INFORME ESTADO EDIFICACIÓN 0371

0371 REINOSA
CANTABRIA

INFORME SOBRE ESTADO DE LA EDIFICACIÓN (2)

DEURBE
Olalla Gonzalo Marcos
Víctor Fernández Amezua
13 de Julio de 2017

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INFORME ESTADO EDIFICACIÓN 0371

REDACTORES
DEURBE
Olalla Gonzalo Marcos
Víctor Fernández Amezua
arquitectura@deurbe.com
TELÉFONO: 94.424.32.32

PROMOTOR
Departamento de Inmuebles BBVA
Álvaro Santamaría

OBJETO
Informe sobre el estado de la edificación

EMPLAZAMIENTO
Calle MAYOR 4, 39200, REINOSA - (CANTABRIA)

REFERENCIA CATASTRAL
7417703VN0671N

AÑO DE CONSTRUCCIÓN
1930

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CONSIDERACIONES PREVIAS

En febrero de 2017 se procedió a la redacción de la primera versión de este informe que ahora
es actualizado a la vista de nueva documentación aportada por parte de la propiedad.

Se ha realizado una visita de inspección con fecha 14 de febrero de 2017. Se adjunta

información gráfica de dicha visita.

Asimismo fueron analizados en febrero de 2017 los documentos siguientes:

- “Informe Técnico sobre el estado del inmueble sito en la Calle Mayor nº 4 de Reinosa –
Cantabria” fechado en octubre de 2013 y elaborado por Don José Campa Villegas,
Arquitecto Técnico de “CAMPA ARQUITECTOS TECNICOS S.L.U.P.”

- “Memoria técnica con propuestas de intervención y análisis preliminar de costes

aproximados para las obras de rehabilitación de cubierta y fachadas de Edificio sito en calle
Mayor nº 4 de Reinosa, Cantabria” el redactado por Don Jesús Gangas Cuesta, Arquitecto
Técnico, en julio de 2014.

- “Informe Complementario” suscrito por Doña Inés Linares Bolado, Arquitecto Técnico del
“GAB CENTRO PERITACIONES S.L.”

Se procede ahora al análisis de los siguientes documentos:

- Acta de Junta de Comunidad del 19 de julio de 2011.

- Acta de Junta de Comunidad del 30 de marzo de 2016.

- Estatutos de la comunidad de propietarios del inmueble.

- Escritura de segregación del Piso 1ºde noviembre de 2003.

Para un análisis más completo y pormenorizado será necesario inspeccionar el estado de la

clínica dental y de todas las viviendas de las plantas superiores.

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DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

La edificación principal objeto de este informe, tiene un total de 5 plantas sobre rasante,
siendo la última una planta bajocubierta sin ventanas a fachada salvo una pequeña
buhardilla. No hay planta sótano o bajo rasante en la edificación principal u original. La parte
trasera, de construcción más reciente, tiene una planta baja de uso terciario sobre la que
existe otro local de escasa altura, menor de 2 metros, y una planta sótano con acceso desde
la planta baja.

La planta baja la ocupa la referida oficina nº 0371 del BBVA y el portal general y arranque de
la escalera de acceso a las plantas superiores de la edificación.

La planta primera está parcialmente destinada a la misma oficina bancaria, con acceso
interior desde la propia oficina. La otra parte de esta planta está ocupada por una clínica
dental con acceso desde la escalera general y que no ha podido ser inspeccionada.

Las plantas superiores están ocupadas por sendas viviendas que tampoco han podido ser
visitadas.

El acceso y fachada principal, orientada al norte, se realiza desde la calle Mayor. La fachada
oeste es ciega y medianera con otra edificación de únicamente dos alturas. La fachada
lateral este tiene ventanas a una calle estrecha típica de la estructura del casco antigua. Y
finalmente, la fachada trasera de la edificación principal, con vistas al rio Ebro y orientación
sur, está conformada como una gran galería acristalada. En la zona de construcción más
reciente únicamente cuenta con 4 ventanas y los rótulos de la entidad financiera.

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Desde el punto de vista constructivo y estructural, el edificio esta levantado sobre muros de
carga perimetrales y estructura de madera.

La cubierta también está resuelta con pilares y vigas de madera.

La estructura del techo de planta baja de la oficina está parcialmente reforzada con perfilería
metálica y correas de madera adicionales en la zona de los aseos. Dada la configuración de
la oficina y sus acabados no ha sido posible comprobar el estado de la totalidad de la
estructura.

La zona de nueva ejecución tiene estructura completa de hormigón armado y cierre de

albañilería convencional.

La fachada principal de la calle Mayor esta revestida con piedra en sus dos primeros niveles,
posiblemente ejecutado con posterioridad. Cuenta con revestimiento similar en la planta baja
de la fachada oeste.

El revestimiento del resto de la fachada es de tipo continuo, a base de algún tipo de mortero
de cemento o cal con pintura. En dos pequeñas paños de la planta tercera se aprecia un
aplacado de ladrillo caravista, previsiblemente resultado de alguna reforma parcial.

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La cubierta está acabada con teja cerámica mixta o curva, colocada sobre entablado de
madera.

Las carpinterías exteriores de las viviendas son de madera. Mientras que la de los locales y la
puerta del portal son metálicas.

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Interiormente, las divisiones principales son de ladrillo. Están acabados con revestimientos
continuos de yeso. Se observan también falsos techos con molduras en la zona de escaleras.
Los pavimentos de la oficina del BBVA son cerámicos, de terrazo o de hormigón.

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El portal esta solado con terrazo y las escaleras son de madera. Esta se encuentra en buen
estado hasta la primera planta, hasta el acceso a la clínica dental.

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ESTADO DE LA EDIFICACIÓN. PATOLOGÍAS.

El estado general de la edificación no puede calificarse como bueno, siendo muchas y de

distinta gravedad las patologías observadas en una inspección visual.

Exteriormente ya pueden apreciarse algunas de las muchas patologías del edificio; fisuras y
grietas en los revestimientos. Muchas de estas grietas tienen una orientación “en diagonal” o
“a 45º” que denotan posibles asentamientos o deformaciones estructurales.

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Pueden apreciarse también grandes zonas con desprendimiento del revestimiento,

especialmente en la fachada oeste, junto a la galería.

La falta de revestimiento puede provocar la entrada de agua al edificio afectando a la

estructura de madera.

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También es muy malo, en grado extremo, el estado de algunas de las carpinterías de madera,
especialmente en la galería de la fachada sur donde puede apreciarse un gran deterioro de
la totalidad de las ventanas. Incluso puede apreciarse una deformación generalizada del
conjunto con una falta de horizontalidad exageradamente peligrosa en alguna zona, con
desniveles de varios centímetros entre hojas contiguas.

Obviamente, el mal estado de las ventanas, con muy escasa estanqueidad, puede generar
entradas de agua al interior del inmueble y, consecuentemente, a la estructura.

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La cubierta también se encuentra en mal estado. Las deformaciones del faldón de cubierta
son visibles a simple vista. Seguramente es debido a las ya citadas deformaciones estructurales
del edificio, especialmente en los elementos propios de la cubierta. Los aleros de la fachada
trasera no han sido mantenidos adecuadamente y están atorados por presencia de
vegetación.

De hecho, interiormente, en el bajo cubierta se han colocado unos 10 puntales para corregir
o intentar apuntalar las vigas de cubierta. La solución empleada, lejos de ser la óptima, no
solo no ha estabilizado las deformaciones de la cubierta sino que ha provocado
deformaciones y roturas de elementos estructurales en la parte alta de la caja de escaleras.

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En la siguiente imagen puede apreciarse, además de las manchas de humedad, una viga
muy deformada como consecuencia, entre otras causas, por la colocación de los citados
puntales.

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Siguiendo con las patologías de origen estructural, también por el interior del edificio, y
concretamente por la caja de escaleras, pueden apreciarse multitud de grietas y fisuras.

Especialmente preocupante es el estado de la escalera en uno de sus últimos tramos. El

peldañeado y las vigas de apoyo se han separado del muro de carga que constituye la
fachada oeste siendo este un síntoma más que evidente del precario estado de la estructura.
No ha sido posible determinar si la escalera puede llegar a caer de forma inminente, por lo
que es muy urgente se acometan los análisis o reparaciones necesarios de forma muy urgente.

Esta patología, esta separación de elementos constructivos derivados de deformaciones

estructurales, al igual que las humedades y demás problemas, también se repite en el interior
de las viviendas tal y como recoge el informe de Don José Campa Villegas.

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Las humedades y entradas de agua desde el exterior también se manifiestan por el interior de
la edificación.

Y también se han localizado humedades “por capilaridad” en las paredes del portal.

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Dentro de la oficina del BBVA, en la planta primera, en la parte baja de la fachada trasera,
por encima del forjado de la zona añadida, puede observarse también una fuerte mancha
de humedad, tanto en la propia ventana como hacia el interior, coincidiendo bajo el espacio
de la galería citada anteriormente y que se encuentra en un estado deplorable.

Justo debajo de esta ventana, las humedades se repiten en el espacio destinado a archivo.

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En los techos de la oficina bancaria también se han detectado varias humedades causadas
por fugas en el saneamiento de las aguas fecales de las viviendas superiores.

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OBRAS DE REHABILITACIÓN O REPARACIÓN.

Dado el mal estado general de la edificación es adecuado proceder a la ejecución de obras

destinadas a rehabilitar o reparar el inmueble de forma urgente.

En primer lugar será necesario procederá a la reparación, refuerzo o incluso sustitución, de los
elementos estructurales verticales y horizontales en el grado suficiente para garantizar su
capacidad de carga para solicitaciones de cargas permanentes y de uso.

El refuerzo estructural deberá extenderse hacia la fachada trasera en la zona del mirador
donde, aparentemente, será preciso sustituir completamente el forjado.

La cubierta deberá ser reparada completamente, reponiendo aquellos elementos

estructurales excesivamente deformados y que no permiten una correcta planeidad del
faldón. Deberán retejarse en su totalidad. Podrá disponerse aislamiento térmico en toda su
superficie como mejora de la intervención.

El mirador o galería de la fachada trasera deberá ser reconstruido en su totalidad.

Las carpinterías exteriores de madera están en estado desigual pero parece conveniente
proceder a su renovación con el fin de mejorar sus características térmicas.

La fachada necesita ser reparada mediante alguno de los procesos habituales siendo, en
principio, más conveniente la ejecución de un sistema SATE dadas las características de la
fachada y su alcance económico y mejora térmicas y acústicas de la envolvente.

También será conveniente proceder a la revisión y adecuación de todas las instalaciones,

especialmente la red de saneamiento de aguas fecales que necesita una reparación
urgente ante las patologías que genera en la oficina bancaria.

Por último, respecto al interior de la clínica dental y de las viviendas no visitadas, es importante
señalar que será necesario intervenir en su interior dadas las necesidades constructivas y
estructurales de la actuación requerida.

La definición concreta de las obras necesarias para devolver al edificio sus necesarias
propiedades de habitabilidad, seguridad, salubridad... habrán de ser objeto de un Proyecto
de Rehabilitación del inmueble.

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CONCLUSIÓN.

El estado general de la edificación es muy malo.

En primer lugar, se aprecian gran cantidad de grietas y fisuras que denotan un muy deficiente
estado estructural del edificio.

El estado de la carpintería de madera es francamente deplorable, tanto por su falta de

mantenimiento como por su deformación. Su falta de estanqueidad provoca la entrada de
agua al interior del edificio.

La cubierta también está en mal estado, con deformaciones fácilmente visibles, sin
mantenimiento alguno en su sistema de evacuación y con entradas de agua.

También hay humedades generadas por fugas en la red interior de saneamiento de aguas
fecales.

Por último, los revestimientos exteriores están en mal estado y corren peligro de seguir
desprendiéndose.

De no llevarse a cabo de forma inmediata las reparaciones necesarias, las patologías

detectadas aumentarán, poniendo en grave peligro la estabilidad general del edificio,
pudiendo llegar a un estado de ruina funcional en breve plazo de tiempo.

A tenor de todo lo expuesto, debe procederse a la reparación, o incluso rehabilitación,

integral del edificio, en el menor plazo posible, con carácter urgente.

Se emite el presente Informe a los efectos oportunos

Bilbao, 14 de Julio de 2017

Víctor Fernández Amezua Olalla Gonzalo Marcos

- Arquitectos -

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