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Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

25ª CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO Nº 0428076-15.2010.8.19.0001

APELANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SÃO LUIZ

APELADA: CIPA PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO S/A

RELATOR: DES. AUGUSTO ALVES MOREIRA JUNIOR

ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE
CLÁUSULA CONTRATUAL C/C
INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS.
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE
CONDOMÍNIO COM CLÁUSULA DE
RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. IMPOSIÇÃO DE
COMUNICAÇÃO DO DESINTERESSE NA
RENOVAÇÃO COM PRAZO DE
ANTECEDÊNCIA DE 120 DIAS. LAPSO
TEMPORAL QUE SE REVELA RAZOÁVEL.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA DE AMBAS AS PARTES
QUANTO AO TEOR DA CLÁUSULA.
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO
INICIAL QUE SE MANTÉM. DESPROVIMENTO
DO RECURSO. Trata-se de ação em que a parte
autora busca a declaração de nulidade de
cláusula em contrato de administração de
condomínio que fixava o prazo de 120 dias de
aviso prévio para manifestação acerca do
desinteresse na renovação do referido contrato
firmado com a parte ré, sob pena de multa.
Condomínio autor que notificou a empresa ré
cerca de 30 dias antes do termo final de vigência
contratual. Empresa ré que, em sua tese

MB 1

AUGUSTO ALVES MOREIRA JUNIOR:000016593 Assinado em 12/12/2014 19:31:49

Local: GAB. DES. AUGUSTO ALVES MOREIRA JUNIOR
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defensiva, ressalta o dever de observância estrita

da cláusula contratual, afirmando a legitimidade
da imposição da multa em debate. Sentença de
improcedência do pedido autoral. Clausula
contratual que não se revela abusiva ou contrária
à boa-fé objetiva. Partes contratantes que
possuíam plena ciência prévia de seu teor.
Relação de prestação de serviço entre as partes
que perdurou por 20 (vinte) anos. Multa imposta
pela empresa ré pela inobservância do prazo de
120 dias que decorre da previsão contratual
específica e se afigura razoável diante das
peculiaridades do caso concreto. Precedentes
desta Corte de Justiça sobre o tema. Sentença
que não merece reforma. RECURSO
DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação

Cível nº 0428076-15.2010.8.19.0001, em que é Apelante CONDOMÍNIO
DO EDIFÍCIO SÃO LUIZ e Apelada CIPA PARTICIPAÇÕES E
ADMINISTRAÇÃO S/A.

ACORDAM os Desembargadores que compõem a

Vigésima Quinta Câmara Cível / Consumidor do Tribunal de Justiça do
Estado do Rio de Janeiro, por maioria de votos, em NEGAR
PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Des. Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusula

contratual c/c indenizatória por danos materiais, proposta por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SÃO LUIZ em face de CIPA
PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO S/A.

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No mais, adoto, na forma regimental, o relatório da

sentença de fls. 225/229 (e.doc 00227), que JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido autoral, nos seguintes termos:

“Trata-se de ação objetivando declaração de nulidade de cláusula

contratual, cumulada com pleito indenizatório, sob o rito ordinário,
ajuizada por Condomínio do Edifício São Luiz em face de CIPA
Participações e Administração S/A, em que pretende a parte autora,
declaração de nulidade de cláusula que estabelece multa contratual,
ou, alternativamente a redução do valor da multa, a restituição em
dobro da quantia de R$15.565,84, referente ao crédito mantido com
a parte ré, bem como os valores pagos pelos condôminos no mês de
abril de 2010, a título de cotas condominiais, e que teriam sido
retidos; a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por
danos materiais, no valor de R$1.359,46, decorrentes das despesas
com ações de cobrança.

Alegou a parte autora, em resumo, que firmou com o réu contrato de

prestação de serviços pelo período determinado de 24 (vinte e
quatro) meses, iniciando em 01/04/2008 e terminando e 31/03/2010,
e diante da ausência de interesse na manutenção dos serviços, foi
providenciada a notificação da parte ré em 26/02/2010, informando
sobre o término do contrato, com mais de trinta dias de
antecedência.

Sustentou que inobstante a prévia notificação, a parte ré emitiu os

boletos de cobrança das cotas condominiais dos condôminos, que
venceriam em abril de 2010, contrariando a expressa manifestação
sobre o término do contrato, fato que gerou o pagamento
equivocado de alguns condôminos que efetuavam o pagamento por
débito automático, informando que os valores recebidos
indevidamente pela parte ré representam o montante de R$4.827,00.

Aduziu que a parte ré cobrou indevidamente a quantia de

R$32.210,51, a título de multa pela rescisão do contrato,
compensando no balancete o suposto débito com créditos do
condomínio no valor de R$15.565,84, acarretando um saldo devedor
inexistente no valor de R$16.644,68.

Asseverou que a multa cobrada seria indevida, tendo em vista a

prévia notificação da parte ré sobre a rescisão contratual,
acrescentando que em razão do lançamento indevido do saldo
devedor, também foi usado como argumento para a negativa de

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entrega dos documentos do condomínio ao síndico, que ensejou a

notificação extrajudicial da parte ré sobre a retenção indevida dos
documentos para a gerência interna do condomínio.

Ressaltou que o serviço prestado pela parte ré não atingiu a

qualidade esperada inicialmente, pois não foi desempenhada a
contento a obrigação de cobrança dos condôminos inadimplentes,
agravando sobremaneira s seus custos operacionais.

Argumentou a abusividade das cláusulas que estipulam a previsão

de multa contratual, informando que o serviço contratado, não foi
executado a contento, mormente no que concerne a cobrança das
cotas das unidades autônomas em atraso, identificadas pelos
números 416, 501, 711, 818 e 1103.

A petição inicial de fls. 02/20 veio acompanhada dos documentos de

fls. 21-150.

Regularmente citada (fls. 157), a parte ré ofereceu contestação (fls.

158/160), acompanhada de documentos (fls. 161/197), afirmando
que o contrato celebrado entre as partes não se reveste de qualquer
ilicitude, e que foram aceitas todas as cláusulas no momento da
contratação. Sustentou que não foi observado o prazo mínimo de
antecedência para a notificação sobre a rescisão do contrato, razão
pela qual seria devida a multa contratual estipulada. Argumentou
que a alegação de prejuízos decorrentes da cobrança das unidades
mencionadas não se justifica, pois os créditos do condomínio foram
garantidos, no primeiro caso com a consignação do devedor, e, no
segundo caso, mediante acordo autorizado pelo próprio síndico.
Ressaltou que o Autor não se desincumbiu do ônus de comprovar
suas alegações. Requereu a improcedência do pedido.

Réplica (fls. 200/204).

Pelas partes foi dito não ter mais provas a produzir (fls. 206 212).

Em alegações finais (fls. 215/219 e 221/223), foram reiteradas

argumentações expendidas.”

A referida sentença tem o seguinte dispositivo:

“Ante ao exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido autoral, na

forma do artigo 269, inc. I, do CPC. Condeno ainda a parte autora ao pagamento

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das despesas processuais e dos honorários, que fixo em 10% (dez por cento) sobre
o valor da causa.”

Apelação do condomínio autor às fls. 231/241 (e.doc

00233), reiterando as razões expostas na petição inicial, em especial a
existência de falha na prestação do serviço de administração prestado
pela empresa ré, o que motivou a rescisão contratual. Suscitou a
nulidade da cláusula contratual que prevê o prazo de antecedência de
120 dias para manifestação acerca do desinteresse na renovação
automática do contrato, bem como o patamar exagerado da multa fixada
pela rescisão. Alegou que a condenação da verba sucumbencial no
percentual de 10% sobre o valor da causa foi excessiva, motivo pelo
qual requereu sua redução para a quantia fixa de R$ 1.000,00. Pugnou
pela reforma da sentença com o julgamento de procedência do pedido
inicial.

Contrarrazões da empresa ré às fls. 245/251 (e.doc

00247), prestigiando a sentença e requerendo o desprovimento do
apelo.

É o relatório.

VOTO

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de

consumo, inserindo-se o apelante no conceito de consumidor, previsto
no artigo 2º, da Lei nº 8.078/90, e a apelada no conceito de fornecedora
de serviços, nos termos do artigo 3º, § 2º, da mesma Lei nº 8.078/90.
Dessa forma, sujeitam-se as partes à aplicação das normas do Código
de Defesa do Consumidor.

Cinge-se a controvérsia acerca da validade da cláusula

contratual pactuada entre as partes que impõe a aplicação de multa pela
ausência de notificação do condomínio autor quanto ao desinteresse na
renovação automática do contrato, com a antecedência mínima de 120
dias à data fixada para seu término (cláusula 8, fls. 191).

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Inicialmente, percebe-se que o contrato de administração

firmado entre as partes tinha prazo de vigência de 24 (vinte e quatro)
meses, englobando o período de 01/04/2008 a 31/03/2010.

A parte autora, ora apelante, enviou notificação

extrajudicial à empresa ré na data de 25/02/2010, recebida em sua sede
no dia seguinte (fls. 51/52), em que comunicava o desinteresse na
renovação automática do referido contrato de administração.

A parte ré contra notificou o condomínio autor (fls.

185/186) alegando a intempestividade da comunicação e informando a
aplicação da multa prevista na cláusula 11 do contrato.

Resta, portanto, saber se o prazo para comunicação prévia

de 120 dias, previsto na cláusula 8 se mostra razoável, bem como se a
multa fixada nos termos do artigo 6031, do Código Civil, apontada na
cláusula 11, encontra-se em patamar exacerbado.

Inicialmente, cumpre esclarecer, como bem salientado

pelo magistrado a quo, que a relação de prestação de serviços de
administração pactuada entre as partes iniciou-se no ano de 1990, como
se afere do contrato de fls. 194/197, sofrendo renovações automáticas
até a vigência do contrato ora em debate.

Ou seja, ainda que todos os contratos firmados tivessem o

prazo de duração de 2(dois) anos, o vínculo existente entre as partes
durou mais de 20 (vinte) anos, fato este que não pode deixar de ser
sopesado para a análise da questão aqui trazida.

Com efeito, a cláusula 8ª do contrato, objeto da lide,

dispõe que “Findo o prazo estabelecido na cláusula 1ª deste contrato, e não
havendo manifestação em contrário por escrito das partes, com a antecedência
mínima (120), dias, o presente contrato será prorrogado automaticamente por

1
Art. 603. Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a
pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do
contrato.

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sucessivos e iguais períodos, permanecendo em vigor as demais cláusulas.” (fls.

98, e.doc 00048)

Ao contrário do que sustenta o condomínio apelante

desnecessário adentrar no exame da existência ou não de falhas nesta
prestação do serviço de administração exercido pela empresa ré, na
medida em que a própria parte autora buscou apenas não renovar o
contrato automaticamente, o que é um direito potestativo de qualquer
das partes contratantes.

Esclareça-se que não se discute nestes autos eventual

multa por rescisão unilateral imotivada no período de vigência
contratual. O ponto controvertido, como dito, diz respeito ao lapso
temporal prévio necessário para comunicação quanto ao desinteresse
na renovação contratual automática para que não haja prejuízo para
qualquer das partes e, consequentemente, a incidência de multa, repita-
se, prevista na cláusula 11 do contrato já aludido.

Como se sabe, as relações contratuais entre particulares

regem-se pelo princípio do pacta sunt servanda, de modo que aquilo
que compõe o instrumento firmado pelas partes é impositivo e deve ser
observado.

No entanto, em situações excepcionais, quando o cotejo

das cláusulas contratuais indicar situação que imponha obrigação
excessiva ou extremamente desvantajosa a uma das partes, incumbe ao
magistrado adequar o contrato, de forma a equilibrar a relação jurídica.

In casu, como mencionado acima, a natureza da relação

travada entre as partes é de consumo, ainda que ambas as partes
sejam pessoas jurídicas (o demandante, mais propriamente uma pessoa
formal), uma vez que o condomínio autor é o destinatário final dos
serviços prestados pela empresa ré. É a aplicação da teoria finalista,
adotada pelo diploma consumerista e pela maioria da doutrina.

Assim, induvidosa a incidência das normas previstas na

Lei nº 8.078/90, inclusive o disposto no artigo 51, IV deste diploma legal,
que prevê, verbis:

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Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas

contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços
que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do
fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços
ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de
consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a
indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia
já paga, nos casos previstos neste código;
III - transfiram responsabilidades a terceiros;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas,
que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou
sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

No entanto, nada obstante a disposição legal específica

acima transcrita, ponderando-se todos os argumentos e provas
colacionados aos autos, não é possível se acolher a tese recursal, na
medida em que a conduta praticada pelo condomínio autor contrariou
uma disposição contratual de que sempre teve plena ciência, implicando
em evidente violação do princípio da confiança e do princípio da boa-fé
objetiva, que devem permear a relação entre as partes, sendo que, por
outro lado, dita cláusula não se enquadra na hipótese do artigo de lei
acima destacado.

Isto porque, a necessária antecedência desta

comunicação para que não houvesse renovação automática do contrato,
justamente o ponto controvertido nestes autos, revelava-se
imprescindível para que as providências indispensáveis ao adequado
término do contrato fossem tomadas, e o prazo de 30 dias utilizado pelo
condomínio autor para notificação não se afigurou suficiente para que os
procedimentos fossem adotados pela empresa ré, em especial se
considerarmos que o início da relação contratual ocorreu no ano de
1990, procedimentos estes de praxe no mercado imobiliário e de total
conhecimento por ambas as partes ora litigantes.

Com efeito, a relação travada entre as partes perdurou por

longos anos, sendo induvidosa a frustração na expectativa legítima da

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empresa ré, administradora do condomínio autor, quanto à manutenção

do contrato.

De fato, o prazo de comunicação fixado na cláusula 8 do

contrato respeitou o princípio da razoabilidade e atendeu às práticas do
mercado imobiliário, motivo pelo qual não há como se decretar a
nulidade de tal cláusula.

Como consectário lógico, legítima a aplicação da multa

pela administradora ré ao condomínio autor, pelo desrespeito ao prazo
de 120 dias, na medida em que respaldada no contrato (cláusula 11).

Quanto ao valor da penalidade, também não se verifica

exagero no caso concreto, uma vez que foi observado o já mencionado
artigo 603 do Código Civil, que, expõe, claramente, que a multa será
devida na proporção de “metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do
contrato” (artigo 603, parte final, do Código Civil), conforme se constata
do teor da cláusula contratual já antes referenciada.

Por fim, corroborando tudo o que aqui restou

fundamentado, tem-se o entendimento jurisprudencial do Egrégio
Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Confira-se:

“Ação despejo. Locação não residencial. Espaço para a instalação

de Estação Rádio Base (ERB), pelo prazo de 05 (cinco) anos.
Cláusula contratual que prevê para a comunicação à outra parte
acerca do desinteresse, sob pena de renovação automática.
Notificação enviada fora do prazo. Inexistência de ilegalidade
em tal disposição. Contrato de locação com peculiaridades
próprias, destinado à prestação de serviço público, o que autoriza
concluir que o locador não pode, a qualquer tempo, resilir o contrato,
pois isso acarretaria evidentes transtornos à locatária, que teria
comprometida a qualidade dos seus serviços e teria que, sem prévio
aviso, buscar outro local para a instalação da ERB. Prazo de 210
(duzentos e dez) dias que é razoável. Prestígio à função social
(artigo 421 do Código Civil). Ausência de uma condição
estipulada no contrato, a qual foi livremente aceita pelo
apelado. Provimento do recurso.” (Apelação Cível - 0006902-
86.2010.8.19.0042 - DES. HELDA LIMA MEIRELES - Julgamento:
18/07/2012 - TERCEIRA CAMARA CIVEL)

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25ª CÂMARA CÍVEL

“Direito Empresarial. Embargos do devedor. Discussão referente à

cláusula contratual que previa a renovação automática dos serviços
advocatícios. Alegação do embargante no sentido de que o
dispositivo teria sido escrito no singular. Improcedência. Ditames da
transparência e da boa fé objetiva que devem permear as relações
contratuais, mormente aquelas fundadas em relação de confiança.
Necessidade de se atenderem as justas expectativas oriundas
daquela relação. "Voluntas spectanda". Precedente: "Apelação cível.
Cobrança de honorários advocatícios decorrentes de rescisão
contratual. Justa causa não configurada. Cláusula de renovação
automática não abusiva, uma vez que o contrato prevê que, a
qualquer tempo, possa ser feita a rescisão por justa causa, por
conveniência das partes ou, unilateralmente, mediante o
pagamento de multa. Hipótese dos autos. Recurso provido."
(0003305-72.2005.8.19.0208 (2009.001.04233) Apelação Des. Fabio
Dutra - Julgamento: 09/06/2009 - Primeira Câmara Cível).
Desprovimento do recurso.” (Apelação Cível - 0010884-
02.2010.8.19.0045 - DES. NAGIB SLAIBI - Julgamento: 18/01/2012 -
SEXTA CAMARA CIVEL)

“Cível. Contrato de prestação de serviços de administração

condominial. Pretensão de cobrança de multa contratual por
rescisão unilateral sem observância da notificação prévia.
Procedência do pedido. Apelação da parte ré. Cláusula contratual
versando sobre hipótese de rescisão que assegura a ambas as
partes a equivalência no exercício deste direito. Ausência de
excessividade ou vantagem exagerada da parte adversa.
Alegação de abusividade e violação à boa fé contratual que não
restou demonstrada. Rejeição desta tese. Contrato que embora
preveja a hipótese de renovação automática não se confunde com
vigência por prazo indeterminado. Inobservância do prazo para
notificação prévia quanto à intenção de rompimento da relação
contratual que deve ser sancionada na forma pactuada.
Aplicação do artigo 603 do CC/02. Sentença que deve ser
prestigiada. Desprovimento do recurso. Decisão monocrática e
liminar, nos termos do artigo 557, caput do CPC.” (Apelação -
0029879-85.2012.8.19.0209 - DES. PEDRO FREIRE RAGUENET -
Julgamento: 26/09/2013 - VIGESIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO. ROMPIMENTO
UNILATERAL DO CONTRATO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. 1.
Contrato de administração de condomínio firmado, com prazo

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Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

25ª CÂMARA CÍVEL

de vigência de três anos, com renovação automática por igual

período e com previsão de denúncia, por qualquer das partes,
com antecedência de seis meses. 2. Previsão de multa
contratual correspondente a indenização por perdas e danos
estipulada no percentual de 50% (cinqüenta por cento) da
remuneração da empresa de administração por todo o restante
do prazo em curso. 3. O cotejo probatório converge no sentido de
que houve a prestação efetiva dos serviços.4. Malgrado a recorrente
aponte para a existência de falhas na prestação do serviço
executado pela agravada, não se desincumbiu de comprová-los,
ônus que lhe competia, na forma do art.333, II, do CPC.5. Embora a
recorrente defenda a existência de insatisfação dos condôminos com
os serviços prestados pela autora, e consignados nas assembléias
realizadas, é certo que, não promoveu o representante do
condomínio, a denúncia unilateral do contrato, notificando
formalmente, desse modo, a recorrida. 6. Eventuais insatisfações
com conjecturada má-gestão do síndico anterior por parte de alguns
condôminos e a não efetivação da denúncia do contrato, refoge aos
limites da lide, e deve ser tratado por via própria. 7. Condôminos que
tinham plena ciência da existência de cláusula penal e, mesmo
assim, optaram por rescindir unilateralmente o contrato, sem que
tivesse promovido, de forma regular e formal, a notificação da
recorrida. 8. Inexistindo prova suficiente a comprovar que a
administradora não prestou de forma adequada seus serviços,
legítima se faz à aplicação da penalidade prevista, diante da
rescisão unilateral e imotivada do contrato. 9. Desprovimento do
recurso.” (Apelação Cível - 0008639-50.2006.8.19.0209 - DES.
MONICA COSTA DI PIERO - Julgamento: 17/08/2010 - OITAVA
CAMARA CIVEL)

Por derradeiro, no tocante à verba honorária imposta ao

apelante, tem-se que foi observado o disposto no artigo 20, § 4º, do
CPC, com a fixação do percentual legal mínimo sobre o valor da
causa, eis que não houve valor de condenação, de modo que também
quanto a este último ponto, o inconformismo recursal do condomínio
autor não pode ser acolhido.

Deste modo, a sentença de primeiro grau não merece ser

reformada.

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Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

25ª CÂMARA CÍVEL

Posto isto, VOTO NO SENTIDO DE NEGAR

PROVIMENTO AO RECURSO.

Rio de Janeiro, 11 de dezembro de 2014.

DES. AUGUSTO ALVES MOREIRA JUNIOR

Relator

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