Daniela Gómez Echeverry.

Título tentativo:

Crecimiento inmobiliario y su aporte a la transformación territorial del municipio de La Ceja.

Pregunta de investigación:

¿Qué implicaciones tiene el crecimiento inmobiliario sobre las transformaciones territoriales

en el municipio de La Ceja?

Descripción del tema:

“La dinámica económica del país sigue siendo jalonada de manera importante por el

crecimiento del sector inmobiliario”, indicó el presidente de la Federación Colombiana de

Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) esto debido en parte a que la menor inflación en

Colombia ha permitido que las tasas de interés acumulen una reducción importante en el

último año. El sistema financiero ofrece diversas alternativas de crédito, con tasa fija o

variable, a través de leasing habitacional o crédito hipotecario tradicional. La adquisición de

vivienda permite el beneficio tributario de las cuentas AFC (cuenta de ahorro y fomento a la

construcción) y pensión voluntaria además, la disponibilidad de subsidios como parte de pago

de la cuota inicial y/o a la tasa de interés, constituyen un excelente momento para ser

propietario de vivienda actualmente, a nivel nacional el sector inmobiliario cuenta con una

oferta importante de vivienda nueva y usada, de locales comerciales, oficinas y bodegas,

además, la creciente construcción de parques industriales (SMA, 2020).

Escalando el crecimiento inmobiliario al Oriente Antioqueño, se asegura que la tendencia

marca que invertir en Antioquia da seguridad y su planificación urbanística la convierten en

una metrópolis del futuro, esto dado a la demanda creciente de vivienda y la búsqueda de
algunos terrenos alrededor de la ciudad lo que ocasiona que se incremente la valorización de

los inmuebles por lo tanto llama la atención de inversionistas (SMA, 2020)

El crecimiento acelerado del Área Metropolitana ha traído un incremento en los impuestos

para la construcción, esta situación motiva a familias, empresas e inversionistas a que se

desplacen hacia los municipios aledaños como el Retiro, El Carmen de Viboral, Rionegro y

La Ceja, buscando una mejor economía; el resultado es un proceso de transformación

económica, cultural y social propiciado por la cercanía a la capital (Revista Viviendo, 2018).

Específicamente, el aumento de infraestructura inmobiliaria en el municipio de La Ceja ha

generado diversas transformaciones territoriales como una sobredemanda de bienes y

servicios, cambios en las dinámicas de desarrollo socioeconómico, variaciones en las

dinámicas poblaciones, además, un descontrolado crecimiento urbano que trastoca los

procesos de transformación y movilidad urbana en el municipio, considerando entonces que

cada uno de los anteriores conceptos se ven ligados a los procesos urbanos que hoy llegan a

caracterizar y definir el municipio.

Las inversiones inmobiliarias han cobrado un valor cada vez mayor como configuradores del

territorio, la imagen y estructura urbana, fundamentalmente a través de la propagación de

múltiples proyectos lo que afirma a futuro una dinámica de producción de ciudad cada vez

más fragmentada, en busca de terrenos periféricos, con modelos de barrios cerrados he

incomunicados con el resto de barrios.

A partir de las anteriores afirmaciones se puede inferir que el mercado inmobiliario tiene un

alto nivel de atracción, reiterando entonces el crecimiento de la infraestructura inmobiliaria

en los últimos años, lo que lleva a considerar el análisis de las transformaciones territoriales,
algunas de ellas mencionadas anteriormente, que genera tal crecimiento inmobiliario en el

municipio de La Ceja.

Estado del arte:

Esta inicial exploración documental trata de elaborar una lectura previa con el fin de

conseguir información respecto a los conocimientos ya producidos en torno al tema elegido

y así, abordar conceptos, teorías, análisis, metodologías, entre otros, que sirvan como base

para el desarrollo del presente trabajo, sin embargo, con esta investigación no se pretende ser

reiterativo con los anteriores estudios por otro lado procura el complemento de los estudios

existentes.

A continuación, se señalarán las primeras referencias bibliográficas indagadas que se

considera tienen que ver con el objeto de estudio, por ende, el presente estado del arte ayudará

a conocer y sistematizar la información de los siguientes textos:

1. “Modelamiento del ciclo de la construcción en Colombia mediante dinámica de

sistemas”, artículo resultado de proyecto de investigación asociado a una tesis de

maestría en ingeniería administrativa en la Facultad de Minas de la Universidad

Nacional de Colombia realizado por Miguel David Rojas López, Carlos Roberto

Arango y Lina Bastidas. Es tenido en cuenta dado que presenta un análisis sobre las

variables que inciden en el fenómeno de la construcción de vivienda en Colombia

como lo son los subsidios, los planes de inversión en construcción de vivienda y las

normas asociadas al licenciamiento de construcción, temas que son pertinentes de

análisis en el sector a investigar (Rojas y Arango, 2016).

2. “Estudios Económicos Sectoriales. Estudio del Sector Vivienda en Colombia”. Este

documento fue resultado de la investigación desarrollada por: Jenny Paola Lis

Gutiérrez, Jacobo Alberto Campo Robledo y Juan Pablo Herrera Saavedra,

presentado por el Grupo de Estudios Económicos de la Superintendencia de Industria

y Comercio en el año 2012. El propósito de este documento es presentar algunos

hechos sobre el sector de vivienda en Colombia, en el cual se señala que la

problemática de vivienda es considerada como un asunto social, un problema

económico y territorial dado el déficit en la cantidad de unidades faltantes de vivienda

según la cantidad de población y según la cantidad de hogares en invasiones respecto

a esto, incluye una síntesis de cómo es la regulación de la política de vivienda en

Colombia de la cual se pretende comprender como se establece esta

institucionalmente y como son manejados los subsidios de vivienda según la demanda

de los mismos, dado que en el municipio de La Ceja se encuentran proyectos bajo

esta regulación (Lis y Herrera, 2012).

3. “El sector inmobiliario colombiano”, columna de la revista La Republica exhibida en

el año 2013 y escrita por Sergio Mutis Caballero, en el cual se describe como el

crecimiento urbano está marcado por varios periodos de tiempo, lo cual permite hacer

un análisis histórico desde los años 60 de la relación existente entre el crecimiento

urbano y por ende del momento en que inicia y se intensifica el crecimiento

inmobiliario (Mutis, 2013).

4. “Metodología financiación de vivienda”, el texto pertenece al boletín número 77 de

la revista estadística del Departamento Administrativo Nacional de Estadística

 (DANE). Este documento permite hacer un breve análisis de la inexistencia de

atributos establecidos socialmente, los cuales expresan una privación o desigualdad

respecto a la manera como se ha distribuido históricamente el ingreso y la

imposibilidad de algunos grupos de acceder a una vivienda digna. La importancia de

este radica en el análisis de proyectos V.I.S que se desarrollan en el municipio de La

Ceja y que son de difícil acceso para algunos grupos poblacionales ante la falta de

ingresos suficientes (DANE, 2008).

5. “¿Qué tan desalineados están los precios de la vivienda en Colombia?”. Por Natalia

Salazar y Roberto Steiner, articulo electrónico en el cual se reflejan indicadores del

dinamismo del sector inmobiliario en Colombia para el año 2012 (Salazar y Steiner,

2012).

6. “En Oriente Antioqueño el sector inmobiliario continúa consolidando su

crecimiento”, presentado en la página web Oriente Comercial Digital. El presente

informe da a conocer el panorama de la actividad inmobiliaria y edificadora de la

región, permitiendo el análisis del crecimiento inmobiliario para el año 2017, en

relación con las anteriores referencias bibliográficas permite hacer un análisis de

diversos periodos de tiempo (Oriente Comercial Digital, 2017).

7. “Incidencia de la dinámica de la vivienda campestre en el valor del suelo. Un estudio

en la vereda Cabeceras de Llanogrande, Rionegro, 2010-2014”. Trabajo Final de

Maestría en Construcción, Facultad de Arquitectura Universidad Nacional de

Colombia Sede Medellín, escrito por Ana María Cardona Macías. Desde un abordaje
 teórico, el estudio se basa en la línea de profundización de Gestión Inmobiliaria y los

subtemas relacionados con éste; el ordenamiento territorial y el marco legal

urbanístico, pues contienen los modelos de planificación propuestos en el país a través

de la Ley 388 de 1997, los decretos, normas complementarias y los instrumentos de

gestión, que nacen desde la Ley 388 de 1997, como política urbana de ámbito social,

en la cual la actuación del Estado es vital para los desarrollos inmobiliarios. Este

informe se desarrolla en un territorio diferente al área que se pretende analizar, sin

embargo, incluye datos e información útil a tener en cuenta a la hora de desarrollar el

trabajo de grado (Cardona, 2015).

8. “Concepto económico del Oriente Antioqueño 2018”, informe de la Cámara de

Comercio del Oriente Antioqueño. Al revisar el documento y realizar un análisis

sobre las licencias de construcción que se adjudicadas para el año 2018 en los

municipios del oriente antioqueño, y en especial en aquellos donde la cámara de

comercio tiene sede, se puede evidenciar que el municipio de La Ceja, es el que más

ha dado licencias para construcción de viviendas con un total de 903 adjudicadas,

seguido de Rionegro con un número importante de 680 licencias, lo que confirma un

importante crecimiento urbanístico y de expansión de estos territorios (Cámara de

comercio del Oriente Antioqueño, 2018).

9. “El crecimiento del Oriente cercano”, articulo encontrado en la Revista Propiedades,

escrito por Laura Vega en el año 2019. Calificado como relevante dado que señala

diversos aspectos que hacen al Oriente cercano una de las zonas con mayor

crecimiento y proyección inmobiliaria en el departamento de Antioquia, dado que se

 considera el crecimiento inmobiliario como tema central de la presente investigación

(Vega, 2019).

10. “Realidades y prospectiva del Valle de San Nicolás”. Libro exhibido al público en el

año 2008 por la Cámara de Comercio del Oriente Antioqueño. Este documento fue

creado en el año 2007 y presenta una mirada retrospectiva al ordenamiento espacial

del oriente cercano para el año 2020 es decir, la época actual, haciendo una

aproximación a la estructura territorial, la planificación del territorio e identificando

la movilidad futura en el Oriente cercano. Con la información recolectada a partir de

este documento es posible hacer un análisis de como se ha ido planificando el Oriente,

específicamente el municipio de La Ceja y así, identificar los resultados que se

evidencian en la actualidad en comparación con los esperados (Cámara de comercio

del Oriente Antioqueño, 2008).

11. “Crecimiento urbano y crecimiento demográfico. Evolución del sistema urbano de

Mendoza, Argentina, en los últimos veinte años”. Artículo escrito por María Rosa

Cozzani. El texto relaciona la evolución de los sistemas espaciales urbanos con la

dinámica de crecimiento de la población y sus componentes. Ambos procesos son

analizados eh el territorio de la provincia de Mendoza, situada en el centro oeste

argentino. "Los resultados de estos estudios constituyen aportes útiles para interpretar

las complejas relaciones entre procesos de concentración urbana y transformaciones

sociales y territoriales, y para definir estrategias de ordenamiento, dirigidas tanto a

planificar el crecimiento de las urbes como a revitalizar el dinamismo de las regiones

demográficamente más desfavorecidas". pp. 3. Este documento se enfoca en un

 territorio diferente, sin embargo, en su contenido se plantea el eje central de mi

investigación: transformaciones territoriales a partir del crecimiento urbano (Cozzani,

2005).

12. “Crecimiento económico, mercado inmobiliario y ausencia de política de suelo. Un

análisis de la expansión del espacio residencial de la Ciudad de Buenos Aires en los

2000”, artículo escrito por Luis Baer en el año 2008. Para comprender una política

urbana que encauce las prácticas del mercado inmobiliario, integrada e inclusiva, se

deben comprender las lógicas que atraviesan los procesos de valorización

inmobiliaria en contextos específicos, y la manera en que éstos impactan en el acceso

a la vivienda. En este sentido, se tiene en cuenta que el hecho de que se incremente

la valorización de los inmuebles llama la atención de inversionistas, considero

necesario comprender como se comportan los procesos de valorización (Baer, 2008).

13. “Dinámicas urbanas y transición hacia espacios metropolitanos: el caso de Valdivia

y la Región de Los Ríos, Chile” este es un artículo escrito por Francisco Maturana,

Fernando Peña Cortés, Francisco Ramírez Carrasco, Magdalena Telias y exhibido en

el año 2019. Este artículo buscó comprender las dinámicas de crecimiento en

población, variación de superficie construida, virtualización y variaciones del empleo

en diferentes áreas económicas de la ciudad de Valdivia, Chile. En el artículo se

señala que en el territorio estudiado existe un incipiente proceso de expansión urbana

y crecimiento inmobiliario en altura, vinculado a una tercerización de sus actividades

productivas, lo cual es un llamado de atención para los planificadores y el futuro de

la sustentabilidad de la urbe, situación que se evidencia en un contexto distinto en el

 municipio de La Ceja pero que puede servir como referente para el proceso de la

metodología y análisis del trabajo a desarrollar (Maturana, Peña, Carrasco y Telias,

2019).

14. “Planificación territorial y crecimiento urbano: desarticulaciones y desafíos de la

sostenibilidad urbano-regional en Santiago metropolitano (Santiago de Chile)” por

Marcelo Cooper Apablaza y Cristian Henríquez Ruiz, escrito en el año 2010. El

presente artículo analiza críticamente la planificación del crecimiento y desarrollo de

la ciudad, considerando aspectos del escenario institucional y ciudadano, de las

desarticulaciones gestadas y algunas oportunidades para ser implementadas a futuro.

Teniendo en cuenta que la sostenibilidad del desarrollo y su inherente vinculación

con el ámbito urbano, es un tema que ya cuenta con décadas de propagación

sistemática y creciente protagonismo, especialmente considerando de cara al futuro,

los desafíos impuestos por el cambio global y la calidad ambiental local (Cooper y

Henriquez, 2010).

15. “Mercado inmobiliario y administración urbana en Ciudad Juárez (México)”. Escrito

por Francisco Llera, María Ángeles López, Lydia Nesbitt, Mariana Loera, Ulises

Fierro y Leslie Alarcón. El documento describe la metodología utilizada para

recopilar datos en campo y los instrumentos estadísticos aplicados para realizar el

análisis de la información generada acerca de la flexibilización en los criterios de

zonificación y el fomento de políticas de expansión territorial y como estas han

contribuido a la pérdida de identidad urbana ante el mercado inmobiliario.

 Metodología que puede ser tenida en cuenta a la hora de recopilar información en

campo entorno al sector inmobiliario (LLera y López, 2010).

Bibliografía

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