AGENDAINMOBILIARIA

De la posesión a la propiedad
Conforme con el artículo 896 del Código Civil: “La posesión es el ejercicio de
hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”. Ahora bien, quien es
poseedor de un inmueble que por alguna razón no cuenta con un título de propiedad,
puede ceder este derecho a otro a título oneroso. Esto se denomina usualmente
“venta de la posesión”. Aunque esto signifique “adquirir un predio sin sanear”, esta
modalidad de transferencia inmobiliaria viene aumentando, al existir muchos
poseedores que carecen de la suficiente documentación, o esta no tiene la debida
formalidad para acceder al registro, y ser reconocidos como propietarios de forma
excluyente frente a otros.

6/2/2018

Miguel Cavero Velaochaga

Director de INMOBILEX

Resulta pertinente considerar que según el Instituto Libertad y Democracia (ILD), un

predio sin sanear o sin titular puede costar hasta un 30% menos de su valor comercial.
Esto significaría que, en una operación de este tipo, dicho “porcentaje de castigo” se
refiere a los costos de formalización de la propiedad (papeles, planos, trámites, etcétera)
que deberá asumir el adquiriente.

Quien adquiere el derecho de poseer un inmueble en la modalidad señalada,

principalmente tiene por objetivo final convertirse en propietario, luego de seguir un
procedimiento de prescripción adquisitiva, el que deberá realizar en sede judicial o
notarial, en tanto pueda acreditar con hechos y diversos documentos (desde un documento
privado hasta el pago del impuesto predial o de un servicio público, u otro) una posesión
pública, pacífica y continua durante 10 años. Que no debe haber sido interrumpida por
ningún emplazamiento judicial que tenga por objeto quitarle la posesión. Para tales fines,
se aplicará el artículo 898 del Código Civil, que señala que es posible sumar el plazo
posesorio del transferente al del adquiriente para alcanzar el tiempo señalado para
prescribir.

La prescripción es una modalidad de adquisición originaria de la propiedad, pues no

existe ningún vínculo entre quien posee el bien y el propietario registral, aunque para
fines del procedimiento, que es declarativo, la normativa exige que se le notifique. Por
ello, debemos precisar que si alguien posee un inmueble en virtud de un contrato de
arrendamiento no será posible que se convierta en propietario, puesto que la posesión del
inmueble es sobre la base de la relación existente entre el arrendador y el arrendatario, en
virtud del contrato de arrendamiento.
LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD EN EL IMPUESTO PREDIAL: ALCANCES Y
DIFICULTADES
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LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD EN EL IMPUESTO PREDIAL: ALCANCES

Y DIFICULTADES

MARIO ALVA MATTEUCCI

1. INTRODUCCIÓN

Los derechos de posesión y propiedad califican como derechos reales, los cuales vienen
desde la tradición romana y el Derecho que se formó en aquellos años de la antigüedad y
se han mantenido hasta la fecha con algunas variantes.

Ambos derechos tienen particularidades que determinan una relación de atributos que
detenta una persona respecto de un bien, por naturaleza mueble o inmueble (si
mantenemos la tradicional clasificación romana hasta nuestros días).

En la aplicación del Impuesto Predial resulta de importancia determinar quién es el

obligado al pago de dicho tributo, habida cuenta que el mismo grava la calidad de
propietario de los inmuebles ubicados en una determinada jurisdicción municipal.

En muchos casos será el propietario quien cumpla con efectuar el pago del Impuesto
Predial, en cumplimiento de lo indicado por la Ley de Tributación Municipal. Pero ¿qué
sucede si no existe propietario del predio?, ¿será el poseedor el obligado al pago del
mencionado tributo?. La respuesta a estas interrogantes será materia de análisis en el
presente informe.

2. LOS DERECHOS REALES: Algunos alcances de la doctrina

Respecto a los Derechos Reales ROMERO ROMAÑA nos indica que dicha
expresión “no se remonta al derecho romano. En él no existía una voz que
comprendiera todas las instituciones jurídicas que hoy se agrupan bajo esta
denominación. Fue creado por los comentadores del derecho romano y ha sido
adoptada por los tratadistas y las legislaciones modernas” 1.

GARCÍA MAYNEZ dice “El derecho real es el que ejercitamos en forma inmediata
sobre una cosa. Es una facultad en virtud de la cual la cosa nos pertenece, ya sea en
su totalidad o en ciertos aspectos, según el derecho de propiedad que tengamos o por
tener derecho a alguno de sus desmembramientos, como son las servidumbres o el
usufructo”.2

MUÑOZ ROCHA indica con respecto al derecho real que “Es el poder jurídico que
ejerce directa o indirectamente una persona sobre una cosa sobre el fin de obtener de
ella el aprovechamiento parcial o total para el cual está facultado y que puede ser
oponible universalmente”3.

Cabe mencionar que dentro de la categoría “Derechos Reales” encontramos, entre otros,
a:

(i) Posesión.
(ii) Propiedad.
(iii) Servidumbre.
(iv) Usufructo.
(v) Habitación.
(vi) Prenda (derecho real de garantía).
(vii) Hipoteca (derecho real de garantía).
(viii) Anticresis (derecho real de garantía).

3. LA POSESIÓN

Debemos recordar que la posesión de acuerdo al Diccionario de la Real Academia

Española es el “… acto de poseer o tener una cosa corporal con ánimo de conservarla
para sí o para otro”4.

Tanto la posesión como la propiedad son Derechos Reales Principales establecidos en el

Código Civil Peruano de 1984.

LA POSESIÓN de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 896º del referido código

establece que es el ejercicio de uno o más poderes inherentes a la propiedad.

Para conocimiento, el poseedor solo puede ejercer los siguientes poderes:

(i) Uso.
(ii) Goce.
(iii) Disfrute.

En sí el poseedor es un propietario en potencia, toda vez que en la mayoría de casos se

comporta como propietario frente al común de las personas.

Además el poseedor puede hacer uso de la llamada prescripción adquisitiva de dominio,

una acción que la ley le otorga al comportase como propietario si posee el bien de manera
continua, pacífica, pública y como propietario durante cinco años si hay buena fe, y por
diez si no la hay5.

El fundamento legal que sustenta la prescripción adquisitiva de dominio lo ubicamos en

el texto del artículo 950 del Código Civil, al señalar que:

“La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua,

pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años
cuando median justo título y buena fe”.

“Es la posesión una presunción en la cual el poseedor es considerado el dueño mientras

no se compruebe lo contrario; esta figura jurídica creada por el legislador es muy
importante ya que si una persona propietaria abandona una cosa y la deja a su suerte,
pero otra persona la posee la cuida, la conserva, la mejora, es justo que con el
transcurrir del tiempo exista una figura que le permita adquirir la propiedad de ese
bien al cual le ha dado una utilidad y ha gastado tiempo en conservarlo. Es la posesión
el camino para que con el transcurrir del tiempo se adquieran los bienes por
prescripción adquisitiva de dominio”6.

En la doctrina SALVAT precisa algunas ideas relacionadas con la posesión. El indica

que “La posesión no debe ser confundida con la propiedad: 1º) La posesión confiere al
poseedor el derecho de tener la cosa sometida a su voluntad, de usarla y aprovecharla
como lo crea más conveniente y este conjunto de derechos recibe en doctrina el nombre
de jus possessionis o derechos derivados de la posesión; la propiedad confiere al
propietario el derecho de poseer la cosa o jus possidendi, pero al lado de este derecho
el propietario tiene otro más, que le permite disponer y gozar ampliamente de ella (…)
Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que si bien la posesión y la propiedad son cosas
diferentes, existen entre esas dos instituciones relaciones muy grandes: 1º la posesión,
como veremos más adelante, si es protegida y amparada por la ley es precisamente
porque ella crea una presunción de propiedad; 2º la posesión en sí misma es un
elemento de adquisición de la propiedad; 3º la posesión por el transcurso del tiempo
conduce a la adquisición de ésta por la prescripción adquisitiva” 7.

Veamos otra idea que sobre la posesión se indica. “La concepción básica del derecho de
JHERING que se termina de relacionar se hace visible en su caracterización de la
posesión. No es difícil establecer que partiendo de ese concepto JHERING orientó toda
su discrepancia con las ideas desarrolladas por SAVIGNY en torno a la materia. Para
él, la posesión, como se irá viendo, resultaba ser un derecho, no un hecho, y en lo
tocante a la controversia sobre si la posesión debe ser considerada entre los derechos,
y en su caso en qué clase de ellos debe ser ubicada, JHERING sostenía: Sí la definición
que nosotros hemos dado del derecho es exacta, la posesión, indudablemente, es un
derecho; es un interés jurídicamente protegido. Ahora bien, como este interés tiene por
objeto inmediato (y no indirecto como el que se presenta en las obligaciones) la cosa
misma, es preciso hacer figurar la posesión entre las relaciones jurídicas sobre la
cosa”8.

Una persona que es posesionaria no tiene la calidad de propietario pero intenta o pretende
comportarse como tal, ello se manifiesta a través de la figura jurídica del “animus
domini”.

Cabe hacer referencia que la figura del animus domini, es una expresión latina cuyo
significado da a entender que un sujeto tiene la voluntad de tratar un bien o cosa como
suyo. De allí que la intención de ocupar o buscar poseer en la figura de propietario resulta
de necesidad imprescindible, sobre todo para poder lograr la prescripción adquisitiva de
dominio, en un futuro cuando lo solicite a través de la vía judicial y obtenga la sentencia
que lo reconozca como propietario.

A manera de reflexión, diremos que si una persona no cuenta con el animus domini no
podrá más adelante llegar a convertirse en propietario, ya que debe demostrar a lo largo
del período para solicitar la prescripción adquisitiva dicha condición.
Conforme lo indica SAVIGNY citado por AVENDAÑO “el animus possidendi no es
otra cosa que la intención de ejercer el derecho de propiedad. Esta definición, sin
embargo, no es suficiente porque el detentador de una cosa puede tener dicha intención
de dos maneras diferentes. Ejercer el derecho de propiedad de otro o el suyo propio. Si
tiene la intención de ejercer el derecho de propiedad de otro, derecho que el reconoce,
no tiene el animus possidendi necesario para que el hecho de la detención se
transforme en posesión(…) “La segunda hipótesis es en la que el detentador tiene la
intención de ejercer su propio derecho de propiedad de suerte que en este caso el
animus possidendi no es aquí otra cosa que el animus domini o el animus sibi habendi”.
“Así para ser considerado como verdadero poseedor de una cosa (….);(…) quien
pretende disponer de los hechos como tendría el propietario la facultad de hacerlo en
virtud de su derecho , implica en particular también el desconocimiento en cabeza de
otro de un derecho superior a suyo. La idea de la posesión no exige absolutamente nada
más que este animus domini; y sobre todo no supone la convicción de ser realmente el
propietario (opinio seu cogitatio domini); he aquí por qué el ladrón y el bandido pueden
también ser poseedores de la cosa robada como el propietario mismos, y del mismo
modo es diferente del arrendatario, que no es poseedor, porque no considera la cosa
como suya”9.

ROBLES MORENO indica con respecto a la figura de la prescripción adquisitiva de

propiedad lo siguiente: “La prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de la
propiedad, en el confluyen dos factores determinantes: el transcurso de un cierto lapso
de tiempo (que varía según las circunstancias) y la existencia de una determinada
calidad de poseedor sobre el bien materia del caso”10.

¿Cuáles son los elementos que permitirían demostrar la existencia de un animus domini
o voluntad del poseedor en comportarse como propietario respecto de un bien inmueble?.

Sobre el tema con precisión GONZALES BARRÓN advierte que “Los medios
probatorios típicos que sirven para acreditar la posesión son los siguientes: las
declaraciones juradas y recibos de pago del impuesto predial o arbitrios municipales,
los contratos que se refieran al inmueble o que lo señalen como domicilio, los recibos
de pagos por los servicios públicos domiciliarios del bien, los documentos públicos,
como escrituras notariales, en los cuales se hayan señalado como domicilio el bien, las
construcciones realizadas y los recibos de pago por la asesoría técnica o de la
adquisición de los materiales de construcción, las licencias o autorizaciones tramitadas
ante la autoridad municipal o administrativa, las constancia de posesión emitidas por
organizaciones oficiales o representativas de los pobladores, los recibos de
arrendamiento girados por el solicitante en calidad de arrendador, las declaraciones
testimoniales de vecinos o colindantes o los procedimientos administrativos o judiciales
que haya seguido el poseedor y en los que la controversia gire sobre la ocupación del
bien, o por lo menos se indique el domicilio fehaciente del actor; certificados
domiciliarios o inspecciones judiciales tramitadas como prueba anticipada o que hayan
sido levantadas dentro de cualquier tipo de proceso, constataciones notariales, entre
otras” .

4. LA PROPIEDAD
La Propiedad de acuerdo al Diccionario de la Real Academia Española es el “…derecho
o facultad de poseer alguien algo y poder disponer de ello dentro de los límites
legales”12.

En cambio, LA PROPIEDAD se encuentra regulada en el artículo 923º del referido

código y se establece que es aquel poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien.

A diferencia del posesionario, el propietario puede disponer del bien, puede por ejemplo
venderlo, enajenarlo, etc. y si lo pierde puede recuperarlo a través de la acción
reivindicatoria, la cual solo puede ser ejercida por el propietario más no por el poseedor.
Repasando entonces las facultades que tiene el propietario serían las siguientes:

(i) Uso.
(ii) Goce.
(iii) Disfrute.
(iv) Enajenación.
(v) Reivindicación.

Las causales de pérdida de la propiedad se encuentran reguladas en el artículo 968º del

Código Civil y son:

• Adquisición del bien por otra persona.

• Destrucción o pérdida total o consumo del bien.
• Expropiación.
• Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado.

Con respecto al Derecho de Propiedad AVENDAÑO VALDEZ nos señala que “Los
caracteres del derecho de propiedad, como complemento de los atributos del
propietario, configuran y delinean este derecho de propiedad como el más completo de
los derechos reales. La doctrina señala cuatro caracteres: es un derecho real, es un
derecho exclusivo, es un derecho absoluto y es un derecho perpetuo. Por ser un derecho
real, la propiedad confiere a su titular las facultades de persecución y de preferencia,
y además establece respecto de la cosa una relación directa e inmediata. Por ser un
derecho exclusivo, la propiedad es erga omnes, esto es, se puede oponer a todos y
excluye de su ámbito a todo otro titular. Por ser un derecho absoluto, la propiedad
confiere a su titular todas las facultades posibles sobre un bien. Acá se insertan
precisamente los atributos del propietario referidos en el acápite anterior. Y por ser un
derecho perpetuo, la propiedad sólo se extingue cuando el bien desaparece o cuando
es abandonado no así por el simple no uso del titular” 13.

“El derecho de propiedad sobre los predios, es decir, sobre los terrenos, las casas, los
edificios y bienes similares es uno que usualmente se analiza desde el punto de vista
del derecho civil clásico. Sin embargo, las categorías conceptuales del derecho civil,
muchas veces importadas de otros países, no siempre llegan a engarzarse
adecuadamente con el contexto socioeconómico de nuestro país. De ahí que se susciten
diversos problemas sociales en torno a la propiedad predial: los asentamientos
humanos y las posesiones informales, el crecimiento desordenado de la ciudad, las
construcciones irregulares, el déficit de vivienda y de servicios básicos, etc.
Por ello, consideramos que es pertinente una investigación en torno a la propiedad
predial y específicamente al concepto de predio con una perspectiva funcionalista que
tome en consideración el desenvolvimiento de dichos conceptos en la realidad y
procurando tomar en cuenta los vínculos de este ámbito del derecho con otras ciencias
como la economía, la sociología y el urbanismo”14.

En la doctrina extranjera ALBALADEJO indica que “El derecho de propiedad (como

cualquier derecho subjetivo) es un poder unitario, en el sentido de que concede sobre
la cosa un señorío global, del que las distintas facultades (que frecuentemente la propia
ley o la jurisprudencia o doctrina denomina derechos) o posibilidades de hacer (u
omitir) respecto de la cosa (así, usarla, percibir sus frutos, modificarla, excluir a los
demás de la misma, etc.) son solo manifestaciones. Así como si se dijese: sobre la cosa
X se puede todo (derecho total), luego cabe (facultades) usarla, disfrutarla, modificarla,
excluir a otros, enajenarla, etc. Hacer esta especificación tiene solo la utilidad de
proporcionar una idea más detallada de adonde llega en esos puntos contemplados, el
poder del propietario”15.

Cabe indicar que desde mucho tiempo atrás se ha determinado que el derecho de
propiedad se ha generado en aplicación del derecho natural y luego por la aplicación de
las reglas del derecho civil.

Ello se puede apreciar la información que aparece en las INSTITUCIONES DE

JUSTINIANO, cuando indica que “Las cosas llegan a ser propiedad de los particulares,
de muchas maneras. En efecto, se adquiere el dominio, o por derecho natural, llamado,
como hemos dicho, derecho de gentes, o por el derecho civil. Para mayor comodidad,
es preciso exponer antes el derecho más antiguo, y éste es evidentemente el derecho
natural, que nació con la naturaleza de las cosas, con los mismos hombres, mientras
que los derechos civiles sólo tuvieron origen cuando empezaron a fundarse ciudades,
crearse magistrados y escribirse leyes”16.

“La propiedad sin la posesión sería un tesoro sin la llave para abrirlo, un árbol frutal
sin la escalera necesaria para cosechar los frutos. La utilización económica consiste,
según la naturaleza diversa de las cosas, en el uti, frui, consumere. La protección
jurídica contra el despojo reside en que al defender al poseedor se defiende al
propietario. La posesión es el contenido del derecho de propiedad” 17.

5. ¿QUÉ ES LO QUE GRAVA EL IMPUESTO PREDIAL?

Coincidimos con lo expresado por RUIZ DE CASTILLA PONCE DE

LEÓN y ROBLES MORENOcuando precisan que “El Impuesto Predial – IP
constituye una modalidad de imposición al patrimonio. Más exactamente el IP grava
un elemento del patrimonio: el predio”18.

Al efectuar una revisión de la legislación que regula el Impuesto predial, observamos la

existencia de la Ley de Tributación Municipal, la cual fue aprobada por el Decreto
Legislativo Nº 776, el cual fuera publicado en el Diario Oficial El Peruano el 31 de
diciembre de 1993 y se encuentra vigente desde el 1 de enero de 1994. Existe un Texto
Único Ordenado – TUO de dicha norma que fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº
156-2004-EF.
En el artículo 8º de la Ley de Tributación Municipal, se precisa que el Impuesto Predial
grava el valor de los predios urbanos y rústicos. Dicho artículo también determina que se
considera predios a los terrenos, incluyendo los terrenos ganados al mar, a los ríos y a
otros espejos de agua, así como las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que
constituyan partes integrantes de dichos predios, que no pudieran ser separadas sin alterar
deteriorar o destruir la edificación.

En el Derecho Comparado se puede apreciar que en México el tratadista DE

HOYOS señala que “El impuesto predial, como su nombre lo dice, es el gravamen que
recae sobre la propiedad o posesión de predios. El objeto de esta contribución es el
valor catastral del terreno y los sujetos obligados a su pago son los dueños o
posesionarios del mismo según sea el caso”19.

Es interesante analizar lo que señala SMOLKA y DE CESARE acerca del Impuesto

Predial. Ellos indican que

“El impuesto predial constituye, al menos potencialmente, la fuente más importante de

recaudación local que podría utilizarse para brindar una infraestructura urbana y
servicios públicos. Además, acreditamos que la parte del impuesto predial gravada
sobre el valor del suelo aumenta la oferta de suelos con servicios en el mercado”20.

Cabe señalar que este impuesto es de recaudación de las Municipalidades Distritales en

donde se encuentre ubicado el predio.

6. ¿QUIÉN ES EL OBLIGADO AL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL?

De acuerdo a lo indicado por el texto del artículo 9º de la Ley de Tributación Municipal,

se indica que son sujetos pasivos en calidad de contribuyentes, las personas naturales o
jurídicas propietarias de los predios, cualquiera sea su naturaleza.

Excepcionalmente, se considerará como sujetos pasivos del impuesto a los titulares de

concesiones otorgadas al amparo del Decreto Supremo Nº 059-96-PCM, Texto Único
Ordenado de las normas con rango de Ley que regulan la entrega en concesión al sector
privado de las obras públicas de infraestructura y de servicios públicos, sus normas
modificatorias, ampliatorias y reglamentarias, respecto de los predios que se les hubiesen
entregado en concesión, durante el tiempo de vigencia del contrato.

Los predios sujetos a condominio se consideran como pertenecientes a un solo dueño,

salvo que se comunique a la respectiva Municipalidad el nombre de los condóminos y la
participación que a cada uno corresponda. Los condóminos son responsables solidarios
del pago del impuesto que recaiga sobre el predio, pudiendo exigirse a cualquiera de ellos
el pago total.

Cuando la existencia del propietario no pudiera ser determinada, son sujetos obligados al
pago del impuesto, en calidad de responsables, los poseedores o tenedores, a cualquier
título, de los predios afectos, sin perjuicio de su derecho a reclamar el pago a los
respectivos contribuyentes.

Nótese que solo el último párrafo del artículo 9º de la Ley de Tributación Municipal, es
el que reconoce la posibilidad de afectar con el pago del Impuesto Predial, al ocupante
que tiene la calidad de poseedor del predio ubicado en una determinada jurisdicción
municipal.

7. ¿QUÉ DOCUMENTO EXIGE LA MUNICIPALIDAD PARA PODER

REGISTRAR UN PREDIO?

Cuando un propietario de un predio (sea persona natural, sucesión indivisa, sociedad

conyugal, persona jurídica, u otros) se acerca a la Municipalidad de la jurisdicción donde
se encuentra ubicado el predio que adquirió para poder registrarlo, la entidad edil le
exigirá la presentación de un título que acredite la condición de propietario del mismo.

Este documento puede ser un contrato privado de compraventa, una transacción judicial
o extrajudicial, un contrato de permuta, un contrato de donación21, dación en pago,
sentencia que acredita el otorgamiento de título por prescripción adquirente de dominio,
entre otras.

En el caso específico de un contrato de compraventa, que es la forma más utilizada para

adquirir la propiedad de un bien inmueble, es posible que el comprador se presente a la
Municipalidad respectiva con cualquiera de los siguientes documentos:

(i) su contrato de compraventa privado con las firmas de los contratantes.

(ii) su contrato de compraventa privado con las firmas de los contratantes legalizadas ante
Notario Público.

(iii) su contrato de compraventa en minuta firmada por las partes contratantes ingresada
a una notaría y con número de kárdex.

(iv) una Escritura Pública otorgada por una Notaría donde indica la transacción de
compraventa realizada por las partes contratantes.

(v) una ficha registral donde da cuenta de la inscripción de la partida electrónica del
contrato de compraventa.

Pero ¿cuál de todos estos documentos debe cumplir con presentar el comprador?, en
realidad la respuesta a dicha consulta es cualquiera. Recordemos que conforme lo indica
el texto del artículo 949° de Código Civil “La sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto
en contrario”.

Bajo esta lógica, bastaría con que el comprador presente cualquiera de los documentos
antes mencionados para poder inscribir su propiedad ante la Municipalidad respectiva,
pudiendo realizar inclusive con la forma más elemental que es el contrato privado firmado
por las partes contratantes.

No corresponderá considerar como contrato de transferencia de propiedad a los contratos

preparatorios22, los cuales en sí solo son contratos orientados a la firma de otro acuerdo
por el cual si corresponde la transferencia de propiedad.
Para mejor explicación de lo indicado en el párrafo anterior apreciamos el
pronunciamiento emitido por el Tribunal Fiscal ad emitir la RTF N° 834-7-2008, la cual
indica con respecto a la acreditación de la calidad de propietario y contrato preparatorio
lo siguiente:

“El contribuyente deberá presentar documentación que compruebe su propiedad,

para tal efecto no se considerará como tal un contrato preparatorio”.

Tengamos presente que la Municipalidad no puede hacer distingos donde la ley no lo

hace, por ello no sería correcto que dicha entidad solo realice la inscripción de los predios
exigiendo al propietario que se acerque el título de propiedad inscrito en los registros
públicos o quizás la exigencia del contrato privado que cuente con minuta elevada a
Escritura Pública.

Lamentablemente, por la aplicación de este tipo de normativa civil se pueden presentar

casos de fraudes al existir la posibilidad que más de una persona intente registrar el predio
ante la respectiva Municipalidad, ya que un “propietario” puede solicitar inscribir su
predio con un contrato privado con firmas legalizadas y otro “propietario” lo realice ante
la misma entidad con un contrato elevado a Escritura Pública. Frente a esta situación la
Municipalidad no puede realizar una elección y procederá a inscribir el mismo predio a
dos personas con código de registro distinto.

Lo antes indicado determina que existirán dos contribuyentes que acreditan propiedad del
inmueble ante la misma entidad municipal y los dos serán obligados al pago del Impuesto
Predial. Recordemos que la Municipalidad no es el Poder Judicial, por esta razón no
puede señalar o distinguir quien es el verdadero propietario, situación que necesariamente
será materia de una demanda presentada ante dicho poder del Estado quien al revisar el
proceso y culminar el mismo con una sentencia consentida y ejecutoriada señale quien es
el real propietario. Mientras esta situación no se produzca la exigencia del cobro del
Impuesto Predial será obligatoria para ambas partes litigantes en la respectiva
municipalidad.

8. ¿QUÉ HACER FRENTE A LA NEGATIVA Y/O CONDICIONAMIENTO DE

LA MESA DE PARTES DE ACEPTAR DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
POR EL CONTRIBUYENTE?

En caso que la Municipalidad se niegue a la recepción de documentos para acreditar

la “propiedad” o realice una discriminación a un contribuyente prefiriendo un tipo
de documento conforme lo indicamos en líneas arriba, el “propietario” perjudicado
en su derecho de inscripción podrá solicitar la presencia de un Notario Público,
quien dará fe de tal hecho.

Conforme lo determina el texto del artículo 2º de la Ley del Notariado, aprobada mediante
Decreto Legislativo Nº 1049: “El Notario es el profesional del Derecho que está
autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello
formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere
autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes.

Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación de asuntos

no contenciosos previstos en las leyes de la materia.”
Como se aprecia, el Notario Público para poder comprobar los hechos que las partes le
solicitan, debe emitir un Acta, la cual califica como un Instrumento Público
Extraprotocolar conforme a lo dispuesto por el artículo 26º de la Ley del Notariado, en la
cual registra y certifica los actos, hechos o circunstancias que él presencie por razón de
su función.

Con esta certificación notarial el administrado podrá iniciar acciones legales contra la
entidad que se niega a recepcionar la documentación presentada en la mesa de partes.
Inclusive esta certificación servirá para plantear una queja ante el Tribunal Fiscal.

Sobre el tema resulta pertinente la cita de la RTF N° 11330-7-2008, la cual indica con
respecto a la recepción de las declaraciones juradas del Impuesto Predial lo siguiente:

“Las normas que regulan el Impuesto Predial no han establecido la obligación del
declarante que se considera contribuyente de acreditar la propiedad del predio, razón por
la cual la Administración Tributaria no puede negarse a recibir sus declaraciones juradas
ni sus pagos”.

En ese mismo sentido observamos el pronunciamiento del Tribunal Fiscal en la RTF N°

7652-7-2008, ligada al hecho que no hay obligación del declarante que se considera
contribuyente de acreditar la propiedad del predio. La referida RTF indica lo siguiente:

“Las normas que regulan el IP no han establecido la obligación del declarante que se
considera contribuyente de acreditar la propiedad del predio objeto del impuesto, razón
por la cual la Administración Tributaria no podría negarse a recibir sus declaraciones
juradas ni sus pagos”.

Un tercer pronunciamiento del Tribunal Fiscal con respecto a que la declaración jurada
no implica reconocimiento de propiedad se aprecia en la RTF N° 4176-1-2007 cuando se
menciona que:

“La recepción de la declaración jurada de autovalúo por parte de la Administración

Tributaria es un acto de carácter administrativo que no implica el reconocimiento de un
derecho de propiedad sobre un inmueble, lo cual sí podría ser determinado en el Poder
Judicial.

Asimismo, la Administración Tributaria no puede negarse a recibir dichas declaraciones,

ni puede declarar la nulidad de las mismas, por el hecho que el contribuyente cuestione
el derecho de propiedad, ya que no es competente para resolver dicha situación”.

9. ¿UN POSESIONARIO PUEDE CUMPLIR CON EL REGISTRO DEL PREDIO

ANTE LA MUNICIPALIDAD RESPECTIVA?

La respuesta a esta interrogante necesariamente nos lleva a realizar un análisis de la

posesión del predio por parte de una persona.

Recordemos que el último párrafo del texto del artículo 9° de la Ley de Tributación
Municipal considera que “Cuando la existencia del propietario no pudiera ser
determinada, son sujetos obligados al pago del impuesto, en calidad de responsables, los
poseedores o tenedores, a cualquier título, de los predios afectos, sin perjuicio de su
derecho a reclamar el pago a los respectivos contribuyentes”.

Este último párrafo del artículo 9º de la Ley de Tributación Municipal, es el que reconoce
la posibilidad de afectar con el pago del Impuesto Predial, a la persona que tenga la
calidad de ocupante, lo cual en términos que estamos analizando sería considerado como
el poseedor del predio ubicado en una determinada jurisdicción municipal.

Pero el ocupante de un predio también puede ser un inquilino, en la medida que exista un
contrato de arrendamiento celebrado con el propietario, ¿será posible entonces que un
inquilino pueda ser obligado al pago del Impuesto Predial?. Consideramos que el
inquilino no podría ser obligado al pago de un impuesto que le corresponde su cancelación
al propietario, además que el título con el que se encuentra en contacto directo con el
inmueble no le otorga el animus possidendi, lo cual descartaría que cuente con animus
domini, ya que su intencionalidad no es comportarse como propietario sino más bien
como sujeto que detenta la posesión pero bajo el concepto de inquilino.

En este punto resaltamos el pronunciamiento del Tribunal Fiscal al emitir la RTF N°

17084-7-2008, el cual está relacionado con la prelación de propietario sobre poseedor. La
RTF en mención indica lo siguiente:

“Para que un poseedor sea sujeto obligado al pago del Impuesto Predial en calidad de
responsable, se debe verificar que la existencia del propietario del inmueble no pudiera
ser determinada, por lo que no podría aplicarse responsabilidad al poseedor cuando el
predio pertenezca a un tercero, aunque existan indicios de que este los posea.”

Otro pronunciamiento del Tribunal Fiscal relacionado con el tema materia de análisis, lo
encontramos en la RTF Nº 06369-7-2009, cuando indica que:

“No resulta suficiente tener la condición de poseedores atribuida en una fecha de

fiscalización a efectos de establecer la responsabilidad de los recurrentes al pago del
Impuesto Predial”.

Otro pronunciamiento del Tribunal Fiscal sobre el tema es la RTF N° 12299-11-2010, a

través del cual se analizó si el predio pertenece a un tercero identificado, no cabe
considerar al poseedor de dicho predio como responsable del pago del Impuesto Predial.
El pronunciamiento indicó el siguiente criterio:

“Se revoca la apelada que declaró infundada la reclamación contra la Resolución de

Determinación emitida por Impuesto Predial de 1998 a 2004 y se deja sin efecto dicho
valor.

El supuesto de excepción para que un poseedor sea sujeto obligado al pago del Impuesto
Predial en calidad de responsable, es que la existencia del propietario del inmueble no
pueda ser determinada, lo que no podría ocurrir si el predio pertenece a un tercero ya
identificado.

La recurrente como la Administración concuerdan en que el predio no es de propiedad de

la recurrente, sino que sólo detenta el uso, por lo que no resulta procedente tal
determinación y cobro, pues aquella no era propietaria del referido predio sino un tercero
plenamente identificado, por lo que no cabe atribuirle dicha deuda en virtud del artículo
9° de la Ley de Tributación Municipal, siendo que carece de sustento emitir
pronunciamiento sobre los demás argumentos expuestos por la recurrente”.

La Administración Tributaria Municipal puede exigirle al poseedor la constancia de

posesión, la cual es entregada normalmente por las propias Municipalidades o por alguna
instancia gubernamental ligada a la titulación de los predios.

Una vez registrado el predio del poseedor ante la Municipalidad respectiva, es casi seguro
que dicha persona cumpla a cabalidad con el pago oportuno del Impuesto Predial a su
cargo, la cual le servirá más adelante como prueba ante el proceso que pretenda llevar a
cabo para solicitar la prescripción adquisitiva de dominio ante el Poder Judicial.

10. ¿QUÉ OBLIGACIONES TRIBUTARIAS CORRESPONDE CUMPLIR A UN

CONTRIBUYENTE DEL IMPUESTO PREDIAL?: SEA PROPIETARIO O
POSEEDOR

En el caso de los contribuyentes, sean estos propietarios o poseedores corresponde

cumplir con la presentación de declaraciones juradas del Impuesto Predial ante la
municipalidad respectiva donde se ubica el inmueble.

Para ello debemos revisar lo señalado en el artículo 14º de la Ley de

Tributación Municipal. se indica que los contribuyentes se encuentran en la obligación
de presentar la declaración jurada de manera obligatoria en los siguientes casos:

a) Anualmente, el último día hábil del mes de febrero, salvo que el Municipio establezca
una prórroga.

b) Cuando se efectúa cualquier transferencia de dominio de un predio o se transfieran a

un concesionario la posesión de los predios integrantes de una concesión efectuada al
amparo del Decreto Supremo Nº 059-96-PCM, Texto Único Ordenado de las normas con
rango de Ley que regulan la entrega en concesión al sector privado de las normas públicas
de infraestructura y de servicios públicos, sus normas modificatorias, ampliatorias y
reglamentarias, o cuando la posesión de éstos revierta al Estado, así como cuando el
predio sufra modificaciones en sus características que sobrepasen el valor del cinco (5)
UIT. En estos casos, la declaración jurada debe presentarse hasta el último día hábil del
mes siguiente de producidos los hechos.

c) Cuando así lo determine la administración tributaria para la generalidad de

contribuyentes y dentro del plazo que determine para tal fin.

10.1 LAS DECLARACIONES DE TIPO DETERMINATIVO

Bajo este rubro se pueden ubicar a las declaraciones juradas presentadas por los
contribuyentes en las cuales ellos mismos determinan el contenido de la obligación
tributaria, indicando los elementos que sirven para el cálculo del pago del Impuesto
Predial, como por ejemplo el tipo de edificación, el uso, las características de los
materiales utilizados, la antigüedad del predio, entre otros datos.
10.1.1 LA PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN JURADA ANUAL DEL
IMPUESTO PREDIAL POR PARTE DEL CONTRIBUYENTE (DECLARACIÓN
DETERMINATIVA)

Tal como lo indicamos en puntos anteriores, el propietario de un predio que tenga la

calidad de contribuyente ante la municipalidad respectiva, se encuentra en la obligación
de presentar una declaración anual del Impuesto Predial ante la jurisdicción donde se
encuentra ubicado el inmueble.

Es pertinente indicar que esta declaración jurada corresponde al mismo año por el cual se
declara. Por ejemplo, si se debe cumplir con la presentación de la declaración jurada anual
del Impuesto Predial por el año 2015, ello implica que la declaración se presenta en el
mismo año 2015, hasta el último día hábil del mes de febrero de dicho año.

Para saber si se está obligado o no a la presentación de la declaración jurada anual del

Impuesto Predial se debe verificar que situación se tiene al 1 de enero de cada año, de tal
manera que si a esa fecha una persona era propietaria de un predio, ello determinaba que
se encontraba en la obligación de presentar la declaración jurada anual del Impuesto
Predial, ello al margen que posteriormente a esa fecha dicho propietario haya transferido
la propiedad de dicho predio a una tercera persona.

El comprador del predio que hubiera adquirido la propiedad del vendedor posterior al 1
de enero de cada año, no tendría la calidad de contribuyente de acuerdo con la regla
establecida en el literal a) del artículo 14º de la Ley de Tributación Municipal, por lo que
no estaría en la obligación de presentar la declaración jurada anual del Impuesto Predial
de ese año sino más bien la declaración correspondiente al año siguiente. Lo antes
indicado se aprecia en la RTF Nº 09325-7-2007, según la cual el Tribunal Fiscal indicó
que “El adquirente del predio no tiene la obligación de comunicar la transferencia de
dominio a la Administración, de acuerdo con el inciso b) del artículo 14º de la Ley de
Tributación Municipal, por tanto no incurre en la infracción tipificada en el numeral 2 del
artículo 176º del Código Tributario”.

10.1.2 LA PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN JURADA ANUAL DEL

IMPUESTO PREDIAL CUANDO SE PRODUZCAN TRANSFERENCIAS DE
DOMINIO DE UN PREDIO (DECLARACIÓN INFORMATIVA)

En aplicación de lo señalado por el literal b) del artículo 14º de la Ley de Tributación

Municipal, se establece la obligación de presentar una declaración jurada del Impuesto
Predial cuando se efectúa cualquier transferencia de dominio de un predio. En este
término estarían incluidas todas las operaciones en las cuales exista la transferencia de
dominio, como compraventa, donación, permuta, dación en pago, aporte a sociedades,
entre otras modalidades.

El plazo para la presentación de esta declaración es el último día hábil del mes siguiente
de producidos los hechos.

La pregunta inmediata que surgiría en el lector es si ¿el comprador del inmueble debe
cumplir con la presentación de esta declaración en el mismo plazo?. Nuestra respuesta
será negativa, toda vez que el comprador no es contribuyente sino cuando cumpla la
condición de propietario al 1 de enero del año siguiente, de tal manera que el plazo que
tendría el comprador para presentar la declaración jurada sería hasta el último día hábil
del mes de febrero del año 2015 en nuestro ejemplo. Pese a ello, algunas municipalidades
exigen la presentación de esta declaración a los compradores antes de la fecha señalada e
inclusive les notifica resoluciones en las cuales determinan una multa por la supuesta
omisión formal, argumentando que la omisión está tipificada en el numeral 2 del artículo
176 del Código Tributario.

Como afirmamos anteriormente, si el comprador no es contribuyente del Impuesto Predial

hasta el 1 de enero del año siguiente al de su adquisición del predio, no tiene la obligación
de presentar la declaración del Impuesto Predial en el año en el cual adquirió el predio
sino hasta el año siguiente.

1 ROMERO ROMAÑA, Eleodoro. Derecho Civil: Los derechos reales. Lima, 1947. Página
10.
2 GARCÍA MÁYNEZ, Eduardo. Introducción a la ciencia del derecho, editorial Porrúa,
México D.F.,2007. Página 117.
3 MUÑOZ ROCHA, Carlos I. Bienes y Derechos Reales, Primera, OXFORD UNIVERSITY
Press México, 2010. Página 31.
4 DICCIONARIO DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. Esta información puede ubicarse
en la página web: www.rae.es
5 Cabe señalar que la Prescripción Adquisitiva de Dominio se da tanto en la posesión de los
bienes muebles como en los inmuebles. Los plazos varían si se trata de una posesión de
buena o mala fe. De este modo para el cómputo de los plazos en los bienes inmuebles se
contarán diez años si hay mala fe y cinco si hay buena fe. En el caso de los bienes muebles,
dentro de los cuales se incluyen a los vehículos, el plazo para contabilizar la posesión de
mala fe es de cuatro años y si hay posesión de buena fe es de solo dos años.
6 Esta información puede consultarse en la siguiente página
web: http://www.gerencie.com/que-es-la-posesion-y-sus-clases.html
7 SALVAT, Raymundo M. Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos reales. 5ta
edición. Buenos Aires, 1951. Páginas 33-34.
8 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Derechos Reales. Materiales de enseñanza para el estudio
del Libro V del Código Civil. Segunda edición corregida y aumentada. Pontifica Universidad
Católica del Perú. Lima, 1988. Página 113.
9 DE SAVIGNY, Frederic Charles. Traité de la possesion en droit roman. Paris, 1879.
Página 88. Citado por AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Derechos Reales Op. Cit. Página 110.
10 ROBLES MORENO, Carmen del Pilar. La prescripción en materia tributaria. Esta
información puede consultarse ingresando a la siguiente dirección
web: http://blog.pucp.edu.pe/item/18397/la-prescripcion-en-materia-tributaria
11 GONZALES BARRÓN, Gunther. La prueba de la Prescripción Adquisitiva. Página 5.
Esta información puede consultarse al ingresar a la siguiente dirección
web: http://www.gunthergonzalesb.com/doc/art_juridicos/La_prueba_en%20la%20usucap
ion.pdf
12 DICCIONARIO DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. Esta información puede
ubicarse en la página web: www.rae.es
13 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Para Leer el Código Civil. Fondo Editorial PUC. Lima, 1984.
Página 104.
14 Esta información puede consultarse ingresando a la siguiente página
web:http://blog.pucp.edu.pe/item/176379/la-propiedad-predial-en-la-realidad
15 ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil I, Tomo III. Derecho de Bienes, Volumen I.
Librería BOSCH Barcelona, 1977. Página 244.
16 INSTITUCIONES DE JUSTINIANO. Tomado de M. Ortolán. Explicación histórica de
las Instituciones del Emperador Justiniano. Madrid 1847. Publicado en Lima, 1986. Mesa
redonda editores. Página 36.
17 CASTAÑEDA, Jorge Eugenio. Los Derechos reales. Tomo I – 4ta edición. Lima, 1973.
Talleres Gráficos. Página 100.
18 RUIZ DE CASTILLA PONDE LEON, Francisco Javier y ROBLES MORENO, Carmen
del Pilar. Impuesto Predial: Ámbito de aplicación. Esta información puede consultarse en la
siguiente dirección web: http://blog.pucp.edu.pe/item/119681/impuesto-predial-ambito-de-
aplicacion
19 DE HOYOS, Carlos. “La ilegalidad del Impuesto Predial”. Esta información puede
ubicarse en la página web: http://www.dha.com.mx
20 SMOLKA, Martín O. y DE CESARE, Claudia M. El impuesto predial y la propiedad
informal: El desafío de las ciudades del Tercer Mundo. Esta información puede consultarse
ingresando a la siguiente dirección
web: https://www.lincolninst.edu/pubs/dl/1911_1230_Smolka-De%20Cesare-
Taxing%20Informal%20Property%20FINAL%20-%20SP.pdf
21 Recuerde que en el caso de donación de bienes inmuebles debe ser por escritura pública,
bajo sanción de nulidad, por expresa mención del artículo 1625 del Código Civil de 1984.
22 Dentro de este tipo de contratos podemos ubicar también a los contratos de arras, en
cualquiera de sus dos vertientes I) arras de retractación y ii) arras de confirmación.