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COMPRARE
E VENDERE
CASA
PICCOLE E GRANDI RISPOSTE QUOTIDIANE

A PORTATA DI MANO
COMPRARE E VENDERE CASA
© 2019, 2016 Altroconsumo Edizioni S.r.l.

Via Valassina 22 – 20159 Milano
A cura di Andrea Missaglia
© 2009 Altroconsumo Nuove Edizioni S.r.l.
ISBN 978-88-99780-48-7
Coordinamento editoriale: Sonia Basili

Redazione: Chiara Olivero
Copertina e impaginazione: Sara Cattaneo
Tutti i diritti di traduzione, riproduzione,

memorizzazione elettronica e adattamento totale o parziale,
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COMPRARE
E VENDERE
CASA
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a difenderti e a farti valere in ogni contesto della vita quotidiana. Ci impegniamo ogni
giorno, cercando di offrirti un’informazione corretta, completa e sempre aggiornata al
momento in cui scriviamo.
Tutto, però, è in continua evoluzione e, quando prenderai in mano questa guida,
qualcosa potrebbe essere cambiato.
Per stare al passo con gli argomenti che ti interessano, non dimenticare di consultare le
nostre riviste e di collegarti al sito www.altroconsumo.it. Qui potrai sempre trovare
le ultime news e sapere quando sarà disponibile una nuova edizione di questa guida.
Sommario
Introduzione.................................................................................................... 9
Capitolo 1 – Prima di comprare (o di vendere)

Le prime valutazioni........................................................................................ 11
Acquisto o affitto?........................................................................................... 12
I primi step........................................................................................................ 15
Il rent to buy..................................................................................................... 16
E se devo vendere?.......................................................................................... 18
Capitolo 2 – A chi rivolgersi

Il fai da te.......................................................................................................... 21
Le agenzie immobiliari.................................................................................... 24
Capitolo 3 – La casa da acquistare

La visita alla casa da acquistare...................................................................... 35
Il prezzo: caratteristiche.................................................................................. 36
Comprare e vendere casa
Capitolo 4 – Visitare la casa: attenzione ai vizi

La garanzia....................................................................................................... 41
La dichiarazione di conformità degli impianti............................................... 45
Capitolo 5 – Verifiche, controlli e adempimenti preliminari

Chi è il proprietario.......................................................................................... 48
Le verifiche da fare.......................................................................................... 51
Altri controlli e rischi....................................................................................... 58
Capitolo 6 – Pagare con il mutuo

Che cos’è un mutuo ipotecario....................................................................... 63
Il tasso di interesse........................................................................................... 68
Mutuo: le varie tappe...................................................................................... 73
Capitolo 7 – Contratto preliminare e rogito notarile

Il contratto preliminare................................................................................... 81
Se le parti non rispettano gli impegni........................................................... 88
Registrazione e trascrizione del compromesso.............................................. 89
Il contratto definitivo...................................................................................... 90
Capitolo 8 – Acquistare una casa in costruzione

I pro e i contro.................................................................................................. 96
Ridurre i rischi.................................................................................................. 97
Il progetto ....................................................................................................... 97
Il contratto preliminare................................................................................... 99
Il controllo dei lavori........................................................................................ 102
I tempi di consegna......................................................................................... 103
Il prezzo............................................................................................................ 103
La consegna: verifica e garanzia del costruttore........................................... 104
6
Sommario
Se qualcosa va male......................................................................................... 106

La cooperativa.................................................................................................. 106
Capitolo 9 – Comprare casa all’asta

Cos’è un’asta giudiziaria.................................................................................. 112
Come si partecipa a un’asta giudiziaria......................................................... 113
Capitolo 10 – Le tasse sulla casa

Le agevolazioni prima casa............................................................................. 118
Le tasse sulla compravendita.......................................................................... 119
L’IMU e la TASI.................................................................................................. 123
La TARI.............................................................................................................. 123
Appendice – Modelli e lettere tipo

Modelli da 1 a 26............................................................................................. 125
Indice dei modelli............................................................................................ 171
Indice analitico................................................................................................. 173
7
pagina bianca
Introduzione
“Casa dolce casa”, “Casa propria non c’è oro che la paghi”, “Casa piccola,
tienila cara”: sono numerosissimi i proverbi e i detti circa la casa e ciò sta a
dimostrare il ruolo centrale che il focolare occupa nella nostra vita. D’altro
canto, comprare e vendere casa è forse l’affare più impegnativo che molti di
noi affrontano nell’arco della propria vita ed è quindi opportuno affrontarlo
con la giusta preparazione.
Lo scopo di questa guida, aggiornata alle ultime disposizioni di legge, è infatti
proprio quello di dare una serie di informazioni utili e di consigli pratici sia
ai venditori sia agli acquirenti di beni immobili o meglio dell’immobile per
eccellenza: la casa d’abitazione.
Il volume fornisce al lettore una rapida descrizione di tutte le fasi in cui si
articola la compravendita immobiliare e ciò con lo stile chiaro e semplice
tipico di Altroconsumo.
Affrontare la ricerca di una casa da acquistare o degli acquirenti dell’immobile
che si vuole vendere è un’esperienza che si può fare da soli oppure tramite
l’assistenza di un professionista, l’agente immobiliare.
All’interno di questo volume, vi diremo come fare e a cosa prestare attenzione
nell’acquisto di una casa di nuova costruzione, una casa non ancora ultimata e
una casa di “seconda mano”. Vi indicheremo poi come comportarvi anche nella
fase della visita dell’abitazione da comprare. Parleremo di verifiche e controlli
presso il Catasto e la Conservatoria dei Registri Immobiliari, di modalità e tempi di
pagamento e soprattutto del contratto preliminare e del rogito davanti al notaio.
Ma la casa è anche un patrimonio di non trascurabile importanza che, alle volte,

è necessario liquidare (una casa ricevuta in eredità o anche solo la necessità
di vendere la casa in cui viviamo per acquistare un’altra più confacente alle
nostre esigenze).
Anche in tal caso, questa guida fa al caso vostro dandovi tutti i consigli e le
dritte necessarie a massimizzarne il prezzo.
E se qualcosa dovesse andare storto? Per questa evenienza, in appendice al
volume troverete lettere tipo da utilizzare in caso di controversie per far valere
i vostri diritti. Ma, per sfuggire a problematiche su cui occorrerebbe interve-
nire in un secondo tempo, troverete anche modelli di contratto pronti per
l’uso per evitare che, sottoscrivendo moduli e formulari prestampati proposti
dalla controparte o dall’agente immobiliare, vi troviate vincolati da clausole
eccessivamente onerose.
Pur nella consapevolezza dell’estrema mutevolezza della materia, abbiamo
dedicato particolare attenzione agli aspetti fiscali della compravendita immo-
biliare che non sono affatto da sottovalutare: le spese accessorie per imposte,
provvigioni e parcelle rappresentano infatti una percentuale ragguardevole
della spesa totale necessaria ad acquistare un immobile, ed è bene tenerle
nella dovuta considerazione.
All’interno dei capitoli, infine, racconteremo le esperienze vissute da alcuni
nostri associati e dei problemi che hanno dovuto affrontare nel corso della
procedura per diventare proprietari di un’abitazione. Si tratta di casi emblema-
tici, da cui è possibile trarre importanti lezioni su quello che si deve e non si
deve fare per condurre felicemente in porto la compravendita di un immobile.
10
Prima di comprare
1
(o di vendere)
L’acquisto della propria casa è spesso, soprattutto per noi Italiani, un’esigenza
irrinunciabile. Le ricerche di mercato dimostrano che quasi l’80% delle famiglie
italiane sono proprietarie della casa in cui vivono. Si tratta di una percentuale
molto alta e certamente superiore alla media degli altri paesi europei.
Per comprar casa si risparmia, si fanno sacrifici, si coinvolgono spesso anche
i parenti più prossimi e, non dimentichiamolo, si spendono somme (soprat-
tutto nelle grandi città) decisamente ragguardevoli. Sempre più spesso, poi, si
acquista con l’intervento di una banca che presta il capitale necessario e alla
quale si dovranno pagare le rate di rimborso negli anni a venire (e si dovrà
essere in grado di farlo). Se l’affare non va per il verso giusto, si rischia di
rovinare la propria vita e quella altrui.
Le prime valutazioni
Prima di imbarcarsi in un’iniziativa tanto gravosa è opportuno, innanzitutto,
farsi un “esame di coscienza” per capire se sia giunto il momento di comprare
casa: bisogna avere ben chiare le proprie disponibilità economiche, le proprie
preferenze (villa in provincia o appartamento in città, vicino ai genitori o vicino
al posto di lavoro?) e i requisiti indispensabili della propria “casa dei sogni”.
11
Naturalmente, se si è in due a dover decidere, la scelta dovrà essere condivisa

con il proprio partner. Attenzione, è proprio sulla scelta dell’abitazione che
molte coppie naufragano, ma è un problema che non può essere eluso o
rimandato.
Può sembrare cinico ma è proprio vero che spesso è più facile (e meno oneroso)
sciogliere un matrimonio di un preliminare di compravendita o un mutuo per
una casa che non si vuole (o non si può) più comprare o mantenere.
Bisogna poi confrontare il proprio “modello ideale” di casa e le proprie
disponibilità economiche con la realtà del mercato. In questa fase il modello
può (anzi, deve) essere aggiustato ma non stravolto: salvo casi estremi, non
è vero che qualsiasi casa è meglio di nessuna casa.
In certi casi è meglio rimandare l’acquisto a tempi migliori piuttosto che
acquistare un immobile nel quale si vivrà male.
Acquisto o affitto?
È meglio comprare o affittare casa? Lì per lì a molti verrebbe da rispondere
che i soldi dell’affitto sono buttati mentre le rate del mutuo consentono
di acquisire la proprietà dell’immobile.
Le cose però non sono così semplici e sono molteplici i fattori da con-
siderare per verificare se è più conveniente diventare proprietari della
casa in cui si abita o “accontentarsi” di una casa in locazione.
Il primo di questi fattori sono le proprie previsioni di mobilità. Se si
prevede di dover cambiare casa di qui a pochi anni l’acquisto è assolu-
tamente sconsigliabile: le spese di acquisto e di rivendita renderebbero
assai difficile recuperare quanto a suo tempo pagato, senza contare che
la vendita di un immobile (al pari dell’acquisto) non è una faccenda che
si possa sbrigare in breve tempo. Se si prevede di cambiare spesso sede
lavorativa, per esempio, la casa in affitto può essere la soluzione migliore.
Si devono poi considerare le proprie disponibilità economiche. Per poter
acquistare una casa (anche con l’intervento di una banca che anticipi buo-
na parte del contante necessario) è indispensabile possedere un discreto
capitale il cui impiego potrebbe lasciarci del tutto privi di una preziosa
scorta di riserva per far fronte a spese impreviste e anche, eventualmente,
per investire nello sviluppo della nostra attività. L’assunzione di un mutuo
troppo gravoso, poi, potrebbe assorbire una quota eccessiva del vostro
reddito rendendo più difficile arrivare alla proverbiale “fine del mese”.
Anche se ne parleremo più diffusamente più avanti (vedi capitolo 6), è
bene sapere sin da ora che i mutui a più lunga durata (quelli che con-
sentono di ottenere le rate più basse) sono quasi tutti a tasso variabile:
12
Prima di comprare (o di vendere)
la rata che viene pagata oggi potrebbe quindi subire incrementi anche
considerevoli in caso di aumento dei tassi.
Vi sono poi altri fattori di natura più psicologica: se non si può sopportare
l’idea di vivere in casa d’altri, l’acquisto è una scelta obbligata e, ancora,
se si desidera “personalizzare” la propria casa con decori e mobili su mi-
sura, la scelta di una casa in proprietà consentirà di esprimere al meglio
La storia di Grazia e Michele

Grazia e Michele si sono appena laureati, sono fidanzati e vorreb-
bero andare a vivere insieme.
Scartano subito l’idea di prendere una casa in affitto perché pen-
sano che, con i bassi tassi d’interesse che ci sono in questo periodo,
un mutuo è la scelta più conveniente.
I due fidanzati trovano la casa dei loro sogni ma la banca a cui si
sono rivolti finanzia solo il 60% della somma necessaria e, dato che
nessuno dei due ha un lavoro fisso, chiede una garanzia aggiuntiva.
Grazia decide di mettere mano all’eredità del nonno per coprire
buona parte dell’anticipo richiesto mentre i genitori di Michele pre-
stano una fideiussione personale per garantire il regolare pagamento
del mutuo così finalmente i due piccioncini possono entrare nella
loro nuova casa.
La vita in comune, però, a volte non è facile e, di lì a cinque anni,
Grazia torna a casa dei genitori, sospende il pagamento della sua
quota di mutuo e reclama a gran voce la restituzione dell’anticipo
pagato.
Michele fa fatica a pagare il mutuo tutto da solo e deve ricorrere
all’aiuto dei suoi genitori i quali, peraltro, non hanno certo la
possibilità di restituire a Grazia il capitale impiegato.
È chiaro a tutti che si dovrebbe vendere la casa (tanto più che
Michele è quasi sempre a casa dei genitori) ma le cose non sono
affatto facili: in paese sono state costruite nel frattempo delle case
nuove e il prezzo delle case “usate” è sceso: insomma, se vendessero
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adesso recupererebbero poco più di quanto devono restituire alla

banca e poi i genitori di Michele non capiscono perché Grazia deb-
ba pretendere la restituzione del suo anticipo quando loro hanno
pagato fior di rate!
La situazione è molto intricata e di non facile soluzione: la legge
infatti stabilisce che, se la casa è intestata al 50%, i due com-
proprietari hanno diritto di avere il 50% del prezzo di vendita
ma la giurisprudenza ha anche chiarito che, in caso di spese
straordinarie, i conviventi hanno diritto di avere il rimborso del
50% di quanto pagato e, in ogni caso, non è possibile procedere
alla vendita senza il consenso di entrambi.
In questo caso si dovrebbe agire in Tribunale per la divisione
dell’immobile in modo che sia il Giudice a metterlo all’asta ma
si dovrebbero affrontare ulteriori costi e un prezzo di realizzo
ancora inferiore.
Se Grazia e Michele avessero scelto l’affitto avrebbero semplice-
mente potuto dare disdetta al contratto in qualsiasi momento
con un preavviso di 6 mesi (la fine della convivenza rappresenta
infatti un giustificato motivo per porre fine alla locazione) o,
financo, far subentrare automaticamente uno dei due come
conduttore esclusivo
la propria creatività senza dover poi abbandonare il proprio “capolavoro”

alla scadenza del contratto di locazione.
Non bisogna poi pensare che il mattone sia sempre un buon investimento:
la lunga crisi del mercato immobiliare dalla quale (forse) stiamo uscendo
solo ora ha visto il prezzo di moltissime abitazioni ridursi notevolmente.
A prescindere da ciò, è sbagliato pensare alla casa di abitazione, nella
quale si andrà a vivere con la propria famiglia, come un investimento
vero e proprio.
Da un investimento ci si aspetta infatti un reddito aggiuntivo (e certo
la casa che noi abitiamo non ne produce) o la speranza di ottenere un
guadagno al momento della vendita ma ben difficilmente venderemo la
casa in cui viviamo per realizzare l’investimento.
14
Il discorso è differente se si intende acquistare un immobile allo scopo

di investire un capitale di cui si ha la piena disponibilità. In questo caso
è bene ricordare che l’investimento in immobili ha come principale sco-
po la conservazione del capitale e deve essere valutato su tempi molto
lunghi. È meglio preferire appartamenti piccoli situati nelle grandi città:
sono la tipologia di case di cui c’è maggior richiesta anche sul mercato
degli affitti. Diffidate invece delle case per le vacanze spesso pubblicizzate
come ottimi investimenti. Le località di vacanza sono soggette a mode
passeggere: la spiaggia ora super frequentata può essere repentinamente
sostituita nelle preferenze dei turisti da altri lidi, con effetti sulle quotazioni
degli immobili che si possono ben facilmente immaginare e ciò senza
contare che, in caso di crisi economica, il mercato delle case di vacanza
(specie se di valore medio-basso) è il primo a soffrirne.
I primi step
È veramente giunto il momento di comprare o vendere casa? Bene, prima di
fare qualsiasi altra cosa è necessario sapere che l’art. 1350 del Codice Civile
stabilisce che i contratti di compravendita immobiliare devono essere stipulati
per iscritto a pena di nullità.
La legge, infatti, al fine di imporre ai cittadini una maggiore ponderazione in
una scelta così importante come quella di comprare o vendere un immobile
(si tratta quasi sempre di operazioni di rilevante valore economico) e per
semplificare la decisione del Giudice nelle controversie in questo settore,
ha scelto di non tenere in nessun conto eventuali accordi verbali che siano
intercorsi tra le parti e non siano stati riportati in un documento scritto e
sottoscritto da entrambi.
La storia di Luca e Maura

Luca e Maura sono in trattativa con un venditore per acqui-
stare una casa. A Maura la casa piace ma piace soprattutto la
grande cucina in stile. A parole l’agenzia dice che sicuramente
il proprietario la lascerà lì e li convince a formulare un’offerta
irrevocabile. Maura correttamente indica che nel prezzo deve
essere ricompresa anche la cucina.
15
Il proprietario accetta senz’altro la proposta ma, al momento

di redigere il compromesso, l’agente utilizza un suo modello
e si dimentica di aggiungere la clausola che prevede anche la
cessione dei mobili della cucina.
Poco prima del rogito il proprietario ci ripensa e comunica che
richiede un pagamento extra per la cucina.
Purtroppo il preliminare assorbe completamente quanto previsto
nell’offerta pure accettata dal venditore e tutte le clausole non
riportate nell’ultimo documento si intendono rinunziate.
Questa esperienza insegna che, se vi sono dei dettagli a cui tenete
davvero, vanno sin da subito indicati per iscritto e poi riportati
in tutti i passaggi sino al rogito.
Ciò significa che, in questo campo, le rassicurazioni verbali date dalla contro-
parte (“sì, nel prezzo è compreso anche il box”; “Ci pensiamo noi a sistemare
il tetto…”, “I mobili della cucina glieli lasceremo qui…”), se non vengono
riportate per iscritto nel contratto, non hanno nessun valore.
Dunque è importante mettere ben chiaro per iscritto in qualsiasi documento
indirizzato alla controparte contrattuale o all’agente immobiliare tutte le proprie
richieste relative alla casa per la quale si sta contrattando. Allo stesso modo,
bisognerà pretendere che la controparte metta per iscritto tutte le sue offerte.
Il rent to buy
In questi tempi di crisi del mercato immobiliare in cui è sempre più difficile
vendere casa si sta facendo sempre più strada l’idea dell’affitto con riscatto (c.d.
“rent to buy”).
Per il momento, però, di contratti di questo tipo se ne sono visti molto pochi (e
quasi sempre proposti da società che non riescono a vendere gli immobili che
hanno costruito) ma cominciano a diffondersi anche tra i privati.
Ma di cosa di tratta? Le formule con cui sono proposti sono varie ma, in buona
sostanza, si tratta di un contratto di affitto che dà diritto all’inquilino di acquistare,
entro un certo lasso di tempo, l’immobile condotto in locazione a un prezzo
predeterminato. Le somme pagate di mese in mese sono composte di una quota
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di canone vero e proprio (che remunera l’occupazione dell’immobile) e una

quota di capitale che costituisce un anticipo sul prezzo da pagare a scadenza.
Nel caso in cui il conduttore si renda inadempiente all’obbligo di pagare il
canone, il concedente potrà chiederne lo sfratto rivolgendosi a un legale e,
salvo patto contrario, trattenere tutte le somme che sono state versate sino a
quel momento.
Nel caso in cui, invece, giunti al momento della redazione del contratto defi-
nitivo, il conduttore non voglia più acquistare, avrà diritto alla restituzione di
almeno una parte delle somme versate in conto del prezzo finale (se nulla è
previsto in contratto, il conduttore potrà ottenere la restituzione integrale di
quanto pagato a tale titolo).
Questo tipo di contratti ha il vantaggio di consentire un abbattimento del capitale
da sborsare al momento del rogito e di facilitare così l’ottenimento di un mutuo
in un periodo in cui le banche concedono prestiti solo per una percentuale
limitata del valore dell’immobile.
Si tratta, però, di una formula particolarmente penalizzante per il venditore che,
non solo deve rinunciare a ottenere subito l’intero prezzo pattuito, ma deve
anche mantenere a suo carico le tasse legate alla proprietà del bene immobile
(IMU, parte della TASI), pagare le tasse sui canoni percepiti (non pagherebbe
nulla invece sul prezzo di vendita) e le spese condominiali a carico della pro-
prietà. Il tutto senza contare il rischio che l’inquilino, alla fine, non compri casa,
la danneggi e non la rilasci al termine della locazione.
Se dovete vendere casa vi sconsigliamo quindi di ricorrere a questa formula a
meno che sia impossibile trovare altrimenti un acquirente.
In quest’ultimo caso è estremamente opportuno rivolgersi a un notaio per re-
digere un contratto “a prova di bomba”.
Si tratta invece di una formula abbastanza conveniente per gli acquirenti in
quanto, dopo le ultime modifiche legislative, anche in caso di fallimento del
venditore, il contratto, purché regolarmente registrato, rimane comunque in
vigore e il curatore è tenuto a adempiervi. Non sono però tutte rose e fiori:
seppure il fallimento non incida sulla validità del contratto resta comunque il
rischio che sia la banca che ha concesso un mutuo al costruttore a vendere
all’asta l’intero complesso.
In questo caso, rischiamo di pagare per anni un canone di affitto superiore a
quello di mercato per poi dover riacquistare all’asta (a prezzo pieno) la casa
in cui viviamo senza neppure poter contare sulle garanzie previste dalla legge
per gli acquirenti degli immobili in costruzione (il rent to buy è solitamente
proposto solo per gli immobili già costruiti).
Se vi viene proposta questa soluzione è quindi estremamente opportuno
compiere approfonditi accertamenti sulla solidità del venditore e appog-
giarvi a un professionista per la valutazione del contratto proposto nonché
pretendere che il contratto venga trascritto nei registri immobiliari (vedi
anche il Modello 7).
17
E se devo vendere?
Vendere una casa nella nostra vita può capitare per diversi motivi: una mo-
difica del nucleo familiare che può allargarsi (e richiedere quindi una casa
più grande) ma anche restringersi (e che può rendere opportuno vendere
una casa ormai inutilmente grande); ma può anche capitare di dover vendere
una casa che si è ereditata o di aver bisogno urgentemente di un capitale per
affrontare spese impreviste.
In quest’ultimo caso, prima di vendere la casa dove abitiamo, è bene esplo-
rare la alternative esistenti che consentono di smobilizzarne il valore pur
continuando ad abitarla.
Vendere la nuda proprietà

La nuda proprietà indica la situazione nella quale vi è, giuridicamente, uno
sdoppiamento tra il titolare della proprietà di un determinato immobile (nudo
proprietario) e chi, di fatto, ne gode (usufruttuario).
L’usufruttuario ha, sulla casa, tutti i diritti del proprietario: può abitarla, affittarla
e può persino cedere il diritto di usufrutto a terzi ma non può modificarne
la destinazione economica (non può, per esempio, trasformare una casa di
abitazione in un laboratorio) ed è tenuto a pagare tutte le imposte e le spese
di manutenzione ordinaria necessarie al godimento del bene (per esempio,
le spese di amministrazione, luce, riscaldamento ecc.).
Il nudo proprietario è invece esentato da qualsiasi imposta e deve solo corri-
spondere le spese straordinarie (quelle assolutamente necessarie alla conser-
vazione del bene; per esempio, il consolidamento dei muri, la messa a norma
degli impianti, il rifacimento di tetti, solai, scale ecc.).
In quest’ultimo caso potrà richiedere all’usufruttuario di corrispondergli ogni
anno gli interessi legali (attualmente pari allo 0,5%) sulle somme spese per
gli interventi di straordinaria manutenzione.
Alla scadenza del diritto di usufrutto (di solito coincidente con la morte
dell’usufruttuario), però, tutte le prerogative sino a quel momento esercitate
da quest’ultimo tornano al nudo proprietario che, da quel momento in poi,
potrà disporre dell’immobile in piena libertà.
Il passaggio dalla nuda proprietà alla proprietà piena è automatico e non
comporta oneri per imposte sui trasferimenti.
Grazie alla cessione della nuda proprietà, il proprietario (solitamente una
persona anziana) può trarre i mezzi economici necessari a vivere più serena-
mente senza dover rinunciare ad abitare nella propria casa.
Se poi si dovesse rendere necessario il ricovero in una residenza sanitaria
assistenziale, non vi sarebbe alcuna difficoltà ad affittare lo stesso immobile
traendone così risorse aggiuntive per pagare i costi della retta.
18
Dal punto di vista del compratore, invece, l’acquisto della nuda proprietà
costituisce una forma di investimento: con un capitale di dimensioni relati-
vamente ridotte è possibile acquistare la proprietà di una casa con la pro-
spettiva di entrarne in possesso entro qualche anno e senza dover pagare
nel frattempo alcun onere fiscale. Si tratta di una formula certo non adatta
a chi sta cercando casa per soddisfare la propria necessità abitativa, ma
può essere una buona occasione per persone che intendono compiere un
investimento immobiliare.
Ma quanto costa acquistare una nuda proprietà? Come per l’acquisto della
proprietà piena di una casa, non esistono prezzi prestabiliti: tutto dipende
dalle richieste del proprietario e dall’andamento delle trattative.
Vi è peraltro (per entrambi i contraenti, ma soprattutto per chi acquista la
nuda proprietà) l’elemento di incertezza rappresentato dall’effettiva soprav-
vivenza dell’usufruttuario: se quest’ultimo muore pochi anni dopo la stipula
del contratto chi avrà comprato la nuda proprietà avrà fatto un ottimo affare;
al contrario, se l’usufruttuario sopravvive a lungo, con il passare degli anni
il margine di guadagno si assottiglia sempre di più sino a trasformarsi in
una perdita secca.
Proprio per questo motivo il valore della nuda proprietà aumenta all’aumen-
tare dell’età dell’usufruttuario (e, quindi, al diminuire della prevedibile durata
del diritto di usufrutto che cessa, di regola, con la morte dell’usufruttuario).
Per avere un’idea del rapporto che c’è tra il valore dell’usufrutto e della nuda
proprietà in rapporto all’età dell’usufruttuario si possono utilizzare i coeffi-
cienti utilizzati dal fisco per calcolare le tasse sulla compravendita: non sono
vincolanti tra le parti ma è un ottimo punto di partenza e poi sono utilizzati
quasi in tutte le transazioni. Sul sito di Altroconsumo potete fare il calcolo in
automatico: www.altroconsumo.it/soldi/mutui/speciali/come-calcolare-
la-nuda-proprieta.
Nel caso di acquisto come prima casa, anche per la nuda proprietà trovano
applicazione tutte le agevolazioni fiscali previste dalla legge di cui parleremo
nel capitolo dedicato; attenzione, però, dato che queste agevolazioni possono
essere utilizzate per una sola casa, può essere opportuno rinunciare a uti-
lizzarle se avete in progetto l’acquisto di un’altra casa dove andare a vivere.
Il prestito vitalizio ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario è un’alternativa, introdotta recentemente nel nostro
paese, alla vendita della nuda proprietà. Si tratta di un mutuo “all’incontrario”
riservato agli ultra sessantacinquenni proprietari di un immobile a uso abitativo.
Questi soggetti possono chiedere alla banca un prestito per un importo variabile
tra il 20 e il 50% del valore dell’abitazione a seconda dell’età del richiedente
che, per tutta la sua vita, non dovrà restituire un euro.
19
Al pagamento del conto (capitale e interessi) dovranno provvedere gli eredi

entro un anno dal decesso del defunto. Se gli eredi non vorranno rimborsare
il prestito, la banca metterà all’asta la casa e si soddisferà sul ricavato.
Questo tipo di contratto, però, non ha avuto molto successo: sono pochissime
le banche e le finanziarie che lo propongono. Da una nostra inchiesta è inol-
tre emerso che i pochi prodotti disponibili sono piuttosto cari e addebitano
una serie di spese accessorie (spese di istruttoria, perizia, assicurazione sulla
vita ecc.) che, essendo detratte direttamente dal capitale erogato, riducono
notevolmente la somma che finisce concretamente in tasca al richiedente.
20
A chi rivolgersi
2
Acquistare una casa o cercare gli acquirenti dell’immobile che si vuole
vendere è un’esperienza che si può fare da soli o è meglio farsi assistere
da un professionista? Se si ha tempo, pazienza e capacità di organizzarsi
si può, senz’altro, procedere da soli. La ragione che induce le persone a
impegnarsi in prima persona nella compravendita di una casa è la volontà
di risparmiare la provvigione dovuta all’agente immobiliare. E, in effetti, il
servizio attualmente offerto dagli agenti immobiliari non sempre è adegua-
to alle percentuali che vengono richieste come compenso, che si aggirano
attorno al 3-5% più IVA.
Il fai da te
Un metodo sempre efficace è quello di allertare amici e parenti, informandoli
dell’intenzione di comprare o vendere casa, in modo che essi possano, a
loro volta, spargere la voce tra i loro conoscenti.
Dal punto di vista dell’acquirente, il fatto di conoscere direttamente o per
vie traverse il futuro venditore rappresenta una garanzia perché si sa con
chi si tratta e si possono ottenere facilmente notizie attendibili circa lo stato
dell’immobile, l’intenzione del condominio di effettuare costosi interventi
straordinari e circa le caratteristiche della zona in cui è ubicato l’immobile

e i servizi presenti nella medesima.
Un’evoluzione del passaparola, è rappresentato dai siti di social network
come Facebook: è certamente possibile diffondere tramite la propria rete
di contatti delle mini-inserzioni ma anche semplicemente diffondere la voce.
Le inserzioni sui quotidiani

Mentre il passaparola è uno strumento che può essere utilizzato sia da chi
cerca di vendere sia da chi vuole acquistare casa, le inserzioni sui giornali o
sulle riviste specializzate di settore sono utilizzate principalmente dai venditori.
La ragione è presto detta: al venditore non interessa la persona dell’acquirente
(basta che abbia i soldi per pagare) mentre il compratore (il più delle volte) non
si accontenta di una “qualsiasi” casa con determinate caratteristiche ma vuole
selezionare in prima persona l’immobile in cui andrà a vivere. È bene tener
presente che inserire annunci sui quotidiani è piuttosto costoso e, a meno che
non dobbiate vendere un appartamento particolarmente grande o prestigioso,
vi sconsigliamo questo canale.
I siti specializzati
Il canale principale a cui si rivolgono tutti coloro che vogliono vendere da
soli un immobile è ormai quello on-line.
I siti internet infatti offrono l’indubbio vantaggio di poter corredare l’inser-
zione con foto e anche di rendere più facilmente rintracciabile l’immobile ai
potenziali acquirenti mediante servizi di geolocalizzazione.
Anche in questo caso, però, è necessario porre la dovuta attenzione alla
redazione dell’annuncio: va scritto in modo semplice, chiaro e, soprattutto,
veritiero; ciò eviterà a tutti di perdere tempo prezioso telefonando o andando
a visitare appartamenti che non interessano.
Nell’inserzione si deve indicare, per prima cosa, la zona della città in cui si
trova l’immobile, eventualmente utilizzando il nome più conosciuto di una via
o di una piazza adiacente (ciò solo se il sito non offre un servizio di geoloca-
lizzazione); poi si deve specificare l’epoca di costruzione dell’immobile, le sue
caratteristiche generali (per esempio “casa d’epoca”, palazzo stile liberty ecc.),
il piano, la superficie o il numero dei locali e il prezzo. Se è possibile, è meglio
aggiungere anche altre informazioni preziose per i futuri acquirenti, quali
la presenza del giardino, di un terrazzo, dell’ascensore, della portineria, del
riscaldamento centrale o autonomo, dell’impianto di aria condizionata ecc.,
cioè di quelle caratteristiche strutturali che possono valorizzare l’immobile.
La parte del leone, però, se la giocano ormai i siti internet di annunci.
22
A chi rivolgersi
Qui di seguito indichiamo alcuni dei siti più frequentati.
• www.idealista.it È un sito molto completo e frequentato anche da molti

privati. Consente di caricare gratuitamente le fotografie e geolocalizza gli ap-
partamenti. La redazione dell’inserzione è facilitata dal sito stesso che chiede
tutti i dati necessario e anche quelli opportuni.
• www.casaclick.it È un sito sul quale possono pubblicare annunci solo le

agenzie immobiliari ma ci sono molti annunci e può essere utile per farsi un’idea.
• www.casa.it Graficamente è il sito più bello ma ha pochi annunci rispetto

agli altri. Sembra essere rivolto soprattutto a chi cerca o vende immobili di
pregio o di nuova costruzione.
• www.immobiliare.it È tra i più forniti e pubblica molti annunci anche relativi

alle aste immobiliari tenute dai Tribunali di cui parleremo più diffusamente nel
capitolo 9. Offre la possibilità di disegnare sulla mappa la zona di interesse.
È molto frequentato dalle agenzie immobiliari che comprano servizi aggiuntivi
che consentono loro di figurare tra i primi risultati della ricerca.
• www.subito.it Si tratta della sezione dedicata agli immobili del famoso sito
di annunci. La possibilità di restringere la ricerca solo a livello regionale lo
rende però molto difficile da consultare. Se a un numero di telefono ricavato
da un annuncio pubblicato apparentemente da un privato risponde un’agen-
zia immobiliare, è meglio diffidare: le agenzie serie lavorano alla luce del
sole; se poi un’agenzia pensa di ricorrere a questi sotterfugi per trovare degli
acquirenti, pensate a cosa potrà succedere quando si tratterà di riscuotere la
propria provvigione.
Il cartello sul portone

È sempre utile apporre dei cartelli con la scritta “Vendesi”. Questi cartelli si pos-
sono applicare su tutti i lati del fabbricato in cui si trova l’appartamento e, se
la dimensione non supera un quarto di metro quadrato, non si devono pagare
bolli o tasse per l’affissione. Fate però attenzione a eventuali divieti contenuti
nel regolamento condominiale e alle delibere dall’assemblea condominiale.
Queste ultime, in particolare, non possono impedire in assoluto l’affissione di
cartelli ma possono regolare il luogo dove devono essere apposti, per evitare
un “effetto bazar”. In concreto, prima di attaccare il cartello, basta chiedere al
portiere, se c’è, o all’amministratore. Bisogna ricordare infine che dal 2012 è
obbligatorio inserire negli annunci anche l’indice di prestazione energetica e la
relativa classe, ne parleremo più diffusamente nel capitolo 7.
23
Le agenzie immobiliari
Ai sensi della L. 39/1989, la professione di agente immobiliare non può
essere svolta da chiunque, ma solo da chi sia iscritto come tale presso la
Camera di Commercio Industria, Artigianato e Agricoltura (CCIAA); gli agenti
immobiliari abusivi sono sanzionati e non hanno diritto alla provvigione e,
nel caso in cui l’abbiano già incassata, sono obbligati a restituirla.
Per sapere se il soggetto che ha rapporti con noi è regolarmente abilitato,
gli si può chiedere l’esibizione della tessera di riconoscimento che attesti
l’iscrizione oppure ci si può rivolgere alla locale Camera di Commercio.
Anche le società che si occupano di mediazione devono essere iscritte: se vi
capita di trattare con un’agenzia immobiliare che si presenta come società
verificate l’iscrizione al ruolo sia della società sia dell’agente con il quale
avete trattato.
L’agente immobiliare è un mediatore e, come tale, deve essere un soggetto
imparziale in quanto la sua funzione è quella di mettere in contatto due
persone che vogliono stipulare un contratto, senza privilegiare l’interesse di
una sola delle parti e cercando anzi di appianare con equilibrio eventuali
divergenze. L’agente ha inoltre l’obbligo di stipulare una idonea polizza as-
sicurativa a tutela della propria clientela per i danni causati da negligenza
o errori professionali propri o dei propri dipendenti.
Il massimale minimo assicurato è di 260.000 euro per le ditte individuali, di
520.000 euro per le società di persone e di 1.550.000 euro per le società di
capitali. Si tratta di una garanzia importante ed è bene chiedere all’agente
con il quale si tratta gli estremi della sua polizza di assicurazione.
I costi
Il mediatore ha diritto al compenso (provvigione) soltanto se il contratto si
conclude per effetto del suo intervento. L’agente, quindi, non ha diritto ad
alcun compenso se non avete acquistato la casa che vi aveva proposto.
Secondo l’attuale normativa la misura delle provvigioni e la proporzione
in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di un patto
espresso, è determinata dal giudice che farà riferimento alle provvigioni usuali
di mercato rilevate dalla Camera di Commercio locale. Il Decreto Bersani del
2006 ha però abolito le commissioni camerali che si occupavano delle rile-
vazioni: dato che tra i loro componenti c’erano anche gli agenti immobiliari
non davano sufficienti garanzie di imparzialità. La percentuale può quindi
variare liberamente da agenzia ad agenzia e da città a città ma un’inchiesta
di Altroconsumo ha rivelato che le agenzie immobiliari nelle principali città
italiane hanno fatto cartello, nonostante le principali associazioni di categoria
siano già state sanzionate dall’Autorità Antitrust nel 2004 per lo stesso motivo.
24
A chi rivolgersi
Per effetto di questo cartello sarà molto difficile che vi sentiate proporre una
percentuale inferiore al 3% del prezzo pattuito.
Non credete però agli agenti immobiliari che vi dicono che la provvigione
è fissata dalla legge e non può essere trattata, perché la realtà è un’altra: la
provvigione può essere liberamente concordata tra le parti e soltanto in man-
canza di accordo si fa riferimento alle tariffe professionali o agli usi locali.
È inoltre possibile stabilire che sia una sola delle due parti a pagare la prov-
vigione all’agente.
Quando vi recate in agenzia sarà bene chiedere subito qual è la provvigione
che dovrete pagare, per non avere brutte sorprese.
Fate attenzione: la provvigione all’agente è dovuta anche se il compratore o il
venditore non hanno mai firmato un mandato scritto. È sufficiente che l’agente
abbia materialmente messo in contatto le parti e che l’affare si sia concluso
grazie al suo intervento. Secondo la giurisprudenza, però, è quantomeno
necessario che le parti siano state messe in condizione di conoscere l’opera
di intermediazione svolta dal mediatore, considerando, quindi, anche questo
intervento (e i relativi costi) all’interno della trattativa diretta a determinare il
prezzo (Cass. 6004 del 15 marzo 2007). Non è quindi sufficiente che il media-
tore abbia partecipato solamente alla fase iniziale delle trattative (per esempio
esponendo un cartello o effettuando una segnalazione).
Per quanto riguarda le modalità di pagamento, è importante ricordare che il
primo Decreto Bersani ha vietato agli agenti di ricevere il pagamento della
provvigione in contanti.
È bene ricordare che è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi il
19% delle somme corrisposte all’agente immobiliare a titolo di provvigione
per l’acquisto della casa principale sino a un massimo di 1.000 euro (se gli
acquirenti sono più d’uno il massimale si divide tra tutti in proporzione alle
quote di comproprietà).
Gli obblighi dell’agente

L’art. 1759 del Codice Civile prevede che il mediatore debba comunicare
alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza
dell’affare, che possono influire sulla conclusione dell’accordo. Per cono-
scere tali circostanze, e quindi ottemperare all’obbligo di informazione nei
confronti del cliente, l’agente deve attivarsi per assumere le informazioni
necessarie sullo stato dell’immobile, sul proprietario, sulla situazione con-
dominiale ecc.
L’agente deve quindi conoscere il tipo e lo stato dell’immobile, oltre che
l’anno di costruzione, deve sapere se il riscaldamento è autonomo o cen-
tralizzato; se c’è l’ascensore, la portineria, il posto auto; se l’appartamen-
to è libero da subito, se vi sono inquilini e quando scade il contratto di
25
locazione, a quanto ammontano mediamente le spese condominiali, quel-

le per il riscaldamento centralizzato e quelle per l’amministratore. Deve
conoscere il nome dell’amministratore in modo che l’eventuale acquirente
possa contattarlo. L’agente, debitamente informato dal venditore, dovrà
inoltre comunicare al possibile acquirente l’esistenza di ipoteche e oneri
che gravano sull’immobile, l’ammontare dell’eventuale mutuo residuo e il
nome dell’istituto da cui è stato concesso, la rata mensile e il numero delle
rate residue.
Se l’affare va a monte dopo la firma del preliminare l’agente perde il diritto
alla provvigione se la mancata conclusione dell’affare deriva dal suo compor-
tamento scorretto (per esempio, l’agente può essere ritenuto responsabile di
non avere avvertito l’acquirente del fatto che l’appartamento era ipotecato
oppure che esistevano vincoli urbanistici).
L’agente immobiliare, inoltre, deve chiedere al venditore, al momento in cui
gli conferisce l’incarico di vendere l’immobile, di fornire la documentazione
necessaria: planimetria, atto notarile di acquisto, e, se vi è un mutuo ipote-
cario, anche copia del contratto ed, eventualmente, un estratto dal registro
immobiliare da cui risulti la costituzione dell’ipoteca.
La legge prevede che i moduli o formulari, nei quali sono indicate le con-
dizioni del contratto, utilizzati dall’agente siano preventivamente depositati
presso una Commissione istituita in ciascuna Camera di Commercio. Questi
moduli devono essere chiari, facilmente comprensibili e si devono ispirare
ai principi della buona fede contrattuale; devono inoltre essere stampati
con caratteri tipografici abbastanza grandi e non possono essere utilizzati
se non recano gli estremi dell’iscrizione al ruolo dell’agente.
L’agente deve garantire la propria assistenza fino alla stipulazione dell’atto
notarile di compravendita. Questo ci sembra il minimo per una mediazione
con prestazione di servizi pagati con percentuali così elevate di provvigioni.
La giurisprudenza, però, non è univoca circa i confini precisi della diligenza
richiesta al mediatore: da un lato, infatti, la sentenza della Cass. II 4126
del 22 marzo 2001 afferma che l’istituzione dell’albo dei mediatori profes-
sionali ha inciso significativamente sulla figura e sul ruolo del mediatore
che, quindi,. è tenuto non solo a comunicare all’acquirente tutte le notizie
fornite dal venditore ma anche ad attivarsi per verificarne la veridicità e
a ottenere con mezzi propri (se a sua disposizione) le altre informazioni
mancanti specie se l’affare presenta particolari caratteristiche (nel caso
sottoposto al giudizio della Cassazione, le parti erano giunte a stipulare il
compromesso “al buio” senza conoscersi e le trattative erano state condotte
in via esclusiva dal mediatore). Dall’altro, invece, più sentenza anche recenti
escludono l’obbligo di verificare l’assenza di pignoramenti o ipoteche se
non espressamente richiesto (Cass. II 8849/17; Cass. III 6926/12) ma, allo
stesso tempo, non può comunicare che il bene ne è privo se non ha per-
sonalmente verificato (Cass. III 16623/10). Allo stesso modo si è stabilito
26
A chi rivolgersi
che l’agente deve informare che l’immobile proviene da donazione (Cass.

II 965/19) ma non se manca il certificato di abitabilità (Cass. III 8374/09).
Più in generale, secondo la giurisprudenza il mediatore non è tenuto a
compiere accertamenti diretti a verificare se l’immobile è abusivo (a meno
che non ne doveva avere il sospetto o se ne era stato espressamente ri-
chiesto) ma lo deve fare se comunica all’acquirente che il bene è regolare
sotto l’aspetto urbanistico (Cass. II 18140/15).
Si può quindi dire che il mediatore sarà responsabile se ha arrecato danno
per aver pubblicizzato un immobile con caratteristiche o qualità diverse
dalla realtà, nel caso in cui fosse stato possibile accertare agevolmente
queste differenze.
La sentenza della Cassazione non è la legge ma rappresenta un orienta-
mento dei giudici che vale la pena di segnalare come precedente e come
supporto per un’eventuale azione da intraprendere.
L’incarico a vendere
Tecnicamente si chiama “incarico di mediazione per la vendita” e consiste
nell’incarico conferito all’agente immobiliare di procurare un acquirente per un
determinato immobile a certe condizioni, contenute in un modulo predisposto
dall’agenzia. Noi ve ne forniamo uno in appendice al volume (Modello 2)
che contiene una serie di clausole che tutelano maggiormente il venditore
nei confronti dell’agenzia; nel caso decidiate di avvalervi della collaborazione
di un intermediario, cercate di ottenere che vi sottoscriva questo modello di
incarico o, quantomeno, di introdurre nel modulo proposto dall’agenzia le
clausole riportate in grassetto nel nostro modello.
I moduli predisposti dalle più importanti associazioni di agenti immobiliari
contengono, innanzitutto, una descrizione dell’immobile con indicazione dei
dati del proprietario, la destinazione d’uso dell’immobile (abitazione, negozio,
studio professionale), la composizione, se è affittato e, in tal caso, la scadenza
contrattuale.
Viene inoltre indicato se esistono iscrizioni ipotecarie e trascrizioni “pregiudizie-
voli” (pignoramenti, citazioni dirette a contestare la proprietà dell’immobile ecc.).
Nei moduli vi è poi l’indicazione del prezzo di vendita richiesto e il compenso
di mediazione. È ormai spesso previsto che il diritto al compenso per il media-
tore maturi già al momento dell’avvenuta conoscenza da parte dell’acquirente
dell’accettazione della sua proposta di acquisto da parte del venditore e, per
il venditore, al momento dell’accettazione. Secondo noi sarebbe consigliabile
attendere un momento successivo (firma del preliminare o, meglio, del rogito
notarile) per pagare il compenso al mediatore: potrebbe essere assai spiacevole
dover pagare la provvigione al mediatore pur non essendo stati in grado, per
qualsiasi motivo, di concludere l’affare.
27
I contratti di solito prevedono la possibilità di scegliere tra la scadenza secca

e il rinnovo automatico: in quest’ultimo caso, il mandato si rinnova automa-
ticamente se non viene disdettato per iscritto con un certo anticipo rispetto
alla scadenza contrattuale. Noi vi consigliamo di preferire sempre la scadenza
secca; in questo modo eviterete di prolungare la durata dell’incarico per un
tempo eccessivo, magari per esservi dimenticati di inviare la disdetta, e sarà
comunque interesse dell’agente attivarsi alla scadenza del mandato per otte-
nere il suo rinnovo.
Con riferimento alla durata, consigliamo di pattuire un termine breve (uno
o due mesi), che non vi leghi le mani per un tempo troppo lungo: se infatti
dovesse saltar fuori qualche potenziale acquirente tra amici o conoscenti, si
potrebbe così evitare di pagare la provvigione all’agente. Se poi questi non
riuscisse a reperire un acquirente entro la scadenza del mandato, sarà sempre
possibile rinnovarlo.
Una clausola dell’incarico a vendere su cui riteniamo di dover richiamare l’at-
tenzione è quella dell’esclusiva. Nei formulari attualmente in distribuzione, a
seguito di modifiche intervenute per evitare l’inserimento di clausole abusive
nei contratti, è prevista la possibilità di scegliere tra incarico non in esclusiva
e in esclusiva.
Nel primo caso il venditore potrà vendere l’immobile direttamente o tramite
altre agenzie immobiliari senza nulla dovere all’agente immobiliare a titolo di
provvigione o penale. Se si opta per questo tipo di rapporto, però, la modu-
listica più diffusa richiede che il venditore si impegni a rimborsare all’agente
le spese documentate sostenute nell’esecuzione dell’incarico (per esempio
spese per la pubblicità) sino a un ammontare massimo stabilito nel contratto,
anche in caso di mancata vendita.
L’incarico in esclusiva prevede invece che il venditore si impegni a non conferire
incarichi ad altre agenzie immobiliari. La violazione dell’obbligo di esclusiva,
sia nel caso di conferimento di incarico ad altre agenzie sia di vendita diret-
tamente effettuata dal venditore, comporta il pagamento da parte di quest’ul-
timo di una penale. Come contropartita dell’esclusiva nell’incarico, i moduli
prevedono che l’agente immobiliare s’impegni a rinunciare al rimborso delle
spese che sostiene per l’esecuzione dell’incarico e al compenso dovuto per
la valutazione dell’immobile anche in caso di mancata conclusione dell’affare.
Nella prassi commerciale i mediatori propongono di solito incarichi in esclusiva.
Sono peraltro spesso ben disposti anche a ricevere incarichi non formalizzati
per iscritto, che sono pur sempre validi: faranno visitare la casa a potenziali
acquirenti e chiederanno la provvigione solo se l’immobile verrà venduto a
un acquirente da loro presentato.
Nell’incarico in esclusiva sono spesso previste delle penali per alcuni casi
specifici. Bisogna premettere che qualsiasi penale è considerata vessatoria
e quindi inefficace quando è manifestamente eccessiva. Ciò significa che in
questo caso il giudice potrà considerarla come non prevista. Per questa ra-
28
A chi rivolgersi
gione nei moduli sono stati previsti due casi a seconda che l’agente abbia o
non abbia espletato per intero il suo mandato.
Nel primo caso l’attività svolta dall’agente non è arrivata a un punto tale
da consentirgli di avere già diritto alla provvigione e quindi la penale viene
stabilita in una percentuale della provvigione stessa e ciò avviene quando:
• il venditore recede dall’incarico prima della sua naturale scadenza;

• il venditore non consente al mediatore di eseguire incarico (per esempio
non gli consegna le chiavi della casa in vendita);
• il venditore viola l’obbligo di esclusiva.
Nel secondo caso, se l’agente immobiliare ha svolto interamente la propria

attività, viene stabilita una penale in misura uguale alla provvigione convenuta
e le ipotesi sono:
• vendita effettuata, anche dopo la scadenza dell’incarico, a persone segnalate

dall’agente immobiliare;
• mancata conclusione del contratto a causa di informazioni inesatte fornite
dal venditore;
• rifiuto del venditore di accettare una proposta d’acquisto conforme all’incarico.
Il caso di vendita effettuata, dopo la scadenza del mandato, a persona segnalata

dall’agenzia dev’essere meglio specificato. Non crediamo che possa rientrare
nel caso in questione, l’ipotesi di chi, a distanza di tempo, dopo la scadenza
dell’incarico decida di vendere, seppure a persona segnalata dall’agenzia, a
condizioni diverse da quelle previste nell’incarico. Se il prezzo oppure il piano
e le condizioni di pagamento (caparra, somma da pagare al preliminare e saldo
da effettuare al rogito) sono stati sostanzialmente modificati o se viene prevista
una diversa data per la consegna dell’immobile, se, insomma, la vendita che
viene proposta può considerarsi sostanzialmente diversa, allora la previsione
contenuta nel modulo di incarico di cui ci occupiamo è onerosa per il venditore
e può essere contestata. Al riguardo, però, l’indirizzo dei Giudici non è sempre
uniforme, e perciò, onde evitare di trovarvi a dover contestare a posteriori, dopo
aver firmato un incarico con una clausola del genere, vi invitiamo a contrat-
tare la sua modifica o cancellazione in sede di stipula dell’incarico a vendere.
È importante sottolineare che, con l’incarico a vendere, il venditore si impegna
a pagare la provvigione solo a fronte di proposte in tutto e per tutto conformi
a quanto previsto nell’incarico stesso. Ne consegue quindi che proposte anche
di poco inferiori alla somma richiesta possono essere tranquillamente rifiutate.
Possono inoltre essere rifiutate le offerte “anomale” (non assistite dal versamento
di una congrua caparra e/o con termini per stipulare il rogito manifestamente
eccessivi) e ciò anche se nell’incarico non si erano specificate, come si dovrebbe,
le condizioni di pagamento e i tempi di conclusione dell’affare.
29
La storia di Giulio
Giulio ha conferito incarico di vendita a un mediatore per la casa
che ha ricevuto in eredità dalla nonna.
Il mandato, in esclusiva, dura sei mesi e prevede il tacito rinnovo
salvo disdetta da far pervenire con almeno un mese di anticipo.
Dato che il mediatore non procacciava nessun tipo di offerta, Giulio
aveva già pensato di revocargli l’incarico ma, la prima volta, si
era ricordato di inviare la disdetta troppo tardi e il mandato si
era rinnovato per un altro semestre.
Adesso però Giulio ha trovato un acquirente tramite il passaparola
con i suoi amici e invia la raccomandata per tempo.
È già pronto a rogitare la vendita quando il mediatore, pochi giorni
prima della scadenza del mandato, gli presenta un’offerta conforme
al prezzo che aveva chiesto.
L’offerta però è quantomeno strana: l’acquirente, un cittadino
extracomunitario, si offre di pagare i 100.000 euro richiesti ma
offre una caparra di soli 1.000 euro e propone di rogitare tra
due anni!
In compenso il mediatore richiede subito la sua provvigione di
3.000 euro.
Se Giulio dovesse accettare quest’offerta si troverebbe a dover
pagare subito una provvigione di 3.000 euro per incassar-
ne solo 1.000 e poi rimarrebbe bloccato per due anni senza
alcuna seria garanzia di poter poi effettivamente ottenere il
prezzo pattuito.
In altre parole sembra che questa offerta abbia come unico effetto
quello di far maturare la provvigione del mediatore!
Giulio rifiuta l’offerta e contesta per iscritto la richiesta di provvi-
gione minacciando di segnalare quanto accaduto alla Camera di
Commercio.
Il mediatore, dopo un intervento di Altroconsumo, rinuncia alla
provvigione richiesta.
30
A chi rivolgersi
La proposta d’acquisto
Quando l’agenzia vi ha proposto una casa che risulta di vostro gradimento,
vi chiede di regola di firmare una proposta irrevocabile rivolta al proprietario,
accompagnata da un assegno per una determinata cifra.
La proposta d’acquisto è considerata dalle agenzie un passaggio obbligato
per chi compra; in questo modo si impegna il solo futuro acquirente, che
è costretto a versare cospicue somme di denaro prima di avere la certezza
della conclusione dell’affare. A tale proposito riteniamo che sia opportuno
consegnare, al momento della proposta, un assegno non trasferibile barrato
intestato al venditore per un importo minimo, che diviene caparra solo in
caso di accettazione dell’offerta da parte del venditore.
Con la proposta irrevocabile di acquisto l’acquirente mette nero su bianco le
condizioni essenziali della sua offerta (caparra, prezzo offerto, modalità del
pagamento, data del rogito ecc.) e si impegna a tener ferma la propria volontà
di acquistare la casa per il periodo di tempo indicato sul modulo. Nonostante
le rassicurazioni degli agenti immobiliari che tendono spesso a far firmare questo
documento, da loro compilato, con eccessiva facilità (“è solo una prima offerta,
poi andremo in trattativa…”) è bene tener presente che una proposta d’acquisto
completa di tutti gli elementi essenziali, se accettata per iscritto dal venditore,
impegna irrevocabilmente l’acquirente ad acquistare l’immobile. Se il compra-
tore cambia idea, è penalizzato in misura più o meno elevata a seconda del
contenuto delle clausole della proposta: potrebbe perdere soltanto la somma
versata a titolo di deposito cauzionale, che al momento dell’accettazione del
venditore diventa caparra confirmatoria, ma potrebbe anche dover corrispon-
dere il compenso all’agente per la mediazione e perfino essere costretto a
comperare l’immobile (ma è un’eventualità piuttosto rara perché di solito il
venditore si accontenta di trattenere la caparra versata). Anche per questo motivo
ribadiamo che la provvigione dovrebbe essere pagata all’agente immobiliare, in
qualità di intermediario nell’affare, non prima della conclusione del preliminare,
o ancor meglio al rogito, così da consentire all’acquirente (nell’intervallo tra la
proposta e il preliminare) di valutare la convenienza dell’affare, di fare tutti i
controlli precauzionali indispensabili prima di firmare il preliminare (verifica delle
mappe catastali, dei registri immobiliari, delle spese condominiali) e di recedere
eventualmente perdendo la sola caparra confirmatoria. Proprio per questo mo-
tivo l’importo dell’assegno dato in deposito fiduciario all’agenzia, deve essere il
più basso possibile (ma, attenzione, una caparra eccessivamente bassa potrebbe
essere considerata segno di scarso interesse da parte dell’acquirente o, peggio,
se ne potrebbe dedurre che è a corto di contanti: il venditore potrebbe quindi
essere spinto a non impegnarsi neppure nella trattativa. Noi vi consigliamo di
non scendere sotto il 5% del prezzo offerto).Firmare la proposta di acquisto non
assicura affatto la conclusione dell’affare. Se infatti il venditore non accetta la
proposta, l’acquirente ha semplicemente il diritto alla restituzione dell’assegno.
31
Normalmente il modello contenente la proposta è un prestampato predisposto

dall’agenzia immobiliare. È necessario prestare la massima attenzione al con-
tenuto di questo documento e, se è opportuno, chiedere aggiunte o eliminare
punti contenuti nel modulo dell’agenzia per evitare bidoni. Ricordate che le
clausole aggiunte a penna sul modulo prevalgono su quelle stampate anche
se queste non sono state cancellate.
Anche solo per confrontarlo con quello predisposto dall’agenzia, vi pro-
poniamo un modello di proposta di acquisto (Modello 4), che potreste
utilizzare qualora quello sottopostovi dall’agenzia non vi soddisfacesse: non
dimenticate che siete voi a formulare la proposta e avete tutto il diritto di
determinarne il contenuto (senza però avanzare pretese che portino al rifiuto
della proposta stessa).
Nelle proposte redatte dalle agenzie spesso troviamo dei punti discutibili in
riferimento ai quali invitiamo a prestare la massima attenzione.
• Termine di irrevocabilità Poiché la proposta è irrevocabile (per un certo

tempo la persona che l’ha firmata non può cambiare idea), è importante
che almeno il termine di irrevocabilità sia breve per non tenere in sospeso
troppo a lungo l’offerente (compratore) e anche perché il venditore, pur
essendo propenso ad accettare la proposta che gli fate, potrebbe spinge-
re il mediatore a cercargli altre proposte più convenienti nel termine di
accettazione. A questo proposito è bene precisare che, sebbene il codice
deontologico degli agenti vieti loro di raccogliere altre proposte se ne
hanno già una che soddisfa tutte le richieste del venditore (ovvero offre
un prezzo pari o superiore a quello da quest’ultimo richiesto), non tutti i
mediatori vi si attengono. Secondo noi un termine di 7 giorni è più che
sufficiente perché il venditore possa decidere sulla convenienza economica
dell’affare proposto e quindi accettarlo o rifiutarlo.
• Impegno per sé o per persona o ente da nominare È importante che

nella proposta si specifichi che il proponente si impegna per sé o per per-
sona o ente da nominare al rogito. Generalmente nelle proposte d’acquisto
non viene specificato che l’acquisto può essere fatto per sé o per persona
o ente da nominare ma questa precisazione può essere importante non
solo nel caso classico in cui siano i genitori a trattare l’acquisto di un ap-
partamento da intestare al figlio. Se, infatti, per un qualsiasi motivo, dopo
la stipula del preliminare o l’accettazione della proposta non si possa o
non si voglia più compare. Questa clausola rende più facile la cessione
del diritto di acquistare a un terzo.
• Nome del proprietario La proposta deve poi contenere l’indicazione del

nome del proprietario dal quale l’agenzia dichiara di aver avuto espresso
incarico di vendita.
32
A chi rivolgersi
• Contratto di locazione È necessario che la descrizione dell’immobile sia

quanto più possibile dettagliata e che sia indicato se l’appartamento è occupato
da persone (un inquilino o lo stesso proprietario) e/o cose. Si tratta di una
precisazione molto importante, perché l’inquilino potrebbe non voler andar
via e sarà allora necessario chiedere lo sfratto; in tal caso l’affare potrebbe
perdere di interesse per chi avesse bisogno subito di una casa. Considerate che
in presenza di un contratto di locazione, anche se scaduto e con uno sfratto
in corso, l’appartamento potrebbe comunque non liberarsi in tempi brevi.
• Preliminare Spesso nei moduli contenenti la proposta d’acquisto si legge

che la proposta farà nascere, a seguito della firma da parte del venditore,
un contratto preliminare di vendita e quindi viene considerata facoltativa la
redazione di un ulteriore compromesso. Questa clausola consente di chiede-
re al giudice una sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso
dalle parti che vi erano obbligate. Le parti hanno comunque la possibilità
di scegliere se riprodurre il contenuto della proposta in altra scrittura dove
vengano meglio precisati taluni elementi dell’accordo. Altre proposte, in-
vece, tengono distinti i due momenti e ciò si evince anche dalla struttura
del piano di pagamenti: alla firma della proposta viene versata una somma
a titolo di deposito all’agente che diviene caparra se l’offerta è accettata,
al preliminare viene versata un’altra tranche del prezzo e il saldo avviene
al contratto definitivo. Tale distinzione consente di inserire nella proposta
un punto in cui si stabilisca che la rinuncia all’acquisto ovvero il rifiuto di
sottoscrivere il preliminare di compravendita dopo regolare accettazione
comporta come unico effetto la perdita della caparra penitenziale versata
(sempre se si è pattuito, come a noi pare giusto, che la provvigione sia
versata all’atto del preliminare). Dal punto di vista dell’acquirente è forse
meglio specificare che la proposta accettata tiene luogo del preliminare: in
questo modo, anche in caso di “ripensamenti” del venditore, sarà possibile
ottenere dal giudice il trasferimento della proprietà della casa. Di contro, il
venditore ha tutto l’interesse a tenersi una via d’uscita: se dovesse trovare un
altro acquirente che offrisse una somma notevolmente più elevata potrebbe
convenirgli sciogliere il contratto restituendo il doppio della caparra ricevuta.
• Provvigione Nella proposta dovrebbe inoltre essere specificato il nome

dell’intermediario, l’ammontare della provvigione e il momento in cui
dovrà essere pagata. Come abbiamo detto più sopra, la misura della
provvigione è determinata dalla comune volontà delle parti e convie-
ne che sia pagata il più tardi possibile al fine di assicurarsi l’assistenza
dell’intermediario fino all’effettiva positiva conclusione dell’affare (ottimo
sarebbe prevederne il pagamento al momento del rogito notarile, ma si
dovrebbe comunque sempre rifiutare un pagamento prima della stipula
del preliminare).
33
La storia di Chiara e Matteo

Chiara e Matteo consultano i giornali alla ricerca di una casa da
comprare quando si imbattono in un annuncio veramente allet-
tante: un trilocale in centro a soli 2.000 euro al metro quadrato!
I dettagli sono pochi e decidono di chiamare il numero riportato
nell’annuncio. Sono un po’ delusi quando sentono rispondere
una società immobiliare, perché temono di dover pagare una
provvigione, ma l’addetto li tranquillizza: non sono un’agenzia,
non prendono provvigioni, si limitano a gestire una banca dati
contenente numerosi annunci come quello e, con un modico
canone, possono avervi accesso anche loro.
Chiara e Matteo non sono molto interessati ad altri annunci, ma
sembra non ci sia altra soluzione per avere i dati del proprietario
che vende l’appartamento che hanno visto sul giornale e versano
quindi i 250 euro richiesti.
Quando accedono alla banca dati, però, scoprono che di quell’an-
nuncio non c’è traccia; protestano con la società, ma questi ribattono
che quell’appartamento deve essere stato nel frattempo venduto.
Ma chi può garantire che sia mai esistito davvero e non fosse solo
uno specchietto per le allodole? Tanto più che molti degli annunci
presenti nella banca dati sono stati palesemente copiati dai giornali
di settore e da internet…
In questi casi è certamente possibile pretendere la restituzione di
quanto pagato e segnalare l’accaduto all’Autorità Garante per la
Concorrenza e il Mercato: è una pratica commerciale scorretta che
va sanzionata.
34
La casa da acquistare
3
Eccovi finalmente giunti in visita a una possibile casa da acquistare ac-
compagnati dal proprietario o dall’agente.
Per non andare incontro a delusioni è necessario aver ben chiari i ruoli:
il proprietario o l’agente che ci sta accompagnando sono lì per vendere
quella casa e faranno di tutto per convincerci ad acquistarla, non possia-
mo credere a tutto quello che ci viene detto e dobbiamo procedere con
i piedi di piombo.
La visita alla casa da acquistare

Prima regola quando ci si appresta a cercare casa è di non avere fretta:
anche se l’agente ci dice che altre persone hanno già visitato la casa e
fatto offerte.
Salvo casi eccezionali non è mai bene sottoscrivere una proposta irrevo-
cabile alla prima visita dell’immobile. È quindi opportuno tornarci almeno
un’altra volta, meglio se da soli e in un orario diverso da quello della prima
visita: il quartiere tanto tranquillo di giorno può essere malfrequentato di
notte e la casa tanto elegante di sera alla luce artificiale può rivelarsi poco
soleggiata.
A cosa fare attenzione

Nel corso di questa seconda visita bisognerà prestare la massima attenzione al
tipo di quartiere, allo stato di conservazione dell’appartamento e del caseggiato
e verificare la regolarità degli impianti. In particolare è opportuno verificare
l’assenza di macchie di umidità che sono la spia di possibili infiltrazioni di
acqua dall’esterno o dalle tubature incassate nei muri o di una cattiva coiben-
tazione degli ambienti. È anche il momento di verificare se gli impianti sono
a norma esigendo di avere copia delle relative certificazioni. Questo genere
di controllo è opportuno anche se intendete procedere alla ristrutturazione
della casa: nel caso in cui gli impianti non fossero a norma sarà comunque
possibile far valere questa circostanza in sede di trattativa sul prezzo. È bene
anche controllare lo stato complessivo del condominio: se le facciate sono
vecchie e malandate, se i muri delle scale sono sporchi è probabile che di lì
a poco sarà necessario intraprendere onerosi lavori condominiali.
Quando la casa è in costruzione

Se la casa dev’essere ancora costruita, state acquistando sulla carta; esiste cioè
soltanto il progetto che viene mostrato. È importante, perciò, che nel preliminare
sia tutto descritto con dettaglio e precisione. Ciò, normalmente, avviene attra-
verso il capitolato speciale d’opera, un documento distinto dal compromesso
che deve contenere una descrizione precisa delle caratteristiche dell’immobile
in costruzione: materiali utilizzati, caratteristiche degli impianti, infissi, rifiniture
interne ed esterne, caratteristiche delle parti comuni e dei singoli alloggi, siste-
mazione delle parti esterne (giardino, cortile ecc.). Si tratta di un documento
molto complesso che, se non avete competenze tecniche, è consigliabile fare
esaminare da una persona esperta (soprattutto in caso di dubbi).
Tenete presente che eventuali modifiche successive alla stipula del com-
promesso potrebbero essere pagate a caro prezzo. Evitate assolutamente di
impegnarvi nell’acquisto di una casa in costruzione senza aver prima preso
visione del capitolato d’opera. Di questo argomento, comunque, ci occupe-
remo però più dettagliatamente nel corso della trattazione (vedi capitolo 8).
Il prezzo: caratteristiche
Qualunque sia la tipologia di immobile che siete interessati ad acquistare
state per stipulare un contratto di compravendita, che ha per oggetto il tra-
sferimento della proprietà di una cosa verso il corrispettivo di un prezzo.
36
Il prezzo è elemento fondamentale da cui non si può prescindere e la deter-

minazione di un “prezzo congruo”, cioè adeguato alle peculiarità dell’immo-
bile, è molto importante. Valutare la congruità del prezzo richiesto per un
appartamento non è però affatto facile. Il criterio in assoluto più utilizzato è
quello dell’analogia con i prezzi di vendita di altri immobili dalle medesime
caratteristiche venduti nel recente passato. In realtà, però, per lo stesso im-
mobile si possono ottenere le valutazioni più disparate. Le case sono infatti
un po’ come le persone (è difficile trovarne due esattamente identiche), le
valutazioni effettuate dagli agenti immobiliari, poi, sono spesso esagerate in
quanto l’agente spera così di convincere il venditore ad affidargli il mandato.
In linea di massima, gli elementi da considerare e che si ripercuotono sul
prezzo dell’immobile sono:
• l’anno di costruzione dello stabile;

• l’ubicazione;
• le dimensioni;
• l’esposizione;
• il piano;
• la presenza dell’ascensore;
• il tipo di riscaldamento;
• la portineria.
Bisogna infine tener presente che, nel mercato immobiliare, è d’uso trattare
il prezzo richiesto dal venditore (fanno eccezione gli immobili in costruzione
per i quali il costruttore raramente accetta di trattare il prezzo).
Il venditore indicherà quindi un prezzo richiesto più alto rispetto al prezzo
al quale è disposto a vendere al fine di garantirsi un margine nella trattativa.
Sta poi all’abilità del compratore ottenere il maggior sconto possibile.
Come in ogni trattativa, parte svantaggiato chi dimostra di aver maggior
bisogno di vendere o acquistare l’immobile. Un caso tipico è quello di chi
vuole acquistare l’appartamento del vicino di casa per ampliare il proprio:
la scelta dell’immobile da comprare è obbligata e quindi il venditore potrà
fissare liberamente il prezzo badando solo a non richiederne uno al di là
delle possibilità del compratore.
Non è quindi opportuno sbilanciarsi troppo con la controparte (specie se
questi è un’agenzia immobiliare) confidandogli che quella è la casa dei nostri
sogni (magari perché tanto vicina alla casa dei genitori o al lavoro) o che
abbiamo urgente bisogno di vendere per procurarci il capitale necessario
per acquistare una nuova casa: rischiamo di metterci in una posizione di
debolezza nella successiva trattativa sul prezzo.
Un buon punto di partenza per valutare la congruità del prezzo sono le
stime dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare istituito dall’Agenzia delle
Entrate ricavati dai valori dichiarati in sede di rogito notarile.
37
Vengono dati i valori massimi e minimi al metro quadrato per abitazioni

civili, abitazioni di tipo economico e box suddivisi ancora per stato di con-
servazione (scadente, normale o ottimo).
L’accesso agli ultimi valori rilevati è gratuito via internet al seguente indi-
rizzo: wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm.
I fattori che incidono sul prezzo

Al di là dell’ubicazione, dell’anno di costruzione e della superficie, sono
moltissime le caratteristiche specifiche che concorrono a determinare il
prezzo di una casa. Il venditore, nello stabilire il prezzo di vendita, potrebbe
però non ancorarsi a parametri oggettivi e far prevalere considerazioni di
tipo personale oppure fissare un prezzo a caso, senza conoscere le regole
del mercato immobiliare. È compito dell’acquirente, quindi, effettuare una
valutazione obiettiva e giungere, attraverso la trattativa, alla determinazione
di un prezzo giusto.
Guardando su internet è facile trovare molti siti dove vengono proposti
coefficienti percentuali di aumento o diminuzione del prezzo per ogni ca-
ratteristica dell’immobile che vengono applicati nelle stime immobiliari.
Noi preferiamo però indicare solo le caratteristiche principali che incidono
sul prezzo in quanto, ai fini di stabilire un prezzo di vendita (ma anche per
discutere la sua riduzione) questi criteri non possono essere applicati in
modo rigido: il prezzo finale e il piano dei pagamenti (acconti e saldo) sono
infatti liberamente concordati tra venditore e compratore.
Esaminiamo ora in dettaglio gli elementi che incidono sulla determinazione
del prezzo.
• Anno di costruzione dello stabile Solitamente gli stabili di recente edifi-

cazione hanno un prezzo più elevato in quanto si suppone che siano stati
costruiti con tecniche più moderne e siano quindi meglio coibentati senza
contare che un fabbricato edificato di recente non dovrebbe necessitare
di dispendiosi interventi di manutenzione.
A questa regola sfuggono i c.d. “stabili d’epoca” che, pur essendo datati,
hanno un costo superiore grazie al fatto che rappresentano uno stile ar-
chitettonico in voga nel passato.
Attenzione però alle fregature: c’è differenza tra uno stabile d’epoca
e un palazzo “solo” vecchio! Anche se spesso si cerca di far passare
qualsiasi casa costruita oltre 50 anni fa come palazzo d’epoca, solo
quelli che presentano un chiaro stile architettonico possono fregiarsi
di questo titolo.
In teoria anche la classe energetica (di cui parleremo più diffusamente nel
capitolo 7) dovrebbe incidere sul prezzo ma, al momento, non è un elemento
38
molto tenuto in conto sul mercato degli immobili già edificati; aspettatevi
invece un prezzo più alto se state comprando una casa in costruzione di
classe A+.
• Piano dell’edificio Un piano alto è sicuramente più luminoso e ciò

impreziosisce l’appartamento. Ma se non c’è l’ascensore il prezzo può
ridursi molto. La casa al quarto piano senza ascensore può essere molto
“romantica” ma quando si tratta di portar su la spesa questo genere di
considerazioni passa decisamente in secondo piano!
Anche se l’ascensore non c’è, potrebbe esservi la possibilità di installarlo
in un secondo momento in cortile o nella tromba delle scale. Si tratta però
di una spesa assai gravosa. Se poi si considera che, trattandosi di un’inno-
vazione suscettibile di utilizzazione separata, alcuni condomini potrebbero
rifiutarsi di partecipare alla spesa, l’impegno economico potrebbe essere
assai rilevante.
• Esposizione Luminosità e rumorosità sono altri due aspetti fondamentali.

I piani terra e i primi piani dovrebbero costare meno perché sono meno
luminosi; gli appartamenti che danno sulla via principale (soprattutto se
trafficata) invece che sul cortile valgono sicuramente di meno. Anche la
presenza di una vista di pregio (ovvero la possibilità di godere di un bel
panorama guardando fuori dalle finestre) incide sul prezzo.
• Condizioni dello stabile La situazione della facciata interna ed esterna,

delle scale, dell’ingresso, del portone sono tutti fattori in grado di influenzare,
oltre all’estetica, anche il prezzo. Senza contare che, se la manutenzione
è stata scarsa, si potrebbero rendere presto necessarie spese condominiali
ingenti per ristrutturazioni e interventi straordinari.
• Riscaldamento L’alternativa è tra riscaldamento autonomo e centralizzato.

Solitamente la presenza di un impianto di riscaldamento autonomo fa salire
il prezzo dell’immobile anche se ormai, con l’installazione delle valvole
termostatiche, anche il riscaldamento centralizzato può essere agevolmente
adattato all’uso individuale. Molto comunque dipende dai criteri di riparto
adottati dall’assemblea.
Ci sono anche altri fattori che possono far salire il prezzo dell’appartamen-
to: la presenza di uno o più balconi, il posteggio riservato o il posteggio
condominiale.
Anche se non fa parte degli elementi strutturali della casa, un elemento
importante da tenere in considerazione è da quanto tempo l’immobile è
in vendita: solitamente tanto più tempo è passato tanto più è probabile
che il venditore abbia fretta di vendere e, di conseguenza, tanto più ampio
sarà il margine di trattativa.
39
La storia di Sofia e Marco

La famiglia di Sofia e Marco si è allargata e stanno cercando una
casa più grande per dare una cameretta a ciascuno dei loro due figli.
Non vorrebbero allontanarsi troppo dalla zona dove vivono: i non-
ni sono vicini e possono dare una mano alla giovane coppia e poi
Alessandro e Anita, i loro figli, hanno già i loro amichetti e a loro
spiacerebbe molto doversene separare.
I prezzi di questa zona, sono però piuttosto alti e non è facile trovare
delle case grandi a un prezzo ragionevole.
Sofia e Marco decidono quindi di approfondire la ricerca puntando
su immobili un po’ diversi da quelli solitamente presenti sul mercato.
Un buon prezzo lo trovano per un appartamento al terzo piano
senza ascensore; genitori e figli non hanno problemi a fare le scale
ma, pensandoci bene, non si è giovani in eterno e fra qualche an-
no quelle scale potrebbero diventare una barriera architettonica
insormontabile.
Ci sarebbe anche quel magazzino da tempo trasformato in abita-
zione ma viene offerto in vendita mediante il trasferimento delle
quote della società immobiliare che lo possiede. Se un domani si
volesse liquidare la società ci potrebbero essere molte tasse da pagare
annullando così il vantaggio offerto dal prezzo basso.
Alla fine la coppia si concentra su un appartamento posto al piano
terra: nello stesso stabile è in vendita anche quello, identico, al quarto
piano ma, in questo caso, il prezzo è inferiore del 15%.
Dopo un’attenta analisi l’affare si rivela genuino: anche se l’appar-
tamento è al piano terra non ci sono particolari fonti di rumore
ed è abbastanza soleggiato, le finestre su strada hanno doppi vetri
e tapparelle blindate e poi la presenza del portiere è una garanzia
di sicurezza aggiuntiva.
40
Visitare la casa:
4
attenzione ai vizi
Colui che intende acquistare un immobile deve, innanzitutto, raccogliere le

informazioni necessarie per valutarne le caratteristiche e, successivamente,
deve fare delle indagini per accertare l’affidabilità del venditore, per non ri-
schiare di comprare da chi non è l’effettivo proprietario o non lo è in modo
esclusivo o da chi ha già venduto lo stesso immobile a un altro acquirente.
Il venditore deve inoltre consegnare all’acquirente un bene in buone condizioni
e, comunque, utilizzabile. Certo, una casa può richiedere una ristrutturazione
sostanziale e costare molto poco, ma se viene venduta apparentemente in
ordine, a norma, e poi si scopre che, invece, aveva dei difetti agli impianti
idrico o elettrico o del gas, nella pavimentazione, nei muri, nell’impianto di
riscaldamento, allora si può reclamare e far valere la responsabilità del ven-
ditore per vizi.
La garanzia
A fronte dell’inadempimento del venditore, il promissario compratore non ha
soltanto l’alternativa tra chiedere al Giudice lo scioglimento del contratto o
accettare senza riserve la cosa viziata o difforme: per riequilibrare gli obblighi
derivanti dal contratto, può anche chiedere al Giudice il trasferimento della
41
proprietà dell’immobile, ottenendo nel contempo una riduzione sul prezzo

dovuto in misura pari al valore dei difetti riscontrati.
Il Codice Civile prevede però che nel contratto di compravendita si possa
inserire una clausola che ponga delle limitazioni o addirittura escluda
l’obbligo di garanzia del venditore nei confronti dell’acquirente. Ma se,
anche in presenza di un patto di tal genere, il venditore in mala fede tace
i difetti della cosa, quel patto non ha alcun effetto, benché accettato da
entrambe le parti.
Nelle compravendite di immobili a uso abitazione, peraltro, è estremamente
raro che venga esclusa la garanzia per vizi: se il venditore pretende di inserire
una clausola siffatta senza addurre motivazioni plausibili, vi consigliamo di
rinunciare all’affare a meno che non abbiate comunque in programma una
radicale ristrutturazione edilizia dell’immobile.
La legge prevede inoltre che la garanzia del venditore non operi se il com-
pratore, al momento della firma del contratto preliminare o, ancora prima,
della proposta d’acquisto, conosceva i difetti dell’immobile. La garanzia non è
dovuta neppure quando i vizi sono facilmente riconoscibili in quanto evidenti,
tranne il caso in cui il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da
vizi. Se dunque nella casa che viene venduta sono presenti dei vizi (il tetto
che perde, l’impianto elettrico da rifare ecc.) e le parti vogliono demandare
le riparazioni al compratore, sarà opportuno menzionare espressamente detti
vizi quantomeno nel contratto preliminare e che solo per essi il compratore
rinunci espressamente alla garanzia.
Gli effetti pratici della garanzia

Nei casi in cui ciò che viene venduto abbia un difetto che lo renda inutiliz-
zabile o ne diminuisca il valore in maniera apprezzabile, il compratore può
domandare lo scioglimento del contratto (tecnicamente risoluzione) oppure
la riduzione del prezzo in proporzione al difetto. La domanda può essere
fatta con una semplice raccomandata con avviso di ricevimento al venditore;
ma nel caso quest’ultimo non dia seguito alla richiesta, si deve ricorrere al
Giudice, che può emanare un provvedimento di risoluzione del contratto o
di riduzione del prezzo (vedi in appendice il Modello 6).
In caso di risoluzione del contratto, il venditore deve restituire il prezzo e
rimborsare al compratore le spese legittimamente sostenute per la stipula del
contratto di compravendita. Il compratore deve restituire ciò che ha ricevuto,
che, nel caso in questione, è il possesso della casa.
In ogni caso, il venditore è tenuto a risarcire il compratore dei danni, se non
prova di aver ignorato, senza colpa, i difetti della cosa.
Il compratore deve denunciare i vizi entro 8 giorni dalla scoperta e ha un
anno di tempo dalla consegna per l’eventuale azione legale.
42
Visitare la casa: attenzione ai vizi
Se dunque Tizio ha acquistato la casa da meno di un anno e scopre che l’impianto

di riscaldamento autonomo è completamente fuori uso e va interamente rifatto
oppure che il regolamento edilizio del Comune in cui si trova l’immobile o il
regolamento condominiale impediscono l’uso a cui intendeva adibire l’immobile
(previsto dal contratto di compravendita), deve denunciare tali vizi e difetti al
venditore entro 8 giorni dalla scoperta e riservarsi di agire per la risoluzione del
contratto o per la riduzione del prezzo. Attenzione: la richiesta di risoluzione
del contratto o di riduzione del prezzo dev’essere formalmente (per iscritto)
avanzata nei confronti del venditore entro un anno dalla data dell’acquisto. Per
poter ottenere la risoluzione del contratto devono essere riscontrati dei difetti
di notevole importanza tali da rendere l’immobile inutilizzabile per l’uso da voi
previsto o causare un forte deprezzamento. Salvo casi particolari, peraltro, il
compratore non ha interesse a ottenere la risoluzione del contratto e preferisce
chiedere una riduzione del prezzo. Se infatti Tizio ha comprato quella casa per
viverci, con ogni probabilità ci si è già trasferito: la risoluzione del contratto lo
costringerebbe a ricercare una diversa soluzione abitativa.
Difetti evidenti
Nel caso di un appartamento o, comunque, di una casa, per vizio si può
intendere sia un difetto originario (cioè esistente dal momento della costru-
zione) sia un difetto sopravvenuto ma tale da rendere l’immobile non idoneo
all’uso a cui è destinato o da svalutarlo molto.
I vizi apparenti sono quelli di facile percezione, che una persona può notare
da sola al momento della visita alla casa, prestando una normale attenzione.
La legge stabilisce che, se al momento dell’acquisto il compratore conosceva
i vizi della cosa oppure se tali vizi erano facilmente riconoscibili (salvo che
il venditore avesse espressamente dichiarato che l’immobile era perfetto),
la garanzia del venditore è esclusa.
Se si tratta di vizi di lieve entità, facilmente eliminabili con una modica spesa,
questo può essere un buon motivo per trattare sul prezzo e farsi concedere
dal venditore uno sconto proporzionato al difetto o meglio al costo dell’e-
ventuale riparazione. Una verifica di questo tipo, che valuti la presenza
di vizi, interessa principalmente chi acquista una casa usata, di “seconda
mano”, ma anche per le case nuove occorre prestare la dovuta attenzione
per evitare di comprare un’immobile che presenti difetti di costruzione.
Ci occuperemo dettagliatamente delle case in costruzione (per le quali le
regole sono parzialmente diverse) più avanti (vedi capitolo 8).
Ponete attenzione ai particolari che qui elenchiamo:
• i serramenti interni ed esterni: stato della verniciatura, funzionamento di

serrature e maniglie, spifferi d’aria, vetri sottili ecc.;
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• lo stato dell’impianto idrosanitario: controllate rubinetteria, sanitari, pre-

disposizione per gli scarichi di lavatrice e lavastoviglie;
• la presenza in cucina degli scarichi e delle aperture previste dalla legge per
gli apparecchi a gas: foro di aerazione, scarico per la cappa aspirante ecc.;
• il riscaldamento: centralizzato, autonomo, a radiatori, a pannelli; se la
visita avviene d’inverno controllate che tutti i radiatori funzionino rego-
larmente, se avviene d’estate controllate che non ci siano scoli rugginosi
che possono denunziare la presenza di perdite; in ogni caso, se il riscal-
damento è centralizzato con radiatori, è opportuno verificare la presenza
delle termovalvole e dei rilevatori di consumi: si tratta di una dotazione
obbligatoria e che richiede una certa spesa per la sua installazione;
• l’impianto elettrico: condizioni del quadro elettrico, stato, numero, posi-
zionamento degli interruttori e delle prese;
• muri e plafoni: controllate la presenza di eventuali macchie di muffa o di umidità
che possono rivelare problemi di coibentazione o perdite. Non dimenticate
di eseguire questo controllo anche nelle cantine, nei box e nei solai.
Difetti non evidenti

Per tutto ciò che non si vede o che il futuro acquirente non è riuscito a ve-
dere, il nostro consiglio è di rivolgere al proprietario alcune domande circa:
• l’isolamento termico;
• l’isolamento acustico (doppi vetri) ed eventuali fonti di rumore, la cui pre-
senza non avete potuto accertare durante la visita: vicini, attività commerciali
come bar, ristoranti, discoteche o produttive come officine, laboratori medici;
• l’adeguamento alle norme degli impianto elettrico e a gas.
Prima di concludere la visita dell’appartamento ricordatevi di chiedere anche:
• a quanto ammontano le spese condominiali annue e ogni quanto si paga la rata;

• com’è regolamentato l’uso delle parti comuni del condominio (cortile, por-
tineria, giardino, ascensore ecc.);
• se si possono lasciare biciclette e motorini nel cortile;
• se si possono stendere i panni o sbattere i tappeti sul lato del cortile interno;
• se c’è l’antenna TV centralizzata e/o parabolica;
• come viene gestita la pulizia dell’androne, delle scale e delle altre parti comuni;
• in mancanza di box o posti auto destinati ai condòmini, se c’è nelle vicinanze
un’autorimessa o un garage.
Infine, informatevi sulla presenza in zona di negozi, fermate dei mezzi pubblici,
giardini, strutture e sportive e quant’altro vi possa interessare.
44
Visitare la casa: attenzione ai vizi
La storia di Giovanni
Giovanni ha acquistato una villetta in costruzione. Una volta finiti i
lavori e ottenuta la consegna non ci va subito ad abitare in quanto
deve organizzare il trasloco.
Quando la casa è finalmente pronta si accorge che non è stata
installata la caldaia che pure è prevista dal contratto. Contesta
alla ditta la mancanza ma quest’ultima dice di averla installata
e che deve essere stata rubata dopo la consegna (il vano caldaia si
trova in giardino).
Il verbale di consegna dell’appartamento è molto generico e non fa
riferimento esplicito alla caldaia, ma la mancanza di tale impianto
è un vizio evidente e sarebbe stato onere di Giovanni farlo inserire
nel verbale di consegna.
È solo grazie alla tenacia di Giovanni e all’intervento di Altroconsumo
che, alla fine, si riesce a raggiungere un accordo con l’impresa che
monta gratuitamente una nuova caldaia.
La storia di Giovanni, però, insegna a prestare particolare atten-
zione al momento della consegna dell’immobile: se vi sono difetti
evidenti vanno contestati subito per iscritto.
La dichiarazione di conformità
degli impianti
Tutti gli impianti domestici devono certo essere in buono stato ma sono a
norma?
Il D. M. 37/08 ha dato per la prima volta una regolamentazione organica in
un unico testo legislativo alla complessa materia della sicurezza negli impianti
abrogando inoltre quasi tutta la precedente disciplina in materia.
Si è previsto che i lavori di installazione e rifacimento anche parziali debbano
essere eseguiti a regola d’arte da imprese iscritte in un apposito albo tenuto
dalla Camera di Commercio e che, al termine dei lavori, l’installatore consegni
al committente una dichiarazione di conformità.
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La dichiarazione di conformità, in particolare, è necessaria per ottenere l’al-

laccio di una nuova fornitura da parte dell’impresa distributrice (non è invece
necessaria in caso di subentro in un impianto già allacciato alla rete).
Il D. M. 37/08 prevede inoltre che tutte le certificazioni debbano essere conse-
gnate all’acquirente della casa in occasione del trasferimento della proprietà ma
il contratto è comunque valido anche se questa disposizione non è rispettata.
Se le certificazioni non ci sono è comunque opportuno farne menzione in
quanto potrebbe essere considerato un vizio dell’immobile venduto.
Se non troviamo più le certificazioni originali e non riusciamo più a rintracciare
l’installatore è bene sapere che copia delle certificazioni può essere richiesta
alla locale Camera di Commercio e anche presso lo sportello unico per l’edi-
lizia del comune se l’impianto (come quasi sempre capita) è stato realizzato
nel corso di una ristrutturazione.
46
Verifiche, controlli
5
e adempimenti preliminari
Una volta che l’acquirente ha individuato la casa che fa per lui è meglio che
si tuteli da ogni possibile rischio.
Prima di comprare, infatti, è assolutamente indispensabile effettuare alcuni
controlli.
Prezzo, posizione, comodità, dimensioni, disposizione delle stanze, sono tutte
caratteristiche di cui si tiene conto nella scelta di una casa e che hanno la loro
indubbia importanza. Se però, magari dopo lunghe peregrinazioni, il futuro
acquirente, pensando di aver trovato proprio l’abitazione che fa al caso suo,
conclude l’affare affrettatamente, per timore che qualcuno gliela porti via,
può scoprire in seguito di dover affrontare problemi che non aveva neppure
ipotizzato.
Per evitare spiacevoli sorprese dopo l’acquisto (e dopo aver sborsato l’intero
prezzo), o almeno per limitare i rischi, conviene effettuare una serie di controlli
sull’immobile. Si tratta sia di controlli tecnici sia di verifiche circa l’esistenza
del titolo di proprietà sull’immobile da parte di chi vende.
Il venditore ha invece molti meno problemi: ha già ricevuto una sostanziosa
caparra e riceverà il saldo del prezzo al momento della stipula dell’atto notarile.
Se poi l’affare non si conclude, può sempre trattenere la caparra.
Non sono quindi ordinariamente necessarie particolari indagini sulla persona
del compratore (basta che versi la caparra e si impegni a stipulare il rogito
entro termini ragionevoli), con alcune piccole eccezioni che esamineremo
all’interno di questo capitolo.
47
Chi è il proprietario
Se l’acquirente decide di rivolgersi a un’agenzia immobiliare come tramite
per la ricerca dell’abitazione, questa dovrebbe essere in grado di fornire tutte
le indicazioni utili relative alla persona (o società) che risulta proprietaria
dell’immobile.
Se, invece, l’acquirente ha optato per il “fai da te” e ha un contatto diretto
con il proprietario, non deve farsi scrupoli nel chiedergli di mostrargli il suo
titolo di proprietà (il rogito d’acquisto, l’atto di donazione, la dichiarazione
di successione, qualunque documento che attesti che egli può effettivamente
disporre del bene).
Può essere opportuno prendere ulteriori informazioni presso l’amministratore
dello stabile o presso gli altri condòmini.
Più proprietari
Se il venditore è il proprietario ed è l’unico intestatario della casa non ci
sono problemi; se invece egli dispone del bene, cioè lo utilizza, ma è solo
uno dei proprietari di un bene comune, per la vendita occorrerà anche il
consenso degli altri comproprietari.
Non si tratta di un caso raro: vi possono essere più fratelli che hanno ere-
ditato la casa di proprietà del genitore e questa viene occupata da uno solo
degli eredi che però hanno i suoi stessi diritti sulla casa, ciascuno per la
propria quota.
Se vi è una situazione di comunione su un bene non ancora diviso, il par-
tecipante alla comunione può disporre del suo diritto e vendere a terzi solo
la sua quota.
La vendita per l’intero di un bene comune non diviso, stipulata soltanto da
alcuni dei comproprietari, non consente di acquisirne la piena proprietà.
Per evitare problemi vi consigliamo quindi di firmare il contratto preliminare
solo se tutti i proprietari intervengono all’atto.
Se, invece, siete voi a dover vendere una casa intestata a più comproprietari
tenete ben presente che l’obbligo di vendere dell’intera casa assunto da un
solo comproprietario obbliga quest’ultimo a procurare al compratore il tra-
sferimento anche delle altre quote di comproprietà del bene, cioè a ottenere
il consenso degli altri comproprietari.
Se per una qualsiasi ragione uno dei comproprietari si dovesse “tirare indietro”
all’ultimo momento, l’acquirente potrebbe quindi citarvi per il risarcimento
dei danni. Anche in questo caso è quindi opportuno che gli impegni siano
sottoscritti da tutti i comproprietari o, se questo riesce impossibile o difficol-
toso, che il soggetto incaricato delle trattative ottenga almeno un mandato
scritto e firmato da ogni comproprietario.
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Verifiche, controlli e adempimenti preliminari
Coniugi in comunione di beni

Se il proprietario è sposato ed è in regime patrimoniale di comunione dei
beni, l’amministrazione dell’immobile acquistato dopo il matrimonio spetta a
entrambi i coniugi perché il bene “è entrato in comunione” ed è di proprietà
dei coniugi al 50%.
Il compimento di atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, compresa la stipula
di un contratto preliminare di vendita di un immobile di proprietà comune tra
i coniugi, necessita del consenso di entrambi. È anche possibile che uno dei
due coniugi compia l’atto senza il consenso espresso dell’altro e che questi
poi convalidi la vendita esprimendo un consenso successivo ma, dal punto di
vista dell’acquirente, per evitare spiacevoli sorprese, è opportuno che sin dalla
stipula del preliminare ogni impegno sia sottoscritto da entrambi i coniugi.
Non tutti gli immobili acquistati in costanza di matrimonio cadono però in
comunione: gli immobili acquistati da un solo coniuge con il prezzo ricavato
dalla vendita di beni personali non rientrano in comunione e possono essere
venduti liberamente a patto che tale circostanza risulti dall’atto di acquisto e
che anche il coniuge l’abbia sottoscritto.
Proprietario minorenne
Se proprietario della casa è una persona di età inferiore ai 18 anni, i suoi
rappresentanti legali saranno i genitori o, in mancanza, un tutore designato
dal giudice. Per gli atti di amministrazione straordinaria come la vendita di un
immobile, il genitore, in qualità di rappresentante del figlio minorenne, o il
tutore dovranno chiedere l’autorizzazione al giudice tutelare, magistrato che
ha sede in ogni Tribunale e che si occupa anche dei diritti patrimoniali dei
minorenni. È necessario presentare un ricorso dettagliato (non è necessaria
l’assistenza di un legale) con il quale si indicano le ragioni per le quali si ri-
tiene opportuno per il minore procedere alla vendita dell’immobile (a tal fine
è spesso richiesta anche una perizia sul valore dello stesso).
Se presso la cancelleria del Giudice tutelare non trovate un facsimile, potete
usare il nostro Modello 26 che trovate in appendice a questa guida.
Il Giudice tutelare con l’autorizzazione alla vendita disporrà altresì circa le
modalità di impiego del capitale derivante dalla vendita.
Società
Se il venditore o il compratore è una società, è d’obbligo prendere le
dovute informazioni circa i poteri di firma della persona a ciò delegata.
La verifica può essere effettuata facilmente richiedendo una visura alla locale
49
Camera di Commercio. La visura camerale è una vera e propria “radiografia”

dell’impresa. Contiene:
• la sua denominazione;
• l’indicazione della sede;
• del codice fiscale;
• dell’oggetto sociale;
• della data di costituzione;
• degli amministratori in carica e dei loro poteri.
Se l’amministratore non dovesse essere autorizzato a vendere gli immobili

sociali o, più in generale, a eseguire atti di “straordinaria amministrazione”,
sarà necessario ottenere una specifica delibera dell’assemblea dei soci.
Se il venditore è una società o un imprenditore individuale è necessario
valutare anche l’andamento economico della sua attività. In caso di falli-
mento del venditore successivo al trasferimento di proprietà dell’immobile,
il curatore potrebbe infatti esperire nei vostri confronti la c.d. “revocatoria
fallimentare”. Si tratta di una specifica azione che mira a tutelare la parità di
diritti di tutti i creditori nei confronti dell’imprenditore fallito e che consen-
te, appunto, di “revocare” le compravendite compiute nell’anno anteriore
al fallimento ove sia provata l’esistenza di una notevole sproporzione tra il
valore del bene venduto e il prezzo pagato.
È però molto difficile che venga revocato l’acquisto della casa, specie se
si tratta di casa destinata a essere adibita ad abitazione propria o di un
proprio stretto familiare (parenti o affini entro il terzo grado). L’articolo 67
c. 2 lett. c) della legge fallimentare (o art. 166 c. 2 lett. c) del nuovo codice
della crisi d’impresa) esclude infatti espressamente la revocatoria degli atti
di compravendita di immobili a uso abitativo (e anche dei preliminari tra-
scritti nei registri immobiliari) purché conclusi “a giusto prezzo”. Proprio per
questo motivo quando si compra da un imprenditore è opportuno dichiarare
nell’atto notarile il prezzo realmente pagato senza cedere alla tentazione di
“fare del nero”, anche a costo di pagare maggiori imposte. Un prezzo troppo
basso, infatti, potrebbe consentire al curatore di rimettere in discussione il
nostro acquisto sostenendo che il prezzo indicato in atto non era “giusto”.
In tutti gli altri casi (acquisto di immobili a uso non abitativo e/o per inve-
stimento), il curatore può “revocare” le compravendite compiute nell’anno
anteriore al fallimento ove possa provare che il prezzo pattuito era inferiore
di oltre il 25% rispetto al prezzo di mercato.
È comunque opportuno (anche per evitare noie) accertarsi che il venditore
non sia in una situazione economicamente critica; a tal fine si può leggere
l’ultimo bilancio approvato e verificare che non siano stati levati dei protesti
nei suoi confronti. Sia il bilancio sia il bollettino dei protesti possono essere
consultati in formato elettronico presso la locale Camera di Commercio.
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Se siete invece in procinto di acquistare un immobile in costruzione dall’im-

presa costruttrice, dovete sapere che vi è una normativa apposita che illu-
streremo più avanti (vedi capitolo 8)
Le verifiche da fare
All’acquirente spetta certamente l’impegno e l’onere economico, nel suo esclu-
sivo interesse, di controllare che l’immobile sia in regola sotto il profilo
ipotecario e catastale, anche se il venditore è tenuto a garantirne la regola-
La storia di Augusto
Augusto sta comprando una casa in costruzione.
Ha stipulato un preliminare in base al quale si è impegnato a pagare
la somma complessiva di 150.000 euro che doveva essere pagata
secondo un preciso piano di pagamenti: 10.000 euro subito, 30.000
euro all’edificazione del rustico, 20.000 euro al completamento del
tetto, 30.000 euro al completamento degli impianti e il saldo al rogito.
Il costruttore (si trattava di una ditta individuale), una volta com-
pletato il rustico, gli ha chiesto di pagare la rata con un assegno
intestato alla moglie e così ha fatto anche per la rata prevista al
momento del completamento del tetto. Sulle prime Augusto non era
convinto ma il costruttore gli ha detto che così avrebbe potuto rispar-
miare l’IVA sulle fatture e quelle somme gliele avrebbe comunque
scontate al momento del rogito.
Poco prima della conclusione dei lavori, però, sono cominciati i
problemi: il cantiere rimaneva deserto per intere settimane e il co-
struttore cominciava a negarsi al telefono. Dopo lunga insistenza,
Augusto è riuscito a farsi consegnare l’appartamento non prima
però di aver consegnato un altro assegno da 20.000 euro questa
volta in bianco perché il costruttore lo avrebbe “girato” a un fornitore
per mandare avanti i lavori.
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Di lì a poco il costruttore fallisce e i nodi vengono al pettine:

la società che ha emesso la fideiussione è disposta a restituire
solo i primi 10.000 euro il cui pagamento è stato effettivamente
incassato dal costruttore; il curatore del fallimento sarebbe
anche disponibile a dare corso alla vendita ma pretende che
vengano ripagate anche le rate pagate a soggetti diversi dal
costruttore fallito: in questo modo, però, la casa viene a costare
ben 70.000 euro in più!
Questa vicenda insegna che, quando si acquista una casa, è estre-
mamente rischioso “fare i furbi”: tutti i pagamenti devono
essere tracciabili e diretti al venditore che deve rilasciare i relativi
documenti fiscali. Se si agisce diversamente, si corre il rischio di
perdere i propri soldi.
rità. Il compratore dovrà verificare, personalmente o con l’aiuto e l’assistenza

tecnica di un professionista (notaio, geometra ecc.), la situazione presso gli
uffici competenti (Catasto, Conservatoria, Ufficio Tecnico comunale), sia che
acquisti tramite agenzia sia che la trattativa si svolga tra privati. È opportuno
affidare le verifiche sulle condizioni dell’immobile a un professionista, la cui
parcella dipenderà in larga parte dalle difficoltà che si incontrano facendo i
controlli e dalla complessità della situazione che si delinea.
Al Catasto
I primi controlli andranno fatti al Catasto Edilizio Urbano. Qui si chiede la
visura catastale, che fornisce un quadro approssimativo dello stato della casa.
Si raccolgono comunque informazioni importanti: il nome del proprietario,
da quanti vani è composta la casa.
Se siete pratici con l’utilizzo di internet, potete fare una prima indagine da casa
recandovi sul sito dell’Agenzia del Territorio (www.agenziaentrate.gov.it/
portale/it/web/guest/schede/fabbricatiterreni/visura-catastale/consulta-
zione-rendite-catastali) dove, tramite il codice fiscale del proprietario, potrete
trovare la rendita catastale e gli identificativi dell’immobile.
Il Catasto conserva anche le piantine di tutti gli edifici in esso registrati.
È importante che la piantina dell’immobile che vi accingete a comperare
rappresenti fedelmente la realtà. Se la mappa catastale risulta difforme dalla
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situazione di fatto esistente, il notaio non può neppure redigere l’atto di com-
pravendita! La planimetria catastale può essere cambiata in ogni momento
mediante la presentazione di una semplice domanda di variazione da parte
di un tecnico (a patto che le modifiche sia state regolarmente autorizzate dal
comune in cui si trova l’immobile). Dato però che questa operazione comporta
comunque spese, è bene imporre al venditore di regolarizzare la situazione
almeno prima di sottoscrivere il contratto definitivo.
Alla Conservatoria
È possibile poi che sull’immobile pendano ipoteche o altri diritti. Per control-
lare se ce ne sono si ricorre alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (detta
anche, con nuova terminologia, “Servizio di Pubblicità Immobiliare”). Recandosi
alla Conservatoria muniti delle generalità della persona che risulta proprietaria
dell’immobile (nome, cognome, data di nascita e codice fiscale) si potranno rile-
vare sia le compravendite effettuate da questa persona sia le eventuali iscrizioni
ipotecarie gravanti sull’immobile. Si tratta però di un’indagine un po’ macchi-
nosa: può essere opportuno delegarla al notaio che si occuperà della vendita.
Anche in questo caso, però, l’informatica ci viene in aiuto: oltre alle numero-
se agenzie presenti on line che offrono questo servizio è possibile chiedere
un’ispezione ipotecaria direttamente attraverso i servizi on line (purtroppo,
in questo caso, a pagamento) dell’Agenzia delle Entrate.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore di soddisfarsi
sul ricavato della vendita del bene ipotecato con precedenza rispetto agli altri
creditori. l’ipoteca “segue” l’immobile e non viene meno neppure se questo
è venduto dal debitore a un terzo.
Nelle Conservatorie dei Registri Immobiliari sono raccolti tutti gli atti immo-
biliari assieme alle note di trascrizione, d’iscrizione (ipoteca volontaria, legale
e giudiziale) e alle annotazioni (cancellazione d’ipoteca).
Oltre all’ipoteca non ancora estinta, oppure estinta ma non ancora cancellata,
potrebbero esservi delle precedenti trascrizioni a favore di persona che abbia
acquistato prima di voi trascrivendo il preliminare di vendita (se stipulato per
atto pubblico col notaio o con scrittura privata autenticata). Si tratta di un caso
teorico, ma che si potrebbe anche verificare nella pratica: il proprietario po-
trebbe vendere lo stesso immobile prima a una persona e poi a un’altra, però,
tra i vari acquirenti, acquisterà la piena proprietà chi per primo ha trascritto
il proprio atto di acquisto o il proprio preliminare; chi avesse trascritto dopo
potrebbe solo rivalersi nei confronti del venditore chiedendo la restituzione del
prezzo pagato e i danni conseguenti ma, vista la scarsa onestà di quest’ultimo,
avrebbe poche possibilità di recuperare il maltolto.
L’ispezione dei registri immobiliari consente di verificare anche se la casa è stata
pignorata dai creditori in quanto anche l’atto pignoramento viene trascritto.
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Si tratta di un pregiudizio estremamente grave in quanto non solo qualsiasi

compravendita stipulata dopo il pignoramento non è opponibile ai creditori
ma significa anche che, a breve, l’immobile sarà messo all’asta e ceduto a terzi.
Ciò, però, non significa che l’immobile sia sempre e in ogni caso incommer-
ciabile: se il giudice non ha ancora disposto la vendita è possibile comunque
cancellare il pignoramento saldando integralmente il debito nei confronti dei
creditori procedenti (è possibile anche successivamente ma occorre accordarsi
con tutti i creditori).
In questi casi, però, è estremamente opportuno appoggiarsi a un professio-
nista che rediga tutta la contrattualistica e curi i rapporti con il venditore e
con i creditori: in linea di massima sarebbe opportuno stipulare un contratto
preliminare notarile da trascrivere con il quale si stabilisce che la caparra e
gli eventuali anticipi sul prezzo vengono direttamente pagati ai creditori che
consentono poi alla cancellazione del pignoramento
La conformità urbanistica
Una verifica forse tra le più importanti per chi acquista casa riguarda l’accer-
tamento della conformità dell’abitazione da acquistare alla vigente normativa
urbanistica. Si tratta di un aspetto che non può essere in alcun modo sotto-
valutato per i notevoli riflessi economici che ne derivano.
Ciascun fabbricato, per poter essere costruito, necessita di un apposito prov-
vedimento comunale che ne autorizzi l’edificazione: il permesso a costruire.
Per ottenere detto provvedimento, il progettista ha dovuto depositare, presso
l’Ufficio Tecnico del Comune ove è posto il fabbricato, il progetto esecutivo
del medesimo. Durante l’attività edificatoria, l’impresa deve seguire in ogni
particolare il progetto approvato e allegato alla concessione edilizia (salvo
eventuali varianti approvate anch’esse dal Comune).
Una volta ultimata la costruzione, essa andrà denunciata al Catasto, presso il
quale verranno depositate ulteriori planimetrie, una per ciascuna unità immo-
biliare (appartamento, autorimessa ecc.).
Quando si acquista una casa, pertanto, avremo tre diverse rappresentazioni
di essa, che dovranno tutte coincidere tra loro:
• quella reale derivante dallo stato di fatto (cioè quello che si vede);
• quella derivante dalla planimetria allegata al progetto e reperibile presso
l’Ufficio Tecnico del Comune;
• quella derivante dalla planimetria depositata al Catasto.
Qualora la situazione rappresentata dalla planimetria allegata al progetto sia

difforme dallo stato di fatto (per esempio: ci sia una stanza in più; ci sia una
superficie soppalcata che faccia aumentare il piano calpestabile; sia diversa la
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distribuzione degli spazi interni ecc.) potrebbero sorgere problemi: l’acquirente

potrebbe infatti avere delle brutte sorprese, sia nel caso in cui volesse effettuare
nell’abitazione lavori che necessitano di un provvedimento urbanistico di au-
torizzazione, sia qualora volesse rivendere l’abitazione. A seconda della gravità
dell’abuso potremo infatti trovarci di fronte a un bene addirittura incommercia-
bile oppure, nei casi meno gravi, a un bene che, per essere regolarizzato, deve
essere oggetto di un apposito provvedimento rilasciato dal Comune. E il più
delle volte si va incontro al pagamento di oneri anche di forte entità.
Nell’attuale sistema legislativo, non è previsto un controllo veramente efficace di
tale importante aspetto. Si prevede, infatti, che il venditore abbia solo l’obbligo
di dichiarare, sotto la propria responsabilità, nel rogito notarile, la conformità
dell’immobile alle leggi urbanistiche. Ma il più delle volte egli stesso non è al
corrente dell’effettiva situazione urbanistica o la sottovaluta (anche perché ha
interesse a vendere e tutti gli eventuali oneri per regolarizzare la situazione
sarebbero a suo carico in qualità di proprietario).
È pertanto consigliabile effettuare attraverso un tecnico di fiducia (preferibil-
mente un geometra) il controllo della regolarità urbanistica dell’immobile e,
eventualmente, porre a carico del venditore (che nella proposta d’acquisto e,
dopo, nel preliminare ha assicurato la conformità dell’immobile alla normativa
urbanistica) la cura e le spese delle conseguenti pratiche di regolarizzazione.
Si tratta, a ogni buon conto, di una materia complessa, nella quale la norma-
tiva nazionale si interseca con le prescrizioni regolamentari comunali e con
la prassi locale. Affidatevi, pertanto a un ottimo tecnico di vostra fiducia e
seguite i suoi consigli, spesso frutto di esperienza e di pratica nel settore più
che di pedissequa osservanza delle disposizioni di legge.
Le spese condominiali
Quando si compra una casa in condominio è sempre bene rivolgersi direttamente
all’amministratore e farsi rilasciare una specifica attestazione circa lo stato dei
pagamenti degli oneri condominiali e delle liti pendenti per quel dato immobile
come previsto dall’art. 1130 c. 1 n. 9 c.c.
L’art. 63 c. 4 disp. att. c.c. consente infatti all’amministratore di chiedere al nuovo
proprietario le spese condominiali arretrate maturate nell’anno in corso e in
quello precedente. Con l’occasione, è inoltre opportuno chiedere all’ammini-
stratore se sono state o saranno entro breve deliberate spese straordinarie per
lavori di manutenzione dello stabile condominiale.
Potrebbe essere alquanto spiacevole dover far fronte a ingenti costi imprevisti
dopo essersi magari anche accollati un mutuo per pagare il prezzo richiesto
dal venditore. Ma cosa succede, in concreto, se si è comprato casa e l’ammi-
nistratore ci chiede di pagare le spese per lavori straordinari approvati prima
del nostro acquisto?
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La storia di Carlo
Carlo ha comprato anni fa un negozio che ha utilizzato senza
mai farci alcuna ristrutturazione.
Carlo ha ormai una certa età e medita di lasciare il lavoro
tanto più che il locale fa gola a un amico che vorrebbe aprirci
un ristorante.
Una volta conclusa la vendita promozionale di chiusura Carlo
stipula un contratto di locazione con il suo amico e firma tutte
le carte per consentirgli di fare i necessari lavori per realizzare
una cucina e i bagni a norma di legge.
Quando però il geometra incaricato si reca in Comune per
presentare la pratica edilizia si accorge che i disegni allegati
alla licenza edilizia presentata dal costruttore sono sostan-
zialmente diversi dallo stato di fatto: il negozio risulta notevol-
mente più piccolo e il locale interrato ha una conformazione
tutta diversa.
Carlo cade dalle nuvole: la piantina catastale allegata al rogito
è perfettamente identica al negozio e lui non ha apportato al-
cuna modifica.
Approfondendo la ricerca si scopre che il costruttore non ha
mai presentato una variante al progetto in origine approvato
ma si è limitato (una volta si poteva farlo) a depositare le mappe
catastali aggiornate.
Per fortuna l’abuso edilizio è sanabile ma c’è da pagare una
multa di parecchie migliaia di euro e in più il conduttore bron-
tola perché, sino a quando tutto non è sistemato, i lavori di
ristrutturazione non possono partire.
Ormai sono passati più di 40 anni dalla costruzione dell’immo-
bile, l’impresa costruttrice non esiste più e non resta che pagare
la salatissima sanzione per salvare almeno la locazione in corso.
Questa storia insegna quanto sia importante il controllo minu-
zioso degli atti di fabbrica dell’immobile che vogliamo comprare.
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Come abbiamo visto prima saremo costretti a pagare quanto richiesto dall’am-
ministratore, ma potremo richiederne il rimborso al venditore.
La giurisprudenza prevalente, infatti, oggi propende per porre le spese
condominiali in capo al soggetto che risultava essere proprietario nel mo-
mento in cui sono state deliberate (Cass. II 10235/13). In altre parole, tutte
le spese per lavori deliberati prima del rogito spettano al venditore anche
se l’amministratore ne richiederà il pagamento ai condomini quando la casa
è già passata di mano.
Per evitare discussioni vi consigliamo però di mettervi d’accordo per iscritto
con il venditore circa la ripartizione delle spese straordinarie già deliberate.
Se ci sono spese arretrate non pagate dal venditore è invece preferibile pre-
tendere che il venditore saldi il debito prima di vendere, oppure accordarsi
affinché una somma corrispondente venga “scalata” dal prezzo dell’immobile.
È bene anche sapere che il venditore resta obbligato al pagamento delle
spese condominiali sino a che non viene trasmessa all’amministratore una
copia autentica del rogito: si tratta quindi di un adempimento che il vendi-
tore ha interesse a eseguire in prima persona o, comunque, a verificare con
attenzione che sia regolarmente compiuto.
Successioni e donazioni
Maggiori precauzioni vanno prestate nel caso in cui l’immobile sia pervenuto
al venditore per successione o per donazione.
Se, infatti, sono decorsi meno di 10 anni dalla morte del precedente proprie-
tario, un’eventuale causa di revoca della donazione o di una disposizione
testamentaria intentata da un erede necessario (coniuge, figli e, in certi casi,
i genitori del defunto) potrebbe costringere l’acquirente del bene a restituirlo
o a ripagarne in tutto o in parte il prezzo.
In questo caso, è opportuno che tutti gli eredi necessari (anche se non
sono formalmente intestatari dell’immobile) esprimano il loro assenso alla
vendita.
Nel caso in cui, invece, il bene immobile sia pervenuto al venditore tramite
donazione, l’acquisto non può dirsi sicuro se non sono decorsi 10 anni dalla
morte del donante o 20 anni dalla trascrizione della donazione senza che il
coniuge o i parenti in linea retta del donante abbiano notificato e trascritto
un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
Se, dunque, l’immobile che si intende acquistare proviene da una donazione
e il donante è ancora in vita può essere opportuno chiedere al venditore
di ritrasferire la proprietà dell’immobile al donante e poi acquistarlo diret-
tamente da quest’ultimo.
Tenete inoltre presente che spesso le banche rifiutano di erogare mutui se
l’immobile acquistato proviene da una donazione.
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Altri controlli e rischi

Uno sguardo va dato anche alla regolarità della posizione fiscale: se sull’immo-
bile grava un’imposta di successione che non è stata ancora pagata, lo Stato
ha il “privilegio” sull’immobile stesso; il che, in caso di mancato pagamento,
può creare non pochi problemi all’acquirente.
Lo Stato gode di analogo privilegio anche per l’imposta di registro che, peral-
tro, viene normalmente riscossa e versata direttamente dal notaio che redige
l’atto di vendita.
Le cautele non sono mai troppe quando si acquista una casa, considerato il
notevole esborso economico che ciò comporta, ed è per questo che di se-
guito vi segnaliamo anche altri rischi specifici a cui potreste andare incontro,
esaminandoli singolarmente.
• Regolamento condominiale È sempre meglio dare uno sguardo al regola-

mento condominiale. Vi si trovano disposizioni sulla ripartizione delle spese
che si riferiscono alle parti comuni e specifici divieti d’uso e di destinazione
che è importante conoscere. Se la casa è in costruzione, è l’impresa costruttrice
in qualità di venditore a compilare il regolamento e a inserire un’apposita
clausola nel compromesso: non firmate il contratto e non accettate una clausola
che rinvia al regolamento di condominio se non lo avete letto effettivamen-
te. Prestate particolare attenzione alle limitazioni all’uso delle parti comuni
(per esempio, divieto di parcheggio nel cortile) e delle stesse unità immobiliari.
Se, infatti, il regolamento dovesse vietare di destinare a ufficio le abitazioni,
potrebbe non essere possibile (se non con il consenso di tutti i condomini)
adibire alcune stanze di casa alla propria attività lavorativa specie se questa
comporta frequenti contatti col pubblico (studi medici e professionali) oppure
la produzione di rumori e/o scuotimenti (laboratori).
• Appartamento occupato Dato che tutti conosciamo i tempi lunghi neces-

sari per liberare un appartamento, bisogna far attenzione che il rapporto
tra inquilino e precedente proprietario non abbia ripercussioni di natura
economica sull’acquirente. Può succedere, per esempio, che l’inquilino
si dichiari disposto a liberare la casa e che poi si rifiuti di farlo. Se desi-
derate che la casa venga liberata subito, dovrete inserire nel preliminare
una clausola che impegni il venditore a consegnarla libera da persone e/o
cose. Si può anche pattuire una penale per ogni giorno di ritardo nella
consegna dell’appartamento, che sia un ristoro per l’acquirente che non
possa entrare effettivamente in possesso del bene acquistato e occuparlo.
• Le pertinenze Se la casa è dotata di cantina, soffitta, posto auto che vengono

venduti unitamente all’immobile è bene visitarli in compagnia del venditore
e controllarne la corrispondenza con le mappe catastali.
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La storia di Paola
Paola si è “imbarcata nella non facile impresa di trovare una casa
in acquisto a Milano”. Attraverso una nota catena di agenzie ave-
va più volte visitato un appartamento che risultava corrispondere
alle sue esigenze. L’appartamento era, secondo l’agenzia, in fase
di ristrutturazione, poiché il proprietario, che da poco era entrato
in possesso dell’immobile, aveva avviato i lavori ed era stato poi
costretto a vendere a causa di un trasferimento lavorativo. Paola
ha chiesto all’agente immobiliare di contattare l’amministratore
per alcuni chiarimenti su aspetti strutturali del condominio e il
proprietario per avere il recapito del responsabile dei lavori di
ristrutturazione in corso. A quel punto la sorpresa: il proprieta-
rio risultava irreperibile, l’amministratore non aveva mai sentito
parlare del sedicente proprietario e l’unità immobiliare risultava
intestata a persona diversa. In seguito a brevi indagini da parte
dell’agenzia è risultato che il truffatore era entrato in possesso
dell’atto notarile relativo all’acquisto dell’unità immobiliare, l’aveva
falsificato e presentato all’agenzia contestualmente all’affidamento
del mandato di vendita dell’immobile. Scampato il pericolo, a Paola
rimane un dubbio: se fossero arrivati al compromesso, avrebbe
sicuramente versato un cospicuo anticipo e il truffatore si sarebbe
sicuramente dileguato con i soldi; a quel punto avrebbero potuto
rivalersi sull’agenzia?
Il problema è che la giurisprudenza non si è ancora messa d’ac-
cordo sul grado di diligenza richiesta all’agente immobiliare: se-
condo alcune pronunce dovrebbe fornire un bagaglio minimo di
informazioni all’acquirente secondo altre, invece, è sufficiente che
convinca le parti a mettersi d’accordo (ne abbiamo parlato più
approfonditamente nel capitolo 2).
Sono però tutti d’accordo nell’affermare che il mediatore ha l’obbligo
di comunicare al cliente tutte le circostanze a lui note che possano
influire sulla convenienza e sul buon esito dell’affare.
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A nostro parere l’agente, viste le onerose provvigioni da lui riscosse,

dovrebbe essere tenuto a compiere tutti gli accertamenti necessari
a evitare che l’accordo raggiunto si trasformi in una trappola per
uno dei due contraenti. Dato però che la prudenza non è mai
troppa e che non c’è la garanzia che il giudice a cui vi rivolgerete
se le cose dovessero andare storte la pensi come noi, è meglio
non fare eccessivo affidamento sulle rassicurazioni dell’agente e
chiedergli esplicitamente, meglio se per iscritto, di compiere tutti
gli accertamenti necessari.
Se intendete compiere voi stessi gli accertamenti necessari o
farli compiere da un altro professionista, sarà però necessario
farsi consegnare almeno una copia del titolo di proprietà del
venditore (atto d’acquisto, atto di donazione o dichiarazione
di successione).
Se il mediatore non possiede o non vuole consegnare neppure tale
documento, è bene diffidare: nella migliore delle ipotesi non ha
ricevuto alcun mandato dal venditore, nella peggiore potreste con-
cludere il peggiore affare della vostra vita!
Capita spesso che nelle case più vecchie e con molti condòmini le cantine
o i solai che risultano sulla carta di proprietà di un dato condominio siano
in realtà occupati da sempre da altri soggetti che potrebbero averne anche
acquisito la proprietà per usucapione.
• Oneri Oneri, vincoli, servitù, convenzioni gravanti sulla casa ne riducono

il valore e possono essere taciuti, per furbizia o per ignoranza, dal ven-
ditore. Sulla casa possono gravare: servitù di passaggio, di acquedotto, di
veduta, vincoli forestali, vincoli ferroviari, vincoli naturalistici o di tutela
di antichità e belle arti ecc. Questo vale soprattutto per quanto riguarda le
proprietà fondiarie, sulle quali possono esistere diversi vincoli di legge che
limitano la facoltà di costruire, sopraelevare ecc. Il caso è meno frequente
per gli immobili in condominio e, anche quando vi sono limiti o vincoli,
questi incidono difficilmente sui singoli appartamenti: in ogni caso è più
sicuro verificarli personalmente visitando l’Ufficio Tecnico del Comune e
la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
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Riassumendo, l’acquirente per minimizzare i rischi connaturati all’acquisto

di una casa, deve visionare tutta la documentazione relativa all’immobile:
• titolo di proprietà (rogito d’acquisto, testamento, donazione);

• permesso a costruire;
• certificato di abitabilità;
• regolamento condominiale (dove esiste);
• certificato catastale;
• domanda di condono edilizio (che però di per sé non è garanzia di sana-
toria) con le relative ricevute di pagamento dell’oblazione e degli oneri di
concessione.
61
pagina bianca
Pagare con il mutuo
6
Ricorrere a un mutuo ipotecario per comprare casa è una tappa necessaria
per chi non dispone del capitale sufficiente in contanti. Anche se, nel mo-
mento in cui stiamo scrivendo, i tassi sono particolarmente bassi, scegliere
un prestito a buone condizioni non è sempre facile, si deve riuscire a capire
in cosa si differenziano le offerte di banche e finanziarie. In ogni caso non
si deve dimenticare che la banca vuole la sua parte di guadagno per aver
prestato del denaro. Intanto un consiglio generale: valutate bene l’impegno
che state assumendo facendovi i conti in tasca; fate in modo che, una volta
pagata la rata del muto, vi rimanga un reddito sufficiente a far fronte alle
spese necessarie a mantenere il vostro tenore di vita.
Che cos’è un mutuo ipotecario

Chi vuole mettere su casa, per garantire alla banca che restituirà il prestito, deve
ipotecare l’immobile che compra o che ristruttura col denaro prestato. L’ipoteca
è un diritto di garanzia, che viene iscritto nei registri immobiliari: se il debitore
non paga, il creditore può far vendere all’asta la casa ipotecata e ottenere il
rimborso del prestito e delle spese della procedura con il ricavato della ven-
dita. Beninteso, quello che resta una volta pagati i creditori va al proprietario.
63
Chi può ottenere un mutuo

È impensabile riuscire ad avere un prestito dalla banca se non se ne può
garantire la restituzione.
In generale può avere un prestito chi, grazie il proprio reddito o il proprio
patrimonio, può dare alla banca garanzie adeguate. Solitamente la banca
fornisce un finanziamento non superiore all’80% del valore dell’immobile
valutato da un perito di sua fiducia.
C’è anche un altro limite, meno nettamente determinato, alla possibilità
di chiedere mutui: il reddito del richiedente. I finanziatori, anche se sono
garantiti dall’ipoteca sulla casa, preferiscono erogare il prestito a soggetti
che diano tutte le garanzie di riuscire a rimborsarlo regolarmente senza
dover avviare una procedura esecutiva. Sono quindi molto attenti alla
capacità di rimborso di chi si indebita e vogliono perciò sapere quanto
guadagna, in modo da concedere mutui con una rata non superiore a una
certa percentuale del reddito netto abituale del richiedente (di solito dal
20% al 33%).
È utile avere un’idea dei principali parametri che i finanziatori valutano per
determinare l’affidabilità di un cliente, anche per capire quanto è probabile
che facciano marcia indietro dopo aver esaminato tutta la documentazione.
Tutto ruota intorno alla capacità di rimborso del cliente, che viene valutata
in base ai seguenti parametri:
• il reddito personale: per conoscere le entrate del cliente sono controllate

dalla banca tramite l’esame della dichiarazione dei redditi. Quindi chi
dichiara meno del dovuto in queste situazioni può trovarsi svantaggiato,
perché la dichiarazione mostrerà meno redditi risetto alla situazione
reale e quindi il dichiarante può sembrare più povero di quello che è
in realtà;
• la presenza di un fideiussore: se qualcuno (per esempio il padre, un
fratello, la moglie del richiedente) si fa garante del debito, diventa cioè
fideiussore, è più facile ottenere il mutuo: la banca sa che, se il cliente è
in difficoltà, può sempre rivolgersi al suo garante. Per le giovani coppie
e per chi non ha un reddito sicuro e regolare la strada della fideiussione
dei genitori è praticamente obbligata. Il ruolo del fideiussore è molto
delicato: resta garante del debito qualunque cosa accada e non si può
liberare senza il consenso della banca;
• il reddito familiare: a parità di condizioni, un mutuo dato a una coppia
che lavora è più sicuro di uno dato a un single. Nel caso venga meno uno
dei due redditi, c’è sempre l’altro; naturalmente se i redditi sono precari
viene quasi sempre chiesto un fideiussore;
• la conoscenza personale: è più facile ottenere il mutuo se si è conosciuti.
La banca conosce tutta la storia “finanziaria” dei propri correntisti (gia-
64
Pagare con il mutuo
cenza media sul conto, eventuale frequenza e durata degli scoperti ecc.)
che avranno meno difficoltà di chi capita in agenzia con il solo scopo di
farsi finanziare.
Per effettuare il calcolo è possibile utilizzare l’apposita applicazione presen-

te sul sito di Altroconsumo: www.altroconsumo.it/soldi/mutui/calcola-
risparmia/rata-giusta-mutuo.
Mutuo per l’abitazione principale

Prima di tutto, sia chiaro che, almeno per quanto riguarda il mutuo, per il
fisco l’abitazione principale coincide con la dimora abituale.
L’acquisto della casa è assistito da numerose agevolazioni fiscali, sia al momento
dell’acquisto (riduzione dell’IVA o dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria
e catastale), sia successivamente (esenzione dall’IRPEF) ma ciò che deve inten-
dersi per “prima casa” varia a seconda dell’istituto preso in esame. Di queste altre
agevolazioni, comunque, parleremo diffusamente più avanti (vedi capitolo 10).
In questa sede prendiamo invece in considerazione le agevolazioni connesse
alla stipula di mutui destinati all’acquisto dell’abitazione principale.
Per i mutui stipulati per l’acquisto o la costruzione di un immobile che sia adi-
bito ad abitazione principale propria o di un proprio familiare entro un anno
dall’acquisto è infatti prevista la possibilità di detrarre dall’IRPEF, nella misura
del 19% della spesa sostenuta, gli oneri accessori per la stipula del contratto di
mutuo (onorario del notaio, spese di istruttoria e perizia, iscrizione ipotecaria
ecc.) e, soprattutto, gli interessi passivi corrisposti di anno in anno alla banca
sino a un massimo complessivo di 4.000 euro. Si tratta quindi, in concreto, di
uno “sconto” sulle tasse da pagare sino a un massimo di 760 euro all’anno. La
detrazione, però, è riconosciuta sino alla concorrenza del prezzo di acquisto
maggiorato dei costi accessori (provvigioni del mediatore, onorari del notaio e
tasse). Se viene richiesto un mutuo per un ammontare superiore, la detrazione
viene ridotta proporzionalmente, secondo la seguente formula:
prezzo di acquisto maggiorato delle spese

importo preso a mutuo x 100
Quindi se, per esempio, prendiamo a mutuo la somma di 110.000 euro ma

il prezzo dichiarato in atti maggiorato delle spese di cui sopra non supera
i 100.000 euro potremo dedurre solo il 90,91% degli oneri e degli interessi.
Anche nel caso in cui si è acquistato un immobile occupato da un inquilino è
possibile detrarre gli interessi a condizione che, entro tre mesi dall’acquisto venga
citato in giudizio l’inquilino per ottenere la restituzione dei locali e che l’immobile
sia adibito ad abitazione principale del mutuatario entro un anno dal rilascio.
65
La detrazione è riconosciuta anche se l’ipoteca è stata iscritta su un immobile

diverso da quello acquistato, a condizione che la somma percepita dalla banca
sia stata destinata all’acquisto della propria abitazione principale.
La detrazione degli interessi passivi pagati nel corso dell’anno può essere
goduta solo fintanto che si mantiene la residenza nell’immobile per il quale
si sta rimborsando il mutuo, salvo che il mutamento della dimora abituale sia
dipeso da motivi di lavoro.
È inoltre possibile godere della detrazione anche per gli interessi eventual-
mente pagati alla cooperativa o all’impresa costruttrice che ci hanno venduto
la casa. Ma, concretamente, come si fa a godere della detrazione?
La procedura è semplice: per gli oneri accessori ci si basa sulle contabili di
addebito della banca e sulla fattura del notaio. Per gli interessi, invece, ogni
anno la banca ci farà avere una specifica certificazione. La somma riportata
in detta certificazione dovrà poi essere inserita nell’apposita casella della
dichiarazione dei redditi.
Il prefinanziamento
Capita che il compratore si trovi in una situazione di stallo: la banca vuole
che prima sia iscritta l’ipoteca e poi sia erogato il mutuo, in modo da essere
tutelata; il venditore vuole l’inverso, cioè che prima sia pagato il prezzo e poi
sia iscritta l’ipoteca, perché in questo modo l’ipoteca è iscritta su una casa
non più sua, ma già venduta.
Per uscire da questa situazione, molte banche offrono un prefinanziamento,
con cui il denaro per il venditore è messo da parte in un conto vincolato. Altre
banche fanno lo stesso, ma soltanto dopo che è stato firmato il contratto di
mutuo, con la clausola per cui, se entro un certo tempo (di solito 2 o 3 mesi)
l’ipoteca non è stata iscritta, il contratto di mutuo è sciolto (spese e interessi
a carico del mutuatario).
Normalmente le banche stabiliscono per il prefinanziamento lo stesso tasso
d’interesse del mutuo.
Il preammortamento
I finanziatori in genere stabiliscono il pagamento delle rate con scadenze uguali
per tutti i clienti, per esempio a fine giugno e a fine dicembre. Se si ottiene
il mutuo ad aprile, a fine giugno non si pagherà una rata vera e propria, ma
soltanto gli interessi maturati da aprile a fine giugno. Questa fase si chiama
preammortamento.
La rata successiva, da pagare a dicembre, sarà invece la prima rata comple-
ta del mutuo. Dato che le rate di preammortamento non contribuiscono a
66
Pagare con il mutuo
ridurre il capitale residuo del prestito, costituiscono un puro costo a carico del
mutuatario. È quindi opportuno contrattare con la banca la loro eliminazione
o, quantomeno, una sostanziale riduzione del periodo di preammortamento.
Le spese da valutare prima della firma

Molti sono i punti che devono essere presi in considerazione da chi si deve
indebitare, ma per non perdersi nei particolari è meglio sapere quali sono
davvero importanti.
Per prima cosa si deve determinare la somma che si vuole chiedere a mutuo.
Essa sarà costituita da una parte del costo totale della casa maggiorato di tutte
le spese necessarie. Quando si valuta quanto serve per comprare casa, bisogna
infatti tenere conto anche delle spese. Alcune di queste spese non cambiano
al variare del prezzo, ma quelle più importanti, per esempio quelle notarili
e quelle fiscali, sì. Per questo è il caso di fare stime in percentuale, e non in
valore assoluto; con questo criterio, è prudente aggiungere al prezzo della
casa un altro 10% per il pagamento di tutti i costi accessori. Per esempio, se
la casa costa 150.000 euro, non guasta prevedere altri 15.000 euro di spese
varie. Facciamo un breve elenco delle spese più comuni:
• spese di agenzia: normalmente il 3% + IVA = 3,57% del prezzo della casa,

ma variano, generalmente in aumento, secondo le province. Tenete comun-
que presente che la contrattazione di queste spese non è una prassi insolita,
poiché la provvigione dell’agenzia non è fissata per legge;
• spese notarili: sono dovute sia per l’atto di compravendita sia per quello
di mutuo. Non è facile calcolarle e vi possono essere differenze anche sen-
sibili tra diversi notai. Per una compravendita del valore di 150.000 euro si
spenderanno all’incirca 2.400 euro per il rogito e 2.000 euro per il mutuo;
• spese per certificati catastali: ammontano a circa 50 euro;
• spese di perizia: il costo di una perizia, quando deve essere pagata, va dai
200 a 300 euro;
• spese di istruttoria: quando si paga, si va dallo 0,2 allo 0,5% della somma
richiesta. L’importo della commissione di istruttoria è detratto dalla banca
direttamente dal capitale preso a prestito. Salvo patto contrario non sono
dovute se il mutuo non viene concesso;
• spese per assicurazione incendio e scoppio: è una polizza, il più delle
volte a premio unico (cioè pagato una tantum all’inizio del mutuo), che
serve ad assicurare alla banca il rimborso del capitale in caso di distruzione
dell’immobile posto a garanzia del prestito. Costa intorno ai 30-40 Euro al
mese ed è quasi sempre obbligatoria;
• spese per assicurazione temporanea sulla vita: anche in questo caso, l’u-
nica beneficiaria della polizza è la banca stessa che si premunisce per il caso
67
in cui il debitore muoia prima di aver estinto il debito. Il capitale assicurato è

decrescente al decrescere del capitale da restituire. Il costo si aggira intorno
al 2-6% del capitale erogato. Questo tipo di polizze è solitamente a premio
unico; più raramente è previsto il pagamento di premi solo per i primi anni;
• imposta sostitutiva sul mutuo: chi accende un mutuo paga all’accensione
anche un’imposta (D.P.R. 601 del 1973, art. 18) che è lo 0,25% del prestito.
L’imposta è direttamente trattenuta dal finanziatore. Per le seconde case,
l’imposta sale al 2%;
• imposte di registro, catastale e ipotecaria: sono analizzate dettagliatamente
nei prossimi capitoli (vedi capitolo 10).
Il mutuo ha durata variabile da 10 fino a 30 anni a seconda delle politiche

dell’istituto erogante e delle richieste della clientela. La maggior parte delle
banche accetta comunque mutui di 15 anni di durata, sia per il tasso fisso sia
per quello indicizzato. A volte le durate per il tasso fisso sono minori, perché
la banca cerca di non impegnarsi per troppo tempo su qualcosa che non può
prevedere in modo affidabile.
Per quanto concerne la durata, chiaramente meno dura il mutuo, meno interessi
si pagano. D’altra parte, meno dura il mutuo, più pesanti sono le rate. Quindi
il consiglio è: se avete un reddito abbastanza alto da potervela permettere,
scegliete la durata breve, altrimenti cercate di ottenere il piano di ammorta-
mento più lungo possibile.
Capita che molte banche cerchino di farvi aprire anche un conto corrente.
Sappiate però che si tratta di una pratica espressamente vietata dalla legge
(art. 21 c. 3-bis Codice del Consumo) e che potete rifiutarvi o, comunque,
chiudere il conto non appena ottenuta l’erogazione del mutuo.
Occorre fare attenzione alle vendite combinate di mutuo e polizze assicurative.
Non diciamo di certo che le coperture assicurative non sono utili, ma non
vogliamo che siano imposte coperture assicurative il cui prezzo è più alto di
quello di mercato, vendute dalla banca per interesse economico e non per
interesse del cliente. Nel caso in cui la banca ti imponga di acquistare una
polizza assicurativa vita per avere il mutuo, è tuo diritto avere due preventivi
assicurativi di due compagnie non legate alla banca e hai 10 giorni di tempo
per cercare altrove polizze più adeguate o più convenienti.
Il tasso di interesse
Il tasso di interesse è il compenso che la banca si fa pagare per metterci a
disposizione il capitale. Nel momento in cui stiamo scrivendo i tassi di inte-
resse sono ai minimi storici e dovrebbe quindi essere il momento ideale per
68
Pagare con il mutuo
stipulare un mutuo (si paga poco). Purtroppo però le banche sono anche
cariche di sofferenze (prestiti non pagati) e il mercato immobiliare non dà
ancora segni di forte ripresa. In questa situazione, quindi, le banche sono
molto restie a concedere prestiti in quanto temono di non essere ripagate e
che, stante il cattivo andamento del mercato immobiliare, non recupereranno
quanto anticipato neppure mettendo invendita la casa. Ma vediamo nel det-
taglio come funziona il tasso di interesse.
Tasso fisso e tasso indicizzato

Scegliere il fisso o l’indicizzato? Il fisso è una certezza: si sa da subito che rata
pagheremo per tutti gli anni del mutuo e si può anche controllare facilmente
se la rata addebitata dalla banca è corretta: una rata diversa dalle precedenti è
sbagliata. Il mutuo a tasso indicizzato è solitamente meno caro (circa un punto
percentuale in meno). Ma è una situazione che si manterrà? Persone con un
bilancio familiare limitato potrebbero non riuscire più a sostenere una rata a
tasso indicizzato, se sale troppo.
Si consideri poi che i tassi dei mutui (fissi e indicizzati) sono oggi relativamen-
te bassi mentre è assai difficile prevedere l’andamento dei tassi nei prossimi
10-15 anni.
Il consiglio è dunque: chi ha un reddito fisso non comprimibile soltanto con
il tasso fisso è sicuro di non trovarsi un domani davanti a rate eccessive; punti
perciò al fisso per non rischiare. Le conseguenze del mancato pagamento delle
rate potrebbero essere molto pesanti; si può anche arrivare alla vendita all’asta
della casa. Se invece avete una buona capacità di risparmio oppure siete degli
imprenditori o dei lavoratori autonomi che possono con facilità aumentare il
loro reddito nominale al variare dell’inflazione (il mercato dei tassi è infatti
sensibile all’andamento dell’inflazione), potrete puntare sul tasso indicizzato.
Può però capitare che sia impossibile ottenere un mutuo a tasso fisso della
durata desiderata in quanto la rata da pagare non sarebbe sostenibile; in questo
caso è giocoforza ricorrere ad un tasso variabile.
L’abolizione delle penali di estinzione anticipata per i mutui stipulati dopo il
febbraio 2007, disposta dal secondo Decreto Bersani, ha dato un altro vantag-
gio al mutuo a tasso fisso: se i tassi di mercato dovessero scendere, sarà più
facile e meno costoso stipulare un nuovo contratto di mutuo a tasso più basso.
Che cos’è l’indicizzazione?

Il modo con cui sono aggiornati i tassi d’interesse, cioè sono adeguati nel
tempo a quelli prevalenti sui mercati finanziari, si chiama indicizzazione.
Si usano vari meccanismi, simili fra loro, per indicizzare. Il più usato è aggiun-
69
gere qualche punto percentuale all’EURIBOR a 6 mesi lettera (EURIBOR sta

per Europe Interbank Offered Rate: il tasso a cui le banche sono disponibili
a prestarsi tra loro il denaro e che si può trovare sui quotidiani finanziari).
Quest’aggiunta, di solito circa due punti, è chiamata “spread”. Il tasso di ri-
ferimento aumentato dello spread è il tasso con cui si calcolano gli interessi
dovuti sul capitale. Non è il caso di scegliere un mutuo per il modo in cui è
indicizzato il tasso; infatti, se si osservano i tassi, anche su lunghi periodi, si
nota che il loro andamento segue una strada comune e che le differenze fra
i tassi sono sempre quelle. Anzi, la previsione di tassi “esotici” (spesso legati
all’andamento di valute o mercati esteri) viene spesso utilizzata per offrire
tassi particolarmente bassi ma esposti al rischio (spesso sottaciuto) di aumenti
esponenziali. Nel recente passato molti consumatori sono rimasti scottati con i
mutui legati al Franco Svizzero: la bassa inflazione del paese alpino consentiva
di praticare tassi particolarmente bassi ma, dopo pochi anni, la svalutazione
dell’euro rispetto al Franco ha portato alle stelle le rate da pagare. È quindi im-
portante stabilire un chiaro meccanismo di indicizzazione legato all’andamento
generale del mercato monetario affinché la banca non pratichi tassi arbitrari.
Sono inoltre vietati espressamente dalla legge tutti i rinvii agli usi e ai tassi di
mercato che non facciano riferimento a un preciso parametro di indicizzazione.
Fate anche attenzione ai meccanismi di indicizzazione particolarmente complicati:
accanto alla formula semplice “Euribor 6 mesi lettera rilevato in un dato giorno
+ x punti” alcune banche si sbizzarriscono in operazioni di ingegneria finan-
ziaria che prendono in considerazione medie ponderate di rilevazioni di tassi,
stabiliscono tetti massimi e minimi all’oscillazione del tasso, prevedono modalità
alternative di calcolo nel caso in cui il tasso diventi troppo alto o troppo basso.
Se la formula di calcolo diventa troppo complicata, sarà più difficile controllare
l’importo delle singole rate ma, soprattutto, sarà impossibile comprendere se
quello è proprio il tasso che fa per noi.
Dal 2009 le banche sono tenute a proporre al pubblico anche un’alternativa
all’Euribor, correlata al tasso della Banca Centrale Europea (BCE). Lo spread
applicato è di solito diverso da quello utilizzato in associazione all’Euribor.
Scegliendo questa formulazione il tasso del mutuo verrà ottenuto sommando
allo spread il Tasso BCE al posto dell’Euribor. Secondo le nostre indagini però
le proposte di mutuo legato al tasso BCE sono molto difficili da trovare e sono
spesso poco convenienti.
I mutui a tasso misto

I mutui a tasso misto (o “flessibile”) sono i mutui che solitamente prevedono
un primo periodo più o meno lungo (ma comunque di pochi anni) con
un tasso fisso particolarmente basso per poi passare a un tasso variabile.
Non bisogna quindi lasciarsi allettare dal tasso sbandierato ma chiedere quale
70
Pagare con il mutuo
sarà piuttosto il tasso a regime e valutare la convenienza del prodotto sulla

base di quest’ultimo dato.
Trattandosi sostanzialmente di mutui a tasso variabile presentano tutti gli
svantaggi e i vantaggi di questi ultimi. Se quindi avete già deciso di orientarvi
verso un tasso indicizzato, potrete prenderli in considerazione: a parità di altre
condizioni, un mutuo a tasso misto con un tasso di ingresso particolarmente
basso è certamente più conveniente.
Un’opportunità da tenere presente è quella dei mutui a tasso variabile ma a
rata costante. Le variazioni in aumento dell’indice di riferimento non incidono
sull’importo delle singole rate ma sul loro numero: se il tasso aumenta aumen-
terà solo il numero delle rate necessarie a estinguere il mutuo. In sostanza,
pagherete per più tempo e una somma complessivamente maggiore, ma con
la certezza di un esborso costante nel tempo.
La storia di Francesca
Alcuni anni fa Francesca cercava un mutuo per comprare casa ma,
con il suo magro stipendio di insegnante, non riusciva a trovare una
banca che le praticasse una rata che le lasciasse abbastanza per vivere.
A un certo punto, però, un mediatore le offre un contratto con un
tasso all’epoca molto allettante: solo il 4,5%.
Il mutuo però è indicizzato al Franco Svizzero ma il mediatore la
tranquillizza: ormai l’Italia è entrata nell’euro, una moneta stabi-
lissima e poi l’economia Svizzera è vincolata a quella europea, il
Franco non farà grandi bizze.
Francesca accetta e stipula il mutuo e poi… Grecia, Brexit, crisi dei
migranti e il Franco, insieme alle rate del suo mutuo, va alle stelle.
Francesca vorrebbe uscire da quella che si è rivelata essere una trappola
ma se vuole surrogare il mutuo o estinguerlo anticipatamente deve
rimborsare il capitale in Franchi Svizzeri! Insomma, aveva preso a
mutuo 120.000 euro ne ha rimborsati quasi 70.000 ma, se volesse
chiudere il mutuo oggi ce ne voglio ancora… 90.000!
La storia di Francesca insegna che non si deve mai prendere un
mutuo indicizzato a una valuta diversa dalla nostra a meno che
non sia quella del paese in cui lavoriamo.
71
Il TAEG
In base alle istruzioni della Banca d’Italia in materia di trasparenza bancaria,
tutte le banche devono fornire un preciso prospetto dei costi connessi all’ero-
gazione del mutuo che devono altresì essere riassunti nel TAEG (Tasso Annuo
Effettivo Globale). Questo indicatore esprime l’onere totale del mutuo per le
tasche del debitore in una percentuale del capitale preso a prestito.
Gli interessi pagati sul prestito a un certo tasso non sono infatti l’unica spesa
connessa all’erogazione e al rimborso del mutuo; abbiamo visto che spese di
istruttoria, perizia, assicurazione, pagamento rate possono ammontare a una
somma decisamente ragguardevole.
Tutte queste spese devono essere inserite nel calcolo del tasso di interesse
(il TAEG, appunto) che le banche devono comunicare alla clientela.
Per confrontare la convenienza dei vari mutui proposti sarà quindi necessario
confrontare i loro rispettivi TAEG. È bene sapere che il TAEG include:
• gli interessi;
• le spese di apertura della pratica di credito;
• le spese di incasso delle rate (se previste);
• le spese per le assicurazioni, qualora obbligatorie per ottenere il credito o
per ottenerlo alle condizioni offerte;
• il costo dell’attività di mediazione svolta da un terzo, se necessaria per l’ot-
tenimento del credito;
• le imposte;
• tutte le altre spese contemplate dal contratto.
Il PIES
Dopo aver acquisito dal consumatore le informazioni sulle sue esigenze,
sulla sua situazione finanziaria e sulle sue preferenze, la banca deve for-
nire gratuitamente il modulo c.d. PIES (Prospetto Informativo Europeo
Standardizzato), contenente le informazioni personalizzate necessarie per
consentire un confronto tra le diverse offerte di credito sul mercato.
La consegna del PIES deve essere tempestiva e comunque, avvenire in
tempo utile, prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di
credito o da un’offerta.
All’interno del formato standardizzato, il modulo deve indicare anche le
condizioni contrattuali secondo le caratteristiche e le esigenze del cliente.
Prima della conclusione del contratto di credito il consumatore ha diritto
a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni per poter confrontare diver-
se offerte, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata.
I 7 giorni decorrono da quando si riceve l’offerta vincolante da parte
72
Pagare con il mutuo
dell’intermediario. Durante questo periodo l’offerta è vincolante per il fi-

nanziatore e può essere accettata dal consumatore in qualsiasi momento.
L’offerta è accompagnata dal PIES, se quest’ultimo non è stato fornito in
precedenza al consumatore o se le caratteristiche dell’offerta sono diverse
dalle informazioni contenute nel PIES precedentemente fornito.
Mutuo: le varie tappe

Prima di iniziare a cercare casa, se non si dispone di tutto il capitale neces-
sario, è bene cominciare a farsi un’idea della somma che si può ottenere dal
sistema bancario.
Se è difficile che i funzionari di banca prendano sul serio l’aspirante acqui-
rente finché non presenta loro il compromesso firmato, certo gli forniranno
comunque le informazioni necessarie sul “costo annuo” di un ipotetico mu-
tuo per un certo capitale. Sul sito di Altroconsumo, inoltre, è facile verificare
le migliori offerte sul mercato in pochi secondi: basterà collegarsi al sito
www.altroconsumo.it/soldi/mutui. È anche possibile rivolgersi ai broker
on line per avere preventivi personalizzati.
Qui ne indichiamo alcuni:
• www.mutuionline.it;
• www.telemutuo.it.
Sul sito internet di Altroconsumo, inoltre, potete trovare diversi servizi utili per
chi deve contrarre o cambiare un mutuo. Sempre al link www.altroconsu-
mo.it/soldi/mutui potete, per esempio, calcolare il mutuo in base al vostro
reddito o il TAEG del finanziamento scelto.
Dopo il compromesso
Una volta firmato il preliminare di compravendita si va in banca, dove servono
parecchi documenti. Indichiamo quelli chiesti da tutti i finanziatori:
• la carta d’identità e il codice fiscale;

• un documento che attesti la capacità di rimborso del compratore: il 730, il
Modello Unico o le ultime buste paga;
• il contratto preliminare (la banca vuole conoscere il prezzo di compra-
vendita ed essere certa che la somma erogata verrà spesa per acquistare
l’immobile).
73
Non crediate però che la banca si “fidi” di quello che è riportato sul com-
promesso: incaricherà un perito di sua fiducia che, a vostre spese, valuterà
l’immobile per vedere se vale il prezzo pagato ma, soprattutto, se costituisce
una garanzia sufficiente per la banca.
Nel caso in cui un parente di chi compra presti garanzia sarà necessario
consegnare anche copia dei documenti e del codice fiscale del garante.
Tra la consegna dei documenti alla banca e la firma del contratto di mutuo
passano in genere dalle due alle quattro settimane o anche di più ed è
quindi bene tenerne conto quando nel compromesso si stabilisce la data
del rogito.
Di solito, infatti, il contratto di mutuo è firmato insieme a quello di acquisto
della casa, perché il venditore non vuole vendere prima di essere sicuro
che il compratore abbia il denaro, mentre la banca non vuole concedere il
mutuo se non è sicura che il compratore lo userà davvero per comprare la
casa che verrà ipotecata.
Fino a pochi anni fa non era accettata ma adesso è diventato usuale su-
bordinare l’efficacia del compromesso all’avvenuta concessione del mutuo.
Si tratta di una clausola che, se dovete rivolgervi a una banca per compare,
vi consigliamo sempre di inserire: se non doveste riuscire a ottenere la con-
cessione del muto potrete così liberarvi dal contratto recuperando anche la
caparra versata.
Dal notaio
Una volta ottenuta la c.d. “delibera” (ovvero la decisione finale della banca
che vi garantisce la concessione del mutuo) potete finalmente fissare l’ap-
puntamento dal notaio.
Il notaio che stipula il mutuo è lo stesso che stipula il rogito di acquisto
della casa e i due atti sono redatti contestualmente e ciò perché la banca
vuole essere sicura che i soldi siano effettivamente impegnati per l’acquisto
ma, soprattutto, che non appena acquistato l’immobile sia iscritta l’ipoteca
sullo stesso a garanzia del credito.
Vi troverete quindi in tre davanti al notaio: voi, il venditore e il delegato della
banca che dovrebbe portare anche gli assegni circolari intestati al venditore
per pagare quella parte del prezzo di acquisto coperta dal mutuo.
Prima di arrivare dal notaio sappiate peraltro che avete diritto di ottene-
re lo schema dell’atto di mutuo e anche una copia pronta per la stipula
(in quest’ultimo caso, però, è previsto l’obbligo di pagare un rimborso spe-
se. Il contratto di mutuo, una volta stipulato, può essere modificato solo
con l’accordo delle parti: la banca può modificare unilateralmente solo le
clausole che non vanno a incidere sul tasso di interesse ma in questo caso
il mutuatario può recedere dal contratto.
74
Pagare con il mutuo
Gli agenti e i mediatori creditizi

Oltre alle banche, vi sono anche gli agenti in attività finanziaria e i mediatori
creditizi che non erogano personalmente i mutui, ma si limitano a ricercare
una banca disponibile a erogarli.
Gli agenti non addebitano nulla al mutuatario in quanto il loro compenso
viene erogato dalla banca da cui dipendono e alla quale procacciano un
nuovo cliente, i mediatori, invece, richiedono una provvigione in percentuale
sull’importo del capitale preso a prestito.
Devono entrambi essere iscritti a un apposito albo e ricevere un espresso
mandato scritto dall’aspirante mutuatario.
Noi vi consigliamo, appena potete, di rivolgervi direttamente alle banche; se,
comunque, decidete di rivolgervi a uno di questi soggetti, leggete attentamente
il contratto che vi sottopongono e mettete in chiaro per iscritto che nulla sarà
dovuto prima di avere ottenuto l’erogazione del mutuo.
L’estinzione anticipata
L’intestatario di un mutuo può decidere di risolvere anticipatamente il con-
tratto con la banca perché ha reperito altrove i liquidi necessari e non vuole
continuare a pagare le rate del debito. In tal caso deve chiedere l’estinzione
del mutuo.
Per i mutui stipulati dal febbraio 2007 per l’acquisto della prima casa non sono
dovute penali di estinzione anticipata.
Per i mutui stipulati in precedenza, invece, le penali sono state stabilite da un
accordo tra l’ABI (Associazione Bancaria Italiana, il “sindacato” delle banche)
e le associazioni dei consumatori.
È possibile anche procedere a estinzioni parziali. In ogni momento e, in caso
di estinzione anticipata totale, vi verrà rimborsata dall’assicurazione la quota
di premio non goduta per le coperture accessorie.
È opportuno precisare che il mutuo viene sempre rimborsato sulla base di un
preciso piano (il c.d. “piano di ammortamento”) che predetermina l’ammontare
della quota di capitale rimborsata a ogni rata.
Questi piani sono strutturati in modo tale che le rate pagate nei primi anni
siano formate quasi esclusivamente da interessi. La quota capitale cresce
mano a mano che si raggiunge la fine del piano, quando le rate sono invece
composte quasi esclusivamente di capitale.
Per sapere, almeno in via indicativa, qual è la somma che rimane da restituire
in ogni momento è possibile far riferimento a questo documento.
Una volta effettuato il pagamento di quanto richiesto per estinguere il mutuo,
la banca provvederà a rilasciare una quietanza che attesta l’estinzione del
debito e a cancellare l’ipoteca dai registri immobiliari.
75
L’anticipazione del TFR

Se siete lavoratori dipendenti di un’azienda privata, avete la possibilità di
ottenere un anticipo sul trattamento di fine rapporto; ne avete diritto, se
rispettate TUTTE queste condizioni: non chiedete più del 70% del TFR ma-
turato; avete almeno 8 anni di anzianità lavorativa; il denaro deve servire
per la prima casa; non più del 10% dei dipendenti che possono chiedere il
TFR l’hanno chiesto nell’anno; non più del 4% del totale dei dipendenti ha
chiesto il TFR nell’anno.
Queste condizioni sono modificabili in senso migliorativo dai contratti collet-
tivi e individuali di lavoro. Prima di avanzare la richiesta è quindi opportuno
informarsi presso l’ufficio del personale o il proprio sindacato di fiducia.
Anche se avete conferito il TFR in un fondo pensione potete avere l’anticipo:
dopo otto anni dall’iscrizione si può ottenere almeno il 75% del capitale ac-
cumulato. Anche in questo caso, gli statuti dei singoli fondi possono adottare
regole di maggior favore per i loro aderenti.
Cambiare mutuo
Se avete trovato una banca disponibile a prestarvi i soldi a condizioni più
convenienti di quelle praticate dall’istituto di credito che vi ha erogato il
mutuo, il Decreto Bersani ha previsto una procedura semplificata che azzera
gli adempimenti burocratici e le spese connesse al trasferimento del mutuo.
Tecnicamente si chiama “surrogazione” e comporta il trasferimento del con-
tratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca
subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.
È previsto che al cliente non possono essere imposte spese o commissioni
per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti
catastali, che devono svolgersi secondo procedure di collaborazione inter-
bancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempi-
menti e dei costi connessi.
È bene sapere che la procedura di surroga si deve concludere entro 30 giorni
lavorativi dalla data in cui il debitore chiede per iscritto alla nuova banca
di acquisire i conteggi di chiusura da quella vecchia. Si tratta quindi di un
documento importante di cui è bene farsi rilasciare subito copia; se, infatti,
dovessero verificarsi dei ritardi sarà possibile chiedere alla vecchia banca
un indennizzo pari all’1% del capitale residuo per ogni mese o frazione di
mese di ritardo.
Tenete presente che questa procedura trova applicazione solo il capitale
sarà uguale a quello residuo del vecchio prestito perché soltanto in questo
caso c’è continuità fra i contratti. Se avete bisogno di ottenere un prestito
ulteriore (magari per eseguire dei lavori di ristrutturazione o far fronte a
76
Pagare con il mutuo
spese impreviste), si dovrà estinguere il vecchio mutuo e stipularne uno

nuovo con tutti i costi connessi. Il nuovo mutuo, poi, non sarà più assistito
dalle detrazioni fiscali.
Resta poi sempre la possibilità di giocare la carta della ricontrattazione con
la propria banca.
La ricontrattazione, infatti, presenta diversi vantaggi: è senza spese e non
richiede la chiusura del vecchio mutuo. È bene però sapere che la ricon-
trattazione non è automatica: è infatti necessario raggiungere un accordo
con la banca circa l’ammontare del nuovo tasso d’interesse e l’esito della
trattativa non è affatto scontato.
Il Fondo di garanzia per l’acquisto

della prima casa
Attraverso il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa lo Stato offre ai
cittadini garanzie per l’accensione di mutui ipotecari per l’acquisto e ristruttu-
razione della prima casa purché l’immobile acquistato non sia di lusso.
La garanzia è concessa a chi non sia titolare di altri immobili a uso abitativo
(salvo quelli ereditati e in uso gratuito ai genitori) ed è accordata una prefe-
renza all’accesso alle giovani coppie, ai nuclei familiari monogenitoriali con
figli minori, ai giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di
lavoro atipico e agli inquilini delle case popolari.
La domanda viene presentata tramite la banca presso la quale si chiede il mutuo.
Si tratta di una agevolazione, almeno sulla carta, molto interessante perché
consente l’accesso al mutuo a soggetti che, solitamente, non sono in grado
di fornire grandi garanzie.
Purtroppo, però, un’inchiesta condotta sul campo ha dimostrato che le ban-
che non solo non pubblicizzano questa possibilità ma anche chiedendola
espressamente si viene lo stesso “rimbalzati” o si ricevono proposte non in
linea con quelle garantite dalla legge.
Nel momento in cui stiamo scrivendo il governo ha annunciato il rifinanzia-
mento del fondo e il suo rilancio: staremo a vedere.
Il Fondo di solidarietà
Il Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate offre la possibilità
di beneficiare della sospensione del pagamento (fino a un massimo di
18 mesi) al verificarsi di situazioni di temporanea difficoltà: per esempio
perdita del lavoro, morte del mutuatario (la richiesta può essere fatta
dagli eredi), riconoscimento di grave un handicap, non autosufficienza o
invalidità civile superiore all’80%. La sospensione può essere chiesta se il
77
mutuo non è superiore a 250.000 euro e se il debitore ha un indicatore

Isee non superiore a 30.000 euro. Il mutuo deve essere stato stipulato da
almeno un anno nel momento in cui si chiede l’assistenza del Fondo e i
ritardi nel pagamento delle rate non devono essere superiori a 90 giorni
consecutivi (se il mutuo è cointestato basta che i requisiti siamo sussistenti
in capo anche a un solo cointestatario).
La domanda (che si può scaricare al seguente indirizzo: www.consap.it/
fondi-di-solidarieta/fondo-di-solidariet%C3%A0-per-i-mutui-per-lac-
quisto-della-prima-casa) va presentata alla banca in cui si ha il mutuo
unitamente all’ISEE, a copia del documento di identità e alla documentazione
utile a comprovare le altre condizioni necessarie (per esempio lettera di
licenziamento, certificato rilasciato dalla commissione medica che attesta
l’invalidità ecc.).
È bene ricordare che possono accedere al fondo anche i titolari di contratti a
termine a cui non sia stato rinnovato il contratto.
La storia di Giovanni e Maria

Giovanni e Maria devono cambiare casa e si sono rivolti alla
banca per ottenere un mutuo.
Nonostante le iniziali rassicurazioni dell’impiegato la banca sembra
tergiversare e, dopo aver eseguito la perizia, continua a chiedere
documenti su documenti. Siamo arrivati al punto che, anche dopo
aver ottenuto la tanto sospirata delibera, pochi giorni prima del
rogito la banca fa sapere le condizioni promesse non sono più
quelle ma che sono state modificate. Giovanni e Maria non ci
stanno e protestano con il direttore della filiale, minacciando di
far valere le responsabilità precontrattuale della banca: sebbene
la banca fino alla stipula del contratto è sempre libera di tirarsi
indietro deve comunque comportarsi correttamente e non può
cambiare le carte in tavola senza un giustificato motivo pochi
giorni prima della stipula finale. Alla fine la banca fa marcia
indietro e accetta di erogare il mutuo alle condizioni concorda-
te. Se si fosse rifiutata, infatti, sarebbe potuta essere chiamata a
rispondere dei danni causati alla coppia.
78
Pagare con il mutuo
A fronte della sospensione del pagamento delle rate, il Fondo rimborsa i

costi sostenuti dal beneficiario per eventuali onorari notarili anticipati dalla
banca e gli oneri finanziari pari alla quota interessi delle rate per le quali
ha effetto la sospensione del pagamento da parte del mutuatario, ma solo
per la quota relativa al parametro di riferimento (cioè all’Euribor o all’Irs):
in altre parole, le rate non pagate nel corso del periodo di sospensione
(al netto di parte degli interessi) dovranno comunque essere pagate una
volta terminata la sospensione.
È anche possibile richiedere sospensioni per periodi inferiori ai 18 mesi e, in
tal caso, si possono chiedere proroghe sino alla durata massima di cui sopra.
79
pagina bianca
Contratto preliminare
7
e rogito notarile
Il contratto preliminare è un passaggio fondamentale quando si acquista una

casa. Il suo contenuto verrà poi in buona parte recepito dal notaio nel rogito
definitivo. Ultimamente, però, soprattutto se l’acquisto passa tramite un’agenzia
immobiliare, si tende a superare questo passaggio in quanto viene definita come
tale la proposta irrevocabile di acquisto accettata per iscritto dal venditore. Noi
riteniamo che spesso valga comunque la pena di redigerlo in quanto è una
buona occasione per meglio precisare gli obblighi reciproci delle parti.
Il contratto preliminare
Il contratto preliminare, o compromesso, non determina ancora il passaggio di
proprietà della casa dal venditore al compratore, ma fa sorgere per entrambe
le parti l’obbligo di stipulare il contratto definitivo alla presenza del notaio.
Fate però attenzione! Una volta sottoscritto il contratto preliminare, le parti
sono vincolate ad adempierlo in ogni suo punto; cambiare idea può risultare
estremamente oneroso per il compratore (che può perdere la caparra versa-
ta) e financo impossibile per il venditore (se anche ci si rifiuta di stipulare il
contratto definitivo, il compratore può citare in giudizio il venditore e chiedere
che sia il Tribunale a disporre il trasferimento della proprietà).
81
Si è obbligati a stipularlo?
Stipulare il compromesso non è obbligatorio, ma offre molti vantaggi a entram-
be le parti: consente al compratore di bloccare la casa mentre si concludono
tutti gli accertamenti necessari e ci si procura la somma necessaria all’acquisto;
permette al venditore, in occasione della stipula del preliminare, di ottenere
(come solitamente avviene) il versamento di una consistente caparra, che potrà
trattenere nel caso in cui il compratore si rifiuti di perfezionare l’acquisto. Per
la redazione, può essere opportuno rivolgersi a un professionista.
Il contratto preliminare deve contenere una serie di importanti indicazioni:
• le generalità complete delle parti (nome, cognome, data e luogo di nascita,

residenza e codice fiscale);
• le caratteristiche dell’immobile;
• i suoi identificativi catastali;
• il prezzo di vendita concordato;
• il piano dei pagamenti con le relative scadenze;
• la data di consegna dell’immobile.
Inoltre, in caso di acquisto con mutuo bancario, sarà bene che l’acquirente
specifichi che i soldi che si impegna a versare provengono dalla banca, dunque
che la stipulazione del contratto definitivo è condizionata all’ottenimento del
prestito, in modo da tutelarsi per l’ipotesi in cui non riesca ad avere il mutuo.
In passato il venditore non accettava di impegnarsi a vendere (e, conseguen-
temente, di sospendere la ricerca di altri acquirenti) senza vedersi riconosciuta
una somma di denaro per il caso in cui non si giungesse, per qualsiasi motivo,
alla stipula del rogito ma ormai, stante la carenza di acquirenti, questo tipo
di clausola è ormai quasi sempre accettata.
È inoltre possibile inserire, per maggior cautela, una formula ampia con
cui si prevede la possibilità di acquisto anche per persona da nominare:
nel caso in cui l’acquirente non sia più nella condizione di concludere il
contratto, potrà far intervenire un’altra persona senza che il venditore possa
frapporre ostacoli.
La persona da nominare, poi, può anche essere una persona di famiglia alla
quale risulti, in un secondo tempo, fiscalmente conveniente o comunque op-
portuno intestare l’immobile. La stipula del preliminare può essere affidata allo
stesso notaio che curerà la redazione del contratto definitivo. Se, però, nella
compravendita è intervenuto un mediatore, il più delle volte sarà quest’ul-
timo a occuparsi della stesura del preliminare. Se poi comprate una casa in
costruzione, il preliminare è sempre necessario e sarà lo stesso costruttore a
predisporlo ma di questo tipo particolare di preliminare parleremo più detta-
gliatamente nel prossimo capitolo. È comunque possibile evitare di rivolgersi
a terzi per il compromesso e affidarsi a un atto tra privati.
82
Contratto preliminare e rogito notarile
Il preliminare va redatto con estrema attenzione e deve contenere tutto ciò

che si vuol far comparire nel rogito. In appendice potete vedere un contratto
standard adattabile alle esigenze di ciascuno, con le clausole che non devono
mancare (Modello 11).
Il contenuto del compromesso

Gli elementi che il contratto preliminare deve contenere per assicurare un
minimo di tutela sono:
• nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale di entrambe le parti.

Nel caso di società: ragione sociale, qualifica e poteri di chi sottoscrive l’atto;
• descrizione dell’immobile con i dati risultanti dalla scheda catastale (partita,
foglio, particella, subalterno, categoria, classe, numero vani), confini, nu-
mero civico e, in allegato, la planimetria. Vanno sempre descritti tutti i vani,
compresi solai, cantine, box. Questi dati sono assolutamente indispensabili
se si ha intenzione di trascrivere il compromesso nei Registri Immobiliari;
• prezzo e piano dei pagamenti;
• data di consegna dell’immobile e di stipula del contratto definitivo e indi-
cazione delle eventuali penali per il ritardo;
• dichiarazione del venditore che l’immobile rispetta le leggi e i regolamenti
urbanistici vigenti, che non è gravato da servitù, diritti di terzi o privilegi
per imposte e che tutte le spese condominiali sono state pagate;
• la certificazione energetica dell’immobile.
Nel compromesso l’acquirente e il venditore si impegnano solennemente a

stipulare, entro una data prefissata, il contratto definitivo davanti al notaio.
Quello che proponiamo come facsimile è una scrittura privata e non un atto
pubblico, con valore soltanto fra le parti e non nei confronti di terzi, salvo che
il contratto preliminare non sia trascritto nei Registri Immobiliari.
Se chi vende è coniugato in regime di comunione dei beni e la casa è stata
acquistata durante il matrimonio (vedi capitolo 5), è opportuno che anche il
coniuge firmi il contratto preliminare; lo stesso dicasi quando l’appartamento
è intestato a più persone (per esempio più fratelli). Il contratto preliminare
è comunque valido anche se firmato da un solo venditore (questi si obbliga
così a procurare il consenso anche degli altri al momento del rogito) ma
non sarà possibile, in caso di inadempimento, ottenere il trasferimento della
proprietà del bene dal Tribunale che potrà solo condannare il venditore al
risarcimento del danno.
Prima di firmare il preliminare bisogna prendere visione e farsi rilasciare copia
del regolamento di condominio e della scheda catastale che è solitamente
allegata al rogito precedente ma, ove dovesse mancare o se si sono effettuati
83
nel frattempo dei lavori, è possibile richiederne copia all’Agenzia delle Entrate
anche tramite il servizi on line se si è registrati.
Può capitare che la mappa catastale non corrisponda alla situazione di fatto
attuale dell’appartamento oppure che nella scheda non siano compresi solaio,
cantina o box. In simili casi l’acquirente deve esigere da chi vende l’apparta-
mento una planimetria aggiornata. È inoltre opportuno che nel compromesso
sia inserito l’obbligo del venditore di aggiornare le risultanze catastali allo stato
di fatto entro la data prevista per il rogito. È infatti bene sapere sin d’ora che
il notaio non può rogitare se ci sono delle difformità.
Quanto pagare al compromesso

Al momento del compromesso non è obbligatorio versare alcunché al vendi-
tore. Se, però, nella trattativa è intervenuta un’agenzia immobiliare, almeno il
deposito cauzionale versato a mani dell’agente viene normalmente imputato
a caparra confirmatoria. È inoltre usuale che il compratore versi al momento
della stipula del compromesso una somma aggiuntiva fino a raggiungere il
10-15% del prezzo totale dell’immobile ma le parti possono richiedere od
offrire somme inferiori o superiori.
Detta somma è solitamente consegnata a titolo di caparra confirmatoria:
Il venditore potrà trattenerla se l’acquirente si rifiuta di stipulare il rogito,
quest’ultimo, di contro, potrà chiedere la restituzione del doppio della somma
versata, se sarà il venditore a cambiare idea.
Il versamento di un’altra parte del prezzo prima del rogito notarile è solo
nell’interesse del venditore. È invece interesse del compratore pagare la parte
più consistente del prezzo (mai meno del 50-60%) solo al momento del rogito,
cioè nel momento in cui avviene l’effettivo passaggio di proprietà dell’immobile.
È solitamente previsto il versamento di rate intermedie tra il compromesso
e il rogito nel caso in cui, per esigenze del compratore, la data del rogito è
stata fissata a più di 5-6 mesi dalla stipula del preliminare.
In caso di mancata stipulazione del contratto definitivo per colpa del pro-
mittente venditore, il promissario acquirente potrà naturalmente chiedere la
restituzione del denaro versato per le rate ulteriori, oltre agli interessi, ma non
il doppio come avviene per quella somma iniziale che viene versata a titolo
di caparra confirmatoria.
Il mutuo
Se l’acquisto della casa è subordinato all’ottenimento di un mutuo è indi-
spensabile che il venditore ne sia a conoscenza sin dall’inizio. Infatti, poiché
il mutuo bancario o il finanziamento prevedono l’iscrizione di un’ipoteca
di primo grado sull’immobile a garanzia della restituzione del prestito, il
84
venditore, se l’appartamento è già gravato da un’ipoteca per un precedente

mutuo, dovrà prendere contatto con la sua banca al fine di ottenere l’estin-
zione anticipata del finanziamento in essere e la cancellazione dell’ipoteca.
In questo caso, se il tasso pagato dal venditore è conveniente e se si dispone
di un capitale sufficiente, è anche possibile accordarsi con la banca che ha
erogato il mutuo al venditore per trasferire l’onere del rimborso delle rate al
nuovo proprietario. In questo modo si risparmiano le spese di istruttoria e
di perizia del nuovo mutuo e la penale di estinzione anticipata del vecchio
(ove dovuta) accelerando sensibilmente i tempi. Per sapere qual è la quota
di mutuo che ancora resta da pagare, è sufficiente controllare il piano di
ammortamento allegato al rogito: in corrispondenza della prossima rata
da pagare si deve verificare quanto riportato nella colonna “capitale resi-
duo”. Eventuali accordi in questo senso tra le parti devono senz’altro essere
riportati nel compromesso.
In caso di estinzione anticipata del mutuo è la banca che si occupa di can-
cellare gratuitamente l’ipoteca ma l’operazione richiede almeno 30 giorni di
tempo dal rilascio della quietanza finale.
È quindi bene tener conto di queste tempistiche prima di fissare la data del
rogito.
Se, invece, non avete fondi a sufficienza per estinguere anticipatamente il mu-
tuo e contate di utilizzare a tal fine parte del prezzo pagato dall’acquirente al
momento del rogito, sarà necessario far partecipare allo stesso un funzionario
della banca del venditore che dovrà ricevere il pagamento e, contestualmente,
acconsentire alla cancellazione dell’ipoteca (quest’ultima procedura richiede
l’intervento del notaio e comporta costi sia notarili sia bancari a carico del
venditore).
Se, invece, dovete comprare casa e intende chiedere un mutuo tra il compro-
messo e il rogito è bene frapporre un termine di tre o quattro mesi, il tempo
necessario per trovare con calma il finanziatore e per espletare le pratiche
richieste dalla banca che dovrà concedere il mutuo.
Il termine essenziale
Se una delle parti indica come essenziale un termine e il rogito non viene
stipulato entro quella data per colpa dell’altra parte, il contratto si scioglie
automaticamente (risoluzione di diritto). La data fissata in tal caso potrà essere
spostata solo se acquirente e venditore sono d’accordo e ciò può essere previsto
inserendo nel contratto una frase del tipo: “salvo che le parti consensualmente
e per iscritto decidano di prorogare detto termine”.
L’essenzialità del termine è di solito pattuita nell’esclusivo interesse del ven-
ditore che ha l’esigenza di ottenere il saldo del prezzo entro una certa data
(magari per impegnarlo nell’acquisto di un’altra casa), mentre l’acquirente
è normalmente interessato ad acquistare la casa anche se, per qualsiasi ra-
85
gione, la data del rogito non viene rispettata. Se quindi il venditore non ha
particolari ragioni di urgenza non è opportuno prevedere termini essenziali
per la vendita.
La scelta del notaio

Il notaio, secondo gli usi, viene scelto e pagato dall’acquirente, che si trova
in una posizione di svantaggio e ha tutto l’interesse a nominare lui stesso il
professionista che dovrà effettuare i controlli che gli garantiscono un trasferi-
mento della proprietà senza sorprese. Se, però, state comprando una casa in
costruzione quasi sempre il notaio sarà scelto dal costruttore.
Chi vende dichiara di essere proprietario a pieno titolo e a tutti gli effetti del-
la casa; lo deve anche provare esibendo il titolo che lo legittima, dunque il
rogito precedente o, nel caso il bene sia stato ricevuto in eredità, la denuncia
di successione (di cui deve essere fatta menzione anche nel compromesso).
È importante che il venditore fornisca tutte queste garanzie; sarà in ogni caso
cura dell’acquirente verificare quanto sopra presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari, con l’ausilio del notaio prescelto che dovrà effettuare un ulteriore
controllo subito prima del rogito.
Se c’è una locazione in corso

Se nell’abitazione ci sono inquilini è indispensabile scrivere nel preliminare la
scadenza del contratto di locazione (di cui il venditore deve fornire copia) e la
data in cui verrà liberata; ciò non esclude che l’inquilino, giunto alla scadenza
naturale del contratto, rifiuti di andarsene: ricordate che un appartamento
con un contratto di locazione disdettato o anche con uno sfratto già in corso
potrebbe non liberarsi in tempi brevi.
È anche possibile stabilire che il venditore si procuri una “licenza per finita
locazione”: si tratta di un provvedimento del Giudice che accerta inoppu-
gnabilmente la data di scadenza del contratto e consente, una volta spirato il
termine, di avviare subito lo sfratto senza tornare in Tribunale.
Per avere questo tipo di provvedimento occorre fare una vera e propria causa
(seppur molto semplificata) ed è necessario rivolgersi a un legale.
Tutte le spese relative alla vendita sono a carico di chi compra salvo che il
contratto non stabilisca altrimenti.
La certificazione energetica
La certificazione energetica dell’edificio permette all’acquirente di capire co-
me è stato realizzato dal punto di vista dell’isolamento, della coibentazione e
quindi in che modo il fabbricato possa contribuire a un risparmio energetico.
86
Attualmente la certificazione energetica degli edifici è costituita dall’attestato

di prestazione energetica (APE) che riporta l’indice di prestazione energetica
(espresso come KwH/mq per anno) e la classe energetica (vano da A4 a G
a seconda di quanto siano “energivori”)
È obbligatorio allegare copia dell’APE a tutti gli atti di trasferimento a
titolo oneroso di immobili e di inserire altresì un’apposita clausola con
la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la docu-
mentazione, comprensiva dell’attestato, relative alla prestazione energetica
degli edifici.
In caso di violazione di tale norma sono previste sanzioni da 3.000 a 18.000 euro.
È bene sapere che l’APE, se non sono stati effettuati interventi sull’edificio,
ha una validità massima di 10 anni.
Se la vostra casa ne è sprovvista prima di precipitarvi da un professionista
per farvelo fare, può essere opportuno chiedere all’amministratore di con-
dominio. Se negli anni passati avete fatto degli interventi di manutenzione
straordinaria dello stabile può essere che l’APE sia stato fatto a suo tempo
per godere delle agevolazioni previste per gli interventi che garantiscono il
risparmio energetico. Alcune “vecchie edizioni” di questi incentivi rinnovati
di anno in anno con alcune modifiche prevedevano infatti la necessità di
questo adempimento.
La consegna delle chiavi

Ordinariamente la consegna delle chiavi dell’appartamento viene effet-
tuata al momento del rogito notarile. Il possesso dell’immobile è infatti
la principale garanzia in mano al venditore: se l’acquirente fosse già nel
possesso dell’immobile non avrebbe più alcuna fretta di stipulare il rogito
e di versare il saldo del prezzo. Se poi, addirittura, si rifiutasse di farlo, il
venditore sarebbe costretto a esperire lunghe e costose azioni giudiziarie
per fargli rilasciare i locali.
Se, ciononostante, le parti si accordano affinché il promissario acquirente abbia
le chiavi dell’appartamento prima del rogito notarile (magari per effettuare dei
lavori di ristrutturazione all’interno della casa), allora è opportuno prevedere
fin dalla firma del preliminare il versamento di un’ulteriore consistente rata
di prezzo al momento della consegna delle chiavi. Se la consegna anticipata
è motivata dall’esigenza di eseguire lavori di manutenzione ordinaria e stra-
ordinaria, si dovrà precisare che detti lavori saranno eseguiti previo rilascio
dei necessari provvedimenti amministrativi a spese e sotto la responsabilità
dell’acquirente.
Vi forniamo in fondo al volume nella sezione Appendice – Modelli e lettere
tipo un esempio di preliminare di compravendita (Modello 11), che potrà
esservi utile.
87
Se le parti non rispettano gli impegni

Dopo la firma del compromesso una delle due parti potrebbe non tenere
fede al patto: l’altra parte può rivolgersi al giudice per chiedere che gli accor-
di siano rispettati, che il contratto definitivo venga stipulato e/o che i danni
siano risarciti.
Prima di rivolgersi al Giudice, però, sono necessari alcuni passaggi formali
che vedremo qui di seguito. Possono essere compiuti anche senza l’assisten-
za di un legale ma, se prevedete che sarà inevitabile finire in Tribunale, è
opportuno rivolgersi sin da subito a un avvocato e concordare con lui tutti i
passi successivi.
Prima tappa: diffida ad adempiere

Se il termine fissato nel compromesso per la stipula del rogito è stato supe-
rato senza che la controparte si sia fatta viva, il primo passo per ottenere il
rispetto di quanto pattuito è l’invio di una lettera raccomandata con avviso di
ricevimento, in cui si invita l’altra parte a presentarsi per il perfezionamento
dell’accordo. Se nel contratto il termine per la stipula del rogito è indicato
come essenziale la diffida ad adempire non sarebbe necessaria: il contratto
si risolve automaticamente.
Dato però che sono in ballo molti soldi e che la parte inadempiente potrebbe
sostenere che la clausola non è efficace, vi consigliamo di mandare lo stesso
una lettera in cui si intima l’adempimento.
Seconda tappa: recedere dal contratto

Se avete firmato un contratto preliminare e il termine per la stipula del
rogito è decorso inutilmente, in quanto la controparte si rifiuta di stipularlo
anche dopo aver ricevuto la lettera tipo di diffida ad adempiere, si dovrà
valutare il da farsi per tutelare al meglio i propri interessi. Se chi si rifiuta
di adempiere è il compratore e non avete particolare fretta di vendere, la
soluzione migliore è quella di trattenere la caparra versata e ricercare un
altro compratore. Se il termine per la stipula del rogito era stato indicato
come essenziale, potete inviare subito una lettera con la quale comunicate
la vostra intenzione di recedere dal contratto senza la necessità di una
previa diffida ad adempiere.
Se, invece, è il venditore che si rende latitante o comunque rifiuta di ven-
dere la casa, potete sempre decidere di rinunciare all’acquisto e pretendere
la restituzione del doppio della caparra versata. È però più probabile che
preferiate ottenere la proprietà della casa che avevate già deciso di com-
88
prare. Sarà allora necessario rivolgersi a un legale per intraprendere una

causa finalizzata a ottenere dal Tribunale il trasferimento della proprietà
dell’immobile e bloccare la vendita a terzi dell’appartamento.
Registrazione e trascrizione
del compromesso
La trascrizione di un atto di compravendita serve a rendere pubblico il pas-
saggio di proprietà del bene. Si noti che, se il proprietario promettesse di
vendere la stessa casa a più persone, acquisterebbe la proprietà il primo che
trascrive l’atto di vendita.
La registrazione
Premesso che la legge fiscale richiede la registrazione di tutti gli atti (compro-
messo compreso) nel termine di 20 giorni dalla stipulazione, è per la verità
prassi consolidata concludere il compromesso con una scrittura privata, da non
sottoporre a registrazione. È stato però di recente introdotto l’obbligo per il
mediatore immobiliare di richiedere la registrazione dei compromessi stipulati
a seguito della sua attività di intermediazione. In caso di violazione di quest’ob-
bligo è previsto che il mediatore sia tenuto a pagare l’imposta di registro se i
suoi clienti non la pagano. Se, quindi, stipulate il contratto preliminare presso
l’agenzia immobiliare sarà il mediatore stesso a provvedere alla registrazione.
Per registrare il preliminare presso l’Agenzia delle Entrate, basta corrispondere
l’imposta fissa di 200 euro. Costerà di più solo se l’atto menziona il pagamento
di una caparra confirmatoria (0,5% dell’importo) o se sono previsti acconti
(3%). Tali importi, a eccezione di quello fisso, sono detraibili in sede di regi-
strazione del contratto definitivo. A carico dell’acquirente resteranno, inoltre,
i costi delle marche da bollo da 16 euro e quelli dell’eventuale onorario notarile.
La trascrizione
È inoltre possibile sottoporre a trascrizione (previa registrazione) anche il com-
promesso, purché sia stato stipulato sotto forma di atto pubblico, cioè con l’in-
tervento di un notaio o di scrittura privata con le firme autenticate da un notaio.
Si tratta di rendere pubblica quella che si può definire una prenotazione ed
è una precauzione assolutamente opportuna quando si acquistano case da
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una società che naviga in cattive acque. Dopo la trascrizione del preliminare
il venditore non potrà più vendere a terzi la casa ma il vantaggio forse più
importante è dato dal disposto dell’art. 2775-bis del Codice Civile: in caso
di fallimento del venditore, se il curatore decide di non dare esecuzione al
contratto preliminare trascritto, il promissario acquirente potrà ottenere la re-
stituzione dei soldi versati partecipando alla distribuzione del prezzo ricavato
dall’asta del bene con preferenza rispetto a ogni altro creditore. Si tratta di un
privilegio molto forte che costituisce anche un buon incentivo per il curatore
del fallimento a dare esecuzione al contratto preliminare trasferendo all’ac-
quirente la proprietà della casa. Per potersi garantire tutti i benefici di questa
operazione è però necessario trascrivere il contratto definitivo entro un anno
dallo scadere del termine fissato per la stipula del rogito e comunque entro tre
anni dalla trascrizione del preliminare. Se si lasciano scadere i suddetti termini
senza provvedere alla trascrizione del contratto definitivo o della citazione
della causa diretta a ottenere il trasferimento dell’immobile, la trascrizione del
preliminare perde ogni efficacia e si considera come mai avvenuta.
È bene ricordarsi sempre che, seppure la registrazione sia necessaria per procedere
alla trascrizione, tutte le garanzie per l’acquirente discendono solo da quest’ul-
tima: un contratto preliminare, benché regolarmente registrato, non può essere
opposto a chi acquista (o iscrive ipoteche o pignora) in un momento successivo.
Se si opta per la trascrizione del contratto preliminare, questo atto diventa
pubblico e dovrà contenere le esatte condizioni di compravendita, compreso
il prezzo che, quindi, dovrà coincidere con quello riportato sul rogito.
La decisione di trascrivere un preliminare che riporti una somma inferiore a
quella effettivamente concordata per farla coincidere con la somma (inferiore
al prezzo reale) che si vuol dichiarare nel rogito rischia di essere solo contro-
producente: in caso di fallimento del venditore il curatore fallimentare avrà tutto
l’interesse a sciogliersi da un contratto di preliminare che figura concluso a un
prezzo inferiore a quello di mercato, tanto più che la somma che dovrà restituire
al promissario acquirente sarà inferiore a quella da quest’ultimo effettivamente
pagata. Dunque, se si trascrive il preliminare, in esso e nel rogito va indicato il
prezzo effettivo.
Il contratto definitivo
La stipulazione del contratto definitivo determina il passaggio di proprietà
dell’immobile. Bisogna ricordare, infatti, che il compromesso (trascritto o meno
che sia) non produce l’effettivo passaggio di proprietà. Dunque, il venditore
rimane proprietario e l’acquirente non diventa tale sino al contratto definitivo.
Il contratto preliminare fa nascere, per entrambi i contraenti, solo l’obbligo
90
di stipulare, entro una certa data, il contratto definitivo prefissandone il con-

tenuto. Il contratto definitivo deve essere redatto per iscritto, con l’intervento
di un notaio che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile in cambio
del pagamento del prezzo concordato tra le parti (Codice Civile, art. 1350).
È obbligatorio rivolgersi al notaio?

Il notaio è un libero professionista che lo Stato investe di una funzione es-
senzialmente certificativa. Inoltre, l’attività del notaio (normalmente di fiducia
del compratore) permette di accertare, con visure ipotecarie e catastali, il
corretto accatastamento dell’immobile e la presenza o meno di ipoteche,
pignoramenti e altri diritti di terze persone estranee al contratto. Questi
accertamenti sono obbligatori e il notaio deve chiedere al venditore i docu-
menti necessari (precedenti contratti, descrizione catastale ed eventuali atti
ipotecari) per procedere rapidamente e con certezza ai controlli.
Oltre a verificare la regolarità delle notizie e dei documenti forniti dal ven-
ditore, il notaio compie egli stesso degli accertamenti presso gli uffici della
Conservatoria dei Registri Immobiliari e del Catasto per accertare personal-
mente la veridicità di quanto dichiarato dal venditore.
Ecco quello che succede nello studio notarile, oppure presso la banca che
concede il mutuo all’acquirente, un attimo prima della firma del contratto
definitivo: il notaio legge il contratto alle parti che devono presentare un
documento d’identità, il codice fiscale, il certificato di stato civile oppure
l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio. Per i rappresentanti di una
società occorre esibire un certificato recente attestante i poteri di firma.
Il venditore deve mostrare anche il certificato e la planimetria catastale e
l’atto di provenienza dell’immobile.
Letto il documento, le parti ne firmano ogni pagina e anche le planimetrie
allegate. Il notaio provvede poi entro trenta giorni al massimo a registrare
l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e a effettuare la trascrizione presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari. Entro un mese dalla registrazione
dev’essere effettuata la voltura catastale: la trascrizione del passaggio di
proprietà presso gli uffici del Catasto. Espletate queste formalità, il notaio
consegna alle parti una copia dell’atto completo. Se in futuro l’acquirente
volesse avere altre copie, dovrà richiederle al notaio.
Come avviene il pagamento

È opportuno che di ogni pagamento precedente il contratto definitivo sia
rilasciata regolare ricevuta. Il pagamento del saldo al momento del rogito è
solitamente effettuato a mezzo assegno circolare.
91
Le spese del contratto definitivo e quelle accessorie sono a carico del com-
pratore. Può comunque essere stabilita dalle parti una diversa ripartizione.
La tariffa notarile è pubblica, stabilita dallo Stato e integrata da delibere
dei Consigli notarili di appartenenza. Essa varia per importo economico
dell’atto (in percentuale, sono più care le vendite di minor valore) e può
variare ulteriormente in caso di particolari difficoltà nella preparazione e
redazione dell’atto.
È importante ricordare che, a seguito dell’entrata in vigore del primo decreto
Bersani, gli importi minimi della tariffa notarile non sono più vincolanti ed è
quindi possibile richiedere al notaio un preventivo e altresì contrattare una
sostanziale riduzione della parcella.
Sappiate inoltre che, se il contratto ha come oggetto una casa di abitazione e
la tassazione avviene con il sistema del c.d. “prezzo-valore” di cui parleremo
al capitolo 10, avete diritto a uno sconto del 30% della parcella del notaio.
Altri oneri certi sono quelli fiscali: imposte di registro, ipotecarie e catastali
di cui parleremo diffusamente nel corso della trattazione (vedi capitolo 10).
Il notaio deve informare l’acquirente circa l’ammontare di tutti questi oneri
fiscali che devono essere obbligatoriamente pagati e costituiscono una parte
non indifferente delle somme necessarie a comprar casa.
All’atto della stipulazione del rogito, il notaio riscuoterà insieme al suo onorario
le somme necessarie a pagare le tasse connesse al trasferimento di proprietà
e le verserà all’erario.
La storia di Michela
Michela ha appena ricevuto in eredità la casa della nonna e vor-
rebbe venderla.
Si rivolge quindi a un’agenzia che, dopo alcuni mesi trova un sog-
getto interessato che, però, chiede di poter entrare prima del rogito
per fare dei lavori di ristrutturazione.
Di questi tempi non è facile trovare acquirenti quindi Michela ac-
consente senza problemi tanto più che hanno già sottoscritto il
preliminare e ha riscosso un caparra di 5.000 euro su un prezzo
convenuto di 93.000 euro.
Michela sottoscrive anche tutti i documenti necessari per dare il via
ai lavori che vengono eseguiti direttamente dall’acquirente, titolare
di un’impresa edile.
92
Dopo qualche settimana, però, i lavori si interrompono: sembra

che l’acquirente abbia litigato con la moglie e si stiano separando
ma, di fatto, la casa è stata sventrata dalle demolizioni e per un
minimo ripristino non bastano certo i 5.000 euro della caparra.
Michela potrebbe fare causa al compratore per chiedere il maggior
danno ma non si sa se poi riuscirà a ottenerne il rimborso (il com-
paratore non ha infatti alcun bene intestato).
In casi simili, se date il consenso per l’esecuzione di lavori di ri-
strutturazione, è opportuno che il venditore prima di accedere ai
locali versi una somma in conto anticipo con cui far fronte a questo
genere di problemi.
93
pagina bianca
Acquistare una casa
8
in costruzione
Se acquistate da un’impresa costruttrice una casa completamente ultimata,

vi trovate in una situazione identica a quella di un acquisto da un privato;
infatti, l’impresa opererà come un qualunque privato che venda un bene
di sua proprietà. L’acquirente e il venditore stipuleranno, dapprima, il con-
tratto preliminare e, poi, quello definitivo dinanzi al notaio: sono dunque
valide tutte le avvertenze che abbiamo già precedentemente fornito (vedi
capitolo 7).
Trattandosi di una casa nuova, è però importante verificare con particolare
attenzione che:
• sia stata costruita in conformità al permesso a costruire rilasciato dal compe-

tente ufficio comunale;
• sia stata concessa la cosiddetta “agibilità” dalle autorità amministrative e sani-
tarie o che sia maturato il silenzio;
• ci sia stato l’assenso dell’ente pubblico sulla richiesta in tal senso presentata
dal costruttore.
Per questo controllo l’acquirente potrà rivolgersi all’Ufficio tecnico del Comune.
Eventuali variazioni al progetto decise in corso d’opera dall’impresa e non
autorizzate dall’autorità comunale possono compromettere la stipulazione
del rogito notarile. Diverso è il caso in cui si decida di acquistare una casa
in costruzione: può essere conveniente, ma occorre seguire con attenzione
95
tutte le fasi dei lavori. Si tratta di un patto che si instaura fra il costruttore
e l’acquirente, che, di fatto, finanzia i lavori di edificazione man mano che
si svolgono.
In generale, i rischi sono maggiori sia per la possibilità che il costruttore
fallisca sia perché, fino alla consegna dell’immobile, si possono presentare
problemi nella realizzazione delle opere e non sono rare le richieste di
somme eccessive per le “varianti” anche minime volute dall’acquirente o
oneri non previsti nel preliminare (per esempio spese di accatastamento
per allacciamento utenze, interessi sul prefinanziamento più elevati di quelli
del mutuo ecc.).
I pro e i contro
I principali vantaggi dell’acquisto di una casa in costruzione sono la possibi-
lità di ottenere la consegna di un immobile nuovo definendo nei particolari
le finiture della nostra casa e pagando una somma inferiore a quella che ci
verrebbe richiesta per l’acquisto di una casa già costruita.
Accanto a questi due innegabili vantaggi, esiste un grosso rischio a cui vanno
incontro i soggetti che decidono di comperare una casa in costruzione: il
fallimento del costruttore.
Nel mercato immobiliare, infatti, è prassi comune che i costruttori, prima
di iniziare i lavori, stipulino con la banca un contratto di mutuo sull’intera
area da edificare ricevendo in cambio buona parte delle somme necessarie
alla costruzione della casa. La restante parte dei costi viene finanziata con
gli acconti sul prezzo pagati dai promissari acquirenti che vengono utilizzati
anche per pagare le prime rate di rimborso del mutuo: se tutto fila liscio,
una volta che la casa è stata ultimata, l’acquirente salda il prezzo alla società
costruttrice oppure si accolla la parte del mutuo residuo che grava sull’ap-
partamento da lui comprato.
Se però molti appartamenti rimangono invenduti o se i costi della costru-
zione aumentano in modo imprevisto, c’è il serio rischio che la società
costruttrice non riesca a fare fronte ai pagamenti richiesti dai fornitori e
alle rate del mutuo stipulato con la banca e che sia costretta a dichiarare
fallimento.
In questo caso i promissari acquirenti corrono quantomeno il pericolo di
non poter ottenere la consegna della casa acquistata nei tempi previsti.
Anche se la legge stabilisce importanti tutele nei confronti degli acquirenti,
incappare in un fallimento può essere comunque una brutta esperienza
e vale quindi la pena di mettere in atto tutte le precauzioni possibili per
scongiurare l’evento.
96
Acquistare una casa in costruzione
Ridurre i rischi
Purtroppo, nessuno può prevedere con assoluta certezza che una determi-
nata operazione immobiliare andrà a buon fine. È però possibile fare alcuni
controlli quantomeno per rendersi pienamente conto del rischio che vi state
per assumere.
È innanzitutto necessario verificare la storia dell’impresa che ci propone l’affa-
re: una semplice visura presso la Camera di Commercio ci può già far capire
se stiamo trattando con una società appena costituita (e magari dotata solo
del capitale minimo di legge) o con una società che esiste da tempo e che,
presumibilmente, ha già condotto in porto altre operazioni di questo tipo.
Con una ricerca sui giornali di annunci (ma anche facendo una domanda
diretta in sede di trattative) possiamo inoltre scoprire se il costruttore sta
costruendo altre case nelle vicinanze o se ha puntato tutte le sue carte sulla
casa che intendete comprare.
Se i lavori sono già iniziati, si può verificare di persona se procedono con
regolarità: uno dei primi sintomi che le cose non vanno per il verso giusto
sono proprio le sospensioni improvvise e immotivate dei lavori (di regola
conseguenti ai mancati pagamenti alle imprese subappaltatrici).
Se, invece, esiste ancora solo il progetto della casa, bisognerà controllare che
siano almeno già state rilasciate le necessarie concessioni edilizie.
Il prezzo delle case in costruzione, in genere, è trattabile solo in minima parte:
diffidate da chi vi propone forti sconti, sono indice del fatto che il costruttore
ha l’acqua alla gola.
Quando finalmente giungete alla stipula del preliminare, esigete che a fronte
del pagamento della caparra e dei successivi acconti sia sempre emessa re-
golare fattura per l’intero importo. Un costruttore che vuole essere pagato in
nero dimostra di non avere una gestione contabile corretta e di essere quindi
poco affidabile; senza contare che, in caso di inadempimento, le somme
corrisposte in nero non potranno più essere recuperate né dalla procedura
fallimentare né dalla banca o dalla società che ha rilasciato la fideiussione (di
cui parleremo più avanti).
Il progetto
Acquistando una casa in costruzione, state acquistando qualcosa che esiste,
in tutto o in parte, soltanto sulla carta. È quindi importante che, almeno sulla
carta, ciò che state comprando sia descritto con la massima precisione. Ciò,
normalmente, avviene attraverso il cosiddetto “capitolato speciale delle opere
e dei materiali”: si tratta di un documento, distinto dal contratto preliminare,
97
che deve contenere la descrizione precisa delle caratteristiche dell’immobile

in costruzione (ne forniamo un esempio molto dettagliato in appendice, al
Modello 14). Questo documento è piuttosto difficile da comprendere, se
non avete competenze tecniche, ed è quindi consigliabile farlo esaminare a
una persona esperta.
In generale, il consiglio che possiamo darvi è di evitare assolutamente di
impegnarvi nell’acquisto di una casa in costruzione, firmando una proposta
d’acquisto, senza aver prima preso visione del capitolato d’opera. Quanto
previsto dal capitolato d’opera fa infatti parte integrante del contratto di com-
pravendita. È quindi diritto dell’acquirente che l’impresa esegua la costruzione,
sin nei minimi particolari, secondo quanto previsto dal capitolato (per tale
ragione è importante che esso sia puntuale e dettagliato) e a regola d’arte.
Tutte le variazioni al progetto di costruzione e al capitolato dovranno essere
comunque concordate per iscritto tra impresa e acquirente, salvo che si tratti
di modifiche necessarie e indispensabili per la buona esecuzione dell’opera,
ma si tratta di casi limitati. Per esempio, se, per un’imprevedibile instabilità
del terreno, non accertata in fase di rilievi, sono necessarie fondamenta più
profonde; oppure, in base a nuove norme di sicurezza, l’impianto elettrico
o quello di riscaldamento devono avere nuove caratteristiche, inizialmente
non previste.
È diritto dell’acquirente chiedere varianti nel corso dei lavori, soprattutto per la
sistemazione dell’appartamento (pareti divisorie, impianto elettrico, pavimenti
e rivestimenti ecc.): qualora le varianti richieste comportino l’uso di materiali
più costosi oppure la realizzazione di interventi non previsti nel capitolato,
l’impresa potrà richiedere un supplemento di prezzo. Per questo motivo, per
quanto concerne pavimenti e rivestimenti, l’acquirente avrà tutto l’interesse ad
avere un’ampia scelta fra le diverse qualità di materiali. Si tratta di una scelta
importante: la casa verrà tanto più come la immaginate quanto più potrete
incidere con le vostre scelte sull’utilizzo dei materiali da parte della ditta.
Il nostro consiglio è però quello di fare in modo che il capitolato sia quanto
più possibile dettagliato e che le modifiche o aggiunte future siano ridotte al
minimo. Una volta sottoscritto il contratto preliminare, infatti, vi siete legati
indissolubilmente all’impresa costruttrice che eseguirà i lavori: qualsiasi lavo-
ro extra, non previsto dal contratto originario, sarà eseguito al prezzo (certo
non conveniente) deciso da quest’ultima né sarà possibile rivolgersi a terzi
per farlo eseguire.
È dunque opportuno verificare cosa prevede il contratto su questo punto e
in ogni caso di dettagliare per iscritto, con estrema precisione, la tipologia
degli interventi, i materiali diversi richiesti e il costo aggiuntivo per le varianti.
Una buona soluzione, adottata dalle stesse imprese edilizie nei subappalti, è
quella di prevedere che le eventuali varianti saranno conteggiate in base al
tariffario pubblicato sui bollettini prezzi della Camera di Commercio aumentato
o diminuito di una certa percentuale.
98
Il contratto preliminare
Il contratto preliminare riveste un’importanza fondamentale nell’acquisto di un
immobile in costruzione, in quanto detto documento contiene la descrizione
delle caratteristiche che dovrà avere la nostra casa e gli obblighi del costruttore
circa i tempi di completamento dell’opera.
Il nostro consiglio è di leggerlo attentamente, anche alla luce delle nostre
indicazioni, per cercare di raggiungere un accordo diretto a modificare o,
eventualmente, eliminare talune clausole eccessivamente onerose. Esiste un
margine di trattativa anche se i contratti sono prestampati.
Vi proponiamo uno schema di contratto preliminare di vendita di immobile
da costruire (Modello 18) per darvi un’idea di quali sono le clausole che
possono creare qualche problema o risultare eccessivamente onerose.
Considerate peraltro che, a seguito di una recentissima modifica legislativa,
per gli immobili da costruire anche il contratto preliminare deve essere ob-
bligatoriamente redatto dal notaio se l’autorizzazione edilizia è stata emessa
dal comune dopo il 15 aprile 2019.
In questo modo, quindi, i requisiti minimi e le tutele per i compratori dovreb-
bero essere meglio rispettate. Considerate però che, almeno nei primi tempi,
saranno ancora molte le iniziative edilizie “vecchie” per le quali la nuova
normativa non trova applicazione.
Il contenuto del contratto

L’art. 6 del D. Lgs. 122/05 detta precise disposizioni circa il contenuto che
deve avere il preliminare:
• cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale di tutte le parti coin-
volte nel contratto;
• indirizzo e identificativi catastali del terreno su cui sorgerà la casa;
• descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo (box,
cantina, solaio ecc.) oggetto del contratto;
• estremi del permesso a costruire e dell’eventuale convenzione urbanistica
e degli eventuali vincoli in essa riportati;
• caratteristiche tecniche della costruzione con particolare riferimento alla
struttura portante, alle fondazione, alle tamponature, ai solai, alla copertura,
agli infissi e agli impianti;
• termini massimi di esecuzione dell’opera (eventualmente anche per le singole fasi
di lavorazione: scavo fondamenta, erezione muri portanti, costruzione tetto ecc.);
• indicazione del prezzo complessivo e dei termini di pagamento;
• modalità di esecuzione dei singoli pagamenti che devono per legge esse-
re effettuati tramite bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti
99
bancari o postali intestati all’impresa venditrice o con altri strumenti che

siano comunque in grado di fornire la prova certa dell’avvenuto pagamento
(assegno bancario o circolare non trasferibile);
• estremi della fideiussione a garanzia dei pagamenti effettuati dal compratore
(se il titolo edilizio è stato rilasciato dopo il 15 aprile 2019 il notaio deve
anche accertare e dichiarare che la fideiussione è conforme al modello ap-
provato dal Ministero);
• indicazione delle eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’im-
mobile con l’indicazione del loro preciso ammontare, del soggetto che
ne beneficia e del titolo in base al quale sono state trascritte, gli obblighi
incombenti sul costruttore in base a detti titoli e il termine entro il quale
devono essere adempiuti (con particolare riferimento al termine previsto
per il rogito);
• indicazione dei nominativi delle eventuali imprese subappaltatrici.
Al contratto preliminare deve inoltre essere allegato il capitolato d’opera (nel

quale sono descritti i materiali da utilizzare nella costruzione, l’elenco delle
rifiniture e degli accessori convenuti tra le parti) e una copia della pianta
di progetto dell’immobile compravenduto conforme a quella utilizzata per
richiedere il permesso a costruire.
Oltre al contenuto minimo previsto dalla legge, vi consigliamo di prestare
particolare attenzione al termine per la conclusione dei lavori: è quasi sempre
previsto come indicativo e non vincolante per il costruttore. Vi consigliamo di
chiedere l’introduzione di una penale a carico del costruttore in caso di ritardi
che eccedono una certa data.
È inoltre opportuno stabilire sin nel contratto preliminare un massimale ade-
guato per la polizza assicurativa contro i danni che il costruttore è obbligato
a consegnare all’acquirente al momento della stipula del contratto definitivo
(non sarà necessario se il titolo edilizio è successivo al 15 aprile 2019 perché,
in tal caso, la polizza dovrà essere conforme al modello ministeriale). Prestate
infine attenzione alle clausole particolarmente sfavorevoli per il compratore.
Una brutta clausola che abbiamo trovato in un contratto sottoposto alla nostra
attenzione consente il recesso del promittente venditore per qualsiasi motivo
fino alla firma del rogito con rinuncia al risarcimento dei danni subiti dall’ac-
quirente a causa di tale comportamento.
Un altro esempio da segnalare sono le clausole che limitano la responsabilità
del costruttore in caso di ritardi come la seguente: “Nel caso in cui chiedessero
delle varianti in corso d’opera rispetto al capitolato ed eventuali modifiche
nella suddivisione interna non sarà imputabile all’impresa costruttrice né alla
venditrice alcuna colpa per l’eventuale ritardo nella consegna. Inoltre i promis-
sari acquirenti si impegnano, in ogni caso, a rispettare i termini di pagamento
contemporaneamente al rogito notarile sottoscritto nel preliminare di vendita
della società …”.
100
La storia di Veronica e Tommaso

Veronica e Tommaso hanno acquistato una casa in costruzione.
Da un po’ di tempo i lavori vanno a rilento e, un brutto giorno,
scoprono che è stata presentata un’istanza di fallimento nei con-
fronti della società venditrice da parte di alcune imprese che non
sono state pagate.
Sulle prime non si preoccupano perché l’impresa a suo tempo aveva
rilasciato la fideiussione prescritta dalla legge ma, quando cercano
di contattare la finanziaria, scoprono che il telefono riportato sulla
fideiussione non è più attivo e che non esiste alcun sito internet
riferito a quella società.
Approfondendo la ricerca scoprono che la società non era neppure
autorizzata dalla Banca d’Italia a rilasciare fideiussioni e che anche
altri soggetti sono rimasti coinvolti.
In questi casi, purtroppo, a posteriori c’è ben poco da fare. È quin-
di importante, al momento della stipula del contratto controllare
con attenzione l’affidabilità della società che rilascia la garanzia
fideiussioria: pretendete sempre che sia emessa da una banca o da
un’assicurazione conosciuta. Rifiutate sempre fideiussioni emesse
da società finanziarie.
La garanzia fideiussoria
L’art. 2 del D. Lgs. 122/05 prevede espressamente che, al momento della stipula
del compromesso per l’acquisto di una casa in costruzione, il costruttore sia
obbligato a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispon-
dente alle somme già incassate dal costruttore e a quelle che il costruttore
incasserà prima della stipula del rogito.
La fideiussione non è altro che una lettera con la quale una banca o una
società di assicurazioni o una finanziaria si impegnano a restituire all’ac-
quirente la somma versata, maggiorata degli interessi legali, nel caso in
cui il costruttore si trovi in situazione di crisi (pignoramento dell’immobi-
le oggetto del contratto, fallimento, concordato preventivo, liquidazione
101
coatta o altra procedura concorsuale e, per le iniziative edilizie recenti,

anche in caso di mancata consegna della polizza postuma decennale di
cui parleremo dopo).
Per ottenere il pagamento di quanto dovuto è necessario, nel caso di pigno-
ramento dell’immobile, dichiarare la propria volontà di recedere dal contratto;
se, invece, il costruttore è sottoposto a procedura concorsuale, il curatore non
deve aver espresso l’intenzione di dare comunque corso al contratto di com-
pravendita. La richiesta di rimborso deve essere avanzata a mezzo di lettera
raccomandata con ricevuta di ritorno allegando copia di tutte le ricevute di
pagamento o, più in generale, di ogni documentazione in vostro possesso
atta a dimostrare i pagamenti effettuati. La società che presta la fideiussione è
tenuta a pagare quanto dovuto entro trenta giorni dalla richiesta. È importante
sapere che, se non viene consegnata la garanzia fideiussioria, il contratto pre-
liminare di compravendita è nullo e l’acquirente può quindi in ogni momento
chiedere la restituzione di quanto versato (se si tratta di un’iniziativa edilizia
recente, il notaio non può neppure stilare il preliminare o autenticare le firme).
Capita peraltro spesso che società costruttrici poco serie propongano contratti
preliminari non assistiti da fideiussione o richiedano un costo aggiuntivo per
il rilascio della fideiussione stessa (non dovrebbe più succedere quando la
nuova normativa sarà a regime per tutti).
Si tratta di comportamenti entrambi illegittimi che contano sul fatto che
ben difficilmente gli acquirenti, comunque interessati a comprare la casa
proposta, facciano valere la nullità del preliminare che comporterebbe di
fatto la rinuncia all’affare. Vi invitiamo a diffidare da questo genere di so-
cietà che, tra l’altro, se si comportano così dimostrano indirettamente che
le banche e le compagnie assicurative che dovrebbero emettere le relative
fideiussioni hanno evidenti problemi a farlo nei loro confronti. Se una banca
o un’assicurazione (che hanno spalle ben più larghe delle nostre e sistemi
per valutare l’affidabilità dei debitori molto più penetranti) non si fidano,
perché dovreste fidarvi voi?
Il controllo dei lavori

Nel corso dei lavori avete diritto di controllarne lo svolgimento e pretendere
che essi vengano eseguiti secondo quanto previsto dal capitolato e a regola
d’arte. In casi particolarmente gravi, potete chiedere anche la risoluzione
del contratto e il risarcimento dei danni subiti. Se vi accorgete che i lavori
vengono eseguiti in modo difforme da quanto previsto nel capitolato
(per esempio: le piastrelle della cucina non sono del tipo previsto nel
capitolato), contestate subito la cosa all’impresa, invitandola ad apportare
102
immediatamente tutte le eventuali modifiche necessarie. Se si tratta di dif-

formità di rilevante entità, potete chiedere, almeno in teoria, la risoluzione
del contratto e il risarcimento dei danni: si tratta di una soluzione limite, a
cui ricorrere solo in casi estremamente gravi e dopo aver consultato esperti
tecnici e legali, considerato il rischio concreto di non riuscire a recuperare
le somme di denaro già anticipate. Se chiedete che vengano effettuati lavori
extra rispetto a quanto previsto nel capitolato, premuratevi di concordare esat-
tamente per iscritto il maggior costo rispetto a quello inizialmente preventivato.
I tempi di consegna
Quando si decide di acquistare una casa in costruzione, il termine di consegna
può diventare un problema. Molto dipende da quello che è stato pattuito nel
contratto preliminare di acquisto ma, purtroppo, nei contratti raramente sono
indicati termini perentori di ultimazione dei lavori. Si considera ultimata la
costruzione anche quando non sono terminati i lavori di finitura degli esterni
e delle parti comuni: spesso si consegna la casa con tutti gli obblighi conse-
guenti senza che neppure sia stata presentata la documentazione necessaria
per ottenere l’agibilità. Normalmente viene indicata la data prevista per l’ulti-
mazione dei lavori, eventualmente con le varie tappe intermedie, ma non si
fissano termini ultimativi. Ciò non toglie che l’impresa sia tenuta a procedere
regolarmente e diligentemente nell’esecuzione dei lavori, senza accumulare
ritardi ingiustificati, cioè non dovuti a caso fortuito o forza maggiore.
Un ritardo prolungato e ingiustificato può darvi diritto a richiedere al giudice
la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno causato dal ritardo.
Visto però che è necessario rivolgersi al giudice, ricordiamo che è necessario
rivolgersi a esperti tecnici e legali.
Se l’acquirente verifica che i lavori procedono a rilento e vi è un ritardo ri-
spetto a quanto stabilito nel contratto può sollecitare o diffidare l’impresa di
costruzione contestandole i ritardi con una raccomandata il cui facsimile viene
riportato in appendice (Modello 17).
Il prezzo
Purtroppo non è frequente trovare nei contratti la dicitura che il prezzo di
vendita è bloccato e convenuto in una certa somma; quasi sempre, infatti, il
contratto preliminare contiene delle clausole di revisione del prezzo a cui oc-
103
corre prestare la massima attenzione, in quanto possono determinare aumenti

nel prezzo finale in misura di molto superiore a quello inizialmente previsto.
Se nel corso dei lavori sono state apportate delle varianti su richiesta dell’impre-
sa e accettate dall’acquirente, non sono dovuti supplementi al prezzo globale
della casa inizialmente pattuito salvo diverso accordo intervenuto tra le parti.
In base al Codice Civile, nel contratto d’appalto, la revisione del prezzo è consen-
tita soltanto in caso di aumenti imprevedibili relativi al costo dei materiali e della
mano d’opera che incidono per oltre il 10% sul prezzo complessivo pattuito. La
revisione è ammessa soltanto per la parte di aumento che supera tale percentuale.
Talvolta le clausole contrattuali ampliano la possibilità di revisione del prezzo,
naturalmente a favore dell’impresa, anche se in taluni casi clausole di questa
natura potrebbero essere vessatorie e, quindi, inefficaci per legge.
Il Codice del Consumo, infatti, presume vessatoria la clausola che consente
al professionista (l’impresa in questo caso) di aumentare il prezzo del bene,
senza che il consumatore possa recedere, se il prezzo finale è eccessivamente
elevato rispetto a quello originariamente convenuto.
Consigliamo agli acquirenti di controllare nel contratto l’eventuale presenza
di una clausola che preveda la revisione del prezzo, soprattutto per quanto
riguarda i casi in cui detta clausola diventi operante (a nostro parere dovrebbe
attivarsi solo in presenza di circostanze veramente imprevedibili quali muta-
menti della disciplina legale o difficoltà impreviste e imprevedibili e non di
semplici, e frequenti, aumenti nel costo dei materiali e/o della mano d’opera).
Se viene chiesta una revisione del prezzo ingiustificata, potete contestarla
con una raccomandata e chiederne la verifica, facendovi inviare adeguata
documentazione relativa alle variazioni di costo intervenute.
Se vi viene chiesto il pagamento di varianti non previste nel capitolato decise
unilateralmente dall’impresa oppure di varianti da voi autorizzate ma non richieste,
potete rifiutarvi di pagarle, salvo che non si siano rese necessarie per circostanze
imprevedibili e indispensabili per eseguire la costruzione a regola d’arte.
La consegna: verifica e garanzia

del costruttore
Il momento della consegna è molto importante. Chi ha acquistato una casa in
costruzione, prima di sottoscrivere il contratto definitivo, ha diritto di verificare
il risultato finale dei lavori.
Se nel corso della verifica finale risultano dei difetti, anche lievi (per esempio:
serramenti difettosi, piastrelle scheggiate ecc.), fatelo constatare nel verbale, che
di solito viene redatto in queste occasioni, e, comunque, comunicatelo per iscritto
104
all’impresa chiedendone l’eliminazione e dichiarando che l’eventuale consegna

della casa è avvenuta con riserva da parte vostra di ogni diritto e azione legale.
Durante la verifica fatevi sempre accompagnare dal responsabile dell’impresa
o dal direttore dei lavori per fargli immediatamente notare ciò che non va.
Se questi riconosce per iscritto i vizi e si impegna a rimediarvi tempestivamente,
non è necessario inviare la lettera raccomandata di contestazione dei difetti.
Spesso i vizi e i difetti di costruzione non si scoprono al momento dell’acquisto, ma
dopo un certo periodo di tempo. Quando ciò accade occorre agire entro termini
ben precisi e inderogabili, previsti dalla legge, per non perdere i propri diritti.
Il costruttore è responsabile per 10 anni, dall’ultimazione dei lavori, di eventuali
gravi difetti della costruzione. Il costruttore sarà tenuto a risarcire tutti i danni
causati, purché il difetto venga denunciato entro un anno dalla scoperta e la
richiesta di risarcimento del danno avvenga entro l’anno successivo pena la
perdita del diritto. Questi diritti nei confronti del costruttore potranno essere
fatti valere non solo da colui che ha acquistato la casa nuova, ma anche dalle
persone a cui la casa è stata successivamente venduta, sempre che non siano
trascorsi più di dieci anni dall’ultimazione dei lavori.
Quando si verificano o si sospettano gravi difetti di costruzione bisogna ri-
volgersi a un tecnico esperto che individui esattamente il difetto, ne valuti le
causa, la gravità e le conseguenze. I gravi difetti di cui il costruttore è tenuto a
rispondere per 10 anni dall’ultimazione dei lavori non sono soltanto quelli che
possono compromettere la stabilità della costruzione (difetto del terreno o dei
materiali utilizzati nella costruzione), ma anche quelli che riguardano una parte
importante dell’opera (impianto idrico e di riscaldamento, infiltrazioni d’acqua
dal tetto, distacco intonaco esterno).
Se si tratta, invece, di vizi non gravi, la denuncia deve essere fatta entro 60 giorni
dalla scoperta del vizio ed entro 2 anni dall’acquisto.
Tenete presente che il costruttore è obbligato anche a consegnare all’acquirente,
al momento della stipula del rogito notarile, una polizza assicurativa decennale
(la c.d. “postuma decennale”) in base alla quale il rimborso delle spese neces-
sarie per gli interventi volti alla rimozione dei difetti manifestatisi potrà essere
richiesto direttamente all’assicurazione.
Il mancato rilascio della polizza, se il permesso a costruire è stato rilasciato
dopo il 15 aprile 2019, comporta anche il diritto di escutere la fideiussione e il
contratto di compravendita può essere annullato a richiesta del solo acquirente.
In questo caso, inoltre, il notaio è tenuto a controllare la presenza della polizza
e la sua conformità al modello approvato dal ministero.
La polizza decennale è una garanzia importante e bisogna quindi controllare
con attenzione sia la serietà della società che l’ha emessa (diffidate di compagnie
estere poco note) sia (se si tratta di iniziative edilizie precedenti al 15 aprile 2019)
il contenuto delle garanzie che deve ricalcare quanto previsto dall’art. 4 D. Lgs.
122/05. In altre parole, devono essere ricompresi tutti i danni materiali e diretti
all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui il costruttore sia tenuto a rispondere
105
ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile, derivanti da rovina totale o parziale
oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto
della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del
contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Se qualcosa va male
Se, nonostante tutte le verifiche, il costruttore fallisce, occorre innanzitutto
distinguere se è già stato stipulato il rogito oppure no.
Se il rogito è già stato stipulato, niente paura. La proprietà è già in capo a voi
e il curatore potrà revocare l’acquisto solo se effettuato nell’anno antecedente
alla dichiarazione di fallimento e se il prezzo convenuto, da valutarsi al mo-
mento della stipula del preliminare, non può considerarsi giusto.
Se, invece, non avete ancora concluso il contratto definitivo dovete attendere
di conoscere le deliberazioni del curatore in merito: se avrete trascritto il preli-
minare è probabile che deciderà di dare esecuzione al contratto e acquisterete
la proprietà dal fallimento alle condizioni originariamente pattuite.
Nel caso in cui, invece, il curatore intenda sciogliersi dagli obblighi contrat-
tuali, potrete escutere la fideiussione e ritornare in possesso di quanto versato
maggiorato degli interessi legali.
Se, però, siete riusciti a farvi consegnare l’appartamento prima della stipula del
rogito, allora sappiate che, anche se avete escusso la fideiussione, avete un diritto
di prelazione in caso di vendita all’asta di casa vostra: il Giudice o il professionista
delegato che procede alla vendita dovranno infatti notificarvi un atto nel quale
vi viene comunicato il prezzo di aggiudicazione dell’immobile in sede d’asta.
A partire dalla ricezione di detto atto avrete dieci giorni di tempo per accettare
notificando a vostra volta un atto nel quale accettate le condizioni proposte e
vi impegnate a versare il dovuto entro i termini a voi comunicati. Se la somma
dovuta per l’acquisto effettuato tramite l’esercizio del diritto di prelazione è
inferiore alle somme escusse dalla società che aveva emesso la fideiussione,
siete tenuti a consegnare a quest’ultima la differenza.
La cooperativa
Esiste un’altra possibilità per i futuri compratori di case: l’acquisto in
cooperativa. Diventare socio di una cooperativa dà il vantaggio di riu-
scire ad acquistare un’abitazione a condizioni o prezzi agevolati rispetto
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a quelli di mercato, a volte con un risparmio del 15-20%. Si tratta quasi

sempre di case in costruzione e la differenza rispetto al caso di cui ci
siamo occupati nel capitolo precedente sta nel rapporto con il costrutto-
re, che risponde direttamente agli acquirenti, e nel fatto che questi sono
soci di una società cooperativa dotata di un’assemblea, di un presidente,
di un patrimonio ecc.
È importante sapere che tutte le garanzie previste per l’acquisto di una casa
in costruzione da un’impresa privata (fideiussione, assicurazione ecc.) sono
previste anche per l’acquisto tramite cooperativa.
Come funziona
Ci sono due tipi di cooperativa: quella a proprietà divisa e quella a proprietà
indivisa. Le cooperative del primo tipo, che rappresentano la forma più diffusa,
una volta ultimata la costruzione del fabbricato, provvedono ad assegnare i sin-
goli appartamenti in proprietà esclusiva ai soci che ne hanno i requisiti. Quando
tutti gli appartamenti sono assegnati, si costituisce un normale condominio.
In quelle a proprietà indivisa, invece, le singole porzioni di proprietà sono date
al socio soltanto in uso e non in proprietà; i soci diventano assegnatari in godi-
mento dell’abitazione, che dopo un certo numero di anni ritorna alla cooperativa.
Il più delle volte, le cooperative costruiscono immobili aventi le caratteristiche
di dimensioni e di “collocazione” stabilite dalla legislazione vigente in materia di
edilizia economica e popolare, da assegnare in godimento o in proprietà ai soci.
Le costruzioni realizzate secondo questa modalità devono essere inserite in
complessi organici di insediamento, comprendenti servizi sociali quali asili,
scuole, centri commerciali, verde attrezzato, luoghi destinati allo svolgimento
di attività sportive, ricreative, culturali.
Le cooperative, infatti, realizzano spesso interventi di Edilizia Residenziale
Popolare (ERP): acquisiscono in concessione da un ente pubblico il terreno
per costruire (in piena proprietà o in diritto di superficie per 99 anni) e vi
edificano degli edifici non di lusso che devono essere assegnati a soggetti con
ben precisi requisiti di reddito (stabiliti dalla Giunta Regionale) a un prezzo
non superiore a quello fissato dall’ente pubblico. Oltre a praticare prezzi par-
ticolarmente accessibili, le cooperative consentono spesso di accedere a mutui
agevolati con il contributo dello Stato e degli enti locali.
Soprattutto nei primi anni dall’acquisto, possono inoltre essere previsti dei
vincoli alla libera cedibilità delle unità immobiliari: è possibile vendere o
locare l’immobile assegnato solo previa autorizzazione della Regione che la
concederà solo per gravi, sopravvenuti e documentati motivi. I cessionari e i
conduttori dovranno comunque avere i requisiti per accedere all’edilizia resi-
denziale pubblica e il prezzo dovrà essere quello determinato dalla convenzione
originariamente stipulata dalla cooperativa con l’ente pubblico.
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Molti fanno i furbi e si fanno pagare la differenza tra il prezzo agevolato e

quello di mercato “in nero” ma non ve lo consigliamo: se viene indicato un
prezzo inferiore a quello realmente pagato in caso di controversie si rischia di
non poter neppure recuperare parte di quanto versato senza contare che, se
si viene scoperti, le conseguenze sono molto pesanti e possono arrivare alla
revoca della concessione.
Se la casa è stata edificata in diritto di superficie sappiate che, decorso un certo
termine stabilito nella convenzione, potete riscattare la piena proprietà pagan-
do una certa somma all’ente pubblico concessionario: in questo modo la casa
resterà vostra anche una volta decorso il termine del diritto di superficie e sarà
anche più semplice venderla..
La storia di Jessica
Jessica è socia di una cooperativa edilizia. Il fabbricato è in
costruzione da qualche anno, ma la consegna degli apparta-
menti sarebbe dovuta avvenire già da più di un anno. Jessica
è scoraggiata e, vedendo che la consegna continua a essere
rimandata, ha deciso di vendere il suo appartamento o, me-
glio, di cedere le quote di società di cui è titolare che gli danno
diritti sul futuro appartamento (ha già pagato il 90% della
somma a suo carico e in contanti). Ha quindi contattato gli
amministratori della cooperativa, chiedendo quanto avrebbe
dovuto aspettare per la restituzione dei soldi versati, nel caso
in cui si fosse trovato un nuovo acquirente. La risposta è stata
che sarebbe potuto passare anche un anno se i soldi versati dal
nuovo socio acquirente fossero serviti per i lavori della coopera-
tiva, essendo prioritario utilizzarli per tale scopo. Naturalmente
Jessica si chiede se sia giusto pagare quasi l’intero prezzo della
casa a lavori non ultimati e se sia giusto attendere così a lungo
per riavere il proprio danaro.
Il recesso dalla cooperativa, nei casi previsti dall’atto costitutivo,
dev’essere comunicato con raccomandata alla società. Normalmente
il recesso è consentito a chi non si trovi più nelle condizioni di
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concorrere al raggiungimento degli scopi della società. L’art.

2535 del Codice Civile demanda peraltro all’atto costitutivo la
regolamentazione delle modalità di rimborso della quota al so-
cio che recede. La quota dovrà essere restituita previa eventuale
detrazione delle perdite maturate nel corso della gestione della
cooperativa entro e non oltre sei mesi dall’approvazione del bi-
lancio relativo all’anno in cui il recesso è stato accettato. Tra
la domanda di recesso e la liquidazione del capitale possono
quindi passare quasi due anni.
Spesso, inoltre, gli statuti delle cooperative prevedono che le quote
relative alle spese generali e di gestione non siano rimborsabili.
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pagina bianca
Comprare
9
casa all’asta
Un modo nuovo per comprare casa, che si va sempre più diffondendo è

rappresentato dalle aste giudiziarie.
Si tratta di un’opzione che esiste da sempre ma fino a poco tempo fa il
mondo delle aste era disertato dai consumatori e frequentato esclusivamente
da società immobiliari e professionisti.
Da qualche anno, però, a seguito di alcune riforme, ma soprattutto grazie
alla razionalizzazione delle procedure, alla riorganizzazione delle cancellerie
e a uno sforzo di maggior trasparenza messo in atto dagli stessi uffici giu-
diziari, l’accesso del cittadino a questa particolare forma di compravendita
è molto facilitato.
Comprare una casa in asta comporta numerosi vantaggi: innanzitutto è
spesso possibile spuntare un prezzo più favorevole rispetto alla media di
mercato. Non ci si deve poi preoccupare di verificare la presenza di eventuali
trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile o di fare accertamenti sul vendi-
tore: la verifica è effettuata direttamente dal Tribunale e, in ogni caso, una
volta ottenuta l’aggiudicazione dell’immobile, tutte le precedenti ipoteche
e i pignoramenti vengono automaticamente cancellati. Dato che l’atto di
trasferimento della proprietà viene redatto direttamente dal Tribunale, non
si devono neppure pagare le spese notarili.
D’altro canto, bisogna dire che l’acquisto tramite asta giudiziaria presenta
alcuni svantaggi: le procedure di aggiudicazione possono essere molto lunghe
ed è difficile prevedere quando si potrà finalmente ottenere la proprietà della
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casa, senza contare che, spesso, gli immobili messi all’asta sono occupati dal
precedente proprietario e, una volta ottenuto il trasferimento di proprietà, è
necessario attivare un’ulteriore procedura per liberare i locali. Gli immobili
acquistati all’asta, poi, non godono della garanzia per vizi prevista dall’art.
1490 del Codice Civile: se si dovesse scoprire che un tubo presente all’in-
terno dell’appartamento perde o che l’impianto elettrico non è a norma,
le spese per la riparazione saranno a esclusivo carico dell’acquirente. Se
il Tribunale che dispone la vendita non ha stipulato apposite convenzioni
con istituti di credito, inoltre, è spesso difficile finanziare l’acquisto tramite
un mutuo ipotecario.
Che cos’è un’asta giudiziaria

L’asta giudiziaria è una fase del procedimento di esecuzione forzata, regolato
dagli artt. 555 e seguenti del Codice di Procedura Civile, attraverso il quale
i creditori di un soggetto fanno mettere in vendita i beni del debitore per
soddisfare i loro crediti sul ricavato della vendita. L’asta giudiziaria è anche
lo strumento con il quale si procede, in alcuni casi, alla liquidazione del pa-
trimonio del fallito.
Trattandosi di una procedura giudiziaria è regolata da una disciplina piuttosto
rigida che occorre seguire in ogni particolare.
L’asta vera e propria può essere tenuta da un Giudice presso i locali del Tribunale
o da un notaio, un commercialista o un avvocato delegato al compimento
delle operazioni di vendita o anche telematicamente sul Portale delle Vendite
pubbliche: pvp.giustizia.it/pvp/it/homepage.page (quest’ultima modalità
dovrebbe essere, a regime quella assolutamente prevalente).
Per avere notizia degli immobili messi all’asta si possono consultare, oltre al
portale delle vendite pubbliche. i numerosi siti internet che riportano questo
tipo di notizie. Dato che il Portale delle Vendite Pubbliche riporta spesso in-
formazioni molto scarne, qui di seguito ne indichiamo alcuni che permettono
di effettuare ricerche su tutto il territorio nazionale:
• www.astegiudiziarie.it;
• www.asteannunci.it;
• www.astalegale.net.
Nelle città più grandi spesso i Tribunali pubblicano anche degli annunci in
giorni fissi sui principali quotidiani. Per orientare la vostra ricerca dovete te-
nete presente che, in linea di massima, ogni Tribunale è competente per la
vendita degli immobili che si trovano nel suo circondario che corrisponde,
112
Comprare casa all’asta
grosso modo, al territorio provinciale (salvo vi siano più Tribunali nella me-
desima provincia).
Può però capitare che, soprattutto se provengono da fallimenti, vengano messi
all’asta immobili presenti in altre province. Vale quindi sempre la pena usare
i portali su indicati.
Come si partecipa a un’asta giudiziaria

Una volta individuato l’immobile che si intende comperare, per poterlo visitare
bisogna rivolgersi al custode o, se si tratta di un fallimento, al curatore. Il no-
minativo del custode (se esistente) o del curatore e i loro recapiti dovrebbero
essere indicati nell’annunzio pubblicato sul giornale o su internet: la visita vera
e propria andrà invece prenotata presso direttamente sul Portale.
È inoltre possibile visionare, presso la cancelleria del Tribunale, sul portale e
sui siti internet specializzati, la perizia redatta dal perito stimatore: si tratta di
un documento importantissimo nel quale l’esperto descrive l’immobile messo
in vendita, ne stima il valore ed elenca i possibili vizi o vincoli su di esso gra-
vanti. La base d’asta è stata fissata proprio in base alle considerazioni di questo
tecnico nominato dal Tribunale.
Se, dopo gli accertamenti preliminari, decidiamo che la casa ci interessa e che
vogliamo partecipare all’asta, è necessario presentare un’apposita domanda in
carta bollata contenente la somma che si intende offrire per l’acquisto, pari almeno
al valore minimo determinato dal Giudice, accompagnata dal versamento di una
somma pari all’importo della cauzione e delle spese della procedura (di solito
si tratta di una somma pari a poco più del 10% della base d’asta). Il versamento
dovrà essere effettuato con le modalità previste dall’annuncio.
Nell’offerta si dovrà inoltre specificare se si può usufruire dei benefici fiscali per
l’acquisto della prima casa.
L’offerta (che non può essere inferiore al 75% del valore di stima) dovrà essere
presentata in busta chiusa entro i termini fissati nell’annunzio presso la cancel-
leria del Tribunale (se l’asta sarà eseguita direttamente dal giudice) o presso lo
studio del professionista delegato. Se volete che il vostro nome non compaia
tra gli offerenti dovrete nominare un avvocato, l’unico che può fare offerte per
persona da nominare.
Se la gara si svolge con modalità telematiche, invece, è possibile presentare
l’offerta tramite il Portale ma la procedura è piuttosto farraginosa e richiede
l’utilizzo sia di una PEC sia di una firma elettronica.
Sappiate infine che l’offerta formulata è irrevocabile per 120 giorni.
Una volta giunto il giorno fatidico, bisognerà presentarsi di persona nel luogo
indicato dall’annuncio (Tribunale o studio del professionista delegato) dove si
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procederà alla lettura delle offerte pervenute. È possibile anche farsi sostituire
all’asta da un rappresentante che sia munito di una specifica procura notarile.
Se la gara si svolge con modalità telematiche si possono avere tre differenti casi.
• Vendita sincrona telematica La gara viene avviata nel giorno e nell’ora

stabiliti dall’avviso di vendita. Possono parteciparvi i soggetti abilitati dal refe-
rente della procedura, previa verifica telematica dei requisiti tecnici e formali
delle buste di offerta presentate telematicamente.
• Vendita sincrona mista (telematica + tradizionale) Si tratta di una variante

della modalità sopra esposta che differisce per il fatto che la gara prevede la
contemporanea partecipazione di soggetti collegati telematicamente alla gara e
di soggetti fisicamente presenti innanzi al Giudice o al referente della procedura.
• Vendita asincrona (a tempo) La gara viene effettuata in un lasso temporale

predeterminato e senza la simultanea connessione del Giudice o del referente
della procedura.
Se perviene una sola offerta, il giudice dispone senz’altro la vendita se il prezzo

proposto è almeno pari al valore di stima dell’immobile. Se l’offerta è inferiore
decide il giudice se disporre una nuova vendita o accogliere comunque l’offerta
pervenuta. Se, invece, pervengono più offerte, il giudice invita a un’asta sulla
base dell’offerta più alta. Se nessuno partecipa a detta asta, viene disposta l’ag-
giudicazione a chi ha presentato l’offerta scritta più vantaggiosa.
L’aggiudicazione
All’esito della gara tra gli offerenti, il Giudice o il professionista delegato sta-
biliranno il modo e il termine per il versamento del prezzo di aggiudicazione
da parte del vincitore (il bando può anche prevedere che il versamento del
saldo avvenga ratealmente in massimo 12 mesi). Gli altri eventuali partecipanti
potranno invece ritirare la cauzione versata.
Nel caso in cui l’esecuzione sia stata promossa da una banca per il mancato
pagamento del mutuo, è possibile subentrare al posto del precedente proprietario
nel ruolo di mutuatario pagando l’importo delle sole rate scadute e delle spese.
Il decreto di trasferimento
Una volta versato il prezzo integrale (o l’ammontare, se inferiore, del debito
corrente nei confronti della banca mutuante), il Giudice predispone il decreto
di trasferimento ordinandone la trascrizione nei registri immobiliari e ingiun-
114
Comprare casa all’asta
gendo al custode o al precedente proprietario di consegnare il bene. In ogni

caso, il termine per il pagamento del prezzo è perentorio: se l’aggiudicatario
non versa il prezzo in tempo, perde la cauzione versata e l’immobile viene
nuovamente messo in vendita.
Le agenzie
Vi sono numerose agenzie che offrono i loro servizi per aiutare o sostituire
il consumatore nell’espletamento di tutte le operazioni necessarie per parte-
cipare a un’asta giudiziaria. Occorre però tenere gli occhi aperti: accanto alle
agenzie serie che si limitano a seguire la parte burocratica, operano soggetti
poco trasparenti che chiedono forti somme assicurandovi l’aggiudicazione del
bene (in alcuni casi chiedono una percentuale del prezzo di aggiudicazione)
e offrendosi di sostituirvi nella partecipazione all’asta.
In quest’ultimo caso, nella migliore delle ipotesi, vi trovate di fronte a dei
truffatori che cercheranno solo di spillarvi più soldi possibile, nella peggiore,
potreste essere considerati loro complici nel grave reato di turbativa d’asta.
Se proprio non ve la sentite di partecipare di persona all’asta, vi consigliamo
di rivolgervi a un professionista di fiducia (avvocato, commercialista, geo-
metra ecc.) mettendo per iscritto il prezzo massimo che siete disponibili a
sborsare per l’acquisto e conferendogli apposite procure notarili.
La storia di Giuseppe
Giuseppe intende acquistare un immobile messo all’asta dal
Tribunale ma non se la sente di seguire la procedura da solo. Su
internet trova un annuncio di un’agenzia che dice di occuparsi
di aste e, al telefono, gli assicurano di poter ottenere l’aggiudica-
zione. In cambio gli chiedono 2.500 euro “per le spese” e il 3%
del prezzo finale.
Giuseppe accetta la proposta e si reca presso i locali dell’agenzia
dove stipula un contratto per iscritto. Nel contratto si stabilisce il
prezzo massimo che Giuseppe è disponibile a spendere per otte-
nere l’aggiudicazione, si dà atto del pagamento dei 2.500 euro e
delle altre somme necessarie a coprire le spese di partecipazione
all’incanto. Arrivato il giorno fatidico dell’asta, Giuseppe riceve
115
una telefonata dall’agenzia che gli comunica che, purtroppo, l’im-

mobile era stato aggiudicato a terzi a un prezzo di poco superiore
a quello da lui indicato.
Giuseppe è deluso per come sono andate le cose ma vuole vederci
chiaro: si reca in Tribunale a visionare il verbale dell’asta e scopre,
con sua somma sorpresa, che gli unici due partecipanti all’asta
erano i due soci dell’agenzia a cui si era rivolto e che l’immobile
era stato effettivamente aggiudicato. Il comportamento dei due
“agenti” è stato quantomeno poco trasparente e c’è il forte dubbio
che lo scopo del loro operato non fosse certo quello di far aggiudi-
care l’immobile con il minor costo possibile.
Se quindi siete in procinto di acquistare casa in un’asta e siete
avvicinati da simili figuri, vi conviene senz’altro rifiutare le
loro offerte.
116
10
Le tasse sulla casa
Il carico fiscale è una componente importante dei costi che affrontiamo

quando dobbiamo comprare una casa.
Sono previste molte agevolazioni ma si deve verificare se abbiamo i requisiti
per goderne.
La tassazione dei trasferimenti immobiliari richiede un calcolo spesso com-
plesso e un’approfondita conoscenza delle leggi fiscali in materia, che ven-
gono modificate e integrate continuamente. Soltanto il notaio che si occupa
della redazione dell’atto potrà darvi una risposta certa su quanto andrete
effettivamente a spendere. Il notaio vi richiederà di pagare l’intero importo
delle imposte al momento della stipulazione del rogito, dovendo egli stesso
versarlo all’Agenzia delle Entrate.
Le imposte dovute dall’acquirente di un immobile, che vengono calcolate in
percentuale sul prezzo della casa dichiarato nell’atto d’acquisto, sono quelle
elencate qui di seguito:
• l’imposta di registro (o, in alternativa, l’IVA);

• l’imposta ipotecaria;
• l’imposta catastale.
Tenete comunque presente che la misura dell’imposta varia, e di molto, a

seconda che possiate godere dei benefici per la prima casa o no. Ma an-
diamo per ordine.
117
Le agevolazioni prima casa

La cosiddetta “agevolazione prima casa” spetta per le compravendite che com-
portino il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale minore (nuda
proprietà, usufrutto, uso e abitazione) di un immobile che non rientri nelle
categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli e
palazzi di eminente pregio artistico o storico).
Per godere delle agevolazioni è necessario che l’immobile si trovi nel comune
dove l’acquirente ha o si impegna a fissare la residenza entro 18 mesi dalla
data dell’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa (per gli
italiani residenti all’estero, i membri delle forze armate e della polizia questo
requisito non vale e l’immobile può trovarsi in qualsiasi comune situato sul
territorio nazionale).
È inoltre necessario inserire nel contratto definitivo (e anche nel preliminare
se stipulato con un’impresa costruttrice o, comunque, una società immobiliare)
un’apposita dichiarazione resa dall’acquirente il quale si impegna a fissare la
propria residenza nel comune dove si trova l’immobile (se non vi si trova già)
entro il termine di 18 mesi dall’acquisto, dichiara di non essere titolare di altra
casa idonea ad abitazione nel comune dove si trova l’immobile acquistato e di
non essere titolare neppure per quota di diritti di proprietà, uso, usufrutto o
abitazione su altra casa sita nel territorio nazionale già acquistata con le age-
volazioni sull’acquisto della prima casa oppure, se si è titolari di un immobile
acquistato con i benefici prima casa, l’impegno a venderlo entro un anno.
Come potete vedere, per ottenere le agevolazioni non è necessario adibire
l’immobile acquistato a propria abitazione ma è sufficiente, il più delle volte,
trasferire la residenza nello stesso comune. È quindi possibile godere delle
agevolazioni prima casa anche per l’acquisto di una casa occupata da un
inquilino.
Le agevolazioni prima casa spettano inoltre anche per l’acquisto (anche con
atto separato) di alcune pertinenze dell’abitazione quali la cantina o la soffitta,
il box e il posto auto nella misura di uno per ogni categoria.
Nel caso in cui la dichiarazione resa nell’atto risulti falsa o non venga trasferita
la residenza nel termine di 18 mesi oppure non si sia provveduto a vendere
l’altro immobile acquistato in precedenza con i benefici prima casa nel termine
di un anno dal rogito del secondo immobile si dovrà corrispondere all’Agenzia
delle Entrate la differenza tra le imposte dovute applicando l’aliquota agevolata
e quelle calcolate invece applicando le aliquote ordinarie oltre a una sanzione
del 30% sulla medesima differenza e agli interessi di mora.
La decadenza dalle agevolazioni si ha anche se l’acquirente vende o dona
l’immobile acquistato con i benefici prima casa entro 5 anni dall’acquisto.
In questo caso, però, la decadenza si verifica solo se non si procede ad
acquistare entro un anno un altro immobile da adibire a propria abitazione
principale. Questa volta, però, non basta trasferire la residenza nello stesso
118
Le tasse sulla casa
comune, occorre proprio prendere la residenza nella nuova casa entro tre
anni dall’acquisto.
In caso di cessione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa e suc-
cessivo riacquisto di altro immobile, l’acquirente gode inoltre di un credito
d’imposta pari alle imposte pagate per il precedente acquisto.
Un esempio può rendere più comprensibile il funzionamento del meccani-
smo: se si acquista con i benefici prima casa un immobile pagando 1.000 euro
di tasse e poi lo si rivende per acquistare una casa più grande per la quale
sarebbero dovuti (applicando i benefici per la prima casa) 2.000 euro, sarà
necessario pagare solo 1.000 euro, in quanto verranno considerati anche i
1.000 euro versati in occasione del precedente acquisto.
Attenzione, però, il credito d’imposta non può mai essere rimborsato in contanti:
se acquistate una casa più piccola o, comunque, meno costosa non paghe-
rete alcunché a titolo di imposte (in quanto totalmente compensate) e, dopo
l’operazione di riacquisto, potrete utilizzare il credito rimanente per pagare
quanto dovuto per le imposte sui redditi in sede di dichiarazione annuale o
nei singoli versamenti (indicando nella colonna “importi a credito compensati”
la somma corrispondente e il codice tributo 6602).
Le tasse sulla compravendita

Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori.
Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un ven-
ditore “privato” o da un’impresa. Sono di importo inferiore quando, come
abbiamo visto, si acquista con i benefici “prima casa”.
Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata, in via ordinaria, all’im-
posta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di
50 euro ciascuna.
Se il venditore è un’impresa la cessione sarà quasi sempre soggetta a IVA,
con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso,
le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.
Ma vediamo il tutto nel dettaglio.
IVA per il compratore

Il pagamento dell’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) è previsto nei casi in cui
il venditore è un’impresa costruttrice o un’impresa che ha effettuato interventi
di recupero edilizio, purché l’immobile sia venduto entro 5 anni dalla conclu-
sione dei lavori (o anche dopo i 5 anni se il cedente opta per tale regime).
119
Se state per acquistare la casa da uno di questi soggetti e avete diritto ai be-
nefici “prima casa”, oltre all’IVA ridotta, pari al 4% sul prezzo convenuto per
l’acquisto, dovrete pagare anche l’imposta di registro, le imposte ipotecarie
e catastali in misura fissa: 200 euro ciascuna, per un totale complessivo di
600 euro.
Se, invece, non avete diritto ai benefici prima casa dovrete pagare, il più delle
volte, il 10% a titolo di IVA (il 22% si applica solo agli immobili che rientrano
nelle categorie catastali A1, A8, A9) a cui si aggiungono 600 euro in tutto per
l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e per quella catastale.
Per i trasferimenti di proprietà posti in essere dopo i cinque anni dalla con-
clusione dei lavori o da imprese diverse da quelle suddette o da privati non si
applica l’IVA, ma l’imposta di registro in misura proporzionale al prezzo della
casa dichiarato nel rogito, nonché le imposte ipotecarie e catastali.
Imposte di registro, ipotecarie e catastali

L’imposta di registro è a carico dell’acquirente e proporzionale al prezzo della
casa. È dovuta per tutte le compravendite per le quali non si applica l’IVA
(per queste ultime l’imposta di registro è comunque dovuta, ma in misura
fissa). La registrazione viene chiesta dal notaio che ha curato il passaggio
di proprietà che si occupa anche di riscuotere il dovuto.
A quanto ammonta? Se avete diritto ai benefici prima casa, oltre a paga-
re le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per un totale di 100
euro, dovrete pagare il 2% a titolo di imposta proporzionale di registro;
se, invece, non ne avete diritto, l’imposta di registro è pari al 9%, per le
imposte ipotecaria e catastale è dovuto complessivamente un ulteriore 3%.
A richiesta dell’acquirente (purché sia persona fisica e acquisti l’immobile
per scopi estranei all’impresa, arte o professione eventualmente esercitata)
l’imposta può non essere calcolata sul prezzo concordato con il venditore,
ma sul c.d. “prezzo valore” ovvero sul valore catastale (desumibile da una
visura) moltiplicato per un coefficiente stabilito per legge a seconda del
tipo di immobile:
• abitazioni 126;
• uffici 63;
• negozi 42,84;
• pertinenze 126.
Se possiamo godere dei benefici prima casa, però, c’è un’ulteriore agevola-
zione: il coefficiente per le abitazioni scende a 115,5.
C’è inoltre la possibilità di calcolare il valore catastale e l’importo delle tasse
da pagare utilizzando i calcolatori offerti da numerosi siti.
120
Le tasse sulla casa
Tasse sulla compravendita
Ipotecaria Catastale Registro IVA
Con benefici
50 € 50 € 2% /
Acquisto da privato o prima casa
costruttore dopo 5 anni
dalla conclusione dei lavori Senza benefici
50 € 50 € 9% /
prima casa
Con benefici
200 € 200 € 200 € 4%
Acquisto dal costruttore prima casa
entro 5 anni dalla
conclusione dei lavori Senza benefici
200 € 200 € 200 € 10%
prima casa
Qui di seguito ne indichiamo alcuni:
• www.avvocatoandreani.it/servizi/calcolo-valore-catastale-immobili-
asse-ereditario.php;
• www.borsinoimmobiliare.it/calcola_valore_catastale.php.
Se si sceglie di calcolare le imposte sul valore catastale gli onorari del notaio
saranno ridotti del 30%. Le compravendite vengono quasi sempre tassate sulla
base del prezzo valore sia perché tale valore è solitamente inferiore al valore
di mercato sia perché l’indicazione di un prezzo inferiore espone al rischio
di essere sottoposti ad accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
È però comunque necessario indicare nell’atto il prezzo pattuito tra le parti.
Se, infatti, viene indicato un corrispettivo diverso da quello effettivamente
pagato, le conseguenze sono gravissime: le imposte di registro e ipocatastali
vengono ricalcolate sul prezzo concordato e viene applicata una sanzione
amministrativa pari al 200-400% della differenza tra le imposte calcolate sul
corrispettivo effettivo e quelle pagate sulla base del valore catastale.
Oltre al prezzo pagato dovranno essere indicati nell’atto notarile anche gli
estremi dei singoli pagamenti effettuati (numero e importo degli assegni o
data dei bonifici) anche a titolo di acconto o caparra confirmatoria nonché
i dati dell’agente immobiliare, se intervenuto (generalità, codice fiscale, nu-
mero di iscrizione all’albo, ammontare della provvigione pagata ed estremi
del pagamento effettuato).
121
La plusvalenza
È l’unica tassa che deve essere pagata dal venditore dell’immobile se la vendita
è stata effettuata entro cinque anni dall’acquisto.
Se non siete degli speculatori è molto difficile che venga applicata: sono infatti
escluse da questa imposta le compravendite di immobili ricevuti in eredità o
in donazione (ma in quest’ultimo caso i cinque anni si calcolano dall’acquisto
effettuato dal donante) oppure se il venditore ha adibito l’immobile venduto ad
abitazione propria o di un proprio familiare per la maggior parte del periodo
di tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.
In concreto, dovete preoccuparvi di questa imposta solo se state vendendo la
vostra casa di vacanze entro cinque anni dall’acquisto realizzando un guadagno.
In questo caso, sappiate che potete optare per due diversi sistemi di tassazio-
ne: potete pagare direttamente al notaio (che si incaricherà del versamento)
il 20% della differenza tra il prezzo di acquisto e quello di compravendita (se,
per esempio, avete comprato a 100 e vendete a 110, pagherete una tassa di 2)
oppure potete dichiarare la plusvalenza ricavata nella compravendita all’inter-
no della vostra dichiarazione dei redditi. In quest’ultimo caso, l’importo della
plusvalenza andrà ad aumentare l’imponibile sul quale pagherete le tasse;
questa soluzione, però, risulta essere conveniente solo se i vostri redditi sono
molto bassi o se avete molte detrazioni d’imposta su cui contare.
La storia di Giulia
Giulia ha comprato una casa in costruzione e si è accordata con
il venditore di pagarne una buona parte in nero.
Quando però è finalmente entrata in possesso della casa si è accorta
che vi sono numerosi problemi: le parti comuni non sono terminate,
c’è un’infiltrazione dal tetto e sembra che non sia stata neppure
presentata la richiesta del certificato di agibilità.
Giulia, a questo punto, vorrebbe far dichiarare nullo il compromesso
e ottenere la restituzione dei soldi versati.
Si reca quindi dal legale per verificare la proposizione di una cau-
sa ma lì apprende che sarà molto difficile ottenere la restituzione
dei soldi pagati in nero in quanto non vi sono prove sufficienti
circa l’intervenuto pagamento e, se anche si riuscisse a provarlo,
si rischierebbe una forte multa da parte dell’Agenzia delle Entrate.
122
Le tasse sulla casa
L’IMU e la TASI
A meno che non si tratti di immobili rientranti nelle categorie catastali A1, A8
e A9, l’IMU e la TASI non devono essere pagate sulla casa che avete adibito
a vostra abitazione principale.
Se, quindi, andrete subito ad abitare nella casa che avete appena acquistato
non dovete preoccuparvene. Se, invece, si tratta di una seconda casa, dovete
ricordare di presentare la relativa denuncia al comune dove si trova l’immo-
bile entro il 30 giugno dell’anno successivo al quello in cui inizia il possesso.
La TARI
La TARI (Tariffa Rifiuti) è la nuova tassa che ha messo fine alla grande confu-
sione che regnava in precedenza tra TARSU, TIA e TARES.
La paga l’effettivo occupante dell’immobile (se è affittato, la paga l’inquilino).
Se quindi avete comprato casa dovete ricordarvi di presentare la relativa de-
nuncia al Comune entro 90 giorni dall’ingresso in casa.
Anche il venditore, però, deve ricordarsi di denunciare l’avvenuta vendita se
non vuole continuare a pagarla.
123
pagina bianca
Appendice
Modelli e lettere tipo
In questa appendice troverete tutti i modelli di lettere, contratti e atti citati

nella guida e anche qualche altro modello che potrebbe esservi utile.
Questi modelli sono concepiti per fornirvi un primo e pratico aiuto nella ge-
stione dei problemi che si possono incontrare quando si compra o si vende
una casa.
Sono stati tutti redatti con lo stile chiaro e semplice tipico di Altroconsumo
ma, nel contempo, contengono tutti gli elementi necessari per far valere i
vostri diritti.
Tutti i facsimile possono essere personalizzati e anche modificati secondo le
vostre esigenze.
Vi invitiamo a leggere con attenzione le introduzioni e le note che vi aiute-
ranno nella compilazione e, in molti casi, vi consiglieranno le integrazioni più
opportune a tutelare al meglio i vostri diritti a seconda che dobbiate comprare
o vendere casa.
Possono servire anche per un utile confronto con la modulistica proposta da
agenzie immobiliari o anche solo dalla controparte.
Se vi rimane qualsiasi dubbio non esitate comunque a contattare i nostri servizi
di consulenza che potranno aiutarvi nella compilazione e a risolvere eventuali
casi particolari non previsti in questa guida.
Modello 1 L’agente immobiliare ”abusivo“

non ha diritto alla provvigione
State acquistando o vendendo una casa tramite un’agenzia immobiliare. Scoprite, rivolgendovi alla Camera di
Commercio, che il titolare dell’agenzia (o il mediatore con il quale avete trattato l’affare) non è iscritto nei ruolo.
Avete diritto di contestare la richiesta di provvigione o di chiederne la restituzione, se l’avete già pagata.
Mittente: Nome e indirizzo dell’acquirente (o venditore)

Spedire a: Nome e indirizzo dell’Agenzia Immobiliare (o del mediatore)
p.c. Spett.le Camera di Commercio di ...........
Raccomandata con avviso di ricevimento
Luogo e data
Oggetto: Provvigione relativa alla compravendita dell’unità immobiliare sita in ............
Con la presente intendo comunicare che, previ controlli da me effettuati presso la Camera
di Commercio di ..........., il sig. ........... titolare della Vostra agenzia … (oppure con il quale
ho trattato in relazione alla compravendita in oggetto), non è risultato iscritto nei Ruoli, come
previsto dalla Legge n. 39/89.
Conseguentemente, ai sensi dell’art. 6 - 1° comma della suddetta Legge, contesto la Vostra

richiesta di pagamento della provvigione di euro …, in quanto la stessa non vi è dovuta.
oppure
Conseguentemente, ai sensi dell’art. 8 - 1° comma Legge citata, a mezzo della presente vi

richiedo la immediata restituzione dell’importo di euro ........... da me versatoVi a titolo di
provvigione, maggiorata di interessi legali dalla data del versamento a quella della restituzione.
Copia della presente viene inviata alla Camera di Commercio di ........... per i provvedimenti
di sua competenza.
Con riserva di ogni diritto.
Distinti saluti.
Firma
126
Modello 2 Incarico a vendere
Il sottoscritto ........... residente in ........... via ........... conferisce alla Agenzia ...........
mandato per il termine di ........... giorni a decorrere da oggi al fine di ricercare un acquirente
dell’immobile di sua proprietà sito in ............ via ...........(descrivere immobile e accessori: box,
cantina, solaio ecc.) così come descritto in (indicare gli estremi dell’atto di provenienza) a un
prezzo non inferiore a euro ........... Il pagamento del prezzo dovrà avvenire entro il ...........
(caparra non inferiore al ...........%).
Si precisa che l’immobile è libero / sarà libero al rogito / è condotto in locazione con scadenza il
come da copia del contratto allegata e che sull’immobile non sussistono ipoteche a eccezione
di ...........
L’eventuale maggior prezzo di vendita spetterà al sottoscritto venditore.
Per il suddetto incarico verrà riconosciuta alla Vs. agenzia una provvigione del ...........%
(+ IVA) sul prezzo effettivo di vendita, fissato in compromesso.
In caso di mancata conclusione della vendita, Vi verrà riconosciuta la somma di euro ...........
per spese di gestione e promozionali/non vi verrà riconosciuto alcunché.
Il presente incarico Vi viene conferito senza esclusiva e pertanto il sottoscritto resta libero di
vendere l’immobile direttamente o tramite terzi, nel qual caso nulla spetterà alla Vs. agenzia.
oppure
Il presente incarico Vi viene conferito in esclusiva. Resta inteso che la Vs. agenzia corrisponderà
le provvigioni dovute a qualsiasi altro mediatore intervenuto nell’affare da Voi procacciato.
Allo scadere del periodo sopra indicato di giorni ........... in caso di mancata conclusione
dell’affare, il presente incarico si intenderà automaticamente revocato e il sottoscritto resterà
libero da ogni obbligo nei Vs. confronti.
Modalità e orari di visita dell’immobile: nei giorni di ........... dalle ore ........... alle ore ...........,
previo appuntamento telefonico.
Luogo e data
Firma dell’Agente Immobiliare

N. ........... iscrizione Ruolo Camera di Commercio
Firma del venditore
127
Modello 3 Revoca dell’incarico a vendere
Se l’incarico a vendere contiene la clausola di rinnovo automatico in mancanza di vostra disdetta scritta da inviarsi
con un determinato anticipo (per esempio 30 giorni) e non siete intenzionati a rimanere ulteriormente vincolati
all’agenzia, ricordatevi di inviare una raccomandata di revoca che dovrà pervenire entro il termine di preavviso
fissato. Utilizzate questo modello anche per revocare l’incarico dato all’agenzia non in esclusiva quando l’immobile
è stato già venduto da voi direttamente o per altri canali.
Mittente: Nome e indirizzo del venditore

Spedire a: Nome e indirizzo dell’agenzia immobiliare
Luogo e data
Oggetto: Revoca dell’incarico a vendere relativo all’unità immobiliare ............
Con la presente comunico formale revoca dell’incarico in oggetto da me conferitoVi in

data ........... valido sino al ...........(indicare la data di scadenza prevista nell’incarico).
Alla suddetta scadenza, pertanto, mi considero libero da ogni obbligo nei Vs. confronti.
oppure
Con la presente comunico formale revoca dell’incarico in oggetto da me conferitoVi in data

........... La presente revoca ha effetto immediato, in quanto l’immobile in oggetto è già stato
venduto.
Distinti saluti.
Firma
128
Modello 4 La proposta di acquisto dell’agenzia
Proposta d’acquisto
1. Il sottoscritto ........... nato il ........... domiciliato in ..........., via ..........., tel........... si

impegna irrevocabilmente (1) per … giorni, a partire da oggi, ad acquistare per sé, per
persona o ente da nominare al rogito (2), alle sottoindicate condizioni, a corpo (3), l’unità
immobiliare sita in ..........., via ........... di proprietà di ...........(4), dal quale la sottoscritta
Agenzia dichiara di aver ricevuto espresso incarico per la vendita, e così costituita ...........(5)
che verrà consegnata libera oppure condotta in locazione da ...........(6)
2. Il sottoscritto dichiara che l’immobile è stato visitato ed è piaciuto e quindi verrà
trasferito nello stato di fatto in cui si trova (7). L’immobile verrà trasferito e consegnato
all’atto del rogito notarile libero da vincoli, pesi e ipoteche (8), in regola con le norme
edilizie e urbanistiche (9) e senza oneri per spese condominiali ordinarie arretrate o
straordinarie già deliberate.
3. Il prezzo che il sottoscritto offre per l’acquisto di detto immobile è di euro ...........(10) da
corrispondere come segue:
a) euro...........(11) vengono depositati, a mezzo assegno non trasferibile intestato al
venditore, alla firma della presente proposta, presso l’Agenzia ........... in persona del sig.
........... che ne rilascia quietanza e che si impegna a consegnarlo al venditore per l’incasso
solo a seguito di sua sottoscrizione per accettazione della presente proposta. In tal caso la
suddetta somma diverrà caparra confirmatoria.
b) euro ........... verranno versati a titolo di integrazione della caparra confirmatoria
alla stipula del contratto preliminare di acquisto che dovrà essere sottoscritta entro il
...........(12);
c) euro ........... verranno versati a titolo di acconto prezzo entro il ...........;
d) euro ........... verranno versati a titolo di saldo prezzo alla stipula dell’atto notarile, da
rogarsi presso il notaio, che verrà scelto dall’acquirente, entro il ..........., di cui euro (13)
........... in contanti e euro ........... a mezzo mutuo ipotecario (14).
4. Il presente impegno si perfezionerà allorché il proprietario avrà accettato questa proposta.
L’intermediario deve comunicare per iscritto al proponente, entro tre giorni dalla
conoscenza, l’accettazione o la mancata accettazione della proposta.
5. In ogni caso la presente proposta resterà priva di effetto se entro 30 giorni da oggi non
verrà accettata. In tal caso il proponente avrà diritto alla semplice restituzione della
somma versata come sopra al punto 3 a) entro 5 giorni dalla mancata accettazione da
parte del venditore ovvero dalla scadenza di validità della presente proposta. Decorso
tale termine, sulla somma matureranno gli interessi legali (15).
6. Q ualora al sottoscritto proponente risultassero valide iscrizioni e trascrizioni a
eccezione di ...........(18) avrà facoltà di recedere dalla presente conseguendo
l’immediata restituzione di quanto corrisposto ovvero risolvere ogni accordo con le
conseguenze di legge.
129
7. Intermediario nell’affare è ........... e a questi competerà, alla firma del contratto preliminare
di acquisto, un compenso nella misura di euro........... pari al ...........% sul prezzo di vendita
offerto oltre IVA (16).
8. La presente proposta è condizionata all’ottenimento di un mutuo ipotecario (17).
Luogo e data
Firma del proponente
Per accettazione e benestare

Luogo e data
Firma del venditore
Per quietanza della somma consegnata come al punto 3.a) e per accettazione e conferma di
quanto previsto ai punti 1, 3, 4, 5 e 7.
Luogo e data
Firma dell’Agenzia
N° iscrizione ...........
Ruolo Camera di Commercio di ...........
(1) Quando la proposta di acquisto è definita irrevocabile, significa che per un certo periodo di tempo
la persona che l’ha firmata non può cambiare idea. Se lo fa prima della scadenza fissata, sarà obbligata
comunque a pagare all’agenzia immobiliare la provvigione che era stata concordata e perderà l’eventuale
acconto versato. In alcuni casi, però, le clausole contenute nei moduli di proposta di acquisto prevedono
penalità più pesanti per il consumatore. Attenzione: clausole di questo tipo possono essere vessatorie e
quindi inefficaci. La proposta irrevocabile secondo noi non deve avere una validità superiore a 30 giorni
dalla firma, innanzitutto perché, se così fosse, obbligherebbe l’acquirente a tenere ferma la sua proposta
per periodi anche molto lunghi, senza peraltro avere alcuna garanzia che l’affare andrà in porto.
(2) Generalmente, nelle proposte di acquisto predisposte dalle agenzie, non viene specificato che
l’acquisto può essere fatto per sé o per persona o ente da nominare. Questa precisazione invece è
importante nel caso in cui, come a volte succede, siano i genitori a trattare l’acquisto di un appartamento,
che però intendono intestare al figlio.
(3) “A corpo” significa che il prezzo stabilito non è basato sulla effettiva metratura della casa, ma per la
casa in quanto tale. Quindi, se avete dubbi sulla metratura dell’appartamento, prima di fissare il prezzo
fate una misurazione precisa.
(4) È importante che siano indicate nel modulo le generalità del venditore. Questa precisazione consente
di verificare che l’agenzia abbia effettivamente ricevuto un regolare incarico di vendita dal proprietario.
Accade, infatti, che agenzie poco serie facciano firmare proposte di acquisto per appartamenti che sono
stati messi in vendita, ma che non sono stati affidati a loro.
(5) La descrizione particolareggiata dell’appartamento che ci si impegna ad acquistare consente di evitare
brutte sorprese al momento del compromesso. Per esempio una cantina che non avete visto, ma che
l’agente vi assicura che è compresa nelle “pertinenze” dell’appartamento, un box e così via.
130
(6) È indispensabile scrivere se l’appartamento è libero o occupato (da inquilini o dallo stesso proprietario)
e anche la durata residua del contratto. Può infatti capitare che l’inquilino non abbia alcuna intenzione di
andarsene e, di conseguenza, l’acquisto di quell’appartamento non sia più interessante per l’acquirente
che ha bisogno subito di una casa. Ricordatevi che un contratto di locazione disdettato, o anche uno
sfratto già in corso, non significano assolutamente che l’appartamento si liberi in tempi brevi.
(7) In alcune proposte di acquisto si legge: “l’immobile è stato visitato ed è piaciuto e quindi verrà
trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”. Ecco una frase pericolosa perché lascia intendere
che il compratore sia a conoscenza di eventuali ipoteche o pignoramenti che gravano sull’appartamento
(lo stato di diritto), cosa tutt’altro che scontata.
(8) È una clausola particolarmente insidiosa perché riguarda le caratteristiche giuridiche dell’immobile, in
poche parole il fatto che su di esso gravino o meno ipoteche o altre trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli
(per esempio un pignoramento). In questo caso, la frase “libero da vincoli pesi e ipoteche” dovrebbe
garantire al compratore che solo al momento di stipulare il rogito (e non prima) sull’appartamento non
graveranno condizioni che potrebbero pregiudicarne l’acquisto.
Se al momento del rogito si verificasse una di queste condizioni, il compratore avrebbe diritto a tornare
sui suoi passi e a chiedere la restituzione del doppio della caparra eventualmente anticipata.
(9) Deve essere specificato che l’appartamento è in regola anche con le norme edilizie e urbanistiche
(per esempio opere di ristrutturazione regolarmente denunciate al Comune), un requisito essenziale
in mancanza del quale potrebbe venire pregiudicata la firma del rogito. Per quanto riguarda i vincoli
urbanistici, è opportuno verificare all’Ufficio tecnico del Comune che per quell’immobile non ci siano
già, o non siano già previsti, piani di zona o piani di recupero, che diminuirebbero sensibilmente il valore
commerciale della casa.
(10) Di solito il prezzo dell’appartamento viene indicato dall’agenzia immobiliare, che naturalmente
conosce la richiesta e le intenzioni del venditore. Un’agenzia corretta non raccoglie proposte e tantomeno
accetta somme di denaro molto inferiori a quanto richiesto dal venditore.
(11) È bene che la somma versata all’agenzia al momento di firmare la proposta di acquisto, sia bassa
e mai superiore al 5-10% del valore dell’immobile. D’altro canto, il versamento di una somma troppo
bassa potrebbe non deporre favorevolmente circa la serietà della proposta. Attenzione: contrariamente
a quanto spesso si pensa, questa somma versata non è una caparra vera e propria, ma solo un deposito
di denaro nelle mani dell’agenzia. Diventerà caparra quando il venditore avrà controfirmato a sua volta
la proposta di acquisto.
Le agenzie più corrette dichiarano espressamente come previsto nel nostro contrattotipo, che la somma
versata non sarà incassata dall’agenzia, ma verrà consegnata al venditore quando avrà accettato e
controfirmato la proposta di acquisto, oppure alla firma del compromesso. L’ideale è quindi consegnare
all’agenzia un assegno non trasferibile intestato al venditore.
(12) Sulla proposta di acquisto verrà anche indicato quando l’acquirente e il venditore si dovranno
incontrare per firmare il compromesso. È opportuno che questa data cada qualche settimana dopo la
scadenza della proposta di acquisto. Di solito, infatti, in questo intervallo di tempo il compratore farà tutti
i controlli precauzionali indispensabili prima di firmare il compromesso, quali, per esempio, la verifica delle
mappe catastali, dei registri immobiliari, delle spese condominiali. Fate voi stessi questi controlli: meglio
non fidarsi delle eventuali dichiarazioni rassicuranti dell’agenzia.
(13) Se l’acquisto della casa è subordinato all’ottenimento di un mutuo, è indispensabile che il venditore
ne sia a conoscenza fin dall’inizio. È importante indicare anche la parte di prezzo che verrà pagata tramite
mutuo bancario o altre forme di finanziamento. Poiché alla data del rogito il compratore deve saldare
il prezzo dell’appartamento, dovrà tenerne conto quando fisserà questa data. Se intende chiedere un
mutuo, tra il compromesso e il rogito dovranno trascorrere almeno tre-quattro mesi, il tempo necessario
per le pratiche richieste dalla banca che dovrà concedere il mutuo. Inoltre, la scelta del notaio deve essere
fatta da chi acquista, visto che le relative spese sono a suo carico.
(14) La proposta di acquisto deve essere accettata dal venditore, in questo modo l’impegno per
concludere è reciproco e l’agenzia ha il dovere di comunicarlo tempestivamente all’acquirente.
(15) Deve risultare chiaro nella proposta di acquisto che se entro la data fissata (30 giorni) il venditore
non l’ha accettata, all’acquirente dovrà essere restituita la somma che ha consegnato all’agenzia entro un
termine breve (esempio, 5 giorni). In caso contrario, si dovranno pagare anche gli interessi legali.
(16) È importante trascrivere sulla proposta di acquisto il nome e il cognome dell’agente che si è occupato
dell’intermediazione. Inoltre è bene specificare sempre sul modulo qual è la provvigione che gli spetta se
l’affare viene concluso.
(17) Questa clausola è importante da inserire se l’acquisto può andare in porto solo se vi concedono un
mutuo: in caso di intoppi solo così potrete ottenere la restituzione di quanto versato.
(18) Se ci sono ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli o altro l’acquirente deve esserne informato e, in caso
di soprese, deve poter recedere dal contratto.
131
Modello 5 Restituzione delle somme

versate all’agenzia immobiliare
La vostra proposta di acquisto non è stata accettata dal venditore e quindi, scaduto il termine fissato sul documento,
avete diritto alla restituzione della somma versata o depositata con interessi legali in caso di ritardo.
Mittente: Nome e indirizzo dell’acquirente

Spedire a: Nome e indirizzo dell’agenzia
Luogo e data
Oggetto: Proposta d’acquisto relativa all’unità immobiliare sita in ............
A seguito della mancata accettazione, da parte del venditore, della proposta d’acquisto in
oggetto da me sottoscritta in data ........... e valida sino al ..........., Vi invito a mezzo della
presente a restituirmi immediatamente la somma di euro ........... da me consegnatavi all’atto
della sottoscrizione (maggiorata di interessi legali dal ...........) (1).
Distinti saluti.
Firma
(1) Inserite questa frase se il termine per la restituzione previsto alla clausola 5 della proposta (Modello 4)
è già scaduto, indicando la data di scadenza.
132
Modello 6 Garanzia del venditore per vizi e difetti della casa
Avete acquistato la casa da meno di un anno. Scoprite che l’immobile era inserito in un piano di recupero che vi
impone rilevanti spese di ristrutturazione. Oppure, che il regolamento edilizio del Comune o il regolamento condomi-
niale impediscono l’uso a cui intendevate adibire l’immobile, previsto nel contratto d’acquisto (per esempio, uso
laboratorio). Oppure che l’impianto di riscaldamento autonomo è completamente fuori uso e va interamente rifatto.
Denunciate tali vizi e difetti al venditore entro 8 giorni dalla scoperta e vi riservate di agire per la risoluzione del
contratto o per la riduzione del prezzo entro un anno dall’acquisto (1).

Spedire a: Nome e indirizzo del venditore
Luogo e data
Oggetto: Compravendita unità immobiliare sita in ........... – denuncia vizi e difetti
A mezzo della presente Vi denuncio, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1490 e 1495 Codice
Civile che nell’unità immobiliare in oggetto, da Voi vendutami in data ........... ho riscontrato
i seguenti vizi e difetti: ...........(2).
I suddetti vizi e difetti rendono inidonea la casa all’uso pattuito e in ogni caso ne
diminuiscono in modo apprezzabile il valore.
Mi riservo quindi ogni diritto e azione nei Vs. confronti, ai sensi di legge, in ordine sia alla
risoluzione del contratto che alla riduzione del prezzo, salvo in ogni caso il risarcimento del
danno (1).
Distinti saluti.
Firma
(1) La richiesta di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo dovrà essere formalmente avanzata
nei confronti del venditore entro un anno dall’acquisto. Prima di agire in tal senso, è indispensabile
consultarsi con esperti tecnici e legali.
(2) Indicate analiticamente il vizio o difetto riscontrato, che deve essere di notevole importanza e
tale da rendere l’immobile inidoneo all’uso da voi previsto o comunque tale da diminuirne in modo
apprezzabile il valore.
133
Modello 7 Il rent to buy
Se l’acquirente non riesce a ottenere un mutuo oppure se non ha sufficiente liquidità per pagare l’anticipo e non avete
alternative, si può stipulare un contratto di “rent to buy” o “affitto a riscatto”. Il modello da noi proposto è ispirato al
modello legale di cui al D. L. 133/14. Considerate però che può essere liberamente modificato.
ai sensi dell’art. 23 D. L. 12 settembre 2014 n. 133
Tra il Sig. ........... nato a ........... il ........... e residente in ........... via ........... non coniugato/
coniugato in comunione/separazione dei beni (CF...........)
(di seguito “parte concedente”)
E
Tra il Sig. ........... nato a ........... il ........... e residente in ........... via ........... non coniugato/
coniugato in comunione/separazione dei beni (CF...........)
(di seguito “parte conduttrice”)
Premesso
a) che la parte concedente è proprietaria di un appartamento di civile abitazione sino in
........... via ........... censito al NCEU come segue: (Foglio ........... Mappale ........... Sub ...........)
b) che l’immobile è pervenuto in proprietà a parte concedente in seguito a ...........(1)
c) che la parte conduttrice ha manifestato la propria disponibilità ad acquistarli, mediante la
stipula di un contratto avente le caratteristiche di cui all’art. 23 D. L. 133 del 12 settembre
2014, n. 133 convertito con Legge 164 del 11 novembre 2014,
Tutto ciò premesso

e da considerarsi parte integrante e sostanziale del presente atto, le parti convengono e
stipulano quanto segue
art. 1
Concessione del godimento
1.1. Con il presente contratto parte concedente concede in godimento a parte conduttrice
l’immobile come identificato al punto A in premessa.
L’immobile è consegnato, con effetto dalla data odierna, alla parte conduttrice, che quindi,
a decorrere dalla data odierna, ne acquista il materiale godimento, e ne assume i rischi,
compresi i rischi per eventuali vizi sopravvenuti e per il perimento dei beni, sempreché non
dovuti a cause imputabili alla parte concedente. Per i vizi preesistenti, invece, vale quanto in
appresso convenuto sub ART. 5.
1.2 La parte conduttrice assume, pertanto, sin d’ora a proprio carico ogni e qualsiasi rischio
inerente al perimento e al deterioramento de gli immobili, come pure ogni rischio relativo
alla responsabilità civile nei confronti di terzi, nei termini sopra convenuti al precedente
punto 1.1. A tal uopo, la parte conduttrice si obbliga ad assicurare e a tenere assicurati
134
gli immobili, per un congruo valore (comunque non inferiore a euro ...........), contro i
rischi dell’incendio, scoppio e caduta di fulmini, e inoltre ad assicurarli contro i rischi della
responsabilità civile per un massimale di euro ...........; si obbliga, conseguentemente, a
vincolare la polizza o le polizze a favore della parte concedente, in modo che in caso di
sinistro la relativa indennità non possa essere pagata senza il concorso della parte concedente
stessa; si obbliga, pertanto, a consegnare alla parte concedente copia della polizza o delle
polizze di assicurazione relative. Nel caso in cui la parte conduttrice non provveda a pagare le
rate del premio assicurativo, vi potrà procedere la parte concedente, con diritto al rimborso
di quanto dalla stessa pagato a tale titolo, e salvo sempre il risarcimento degli eventuali danni
subiti (2).
1.3 La parte conduttrice, in deroga al disposto dell’art. 1002 c.c., così come richiamato
dall’art. 23 D. L. 133/2004, viene espressamente dispensata dalla parte concedente,
sia dal fare l’inventario che dal prestare garanzia, in relazione anche all’obbligo ad
assicurare e a tenere assicurati gli immobili assunto dalla parte conduttrice e di cui al
precedente punto 1.2.
oppure
Si dà atto tra le parti che tra le stesse è già stato redatto, in ottemperanza al disposto
dell’art. 1002 c.c., apposito inventario degli impianti fissi esistenti e degli arredi che
vengono messi a disposizione della “parte conduttrice”, inventario che si allega al presente
atto sub “...........”
A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni tutte discendenti dal presente contratto
la parte conduttrice consegna alla parte concedente, che ne accusa ricevuta, un deposito
cauzionale pari a euro ..........., deposito che verrà restituito al momento della riconsegna
dell’immobile, maggiorato degli interessi al tasso legale nel frattempo maturati, salvo
eventuali danni oppure trattenuto in conto prezzo al momento del rogito.
1.4 Gli immobili vengono concessi in buono stato di conservazione, come la parte conduttrice,
attesta e conferma. La concessione viene effettuata per il solo uso abitativo e in particolare per
l’esclusivo uso di abitazione della parte conduttrice e delle persone con la stessa abitualmente
conviventi; qualsiasi mutamento di destinazione de gli immobili è vietato e comporta la
risoluzione di diritto del presente contratto: a tal fine la parte concedente potrà dichiarare
di avvalersi della presente clausola, ai sensi dell’art. 1456 del Codice Civile, entro tre mesi
dal momento in cui ha avuto conoscenza del suddetto mutamento di destinazione. Troverà,
inoltre, applicazione la disposizione del successivo ART. 7.3.
1.5 La parte conduttrice non potrà locare, neppure parzialmente i beni concessi in godimento,
né concederli a uso gratuito.
Art. 2
Obblighi delle parti
2.1 Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione
ordinaria e straordinaria dell’immobile (e relative parti condominiali) sono a carico della parte
conduttrice (3).
135
2.2 Se durante la concessione del godimento un terzo commette usurpazione dell’immobile o

altrimenti offende le ragioni della parte concedente, la parte conduttrice è tenuta a fargliene
denunzia e, omettendola, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati alla
parte concedente. La parte conduttrice può far riconoscere l’esistenza delle servitù a favore
degli immobili o l’inesistenza di quelle che si pretende di esercitare su gli immobili; la parte
conduttrice deve in questi casi chiamare in giudizio la parte concedente (art. 1012 c.c.).
2.3 Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto la concessione del godimento
sono sopportate dalla parte concedente e dalla parte conduttrice in proporzione del rispettivo
interesse (art. 1013 c.c.).
2.4 La parte conduttrice non può apportare alcun a modifica all’immobile senza il consenso
scritto del concedente comunque senza alcun diritto a indennità e con obbligo di remissione
in pristino ove la parte conduttrice non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all’acquisto di
cui al successivo ART. 4.
2.5 Con la sottoscrizione del presente atto parte concedente delega formalmente e
irrevocabilmente parte conduttrice alla partecipazione a tutte le future assemblee con piena
facoltà di voto su tutti i punti posti all’ordine del giorno (4).
Art. 3
Durata della concessione del godimento
3.1 La durata della concessione del godimento di cui al precedente ART. 1 è stabilita dalle parti
in anni ........... a decorrere dalla data odierna.
Art. 4
Diritto all’acquisto
4.1 Alla parte conduttrice è riconosciuto il diritto ad acquistare l’immobile.
Il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dalla data odierna e almeno centoventi
giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento di cui al
precedente ART. 3.1 (di seguito “il termine per l’acquisto”). Nel caso di mancato rispetto de
“il termine per l’acquisto”, la parte conduttrice s’intenderà decaduta dal diritto di acquistare
gli immobili, quale disciplinato dal presente articolo.
4.2 Per l’esercizio del proprio diritto di acquisto, la parte conduttrice dovrà inviare, alla parte
concedente, entro il termine per l’acquisto, apposita dichiarazione scritta da cui risulti la
propria volontà di esercitare il diritto di acquisto, il notaio incaricato di rogare l’atto e la data
prevista per il rogito mediante lettera raccomandata A.R.
4.3 Una volta formalizzata la dichiarazione di acquisto, in caso di inadempimento, la parte non
inadempiente potrà richiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’art.
2932 c.c., salvo il risarcimento dei danni eventualmente subiti.
4.4 Nel caso in cui la parte conduttrice non eserciti, nei termini sopra convenuti, il diritto
all’acquisto, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine
sopra convenuto al precedente ART. 3, con la conseguenza che, a tale data:
i) la parte conduttrice dovrà riconsegnare alla parte concedente gli immobili, nello stesso stato
di conservazione in cui attualmente si trovano (salvo il deterioramento d’uso); i locali dovranno
essere riconsegnati puliti e tinteggiati; il diritto alla riconsegna de gli immobili spetterà alla parte
136
concedente alla scadenza del termine di durata, senza che debbano ricorrere altre condizioni.
ii) la parte concedente, ai sensi dell’art. 23, c. 1bis, D. L. 133/2014, dovrà restituire alla parte
conduttrice una percentuale pari al ...........% della componente dei canoni imputata al prezzo
di vendita, con diritto pertanto a trattenere la restante percentuale del ...........%, fermo
restando il suo diritto a trattenere, in via definitiva, l’intera componente dei canoni imputata
alla concessione del godimento.
4.5 La parte concedente, in relazione a quanto prescritto per l’atto di compravendita dall’art.
29 comma 1bis Legge 52 del 27 febbraio 1985 e s.m.i., sin da ora dichiara che i dati catastali
relativi agli immobili, quali sopra riportati, e le planimetrie catastali depositate in Catasto e
quali allegate al presente atto, sono conformi allo stato di fatto.
4.6 Gli immobili saranno trasferiti dalla parte concedente alla parte conduttrice nello stato di
fatto in cui si troveranno al momento della stipula de l’atto di compravendita, così come in
quel momento detenuti dalla parte conduttrice, in forza della concessione del godimento di
cui al precedente ART. 1, con ogni inerente diritto, onere servitù attiva e passiva; dalla data di
trasferimento della proprietà saranno a carico della parte conduttrice tutte le spese e tutti gli
oneri relativi agli immobili e a suo favore saranno tutti i frutti da esso dipendenti (5).
4.7 La parte conduttrice prende atto che a gli immobili inerisce il diritto di comproprietà sulle
parti comuni e correlativamente l’obbligo di partecipazione alle spese generali di condominio
inerenti la manutenzione e la conduzione delle parti comuni, il tutto in conformità al vigente
Regolamento di condominio e per le quote riportate nelle Tabelle Millesimali attualmente in vigore.
Art. 5
Canoni - prezzo di vendita
5.1 Il corrispettivo del presente contratto dovrà essere pagato dalla parte conduttrice alla
parte concedente mediante canoni mensili, per tutta la durata fissata per il presente contratto
o, comunque, sino al momento della cessione de gli immobili alla parte conduttrice, ai sensi
precedente ART. 4.
Il canone mensile (comprensivo sia della componente da imputare alla concessione del
godimento che della componente da imputare al prezzo di vendita), è stato convenuto e qui
si conferma, in euro ...........
Le parti riconoscono che il canone è stato da esse determinato nella misura innanzi indicata
in ragione della natura unitaria dell’operazione e, dunque, in considerazione dell’eventuale
futuro acquisto della proprietà in favore della parte conduttrice.
Il pagamento dei canoni dovrà essere effettuato, entro il giorno ........... di ogni mese,
mediante bonifico bancario sul conto corrente che sarà indicato dalla parte concedente.
5.2 Le parti convengono e riconoscono che di ciascun canone mensile:
• l’importo di euro ........... costituisce la componente da imputare a corrispettivo della
concessione del godimento di cui al precedente ART. 1;
• l’importo di euro ........... costituisce la componente da imputare al prezzo di vendita, a
seguito dell’esercizio del diritto all’acquisto di cui al precedente ART. 4.
5.3 In caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di almeno ....... canoni mensili
(6) il presente contratto si risolverà di diritto. Troverà, pertanto, applicazione la disposizione
del successivo ART. 7.3.
137
5.4 Il prezzo di vendita, a seguito dell’esercizio del diritto all’acquisto di cui al precedente ART.
4, è stato convenuto e qui si conferma in euro ...........
In occasione della stipula de l’atto di compravendita, la parte conduttrice, per l’acquisto
dell’immobile, dovrà, pertanto, versare alla parte concedente il prezzo sopra convenuto,
decurtato dell’importo complessivo della componente dei canoni da imputare al prezzo di
cessione, ai sensi del precedente punto 5.2, versato sino a quel momento.
Con il perfezionamento dell’atto di trasferimento degli immobili, cesserà l’obbligo di
versamento dei canoni posto a carico della parte conduttrice.
5.5 La parte concedente dichiara di aver ricevuto prima d’ora il pagamento del primo canone
mensile dell’importo di euro ..........., del quale rilascia ampia quietanza liberatoria.
Art. 6
Condizioni e garanzie
6.1 La parte concedente garantisce di avere la piena titolarità e la libera disponibilità de gli immobili.
Garantisce, inoltre, che gli immobili sono attualmente e saranno anche al momento de l’atto
di compravendita, liberi da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole a eccezione
di ........... Che verrà cancellata entro la data del rogito.
Il mancato adempimento, nei termini, dell’impegno qui assunto dalla parte concedente,
costituirà inadempimento contrattuale imputabile alla parte concedente stessa, ai fini di cui
al successivo ART. 7.
6.2 La parte concedente presta sin d’ora e presterà nell’atto di compravendita alla parte
conduttrice la garanzia per evizione ai sensi dell’art. 1483 c.c.
6.3 In relazione allo specifico scopo del presente contratto (concessione di godimento in
funzione della successiva alienazione) la parte concedente presta sin d’ora alla odierna
parte conduttrice la garanzia per vizi a sensi dell’art. 1490 c.c.; a tal riguardo la parte
conduttrice dichiara di aver visitato e visionato gli immobili, e di averne verificato lo stato di
manutenzione e conservazione e di accettarne la consegna nello stato in cui attualmente
si trovano. In relazione a ciò, la garanzia per vizi cui è tenuta la parte concedente, non
si estende ai vizi conosciuti e accettati dalla parte conduttrice o dalla stessa facilmente
riconoscibili, e ciò ai sensi dell’art. 1491 c.c.; restano ferme, a carico della parte concedente,
le garanzie di legge per il caso di vizi occulti.
La parte concedente, inoltre, garantisce:
• che i beni in oggetto non sono e non saranno neppure soggetti, al momento de l’atto di
compravendita, a vincoli che ne limitino uso o disponibilità a eccezione di quelli sopra indicati
e di quelli discendenti dai vigenti strumenti urbanistici
• che i beni in oggetto non sono soggetti a prelazioni legali o convenzionali
6.4 La parte concedente presta sin d’ora, e presterà nell’atto di compravendita, la garanzia
circa la regolarità e la conformità agli strumenti urbanistici de gli immobili e si impegna a
produrre, con un preavviso di almeno quindici giorni, tutta la documentazione necessaria e a
rendere nell’atto di compravendita tutte le dichiarazioni prescritte dalle vigenti disposizioni di
legge in materia edilizia e urbanistica ai fini della validità dell’atto medesimo.
A tal riguardo la parte concedente precisa sin d’ora che il fabbricato del quale fanno parte gli
immobili è stato costruito in forza di ...........(7).
138
6.5 La parte concedente dichiara che gli immobili sono idonei a essere utilizzati per l’uso cui sono
destinati; dichiara, inoltre, la parte concedente che con riguardo agli immobili medesimi stato
rilasciato dal Comune di ........... in data ........... il certificato di abitabilità / agibilità n. ........... .
6.6 La parte concedente garantisce che gli impianti relativi agli immobili e relative parti
condominiali e di cui all’art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio
2008 n. 37, sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca di
realizzazione, in quanto realizzati da imprese a ciò abilitate nel rispetto delle prescrizioni
poste da detta normativa, come attestato nelle apposite dichiarazioni di conformità
rilasciate dalle suddette imprese installatrici.
6.7 La parte concedente dichiara di aver consegnato alla parte conduttrice la documentazione
in suo possesso relativa all’uso degli immobili e degli impianti di dotazione quale prevista dalla
vigente normativa (compreso il libretto di impianto), esclusa, peraltro, la documentazione
inerente l’uso delle parti e degli impianti comuni condominiali, a disposizione presso
l’Amministratore del Condominio, che ne cura la conservazione.
6.8 La parte concedente, in relazione al disposto dell’art. 6, c. 2, D. Lgs. 192/2005 e s.m.i.,
dichiara che l’unità mapp. ........... sub ........... è già stata dotata dell’attestato di prestazione
energetica rilasciato in data ........... da ........... iscritto all’Ordine dei ........... di ........... al
n. ........... tecnico abilitato alla certificazione energetica ai sensi della vigente normativa,
attestato che in originale si allega al presente atto sub “...........”; le parti danno atto che
detto attestato era stato reso disponibile per la parte conduttrice sin dall’avvio delle trattative
ed è stato, allo stesso, consegnato in copia prima della sottoscrizione del presente contratto.
Art. 7
Inadempimento e risoluzione del contratto
7.1 Salvo quanto previsto ai precedenti Articoli 1.4, 4.3 e 5.3, nel caso di mancato
adempimento a taluno degli obblighi assunti dalle parti con il presente contratto, la parte non
inadempiente potrà a sua scelta:
• o chiedere l’adempimento (artt. 2930 e segg. c.c.)
• o chiedere la risoluzione del presente contratto (artt. 1453 e segg. c.c.)
salvo, in ogni caso, il risarcimento dei danni eventualmente subiti.
7.2 Nel caso in cui la parte non inadempiente intenda avvalersi della risoluzione, ricorrendone i
presupposti ai sensi dell’art. 1455 c.c., dovrà intimare all’altra parte di adempiere, fissando alla
stessa, con lettera raccomandata A.R., un ulteriore termine, non inferiore a 15 e non superiore
a 45 giorni, con dichiarazione che decorso inutilmente detto termine, il presente contratto
s’intenderà risolto di diritto (art. 1454 c.c.).
7.3 In tutti i casi in cui si verifica la risoluzione del presente contratto:
i) la parte conduttrice dovrà riconsegnare alla parte concedente gli immobili, nello stesso stato
di conservazione in cui attualmente si trovano (salvo il deterioramento d’uso); si applica anche

in questo caso quanto disposto nel precedente ART. 4.4 sub i);
ii) in caso di inadempimento imputabile alla parte conduttrice, la parte concedente avrà diritto
di acquisire definitivamente i canoni pagati (sia con riguardo all’intera componente imputata
alla concessione del godimento che con riguardo all’intera componente imputata al prezzo di
vendita) e ciò a titolo di indennità;
139
oppure
ii) in caso di inadempimento imputabile alla parte conduttrice, la parte concedente avrà diritto
di acquisire definitivamente i canoni pagati per l’intera componente imputata alla concessione
del godimento mentre dovrà restituire alla parte conduttrice una percentuale pari al ...........%
della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita, con diritto pertanto a trattenere
la restante percentuale del ...........% a titolo di indennità;
iii) in caso di inadempimento imputabile alla parte concedente, la stessa potrà trattenere i canoni
pagati per l’intera parte degli stessi imputata al godimento mentre dovrà restituire alla parte
conduttrice l’intera parte dei canoni imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali;
iv) si dovrà procedere tra le parti agli eventuali rimborsi e agli eventuali pagamenti di indennità
quali previsti nelle disposizioni che precedono.
Art. 8
Facoltà di nomina - cessione del contratto
8.1 È esclusa/non è esclusa la facoltà per la parte conduttrice di nominare persone o enti che
debbano acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti da questo contratto.
8.2. È vietata / È consentita la cessione del presente contratto, salvo che consti il consenso
espresso
Art. 10
Disposizioni finali
10.1 Le parti confermano quanto sopra già riportato in ordine al proprio stato civile e regime
patrimoniale.
10.2 Spese e tributi del presente atto e del successivo atto di vendita a carico della parte
conduttrice.
Luogo, data
Firma di entrambi
(1) Indicare gli estremi del rogito di provenienza o della denunzia di successione.
(2) Questa clausola così come formulata è particolarmente favorevole al concedente: nel caso in cui
l’immobile dovesse danneggiarsi prima del rogito il conduttore non potrà far valere che i diritti connessi
al contratto di assicurazione. Se siete conduttori potete chiedere che il venditore estenda la sua garanzia
sino al rogito.
(3) Dato che il conduttore userà e acquisterà la casa è giusto che paghi sin da subito tutto le spese ma
non è una soluzione obbligata. Se siete conduttori potete chiedere che almeno le spese straordinarie
siano a carico del concedente.
(4) Questa clausola può essere inserita se tutte le spese condominiali sono a carico del conduttore, in caso
contrario e meglio ometterla.
(5) Quest’ultima frase va inserita solo se le spese condominiali non sono a carico del conduttore sin da subito.
(6) Il numero non può essere inferiore al 5% del numero totale dei canoni.
(7) Indicare gli estremi della concessione edilizia o la dichiarazione che il fabbricato era esistente prima
del 1967.
140
Modello 8 L’affare è saltato per colpa

dell’agenzia immobiliare
Avete firmato proposta di acquisto e compromesso, e quindi pagato la provvigione all’agenzia. Su entrambi i
documenti vi viene garantito che la casa è priva di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Scoprite invece che
esisteva da tempo una gravosa ipoteca. Oltre che contestare la cosa al venditore (vedi Modello 9) potete chiedere
all’agenzia immobiliare la restituzione della provvigione.

Spedire a: Nome e indirizzo dell’agenzia
Luogo e data
Oggetto: Compravendita unità immobiliare in ...........
Con riferimento alla compravendita in oggetto, da Voi intermediata a seguito di proposta

di acquisto da me sottoscritta in data ..........., Vi comunico a mezzo della presente che il
contratto preliminare è stato da me risolto a causa dell’esistenza di una ipoteca sull’immobile
risalente al ........... (oppure descrivere la diversa trascrizione o iscrizione pregiudizievole. Es.:
pignoramento, sequestro ecc.), come ho avuto modo di accertare presso la Conservatoria dei
registri immobiliari e di cui non ero stato da Voi informato.
Ritengo che tale mancata informazione da parte vostra violi i vostri obblighi di cui all’art. 1759
Codice Civile nonché di diligente adempimento della prestazione.
In considerazione di quanto sopra e della conseguente mancata positiva conclusione della

compravendita, vi richiedo la immediata restituzione della somma di euro ........... da me
versataVi a titolo di provvigione.
Distinti saluti.
Firma
141
Modello 9 L’acquirente scopre delle

irregolarità sull’immobile
Dopo aver firmato il compromesso scoprite, per esempio, presso l’Ufficio dei Registri immobiliari che sulla casa è iscritta
un’ipoteca o trascritto un pignoramento, oppure, esaminando le mappe catastali, che sulla casa sono stati compiuti
lavori non autorizzati né condonati, oppure ancora, chiedendo informazioni all’ufficio tecnico del Comune, che la casa
è ricompresa in un piano di intervento operativo che prevede interventi di recupero edilizio. Si tratta di situazioni gravi,
che vi erano state taciute dal venditore al momento del compromesso. Contestate la cosa al venditore e recedete dal
contratto, chiedendo la restituzione del doppio della caparra.

Spedire a: Nome e indirizzo del venditore
Luogo e data
Oggetto: Compravendita unità immobiliare sita in ........... – recesso per Vostro

inadempimento
Nel contratto preliminare relativo alla compravendita in oggetto mi era stato da Voi garantito
...........(per esempio il fatto che l’unità immobiliare fosse libera da iscrizioni o trascrizioni
pregiudizievoli di qualsivoglia natura).
A seguito di controlli da me effettuati presso ...........(nel nostro esempio: la Conservatoria dei

Registri immobiliari) ho potuto invece constatare, contrariamente a quanto da Voi espressamente
dichiarato nel predetto contratto preliminare, che ...........(nel nostro esempio: sull’immobile in
oggetto risulta trascritto atto di pignoramento immobiliare in data ........... n° ...........).
Quanto sopra determina un Vostro grave inadempimento agli obblighi assunti nei miei
confronti e pertanto a mezzo della presente Vi comunico, ai sensi dell’art. 1385 Codice Civile,
di recedere dal contratto con conseguente Vostro obbligo di restituzione del doppio della
caparra confirmatoria di euro ........... da me versataVi all’atto del compromesso, importo che
Vi invito a farmi pervenire entro e non oltre 10 giorni dal ricevimento della presente.
In mancanza, mi riservo ogni diritto, ivi compresa la risoluzione del contratto e il risarcimento
del maggior danno.
Distinti saluti.
Firma dell’acquirente
142
Modello 10 Chiedere di rinegoziare il mutuo
Mittente: Nome e indirizzo del contraente

Spedire a: Nome e indirizzo della sede centrale dell’Istituto di Credito
e p. c. Spett.le Altroconsumo
via Valassina 22 - 20159 Milano
Raccomandata AR
Luogo e data
Oggetto: Richiesta di rinegoziazione del mutuo ipotecario n. ...........(il dato si trova

sul contratto), stipulato il ...........(il dato si trova sul contratto)
Con la presente chiedo la rinegoziazione delle condizioni di contratto circa la determinazione

dei tassi d’interesse, per i motivi che seguono.
Il mutuo è stato contratto, a tasso fisso, in un periodo in cui i tassi d’interesse erano molto
maggiori di quelli attuali. Nel caso specifico, il tasso era, ed è, il ...........% annuo (1).
Per mostrare come tale tasso sia ormai del tutto fuori mercato, basti notare che, se tale
mutuo fosse stipulato oggi, il tasso del mio mutuo sarebbe oltre la soglia usuraria, che è posta
attualmente al ...........% (2).
Riferendomi alla soglia usuraria, non metto in dubbio la legittimità delle condizioni, ma soltanto
la loro congruità economica con la situazione attuale.
È dunque evidente che qualunque altro istituto può offrire condizioni migliori, tanto migliori
da rendere del tutto accettabile l’onere di accendere un nuovo mutuo altrove per estinguere
quello in oggetto.
In attesa di un Vostro invito a rinegoziare le condizioni contrattuali vigenti, che presumerò

negato qualora non mi arrivi entro ...........(dare 20 giorni di tempo), porgo distinti saluti.
Firma
(1) Indicare la percentuale soltanto se il tasso fisso è maggiore dei tassi usurari attuali.
(2) Ogni tre mesi il nuovo dato è pubblicato sui quotidiani economici o sul sito www.bancaditalia.it/compiti/
vigilanza/compiti-vigilanza/tegm/index.html.
143
Modello 11 Il compromesso (1)
Con la presente scrittura privata, redatta in doppio originale, tra i sottoscritti (2): Sig. ...........
nato a ........... il ........... e residente in ........... via ........... C.F. ...........
promittente venditore (3)
e
Sig. ........... nato a ........... il ........... e residente in ........... via ........... C.F. ........... promissario
acquirente (3)
si conviene e si stipula quanto segue:
1. il promittente venditore promette di vendere al promissario acquirente, che promette di

acquistare, per sé o per persona da nominare al rogito (4), l’unità immobiliare descritta qui di
seguito (5), facente parte del fabbricato sito in ........... via ........... e così composta: ...........,
comprendente la quota delle parti comuni risultanti dal Regolamento condominiale.
L’unità immobiliare descritta è rappresentata al N.C.E.U. (6) del Comune di .............. al foglio
........... mappale n° ........... sub ........... cat. ........... classe ........... vani catastali ..............
Rendita Catastale euro ...............
Pertinenze: box ….; solaio ...........; cantina ...........; posto auto ..........., il tutto come meglio
specificato nell’allegata planimetria sottoscritta dalle parti.
2. Il prezzo convenuto dalle parti, di comune accordo, è di complessivi euro .......... di cui:
• euro ........... vengono versati, a titolo di caparra confirmatoria (7), contestualmente alla
firma del presente atto che ne costituisce ricevuta;
• euro ........... verranno versati in conto prezzo entro e non oltre il ...... (8);
• euro ........... a saldo del prezzo pattuito verranno versati al rogito a mezzo assegno circolare
non trasferibile intestato al venditore;
oppure
• a mezzo assegno circolare non trasferibile intestato al venditore per euro ........... e la
restante parte di euro ........... a mezzo di mutuo ipotecario concesso da Istituto Bancario
o finanziario (9);
oppure
• a mezzo accollo da parte del promissario acquirente della parte residua di mutuo in essere
attualmente in capo al promittente venditore e concessogli da ...........(10).
3. Il rogito notarile di compravendita verrà stipulato entro e non oltre il ..........., da considerarsi
termine essenziale (11) nell’interesse dell’acquirente (oppure del venditore), avanti il Notaio
(12) che verrà scelto dalla parte acquirente.
144
4. Il promittente venditore garantisce la piena e assoluta proprietà della porzione immobiliare

promessa in vendita pervenutagli in forza del seguente titolo (13): ...........(compravendita
oppure donazione, eredità ecc.) a rogito notaio ...........
Garantisce altresì la libertà della stessa unità immobiliare da oneri, iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli, privilegi, anche fiscali, vincoli urbanistici o di altro genere, cause in corso, servitù
attive o passive, apparenti o non apparenti e diritti di terzi in genere, di qualunque natura e origine
(14), nonché arretrati tributari, a eccezione di quanto segue (15): ...........(eventuali eccezioni).
5. Il venditore dichiara sotto la propria responsabilità di aver dichiarato il reddito fondiario
dell’immobile in questione nell’ultima dichiarazione dei redditi e garantisce la conformità
dell’unità immobiliare in oggetto alle vigenti norme edilizie.
Garantisce inoltre di essere in regola con i versamenti delle rate di spese condominiali e
che non sono state deliberate spese straordinarie di condominio a gravare sul promissario
acquirente a eccezione di ...........
6. La consegna dell’appartamento libero (oppure condotto in locazione dai Signori ...........)
avverrà al rogito (oppure entro e non oltre il ...........) e da quel momento il promissario
acquirente verrà immesso nel possesso e godimento e resteranno a suo carico tutte le spese e
gli oneri che graveranno sull’immobile nonché a suo favore tutti i frutti e i redditi inerenti (17).
7. Ai fini della legge 151 del 19 maggio 1975, il promittente venditore dichiara di essere
coniugato con ........... in regime di comunione oppure separazione legale dei beni (18).
8. Le spese del presente atto e quelle del rogito notarile sono e saranno a carico della parte
acquirente (19).
9. ll promissario acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione,
comprensiva dell’attestato che si allega al presente contratto, in ordine alla prestazione
energetica dell’immobile locato.
10. Il presente contratto è condizionato all’ottenimento di un mutuo ipotecario (16).
11. Tutte le spese del presente contratto e del rogito notarile sono a carico di parte acquirente (19)
Letto, confermato, sottoscritto

Luogo e data
Firma del promissario acquirente

Firma del promittente venditore
Si approva specificamente la clausola di cui al punto 3 (termine essenziale).
Firma del promissario acquirente

Firma del promittente venditore
(1) Il cosiddetto “compromesso”: acquirente e venditore si impegnano solennemente a stipulare entro

una data prefissata, il contratto definitivo, cioè il rogito, davanti al notaio.
(2) È una scrittura privata e non un atto pubblico, non è necessario l’intervento del notaio nella
sua redazione. Ha valore solo fra le parti e non nei confronti di terzi, salvo il caso in cui il contratto
preliminare sia “trascritto” nei registri immobiliari). In tutti gli altri casi, perché si possa sostenere davanti
a tutti di avere acquistato (per esempio davanti al fisco, a eventuali creditori, al coniuge divorziato
145
cui si pagano gli alimenti), bisognerà fare il contratto definitivo, cioè il rogito, davanti al notaio e poi
registrarlo negli appositi registri immobiliari.
(3) Se chi vende è coniugato in regime di comunione dei beni dovrà far firmare il compromesso (e quindi
successivamente il rogito) anche al coniuge. In alternativa può essere nominato procuratore con un atto
notarile. Anche quando l’appartamento è intestato a più persone è indispensabile la firma di tutti.
(4) Chi promette di acquistare, può farlo non solo per sé, ma anche per altri. Per esempio il padre che
vuole trattare di persona, ma intestare la casa alla figlia.
(5) Descrivete con precisione la casa, comprese le sue eventuali pertinenze (cantina, solaio, box, lastrici
solari in uso esclusivo ecc.). È sempre opportuno prendere visione del regolamento di condominio
prima di stipulare il compromesso.
(6) Il N.C.E.U. è il Nuovo catasto edilizio urbano dove sono registrate e descritte in mappe tutte le
abitazioni. Inoltre, tutti i dati tecnici da riportare sul compromesso devono essere già scritti sul rogito
precedente che il venditore deve mostrare all’acquirente. L’appartamento deve essere identificato
trascrivendo i dati della scheda catastale. Può darsi che la piantina registrata non corrisponda alla divisione
attuale dell’appartamento, oppure che nella scheda non siano compresi solaio, box o cantina. In casi simili
esigete una planimetria aggiornata e controfirmata da chi vende l’appartamento e da un tecnico abilitato
(in genere un geometra iscritto all’Albo professionale). Sarà inoltre necessario prevedere nel compromesso
che il venditore regolarizzi la situazione catastale prima della stipula del contratto definitivo.
(7) La caparra confirmatoria qui indicata comprende la somma che avete eventualmente anticipato
all’Agenzia immobiliare. Normalmente la caparra non dovrebbe superare il 10-15% del prezzo
complessivo. Precisate sempre che si tratta di “caparra confirmatoria”: solo così l’acquirente potrà
chiederne la restituzione del doppio, se il venditore cambia idea e si rifiuta di stipulare il rogito (o in
caso contrario, il venditore potrà trattenerla), senza bisogno di provare i danni subiti. Evitate di usare
termini generici o imprecisi come “caparra” o “caparra/acconto prezzo”.
(8) Il versamento di un’altra parte del prezzo prima del rogito è solo nell’interesse del venditore. È
interesse dell’acquirente pagare la maggior parte del prezzo (mai meno del 50-60%) al rogito, cioè
quando avviene l’effettivo passaggio di proprietà. In caso di mancata stipula del rogito per colpa del
venditore, l’acquirente potrà naturalmente chiedere la restituzione degli acconti versati, oltre interessi,
ma non il doppio come avviene con la caparra confirmatoria.
(9) Quando si intende chiedere un mutuo, tra il compromesso e il rogito dovranno trascorrere almeno
tre-quattro mesi, il tempo necessario per le pratiche richieste dalla banca che dovrà concedere il mutuo.
(10) Qui si fa l’ipotesi di un mutuo preesistente. La parte che ancora restava da pagare alla banca viene
“accollata”, cioè trasmessa all’acquirente. Pagare una parte del prezzo con un mutuo già concesso
è vantaggioso sia per chi compra. Chi compra ha già una rateizzazione pronta senza doversene
sobbarcare i costi. Per sapere qual è la quota di mutuo che ancora resta da pagare, è sufficiente
controllare l’ultima ricevuta di pagamento, sotto la voce “capitale residuo”.
È comunque opportuno farsi consegnare dal promissario venditore copia del contratto di mutuo e del
relativo piano di ammortamento.
(11) Quando il termine è indicato come essenziale per una delle parti, se il rogito non viene stipulato
entro quella data per colpa dell’altra parte, il contratto si risolve automaticamente. La data fissata potrà
essere spostata solo se acquirente e venditore si mettono d’accordo.
(12) Il notaio, secondo gli usi, va scelto e pagato dall’acquirente, che si trova in una posizione di
svantaggio, per cui è giusto che possa valersi di una persona di sua totale fiducia. Se, però, si acquista
una casa in costruzione, nella quasi totalità dei casi, è l’impresa a imporre il proprio notaio.
(13) Chi vende dichiara di essere proprietario a pieno titolo e a tutti gli effetti della casa. Lo deve provare
esibendo il rogito precedente o, nel caso l’avesse ricevuta in eredità, la dichiarazione di successione, che
andrà specificata anche nel compromesso.
(14) È di assoluta importanza che il venditore fornisca tutte queste garanzie. Sarà in ogni caso cura
dell’acquirente verificare quanto sopra presso l’Ufficio dei registri immobiliari, anche con l’ausilio del
notaio da lui scelto, che dovrà effettuare un ulteriore controllo subito prima del rogito.
(15) Tra le eccezioni dovrà figurare, per esempio, l’ipoteca iscritta in favore della Banca a garanzia del
mutuo concesso al venditore e tuttora in essere, che verrà accollato all’acquirente.
(16) Questa clausola è importante da inserire se l’acquisto può andare in porto solo se vi concedono un
mutuo: in caso di intoppi solo così potrete ottenere la restituzione di quanto versato. Se era presente
nella proposta d’acquisto ricordatevi di riportala anche nel preliminare altrimenti si reputa rinunziata
(17) Se nell’appartamento ci sono inquilini, il contratto d’affitto e il relativo canone di locazione passano
al nuovo proprietario, che deve rispettare tutti gli accordi presi dal precedente proprietario.
(18) Se il venditore è coniugato in regime di comunione legale dei beni, il contratto deve essere firmato
anche dal coniuge.
(19) Tutte le spese relative alla vendita sono a carico di chi compra salvo patto contrario.
146
Modello 12 Il venditore (o l’acquirente) si rifiuta

di rogitare – Diffida ad adempiere
Avete firmato un compromesso e la data del rogito (che non era stata indicata come termine essenziale) è scaduta
in quanto il venditore (o l’acquirente) si rifiuta di stipularlo. Volete insistere nella conclusione della compravendita.
Mittente: Nome e indirizzo dell’acquirente (o del venditore)

Spedire a: Nome e indirizzo del venditore (o dell’acquirente)
Luogo e data
Oggetto: Compravendita unità immobiliare sita in ............ – Diffida ad adempiere
A seguito della stipula del contratto preliminare relativo alla compravendita in oggetto in
data ........... con il quale Vi siete impegnato a stipulare il rogito notarile entro e non oltre il
giorno ..........., debbo rilevare che tale data è ormai scaduta.
A mezzo della presente, valida quale messa in mora e diffida ad adempiere, Vi invito
pertanto a comparire il giorno ...........(1) alle ore ........... avanti il Notaio ........... in via
........... per procedere alla stipula dell’atto di compravendita.
In mancanza di ciò, mi riservo di agire in sede giudiziale per ottenere una sentenza del
Giudice di condanna nei Vs. confronti che produca gli effetti dell’atto di compravendita. (2)
Con riserva di ogni altro mio diritto, ivi compreso di recedere dal contratto, di chiederne la
risoluzione per Vostro inadempimento e di ottenere il risarcimento di tutti i danni da me
subiti e che subirò.
Distinti saluti.
Firma dell’acquirente (o del venditore)
(1) Concedete un intervallo di tempo di almeno 15 giorni.

(2) Normalmente è solo il compratore ad avere interesse ad agire per ottenere il trasferimento di
proprietà. Per il venditore è quasi sempre più agevole trattenere la caparra e ricercare un nuovo
acquirente.
147
Modello 13 Il venditore (o l’acquirente) si rifiuta

di rogitare – Volete recedere dal contratto
Avete firmato un compromesso e la data del rogito è scaduta in quanto il venditore (o l’acquirente) si rifiuta di
stipularlo. Dopo aver inviato la diffida ad adempiere (Modello 12) potete decidere di recedere dal contratto e
chiedere la restituzione del doppio della caparra versata (o trattenere la caparra ricevuta). Se il termine per la
stipula del rogito era stato indicato come essenziale, potete inviare subito questa lettera anche se è comunque
opportuno (soprattutto al fine di fornire la prova dell’inadempimento della controparte) inviare prima la diffida
ad adempiere.
Mittente: Nome e indirizzo dell’acquirente (o del venditore)

Spedire a: Nome e indirizzo del venditore (o dell’acquirente)
Luogo e data
Oggetto: Compravendita unità immobiliare sita in ........... – recesso per Vostro

inadempimento
A seguito della mancata stipula da parte Vs. del rogito notarile di compravendita
relativo all’unità immobiliare in oggetto, essendo inutilmente decorso il termine
fissato al giorno ........... nella diffida ad adempiere da me inviataVi in data ...........
(oppure da considerarsi termine essenziale a mio favore ai sensi della clausola n°
........... del contratto preliminare), a mezzo della presente Vi comunico che recedo
con effetto immediato dal contratto preliminare relativo alla compravendita in oggetto
(oppure che il contratto preliminare in oggetto deve considerarsi risolto di diritto), per
Vs. inadempimento.
(se è inadempiente il venditore)
Vi invito pertanto, ai sensi dell’art. 1385 Codice Civile, a volermi restituire entro e non
oltre 10 giorni dal ricevimento della presente il doppio della caparra confirmatoria di
euro ........... da me versataVi all’atto del contratto preliminare di acquisto. In mancanza,
mi riservo ogni diritto, ivi compresa la risoluzione del contratto e il risarcimento del
maggior danno (1).
148
oppure
(se è inadempiente l’acquirente)
Vi comunico pertanto che, ai sensi dell’art. 1385 Codice Civile, provvedo a ritenere la
caparra confirmatoria di euro ........... da Voi versatami all’atto del contratto preliminare
di acquisto (1).

Firma dell’acquirente (o del venditore)
(1) Se chiedete la restituzione del doppio della caparra confirmatoria (o trattenete quella ricevuta)
non potete chiedere un ulteriore risarcimento del danno. La caparra in questo caso serve infatti a
quantificare in modo automatico e definitivo il danno. Se il danno che avete subìto supera l’importo
della caparra, dovete chiedere la risoluzione del contratto, ma in questo caso spetta a chi la chiede
provare l’effettiva entità dei danni subiti.
149
Modello 14 Elenco delle opere
• La struttura portante sarà in cemento armato.

• I solai saranno in cemento armato a struttura mista con laterizi.
• La muratura esterna sarà eseguita in mattoni paramano facciavista a cassa vuota.
• Il tetto sarà a tegole piane.
• Tutte le canne di scarico saranno in Geberit.
• L’impianto di riscaldamento sarà autonomo a gas metano con circolazione forzata,
radiatori in ghisa e caldaie Vaillant o Saunier Duval.
• I pavimenti degli ingressi, cucine e camere saranno in ceramica monocottura 33x33, a
scelta su 4 campionature fornite dalla parte promittente venditrice.
• Gli apparecchi igienici sanitari saranno della ceramica Primaria Marca Nazionale, con
lavabi a colonna, vasca idromassaggio bianca, gruppo doccia, bidè a salterello, rubinetteria
con miscelatori.
• Le porte interne degli alloggi saranno in legno o a scelta Tanganika o laccate inglesina o
cieche.
• I serramenti esterni saranno in legno Douglas verniciati, e avranno i vetri doppi. I
portoncini d’ingresso dei soli alloggi saranno in legno noce Tanganika blindato.
• Tutti i locali interni, come pure la scala, saranno intonacati a platrio a eccezione dei
gabinetti e delle cucine che saranno intonacate a calce a grana fine.
• I servizi saranno rivestiti in piastrelle decorate su 4 campionature a scelta fornite dalla
parte promittente venditrice.
• La facciata su via e cortile sarà in mattoni facciavista.
• I balconi saranno in cemento armato a sbalzo e pavimentati con piastrelle antigelive.
• Le scale saranno in granito sardo beta.
• Gli avvolgibili saranno in plastica.
• Impianto elettrico: un punto luce e tre prese in ogni camera.
• Impianto di televisione, telefono e citofono con video.
150
Modello 15 Preliminare di vendita di immobile da costruire
Promessa di vendita
Società… con sede in........... via........... c.f. ........... in persona del suo legale rappresentante
sig. … di seguito indicata come “parte promittente” da una parte e il sig. ........... nato a
........... il ........... residente a ........... via........... c.f. ........... di seguito indicata come “parte
promissaria” dall’altra
premesso
• che la società…. ha in corso di costruzione un complesso edilizio residenziale
denominato........... in ........... su un terreno attualmente censito al catasto come segue...........;
• che la società il … ha ottenuto dal Comune di ........... il premesso a costruire n. ...........
• che su detto terreno grava un’ipoteca a favore della banca ........... A garanzia del mutuo
concesso alla promittente venditrice e che detto muto verrà frazionato prima del rogito e
quindi accollato o estinto contestualmente al trasferimento della proprietà;
• che l’immobile è edificato dalla promittente venditrice con il concorso delle seguenti
società in qualità di subappaltatrici: ...........
stipulano e convengono quanto segue

Art. 1 - La parte promittente promette di vendere alla parte promissaria, che a sua volta promette
di acquistare i seguenti enti immobiliari facenti parte del complesso edilizio residenziale ...........:
un alloggio sito al ........... piano int. … e un box contraddistinto con il n. ...........; il fabbricato
avrà le caratteristiche dell’allegato capitolato che fa parte integrante del presente contratto.
Art. 2 - Alla parte promissaria acquirente è fatto divieto sia di sostituzione soggettiva, sia
di cessione del contratto, restando quindi fissa e immutabile nel sottoscritto sig. ........... la
parte acquirente dell’atto pubblico di vendita, cui le parti si obbligano a addivenire con le
modalità, i termini e le condizioni di cui al presente atto (1).
Art. 3 - A tale unità immobiliare spetterà una quota di comproprietà delle parti comuni, nella
misura e nei modi che saranno specificati nel Regolamento di condominio e relative tabelle
millesimali di ripartizione spese, che la parte promittente si riserva fin d’ora di predisporre
e la parte promissaria dichiara di accettare senza riserve; con ampia facoltà di costituire le
necessarie o anche opportune servitù attive e passive, stabilendo le quote di partecipazione
alle spese comuni (2). La proprietà condominiale è per ora prevista nella sola area di ingombro
del fabbricato, con facoltà per la parte promittente di attribuire allo stesso porzioni di terreni
e di passaggi, sia in proprietà sia in godimento, a suo insindacabile giudizio.
La società venditrice nominerà un amministratore che durerà in carica per due anni dalla
data di ultimazione dei lavori e per tutte le unità immobiliari invendute e/o non locate nulla
dovrà al condominio per spese condominiali ordinarie e straordinarie (3).
151
Art. 4 - I predetti enti immobiliari verranno trasferiti alla parte promissaria acquirente liberi
e disponibili, con tutti gli oneri, diritti, azioni, pertinenze e servitù inerenti con le modalità
e i termini di cui infra.
Art. 5 - Gli enti immobiliari in questione s’intenderanno ultimati anche quando non lo
fossero del tutto le opere di finitura relative alle parti comuni e a quelle esterne (4).
Art. 6 - Entro 10 giorni dalla comunicazione scritta della parte promittente di ultimazione
degli enti immobiliari in oggetto, ai sensi dell’articolo precedente, la parte promissaria
dovrà prenderli in consegna indipendentemente dal permesso di abitazione municipale,
dei vigili del fuoco ecc. (5). Detta consegna dovrà risultare da verbale. Dal giorno della
consegna e comunque non oltre 10 giorni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori,
indipendentemente dalla presa di possesso effettiva dell’immobile, saranno a carico della
parte promissaria gli oneri e gli utili inerenti gli enti immobiliari. Nel caso in cui il mutuo non
sia stato erogato all’atto della consegna la parte promissaria dovrà prestare idonea garanzia
personale a mezzo cambiali rappresentative dell’importo quota mutuo e degli interessi
dovuti in base al contratto di mutuo esistente tra la società ........... e la banca ........... che la
parte promissaria acquirente dichiara di ben conoscere dal giorno della consegna al giorno
dell’erogazione del mutuo (6). Il godimento degli enti immobiliari oggetto della presente
promessa fino alla stipula dell’atto notarile di trasferimento s’intende a titolo precario.
Art. 7 - Il prezzo della vendita è convenuto nella somma di euro ........... complessivi oltre IVA
La parte promissaria verserà in contanti le seguenti somme alle date di seguito indicate:
euro ........... entro ...........
euro ........... alla fine degli intonaci
euro ........... alla consegna che avverrà indicativamente entro il ….
euro ........... verranno pagati al rogito eventualmente mediante accollo della quota di
mutuo in essere presso ........... È esclusa ogni responsabilità nel caso di mancata cessione
del mutuo stesso. Nel caso di mancata erogazione del mutuo la somma di cui sopra sarà
pagata mediante rilascio di effetti ipotecari per uguale importo (7).
Tutti i prezzi di cui sopra sono soggetti a revisione nei casi previsti dall’art. 1660 c.c.
Art. 7 bis - La parte promissaria riconosce sin d’ora valido l’operato della parte promittente
diretto a procurare a essa promissaria i mezzi di pagamento del saldo del prezzo dovuto.
La parte promissaria dichiara che il mutuo (o la quota parte riguardante le unità immobiliari
in oggetto) deve intendersi stipulato nel suo esclusivo interesse e accetta sin d’ora tutti
i patti, clausole, condizioni e obbligazioni che saranno contenute nei contratti di mutuo
secondo le determinazioni dell’istituto mutuante (8). In occasione dell’atto definitivo di
compravendita, la parte promissaria si accollerà il mutuo e provvederà al soddisfacimento
di tutti gli oneri e le spese relative comprese quelle notarli oltre al rimborso degli interessi
pagati sull’importo del mutuo a far data dalla consegna dell’immobile.
Art. 8 - A carico della parte promissaria saranno l’IVA, l’imposta di registro, i contributi pro
quota di allaccio luce, gas, acqua, telefono e fognatura, oltre alle spese di accatastamento
delle unità immobiliari.
152
Art. 9 - L’assicurazione dello stabile, le spese condominiali e di amministrazione dalla data

di consegna in poi sono a carico della parte promissaria pro quota (9).
Art. 10 - L’atto notarile di trasferimento che le parti sono tenute a stipulare conseguentemente
alla presente promessa dovrà essere rogato da notaio scelto dalla parte promittente
venditrice nella data e ora che verrà comunicata alla parte promissaria acquirente per iscritto
con un preavviso di 10 giorni a far data dalla spedizione.
Art. 11 - Le spese della presente promessa e dell’atto di trasferimento, tasse e oneri fiscali
a essa riferiti sono a carico della parte promissaria.
Art. 12 - La parte promittente si riserva la più ampia facoltà di definire i particolari costruttivi
ed estetici di tutte le parti del complesso e di apportare al progetto ogni variante che riterrà
opportuna a suo insindacabile giudizio. Qualsiasi lavoro di modifica agli enti immobiliari,
oggetto della presente promessa, dovrà preventivamente essere concordato con la parte
promittente (10).
Art. 13 - Qualunque aggiunta o modifica della presente dovrà risultare per iscritto, in nessun
caso varrà la prova testimoniale.
Art. 14 - La parte promissaria con la firma della presente conferma di ben conoscere e
accettare di rispettare e far rispettare la convenzione e tutte le clausole in essa contenute,
stipulata dalla promittente con il Comune di ..........., a rogito Notaio ...........(11).
Art. 15 - La presente scrittura privata è una promessa di vendita e non produce quindi effetti
traslativi della proprietà. In caso di ritardo nei pagamenti i cui termini sono stabiliti all’art.
7, verrà conteggiato dalla parte promittente un interesse pari tasso Euribor aumentato
di 10 punti, sulle somme scadute, salva la facoltà, così pure come in tutti gli altri casi di
inadempimento, di non stipulare il contratto traslativo che si intenderà risolto di pieno
diritto (12).
Art. 16 - In caso di controversia le parti rinunciano espressamente a ogni azione in sede

giudiziale e si impegnano a demandare la definizione della stessa a un collegio arbitrale che
giudicherà inappellabilmente e senza formalità procedurali (13).
Art. 17 – Contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto parte promittente

venditrice consegna a parte promissaria acquirente che ne accusa ricevuta la polizza
fideiussoria n. ........... Emessa da ........... e conforme al decreto ministeriale a copertura di
tutti i versamenti effettuati (14).
Data
Firme (15)
153
(1) Per come è formulata questa clausola, non è possibile stipulare un contratto preliminare per persona
da nominare al rogito (il venditore inserisce questo genere di clausole per ostacolare la cessione del
contratto e far sì che qualsiasi compravendita abbia a oggetto in via prioritaria le unità immobiliari
ancora invendute). Eppure il contratto per persona da nominare è previsto dalla legge ed è uno schema
utile, che spesso si impiega quando si vuole firmare un contratto di acquisto di un bene da intestare ad
altra persona (genitore che compra per il figlio cui intesterà l’immobile in sede di atto notarile).
(2) Si dà per conosciuto e accettato un documento che non è stato visionato, perché non ancora
esistente, prima della firma del contratto preliminare. Si richiede un’accettazione al buio e per giunta
senza riserve. Inoltre, l’impresa si riserva la facoltà di costituire diritti reali a favore di terzi sul bene che
vincoleranno tutti per le parti comuni. Una clausola del genere dovrebbe essere eliminata.
(3) Attenzione perché in questo caso le spese condominiali aumentano necessariamente, poiché
vengono divise tra un numero inferiore di persone, e ciò diventa oneroso soprattutto per le spese
straordinarie.
(4) Ciò appare arbitrario da parte dell’impresa: non si può ritenere ultimata la costruzione se vi sono
lavori di finitura delle parti comuni anche se si riferiscono all’esterno del fabbricato. Tale clausola
comporta inoltre l’assunzione di obblighi e responsabilità rilevanti per l’acquirente in un momento
precedente a quello in cui egli diventa proprietario (il rogito notarile): se i lavori non sono ancora del
tutto finiti è giusto che sia il costruttore ad assumersi in via esclusiva la responsabilità per eventuali
incidenti.
(5) Secondo questa clausola, il cui contenuto non ci appare del tutto legittimo, la parte promissaria
acquirente deve prendere in consegna l’alloggio, con tutti gli obblighi che ne scaturiscono, prima che
sia rilasciato il certificato di abitabilità o che, addirittura, sia stata depositata la relativa richiesta da parte
dell’impresa. In altri contratti dal contenuto simile a quello sottoposto all’attenzione dei lettori abbiamo
trovato anche frasi di questo tenore, su cui richiamiamo l’attenzione: “Eventuali multe per occupazione
dei locali prima dell’emissione del permesso municipale saranno a carico del promissario acquirente”.
(6) È l’impresa che si impegna a trovare il finanziamento, a stipulare il contratto di mutuo a frazionarlo e
ad accollarlo agli acquirenti, nel caso in cui il prestito non sia stato concesso al momento della consegna
dipende dall’impresa e non dal promissario acquirente che, invece, secondo questa clausola è costretto
a sottoscrivere delle cambiali.
(7) Valgono le stesse considerazioni del punto precedente.
(8) È vessatorio accettare al buio un contratto che non si è avuto modo di visionare prima di vincolarsi
con la firma del preliminare.
(9) Ciò non dovrebbe accadere visto che la consegna avviene prima dell’atto traslativo e visto che
secondo il contratto i lavori si dicono ultimati anche se mancano le finiture esterne delle parti comuni.
(10) Preoccupa il fatto che le modifiche e le varianti siano attuate a “insindacabile giudizio” dell’impresa.
(11) La convenzione stipulata tra l’impresa e il Comune non è allegata, dunque non è conosciuta
prima della firma del contratto e ciononostante dev’essere accettata a scatola chiusa dal promissario
acquirente. Ciò si presume vessatorio.
(12) Per aversi la risoluzione automatica (scioglimento) del contratto cioè di diritto, dev’essere presente
nel contratto un’apposita clausola cosiddetta risolutiva espressa e la parte che decide di avvalersene
deve comunicarlo all’altra: ciò fa si che il contratto sia sciolto senza necessità dell’intervento del giudice.
Ma sono le parti che all’inizio decidono che a un certo inadempimento segue automaticamente lo
scioglimento del contratto. Negli altri casi, se vi è un inadempimento è il giudice che ne valuta la gravità
e decide o no per la risoluzione del contratto.
(13) Si tratta di una clausola che, per legge si presume vessatoria, poiché viene esclusa la possibilità di
far valere i propri diritti con un’azione legale davanti al giudice.
(14) Controllate attentamente l’affidabilità della società che ha emesso la polizza fideiussoria (meglio
evitare le assicurazioni estere poco conosciute e le società finanziarie). La conformità al modello
ministeriale è obbligatoria solo se il permesso a costruire è stato rilasciato dopo il 15 marzo 2019.
(15) Se il premesso a costruire è stato rilasciato dopo il 15 marzo 2019 le firme devono essere
autenticate da un notaio.
154
Modello 16 Il costruttore non rispetta il capitolato
Durante il controllo dei lavori in corso vi accorgete che, per esempio, le piastrelle della cucina non sono del tipo
previsto nel capitolato, oppure che un muro divisorio non è perfettamente perpendicolare. Invitate l’impresa
costruttrice ad adeguarsi a quanto pattuito, fissandole un termine e riservandovi la risoluzione del contratto e il
risarcimento dei danni.

Spedire a: Nome e indirizzo dell’impresa
Luogo e data
Oggetto: Contratto preliminare di acquisto dell’unità immobiliare in costruzione

in .............., stipulato il ............... – contestazione difformità capitolato – variazioni
non autorizzate
Nel corso della visita al cantiere effettuata in data ........... alla presenza di ...........(1), nonché
del tecnico di mia fiducia ...........(2), ho riscontrato i seguenti difetti oppure difformità, oppure
variazioni non autorizzate rispetto a quanto previsto dal capitolato d’opera:
1. ......................................................
2. ......................................................
3. ....................................................(3)
Con la presente Vi invito formalmente a eliminare le difformità (oppure i vizi) sopra descritti,
senza ulteriore aggravio di spese a mio carico, entro e non oltre ...........(4) giorni dal
ricevimento della presente, in mancanza di che mi riservo ogni diritto e azione in ordine sia al
risarcimento dei danni che alla risoluzione del contratto (5).
Distinti saluti.
Firma
(1) Nel controllo dei lavori fatevi sempre accompagnare dal responsabile dell’impresa o da colui che
dirige i lavori, per fargli immediatamente notare ciò che non va. Se riconosce i vizi e vi rimedia, questa
lettera potrebbe non essere necessaria.
(2) Se non siete esperti sarà meglio che vi facciate assistere da un tecnico nel controllo della casa.
(3) Elencate accuratamente e analiticamente le differenze con il progetto originale e i vizi riscontrati.
(4) Fissate un termine adeguato al tempo presumibilmente occorrente per eliminare il difetto.
(5) Per far valere questi diritti è indispensabile consultarsi prima con esperti legali e tecnici.
155
Modello 17 Il costruttore è in ritardo con i lavori
I lavori di costruzione della casa sono in ritardo rispetto ai tempi previsti. La data di consegna, peraltro fissata in
modo indicativo sul contratto di acquisto, rischia di non essere rispettata se i lavori continueranno a procedere a
rilento. Se il ritardo non è dovuto a cause indipendenti dall’impresa (per esempio, prolungato maltempo, scioperi del
personale ecc.) contestate all’impresa, anche ripetutamente, il suo comportamento. Potrà esservi utile per eventual-
mente richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

Luogo e data
Oggetto: Contratto preliminare di acquisto dell’unità immobiliare in costruzione in

..............., stipulato il ........ – contestazione ritardi nei lavori
Da tempo ho riscontrato che i lavori nel cantiere in oggetto procedono, del tutto
ingiustificatamente, a rilento rispetto ai tempi di esecuzione dei lavori e di consegna indicati
sul contratto sopra indicato.
In particolare, ho avuto modo di constatare che:

• dal giorno ........... al giorno ........... i lavori nel cantiere sono rimasti completamente sospesi,
senza alcuna ragione;
• dal giorno ........... al giorno ........... nel cantiere erano presenti solo n° ........... operai, a
differenza di n° ........... operai normalmente impiegati; ...........(1).
A mezzo della presente, valida quale messa in mora e diffida, Vi invito a voler diligentemente
procedere all’esecuzione dei lavori, affinché i tempi di consegna previsti nel contratto in
oggetto siano rispettati, in mancanza di che mi riservo sin d’ora ogni diritto e azione in
ordine sia al risarcimento dei danni derivanti dalla ritardata consegna che alla risoluzione del
contratto (2).
Firma
(1) Elencate dettagliatamente tutte le circostanze dalle quali desumere che il ritardo nei lavori è
addebitabile al comportamento dell’impresa.
(2) Per far valere questi diritti è indispensabile consultarsi prima con esperti legali e tecnici.
156
Modello 18 Il costruttore chiede una revisione del prezzo
L’impresa vi chiede di corrispondere un aumento del prezzo complessivo adducendo l’inaspettato consistente
aumento del costo della mano d’opera e dei materiali edilizi. Se ritenete che l’aumento richiesto non sia conforme
a quanto previsto dalla “clausola di revisione del prezzo” contenuta nel contratto, contestate la richiesta e chiedete
comunque una verifica dei costi.

Luogo e data

in .........., stipulato il ..........; contestazione richiesta revisione prezzo.
In riferimento alla Vostra del ........., con la quale richiedete la variazione in aumento del prezzo
stabilito a causa della presunta lievitazione del costo del ...........(1), con la presente contesto il
Vostro diritto all’aumento in oggetto in quanto non conforme a quanto previsto dalla relativa
clausola contrattuale.
Debbo infatti rilevare che ...........(2).
Vorrete comunque provvedere a fornirmi adeguata documentazione relativa alle variazioni di

costo intervenute al fine di consentirmi una esatta verifica della legittimità e congruità della
Vs. richiesta, che allo stato ritengo infondata.
Distinti saluti.
Firma
(1) Indicate i motivi addotti dall’impresa per la richiesta di variazione del prezzo: esempio materiali,
mano d’opera.
(2) Specificare i motivi per i quali secondo voi l’aumento non è dovuto: per esempio “la percentuale
di aumento dei costi rientra nei limiti previsti dal contratto”, oppure “gli aumenti erano ampiamente
prevedibili”.
157
Modello 19 Il costruttore chiede il pagamento

di varianti non autorizzate
Il costruttore richiede di pagare un supplemento di prezzo adducendo, come giustificazione, di aver realizzato un
ingresso più ampio o solai più alti. Tali varianti, peraltro, non erano mai state da voi autorizzate. Contestate la richie-
sta di pagamento.

Luogo e data
Oggetto: Contratto preliminare di acquisto dell’unità immobiliare in costruzione in

........, stipulato il .........; contestazione pagamento supplemento di prezzo
Riscontro la Vs. del ........... con la quale mi chiedete un supplemento di prezzo rispetto a
quanto pattuito in contratto a seguito dell’avvenuta realizzazione da parte Vs. di ...........(1).
A mezzo della presente debbo contestare la legittimità della Vs. richiesta in quanto
• la realizzazione della suddetta opera non era prevista dal capitolato d’opera con le modalità
da Voi indicate, né la relativa variazione è stata da me mai autorizzata.
oppure
• la relativa variazione, benché da me autorizzata, è stata da Voi unilateralmente decisa e

richiesta e non era necessaria per l’esecuzione dell’opera a regola d’arte.
Debbo pertanto contestare di doverVi la somma da Voi richiesta a titolo di supplemento

prezzo.
Distinti saluti.
Firma
(1) Indicare la ragione per la quale l’impresa ha chiesto il supplemento di prezzo.
158
Modello 20 Contestare i difetti della casa

al momento della verifica lavori
Prima della formale consegna della casa e del rogito, effettuate la verifica lavori, durante la quale riscontrate dei
difetti, anche lievi (muri graffiati, serramenti difettosi ecc.). Li fate constatare sul verbale di consegna e li contestate
per iscritto all’impresa chiedendone l’eliminazione. Accettate la consegna della casa con riserva.

Luogo e data

in ..........., stipulato il ...........; vizi e difetti riscontrati durante la verifica lavori
Spett.le Ditta,
nel corso del nostro recente incontro presso l’unità immobiliare in oggetto per procedere
alla verifica lavori e consegna, alla presenza di ...........(1), come già fatto constatare nel
verbale da Voi predisposto, Vi confermo a mezzo della presente di aver riscontrato i seguenti
vizi e difetti, dei quali Vi chiedo l’eliminazione a Vostra cura e spese, entro e non oltre
15 giorni dal ricevimento della presente:
1) ............................................
2) ............................................
3) ..........................................(2)
La consegna della casa viene pertanto da me accettata con riserva di ogni diritto e azione
in ordine ai vizi e difetti sopra indicati.
Firma
(1) Durante la verifica lavori fatevi sempre accompagnare dal responsabile dell’impresa o da colui che
dirige i lavori per fagli immediatamente notare ciò che non va. Se riconosce i vizi e vi rimedia questa
lettera potrebbe non essere necessaria. Nei casi più gravi, può essere opportuno farvi accompagnare
da un tecnico di vostra fiducia.
(2) Elencate accuratamente e analiticamente i vizi e difetti riscontrati durante la verifica lavori.
159
Modello 21 Garanzia del costruttore per i vizi sorti

entro 10 anni
Se prima di dieci anni dal termine dei lavori dal lastrico solare penetra acqua nelle stanze, il rivestimento esterno
dell’edificio si stacca, la canna fumaria non tira bene, si è aperta una vistosa crepa in un muro portante, questi e
in genere tutti i gravi difetti che rischiano di mandare in rovina la vostra casa o comunque di impedirvi di abitarla
tranquillamente devono essere denunciati al costruttore entro un anno dalla loro scoperta e avete diritto al risarcimento
dei danni. Questa garanzia può essere invocata anche da coloro che hanno comprato la casa successivamente dal
primo acquirente, sempre entro 10 anni dalla fine dei lavori.
Mittente: Nome e indirizzo dell’acquirente (o del proprietario)

Luogo e data
Oggetto: Denuncia di vizi e gravi difetti nella casa sita in ............., richiesta di
risarcimento del danno
Spett.le Ditta,
la presente per comunicarVi quanto segue.
Ho acquistato dalla Vostra impresa (oppure da ...........(1)) la casa di abitazione sita in ..........,
via ..........., (aggiungere i dati catastali), in data ...........
Tale immobile è stato da Voi costruito e terminato in data ...........
A distanza di ....... (2) si è manifestato il seguente grave difetto di costruzione ...........(3),
come da allegata perizia tecnica, dalla quale risultano altresì i costi e i lavori necessari per
l’eliminazione dei difetti. Resto in attesa di un Vostro intervento che ponga rimedio ai vizi
denunciati. In mancanza di Vostro riscontro entro 15 giorni da oggi mi riservo di agire in
ogni sede più opportuna per la tutela dei miei diritti.

Distinti saluti.
Firma
(1) Indicare il nome del venditore.

(2) Il danno si deve essere verificato entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, altrimenti la garanzia
non vale più.
(3) Descrivere analiticamente il vizio.
160
Modello 22 Denunciare i vizi all’assicurazione
Se prima di dieci anni dal termine dei lavori dal lastrico solare penetra acqua nelle stanze, il rivestimento esterno
dell’edificio si stacca, la canna fumaria non tira bene, si è aperta una vistosa crepa in un muro portante, questi e
in genere tutti i gravi difetti che rischiano di mandare in rovina la vostra casa o comunque di impedirvi di abitarla
tranquillamente devono essere denunciati al costruttore entro un anno dalla loro scoperta. Per farlo potete usare il
modello precedente. Se, però, l’impresa costruttrice è fallita, è sparita o, comunque, non può/non vuole intervenire,
potete segnalare il fatto all’assicurazione che ha emesso la polizza che vi è stata fornita al momento del rogito.
Mittente: Nome e indirizzo dell’acquirente (o del proprietario)

Spedire a: Nome e indirizzo dell’assicurazione (1)
Luogo e data (4)
Oggetto: Polizza n. ........... Denuncia di vizi e gravi difetti nella casa sita in ...........,
richiesta di risarcimento del danno
Spett.le Assicurazione,
la presente per comunicarVi quanto segue.
Con riferimento al contratto di polizza di cui all’oggetto relativo all’immobile di mia

proprietà sito in ........... via ........... Vi segnalo che si è manifestato il seguente grave difetto
di costruzione ...........(3), come da allegata perizia tecnica, dalla quale risultano altresì i costi
e i lavori necessari per l’eliminazione dei difetti.
Resto in attesa della liquidazione del danno nella misura indicata entro ...... giorni dalla
ricezione della presente secondo quanto previsto dal contratto.

Distinti saluti.
Firma
(1) Indicare il nome dell’assicurazione.

(2) Il danno si deve essere verificato entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, altrimenti la garanzia
non vale più.
(3) Descrivere analiticamente il vizio.
(4) L’art. 1913 c.c. dispone che il danno sia denunciato entro 3 giorni dal momento in cui si è verificato.
È quindi opportuno inviare questa lettera all’assicurazione il giorno stesso in cui mandate quella al
costruttore.
161
Modello 23 Domanda di partecipazione

a un’asta immobiliare
Questo modello deve essere utilizzato solo per partecipare a un’asta “con incanto” (sulla domanda va apposta una
marca da bollo da 16 euro).
Domanda di partecipazione all’incanto ex art. 580 Codice di Procedura Civile

Il sottoscritto ........... nato a ........... il ........... e residente in ........... via ........... (Codice
Fiscale ...........) coniugato in regine di comunione/separazione dei beni con ........... nato
a ........... il ........... e meco residente, ai fini della presente procedura elettivamente
domiciliato in ........... via ........... (5).
premesso
• che con ordinanza del ...........(6) depositata in data … è stata disposta vendita all’incanto
della seguente unità immobiliare: ...........(7) a un prezzo di euro ...........;
• che il sottoscritto ha diritto di beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa
in quanto risiede nel comune dove si trova l’immobile/ha intenzione di trasferire la propria
residenza nel comune dove ha sede l’immobile, non è titolare esclusivo o in comunione col
coniuge del diritto di proprietà o di usufrutto (uso, abitazione) di altra casa di abitazione nel
predetto comune e non è titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale,
su tutto il territorio nazionale, del diritto di proprietà o di usufrutto (uso, abitazione) di altra
casa di abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima abitazione (8);
ciò premesso, il sottoscritto
chiede
di poter partecipare al predetto incanto che avrà luogo il ........... avanti il ........... (9).
Si allega:
1) ...........(10) di euro ........... da imputarsi per euro ........... a cauzione e per euro ...........
ad anticipo delle spese per la procedura
Luogo, data
Firma (11)
162
(1) Indicare il luogo in cui si trova il Tribunale che ha disposto la vendita.

(2) Qui va indicato il numero dell’esecuzione che potete reperire nell’annuncio pubblicato.
(3) Il nome del giudice che ha disposto la vendita (anche questo dovrebbe apparire sull’annuncio).
Se non riuscite a trovarlo chiedete informazioni in cancelleria o al notaio delegato.
(4) Il nome e il cognome del notaio eventualmente delegato a dirigere le operazioni di vendita.
(5) Se non siete residenti nel comune dove ha sede il Tribunale dovete eleggervi domicilio. In mancanza
tutte le comunicazioni a voi dirette saranno depositate in cancelleria.
(6) Vedi punto 3.
(7) Breve descrizione dell’immobile: indirizzo, piano, numero locali e dati catastali.
(8) Questa dichiarazione deve essere resa se intendete beneficiare delle agevolazioni previste per
l’acquisto della prima casa e ne avete i requisiti. Se siete già titolari di un immobile acquistato con i
benefici prima casa dovete dichiarare che intendente venderlo entro un anno dall’assegnazione
(9) Tribunale o notaio delegato.
(10) Qui dovete indicare lo strumento di pagamento utilizzato per il versamento della cauzione e
delle spese prescritto nell’avviso di vendita: il più diffuso è l’assegno circolare non trasferibile intestato
al “Cassiere Provinciale PT di …. col concorso del controllore”. Altri strumenti sono la ricevuta di
versamento su libretto bancario intestato alla procedura, e il versamento presso le Poste nelle forme
dei depositi giudiziari.
(11) La firma deve essere apposta in presenza del cancelliere che segue le esecuzioni immobiliari o del
notaio delegato oppure può essere autenticata da altro notaio.
163
Modello 24 Rilancio di un quinto
Se non siete arrivati in tempo a un’asta che vi interessava oppure se, pur avendo partecipato, non siete riusciti a farvi
aggiudicare l’immobile, entro 10 giorni dall’aggiudicazione potete sempre presentare una nuova offerta superiore
di almeno un quinto al prezzo di aggiudicazione entro 10 giorni dall’aggiudicazione. L’offerta deve essere redatta
per iscritto e depositata nella cancelleria del Tribunale o nell’ufficio del notaio delegato all’esecuzione dell’asta.
Attenzione! Si può fare solo se l’asta si è svolta col metodo dell’incanto. Dev’essere depositata in cancelleria in
busta chiusa.
TRIBUNALE DI…..(1)
(Esecuzioni immobiliari)
Esecuzione n. ...........(2)
Giudice dott. ...........(3)
Notaio dott. ...........(4)
Offerta di aumento del quinto
Fiscale ...........) coniugato in regine di comunione/separazione dei beni con ........... nato
a ........... il ........... e meco residente, ai fini della presente procedura elettivamente
domiciliato in ........... via ........... (5).
premesso
• che in data ........... si è svolta l’asta relativa all’esecuzione in oggetto indicata relativa
all’immobile ........... (6);
• che l’immobile è stato aggiudicato al Sig. ........... per il prezzo di euro ...........;
• che l’offerente è interessato all’acquisto di detto immobile;
dichiara
di offrire per l’acquisto di detto bene la somma di euro ........... pari al prezzo di
aggiudicazione aumentato di un quinto
164
Si allega il seguente documento:

1) ........... (8) di euro ........... da imputarsi per euro ........... al doppio della cauzione e per
euro ........... ad anticipo delle spese per la procedura
Luogo, data
Firma

benefici prima casa dovete dichiarare che intendente venderlo entro un anno dall’assegnazione.
(8) Qui dovete indicare lo strumento di pagamento utilizzato per il versamento della cauzione e delle
spese prescritto nell’avviso di vendita: il più diffuso è l’assegno circolare non trasferibile intestato
al “Cassiere Provinciale PT di …. col concorso del controllore”. Altri strumenti sono la ricevuta di
165
Modello 25 Offerta di acquisto per una vendita senza incanto
Questo modello deve essere utilizzato esclusivamente per la partecipazione alle procedure di vendita senza incanto
se il Tribunale non ha predisposto un modulo a hoc. L’offerta deve essere presentata in busta chiusa contenente
anche l’assegno per la cauzione a meno che non venga prevista la procedura telematica.
TRIBUNALE DI…..(1)
(Esecuzioni immobiliari)
Esecuzione n. ........... (2)

Giudice dott. ........... (3)
Notaio dott. ........... (4)
dichiarazione di offerta d’acquisto senza incanto
Fiscale ….) coniugato in regine di comunione/separazione dei beni con ........... nato
a........... il ........... e meco residente, ai fini della presente procedura elettivamente
domiciliato in ........... via ........... (5)
premesso
• che con ordinanza del ...........(6) depositata in data ........... è stata disposta vendita senza
incanto della seguente unità immobiliare: ...........(7) a un prezzo di euro ...........;
• che l’offerente è interessato all’acquisto di detto immobile;
dichiara
di offrire per l’acquisto di detto bene la somma di euro ...........(9) che verrà pagata...........(10).
166
Si allega il seguente documento:

1) ...........(11) di euro ........... da imputarsi per euro ........... al 10% della somma offerta e
per euro ........... ad anticipo delle spese per la procedura
Luogo, data
Firma

(6) Vedi punto 3.
benefici prima casa dovete dichiarare che intendente venderlo entro un anno dall’assegnazione
(9) Pari almeno al 75% del valore di perizia dell’immobile.
(10) Indicare qui le modalità di pagamento (in contanti, con assegno, entro quanti giorni).
(11) Qui dovete indicare lo strumento di pagamento utilizzato per il versamento della cauzione e delle
spese prescritto nell’avviso di vendita: il più diffuso è l’assegno circolare non trasferibile intestato al
“Cassiere Provinciale PT di ........... col concorso del controllore”. Altri strumenti sono la ricevuta di
167
Modello 26 Il venditore è minorenne – Istanza

al giudice tutelare per autorizzare la vendita
Se il proprietario della casa o di una quota della stessa è minorenne e si deve procedere alla vendita della stessa, i
suoi genitori devono ottenere l’autorizzazione del giudice tutelare.
Potete usare questo modello per redigere l’istanza da depositare in cancelleria.
L’istanza può essere presentata in carta libera ma si devono versare euro 98 euro a titolo di contributo unificato per
i procedimenti giudiziari in posta, banca o presso una ricevitoria autorizzata.
Occorre inoltre la perizia di un tecnico sul valore.
TRIBUNALE DI…..... (1)

Ufficio del giudice tutelare
Ricorso per l’autorizzazione alla vendita di bene di figlio minore
ai sensi dell’art. 320 c.c.
Ill.mo Sig. Giudice Tutelare,

il sottoscritto ..........., nato a ........... il ........... e residente a ........... via ........... nella sua
qualità di ........... e rappresentate legale del figlio minorenne ........... nato a ........... il ...........
e con lui residente
espone
1) A seguito di ...........(2), il figlio minore ha acquisto la proprietà di ........... (3) come risulta
da ...........(4) che si allega in copia sub 1.
2) L’esponente ritiene convenga procedere all’alienazione di detto bene per i seguenti
motivi ...........
3) In previsione della vendita lo scrivente ha avviato trattative e ha reperito un acquirente
nella persona di ........... che si offre di pagare la somma di euro ........... (doc. 2) superiore alla
perizia che si allega sub 3.
Per quanto sopra esposto il ricorrente, nella sua qualità di esercente la potestà sul minore
chiede
che il Giudice Tutelare voglia autorizzare la vendita di … per il prezzo di ........... stabilendo che
la somma ricavata sia impegnata, sotto la responsabilità dello scrivente, in ...........(5), ovvero
disponendo per altro impiego idoneo.
168
Si allegano in copia i seguenti documenti:

1) titolo di proprietà;
2) contratto preliminare/proposta irrevocabile di acquisto;
3) perizia.
Con osservanza.
Luogo, data
Firma
(1) È competente a decidere il giudice tutelare del Tribunale di residenza del minore. Se l’immobile è
pervenuto in proprietà del minore tramite un lascito ereditario, sarà necessario rivolgersi al Tribunale in
composizione collegiale.
(2) Indicare per quale via il minore ha acquisito la proprietà del bene (donazione, eredità, compravendita
ecc.); se una quota, specifica, indicando gli altri proprietari, e dichiarando che intendono anch’essi
vendere.
(3) Breve descrizione del bene immobile (indirizzo e dati catastali).
(4) Indicare il titolo di acquisto della proprietà (atto di compravendita o di donazione, dichiarazione di
successione).
(5) Spiegare come si vogliono impiegare i capitali nell’interesse del figlio.
169
Indice
dei modelli
Modello 1 L’agente immobiliare “abusivo” non ha diritto alla provvigione .................................. 126
Modello 2 Incarico a vendere ..................................................................................................... 127
Modello 3 Revoca dell’incarico a vendere ................................................................................... 128
Modello 4 La proposta di acquisto dell’agenzia .......................................................................... 129
Modello 5 Restituzione delle somme versate all’agenzia immobiliare .......................................... 132
Modello 6 Garanzia del venditore per vizi e difetti della casa....................................................... 133
Modello 7 Il rent to buy .............................................................................................................. 134
Modello 8 L’affare è saltato per colpa dell’agenzia immobiliare .................................................. 141
Modello 9 L’acquirente scopre delle irregolarità sull’immobile ..................................................... 142
Modello 10 Chiedere di rinegoziare il mutuo ................................................................................ 143
Modello 11 Il compromesso ......................................................................................................... 144
Modello 12 Il venditore (o l’acquirente) si rifiuta di rogitare – Diffida ad adempiere ...................... 147
Modello 13 Il venditore (o l’acquirente) si rifiuta di rogitare – Volete recedere dal contratto .......... 148
Modello 14 Elenco delle opere ..................................................................................................... 150
Modello 15 Preliminare di vendita di immobile da costruire .......................................................... 151
Modello 16 Il costruttore non rispetta il capitolato ..................................................................... 155
Modello 17 Il costruttore è in ritardo con i lavori .......................................................................... 156
Modello 18 Il costruttore chiede una revisione del prezzo ............................................................. 157
Modello 19 Il costruttore chiede il pagamento di varianti non autorizzate...................................... 158
171
Modello 20 Contestare i difetti della casa al momento della verifica lavori .................................... 159
Modello 21 Garanzia del costruttore per i vizi sorti entro dieci anni .............................................. 160
Modello 22 Denunciare i vizi dell’assicurazione ............................................................................ 161
Modello 23 Domanda di partecipazione a un’asta immobiliare ..................................................... 162
Modello 24 Rilancio di un quinto ................................................................................................. 164
Modello 25 Offerta di acquisto per una vendita senza incanto....................................................... 166
Modello 26 Il venditore è minorenne – Istanza al giudice tutelare per autorizzare la vendita.......... 168
172
Indice analitico
A Camera di Commercio, 24, 26, 30, 45, 46,

50, 97, 98
ABI, 75 Caparra, 29-31, 33, 47, 54, 74, 81, 82, 84,
Abitazioni di lusso, 119 88, 89, 92, 93, 97, 121
Adempimenti preliminari, 47-61 Capitolato, 36, 97, 98, 100, 102-104
Affitto, vedi Locazione Casa
Agente immobiliare, 16, 21, 24-29, 31, 59, 121 all’asta, vedi Asta
costi, 24,2 5 di “seconda mano”, 43
obblighi, 25-27 in cooperativa, 106-109
Agenzia in costruzione,17, 36, 37, 39, 43, 45,
delle Entrate, 37, 53, 84, 89, 91, 117, 51, 58, 82, 86, 95-99, 101, 103, 104,
118, 121, 122 109, 122
immobiliare, 23, 24, 32, 37, 48, 81, 84, 89 usata, vedi Casa di “seconda mano”
Agevolazioni Catasto, 52, 54, 91
fiscali, 19, 65 Certificato
prima casa, 118 catastale, 61
Aggiudicazione, 106, 111, 114, 115 di abitabilità, 27, 61
Agibilità, 95, 103, 122 di conformità degli impianti, 45
Annunci, 22, 23, 34, 97, 112, 113, 115 Certificazione energetica, 83, 86, 87
Antitrust, 24 Clausole vessatorie, 29, 106
Assegno circolare, 91 Compromesso, 16, 26, 33, 36, 58, 59, 73,
Assicurazione, 24, 67, 72, 75, 101, 102, 74, 81-86, 88-90, 101, 122
105, 107 Concessione edilizia, 54
Asta, 111, 114 Conformità urbanistica, 54
Consegna delle chiavi, 87
B-C Conservatoria dei Registri Immobiliari, 86
Banca, 11-14, 17, 19, 20, 34, 63-78, 82, 85 Contratto definitivo, vedi Rogito
91, 96, 97, 101, 114 Contratto preliminare, vedi Compromesso
173
Cooperativa, 66, 106-109 Internet, 22, 34, 38, 52, 73, 101, 112,
Costruttore, 17, 37, 51, 52, 56, 82, 86, 113, 115
95-97, 99-102, 104-107, 121 Investimento immobiliare, 19
Ipoteca, vedi Iscrizioni ipotecarie
D IRPEF, 65
Decreto di trasferimento, 114 Iscrizioni ipotecarie, 27, 53
Determinazione del prezzo, 38 IVA, 21, 67, 119-121
Detrazioni, 77, 122
Dichiarazione di conformità degli L-M
impianti, 45 Locazione, 12, 14, 16, 17, 26, 33, 56,
Difetti dell’immobile, 42 86, 107
Difetti di costruzione, 43, 105 Mandato, vedi Incarico a vendere
Diffida ad adempiere, 88 Mediatore, 24-27, 29, 30, 32, 59, 60, 65,
Domanda di condono edilizio, 61 71, 82, 89
Donazioni, 57 Mutuo, 12, 13, 17, 19, 26, 55, 63-79, 82,
84, 85, 91, 96, 112, 114
E
Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), 107 N-O
Esclusiva, vedi Incarico in esclusiva Notaio, 17, 52, 53, 58, 65, 66, 74,
EURIBOR, 70, 79 81-86, 89, 91, 92, 95, 99, 102, 105,
112, 117, 120-122
F-G Nuda proprietà, 18, 19, 118
Fallimento Offerta, 15, 16, 30, 31, 33, 72, 73,
del costruttore, 96 113, 114
del venditore, 17, 50, 90
Finanziarie, 20, 63, 101 P
Fondo di garanzia per acquisto prima Permesso a costruire, 54, 61, 95, 99,
casa, 77 100, 105
Fondo di solidarietà, 78 Planimetria, 54, 61, 95, 99, 100, 105
Garanzia Plusvalenza, 122
del costruttore, 104 Polizza assicurativa, vedi Assicurazione
fideiussoria, 101 Preammortamento, 66, 67
per vizi, 42, 112 Prefinanziamento, 66, 96
Preliminare di compravendita, vedi
I Compromesso
Immobile, vedi Casa Prestito vitalizio ipotecario, 19
Impianti Previsioni di mobilità, 12
dichiarazione di conformità, 45, 46 Prezzo congruo, 37
Imposta Progetto, 19, 36, 54, 56, 95-98, 100
catastale, 117 Proposta d’acquisto, 29, 31, 33,
di registro, 58, 65, 89, 117, 119, 120 42, 55, 98
di successione, 58 Proprietario, 15, 16, 18, 19, 25, 27, 31-35,
ipotecaria, 58 41, 44, 48, 49, 52, 53, 55, 57-59, 63, 85,
Impresa costruttrice, 51, 56, 58, 66, 95, 86, 89, 90, 112, 114, 115
98, 100, 118, 119 Provvigione, 21-34, 67, 75, 121
IMU, 17
Incarico R
a vendere, 27-29 Rata, 13, 26, 44, 51, 63-66, 69, 71, 75,
in esclusiva, 28-30 85, 87
Indicizzazione, 69, 70 Recedere dal contratto, 74, 88, 102
Inserzione, 22, 23 Reddito, 12, 14, 63, 64, 68, 69, 73, 107
Interessi, vedi Tasso di interesse dichiarazione dei, 25, 64, 66, 122
174
Indice analitico
Registri Immobiliari, vedi Conservatoria

dei Registri Immobiliari
Regolamento condominiale, 23, 43, 58, 61
Rendita catastale, 52
Rent to buy, 16, 17
Revocatoria fallimentare, 50
Ristrutturazione, 36, 41, 42, 46, 56, 59, 76,
77, 87, 92, 93
Rogito, 16, 17, 27, 29, 31-33, 37, 47, 48, 51,
55-57, 61, 67, 74, 77, 81-88, 90-93, 95,
100, 101, 105, 106, 117, 118, 120
S
Scheda catastale, 83
Spese
condominiali, 17, 26, 31, 39, 44, 55, 57, 83
di agenzia, 67
di istruttoria, 20, 65, 67, 72, 85
di perizia, 67
notarili, 67, 111
straordinarie, 14, 18, 55, 57
Stato
di fatto, 54, 56, 84
Successioni, 57
T
TARI, 123
TARSU, 123
TASI, 17, 123
Tasse, 17, 19, 23, 40, 65, 87, 92,
117, 119-122
Tasso
di interesse, 68, 69, 72, 74
fisso, 68-70
indicizzato, 69, 71
misto, 70, 71
variabile, vedi Tasso indicizzato
Tempi di consegna, 103
Termine di irrevocabilità, 32
TFR, 76
Titolo di proprietà, 47, 48, 60, 61
Tribunale, 14, 49, 81, 83, 86, 88, 89,
111-113, 115, 116
V
Vendita, 12, 14, 17, 19, 27-30, 32, 33,
37-40, 42, 43, 48-50, 53, 54, 56-59,
63, 69, 82, 86, 89, 99, 100, 103, 106,
112-115, 119, 122, 123
Visitare la casa, 28, 41, 45
Visura catastale, 52
Vizi, 41-43, 45, 105, 112, 113
Voltura catastale, 91
175
pagina bianca
COMPRARE E VENDERE CASA
Comprare e vendere casa è un’esperienza molto impe-

gnativa, forse una delle più stressanti della propria vita.
È quindi opportuno affrontarla con la giusta preparazione.
Lo scopo di questa guida, aggiornata alle ultime dispo-
sizioni di legge, è quello di accompagnare passo passo
acquirente e venditore in ogni fase della compravendita,
seguendolo nell’iter intricato della burocrazia: dalle veri-
fiche al Catasto alle modalità di pagamento, dagli adempi-
menti fiscali al momento del contratto preliminare, fino al
rogito notarile, attraverso consigli utili ed esempi pratici.
AL SUO INTERNO
D Ogni fase della compravendita
step by step
D C
asi vissuti in cui potersi
riconoscere
D M
odelli e lettere tipo da utilizzare
in caso di controversie
Tutte le altre guide InPratica di Altroconsumo su

www.altroconsumo.it/inpratica

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COMPRARE

PICCOLE E GRANDI RISPOSTE QUOTIDIANE

© 2019, 2016 Altroconsumo Edizioni S.r.l.

© 2009 Altroconsumo Nuove Edizioni S.r.l.

Coordinamento editoriale: Sonia Basili

Tutti i diritti di traduzione, riproduzione,

Per consultare il catalogo completo dei nostri libri vai su

Capitolo 1 – Prima di comprare (o di vendere)

Capitolo 2 – A chi rivolgersi

Capitolo 3 – La casa da acquistare

Capitolo 4 – Visitare la casa: attenzione ai vizi

Capitolo 5 – Verifiche, controlli e adempimenti preliminari

Capitolo 6 – Pagare con il mutuo

Capitolo 7 – Contratto preliminare e rogito notarile

Capitolo 8 – Acquistare una casa in costruzione

Se qualcosa va male......................................................................................... 106

Capitolo 9 – Comprare casa all’asta

Capitolo 10 – Le tasse sulla casa

Appendice – Modelli e lettere tipo

Indice dei modelli............................................................................................ 171

Indice analitico................................................................................................. 173

Ma la casa è anche un patrimonio di non trascurabile importanza che, alle volte,

Naturalmente, se si è in due a dover decidere, la scelta dovrà essere condivisa

La storia di Grazia e Michele

adesso recupererebbero poco più di quanto devono restituire alla

la propria creatività senza dover poi abbandonare il proprio “capolavoro”

Il discorso è differente se si intende acquistare un immobile allo scopo

La storia di Luca e Maura

Il proprietario accetta senz’altro la proposta ma, al momento

di canone vero e proprio (che remunera l’occupazione dell’immobile) e una

Vendere la nuda proprietà

Il prestito vitalizio ipotecario

Al pagamento del conto (capitale e interessi) dovranno provvedere gli eredi

straordinari e circa le caratteristiche della zona in cui è ubicato l’immobile

Le inserzioni sui quotidiani

Qui di seguito indichiamo alcuni dei siti più frequentati.

• www.idealista.it È un sito molto completo e frequentato anche da molti

• www.casaclick.it È un sito sul quale possono pubblicare annunci solo le

• www.casa.it Graficamente è il sito più bello ma ha pochi annunci rispetto

• www.immobiliare.it È tra i più forniti e pubblica molti annunci anche relativi

Il cartello sul portone

Gli obblighi dell’agente

locazione, a quanto ammontano mediamente le spese condominiali, quel-

che l’agente deve informare che l’immobile proviene da donazione (Cass.

I contratti di solito prevedono la possibilità di scegliere tra la scadenza secca

• il venditore recede dall’incarico prima della sua naturale scadenza;

Nel secondo caso, se l’agente immobiliare ha svolto interamente la propria

• vendita effettuata, anche dopo la scadenza dell’incarico, a persone segnalate

Il caso di vendita effettuata, dopo la scadenza del mandato, a persona segnalata

Normalmente il modello contenente la proposta è un prestampato predisposto

• Termine di irrevocabilità Poiché la proposta è irrevocabile (per un certo

• Impegno per sé o per persona o ente da nominare È importante che

• Nome del proprietario La proposta deve poi contenere l’indicazione del

• Contratto di locazione È necessario che la descrizione dell’immobile sia

• Preliminare Spesso nei moduli contenenti la proposta d’acquisto si legge

• Provvigione Nella proposta dovrebbe inoltre essere specificato il nome

La storia di Chiara e Matteo

La visita alla casa da acquistare

A cosa fare attenzione

Quando la casa è in costruzione

Il prezzo è elemento fondamentale da cui non si può prescindere e la deter-

• l’anno di costruzione dello stabile;

Vengono dati i valori massimi e minimi al metro quadrato per abitazioni