Chapter 7 - El Contrato de Arrendamiento y Su Lenguaje

El Contrato de
7 Arrendamiento y
Su Lenguaje
Andrew Shedlin, SCSiVi / CLS
cuestiones legales y comerciales se agrupan en documentos

denominados contratos de arrendamiento. El contrato de arrenda-
miento establece claramente los acuerdos entre el propietario y el
arrendatario, y también distingue entre el dominio y la simple
tenencia de la propiedad. Durante el plazo del contrato, el arrenda-
tario detenta la tenencia; al finalizar el plazo, la tenencia se reintegra
al propietario. El derecho que adquiere el arrendatario respecto del
inmueble le confiere la tenencia.
Un contrato de arrendamiento es aquél por el cual se paga un
alquiler a cambio de la tenencia y los servicios tales como el pago de
impuestos, el seguro, los servicios públicos y el mantenimiento. En
los contratos de arrendamiento en centros comerciales, el propieta-
rio busca transferirle al arrendatario muchos de los costos de los
servicios. Por sobre la relación entre propietario y arrendatario se
encuentra el rol del acreedor del propietario, a quien atañen las
disposiciones del contrato de arrendamiento que puedan interrum-
pir el flujo de fondos o deteriorar la propiedad.
La elección del modelo de contrato que se utilizará depende del
poder que tengan las partes: el tipo, la magnitud y la conveniencia
del centro comercial, en comparación con la solvencia y la importan-
cia del arrendatario. En la actualidad, los arrendatarios son más
grandes y alquilan espacios más amplios, por lo que ya no resulta
raro que las negociaciones de locación comiencen con un modelo
proporcionado por el arrendatario. Cualquiera sea el modelo que se
utilice, el documento final, en última instancia, debe representar un
equilibrio de los intereses de las partes en cuestión, teniendo en
137
138 • ARRENDAMIENTO DE CENTROS COMERCIALES
cuenta cuál de las partes necesita más a la otra. El contrato de arren-

damiento final representa el punto en el cual los legítimos intereses
de propietario y arrendatario se equilibran.
Como no hay una demarcación clara entre "puntos comerciales"
y "puntos legales", es importante que todos los profesionales espe-
cializados en centros comerciales tengan un conocimiento básico de
todos los términos del contrato de arrendamiento. A continuación se
intenta analizar y explicar las disposiciones significativas contenidas
en un típico contrato de arrendamiento en un centro comercial, de
manera que el profesional especializado en centros comerciales
comprenda su importancia al igual que su interrelación con las
demás disposiciones del contrato.
Disposiciones Generales dei Contrato de Arrendamiento
Las disposiciones esenciales de un contrato de arrendamiento deben

incluir lo siguiente:
• Fecha
• Identificación de las partes, es decir, el propietario y el arren-
datario
• Inmueble
• Plazo
• Contraprestación o alquiler
Hay otras disposiciones que tratan sobre los diversos costos asocia-
dos con el centro comercial, como por ejemplo: el mantenimiento,
los impuestos, los servicios públicos y el seguro, y la parte de esos
costos que le corresponde abonar al arrendatario. Además, el
contrato de arrendamiento en un centro comercial contiene disposi-
ciones mediante las cuales el propietario impone su control sobre los
derechos de transferencia del arrendatario, el cumplimiento de la ley
y las normas específicas impuestas por el propietario. Por lo general,
el contrato también estipula que el propietario se afilie a una asocia-
ción y/o contribuya al marketing (mercadotecnia) de la propiedad.
Asimismo, al arrendatario se le otorgan determinados derechos y
se le suministran determinados servicios, entre los que se puede
incluir la protección contra la competencia desmedida y la seguridad
de que el centro comercial está adecuadamente ocupado por
arrendatarios complementarios.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU LENGUAJE M 139
El contrato también trata otras cuestiones relacionadas, tales como

los aspectos físicos del centro comercial, incluida la propiedad del
centro comercial en su conjunto y el local específico. El contrato
enumera los derechos y las obligaciones de las partes acerca de man-
tener la propiedad y evitar embargos. Además establece los derechos
y las obligaciones de las partes en cuanto a daños y expropiación, así
como también la seguridad de que el propietario cuenta con la
suficiente garantía del cumplimiento de las obligaciones por parte
del arrendatario. Esto puede incluir el derecho del propietario de
ingresar en la propiedad y gravarla (hipotecarla). El contrato de
arrendamiento también estipula los derechos y recursos adecuados
en caso de que una de las partes no cumpla con sus obligaciones.
La Fecha del Contrato de Arrendamiento
La fecha ayuda a identificar el contrato de arrendamiento, pero

también puede significar la fecha de inicio del plazo o la fecha en la
que comienzan las obligaciones de las partes. Generalmente, en un
contrato de arrendamiento en un centro comercial, las obligaciones
no monetarias de las partes comienzan a partir de la fecha del
contrato, mientras que la obligación de abonar el alquiler y los car-
gos adicionales comienza luego de un número finito de días durante
los cuales el arrendatario puede construir el local. Sin embargo, si
el arrendatario inicia sus actividades comerciales en una fecha
anterior, sus obligaciones monetarias darán comienzo en la fecha
real de apertura.
Las Partes
El contrato de arrendamiento en un centro comercial puede

celebrarse entre individuos, copropietarios, sociedades colectivas, so-
ciedades anónimas o una combinación de ellas. Un contrato celebrado
con una persona casada que sea firmado por el cónyuge de dicha per-
sona, disuade las transferencias fraudulentas entre esposos si el nego-
cio fracasa. En el caso de las sociedades unipersonales, el propietario
por lo general solicita un depósito de garantía o caución. Cualquiera
sea la identidad del individuo o la entidad que firme el contrato, el
propietario debe verificar los antecedentes crediticios y examinar
cuidadosamente la situación financiera actual del arrendatario. Todo

estado contable que acredite dicha situación financiera debe estar
certificado por un contador público certificado.
Para asegurar la exigibilidad de un contrato de arrendamiento,
éste debe estar firmado por todos los copropietarios. Cuando hay
más de un arrendatario, todos los arrendatarios están solidariamente
obligados. Es necesario estudiar el certificado de otorgamiento de
personería jurídica de una sociedad anónima para asegurarse de que
la sociedad anónima misma y los individuos que firman en su
nombre tienen la autoridad para obligar a la sociedad anónima. Ésta
además debe estar autorizada para operar en el estado donde está
ubicado el centro comercial. Celebrar un contrato con una sociedad
colectiva implica averiguar sobre los fines para los que se constituyó
dicha sociedad colectiva, la duración de la misma, y la autoridad y la
cantidad de miembros signatarios requerida.
Cada una de las partes del contrato de arrendamiento tratará de
limitar sus potenciales obligaciones para con la otra. Para el propieta-
rio, esto se denomina exculpación. La responsabilidad del propietario,
y la capacidad del arrendatario para ejecutar una sentencia en contra
del propietario, generalmente estarán limitadas al patrimonio. Debido
a que el propietario con frecuencia obtiene una sustancial financia-
ción por hipoteca sobre la propiedad, el verdadero patrimonio del
propietario puede ser mínimo o, según las circunstancias, incluso
inexistente. Generalmente ésta es la disposición del contrato de arren-
damiento que el propietario dudará más en modificar.
De manera similar, el arrendatario prudente tratará de limitar su
responsabilidad formando una sociedad anónima de único fin cuyo
activo exclusivo sea su derecho en el contrato de arrendamiento. El
arrendatario individual también puede limitar su responsabilidad a
un período de tiempo finito (por ejemplo, "los primeros dos años del
término del contrato") o a una cantidad de dinero específica (por
ejemplo, "US$ 50.000" o "un monto igual al alquiler y el alquiler
adicional de un año"). De manera similar, el arrendatario puede
ofrecer un depósito de garantía en forma de dinero en efectivo, o
una carta de crédito a la cual el propietario puede recurrir en caso de
incumplimiento del arrendatario. El deseo del arrendatario de limi-
tar su responsabilidad se ha convertido en uno de los temas más
discutidos y contenciosos en la negociación de un contrato de
arrendamiento.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU LENGUAJE U 141
El Inmueble
En un contrato de arrendamiento en un centro comercial, el

arrendatario no ocupa la totalidad de lo que posee el propietario y
depende de las otras partes del emprendimiento, compartidas con el
resto y conocidas como áreas comunes. El local se describe en el
cuerpo del contrato y se muestra en un plano del centro comercial
incluido como documento de prueba del contrato. A veces también
se agrega como documento de prueba una descripción legal del
centro comercial. La descripción del inmueble generalmente excluye
las paredes exteriores y el techo, con lo cual se limita el derecho del
arrendatario de colocar carteles y equipos.
El arrendatario con frecuencia tratará de limitar el derecho del
propietario de instalar o efectuar el mantenimiento de columnas,
tuberías, conductos y estructuras similares dentro del inmueble, o, al
menos, deseará limitarlas, ya que pueden restringir la capacidad del
arrendatario para llevar a cabo sus actividades comerciales. Como
mínimo, el arrendatario debe exigir que no haya ninguno de estos
obstáculos en el sector de ventas, o bien que éstos sean muy limita-
dos. El propietario puede comprometerse a limitar estos obstáculos
al mínimo y a causar la menor interferencia posible durante su
instalación y mantenimiento.
El tamaño del inmueble, por lo general, se mide desde la parte
externa de los muros exteriores y las áreas comunes o los pasillos,
hasta la línea central de las paredes de la parte o las particiones
comunes. No se hacen deducciones por sectores que se proyecten
hacia el interior del inmueble a menos que sean sustanciales. El
tamaño del inmueble es importante para calcular no solo el alquiler
que debe pagar el arrendatario, sino también su parte proporcional
de los cargos comunes. A menudo, el arrendatario solicitará que se
autorice a su arquitecto a remedir o reconfirmar los cálculos del
propietario, de manera de verificar su exactitud. Periódicamente, el
arrendatario puede solicitar usar parte del sótano (si lo hubiere) o
crear un entrepiso. En el cálculo del alquiler y el alquiler adicional,
las partes generalmente ponderan de manera diferente el espacio
que se encuentra sobre o debajo del local.
Las áreas comunes del centro comercial pueden ser casi tan signi-
ficativas para el arrendatario como el inmueble mismo. Esto puede
incluir no solo la posición efectiva del arrendatario dentro del centro
comercial sino también el estacionamiento, la relación con otros

locales (en particular las tiendas ancla) y el mantenimiento de un
acceso libre de obstáculos y una buena visibilidad del local. El arren-
datario puede querer una vista sin obstrucciones del inmueble, y por
lo tanto puede probibirle al propietario que construya en un sector
predeterminado. El arrendatario también puede tratar de evitar que
el propietario adelante la línea del frente del negocio de cualquier
otro arrendatario respecto de la suya, adentrándose así en las áreas
comunes. Si el propietario desea conservar su capacidad para seguir
expandiendo el centro comercial, debe excluir claramente las
futuras áreas de expansión de dichas restricciones.
Tal vez ya exista un trazado de la circulación en particular, y el
arrendatario puede querer asegurar que dicho trazado no se verá
obstaculizado ni eliminado. De ocurrir esto último, las soluciones
pueden incluir una rebaja del alquiler o incluso la rescisión del
contrato. El plano del centro comercial puede designar la ubicación
de arrendatarios específicos, incluidos los arrendatarios clave, que
pueden ser incentivos para que el arrendatario celebre el contrato.
El plano también puede mostrar la ubicación de los grandes carteles
y de las parcelas exteriores.
Como el propietario posee una parcela mayor que el local del
arrendatario, buscará retener el mayor grado de flexibilidad posible
para efectuar cambios en el centro comercial, lo cual incluye agregar
o quitar espacios, o incluso cambiar de lugar construcciones o áreas
comunes. Esto resulta esencial si el arrendatario desea expandir o
reconfigurar el centro comercial, para agregar arrendatarios clave o
responder a los cambios del mercado.
LA CLAUSULA DE REUBICACIÓN
El deseo de flexibilidad del propietario puede llevarlo a querer
cambiar la ubicación del arrendatario en algún momento. Esto se
conoce como reubicación, y se trata de otra de las disposiciones de
un contrato de arrendamiento que a menudo el arrendatario más
discute. El arrendatario puede insistir en permanecer en su ubica-
ción actual o puede consentir una reubicación, pero sólo si se da bajo
las siguientes condiciones:
• Que sea dentro de un área previamente aprobada y designada

• Que no implique costo alguno para el arrendatario
EL CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO Y SU LENGUAJE M 145
• Que el local sustituto tenga aproximadamente el mismo tamaño

y la misma forma que el anterior
• Que el local sustituto esté construido en el mismo nivel que el
anterior
• Que en ningún momento el arrendatario se encuentre cerrado
al público.
A veces el arrendatario exige que la reubicación se efectúe única-

mente si se incorpora un nuevo arrendatario ancla que necesite el
inmueble de este arrendatario, o cuando se requiera el local debido
a una importante expansión o reconfiguración del centro comercial,
y no como un mero medio para que el propietario reemplace al
arrendatario por otro de similar magnitud, o que él considere más
conveniente como arrendatario. Además, el arrendatario puede
estipular que la reubicación no se produzca durante determinadas
épocas del año, como por ejemplo los momentos de mayores ventas.
EL AREA DE DEPÓSITO
Aunque no es común en los contratos de arrendamiento en centros
comerciales, a veces resulta útil para el arrendatario alquilar un área
de depósito que no sea contigua al local. En tal caso, debe tener el
mismo plazo que el contrato de arrendamiento.
LAS OPCIONES
Qtra disposición que a veces se encuentra en los contratos de arren-
damiento es la opción de expansión para el arrendatario. Esto puede
ser en forma de un derecho de primera negociación (el propietario
debe negociar primero con el arrendatario durante un período de
tiempo estipulado antes de ofrecerle el espacio a otro arrendatario);
un derecho de primera oferta (el propietario debe ofrecerle el
espacio desocupado al arrendatario antes de ofrecerlo en alquiler a
cualquier otro); o un derecho de opción (el propietario debe darle al
arrendatario la opción de alquilar el espacio según los términos que
ha negociado con otro posible arrendatario). Cada una de estas
disposiciones es más favorable para el arrendatario que para el
propietario, ya que confieren al arrendatario derechos pero no obli-
gaciones, y confieren al propietario obligaciones pero no derechos.
Las opciones restringen el uso de la propiedad para el propietario, y
por consiguiente el valor de la misma.
El Plazo
El plazo del contrato de arrendamiento debe tener un comienzo, una

duración y un final. Puede comenzar en una fecha exacta o cuando
se produzca un acontecimiento especificado como, por ejemplo, la
finalización de la construcción. El plazo puede comenzar cuando se
celebra el contrato, que puede ser el inicio de las obligaciones del
arrendatario, tales como la preparación de planos; puede empezar
cuando se entrega el inmueble, lo que da comienzo a obligaciones
tales como el seguro y la indemnización; o, lo que es más común,
cuando transcurre una determinada cantidad de días durante los
cuales el arrendatario puede finalizar sus mejoras.
El arrendatario querrá que el tiempo que tiene para completar las
obras (y comenzar a pagar el alquiler) comience no simplemente a
partir de la entrega del local (con el trabajo del propietario -si lo hu-
biere- finalizado), sino desde la fecha en que el propietario apruebe
los planos del arrendatario; así como también desde el momento en
que el arrendatario haya recibido el permiso de construcción por
parte de la autoridad gubernamental correspondiente, y el propieta-
rio devuelva el contrato completamente perfeccionado. Si el arren-
datario no condiciona su período de construcción para satisfacción
de ambas partes en cuanto a la tenencia, la aprobación de los planos
y los permisos, puede encontrarse con que su obligación de pagar el
alquiler y los otros cargos comienza en una fecha que no le propor-
ciona el tiempo necesario de preparación del inmueble para operar
comercialmente. Por el contrario, el propietario tratará de establecer
plazos específicos para que el arrendatario presente los planos, para
que los revise según los criterios del centro comercial y para que
presente los planos aprobados por el propietario a las autoridades
gubernamentales competentes.
Pueden surgir inconvenientes si el propietario no puede hacer
entrega del local porque un arrendatario anterior sigue ocupándolo,
o si el propietario no ha completado la construcción del mismo. La
tenencia generalmente debe establecerse mediante una notificación
formal por escrito del propietario al arrendatario, en la que se
especifique la fecha en la cual se hará entrega del inmueble.
LA TENENCIA DEMORADA
Tanto el propietario como el arrendatario pueden tener motivos para
demorar la apertura del inmueble. El propietario puede querer
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU LENGUAJE • 145
asegurar la apertura simultánea de todos o de una cantidad de loca-

les en la gran inauguración del centro comercial. Por otro lado, el
arrendatario puede querer condicionar la apertura de su local a la
inauguración coincidente de una determinada cantidad o porcentaje
de tiendas ancla, o un porcentaje finito de arrendatarios menores
(también conocidos como arrendatarios satélite). El arrendatario
puede negarse a abrir hasta tanto se satisfaga una o ambas condicio-
nes relacionadas con las tiendas ancla y satélite (lo que también se
conoce como co-arrendamiento), o bien puede acordar abrir de
todas formas, pero pagar en cambio un alquiler mínimo reducido o
sólo un porcentaje directo de sus ventas hasta que se satisfaga la
condición de co-arrendamiento.
Otro motivo por el cual un arrendatario podría querer retrasar la
apertura inicial de su negocio es que dicha apertura estuviera dema-
siado cerca de la temporada de vacaciones y que los ingresos que se
espera percibir no justificaran los costos asociados con la apertura, o
que no hubiera habido tiempo suficiente para capacitar adecuada-
mente al personal del local. Estos períodos durante los cuales el
negocio no abre se denominan períodos de veda.
LA TENENCIA ANTICIPADA
En casos en los cuales el propietario tiene un incentivo para que el
arrendatario inaugure cuanto antes (como por ejemplo, cumplir con
determinados niveles de ocupación para permitirle al propietario ob-
tener financiación o para satisfacer los requisitos de co-arrendamiento
de otros arrendatarios), las partes pueden acordar postergar el alqui-
ler, o los otros pagos relacionados con la tenencia durante un período
de tiempo, luego de que el arrendatario ha iniciado sus actividades
comerciales. Esto se denomina período de bonificación, y hace que el
arrendatario quede obligado por las disposiciones no monetarias del
contrato, y que las disposiciones monetarias se apliquen luego de que
el propietario haya satisfecho sus obligaciones en materia de co-
arrendamiento.
Esta técnica de postergación o bonificación monetaria puede
incluir el alquiler mínimo y la obligación para el arrendatario de re-
gistrar sus ventas brutas y de pagar un alquiler porcentual. También
puede postergarse así la obligación del arrendatario de compartir los
costos en común con otros arrendatarios (por ejemplo, los impues-
tos inmobiliarios y los gastos por mantenimiento de áreas comunes).
Además, en los casos en que el propietario contribuye a los costos de
las mejoras del arrendatario, el propietario puede querer rebajar el

alquiler (y otras obligaciones monetarias del arrendatario) durante
un período de tiempo equivalente al monto rebajado. En el caso de
una bonificación por construcción, por lo general, sólo se concede
un alquiler mínimo, de manera que el propietario tenga continuidad
en la recepción de fondos para pagar los impuestos inmobiliarios y
mantener el centro comercial.
LA TENENCIA EXTENDIDA
La estacionalidad de las actividades comerciales del arrendatario y
la desproporcionada cantidad de operaciones que la mayoría de los
arrendatarios generan durante el último tercio de cada año calen-
dario hacen que el arrendatario desee extender su contrato de
arrendamiento, de manera tal que éste finalice a principios del año
calendario siguiente, luego de la última temporada de ventas de
Navidad. Esta extensión no es necesariamente desventajosa para el
propietario, porque fomenta la continuidad y no se producen
interrupciones por construcción durante la época álgida de las
vacaciones; asimismo evita la cuestión del período de veda para el
arrendatario sustituto, aumenta las posibilidades de recibir un
alquiler porcentual a partir de las ventas de vacaciones y potencial-
mente le da al propietario una mayor flexibilidad, ya que al mismo
tiempo puede variar los espacios para responder a los cambiantes
requisitos de espacio de los arrendatarios adyacentes. Por supuesto,
la desventaja de la expiración concurrente de contratos (digamos el
31 de enero de cualquier año calendario) es que si el centro comer-
cial no está funcionando bien, el propietario se encontrará con una
significativa cantidad de espacio vacío al mismo tiempo.
LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Muchos contratos de arrendamiento están estructurados de manera
tal que, aunque el arrendatario pudiera tener derecho a la tenencia
y a su locación durante un período de tiempo, podría gozar de tal
derecho sólo en segmentos o períodos con incrementos finitos. Esto
puede adoptar la forma de una rescisión sobre la base de la imposi-
bilidad del arrendatario de alcanzar un determinado volumen de
ventas durante un período específico de tiempo (por ejemplo, "en
cualquier momento durante los primeros tres años del plazo" o
"durante el quinto año calendario") y puede estar redactada a favor
del propietario, del arrendatario o de ambos. Esta cláusula a menudo
se denomina de rescisión o derecho de terminación anticipada. La

justificación del propietario para incluir dicha disposición puede
explicarse como su deseo de mantener su centro comercial lleno de
arrendatarios que sean "actuales" o "vigentes" y que puedan funcio-
nar con determinados niveles de ventas y con la aceptación de los
clientes. El fundamento por parte del arrendatario para incluir esta
disposición es su deseo de minimizar su riesgo, al no tener que
seguir manteniendo pérdidas en un emprendimiento no lucrativo.
No es raro que el contrato de arrendamiento establezca que,
cuando una parte ejerce su derecho de rescindir el contrato debido a
ventas brutas insuficientes, debe hacerlo previa notificación a la otra
parte, y con un reembolso a dicha parte por la inversión no amorti-
zada en las mejoras a la locación efectuadas por la parte cuyos
derechos a la tenencia finalizan. El período de amortización es, por
lo general, igual al plazo del contrato de arrendamiento sin contar la
rescisión (por ejemplo, en un contrato de diez años rescindido a los
cinco años, se seguirá un cronograma de amortización de diez años).
La ventaja de la rescisión es que puede medirse y a menudo prede-
cirse, porque el arrendatario registrará e informará periódicamente
de sus ventas brutas al propietario, y ambas partes serán capaces de
prever la incapacidad del arrendatario para alcanzar el nivel de
ventas requerido.
LA OPCIÓN DE EXTENDER O RENOVAR EL CONTRATO

La opción de extender o renovar el contrato es la oferta del propie-
tario para prolongar el plazo del contrato. Aunque debe ejercerse
dentro de un período de tiempo establecido en el contrato con
términos precisos, por lo general se ejerce de manera más subjetiva
y generalmente esta opción se estipula a favor del arrendatario (pero
la disposición puede redactarse de manera tal que el arrendatario no
pueda ejercer la opción a menos que cumpla con determinados
criterios, tales como un monto mínimo de ventas brutas, o la no
transferencia de su derecho sobre el arrendamiento, o el no haber
estado en mora durante el plazo del contrato). Los términos extensión
Y renovación se usan como sinónimos, a pesar de que una renovación
técnicamente requiere de un nuevo acuerdo, mientras que en una
extensión continúa el mismo contrato de arrendamiento.
Las opciones generalmente se ejercen mediante una notificación
escrita antes de una fecha específica. Si el arrendatario no ejerce
dicha opción puntualmente, por lo general se verá privado de un
valioso derecho, por lo que a veces el propietario deberá probar un

daño real para poder rescindir un contrato como consecuencia de
que el arrendatario no ejerciera su derecho de manera puntual. Los
casos judiciales de diversos estados están divididos en partes casi
iguales respecto del tema de la exigibilidad estricta de los plazos para
el ejercicio de las opciones de renovación.
Los términos de la renovación deben establecerse de manera tan
específica como los términos del contrato mismo. Aunque muchos
términos pueden permanecer iguales, por lo general el alquiler será
diferente. Puede estipularse de una de las siguientes formas:
• Una cantidad específica

• Un ajuste por costo de vida (que debe estar claramente definido)
• Un aumento del alquiler mínimo y porcentual pagado por el
arrendatario durante un período específico, por ejemplo, el
último año del contrato
• Un "alquiler de mercado", que se recomienda que las partes
definan con claridad de manera de evitar confusiones, ambigüe-
dades y posibles litigios.
El hecho de que la tasa de alquiler de renovación sea "a convenir

mutuamente" no es otra cosa que un acuerdo a acordar, y puede ser
imposible de poner en práctica.
Ei Alquiler
El alquiler base generalmente se abona en pagos mensuales por

adelantado, sin previa demanda ni descuento, ni deducción o
compensación. Además se prorratea y se ajusta en función de las
fracciones del mes. El término alquiler mínimo o alquiler base implica
que no es la totalidad de lo que el arrendatario debe pagar. Esto se
diferencia de un alquiler bruto, en el cual el arrendatario paga un
monto bruto de alquiler fijo, del cual el propietario debe abonar
todos los cargos relacionados con el dominio, como el manteni-
miento, el seguro y los impuestos inmobiliarios. Sin embargo, estos
alquileres brutos son poco comunes y por lo general solo se encuen-
tran en acuerdos a corto plazo (como en los alquileres temporarios
en períodos vacacionales) en los cuales el propietario tiene la
seguridad de poder prever todos los costos asociados.
Además del alquiler bruto, también existe el alquiler neto (en el

cual el arrendatario paga los impuestos, los servicios públicos y las
tasaciones), el alquiler neto-neto (un alquiler neto más el pago de
reparaciones y mantenimiento por parte del arrendatario) y el alqui-
ler triple net (un alquiler neto-neto más el pago de ciertas mejoras
de capital por parte del arrendatario). La mayoría de los contratos de
arrendamiento en centros comerciales son alquileres triple net.
El alquiler mínimo por lo general se abona junto con otros
montos, tales como las transferencias o los reajustes. Las transferen-
cias incluyen los impuestos inmobiliarios, los servicios públicos y los
gastos operativos ("gastos comunes"); los reajustes incluyen los
ajustes por costo de vida y el alquiler porcentual. Además, a menudo
se solicita al arrendatario que le reintegre al propietario los gastos
por reparaciones y los honorarios legales. Estos montos -junto con
el alquiler mínimo - generalmente se denominan alquiler adicional,
que le asegura al propietario recursos expeditivos disponibles en
caso de falta de pago del alquiler. Por último, el contrato general-
mente establece que el arrendatario abone todo impuesto sobre la
locación, que puede ser una cantidad muy importante en algunos
estados, como el de Florida.
La disposición sobre pago atrasado -si no se estipula como daños
liquidados - puede interpretarse como una multa que los tribunales
pueden no hacer cumplir, o como un interés que puede violar las
leyes contra la usura. En cambio, se usa con mayor frecuencia un
cargo único; sin embargo, a menudo se combina con la obligación
del arrendatario de pagar intereses por los montos vencidos. Esto
alienta al arrendatario a pagar a término. A menudo, el contrato se
redacta de manera tal de excusar un pago atrasado no frecuente;
pero, para evitar la mora reiterada, se establecen obligaciones más
estrictas, como por ejemplo transferencias bancarias automáticas
luego de dos pagos atrasados. Ciertos arrendatarios se han benefi-
ciado históricamente de la llamada flotación del dinero abonado a fin
de mes en lugar de al principio. Resulta claro que el propietario tiene
obligaciones para con su acreedor, sus empleados, sus contratistas,
las autoridades fiscales y demás, por lo que debe recibir el alquiler y
el alquiler adicional por adelantado y no por mes vencido.
LA BONIFICACIÓN DEL ALOUILER

En algunos mercados, el propietario quizás tenga que atraer a los
arrendatarios con una exención de alquiler o una bonificación del
alquiler. La exención de alquiler también se aplica durante el perí-

odo de tiempo en el cual el arrendatario está efectuando mejoras. Es
preciso tener el cuidado de especificar si la bonificación es solo por el
alquiler mínimo o si también incluye el alquiler adicional. Por lo ge-
neral, la bonificación durante la construcción es de todo el alquiler,
mientras que la bonificación durante otro período que no sea el de
la construcción puede obligar al arrendatario a abonar las transfe-
rencias o los reajustes, ya que éstos son importantes para el acreedor
del propietario.
Con frecuencia el propietario busca protegerse de la inflación y los
costos no previstos, por medio del aumento del alquiler mínimo en
cantidades fijas y a intervalos fijos. Esto se conoce como alquiler
ajustado. Los aumentos pueden pactarse en cantidades de dinero o
en porcentajes. Las partes generalmente optan por la seguridad de
estos incrementos en lugar de la incertidumbre de los ajustes por
costo de vida. Sin embargo, cuando se usa el ajuste por costo de vida,
es importante aclarar qué alquiler es objeto del aumento; identificar
el índice que se utilizará, junto con un punto de referencia y una
fórmula para los cálculos; y definir un límite superior y un límite
inferior para el cálculo (por ejemplo, "no deberá exceder 3%
acumulativo"). Los ajustes más equitativos se producen luego del
primer año calendario de tenencia del arrendatario.
EL ALOUILER PORCENTUAL
El alquiler porcentual tiene por objeto medir el monto de alquiler
que el arrendatario está obligado a pagar como un porcentaje de las
ventas que el arrendatario genera en el local. Cuanto mayor sean las
ventas, mayor será la capacidad de pago del arrendatario. El alquiler
porcentual generalmente se abona como un porcentaje de las ventas
brutas por sobre una base o punto de equilibrio. El punto de equili-
brio natural se calcula dividiendo el alquiler mínimo anual por el
factor de alquiler porcentual. Los puntos de equilibrio del alquiler
porcentual también se pueden calcular de manera artificial; un
punto de equilibrio artificial más alto favorece al arrendatario, y un
punto de equilibrio más bajo favorece al propietario.
Es preciso tener cuidado al redactar los términos del contrato, de
manera que el alquiler porcentual sea pagadero cuando el porcen-
taje exceda el alquiler mínimo y no todo el alquiler; de lo contrario,
el punto de equilibrio se convierte en un número artificialmente alto
que incluye no solo el alquiler mínimo sino también todas las
EL CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO Y SU LENGUAJE • 151
transferencias. Asimismo, hay que tener cuidado de aumentar el

punto de equilibrio cuando aumenta el alquiler mínimo; de lo
contrario, un punto de equilibrio artificialmente bajo actuará en
detrimento del arrendatario.
El alquiler porcentual tiene varios componentes:
• Una definición de ventas brutas, que el propietario intentará

establecer de manera abarcadora y el arrendatario de manera
restringida
• Una declaración de exclusiones de las ventas brutas, que el pro-
pietario tratará de hacer restrictiva y el arrendatario generosa
• Un porcentaje
• Un cálculo y un período de pago
• Un método de registro del arrendatario
• Un método de verificación.
Periódicamente, el propietario intentará aumentar el alquiler en

años subsiguientes sobre la base de todo o parte del alquiler mínimo
y sobre el alquiler porcentual pagado por el arrendatario el año an-
terior. El arrendatario generalmente intentará resistir este aumento,
con el argumento de que el rendimiento pasado no es garantía de
éxito futuro. Si se aumenta el alquiler mínimo de esta manera, el
arrendatario querrá aumentar el punto de equilibrio en forma
proporcional.
A fines ilustrativos, considere la siguiente explicación, ya que se
relaciona con el aumento del alquiler. El propietario querrá incluir
todos los ingresos derivados de las ventas, los servicios o los alquileres
hechos por o a través del arrendatario; ya sea en efectivo, crédito,
intercambio u otro valor; ya sea cobrados o por cobrar en el inmueble;
a partir, sobre o a través de él, incluida la vía telefónica, electrónica,
postal, por computadora, video e Internet u otro medio tecnológico
similar presente o futuro; ya sea concertados o entregados en el in-
mueble o no, así como también querrá incluir las ventas efectuadas
fuera del inmueble, pero entregadas o concertadas en el inmueble.
A menudo surgen cuestiones relacionadas con el tratamiento de
las mercancías aceptadas en parte de pago. Si se aceptan mercaderías
en parte de pago, ¿debe incluirse toda la operación en las ventas? De
ser así, ¿no debería excluirse cuando se vende posteriormente, de
manera que el arrendatario no tenga que pagar dos veces? La
respuesta parece ser afirmativa.
Surgen otras cuestiones interesantes vinculadas al caso de las ven-

tas del titular de una licencia o la sublocación de un subarrendatario
(respecto de qué debe incluirse en el informe de las ventas brutas del
arrendatario), y el uso de cupones de descuento por parte del arren-
datario (respecto de si debe incluirse el monto total o reducido de la
venta).
Las Deducciones y Exclusiones: las deducciones son la cantidad en la

que se reducen las ventas brutas (por ejemplo, los impuestos sobre
las ventas recaudados para las autoridades fiscales). A menos que
éstos se deduzcan, el arrendatario estará pagando un alquiler
porcentual sobre montos que únicamente está recaudando y traspa-
sando. Las exclusiones son montos que nunca deben incluirse en las
ventas brutas, porque en primer término nunca fueron parte de la
venta (por ejemplo, los pagos a transportistas).
El objetivo del arrendatario es limitar su alquiler porcentual a las
ventas sobre las que verdaderamente ha obtenido una ganancia. La
siguiente es una lista de exclusiones comunes:
• El intercambio de mercadería entre locales de un arrendatario

(cuando se trata de arrendatarios con múltiples locales, no
cuando se intenta desviar ventas de un local con mayor porcen-
taje a un local con menor porcentaje)
• Los pagos a los proveedores y a los fabricantes
• Los reembolsos en efectivo o crédito a clientes
• Las ventas de inmuebles por accesión, y de maquinarias y
equipos luego de haberlos usado el arrendatario
• Los montos recaudados y abonados por el arrendatario a
cualquier organismo gubernamental en concepto de cualquier
impuesto sobre las ventas o el consumo
• Las ventas con descuento a empleados (a menudo el propieta-
rio busca establecer que el descuento sea significativo, por
ejemplo 30%, y que se limite a los empleados del arrendatario
que trabajan en el inmueble)
• Los intereses, gastos financieros, gastos de transporte y cargos
pagados a las empresas de las tarjetas de crédito
• Los créditos o pagos en la liquidación de pérdidas
• Las ventas de liquidación, ventas al por mayor o ventas de
liquidación por cierre
EL CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO Y SU LENGUAJE U 153
• Los ingresos secundarios respecto de la línea principal de los

negocios del arrendatario, tales como los teléfonos públicos, las
máquinas expendedoras o los billetes de lotería
• Los montos percibidos en concepto de las modificaciones o los
cargos por entrega, o las instalaciones
• Los cargos por servicios
• Las ventas por catálogo con pedido por correo
• Las ventas por Internet no originadas/concertadas en el in-
mueble
• Los vales, hasta ser pagados
• Las pérdidas o deudas incobrables por ventas a crédito y por el
saldo pendiente de los planes de pagos en cuotas
Obviamente, la lista de exclusiones de las ventas brutas puede ser

extremadamente larga y puede dar como resultado una sustancial
reducción en las ventas informadas por el arrendatario, con lo cual
se priva al propietario de ingresos anticipados. Por el contrario, el
arrendatario no debe ser obligado a pagarle al propietario el alquiler
sobre las ganancias que realmente no percibe. A menudo se esta-
blece un tope -o limitación - sobre cualquier exclusión individual.
Un interesante acuerdo sería limitar el monto total de todas las
exclusiones, por ejemplo, a 6%.
Llevando la cuestión un poco más lejos, algunos propietarios y
arrendatarios han empleado un concepto por el cual el arrendatario
no necesita detallar las exclusiones, sino que puede solamente infor-
marle al propietario un porcentaje fijo de sus ventas. Este concepto
puede ahorrarles tanto al propietario como al arrendatario tiempo y
dinero empleados en preparar el informe de ventas y en verificar la
exactitud de las exclusiones. Ahora que las ventas por Internet están
comenzando a convertirse en un factor significativo, surge una
cuestión interesante si el arrendatario intenta excluir de las ventas
brutas en el inmueble un retorno recibido en el inmueble de un
producto adquirido por Internet. El propietario prudente debe estar
cada vez más al tanto de esta posibilidad y resistirse a aceptar tal
exclusión.
El Porcentaje: se trata de un número acordado que varía en función

de factores, que incluyen el tamaño del local, el uso que se le
pretende dar y los márgenes de ganancias que se prevén. A menudo.
el porcentaje es bajo para los bienes de gran volumen de ventas y

bajo margen de ganancia, en locales que ocupan una gran superfi-
cie, tales como los supermercados; y es alto para los bienes de
volumen reducido de ventas y alto margen de ganancia, en locales
que ocupan espacios pequeños, como las joyerías.
El Cálculo y los Períodos de Pago: aunque muchos contratos de

arrendamiento estipulan que el arrendatario pague un alquiler por-
centual cada mes según las ventas brutas de ese período, la disposi-
ción más justa obliga al arrendatario a pagar mensualmente sólo des-
pués de superar el punto de equilibrio anual. Esto se debe a que la
estacionalidad de la mayoría de los negocios da como resultado dife-
rentes montos de ventas brutas en distintos meses; las Pascuas, el ini-
cio del ciclo lectivo y la Navidad son generalmente épocas de mayo-
res volúmenes. Si no se considera de manera anual, puede
producirse un sobrepago. A menudo se llega a un interesante
acuerdo por el cual el alquiler porcentual se calcula y se abona tri-
mestralmente con un ajuste anual. Si el propietario tiene que espe-
rar hasta fin de año, puede resultar difícil recaudar el alquiler por-
centual, porque el arrendatario puede no tener los fondos a su
disposición. Por consiguiente, ya sea los pagos trimestrales con ajus-
tes anuales o los pagos mensuales tras superar el punto de equilibrio
anual constituyen los enfoques más equitativos.
Pueden surgir otras cuestiones cuando el primer período de
cálculo es menor a un año completo. Si el término comienza el 1 de
septiembre y simplemente se prorratean el año y el punto de equili-
brio -como un tercio de los meses y un tercio del punto de equilibrio
- es probable que el arrendatario resulte perjudicado, porque gene-
rará quizás la mitad de sus ventas anuales durante esa época del año
tan activa. El arrendatario prudente buscará promediar las ventas
brutas durante ese período corto con sus ventas brutas durante el
primer año de locación completo, para así evitar una falta de propor-
cionalidad y distorsiones que den como resultado un sobrepago.
Los Registros: el contrato de arrendamiento generalmente especifica

dónde, cómo y por qué medio se debe registrar una venta. También
obliga al arrendatario a certificar la exactitud de su informe sobre
ventas brutas. Dicha certificación puede estar a cargo de un contador
público certificado (algo que el propietario desea, de manera de
agregar cierto nivel de verificación profesional independiente, y que
el arrendatario generalmente desea evitar porque aumenta los cos-

tos) o, lo que es más común, a cargo de un empleado autorizado del
arrendatario. El contrato especifica dónde se guardarán los registros
y además qué registros específicos deben llevarse. El arrendatario
querrá guardar los registros en su casa matriz y no en el local. La
mayoría de los registros corrientes incluyen las cintas de la caja
registradora, los extractos individuales de las cuentas bancarias, un
diario de ventas, un libro mayor general y copias de todas las decla-
raciones de impuestos. El arrendatario querrá obligar al propietario
a mantener la confidencialidad de estos informes y registros.
La Verificación: la disposición sobre verificación debe contener los

siguientes elementos:
• La obligación del arrendatario de conservar los libros y los

registros pertinentes
• El momento en el cual debe hacerse la verificación (el arrenda-
tario querrá limitar la cantidad de tiempo y la interrupción en
épocas atareadas del año)
• La cantidad de auditorías que el propietario puede llevar a cabo
durante el plazo
• El alcance de la verificación
• La parte que se hará cargo del costo de la verificación en caso de
hallarse un error
• La magnitud de los errores que dan lugar a la responsabilidad
por el costo de la verificación (el error debe hallarse en el
alquiler porcentual adeudado, no en las ventas brutas, a menos
que haya habituales omisiones en los informes)
• Las consecuencias del pago incompleto o del sobrepago.
El propietario quizás desee tener el derecho de rescindir el

contrato si las ventas brutas del arrendatario no alcanzan un nivel
especificado, para asegurar que el arrendatario particular opere por
sobre un estándar mínimo. Por el contrario, el arrendatario puede
solicitar el derecho de rescindir el contrato si su nivel de ventas
brutas no le permite alcanzar un nivel mínimo de rentabilidad. Esta
disposición es la cláusula de rescisión. En épocas de incertidumbre
económica, esta válvula de seguridad es importante tanto para el
propietario como para el arrendatario. Existe un factor de complica-
ciones relacionado con la inversión perdida en los costos de
construcción, exención de alquiler o bonificación por construcción

efectuada u otorgada por las partes. El acuerdo común consiste en
que la parte que ejerce su derecho de rescisión reembolse a la otra
parte su inversión no amortizada, por lo general de manera lineal
durante el plazo (véase también el glosario para obtener una
explicación de lo que es una cláusula de rescisión).
El Mantenimiento de Áreas Comunes
Los arrendatarios satélite de grandes centros comerciales a menudo

pagan una parte desproporcionada de los gastos comunes, ya que los
arrendatarios ancla están excusados de parte o de la totalidad de
dichos gastos, y el área de sus locales se resta del área del centro
comercial cuando se asignan los gastos comunes. El método por el
cual se calcula la parte del arrendatario es de vital importancia para
determinar qué cantidad está obligado a pagar el arrendatario.
Obviamente, cuanto más alto sea el porcentaje de estos costos
asignado al arrendatario, mayor será la cantidad que deberá abonar.
Muchos modelos de contrato de arrendamiento proporcionados por
los propietarios definen la parte del arrendatario como un numerador,
que es la superficie del inmueble, y un denominador, que es la super-
ficie "alquilada y ocupada" del centro comercial luego de restar la
superficie de los negocios "principales". La definición de negocio
principal puede ser una cifra tan baja como lo permita la imaginación
del propietario (por ejemplo, 10.000 pies cuadrados) o infinitamente
alta (por ejemplo, 200.000 pies cuadrados). La mayoría de los
arrendatarios satélite reconocen que el propietario o el arrendatario -o
ambos - deberían subsidiar al verdadero arrendatario principal,
porque de lo contrario el pequeño arrendatario no tendría un centro
comercial construido ni un significativo flujo de visitantes.
Sin embargo, el arrendatario prudente solicitará que se deduzcan
de los gastos los pagos efectuados por los negocios principales.
Asimismo exigirá una fórmula basada en la superficie "alquilable"
del centro comercial, así como también una definición del término
principal que tome en cuenta solo a los verdaderos arrendatarios an-
cla. El arrendatario cuidadoso también querrá asegurarse de que los
múltiples locales de dueños individuales dentro del mismo centro
comercial no se consideren como un solo gran local. El acuerdo
habitual al que se llega en el cálculo de la parte del arrendatario
satélite es que la cantidad de espacio "alquilado y ocupado" nunca

será menor que un determinado porcentaje del espacio "alquilable"
del centro comercial.
El arrendatario también puede controlar los gastos de manteni-
miento de áreas comunes solicitando al propietario que excluya
determinados gastos. Las más comunes de estas exclusiones son:
• La inversión en activos fijos

• Los costos que serán reembolsados por el seguro
• Los costos incurridos en las mejoras de cualquier otro arren-
datario
• La depreciación o amortización distinta de aquella acontecida
durante la vida útil del artículo que se deprecia
• Los costos de mercadotecnia, comisiones por locación u
honorarios legales relacionados con los contratos de alquiler
• Los costos incurridos por el propietario para otros arrendatarios
• Los gastos fijos y administrativos corporativos generales del
propietario
• Los cargos por gestión que excedan los corrientes
• Los costos que surjan de la presencia de materiales peligrosos
• Los honorarios legales y contables internos.
Con el habitual aumento de los costos de CAM (Common Area

Maintenance / Mantenimiento de Áreas Comunes), muchos arren-
datarios buscan limitar los aumentos anuales sobre la base de una
fórmula generalmente vinculada con el índice del costo de vida. En
un esfuerzo por reducir tanto los costos administrativos de calcular
los costos de CAM como la parte de estos costos que debe pagar el
arrendatario, muchos propietarios están fijando costos de CAM
iniciales y aumentos anuales. El beneficio tanto para el propietario
como para el arrendatario salta a la vista, ya que se eliminan poten-
ciales disputas entre las partes. Al calcular un CAM fijo y aumentos,
las partes deberán examinar cuidadosamente los montos. Además, el
propietario querrá excluir de estos aumentos fijos los puntos sobre
los cuales no tiene control, como los costos por remoción de nieve,
por el seguro y por la seguridad.
Como los costos del CAM han aumentado, los arrendatarios les han
prestado mayor atención. La auditoría del CAM es la manera en que
el arrendatario protege los derechos del CAM que ha negociado.
Debido a la inconveniencia obvia de que haya múltiples arrendatarios
que revisen y analicen los libros y los registros del propietario, muchos
propietarios se resisten a la solicitud de auditoría del arrendatario. Un
acuerdo útil podría ser que el propietario acepte presentar un
resumen de los costos del CAM desglosado por categoría.
Los costos del CAM por lo general se pagan por adelantado, sobre
la base de las proyecciones de costos razonablemente calculadas por
el propietario.
Los Impuestos inmobiiiarios
Los RET (Real Estate Taxes / Impuestos Inmobiliarios) son otro

elemento más de los costos de tenencia que el arrendatario prudente
intentará controlar. El propietario, por el contrario, querrá traspasar
todos los RET a los arrendatarios satélite.
El cálculo de la parte del CAM que debe pagar el arrendatario es
de vital importancia, y lo mismo puede afirmarse de la parte de los
RET que le corresponde al arrendatario. Generalmente, los cálculos
de los RET y del CAM son los mismos.
Los impuestos se refieren a los cargos sobre todos los propietarios
de bienes inmuebles en el área de competencia de la autoridad fiscal,
y, por lo general, se basan en el valor tasado de la propiedad. Las
tasaciones a menudo se refieren a cargos sobre la propiedad que
están específicamente deducidos de los gastos con los cuales se
relaciona la tasación.
El arrendatario debe solicitar una parte de cualquier reembolso
que el propietario reciba, así como también una parte del interés que
el propietario reciba respecto de un sobrepago. El arrendatario
también debe solicitar la exclusión de cargos y de multas por pago
atrasado. Qtros impuestos típicamente excluidos son los impuestos
sucesorios, los impuestos sobre la transferencia de propiedades y los
impuestos sobre los ingresos netos, así como también (en la medida
en que sea posible y calculable) todo incremento de los impuestos
como consecuencia de la venta del centro comercial dentro de un
período de tiempo específico. El arrendatario también debe solicitar
que los RET sean abonados en cuotas, si la ley así lo permite. Por
último, el arrendatario generalmente solicita verificar el monto de
los RET mediante una copia del recibo del impuesto abonado.
Los RET generalmente se pagan por adelantado, junto con los
pagos mensuales de alquiler mínimo y del CAM del arrendatario. El
arrendatario a veces solicita el derecho a impugnar todos los RET que

considere excesivos ante las autoridades fiscales. El propietario casi
nunca permite que un arrendatario satélite impugne los RET porque
los intereses del arrendatario son pequeños en comparación con los
del propietario y los del centro comercial. Con respecto a los
arrendatarios que ocupan mayores espacios en el centro comercial,
el propietario debe tener mucha cautela al permitirles a estos arren-
datarios impugnar impuestos. A veces, la mera impugnación puede
hacer que el tasador aumente los RET. El arrendatario debe solicitar
el derecho de recuperar los costos de su impugnación de los RET.
A veces el contrato de arrendamiento estipulará que el arrendata-
rio pague sólo su parte de los RET teniendo como referencia un "año
base". Obviamente resulta imperativo definir el año base. Mientras
que el arrendatario quiere que sea lo más tarde posible, el propieta-
rio quiere la fecha más temprana posible. Por lo general el año base
es aquel en el que comienza el plazo. El arrendatario debe tener
cuidado de que el año base sea de hecho el año en que el centro
comercial esté completamente tasado, porque de lo contrario los
aumentos pueden terminar siendo muy grandes.
LOS Servidos Públicos
El arrendatario depende del propietario para la conexión y el sumi-

nistro de gas, de electricidad, de agua y de cloacas. Por lo general, el
arrendatario contrata directamente el servicio telefónico.
En un centro comercial los servicios públicos generalmente se
miden en forma separada. Si éste es el caso, debería haber pocos
puntos sobre los cuales el propietario y el arrendatario difieran.
Pueden surgir disputas en casos en los cuales múltiples arrendatarios
comparten servicios públicos y el propietario asigna los costos entre
dichos arrendatarios. El arrendatario prudente insistirá en una
fórmula en la que el propietario prorratee sobre la base no solo del
tamaño sino también del uso. Algunos arrendatarios, como restau-
rantes y joyerías, requieren de más servicios públicos que otros
arrendatarios de similar tamaño.
Otra área de potenciales disputas surge cuando el propietario
suministra un servicio público con un equipo que el propietario
instaló y mantiene. El arrendatario querrá asegurarse de que el
propietario no cobrará por ese servicio más de lo que el arrendatario
habría pagado si hubiera obtenido el servicio directamente de la

empresa de servicios públicos.
El Seguro
El tema del seguro es extremadamente complejo, y sus detalles y

vericuetos van mucho más allá del alcance de este capítulo. Sin
embargo, el profesional especializado en locaciones debe estar al
tanto de los siguientes rudimentos, ya que se aplican a aspectos del
contrato de arrendamiento.
El propietario asume el riesgo por los daños causados a su propie-
dad y la responsabilidad por daños causados a las personas dentro de
la propiedad. Cuando el propietario es el promotor, comparte dichos
riesgos y responsabilidades con sus arrendatarios. Las disposiciones
sobre los seguros de un contrato de arrendamiento en un centro
comercial están interrelacionadas con disposiciones respecto de
daños y destrucción, renuncia a derechos y liberación, indemniza-
ción, modificaciones, reparaciones y mantenimiento, y transferencia
de derechos sobre el inmueble. El objetivo tanto del propietario
como del arrendatario debería ser obtener la mejor cobertura para la
mayor cantidad de riesgos al menor costo.
El seguro de inmuebles cubre las pérdidas directas causadas por
daños o destrucción de la propiedad asegurada, como por ejemplo de
los inmuebles por accesión, de las mejoras efectuadas al local
alquilado, del equipamiento y los edificios; así como cubre también
las disminución de los ingresos generada a partir de ellos. Las
pérdidas cubiertas por una póliza sobre inmuebles son pagadas a la
parte asegurada. Su objetivo es hacer que el asegurado vuelva a
gozar de la posición que tenía antes del siniestro.
El seguro de responsabilidad civil protege al asegurado de las
demandas de terceros por destrucciones o daños causados a su
propiedad como consecuencia de la conducta del asegurado,
generalmente negligente.
Los contratos de seguro de inmuebles y de responsabilidad civil
son contratos de indemnización, y tienen por objeto conservar la
posición que el asegurado hubiera tenido de no haberse producido
el siniestro.
Muchos contratos de arrendamiento en centros comerciales exigen
que una de las partes contrate un seguro de locación relativamente
barato, que asegure el pago del alquiler en caso de que el inmueble

se torne inhabitable por un siniestro contemplado en el seguro. Se
ofrecen tres coberturas distintas:
• Seguro contra interrupción de las actividades comerciales, que

el arrendatario contrata si el contrato de arrendamiento no
estipula una bonificación del alquiler luego de un siniestro
• Seguro de ingresos por locaciones, que el propietario contrata si
el contrato de arrendamiento bonifica el alquiler luego de un
siniestro
• Seguro del valor de la locación, que contratan tanto el propieta-
rio como el arrendatario para asegurarse contra la desvaloriza-
ción del inmueble ocupado.
Para determinar el monto de la cobertura, las partes deben conside-

rar el mayor período de tiempo durante el cual el arrendatario
deberá pagar alquiler o el propietario se verá privado del alquiler.
Cuando se produce un siniestro en un inmueble asegurado, la
compañía de seguros le paga la pérdida a la parte asegurada según la
póliza de seguro, y el pago, por lo general, se hace sin importar que
la falta haya sido del asegurado. Si la falta fue cometida por un
tercero, el asegurado puede accionar contra ese tercero. La asegura-
dora es entonces la única que detenta el derecho de accionar contra
la parte que causó el daño. Se dice que la aseguradora se subroga en
los derechos que tiene su asegurado contra la persona que causó el
siniestro, y puede accionar contra esa persona. Las aseguradoras
acordarán renunciar a sus derechos de subrogación otorgados antes
del siniestro. En el contrato de arrendamiento, la renuncia se
extenderá a los riesgos incluidos en la póliza sobre inmuebles hasta
el alcance de sus límites. La renuncia debe ser mutua.
El propietario por lo general solicita al arrendatario que presente
evidencia de su seguro. Generalmente esta evidencia es en forma de
un certificado. Muchos contratos obligan al arrendatario a contratar
una compañía de seguros que goce de una calificación mínima
otorgada por uno de los principales organismos de calificación. Los
contratos también requieren que la compañía de seguros esté califi-
cada o habilitada para operar en el estado en donde está ubicado el
inmueble. Debido a que la mayoría de los arrendatarios desea
conservar la flexibilidad de elegir su propia compañía de seguros,
generalmente se resiste al requisito relacionado con la calificación. El
arrendatario también buscará que el propietario acepte el seguro

como parte de la cobertura contra todo riesgo del arrendatario, una
póliza que cubre el inmueble así como también otros locales del
arrendatario. Con la cobertura de una póliza general se pagarán
menores primas por locales individuales.
Otra estrategia que disminuye los costos, utilizada por la mayoría
de los arrendatarios solventes, es el autoseguro. Al autoasegurarse,
el arrendatario proporciona su propio seguro en lugar del seguro
estipulado por el contrato. Los riesgos que comúnmente se desea
cubrir con el autoseguro incluyen las indemnizaciones laborales, el
seguro de locación y los peligros ambientales. Los peligros ambien-
tales constituyen un tema casi aparte, demasiado importante para
limitarlo a una mera mención en este capítulo; sin embargo, el
profesional especializado en centros comerciales debe saber cuándo
procurar la ayuda de expertos o un asesoramiento legal en esta área.
EiüSO
La disposición referida al uso no solo determina lo que puede hacer

el arrendatario con el inmueble, sino que también afecta la capaci-
dad del arrendatario para cambiar un negocio sin éxito, transferir la
locación o sublocar el inmueble, discontinuar las operaciones y
protegerse de la competencia. Un uso amplio constituye una gran
ventaja para el arrendatario y puede facilitar la estrategia de salida
del arrendatario, mientras que un uso restringido puede impedirla.
Los contratos de arrendamiento en centros comerciales general-
mente establecen el uso del inmueble de manera expresa. Esto se
limita mediante el uso de palabras tales como "solamente",
"únicamente" y "para ningún otro fin".
La disposición referida al uso es un recurso para asegurar usos
compatibles, una distribución equitativa de los recursos del centro
comercial, como los servicios públicos y el estacionamiento, y la
protección de un arrendatario contra la competencia de otro. A
veces el propietario puede solicitarle al arrendatario que adjunte
un inventario o listado en el que detalle los artículos específicos
que va a vender. Aunque mencionar los precios específicos
puede ser ilegal, puede especificarse la calidad (por ejemplo, "alta
calidad").
LOS DERECHOS EXCLUSIVOS

En el mundo altamente competitivo del comercio minorista, muchos
arrendatarios en la actualidad exigen que el propietario limite la
cantidad o la superficie de otros arrendatarios del centro comercial
que tienen derecho al mismo uso o a un uso sustancialmente simi-
lar de su inmueble. Esto se conoce como derecho exclusivo. La
justificación para que el arrendatario solicite tal protección es que
existe una cantidad finita de mercadería que se consume en cada
categoría; si no hubiera limitación en la cantidad, o de la superficie
de arrendatarios autorizados a vender dicha mercadería, el arrenda-
tario no podría generar las ventas suficientes para mantener su
rentabilidad. Obviamente, el propietario de un centro comercial no
querrá restringir su capacidad para llenar cada uno de los espacios de
su centro comercial con arrendatarios de su elección. De hecho, en
épocas económicas difíciles, el propietario quizás no tenga otra alter-
nativa que tratar de alquilar los inmuebles a cualquier arrendatario
que abone el alquiler, de manera de poder pagar el servicio de su
deuda y los impuestos inmobiliarios.
Antes de considerar el otorgamiento de un derecho exclusivo, el
propietario debe analizar cuidadosamente los usos permitidos en los
contratos de arrendamiento existentes, de manera de asegurarse de
no haber autorizado antes -o no haber prohibido - el uso exclusivo
que se propone.
Los derechos exclusivos habituales prohiben que el propietario
celebre contratos de arrendamiento, o que permita la transferencia
o sublocación de cualquier espacio o de un espacio específico en
cualquier inmueble distinto del inmueble del arrendatario. Esta res-
tricción puede ser para la totalidad o para una parte de lo siguiente:
• El plazo del contrato (por ejemplo, "durante los primeros tres

años")
• El inmueble (por ejemplo, "no más de 100 pies cuadrados" o
"no en la mitad frontal del inmueble")
• Un porcentaje de las ventas (por ejemplo, "no más de 25% de
sus ventas brutas").
Como, en opinión del propietario, el otorgamiento de usos exclu-

sivos limita su flexibilidad en futuras locaciones o en el desarrollo del
centro comercial, el propietario quizás busque limitar el derecho del
arrendatario solamente al centro comercial según su construcción

actual, con lo cual preserva sus derechos a un futuro desarrollo. Otra
limitación consiste en otorgar el uso exclusivo sólo mientras el
arrendatario alcance un determinado nivel mínimo de ventas; si el
arrendatario no logra tener éxito estando protegido contra la
competencia, entonces no vale la pena brindarle protección alguna.
El propietario prudente también buscará excluir o exceptuar del
uso exclusivo a todo local importante o tienda ancla. Es posible que
el arrendatario reconozca los motivos de esto, pero tal vez solicite al
propietario que no le permita al local importante un uso totalmente
competitivo. Es obvio que un gran competidor resulta más nocivo
para el arrendatario que uno pequeño. Otra variante de la excepción
a las tiendas ancla puede ser que el arrendatario obtenga una
reparación si la tienda ancla abre una entrada para clientes separada,
o si coloca un cartel separado que identifica o brinda acceso al
espacio dentro de su negocio que está destinado al uso competitivo.
Los contratos con las tiendas ancla generalmente no tienen
cláusulas de uso restrictivas, y de hecho pueden contener una
cláusula de uso que permita "todo fin legal". Tal uso ilimitado
probablemente sea demasiado permisivo y puede reducirse a "tienda
por departamentos" o "supermercado".
Cuando se incluye una cláusula que satisface a ambas partes, a
menudo el propietario establece que el uso exclusivo es "personal"
respecto del arrendatario y no beneficia a sus cesionarios o subarren-
datarios. La lógica que respalda esta solicitud es que el propietario
tiene confianza en la capacidad del arrendatario para tener éxito en
el inmueble, pero quizás no tenga la misma fe en los receptores de
una transferencia. Como el uso exclusivo es un derecho tan valioso,
el arrendatario probablemente se resista a este argumento del uso
"personal", porque disminuye la capacidad del arrendatario para
transferir sus derechos sobre la locación.
El arrendatario querrá asegurarse de que el uso exclusivo se aplica
no solo al centro comercial, como se muestra en el plano, sino
también a toda parcela exterior o inmueble adyacente que el
propietario posea o controle.
El uso exclusivo adecuadamente estipulado incluye, además, los
recursos con los que cuenta el arrendatario: por ejemplo, los
recursos legales- como los daños específicos-, una bonificación o una
rebaja del alquiler, la rescisión del contrato, el reembolso de los
costos de construcción no amortizados del arrendatario, o el
£¿ CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO Y SU LENGUAJE U 165
reembolso de las ganancias perdidas del arrendatario. También

puede incluir la acción de desagravio por mandato judicial. En este
último caso, el arrendatario deberá enfrentar una gran cantidad de
importantes obstáculos, como depositar una garantía y presentar
evidencia de daño irreparable (por ejemplo, el inmueble del propie-
tario era tan singular que el arrendatario sufrirá un daño irreparable
sin él).
Muchas personas se equivocan al pensar que los usos exclusivos
otorgados en centros comerciales son anticompetitivos y violan las
leyes federales sobre prácticas comerciales. De hecho, cuando las
restricciones contra usos competitivos son accesorias respecto de un
contrato perfectamente legal en sus demás aspectos y razonables en
cuanto a alcance, son perfectamente legales.
Los contratos de arrendamiento en los centros comerciales contie-
nen una cláusula expresa que obliga al arrendatario a operar con un
nombre comercial específico y no otro. El propietario apoya esta
limitación porque obliga al arrendatario a usar un nombre que
probablemente sea conocido en el mercado o en la región (incluso
en el país), y el propietario se beneficia con la gran publicidad y el
reconocimiento del nombre del arrendatario. En segundo lugar, al
obligar al arrendatario a operar con un nombre específico, el propie-
tario a menudo limita la capacidad del arrendatario para transferir o
sublocar, porque el receptor de la transferencia probablemente
desee operar con su propio nombre.
Obviamente, el arrendatario desea poder cambiar su nombre
según lo dicten las condiciones del mercado. Tal vez, el arrendata-
rio tenga otras divisiones que estén operando con mayor éxito y
quiera tener la capacidad para cambiar su nombre y usar el de una
de dichas divisiones.
COARRENDAMIENTO
El arrendatario de un centro comercial celebra el contrato de
arrendamiento esperando beneficiarse con el poder de atracción
que genera el centro comercial, incluidos no sólo los principales
negocios sino también la sinergia de los demás negocios satélite.
Para protegerse de la posibilidad de ser el único que opere en el
centro comercial, el arrendatario solicita la protección del co-
arrendamiento. Esta disposición puede estar relacionada con la
obligación de apertura inicial del arrendatario, con su obligación de
operar en forma continua, o con ambas. Según dicha disposición.
la operación del arrendatario en el centro comercial (y/o su obliga-

ción de pagar el alquiler y el alquiler adicional) está condicionada
a la presencia de otros arrendatarios.
Los requisitos de co-arrendamiento más comunes condicionan las
obligaciones del arrendatario a algunas o todas las tiendas ancla "y"
(a diferencia de "o") a cierto porcentaje de los demás arrendatarios
(por cantidad o superficie) que de hecho estén abiertos al público (a
diferencia de "obligados" a abrir al público, lo cual es preferible para
el propietario). Por lo general, los recursos con que cuenta el arren-
datario en caso de incumplimiento de esta disposición por parte del
propietario son similares a los recursos en caso de incumplimiento
de la disposición sobre uso exclusivo del arrendatario.
A veces pueden surgir cuestiones respecto de si el requisito de co-
arrendamiento se satisface si hay una parte de la tienda ancla abierta
y operando, si un cierre meramente temporario para efectuar reno-
vaciones o remodelaciones es un disparador, o si el propietario
puede sustituir una tienda ancla por otra. Éstas son cuestiones que
las partes deben analizar, en particular si el arrendatario ancla en
cuestión es un importante foco de atracción en el centro comercial.
A veces el propietario acepta una disposición sobre co-
arrendamiento, pero condiciona la reparación para el arrendatario a
que se prueben los daños sufridos por el mismo. Generalmente esto
adopta la forma de una prueba de ventas, en la que el arrendatario
debe demostrar que sus ventas brutas se han visto afectadas
negativamente. Los arrendatarios tratan de resistirse a las pruebas de
ventas.
El contrato de arrendamiento en un centro comercial también
especifica que el arrendatario está obligado a permanecer abierto
durante un horario comercial determinado. Esto se denomina
operación continua. El arrendatario a menudo busca condicionar
este acuerdo sobre operación a que haya otros arrendatarios abiertos
(a diferencia de "obligado a abrir") en el mismo horario.
Para el propietario de un centro comercial, la operación comercial
continua del arrendatario es de vital importancia; no solo porque
genera actividad, sino también porque produce ventas brutas sobre las
cuales se paga el alquiler porcentual. Esto también puede ser signifi-
cativo para ayudar al propietario a cumplir con sus obligaciones de co-
arrendamiento. Los clientes no se sienten muy atraídos por un centro
comercial en el que no todos los negocios están abiertos y funcio-
nando. El típico contrato de arrendamiento en un centro comercial
establece una multa -generalmente un alquiler mínimo adidonal - en

caso de que el arrendatario no cumpla con la operación continua. El
propietario puede justificar esto con la teoría de que, si ei arrendata-
rio no está abierto y funcionando, no puede generar ventas brutas y el
propietario se verá privado de ingresos por alquileres porcentuales.
A veces el arrendatario puede de hecho tener que cerrar durante
un período específico para efectuar reparaciones o hacer inventarios.
El propietario suele permitirlo, si se lo notifica previamente, y si el
período de tiempo está estipulado y es limitado.
En el caso de los locales más grandes, no es raro que un arrenda-
tario, como un complejo de cines o un supermercado, desocupe un
inmueble anticuado y se traslade a otro local en las inmediaciones.
El propietario querrá protegerse contra la posibilidad de verse con un
local vacío grande y sin atractivo, por el cual el antiguo arrendatario
quizás desee seguir pagando alquiler para evitar que un arrendata-
rio de la competencia abra un negocio en el inmueble. De hecho, el
propietario del inmueble sustituto tal vez incluso esté dispuesto a
subsidiar la obligación de pagar alquiler de su arrendatario.
LA RESTRICCIÓN DE RADIO
La contracara de la protección de uso exclusivo de que goza el arren-
datario es la restricción de radio. La restricción de radio es el esfuerzo
del propietario de un centro comercial por asegurar que el arrenda-
tario destine sus energías a operar su negocio en el centro comercial,
genere las mayores ventas posibles en el local, y no se deje tentar por
propietarios de la competencia. La restricción de radio le prohibe al
arrendatario llevar a cabo las mismas operaciones u operaciones
sustancialmente similares dentro de un radio especificado desde el
centro comercial. El propietario por lo general también busca
restringir a los accionistas, a los directores, a los miembros, a los
gerentes y a los garantes del arrendatario.
El arrendatario, por lo general, desea excluir sus locales existen-
tes, así como también los locales incorporados como parte de una ad-
quisición. También querrá exceptuar los negocios que operen con
otro nombre comercial, o como locales de venta directa de fábrica,
en diferentes tipos de centros comerciales (por ejemplo, locales de
entretenimiento) o los negocios adquiridos por un competidor o
comprados a un competidor.
En la medida en que la restricción de radio se considere razonable,
no se tomará como una restricción al comercio.
El Cumplimiento de ias Leyes
La obligación de cumplir las leyes surge al principio, durante el

plazo del contrato, y en tanto se relacione con el uso del inmueble.
Generalmente, el arrendatario le solicita al propietario que declare
que el inmueble cumple con todas las leyes desde el comienzo del
plazo. Aunque el contrato de arrendamiento en un centro comer-
cial requiere que el arrendatario cumpla con las cláusulas que afec-
tan al inmueble durante el plazo, el arrendatario prudente buscará
limitar esta obligación casi ilimitada que incluso puede, en teoría,
hacer al arrendatario responsable por mejoras de capital. El
arrendatario trata de limitar sus deberes a aquellas cuestiones
específicamente relacionadas con el uso que hace el arrendatario
del inmueble. Por ejemplo, el requisito de instalar en el inmueble
un sistema de rociadores para la extinción de incendios se
convierte en obligación del arrendatario sólo si es el resultado del
uso específico del arrendatario -como en el caso de un restaurante
- en lugar de un requisito para todos los negocios minoristas del
centro comercial en general.
La responsabilidad de remover los materiales peligrosos es una
nueva cuestión para discutir entre propietarios y arrendatarios de
los centros comerciales. Como el costo de dicha remoción a
menudo es alto, es importante que las partes se distribuyan dichos
riesgos. El acuerdo al que generalmente se llega es que el arrenda-
tario asuma la responsabilidad por todos los materiales peligrosos
que ha llevado al inmueble, y que el propietario remueva o asuma
el costo de todo lo que ya existía en el inmueble o fue introducido
por el propietario. Las partes suelen solicitar una indemnización
con respecto a esto.
La Ley sobre ADA (Americans With Disabilities Act / Norte-
americanos Con Discapacidad) de 1990 tiene por objeto exigir que se
elimine la discriminación de individuos con discapacidad. Una parte
de la ADA se refiere a la remoción de barreras arquitectónicas en
lugares públicos, como por ejemplo, en los centros comerciales. El
contrato de arrendamiento en los centros comerciales designa quién
deberá hacerse cargo de dichos costos. Por lo general, el arrendata-
rio es responsable únicamente dentro de su local y responsable
en forma proporcional con otros arrendatarios por los costos de
cumplimiento de la ADA del propietario.
La Transferencia y la Subiocación
Las disposiciones referidas a la transferencia y la sublocación

revisten vital importancia tanto para el propietario como para el
arrendatario. El propietario cree tener un compromiso mayor y más
duradero con el centro comercial que el arrendatario, y que por
consiguiente debe controlar el local. El arrendatario cree que tiene
autoridad sobre el local durante el plazo del contrato, de modo que
todo uso o usuario que cumpla con el contrato debe estar autorizado.
Una transferencia es una cesión de todos los derechos del cedente
sobre la locación y sobre su interés en el local. Una transferencia no
libera al arrendatario, sino que su responsabilidad continúa.
Una sublocación es la creación de una locación dentro de otra
locación, en la cual el arrendatario transfiere casi todos sus derechos
sobre la totalidad o parte del local. La relación entre el arrendatario
y el subarrendatario es la misma que la relación entre el propietario
y el arrendatario. La sublocación depende de la existencia
continuada de la locación. El propietario no tiene relación con el
subarrendatario.
La regla general en materia de transferencias (ya sean cesiones o
sublocaciones) es que están permitidas a menos que estén prohibi-
das. La mayoría de los contratos de arrendamiento en centros
comerciales prohibe las transferencias sin el consentimiento previo
del propietario, consentimiento que éste puede negar por cualquier
motivo o sin motivo alguno. A veces el arrendatario solicita que el
propietario acepte no negar su consentimiento a la transferencia sin
razón. La jurisprudencia de tribunales de varios estados determina
los niveles de racionalidad, y esos fallos varían sustancialmente en-
tre los estados. Algunos tribunales determinan que hay racionalidad
incluso aunque el contrato deje la decisión librada al juicio
únicamente del propietario.
Los propietarios de centros comerciales generalmente prohiben
las transferencias que ocasionan una subdivisión del local, porque
cambian el inmueble y pueden dificultar aún más el alquiler
posterior.
Cuando se produce una transferencia de locación, el propietario a
menudo trata de ajustar el canon por arrendamiento. Este ajuste
generalmente se hace en forma de un aumento del alquiler efectivo
que paga quien realiza la transferencia, con el argumento de que el
propietario no debe ser obligado a aceptar menos alquiler total de

quien recibe la transferencia, que puede ser un operador menor.
El propietario cuidadoso definirá la transferencia y la sublocación
de manera amplia, de forma tal que incluya una transferencia por
medio de la ley, como en el caso de una quiebra, un cambio en el
control de la votación, o una transferencia de más de 50% de las
acciones o la propiedad de la que goza el arrendatario si es
usufructuario. También prohibe las transferencias si el arrendatario se
encuentra en cesación de pagos.
El contrato de arrendamiento en centros comerciales general-
mente establece la información que debe suministrar el arrendatario
para que el propietario considere la solicitud de una transferencia de
locación. Esta información, por lo general, incluye el nombre, el do-
micilio, una copia del documento de transferencia, los antecedentes
comerciales, las referencias y la información financiera.
Pueden surgir disputas cuando la transferencia es por un monto
en concepto de alquiler mayor que el establecido en el contrato. La
posición del propietario suele ser que él es el dueño del inmueble y
que el arrendatario está en el negocio minorista, no en el inmobilia-
rio. Por lo tanto, si se genera una ganancia, ésta le corresponde al
propietario. El arrendatario generalmente replica que él asume el
riesgo si el local se desvaloriza, de modo que debe tener derecho a
un aumento del valor. También es posible que el arrendatario argu-
mente que el propietario no está ganando menos de lo esperado
como consecuencia de la transferencia. Otros factores que deben
considerarse antes de calcular la ganancia son el costo de las mejoras
a la locación original y la ganancia del negocio de subalquiler.
Otra manera en que el propietario intenta prohibir las transfe-
rencias de locaciones es mediante una disposición que le permite al
propietario rescindir el contrato y volver a tomar posesión del
inmueble en caso de que el arrendatario solicite una transferencia
o sublocación. Obviamente, el propietario ejercerá su derecho a
recuperar el inmueble sólo si tiene un mejor uso para darle o un
arrendatario más conveniente listo para ocupar el local, o si el
propietario confía en conseguir otro arrendatario que pague un al-
quiler mayor o que goce de una posición económica más solvente.
En dichas circunstancias, el arrendatario prudente solicitará la
capacidad para retirar su solicitud de transferencia de locación. Sin
embargo, el arrendatario puede permitirle al propietario que
recupere el inmueble, pero pedir que se le paguen las ganancias
perdidas y el valor no amortizado de las mejoras que efectuara al

inmueble arrendado.
Las Reglamentaciones
La mayoría de los contratos de arrendamiento en los centros comer-

ciales contiene reglamentaciones, ya sea como parte del contrato o
como un anexo. Las reglamentaciones generalmente versan sobre
cuestiones de manejo interno, y el arrendatario debe asegurarse de
que sean consistentes con sus operaciones. Estas reglas pueden estar
relacionadas tanto con el inmueble como con las áreas comunes,
incluido el estacionamiento. El arrendatario debe asegurarse de que
estas reglas se aplican de manera uniforme a todos los arrendatarios
satélite.
La Asociación de Comerciantes
La asociación de comerciantes es una asociación sin personería

jurídica, o una persona jurídica sin fines de lucro formada para fo-
mentar los intereses de los arrendatarios de los centros comerciales.
Una asociación es útil para actividades tales como las grandes
inauguraciones, las promociones durante las vacaciones y las
liquidaciones generales en todos los centros. La mayoría de los
contratos de arrendamiento en centros comerciales requiere que el
arrendatario ingrese en la asociación, que pague las cuotas, y que
participe y obedezca las normas de la asociación. El arrendatario
prudente busca limitar las cuotas que debe pagar (y cualquier
aumento de dichas cuotas) y condicionar su participación a que
todos o casi todos los demás arrendatarios también sean miembros y
abonen al mismo nivel (a diferencia de estar "obligado a ser
miembro" y "pagar cuotas a sustancialmente el mismo nivel"). El
arrendatario además desea asegurarse de que el propietario también
esté contribuyendo a la asociación de comerciantes.
A diferencia de las asociaciones de comerciantes, que general-
mente están controladas por los arrendatarios, los fondos de promo-
ción y los fondos de medios publicitarios por lo general son creados,
controlados y administrados por propietarios para promocionar su
centro comercial.
La Configuración y ias Normas Para ias Áreas Comunes

Las áreas comunes son aquellas partes del centro comercial que
controla el propietario y cuyo objetivo es el beneficio o uso común
de los arrendatarios, los clientes, los visitantes y los invitados. Las
áreas comunes son áreas con las cuales el arrendatario se beneficia.
La asignación de los costos del mantenimiento de áreas comunes es
tan importante como la definición de las mismas.
A menudo las áreas comunes se muestran en un plano del lugar
que se adjunta al contrato. Al hacer esto, el propietario debe tener
particular cuidado de que en el plano del lugar no se declare que el
centro comercial siempre estará configurado como se muestra en el
plano. El propietario siempre querrá tener derecho a ampliar,
reducir o cambiar el diseño del centro comercial.
El arrendatario quizás desee obtener las siguientes garantías de
parte del propietario:
• No levantará barreras que puedan desviar el tráfico de personas

o impedir el acceso al local, incluidos kioscos, estructuras y
canteros con plantas.
• Mantendrá la proporción acordada entre los espacios de estacio-
namiento y el área locable del centro comercial.
• Mantendrá un estacionamiento para los empleados en las
inmediaciones sin costo para el arrendatario.
• No impondrá cargos por el estacionamiento, a menos que las
autoridades gubernamentales lo obliguen a hacerlo.
El propietario por lo general acuerda mantener sólo las proporciones

de estacionamiento que requiere el código, y se compromete a que
los cambios que el propietario pudiera hacer a las áreas comunes no
interfieran materialmente con el acceso o la visibilidad del local.
El propietario a menudo agrega un cargo administrativo (general-
mente de 15%) a los costos totales de mantenimiento de áreas co-
munes. A veces también trata de imponer un cargo por gestión como
compensación por su parte asignable de gastos de la oficina central.
El arrendatario debe insistir en un cierto nivel de servicios y lim-
pieza de las áreas comunes, lo mismo que el propietario espera del
arrendatario en el local. Este nivel en las áreas comunes a menudo
se expresa con términos tales como "un centro comercial de primera
línea" o "consistente con otros centros comerciales similares".
Las Reparaciones y ei iVlantenimiento
El arrendatario generalmente está obligado a mantener el local.

Suele hacerse la excepción del desgaste natural con respecto a la
condición en que debe devolverse el inmueble al propietario. El
propietario no querrá hacer ninguna reparación que esté sujeta a las
disposiciones sobre daños que se analizarán más adelante. El propie-
tario aceptará reparar las áreas exteriores respecto del local que
resultaren dañadas por sus representantes o empleados. El propieta-
rio no deberá incurrir en ninguna obligación de reparación hasta
haber sido notificado. Además, el propietario no asumirá ninguno de
los daños indirectos causados al arrendatario, como por ejemplo, la
pérdida de negocios; en cambio, exigirá un seguro por la interrup-
ción de las actividades comerciales. Las obligaciones de reparación
del propietario por lo general se limitan a los cimientos, a las
paredes exteriores y a todo elemento estructural. El propietario
generalmente exceptuará de sus obligaciones todo daño causado por
cualquier acto, negligencia u omisión del arrendatario, de sus emple-
ados, de sus representantes, de sus contratistas o clientes. Además el
propietario suele estar obligado a reparar los daños en los servicios
públicos fuera del inmueble, a menos que dichos daños hayan sido
causados por el arrendatario, por sus empleados, por sus represen-
tantes, por sus contratistas o por sus clientes.
Las Modificaciones
Al momento de celebrar el contrato, el arrendatario debe considerar

las modificaciones que contempla realizar. El propietario desea
asegurarse de que el arrendatario no esté autorizado a hacer modifi-
caciones que se consideren estructurales. Probablemente el arrenda-
tario desee efectuar modificaciones meramente decorativas, como
por ejemplo, pintura, alfombras, accesorios y similares, sin la
necesidad (ni el costo) de obtener el consentimiento del propietario.
A menudo el propietario solicita el derecho de aprobar las modifi-
caciones que afectan los sistemas del centro comercial o el inmueble
(como los sistemas eléctrico, mecánico o de cañerías), el frente del
local y la señalización del inmueble, porque estas modificaciones son
claramente visibles para el público y deben concordar con las pautas
de diseño del propietario para el centro comercial. Además, el
propietario siempre exige el derecho de aprobar las modificaciones

cuyo costo exceda un determinado monto preestablecido (por
ejemplo, US$ 10.000).
El propietario además desea tener el derecho de aprobar al contra-
tista del arrendatario. Esto a menudo se hace para proteger al
arrendatario y para que éste no emplee un contratista que no haya
cumplido con su tarea de manera satisfactoria. El arrendatario debe
resistirse a que el propietario seleccione de hecho al contratista.
El propietario generalmente solicita planos y especificaciones
detalladas que cubran las modificaciones propuestas por el arrenda-
tario, cuya aprobación está sujeta a la decisión del propietario.
El Gravamen de Constructor
El gravamen de constructor tiene por objeto asegurar el pago de los

mecánicos, los trabajadores y los proveedores por las mejoras que
efectúan a la propiedad. La mayoría de los contratos de arrenda-
miento en los centros comerciales contienen una cláusula que le
prohibe al arrendatario permitir el surgimiento de un gravamen
contra el centro comercial como consecuencia de la falta de pago del
arrendatario a su contratista. El contrato le permite al propietario
pagar para destrabar este gravamen y recuperar sus costos y sus in-
tereses si el arrendatario no lo hiciere. El arrendatario generalmente
solicita un período de tiempo razonable para levantar el embargo y
el derecho de presentar un bono como garantía. El levantamiento
del embargo es imperativo para el propietario, ya que el embargo
afecta el título del propietario.
La Devolución
La devolución se produce con la rescisión del contrato de arrenda-

miento o con la entrega del inmueble al final del plazo. A menudo
se usa una forma de rescisión del contrato, en la cual las partes
acuerdan cumplir con sus obligaciones hasta la fecha de finalización.
Los derechos de todo subarrendatario también deben llegar a su fin
con el acuerdo de terminación; de lo contrario, el subarrendatario
puede hacer valer ciertos derechos a la tenencia.
Al final del plazo, el arrendatario generalmente está obligado a
quitar las modificaciones, las adiciones y las mejoras que hubiere
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO YSU LENGUAJE M 175
efectuado, y a devolver el local a su condición original. En inmue-

bles en los que se hubieran efectuado construcciones mínimas, ésta
quizás no sea una cuestión significativa para el arrendatario; sin
embargo, en casos en los que las mejoras llevadas a cabo por el
arrendatario son sustanciales, los costos de remoción pueden ser al-
tos para el arrendatario. Considere el ejemplo de la instalación de un
banco o un restaurante y los gastos potencialmente enormes para el
arrendatario, que debe remover cajas fuertes o el equipamiento del
restaurante. Las partes deben tener en cuenta estos costos cuando
negocian el contrato de arrendamiento en un centro comercial.
Invariablemente se le solicita al arrendatario que remueva los
inmuebles por accesión y los bienes muebles cuando el plazo llega a
su fin. Éstos son elementos que no están fijos al inmueble de manera
permanente, como los mostradores, las mesas, los percheros para
prendas de vestir y demás.
LOS Daños y la Destrucción
El daño a un centro comercial disminuye el valor del activo del pro-

pietario, interrumpe el flujo de fondos y amenaza el cumplimiento
de sus obligaciones hipotecarias. Para el arrendatario, el negocio se
ve interrumpido y sus empleados se quedan sin trabajo. Cuando
se produce un daño, el propietario quiere reconstruir el centro
comercial, conservar sus ingresos y satisfacer a sus acreedores.
Las cuestiones clave sobre daños y destrucción en los contratos de
arrendamiento en los centros comerciales se refieren a si el problema
afecta un área porcentual establecida del proyecto y del inmueble, si
el costo de las reparaciones excede un costo o porcentaje establecido
del valor del inmueble o del centro comercial, y cuánto tiempo
llevarán las reparaciones. Con frecuencia, el contrato le otorga al
propietario derechos de cancelación cuando el daño es considerable
o costoso, o cuando llevará mucho tiempo efectuar las reparaciones.
El arrendatario prudente busca evitar que el propietario lo trate de
manera diferente en comparación con otros arrendatarios situados
de manera similar dentro del centro comercial. El arrendatario no
quiere que el propietario use un accidente como excusa para
rescindir el contrato y reemplazarlo por otro arrendatario que consi-
dere más deseable. El arrendatario también busca que se le rebaje el
alquiler y el alquiler adicional durante el período en el que no está
abierto al público como consecuencia del siniestro. La rebaja con
frecuencia se basa en el porcentaje del inmueble que ha quedado en

condición imposible de arrendar.
El propietario y el arrendatario también deben determinar si el
inmueble será reconstruido. Por lo general, si el propietario obtiene
los fondos suficientes de su aseguradora, aceptará reconstruir el
centro comercial y entregar el inmueble en las condiciones en que
fuera originalmente entregado al arrendatario. El arrendatario a
menudo pide que su contrato se extienda durante el período de
interrupción, y solicita poder rescindirlo sólo si resta un período de
tiempo relativamente corto para finalizar el contrato. El arrendata-
rio quizás no desee incurrir en los gastos de reconstrucción si sólo
quedan dos años de contrato.
La Expropiación
La expropiación se refiere al apoderamiento de la propiedad privada

para su uso público. Cuando se expropia un inmueble, debe pagarse
una indemnización justa. El contrato de arrendamiento en los
centros comerciales detalla el efecto de la expropiación sobre la loca-
ción y la distribución de la indemnización entre el propietario y el
arrendatario.
La expropiación de centros comerciales es muy poco común.
Cuando se produce, puede ser total, parcial o temporaria. Puede
afectar el inmueble, las áreas comunes o ambas. En el caso excepcio-
nal de una expropiación, por lo general afecta el estacionamiento.
Las partes generalmente quieren asegurar sus respectivos derechos
en caso de que el estacionamiento se reduzca por debajo de la
proporción establecida en el contrato.
En el caso de una expropiación, el contrato puede permitirle al
arrendatario la cancelación si se expropia alguna parte vital del centro
comercial. A veces se puede llegar a un acuerdo sobre una rebaja del
alquiler en lugar de una cancelación directa. La cuestión clave para
determinar la rebaja es el efecto de la expropiación sobre el negocio
del arrendatario. La mayoría de los contratos estipula la cancelación
del contrato en caso de que se expropie todo el inmueble; una rebaja
temporaria durante la reparación en caso de una expropiación parcial
del inmueble; una rebaja permanente proporcional a la superficie re-
ducida del irmiueble; la cancelación si se expropian áreas vitales para
el arrendatario; y la cancelación si se expropia una porción espedfi-
cada de las áreas comunes o el estacionamiento. Como en el caso de

un siniestro, el arrendatario generalmente se niega a la solicitud del
propietario de rescindir el contrato, a menos que el propietario
rescinda el contrato de todos los demás arrendatarios en situación
similar.
Con respecto a la distribución de la indemnización, las partes por
lo general pactan que en los limitados casos en los que el propietario
le permita al arrendatario reclamar un pago por las mejoras que efec-
tuara al inmueble, dicho pago no puede reducir la indemnización al
propietario.
La Subordinación
Los contratos de arrendamiento en centros comerciales contienen

una disposición que reordena las prioridades relativas a la locación
y al préstamo que grava el inmueble, al subordinar los derechos del
arrendatario a los derechos del acreedor del propietario. El
acreedor del propietario generalmente exige que los derechos del
arrendatario que pudieren ser superiores a los derechos del
acreedor (por haberse celebrado primero el contrato) se reduzcan
o se subordinen. Como consecuencia de la subordinación, el arren-
datario subordinado perderá su locación en caso de que el acreedor
ejecute su hipoteca. Es por esta razón que el arrendatario solicita
un acuerdo de SNDA (Subordination, Non-disturbance, and
Attornment / Subordinación, No perturbación y Aceptación de
nuevo propietario). Sin un SNDA, el acreedor podría usar la ejecu-
ción como medio para cambiar de arrendatario, y el arrendatario
existente perdería su inversión. La aceptación de un nuevo propie-
tario es el medio por el cual el arrendatario acepta permanecer en
el inmueble luego de la ejecución y tratar al acreedor como si fuera
el propietario. El propietario no tiene intereses directos en la subor-
dinación y sólo busca satisfacer los requerimientos de su acreedor.
La forma del SNDA está dictada generalmente por el acreedor del
propietario.
Durante épocas económicas inciertas, es extremadamente impor-
tante que el arrendatario asegure un SNDA, ya que de lo contrario
se arriesga a perder su inversión en el inmueble. A menudo el
propietario se compromete a "tratar" de asegurar un SNDA o a ha-
cer su "mayor esfuerzo" o "un esfuerzo razonable" para lograrlo. El
arrendatario prudente exige la norma del "mayor esfuerzo" porque

las consecuencias para él pueden ser terribles.
Ei Acceso dei Propietario
El propietario se reserva expresamente el derecho de ingresar en el

inmueble. El arrendatario debe insistir en que se le notifique el
ingreso por adelantado (excepto en caso de emergencia), solicitar
que se efectúe dentro del horario comercial, exigir que el propieta-
rio repare todo daño que pudiere causar y asegurarse de que en su
ingreso el propietario altere lo menos posible el desenvolvimiento
del negocio del arrendatario.
La Indemnización
En un contrato de arrendamiento en centros comerciales, el costo de

la pérdida de la propiedad se reparte entre los arrendatarios. El
propietario asegura el edificio con dinero de los arrendatarios,
el arrendatario asegura su propiedad en su local, y el propietario y el
arrendatario recurren a sus aseguradoras en caso de un siniestro. El
riesgo de responsabilidad civil surge del control de las áreas comunes
que el propietario conserva. Por lo general, el arrendatario es
responsable por las demandas que se produzcan en su inmueble, y
el propietario es responsable por las demandas que surjan en las
áreas comunes, o el arrendatario (o propietario) es responsable por
las demandas que surjan a raíz de su conducta, sin importar dónde
surja la demanda.
Con una indemnización, la parte que paga la indemnización
asume la responsabilidad de las demandas por daños a la persona o
daños a la propiedad presentadas por terceros contra el indemnizado
(la parte a la que se le otorga la indemnización).
La Garantía por ei Cumpiimiento dei Arrendatario
La garantía por el cumplimiento del arrendatario es de dos tipos:

depósitos de garantía y garantes. A menudo el propietario insiste en la
solvencia económica del arrendatario, o se asegura una fuente de pago
disponible en caso de incumplimiento por parte del arrendatario.
EL CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO Y SU LENGUAJE U 179
Los depósitos de garantía pueden otorgarse en forma de efectivo o

de carta de crédito. Generalmente se miden por la magnitud del
riesgo del propietario y pueden cubrir no solo el alquiler mínimo y
el alquiler adicional, sino también el período de tiempo que le puede
llevar al propietario volver a alquilar el local, el incentivo que el
propietario quizás deba ofrecer al nuevo arrendatario, el monto del
descuento que el propietario quizás deba otorgar, y el monto por
honorarios legales y comisiones de corretaje que tal vez deba pagar.
El depósito de garantía no se considera un pago por daños liquida-
dos y determinados, sino que asegura el pago del alquiler y el cum-
plimiento de las demás obligaciones del arrendatario. El depósito de
garantía debe mantenerse separado de los fondos propios del propie-
tario. Las leyes de los estados generalmente determinan si debe
devengar intereses y, en tal caso, a quién corresponde dicho interés.
A veces el arrendatario puede solicitar una reducción del depósito
de garantía luego de haber demostrado una solvencia económica
acordada o antecedentes de cumplimiento durante el plazo del
contrato.
El garante, aunque no es parte en el contrato, es importante desde
el principio porque al propietario a menudo le preocupa el hecho de
que el arrendatario pueda no ser capaz de cumplir con sus obligacio-
nes contractuales. El garante acepta pagar una deuda u otra obligación
en caso de que el arrendatario no cumpla. El propietario general-
mente busca un garante responsable, que mantenga un activo líquido
establecido. El propietario debe asegurarse de que el garante
reconozca toda modificación efectuada al documento del contrato, in-
cluida cualquier extensión del plazo del contrato, porque de lo contra-
rio el garante podría no quedar obligado. El garante querrá recibir una
notificación en caso de incumplimiento del arrendatario, así como la
oportunidad de saldar la deuda, de manera de reducir sus pérdidas.
El Goce sin Impedimento
La disposición referente al goce sin impedimento le asegura al arren-

datario que su tenencia del local no será perturbada por el propieta-
rio ni por ninguna otra persona en nombre del propietario o bajo sus
instrucciones, ni por ninguna otra persona que tenga un derecho
sobre el inmueble. Esta cláusula es de particular importancia, ya que
se relaciona con la imposibilidad del propietario de mantener el
inmueble. No se produce una violación de esta cláusula a menos que

haya una verdadera perturbación del uso y goce del inmueble por
parte del arrendatario.
El Incumplimiento
Los contratos de arrendamiento en centros comerciales suelen estar

redactados de manera tal de enfatizar el incumplimiento del arren-
datario en lugar del incumplimiento del propietario. Esto se debe a
que el acreedor del propietario desea obtener un flujo de fondos
constante y por lo tanto no se le otorga al arrendatario ningún dere-
cho de deducción, reducción o retención del alquiler, aunque el
arrendatario quiera minimizar sus costos y las ganancias perdidas. El
propietario de un centro comercial generalmente no permitirá que
el arrendatario efectúe ninguna reparación al techo, a la estructura
o a los sistemas del inmueble.
El incumplimiento del arrendatario puede no ser intencional, y en
algunos casos puede no implicar molestia ni riesgo para el propieta-
rio. Algunos casos de incumplimiento pueden ser susceptibles de
fácil solución por parte del propietario, y los costos se le adjudican al
arrendatario. El arrendatario, por lo general, exigirá que dichos
costos sean razonables, aunque la posición del propietario será que
los costos son lo que son y el arrendatario habría podido evitarlos si
no hubiera caído en mora en primer término. El propietario desea
asegurarse de que tiene el derecho -pero no la obligación - de
solucionar el incumplimiento. El arrendatario insistirá en recibir una
notificación y así tener la posibilidad de saldar sus deudas.
El contrato debe especificar en qué casos se produce un incumpli-
miento y los recursos con que cuenta el propietario en caso de que
se produzca. El arrendatario generalmente solicita un período de
gracia para saldar su deuda. Los períodos de gracia para las cláusulas
monetarias son generalmente más cortos que para las cláusulas no
monetarias, porque los acreedores del propietario, por lo general, no
conceden períodos de gracia para los pagos hipotecarios.
Los casos de incumplimiento generalmente incluyen los siguientes:
• La falta de pago del alquiler o del alquiler adicional

• El hecho de que el arrendatario se mude o abandone el local
• La insolvencia o la quiebra del arrendatario
• La confiscación del local debido a un proceso legal

• El hecho de que el inmueble esté sujeto a un embargo
• El hecho de que el arrendatario no tome posesión o no pueda
mantener el local abierto y en operación
• El incumplimiento de cualquier otro acuerdo, término, cláusula
o condición requerida por el contrato por parte del arrendatario.
Los recursos con los que cuenta el propietario pueden incluir el

pago de daños, así como también la rescisión del contrato. También
pueden permitirle al propietario mantener la locación y presentar
una demanda por daños, como también por los alquileres adeuda-
dos. El contrato además puede permitirle al propietario la posibilidad
de reingresar en el inmueble y volver a alquilarlo, y el derecho a
cobrar alquiler por el resto del plazo del contrato en un pago único.
Este último recurso se denomina aceleración de alquiler. A menudo
el arrendatario solicita pagar el valor presente del alquiler acelerado.
La Ley de Quiebras puede afectar los derechos del propietario,
porque muchas cláusulas contractuales no pueden hacerse valer
contra un arrendatario cuando se encuentra en quiebra.
Muchos estados imponen al propietario la obligación de mitigar
los daños del arrendatario en caso de incumplimiento. El propietario
prudente pondrá rápidamente el local en alquiler y tomará todas las
medidas para alquilarlo. Surge una cuestión interesante cuando hay
otros locales vacíos en el centro comercial. ¿Qué local le ofrece el
propietario a un posible arrendatario? Qbviamente el propietario se
enfrentará con la obligación de mitigar los daños sobre todos los
locales vacíos respecto de los cuales se han producido incumplimien-
tos (a diferencia de un local que está vacío porque el plazo del
contrato simplemente ha llegado a su fin).
Intermediarios
La mayoría de los contratos de arrendamiento en centros comercia-

les contienen una cláusula por la cual el propietario busca protegerse
contra las demandas de intermediarios que él no ha empleado. El
arrendatario prudente solicita que esta disposición sea mutua y se
agregue que la parte que emplea al intermediario es responsable del
pago de sus honorarios. En casos en los que hay un intermediario
identificable, el propietario y el arrendatario deben nombrarlo
específicamente y el contrato debe establecer con claridad quién

debe pagar los honorarios del mismo.
Ei iViemorando de Locación
La mayoría de los contratos de arrendamiento en los centros comer-

ciales prohibe registrar los contratos, porque las partes no están
dispuestas a revelar los términos comerciales relevantes del contrato
al público en general, a otros arrendatarios o al fisco. En algunos
estados, el registro de un contrato también puede traer aparejado el
pago de un sustancial impuesto por registro. Por estos factores, el
propietario y el arrendatario pueden elegir registrar un "contrato
resumido", una "notificación de locación" o un "memorándum de
locación". Este documento generalmente contiene sólo los términos
de locación esenciales y excluye los detalles sobre el alquiler.
El registro de un memorándum de locación sirve para notificar los
derechos del arrendatario a la tenencia incluso aunque el arrendata-
rio no esté entonces en posesión real del inmueble (por ejemplo, en
caso de que el centro comercial aún no esté construido), y además
tiende a fortalecer los derechos exclusivos del arrendatario que
pudieren haber sido otorgados por el contrato.
La Permanencia en ei inmueble
Este concepto describe la conducta de aquel arrendatario que

permanece en el inmueble luego de que ha expirado el plazo de su
contrato. En tal caso, el propietario puede desalojar al arrendatario
o extender el contrato durante otro plazo. El contrato de arrenda-
miento en los centros comerciales establece las consecuencias de este
tipo de conducta. Por lo general, el contrato estipula un alquiler
mayor durante el período en cuestión. También, establece a menudo
que el arrendatario será responsable ante el propietario por todo
daño que el propietario haya sufrido, porque el propietario pudo
haber alquilado el inmueble a otro arrendatario, a quien no puede
hacerle entrega del inmueble puntualmente. Si el propietario y el
arrendatario están negociando para extender el contrato, el arrenda-
tario debe tratar de negociar un período de tiempo durante el cual
no se aplique el alquiler por permanencia en el inmueble.
La Fuerza Mayor
Esta disposición toma en cuenta el hecho de que una de las partes

puede no ser capaz de cumplir con sus obligaciones de manera pun-
tual debido a una causa imprevista, que va más allá de su control, y,
por lo tanto, se excusa la falta de cumplimiento puntual de las obli-
gaciones de esa parte. Sin embargo, la fuerza mayor nunca excusa el
pago de dinero. La cláusula sobre fuerza mayor requiere que la parte
que entró en mora notifique el retraso y haga esfuerzos razonables
por minimizarlo. La mayoría de los contratos de arrendamiento en
los centros comerciales contienen cláusulas sobre fuerza mayor
redactadas únicamente a favor del propietario. El arrendatario debe
exigir que las protecciones sean mutuas.
Las Modificaciones y ia Aprobación de ia Financiación
Para evitar la pérdida de financiación debida a un contrato de

arrendamiento inaceptable, muchos contratos de arrendamiento en
centros comerciales reservan al propietario, y al acreedor del propie-
tario, el derecho de cambiar el contrato convenido. Obviamente,
dicha disposición priva al arrendatario del beneficio de todas las
modificaciones que ha negociado. El arrendatario prudente debe
insistir en que el contrato no se modifique de manera que aumente
los costos para el arrendatario, que disminuya sus derechos o au-
mente sus obligaciones; de lo contrario, el arrendatario debe exigir
que el acreedor del propietario apruebe previamente el contrato.
LOS Certificados de Desestimación de Una Demanda

por Contradictoria
Los certificados de desestimación de una demanda por contradicto-

ria son informes de estado sobre la locación que confirman su efec-
tividad y sus términos, así como también la ausencia de demandas.
Aunque generalmente son solicitados por el propietario para sus fu-
turos acreedores o compradores, el arrendatario quizás también los
necesite para beneficio de sus futuros receptores de transferencias o
compradores. El típico contrato de arrendamiento en los centros
comerciales le reserva al propietario el derecho de ejecutar un
certificado de desestimación de una demanda por contradictoria en

nombre del arrendatario, si éste no lo hiciera dentro de un determi-
nado período de tiempo.
Las Notificaciones
Los contratos de arrendamiento en los centros comerciales general-

mente especifican la manera en que deben cursarse las notificaciones.
A menudo se permite la entrega en mano pero, por lo general, es
inútil sin un recibo. Los arrendatarios a menudo se resisten a aceptar
la entrega de notificaciones en el inmueble si éste es parte de una
cadena de varios locales, porque la persona que recibe la notificación
generalmente no es una persona autorizada para actuar en nombre
del arrendatario y puede que ni siquiera sea confiable. La práctica
usual es que las partes acuerden la entrega por correo -solicitando
acuse de recibo -, por servicio de entrega postal o por fax. A menudo
las partes agregan el nombre de un abogado en la cláusula sobre
notificaciones, porque eso actúa como respaldo y alerta al abogado so-
bre cualquier posible problema. Por último, el contrato generalmente
especifica cuándo se considera cursada una notificación; la frase
habitual es "cuando se envía por correo" pero es preferible poner
"cuando se recibe o se rechaza" debido a los errores de entrega.
Los Honorarios Legales
El contrato generalmente estipula que la parte vencedora en un

juicio tendrá derecho a recuperar sus honorarios y sus costos en caso
de que deba contratar asesoramiento legal en su nombre como
consecuencia de un litigio, lo que incluye el juicio y la apelación. A
veces los contratos estipulan el pago de honorarios legales incluso
cuando las acciones de una de las partes necesitan que la otra parte
solicite los servicios de un abogado para hacer valer sus derechos, sin
importar si de hecho se llega a juicio o no.
La Renuncia al Juicio por Jurado
Los contratos de arrendamiento en un centro comercial, por lo

general, estipulan que el arrendatario renuncie voluntariamente a
SU derecho a un juicio por jurado. El motivo que aduce el propieta-

rio para incluir esta disposición es evitar los gastos legales y el tiempo
que lleva acceder a un juicio por jurado.
Conclusión
El contrato de arrendamiento en un centro comercial es un docu-

mento legal complejo. Todos los profesionales especializados en
centros comerciales deben tener conocimientos prácticos de las
diversas disposiciones del contrato. Las partes en cuestión deben
estudiar y comprender las distintas secciones del contrato para
asegurar: primero, que sean consistentes con cualquier otra cláusula
del contrato; segundo, que ambas partes (y sus acreedores) las
aprueben; tercero, que reflejen fielmente las intenciones de las
partes; y cuarto, que establezcan un marco comercial dentro del
cual las partes puedan cumplir adecuadamente con sus objetivos
comerciales y estratégicos.
Andrew Shedlin, SCSM (Shopping Center Senior Manager / Gerente Cer-

tificado Senior Manager) / CLS (Certified Location Specialist / Especialista
Certificado de Arrendamiento), es presidente de The Andrew Shedlin
Companies, Inc., Highland Park, Illinois.

Chapter 7 - El Contrato de Arrendamiento y Su Lenguaje

Caricato da

Informazioni sul documento

Titolo originale

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

Chapter 7 - El Contrato de Arrendamiento y Su Lenguaje

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

El Contrato de

cuestiones legales y comerciales se agrupan en documentos

cuenta cuál de las partes necesita más a la otra. El contrato de arren-

Disposiciones Generales dei Contrato de Arrendamiento

Las disposiciones esenciales de un contrato de arrendamiento deben

El contrato también trata otras cuestiones relacionadas, tales como

La Fecha del Contrato de Arrendamiento

La fecha ayuda a identificar el contrato de arrendamiento, pero

El contrato de arrendamiento en un centro comercial puede

cuidadosamente la situación financiera actual del arrendatario. Todo

En un contrato de arrendamiento en un centro comercial, el

comercial sino también el estacionamiento, la relación con otros

• Que sea dentro de un área previamente aprobada y designada

• Que el local sustituto tenga aproximadamente el mismo tamaño

A veces el arrendatario exige que la reubicación se efectúe única-

El plazo del contrato de arrendamiento debe tener un comienzo, una

asegurar la apertura simultánea de todos o de una cantidad de loca-

las mejoras del arrendatario, el propietario puede querer rebajar el

LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

se denomina de rescisión o derecho de terminación anticipada. La

LA OPCIÓN DE EXTENDER O RENOVAR EL CONTRATO

valioso derecho, por lo que a veces el propietario deberá probar un

• Una cantidad específica

El hecho de que la tasa de alquiler de renovación sea "a convenir

El alquiler base generalmente se abona en pagos mensuales por

Además del alquiler bruto, también existe el alquiler neto (en el

LA BONIFICACIÓN DEL ALOUILER

alquiler. La exención de alquiler también se aplica durante el perí-

transferencias. Asimismo, hay que tener cuidado de aumentar el

• Una definición de ventas brutas, que el propietario intentará

Periódicamente, el propietario intentará aumentar el alquiler en

Surgen otras cuestiones interesantes vinculadas al caso de las ven-

Las Deducciones y Exclusiones: las deducciones son la cantidad en la

• El intercambio de mercadería entre locales de un arrendatario

• Los ingresos secundarios respecto de la línea principal de los

Obviamente, la lista de exclusiones de las ventas brutas puede ser

El Porcentaje: se trata de un número acordado que varía en función

el porcentaje es bajo para los bienes de gran volumen de ventas y

El Cálculo y los Períodos de Pago: aunque muchos contratos de

Los Registros: el contrato de arrendamiento generalmente especifica

el arrendatario generalmente desea evitar porque aumenta los cos-

La Verificación: la disposición sobre verificación debe contener los

• La obligación del arrendatario de conservar los libros y los

El propietario quizás desee tener el derecho de rescindir el

construcción, exención de alquiler o bonificación por construcción

El Mantenimiento de Áreas Comunes

Los arrendatarios satélite de grandes centros comerciales a menudo

satélite es que la cantidad de espacio "alquilado y ocupado" nunca

• La inversión en activos fijos

Con el habitual aumento de los costos de CAM (Common Area

Los Impuestos inmobiiiarios

Los RET (Real Estate Taxes / Impuestos Inmobiliarios) son otro

arrendatario a veces solicita el derecho a impugnar todos los RET que

LOS Servidos Públicos

El arrendatario depende del propietario para la conexión y el sumi-

habría pagado si hubiera obtenido el servicio directamente de la

El tema del seguro es extremadamente complejo, y sus detalles y

barato, que asegure el pago del alquiler en caso de que el inmueble

• Seguro contra interrupción de las actividades comerciales, que

Para determinar el monto de la cobertura, las partes deben conside-

arrendatario también buscará que el propietario acepte el seguro

La disposición referida al uso no solo determina lo que puede hacer

LOS DERECHOS EXCLUSIVOS