UNIVERSIDAD CATOLICA DE SANTA MARIA

ESCUELA DE POST-GRADO

MAESTRIA DE PROYECTACION, CONSTRUCCION Y GESTION DE

VIVIENDA COLECTIVA

ANALISIS DE LOS EFECTOS PRODUCIDOS, POR LOS CAMBIOS DE POLITICA DE

VIVIENDA SOCIAL EN EL PERU, EN RELACION A LA HABITABILIDAD DE LOS
COMPLEJOS HABITACIONALES EN AREQUIPA, 2020

ESTUDIO COMPARATIVO DE DOS CASOS EMBLEMATICOS, Y PROYECTADOS EN EL

MARCO DE LA CONSTITUCION POLITICA DE 1979 Y LA VIGENTE DE 1993

Tesis presentada por el Arquitecto:

Amaro A. Aguayo Muñoz.
Para Obtener el Grado Académico de:
MAESTRO DE PROYECTACION, CONSTRUCCION Y GESTION DE VIVIENDA
COLECTIVA
.
Asesor:
Dr. Arq. Gonzalo Ríos Vizcarra

AREQUIPA – PERÚ
2020
DEDICATORIA:

Al más grande aliado, confidente y apoyo incondicional, a Cristo Jesús, amigo fiel.
A mi esposa por su apoyo constante y ánimo incesante.
A mis maravillosos hijos, Alejandro “el grande” y del gran corazón, Leonardo (que me
vigilas desde el cielo), Máximo, con tu alegría inagotable, Cayetana que con tu sonrisa
fortaleces de mi alma, Belén, mi pequeñita engreída, y para la aun tranquila y apacible Paula,
que pondrás equilibrio y sosiego en nuestras vidas seguramente.

A mi madre que, con su ejemplo, señalo la senda correcta a seguir, a mi padre que me enseño
el valor de un libro, pero mejor aún, de un abrazo, a mis hermanos compañía y alegría de mis
primeros años, a mis colegas y amigos, tan importantes para mi…

Gracias infinitas por estar a mi lado incansablemente.

EPÍGRAFE:

Not I But Christ ¡!

AGRADECIMIENTOS:

Al desarrollar esta tesis diferentes personas estuvieron involucradas, tanto desde un punto
intelectual hasta el emotivo, a los que no puedo dejar de agradecer por el apoyo brindado.
Agradezco a mis asesores por impulsarme, orientarme y aconsejarme en la planificación y
desarrollo de esta investigación, aportando su conocimiento y experiencia para alcanzar cada
etapa en el proceso de esta tesis. A los docentes que contribuyeron con enfoques diferentes
y circunstanciales de esta investigación y potenciaron los alcances de esta tesis; a todos
aquellos que contribuyeron en mi desarrollo como profesional y aportaron con su
conocimiento y opinión en el proceso de esta investigación. A mi familia y amigos a los que
nunca les faltaron palabras de aliento, su continua paciencia y ayuda en el logro de mis metas.
ÍNDICE GENERAL:

Pág.

RESUMEN ………………………………………………
I. INTRODUCCION ...…………………………………….
II. HIPOTESIS ………………………………………………
III. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION ………………
3.1 Objetico Principal ………………………………………
3.2 Objetivos Específicos ………………………………
IV. MARCO TEORICO ………………………………………
4.1 Políticas de Vivienda en el Perú ……………………….
4.1.1. Barrios Obreros ………………………………………
4.1.2
4.1.3
4.2 Vivienda de interés social ………………………………….
4.3 Habitabilidad ………………………………………………
4.4 Vivienda Digna …………………………………………….

V. METODOLOGIA ………………………………………
5.1 Sintaxis Espacial ………………………………………….
5.2 Herramientas y Técnicas de la Sintaxis Espacial ………….
5.2.1 Mapas de Convergencia (Mapas Axiales)
5.2.2 Gráficos de Accesibilidad
A. Relaciones sintácticas de espacialidad ……
B. Representación y análisis de permeabilidad
(Grafos Justificados) ………………………
C. Cuantificación del valor de profundidad ….
D. Gráficos de profundidad ………………….
5.3 Confort Ambiental…………………………………………
 VI. RESULTADOS Y DISCUSION………………………………
VII. CONCLUSIONES ………………………………………
VIII. RECOMENDACIONES………………………………………
IX. PROPUESTA………………………………………………….
X. BIBLIOGRAFIA……………………………………………….

ÍNDICE DE TABLAS Y FIGURAS:

LISTA DE ABREVIATURAS:

VIS: Vivienda de interés social.

CNV: Corporación Nacional de Vivienda.
UV: Unidades Vecinales.
ONPU: Oficina Nacional de Planificación Urbana.
JDLPD: Junta Departamental de Lima pro desocupados.
JRDA: Junta de Rehabilitación y Desarrollo de Arequipa.
JNV: Junta Nacional de Vivienda.
UPIS: las Urbanizaciones populares de interés social.
EMADI: Empresa Nacional de Inmuebles
ENACE: Empresa Nacional de Edificaciones
FONAVI: fondo Nacional de Vivienda
VGA: Análisis Gráfico de Visibilidad.
CEPAL: Comisión Económica para América Latina y el Caribe.
MVCS: Ministerio de Vivienda, Construcción y saneamiento.
UNIAPRAVI: Unión Interamericana para la Vivienda
RNE: Reglamento Nacional de Edificaciones
RESUMEN:

En el país se han venido planteado una serie de posturas ideológicas, y técnicas frente al
problema de la vivienda, sin embargo, existe un hecho importante que marca un cambio de
dirección, en las motivaciones y visiones de las distintas Políticas de Vivienda, que se han
venido dando. El hecho es, que en el Perú el derecho a la ciudad, a tener una ciudad inclusiva,
en equidad, sin exclusión; así como el derecho a la vivienda digna, a no ser sujeto de desalojo
que deje al habitante en la calle, sin alternativa de cobijo o albergue alguno, son derechos
sociales que dejaron de estar reconocidos por la actual Constitución Política del Perú.

La finalidad de esta investigación es la de revisar las consecuencias, de este acontecimiento

jurídico suscitado, o sea la posición del estado como financista y constructor bajo el marco
jurídico de la Constitución Política del 1979, versus la de gestor y promotor, enmarcado en
la nueva Constitución de 1993, determinado así, las implicancias y consecuencias que se
pudieron dar en los niveles de Habitabilidad de las Viviendas proyectadas, obteniendo un
balance, así como lecciones aprendidas, buscando concluir en un documento que otorgue
parámetros y recomendaciones que garanticen condiciones y niveles de Habitabilidad
mínimas, en las futuras Viviendas Sociales proyectadas en el País.

Desde el afirmado de que una vivienda no es solo un techo con cuatro paredes, sino que
abarca el derecho efectivo de toda persona a tener un hogar, una vivienda que garantice una
plena habitabilidad, que salvaguarde el derecho a vivir en comunidad, en seguridad, con
dignidad, salud física y mental, la actual postura del Estado frente a estos problemas,
aparentemente, se han visto profundamente afectados, en lo que respecta a una correcta
Habitabilidad.

El presente trabajo busca poner en evidencia aquellas virtudes encontradas en ambos

modelos, para mantenerlas o incrementarlas, de ser el caso, y al mismo tiempo identificar sus
deficiencias a fin de proponer unas posibles soluciones y mejoras.

ABSTRACT

In the country, a series of ideological positions and techniques have been proposed in relation
to the housing problem, however, there is an important fact that marks a change in direction,
in the motivations and visions of the different Housing Policies, which They have been
giving. The fact is, that in Peru the right to the city, to have an inclusive city, in equity,
without exclusion; as well as the right to decent housing, not to be subject to eviction that
leaves the inhabitant in the street, with no alternative of shelter or shelter, are social rights
that were no longer recognized by the current Political Constitution of Peru.

The purpose of this research is to review the consequences of this legal event, that is, the
position of the state as financier and constructor under the legal framework of the 1979
Political Constitution, versus that of manager and promoter, framed in the new Constitution
of 1993, determined thus, the implications and consequences that could be given in the levels
of Habitability of the projected Housing, obtaining a balance, as well as lessons learned,
seeking to conclude in a document that grants parameters and recommendations that
guarantee conditions and levels of Minimum habitability, in future social homes projected in
the country.

From the assertion that a house is not just a roof with four walls, but that it covers the effective
right of every person to have a home, a home that guarantees full habitability, that safeguards
the right to live in community, in security, with dignity, physical and mental health, the
current position of the State in the face of these problems, apparently, have been profoundly
affected, in terms of correct Habitability.

The present work seeks to highlight those virtues found in both models, to maintain or
increase them, if applicable, and at the same time identify their deficiencies in order to
propose possible solut.
I. INTRODUCCION:

El derecho a poseer una vivienda adecuada compromete a todos los Estados, puesto
que todos estos han ratificado por lo menos algún tratado Internacional en este afán,
comprometiéndose a respetar este derecho mediante declaraciones, documentación,
leyes, políticas y planes de acción. Lamentablemente en nuestro país, este derecho
fue retirado de la actual Constitución (1993), originando con ello, que los peruanos,
especialmente los más necesitados, veamos cada vez más distante ese derecho
realizado.

El crecimiento Económico sostenido por el Perú, en los últimos años, han generado
el llamado “boom” inmobiliario, desatando la producción masiva de edificaciones
para la vivienda, muchas de ellas, destinadas a los sectores más populares y de bajos
recursos, sin embargo, la renuncia del Estado Peruano como ente financista y
constructor, ha generado en él, una nueva postura, como gestor y promotor, cediendo
la construcción a los privados. Así pues, se han originado programas como “El Nuevo
fondo Mi Vivienda” y “Techo Propio” dentro del marco de la nueva Política de
Vivienda Social en el Perú.

Desde el afirmado de que una vivienda no es solo un techo con cuatro paredes, sino
que abarca el derecho efectivo de toda persona a tener un hogar, una vivienda que
garantice una plena habitabilidad, que salvaguarde el derecho a vivir en comunidad,
en seguridad, con dignidad, salud física y mental, la actual postura del Estado frente
a estos problemas se ha visto profundamente limitado, en lo que respecta a los
aspectos, de lo que una correcta Habitabilidad demanda.

La presente investigación busca establecer un concepto especifico de Vivienda de

interés social (VIS), así como el de analizar las consideraciones que tuvo el estado
desde las dos perspectivas antes señaladas, es decir, la primera, de estado financista
y constructor a la nueva y actual visión de estado, gestor y promotor, para de esta
manera determinar las mejores prácticas que podrían considerarse en la actualidad. El
objetivo principal de este proyecto es el de poner en evidencia aquellas virtudes y
aspectos positivos encontrados en ambos modelos, para mantenerlos, fomentarlos e
incrementarlos, de ser el caso, y al mismo tiempo identificar sus deficiencias a fin de
proponer unas posibles soluciones y mejoras.

II. HIPOTESIS:

“Dado que la actual Política de Vivienda Social en el Perú, ha renunciado a su rol como
financista y Constructor, para convertirse en gestor y promotor,
Es probable analizar y determinar si dichos factores han generado que los niveles de
habitabilidad hayan variado de manera considerable”.
III. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN:

3.1 Objetivos Principal:

Identificar los Efectos producidos por los cambios de Política de Vivienda en el Perú, en los
niveles de Habitabilidad de los Complejos Habitacionales en Arequipa, 2018.

3.2 Objetivos Específicos:

A. Definir a partir de la revisión Bibliográfica, un concepto especifico que defina la

Habitabilidad, sobre el cual se trabajará en el posterior análisis, acerca de las
políticas y programas de Vivienda Social en Arequipa.
B. A partir del concepto de Habitabilidad establecido, evaluar las políticas de
Vivienda que se han venido dando, identificando dentro de los ejes de análisis
establecidos sus virtudes y deficiencias, a partir de los estudios de caso planteados
C. Realizar un análisis cuantitativo y cualitativo de las características de
habitabilidad del complejo habitacional Vinatea Reinoso.
D. Realizar un análisis cuantitativo y cualitativo de las características de
habitabilidad del complejo habitacional Alameda Salaverry.
E. Luego de los respectivos estudios de caso, hacer el planteamiento de conclusiones
y recomendaciones, a modo de propuestas que busquen mejorar los niveles de
habitabilidad los cuales podrán ser incluidos en las futuras Políticas de Vivienda
Social, en el Perú y en específico en Arequipa.
IV. MARCO HISTORICO:

4.1. Políticas de Vivienda en el Perú:

4.1.1 Barrios Obreros:
A partir de la Industrialización europea surge en el mundo y en distintos periodos de
tiempo, la aparición de una clase y estrato social, la clase obrera, el proletariado.
Debido a la aparición de la industria se genera una necesidad masiva de mano de obra,
que, a su vez, obliga a mover a grandes masas de población, las cuales se van
asentando, en torno a esta nueva forma de trabajo.
De este modo surge, entre otras necesidades, la de dotar, a esta población, de vivienda.
Es de este modo como se originan los llamados “barrios obreros”.

En 1930, aparecen los primeros barrios obreros los cuales, a partir de una visión
moderna, buscan dotar de mejores servicios y salubridad a los mismos, a partir de
haberse detectado por parte de los higienistas, las malas condiciones de salubridad y
habitabilidad que estos poseían.
En el Perú es que a finales del S XIX y comienzos del S.XX, la clase con altos déficit
de vivienda obrera vivía en condiciones muy negativas, problemas de hacinamiento
e insalubridad. Es en el gobierno de Guillermo Billinsghurst que el estado empieza a
tomar conciencia de la realidad que vivía dichos sectores. El municipio del Callao, en
Lima, destina una serie de terrenos, para poder desarrollar proyectos de vivienda para
obreros. Lamentablemente estos planes se vieron truncos debido al golpe de estado
de 1914, a cargo del general Oscar R. Benavidez, el cual gobierna el país de manera
muy transitoria y por un año. Sin embargo, es en el año de 1930, que asume
nuevamente el poder instaurando las primeras políticas publicas sociales, dirigidas a
obreros y teniendo como uno de los temas de mayor interés a la vivienda. Es en este
periodo que se podría señalar como el periodo de la “modernización del estado”, el
cual, en realidad, es iniciado en la década de los 20, con el inicio de la
industrialización de las ciudades y su incremento demográfico sustancial.
En el año 1937, Benavidez reforma la Junta Departamental de Lima pro desocupados
(JDLPD), mediante ley No. 8487, (29 de diciembre de 1936), en dicha ley se
establecían nuevos conceptos, como la definición de lo que significaba una vivienda
obrera, la cual se definía como aquella vivienda de alquiler de hasta 50 soles por mes
y donde quedaban incluidos, los callejones, casas de vecindad, quintas de
departamentos. En esta ley se establecía algunas potestades a dicha junta, como lo
establece su artículo 2do.:

1º Inspeccionar el estado higiénico de los solares, callejones, casas de vecindad y

demás lugares en que se domicilien los obreros y sus familias;
2º Ordenar las reparaciones que, en vía de mejora de las condiciones higiénicas de la
habitación obrera, considere necesarias, previo informe, debidamente motivado, de
los médicos e ingenieros de la Inspección;
3º Ejecutar, en defecto del propietario y por cuenta de éste, las obras de reparación e
higienización que sean indispensables, sujetándose estrictamente los presupuestos y
directivas técnicas que al efecto se formule;
4º Prohibir la celebración de contratos de alquiler de los lugares destinados a casa-
habitación de obreros que no reúnan condiciones de habitabilidad;
5º Imponer multas de bien a dos mil soles oro a los propietarios que no den comienzo
a las obras que ordene la Inspección dentro del plazo que ésta fije.

Como puede deducirse de esta norma, el estado peruano comienza así, a asumir un
rol protagónico en las decisiones y restricciones que a partir de ese momento adoptaría
la vivienda obrera y social en el Perú.

El gobierno de Benavidez intento introducir los pensamientos modernistas a la

proyectación de la vivienda social en el Perú. Consideraciones como las orientaciones
al sol, medidas amplias, uso de material noble, incorporación de espacios abiertos
como patios y jardines, y todas estas unidades agrupadas de modo que se les dotara
de servicios como centros deportivos, piscinas, y áreas de recreación en general,
constituyeron el nuevo ADN de la vivienda social en el Perú. El arquitecto Alfredo
Dammert será uno de los responsables para ejecutar estos proyectos en gran parte de
la capital y el país, diseñando y ejecutando los barrios obreros no.1 al no. 5. Las
habilitaciones populares y barriales crecieron enormemente en los años 1940, ante la
incapacidad del Estado peruano a satisfacer la demanda de viviendas (Ludeña, 2004)

Imagen No.1: Fernando Belaunde Terry, Unidad vecinal No. 3. Revista Caretas

En el año 1946, se crea la Corporación Nacional de Vivienda (CNV), promovida en

gran medida, por el entonces diputado del gobierno de José Luis Bustamante y Rivero,
el arquitecto Fernando Belaunde Terry. Es en este marco que se construyen las
grandes unidades vecinales en Lima, siendo el mayor aporte para la arquitectura
moderna en el Perú (Kahhat, 2015). El congreso internacional de arquitectura
moderna de 1933 (CIAM), determina que la distribución urbana debería estar
compuesta por cuatro elementos (vivienda, circulación, trabajo y esparcimiento),
mismas que deberían estar separadas. (Guillen, 2006).
Esta nueva concepción de vivienda, deja de lado el concepto de los barrios obreros,
para dar paso a la nueva visión más compleja y totalizadora, que son las llamadas
Unidades vecinales (UV), término acuñado por el planificador urbano americano,
Clarence A. Perry, en el plan regional para Nueva York, en 1929, Perry y que
posteriormente sus pares peruanos definen a la unidad vecinal como aquel sistema
habitacional autónomo , que pretende principalmente recuperar valores comunitarios,
que la ciudad tiende a disipar. La unidad vecinal queda definida de la siguiente
manera:
-Dimensión, cantidad de viviendas necesarias como para albergar una población que
requiera una escuela de educación primaria.
-Limites, debe de estar delimitada en todos sus lados por calles arteriales
suficientemente anchas para poder circunvalarla.
-Espacio, debe proporcionarse un sistema de pequeños parques y espacios recreativos.
-Espacios Institucionales.
-Comercio, Deberá ubicarse en la zona de la periferia una o varias zonas comerciales,
debiendo colocarse preferentemente cerca de las unidades colindantes.
-Red Vial interna, Deberá de dimensionarse facilitándose la circulación dentro del
vecindario y disuadiendo el tráfico de paso.

Figura No2: Plano conceptual de Clarence Perry para una unidad vecinal, 1929
elementos habitacionales con características de autonomía elevada, ya que además de
dotarlos de algunos servicios, se les otorgaba equipamiento tal, que permitiría
justamente, dicha autonomía. Estas unidades vecinales contaban con: mercados, posta
médica, comisaria, colegios, local comunal, oficina postal, cine, teatro, además de los
servicios con los que ya contaban los barrios obreros como campos deportivos,
piscinas, etc.
En esta década, se ejecuta la UV No.3, diseñada por el Arq. Fernando Belaunde Terry,
junto con los arquitectos, Dammert, Morales Valega, Luis Dorich, Eugenio Montagne
y Juan Benítez, en el ex fundo Aramburu, este conjunto podía albergar hasta 1,112
familias, distribuidas en un área aproximada de 30 Ha. Es en esta decada que también
se da creación a la ONPU (oficina Nacional de Planificación Urbana), dicha oficina
encargada justamente de organizar la forma y características de crecimiento de las
ciudades en todo el Perú.

Figura No.3: UV No. 3

4.1.2. Evolución Urbana en Arequipa:

Paralelamente a lo que se venia dando en Lima, Arequipa empieza a sufrir una
evolución urbana, aunque un poco más lenta y tardía, principalmente por el rol de las
empresas urbanizadoras privadas. Entre los años 20 y 40, territorios destinados a la
agricultura empiezan a ser urbanizados, originando barrios como el de Vallecito,
María Isabel o Leticia, convirtiéndose en lo que ahora se considera como la zona de
amortiguamiento o transición, entre el centro Histórico y la periferia de la ciudad.
También influenciaron en este crecimiento urbano de la ciudad, las decisiones de
parte del municipio, de ceder algunos terrenos para vivienda destinada a los sectores
más necesitados, sin embargo, estos se destacaron por las malas condiciones de vida,
acentuada esta, además por la convivencia con equipamiento industrial como
curtiembres, lavaderos de lana, etc. Además del mercado, que introdujeron un sistema
de vivienda de alquiler, que dio origen, con el paso del tiempo, a tugurios como La
quinta Salas (castillo del diablo), la casa Rosada, entre otros.

Figura No. 04: Expansión Urbana de Arequipa.

Fuente: (Guerra, 1971)

 El Arquitecto Alfredo de Rivero, elabora el primer plan urbano de la ciudad, en el
marco del IV centenario de la independencia del Perú (1943). Según el plan Urbano
de la ciudad de 1957, la ciudad empieza a crecer sobre terrenos eriazos y sobre la
campiña. El centro de la ciudad sin embargo se empieza a caracterizar por un uso
confuso donde se mezclan usos de suelo destinados a almacenes que originan gran
congestión, entre mezclándose con tugurios, instalaciones industriales, además de
viviendas colectivas que “invaden” territorios de carácter comercial, pudiendo notarse
la nueva vocacion comercial del centro de la ciudad, esto debido en parte a la creación
de vivienda en la periferia del centro, la cual se empieza a zonificar de acuerdo a
características socioeconómicas, esto señalado por el propio Plan director de 1957.
A partir de la década de los 60, Arequipa empieza a consolidar un crecimiento radio
céntrico, concentrando zonas comerciales, productivas y de gestión, en el centro y
derivando a la periferia las zonas residenciales.

4.1.3 Terremotos de 1958 y 1960:

A partir de estos desastres naturales se da creación a la Junta Rehabilitación y

Desarrollo de Arequipa1 (JRDA), esta junta se ocupó del desarrollo y construcción de
viviendas y servicios. (Gutierrez, R., Belaúnde M., P., y Mujica B., E., 1997).
La aparición de esta nueva modalidad de créditos cooperativos, incentivo de una
manera intensa, la construcción y consecuente expansión de la ciudad “horizontal”,
la cual buscaba alejarse del centro de la ciudad, deteriorado por los terremotos.
Este hecho además se vio incrementado por la alta migración de parte de los sectores
alto andinos que históricamente han sido postergados. La sequía de la zona alto andina
de comienzo de la década de 1960, trajo consigo una alta migración de la población
afectada, lo que originó el asentamiento de barriadas y la consecuente tugurización
de la periferia del centro de la ciudad, dejando la zona central al uso de actividades
comerciales y terciarias, siendo estas bordeadas por las zonas de viviendas
tugurizadas de la periferia. En este periodo puede notarse dos tendencias de expansión

1
Junta creada por Ley No. 12972, y cuyas funciones eran las del desarrollo de programas de vivienda,
urbanismo y servicios básicos, de esta manera dicha junta oriento sus esfuerzos al desarrollo y construcción
de viviendas uni y multifamiliares, mediante programas de créditos hipotecarios.
urbana: una semi controlada del estrato social originario, nativo de la ciudad, y dada
en la zona centro – periférica de la ciudad y un segundo dado por asentamientos
informales formado por migrantes marginales y de ocupación terciaria. Esto según
los datos estadísticos poblacionales de 1963, donde puede notarse a más del 50 % de
habitantes como migrantes. (Gutierrez, R., Belaúnde M., P., y Mujica B., E., 1997).
El cambio de uso de residencial a comercial en la zona central, originan en la periferia
del mismo, la proliferación de tugurios y producción terciaria.
En resumen, esta década de los 70, es caracterizada:
-Por el cambio de uso de vivienda por actividades terciarias.
-En la zona periférica, las urbanizaciones formales ocupan los terrenos agrícolas,
financiados por el sistema mutual de gran aceptación, mientras que los asentamientos
informales se emplazan sobre terrenos eriazos, de propiedad estatal, apoyados por el
sistema de ayuda mutua del JRDA, decayendo esta actividad, por el cambio de
financiamiento de mutual a individual.
En la figura No. 05 se puede apreciar el crecimiento urbano de la ciudad, que se da
en el periodo de 1962 a 1978, el cual casi se duplica, esto producido por los terremotos
y las fuertes migraciones altiplánicas. Esta expansión se da hacia el suroeste y este,
confirmando la fuerte migración del altiplano. La ciudad se expande de manera
horizontal. Las zonas de procedencia mayoritaria de migrantes en estos años vinieron
principalmente de puno (43.5%), Cusco (21.5%) y Lima (9.4%), (Arequipa., Plan
Estrategico Metropolitano. Arequipa: MPA., 2001).

La manera en cómo se fueron dando estas formas de asentamiento es la siguiente:

-El estado como primer actor en la producción y construcción de vivienda, a través
de sus organismos, traduciéndose esta en sus modalidades de vivienda construida y
vivienda progresiva, esto a través de los barrios obreros, edificaciones de la
Beneficencia pública, conjuntos de vivienda, viviendas unifamiliares, núcleos básicos
de vivienda y terrenos con servicios.
Fig. No 05: Evolución Urbana de Arequipa
Fuente: (Arequipa., Plan Estrategico Metropolitano. Arequipa: MPA., 2001)

-El sector privado como las inmobiliarias y urbanizadores privados, dueños de

terrenos, los cuales tienen como patrón la urbanización de lotes y construcción de
viviendas para su venta. Este ente privado cada vez cobra mayor protagonismo en el
proceso de producción de viviendas en nuestro país. (Ludeña, 2004).
-La vivienda informal, producto de las invasiones. En Arequipa se empiezan a dar de
manera importante alrededor de 1949, a través de las barriadas de Gráficos y
Edificadores Misti. Se pueden apreciar las distintas maneras de asentamientos en la
figura No. 06 y en la tabla No. 01.
Tabla No 01: 1978 Tipos de Figura No 06: 1978 Tipos de Urbanismo.
Urbanismo. Fuente: (ARIZAGA, 2014)

leyenda

- Urbanismo privado
- Urbanismo popular
- Urbanismo estatal

4.1.4 La Junta Nacional de Vivienda:

La junta Nacional de vivienda, nace en el año de 1963, en la época del gobierno militar
sustituyendo a la CNV y esta nace para dar entre cosas, las políticas y planes que la
VIS, requería, además de fomentar la creación de cooperativas, prestación de asesoría
técnica y fomentar la creación de organismos particulares interesados en desarrollar
viviendas para los sectores más necesitados, administrar los barrios fiscales,
promover, reglamentar y autorizar la formación de las Urbanizaciones populares de
interés social (UPIS). Aunque esta junta nace en el gobierno militar es que empieza a
ejercer verdaderas funciones en el gobierno de Belaunde (1980). Se puede distinguir
dos orientaciones fundamentales que tenía dicha junta: La atención a sectores medios
de la población mediante el desarrollo de conjuntos residenciales y UV, y mediante
la reafirmación de la barriada como alternativa de vivienda popular, a traves del
 otorgamiento de títulos provisionales y dotación de infraestructura y servicios
básicos. (Calderon, 1980). La JNV nunca termino de recibir el apoyo económico que
requería para desarrollar sus funciones a plenitud, los inmuebles de la ex CNV
pasaron a propiedad de sus inquilinos, menguando de esta manera los ya limitados
recursos con los que contaba la JNV, provocando de esta manera su desaparición.
En la tabla No 02, pueden apreciarse algunas intervenciones que lograra realizar esta
junta.

Tabla No. 02: Intervenciones en Arequipa de la JNV

MONTO DE
NOMBRE Nº DE UNIDADES TIPO DE PROGRAMA FINANCIACION
INVERSION
Programa 1962 424 Autoayuda PERU BID 18'1
Zona Porongoche 425 Rehabilitación Urbana PERU BID 8'7
Zona San Lázaro 246 Rehabilitación Urbana PERU BID 4'8
Urb. Chapi Chico 132 Construcción Directa PERU BID 4'1
Ciudad Satélite 489 Rehabilitación Urbana PERU BID 10'6
Nicolas de Piérola 150 Multifamiliar 26'7
Tasahuayo 215 Rehabilitación Urbana PERU 5'9
Lo urdes 144 Autoayuda PERU BID 10'2

Fuente: (ARIZAGA, 2014)

4.1.5 Empresa Nacional de Inmuebles: (EMADI)

Creada en 1969, a partir de la desaparición de la JNV, EMADI se encargaría de
mantenimiento, adjudicación, arrendamiento, venta y administración general de los
inmuebles que el Ministerio de Vivienda puso a su cargo, y de los servicios propios
de los mismos, así como de la recaudación de las ventas y alquileres que se
produjeran. (ARIZAGA, 2014). Emadi realiza intervenciones y ejecuta viviendas
entre los años de 1972 a 1981, fecha en que la Empresa Nacional de Edificaciones
(ENACE)
 Tabla No. 03: Intervenciones en Arequipa de EMADI

MONTO DE
NOMBRE Nº DE UNIDADES TIPO DE PROGRAMA FINANCIACION
INVERSION
Pablo VI 139 Viviendas PERU BID *
Alto de la luna 198 Viviendas
BID EMADI BVP
90 Núcleos Básicos 35'749
Bartolomé Herrera 124 Lotes con servicios PERU BID 2'947
Pedro Diez Canseco 379 Núcleos Básicos
EMADI PERU
150 Lotes con servicios 4'117
Mariano Bustamante 159 Lotes con servicios EMADI PERU 492
Cerro Colorado 536 Lotes con servicios EMADI PERU 4'
* Viviendas Unifamiliares
EMADI PERU BID
- Fondo de
Nicolas de Piérola 20 Casas Jubilación Obrera *
398 Departamentos
* No se cuenta con información.
Fuente: (ARIZAGA, 2014)

4.1.6. Fondo Nacional de Vivienda (FONAVI): (1979-1998)

Mediante decreto Ley No. 22591, emitido por el gobierno de Morales Bermúdez, el
fondo Nacional de Vivienda, dentro del banco de vivienda del Peru, buscando dar
solución al problema de la vivienda para los trabajadores, tal como lo señala en su
artículo primero dicha Ley: “la necesidad de vivienda de los trabajadores en función
de sus ingresos y del grado de desarrollo económico del país.”. Los fondos del Fonavi
provendrían principalmente de una contribución obligatoria del 1% de su
remuneración, el artículo 17 de este mismo decreto señala que los fondos obtenidos
por el Fonavi estarían destinados a la construcción de viviendas las cuales seria
alquiladas o vendidas2. Posteriormente al asumir la presidencia por segunda vez el
Arquitecto Fernando Belaunde Terry, estos fondos se destinan el desarrollo y

2
La compra y venta de las viviendas se daría mediante sorteo a través de un Reglamento establecido por el Banco de la Vivienda del
Perú. Los contratos se darían por intermedio de la Empresa de Administración de Inmuebles del Perú – EMADI PERU (La cual
posteriormente se convertirá en - ENACE), la cual era la encargada de la administración de los programas de vivienda en el país.
construcción de vivienda para la clase media, así como de conjuntos habitacionales
desarrollados principalmente en las ciudades de Lima, Trujillo, Arequipa y Piura
principalmente. Es en este contexto que se lleva a cabo el primer proyecto materia de
esta investigación, nos referimos al complejo habitacional de Vinatea Reinoso.
Posteriormente en el año 1992, y ya en el periodo presidencial de Alberto Fujimori,
mediante decreto Ley No. 25520 el Fonavi, cambia sus objetivos para pasar a ser un
ente que financia proyectos que buscan la mejora de la vivienda. Es en este periodo
de gobierno (1992-2000) que Fujimori cambia la constitución, en la cual se elimina
el derecho básico a la vivienda por parte de la población, reduciéndose de manera
dramática la importancia de la vivienda como una actividad estratégica del Estado.
Esto termino por debilitar las funciones del Fonavi hasta llegar a su disolución
definitiva en el año 1998. (Parra, 2016)

Complejo Habitacional Vinatea Reinoso:

Imagen 02: Foto satelital del complejo Vinatea Reinoso, Fuente: GoogleEarth.
4.1.8. Acuerdo Nacional: (2002)

Después de la coyuntura política y bajo el mandato de Alejandro Toledo, se crea el

Acuerdo Nacional, con la participación de los principales entes y personajes de la
política. Este acuerdo buscaba dar lineamientos comunes para el desarrollo futuro del
país, en estos se incluiría, como se muestra en el diagrama 1. En este acápite se dichos
representantes se comprometen con el desarrollo de la infraestructura y vivienda,
buscando ir eliminando el déficit actual de la misma.
Estos objetivos determinan el planteamiento de ciertos lineamientos descritos a
continuación.
A partir de estos lineamientos el estado se compromete a realizar labores de facilitador
y regulador de las actividades necesarias para el desarrollo de la infraestructura y la
vivienda. Renunciando de esta manera el diseño, construcción, promoción,
mantenimiento y operación, cediendo estas acciones al sector privado. Así mismo se
da creación al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento además de
múltiples entidades y programas que buscaran solucionar los problemas de vivienda.
Siendo el Fondo Mi Vivienda el encargado de dar financiamiento y promoción a la
VIS. En nueva visión de la política de estado respecto al problema de vivienda es que
se desarrolló el complejo habitacional El Mirador de la Alameda, de Miraflores, a ser
analizado en esta investigación.

Como se puede observar en el diagrama 1, en la variable “competitividad del país” se

encuentra el objetivo destinado al desarrollo en infraestructura y vivienda,
específicamente en la política No 21, en la cual se detalla los roles que el estado debe
cumplir para llevar a cabo dicho desarrollo de la vivienda, marcándose algunos
lineamientos al respecto, como se describe en el diagrama 2.
Diagrama 1: Políticas de Estado del acuerdo Nacional según objetivos.

Fuente: (Parra, 2016)

A partir de estos lineamientos se establece el rompimiento de una tradición de estado

diseñador, constructor, promotor y planificador a la de un estado facilitador y
regulador de las actividades relacionadas al desarrollo de necesidades para el
desarrollo de infraestructura y vivienda, creándose el fondo Mi Vivienda, ente
encargado de los programas de VIS.
Diagrama 2: Políticas específicas sobre desarrollo en infraestructura y vivienda.
QUÉ CÓMO INSTRUMENTOS

-Plan nacional de -Consolidar un sistema -Elaborará un plan

infraestructura habitacional integrado al
identificando ejes de sistema económico
integración y privado, con el Estado en
crecimiento. un rol subsidiario,
facilitador y regulador.
-Obras de servicio social,
especialmente en -Mejorar la calidad de las
infraestructura de salud, viviendas
saneamiento, riego y autoconstruidas.
drenaje.
-Fomentar el uso de
técnicas de construcción
-Corredores turísticos y masiva e industrializada
bienes de exportación. de viviendas.
-Fomentar la
-Apoyar a las familias capacitación y
para facilitar el acceso a acreditación de la mano
una vivienda digna. de obra en construcción.
nacional de vivienda y la
normatividad necesaria
para simplificar la
construcción y el registro
de viviendas en tiempo y
costo, y permitir su
densificación,
abaratamiento y
seguridad.
-Fomentará el
saneamiento físico legal,
así como la titulación de
las viviendas para
incorporar a los sectores
de bajos recursos al
sistema formal.

-Edificar infraestructura
local con participación de
la población en su
construcción y
mantenimiento.

Fuente: (Parra, 2016)

4.1.9. Fondo Mi Vivienda:

Este fondo se crea a través de la ley No. 26912, otorgándosele entre otros, los fondos

con los que contaba el FONAVI, en el marco del cambio de visión que estaba

adoptando el estado, convirtiéndose el mismo en un ente que otorgaba facilidades de

financiamiento, dejando el rol de constructor y planificador, como se explicara líneas

arriba, cediendo de esta manera esas funciones al sector privado. Este fondo empieza

a cobrar real relevancia y protagonismo a comienzos del año 2000. En la fecha de

 constitución del fondo, se tenía un déficit cuantitativo de viviendas de 223,000

unidades, y de 3´245,000 unidades3 en términos cualitativos. El objetivo principal de

esta entidad es el promover la adquisición, construcción y mejora de viviendas,

especialmente las destinadas a VIS, buscando además la descentralización del

mercado inmobiliario en el Perú, promoviendo la gestión entre el gobierno central,

local y la empresa inmobiliaria privada. Una muestra de ello es el concurso anual de

vivienda de interés social “Construye para crecer”, desarrollado desde el 2013, a

través del Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento. El Fondo ha venido

desarrollando ocho productos de crédito para vivienda, además de tres atributos

complementarios. Otorgándoles adicionalmente la administración del programa

“Techo Propio”, siendo este, el programa con mayor vocación a los sectores más

desfavorecidos y de interés social.

Diagrama 03
Fuente: FMV: Negocios Inmobiliarios sostenibles. Lima 2016.

3
El Fondo MIVIVIENDA considera tres tipos de déficit cuantitativo (los cuales, a su vez, están bajo las definiciones que maneja
CEPAL): el tradicional o por ausencia de vivienda, el déficit por exclusividad en el uso de la vivienda – cuando más de un hogar habita
una misma vivienda se considera que existe una necesidad de crear una nueva – y por ausencia de propiedad de una vivienda, cuando
ningún miembro del hogar es propietario. Del mismo modo, para el déficit cualitativo se consideran las Necesidades Básicas
Insatisfechas (NBI) y la falta de acceso al agua, sistema de eliminación de excretas y electricidad. (Fondo MIVIVIENDA S.A., s.a.)
 4.1.10. Programa Techo Propio:
Creado este programa en el año 2002, mediante decreto ministerial No. 054-2002-
VIVIENDA, y como se mencionó líneas arriba busca dar apoyo y financiamiento al
sector más necesitado de la sociedad, promoviendo que el sector privado desarrolle
la construcción y generación de VIS, coordinando la asignación de recursos
económicos necesarios para alcanzar dicha finalidad.
El programa Techo Propio está bajo la administración del fondo Mi Vivienda, así
como también participo hasta cierto momento el Banco de Materiales4.
Para poder acceder al programa el estado determina una serie de exigencias tanto
sociales (conformación del núcleo familiar), familias que no hayan accedido a ningún
otro beneficio ni subvención estatal, además de algunos requisitos y rango de ingresos
económicos en los de ingresos familiares. Cabe resaltar que el apoyo del programa es
básicamente económico. Los compromisos que adquiere el programa, son verificar
que los proyectos se desarrollen en terrenos urbanos y saneados conforme a ley,
además de que se encuentren habilitados, osea que cuenten con servicios de agua y
desagüe, además de alumbrado eléctrico. Las viviendas a ofertarse por parte de los
constructores privados tendrán que costar entre 5.5 UIT5 hasta 20 UIT, y serán
ofrecidas por el programa a través de medios escritos y digitales, como parte del
acuerdo, perteneciendo a una base de datos manejada por el programa. Para el fondo
Techo Propio la priorización de viviendas se dará a aquellas que tengan un costo
menor al de 12 UIT´s.

4
El Banco de Materiales S.A.C. tuvo como fecha de creación el 28 de setiembre de 1980 mediante Ley N°
23220 y termino, sin embargo, sus funciones, en el 2012 luego de acordarse su disolución mediante Decreto
Supremo N° 136-2012-EF. Esto se dio a consecuencia de una excesiva pérdida de capital y por presuntos
actos de corrupción.
5
La Unidad Impositiva Tributaria es el valor de referencia para determinar las bases imponibles, deducciones,
sanciones, obligaciones contables y demás aspectos de los referentes a los tributos. Es determinado a inicio de
cada año por el Ministerio de Economía y Finanzas. Su valor actual es de S/. 4,200 (2019).
4.1.9. Generación de suelo Urbano:
A pesar de todos los esfuerzos estatales para solucionar y aliviar el problema de la
vivienda en el Perú, este a permanecido casi inalterado, inclusive con algunos niveles
de incremento, quizás debido esto, al déficit de mecanismos eficientes para dotar de
espacios y terrenos para construir viviendas, que cuenten con infraestructura
necesaria para el desarrollo de la VIS.
Los pilares fundamentales para propiciar y generar suelo urbano son:
-Planificar el uso de la ocupación del suelo como factor estratégico para la generación
de vivienda y desarrollo urbano.
-Promover el desarrollo de proyectos inmobiliarios en terrenos de libre disponibilidad
del Estado, de los gobiernos regionales y locales, instituciones militares, de propiedad
privada no utilizados y con vocación residencial.
-Estimular el crecimiento vertical residencial, densificar, hacer más eficiente el uso
del territorio.
-Promover asociaciones público-privados, para la producción de viviendas, uso de
espacios públicos y la recuperación de centros históricos.
Deberá ser imperativo orientar la generación de estos nuevos suelos urbanos, a través
de, la planificación territorial y urbana que comprende:
- La expansión o crecimiento periférico urbano.
- La densificación y reciclamiento de zonas al interior de las ciudades (cambio de uso
y zonificación).
- La consolidación de asentamientos humanos irregulares (Organismo de
Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI, Programa Integral de
Mejoramiento de Barrios y Pueblos - PIMBP, programa Agua para Todos).
- El mejoramiento de las capacidades institucionales locales y regionales.
Además, se deberían contar con algunas estrategias para promover dicha generación
de suelo urbano como se detalla en la discusiones planteadas y conclusiones del Taller
Internacional Unión Interamericana para la Vivienda. (UNIAPRAVI, Abril 2011):

-Promover las inversiones y el mercado inmobiliario, creando las condiciones

normativas necesarias para el desarrollo de instrumentos de captación y mecanismos
de prestación de recursos financieros. Esto se ha hecho desde hace algunos años y ha
teniendo impacto positivo, y ello se refleja en el hecho que el gobierno se planteó
como meta las 250 mil viviendas promovidas en cinco años y en julio se llegaría a
260 mil o 270 mil viviendas, lo cual significaría 80% más que el gobierno anterior.
- Atender a todos los segmentos socio-económicos, teniendo como visión que cada
familia tenga una vivienda digna y como prioridad los segmentos menos favorecidos
del país.
- Garantizar la sostenibilidad de los programas de subsidio habitacional para permitir
el afianzamiento del mercado de viviendas de interés social.
- Incentivar a las familias al ahorro con fines de vivienda para acelerar su
incorporación al mercado habitacional a fin de facilitar la sostenibilidad de la
demanda.
- Generar incentivos a la inversión a los sectores privados en los proyectos
habitacionales, garantizando presupuestos para subsi-dios, a través de normas que
puedan dar el sector o el legislativo o ejecutivo, para garantizar las condiciones de
inversión en sus proyectos y desarrollen ciudades sostenibles.
- Adecuada fiscalización de la normativa vigente para su correcta aplicación, para que
no se vean perjudicados ni los inversionistas ni el público usuario. Es importante
también que los gobiernos locales, regionales y central implementen medidas que
permitan el cumplimiento de estas normas.

a) Concursos Públicos:
Mediante esta estrategia el estado promueve al cambio de zonificación y usos,
ha terrenos donde se puedan desarrollar proyectos de carácter inmobiliario y
habitacional, esto se logra mediante la adjudicación de parte del estado de
terrenos de su propiedad al sector privado.
La finalidad es el uso de dichos terrenos para el desarrollo de proyectos de
VIS, en función del uso racional y eficiente del territorio. Estos concursos
plantean además el reciclaje urbano y el cambio de usos de sectores urbanos,
así como de terrenos dedicados a la industria, de propiedad militar, etc.
 Hasta la fecha existen aproximadamente, 1,518,000.00 m2 adjudicados por el
estado en todo el país, cifra que se sigue incrementando.
Es a través de este sistema de adjudicaciones que se genera uno de los
proyectos modelo de análisis, “El mirador de la Alameda”.

4.1.9. El Mirador de la Alameda:

Este se convierte en el primer megaproyecto desarrollado en provincia, con 833

viviendas (en su primera etapa). La característica de estas viviendas unifamiliares,
contempla el de un crecimiento progresivo, debido a que eran viviendas de una sola
planta, pero que permiten el crecimiento progresivo de la misma a medida que van
cambiando las condiciones económicas de la familia.
Los terrenos correspondían a la propiedad del ministerio de defensa, constando con
un área de 283,842.31m2, en su totalidad, siendo destinados 16 545.75 m², para el
proyecto “El Mirador de la Alameda”, mismos que fueron vendidos al mismo costo,
es decir, se vendió a 1sol el metro cuadrado, esto con el compromiso de parte de la
empresa constructora, la empresa Altozano, Desarrollo y Construcción, la misma se
comprometía a generar VIS.

16 545.75 m²

Imagen 03: Fotografía Satelital, Complejo habitacional El mirador de la Alameda.

Fuente: Propia a partir de GoogleEarth.

El proyecto está compuesto por 02 barras de 15 niveles, configurando un espacio

colectivo al centro de las mismas. Además, este condominio cuenta con un edificio
de equipamiento colectivo, el mismo que cuenta con guardería, piscina, cafetería y
gimnasio. El condominio ocupa un área de 8,950 m2. Y un área techada de 47,799m2,
esta etapa se comenzó a construir en el año 2015.
Las barras de departamentos cuentan con tres tipologías de vivienda de 72, 74 y 80m2.
Este proyecto comienza a perder su naturaleza de apoyo social a partir de la segunda
y posteriores etapas, las cuales se encuentran en ejecución hasta la fecha.

A. DATOS GENERALES

A.1. Ubicación

Zona de Desarrollo Inmobiliario

Fuente: Grupo Altozano.

El terreno se encuentra ubicado entre las calles Héroes del Cenepa y la calle 19, (Vía
Diagonal Norte) en el distrito de Miraflores, del departamento de Arequipa.
A.2. Ubicación Política:
Frente: Calle 19 (Vía Diagonal Norte).
Distrito: Miraflores.
Departamento y Provincia: Arequipa.
Manzana: 1R.
Lote: 01.
Urb.: Urbanización Alameda Salaverry.

A.3. Área: 16 545.75 m².

A.4. Perímetro: 634.85 m.

A.5. Accesibilidad:
Se accede a la propiedad desde la misma Urbanización a través de la Calle 7, Calle 8,
Calle 9, Calle 17, Calle 19 y Calle Héroes del Cenepa de la Urbanización Alameda
Salaverry. Cabe indicar que las calles se encuentran totalmente asfaltadas.

Imagen 04: Fotografía Satelital, Complejo habitacional El mirador de la Alameda.

Fuente: Propia a partir de GoogleEarth.

B.- Descripción del Proyecto:

El Conjunto residencial El Mirador de la Alameda, cuenta con 810 unidades de
viviendas (Departamentos Flat y Dúplex) distribuidos en 14 Bloques de edificios,
entre torres tipo A, Barras y Torres tipo B.
- Cada una de las Torres tipo A tiene 8 niveles, con 8 departamentos tipo Flat y 24
departamentos tipo Dúplex sumando un total de 96 (32 por bloque x 3 bloques).
 Cabe resaltar que cada torre contara con ascensor y caja de escalera en el interior
conforme a las Normas arquitectónicas y de seguridad establecidas en el R.N.E.
- Cada una de las Barras cuenta con 12 y 15 niveles, sumando un total de 174
departamentos tipo flat y 2 departamentos tipo dúplex, (80dptos en Bloque 1 y 94
dptos en Boque 2), Cabe resaltar que cada barra cuenta con dos ascensores y cajas
de escaleras con sus respectivos vestíbulos ventilados, según lo establecen las
condiciones de seguridad del R.N.E.
- Cada una de las Torres tipo B tiene 15 niveles, con 4 departamentos tipo Flat por
piso (60 dptos por bloque) sumando un total de 540 (9 bloques). Cabe resaltar que
cada torre cuenta con ascensor y caja de escalera con vestíbulos.
-

15 PISOS BLOQUE 1
12 PISOS BLOQUE 1
15 PISOS BLOQUE 2
8 PISOS BLOQUE 4
12 PISOS BLOQUE 2
8 PISOS BLOQUE 5

8 PISOS BLOQUE 6
15 PISOS BLOQUE 3

15 PISOS BLOQUE 14
15 PISOS BLOQUE 7 15 PISOS BLOQUE 13
15 PISOS BLOQUE 8 15 PISOS BLOQUE 12
15 PISOS BLOQUE 9 15 PISOS BLOQUE 11
15 PISOS BLOQUE 10

Imagen 05: Fotografía Satelital, Complejo habitacional El mirador de la Alameda.

Fuente: Propia a partir de GoogleEarth.

Este Conjunto Residencial cuenta con espacios comunes destinadas a plazas, plazoletas,
jardines y camineras distribuidos en un área libre de aproximadamente 7,810m². Asimismo,
cuenta con zonas de recreación pasiva, zonas de recreación activa y áreas de Equipamiento.
En lo referido a los estacionamientos, se debe mencionar que la intención fue la de aislarlos
del sector de vivienda buscando generar privacidad en los espacios comunes interiores, por
lo que el emplazamiento de éstos es perimetral al terreno en el área destinada a retiros
frontales y en un bloque construido exclusivamente para estacionamientos.
La cantidad de estacionamientos es de 47 estacionamientos exteriores (perimetrales), y de
57 estacionamientos interiores ubicados en el Semisótano y primer piso de los Bloques de
Vivienda N° 1 y 2 y 212 estacionamientos ubicados en un bloque hacia el lado de la Calle 7,
el cual aprovechando la pendiente natural del terreno se distribuye interiormente en 3 niveles
con ingresos independientes; en total 316 estacionamientos a proporción de 1
estacionamiento por cada 2.56 viviendas, conforme a los Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios otorgados por la Municipalidad del distrito.
Los estacionamientos perimetrales, en torno a los Bloques 1, 2, 4, 5 y 6 se enlazan a una red
de veredas exteriores que dirigen a los residentes directamente hacia los principales ingresos
de cada Bloque de vivienda. Mientras que los estacionamientos ubicados en el bloque de
estacionamientos, tienen acceso desde las calles 7, calle 17 y calle 9.
Respecto a los ingresos peatonales, éstos se dan a través de la Plaza circular que se encuentra
al interior del Conjunto Residencial, así como el ingreso desde la Calle 17 según las
siguientes características:
- En la colindancia con la calle Héroes del Cenepa, (lado superior del condominio) se
puede apreciar la Plaza N°1, la cual representa un área de Recreación Pasiva que distribuye
a los residentes de los Bloques 4, 5 y 6.
- En la Parte Central del Conjunto Residencial, se aprecia la denominada Plaza N° 2,
que es una plaza de tipo pasivo con un área de parrillas, la cual constituye el nexo entre los
Bloques tipo A - Barras y los Bloques tipo B, asimismo es parte del Conjunto de Áreas
Comunes que alberga el Equipamiento Central (Recepción, Gimnasio y Cafetería).
- En la Colindancia con la Calle 17, se aprecia el segundo ingreso principal, el cual
es un espacio de tipo pasivo y se enlaza al circuito peatonal que cruza a lo largo de todo el
Condominio.

En cuanto a la distribución interior de cada Bloque de Vivienda, se tienen las

siguientes características:
-Los departamentos tipo Flat en general cuentan con: Sala - Comedor, Estar TV,
Cocina, Lavandería, 2 Dormitorios, Estudio, Baño de visita, Baño principal con tina y Baño
con ducha.
-Los departamentos tipo Dúplex en general cuentan con: Sala - Comedor, 03
Dormitorios, 01
 Baño de visita, 01 Baño principal, Cocina y Lavandería.

El conjunto residencial se organiza a partir de un eje longitudinal, y central de

recorrido peatonal, que enlaza los dos ingresos principales junto con el área común de
Equipamiento Central, en donde se desarrollan diferentes actividades. El conjunto (Bloques
Tipo Barra, Bloques Tipo A y Bloques Tipo B y áreas de Equipamiento). Intentan articularse
por medio de los espacios recreativos (Áreas Verdes y espacios abiertos) que existen en el
interior del recorrido peatonal.
En el Nodo central del conjunto, se puede apreciar la Plaza N° 2, a nivel peatonal las
personas residentes pueden ingresar al Área de Equipamiento Central, para desarrollar las
diferentes actividades que dentro de este bloque se generan, del mismo modo en los extremos
del condominio se cuenta hacia el lado del ingreso desde la Calle Héroes del Cenepa, con
una plaza con área de reunión y de estar. Desde el Ingreso opuesto se tiene vista hacia el gran
Parque Central de la Urb. Alameda de Salaverry.
Las áreas de equipamiento, cuentan con un área de piscina - patera, áreas de gimnasio,
salas de estar, cafetería, terraza, área de parrillas, vestidores y servicios higiénicos.
Lamentablemente cabe señalar que toda esta infraestructura se encuentra en desuso, debido
a la falta de subvención y mantenimiento por parte de los propios propietarios.
Las unidades de vivienda, poseen una configuración programática y organizacional
tradicional, esto quiere decir que se cuenta con sala-comedor, en algunas tipologías
rematando en una terraza. Además, estas tipologías cuentan con un dormitorio principal, la
ubicación de las torres y barras, se ha diseñado intentando dar el asoleamiento, a todo el condominio,
por lo que se generan algunas interrupciones en las continuidades de fachadas.

TORRES TIPO A
BLOQUE AREA NRO DEPARTAMENTOS
Bloque 4 3,400.50 m² 32 und
Bloque 5 3,400.50 m² 32 und
Bloque 6 3,400.50 m² 32 und
TOTAL 10,201.50 m² 96 und

Cantidad de personas 288 und

Estacionamientos exteriores 42 und
 BARRAS
BLOQUE AREA NRO DEPARTAMENTOS
Bloque 1 8973.98 m² 80 und
Bloque 2 11938.84 m² 94 und
TOTAL 20912.82 m² 174 und

Cantidad de personas 522 und

Estacionamientos interiores 57 und
Estacionamientos exteriores 5 und

TORRES TIPO B
BLOQUE AREA NRO DEPARTAMENTOS
Bloque 3 4914.04 m² 60 und
Bloque 7 5113.84 m² 60 und
Bloque 8 4914.04 m² 60 und
Bloque 9 5113.84 m² 60 und
Bloque 10 4914.24 m² 60 und
Bloque 11 4914.24 m² 60 und
Bloque 12 5113.84 m² 60 und
Bloque 13 4914.04 m² 60 und
Bloque 14 5113.84 m² 60 und
TOTAL 45025.96 m² 540 und

Cantidad de personas 1620 und

Estacionamientos exteriores 212 und

TORRES TIPO B
BLOQUE AREA NRO DEPARTAMENTOS
Bloque 1 8973.98 m² 80 und
Bloque 2 11938.84 m² 94 und
Bloque 3 4914.04 m² 60 und
Bloque 4 3400.50 m² 32 und
Bloque 5 3400.50 m² 32 und
Bloque 6 3400.50 m² 32 und
Bloque 7 5113.84 m² 60 und
Bloque 8 4914.04 m² 60 und
Bloque 9 5113.84 m² 60 und
Bloque 10 4914.24 m² 60 und
Bloque 11 4914.24 m² 60 und
Bloque 12 5113.84 m² 60 und
Bloque 13 4914.04 m² 60 und
Bloque 14 5113.84 m² 60 und
ÁREAS COMPLEMENTARIAS 3973.48 m² -
TOTAL 80113.76 m² 810 und

Cantidad de personas 2430

Estacionamientos exteriores e
interiores 316

V. MARCO TEORICO

5.1. Sintaxis Espacial:

Desde los primeros tiempos, y de acuerdo a los conceptos que respecto a la
Arquitectura se refieren, se encuentran considerados dos componentes esenciales, la
dimensión construida (sintáctica), y la dimensión espacial (semántica), cuya
importancia, de este último componente fue remarcada en el siglo XX, por arquitectos
como Le Corbusier, Frank LLoyd Wright, entre otros.
A partir de esta relevancia de la variable espacial se propusieron una serie de métodos
para analizar y comprender las lógicas que el espacio posee. Dentro de estas múltiples
metodologías aparece la denominada sintaxis espacial, desarrollada en la década de
los ochentas, por Bill Hillier, en Londres. Estudios previos como los realizados por
Levi - Strauss, reconocen una serie de significados asociados a la dimensión
construida, que a su vez deriva en una serie de comportamientos y significados
culturales. El espacio arquitectónico está dotado, por ende, de elementos semánticos,
por ejemplo, en el mundo antiguo, en la domus romana, el atrium era utilizado por el
propietario para recibir a los invitados y visitas, haciendo una alusión metafórica de
magnificencia. Además, en la misma domus romana, la servidumbre sólo podía
acceder hasta el “vestibulum” o hasta el “atrium”, mientras que los invitados podían
acceder hasta niveles más internos de la vivienda, como el Peristylum y otros, dando
a estos últimos significados de exclusividad e importancia, además de estructurar el
tipo de relaciones humanas que se daban en los distintos sectores de la casa.
Esta observación de entornos construidos y su revelación con respecto a significados
sociales y culturales ha dado surgimiento a una corriente de una perspectiva analítica
 que busca registrar las formas en que el espacio construido se relaciona con la
conducta y los principios culturales de las personas.
Han existido y existen una serie de aproximaciones desde arquitectónicas,
sociológicas y antropológicas respecto a cómo la vivienda y su configuración se
relacionan con las conductas y comportamientos humanos.
La Sintaxis espacial basa su teoría en que la configuración de los espacios, de los
escenarios, revelan el modo de habitar y el estilo de los habitantes.

Fig. 01: La Domus romana.

Imágenes extraídas de https://ladomusromanablog.wordpress.com/estructura-basica-de-la-domus/

La idea general en la sintaxis del espacio es que los espacios se pueden desglosar en
componentes, analizados como redes de elección, y luego representados
como mapas y gráficos que describen la relación de conectividad e integración de
esos espacios. Se fundamenta en tres conceptos básicos del espacio:
El espacio visible desde un determinado punto, también llamado campo visible o
polígono de visibilidad, el espacio axial o línea recta de visión y posible ruta de
desplazamiento, el espacio convexo, donde todos los puntos dentro de un polígono
convexo son visibles para el resto de los demás puntos dentro del polígono.
A partir de estos tres conceptos la sintaxis del espacio intenta cuantificar y describir
el nivel de facilidad en el desplazamiento por cualquier espacio, siendo útil para el
diseño urbano y arquitectónico (museos, aeropuertos, hospitales, centros comerciales
y otros centros donde la búsqueda de rutas es una cuestión importante). La sintaxis
del espacio se aplica para predecir la correlación entre diseños espaciales y efectos
sociales como la delincuencia, el flujo y desplazamiento de tráfico y peatones, la
accesibilidad espacial, la cohesión y exclusión social, las ventas por unidad de
superficie, etc. (Wikipedia, 2008)
El objetivo de cualquier teoría y en este caso de la teoría de la Sintaxis Espacial, es el
de buscar una estructura espacial interna de algún sistema, esto puede ser aplicable, y
de hecho se aplicará en la presente investigación, a distintas escalas. Además, debe
comprenderse que la Sintaxis espacial comienza en la observación y reflexión de que
el espacio es la base común de las ciudades y hechos arquitectónicos, y de sus
habitantes, y sus respectivas, actividades sociales. Esta teoría aplicada busca describir
y analizar diferentes clases de configuraciones espaciales o patrones a diferente escala
(ciudad y unidad arquitectónica), aprendiendo a controlar la variable espacial a nivel
de los complejos patrones de espacio que constituyen la ciudad, podríamos empezar
a comprender tanto los antecedentes sociales como las consecuencias de la forma
espacial, y detectar así los signos de lo social a ambos lados de la ciudad física
(Hillier, B., & Vaughan, L., 2007).

Estas técnicas empaquetadas bajo el título de Sintaxis espacial y basadas en teorías

de grafos gamma, buscan vincular cuestiones arquitectónicas con ideas, lógicas y
conceptos y como se señaló se pueden adaptar fácilmente a distintas escalas, o sea
sirven para el análisis tanto de edificios o estructuras individuales como para,
asentamientos y ciudades.

La sintaxis espacial basa su teoría en la definición de las células espaciales como los
elementos de análisis. La unidad espacial está referida entonces, a partir del
entendimiento de los límites como elementos de separación, destinados a definir
zonas, regiones espacios y diferenciarlos de otros o de los denominados espacios
indiferenciados (ver gráfico 1). Esta diferenciación es la que permitirá medir los
niveles de permeabilidad y por ende de relación con otras unidades espaciales
determinadas, pudiendo de esta manera determinar, cuáles son los espacios más
relacionados o permeables en una unidad arquitectónica o urbana. Las técnicas de
cálculo que la sintaxis espacial propone, están basadas en la utilización de grafos y la
creación de redes. Entre las principales técnicas podemos encontrar la utilización de
 mapas axiales, mapas convexos, el análisis de isovistas o viewshed, los gráficos
gamma o grafos justificados y los grafos de visibilidad, para consecuentes análisis de
visibilidad (VGA), y su aplicación es tan variada y diversa que ha servido para
realizar desde estudios de desarrollo urbano, segregación, diagnóstico y prevención
de criminalidad, flujo de tráfico y obviamente en temas de arquitectura que es
fundamentalmente la aplicación que se le dará en la presente investigación. Esta
herramienta al poder cuantificar y comparar fenómenos de la práctica, además de la
percepción y construcción socio – cultural, del espacio y ambiente construido rebasa
los métodos puramente estadísticos como las herramientas empleadas por el GIS, el
urbanismo y la arquitectura tal cual. (Reynoso, 2018).

5.2.- Aproximación conceptual de Vivienda de Interés Social (VIS):

Los antecedentes de la vivienda social se remontan a los albores de la Revolución

Industrial, cuando la mano de obra campesina migró a las ciudades para convertirse
en mano de obra fabril; esta alta concentración de habitantes en los centros urbanos
generó condiciones insalubres y de hacinamiento, (Rugiero, 2000). Desde esos
tiempos la vivienda de interés social lleva implícitos caracteres y orígenes solidarios,
donde el sentido de equidad, justicia y oportunidad para todos debe estar presente en
ella siempre. El derecho a tener una vivienda, por ende, debe ser considerado una
necesidad primordial, a la par de comer, a la salud o la propia educación. Este derecho
quedo lamentablemente excluido de nuestra vigente Constitución Política
promulgada en el año 1993. Para Haramoto, la vivienda de interés social está
relacionada con el proceso habitacional relacionado a los grupos de menor ingreso y
el esfuerzo para mejorar sus condiciones habitacionales es lo que conocemos como
vivienda social, (Haramoto E. , Un sistema de información en vivienda. Una
proposición preliminar., 1994), o sea es aquella residencia que es producto de las
políticas habitacionales dirigidas a los grupos más desposeídos de la sociedad, que no
pueden optar por sus propios recursos a las viviendas del mercado inmobiliario. Esta
definición ha tenido distintas interpretaciones a lo largo del mundo, ya que depende
esencialmente de los enfoques que cada Estado tome acerca del problema del Habitar,
esta característica hará que la vivienda social como producto y proceso tenga fuertes
diferencias dependiendo del contexto económico y social donde se desarrolle. (Alfaro
Malatesta, 2006).
El concepto de vivienda y específicamente de VIS, ha ido cambiando y
evolucionando a lo largo del tiempo, pasando de considerarla nada más a esta, como
un ambiente físico definido por cuatro paredes y un techo, hasta considerar a los
espacios “extra muros” como áreas verdes, equipamientos y espacios colectivos,
como parte integrante de la misma. En esta investigación y a través de la revisión
conceptual de la VIS, estableceremos un concepto, de un panorama mas concreto del
verdadero concepto de VIS.
Lo primero que debe quedar establecido, son las características sobre la edificación
donde se van a vivir las personas, esto teniendo en cuenta que todas las personas
independientemente de su condición socio económica, tiene derecho a poseer una
vivienda digna, como lo establecen la gran mayoría de constituciones políticas del
mundo, y cuya definición se amplía en el titulo siguiente.
Un modo eficiente de generar vivienda digna, es a través de los concursos públicos,
ya que de esta manera se pueden ir generando nuevas ideas y estudios acerca de las
nuevas formas de habitar y los nuevos espacios que puedan contenerlos. (Rovira T. ,
2008), esta metodología además busca combatir los sistemas de corrupción que
históricamente han estado presentes en nuestro medio. Nuestro país de algún modo
ha venido buscando fomentar esta idea, a través del MVCS, la elaboración de
concursos anuales, “Construye para crecer”, el cual lleva a la fecha su 7ma. Edición.
El esquema del Concurso tiene como finalidad la obtención de modelos de VIS
innovadores, económicos, con posibilidad de crecimiento y enfocados en el aspecto
bioclimático, para ser incorporados a los Bancos de Proyectos, vía expedientes
técnicos, en las municipalidades, provinciales y distritales. Lamentablemente a la
fecha no existe ninguno de estos proyectos ganadores, que hayan sido ejecutados por
algún organismo público y/o privado.
En la actualidad la demanda por VIS, no solo está dada por familias nucleares
convencionales con dos o tres hijos, sino que, por el contrario, a partir de los grandes
cambios producidos en la configuración familiar y social, es que la demanda de
 vivienda se ha diversificado de sobremanera. Hoy encontramos jóvenes solteros que
comparten vivienda con sus similares, los denominados “roommates”, o el caso de
parejas jóvenes sin hijos, personas de tercera edad, familias compuestas, o extendidas,
etc., esta diversidad y surgimiento de nuevas configuraciones familiares, han dado
origen a nuevas necesidades y nuevas formas de habitar. Hogares Nucleares,
Extendidos, compuestos, unipersonales, y sin núcleo.6

Tabla 04: Hogares en viviendas particulares con ocupantes presentes, según tipo de
hogar,1993,2007,2017

VARIACION INTERCENSAL TASA DE

INCREMENTO
CRECIMIENTO
TIPO DE HOGAR CENSO 1993 CENSO 2007 CENSO 2017 PROMEDIO
PROMEDIO
ANUAL
ANUAL
ABSOLUTO %
TOTAL 4,762,779.00 6,754,074.00 8,252,284.00 1,498,210.00 22.2 149780 2.0
Nuclear 2,581,930.00 3,577,316.00 4,451,706.00 874,390.00 24.40 87,415.00 2.20
Extendido 1,192,428.00 1,695,898.00 1,701,064.00 5,166.00 0.3 516.00 0
Compuesto 226,963.00 283,624.00 204,418.00 -79,206.00 -27.90 -7,918.00 -3.20
Unipersonal 451,160.00 794,661.00 1,384,143.00 589,482.00 74.20 58,932.00 5.70
Sin Nucleo 310,298.00 402,575.00 510,953.00 108,378.00 26.90 10,835.00 2.40
Fuente: Elaboración propia a partir de datos INEI

A. Nuevos modos en el habitante:

Resulta innegable reconocer que los cambios sociales y en la estructura familiar,
principal demandante de VIS, han ido cambiando por una serie de factores históricos,
sociales económicos y otros. En esta sección trataremos de comprender las
implicaciones y razones por las que se han ido dando dichos cambios, como lo ha

6
Hogares nucleares: Tienen núcleo conyugal completo o incompleto e hijos. Los nucleares suelen
subdividirse en biparentales sin hijos, biparentales con hijos, monoparentales con jefe hombre,
monoparentales con jefe mujer. b. Hogares extendidos: Presentan un núcleo conyugal completo o incompleto
más otros parientes del jefe de hogar. No hay presencia de miembros no parientes del jefe de hogar. c.
Hogares compuestos: Presentan un núcleo conyugal completo o incompleto, pueden tener o no otros
parientes del jefe de hogar, y tienen otros miembros no parientes del jefe. d. Hogares unipersonales: Se
forma por una sola persona; e. Hogares sin núcleo conyugal: No se conforman con un núcleo conyugal, con
presencia de otros parientes del jefe de hogar y/o no parientes del jefe de hogar. Este tipo de hogar se
conforma por dos personas o más.
señalado Pablo Fernández (Fernandez Lorenzo, 2012), en sus propias investigaciones
y como se detallan a continuación:
Cambios en el trabajo:
- Incorporación de la mujer en el trabajo
- Flexibilidad, y movilidad en el mercado de trabajo
- El avance tecnológico que permite a una persona trabajar desde su coche, en el
avión o en su casa.
- Incremento de trabajo desde casa.
Pirámide poblacional:
- Inversión en la pirámide poblacional
- Incremento progresivo de personas mayores vs. Nuevos nacimientos.
Cambios en las unidades familiares:
- Menos matrimonios y mayor número de separaciones. En el Perú, aunque esta
cifra no esta del todo invertida, se casan 298 personas diariamente, sin embargo,
otras 72 tramitan su divorcio ante el Reniec, este dato según INEI, y con tendencia
a ir en aumento.
- Aumento de niños que cambian de casa por efectos de padres separados.
- Reparto distinto de tareas en el hogar por parte de sus miembros, esto debido a la
independencia económica y acceso al mercado laboral de parte de la mujer.
- Tendencia judicial y legal, a la tenencia compartida de los hijos.
- Devaluación de la maternidad, como un ingrediente de la realización de la mujer.
- Culto y dedicación de los padres hacia sus hijos. Padres estudiando con sus hijos,
llevándolos, trayéndolos, por una inseguridad general en aumento.
- Computador + televisión = centro de la casa.
En la Vivienda:
- Aumento de personas que viven solas. (Tabla No.04)
- Obsesión por la seguridad y por ende menor convivencia vecinal.
- Mayor aceptación de espacios diáfanos y abiertos.
En la Vivienda del Perú:
- Reducción del tamaño de la vivienda por aumento del precio de la misma y menor
número de hijos en las familias.
- Acceso cada vez más tardío a la vivienda, por incrementos de precios.
- Presencia de índices de hacinamiento en muchas VIS.

Individualismo:
Además de estas causas, las personas también han sufrido distintos cambios en su
modo de ver y sentir las cosas. Así pues como lo señala la socióloga Helena Béjar,
una de las características del habitante de las ciudades de hoy, es su alto grado de
individualismo, esto después de haber pasado por la década de los 70, donde la
búsqueda de la libertad individual, la exploración de la individualidad, y la ansiada
búsqueda de la autorrealización, las nuevas formas de individualismo de nuestros días
suponen una desmedida preocupación por la vida privada, provocando como
consecuencia un profundo desinterés, por parte de los individuos de los temas
colectivos y públicos. Las consecuencias de estos fenómenos, son para la doctora
Béjar, la agonía actual de la sociedad civil, así como la perdida en la participación en
la democracia representativa moderna. Además, se introduce una tensión a partir de
esta nueva moral individualista, ya que las personas tienden a crear una autonomía
radical, manteniendo una identidad individualista, que sin embargo lucha con la
propia naturaleza del hombre en su esencia emocional que requiere de los demás para
su propio reconocimiento. Esta contradicción entre autonomía y dependencia origina
una serie de conflictos en las relaciones interpersonales, generándose una moral
utilitaria, o como lo llama Helena Béjar, un individualismo utilitario, (Béjar, 1987),
una tendencia a reconocer las relaciones humanas en términos contractuales, al más
puro estilo de una economía de mercado, utilizando las mismas armas del mismo,
negociación e intercambio.
En los terrenos afectivos y específicamente en el campo del amor, las relaciones
románticas, pasan a ser elementos pasados de moda, es más la lógica terapéutica,
señala condena el derroche emocional (sobre todo si es fuente de dolor), revelando
un “yo” débil y dependiente. Es decir, la referencia de todo debe ser uno mismo.
Si el ideal romántico está en plena decadencia, el ideal de amor cristiano, es casi un
mito, hasta la década pasada, y en otros hemisferios quizás un poco más atrás, la idea
del noviazgo seguido del matrimonio, participaban de la moral e ideal colectivos,
estableciendo al amor como un compromiso que establecen dos personas para
compartir el resto de sus días. De esta manera la estabilidad familiar estaba por encima
de los intereses particulares e individuales, el cual podía ser sometido a determinados
sacrificios en pro del grupo familiar. Sin embargo, el auge y apogeo del
individualismo han generado que los intereses particulares sobre otros intereses, el
deber con relación a uno mismo se impone sobre las obligaciones para con los demás.
Matrimonio y amor se van configurando a partir de esta supremacía individualista. El
amor se convierte en una relación entre dos personas iguales e independientes, que
establecen una relación libre de obligaciones, la relación termina basándose en la
“salud” de la de la relación, y si esta deja de funcionar, el contrato se suspende. La
respetabilidad, el bien de los hijos y cualquier otro argumento basado en terceros será
suficiente para mantenerlo.
El Habitante sin tiempo:
El poder entender la vivienda de hoy nos lleva ineludiblemente a intentar comprender
al hombre que habitara dicha vivienda, al habitante, el cual en los momentos actuales
carece cada vez más de un bien cada vez más importante, el tiempo. El frenesí, de la
vida agitada de hoy, donde el crecimiento económico del hombre requiere más tiempo
para trabajar y mover dinero, el tiempo del ciudadano desarrollado divide su tiempo
en el teimpo destinado a generar dinero (trabajo), y el tiempo destinado a gastarlo
(mal llamado ocio), o cultura (convertida y disminuida a entretenimiento).
Afirma al respecto el psicoterapeuta argentino Jorge Bucay, que el mundo de hoy
funciona basado en un axioma terrible: “Que feliz seria, con lo que no tengo”,
entendiéndose que “lo que no tengo”, no es un coche, o una casa o una pareja, sino
que es “lo que no tengo” un imposible, algo inalcanzable, osea si consigo algo de lo
que no tengo, eso no me hará feliz, ya que lo tengo, y yo “solo puedo ser feliz, con lo
que no tengo”, (Bucay, 2010). Estos postulados en clara alusión inversa a lo que el
filósofo Diógenes refería en su célebre frase “Rico no es el que tiene más, sino el que
necesita menos”. El movimiento económico es tan agresivo, que las personas ya no
solo deben consumir y dedicar su tiempo de hoy, sino además su tiempo del mañana
del futuro. Son cada vez más personas que para adquirir una vivienda, por ejemplo,
tienen que comprometerse a pagar duran largos años venideros, hipotecando una parte
de su tiempo futuro de trabajo.

B. Nuevos modos de habitar:

Debido a los cambios descritos en el titulo anterior, las personas y habitantes de las
viviendas reconocen nuevas necesidades y modos de habitar que la vivienda
tradicional o clásica no habían previsto. Si bien es cierto el índice de natalidad viene
disminuyendo en términos globales, sin embargo, la demanda de viviendas viene en
aumento esto debido, entre otras razones, a que la cantidad de habitantes por vivienda
viene decreciendo. En Arequipa, los porcentajes de viviendas con un solo hogar se
incrementaron en un 30.7%, además los hogares unipersonales aumentaron en un
74.2% (INEI, 2017).
La evolución en las maneras de habitar se da de manera diferenciada según los grupos
etarios por ejemplo los espacios destinados a los niños, requieren ciertos niveles de
control y autonomía que van cambiando a medida que estos van creciendo. Un
espacio destinado a adolecentes tiende a invertir niveles de control y privacidad,
además de incorporar la necesidad creciente, de contar con conexiones a internet y
trabajo con computador. La vivienda y sus requerimientos no permanecen estáticos
en el tiempo y por el contrario, estos van variando en el tiempo, por estas razones la
necesidad de incorporar propiedades de flexibilidad en la vivienda parece ser un tema
impostergable en nuestros tiempos. Para esto debemos considerar que la vivienda
debería estar pensada, para acompañar a sus habitantes a lo largo de estos cambios
personales y/o laborales, etc. Es decir, debería aceptar constantes transformaciones.
El complejo de viviendas La Sécherie (Nantes, Francia), ha tomado de cierta forma
esta proyección a futuro. El proyecto esta constituido por unos espacios cuadrados de
medidas muy similares, al centro de estos se ha nuclearizado la caja de escaleras y el
baño, formando un núcleo compacto, las instalaciones permiten situar a la cocina en
distintas posiciones y plantas, esta configuración permite que el uso de los espacios
no sea predeterminado, por su forma o tamaño, pudiendo los habitantes poner los
dormitorios, en la planta baja o superior indistintamente y de acuerdo a sus propias
necesidades, lo mismo pasaría, con la sala y cocina, la indiferencia funcional en la
planta, la semejanza y modulación en el tamaño de los ambientes, produce un alto
grado de flexibilidad del conjunto y de sus unidades, esto en comparación con las
viviendas convencionales donde el alto grado de jerarquización es aun permanente
hasta hoy.

Figura 03: Configuración de las distintas plantas del conjunto de viviendas, con medidas y modulaciones muy similares,
garantizan mayores nivel de flexibilidad. Fuente: Fundación Arquitectura COAM, 2011:15.
 Al respecto investigadores como Joseph María Montaner (Josep Maria Montaner;
Zaida Muxí; David H. Falagán, 2011), y basados estos una serie de estudios
antropométricos y funcionales determinan un módulo7 “ideal”, o como el autor
define, “ámbitos”, los cuales podrán albergar múltiples actividades, garantizando de
esta manera una plena flexibilidad. Además se analizan y diferencian los ámbitos
especializados de los ámbitos no especializados, como también los ámbitos
complementarios8.

Deberá cumplirse la siguiente relación:

ámbito mínimo de 9m2.
Si a>=2.80m.
b>=3.20m.
Si a>=3.00
b>=3.00

sofá 0.90x0.90 sofá 0.90x1.50 sofá 0.90x1.50 cama 2.00x1.80m

MOBILIARIO BASICO

Figura No. 04: Justificación y estudio antropométrico del módulo del ámbito ideal.

7
Estas dimensiones obedecen a que se piensa en la producción de la vivienda masiva y pública y, por lo tanto, es necesario establecer un
mínimo habitable. . (Josep Maria Montaner; Zaida Muxí; David H. Falagán, 2011).
8
Los ámbitos especializados son aquellos que para su funcionamiento necesitan infraestructuras e instalaciones específicas, como agua y
desagüe, gas o salidas de humo. Los ámbitos no especializados son aquellos que no necesitan infraestructura o instalaciones
diferenciadas, sino que han de cumplir con parámetros de confort adecuados para la habitabilidad; su función quedará determinada por
los usuarios, mientras que los ámbitos complementarios o comodines, que funcionarían asociados a otros espacios, no conformando en sí
mismos un recinto de uso autónomo. Se han de tener en cuenta, por lo menos, tres tipos: espacios exteriores propios, espacios de
guardado y espacios de apoyo. (Josep Maria Montaner; Zaida Muxí; David H. Falagán, 2011).
La flexibilidad espacial, por ejemplo, requiere de espacios con la mínima jerarquía
posible, es decir tamaños similares de espacios, para que cada grupo humano de
convivencia pueda apropiárselos según sus necesidades particulares. (figura No. 05).

La presente investigación, comprobó que estas medidas y modulo ideal, realmente

pudieran satisfacer múltiples usos y mobiliario distintos dentro del mismo. La teoría
planteada por Montaner, señala también que será imperativa la contemplación, de
espacios destinados al almacenaje y guardado propias de las distintas funciones dadas
en la vivienda, pudiéndose agrupar zonas de guardado semejante. Además, se
recomienda que dichas zonas sean ubicadas en las zonas complementarias para no
condicionar el funcionamiento de los ámbitos especializados y no especializados, a
los cuales sirven.

Actividad de descanso.
Actividad comer/trabajar.
 Actividad de Estar.

Figura No. 05: Estudio antropométrico de distintas posibilidades de uso, para el “modulo mínimo ideal”. (Josep Maria
Montaner; Zaida Muxí; David H. Falagán, 2011).

Otra característica, que deberían empezar a tener estos espacios, es la posibilidad de

amoblar, a los mismos, de más de una manera (Figura No.05), característica que en
este momento es difícil de alcanzar por las viviendas, en parte debido esto, a que la
normativa nacional establece medidas y condiciones para los espacios de la vivienda
bastante limitados, genéricos y poco específicos, como se puede notar en el RNE, en
su capítulo IV, titulado “Dimensiones mínimas de los ambientes”, donde se señala lo
siguiente:

“Artículo 21.- Las dimensiones, área y volumen, de los ambientes de las edificaciones
deben ser las necesarias para:
a) Realizar las funciones para las que son destinados.
b) Albergar al número de personas propuesto para realizar dichas funciones.
c) Tener el volumen de aire requerido por ocupante y garantizar su renovación natural
o artificial.
d) Permitir la circulación de las personas, así como su evacuación en casos de
emergencia.
e) Distribuir el mobiliario o equipamiento previsto.
f) Contar con iluminación suficiente.
Artículo 22- Los ambientes con techos horizontales, tendrán una altura mínima de
piso terminado a cielo raso de 2.30 m. Las partes más bajas de los techos inclinados
podrán tener una altura menor. En climas calurosos la altura deberá ser mayor.

Figura No. 06: Medidas mínimas de los ambientes.

 Fuente: RNE.

Artículo 23.- Los ambientes para equipos o espacios para instalaciones mecánicas,
podrán tener una altura menor, siempre que permitan el ingreso y permanencia de
personas de pie (parados) para la instalación, reparación o mantenimiento.

Figura No. 07: Medidas mínimas de los ambientes.

Fuente: RNE.

Artículo 24.- Las vigas y dinteles, deberán estar a una altura mínima de 2.10 m sobre
el piso terminado.”

Figura No. 08: Medidas mínimas de los ambientes.

Fuente: RNE.

Estas pautas generales, dejan abiertas múltiples interpretaciones que los inmobiliarios
aprovechan, para minimizar y sacrificar áreas, con las consecuencias negativas para
el residente.

Respecto a las nuevas dinámicas y modos de habitar la vivienda, las personas hoy en
día, empiezan a ejercer trabajos remunerados desde su propia vivienda, esto debido
al avance propio de la tecnología, además de la evolución y aparición de nuevos
trabajos no convencionales. La vivienda de hoy debería, por ende, contemplar hoy,
un espacio dedicado a este trabajo “productivo”, como lo señala el arquitecto
Montaner, en su publicación Herramientas para habitar el presente. (Josep Maria
Montaner; Zaida Muxí; David H. Falagán, 2011). Además, una vivienda sin
 jerarquías potencia la vida comunitaria, los servicios higiénicos deberán proponer la
posibilidad de un uso simultaneo, es decir en vez de pensar en un baño exclusivo para
una habitación, y otro destinado al resto de la familia, se debería pensar en crear un
baño con actividades independizadas, donde se dé la posibilidad inclusive de ser
usado por personas de tercera edad, o con habilidades distintas. Se debe favorecer la
visibilidad y el compartir del trabajo dado en la cocina, huyendo de las áreas mínimas
requeridas, que entienden a estas actividades, como solitarias e individuales,
excluidas del resto de las “otras” actividades. Una integración espacial y visual entre
la cocina y el comedor deben fomentarse, y estas a su vez pueden estar separadas de
la sala, generando así dos zonas de encuentro de distintas características, haciendo
por ejemplo de la sala un espacio de reunión y ocio, de todos, generando en el otro,
un espacio de actividades más laborales y de obligaciones cocina – comedor, esta
relación visual espacial, entre comedor y cocina, podrían ser interrumpidas y
divididas de acuerdo a la necesidad. Este equilibrio de jerarquías está asociado a los
sistemas de accesibilidad, per se a la normatividad, para garantizar una buena
habitabilidad, se debe promover que las viviendas sean lo más accesibles y visitables
posibles, considerando a las personas de habilidades distintas, niños y personas de la
tercera edad, entre otros. Esto significa que las VIS, deben intentar desarrollarse en
un solo nivel o en su defecto, garantizar el acceso universal9 a todas las personas y/o
conseguir que la vida pueda desarrollarse en uno solo de los niveles. Se contemplarán
uso de rampas, ascensores u otros medios interiores, así como exteriores, que logren
tal propósito. Como podemos deducir por lo descrito los cambios producidos en el
programa, y concepción misma de la vivienda, han variado poco respecto a los
grandes cambios sociales, económicos y culturales que si se han dado de manera
dramática. Si bien existen algunos casos de viviendas que buscan acomodarse a
nuevas necesidades, como el caso del conjunto de vivienda Can Travi, en España, un
complejo destinado a satisfacer necesidades de personas de la tercera edad. Y en cuyo

9
La accesibilidad universal, es la condición mediante la que un entorno es plenamente accesible a todos los
individuos, sin importar si estos sufren de alguna discapacidad motriz que dificulta su desplazamiento. En
otras palabras, todos los entornos, bienes, productos y servicios deben poder ser utilizados por todas las
personas de forma autónoma, segura y eficiente, garantizando que la persona discapacitada no deberá
interrumpir sus actividades por problemas de accesibilidad.
proyecto se buscaba tener independencia y privacidad al mismo tiempo, además de
gozar de un clima privilegiado, consiguiendo tener la mayor cantidad de horas de sol
durante el día, esto se consiguió, orientado la integridad de fachadas y terrazas al sur
(Ver Figura 02). Estas viviendas entendían la necesidad por parte de las personas
mayores, de tener prolongados momentos dentro de la vivienda, esto debido a su poca
y limitada movilidad, por lo que la necesidad de espacios abiertos era requerida en
cada unidad de vivienda sin importar su ubicación ni en qué nivel se encontraran.
Además, la escasa presencia de divisiones fomenta el control visual y movilidad al
interior. (ver figura 04).

Proximidad
de servicios.
 Imagen 05: El equipamiento resuelve el salto topográfico y se convierte en plataforma desde donde emergen las viviendas, que
se organizan en forma de L y se orientan todas a Sur. (Platafórma Arquitectónica, 2009)

Figura 04: Planta típica de unidad de vivienda, complejo de viviendas Can Travi,
Fuente: Fundación Arquitectura COAM, 2011:11.

La voluntad del racionalismo por crear una VIS, mínima y funcional, obedecía al interés
por enmarcar a la clase obrera, en el modelo de la familia burguesa, que de no haber sido
así, hubiera podido tener modelos de organización más comunitarios, que compartan
espacios y equipamientos, lo cual se dio en algunas excepciones, como la Karl Marx Hof,
o la casa de las flores en Madrid.
Imagen 06: Fachada principal del Karl Marx Hof con sus arcos, torres y mástiles, año 2013.
(www.flickr.com/photos/tatsuya-krause)

La característica principal de estos complejos era que también incluían una serie de
equipamientos complementarios, como escuelas, lavanderías, piscinas techadas,
guarderías, postas médicas, farmacias, oficina de correos, comercio, etc. Esta nueva
visión de la vivienda daría base a las UV, que se realizarán en el Perú.

Imágenes 07 y 08: Lavandería del Karl Marx Hof, años 1930. (http://m.blog.daum.net/johnkchung/6827071 y www.wien-
vienna.at/karlmarxhof.php, respectivamente)
Imágenes 09 y 10: Guardería del Karl Marx Hof, años 1930. (www.wien-vienna.at/karlmarxhof.php.

La vivienda deja de ser un elemento aislado de su entorno, para convertirse en parte

integrante de un sistema mayor que termina constituyéndose en la propia ciudad. La
vivienda deberá estar dotada de espacios comunitarios y colectivos fuera de sus propios
muros. La VIS, muchas veces ubicada en la periferia de la ciudad, se le debe dotar de
equipamiento necesario para desarrollar dichas actividades, fuera de la vivienda, como
escuelas, centros de salud, comercio, etc. Generando esto además que la calle, y el espacio
público se conviertan en lugares de paseo, encuentro, juego, ocio y demás, otorgándole
mayor vitalidad al sector, y mayores niveles de seguridad, participación ciudadana,
arraigo e identidad, inclusive. Debe entenderse que para conseguir que se den estas
actividades se tendrán que considerar ciertas condiciones, físico espaciales y de puesta
en valor, de los espacios públicos, que, si bien es cierto, deben ser una preocupación en
general, para cualquier proyecto, para proyectos de VIS, son verdaderamente importante,
donde los espacios de la vivienda tienden a ser reducidos. Se deberá tener en cuenta,
además, en el tema urbano, la conectividad. En muchos casos de Latinoamérica y
específicamente también en el Perú, los proyectos de VIS se desarrollan como nuevos
megaproyectos urbanos en la periferia de la ciudad. Debe asegurarse entonces que los
medios de transporte público favorezcan a que las familias que habiten estos proyectos y
que puedan integrarse a zonas de la ciudad consolidadas, evitando de esta manera
posibles fenómenos de exclusión social.
Como se ha ido mencionando a lo largo del presente documento, esta investigación, busca
encontrar posibles implicancias que los giros de las políticas de vivienda y
específicamente de VIS, se han podido ir dando, por lo mismo, las variables económicas
cobran particular importancia que deben ser tomadas en cuenta. El presupuesto que una
familia destina a su vivienda será su mayor inversión, siendo del mismo modo para los
gobiernos que entregan subsidios para la adquisición de viviendas, un fuerte porcentaje
del presupuesto de la Nación.
El enfoque actual, que el estado tiene, frente al problema de la vivienda, como ente
financiador, ha tenido consecuencias no muy favorables, en algunos otros casos
latinoamericanos, como, por ejemplo, el mejicano. Luego que el estado mejicano
adoptara un papel financiero, se disminuyó de manera considerable, la calidad en las
viviendas, además de la y la disminución e inclusive la omisión, de equipamientos, para
dichos proyectos de vivienda, pasando a ser las municipalidades las encargadas de
desarrollarlos y ya no los promotores.

“(…) el Instituto INFONAVIT dejó de ser un organismo constructor y retomó su origen como
ente financiero que, dentro de su modelo económico tiene como objetivo fomentar la libre
competencia entre los desarrolladores de vivienda y permite a los derechohabientes elegir
libremente su vivienda en función de su capacidad de pago.” (Rovira T. , 2008)

El Perú, así como otros países, en la actualidad, ha decidido optar por la promoción de la
inversión privada, para el desarrollo de la VIS, sin embargo, esta actuación, requiere tener
unas políticas habitacionales reguladoras muy claras, las cuales permitan garantizar, la
calidad, habitabilidad y rentabilidad de dichas inversiones y con las que por el momento
se cuentan de manera aun precaria. En el Perú, la generación de proyectos esta otorgado
a los organismos, promotores y constructores privados, debiendo ser el Estado el ente
regulador para las ejecuciones, además de otorgar algunas facilidades, como cesiones de
suelo, promoviendo así, mayores inversiones. De la misma manera los promotores y
constructores, deberán buscar maneras de generar ahorro económico en las distintas
partidas del proyecto, que repercutan directamente en la disminución del valor de venta
de las viviendas, como por ejemplo el costo y tipo de materiales de construcción, métodos
constructivos innovadores, que sean eficientes, pero que a su vez puedan reducir tiempo
en su ejecución y otorgando posibilidades factibles y simples de modificación y
adaptación a las necesidades propias de habitante. Teniendo especial cuidado, en no
reducir niveles de calidad y habitabilidad en la VIS. La estandarización es un argumento
 que puede conseguir estos objetivos, aunque se deberá cuidar en no caer en la monotonía,
que repercuta en la identidad y arraigo, propios de una VIS de calidad.
Sin embargo, es lamentable, que, en el Perú, así como en otras latitudes, todavía se siga
teniendo, respecto a la VIS, el único objetivo de generar mayor número de viviendas, con
el mayor número de dormitorios y camas. Además, la norma peruana, a través del RNE,
obliga de manera implícita, a especificar, un uso definido para cada uno de sus espacios10,
consiguiendo de esta manera, que la forma de habitar por parte de todos los habitantes
este definida de una sola manera., imponiendo un único modo de habitar. Ademas, al
considerar, que estas normas se han realizado y promulgado en el año 2006,
La VIS, posee un problema adicional al de una vivienda cualquiera, ya que esta, al ser
subvencionable, tendrá que respetar de una manera estricta los criterios y medidas de la
normativa, que son los que le otorgan la condición de subvencionable. Es decir si, por
ejemplo, una pareja de esposos, con un solo hijo, logra acceder al programa de VIS, y
por ejemplo consigue se les adjudique una vivienda de tres dormitorios, e imaginemos
que esta vivienda se encuentra en un bloque de viviendas que se encuentra en plena
construcción, si la pareja decidiera prescindir de un dormitorio, para por ejemplo generar
un estar más amplio, dicha pareja, no tendría en primer lugar, a quien solicitar dicho
cambio, y además, si lograra que su vivienda se construya sin ese muro, su vivienda
dejaría de ser subvencionable por poseer un estar con medidas que excedan, lo
especificado en la norma.

“…el Estado no subvenciona un espacio en donde sus habitantes, puedan desarrollar,

la vida que deseen. El Estado subvenciona una determinada forma de vida…”
(Fernandez Lorenzo, 2012).

10
RNE: Norma A 020, Capítulo I: Generalidades, Artículo 5.- Para el cálculo de la densidad habitacional, el
número de habitantes de una vivienda, está en función del número de dormitorios, según lo siguiente: Vivienda
Número de Habitantes De un dormitorio 2 De dos dormitorios 3 De tres dormitorios o más.
5. CAPITULO IV Dimensiones Mínimas De Los Ambientes: Artículo 21.- Las dimensiones, área y volumen,
de los ambientes de las edificaciones deben ser las necesarias para: a) Realizar las funciones para las que son
destinados.
Las tendencias y necesidades de recuperación de la vida colectiva, en la vivienda y su
conjunto, sumado esto, a los elevados costos del suelo urbano, que consecuentemente

Figura 05: Planta típica de vivienda de tres dormitorios, puede apreciarse como la ubicación de los servicios (cocina, baños, etc.
Evitan posibilidades, generan una separación entre las zonas de dormitorios y las zonas sociales, imposibilitando cambios y
flexibilidad de la misma.
Fuente: (Fernandez Lorenzo, 2012).

generan la disminución en área de las viviendas, ha generado que se incluyan en nuevos

y actuales proyectos de vivienda, básicamente de vivienda para sectores de niveles
económicos superiores, la incorporación de zonas de disfrute colectivo, cada vez más
complejos habitacionales dotan a sus proyectos de zonas para realizar reuniones, estares,
salas de TV y cine, o zonas de parrilla, algunos proyectos inclusive empiezan a ofrecer
cocinas muy amplias y bien equipadas con comedores contiguos. La existencia de estos
equipamientos y servicios comunes, permite que las viviendas puedan prescindir o
disminuir algunos de estos espacios ahora compartidos, para que, a cambio, se puedan
ampliar y mejorar los restantes incluidos en la vivienda. Una vivienda que dispone de
buenos y amplios espacios comunitarios, no necesitaría lavandería ni tendedero, o podría
contar con una cocina muy básica, o podría prescindir por ejemplo de televisión. Este
espacio ganado, podría destinarse a otros usos. En el Perú, todas estas nuevas estrategias
y posibilidades, simplemente no tienen cabida en la normativa actual.
A. El caso de la casa Farnsworth:
Quizás esta sea una de los ejemplos más icónicos y representativos de los ideales que con
respecto a una casa se tenía, por lo menos en los ideales modernos. La casa Farnsworth,
es sin duda, una de las obras de vivienda unifamiliar, más difundidas y reconocidas, tanto
por su valor estético, funcional, conceptual y de significados en la historia de la
arquitectura, culminada en 1950, la casa fue aparentemente diseñada para la doctora Edith
Farnsworth, aunque en realidad, resulta aparente que su verdadero destinatario fuera la
propia historia de la arquitectura.
Además, esta casa “a medida”, en donde la relación cliente arquitecto es muy estrecha, y
hasta termina convirtiéndose en amical. es cada vez, menos frecuente y poco probable
cuando tratamos temas de VIS. En la casa Farnsworth no se sabe a ciencia cierta cuál fue
el encargo en específico que le hiciera Edith a Mies, o tal vez fue Mies quien persuadió
a Edith de hacer una casa, que en realidad satisficiera las necesidades y aspiraciones del
propio Mies, el cual era, en ese momento un hombre soltero, después de la separación
con su esposa, y la transformación de su propia vivienda en una para soltero, o como lo
señalara el crítico Philip Drew “Mies proyecto más para sí, que para ella (Edith
Farnsworth), Era su oportunidad soñada de crear un ideal arquitectónico: el edificio
perfecto, el arquetipo de su estilo”. (Drew, 2007).

Imagen No. 11.: Casa Farnsworth, en crecida del rio Fox. Fuente: http://noqueremosinundarnos.blogspot.com/2014/05/la-fotografia-
y-las-inundaciones-76.html
La casa Farnsworth es sin duda un icono visual, cautivador y seductor por su simplicidad
y pureza de líneas y volúmenes, es una materialización perfecta del propio discurso del
arquitecto en su ideal de la “casi nada” o del “menos es más”. Esta casa que se suspendió
y elevo sobre pilotes para evitar posibles crecidas del rio Fox, ha sido sin embargo víctima
de inundaciones que han derivada en pérdidas de miles de dólares.

La vivienda compuesta por un volumen prismático, transparente, en medio de la

naturaleza, el cual es sostenido por ocho pilares y elevado, 1.70m., sobre el terreno. Al
interior cuatro paños puros y limpios de vidrio, crean un ambiente diáfano, este volumen
limpio de 18m. x 8.40m. solo se interrumpe por un volumen interno y opaco el cual
alberga los servicios, cocina, dos baños y una chimenea.

Imagen No. 12: Interior de la casa Farnsworth, donde se muestra el núcleo de servicios.
Fuente:ttps://www.google.com/imgres?imgurl=https%3A%2F%2Fi.ytimg.com%2Fvi%2FoIJcotTnmr8%2Fmaxresdefault.jpg&img
refurl=https%3A%2F%2Fwww.youtube.com%2Fwatch%3Fv%3DoIJcotTnmr8&docid=UUkDrwmr-
2KhLM&tbnid=PsNhp0yLE7EBXM%3A&vet=10ahUKEwibu-
XO3IHnAhUoF7kGHYl2BHEQMwi0ASgbMBs..i&w=1280&h=720&bih=969&biw=1920&q=casa%20farnsworth%20interior&v
ed=0ahUKEwibu-XO3IHnAhUoF7kGHYl2BHEQMwi0ASgbMBs&iact=mrc&uact=8
Esta casa de 150m2 aproximadamente, cuenta con una sola cama, un modelo de vivienda
que Mies acostumbraba a proponer, a partir de su nueva vida de soltero, ya que como se
señaló, líneas arriba, Mies se separó de su mujer Ada y de sus tres hijas, comenzando de
esta manera con su nueva forma de proponer y ver a la vivienda, este pensamiento se ve
reflejado en otros proyectos del arquitecto, como “casa para una pareja sin hijos”, o “la
casa para un soltero”, o su también famosa, “casa de los tres patios”.

Imagen No. 13: Planta de la casa para una pareja sin hijos. Fuente:
https://pozzovalentinaimd2014.files.wordpress.com/2014/09/miesvanderrohe-casaparejasinhijos-planos1.jpg%20

Imagen No. 15: Casa de la pareja sin hijos.

Fuente: https://pozzovalentinaimd2014.files.wordpress.com/2014/09/miesvanderrohe-casaparejasinhijos-planos1.jpg%20

Un hecho anecdótico, que cabe señalar, al respecto de esta concepción proyectual, es que
la casa Farnsworth, además de superar enormemente el presupuesto original que se había
destinado para la construcción el proyecto, la propietaria y cliente, Edith, se negara a
pagar el excedente argumentando la imposibilidad de habitar su nueva vivienda. La casa
fue diseñada íntegramente, incluyendo el mobiliario y su disposición, limitando
enormemente a sus habitantes la posibilidad de apropiarse y solo les quedaba acomodarse
y acostumbrarse a las decisiones del arquitecto, actitudes que en mayor o menor medida
se siguen manteniendo en la gran mayoría de proyectos de vivienda y de arquitectos.
Cualquier variación en la vivienda, atentaría no solo contra el proyecto y el arquitecto
Van der Rohe, sino contra la mismísima historia de la arquitectura. Crear una eventual
división para alojar un pariente, o por la llegada de un hijo, unos padres que necesiten
asistencia o un lugar de trabajo para los residentes, supondría una verdadera ofensa para
toda una profesión. Mies Van der Rohe, trato de controlar los problemas de iluminación
y privacidad, al incluir la presencia de una cortina de seda de color hueso, sin embargo,
en los calurosos días de verano, sus ocupantes no podrían abrir alguna de las ventanas,
logrando una reconfortante ventilación cruzada, debido esto, a que la casa está dotada de
unos paños de vidrio fijos, los cuales refuerzan la pureza y estética del proyecto. Las
personas están forzadas a vivir de la manera que Mies pensó que deberían habitar “su”
casa, preservándola sin variación en un eterno homenaje a su creador.

B. Nueva visión esperanzadora – Vivienda Elemental:

Esta ya bastante sobreentendido, que la imposibilidad o en todo caso la limitación extrema
que las viviendas de cambio en la vivienda de hoy, esto sumado a las reducciones cada
vez más evidentes de espacio de las mismas, crean en sus habitantes, problemas de toda
índole. Investigaciones y documentos con títulos como: Efectos Psicosociales De Las
Familias En Situación De Hacinamiento (YARITZA CÁRDENAS MILLANAO;
PATRICK RETAMAL INOSTROZA, 2014), Algunos factores físicos y psicológicos
relacionados con la habitabilidad interna de la vivienda (Ana Maritza Landázuri Ortiz;
Serafín Joel Mercado Doménech, 2004), La vivienda precaria y su repercusión sobre la
salud y el bienestar de sus habitantes (Láncer, 2010), no hacen notar como es que las
características y calidades de la vivienda influyen de manera directa en el desarrollo pleno
e integral de la persona.
Para que una casa se acerque a poseer estas características esenciales e impostergables,
esta, debe cumplir con algunas condiciones (Fernandez Lorenzo, 2012):
Debemos entender que cada ser humano es, diferente y único, haciendo, por lo tanto, la
casa, su casa, le debe permitir desarrollar esa libertad, o sea, esa individualidad.
La casa debe permitirle crear su propia identidad, el hombre es capaz de crear su hábitat,
de “domesticar su espacio”, o en palabras de Antonine Saint Xupery:

“. ¿Quién eres tú? -preguntó el pequeño príncipe. Eres muy graciosa.... Soy una
zorra. explicó ella. Ven a jugar conmigo. le propuso el pequeño príncipe. ¡Estoy tan
triste!
. No puedo jugar contigo. expresó la zorra. No estoy domesticada.
- ¡Ah!, Perdón -dijo el pequeño príncipe. Pero después de reflexionar añadió:
. ¿Qué significa? domesticar.?
. Tú no eres de aquí. dijo la zorra. ¿¡Qué buscas?
. Busco a los hombres. aclaró el pequeño príncipe. ¿Qué significa? domesticar.?
(...)
-Es una cosa demasiado olvidada. dijo la zorra... Significa. crear vínculos....
. ¿Crear vínculos?
. Claro. expuso la zorra. Tú no eres para mí más que un jovencito parecido a otros
cien mil jovencitos. Y no te necesito. Y tú
tampoco me necesitas. No soy para ti más que una zorra parecida a o tras cien mil
zorras. Pero si me domésticas, nos necesitaremos mutuamente. Serás para mí único
en el mundo. Seré para ti única en el mundo… (Saint-Exupéry, 1943)

La casa, así pues, debe permitirse ser domesticada, ser apropiada por el habitante, para de
esta manera poder construir lasos más allá de la relación que un cobijo o guarida podrían
otorgarle.
Para que la casa se pueda constituir y pueda empezar a otorgar verdaderas soluciones a
las múltiples necesidades físicos, emocionales y psicológicas, que un habitante tiene desde
sus propias particularidades, debemos y como sostiene Pablo Fernández Lorenzo en su
tesis, “La casa abierta”, otorgarle ciertos atributos:
-Versatilidad, permitiéndole realizar al habitante cambios al interior de la casa.
- Permeabilidad, dándole capacidad de modificar las relaciones y niveles de dominio en
las relaciones interior – exterior.
- Elasticidad, otorgándole la posibilidad de variar las dimensiones del espacio habitable.
- Progresividad, mejorando la calidad y tamaño de la vivienda a lo largo del tiempo.
- Sociabilidad, dotando a la vivienda de un compromiso social que se, tanto al interior de
la vivienda como entre viviendas en un(os) espacios comunes(es).
- Indeterminación que supone una forma premeditada de falta de definición de usos
asociados a los espacios.
Estos atributos ineludibles de la casa del hoy y del mañana deberían estar incluidos en las
visiones y fomentadas a través de las normas, que en materia de vivienda y de VIS, en
específico se refieren. (Fernandez Lorenzo, 2012).
Estos atributos ha estado presentes en las casas, a lo largo de la historia, pero aun de
manera aislada. La casa Schroder de Gerrit Rietveld, empezaba a incorporar atributos, por
ejemplo, de versatilidad.

5.3.- Vivienda Digna:

Según una serie de tratados internacionales se ha venido sosteniendo el derecho innegable

que toda persona debe tener, al acceso de una vivienda digna, y en tal sentido inclusive
se han dado algunas definiciones y aproximaciones a este concepto.
Por ejemplo, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales
(Pidesc), de 1966 y de 1991, además del pacto Internacional de Derechos Civiles y
Políticos (PIDCP) de 1966 de la Asamblea General de las Naciones Unidas, sostiene que
esta dignidad se ve reflejada desde dos vertientes. Una, la de aquella vivienda que cumpla
con los siete elementos que dan característica a dicha vivienda: 1) seguridad jurídica de
la tenencia; 2) disponibilidad de servicios, materiales e infraestructura; 3) gastos
soportables; 4) habitabilidad; 5) accesibilidad económica; 6) localización adecuada; y 7)
adecuación cultural (Observación general No. 4 del Comité de Derechos Económicos,
Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, 1991).
Pero por otra parte una segunda vertiente, que da más bien la posibilidad a que cada país
construya, de forma autónoma, estándares mínimos para esos siete elementos,
alimentando así el derecho a la vivienda instaurado en la Constitución de cada país.
En el Perú, el reconocimiento expreso a este derecho no ha sido reconocido
Constitucionalmente, y más bien lo está, de manera implícita mediante distintas
normativas y documentos (leyes, ordenanzas, decretos, etc). Es por esto que en este
sentido que el derecho a una vivienda digna en el Perú, no está consagrado como un
derecho fundamental, sino más bien, como un derecho progresivo, queda asignada, tal
promoción consignada a los gobiernos locales. Todo esto a diferencia de lo consignado
en la Constitución de 1979, que expresamente señalaba en su artículo 10, “es derecho de
la familia contar con una vivienda decorosa” y en su Artículo 18° que “el Estado atiende
preferentemente las necesidades básicas de la persona y de su familia en materia de
alimentación, vivienda y recreación. (…). El Estado promueve la ejecución de programas
públicos y privados de urbanización y vivienda. El Estado apoya y estimula a las
cooperativas, mutuales, y en general, a las instituciones de crédito hipotecario para
vivienda y los programas de autoconstrucción y alquiler venta (…)”, actualmente, en la
Constitución Política del Perú de 1993, dentro del marco de los derechos constitucionales
(expresos e innominados), no se encuentra el derecho a la vivienda como derecho
fundamental de la persona. Sin perjuicio de ello, la Constitución Política del Perú de 1993,
contempla en el Artículo 195°, numeral 8° que los gobiernos locales promueven el
desarrollo de la economía local y la prestación de servicios públicos de su
responsabilidad, siendo competentes para “(…) desarrollar y regular actividades y/o
servicios en materia de vivienda”. (Techo, 2014, págs. 181-182).
En los aspectos legales el poseer un derecho a una vivienda digna, implica tener por
ejemplo algunas consideraciones que se describen a continuación:
Una vivienda debe ser entendida como algo más que cuatro paredes y un techo, además
de tener requisitos básicos, como seguridad de tenencia, servicios básicos disponibles,
agua, luz desagüe, además la vivienda para ser considerada digna debe ser asequible, o
sea no debe poner en peligro el disfrute de otros derechos humanos a partir de su costo.
La vivienda digna debe gozar de una óptima habitabilidad, proporcionando, protección
al frio, humedad y calor, la lluvia, el viento, y poseer espacio suficiente y adecuado para
cada necesidad particular del habitante, también debe poseer una adecuada accesibilidad
tomando en consideración las necesidades particulares de los grupos desfavorecidos, con
limitaciones físicas y/o mentales, etc. Además, la vivienda digna estará ubicada
posibilitando al acceso de sus habitantes a oportunidades de empleo, servicios de salud,
escuelas, guarderías, y otros servicios e instalaciones, fuera de zonas contaminadas o
peligrosas. La vivienda digna permitirá una adecuación cultural, respetando la identidad
y expresión cultural particular de sus habitantes (UN-Habitat, 2010). Como puede
deducirse muchos de estos requisitos de dignidad, no son respetados por la producción
de VIS en nuestro país, restringiendo esta, a intentar satisfacer necesidades cuantitativas
meramente y de manera incompleta, con visiones desfasadas, como se reflexionó en el
titulo anterior.

5.4.- Habitabilidad:

Desde lo básico, la habitabilidad se define según la (RAE, 2016), como “la cualidad
de habitable y en particular la que, con arreglo a determinadas normas legales, tiene
un local o vivienda”. Para el Arquitecto español Rafael Salgado, quien suscribe en el
Código Técnico Español (CTE), sostiene que la Habitabilidad corresponde al
conjunto mínimo de condiciones que dicha Vivienda debe cumplir en términos de
salubridad e higiene, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento
térmico (Salgado de La Torre, 2009, p. 4). El Arquitecto Colombiano Alberto
Saldarriaga considera además, que la Habitabilidad es “un conjunto de condiciones,
físicas y no físicas, que permiten la permanecía humana en un lugar, su supervivencia
y, en un grado u otro, la gratificación de la existencia” (Saldarriaga Roa, Habitar como
fundamento de la disciplina de la arquitectura., 2006, págs. 4-6). Esta última
definición mucho completa, ya que, sin discrepar con el CTE, esta complementa el
concepto, añadiéndole al mismo, una segunda dimensión, la dimensión del mundo
intangible.

Ampliando la definición aportada por el profesor Saldarriaga, la habitabilidad está en

permitir la adecuada satisfacción de las necesidades habitacionales como la higiene,
privacidad, comodidad, localización y seguridad en la tenencia, operados desde la
medición de los mínimos aceptables sin degradar las condiciones cualitativas. En esta
definición reúne elementos tangibles e intangibles, asegura la necesidad de incorporar
una evaluación subjetiva, es decir, de los elementos no físicos, el aspecto social y de
adecuación cultural, a la evaluación objetiva de lo físico, entendido como la
 intervención de la arquitectura y la urbanística. (Saldarriaga Roa, Vivienda,
habitabilidad y Sostenibilidad, 2005)

Termina el Arquitecto Manuel Sánchez de Carmona, por complementar y

ejemplificar, esta definición, cuando señala que:

Habitabilidad y arquitectura son dos vocablos íntimamente

relacionados pero diferentes. Si bien no puede haber arquitectura si no
procura la habitabilidad, si puede haber habitabilidad sin arquitectura.
Me explico: La habitabilidad es una cualidad del espacio que se
fundamenta en múltiples aspectos más allá de los aspectos
arquitectónicos. Un lugar puede ser habitable, vivible, si tiene
características afectivas que no necesariamente son físicos espaciales.
Pocas cosas pueden ser para muchos de nosotros más vivibles que la
casa donde nacimos, donde vivieron nuestros padres, donde
sucedieron eventos significativos. Estas particularidades pueden ser
independientes de las características formales del lugar. Cuando en un
lugar se suman ambos aspectos se logra una plenitud en la experiencia
de estar en un sitio. (Sánchez de Carmona, 2013, pág. 1).

Entonces, Mejorar la habitabilidad significa incrementar la calidad de vida de los usuarios

no solamente en el terreno físico sino también en el terreno psicosocial (Zulaica, L. y J.
P. Celemín, 2008, págs. 129-146). La calidad de vida depende directamente de la
interrelación de factores físicos y psicosociales que forman lo que conocemos como
hábitat (Ceballos, Política habitacional y calidad de vivienda. Reflexiones sobre la
habitabilidad de bajo costo en Bogotá, 2006, págs. 148-157). La habitabilidad es el
atributo de los espacios construidos para satisfacer las necesidades objetivas y subjetivas
de los individuos y grupos que las habitan (Landáruzi, M. y J. Mercado, 2004, págs. 89-
113).
Estas satisfacciones de las necesidades objetivas se relacionan directamente con los
aspectos físico-espaciales de la vivienda, estos factores están compuestos por todos los
indicadores mensurables y cuantificables y que tienen una estrecha relación entre la
percepción que tiene el usuario de su hábitat y que van, como se comentó, en carias
escalas incrementales, desde la propia vivienda, pasando por el vecindario hasta llegar a
la ciudad. Los factores y aspectos subjetivos, tienen una relación con la dimensión
psicológica, igualmente dadas en las tres escalas, de la vivienda, el barrio y la ciudad,
siendo elementos que dependen de la interpretación personal de cada usuario.

Por todo esto, la habitabilidad podría estudiarse desde sus escalas o niveles sistémicos.
El primer nivel que serían las interrelaciones que se dan entre el usuario y el interior de
su vivienda, el segundo nivel que estaría dado por la relación que se da entre el usuario,
su vivienda y el vecindario o barrio, y el tercer nivel establecido por la relación entre el
individuo, su vivienda, el barrio y su ciudad. Pudiendo considerarse al primer nivel como
el nivel de la habitabilidad interna y a los otros dos niveles subsiguientes como los
conformantes de la habitabilidad externa, (Gustavo Hernández y Sergio Velásquez,
2014). La presente investigación, por una limitación de tiempo y recursos solo se dedicará
a analizar los dos primeros niveles sistémicos, es decir el primer nivel de la relación entre
el habitante y su vivienda y el segundo nivel sistémico, correspondiente a la relación entre
la vivienda y el barrio.
El estudio de la habitabilidad surgió del interés por mejorar la vivienda ya que, al
aumentar la población, su déficit genera la exigencia de la construcción masiva de la
misma, orientándose especialmente a la de interés social. El hecho de que la calidad de
la vivienda afecta la calidad de vida hace que este aspecto sea de suma trascendencia
(Monsalvo y Vital, 1998; Ávalos, 2003).

VI.- METODOLOGÍA:

6.1. Introducción:
La presente Investigación, es una investigación de tipo descriptivo y relacionar, la cual
busca establecer las condiciones mínimas de habitabilidad que debe tener una VIS, para
poder ser considerada como una Vivienda Digna y que cumpla con todas las expectativas
y necesidades de un habitante y usuario. Además, esta investigación explorara algunos
efectos que conlleva la ausencia de dichos requerimientos mínimos para determinar su
relevancia e importancia.
Este trabajo aborda la cuestión, desde dos perspectivas, desde la visión físico-espacial y
sintáctica (funcional), y desde una dimensión semántica que está referida a los atributos
donde se encuentran los valores y significados que otorgan las personas a sus espacios, y
como se traducen en dimensiones, forma y materialidades, que determinan distintos
niveles de arraigo. Además, se analizan y comparan dos estudios de caso, a los cuales se
aplicará la presente metodología, enmarcada en la teoría que dicta la sintaxis espacial. Se
toman dos casos de estudios emblemáticos y representativos de cada momento coyuntural
dentro de las políticas de vivienda que nuestro país adapto y que ya fueron descritas en
el marco históricos respectivo. Un caso “modelo” de los proyectos de vivienda
proyectados antes de la Constitución del 93, es decir cuando el Estado cumplía funciones
de constructor y de financista, el caso del conjunto habitacional Vinatea Reynoso, y el
otro proyecto representante de las nuevas políticas de vivienda a partir de la década de
los 90, el complejo habitacional el Mirador de la Alameda, promovido y construido por
la empresa Altozano, ubicado en el distrito de Miraflores, ambos ubicados en la ciudad
de Arequipa. Este último enmarcado en una política neoliberal, donde el estado se dedica
a realizar un papel de facilitador, destruyendo una tradición de política estatal de vivienda
iniciada en 1896. (Patricia Seminario Stulpa y Manuel Ruiz Blanco, 2008). Esta
investigación analizará y evaluará los dos casos de estudio, buscando medir su
habitabilidad, funcionalidad y significados, por separado, para luego determinar, en
primer lugar, si los cambios de política en materia de vivienda social en el Perú fueron
determinantes en el diseño y concepción de la vivienda y además a partir de estas
conclusiones, establecer algunos estándares mínimos que una vivienda de interés social
debiera dar cumplimiento.
Para la comprensión más contextualizada del problema, esta investigación realiza
primero un recorrido de lo que significaron las distintas Políticas de Vivienda en el Perú,
haciendo énfasis en las políticas y visiones que se venían dando en el momento de la
generación de estos dos proyectos emblemáticos y casos de estudio.

6.2 Sintaxis y Semántica en Arquitectura:

Como en la lingüística la sintaxis y la semántica en la arquitectura son equivalentes en
cuanto a sus concepciones. Así como los términos lingüísticos y sus relaciones
semánticas, adquieren significados en la oración, dependiendo de la relación y posiciones
de las palabras, dando de esta manera sentido a la frase. De manera análoga los espacios
arquitectónicos adquieren significados no solo debido a sus formas y usos, sino además,
a su posición con respecto a los demás espacios, que componen un edificio, pudiendo
alterar de manera muy significativa las condiciones de interacción social, y por lo tanto
su significado. (Triado, 2009).

Para el estudio y análisis de la parte físico-espacial (cuantitativa y sintáctica), se han

establecido levantamientos arquitectónicos, archivos fotográficos y relevamientos, de
ambos proyectos en los cuales se podrán comprobar medidas de los ambientes,
posibilidades de adaptación a distintos usos (flexibilidad), estado físico de las viviendas,
iluminación, temperatura, etc.

Para los análisis cualitativos y semánticos, se utilizará la teoría basada en la Sintaxis

espacial, cuya metodología descifra comportamientos sociales y significados que se
otorgan a los mismos, sin que el usuario esté presente, es decir, a partir del ordenamiento
y distribución de los espacios. Esto debido a que la presente investigación tomará datos
desde la observación y análisis del investigador, sin considerar las opiniones y
percepciones de los propios usuarios, debido a las limitaciones en cuanto a tiempo y
recursos, siendo este estudio, motivo de una posible y futura investigación
complementaria. La sintaxis espacial podrá verificar, sin embargo, variables subjetivas,
como, la profundidad, visibilidad, intimidad, seguridad, activación, entre otras, que
gracias a este recurso pueden ser analizadas de manera objetiva.

Las evaluaciones se realizarán en tres niveles sistémicos (cuadro2).

Cuadro 2:
 PRIMER NIVEL SEGUNDO NIVEL TERCER NIVEL

Relación del usuario con el Relación de la vivienda con su Relación de la vivienda, el barrio y
Interior de su Vivienda entorno inmediato (barrio) la ciudad.

Fuente: Elaboración Propia.

En el primer nivel sistémico (relación del usuario con su vivienda), se evaluarán sus
características a través de dos grandes parámetros:

1.- Características Físico - Espaciales. (Objetivos-cuantitativos)

2.- Características Psicológicos y Emocionales. (Subjetivos-
cualitativos)

Estos parámetros estarán, a su vez, definidos por una serie de indicadores, como se muestra
en el cuadro No.3.
Cuadro No. 3

Dimensión Parámetro Indicador

Flexibilidad y Crecimiento
Número y dimensión de los espacios.
Dimensiones y tamaños de los Espacios
Relación entre los espacios
Físico - Espacial

Físico - Espacial Coeficiente de Hacinamiento

Materialidad
Forma y Geometría de la Tipología.
Número de pisos.

Coeficiente de Hacinamiento11
Coeficientes
Coeficiente de Edificación

11
Coeficiente de Hacinamiento, la definición de hacinamiento que da el organismo internacional UN-Hábitat, y que
define como el factor de dividir el número de habitantes entre el número de habitaciones de una vivienda.
 Área Libre12
Circulaciones
Funcionalidad Conectividad
Confort Confort Térmico, lumínico, sonoro,
Ambiental ventilación y humedad

Fuente: Elaboración Propia, basada en (Pérez, 2013) y (Gustavo Hernández y Sergio Velásquez, 2014).

Para el estudio del segundo nivel sistémico, se tomarán como parámetros, los
elementos relacionados a la infraestructura y de servicios como los son:
Accesibilidad y Vías, Servicios de agua y desagüe, luz, teléfono, servicios de
vigilancia, recojo de desechos sólidos. (Cuadro 4)

Cuadro No. 4
Relación Vivienda - Entorno (Barrio)

Dimensión Parámetro Indicador

Accesibilidad/Vías
Agua Potable
Infraestructura

Desagüe
Alumbrado Publico
Teléfono
Físico - Espacial

Cable
Internet
Topografía
Zonificación
Ubicación/

Zonificación
Espacios Abiertos
Recolección de Basura
Servicios

Vigilancia (Publica y/o Privada)

Manteniendo de Espacios Públicos

12El Área libre se desprende del Reglamento Nacional de Edificaciones del Perú, y corresponde al resultado de restar del
Área del terreno al área ocupada.
 Fuente: Elaboración Propia, basada en (Pérez, 2013) y (Gustavo Hernández y Sergio Velásquez, 2014).

Para el estudio del tercer nivel sistémico, se tomarán en cuenta las relaciones del
barrio con la ciudad, o sea se contemplarán los indicadores de número y lejanía de escuelas,
mercados, iglesias, parques, plazas, así como las frecuencias y distancias del transporte
público, como se señala en el cuadro No. 5.

Cuadro No. 5:

Relación Vivienda - Entorno (Barrio) – Ciudad

Dimensión Parámetro Indicador

Educativo
Salud
Abastos (mercados)
Equipamiento

Espacio Público(Parques, Plazas, bulevares, etc)

Socio-Cultural
Físico - Espacial

Religioso
Deportivo (canchas, complejos, etc)
Comercial
Transporte Urbano

Distancia

Frecuencia

Inmediato (barrio) y el tercer nivel o escala de análisis corresponde al de las interacciones

producidas entre el usuario, su vivienda – barrio y la ciudad. (Ver cuadro 2)
Las Operaciones psicológicas en el primer nivel de análisis se encuentran estructuradas en
seis parámetros principales (placer, activación significación, operatividad, funcionalidad y
privacidad), (Landáruzi, M. y J. Mercado, 2004), ver cuadro 6.
Para poder tener una comprensión más amplia de cada uno de los indicadores, para el primer
nivel sistémico de la dimensión subjetiva, debemos precisar ciertos conceptos y definiciones
que a continuación se dan:
La activación se considera al nivel de tensión que genera el ambiente de la vivienda, el cual
se traduce en niveles de tranquilidad, ruido, y orden. En nuestro país el Decreto Supremo Nº
085-2003-PCM, regula los niveles máximos permitidos de ruidos siendo estos como se
detallan en el siguiente cuadro:
Horario Horario
ZONAS DE EN APLICACIÓN diurno(Db) Nocturno(Db)

Zona de Protección Especial 40 50

Zona Residencial 50 60
Zona Comercial 60 40
Zona Industrial 70 80

Fuente: Elaboración Propia

Además, se debe entender como orden a la capacidad que la vivienda posee para permitir que
la mayoría o totalidad de objetos y elementos propios del habitar tengan un lugar específico
y determinado.

La significación se debe leer como el conjunto de símbolos y signos, que se expresan la

idiosincrasia, cosmovisión y cultura del usuario, elementos que generan la identidad, arraigo
y pertenencia del mismo con su vivienda. (Maslow, 1954), ubica a la pertenencia en un
segundo nivel de la pirámide de necesidades humanas, el sostiene que cuando las necesidades
psicológicas y de seguridad se satisfacen, surgen las de amor, afecto y pertenencia. Las
percepciones, deseos, sentimientos, necesidades construidas y desarrolladas en espacios
cotidianos van creando los conceptos y sentidos de pertenencia (Tobi, 2005). Así pues, el
sentimiento de pertenencia resulta siendo un sentimiento individual, personal e íntimo, pero
al mismo tiempo oficial y colectivo, ya que también se sustenta en el recuerdo y memoria
colectiva. Mediante este sentimiento se crea en la persona, el sentido de vinculación con el
grupo, así como al territorio y espacio común al grupo.

Cuadro 6:
Dimensión Parámetro Indicador

Tranquilidad
Placer
Ruido
Activación
Orden
Significación

Identidad y Pertenencia
Arraigo
Activación Estatus
Valores
Disposición espacial
Significación
Comunicabilidad
Funcionalidad
Practicidad
Comodidad
Subjetiva

Amplitud
Operatividad
Dinamismo
Adaptabilidad
Desplazamiento
Seguridad
Aislamiento/Permeabilidad/Intimidad
Interacción
Privacidad Vigilabilidad
Profundidad

Privacidad

La privacidad está definida como los niveles, que tiene el usuario, de controlar las
interacciones que se pueden dar en la vivienda, los grados de aislamiento que los espacios
pueden tener entre ellos, así como con el exterior. (Gustavo Hernández y Sergio Velásquez,
2014). Estas evaluaciones se realizaron tomando como método la aplicación de la teoría de
la Sintaxis Espacial (Hillier, B., & Hanson, J. , 1984).

5.1.Herramientas de análisis:
Cualquier edificio está compuesto por dos entidades conformantes y dependientes
entre sí, un espacio interior (adentro) y un espacio exterior (afuera), vinculados por
un acceso o sistema de conexiones.
La manera de comprender y analizar este sistema de espacios interiores aplicado por
la teoría de la sintaxis espacial, es utilizando, lo que la teoría denomina como, grafos
justificados o grafos gamma. (Hillier B. ; Hanson, Jason y Graham, H., 1987).

A. Gráficos de Accesibilidad:

Los gráficos de accesibilidad o análisis gamma como fueron bautizados permiten

determinar las representaciones e interpretación de las configuraciones espaciales
de los edificios y zonas urbanas. (Hillier B. ; Hanson, Jason y Graham, H., 1987).
Estos gráficos son una adaptación de los gráficos axiales, y buscan evaluar y
comprender la presencia/permeabilidad de las unidades espaciales.

A.1. Relaciones Sintácticas de los Espacios:

Si se tienen dos espacios contiguos, por ejemplo, un dormitorio (a) y al lado una
sala (b), la representación de los mismos será a través de dos círculos, y si estos
están unidos por una abertura (puerta), se les unirá con una línea:

 
a b

A esta relación se le denomina permeabilidad, es decir que la permeabilidad es la capacidad

que tiene un espacio para comunicarse directamente con otro a través de alguna abertura. O
sea, el nivel de conexión espacial. A partir de esta primera definición se pueden clasificar a
los tipos de relaciones sintácticas básicas en:
a. Relaciones Simétricas y Asimétricas.
b. Relaciones Distributivas y No Distributivas.
Además, se podrían dar la combinación de estas.

Por ejemplo, las relaciones que se dan en la Fig. 1. Las relaciones de los espacios A y B,
respecto al espacio C, es simétrica si la relación de A es para B, lo mismo que B para A.
La relación del espacio A para el espacio B respecto al espacio C, no es la misma que la
relación de B para A respecto a C, ya que se debe pasar por A para alcanzar el espacio C,
(Fig.3), pero no viceversa. Esta es una relación asimétrica.
Las relaciones asimétricas tienen una connotación de profundidad que hace que se tenga que
ir de un espacio a otro. La relación entre los espacios A y B es distribuida (Fig.4), si existe
más de una ruta posible para ir de A a B.
Este tipo de relaciones siempre crean anillos y te dan la opción de elegir el trayecto que más
te interese, es decir se convierte en optativa. Si existe una sola posibilidad para moverte hacia
un espacio, estaremos frente a una relación No distributiva (Fig. 2), pero esta a su vez será
Simétrica, o como en el caso de la figura 4, donde el tipo de relación es Asimétrica y
Distributiva. A partir de esta de estos grafos gamma se pueden conseguir una serie de
cuantificaciones y cálculos, expresados en valores numéricos concretos, objetivando el
análisis, con el objetivo de describir y comparar las características sintácticas de cada espacio
que componen al edificio. En la presente investigación se tomarán en cuenta cinco variables,
que describirán las características sintácticas de los espacios y que se describen a
continuación: Profundidad Total (TD, Total Depth), profundidad promedio (MD, Medial
Depth), Asimetría Relativa (RA, Relative Asimetry), Integración (i, integration) y Valor de
Control (CV, Control Value). En esta investigación se tomarán en cuenta tanto los valores
extremos (máximo y mínimos), así como los promedios, de cada tipología de vivienda y para
los dos estudios caso, para poder realizar las respectivas comparaciones.
Las primeras cuatro variables (TD, MD, RA, i), se calculan a partir de las profundidades,
entre los distintos espacios, mientras que el cálculo del Valor de control (CV), se calcula a
partir de las conexiones.

A.1.2. Representación y análisis de permeabilidad:

Como se ha señalado el proceso de traducción de estas relaciones sintácticas,
posibilita tener una imagen gráfica y legible de las mismas. Se genera el grafo
justificado13.
En el ejemplo, a continuación, la representación que se da a continuación en estas
cuatro plantas y que reflejan los siguientes grafos justificados.

13
Grafo Justificado: Es la representación gráfica, visual y cuantitativa de las relaciones sintácticas. (Hillier, B.,
& Hanson, J. , 1984)
En el grafo justificado los espacios se representan con un círculo y
la permeabilidad, la relación entre los espacios con una línea, además, a cada
espacio del sistema se le puede asignar un valor de profundidad según el número
de pasos que hay que dar desde el exterior.
El paso se define como el movimiento de un espacio a otro. Cuanto más
asimétrica sea el sistema más paso tendrá y más profundidad.
Para empezar, se debe dibujar poniendo el espacio exterior en la base. Este será
el paso número 0. En este caso se está dibujando el grafo en base al espacio
exterior, sin embargo, se puede realizar este análisis en función de cualquier
espacio en concreto tan solo situando al mismo en la base del grafo justificado.

En la línea 1 se deberán colocar los espacios que tienen relación directa con el
espacio exterior. Este será el paso número 1.
En la línea 2 pones los espacios que tienen relación directa con los que has puesto
en la línea 1, y así hasta colocar todos los espacios.
 En los cuatro grafos justificados se puede deducir que b y c son formas
distributivas, mientras que a y d, no distributivas, además b y d, son bastante
profundos o asimétricos y a y c, son más planos y simétricos.
Ahora los espacios A, en todos los grafos, aparece como el espacio más plano,
mientras que el espacio B, como el más profundo. El espacio D esta siempre en
un anillo. (Itzar, 2017)
A.1.3. Cuantificación del Valor de Profundidad:
Como se describió anteriormente, la profundidad está ligada al número de pasos
o movimientos que son necesarios para llegar al exterior (en el caso del ejemplo)
o en todo caso al punto base que nosotros designemos, es decir está íntimamente
relacionado con la asimetría que pudiera tener el grafo justificado.
Además, con este mismo criterio pueden calcularse las variables TD, MD, RA e
i, estas variables por su naturaleza de relatividad, debido a que se consideran los
valores de profundidad que se establecen no solo con el exterior sino con cada
uno de los espacios, en relación a un punto de partida en el sistema edilicio.

a) Profundidad Total: (TD): Este valor se obtiene al sumar todas las profundidades
partiendo o relativo a cada espacio (nodo). Cuanto mayor es este valor, mayor es
el nivel de aislamiento para ese espacio, con respecto al resto del sistema edilicio.

b) Profundidad Media: (MD): Este valor representa el promedio de la profundidad

total (TD/k). Donde k es el número de espacios (nodos) que posee el sistema,
donde al afuera se le considera como un nodo adicional.

c) Integración: ( i ): La integración es un valor que contrariamente a la asimetría

relativa (RA), describe una mayor integración, cuando su valor es mayor. Se
obtiene al dividir la unidad entre la RA. (1/RA).

d) Asimetría Relativa: (RA): La Asimetría Relativa o Relative Asimetry (RA), se

obtiene de la comparación de cuan profundo es el sistema desde un espacio en
concreto, y cuan profundo o plano es de manera teórica. Esto quiere decir que, si
todos los espacios están directamente relacionados y conectados con el espacio 0,
o sea el espacio de la base, su RA será de un valor muy bajo, y por consecuencia
si su RA es alto, significaría que el sistema posee relaciones profundas y
asimétricas, todo con respecto al espacio base 0. Cada espacio asimétrico que se
añada al sistema, incrementara un nivel más de profundidad. (Itzar, 2017). Para
realizar el cálculo de RA se tendrá que aplicar la siguiente fórmula:

RA = 2(MD-1)
K-2
Donde:
RA = Asimetría Relativa (Relative Asimetry)
MD = Profundidad Media (Mean Deph)
K = número de espacios en el sistema.

Los valores fluctuarán entre 0 y 1 siendo los más cercanos a 0 menos profundos
o planos y los que se acerquen a 1 serán más profundos o menos integrados. Es
por esta razón que a la asimetría relativa (RA) se le conoce como la variable de
integración.

Ejemplificación del cálculo del Valor de profundidad:

Colocando al espacio exterior en la base, se procederá a realizar el cálculo de la
RA:

  

 

  
Fuente: (Hillier, B., & Hanson, J. , 1984)
Calculando la Profundidad: (TD): Se multiplica el número de pasos por el número de
espacios:
0x1+1x1+2x5+3x2=17 Profundidad (TD) = 17
Calculando la Profundidad Media MD (Mean Deph):
MD= TD = 17= 2.125
k-1 8
Calculando Asimetría Relativa (RA):
2(MD-1) = 2(2.125-1) = 0.321
k-2 9-2
De este mismo modo se aplicará la metodología para cada espacio, tomando cada uno de
estos como base. Para realizar los cálculos de estas variables de naturaleza relativa, debemos
considerar como si el sistema se iniciara en cada uno de los espacios, por lo tanto, se deberán
dibujar grafos gamma para cada caso, considerando cada espacio como si fuera el inicial, y
realizar sus respectivos cálculos de profundidad, como se muestra en ejemplo a continuación.
(Salminci P. , 2014)

7 4 8

3 5

Grafos Gamma en el Ejemplo

2 01:
 1 6
Planta Ejemplo 01
Grafo relativo a espacio 0 Grafo relativo a espacio 1 Grafo relativo a espacio 2

Grafo relativo a espacio 3 Grafo relativo a espacio 4

 Grafo relativo a espacio 5

Grafo relativo a espacio 7

Grafo relativo a espacio 6

Grafo relativo a espacio 8

e) Valor de Control: (CV): Este valor, ccuantifica el número de vecinos para

cada espacio relativo al número de vecinos de cada espacio adyacente, esta
variable se encuentra relacionada con el hecho de que mientras mayor número
de conexiones posea un nodo (espacio), mayor será su potencial grado de
control, debido a que al articular varios, otros nodos, se convierte en un lugar
de paso obligado, desde donde se aprecian los movimientos que se dan desde
y hacia los mismos. Estos espacios se convierten en los más distributivos,
tendiendo a integrar el sistema.
Control, distribución e integración se unen la medición de este variable. El
CV considera la cantidad de conexiones y además la cantidad de conexiones
de los espacios(nodos) directamente permeables al mismo. Para calcular el
CV de un espacio (nodo), se le da un valor de 1 al espacio. Para considerar
 luego el número de conexiones de los espacios contiguos al mismo, se divide
al valor del espacio (=1), sobre la cantidad de conexiones de cada espacio
contiguo, se suman todos estos valores y así se obtiene el CV. Como esta es
una variable, también relativa, se deberá recalcular para cada espacio. Los
valores mayores a uno, indican un espacio no distribuido, en el cual el control
es potencialmente alto.

En la tabla 04, se puede apreciar el resultado de los cálculos para cada variable
descrita, correspondientes al ejemplo 01, y como se puede apreciar el proceso
de cálculo no es complejo, sin embargo, realizar el proceso de manera manual
resulta bastante tedioso consumiendo mucho tiempo. Es por esta razón que
para la presente investigación se recurrió a la utilización del software
especializado y específico para la sintaxis espacial, es decir, el Agraph 3.0.
(MANUM, B.; RUSTEN, E.; BENZE, P., 2005).

Tabla 04: Calculo de variables, para cada nodo. (utilizando el programa Agraph 3.0)

Grafo Grafo Grafo Grafo Grafo Grafo Grafo Grafo Grafo

CASO relativo al relativo al relativo al relativo al relativo al relativo al relativo al relativo al relativo al
espacio 0 espacio 1 espacio 2 espacio 3 espacio 4 espacio 5 espacio 6 espacio 7 espacio 8

NODO (Espacio) PROFUNDIDAD

Espacio 0
(exterior) 0 1 2 2 2 2 2 3 3
Espacio 1 1 0 1 1 1 1 1 2 2
Espacio 2 2 1 0 2 2 2 2 3 3
Espacio 3 2 1 2 0 2 2 2 1 3
Espacio 4 2 1 2 2 0 2 2 3 1
Espacio 5 2 1 2 2 2 0 2 3 3
Espacio 6 2 1 2 2 2 2 0 3 3
Espacio 7 3 2 3 1 3 3 3 0 4
Espacio 8 3 2 3 3 1 3 3 4 0
TD 17 10 17 15 15 17 17 22 22
MD 2.13 1.25 2.13 1.88 1.88 2.13 2.13 2.75 2.75
RA 0.32 0.07 0.32 0.25 0.25 0.32 0.32 0.50 0.50
 I 3.11 14.00 3.11 4.00 4.00 3.11 3.11 2.00 2.00

Fuente: Elaboración propia (utilizando el software Agraph 3.0)

A.1.4. Gráficos de Visibilidad:

“Al moverse en edificios, las personas se orientan por referencia hacia donde pueden
ver y adónde pueden ir. Al observar las cualidades visuales y volumétricas la
arquitectura, no necesitamos estar limitados por la pragmática del uso cotidiano del
espacio y movimiento. De hecho, no deberíamos hacerlo, ya que la especulación
arquitectónica casi invariablemente pone en juego la relación entre visibilidad (lo que
puedes ver) y la permeabilidad (a dónde puedes ir) ". (Hillier, B., & Hanson, J. , 1984).
A partir del concepto de Iso Vista, (Benedikt, 1979), se determina un punto generador
de referencia, desde donde se traza un polígono el cual representa a las zonas visibles
de dicho punto generador. Este polígono grafica los niveles de contacto visual desde
un punto determinado, sin embargo, es bueno resaltar que este método se ve limitado
al no considerar variables como las de la presencia del mobiliario, entre otras que
podrían alterar a dicho polígono visual. Sin embargo, al combinar esta herramienta
con otras dentro de la teoría de la Sintaxis espacial, es un insumo más, para
determinar, por ejemplo, niveles de privacidad. Para la presente investigación y
respecto a la aplicación de esta herramienta se utilizó el software UCL Depth Map.

Los VGA constituyen una herramienta con la que podemos comenzar a explorar
conscientemente las relaciones de visibilidad y la permeabilidad en sistemas espaciales. La
relación entre visibilidad y permeabilidad son componentes vitales, para poder entender
cómo funcionan y son experimentadas las casas espacialmente, por sus ocupantes.

La aplicación del análisis del gráfico de visibilidad a los entornos construidos fue
introducido por primera vez en 1980 por Braaksma y Cook, quienes calculan la co-visibilidad
de varias unidades dentro del diseño de un aeropuerto, y producen una matriz de adyacencia
para representar estas relaciones, colocando un "1" en la matriz donde están dos ubicaciones
mutuamente visibles, y un "0" donde no lo están. De esta matriz proponen un sistema para
medir y comparar el número de relaciones de visibilidad existentes con el número
que podría existir, para cuantificar cuán útilmente es el proyecto del aeropuerto y cuanto
satisface un objetivo de visibilidad mutua total de ubicaciones. ( Tahar Bellal; Brown Frank
, 2003).

De forma predeterminada, el software Depthmap, muestra atributos con una escala de

colores que se ejecuta desde un azul teñido de magenta para el valor más bajo, pasando por
un azul (a través de cian), a verde (a través de amarillo), a rojo, y hasta un magenta teñido de
rojo, para el valor más alto. La escala es aproximadamente continua en lugar de discreto, es
decir, cada valor tiene una diferencia color asignado a él.
Benedikt sugiere que cuando un entorno se define por campos de isovista, uno es capaz de
"evaluar algunas cualidades espaciales básicas de entornos cuya aprehensión consciente o
inconsciente puede guiar o subyacer cogniciones y comportamientos 'superiores', y crear una
base o contribución a una descripción más completa del medio ambiente " (Benedikt, 1979)
El estudio de Benedikt inspiró una serie de investigaciones que examinarán la importancia
de los isovistas para la percepción del espacio (Hillier, 1996), introdujeron relaciones de
visibilidad en el análisis gráfico de edificios y sistemas urbanos como parte de la agenda de
investigación de sintaxis espacial. A partir de estas investigaciones se propusieron construir
una serie de líneas, desde la más largas hasta las más cortas líneas de visión y acceso, en un
sistema que atraviesa todos los espacios convexos constituyentes del sistema. A estas líneas
se les denomina “líneas axiales”, las cuales, al someterlas a distintas cuantificaciones, son
capaces de expresar la naturaleza de las rutas de circulación, en términos de líneas de visión.
A su vez al tomar en cuenta las líneas más cortas (líneas e) y las líneas más largas (líneas m),
desde un punto específico del espacio. El conjunto de estas líneas que se van produciendo se
denominaron “mapas de visibilidad lineal”, consiguiendo generar un polígono de visibilidad.
Para realizar estas estructuras de visibilidad se han desarrollado una serie de programas
computacionales, el que se ha utilizado en la presente investigación es el programa
DepthMap 4.0, desarrollado por la University College London (UCL).
El programa divide cualquier planta en una cuadrícula, cuyo tamaño puede ser determinado
por el usuario y permite generar y examinar el gráfico de visibilidad que representa las
conexiones visibles entre diferentes ubicaciones de puntos en el centro de cada cuadrícula.
VII.- RESULTADOS Y DISCUSION:

7.1. Análisis de Permeabilidad y Profundidad mediante gráficos gamma:

En este procedimiento se procedió a aplicar las metodologías que la teoría de la sintaxis

espacial señala y como se describiera en el capítulo anterior, además se compararon
tipologías de vivienda los más semejantes posibles para objetivar este procedimiento, es decir
se analizaron tipologías de ambos complejos habitacionales que se asemejaran en cuestiones
de ubicación con respecto al norte, nivel de altura. Los análisis y comparaciones de la
integridad de las tipologías analizadas se muestran en los anexos, sin embargo y a modo de
ejemplo mostraremos el procedimiento en una tipología, como se muestra a continuación.

Análisis de Complejo Habitacional Vinatea Reinoso: Grafos Gamma justificados

Tipología D1

0. Desde el Exterior 1. Desde la sala

 2. Desde el pasillo. 3. Desde cocina

4. Desde Patio 5. Desde SSHH - Principal

6. Desde SSHH – Social 7.Desde Dormitorio 01.

7.Desde Dormitorio 02.

Tabla 05: Análisis de Complejo Habitacional El mirador de la alameda: Grafos Gamma

justificados
Tipología D1:
CUADRO RESUMEN DE ANALISIS DE PROFUNDIDAD
 k TDn MDn RA i CV
0 Exterior 22 2.75 0.5 2 0.5
1 Sala 15 1.87 0.25 4 1.16
2 Pasillo 10 1.25 0.07 14 5
3 Cocina 15 1.87 0.25 4 1.16
4 Patio 22 2.75 0.5 2 0.5
5 SSHH-P 17 2.12 0.32 3.11 0.16
6 SSHH-S 17 2.12 0.32 3.11 0.16
7 Dormitorio 1 17 2.12 0.32 3.11 0.16
8 Dormitorio 2 17 2.12 0.32 3.11 0.16

Min 10 1.25 0.07 2 0.16

Media 16.88 2.11 0.31 4.27 1

Max 22 2.75 0.5 14 5
Fuente: Elaboración propia aplicando el software Agraph

TDn : Total Depth (TD) for actual node

MDn : Mean Depth (MD) for actual node MD=TD/(K-1)

RA : Relative Asymmetry RA=2*(MD-1)/(K-2)
i : Integration Value i= 1/RA
K : Number of nodes

Análisis de Complejo Habitacional La Alameda del mirador: Grafos Gamma justificados

Tipología D1

0. Desde Exterior 1. Desde Sala

2. Desde Terraza 3. Desde Pasillo

4. Desde Cocina 5. Desde Patio

6. Desde Espacio Flexible 7. Desde Lavanderia

 8. Desde Dormitorio 1 9. Desde Dormitorio 2

A.1.5. Análisis de Visibilidad:

10. Desde Dormitorio 3 11. Desde SSHH-Social

12. Desde SSHH-Dorm.Principal 13. Desde Walking Closet

 14. Desde SSHH Principal

Tabla 06: Análisis de Complejo Habitacional El mirador de la alameda: Grafos Gamma

justificados
Tipología D1:

CUADRO RESUMEN DE ANALISIS DE PROFUNDIDAD

TDn MDn RA i CV
0 Exterior 47 3.35 0.36 2.75 0.33
1 Sala 34 2.42 0.21 4.55 2.14
2 Terraza 47 3.35 0.36 2.75 0.33
3 Pasillo 25 1.78 0.12 8.27 5.33
4 Cocina 32 2.28 0.19 5.05 0.64
5 Patio 41 2.92 0.29 3.37 1
6 Espacio Flexible 52 3.71 0.41 2.39 1.5
7 Lavanderia 65 4.64 0.56 1.78 0.5
 8 Dormitorio 1 38 2.71 0.26 3.79 0.14
9 Dormitorio 2 38 2.71 0.26 3.79 0.14
10 Dormitorio 3 34 2.42 0.21 4.55 0.64
11 SSHH-S 38 2.71 0.26 3.79 0.14
12 SSHH-PC 38 2.71 0.26 3.79 0.14
13 WC 45 3.21 0.34 2.93 1.5
14 SSHH-P 58 4.14 0.48 2.06 0.5
Min 25 1.78 0.12 1.78 0.14
Mean 42.13 3 0.3 3.71 1
Max 65 4.64 0.56 8.27 5.33
Fuente: Elaboración propia aplicando el software Agraph

TDn : Total Depth (TD) for actual node

MDn : Mean Depth (MD) for actual node MD=TD/(K-1)

RA : Relative Asymmetry RA=2*(MD-1)/(K-2)
i : Integration Value i= 1/RA
K : Number of nodes

7.2. Análisis de Visibilidad VGA:

La presente investigación considera el análisis de las distintas tipologías de vivienda que
componen a los dos complejos habitacionales emblemáticos elegidos.
En el análisis de visibilidad realizado con el programa Depthmap 4.0 se pueden encontrar
algunas medidas específicas que representan aspectos de visibilidad local y globales las
distintas tipologías de vivienda. En la Figura 1, se pueden apreciar distintos ejemplos de
planos de apartamentos coloreado de acuerdo con el control visual (VC), isovist radial
máximo (MR), valores de entropía relativa (RE) y coeficiente de agrupamiento (CC), todos
estos valores obtenidos del programa Depthmap.
La medida local y el control visual nos brinda ubicaciones que tienen el máximo control visual, es decir,
espacios que podrían llamarse controladores (Turner, 2003). Como queda demostrado en la Figura 5, las
ubicaciones con altos valores de control visual
incluyen espacios centrales, como la sala principal de la casa Alatas desde el Casa de los años 20 o Kinaci de
los años 30, o espacios en pasillos donde hay puertas o en la intersección de diferentes corredores, como
Erguven casa de los años 70 o casa de Lebelya de los años 90.

Isovist máximo medida radial indica la distancia al punto visible más alejado de cada nodo Como se puede
ver en la figura, en la casa de los años 20, la mayoría de los lugares dentro de la casa son de color rojo,
mientras que en las casas A partir de los años 40 y 90, las ubicaciones rojas son bastante limitadas

La entropía y la entropía relativa (RE) son medidas globales que indican qué tan ordenado está un sistema
desde una ubicación determinada, es decir, proporcionan información global disponible desde esa
ubicación. Como se puede ver en Figura xxx, los espacios centrales con áreas de valores más altos, tienen, a
su vez, valores RE más bajos (color azul), lo que indica que el sistema está más ordenado en estos lugares, ya
que hay más información; en otras palabras, el sistema es bastante fácil de atravesar desde estas
ubicaciones. Los espacios que requieren un mayor número de vueltas para atravesar el sistema tienen valores
RE más altos (de color rojo) que indican que la información global de estos lugares es limitada. La última fila
de la figura indica valores del coeficiente de agrupamiento (CC).
El coeficiente de agrupamiento (CC), es una medida local, esto indica cómo está cambiando la información
visual dentro del sistema; una medida que puede detectar los puntos de unión en un entorno. Es
Es interesante observar que, como se puede ver en las figuras 4 y 5, CC
colorea la planta de manera muy similar a la integración visual, solo que, con colores invertidos, resaltando
visualmente las ubicaciones más integradas con azul.

Para examinar más a fondo la interacción entre permeabilidad y visibilidad, se seleccionaron todas las
tipologías de vivienda de ambos complejos habitacionales, en la figura yyyy, se muestra como ejemplo el
análisis de una tipología por caso, en las caules se colorean de acuerdo con sus valores de integración y de
visibilidad. Los cuadros que figuran en la Figura 6 indican los valores medios, de integración, de
permeabilidad, integración de visibilidad, visibilidad, entropía relativa y capacidad de control visual para cada
actividad y espacio, cocinar, vivir, recibir, dormitorio principal y hall de entrada, de las tipologías en
mención. Las isovistas generadas por el programa DepthMap, corresponden al punto central de cada espacio
como se muestran en la Figura 7.

La primera línea en la Figura 6 se refiere a espacios para cocinar. Como se observa en los cuadros
estadísticos, en las casas de los años 20 los espacios de cocina tienen los valores PI más altos y valores VI
más bajos. Los cuadros indican que incluso aunque la integración de permeabilidad para espacios de cocción
tiene una tendencia al aumento, la integración de visibilidad tiene una disminución. Incluso en los
departamentos con los valores más altos de integración, las casas de los años 30 y los años 40, los espacios
para cocinar tienen una visibilidad bastante limitada como se puede observar en la Figura 7. También se
observa que, con el tiempo, viviendo los espacios se vuelven menos integrados en términos de permeabilidad
asi como también, con la visibilidad, los espacios habitables y el dormitorio principal se muestran bastante
cambios similares de los valores de PI y VI a lo largo del tiempo, excepto los años 90 cuando el dormitorio
principal se integra más en términos de permeabilidad.

Los valores de PI del hall de ingreso cambian bastante en las distintas tipologías, pero aun así se puede ver
que hay una tendencia al incremento en sus valores. Los valores VI, por otro lado, muestran un descenso
general. En las casas de los años 20, la puerta de entrada se abre directamente al pasillo en el centro del
departamento dando acceso inmediato al resto del mismo generando una intrusión a la privacidad del
hogar. Cuando las isovistas en el centro de los halles de ingreso son examinados se puede notar que, de los
pasillos de ingreso, se ven más sectores del departamento.

Los espacios de recepción (salas) tienen los valores PI y VI más altos en las tipologias de…
los años 30 y 40. Este aumento, en los valores de integración este probablemente ocasionado por el cambio en
la organización espacial general de las tipologías; las tipologías de los años 30 y 40 tienen los más altos
valores de integración. Las isovistas en el centro de los espacios de recepción en la (Figura 7) demuestran,
además, el efecto de organización general de la organización para espacios funcionales individuales. También
se puede ver desde los cambios en los valores de entropía relativa de visibilidad (VRE) (Figura 6) que logra
hacer más fácil atravesar las tipologías desde la cocina y los espacios de recepción a lo largo del tiempo. Las
salas y dormitorios principales, por otro lado, se convierten en espacios que proporcionan menor
información visual y, por lo tanto, es más difícil atravesar las casas desde ellos.

La última columna en la Figura 6 se refiere a valores de control visual para cada espacio. La medida de
controlabilidad selecciona las áreas que pueden ser fácilmente dominadas, visualmente. Esto es diferente
desde la medida de control, que selecciona espacios de control visual que pueden ver más.
Los espacios de control son ubicaciones estratégicas, difíciles de controlar. Como se mencionó anteriormente,
cuando los planos de las casas de colores se examinan en la Figura 5, se reconoce que la cantidad de espacio
controlado se reduce a ubicaciones con un área mucho más pequeña, generalmente al lado de las puertas en
pasillos. Los espacios controlables, por otro lado, son ubicaciones que pueden ser vistos fácilmente, desde
otros espacios, pero que no pueden ver mucho desde si mismos. Turner (2001) da el ejemplo de panóptico
donde las celdas son espacios controlables, mientras que el centro es el controlador. Cuando cada espacio es
examinado individualmente, la cocina en las casas de los años 30 y 40 es menos controlable que la cocina de
otras décadas. Además, los espacios habitables se vuelven menos controlables en la segunda mitad del siglo
XIX, mientras que los espacios de recepción se vuelven más controlables al igual que el dormitorio principal.

En la Figura 8 se pueden apreciar los cuadros de medidas relacionadas con la geometría de las isovistas
generado desde el centro de los distintos espacios utilizando el programa DepthMap 4.0. Estas medidas son
compacidad, oclusividad, Asimetría e isovist radial máximo (Turner, 2005). La medida en
la primera columna, compacidad, proporciona información sobre cuán cerca están las isovistas son para un
espacio convexo. Cuando los valores de compacidad examinados para cada espacio, puede apreciarse que los
espacios de recepción (hall de recepción) tiende a aumentar y, sin embargo, para los otros espacios, no existe
una tendencia marcada.

La medida de oclusividad, se refiere a la proporción del perímetro, delimitado en el contorno del polígono
configurado. Se ve desde el Gráfico que, para los distintos espacios analizados, la oclusividad es la más baja
para las casas de los años 20, mientras que es más alta en las casas de los años 30 o 40. Como puede deducirse
las casas de los años 30 y los años 40 son las más integradas, y existiendo en ellas bastantes puertas dobles,
triples o de cuatro dimensiones en estas casas. La tercera columna tiene los gráficos de los valores medios de
la asimetría. Estos valores indican el pico de los isovistas. Cocina, Sala, y los espacios de recepción tienen los
valores de asimetría más altos que pueden ser
visto en la figura 7. La última medida, Radial Máximo, se refiere a
isovista la línea de visión más larga posible en el plan.
  

 

  

En los VGA (Gráficos de visibilidad), se puede leer a los espacios rojos como los espacios
más socializadores mientras que cuando las gamas se acercan a los colores azules este nivel
de socialización decrece, es decir aumentan los niveles de privacidad.

a. Aplicaciones de la teoría de sintaxis espacial a los casos de estudio:

5.2.1. Complejo habitacional de Vinatea Reinoso:

A. Cuantificaciones de Profundidad: (Primer Nivel Sistémico – Unidades de

Vivienda)

Para el presente análisis se ha realizado la aplicación de la teoría de sintaxis espacial

previamente explicada, además para la realización de los posteriores resultados se
compararon viviendas que tuvieran características similares tanto en el caso de las
viviendas ubicadas en el complejo Vinatea Reinoso, como en el caso del Mirador de
la Alameda de Miraflores.

El complejo habitacional de Vinatea Reinoso está ubicado en el distrito de Jose Luis

Bustamante y Rivero, emplazado en un terreno de 26091.74m2 y ocupando 738.00
m2. El complejo se realizó en 2 etapas, correspondiéndole un total de 128
departamentos para la primera etapa y 192 departamentos para la segunda etapa, como
se detalla en los cuadros a continuación.
 No. De
Departamentos TOTAL

ETAPA I
A 48

BLOQUES
B 16
C 48
D 16 128
No. De
Departamentos TOTAL
E 33
ETAPA II

BLOQUES

F 24
G 45
H 65
I 25 192

Fuente: Elaboración propia.

Análisis de Profundidad en Tipologías:

El complejo habitacional Vinatea Reinoso está compuesto por 9 bloques
(A,B,C,D,E,F,G,H e I, ver esquema 1) empezaremos nuestro análisis de forma
correlativa tocando cada bloque con sus correspondientes tipologías de vivienda.
 Análisis del Bloque F; Vinatea Reinoso:

PROFUNDIDAD DE 0 : EXTERIOR GRAFO JUSTIFICADO

1x0 + 1x1 +1x2 +6X3+1x4= 25

4
9
CALCULO DE MD DE 1:
3
P 25 MD 3 4 5 6 7 8

K-1 = = 2
10-1 2.778 2

CALCULO DE RA: 1
1
2(MD-1) 2(2.778-1) R.A
0
K-2 = 10-2 = 0.444

PROFUNDIDAD DE 1: SALA/COMEDOR GRAFO JUSTIFICADO

1x0 + 1x2 +2x6+3x1 = 15 4

CALCULO DE MD DE 1:
3
P 15 MD 9

K-1 = 10-1 = 1.667

2
3 4 5 6 7 8

CALCULO DE RA: 1
2
2(MD-1) 2(1.667-1) R.A
0
K-2 = 10-2 = 0.167 1

PROFUNDIDAD DE 7: SSHH SOCIAL GRAFO JUSTIFICADO

0x0 + 1x1 +6x2 + 2x1 = 15 4

CALCULO DE MD DE 1:
3
P 15 MD 9

K-1 = 10-1 = 1.667

2
1 3 4 5 6 8

CALCULO DE RA: 1
2
2(MD-1) 2(1.667-1) R.A
7 0
K-2 = 10-2 = 0.167
 PROFUNDIDAD DE 8: COCINA GRAFO JUSTIFICADO

0x0 + 2x1 +6x2 + 3x1 = 17 4

CALCULO DE MD DE 1:
3
P 17 MD 9

K-1 = 10-1 = 1.889 2

1 3 4 5 6 7

CALCULO DE RA:
1
2 9
2(MD-1) 2(1.889-1) R.A
8 0
K-2 = 10-2 = 0.222

PROFUNDIDAD DE 9: PATIO GRAFO JUSTIFICADO

0x0 + 1x1 +2x1 + 3x6+4x1 = 25 4

CALCULO DE MD DE 1: 3
5 6 7
P 25 MD 1 3 4

K-1 = 10-1 = 2.778

2
2

CALCULO DE RA: 1
8

2(MD-1) 2(1.889-1) R.A

0

K-2 = 10-2 = 0.445 9

 TIPOLOGIA 1: BLOQUE F

ESPACIO PROFUNDIDAD ASIMETRIA RELATIVA OBSERVACIONES

0 0.44

O
Segundo espacio menos integrado
1 SALA/COMEDOR 1 0.167 Misma Profundidad
2 PASILLO 2 0.056 Espacio mas Integrado
3 DORMITORIO 1 2 0.167
BLOQUE F

4 DORMITORIO 2 3 0.167
5 DORMITORIO 3 3 0.167 Misma Profundidad
6 SSHH PRINCIPAL 3 0.167
7 SSHH SOCIAL 3 0.167
8 OCCINA 3 0.222 Segundo espacio menos integrado
9 PATIO 4 0.445 Espacio menos Integrado

1. Se puede deducir que un espacio abierto que deberia tener una connotacion mucho mas socializadora y
expuesta se encuentra dentro de esta configuracion relegado y aislado, teniendo el nivel mas profundo dentro
de los espacios.
2.El espacio mas integrado y con mejores condiciones socializadoras resulta siendo el pasaje de circulacion,
VII. RESULTADOS Y DISCUSION:

VIII. CONCLUSIONES:

Después de todos los análisis realizados y haciendo un comparativo entre el complejo

habitacional Vinatea Reionoso y La Alameda del mirador, se concluyen los siguientes
elementos:

IX. RECOMENDACIONES:

X. PROPUESTA:

XI. BIBLIOGRAFIA:

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