IL CREDITO BANCARIO ALLE

FAMIGLIE DI CONSUMATORI

Alessandro Maida

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 Sommario
Premessa: l’attività bancaria e il credito cooperativo ............................................................................. 5
0.1 Breve introduzione sul credito cooperativo. ............................................................................ 5
0.2 l’attività bancaria ..................................................................................................................... 5
1. L’attività creditizia ........................................................................................................................... 5
1.1 Il credito alle imprese............................................................................................................... 5
1.2 Il credito alle famiglie............................................................................................................... 5
2. Le garanzie....................................................................................................................................... 6
3. Il mutuo ipotecario .......................................................................................................................... 6
4. L’acquisto della casa e il mutuo ipotecario ...................................................................................... 7
5. Il piano di ammortamento del mutuo ipotecario ............................................................................ 7
6. La surroga ........................................................................................................................................ 8
7. I mutui chirografari .......................................................................................................................... 8

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 Premessa: l’attività bancaria e il credito cooperativo

0.1 Breve introduzione sul credito cooperativo.

Nasce in Germania negli anni successivi all’unificazione dello stato tedesco (1833 Zollverein) ad opera principalmente
di due politici ed economisti tedeschi: Franz Hermann Schultze Delitzsch e Friedrich Wilhelm Reiffeisen. In particolare
il secondo creò degli istituti volti a finanziarie i micro investimenti rurali, destinati al miglioramento dell’agricoltura
delle valli renane.

In Italia, negli anni immediatamente successivi all’unificazione, ebbero quali alter ego Luigi Luzzatti (Banche popolari)
e Leone Wollemburg (Casse rurali). Ebbe un impatto determinante anche l’opera di Don Luigi Cerutti («cooperativismo
bianco»).

0.2 l’attività bancaria

Nella definizione del T.U.B. l’attività bancaria è quella di un'impresa commerciale la cui attività principale e
tradizionale consiste nella raccolta del risparmio tra il pubblico e l'esercizio del credito.

Il concetto alla base è che la banca «compra e rivende denaro». Quindi fondamentalmente l’attività bancaria si
suddivide in due aree:

1. la raccolta di denaro presso i risparmiatori e anche a sua volta presso il sistema del credito (acquisto);
2. gli impieghi di denaro a famiglie, imprese ed altri enti finanziari (vendita).

In questa dispensa si fornisce un piccolo approfondimento sul secondo tipo di attività, in particolare quella che le
banche rivolgono alle famiglie di consumatori.

1. L’attività creditizia

1.1 Il credito alle imprese

Tipicamente la banca affida le imprese con linee di credito suddivise in due categorie:

a) a breve termine, per sostenere l’attività ordinaria d’impresa: fidi in c/c, anticipo crediti (sbf, fatture, anticipi
export, anticipo contratti), sovvenzioni a sei, dodici e diciotto mesi;
b) a medio lungo termine: si tratta principalmente di mutui con rientri a scadenza (mensili, trimestrali o
semestrali) che possono prevedere o meno un periodo di pre-ammortamento.

1.2 Il credito alle famiglie

Le forme di finanziamento alle famiglie sono invece tipicamente tre:

1.2.1 Il fido in c/c

Si tratta di una linea dedicata a chi desidera avere periodicamente degli anticipi sul proprio stipendio. Per
questo non dovrebbe superare l’importo di circa due mensilità. Consente di «andare in rosso» a un tasso
concordato fino a un certo importo. È la forma più flessibile di prestito ed è quella più rischiosa per la banca
(non è stabilito un termine di rientro per il cliente). Per questo i tassi sono più elevati che nelle altre forme;

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 1.2.2 Il credito al consumo
È una forma di prestito con rientri tipicamente mensili, volta a finanziare l’acquisto di un bene di durata
limitata (infatti non può finanziare investimenti, come l’acquisto di un immobile). Quando la finalità non è
specifica per il sostegno dei consumi, si parla di prestito personale (es. consolidamento i debiti).
Una forma particolare di credito al consumo è quella gestita con carte di credito e carte revolving.
Il credito al consumo è tutelato da particolari norme a difesa del consumatore: in particolare il consumatore
può agire verso il finanziatore nel caso di inadempimento del fornitore, qualora tra fornitore e finanziatore
sussistano accordi di esclusiva.

1.2.3 Il mutuo
È un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma
di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante
cose della stessa specie e qualità. Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito che a titolo
oneroso (detto anche mutuo feneratizio), e si perfeziona con la consegna al mutuatario.

2. Le garanzie
Si suddividono in due tipi:

a) Reali: pegno e ipoteca. Sono opponibili ai terzi;

b) Personali: fidejussione generica, fidejussione specifica, vincolo su polizza tcm, cessione del quinto, cessione
del credito.

3. Il mutuo ipotecario
È assistito da ipoteca (su bene immobile del debitore o di terzi). L’ipoteca può essere iscritta anche solo sulla nuda
proprietà (ma solitamente anche l’usufruttario interviene nell’atto di mutuo).

Le finalità tipiche del mutuo ipotecario sono:

a) acquisto di immobile;
b) ristrutturazione di immobile;
c) costruzione di immobile;
d) consolidamento passività;
e) liquidità (es. finanziare indirettamente la costituzione di un’impresa, sostenere delle spese particolarmente
onerose).

Per le prime tre finalità, qualora sia interessata la prima abitazione del debitore, vi è il beneficio fiscale di detrazione
degli interessi passivi fino a 4mila euro annui.

Un particolare mutuo ipotecario è il mutuo fondiario: se il valore (da perizia) dell’immobile è inferiore all’80% della
somma richiesta, le banche consolidano l’ipoteca in un termine breve (dieci giorni) e vi sono vantaggi sotto il profilo
degli oneri notarili. Se l’importo del mutuo è superiore all’80% del valore dell’immobile, le banche chiedono garanzie
integrative (pegno, fidejussioni di compagnie assicurative).

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 Un altro tipo particolare di mutuo, destinato alla costruzione di immobili, è il mutuo a stato avanzamento lavori:
prevede più erogazioni in base ai pagamenti che il cliente deve effettuare ai fornitori/costruttori. I vantaggi consistono
in una minore onerosità finanziaria (si pagano interessi solo sulle somme effettivamente erogate) e nella possibilità di
utilizzare anche importi inferiori a quello complessivamente concesso (se i costi sono inferiori oppure se si riesce a
disporre di liquidità proprie superiori). Il principale svantaggio consiste nel maggiore costo notarile.

4. L’acquisto della casa e il mutuo ipotecario

La tematica dell’acquisto casa va separata da quello del mutuo. Per l’acquisto della casa i costi da sostenere, oltre al
prezzo dell’immobile sono:

a) Il costo dell’agenzia immobiliare, se vi si ricorre (massimo 5%, di solito ripartito tra compratore e venditore);
b) Le imposte: se si acquista da privato, l’imposta sul registro (3%); se si acquista da impresa entro 4 anni
dall’ultimazione lavori, l’i.v.a. (4%, dopo 4 anni si paga l’imposto su registro); inoltre si devono pagare
l’imposta ipotecaria, quella catastale e, se l’immobile è nuovo, anche quella di registro (168 euro cadauna);
c) Il costo del notaio (variabile, circa 2.400 euro per una compravendita di 150.000 euro).

In Friuli Venezia-Giulia l’acquisto della prima casa, è sostenuto attraverso la concessione di un contributo pubblico
speciale pari al 20% del costo ma fino a un massimo di 17.800 euro (maggiorabile fino a 25.550 euro in casi ritenuti
meritevoli dalla legge: si tratta di particolari contesti di tutela sociale). Il contributo viene erogato in 10 annualità di
1.780 € nel mese di giugno di ogni anno (l’eventuale maggiorazione spetta in unica soluzione con la prima erogazione).

Possono beneficiarne solo coloro che non hanno diritti reali su immobili e dietro la verifica di determinate soglie
reddituali.

La domanda di contributo può essere effettuata presso qualsiasi sportello bancario del credito cooperativo,
indipendentemente dai rapporti intrattenuti o dal fatto che con l’istituto stesso si stipulerà o meno il mutuo. La
domanda deve essere presentata prima dell’atto di compravendita e vi è l’obbligo di trasferire la residenza entro 270
giorni nella nuova abitazione.

I costi del mutuo ipotecario sono:

a) le spese di istruttoria (tra 0.5% e 1.5% dell’importo del mutuo);

b) l’imposta sostitutiva (0.25% dell’importo finanziato in caso di prima casa);
c) la perizia di stima (150 € - 250 €);
d) il costo del notaio (circa 2.000 € per un mutuo di 100.000 euro).

Successivamente al c.d. «decreto Bersani» non sono più applicabili ai nuovi mutui spese di estinzione o decurtazione.

5. Il piano di ammortamento del mutuo ipotecario

Vi sono molti modi del calcolo del piano di ammortamento: quello tipico applicato dalle banche è quello «francese» o
a rata costante. Le componenti del piano di ammortamento sono:

a) L’importo o capitale iniziale;

b) La durata: maggiore è la durata maggiori saranno gli interessi complessivamente corrisposti;
c) Il tasso d’interesse: può essere
a. fisso per tutto il piano (di solito le banche lo determinano applicando a un parametro, l’IRS di
periodo, uno spread);

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 b. variabile: a un parametro finanziario, solitamente l’euribor, viene applicato uno spread; la somma
viene detta tasso finito e determina, mese per mese, il piano d’ammortamento e quindi
l’ammontare della rata; in base alle normative vigenti le banche devono proporre anche mutui
indicizzati al tasso bce;
c. misto con cap e floor: in questi casi il tasso è variabile ma è previsto un minimo (floor) o un massimo
(cap) oppure entrambi; il vantaggio per il cliente è nell’ottenere un cap con il quale potrà
determinare la rata massima;
d) La rata e le sue due componenti: la quota capitale e quella interessi;
e) Il debito residuo.

6. La surroga
Consiste nel trasferire il mutuo da una banca all’altra, a costo zero per il richiedente. Questo crea una concorrenza
maggiore nel mercato dei mutui, in quanto i clienti saranno portati a migrare di volta in volta verso gli istituti che
offrono migliori condizioni.

La Banca tuttavia non è obbligata a fare l’operazione (potrebbe ritenere l’operazione troppo rischiosa o non
conveniente, anche perché le spese notarili, di circa mille euro, sono a suo carico). Queste le caratteristiche principali:

a) l' Ipoteca deve essere di primo grado formale;

b) i richiedenti devono essere i medesimi intestatari del mutuo da sostituire;
c) tutte le altre caratteristiche possono variare: durata, tipo tasso, spread, piano di ammortamento e
periodicità rate ;
d) il Contratto deve essere redatto per scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal notaio.

La Banca potrebbe chiedere preventivamente una perizia, il cui costo sarebbe chiaramente a carico del richiedente.

Di quali documenti necessita la Banca per surrogare un mutuo?

a) contratto di mutuo;
b) contratto di compravendita;
c) piano di ammortamento;
d) perizia di stima.

Oltre a questi documenti devono essere portati tutti i documenti sulla base dei quali viene attribuito il merito
creditizio del cliente (modelli fiscali CUD – 730 – Persone Fisiche del richiedente e dei garanti, ultime buste paga,
eventuale documentazione di soggetti afferenti imprese quali bilanci).

La surroga del mutuo è conveniente in quanto non comporta la perdita dei benefici fiscali. Il rischio per la Banca è
basso in quanto l’ipoteca non viene modificata: viene attribuita la precedente iscrizione alla nuova Banca. Inoltre il
cliente che surroga il mutuo avrà già pagato un certo numero di rate: la Banca potrà verificarne così lo status di buon
pagatore e inoltre il debito, in quanto in parte rimborsato, sarà una percentuale inferiore del valore dell’immobile.

7. I mutui chirografari
Sono forme di mutuo, concesse solitamente per consolidamento di altri debiti o per ristrutturazioni immobiliari
conservative, non assistite da garanzie reali. È la principale forma con cui oggi si finanziano le operazione di acquisto e
installazione degli impianti fotovoltaici.