Fundos Imobiliários

Relatório de Alocação

Dezembro de 2019
 Relatório de Dezembro

Panorama e Performance

A última ata do COPOM divulgada no início de Novembro trouxe um tom cauteloso após o último corte de 0,5pp na taxa Selic, para 5,0%
aa.

O relatório Focus publicado pelo Banco Central indica que as instituições financeiras mantiveram as suas estimativas em 4,50%aa para
a Selic no fim de 2019 e 2020.

Nesse cenário, a nossa visão é de que o Banco Central tem espaço para levar a Selic até 4,25% em fevereiro, patamar que deve ser
mantido até o final de 2020.

Além da expectativa de cortes adicionais na taxa Selic, que devem beneficiar os fundos imobiliários, o relatório também apresentou leve
aumento nas estimativas de crescimento do PIB para 0,99% em 2019 e 2,20% em 2020.

Mantemos a nossa visão positiva para os fundos imobiliários, que se mantém atrativos quando comparados aos juros locais mesmo
após sua forte performance recente. No mês de novembro, vimos o IFIX refletindo esse ambiente macroeconômico favorável (+4,35%),
acumulando um crescimento de +24,33% no ano e de +30,39% nos últimos 12 meses.

Mais uma vez, a indústria de fundos imobiliários continuou atingindo números recordes, com R$ 75,5 bilhões em valor de mercado e
volume de negociação nos patamares de R$ 4 bilhões no mês de outubro de 2019. O número de investidores também cresceu,
chegando a 517mil investidores (+10,19% em relação a setembro), refletindo a atratividade e o crescente interesse nesse produto.

Quanto ao seus segmentos, se destacaram os fundos de monoativos corporativos (+8,95%) e os fundos de fundos (+8,51%). No mês de
novembro, a pior performance foram dos fundos de recebíveis, com uma valorização de apenas 1,82%.

O fundo XP Macae (XPCM11) foi o fundo que apresentou a maior performance mensal (+26,5%). O portfólio do fundo é composto por
uma torre corporativa localizada na cidade de Macaé e que deve ser desocupada até o fim de 2020. Nós vemos a alta recente do papel
como um movimento especulativo de entrada de novos locatários devido aos recentes leilões do pré-sal e a possível entrada/expansão
de multinacionais do setor de Óleo&Gás.

Indo contra o fluxo, o fundo Cidade Jardim C. Tower apresentou -6,9%. Em nossa opinião, o fraco rendimento refletiu os resultados
operacionais fracos, com vacância elevada (70%) e o não pagamento de dividendos no mês de novembro

PERFORMANCE 12 MESES – IBOV X IFIX X CDI ACUMULADO

135
130 129
125 124
120
115
110 107
105
100
95
90
out-18 dez-18 fev-19 abr-19 jun-19 ago-19 out-19
IBOV IFIX CDI Acumulado

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos.

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Data base: 29/11/2019
 Relatório de Dezembro

Visão dos Fundos por Segmento

➢ Lajes Corporativas: Preferência por ativos de

alto padrão e situados nos centros comerciais
mais valorizados da cidade de São Paulo.
Cenário de baixa vacância e aumento nos
alugueis deverá resultar em ganhos
expressivos tanto de renda quanto de capital.

➢ Ativos logísticos: Menor volatilidade é

justificada pelo tempo curto de construção,
reduzindo o risco de execução, e por
apresentar contratos atípicos (mais longos).
Por isso, a renda trazida por esses ativos
apresenta estabilidade e um menor risco no
curto prazo. Adicionalmente, esse segmento
apresenta uma perspectiva muito favorável
devido ao forte crescimento do e-commerce,
demandando volume crescente de ativos
logísticos localizados próximos a grandes
regiões metropolitanas.

➢ Fundos de Recebíveis: Alto rendimento e risco

menor de perda de patrimônio, são uma ótima
alternativa para diversificação de risco. Hoje,
contudo, a perspectiva de uma inflação e juros
menores no longo prazo tende a diminuir a
rentabilidade desse tipo de fundo.

➢ Shopping Center: Exemplo de resiliência. O

ideal é apostar em fundos diversificados, que
possuam mix de ativos maduros e secundários
(upside), localizados nos grandes centros de
consumo do país.

➢ Fundo de Fundos: Fundo de fundos apostam

em explorar ineficiências de mercado e
assimetrias de risco/retorno entre os FIIs
listados em bolsa, além de usar sua expertise
para balancear a exposição de suas carteiras a
segmentos específicos de acordo com o
momento e perspectiva de cada setor.

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Gestoras de FIIs, elaboração XP Investimentos.

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 Relatório de Dezembro

Radar do Mercado

VBI CRI (CVBI11)

No mês de outubro, houve o encerramento da segunda

emissão de cotas do VBI CRI (CVBI11). A oferta foi
realizada via ICVM 400, tendo a XP como coordenadora
líder. O fundo conseguiu atingir o montante de R$ 71
milhões, captando apenas 18% do volume total da
oferta.

Capitânia Securities II (CPTS11B)

Ainda no âmbito de fundo de recebíveis, o Capitania

Securities comunicou o encerramento da 5ª Emissão
de Cotas. O montante arrecadado totalizou
aproximadamente R$ 150 milhões, atingindo o volume
máximo da oferta.

Malls Brasil Plural (MALL11)

Ainda no mês de outubro, o Malls Brasil Plural

comunicou o encerramento da 2ª Emissão do fundo. O
montante arrecadado totalizou R$ 480 milhões,
atingindo o volume total de emissão mais o lote
adicional de 20%.

CSHG Real Estate (HGRE11)

A oferta foi realizada via ICVM 400 tendo a CSHG como

coordenadora líder. O fundo conseguiu captar o
montante total de R$ 496 milhões, atingindo o volume
máximo da oferta e o lote adicional.

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Gestoras de FIIs, elaboração XP Investimentos.

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 Relatório de Dezembro

Top 25 – FIIs
Fundos de Renda - Monoativos Corportativos

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
TBOF11 TB Office 1.027.613 102,25 87,57 116,8% 2.696 16.291 1,7% 0,30 3,5% 4,6% 13,2% 31,1% 41,9%
VLOL11 Vila Olímpia Corporate 201.705 113,00 85,40 132,3% 646 19.454 0,3% 0,46 4,9% 5,8% 8,1% 33,0% 36,0%
FVBI11 VBI FL 4440 307.450 143,00 145,96 98,0% 470 27.809 0,5% 0,50 4,2% 4,5% 2,5% 19,1% 29,4%
THRA11 Cyrela Thera Corp 219.477 149,00 101,37 147,0% 249 20.732 0,4% 0,63 5,1% 6,4% 9,2% 26,7% 41,3%
ONEF11 The One 162.158 178,00 111,52 159,6% 496 26.957 0,3% 0,62 4,2% 6,4% 19,9% 25,0% 45,0%
Média 383.681 137,05 106,36 131% 911 22.249 0,6% 0,50 4,4% 5,5% 10,6% 27,0% 38,7%

Fundos de Renda - Multiativos Corportativos

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
BRCR11 BC Fund 1.912.695 99,49 110,05 90,4% 5.958 11.054 3,8% 0,55 6,6% 15,9% 8,7% 13,0% 15,0%
HGPO11 CSHG Prime Offices 328.350 199,00 150,03 132,6% 805 26.033 0,5% 0,87 5,2% 5,8% -3,9% 21,5% 23,9%
RCRB11 Rio Bravo Renda Corporativa 601.324 201,99 172,48 117,1% 1.317 - 1,0% 0,72 4,3% 4,7% 13,9% 32,4% 41,0%
HGRE11 CSHG Real Estate 1.816.416 168,00 148,63 113,0% 5.790 11.332 3,0% 0,74 5,3% 6,1% -2,4% 24,2% 28,6%
Média 1.164.696 167,12 145,30 113% 3.468 16.139 2,1% 0,72 5,4% 8,1% 4,1% 22,8% 27,1%

Fundos de Renda - Ativos Logísticos

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
GRLV11 CSHG GR Louveira 126.195 117,50 108,76 108,0% 328 2.286 0,2% 0,64 6,5% 7,9% 0,4% 27,9% 26,7%
HGLG11 CSHG Logística 2.157.177 181,55 127,83 142,0% 6.161 4.393 3,6% 0,78 5,2% 6,7% 12,2% 42,0% 47,1%
XPLG11 FII XP Log 1.917.786 125,60 97,74 128,5% 10.848 8.590 1,4% 0,64 6,1% 8,1% 17,0% 40,0% 48,4%
Média 1.400.386 141,55 111,44 126% 5.779 5.090 1,7% 0,69 5,9% 7,6% 9,9% 36,6% 40,8%

Fundos de Renda - Shopping / Varejo

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
VISC11 Vinci Shopping Centers 1.414.799 137,00 103,70 132,1% 4.716 28.600 2,4% 0,63 5,5% 7,3% 6,7% 37,4% 41,5%
HGBS11 Hedge Brasil Shopping 2.869.900 286,99 222,14 129,2% 5.569 26.180 4,7% 1,40 5,9% 7,9% 4,9% 32,6% 43,5%
XPML11 XP Malls 1.685.223 123,00 102,09 120,5% 11.928 23.809 3,7% 0,59 5,8% 7,1% 5,8% 26,4% 35,7%
PQDP11 Parque D. Pedro Shopping 797.300 3.350,00 3.377,53 99,2% 132 20.667 1,4% 14,09 5,0% 5,8% -2,4% 17,4% 18,1%
Média 1.691.806 974,25 951,36 120% 5.586 24.814 3,1% 4,18 5,5% 7,0% 3,8% 28,5% 34,7%

Fundos de Títulos com Lastro Imobiliário

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
KNCR11 Kinea Rendimentos Imob (CDI) 4.046.603 104,09 105,16 99,0% 6.223 - 6,1% 0,52 6,0% 6,3% 2,2% 4,2% 4,3%
KNIP11 Kinea Índice de Preços 3.805.032 116,00 114,95 100,9% 2.234 - 6,4% 0,57 5,9% 7,6% -1,2% 12,7% 13,5%
HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários 1.071.196 122,90 106,33 115,6% 5.287 - 2,4% 0,74 7,2% 8,3% 3,5% 28,2% 35,6%
MXRF11 Maxi Renda 473.229 11,47 9,68 118,5% 2.027 - 1,4% 0,09 9,4% 8,3% 5,1% 24,8% 25,6%
Média 2.349.015 88,62 84,03 108% 3.943 - 4,1% 0,48 7,1% 7,6% 2,4% 17,5% 19,7%

Fundos de Fundos (FoF)

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
RBRF11 RBR Fundo de Fundos 576.334 109,59 103,13 106,3% 2.190 - 1,0% 0,65 7,1% 8,9% 5,0% 22,0% 24,6%
BCFF11 BTG Pactual FoF 1.341.692 105,77 87,09 121,5% 3.235 - 0,6% 0,53 6,0% 7,9% 9,4% 35,0% 42,1%
Média 959.013 107,68 95,11 114% 2.713 - 0,8% 0,59 6,6% 8,4% 7,2% 28,5% 33,4%

Fundos de Renda - Educacional

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
FCFL11 Campus Faria Lima 418.268 125,23 89,98 139,2% 174 - 0,7% 0,65 6,2% 7,4% 4,0% 33,6% 37,1%
Média 418.268 125,23 89,98 139% 174 - 0,7% 0,65 6,2% 7,4% 4,0% 33,6% 37,1%

Outros Fundos

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
JSRE11 JS Real Estate Multigestão 1.575.561 113,80 109,03 104,4% 5.266 11.897 2,7% 0,57 6,0% 7,1% 4,3% 22,4% 23,5%
KNRI11 Kinea Renda Imobiliária 4.127.815 174,90 150,93 115,9% 8.661 7.350 6,8% 0,74 5,1% 5,8% 2,4% 26,1% 20,7%
Média 2.851.688 144,35 129,98 110% 6.964 9.624 4,7% 0,66 5,5% 6,4% 3,4% 24,3% 22,1%

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos.

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Data base: 29/11/2019
 Relatório de Dezembro

Glossário

ABL: Área Bruta Locável

Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado

Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos

CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários
(CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa
necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.
CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura
de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos
por, no máximo, 50 investidores profissionais.

Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de
mercado

Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP

Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais

Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais

Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas

Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota

Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)

Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$

TIR: Taxa interna de retorno

Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou
locações anunciadas por fatos relevantes

Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último
aluguel pago

Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento

Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa

VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido

Fonte: XP Investimentos
Volume Diário: Média diária do volume em R$ 6
 Relatório de Dezembro

Disclaimer

Renan Manda, CNPI

Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na
Instrução CVM nº 483, de 6 de julho de 2010, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de
investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório
são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão
tomada pelo cliente com base no presente relatório. Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar
resultados de alocação para cada perfil de investidor. O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e
exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão
sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente
influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos. O analista responsável pelo conteúdo
deste relatório e pelo cumprimento da Instrução CVM nº 483/10 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no
relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório. Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao
cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos
Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos. O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por agentes
autônomos de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a ICVM nº 497/2011, os quais encontram-se
registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O agente autônomo de investimento não
pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente
para a realização de qualquer operação no mercado de capitais. Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos
de cliente. Antes de qualquer decisão, os clientes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o
seu perfil de investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados a determinado perfil
de investidor. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de
tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As
informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.

Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo agentes autônomos da XP e clientes da
XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer
que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de
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no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br. A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos,
que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo. A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes
metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre
outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as
opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos
específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços
dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.

A XP Gestão de Recursos Ltda. (“XP Gestão”) e a XP Investimentos são sociedades que estão sob o mesmo controle comum, sendo ambas controladas
indiretamente pela XP Controle Participações S/A (“XP Controle”). Fundo de investimento é uma comunhão de recursos, captados de pessoas físicas ou
jurídicas, com o objetivo de obter ganhos financeiros a partir da aplicação em títulos e valores mobiliários. Um fundo é organizado sob a forma de
condomínio e seu patrimônio é dividido em cotas, cujo valor é calculado diariamente por meio da divisão do patrimônio líquido pelo número de cotas em
circulação. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO
ANTES DE INVESTIR. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE
SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A
RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E PERFORMANCE. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. DESCRIÇÃO DO TIPO ANBIMA
DISPONÍVEL NO FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES. AS INFORMAÇÕES PRESENTES NESTE MATERIAL TÉCNICO SÃO BASEADAS EM
SIMULAÇÕES E OS RESULTADOS REAIS PODERÃO SER SIGNIFICATIVAMENTE DIFERENTES.

Os fundos de investimento imobiliário possuem isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais na hipótese de cotistas que sejam pessoas
físicas e, cumulativamente, (i) tenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo; (ii) cujas cotas sejam negociadas em bolsa de valores; e (iii)
tenham mais de 50 cotistas. No caso de ganho de capital (obtido a partir da venda de uma cota a um valor superior ao seu valor de compra) não há
isenção de tributação.

ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE REGULAÇÃO E MELHORES PRÁTICAS PARA ATIVIDADE DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE
INVESTIMENTO NO VAREJO.

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 Relatório de Dezembro

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