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1 DEFINICIÓN.-
El derecho personal de crédito en la relación jurídica en virtud de la cual una persona llamada
acreedor tiene la facultar de exigir a otro sujeto llamado deudor el cumplimiento de una
prestación, sea positiva o negativa, es decir esta prestación se va traducir en un DAR, HACER y
NO HACER.
DERECHOS REALES:
DERECHOS PERSONALES:
La relación jurídica tiene que necesariamente ser creada por las partes para su cumplimiento.
En los derechos personales el deudor puede librarse del cumplimiento de su obligación por el
transcurso del tiempo llamada prescripción liberatoria. Es decir en el ejemplo de un cobro de
deuda, esta acción prescribirá a los 5 años, con lo que el acreedor pierde la oportunidad de
accionar su demanda.
Los derechos reales son oponibles a todo el mundo, porque toda la sociedad esta obligada a
respetar el derecho propietario de cada persona.
Los derechos personales de crédito son relativo s porque solo son oponibles a determinadas
personas y no a toda la sociedad.
· Los derechos reales son oponibles a todo el mundo, porque toda la sociedad esta obligada a
respetar el derecho propietario de cada persona.
LA PROPIEDAD
Concepto.- La propiedad es el poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de un bien y
debe ejercerse en forma compatible con el interés colectivo, dentro de los límites y con las
obligaciones que establece el ordenamiento jurídico. El propietario puede reivindicar el bien
de manos de un tercero y ejercer otras acciones en defensa de su propiedad con arreglo a la
norma.
4. Para hablar de la historia del derecho de propiedad, debemos remitirnos a la antigua Roma,
donde si bien no existía un concepto general de propiedad, si se desarrollaron los
componentes de esta institución (ius utendi, fruendi, abutendi). Es en el periodo de la
compilación o postclásico – bizantino que surgen las primeras definiciones, que naturalmente,
no poseen el nivel de abstracción de las escuelas del siglo XIX, como la conceptualista alemana
o la iusnaturalista. En la época medieval, el dominio como tal esta separado del goce y uso de
las cosas, por cuanto el señor feudal no ejercía el goce de sus tierras. Eran los vasallos quienes
tenían una posición jurídica más cercana a la idea actual del propietario. Hacia principios de la
edad moderna, teniendo como base el concepto de propiedad, surgen conceptos relacionados
con la soberanía, que a su vez, dieron las ideas para la institución de la propiedad al modo
actual. Con la revolución francesa, se introduce el concepto de igualdad jurídica y la libertad.
En este contexto, el código Civil de 1804 enfatiza la regulación sobre la propiedad inmobiliaria,
con el objeto de suprimir definitivamente cualquier derecho feudal sobre la tierra, y
priorizando la importancia económica del suelo en ese momento histórico. El derecho
propietario es concebido en función de un sujeto abstracto, por lo que es considerada una
especie dentro del genero “derecho subjetivo”, un atributo de la persona, es una facultad o
poder que tiene un individuo sobre una cosa. Siguiendo esa lógica, los idealistas alemanes
conciben de propiedad como una esfera de acción libre, independiente de otros particulares e
incluso del Estado. Tiene las características de ser absoluto, exclusivo y perpetuo. El concepto
liberal de propiedad transformar al titulas en un soberano respecto a los bienes, lo que se
limita con las políticas estatistas de postguerra, que dan origen al constitucionalismo social,
cuyos conceptos delimitan la razón social como condicionantes de la propiedad conceptos
originados en el constitucionalismo social no son diametralmente opuestos a la ideas liberales,
como en el caso de las ideas socialistas. Las legislaciones de países socialistas reconocen solo
de forma simbólica el derecho propietario, sin la posibilidad real de que un particular pueda
ser titular. 3. CONCEPTOS Y DEFINICIONES La propiedad se define como la facultad legitima de
gozar y disponer de una cosa con exclusión del arbitrio ajeno y de reclamar su devolución
cuando se encuentra indebidamente en poder de otro. El derecho de propiedad es un moral,
exclusivo y perfecto poder, pero con carácter de limitación y subordinación, así como también
perpetuo.
5. Es un poder moral porque la apropiación que se hace del bien es reflexiva y no instintiva, es
decir, la destinación al fin se hace previo el conocimiento del fin que se acepta libremente Es
un derecho exclusivo, derivado de la limitación esencial de la utilidad en muchos objetos, que
no puede aplicarse a remediar las necesidades de muchos individuos a la vez. Por esta razón,
no son bienes apropiables los llamados de uso inagotable o bienes libres, que existen en
cantidades sobrantes para todos, como el aire atmosférico, el mar o la luz solar. • Es un
derecho perfecto. El derecho de propiedad puede recaer sobre la sustancia misma de la cosa,
sobre su utilidad o sobre sus frutos; de aquí deriva el concepto de dominio imperfecto según
que el dominio se ejerza sobre la sustancia (dominio radical) o sobre la utilidad (dominio de
uso o sobre los frutos, dominio de usufructo). Estas dos clases de dominio, al hallarse en un
solo sujeto, constituyen el dominio pleno o perfecto. El derecho de propiedad es un derecho
perfecto, pues por él, todo propietario puede reclamar o defender la posesión de la cosa,
incluso mediante un uso proporcionado de la fuerza, y disponer plenamente de su utilidad y
aún de su substancia, con la posibilidad en determinados supuestos de destruir la cosa. • Es un
derecho limitado o restringido por las exigencias del bien común, por la necesidad ajena y por
la ley, y subordinado, en todo caso, al deber moral. • Es perpetuo, porque no existe un
término establecido para dejar de ser propietario. Para muchos autores, como Proudhon, la
propiedad puede considerarse un robo. Sin embargo, para otros, como Bentham, la propiedad
es connatural con el hombre. En la actualidad, se orienta a un complejo de derechos y deberes
que se resumen en el enfoque de su función social, que reconoce su legitimidad siempre que
el propietario la explote de modo coherente con el interés colectivo. 4. LIMITACIONES AL
EJERCICIO DEL DERECHO PROPIETARIO El derecho de propiedad no tiene el mismo carácter de
“soberanía” del pasado, y en nuestro código Civil, que está basado en el constitucionalismo
social, las limitaciones están impuestas, básicamente, en función a la función social. Estas son
inmanentes a la propiedad predial tanto en su aspecto activo como pasivo, por ello: a) No
nacen separadamente del derecho de propiedad sobre el predio afectado, ni tiene un título de
adquisición distinto a éste.
6. b) No constituyen derechos ni deberes autónomos sino que desde el punto de vista activo
forman parte de las facultades que comprenden la propiedad y desde el punto de vista pasivo,
son uno de los deberes inherentes al dominio. c) Las facultades correspondientes a las
limitaciones que nos ocupan no se extinguen por el no uso, precisamente porque no
constituyen un derecho distinto de la propiedad y ésta no se extingue por el no uso. d) La
acción para hacer valer una limitación legal y una acción real no es sino un aspecto de la
facultad de hacer valer judicialmente el derecho de propiedad. Así puede hacerse valer en
forma de acción petitoria, o por la misma razón, mediando posesión, puede hacerse valer por
vía posesoria. Las limitaciones en estudio establecen relaciones entre particulares y no frente
al Estado, aunque puede existir una fiscalización estatal para mejor tutela de esos intereses
privados, Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos
especiales. Es posible que una limitación legal establecida en interés privado coincida en su
contenido con una limitación establecida en interés público, pero en tal caso ambas conservan
su independencia de modo que puede desaparecer una de ellas y subsistir la otra. -
LIMITACIONES QUE TIENEN POR OBJETO LA UTILIDAD PUBLICA Las limitaciones de que
tratamos se definen por el interés que tutelan predominantemente: la utilidad pública, así
como las definiciones de las limitaciones unilaterales en el sentido de que el propietario
afectado por ellas no tiene contrapartida de la misma naturaleza (aunque puede tenerla de
naturaleza diferente). Así, por ejemplo, el propietario sujeto a expropiación por causa de
utilidad pública o social no tiene por ello derecho de expropiar a su vez (aunque tiene derecho
a ser indemnizado). Existen diferentes limitaciones al derecho de propiedad fundadas en el
interés público. En ese sentido deben considerarse las restricciones, las ocupaciones
temporarias, las servidumbres; las expropiaciones, las requisiciones, los decomisos y las
confiscaciones. Esta gradación va desde el mínimo al máximo de las limitaciones. Se trata del
conjunto de medidas jurídicas concebidas para que el derecho de propiedad individual
armonice con los requerimientos del interés público, evitando, así, que el mantenimiento de
aquel derecho se convierta en una traba para la satisfacción de los intereses del grupo social
Las limitaciones legales establecidas en materia de interés público no se encuentran
claramente definidas en el código Civil vigente, que deja esta labor a otros instrumentos
legales de carácter reglamentario.
7. - LIMITACIONES QUE TIENEN POR OBJETO LA UTILIDAD PRIVADA Las limitaciones legales de
la propiedad establecidas en interés privado operan sobre las llamadas “relaciones de
vecindad” y tienden a asegurar la armónica coexistencia y la posibilidad de ejercicio
simultáneo de varios derechos de propiedad sobre fundos colindantes o al menos próximos, o
a asegurar indirectamente, necesidades elementales de la vida como la luz, aire, agua y
beneficios de la agricultura o la industria, o bien a tutelar la salud. 5. EL CONCEPTO DE
PROPIEDAD PARA EL ORDENAMIENTO JURÍDICO BOLIVIANO Los códigos Civiles más
representativos en la historia boliviana (el código Civil Santa Cruz y el código Civil Banzer) están
basados en las ideas liberales, procedentes de los postulados de la Revolución Francesa. En
este entendido, el Código Civil Santa Cruz de 1831 (que es una copia del Código Napoleónico
Francés) le da a la propiedad las características de “absoluta, perpetua, soberana e inviolable”.
Estas características se mantendrían sin modificaciones, hasta la promulgación del Código Civil
de 1975. El código Civil vigente incluye la función social, en el marco de la constitución de
1967, inspirado en el constitucionalismo social. Si bien el Código Civil incluyo oficialmente el
concepto de función social recién en 1975, los textos constitucionales, desde 1938, incluyeron
ya la función social como requisito para la conservación del derecho propietario. El concepto
adquiere mayor relevancia desde la revolución nacional de 1952, en la que se reclama la
titularidad de la tierra para quien la trabaja, dando como resultado un proceso de reforma
agraria sin precedentes en la historia de Bolivia. Este proceso de reforma agraria se legitimó
con la aprobación y promulgación de la ley INRA, que establece los procedimientos para la
redistribución de las tierras rurales y crea una entidad encargada de regular el ejercicio del
derecho propietario en áreas rurales. Además, esta ley establece que la propiedad campesina
es indivisible, intransferible y no puede ser sujeto de obligaciones crediticias (hipotecas,
gravámenes, etc.) Pesea su reciente regulación tanto en las constituciones como en el Código
Civil, la expropiación ya se regulo en la Ley de expropiación por utilidad pública, ley que data
de 1884 y que aun continúa en vigencia. Esta ley establece como única causal de expropiación
la utilidad y necesidad pública, en el entendido de que el derecho de propiedad es “inviolable”,
en el marco de la concepción liberal, que era la doctrina vigente en materia constitucional y
que por consiguiente, también era la base de las leyes posteriores. En esta ley también se
establecen las formalidades para el proceso de expropiación y la
10. LIBRO V DERECHOS REALES SECCION III DERECHOS REALES PRINCIPALES TITULO II
PROPIEDAD CAPITULO 1 DISPOSICIONES GENERALES ARTICULOS 923 – 998 Se define la
propiedad como “poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien”
que debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los limites de la ley. Se regula
también la transferencia, prescripción, accesión, apropiación en un apartado especial (capitulo
2 Adquisición de la propiedad). En el capitulo 3 (propiedad predial) se regula la propiedad del
suelo, subsuelo y la propiedad horizontal. Los siguientes capítulos regulan la extensión y otras
características del derecho propietario. CÓDIGOCIVIL VENEZOLANO LIBRO II DE LOS BIENES, DE
LA PROPIEDAD Y SUS MODALIDADES TITULO II DE LA PROPIEDAD ARTICULOS 545 – 551 Se
define la propiedad como el “derecho de usar gozar y disponer de una cosa de manera
exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley”. En el mismo apartado se
incluyen referencias a los derechos de autor. CÓDIGOCIVIL PARAGUAYO LIBRO IV DE LOS
DERECHOS REALES O SOBRE LAS COSAS TITULO III DERECHO DE PROPIEDAD CAPITULO 1
DISPOSICIONES GENERALES ARTICULOS 1953 – 1965 Se diferencian dos tipos de dominio:
pleno o perfecto (cuando todos sus derechos elementales se hallan reunidos en el propietario
y la cosa no esta gravada con ningún derecho real hacia otras personas) e imperfecto (si la cosa
es un inmueble gravado respecto de terceros)
12. TITULO II DOMINIO ARTICULOS 660 – 673 Se define el dominio como “Derecho real en una
cosa corporal para gozar y disponer de ella no siendo contra la ley o derecho ajeno”. Este se
adquiere por ocupación, tradición, accesión, sucesión y prescripción. En el mismo apartado se
hace referencia a los derechos de autor y el uso y goce de capillas y cementerios. CÓDIGOCIVIL
DE COSTA RICA LIBRO II DE LOS BIENES Y DE LA EXTENSION Y MODALIDADES DE LA PROPIEDAD
TITULO II DEL DOMINIO CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES ARTICULOS 264 – 276 No hay
una definición de propiedad, pero se establecen claramente los derechos que comprende la
condición de propietario: posesión, usufructo, transformación y enajenación, defensa y
exclusión y restitución e indemnización. 6.2 PAISES EUROPEOS CÓDIGOCIVIL ITALIANO LIBRO
III DELLA PROPRIETÀ TITULO II DELLA PROPRIETÀ ARTICULOS 832 – 951 Se define la propiedad
como “el derecho de gozar y disponer de las cosas en modo pleno y exclusivo en el límite del
ordenamiento jurídico” En el capítulo III se establecen los modos de adquisición de la
propiedad: ocupación, invención, accesión, especificación, unión o comisión de prescripción
adquisitiva del dominio, por virtud a los contratos o por sucesión y “otras formas establecidas
por la ley”. También se establecen las formas de defensa de la propiedad, como la
reivindicación, la negatoria, el establecimiento de límites y la regulación de confines.
CÓDIGOCIVIL FRANCES
15. Civilcon un carácter más general e incluyente, enmarcado en nuestra realidad y otorgando
igualdad de derechos sobre la propiedad a todos los bolivianos independientemente de su
ubicación geográfica. Se debe garantizar la propiedad rural en igualdad de condiciones con la
propiedad urbana, otorgando al propietario rural, la misma “propiedad absoluta” sobre los
bienes, haciéndolos pasibles a poder ser garantía en hipotecas, objeto de compra y venta,
pasibles a sucesiones, etc. Para esto se debe abrogar la ley INRA e incluir, en el código Civil, la
propiedad rural. Al igual que en los códigos de Argentina y USA 1*, se debe otorgar al
propietario la propiedad absoluta, es decir, incluyendo sub suelo y espacio aéreo La institución
reguladora de estos derechos, que actualmente se denomina “Derechos Reales”, debe cambiar
de denominación, a un nombre más adecuado a la época histórica en la que vivimos. El
nombre de “Derecho Reales” hace referencia al derecho de los reyes feudales sobre las tierras
de sus vasallos. Siendo que ya hemos superado esta etapa, la institución debería denominarse,
simplemente, derecho propietario. En el ámbito de la función social, debe existir un ente
encargado de determinar, desde un punto de vista técnico, el cumplimiento de esta. No puede
reducirse a testimonios de particulares o a la ocupación o no ocupación. Se debe garantizar la
propiedad plena. 1 En USA no existe un código Civil, pero existe jurisprudencia sobre el
derecho de propiedad
16. 9. BIBLIOGRAFIA
http://www.elprisma.com/apuntes/derecho/procedimientoexpropiatorio/
es.wikipedia.org/wiki/Modos_de_adquirir_la_propiedad
http://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S071654552008000100013&script=s ci_arttex
https://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad#Teor.C3.ADa_de_la_Propiedad Osorio, Manual,
Diccionario de Ciencias Políticas, Jurídicas y Sociales, Editorial Heliasta. Código Civil Boliviano,
Gaceta Oficial de Bolivia, 1975 Ministerio de Justicia, Anteproyecto de Código Civil Boliviano
Reformado, 2000 Código Civil Argentino, versión online Código Civil Chileno, versión online
Código Civil Peruano, versión online Código Civil Ecuatoriano, versión online Código Civil
Paraguayo, versión online Código Civil Uruguayo, versión online Código Civil Venezolano,
versión online Código Civil Mexicano, versión online Código Civil Cubano, versión online Código
Civil Colombiano, versión online Código Civil de Costa Rica, versión online Código Civil Italiano,
versión online Código CivilFrancés, versión online Código CivilEspañol, versión online
El derecho de propiedad y el término.- Propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar
y disponer. Entendido el poder jurídico como sinónimo de facultad o capacidad. Para usar,
habitar ahí; para gozar y disfrutar, recibir frutos naturales y civiles; para disponer, enajenar
gratuita u onerosamente (transferencia o donación). Interés colectivo, se refiere a un interés
social.
Propiedad condicional.-
Propiedad condicional.-
Cumplida { Contrato Perfecto
Condición Suspensiva {
Fallida
Contrato Condicional {
Cumplida
Condición Resolutoria {
Fallida { Contrato Perfecto
En la condición suspensiva las dos partes deudor y acreedor, donde el deudor lo condiciona al
acreedor, a que se volverá propietario siempre y cuando que el acreedor cumpla una condición
que el propio deudor le impone, ejemplo hijo bachiller que el padre le condiciona a salir
profesional en 5 años, para que el acreedor sea propietario debe cumplir la condición, durante
esos cinco años queda la propiedad pendiente, si se cumplió el contrato se vuelve perfecto
dejando de ser pendiente para convertirse en derecho consolidado, si no sale profesional lo
pierde.
Condición resolutiva.- Es una condición de no hacer, es decir, a tal cosa estás prohibido,
entonces debe ser fallida.
Ejemplo padre abogado regala a sus dos hijos abogados si bufete si estos no se separan en 3
años, la prohibición es de separarse, es decir, que no tienen que separarse para que el
contrato sea perfecto.
Requisitos.- Debe existir dos requisitos: Buena fe y error invencible. Si existen estos dos
requisitos el efecto es que el comprador se convierte en propietario.
En el ejemplo que teníamos la dueña estaba casada en un primer matrimonio con un tercero y
no con su esposo al que conocíamos que resulta anulado su matrimonio (el segundo de la
dueña), ese es un error invencible.
Efectos.- Entre propietario verdadero y propietario aparente hay vínculo, que el propietario
aparente tiene la obligación de devolver el dinero al propietario verdadero, ejemplo el
segundo marido vende el bien entonces este debe devolver la plata recibida al propietario
verdadero.
En el caso de una hipoteca, si el segundo marido sacó crédito porque vivía en el bien, luego
viene el divorcio y la mujer se halla con la hipoteca de la casa, si el banco demuestra que fue
un error invencible sigue la hipoteca sino perdió su plata el banco.
Prestamista recibe en garantía casa de quien no había sido el propietario, si es error de buena
fe sigue la hipoteca sino pierde el prestamista.
Tratándose de interés comercial se puede obligar por un tiempo (máximo 5 años) a no dividir,
ejemplo negocio de comidas la petilla herederos no dividen la casa porque entre las cuatro
hijas y el hijo casado con una buena cocinera rotan en la administración del negocio por día.
Los requisitos para que se aplique lo inalienable: 1° Sólo es posible con la transmisión del bien,
los anteriores le transfieran la condición o carácter inalienable. 2° No debe imponerse con
carácter perpetuo máximo 5 años. 3° Interés legítimo, tiene que haber un fin comercial para
todos.
Clases de copropiedad.- Puede darse por medio de una transferencia donde los compradores
somos varios o por sucesión.
a) Copropiedad ordinaria.- Los copropietarios más que bienes tienen derechos. Ejemplo, 4
hermanos copropietarios cada uno del 25% donde no saben que parte de la casa es suya,
derecho de todo.
d) Derecho de uso y disfrute de la cosa.- Tiene derecho a vivir y disfrutar del bien (frutos civiles
y naturales).
f) Protección.- Si hay enajenación debe haber la voluntad de todos. Si uno no quiere efectuar
gastos de conservación en el momento de la venta se lo descuenta.
La indivisión se acaba con la destrucción total. También por concentración. También se pierde
la propiedad por expropiación. También por división material, porque si se divide cada quien
tiene su parte y deja de existir la copropiedad.
(Derecho Civil) Estado de un bien sobre el cual tienen derecho de copropiedad dos vecinos y
que separa inmuebles contiguos, sean construidos, o sin construir.
Pared o muro divisorio y común a dos casas u otras construcciones contiguas. | Tapia, cerca,
vallado o seto común a dos fincas y que les sirve de lindero. | Condominio del muro
medianero.
DERECHO DE SUPERFICIE
DERECHO CIVIL
CONTENIDO.
1.1 Concepto.
4.... CONSTITUCIÓN.
5.... CONTENIDO.
6.... EFECTOS.
1 ANTECEDENTES Y CONCEPTOS.
El Tema No. 38 está dedicado a los Derechos Reales sobre cosa propia, que en realidad son
modalidades del derecho de propiedad que es el derecho de construir y el derecho de
superficie.
Ambos tiene origen romano que emerge del contrato de arrendamiento en Roma se exigía que
en algunas ocasiones una persona no tenía dinero o recursos para adquirir un terreno sobre
todo cuando no era noble, pero necesitaba el terreno para talleres o galpones en cuyo caso
arrendaba el terreno y obtenía el consentimiento del propietario del suelo para que pueda
hacer edificaciones o construcciones, de carácter precario entonces en algunas ocasiones las
construcciones y edificaciones pertenecían al arrendatario mientras que el suelo pertenecía al
dueño del suelo y como hemos visto en el tema de la accesión, se creó el principio superficie
solo facere, de tal manera que se presumía que todas las construcciones o edificaciones
levantadas debajo o encima del suelo eran del dueño del suelo, pero esa presunción se
convirtió en una presunción iuris tatum y cuando se podía demostrar lo contrario, entonces la
propiedad se desdoblaba en dos planos:
De tal manera que en el actual derecho real se conoce otras dos modalidades del derecho de
propiedad:
- El derecho de superficie.
- Derecho a construir.
1.1 CONCEPTO.
- El derecho de superficie se puede definir como derecho real temporal que comprende la
facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro, con derecho a
apropiarse indefinidamente de lo que ha sido construido en plazo. Por tanto, el derecho de
construir no es sólo eso, sino que también conlleva la potencialidad de hacer propia la obra
edificada. En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo, o dominus soli,
constituye sobre éste un derecho real a favor de un tercero, que adquiere de ese modo una
parte del ius aedificandi que le faculta a levantar y mantener construcciones sobre la misma, o
por debajo de ella. El Codice Civile italiano de 1.942, en su artículo 952, regula el derecho real
de superficie desde dos planos; por un lado el de considerarle derecho real de construir y por
el otro el de la propiedad superficiaria.
2 NATURALEZA JURÍDICA.
Aquí es una negación, de este principio porque se puede demostrar que las construcciones,
edificaciones y plantaciones levantadas o edificadas debajo o encima del suelo, no pertenecen
al dueño del suelo sino a un tercero que es el superficiario.
Los clásicos franceses discutían, en el sentido de que es un derecho real sobre cosa ajena
porque son construcciones, edificaciones y plantaciones levantadas o existentes en suelo
ajeno, toda la doctrina moderna y las legislaciones consideran que la naturaleza jurídica del
derecho de superficie y su homónimo, su similar el derecho a construir son derechos reales
sobre cosa propia, porque el derecho del superficiario no recae sobre el suelo recae sobre las
construcciones, edificaciones y plantaciones levantadas o edificadas debajo o encima del
suelo, no es un derecho real sobre cosa ajena sino una modalidad un forma de propiedad.
2.1 PRINCIPIO DE SUPERFICIE SOLO CEDIT.
Superficie solo cedit es una locución latina, que literalmente significa la superficie accede al
suelo, utilizada en Derecho al tratar los derechos reales cuando se relacionan con el derecho
de accesión.
Proviene del Derecho romano y su utilización actual se centra en el campo de los derechos
reales, dentro del Derecho civil. Según este principio, todas aquellas superficies o bienes que
se encuentran inseparablemente en un determinado terreno o finca pertenecen, por accesión,
al dueño del suelo.
Esta norma general puede quebrarse en algunos supuestos: como ejemplo, en los casos en que
el valor de la propiedad o bien es ostensiblemente mayor al del propio suelo. Así, si ambos
elementos pertenecen a propietarios distintos, el ordenamiento jurídico puede establecer que
el dueño del suelo puede elegir entre pagar el precio del bien o propiedad en cuestión, para
alzarse con la propiedad del mismo o vender el suelo en favor del propietario del bien en
concreto.
El Derecho Inmobiliario es el conjunto de normas, reglas y leyes que tienen por objeto un bien
al que la legislación civil considera inmueble.
El Derecho Inmobiliario son las normas positivas que rigen el nacimiento, adquisición,
modificación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones y
gravámenes sobre bienes inmuebles, y en especial, la publicidad necesaria para completar los
negocios jurídicos erga omnes sobre los derechos anteriores.(10)
Las fuentes del Derecho Inmobiliario se satisfacen con las reglas comunes de las fuentes de
derecho como son: La Constitución, las Leyes y Decretos, los Tratados y Convenios
Internacionales, la Costumbre y la Jurisprudencia. Sin embargo, goza de ser un Derecho
Excepcional, por lo que sus tribunales pueden dictar sus propios reglamentos, tal como lo
contempla la Ley No.1542, sobre Registro de Tierras en la República Dominicana.
La Ley de Registro de Tierra organiza tres procedimientos, que son:
• La Mensura Catastral.
• El Saneamiento.
(10) Osorio Manuel, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, página 323.
I. Pueden ser objetó del derecho de superficie sólo las construcciones en su integridad y
que representen un todo independiente.
3 DERECHO A CONSTRUIR.
También es. una modalidad del derecho de propiedad en virtud del cual una persona llamada
concesionario, obtiene la autorización del dueño de un suelo, a levantar construcciones
.precarias, conservando el derecho de propiedad por un lapso de tiempo a cuya finalización
debe restituir el bien en las mismas condiciones en que se encontraba originalmente.
Las diferencias entre el derecho de superficie y el derecho a construir son las siguientes:
2. El derecho a construir no puede durar más allá de 5 años mientras que el derecho de
superficie no puede durar más de 30 años, justamente por el carácter de las construcciones.
4 CONSTITUCIÓN.
- Se puede constituir mediante contratos, por actos inter vivos entre el dueño del suelo
y el concesionario o entre el dueño del suelo y el superficiario, esos títulos pueden ser a titulo
oneroso a cambio de construir en suelo ajeno y pagar o a título gratuito o sea al concesionario
o el superficiario no le pagan absolutamente nada.
- También puede surgir como emergencia, como en tiempos del derecho romano
Contrato de Arrendamiento, se arrienda el suelo, pero se obtiene la autorización para
construir, para que el dueño del suelo no se beneficie, no ve que hay que aplicar superficie
solo cedit. Por ejemplo si yo tengo un terreno y le autorizo a ella y a su esposo a construir un
taller y no hacemos absolutamente nada todo es verbal y ella con sus esposo construyen,
edifican hay que aplicar el principio superficie solo cedit, de tal manera que esas
construcciones se presumen que han sido levantadas por el propietario. Para que ella se
considera dueña de las construcciones y pueda desmontar hay que hace un documentó escrito
y a los efectos de oponibilidad y publicidad, porque es un derecho real sobre cosa propia hay
que inscribir el Derechos Reales, por actos a titulo oneroso o a titulo gratuito. (OJO con esta
circunstancia).
- También puede constituirse por actos mortis causa, mediante testamento, el testador
en esa última voluntad concede a otra persona llamada legatario, la facultad de construir en el
terreno que le pertenece una construcción ya sea provisional o sea definitiva sólida.
Art. 203 (Constitución del derecho de superficie).
- Que pudiera ocurrir aunque en la vida práctica no se da, una persona es dueña del suelo y ha
hecho construcciones edificaciones debajo o encima del suelo, no quiere vender el suelo pero
pude vender las construcciones temporalmente, como las propiedades suelen separarse en
planos distintos, eso no esta prohibido y al contrario esta reconocido en el articulo 203
numeral II.
Formas de constitución del arrendamiento, ya hemos visto que necesariamente tienen que ser
por escrito, oneroso o gratuito, Inter vivos o mortis causa con autorización para construir o
enajenando la construcción que ya existía en un suelo o sobre suelo.
5 CONTENIDO.
Messineo aclara con mucha precisión esto de la unidad económica autónoma e independiente,
significa que esa unidad económica a construirse, o construida y adquirida tiene que ser
distinta de otras partes del bien inmueble, porque si no es distinta y solo es una parte en
realidad no hay posibilidad de constituir derecho de superficie; no pueden decir: yo me
reservo la propiedad de este departamento y te doy la posibilidad de que tu inscribas derecho
de superficie en acciones y derechos.
Tiene que ser un todo que tenga una autonomía, que tenga independencia de cualquier otra,
puede haber derecho de superficie para construir una tienda, un local, u departamento, un
garsoníer, un taller fijándose la extensión superficial.
No solamente puede haber derecho de superficie sobre construcciones sino también derecho
de superficie sobre plantaciones, sobre edificaciones o sea vegetales.
I. Pueden ser objeto del derecho de superficie sólo las construcciones en su integridad y
que representen un todo independiente.
II. El derecho de superficie se extiende a todo el subsuelo en que se apoya y sustenta la
construcción.
Se extiende también a otras partes del suelo que impliquen una ventaja para el uso y goce de
la construcción, a menos que el título constitutivo disponga otra cosa.
- Que quiere decir: que el derecho de superficie se extiende también a la puerta de ingreso, a
los caminos a los pasillos, a las acequias, las instalaciones de servicio de luz, alcantarilla, o sea a
todo aquello que facilite el uso y goce del bien. Toda la edificación hay que darle función salvo
que el titulo constitutivo diga otra cosa.
6 EFECTOS.
En principio estamos frente a dos propiedades distintas: la propiedad del suelo y la propiedad
de las construcciones o edificaciones:
Ese es el primer efecto del derecho de superficie y del derecho a construir que está previsto en
el articulo 205, parágrafo III. En caso de enajenación del suelo o de la superficie, el
superficiario o el propietario del suelo, tiene derecho de preferencia en igualdad de
condiciones frente a terceros interesados.
También se puede reducir, o sea si antes era sobre 3 habitaciones podemos acordar que el
derecho de superficie solo sea 2 o 1.
- Cuando se amplié o se reduzca hay que cumplir con dos requisitos: inscribir el contrato de
ampliación o reducción en Derechos Reales a los efectos de la publicidad y oponibilidad.
- Cuando se reduzca hay que ver si la .reducción perjudica a terceros, por ejemplo si hay
acreedores hipotecarios, usufructuarios sobre las construcciones entonces se necesita el
consentimiento de esos terceros expreso o tácito.
- Se puede extinguir por prescripción si no ejercita por el tiempo que señala la ley,
ejemplo: se le ha dados por 20 años y resulta que no construye en 10 años no usa el suelo,
entonces va a prescribir o bien si se trata de un derecho a construir y no lo utiliza no construye
en los 5 años prescribe.
Ahora cuando no se da esta ultima figura, cual es el efecto hay que aplicar todas las reglas de
la accesión: obras hechas en suelo ajeno con materiales propios, y recordaran el dueño de los
materiales puede retirar, eso podrá ocurrir en el derecho a construir porque se trata de
construcciones precarias, desmontables salvo que se pacte lo contrario, muchas veces como se
pacta: arrendamiento facultad a construir, al final del contrato el inquilino se retirara sin
desmontar nada las construcciones quedaran en beneficio del dueño del suelo, otras veces se
quedara en propiedad del dueño del suelo a cambio de los alquileres, el inquilino no pagara
durante un año por el valor de las construcciones.
Algunos discuten si en estos casos sigue habiendo derecho a construir o derecho de superficie
algunos dicen que ya desaparece el derecho de superficie o derecho a construir cuando se
pacta de esa forma, en realidad las construcciones son del dueño del suelo, pero puede pasar.
Si no hay ese pacto expreso hay que aplicar las reglas de la accesión artificial a bienes
inmuebles, como aquí ya no se trata de un poseedor de mala fe sino mas bien de un poseedor
de buena fe, el dueño del suelo adquiere las construcciones, edificaciones y plantaciones, pero
como no puede adquirir a titulo gratuito tiene que hacerlo a titulo oneroso. Aqui el dueño del
suelo se convierte en dueño de los materiales porque lo "accesorio sigue la suerte de los
principal", y el 127 de nuestro Código Civil establece que todavía en nuestro país se aplica el
sistema romanista y por lo tanto el principio de superficie solo cedit, el dueño del suelo se
considera dueño las construcciones, pero tiene que pagar ¿como va pagar? La plusvalía que
haya alcanzado el bien con esas construcciones o el valor de los materiales más la mano de
obra, cual tiene mayor valor.
2) Por vencerse el término, caso en el cual el propietario del suelo deviene propietario
de la construcción pagando previamente el valor de ella apreciado al hacerse el pago, salvo
pacto o disposición contraria.
II. Si el superficiario tiene derecho a una indemnización por hipotecas y anticresis que
tenga la propiedad del sobreprecio que pasan al valor o precio de la indemnización, con el
mismo rango de preferencia que los derechos gravantes.
- Pudiera ser como era propietario de las construcciones el superficiario, haya hipotecado las
construcciones o haya dado en contrato anticrético porque era un verdadero propietario,
entonces como al finalizar el contrato de superficie se extingue el dueño del suelo adquiere la
propiedad de las construcciones pero no tiene que indemnizarle todo el precio al dueño de las
construcciones, sino tiene que pagar al acreedor hipotecario o pagar bien a los acreedores que
anticresistas y si hay un remanente recien pagarle al superficiario, siempre salvo pacto
contrario.
No solamente se puede construir derecho de superficie y derecho a construir encima del suelo,
sino también debajo del suelo: sótanos, con las mismas reglas de carácter temporal
inmobiliario que ya hemos analizado.
I. El propietario de un terreno puede ceder a cualquier persona la propiedad del subsuelo para
hacer construcciones. (Art. 111 del Código Civil)
II. Las normas del derecho de superficie serán aplicadas al derecho de propiedad en todo
cuanto no se oponga a su naturaleza.
Para finalizar este tema, diremos nosotros que el derecho a construir y el derecho de
superficie no solamente se aplica en materia de propiedad privada en materia de propiedad
individual, se puede aplicar esta figura en el campo del Derecho Administrativo ya sea que el
Estado a través de un órgano, por ejemplo local, departamental puede obtener del dueño un
particular la aptitud de construir edificaciones encima o debajo del suelo o bien conceder la
alcaldía uno de sus terrenos, construir el derecho de superficie. Puede autorizar que un
empresario construya un galpón enorme, por cierto tiempo puede hacerlo a título oneroso o
puede hacerlo a cambio de que al final el contrato la Alcaldía se quede con toda la
construcción, solamente esta sometida al campo del Derecho Público.
En el Derecho Público el Estado tiene preeminencia en sus intereses frente al particular esa es
la gran diferencia. En relaciones con el Estado el ciudadano nunca en un plano de igualdad
siempre de supremacía.
Derecho civil
CONTENIDO:
1 Definición de reivindicación.-
3 Acción reivindicatoria.-
4 Reivindicación de inmuebles.-
En una acción real mediante la cual el propietario que perdido la posesión de una cosa puede
recuperarla de quien la posee o la detenta.
Conforme señala el Art. 1454 del CC la acción reivindicatoria es imprescriptible, salvo los
efectos que produzca la usucapión.
Esta será opuesta ante el juez competente, es decir juez de partido en lo civil a través de un
proceso ordinario con todas la reglas que se establecen para ello en el código de
procedimiento Civil, Art. 327, 345, 330 y las normas inherentes al pronunciamiento de
sentencia.
4 Reivindicación de inmuebles.-