DOCUMENTACIÓN TÉCNICA

DE UN PROYECTO

ARQ. EDGARDO ALBO

PROFESOR ASOCIADO

COLABORADOR
ARQ. RODRIGUEZ VAQUERO
JEFE DE TRABAJOS PRÁCTICOS

CÁTEDRA DE ECONOMÍA DE LA CONSTRUCCIÓN I

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMÁN
 DOCUMENTACIÓN TECNICA DE UN PROYECTO

LA OBRA DE ARQUITECTURA

No sería posible la realización de una Obra de Arquitectura, sin la motivación

de un Comitente que desee o necesite realizarla. Por lo tanto, este primer
actor indispensable, es el disparador de múltiples y variados procesos que
deberán ser manejados por el Arquitecto y que parten desde el asesoramiento
para la adquisición del terreno para implantar la obra.

La demanda de un Profesional Idóneo surge de la necesidad de afrontar un

emprendimiento donde el Comitente desconoce la forma de llevarlo a cabo, y
por lo tanto, este Profesional Arquitecto deberá conocer acabadamente la
forma de concretarlo de acuerdo a lo solicitado por el Comitente.

Surge de esta forma el Segundo Actor, el Arquitecto. Proyectista y Director

Técnico.

Una vez concluidas las Etapas Escritorio. De los Croquis Preliminares, el

Anteproyecto y el Proyecto, habremos obtenido una prefiguración geométrica
de la Obra que el Comitente desea realizar.

Para ello, elaboramos una muy variada Documentación Gráfica que satisfaga
las necesidades del Comitente.

Esta Documentación Gráfica va a contar con diversos elementos que si bien,

definen la geometría de la obra, no definen otros aspectos cualitativos y
cuantitativos de la misma. Surge entonces la necesidad de elaborar una
Documentación Escrita que aborde aquellos aspectos que escapan a la
Gráfica y que terminan de definir la obra futura.

En esta instancia, vamos a pretender materializar la misma por medio del

proceso constructivo. La Obra.

Aparece aquí el Tercer Actor en cuestión. La Empresa Constructora o

Contratista, y aquí queda conformado el elenco de quienes van a llevar a cabo
el emprendimiento, que podrá tener también un Cuarto Actor, el
Representante Técnico de la Empresa.

Se va a producir durante todo el proceso constructivo una fluida interacción

entre las partes, ya que todos resultan necesarios para la realización de la
obra, pero, asumiendo la defensa de los diferentes intereses en juego.

El Arquitecto, contratado por el Comitente y representando sus intereses, El

Representante Técnico, contratado por la Empresa Constructora y
representando los suyos.

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El Arquitecto, Proyectista y Director Técnico, con la responsabilidad de cumplir
y hacer cumplir las necesidades del Comitente. El Representante Técnico,
cumpliendo y haciendo cumplir a sus operarios lo que la Dirección Técnica le
Transmite en representación de la Empresa Constructora.

En un esquema de relación entre partes, ésta será más directa y fluida entre
algunos actores en función del rol que les toca a cada uno y que tienen como
objetivo materializar la obra.

ESQUEMA DE RELACIÓN ENTRE PARTES

COMITENTE ARQUITECTO

EMPRESA REPRES.
CONSTRUCTORA TECNICO

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Para poder iniciar la obra, debemos disponer de toda la Documentación
Técnica, Gráfica y Escrita que precisen, y que pueda responder
adecuadamente a los interrogantes naturales que surgen previo a la iniciación
de un proceso productivo.

1 – Qué debe hacerse

2 – De qué manera
3 – En qué plazo
4 – A qué precio
5 – Forma de Contratación
6 – Forma y plazos de pago

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

Para responder a esta requisitoria, vamos a precisar aquellos elementos que

forman parte de la DOCUMENTACION GRAFICA. y las escalas mas usuales.

1 – Documentación Municipal 1:100 – 1:50

2 – Planos Generales 1:100 – 1:50

3 – Planos de Replanteo 1:100 – 1:50

4 – Planos y Planillas de Estructuras 1:100

5 – Planos de Instalación Eléctrica 1:100

6 – Planos de Instalación Sanitaria 1:100

7 – Planos de Instalación de Gas 1:100

8 – Planos de Instalaciones Especiales 1:100

8 – Planos de Detalles 1:25 – 1:20 – 1:10

10– Planos de Despiece de Estructuras e Instalaciones 1:25 – 1:20

11– Planos y Planillas de Carpinterías 1:25 – 1:20

Este listado resulta indicativo de la Documentación Gráfica, pero de ninguna

manera limitativo, ya que cada obra de Arquitectura, podrá tener características
particulares que hagan necesario incorporar mayor o menor información que la
enunciada.

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Cada Municipio es el ente contralor de las edificaciones en su área y tiene sus
propias regulaciones en cuanto a la obligatoriedad de presentación, para su
estudio y posterior aprobación de la Documentación Gráfica y Escrita con el
objeto de ejercer el control del cumplimiento de las normativas de los Códigos
de Planeamiento Urbano y/o de Edificación y de las características edilicias
propuestas, para así poder otorgar los respectivos permisos de construcción.

Esta Documentación Municipal cuenta en general con Planos de Plantas,

Frentes y Cortes que permitan una visualización acabada de la obra que
solicita permiso de construcción.

Además, contará con Planos de Instalación Eléctrica, Planos y Planillas de

Estructuras que eventualmente será acompañada con su Memoria de Cálculo,
Planilla de Locales y/o Memoria Descriptiva y todo otro elemento que al
entender del Municipio resulte necesario para la comprensión acabada del
Proyecto.

Esta Documentación Municipal tiene también el objeto de obtener calidades y

superficies que permitan regular la Tasa Municipal que se abona para el
Permiso de Construcción.

Cumplida toda la requisitoria de la Documentación Municipal, dispondremos de

Planos Generales de Proyecto, orientados a la Ejecución de la Obra. Plantas,
Frentes, Cortes, Perspectivas y/o Maquetas, donde pueda volcarse información
adicional que simplifique la comprensión y ejecución de la obra.

Estos Planos podrán contar con acotaciones adicionales tales como mayor
profusión de cotas, características constructivas, características de terminación,
acabados, pinturas, pisos, cielorrasos, revestimientos, marmolería y todo otro
elemento que el Proyectista considere necesario para precisar la obra a
realizar.

Para poder implantar la obra en el terreno, debemos disponer de un detallado

Plano de Replanteo que permita posicionar la obra en el terreno, e identificar
el movimiento de suelo y/o excavaciones que el planteo Arquitectónico
requiera.

Los Planos y Planillas de Estructura, permitirán conocer detalladamente la

tipología estructural proyectada, y ayudará a la Organización del Obrador, ya
que las estructuras, sean realizadas In Situ, en Taller o Mixtas van a precisar
de un espacio relevante que permita su manipuleo o montaje.

Los Planos de Instalaciones, nos darán una información acabada de cada

una de ellas.

Posición de Centros, Brazos, Tomas, Llaves y Tableros en la Instalación

Eléctrica.

En la Instalación Sanitaria, Posición de descargas Cloacales, Pluviales,

Alimentación y Distribución de agua fría y caliente.
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La instalación de Gas brindará la posición de picos para cocinas, calefones,
calefactores y sus respectivas ventilaciones.

En el caso de Instalaciones Especiales, tales como Aire Acondicionado

Central, Distribución de Aire a Presión, Distribución de Oxígeno, Datos para
Redes de Computadoras, Detectores de Humo, Incendio u otros aquí no
contemplados, serán sin duda, provistos por el especialista en el tema, que
deberá brindar además una memoria de las mismas para su comprensión y
ejecución en obra.

Cuando de una Obra de Arquitectura se trata, sin duda, surgen numerosos

Planos de Detalles que el Proyectista debe proveer al Contratista para obtener
los resultados propuestos.

}Surgirán así, Planos de Colocación de Pisos y Revestimientos, Planos de

Mesadas, Planos de Cielorrasos, Planos de Detalles Constructivos u otros que
resulten necesarios según la propuesta del Proyecto Arquitectónico.

Los Planos de Despiece de las Estructuras y las Instalaciones, resultarán

necesarios, ya que unos y otros cuentan con diversos elementos componentes,
que una vez realizados conforman una unidad.

En el caso de las Estructuras de hormigón armado, para conocer el doblado de

los hierros y sus cantidades, o en otras estructuras, para conocer el armado de
sus componentes. Basta con reflexionar sobre una estructura cabriada en
madera o metálica y sus múltiples componentes que eventualmente serán
armadas en obra.

En las Instalaciones, para conocer las características del material a utilizar y el

tipo de montaje que se pretende, ubicación de curvas, codos, uniones,
montantes, tableros, cañerías, derivaciones etc.

Los Planos de Carpinterías, permitirán conocer dimensiones, cantidades,

detalles, características de los materiales y de montaje, posición de c/u de ellas
u otras características especiales, para lo cual, estos planos irán acompañados
de planillas y/o memorias que completen la información.

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DOCUMENTACIÓN ESCRITA

Constará de toda la Documentación Escrita que siendo complementaria de la

Documentación Gráfica, permita una acabada comprensión de La Obra y la
Relación entre las partes intervinientes.

1 - PLIEGO DE ESPECIFICACIONES TÉCNICAS GENERALES

2 – PLIEGO DE ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARTICULARES

3 – PLIEGO DE ESPECIFICACIONES LEGALES GENERALES

4 – PLIEGO DE ESPECIFICACIONES LEGALES PARTICULARES

Los Pliegos de Especificaciones Técnicas van a estar compuestos por todos

aquellos elementos que desde el punto de vista técnico permitan definir la obra.
Por ello, serán una información dirigida al proceso de producción.

Los Pliegos de Especificaciones Legales estarán dirigidos a ajustar y

precisar la relación entre las partes, regulando los alcances de los derechos y
obligaciones de los Actores intervinientes, dando especial relevancia a la
relación COMITENTE / EMPRESA CONSTRUCTORA

PLIEGO DE ESPECIFICACIONES TÉCNICAS GENERALES

Se puede definir, partiendo de la idea que, en general, las obras de

Arquitectura y sus procesos constructivos, tienen puntos en común y resultan
característicos de la mayoría de las obras.

Por lo tanto, resulta una conformación y definición de los procesos

constructivos comunes a las obras de Arquitectura de un lugar o zona en
particular.

Un Pliego de Especificaciones Técnicas generales, por lo tanto, tampoco tiene

validez universal, ya que una obra situada en Canadá, seguramente, no tendrá
características de gran similitud con otra ubicada en Perú.

Esto se debe fundamentalmente a la Tradición Constructiva de cada lugar, de

la disponibilidad de insumos, de las características de la mano de obra, del
desarrollo tecnológico, del clima, del tipo de suelo, del riesgo sísmico, los
vientos, y muchos otros aspectos aquí no mencionados, pero que diferencian
ese denominador común de los procesos constructivos que pretende ser este
Pliego.

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PLIEGO DE ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARTICULARES

Si las especificaciones técnicas generales, manifiestan un Denominador

Común de los procesos constructivos, las Especificaciones Técnicas
Particulares, harán hincapié en la singularidad de cada obra de Arquitectura.

La Originalidad de cada obra, hará necesario precisar aquellas particularidades

que su singularidad requiera, y el Pliego de Especificaciones Técnicas
Particulares cumplirá este objetivo.

Estará compuesto por numerosos documentos. Entre ellos, enumeramos

algunos.

1. Memorias Descriptivas

Información definitiva sobre la solución constructiva

elegida, nos da una idea sobre: funcionamiento,
materiales a emplear, costo aproximado de la solución
elegida, los motivos que hemos tenido en cuenta para
elegir esa solución entre otras posibles.
En otras palabras nos informa sobre el proceso seguido
y sobre la solución elegida.

2. Clasificación general de los Ítems a realizar

Enumeración de las operaciones que debemos realizar

para ejecutar una obra.

3. Planilla de Locales

Informe cualitativo de la obra. Define el nivel de calidad

de la misma, los materiales de terminación.
Identificación de cada uno de los locales en una planta ,
volcados a una planilla para sistematizar su análisis.

4. Informe de Calidad de Terminaciones

De acuerdo a las soluciones constructivas elegidas

informamos y definimos el tipo de terminación que
queremos para nuestra obra

5. Memoria de Calidad de Insumos

Características técnicas de los materiales elegidos para

la realización de una determinada obra

6. Memoria de Calidad de Proceso Constructivo

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 Información sobre el proceso a seguir para la ejecucion
de los distintos ítems que conforman la obra. Esta
directamente relacionado con las solucions
constructivas, la calidad de las terminaciones y la
calidad de los insumos.

7. Programación de la Obra

Organización de las tareas con la finalidad de cumplir

con los plazos de ejecución, optimizar el rendimiento,
obtener una menor inversión, lograr el pleno empleo
de mano de obra y equipos, favorecer la realización de
tareas repetitivas, pautar entregas parciales, además
de la definitiva

8. Cómputos Métricos

Brinda la información cuantitativa de la obra. Nos da la

cantidad, en unidades de medida, de cada ítem a
realizar, mediante un procedimiento preciso.

9. Presupuesto / s

Define el precio total de la obra o de una de sus partes,

se pueden presentar de la siguiente manera: analítica
(por ítem), sintética (por rubros) o global (por el total de
la obra), de acuerdo a los requerimientos del pliego.

10. Programa de Higiene y seguridad

Protocolo de seguridad proyectado y definido para la

obra.

Este Pliego, entonces, se referirá específicamente a la obra a realizar, y por lo

tanto la detallará en todas sus particularidades que hagan a la comprensión
total de la obra y del proceso constructivo de la misma.

PLIEGO DE ESPECIFICACIONES LEGALES GENERALES

Las Especificaciones Legales, se basan en el principio que toda relación entre

partes, deberá tener un Marco Regulador de esas relaciones, y detallar los
Derechos y Obligaciones de cada parte.

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Cuando se trata de un Pliego de Especificaciones Legales Generales, éste será
una referencia generalizada de la relación de las partes, en una región
particular y con una legislación vigente.

En ella, se encuentran definidos los roles de los actores intervinientes, y los

alcances de sus obligaciones, como así también los derechos de los mismos
una vez formalizada dicha relación.

PLIEGO DE ESPECIFICACIONES LEGALES PARTICULARES

Volviendo sobre el concepto de la singularidad de la Obra de Arquitectura, la

relación entre partes, también resultará singular.
De aquí surge la necesidad de establecer este Marco Regulatorio Particular al
que las partes se someten al momento de formalizar la relación entre los
actores intervinientes para llevar a cabo la obra.

La realización de una obra implica diversos factores que deben ser precisados,
ya que la misma, además de resultar un proceso productivo, es también una
relación comercial donde se ponen en juego importantes sumas de dinero.

La Formalización de la relación se efectivizará mediante la firma de un

Contrato.

Este Contrato será la resultante final de los marcos Generales y Particulares

que se hubieran Especificado.

1. Contrato
Existe contrato cuando dos o más personas se ponen
de acuerdo para reglar sus derechos y contraer
obligaciones (1137 CC). Además nos dice que las
convenciones hechas en los contratos, forman para las
partes una regla a la cual deben someterse como la ley
misma (1197 CC).

2. Sistema Técnico Legal de Contratación (Sistema de Contratación)

Son los principios Técnico-Jurídicos conforme a los

cuales se ejecutan las obras.
La elección del sistema de contratación a adoptar para
nuestra obra dependerá de sus características, pero
también de las circunstancias macroeconómicas de la
época y del marco regulatorio dentro del cual debe
realizarse la obra en cuestión.

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3. Forma de Pago (Certificación)

En concordancia con el sistema de contratación elegido

se define la forma de pago estableciendo las
condiciones que deben cumplir los certificados, a modo
de ejemplo enumeramos las siguientes:

....“Los certificados cumplirán las siguientes condiciones:

a) Describirán sucintamente los trabajos realizados, con la información
relevante sobre las cantidades y valores de aplicación y con expresión de las
características que los definen y de los materiales empleados.
b) Incluirán confirmación de que la totalidad de la obra contratada ha sido
satisfactoriamente terminada.
c) Los certificados de obras realizadas para las Administraciones Públicas se
expedirán por el director de la obra y serán refrendados con la conformidad
de la entidad contratante.
d) Los certificados de ejecución de obras realizadas para entidades privadas
se expedirán por el director de la obra y serán refrendados con la
conformidad de la entidad contratante.
e) Los certificados de ejecución de obras realizadas en gestión propia se
expedirán por el director de la obra y serán visados por el correspondiente
Colegio Oficial.
f) Los certificados a que se refiere este apartado serán redactados de manera
que contengan la totalidad de los datos que se exponen en los modelos que
figuren en el expediente formulario tipo de tramitación de la clasificación de
la empresa.”....
-párrafo extraído del pliego de licitaciones de una repartición pública-

4. Tiempo de Ejecución de la Obra (Programación)

Programa de la obra, gráficos de avance de obra, y de
inversiones y certificaciones acumuladas

5. Premios y Castigos
Define las penalizaciones o premios (si los contempla
el contrato) de acuerdo al cumplimiento de los plazos
pactados

6. Fondo de Reparos
Es el porcentaje de las certificaciones retenido para
realizar reparos; llegado el momento, luego de la
recepción definitiva de la obra, se procede a su
reintegro.

7. Garantías
Fondo que se deposita como garantía para garantizar
la solvencia de la empresa ejecutora, los montos
variarán de acuerdo a la envergadura de la obra

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 8. Recepción Provisoria
Acta que firman el representante técnico de la obra y la
empresa ejecutora, en el cual se especifican los plazos
y condiciones necesarias para la recepción definitiva de
la obra

9. Recepción Definitiva
Acta que firman el representante técnico de la obra y la
empresa ejecutora, estableciendo que se han
cumplimentado todos los requisitos formales para la
finalización de la obra, y que se esta en condiciones de
reintegrar a la empresa el fondo de reparo (en el caso
que correspondiere)

10. Devolución de Garantías

Documento que especifica cuando se debe desafectar
la garantía depositada por la empresa

Todos estos elementos, y otros que aquí no hubieran sido mencionados,

formarán parte de este Pliego de Especificaciones Legales Particulares.

En definitiva, Toda la Documentación Gráfica y Escrita, se realizará sobre papel

y con soporte digital apuntando a precisar al

1 - Qué debe hacerse

2 - De qué manera
3 - En qué plazos
4 - A qué precio

El proceso de construcción demanda una importante cantidad de tiempo, dada

la naturaleza de la actividad, y por lo tanto, resulta susceptible de cambios y/o
modificaciones en el proceso. La modalidad de estos, podrán también estar
previstos en la Documentación Escrita.

Establecidos y formalizados los roles de cada parte interviniente se podrá

entonces llevar a cabo una obra con el menor nivel de incertidumbre posible.

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INSTITUTO DE ECONOMIA Y LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION
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