¿Qué es mejor, donar la vivienda en

vida o dejarla en herencia?

Es ley de vida. El tiempo pasa, los hijos crecen y cuando se llega a cierta edad,
las familias que tienen una casa en propiedad se hacen la misma pregunta: ¿Es
mejor donar la vivienda a los hijos en vida, dejársela en herencia o vendérsela?
Una cuestión que, de momento, y según las cifras del Centro de Investigaciones
Sociológicas parece solventarse a favor de las herencias, ya que según los datos
del CIS, en noviembre se transmitieron por herencia 35.144 fincas frente a las
3.073 que lo hicieron por donación.

Si esta pregunta se la trasladamos a un abogado. Por ejemplo aNuria Díez,

representante de Legálitas, la respuesta que da esta letrada es que “en líneas
generales es más favorable transmitir las propiedades por herencia, pero hay
cuestiones que matizar”. Y hace notar aunque “los últimos años se han
publicitado las donaciones de los bienes como consecuencia de la aprobación de
normativas autonómicas que han favorecido dichas donaciones, detrás de esta
operación se esconde una fiscalidad que no todo el mundo conoce y que en
muchos casos no es favorable para el contribuyente”.

¿Si dono qué impuestos pago?

La experta de Legálitas explica que aunque “normalmente centramos la

operación en el donatario, esto es, quién lo recibe, sin embargo en la operación
existen dos partes que son el donante y el donatario y cada uno de ellos tiene que
pagar impuestos”.

Base liquidable del Cuota íntegra (euros) Resto base liquidable del Base aplicable
ahorro (hasta euros) ahorro (hasta euros) (porcentaje)
0 0 6.000 19
6.000,00 1.140 44.000 21
50.000,00 10.380 En adelante 23

En el caso del donante, si lo que transmite es un inmueble, ha de reflejar esa

transmisión en su declaración de IRPF, indicando el valor que tiene el bien en el
momento en el que efectúa la donación y el valor por el que adquirió ese

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inmueble, y si la diferencia es positiva, tendrá que tributar sobre el beneficio
entre un 19% y un 23%, que va por tramos;

Base liquidable del ahorro (hasta euros) Cuota íntegra (euros) Resto base
liquidable del ahorro (hasta euros) Base aplicable (porcentaje) 0 0 6.000 19
6.000,00 1.140 44.000 21 50.000,00 10.380 En adelante 23

“De tal manera que para el donante se genera el pago de impuestos, en ocasiones,
muy elevado”, lo que ilustra con un caso concreto: “Pongamos por ejemplo el
caso de unos padres que compraron el inmueble por 80.000 euros y el valor que
ahora la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad Autónoma en la
que está el inmueble, valora el bien en 120.000 euros, el beneficio sobre el que
tributarán esos padres es de 40.000 euros, que en la práctica se traduce en que en
su declaración de IRPF tendrán que pagar sólo por este concepto, 8.280 euros,
cada uno en su parte proporcional claro, por lo que si en este caso hubiesen
esperado a dejarlo en herencia se hubiesen ahorrado este importe”.

Excepciones

Pero no en todos los casos se paga este impuesto, destaca esta experta, que indica
que si lo que se dona es una vivienda habitual por una persona mayor de 65 años,
la ganancia patrimonial que se genere por esta operación está exenta, por eso en
este tipo de supuestos, sí compensa hacer la operación en vida, aunque nosotros
recomendamos que los bienes estén en el patrimonio de los padres hasta que
éstos fallezcan y pasen a los hijos, ya que en ocasiones se han transmitido a los
hijos, y por diversas cuestiones, se han quedado sin patrimonio padres e hijos.

Tributos del donatario

Desde Legálitas indica que quién recibe el bien inmueble ha de pagar el Impuesto
sobre Sucesiones y Donaciones en la modalidad de Donaciones y el Impuesto
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o más
conocido como Plusvalía Municipal, recordando que “en este momento estamos
a la espera de cambios normativos”.

Nuria Díez aclara que el impuesto de Sucesiones y Donaciones es un impuesto

estatal cedido a las Comunidades Autónomas lo que supone que cada una de ellas
aplica una normativa distinta, hay Comunidades que hoy por hoy hacen que la

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fiscalidad de una donación sea muy ventajosa, aplicando bonificaciones de hasta
un 99%, por lo que en la mayor parte de los casos el donatario no paga
demasiado, aunque hay que ver la valoración del bien, y la Comunidad
Autónoma en la que esté situado el bien inmueble, para determinar si la
operación va a ser rentable o no.

En cuanto a la Plusvalía Municipal, Nuria Díez recuerda que “hoy por hoy hay
que abonarla, ya que aún no se ha modificado la Ley de Haciendas Locales y
aunque estamos muy pendientes de su cambio, hay que abonarla sin duda, y es
un impuesto que se paga sobre el valor catastral del suelo del inmueble.
Haciendo notar que el resultado suele ser bastante alto “en líneas generales es
costoso, mientras que en muchos Ayuntamientos si lo que se transmite es la
vivienda habitual del fallecido aplican bonificaciones, por lo que es una razón
más para esperar a transmitir los bienes por herencia”.

¿Y si lo dejo en herencia?

En el caso de decidirse por dejar la casa en herencia, la persona que fallece no

paga impuestos, ya que según recalcan desde Legalistas ha desaparecido lo que
se llamaba la “plusvalía del muerto”, por la que antes sí se debía tributar, pero en
este momento, si una persona fallece y transmite sus bienes, los que pagan
impuestos son los herederos, por lo que si esperamos a hacer la transmisión por
herencia ahorramos el tener que pagar la ganancia patrimonial que hemos visto
antes por la donación.

En cuanto a los herederos, tendrán que pagar el Impuesto sobre Sucesiones y

Donaciones, en la modalidad de Sucesiones, cuya modalidad ofrece la
posibilidad de aplicar reducciones que en la donación normalmente, no existen,
como reducciones personales en función del grado de parentesco que tengamos
con el fallecido, o bien reducción por heredar la vivienda habitual del fallecido, o
bien reducciones por heredar la empresa familiar, o en el caso de que tengamos
un grado de minusvalía también se aplicará una reducción muy importante en
función del grado que padezcamos, todas ellas hacen que el impuesto sea inferior
respecto a la modalidad de donaciones.

Y hemos de pagar la plusvalía municipal, que como indicábamos antes, en

algunos Ayuntamientos se bonifica la cuota en los casos de transmisiones mortis

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causa de la vivienda habitual del causante, por lo que nuevamente sería más
interesante la transmisión por herencia.

Por tanto, y aunque hay casos muy concretos en los que realizar la donación de
un bien inmueble no tiene porqué resultar costoso, desde Legálitas creen que lo
mejor sería hacer testamento y transmitirlo por herencia, ya que los costes como
hemos visto suelen ser inferiores.

Y si lo vendo a mis hijos

En el caso de que los propietarios decidan vender su vivienda a sus futuros

herederos, hay que tener claro que “estaríamos hablando de una compraventa
simple en la que existe un comprador y un vendedor”.

Por ello, el vendedor debería asumir el pago de la ganancia patrimonial en su

IRPF, y en este caso sería el valor de venta menos el valor de compra y el
beneficio tributaría con respecto a las tablas explicadas anteriormente, esto es,
entre un 19% y un 23%.

Importante destacar que si lo que se vende es la vivienda habitual de una persona

mayor de 65 años, la ganancia queda exenta, o bien si lo que transmite es una
segunda residencia y tiene más de 65 años y el importe de la venta lo reinvierte
en la constitución de una renta vitalicia que complemente su jubilación y con los
requisitos establecidos en la normativa, también quedaría exenta.

Asimismo tendría que hacerse cargo de la plusvalía municipal, calculada por el

valor catastral del suelo, al que se le multiplica por el número de años que hayan
pasado desde la anterior transmisión y por un coeficiente en función de la
Ordenanza que regule el tributo en ese Ayuntamiento, y al resultado se le aplica
el tipo impositivo que determine dicha Ordenanza.

El comprador por su parte pagará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

al tipo impositivo que establezca la Comunidad Autónoma en la que está el
inmueble, sobre el importe de la compra, pera que siempre tiene que respetar el
valor fiscal, o valor mínimo que establezca la Consejería de Economía y
Hacienda de la Comunidad Autónoma en la que está la vivienda.