TEMA: 4

EL RETRACTO Concepto. Utilidad. Retracto convencional. Requisitos. Plazos y prorrogas. Derecho y

beneficio de las partes. Retracto legal. Requisitos. Efectos.

RETRACTO:

Se llama derecho de retracto a la posibilidad de resolver el contrato de venta bien sea porque El
vendedor mediante un pacto o convenio con el contrato recupera la cosa vendida devolviendo el
precio y los gastos y costos de la venta los de las reparaciones necesarias y lo de las mejoras que
se haya aumentado valor de la cosa vendida.

La vigencia en el pacto de retracto es de 5 años, si se pacta por mas tiempo solo se tomaran en
cuenta 5 años

El Retracto Convencional: Es una forma de resolución (finaliza) del contrato de ventas, sustentada
en una condición resolutoria, potestativa acordada al vendedor mediante un pacto entre las
partes. O en la facultad que otorga la ley al comunero, para subrogarse en el extraño a la
comunidad que, por una u otra razón haya adquirido una cuota.

Articulo 1534 C.C: El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva
recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se
expresan en el artículo 1544.

Artículo 1544 El vendedor que hace uso del derecho de retracto debe reembolsar al comprador no
sólo el precio recibido sino también los gastos y Los costos de las ventas y reparaciones necesarias.

¿Qué es la condición resolutoria? hay 2 condiciones

 condición suspensiva
 resolución resolutoria, en una se habla de existencia y en otra se habla de expulsión. La
condición resolutoria es una condición que por la cual se hace o se permite la existencia de
una obligación por lo tanto la acción resolutoria es aquella que hace depender la extinción
de la obligación. Es potestativa porque puede ejercer o no puede ejercer. Potestativa
porque es una facultad nunca se podría imponer ese derecho de recuperar la cosa.

1-vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio
recibido,
2-sino también los gastos y costos de la venta,

3-los de las reparaciones necesarias

4-y los de las mejoras que

Hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga.

No puede entrar en

posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.

El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las
cargas que le haya impuesto el comprador.

Ejercicio del Derecho del retracto:

1-El Derecho del retracto puede ser ejercido por el vendedor, o sus causahabientes, o quienes
hayan adquirido ese derecho de el o de ellos. ¿Pudiera cederse ese derecho de un retracto o no a
un 3ero? R: Si se puede porque es un derecho transferible.

2-Quien ejerce el retracto debe tener capacidad para ejercer actos de disposición. ¿por que?
Porque el que no tiene capacidad no puede enajenar. Ejemplo si usted solamente tiene capacidad
de administración usted no puede transferir la propiedad, le falta la capacidad de disposición.

3-Cuando el Derecho de retracto pertenece a varios vendedores, rige lo determinado en el articulo

1542C.C Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad, sino
que cada uno ha vendido sólo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente,
cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede obligar al que ejerce la acción
de esa manera a que rescate el fundo entero.

Requisitos para retracto convencional:

1- La existencia de un contrato de venta.

2- Que el contrato de venta el vendedor se haya reservado el derecho de recuperar la cosa

vendida, es decir, que la venta se haya hecho con pacto de retracto.
3- Que se produzca la restitución al comprador del precio pagado por vendedor.

4- Que el vendedor reembolse al comprador no solo el precio recibido sino también los gastos y
costos de la venta, los de las reparaciones necearías y los de las mejoras que hayan aumentado el
valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga... Articulo 1544C.C.

5- Que el rescate a que el vendedor tiene derecho, por efecto del pacto de retracto celebrado, se
haga dentro de los lapsos estipulados por la ley, y sus prorrogas.

Plazos y prorrogas Articulo 1535C.C

El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de 5 años.

Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo.

La prorroga se tiene que firmar antes de que haya vencido el plazo pactado o el plazo legal.

Derechos y beneficios de las partes: articulo 1539 C.C OJO: El comprador con pacto de retracto
ejerce TODOS los derechos de su vendedor. La prescripción corre en su favor, tanto contra el
verdadero propietario como contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la
cosa vendida. Puede oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor.

El comprador tiene todos los derechos que originalmente tenia el propietario, es decir, vender,
hipotecar, etc.

Si el comprador, en ejercicios de sus derechos, hipoteca la cosa; y el vendedor sus derechos de

retracto, pueden ocurrir 2 situaciones distintas.

1- Que la hipoteca se consolide sobe la cosa,por la no presentación del vendedor a ejercer sus
derechos de retracto dentro del lapso estipulado.

2- Que el vendedor ejerza su derecho de retracto cumpliéndose, por tanto la condición resolutoria
potestativa del contrato de venta con pacto de retracto, es decir, resolviéndose el contrato,
volviendo la cosa a su propietario, libre de gravamen.

Concepto de retracto Legal: Articulo 1546C.C El retracto legal es el derecho que tiene el comunero
de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago,
con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.

Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin
menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a
prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Requisitos para que opere el Retracto legal:

1- Que exista un comunero con derecho en una comunidad de derecho común.

2-Que exista una adquisición, hecha por venta o dación de pago, de una cuota parte de la
comunidad.

3- Que la adquisición, producto de una compra o de una dación en pago,sea hecha por un extraño,
es decir, por alguien que no sea comunero.

4- Que sea ejercido dentro del lapso previsto por la ley.

5-Que la cosa, o el derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

6Son aplicables las mismas reglas en cuanto a capacidad que para el retracto convencional-

Efectos del retracto Legal:

 El comunero que ejerce el retracto legal no esta suscribiendo un nuevo contrato, sino que
se subroga en la situación jurídica del extraño que adquirió cuota de la comunidad, luego
rigen para el las condiciones del contrato que producía transferencia de derechos a favor
del extraño.
 El extraño no queda obligado al saneamiento a favor del retrayente.

Cuando se identifican a las parres Dice:

“Por medio del presente documento declaro que doy en venta con pacto de retracto en partes
iguales conforme a lo pactado del articulo 1534C.C a los ciudadanos Julio Cesar y María Antonia”
Mas adelante dice recebando para ellos el derecho de rescatarlo por igual precio para ir conforme
a la ley...

Retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas
condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quién adquiere
el inmueble arrendado por cualquier acto qué comporte la transmisión del derecho de propiedad.
 TEMA 5

MODALIDADES DE LA VENTA. Bienes muebles A)peso cuantia y medida B) alzada o globo C)ventas
de cosas que se acostumbran a gustarse D)ventas de cosas sujetas a ensayo previo E) venta futura
F)venta aleatoria. Inmuebles.

Tenemos 2 tipos de modalidades:

*Modalidades Bienes Muebles

*modalidades Bienes Inmuebles

Modalidades de Bienes Muebles:

1- Esta venta está sujeta al peso, cuenta y medida. En este caso la venta no se perfecciona hasta
que no se haya pesado, contado o medido.

Articulo 1475C.C Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida,
la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del
vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.

2- La venta en alzada o en globo son ventas globales. Ejemplo: alguien que va a una venta de
vehículos chocado de los que tienen las compañías aseguradora y dice compro ese lote de carros ,
el comprador no le interesa los detalles, cuantos carros son, cuantos autobuses cuantos
camiones... El compra es en lote y por ese lote se paga un solo pecio.

Articulo1476 C.C Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta
queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las
cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número o la medida, o
cuando, aunque se haya hecho mérito de esto, ha sido únicamente para determinar el monto del
precio.
3-La venta sujeta a prueba Ejemplo: tenemos un evento en diciembre y voy a comprar 500 cajas
de vino que es lo mínimo que puede hacer? Probarlos.

Articulo 1477C.C En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de
comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su
aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso.

4- Venta sujeta a ensayo previo articulo 1478 La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha
siempre bajo condición suspensiva.

Son los bienes que tienen que ser probados desde otro punto de vista no del gusto sino por:

Ejemplo: voy a comprar una maquinaria leñadora pero se necesita probar primero esa maquinaria
para saber si es compatible con el tipo de suelo que tengo.

5- La venta futura: Articulo 1156C.C Artículo 1156

Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en contrario.

Sin embargo, no se puede renunciar una sucesión aún no abierta, ni celebrar ninguna estipulación
sobre esta sucesión, ni aun con el consentimiento de aquél de cuya sucesión se trate.

6-Venta aleatoria: puede llegar a existir pero no puede llegar a existir. Puede tener existencia o no
es muy parecida a la modalidad de las cosas futuras.

Ventas de Bienes Inmuebles: Tiene 2 modalidades

1-articulo 1496C.C Artículo 1496

El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las

Modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a

razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la
cantidad expresada en el contrato. Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el
vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio. Si se encuentra que
la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la
diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la
veintava parte de la cantidad declarada.
1-Garantía de cabida si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a lo expresada en el
contrato el comprador debe pagar la diferencia del precio, pero puede desistir del contrato no lo
pueden obligar Ejemplo: mi presupuesto es de 100 no me pueden obligar a pagar 120.

Articulo 1184 C.C Aquél que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a
indemnizarla dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquélla se haya
empobrecido.

2- Venta de vicios (visual): La gente compra el terreno de distintas modalidades una de ellas es a
donde te llegue la vista.

Articulo 1502C.C No se aplicarán las disposiciones del artículo 1497 cuando se pruebe que la venta
ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin consideración a una medida determinada, habiendo
apreciado el comprador, aunque sólo de visu, y hallado convenientes las dimensiones o cabida,
antes de la redacción del instrumento de venta. La prueba de estas circunstancias puede hacerse
por testigos, y aun por presunciones, y no la desvirtúa el solo hecho de que en la escritura se haya
expresado la medida de la cosa materia del contrato.

TEMA 6

VENTA CON RESEVA DE DOMINIO concepto .características. Requisitos. Efectos. resolución

perdida del beneficio del término.

DEFINICION

Se llama venta con reserva de dominio al contrato de venta de cosas muebles por su naturaleza,
en el cual el precio se paga a plazos, y el vendedor transfiere el uso y goce de la cosa vendida; pero
no se reserva el poder de disposición, es decir, el dominio sobre la cosa, hasta que el comprador
haya pagado la totalidad del precio.

1- Tiene que ser muebles por su naturaleza, no aplica a objetos muebles por determinación
de la ley.
2- Tiene que ser a plazos, no aplica a las operaciones de contado
3- El vendedor transfiere el uso y disfrute de la cosa vendida
4- Pero no se reserva el poder de disposición, porque ese es el poder que le permite disponer
del bien y poderenajenarlo.
Enajenar: Es cualquier forma de transferir la Propiedad. Ejemplo: por medio de una
donación, por una permuta, una sesión, por una venta, etc.

De manera que con el poder de disposición es que se puede transfiere la propiedad, es

decir, el dominio hasta que el comprador pague la totalidad del precio que es la condición,
sin embargo el comprador puede usar la cosa, si se trata de un vehículo la persona tiene la
 posesión, lo utiliza, lo cuida, lo mantiene pero este asume el riesgo sobre ella en el
momento mismo de llevarse el vehículo.

Artículo 1º.- En las ventas a plazos de cosas muebles por su naturaleza, el vendedor podrá
reservarse el dominio de éstas hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. El
comprador adquiere la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio, pero
asume el riesgo desde el momento en que la recibe.

El comprador asume el riesgo pero no es propietario hasta que pague la totalidad del
precio, y esa última cuota aunque el vendedor no le dé un documento de liberación de créditos
con base a la hipoteca; ya sabemos que una vez que se pague la totalidad de la hipoteca se solicita
al banco hipotecario un documento de liberación de hipoteca , para así llevarla al registro a fin de
protocolizado y colocarlo en las notas marginales que la garantía hipotecaria ha sido levantado, el
crédito fue pagado y se libera la hipoteca de manera de que se puede enajenar el bien que ya no
tiene ninguna garantía.

En la sesión de créditos, en este caso el crédito lo tiene el concesionario y el mismo no

tiene liquidez y decide ceder el crédito, el crédito se cede con todas las características del
vendedor de modo de que sigue gozando de la garantía y hay que notificar al deudor para que no
le siga pagando al concesionario sino a su nuevo acreedor, pero se mantiene los efectos.

CARACTERISTICAS.

1. El objeto de la venta es una cosa mueble por su naturaleza

Son bienes por su natura por el objeto a que se refiere o por determinarlo así la ley.

2- El precio de la venta será cancelado por el compradora plazos.

No esta específicamente fijado el plazo para cancelar, pero la venta con reserva de dominio no
podrá tener un término mayor a 5 años.

Artículo 10.- El pacto de reserva de dominio no podrá tener un término mayor de cinco (5) años.
(Equivale a 60 meses)

3- El vendedor mantiene el dominio sobre la cosa vendida hasta que ha cobrado el

precio convenido íntegramente.

4- El comprador adquiere el título de propiedad sólo cuando ha terminado de cancelar

el precio.

5- La cesión del crédito contra el comprador comprende el dominio del vendedor sobre la
cosa
Ejemplo: El vendedor es el concesionario, el comprado es (X) ¿qué sucede?, que el vendedor cede
el crédito a algún banco, el banco se subroga en el lugar del vendedor y el comprador tiene un
nuevo acreedor con el que se tiene que seguir entendiendo, de manera que en este caso el
dominio que tenía el viejo vendedor es transferido al nuevo acreedor.

CONDICIONES DE LA COSA PARA SER VENDIDA CON RESERVA DE DOMINIO

A) La cosa vendida no podrá ser destinada a la reventa, ni a la manufactura.

Artículo 2º.- No podrán ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas destinadas
especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformación que no sean
identificables.

La imposibilidad de vender la cosa objeto de venta con reserva de dominio viene del hecho de que
la reventa le exige al vendedor que tenga el dominio sobre la cosa: ya que ésta será vendida
nuevamente, y para ello se debe tener la facultad de traspasar el dominio. En el caso de la
manufactura la cosa se transforma y pasa a ser parte de un todo distinto al original que conforma,
por lo cual el vendedor pierde la facultad de distinguir la cosa que vendió con reserva de dominio.

B) No podrán venderse con reserva de dominio las cosas integrantes de un inmueble.

No puede porque primero ya se integraron y dejaron de ser bienes por su naturaleza y para
convertirse en bienes inmuebles por destinación.

Artículo 3º.- “No tendrá efecto contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas
destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble, del cual no pueden separarse sin
grave daño para éste…”

C) Identificación de la cosa individualmente

Artículo 4º.-“Las cosas que hayan de venderse bajo reserva de dominio, deberán ser
identificadas individualmente y de modo preciso…”

Rigen las mismas premisas referidas a la identificación de la cosa para ejercer la reserva de
dominio sobre ella.

C.1) La falta de identificación de la cosa hace que el contrato no tenga efectos contra terceros.

“En los casos de cosas no identificadas, el contrato no tendrá efectos contra terceros.”

Al no ser posible identificar e individualizar la cosa objeto del contrato de venta con reserva de
dominio, automáticamente cesan los efectos del contrato contra terceros.

REQUISITOS PARA QUE EL CONTRATO DE VENTA CON RESERVA DE DOMINIO TENGA EFECTOS
CONTRA TERCEROS
Artículo 5º.- Los contratos de venta con reserva de dominio, sólo tendrán efecto con respecto de
terceros cuando se cumplan los requisitos siguientes:

A) CONTENIDO DEL DOCUMENTO: DATOS DE IDENTIFICACION DEL VENDEDOR, DEL

COMPRADOR Y DE LA COSA. SU UBICACIÓN Y FORMA DE PAGO.

Recuerden que es importante para el acreedor saber en dónde se ubica el bien porque si lo
paga tiene que perseguir ese bien en donde quiera que este, ¿y cómo se persigue si no se sabe la
ubicación? Por lo que en el contrato debe estar establecida la ubicación y la forma de pago bien
detallado; toda la modalidad de pago debe estar perfectamente especificada, en la medida de
que las condiciones de un contrato estén perfectamente establecida disminuye la posibilidad de
que exista conflicto entre las partes y que no tenga que terminar en los tribunales.

a) El documento debe contener, por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido,
profesión y domicilio del vendedor y del comprador; descripción exacta de la cosa, con
referencias de su elaboración industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecerá la
cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta; fecha de la
misma y condiciones de pago, con indicación de si se han emitido letras de cambio para el
pago de las cuotas.

B) CONDICIONES DEL DOCUMENTO DE VENTA: AUTENTICIDAD Y EMISIÓN EN DUPLICADO

b) El documento respectivo, deberá ser auténtico, legalmente reconocido o simplemente de

fecha cierta, y será extendido por lo menos en dos ejemplares: uno para el vendedor y
otro para el comprador. A los efectos de darle fecha cierta al respectivo documento,
cualquiera de las partes podrá presentar para su archivo en un Juzgado o Notaria del
domicilio del vendedor, un ejemplar de aquél, firmado por los otorgantes.

¿Qué es un documento autentico? Primero que haya sido otorgado ante un funcionario
público, segundo que ese funcionario público tenga competencia para el acto que preside y
tercero que se celebre en el lugar correspondiente.

El documento debe ser autenticado en este caso no ante un registro sino ante una notaria

¿El documento legalmente reconocido que diferencia tiene con el auténtico? El auténtico se
celebra en presencia del notario, el reconocido es como por ejemplo el arrendatario va a
donde el arrendador que es una inmobiliaria y firman un documento privado y posterior a ello
pasa a la notaria para que sea autenticado porque ya fue otorgado, es decir, se hará el
reconocimiento de contenido y firma en frente del notario; y tiene el mismo efecto que un
documento autentico.

¿Qué es un documento de fecha cierta? Es aquel que puede ser otorgado por un Juez, un
tribunal, un registrador, un notario o por cualquier funcionario público y al ser un documento
público haciendo todas esas tramitaciones la fecha se da como cierta por lo tanto es un
documento de fecha cierta.
EFECTOS

A) LA EXISTENCIA DE REPUESTOS Y SERVICIOS TÉCNICOS PARA MANTENER LA UTILIDAD DE

LA COSA

Artículo 6º.- Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el
vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el
mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requerido.

Recordemos que entre las obligaciones del vendedor en el contrato de venta, está la de
procurar al comprador el uso de la cosa vendida; aun cuando la venta con reserva de dominio
se rige por su ley, se aplica por analogía la misma obligación. Ahora bien, dado que el art: 10
de esta ley dice:

“El pacto de reserva de dominio no podrá tener un término mayor de 5 años”

Significa que el vendedor de repuesto deberá responder de la existencia de repuesto por

un lapso máximo de cinco años. Igualmente del personal de servicio técnico que puede
mantener la cosa en estado útil. En la práctica este ha sido uno de los factores para que la
venta con reserva de dominio no se hagan por términos de pagos superiores a los 3 años.

B) DE CUANDO LA PROPIEDAD DE LA COSA VENDIDA PASE AL COMPRADOR-

Artículo 7º.- Cuando por razón del pago u otra causa licita, quede adquirida por el
comprador la propiedad de la cosa vendida, el vendedor deberá otorgarle la constancia del
caso. A falta de esta constancia, el último recibo o comprobante de pago surtirá sus efectos.

La ley prevé la posibilidad de adquisición de la cosa por otra causa lícita diferente al pago,
independientemente de cómo se convino la forma de cancelar el precio. Por otra parte, muy
sabiamente, el legislador ha previsto que el vendedor no emita el documento final liberatorio,
por lo que acepta que sus efectos sean suplidos por el comprobante del último pago, muy
importante como elemento de prueba de la propiedad adquirida de la cosa; ya que, como
establecimos en el numeral 4 de las características de la venta con reserva de dominio:

“ … El comprador adquiere el título de propiedad solo cuando haya terminado de cancelar

el precio”

C) NOTOFICACIÓN DEL COMPRADOR DE CAMBIO DE DOMICILIO, Y DE CUALQUIER MEDIDA

PREVENTIVA SOBRE LA COSA.

Esta norma se refiere que el domicilio del vehículo es el domicilio del comprador, entonces
que el vendedor debe saber el domicilio del comprador para que dé con el vehículo.

Artículo 8º.-“El comprador deberá notificar al vendedor su cambio de domicilio o residencia

dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de
vehículos, o el cambio de lugar del mueble, en los demás casos. Asimismo deberá
participarle cualquiera medida preventiva o de ejecución que se intente sobre las mismas
cosas, después de haber tenido conocimiento de ellas…”

¿Qué son las medidas preventivas? Son las medidas que se utilizan para asegurar los
resultados de un juicio. Es solicitada por el demandante antes de demandar.

¿Qué es la medida Ejecutiva? Es la medida que se utilizada para ejecutar la sentencia.

Para estas medias existe el deber de notificación que se intente sobre las mismas cosas, de
manera que ante esta notificación primero se procede al cambio de domicilio y segundo
notificarle al comprador las medidas preventivas y ejecutiva sobre las mismas cosas.

C.1) SANCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LO ESTABLECIDO EN ESTE ARTÍCULO

“… La falta de cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dará derecho al vendedor a

pedir la ejecución inmediata de la obligación, con arreglo a las prescripciones de la presente
Ley. Las partes podrán establecer plazos distintos y otras obligaciones para el comprador.”

La ejecución inmediata de la obligación se trata de la obligación de pagar, de modo que se

tiene un tiempo perentorio para pagar la totalidad en virtud de que perdiste el beneficio del
término.

D) IMPOSIBILIDAD DEL COMPRADOR DE DISPONER DE LA COSA SIN AUTORIZACIÓN DEL

VENDEDOR MIENTRAS DURE LA RESERVA DE DOMINIO.

Esto quiere decir que mientras dure la reserva de dominio el comprador no tiene poder de
disposición por tanto no puede transferir la propiedad, pero piensen que este comprador
tiene otro comprador potencial a un buen precio, este tiene que hablar con el vendedor y
plantearle la situación, para así llegar a un acuerdo.

Artículo 9º.- El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa adquirida con
reserva de dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorización expresa del propietario

D.1) CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO DE LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO ANTERIOR

Artículo 14.- Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el
incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el
derecho a una justa compensación por el uso de la cosa, además de los daños y perjuicios si
hubiere lugar a ello. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del
vendedor a título de indemnización, el Juez, según las circunstancias, y sólo cuando se hayan
pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas, podrá
reducir la indemnización convenida.

D.2) POSIBILIDAD DEL VENDEDOR DE REINVIDICAR LA COSA O DEMANDAR POR EL PAGO DEL
PRECIO
 “… En vez de reivindicar la cosa, podrá demandar al comprador por el pago inmediato de la
totalidad del precio de venta”

D.3) RESPONSABILIDAD PENAL DEL COMPRADOR

Queda a salvo la eventual responsabilidad penal del comprador, de acuerdo con el art: 468 del
Código Penal.

E) DURACION MÁXIMA DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

Artículo 10.- El pacto de reserva de dominio no podrá tener un término mayor de cinco
(5) años.

F) OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR DE BUNA FE, DE COSA VENDIDAS ORIGINALMENTE CON

RESERVA DE DOMINIO, DE DEVOLVER LA COSA.

Artículo 11.- Quien de buena fe adquiera en feria o mercado, en venta pública o en

remate judicial, cosas que hayan sido vendidas bajo reserva de dominio, sólo estará
obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en la
adquisición.

Al ser de buena fe no tiene que indemnizar a nadie sino de devolver los bienes que recibió.

Obsérvese que se permite al comprador de buena fe de cosa originalmente vendidas con

reserva de dominio, devolverlas sin recibir sanción alguna; por el contrario, se le adjudica un
derecho de retención sobre las cosas adquiridas, consistentes en guardar las cosas hasta tanto se
le devuelvan los gastos de la adquisición.

CONDICION PARA LA RESOLUCION DEL CONTRATO

LA RESOLUCION DEL CONTRATO PROCEDERÁ CUANDO LAS CUOTAS NO PAGADAS SEAN

SUPERIORES A LA OCTAVA PARTE DEL PRECIO TOTAL DE LA COSA.

Artículo 13.- Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado para pagarse
por medio de cuotas, y no obstante convenio en contrario, la falta de pago de una o mas cuotas
que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dará lugar a la
resolución del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios
a la rata corriente en el mercado, conservando el comprador el beneficio del termino con
respecto a las cuotas sucesivas.

La resolución del contrato sólo puede proceder cuando las cuotas no pagadas, en su
conjunto, excedan de la octava parte del precio de la cosa vendida, independientemente que en el
contrato prive una condición distinta. En este caso concreto la fuerza de lo convenido en el
contrato de paso a lo establecido en la ley. La disposición constituye un beneficio para el
comprador, quien puede disponer de un plazo mayor en caso de contar con poca disponibilidad
para pagar, antes de ser resuelto el contrato

O) PRESCRIPCION DE LAS ACCIONES DEL VENDEDOR CONTRA TERCEROS.

Artículo 19.- Las acciones del vendedor contra los terceros prescribirán a los seis meses contados
a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con
reserva de dominio

TEMA 7.

VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y VENTA DE PARCELAS. Concepto. Características. Requisitos

propiedad individual. La administración. Documento de parcelamiento. disolución de la
comunidad.

¿Dequé se trata la venta de propiedad horizontal? esta es un tipo de venta que no está en el
código civil, este contrato de venta de propiedad horizontal requirió de una ley especial de data
del 18 de agosto 1983, el boom petrolero trajo como consecuencia mayores dividendos y por
supuesto la construcción fácilmente se reciente cuando hay abundancia y cuando hay escasez, es
decir, la construcción se desarrolla cuando hay abundancia y se paralizacuando hay escasez,

Si nos hubiéramos guiado por lo establecido en el código civil, obviamente no se hubiera podido
desarrollar el sistema de propiedad horizontal porque este sistema nos permite ser propietarios
de unidades habitacionales, o de oficinas o de comercios pertenecientes a un mismo inmueble, si
quitamos esta ley y nos guiamos por el código civil, se supone que el propietario de un edificio
como era antes en Caracas, era propietario de todo el edificio y por eso antes el arrendamiento
era lo que funcionaba, era el modo usual, pero después del boom petrolero se necesitaba un
sistema que rija la propiedad que sin necesidad de pertenecer a una comunidad, porque si varias
personas son dueñas de un mismo edificio, obviamente son dueñas de todo el edificio no son
dueñas de unidades habitacionales, por este mecanismo podemos ser dueños de un apto sin
pertenecer a una comunidad sin tener que aplicar un derecho de preferencia de ponérselo a los
demás como comuneros para poder vendérselo a un tercero, esta ley nos dio esa facilidad.

Eso es lo que significa la propiedad horizontal, yo soy propietario de un apto y puedo hacer como
propietario con todos los derechos vender, comprar, enajenar, hipotecar, etc.
Si yo pertenezco a una comunidad sucesoral, yo no puedo vender mi cuarta o quinta parte sin
ofrecerla a los demás comuneros, sin agotar ese derecho de preferencia que tienen ellos respecto
a mi porción, como sucede también en las compañías cuando un socio quiere vender su porción.

DEFINICIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Llamase propiedad horizontal al derecho de usar, gozar y disponer de manera exclusiva, de

inmuebles constituidos por apartamentos, locales comerciales y de oficinas, que integran
edificios, y que mantienen salida a la vía pública directamente, o a través de áreas comunes, con
las restricciones establecidas por el Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y por las
regulaciones contenidas en los respectivos documentos constitutivos de los condominios y sus
reglamentos.

VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Es la enajenación de una unidad inmobiliaria destinada a la venta en Propiedad Horizontal.

Art. 1 de la LPH: “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a

distintos propietarios de acuerdo a las disposiciones de la presente ley en cuanto no se opongan a
estas las del Código Civil.

A los efectos de esta ley, solo se considerara como apartamento o local a la parte de un edificio
susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o
a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más
de uno”.

Art. 2 de la LPH: “Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán
enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte. En
caso de enajenación de un apartamento o local, los dueños de los demás, por este solo título, no
tendrán derecho de preferencia”.

CARACTERISTICAS DE LA VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

1. Los inmuebles vendidos en propiedad horizontal son parte de edificios, residencias o

conjuntos, en los cuales hay varias unidades inmobiliarias.
 2. Los inmuebles vendidos en propiedad horizontal deben tener salida independiente a la
vía pública directamente, o a través de áreas comunes.

3. Para la venta de inmuebles en propiedad horizontal rigen todas las condiciones

establecidas para la venta de inmuebles en general.

Comentario:Es decir, aplicamos la ley especial que es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) pero
tampoco podemos olvidar las normas en materia de Derecho Común, las que establece el Código
civil

4. La venta de inmuebles en propiedad horizontal debe basarse en las disposiciones de la

LPH, y el documento constitutivo del Condominio, y el respectivo reglamento del
condominio, del edificio o residencia de la cual forma parte el inmueble vendido en
propiedad horizontal.

REQUISITOS PARA LA VENTA DE INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL:

1. Se requiere en primer lugar que forme parte de un edificio o residencia destinado a la

propiedad horizontal.

2. Debe contar con la constitución de un régimen de propiedad horizontal, lo cual se

estructura mediante la elaboración de un documento de condominio, el cual debe ser
registrado en la oficina de Registro Inmobiliario respectiva.

3. Debe constar que el comprador conoce suficientemente el documento de condominio del

edificio, o residencia donde está la unidad por adquirir, su aclaratoria y el respectivo
Reglamento del Condominio.

4. Art. 35 LPH “…no podrá estipularse que la falta de pago de una o más cuotas dé lugar a la
resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador
 respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurrido 45 días que se contarán a
partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.”

5. Art. 38 LPH “…Se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento
y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de
dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca…”

ANULABILIDAD DEL CONTRATO:

Art.34 LPH: “El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a
solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del
precio ANTES de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación…”

Comentario: La obligación de pagar totalidad o parte del precio no puedenser establecidas antes
de registrarse el documento, si son establecidas de esta manera, el adquirente podrá solicitar la
anulación del contrato.

DEL CONDOMINIO:

Art. 26 LPH: “Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o

locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento
protocolizado en la correspondiente oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo
para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la
descripción de los inmediatos de adquisición , los pisos, apartamentos y dependencias de que
consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las
cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de
apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino
dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los
apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose
de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y
sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes
que pesan sobre el edificio y cualquier otra circunstancia que interese hacer constar.Al
protocolizar dichos documentos el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el
art. 1926 del Código Civil.”

Comentario: Antes de proceder a enajenar yo tengo que registrar y decir que voy a vender en
propiedad horizontal para que no pueda estar en presencia de una estafa.

Las notas marginales son aquellas en las que el registrador establecerá o hará constar que en
dicho bien hay una medida de embargo o ha sido objeto de una medida de prohibición de
enajenar y gravar.

DE LA ADMINISTRACIÓN:

Art. 18 LPH: “La administración de los inmuebles de que trata esta ley corresponderá a la
Asamblea General de Copropietarios, a la junta de Condominio y al Administrador. La junta de
Condominio deberá estar integrada por 3 copropietarios por lo menos y 3 suplentes que llenarán
sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea General de Copropietarios y sus
integrantes duran 1 año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá
un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de 60 días, luego de haberse
protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento
de todos los edificios regulados por esta ley.(Esto se trata cuando el edificio es nuevo)

Comentario: Estos son los órganos administradores:

1) Asamblea General de Copropietarios (Es la autoridad Suprema)

2) Junta de Condominio
3) El Administrador

A veces el edificio tiene un administrador que es un copropietario o a veces le entregan la

administración a una inmobiliaria o administradora de inmuebles.

VENTA DE PARCELAS
También es una ley especial y funciona con el mismo criterio de que para poder tener propiedad
exclusiva sobre una parte de un inmueble tengo que tener una ley especial porque el Código civil
no establece como llevarse a cabo.

¿De qué trata? Es lo mismo que en la venta de Propiedad Horizontal, solo que no trata de una
venta sobre unidades habitacionales, ni de locales comerciales u oficinas, aquí se habla de parcelas

CONCEPTO:

Es la enajenación de lotes de un inmueble constituido por un terreno, que han sido destinados
para ser vendidos en oferta pública por unidades parceladas, y de acuerdo al plano del urbanismo
y parcelamiento.

Comentario: Cualquier persona puede o comprar por este régimen, porque esa es una de las
condiciones “que haya sido destinado para ser vendido en oferta pública” que se pueden hacer
bien sea por avisos en la prensa, la televisión, en la entrada de los parcelamiento, etc.El plano de
urbanismo o parcelamiento funge como el documento de condominio en la propiedad horizontal.

Art. 1 de la Ley de Venta de Parcelas: DE LA VENTA DE PARCELAS: “La enajenación de inmuebles

urbanos y rurales por parcelas y por oferta pública, se rige por las disposiciones de la presente
ley…”

OFERTA PÚBLICA:

“…Se entiende como oferta pública a los fines de esta ley, la que se haga por cualesquiera de los
medios usuales de propaganda comercial”.

Comentario: la oferta pública viene a ser un ofrecimiento de venta a través del uso de los medios
masivos para que cualquier ciudadano pueda adquirir, no está cerrado a un público específico o
determinado dentro de la zona vinculado familiarmente o comercialmente, NO, está dirigida para
cualquier persona.

REQUISITOS Y DOCUMENTO DE URBANIZACIÓN O PARCELAMIENTO:

Art. 2 de la Ley de Venta de Parcelas: “Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por

parcelas y por oferta pública, el propietario o los copropietarios protocolizarán en la
correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble, un documento que
se denominará “Documento de Urbanización o Parcelamiento”…”

Comentario: Yo como propietario de ese terreno no puedo empezar a enajenar o vender una
parcela sin antes haber registrado el documento de esa propiedad y señalado que lo voy a vender
por el régimen de venta de parcelas.

“…en el cual harán constar:

a) La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;

Comentario: De manera que el comprador sabe perfectamente cuál va a ser el régimen de esa
enajenación

b) La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás

características que sirvan para hacerlo conocer distintivamente;

c) La relación cronológica de los títulos de adquisición en los 20 años anteriores, con

indicación de la naturaleza de esos títulos y de la fecha y datos de registro de los
documentos correspondientes”

Comentario: ¿Qué importancia tiene este tercer requisito?

Es conveniente que cuando en el caso de estar en presencia de una enajenación de un inmueble

se vaya al registro a ver que se consigue, porque se pueden conseguir sorpresas en las notas
marginales o hasta en el mismo registro. Eso es para verificar la tradición legal que ha tenido ese
inmueble a lo largo de 20 años.

ANULABILIDAD DEL CONTRATO DE VENTA DE PARCELAS:

Art. 5: “Toda enajenación por parcelas y por oferta pública será nula, si no se hubiere
protocolizado previamente el correspondiente documento de Urbanización o Parcelamiento. El
propietario o los copropietarios de un inmueble que procedan a su enajenación por parcelas y
por oferta pública sin haber protocolizado el documento de Urbanización o Parcelamiento serán
castigados con prisión de 5 a 20 meses.”
Comentario: Esto es porque se pudiera estar estafando a alguien por el hecho de no registrar con
anterioridad el documento respectivo de parcelamiento, obviamente que si el propietario no lleva
a cabo el registro aparte de la nulidad de la venta tiene la posible sanción de prisión, ya que por
ser una oferta pública, ese propietario pudiera estar ofreciendo una oferta engañosa al no
colocarle claro a los ciudadanos lo que se quiere vender.

Art. 24: “El documento de Urbanización o Parcelamiento a que se refiere el art. 2 de esta ley
deberá ser protocolizado también por el propietario o los copropietarios que hayan iniciado, pero
no concluido, la enajenación de su inmueble por parcelas y por oferta publica, con anterioridad a
la entrada en vigencia de esta ley.”

TEMA 8

El arrendamiento concepto. Duración de los contratos de los cánones y su fijación. Procedimiento

para la cancelación de canon de arrendamiento de vivienda. Del recibo del pago. Revisión de los
cánones de arrendamiento

Concepto: Es un contrato por el cual una de las parte contratante se obliga a hacer gozar a la otra
parte de una cosa mueble o inmuebles por cierto tiempo y mediante un proceso determinado
que esta que obliga a pagar a aquella.

Elementos del contrato de arrendamiento

Obligaciones Del arrendador: hacer gozar a la otra parte de una cosa mueble inmuebles

Del arrendatario: pagar el canon de arrendamiento convenido en dinero o en especies

Partes

Arrendador: la parte que se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa muebles o inmueble de su
propiedad se llama arrendador

Arrendatario: es quien gozara de la cosa arrendada por cierto tiempo y mediante un precio
terminado que es que te obliga a pagar al arrendador

Elementos contractuales en el arrendamiento

a. hay la obligación de la parte del arrendador, consistente en hacer gozar al arrendatario de la

cosa que sea mueble o inmuebles

b. existe el elemento precio que debe ser pagado por el arrendatario al arrendado y es convenio
entre las partes el precio puede ser pagado en dinero o especies
c. hay un lapso establecido para la duración del contrato que no pueden ser perpetuo pero que
tampoco tiene porque ser determinado

Caracteres del contrato de arrendamiento

A. bilateral

Coinciden en el contrato de arrendamiento 2 obligaciones principales, la del arrendador de hacer

gozar el arrendatario de una cosa mueble inmueble y por otra parte del arrendatario, la de pagar
arrendador el precio convenido como alquiler.

B. origina obligaciones para arrendador y para el arrendatario

C. Consensual: el contrato de arrendamiento requiere del consentimiento de ambas partes. ese

consentimiento va a versar sobre.

.el cumplimiento de las obligaciones propias del contrato de arrendamiento

la cosa dada en arrendamiento y su existencia y sus características determinada

Capacidad para arrendar

Capacidad contractual general

son incapaces para contratar los menores los entre dicho, los inhabilitado y cualquier otra
persona a quien la ley le niegue la facultad de celebra determinados contrato

El lapso de duración del arrendamiento el contrato puede realizar tiempo determinado y rigen
varias limitaciones

Los muebles no pueden arrendarse por más de 15 años si se trata del arrendamiento de una casa
para habitarla puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario

Arrendamientos no cultivados pueden tener una duración hasta de 50 años

el contrato puedes hacer una determinada de tiempo o volverse sin determinado sin embargo

aunque el contrato a tiempo determinado haa sufrido prórroga cada una de esas prórroga tiene
una duración determinada.

Indeterminación del contrato general el arrendamiento no puede ser perpetuo pero de vivienda
puede ser por toda la vida del arrendatario

el contrato celebrado establecido un lapso de duracion superior al establecido legalmente no se

hace anulable

la obligación del arrendador

  por la naturaleza del contrato el arrendador está obligado por naturaleza de contrato y sin
necesidad de convención especial
 entregar al arrendatario la cosa arrendada
 a conservarla en estado de servir a fin para q se le haya arrendado
 .mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo
establecido como duración de contratos

Resolución del contrato por perecer totalmente la cosa

Cuando la cosa perece totalmente.

si se destruye solo en parte el arrendatario puede circunstancia pedir la resolución del contrato o
disminución del precio en ninguno de los dos casos debe indemnizar si la cosa ha perexido por un
caso fortuito

Obligación del arrendatario

debe servise de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el
Contrato o a falta de convención para aquel que pueda presumirse segun las circunstancias

debe pagar la pension del arrendamiento en los términos convenidos

Otras obligaciones del arrendatario

obligación de tolerar las reparaciones de la cosa si durante el contrato se preciso hacer en la cosa
arrendada alguna reparación urgente que no puede diferirse hasta la conclusión del
arrendamiento tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y
aunque durante ella se vea privado 1 parte de la cosa

Si la reparación dura más de 20 días debe disminuir el precio del arrendamiento en proporción del
tiempo y de la parte de las cosas de q el arrendatario de ve privado

obligaciones del arrendatario de no modificar la cosa el arredatario debe devolver la cosa como la
recibió es decir no puede modificarla

el arrendatario debe devolver la cosa en buen estado que tenía cuando la recibió

el arrendatario debe informar al arrendador sobre cualquier perturbación dañosa que reciba

el arrendatario está obligado a informar al arrendador sobre las reparaciones que deba efectuarse
al inmueble

El arrendatario está obligado a responsabilizarse de los daños y perjuicios que haya ocasionado
por negligencia

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada

El arrendatario responde a la pérdida y deterioro que ocasiona su familia

Cesación de la responsabilidad del arrendatario en caso de incendio

Conclusión del arrendamiento.

artículo 1599 si el arredamiento se ha hecho por un tiempo determinado concluye en el día

prefijado sin necesidad del desahucio

El derecho de sub-arrendar ceder.

artículo 1583 el arrendatario tiene derecho de sub arrendar y ceder si no hay convenio expreso
en contrario

si la voluntad del arrendador que no exista subarrendatario del inmueble arrendado debe
incluirse en el contrato de arrendamiento una cláusula expresa que lo prohíba

La nulidad del subarrendatario sin consentimiento del arrendador.

artículo 15 es nulo el subarrendamiento realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador
los infractores de esta disposición incurriran en las sanciones previstas en este decreto de ley sin
perjuicio del derecho que asiste el arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo

Garantías de la relación arrendaticia.

1. garantías reales o personales en respaldo de la obligación asumida por el arrendatario, el

arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las
obligaciones asumidas por este

2. nunca coexistirán garantías reales y personales del arrendatario, ningún caso podrán coexistir
ambos tipos de garantías

3. garantías reales, el depósito no será mayor a 4 meses, cuando se constituya un depósito en

dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato del
arrendamiento este no podrá exceder del equivalente a 4 meses de alquiler más los intereses que
genera

4. ni el depósito y los intereses serán imputables al pago de las mensualidades

5. el depósito dado en efectivo se colocará en una cuenta en el banco y los intereses serán del
arrendatario

6. sanciones para el arrendador que incumpliere, por cualquier circunstancia el arrendador

incumpliere la obligación establecido en el artículo procedente quedará obligado a satisfacer al
arrendatario la tasa pasiva promedio de los 6 principales entes financieros durante la vigilancia
de la relación arrendaticia
7. integró del arrendador del depósito recibido mas los intereses, el arrendador deberá
reintegrar al arrendatario dentro de los 60 días del calendario siguiente a la continuación de la
relación arrendaticia como garantía de las obligaciones del arrendatario más los intereses que
hubiera causado.

Revisión de los cánones.

1. a los 2 años, cuando hubiera transcurrido dos años después de cada fijacion del canon máximo
de arrendamiento mensual efectuadas y notificadas a los interesados por el órgano administrativo
competente

2. Cuándo se cambie el uso, cuando se cambie total o parcialmente el uso o destino para cual fue
arrendado el inmueble

3. cuando el arrendador haya hecho mejoras por mas de un 20% del valor del inmueble, cuando
el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble dentro del plazo indicado en lo literal

TEMA 9

De los desalojos. Causas del desalojo. Del procedimiento previo a las demandas. Efectos de la no
contestación. De las cuestiones previas. De la reconvención.

Causales para demandar el desalojo.

Artículo 34 sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato del
arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la accion se fundamente en
cualquiera de las siguientes causales

1. falta de pago de 2 mensualidades consecutivas, que el arrendatario haya dejado de pagar el

Canon del arrendamiento

2. necesidad del propietario de ocupar el inmueble, que la necesidad que tenga el propietario de
ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo
adoptivo

3 demolición o reparaciones mayores del inmueble que el inmueble vaya a ser objeto de
demolición por reparación que amerite la desocupación

4. mal uso del inmueble arrendado, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal del inmueble

5. uso deshonesto del inmueble o contrario al asignado por el municipio

6. violación del reglamento interno del inmueble

7. cesión del contrato del arrendamiento, contrato de arrendamiento o subarrendado total o
parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo.

Prologar legal.

se llama prórroga legal al lapso del aplazamiento de la relación arrendaticia una vez finalizado el
lapso de la contratación original o de las prórrogas que pudieran haberse producido artículo 38
en los contratos el arrendatario que tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el
artículo 1 de esta ley

Prórrogas legales de los contratos de arrendamiento.

Celebrado el tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado éste se
prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de
acuerdo con las siguientes

1. cuando el arrendamiento haya durado hasta un año o menos la prórroga será de 6 meses,
cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogará
un lapso máximo de 6 meses

2. cuando el arrendamiento haya durado más de un año y menos de 5 años la prórroga será de un
año máximo

3. cuando el arrendamiento haya durado 5 años pero menos 10 años la prórroga de 2 años
máximo

4. cuando el arrendamiento haya durado 10 años o más la prórroga será de 3 años máximo

Prórroga legal y entrega material del inmueble.

Artículo 39 la prórroga legal operará de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá
exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de la entrega del inmueble arrendado en
este caso el juez a solicitud del arrendador decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará
el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble quedando afectada la cosa
para responder el arrendatario si hubiera lugar a ello.

Pérdida del beneficio de la prórroga legal.

Artículo 40 si el vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el

incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales no tendrá derecho a gozar del
beneficio de la prologa legal

Admisión de las demandas durante las prórrogas legales.

Cuando estuviera en curso en curso la prórroga legal a qué se refiere el artículo 38 de este
decreto de ley no se admitirá demanda de cumplimiento de contrato del arrendatario por
vencimiento del término de prórroga.
 Tema 10

Preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio. Lapsos para ejercer el retracto legal. De la
extinción del ofrecimiento del reintegro. Del exceso al cobro indebido. Del procedimiento para el
reintegro del cobro del cobro indebido. De la prescripción del reclamo. De la jurisdicción especial
inquilinaría.

La preferencia ofertiva concepto:

Es un derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar con
preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

Condiciones para que se le otorgue la preferencia ofertiva.

solo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga más de 2 años como tal
siempre q se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfagan las
aspiraciones del propietario

Retrato legal arrendaticio concepto.

es un derecho que tiene el arrendatario en subrogarse en la misma condición estipulada en el

instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quién adquiera el inmueble arrendado por
cualquier acto q comporte la transmisión de un derecho de propiedad

Procedimiento para ejercer el derecho de referencia.

Artículo 44 a los fines del ejercicio del derecho preferentemente el propietario debera notificar al
arrendatario mediante un documento auténtico su manifestación de voluntad de vender en dicha
notificación de vera indicar el precio condiciones modalidades negociación

transcurrido lo siento 180 días de calendario después del ofrecimiento de la venta a que se refiere
el artículo anterior si no se hubiese efectuado la venta a terceros quedara sin efecto dicho
ofrecimiento debiendo en consecuencias cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquier
otra negociación que se pretendiere celebra

cuando un tercero sea persona natural juridica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del
propietario debera acreditar que se encuentre suficientemente autoriza para ello mediante un
documento auténtico y determinar con precisión las condiciones establecida por el propietario
para la negociación

Lapso para ejercer el derecho retrato legal arrendaticio.

Deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 días calendario contador a partir
de la fecha de notificación cierta que de la negociación celebrada debera hacerle al adquiriente a
dicha notificación deberá anexarse necesariamente la copia certificada del documento contentivo
de la negociación.
No procedencia del derecho de retracto legal arrendaticio.

No procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble en

el cual forme parte de vivienda oficina o local arrendado

Cuando el arrendador se rehusé a recibir el pago.

Cuando se reduce expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión arrendamiento vencida de

acuerdo con lo convencionalmente pactado podrá el arrendatario o cualquier persona
debidamente identificada que actúe en nombre y descargo de la arrendatario consignar la por el
tribunal de municipio competente por la ubicación del inmueble

TEMA 11

MANDATO concepto y efecto del mandato. Definición. Características. Clase de mandatos.

Efectos. Obligaciones del mandante obligaciones del mandatario. Extinción del mandato.

Como se materializa el Contrato de Mandato?

R: Con el otorgamiento del Instrumento Poder.

DEFINICIÓN DE ELMANDATO:

Art. 1684 “El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante
salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello.”

DESGLOSEMOS LA DEFINICIÓN:

1. Lo vemos como contrato.

2. Una persona se obliga a ejecutar uno o más negocios. El que se obliga a ejecutar el
negocio se llama APODERADO. EL QUE LE OTROGA EL MANDATO SE LLAMA MANDANTE.
El Mandatario también es Apoderado. Al Presidente de la República, se le llama primer
Mandatario Nacional, ya que se le otorga un mandato al momento de las elecciones.
3. Puede ser Gratuito o mediante salario. Puede ser remunerado con salario o como
honorarios profesionales, ejemplo: un abogado de un banco entra como empleado, pero,
para atender asuntos judiciales le otorgaran un instrumento poder. Y su salario que le
pagan están cubriendo los honorarios que causarían ese poder en la mayoría de los casos
salvo que se haga la división entre el salario y los honorarios profesionales.
4. Ejecutar negocio, el termino negocio se UTILIZA como negocio jurídico, actos celebrados
entre las personas que generan consecuencias jurídicas.
ELEMENTOS DE EXISTENCIA Y VALIDEZ DEL CONTRATO EN EL MANDATO

1. Carácter Contractual: el mandato tiene carácter contractual, contentivo de una obligación

a ser ejecutada por cuenta del mandante. Encargo de una persona a otra para ejecutar
uno o más negocios jurídicos que se le ha encomendado. El mandato como instrumento
poder lo prepara el abogado como carácter de mandatario, y deben colocar las facultades
que le son propia para la misión que corresponde

2. Contenido Obligacional: su contenido es un encargo de una persona a otra, para la

ejecución de uno o más negocios.
3. Aceptación del Mandatario: Se requiere que el mandatario se obligue a ejecutar el
negocio encargado. La manifestación de aceptación de la obligación impuesta puede ser la
ejecución del acto jurídico que se le ha encomendado al mandatario.

4. Consensualidad: a todo con el numeral anterior, se requiere consensualidad en el

mandato. Esto significa que se necesita el conocimiento por tanto, el consentimiento por
parte de la persona obligada por el mandato que le ha sido conferido. No basta elaborar
un instrumento poder y notariado, o registrado, para que el mandatario se vea obligado a
ejecutar el negocio jurídico, pues debe haber consensualidad. El consentimiento del
mandatario puede plasmarse, simplemente, con la ejecución del negocio que se le ha
encargado.

Art.1685 ”El mandato puede ser expreso o tácito. La aceptación puede ser tácita y resultar de
la ejecución del mandato por el mandatario”.

Capacidad:

Debe existir capacidad de quien encarga el mandato, tanta como la que debe tener quien ejecuta
el negocio jurídico que se le ha encomendado. En otras palabras, el mandante no puede encargar
un negocio jurídico para el cual él no tenga capacidad de ejecución.

Art. 1172 “No se requiere que el representante tenga capacidad para obligarse, basta que él sea
capaz de representar a otro conforme a la Ley y que el acto de que se trate no esté prohibido al
representado…”

CARACTERES DEL MANDATO:

1. Gratuito u Oneroso. Art. 1686 El mandato es gratuito si no hay convención contraria.

 2. Es unilateral, cuando es gratuito. Porque no hay obligación de la otra persona.
3. Es Intuito Personae, para las dos partes, el mandatario puede sustituir el mandato, si
tiene facultades para ello incluidas en el instrumento original. Art. 1695El mandatario
responde de aquel en quien ha sustituido su gestión… Es personalísimo. El mandante
solo otorgara el poder a una persona de su confianza, que conozca.
4. Puede ser expreso o tácito. Art. 1685
La aceptación puede ser tácita y resultar de la ejecución del mandato por el
mandatario.
En materia judicial siempre tiene que ser expreso. OJO.
5. Puede ser de ejecución instantánea, o de tracto sucesivo.
6. Por la extensión de su objeto el mandato puede ser general, o especial. Art. 1687 “El
mandato es especial para un negocio o para ciertos negocios solamente, o general
para todos los negocios del mandante”.

CLASES DE MANDATO:

A. EXPESO O TÁCITO: Ya lo conocemos.

B. GENERAL O ESPECIAL: Art. 1687 “El mandato es especial para su negocio a para ciertos
negocios solamente, o general para todos los negocios del mandante”.

PODER ESPECIAL: ha sido otorgado para un negocio jurídico o acto especifico. Una vez cumplido el
acto el objeto del contrato se extingue.
El Poder Especial puede ser dado en determinaciones generales (Muy amplio, ejemplo en
demandas administrativas municipales) o determinaciones específicas.

PODER GENERAL: se refiere a más de un asunto jurídico. El poder general puede tener
determinaciones especificas es decir limitamos el poder a una rama del derecho en específico
(Tributario). Ahora si es con determinaciones generales, es lo más amplio, el Mandatario podrá
representarnos jurídicamente en muchos ámbitos (Penal, civil, mercantil, tributario, laboral, etc.)
es decir, lo más amplio. Igual pasa con los Poderes Especiales.

Hay poderes que están libres de impuestos, en virtud del principio de gratuidad. Los poderes en
materia laboral, rige el principio de gratuidad, por ende, la ley indica que no debe pagar ningún
tipo de impuesto fiscal. Entonces, cuando vamos a la notaria, debemos indicar que se trata de un
poder laboral para no pagar impuestos. Esto en materia de derecho laboral.

DE LOS PODERES Y APODERADOS EN EL PROCESO CIVIL:

FACULTAD DE LOS APODERADOS EXPRESADA EN EL PODER: Art. 150 “Cuando las partes gestionen
en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o
poder.”DEBE SER EL MANDATO EXPRESO OJO
EL PODER PARA ACTOS JUDICIALES DEBE OTORGARSE EN FORMA PÚBLICA O AUTENTICA.

Art. 151 “El poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o autentica. Si el
otorgante no supiere o no pudiere firmar, lo hará por él un tercero, expresándose esta
circunstancia en el poder. No será válido el poder simplemente reconocido, aunque sea registrado
con posterioridad”.

DOCUMENTO AUTENTICO O AUTENTICADO ES IGUAL A UN DOCUMENTO PÚBLICO: ES EL QUE SE

OTORGA EN PRESENCIA DE UN FUNCIONARIO PUBLICO (Notario o Juez), CAPAZ DE DAR FE
PÚBLICA EN LA JURISDICCIÓN CORRESPONDIENTE.

DOCUMENTO RECONOCIDO: se diferencia porque ese documento ya se otorgó. Ejemplo. A que es

una Inmobiliaria arrienda un apartamento a B, y le dice a B ya está todo listo para que vengas a
firmar en la oficina. De la inmobiliaria y firma el contrato, pero, cuando A le indica al dueño del
apartamento que B firmo, El dueño le dice el documento fue notariado? Le dice que no que fue un
documento privado, entonces el dueño le dice que no que hay que llevarlo al notaria, ahora allí
declaran RECONOCER el contenido del documento en presencia del funcionario público, y
reconocen los sujetos, contenido y firma del documento. EL C.P.C. para el procedimiento Judicial el
documento debe tener fe pública debe ser autentico, en presencial del funcionario público que es
el notario. Si es en materia mercantil o inmobiliaria hay que registrar en el
registrocorrespondiente para que el día en que lo necesiten tienen capacidad y legitimación el
apoderado para que firmen.

PODER APUD ACTA: al pie del acta, esa es una modalidad de otorgar el poder no en la notaria sino
en el mismo tribunal, hasta en el mismo día de la contestación de la demanda, se puede hacer la
diligencia. El 12 de Enero de 2016 compadece frente a este tribunal el ciudadano fulano de tal que
es el otorgante, etc. y seguidamente “otorgo expresamente poder apud acta al abogado tal y lo
identifico, queda facultado para….” Las facultades son meramente facultativas no taxativas, es
todo, termino, se leyó y conforme firma. El secretario y el otorgante.

Art. 152 “El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente
correspondiente, ante el Secretario del tribunal, quien firmara el acta junto con el otorgante y
certificará su identidad”

PRESUNCIÓN SOBRE EL ALCANCE DEL PODER Art. 153 “El poder se presume otorgado para todas
las instancias y recursos ordinarios o extraordinarios”

EL PODER PARA TODOS LOS ACTOS Art. 154 “El poder faculta al apoderado para cumplir todos los
actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma…”OJO
EL PODER CON FACULTADES EXPRESAS Art 154… pero para convenir en la demanda, desistir,
transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en
remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad
expresa”Lo escrito debe estar contenido en el poder de lo contrario se presume que el
apoderado no tiene las facultades. OJO

DE LAS ACLARATORIAS DEL OTORGANTE (Cosas que tienen que aclarar el otorgante en el poder)

Art. 155 “Si el poder fuera otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido
por el mandatario, el otorgante deberá anunciar en el poder y exhibir al funcionario los
documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acredite la representación que ejerce. El
funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros
o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás
datos que concurran a identificarlas, sin adelantar ninguna apreciación o interpelación jurídica de
los mismos.

DE LA SUSTITUCIÓN DEL PODER

Art. 159 El apoderado que hubiere aceptado el mandato, podrá sustituirlo en la persona que el
poderdante designado o lo designare, y a falta de designación, en abogado capaz y solvente, si en
el poder se le hubiere facultado para sustituir.

Si en el poder nada se le hubiere dicho de sustitución, el apoderado podrá sustituirlo también en

abogado de reconocida aptitud y solvencia, cuando por cualquier causa no quisiere o no pudiere
seguir ejerciéndolo.

Si en el poder se hubiere prohibido sustituir no podrá hacerlo; pero en caso de enfermedad,

alejamiento forzado, envío de la causa a tribunal de otra localidad, o por cualquier otro motivo
grave que le impidiere seguir ejerciéndolo, deberá avisarlo al poderdante inmediatamente, por el
medio más rápido, para que provea la conducente.

Si la prohibición se hubiere hecho por instrucción o instrumento privado, el sustituyente será

responsable del perjuicio que la sustitución causare a su representado.

CESACIÓN DE LOS PODERES

Art 165 La representación de los apoderados y sustitutos cesa:

1. POR LA REVOCACIÓN DEL PODER, desde que ésta se introduzca en cualquier estado del
juicio, aun cuando no se presente la parte ni otro apoderado por ella. No se entenderá
revocado el sustituto se asi no se expresare en la revocación.

2. POR LA RENUNCIA DEL APODERADOLA DEL SUSTITUTO, pero la renuncia no producirá

efecto respecto de las demás partes, sino desde que se haga constar en el expediente la
 notificación de ella al poderdante. (ETICAMENTE NO PODEMOS DEJAR GUINDADO AL
CLIENTE)(SI EL CLIENTE NO ES DIGNO DE TI YA QUE HA COMETIDO ALGO DESLEAL)

3. Por la muerte, interdicción, quiebra u cesión de bienes del mandante o del apoderado o
sustituto.

4. POR LA PRESENTACIÓN de otro apoderado para el mismo juicio, a menos que se haga
constar lo contrario. (SALVO QUE EL PRESENTE PODER NO REVOCA EL ANTERIOR. ESTO
HAY QUE ESPECIFICARLO)OJO

EFECTOS DEL MANDATO ENTRE MANDANTE Y MANDATARIO:

De Las Obligaciones Del Mandatario Frente Al Mandante:

1) Ejecución del mandato:

Obligación de ejecutar el mandato: Esta obligación cubre.
 La ejecución como un buen padre de familia
 El mandatario tiene la obligación de responder por dolo y por
culpa al ejecutar el mandato

Previsiones sobre sustitución del mandato

Renuncia
Revocación del mandato

2) Obligación de rendir cuentas: Art. 1694 C. Civil.: Todo mandatario está obligado a dar
cuenta de sus operaciones

De Las Obligaciones Del Mandante:

1) El mandante se obliga por las actuaciones del mandatario

2) El mandante debe reembolsar al mandatario los avances y los gastos hechos para la
ejecución del mandato
3) El mandante debe igualmente indemnizar al mandatario de las pérdidas que haya
sufrido a causa de su gestión, si no se le puede imputar culpa alguna
4) El mandante debe intereses al mandatario por cantidades que este haya avanzado en
su gestión
5) Derecho de retención del mandatario por incumplimiento de lo establecido
6) Beneficio del mandante para sustituir la garantía o pedir limitación

TEMA 12

LA TRANSACCION Concepto y efectos. Definición. Caracteres. Capacidad clase efectos. Nulidad de

la transacción. Comodato. Concepto. Efectos definición. Caracteres efectos. Obligaciones del
comodante Y obligaciones del comodatario
CONCEPTO: Es un contrato por el cual las partes, mediantes reciprocas concesiones terminan un
litigio pendiente o editar un litigio eventual

EFECTOS INMEDIATOS: Son la terminación de un litigio que ya se ha adelantado y editar otro que
pudiera surgir

CARACTERES:
 Bilateralidad
 Contentivo de concesiones mutuas ( Cada parte debe conocer)
 Es oneroso
 Es consensual (consentimientos de ambas partes)
 Conmutativo o aleatorio
 De ejecución inmediata o de trato sucesivo
 Presupone la existencia de un litigio entre las partes
 Se adelanta a la necesidad de precaver el litigio eventual entre las partes
 Envuelve un negocio declarativo, pero puede ser traslativo de la propiedad u otros
derechos

CLASES DE TRANSACCION:
 Transacción Judicial
 Transacción extra- judicial

EFECTOS:
 Efecto Extintivo
 Efecto Declarativo

Efecto Extintivo: Tiene entre las partes el mismo efecto de cosa juzgada, no puede demandar de
nuevo por el mismo concepto
Se diferencia de la sentencia en que:
 No tiene ejecutoria (no tiene mandato)
 No supone que se haya suscitado un juicio (porque puede ser judicial como extra-judicial)
 No es impugnable sino como contrato, no como sentencia
 El juez la interpreta según lo acostumbrado para un contrato
 Puede llevarse al proceso como cuestión previa de cosa juzgada

Cosa Juzgada Formal: Art. 272 C.P.C.: Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya
decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo
permita.

Cosa Juzgada Material: Art. 273 C.P.C.: La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en
los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro.

Efecto Declarativo:
 La transacción no se transforma en un justo titulo
 La transacción no implica aparición de la novación de las obligaciones
 No hay saneamiento para las partes
  Pudiera ser que la transacción fuere traslativa o constitutiva de derechos diferencia a los
que se discutían el litigio

CAPACIDAD: Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas
en la transacción

EL COMODATO

CONCEPTO DE PRESTAMO: Es una convención entre una persona que llamamos prestamista y otra
llamada prestatario, por medio de la cual el prestamista cede al prestatario una cosa que este
pueda devolver en especie o su equivalente

CONCEPTO DE COMODATO: El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las
partes entrega a la otra gratuitamente una cosa, para que se sirva de ella, por tiempo o para usos
determinados, con cargo de restituir la misma cosa

EFECTO DEL COMODATO: El comodato no produce efectos reales, porque no hay transferencia de
propiedad

CARACTERES:
 Es un préstamo de uso
 Es un contrato real
 Es unilateral (comodante)
 Es un contrato gratuito
 Puede otorgarse bienes muebles o inmuebles
 Se perfecciona con la entrega de la cosa
 No es traslativo de propiedad

DE LA OBLIGACIONES DEL COMODATARIO:

 Debe de cuidar la cosa como un buen padre de familia
 Restituir la cosa dada en préstamo
 Deterioro de la cosa por uso ( si se deteriora por efecto del uso y no por culpa del
comodatario, este no responde por el deterioro)
 Lugar para devolver la cosa (el pago debe hacerse en el lugar fijado en el contrato, si no se
ha fijado, el pago debe hacerse donde se encontraba la cosa, fuera de estos dos casos,
será en el domicilio del deudor)
 Imposibilidad del comodatario de pedir reintegro por gastos para usar la cosa
 Responsabilidad solidaria de los comodatarios
 “ojo” Momento de restitución de la cosa
o Al vencerse el termino
o Si no se convino termino
o Devolución de la cosa por haber transcurrido un lapso prudente para que la cosa
fuera usada
o Devolución de la cosa en cualquier momento

Riesgo De La Cosa: El comodatario responde del caso fortuito:

  Cuando ha usado de la cosa indebidamente o ha demorado su restitución a menos que
pruebe que el deterioro haya sobrevenido de un caso fortuito
 Cuando la cosa parece por caso fortuito y el comodatario hubiera podido evitar la perdida
 Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa, ha preferido la de el
 Cuando sea responsable de casos fortuito
 Cuando la cosa se hubiese estimado al tiempo del préstamo

OBLIGACIONES DEL COMADANTE:

 El comodante no está obligado a hacer gozar de la cosa al comodatario
 Reembolso de gastos necesarios y urgentes
 Responsabilidad por vicios no declarados de la cosa