INTRODUCCION

En el presente trabajo desarrollaremos unos de los puntos más importantes,

que se presentan en el derecho ya que es un tema de mucho interés que
nos habla acerca de los contratos de compra venta que tiene que ver con la
materia del derecho civil de las fuentes de las obligaciones.

desarrollaremos la definición del contrato de compra venta, es aquella

prestación recíproca que debe de cumplirse simultáneamente, por el cual el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a
pagar el precio en dinero, luego veremos la diferencia de los contratos de
compra venta con otros contratos como el contrato de arrendamiento,
contrato de permuta, contrato de donación, contrato mutuo y contrato de
depósito, posteriormente veremos la clasificación de los contratos con
relación a la compra venta que son la mayoría de ellos que tiene que ver con
los contratos de compra venta, como también los caracteres jurídicos de la
compra venta como veremos: es un contrato individual, se requiere del
consentimiento de las partes que intervienen para su configuración, ya sea
en forma personal; es principal, para su existencia no depende de otro
contrato y tiene autonomía plena; es traslativo de dominio, su esencia es la
transferencia de la propiedad la misma que ingresa al patrimonio del
comprador; es de prestación recíproca, el vendedor transfiere una cosa y el
comprador paga el precio; es onerosa, brinda utilidad a ambas partes
contratantes y porque hay reciprocidad de prestaciones; es un contrato
obligacional; es consensual, se requiere del consentimiento de las partes y
tiene libertad de forma; es conmutativo, las partes prevén con anticipación
los beneficios potenciales del contrato, luego veremos los elementos
estructurales de la compra venta que están conformados por los sujetos,
vendedor y comprador; el consentimiento es un elemento importante en el
contrato ya que sin el consentimiento de las partes no existiría el contrato; el
bien es la cosa, el elemento materia de la compra venta y el precio tiene
que ser de carácter pecuniario para adquirir el bien celebrado en el contrato
de compra venta, por consiguiente veremos sistema de transferencia de
dominio en la compraventa y que se encuentra comprendido el sistema de
transferencia de propiedad de un bien inmueble y el sistema de transferencia
de propiedad del bien mueble, también veremos las obligaciones que
contrae el vendedor ante el contrato de compra venta y las obligaciones que
contrae el comprador, así como también los plazos que se pueden aplicar en
un contrato de compra venta de los bienes muebles e inmuebles que regula
nuestro código civil, como también los pactos que pueden ser incorporados
en el contrato de compra venta los pactos nominados.- que son aquellos que
están normados en el código civil, estos son: de compraventa con reserva de
propiedad y de retroventa como también los innominados.- no legislados por
el código civil, ejemplo, el contrato con cláusula de arrendamiento, la
compraventa a satisfacción personal del comprador, el pacto de
compraventa con reserva de propiedad, es aquel en el que el vendedor se
reserva la propiedad de bien hasta que se haya pagado todo el precio o una
parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador.
pacto de retro venta, el pacto de retroventa, en la doctrina se llama retracto
convencional o facultad de conservar la cosa vendida. Debe ser establecido
expresamente en el contrato. La retroventa, es la oportunidad que la ley
otorga al vendedor para recuperar el bien que ha vendido. otros pactos que
pueden integrar la compraventa cómputo del plazo, pacto de reserva de
propiedad, es aquel pacto en que el vendedor se reserva la propiedad del
bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él
y también hablaremos de los pactos prohibidos en la compraventa, la ley
prohíbe expresamente que las partes incluyan en un contrato de
compraventa determinados pactos que atentan contra la seguridad jurídica y
que ocasionara situaciones de injusticia: pacto de mejor comprador y pacto
de preferencia posteriormente la nulidad de los pactos prohibidos, la
principal consecuencia de incluir uno de estos pactos entre las cláusulas de
un contrato de compraventa es la nulidad de los mismos, finalmente
veremos el retracto o subrogación legal, el retrayente debe reembolsar al
adquiriente, el precio, los tributos y gastos pagados por este y, en su caso,
los intereses pactados, características del retracto que son de orden legal,
tiene limitaciones en el espacio y en el tiempo, el llamado por ley tiene que
ser notificado para que pueda ejercitar su derecho y su carácter
personalísimo por consiguiente los casos en que funciona el retracto: El
copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas; El litigante, en
caso de venta por el contrario del bien que se está discutiendo judicialmente;
El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa; El propietario del suelo
y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos; Los propietarios
de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan
ejercitar sus derechos de propietarios; El propietario de la tierra colindante,
cuando se trate de la venta de una finca rustica cuya cabida no excede; de la
unidad agrícola y otros aspectos en relación al retracto: el copropietario, en
la venta a tercero de las porciones indivisas; el litigante, en caso de venta
por el contrario del bien que se está discutiendo judicialmente; el propietario,
en la venta del usufructo y a la inversa; el propietario del suelo y el
superficiario, en la venta de sus respectivos derechos; los propietarios de
predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar
sus derechos de propietarios ; el propietario de la tierra colindante, cuando
se trate de la venta de una finca rustica cuya cabida no excede; de la unidad
agrícola ; el retracto en la venta a plazos.- si procede, porque el retracto es
subrogación y subrogante se constituye en las mismas condiciones del
subrogado. Cuando hay diversidad en los títulos de dos o más sujetos
procesales que tengan derecho de retracto procedimiento.- de conformidad
con el nuevo código procesal civil, se tramita en proceso abreviado y el
valor del retracto frente a terceros, según el art 1601 del c. c., aunque se
hayan hecho varias ventas, se puede ejercitar el derecho de retracto, hasta
antes de que expire el plazo para ejercitarlo.
Dedicatoria

Este trabajo está dedicado a las personas que

desean informarse referente a los temas
relacionados en el ámbito del Derecho Civil -
Contratos que atraviesan en todos los países.
Es por eso que realizamos esta investigación para
que cada día los lectores se informen acerca de la
problemática que se viene dando en lo que es
referente a los contratos de compra venta.
Agradecimiento

A Nuestros padres. A Dios, por estar presente en

cada paso realizado, fortalecer nuestros corazones e
iluminar nuestras mentes, el de alcanzar el éxito con
sacrificio y civismo.
 PROLOGO

La monografía presentada va a tratar sobre el contrato de compra venta que es un

tema amplio que daremos a conocer a los lectores que estén interesados en saber
tanto su definición, como las diferencias hay en el contrato de compra venta con
otros contratos puesto que también iremos conociendo más puntos que se van
hacer desarrollar, para tener conocimiento en cómo actuar ante un contrato de
compra venta en litigio que acciones correspondientes deberá interponer el
comprador, así como también en el caso de una compra venta de bien ajeno como
actuar en caso que el interesado en adquirir el bien haya sido el perjudicado, otro de
los puntos más importantes es la facultad de agregar pactos que le resulten
favorables tanto para el vendedor como el comprador en el contenido del contrato,
así como también aquellas personas que estén interesadas en adquirir algún bien
sea mueble o inmueble tenga conocimiento de aquellos pactos que están prohibidos
en la incorporación del contenido del contrato.

El principal objetivo, es tocar todos los puntos que se encuentra comprendidos en la

monografía con la finalidad de conocer el contrato de compra venta. En cuanto al
método seguido, hemos de señalar que, la información que se encuentra en la
monografía trabajada, se ha extraído de diversos libros que hablan con respecto del
tema a conocer y fuentes extraídas de Internet. Por otra parte, esperamos que logren
entender el tema de contratos de compra venta ya que es un tema amplio e
importante de conocer en caso de que esté interesado en adquirir algún bien sea
mueble o inmueble y sepa si el vendedor está actuando de buena fe ante la
celebración del contrato y no le perjudique ante la mala fe que pueda actuar, como
también a los estudiantes de derecho para que tengan conocimiento de que trata un
contrato de compra venta y cómo podemos actuar ante la afectación de su
patrocinado. Para finalizar hemos realizado un resumen de todo lo que comprende los
contratos de compra venta para que sea fácil de entender el tema que le estamos
haciendo llegar para su conocimiento.
 ÍNDICE

Capítulo I: Definición

1.2. Concepto 8

Capítulo Il.: Diferencia con otros contratos

2.1. Contrato de arrendamiento 10
2.2.2. Contrato de permuta 10
2.2.3. Contrato de donación 10
2.2.4. Contrato mutuo 10
2.2.5. Contrato de depósito 10

Capítulo III: Clasificación de los contratos de compra venta

3.1. Contratos consensuales 12
3.3.2. Contratos formales 12
3.3.3. Contratos reales 12
3.3.4. Contratos con prestaciones reciprocas 12
3.3.5. Contratos conmutativos 12
3.3.6. Contratos onerosos 13
3.3.7. Contratos principales 13
3.3.8. Contratos de ejecución instantánea 13
3.3.9 Contratos individuales 14

Capitulo IV: Caracteres jurídicos de la compra venta

4.1. Es un contrato individual 16
4.4.2. Es principal 16
4.4.3. Es traslativo de dominio 16
4.4.4. Es de prestación reciproca 16
4.4.5. Es oneroso 16
 4.4.6. Es obligacional 16
4.4.7. Es conmutativo 16
4.4.8. Es consensual 16

Capitulo V: Elementos estructurales de la compra venta

5.1. Los sujetos 18
5.5.2. El consentimiento 18
5.5.3. El bien 18
5.5.4. Venta de la cosa esperada 19
5.5.5. Compra venta a satisfacción 19
5.5.6. Compra venta a prueba 19
5.5.7. Compra venta sobre muestra 20
5.5.8. Compra venta de cosas litigiosas 20
5.5.9. Compra venta de cosa ajena 21
5.5.10. Compra venta ad corpus 21
5.5.11. Compra venta por extensión o cabida 22
5.5.12. Compra venta firmada sin haber leído el contrato 23
5.5.13. El precio 23
5.5.14. Determinación por tercero 24
5.5.15. Determinado por el valor de bolsa o mercado 24
5.5.16. Precio referido para interés de reajuste automático 24
5.5.17. Precio normalmente establecido por el vendedor 24
5.5.18. Precio remate 25
5.5.19. Compra venta – devolución del precio 25

Capitulo VI: sistema de transferencia de dominio en la compra venta

6.1. Definición 27
6.6.2. Transmisión de la propiedad inmueble por compra venta 28
6.6.3. Transmisión de la propiedad de cosas muebles por 29
compra venta
Capitulo VII: obligaciones del vendedor

7.1. Definición 34
7.7.2. Entrega de la cosa 35
7.7.3. Garantía de la calidad y estado de la cosa 35
7.7.4. Elementos de los vicios ocultos 36
7.7.5. Garantía de saneamiento por evicción 38
7.7.6. Elementos de la garantía de saneamiento por evicción 39
7.7.7. Casos que no funciona la garantía de saneamiento por evicción 40

Capitulo VIII: Obligaciones del comprador

8.1. Pago del precio 42

8.8.2. Recepción de la cosa comprada 46
8.8.3. Pactos que pueden integrar la compraventa 47
8.8.4. Pacto de compra venta con reserva de propiedad 47
8.8.5. Pago de retro venta 48
8.8.6. Otros pactos que pueden integrar la compraventa 49
8.8.7. Retracto o subrogación legal 52
8.8.8. Características del retracto 52
8.8.9. Casos en que funciona el retracto 53
8.8.10. Otros aspectos en relación al retracto 54

Conclusiones 55

Recomendaciones

Bibliografía

Anexos
CAPÍTULO I

DEFINICIÓN
1.2. CONCEPTO
Es el contrato, mediante el cual una persona, denominada vendedor, obliga a
transferir a otra, denominada comprador, la propiedad de un bien a cambio del pago
de un precio en dinero.

La definición la encontramos en el art. 1529 del C.C. que dice: “Por la compraventa el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar
su precio en dinero”.

El vendedor se obliga dice este artículo, no dice vende. En realidad en la

compraventa existe la obligación de vender.

“Es el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, se obliga a transferir
la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el
pago de un precio cierto en dinero”.1

La compra venta produce una obligación a cargo del vendedor, a transferencia de la

propiedad se desdobla, según sea el bien mueble o inmueble. Para estos últimos,
basta el consentimiento, para los muebles es necesario la entrega.

El objeto de la compra venta es el cambio de mercancías contra dinero. Es un

contrato bilateral, en el que una de las partes (el vendedor) se compromete a
transferir un objeto patrimonial al patrimonio de la otra parte (el comprador). En el
cual se compromete al pago de una suma de dinero.

El contrato de compraventa es uno con prestaciones recíprocas que debe de

cumplirse simultáneamente, por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad
de un bien al comprador y éste a pagar el precio en dinero.

En otras palabras el contrato de compra venta se da cuando el vendedor o oferente

que viene hacer el titular de un bien mueble o inmueble o sea su representante que
lo realice tiene la obligación de transferir el bien al comprador o destinatario de la
oferta que es la persona interesada en adquirir el bien siempre y cuando este pague
la suma del dinero dependiendo los pactos que han acordado en la forma de pago,
este contrato puede ser celebrado con formalidad o sin formalidad, pero lo más
seguro para ambas partes es celebrarlo con formalidad esto daría más seguridad
para ambos en caso que se cometa alguna irregularidad en el contrato.

1
Leopoldo Aguilar Carbajal, en su citada obra, p. 75, 76
[8]
 CAPITULO II

DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS

2.1. Contrato de Arrendamiento:

En el arrendamiento no hay traslación de dominio, en la compraventa si hay, porque

el arrendamiento sólo implica el desplazamiento físico de la cosa o entrega temporal
de la posesión.

2.2.2. Contrato de Permuta:

En la permuta no hay precio en dinero, mientras que en la compraventa si lo hay.

2.2.3 Contrato de Donación:

La compraventa es necesariamente onerosa, mientras que la donación es gratuita.

En ambos contratos hay desplazamiento de dominio, pero en la donación no hay

contraprestación.

2.2.4. Contrato Mutuo:

Es el préstamo de un bien consumible para ser devuelto con otro bien de la misma
especie, calidad o cantidad, ejemplo: el préstamo de dinero, en el cual no se
devuelve el mismo dinero, sino una cantidad equivalente.

En la compraventa hay traslación de dominio, sin obligación de devolver; en el

mutuo, hay también traslación de dominio, pero con la obligación de devolver otro
bien.

2.2.5. Contrato de Depósito:

En el depósito se recibe una cosa para custodiarla y devolverla cuando lo solicite el

depositante. El depósito se presume gratuito, salvo pacto en contrario, mientras que
la compraventa es por naturaleza onerosa y transfiere la propiedad.

[10]
 CAPÍTULO III

CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS

DE COMPRA VENTA
3.1. Contratos Consensuales

Es el consentimiento de las partes para que se lleve a cabo la celebración del

contrato por lo que no requieren de un plus o condición para que se lleve a cabo el
perfeccionamiento solo basta de la conformidad de las partes y no requieren de
ninguna formalidad, en este caso guarda relación con el contrato de compra venta
porque también se requiere de la aceptación de las partes que constituyen en el
contrato para que se lleve a cabo la celebración.

3.3.2. Contratos Formales

Los contratos formales son aquellos para cuya celebración el ordenamiento jurídico
señala una forma, existe relación con el contrato de compra venta ya que las partes
intervinientes en el contrato requieren que se dé con formalidad el contrato según lo
indique la ley como una seguridad para el comprador.

3.3.3. Contratos Reales

Los contratos reales son aquellos que solo se perfeccionan con la entrega del bien
hay una relación con el contrato de compra venta ya que si en las cláusulas del
contrato de compra venta se acordado que se dará la entrega del bien en el
momento de su perfección del contrato.

3.3.4. Contratos con Prestaciones Reciprocas

Son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan a ejecutar una
prestación a favor de otra, cada parte contratante es a la vez deudora y acreedora de
la otra parte, existe relación con el contrato de compra venta porque el vendedor se
ve como acreedor por recibir el dinero acordado en la celebración del contrato de
compra venta, es deudor porque tiene la obligación de transferirle el bien al
comprador y en el caso del que va adquirir el bien es acreedor porque va recibir el
bien acordado en el contrato y también es deudor porque tiene la obligación de
entregarle la suma determinada en carácter pecuniario al comentar esto vemos que
existe una prestación recíproca entre ambas partes.

3.3.5. Contratos Conmutativos

El contrato conmutativo es cuando las prestaciones asumidas por las partes son
equivalentes hay una relación con el contrato de compra venta puesto que el precio
debe equilibrarse al bien que se va adquirir dependiendo del estado como se
encuentre.

[12]
3.3.6. Contrato Oneroso

En los contratos onerosos hay un enriquecimiento y un empobrecimiento recíproco

de las partes hay relación con el contrato de compra venta ya que el vendedor se
enriquece al recibir la suma del dinero acordado y a la vez se empobrece ya que
pierde un bien y se hace menos su patrimonio por consiguiente el comprador se
enriquece al recibir el bien ya que su patrimonio aumentaría y a la vez se empobrece
por el pago del bien.

3.3.7. Contratos Principales

Los contratos principales existen por si solos no dependen de la existencia de otros

actos, existe una relación con el contrato de compra venta porque tiene autonomía
plena y no genera consecuencias.

3.3.8. Contrato de Ejecución Instantánea

Son aquellos cuando para que cumplan su función social o económica, la prestación
o prestaciones son posibles de ejecutarse en un solo momento existe relación ya que
se puede dar la compra venta al contado.

Se subdividen:

Contrato de Ejecución Inmediata: Es cuando la prestación o prestaciones deben

ejecutarse en el mismo momento en que se perfecciona si hay una relación con el
contrato de compra venta ya que el comprador dispone en pagarle al vendedor el
total del precio acordado de la adquisición del bien se llevara a cabo la ejecución del
contrato y el vendedor a la vez le da la entrega del bien.

Contrato de Ejecución Diferida: Cuando las partes postergan el cumplimiento de

sus obligaciones para un momento ulterior existe relación con el contrato de compra
venta ya que si las partes han aceptado que se de en un plazo para el cumplimiento
ya sea tanto de la entrega del bien o el pago del precio del bien o ambas.

Contrato de Ejecución Escalonada

Cuando la prestación única se divide para ser entregada por partes en diversos
momentos si hay relación con la compra venta ya que existe una cláusula de forma
de pagos que se puede realizar de manera parcial hasta que complete a la totalidad
de la suma del dinero acordado en el contrato

[13]
3.3.9. Contratos Individuales

Los contratos individuales solo se vinculan a las partes intervinientes en su

celebración o su representante existe una relación del contrato de compra venta ya
que se requiere de la presencia de las partes que van a intervenir en el contrato.

[14]
 CAPITULO IV

CARACTERES JURÍDICOS DE LA
COMPRA VENTA
4.1. Es un contrato individual

Se requiere del consentimiento de las partes que intervienen para su configuración,

ya sea en forma personal y directa o por medio de representantes.

4.4.2. Es principal

Para su existencia no depende de otro contrato y tiene autonomía plena. Genera

otros contratos, pero no es consecuencia de ellos, como los contratos accesorios, la
compraventa a plazos generalmente está acompañada por una garantía, personal o
real.

4.4.3. Es traslativo de dominio,

Su esencia es la transferencia de la propiedad, la misma que ingresa al patrimonio

del comprador.

4.4.4. Es de prestación recíproca

El vendedor transfiere una cosa y el comprador paga el precio. Ambas partes

asumen obligaciones de dar (la entrega del bien, en propiedad y, como
contraprestación, el pago del precio en dinero).

4.4.6. Es Onerosa

Brinda utilidad a ambas partes contratantes y porque hay reciprocidad de

prestaciones. Existe enriquecimiento y empobrecimiento correlativo. El vendedor se
enriquece al recibir el precio en dinero y se empobrece al desprender de un bien que
antes integraba a su patrimonio. Por su parte, el comprador se empobrece cuando
paga el precio, pero se enriquece al incrementar su patrimonio con el bien adquirido.

4.4.7. Es un contrato obligacional

El vendedor se obliga a que la propiedad del bien sea transferida al comprador.

4.4.8. Es conmutativo

Las partes prevén con anticipación los beneficios potenciales del contrato.

4.4.9. Es consensual

Se requiere del consentimiento de las partes y tiene libertad de forma. Desde luego,
cuando el objeto de la prestación es un bien inmueble, se utiliza la escritura pública,
pues mediante ella se inscribe en los Registros de la Propiedad Inmueble. Sin
embargo, el consentimiento pactado.

[16]
 CAPITULO V

ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE LA
COMPRA VENTA
5.1. Los sujetos: Son el vendedor y el comprador.

5.5.2. El Consentimiento: Es un elemento general de la contratación, porque donde

no existe voluntad expresada por los sujetos, no hay contratación. La voluntad tiene
que ser prestada por los que tienen plena capacidad.

Es por ello que se requiere del consentimiento del vendedor como del comprador
para que se lleve a cabo la celebración del contrato.

El consentimiento prestado puede devenir en ineficaz, cuando alguna de las partes o

ambas, lo han declarado con algún vicio de voluntad, ya sea el error, el dolo, la
violencia o la intimidación.

5.5.3. El bien: Es el bien, a cosa, el elemento materia de la compra venta. Es el

elemento fundamental, porque el comprador lo hace con el fin específico de que ese
bien se incorpore a su patrimonio para usarlo o disfrutarlo.

El bien u objeto de la compraventa puede ser:

a) Un bien material, corporal; o,

b) Un bien incorporal, o sea derechos. Cuando se transfiere un derecho se
produce lo que se denomina cesión de derechos, que está normado en el art.
1206 y ss. del Código Civil.

Requisitos de bien:

a) Tiene que ser posible material y jurídicamente; y

b) Tiene que existir o ser susceptible de existir.

Respecto a este elemento, es conveniente hace un análisis del art. 1533 del C.C.
que dice: “Si cuando se hizo la venta había perecido una parte del bien, el comprador
tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el menoscabo, en
proporción a precio que se fijó por el todo”.

¿Qué sucede cuando la cosa ha desaparecido o ha perecido parcialmente antes de

la venta? En el primer caso, no hay contrato. En el segundo, al comprador se le da la
posibilidad de realizar la compraventa, pero con rebaja del precio o a retractarse a
celebrar el contrato. Es una norma con sentido de equidad, ya que esta facultad del
comprador, está en función de las circunstancias.

Cuando se habla de cosas que no existen pero susceptibles de existir, se refiere a la

venta futura, la misma que se desdobla

Es aquella venta de cosa futura, caracterizada por el factor aleatorio. Ello es una
excepción, porque la regla general, es que la compra venta es conmutativa.

[18]
5.5.4. Venta de la cosa Esperada:

Es aquea en la que existe una condición suspensiva que supedita a realización del
contrato. No hay factor aleatorio, es prácticamente un contrato conmutativo. Está
contemplada en el art. 1534 que dice: “En la venta de un bien que ambas partes
saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a
tener existencia”.

c) Tiene que ser determinado, puesto que es necesario precisarse el tamaño, e

tipo, el color, el modelo, etc., del bien que se vende.

5.5.5. Compra venta a Satisfacción

La compraventa de bienes a satisfacción del comprador, se perfecciona sólo en el

momento en que éste declara su conformidad, para cuyo efecto, debe hacer su
declaración dentro del plazo estipulado por el contrato o por los usos, o en su
defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor. 2,

Se celebrara la compra venta a satisfacción cuando el comprador acepte que está de

acuerdo con el bien que va adquirir debido a que cumple con el modelo, las
características entre otros de lo que él requiere para su uso.

5.5.6. Compra venta a Prueba

Cuando se desconfía respecto de la calidad y bondad del bien y no se quiere

celebrar el contrato mientras el bien no tenga las cualidades pactadas o no sea
idóneo para la finalidad a que está destinada, se produce el fenómeno de compra
venta a prueba. La compra venta a prueba es a condición suspensiva, tal como lo
establece el art. 1572 del Código Civil.

2 COMPRAVENTA A SATISFACCIÓN. ART. 1571

La compraventa de bienes a satisfacción del comprador se perfecciona sólo en el momento en que éste declara
su conformidad.
El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su
defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.
Miguel Torres Méndez
Esta norma regula la modalidad de compraventa denominada "compraventa a satisfacción del comprador",
también conocida comúnmente por su nombre latino "compraventa ad-gustum". Se trata de una modalidad de
compraventa muy antigua y que actualmente continúa siendo bastante frecuente su uso en el tráfico económico.
Ello se debe a que, como se demostrará, dependiendo del régimen jurídico que se adopte legislativamente para
regularla, esta modalidad de compraventa o su oferta, son muy útiles en el mercado.
Como se puede advertir, la finalidad de esta modalidad de compraventa es conseguir que el bien materia de la
misma sea de total agrado y satisfacción del comprador. Para obtener tal finalidad entonces, las partes aún no
prestan el consentimiento contractual; o ya lo prestan pero no de una manera definitiva, determinando cada uno
de estos dos supuestos, como se demostrará, los dos regímenes jurídicos que existen para regularla.
CODIGO CIVIL COMENTADO. Tomo VIII Editorial: gaceta jurídica

[19]
Este contrato se aplica en el caso que el comprador dude que no sea el bien que
requiere por lo que no se dará el perfeccionamiento del contrato hasta asegurar que
sea el bien adecuado para que forme parte de su patrimonio.

5.5.7. Compra venta sobre Muestra

Podemos manifestar que la compraventa sobre muestra es “Cuando los contratantes

se ponen de acuerdo para la celebración del contrato, sin tener a la vista el objeto
mismo, sino sólo una parte desprendida del objeto que se llama muestra.

En esta modalidad de compraventa, la condición, suspensiva no es subjetiva, sino

objetiva. Se trata de que entre las muestras y el bien haya correspondencia física. Si
la muestra no corresponde al bien vendido, no hay venta, pero si corresponde, ya no
hay derecho a reclamo.

Esta modalidad de la compraventa está legislada en el art. 1573, que dice “Si la
compra venta se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolución del
contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el
comercio. 3

Esto implica que el comprador puede optar por esta modalidad de compra venta a
prueba que el vendedor le facilite las pruebas del bien que se va adquirir en caso de
que el bien no sea igual como lo propuso en la prueba el comprador puede realizar la
resolución del contrato de compra venta sobre muestra.

5.5.8. Compra venta de Cosas Litigiosas

Es factible vender los bienes sobre los cuales se discute la propiedad o cualquier otro
derecho real.

Para la venta de cosa litigiosa, se necesita que quien ha adquirido tenga

conocimiento del proceso, porque de otra manera se estaría sorprendiendo la buena
fe del comprador, especialmente en los bienes muebles.

3 COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA. ART. 1573

Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolución del contrato si la calidad del
bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el comercio.
César Fernández Fernández
El ARTÍCULO bajo comentario se refiere a la compraventa sobre muestra, en la cual tanto el vendedor como el
comprador celebran el contrato teniendo en especial consideración una muestra del bien materia del contrato que
el vendedor ha ofrecido y puesto a disposición del comprador, y que este último ha manifestado su plena
conformidad.
Precisamos que el vendedor deberá cumplir con entregar al comprador bienes idénticos al ofrecido en la muestra,
es decir, deberán guardar plena conformidad con la muestra. Caso contrario, el comprador está en su legítimo
derecho de rechazar la mercadería. CODIGO CIVIL COMENTADO. Tomo VIII Editorial: gaceta jurídica.

[20]
Si bien la venta de cosa litigiosa no está prohibida, el vendedor que no declare la
circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daños y perjuicios.

5.5.9. Compra Venta de Cosa Ajena

Según el concepto común, es imposible la venta de cosa ajena, porque sólo puede
venderse aquello de cual uno es propietario; sin embargo, desde el punto de vista
jurídico, es posible.

Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el

ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo será válido desde el momento en
que se adjudica el bien o la parte a dicho copropietario.

Tratándose de bienes parcialmente ajenos, corresponde al comprador la opción entre

solicitar la rescisión del contrato, o la reducción del precio. El acto de adquisición
efectuado por el comprador no se invalida por el solo hecho que el transferente del
bien haya sido propietario de una parte de este, en razón que aquel puede hacerlo
valor, por lo menos, en la parte que le correspondería al vendedor.

La venta de bien ajeno no constituye un objeto físico o jurídicamente imposible, ya

que se halla regulado por el Artículo 1539 del Código Civil, el mismo que prevé como
consecuencia jurídica la rescisión del contrato de compraventa a solicitud del
comprador y no la nulidad de dicho acto jurídico.

Un caso de imposibilidad jurídica del objeto tratándose de un contrato de

compraventa es justamente el de la venta de bien ajeno, puesto que ningún sujeto
puede transferir a otro un derecho del que no es titular.

Quien no es propietario de un bien, no puede disponer de él y vender un bien ajeno

al dueño no puede ser privado de su dominio, sin que medie su voluntad, porque la
ley no ampara el abuso del derecho.

La venta del bien ajeno es rescindible a solicitud de comprador, salvo que hubiese
sabido que no pertenecía a vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la
citación de la demanda, a tenor de art. 1539. En caso de que el bien sea
parcialmente ajeno, e comprador puede optar entre solicitar la rescisión, el vendedor
debe restituir al comprador el precio recibido y pagar la indemnización de daños y
perjuicios sufridos, así como reembolsar los gastos, intereses, tributos y las mejoras.

5.5.10. Compraventa Ad Corpus

Es cuando la voluntad de las partes sea vender y comprar la cosa tal como está, sin
tener en cuenta las dimensiones que se encuentran registradas en sus títulos. La no
coincidencia de las dimensiones no interesa y no altera el contrato; en consecuencia,

[21]
no hay derecho a reclamar por parte del comprador ni del vendedor. La compra venta
se ha hecho tal como es, en bloque. Esto se puede hacer porque en nuestra patria
no existe una titulación bien llevada. Esta compraventa ad corpus, en bloque, es una
figura usual en la compraventa inmobiliaria y está ubicada en el art. 1577 del C.C.
que dice: “Si e bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su
extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe
pagar la totalidad del precio a pesar de que compruebe que la extensión o cabida
real es diferente.

Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida y la real difiere de la

señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento
proporciona.

Si no se dice que la compraventa es ad corpus o por extensión o cabida, se presume

que ha sido ad corpus, según lo ha establecido por la doctrina.

Funciona la cláusula ad corpus, sólo en cuanto a la medida de la extensión, pero no

en lo relativo a la naturaleza o calidad del objeto, en cuyo caso puede haber error o
dolo.

5.5.11. Compraventa por Extensión o Cabida

La figura contraria a la compraventa ad corpus, es la venta por extensión o cabida,

llamada también sobre medida, en la cual hay derecho a reclamo. El comprador tiene
derecho a reclamar, porque la extensión o cabida, ha sido condición esencial del
contrato, puesto que ha querido comprar o vender sólo en determinado número de
metros. Si hubiera más o menos extensión hay derecho a reclamar por parte del
comprador o vendedor. Para este efecto, debería agregarse en una cláusula del
contrato, la expresión: “Quedando entendido que la compraventa es por extensión o
cabida”.

Como hemos dicho anteriormente la venta por extensión o cabida da derecho a

reclamo, mientras que la de ad corpus, no da ese derecho. Al respecto se presentan
dos alternativas.

a) Si la diferencia no excede de un décimo, es decir, que es mínimo el perjuicio

y, por tanto, las consecuencias también son mínimas, hay derecho a reclamar
hasta el 10 % de diferencia, pero no se puede pedir la rescisión, que es un
factor pernicioso en el contrato.
b) En el caso de que la diferencia sea superior al décimo, la situación es más
grave, y el legislador le da al comprador el derecho de reclamar la reparación
del daño o la rescisión de contrato. La solución es alternativa según los arts.
1574 y 1575 del C.C. que dicen:

[22]
Art. 1574.- En la compraventa de un bien con la indicación de su extensión o cabida
y por un precio en razón de un tanto por cada unidad de extensión o cabida, el
vendedor está obligado a entregar al comprador, a calidad indicada en el contrato. Si
ello no fuese posible, el comprador está obligado a pagar lo que se halle de más y el
vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se halle de menos.

Art. 1575.- Si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido es mayor
que un décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su
rescisión.

5.5.12. Compra Venta Firmada Sin Haber Leído El Contrato

Habiendo los compradores extinguido la obligación principal, tienen derechos al

perfeccionamiento de su título, no es congruente sostener haber celebrado un
contrato compra venta sin haber leído su contenido, conducta que en todo caso no
puede ser protegido pues “nadie puede alegar su propia torpeza”.

5.5.13. El precio.- Como la compraventa es un contrato oneroso y bilateral, el precio

es la contraprestación que corresponde al comprador. Tiene que estar
ineludiblemente representado por el dinero, tal como lo establece el art. 1529.

El precio tiene diferentes requisitos:

a) Debe tratarse de una suma de dinero.- El precio necesariamente tiene que

pagarse con dinero. Puede tratarse de una cosa mixta, ejemplo. Una persona
para comprar una cosa quiere pagar el precio con alguna otra cosa y el saldo
en dinero, entonces se abre una interrogación ¿Es compra venta o permuta?.
La fórmula de solución está dada por el predominio de valores, consistentes
en calificar el contrato por el mayor valor; si es más el dinero, será
compraventa y si es mayor el valor del objeto, será permuta. Cuando por la
naturaleza de la cosa no puede distinguirse cual es mayor, el valor del dinero
o la cosa, llegamos a la conclusión de que es un contrato mixto, no es ni
permuta ni compraventa, solamente tiene que hablarse de un contrato
innominado, mixto, con caracteres de ambos contratos.

b) Que sea verídico.- Es decir, que debe responder al valor real de la cosa.
Hay contratos de compraventa en los que el precio es demasiado bajísimo,
con la finalidad de eludir al fisco. En este caso será una donación, aunque se
ponga el membrete de compraventa.

[23]
c) Presenta diversos matices.- Puede ser:

- A contado, cuando se paga el precio total en un solo acto, que se puede hacer
en las compras de menor volumen y por quienes tienen recursos económicos
suficientes.

- A plazos, sobre todo en las ventas de gran volumen, en las cuales el precio es
pagadero en determinado lapso, principalmente en la venta de inmuebles y
artefactos del hogar elevado precio.

- El precio puede ser pagado por un tercero y no necesariamente por el

comprador.

d) El precio debe ser determinado o determinable

Se tiene que fijar la cantidad de la compra venta. Si se compra un objeto

expresando que se paga un precio, no se entendería. Debe haber una completa
inteligencia entre las partes sobre el monto del precio.

5.5.14. Determinación por Tercero

Si se designa en el contrato a una persona para que determine el precio, tal como
lo establece el art. 1544 de C.C

5.5.15. Determinado por el Valor de Bolsa o Mercado

Cuando las empresas fijan sus precios, en la Bolsa de Valores, en razón de

diversas circunstancias (art. 1545 del C.C).

5.5.16. Precio Referido a Interés de Reajuste Automático

Según el art. 1546, concordante con el art. 1235, las partes pueden fijar el precio
de tal modo que el monto en moneda nacional, sea referido a índices de reajuste
automático que fije el Banco Central de Reserva del Perú, a otras monedas a
mercancías, a fin de mantener dicho monto en valor constante.

5.5.17. Precio Normalmente establecido por el Vendedor

[24]
Que se fija en los bienes que el vendedor vende habitualmente, cuando las partes
no han determinado el precio ni han convenido el modo de determinarlo (art.
1547).

5.5.18. Precio de Remate

Que consiste en un acto de pública subasta donde la mayor oferta es a que

determina el precio. Esta figura es muy peligrosa porque el vendedor puede
enviar a un testaferro que infle y eleve el precio. El comprador tendría que pagar
este precio, por lo que no es recomendable.

5.5.19. Compra Venta – Devolución Del Precio

En un contrato de compraventa, no cabe la devolución del precio sin que se deje

sin afecto el contrato existente. Debe resolverse previamente dicho contrato sea
por falta de entrega del bien o por otro motivo, que sea materia de probanza en
un proceso distinto al reclamo del precio.

[25]
 CAPITULO VI

SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE
DOMINIO EN LA COMPRA VENTA
6.1. Definición
Uno de los aspectos principales que regula el Código Civil es el relativo a la
compraventa y la transmisión de propiedad de bienes.

Según el artículo 1529 define El contrato de compraventa estableciendo: “Por la

compra venta el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien a comprador
y éste a pagar su precio en dinero”. 4

Este artículo conserva el carácter consensual de la compraventa, en tanto que, como

contrato, queda perfeccionado con el consentimiento sobre el bien vendido y el
precio.

Se desprende de su texto, que la compraventa no es por sí misma un contrato

traslativo, ya que por la compra venta el vendedor no transfiere el bien, sino sólo se
obliga a transferirlo al comprador.

Se colige igualmente de él, que por la compraventa se crean obligaciones de dar (la
propiedad del bien a cargo del vendedor y una suma de dinero por parte del
comprador), pero no surge necesariamente un derecho real a favor del comprador.

Se colige igualmente de él, que por la compraventa se crean obligaciones de dar (la
propiedad del bien a cargo de vendedor y una suma dinero por parte del comprador),
pero no surge necesariamente un derecho rea a favor del comprador.

Por tanto, en el nuevo régimen civil, debe continuar distinguiéndose entre el título de
adquisición y el modo de adquirir.

El título, es el acto jurídico que algunas veces se encuentra como antecedente del
hecho o acto de adquisición y el modo es el hecho o acto que da nacimiento a la
adquisición y el modo es el hecho o acto que da nacimiento a la adquisición. La
tradición o la inscripción en el registro de la propiedad, constituyen los modos de
adquisición, en tanto que la venta, la donación y la permuta que les sirven de
antecedente, constituye el título.

En el cual veremos cuáles son los modos de adquirir en el nuevo ordenamiento

jurídico civil.

4 DEFINICIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA. ART. 1529

Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su
precio en dinero.
Manuel De la Puente y Lavalle
Según Badenes, con la expresión "compraventa" se menciona una tipificación característica. La palabra venta y
la palabra compra están indisolublemente unidas y solo representan dos aspectos de una misma verdad
conceptual. Aún más, se podría decir simplemente venta o se podría decir simplemente compra, porque la
primera comporta correlativamente la segunda y viceversa. CODIGO CIVIL COMENTADO. Tomo VIII Editorial:
gaceta jurídica

[27]
Para ello es necesario determinar que bienes pueden ser objeto del contrato de
compraventa. Con arreglo al artículo 1529 del Código Civil vigente, pueden venderse
no sólo las cosas materiales, sino también los derechos incorporales

Ello se desprende de la sustitución del vocablo “cosa” empleado en el artículo 1383

del Código Civil derogado, por el término “bien” que tiene mayor alcance, pues
abarca tanto los bienes materiales como los inmateriales y que es utilizado en el
artículo 1529 del texto civil vigente.

6.6.2. TRANSMISIÒN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRAVENTA

Se ha expresado anteriormente, que por la compra venta, el vendedor se obliga a

transferir la propiedad de un bien al comprador.

El solo intercambio de voluntades, perfecciona a transferencia de la propiedad

inmobiliaria.

La obligación de dar, puede consistir no sólo en la obligación de transferir la

propiedad, sino también el uso de la posesión o la restitución del bien ajeno

Se contraen las obligaciones de dar, entre otros, los siguientes deudores:

A) El vendedor, de transferir al comprador la propiedad de un inmueble (artículo

1529).
B) El arrendador, de transferir el uso de un bien al arrendatario (artículo 1666).
C) El comodatario, de devolver al comodante el bien que éste le dio en comodato
(artículo 1738 inc. 5).
D) El vendedor de un inmueble ajeno, de transmitirle la propiedad del bien al
comprador (art. 1537).

Si bien el caso (a) es admisible que el acreedor de la obligación de dar (el

comprador) adquiere la propiedad del bien, no parece razonable establecer que tal
obligación haga propietario a los acreedores de las otras formas de las obligaciones
de dar, así en los casos (b) y (c), no se da esta situación, por cuanto el objeto de
dichos contratos no es el de transmitir la propiedad, sino el uso de, y tampoco en el
caso (d), debido a que el vendedor de un bien inmueble ajeno no puede cumplir con
su obligación de dar (transferir la propiedad) si el bien no le pertenece.

El concepto de enajenar es más preciso y se refiere únicamente a la transmisión de

la propiedad.

Por tanto, la obligación de enajenar equivale a la obligación de dar en propiedad.

El comprador se convierte en propietario por haber perfeccionado su adquisición

(artículo 949), salvo lo dispuesto en el artículo 1135 del Código Civil, que en cierta

[28]
forma otorga a la inscripción, la calidad del modo excepciona de adquirir la propiedad
inmobiliaria, al establecer: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al
acreedor de buena cuyo título ha sido primeramente inscrito”.

6.6.3. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD DE COSAS MUEBLES POR COMPRA

VENTA

De acuerdo a lo estipulado en el artículo 947 del Código Civil “La transferencia de

propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su
acreedor, salvo disposición legal diferente”. 5

Se tiene en cuenta que la posesión se adquiere con la tradición, conforme o dispone

el artículo 900, la transferencia de propiedad de un bien mueble, por vía de contrato
se efectúa cuando el comprador adquiere la posesión de la cosa mueble. 6

Siendo que el título es el contrato de compraventa y el modo es la tradición, la

tradición por si sola, no produce a transferencia de la propiedad, si no está
acompañada del título correspondiente.

a) Situación de la Venta de Cosas Muebles con Reserva de Propiedad

El Código Civil trata en los artículos 1583, 1584 y 1585, de la compraventa con
reserva de propiedad, como uno de los pactos que puede integrar este contrato.

El problema que podría presentarse es el que precisa desde que momento el

comprador de cosas muebles, que le han sido entregadas por el vendedor, adquiere
la propiedad en una venta con reserva de dominio.

5 TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIENES MUEBLES DETERMINADOS. ART 947

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo
disposición legal diferente.
Max Arias-Schreiber Pezet
Este artículo no se encontraba en el Código derogado y contiene la regla general relativa a la tradición como
factor traslativo de dominio de los bienes muebles determinados.
Al ocupamos en nuestra obra sobre la problemática de la tradición en la posesión (ARIAS-SCHREIBER, tomo IV,
pp. 123, 124, 148), explicamos que el poseedor es reputado propietario mientras no se pruebe lo contrario,
agregando que esta presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al mediato ni tampoco al propietario
con derecho inscrito. CODIGO CIVIL COMENTADO. TOMO V. Editorial: gaceta jurídica
6 ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN. ART. 900

La posesión se adquiere por la tradición, salvo los casos de adquisición originaria que establece la ley.
Gloria Salvatierra Valdivia
1. Noción de posesión y antecedentes
Una definición superficial del término posesión nos llevaría a señalar que poseer . es "tener una cosa en su poder,
utilizarla o aprovecharla"; sin embargo, esta definiI ción simple no cubre todos los aspectos de lo que significa
"poseer". Así, poseer no necesariamente implica la tenencia física del bien (como se entendía históricamente),
sino que comprende situaciones en las que incluso, no encontrándose efectivamente el bien en poder del
poseedor, este tiene derecho a tenerlo.
CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO V. Editorial: gaceta jurídica

[29]
En esta hipótesis a pesar de que ha habido entrega de las cosas, el comprador no
adquiere la propiedad, sino hasta que pague todo el precio convenido para tal efecto,
de conformidad a lo establecido por los artículos 947 y 1583 del Código Civil, que
establecen:

Artículo 947: “La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se

efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente”.

Artículo 1583: “En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la

propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada
de é, aunque e bien haya sido entregado al comprador”

b) Situación de la venta de cosas mueves efectuada por el no propietario de

ellas, que conduce un establecimiento abierto al público

Esta hipótesis se encuentra regulada en el art. 1542 del Código Civil que establece:
“Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son
reivindicables si son amparados con facturas o pólizas de vendedor. Queda a salvo
el derecho de perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que
correspondan contra quien los vendió indebidamente”.

Dicho dispositivo, protege al comprador de cosa mueble que le ha adquirido en un

establecimiento público.

Para gozar de esta protección debe reunir los siguientes requisitos:

a) Debe comprar la cosa en un establecimiento abierto al público.

b) El vendedor debe extenderle factura o póliza.
c) Debe recibir a posesión de la cosa.
d) Debe actuar de buena fe.

¿Qué ocurre con los derechos del expropietario que puede haber entregado la cosa
al dueño del establecimiento a título de comodato, de depósito, de consignación o
para su reparación, mediante un contrato de obra? ¿Qué ocurre si se venden en el
establecimiento púbico cosas mueves robadas o perdidas?

La situación jurídica de esta persona, a quien el Código intencionalmente denomina

como “el perjudicado”, (toda vez que ya no es propietario) es la siguiente:

a) No puede intentar acción reivindicatoria, desde que esta acción corresponde a

su propietario y tal condición le asiste a quien compró de establecimiento
público.
b) Tiene expedita las acciones civiles (daños y perjuicios) y penales (estelionato
y reparación civil) contra quien vendió la cosa indebidamente.

[30]
Esta norma se apoya en la publicidad que otorga la posesión y en la necesidad de
garantizar el tráfico comercial de las cosas muebles y tiende a proteger al comprador
del denominado comercio formal, que ha adquirido en un local abierto al público, a
quien le ha sido extendido factura y que ha recibido la posesión de la cosa; no
favorece al comprador de mercado informa, a quien ha comprado en un
establecimiento público y no tiene factura de compra, al que teniéndola, no le ha
sido entregada la cosa y al comprador que carece de buena fe.

c) Situación de las cosas robadas o perdidas que se venden en un

establecimiento abierto al público

Los bienes robados o perdidos que se venden a comprador, aunque éste, proceda
de buena fe y reciba su posesión, no le corresponden en propiedad. Tales bienes
son susceptibles de reivindicación por su propietario, tal como lo establece la última
parte de art. 948, que dice “Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la
posesión de una cosa mueble, adquiere e dominio, aunque el enajenante de la
posesión carezca de la facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes
perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal”. 7

Sin embargo, el artículo 1542 del Código Civil, establece que no son reivindicables
los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público. 8

7 ADQUISICiÓN A NON DOMINUS DE UN BIEN MUEBLE. ART. 948

Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunq
ue el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerla. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos
y los adquiridos con infracción de la ley penal.
Max Arias-Schreiber Pezet
cabe precisar que quien no adquiere la propiedad por tradición a non domino, no está protegido por la fórmula
general del artículo 947, ya que como principio general nadie puede transmitir a otro un derecho que el mismo no
tenga. A pesar de lo expuesto y en vista de una situación sumamente particular y que obedece a consideraciones
de orden social y económico de fundamental importancia, el artículo 948 del Código vigente contempla la
adquisición del dominio de una cosa mueble cuando se recibe de otro de buena fe y como propietario, aunq ue
desde luego el enajenante no sea el dueño (non dominus) de modo tal que esa posesión importe, de
consiguiente, un título de propiedad. CODIGO CIVIL COMENTADO. TOMO V. Editorial: gaceta jurídica

8 ADQUISICIÓN DE BIENES EN LOCALES ABIERTOS AL PÚBLICO. ART. 1542

Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son reivindicables si son amparados
con facturas o pólizas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o
penales que correspondan contra quien los vendió indebidamente.
Leon; Raúl Amaya Ayala
Según lo establecido en el ARTÍCULO 948 del Código Civil, quien de buena fe y como propietario recibe de otro
la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de la facultad
para hacerlo. Sin embargo, se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la
ley penal. No obstante ello, el ARTÍCULO bajo comentario establece que no son reivindicables los bienes
muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público. Como este dispositivo no hace ninguna distinción
respecto a la procedencia de los bienes consideramos que en él se comprenden incluso bienes perdidos o
robados, lo cual permite concluir que el ARTÍCULO 1542 establece una excepción a la limitación prevista en el
último párrafo del referido ARTÍCULO 948. Por eso estamos convencidos de que la irreivindicabilidad funciona
aun cuando el comprador no actúe de buena fe, es decir a sabiendas del origen del bien.
CODIGO CIVIL COMENTADO. TOMO VIII. Editorial: gaceta jurídica

[31]
Entonces, el artículo 1542, constituye una “excepción a la excepción contenida en la
última parte de artículo 948”

[32]
 CAPITULO VII

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

 7.1 DEFINICION

Estas obligaciones no se refieren a las que emanan de los contratos, sino a las
obligaciones legales que se imponen al vendedor y comprador.

El vendedor puede tener un sinnúmero de obligaciones convencionales pero

legalmente tiene las siguientes:

1.- perfeccionar la transferencia de la propiedad sobre la cosa materia del contrato.

Obligación visceral del vendedor es la de transmitir al comprador el dominio de la
cosa (art. 1549).

ARTÍCULO 1549.- Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia

de la propiedad del bien.

2.- entregar la cosa que vende en el estado en el que se encuentra en el momento

de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios. Obligación incorporada al
concepto mismo de la compra venta (art. 1550). La entrega de la cosa va implicada a
la naturaleza de la compraventa. Si se trata de inmuebles, la entrega es simbólica,
basta el simple consentimiento, porque la escritura pública no es requisito, y si se
hace, es por seguridad, mientras que en los bienes muebles, es necesaria la entrega
material o tradición.

3.- garantizar la calidad y el estado de la cosa que vende. Si una persona compra es
para servirse de la cosa si tiene un vicio oculto, el vendedor responde por la calidad y
estado del bien que se transmite, para cuyo efecto existe la acción redhibitoria.

La acción redhibitoria no es privada de la compraventa, sino que funciona en todo

contrato oneroso. Pero no basta la entrega, ni que la cosa tenga vicio oculto, sino le
conviene que el vendedor tenga tranquilidad el disfrute.

4.- responsabilizarse por la evicción y el saneamiento. El vendedor está obligado a

proteger al comprador en la seguridad del derecho adquirido, en caso de que un
tercero le disputase la cosa, alegando mayor derecho. Es el deber del vendedor
defender al comprador, cuando un tercero, que pretende tener mejor derecho, le
disputase la cosa. El saneamiento es una consecuencia de la evicción y consiste en
que si un tercero reivindica el bien, el vendedor restituye el precio, paga los intereses
y daños y perjuicios (art. 1503 al 1512 del C. C).

Esta garantía es para el comprador de buena fe, o sea, que ignora una cosa con
vicio oculto.

[34]
Analicemos las principales obligaciones:

7.2 ENTREGA DE LA COSA

Para disponer de la cosa que se adquiere, es necesario que el vendedor lo entregue.

De conformidad con los art. 1550 y 1551 del C. C., el bien debe ser entregado en el
estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato, así como sus
accesorios y documentos relativos a la propiedad y al uso del bien vendido. 9

En cuanto al tiempo, también funciona el principio de pacta sunt servanda. Si el pacto

dice dentro de 30 días, se debe entregar dentro de los 30 días. Si en el contrato no
se dice nada acerca del tiempo de la entrega, aplicando el art. 1552, se entrega
inmediatamente después de celebrado el contrato, sin solución de continuidad,
porque se supone que el comprador lo compra para disponerlo de inmediato. A falta
de estipulación el bien debe de ser entregado en el lugar en que se encuentre en el
momento de celebrarse el contrato (art. 1553).

Hay que distinguir también la entrega de bienes inmuebles de la entrega de bienes

muebles.

La entrega del inmueble, es simbólica, se considera efectivizada desde que el

comprador esta en aptitud de utilizar el bien.

En cambio, en los muebles, la entrega se confunde con el contrato, porque en

nuestro código civil se aplica la teoría alemana, según la cual la compraventa de
muebles, se perfecciona con la entrega de la cosa.

7.3 GARANTÍA DE LA CALIDAD Y ESTADO DE LA COSA

El vendedor no solo está en la obligación de entregar la cosa, sino que el bien tiene
que satisfacer los fines que justifican su adquisición, lo que ocurre solamente cuando
responde a las exigencias del comprador. Si tiene algún vicio oculto, el comprador
tiene dos facultades: resolución del contrato o rebaja del precio. Estas opciones son
alternativas, se opta por una de ellas.

9 ENTREGA DE DOCUMENTOS Y TÍTULOS DEL BIEN VENDIDO. ART. 1551 El vendedor debe entregar los
documentos y titulas relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto.
Gloria Salvatierra Valdivia
En principio, el vendedor está en la obligación de realizar todos los actos necesarios para que el comprador
pueda desenvolverse como propietario del bien. Dentro de dichos actos se encuentra el hacer entrega de los
documentos referentes al bien materia de la venta, estos documentos pueden ser demostrativos de la propiedad
del vendedor o de la posesión del vendedor respecto del bien.
La razón que justifica la obligación legal de hacer entrega de todos los títulos y documentos relacionados con el
bien materia de la venta, radica en facilitar -en el comprador convertido en propietario- el ejercicio de los atributos
inherentes a la propiedad y, sobre todo, el acceso al crédito.
CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO VIII. Editorial: gaceta jurídica

[35]
Esta garantía de saneamiento por vicio oculto o redhibitoria, desdobla en la acción
resolutoria y de rebaja de precio, se halla en el art. 1503 del C. C. que dice:”el
transferente esta obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al
momento de la transferencia”, el art. 1511 que dice: ”el adquiriente puede pedir, en
razón del saneamiento a que esta obligado el transferente, la resolución del
contrato.” Y en el art. 1513 que dice: “el adquiriente puede puede optar por pedir que
se le pague lo que el bien vale de menos, por razón de vicio, en el momento de
ejercer la acción de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquision, sin
perjucio del derecho que contempla el art. 1512 inc. 5°, que se refiere a la
indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o
culpa respecto de la existencia de los vicios.

Esta garantía, se encuentra en todo los contratos onerosos donde hay transferencia
de propiedad, uso o posesión. Por esta razón el titulo XV de la sección primera del
libro VII del código civil, se ocupa de manera general de las obligaciones de
saneamiento.

El funcionamiento de la acciones resolutoria y de rebaja de precio o “quanti minoris”,

esta sujeto a un plazo determinado. La figura redhibitoria solo puede ejercitarse en
un plazo de 3 meses, si se trata de bienes muebles y de 6 meses si se trata de
bienes inmuebles, según lo establece el art. 1514 del C. C., pasados los cuales ya no
hay derecho a reclamo. Dichos plazos se computan desde el momento de recepción
del bien.

¿Existe vicio oculto en las ventas judiciales?. La acción no tiene lugar cuando la
venta es judicial, por tanto, solo funciona en la compraventa convencional. No
funciona en la venta judicial, porque esta es forzosa, por mandato de la ley, por
subasta pública, por ejecución de deudas, etc.

7.4 ELEMENTOS DE LOS VICIOS OCULTOS:

Los elementos que entran en juego en los vicios ocultos son los siguientes:

a) Debe ser de cierta gravedad.- no existiría razón para que un comprador

descubriendo un vicio oculto mínimo plantee un proceso. El poder judicial,
debe utilizar en tanto que los intereses perjudicados sean de cierta gravedad y
cuando ha habido una quiebra de interés.
En todo caso, según el art.151510, cuando se trata de vicios de poca importancia, el
transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada

10VICIOS DE POCA IMPORTANCIA. ART. 1515: Cuando se trata de vicios de poca importancia, el transferente
puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el adquirente, este puede intentar
solo la acción estimatoria, perdiendo la redhibitoria...

[36]
por el adquiriente, este puede intentar solo la acción estimatoria, perdiendo la
redhibitoria.

b) Que afecte bienes muebles o inmuebles transferidos a titulo oneroso (art.

1484).
c) Que los vicios existan paralelamente o con anterioridad a la transmisión del
dominio.- el vendedor no responde por vicios que representen después de la
transferencia, ya que cuando la entrego la cosa, esta no tenia vicio oculto.
d) Buena fe del comprador.- no hay lugar a la garantía de saneamiento si el
comprador actúa de mala fe o sabiendo que la cosa adolecía de vicio oculto,
ya que sería contrario a la equidad y la justicia, que alguien reclamara
conociendo el vicio de la cosa.
Esta garantía se presume, pues se encuentra en la ley (art. 1486 y 1503). No es
necesario poner en una clausula del contrato. Es una garantía legal, solo se pone
por práctica. Para que no funcione, es necesario que en el contrato se exprese
que el comprador renuncia a la acción redhibitoria y asume una situación
aleatoria. Dicha renuncia al saneamiento, de acuerdo a lo dispuesto por el art.
1520, es nula cuando el transferente actúa con dolo o culpa inexcusable respecto
a la existencia de vicios del bien al momento de celebrarse el contrato o de
pactarse la renuncia.

El código establece que se puede ampliar, restringir o suprimir la obligación de

saneamiento por vicio oculto (art. 1489).

Hay un caso especifico de vicio oculto que se refiere a la transferencia de

animales, tratado en los art. 1506 del c. c. el vicio oculto de uno de los animales,
da lugar a responsabilidades respecto de este animal, salvo que la transferencia
sea en bloque, como por ejemplo: un tiro, una yunta, una pareja, un juego o
análogos.

En la transferencia de animales, el saneamiento por vicio oculto, se regula por

leyes especiales o en su defecto, por usos, de conformidad con lo establecido por
el art. 1521. A falta de las normas consuetudinarias, se observaran las normas
relativas al saneamiento por vicios ocultos.

Según el art. 1522, este derecho a reclamar por vicio oculto en la transferencia de
animales y ganado, no funciona en las ventas en pública subasta, ni en las ferias,
porque en las primeras, la venta es forzosa y, en las segundas, se hacen entre

Javier lsmodes TalaveraToda vez que el Código Civil no define expresamente qué es un vicio de poca
importancia, entenderemos que se trata de aquel que, una vez advertido por el adquirente, puede ser subsanado
por el transferente cuando este así lo cree. CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO VII. Editorial: gaceta jurídica

[37]
 técnicos. Tampoco funciona en las de caballería de desecho o en circunstancias
equivalentes.

Hay una garantía convencional de funcionamiento ocurre que cuando se compra

un objeto en una tienda, se otorga garantía al comprador, de que si no funciona
bien, se tiene el derecho a reclamar al establecimiento comercial. Esta garantía
es generalmente de un año, impuestas por las costumbres y los usos mercantiles.
El art. 1523 señala el mecanismo, preceptuando que “si el transferente garantiza
el buen funcionamiento del bien transferido durante cierto tiempo, el adquiriente
que alegue vicio o defecto de funcionamiento debe comunicarlo al transferente en
el plazo de siete días a partir del descubrimiento; y puede entablar la acción
correspondiente dentro del plazo de dos meses a contar desde la fecha de la
comunicación”.

7.5 GARANTÍA DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

Es aquella en virtud de la cual el comprador exige al vendedor pierde el proceso de
reivindicación, tiene que responder por el saneamiento, devolviendo el precio y los
frutos, pagando además los intereses y daños y perjuicios ocasionados. El
saneamiento es una consecuencia de la evicción, de modo que puede haber evicción
sin saneamiento, pero no saneamiento sin evicción. La evicción es la llamada que
hace el comprador al vendedor para que lo defienda. La evicción sin saneamiento, es
cuando el comprador llama al vendedor y este gana el proceso; si el vendedor
fracasa, entonces viene el saneamiento. La garantía del saneamiento supone la
buena fe del comprador.

Esta garantía de saneamiento por evicción se encuentra en los arts. 1491 al 1502,
dentro del capítulo segundo del título XV, obligaciones de saneamiento, relativo a las
disposiciones generales del contrato y no dentro de la compra venta, debido a que la
garantía por evicción y saneamiento no es especifica de la compraventa, sino que es
una garantía general que se presenta en todo contrato oneroso.

Es una garantía legal, que no requiere que haya una clausula que la establezca.

Como esta garantía no rige para toda la colectividad, sino para las partes, es
susceptible de ser ampliada o suprimida. Para que funcione la supresión tiene que
estar expresamente pactada. La renuncia de un derecho nunca se presume, tiene
que aparecer expresada claramente. En el orden practico, es preferible poner una
clausula que establezca que no se renuncia a la garantía de saneamiento, para dar
seguridad al comprador.

[38]
 7.6 ELEMENTOS DE LA GARANTÍA DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

Tenemos los siguientes elementos:

a) Un pacto de enajenación de propiedad, uso o posesión de un bien mueble o

inmueble, pero con la condición fundamental de ser una transferencia
onerosa. Mal puede reclamar el donatario, pues no hubo rotura del equilibrio
económico, al recibir el bien gratuitamente. El comprador ha pagado un precio
y por lo tanto tiene derecho a esta garantía. En los actos gratuitos no hay
garantía de saneamiento.
b) Tiene que haber una perturbación de derecho, en virtud de una resolución
judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a
la transferencia, porque si la perturbación es de hecho no procede. (art. 1491)
c) La perturbación tiene que se efectiva: la simple amenaza no es una
perturbación de derecho, ejemplo: si el comprador recibe una carta notarial en
que se anuncia la reivindicación, en cambio, en una acción judicial
reivindicatoria que plantea un tercero que pretende tener mejor derecho, si
hay perturbación efectiva, en cuyo caso procede la evicción y el saneamiento.
d) La perturbación debe ser anterior o coetánea al acto materia de la evicción,
porque si la perturbación de derecho es posterior a ella, no cabe la garantía de
evicción y saneamiento. Si el comprador ha adquirido una cosa con todas las
garantías de la ley, luego se presenta una tercera persona alegando mejor
derecho, este comprador ya no tiene derecho a la garantía de evicción y
saneamiento.
La consecuencia de la evicción y el saneamiento, para el transferente frente al
adquiriente, cuando se ha resuelto el contrato, según el art. 1495 de C. C., son las
siguientes:

1. El saneamiento produce el efecto de devolver el valor del bien al momento de

la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirida.
2. Pagar los intereses legales desde que se produce la evicción.
3. Puede suceder que el tercero reivindicante no solo reclame la cosa, sino
también los frutos entonces; entonces el comprador tendrá que devolver los
frutos al verdadero propietario, según la circunstancias.
4. El vendedor debe restituirle al comprador todos aquellos gastos que tuvo
durante el proceso de evicción. La restitución de los gastos del proceso puede
ser exigida al vendedor o al tercero reivindicante.
5. Pagar los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del
adquiriente.
6. Las mejoras efectuadas por el comprador, si no son abonadas por el
verdadero propietario, tiene que serlo por el vendedor.

[39]
 7. La indemnización de los daños y perjuicios, lógicamente si se ha producido y
probado, y siempre que el transferente haya incurrido en dolo o culpa,
respecto a la existencia de los vicios al momento de celebrar el contrato.
En el código civil los daños son de tres clases:

1. Daño material, que es el daño de carácter económico, en sus dos formas de

daño emergente y lucro cesante.
2. Daño moral, que es aquel que causa una angustia, un dolor, un desasosiego
de carácter psicológico.
3. Daño de la persona, que es aquel que frustra un proyecto de vida, libremente
escogido, que supone un atentado directo contra la persona en si misma.

7.7 CASOS EN QUE NO FUNCIONA LA GARANTIA DE SANEAMIENTO POR

EVICCION.

1. Cuando se renuncia, porque no es una regla de orden público. La supresión

de esta garantía no se presume, tiene que constar de manera expresa en el
contrato.
2. Como sanción, frente a circunstancias concretas, como en el caso de que el
comprador deba llamar al vendedor para que lo defienda de un tercero que
pretende tener mejor derecho y no lo hace. ¿Cuándo debe llamarlo?, no lo
dice la ley, es un defecto, pero se supone que debe ser dentro del periodo de
contestación de la demanda. Si pasa este término y no se solicitara la
intervención del vendedor, este queda al margen de responsabilidad. La ley,
supone que el silencio del comprador es porque no le interesa hacer efectiva
la garantía de saneamiento por evicción ya que el vendedor debe salir a juicio
en el momento oportuno, para poder defender en el proceso judicial que se ha
instaurado.
3. Cuando el comprador, sin consentimiento del vendedor, somete la acción
reivindicatoria al arbitraje y pierde, por haber disminuido las posibilidades de la
defensa por parte del vendedor.
4. Cuando el comprador actuó de mala fe, la misma que deberá ser probada por
el vendedor.
5. Si se transigió el proceso sin anuencia del transferente.
6. Si al celebrar el contrato el comprador conocía que el bien era litigioso o
ajeno.
7. Por caducidad, siendo su plazo de un año a partir de la fecha en que produjo
la evicción.

[40]
 CAPITULO VIII

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

 8.1 PAGO DEL PRECIO
Es la primera obligación básica. Es la contraprestación del contrato de compra venta.
Se trata de la obligación primaria que tiene el comprador de acuerdo a las pautas del
contrato. Todo pacto, en líneas generales, es la ley entre las partes, en tanto que no
afecte el interés público, no sea ilícito y no atente contra la moral y las buenas
costumbres.

El pago del precio se puede pactar en distintas formas pago de dinero, pago en
dinero y parte en especie, a plazos al contado, etc. De modo que el tiempo y el lugar,
depende de la voluntad contractual, porque el pacto es la ley entre las partes. En
caso de silencio, viene la ley en auxilio, en calidad de regla supletoria y solo funciona
la norma legal imperativamente, cuando el orden publico esta sobre el interés de las
partes. El contrato es una ley privada, pero no por ello deja de ser ley. El régimen
que fijan los contratos prevalece, mientras no sea contrario al orden publico, ni sea
ilícito, ni atente contra las buenas costumbres, como se ha dicho anteriormente. Por
eso el art. 1558 del C. C. dice: “el comprador esta obligado a pagar el precio en el
momento, de la manera y en el lugar pactados.

A falta de convenio y salvo usos diversos, deben ser pagados al contado en el

momento y lugar de la entrega del bien. Si el pago no puede hacerse en el lugar de
la entrega del bien, se hará en el dominio del comprador”.

La resolución por falta de pago en el precio, tiene que ser declarada por los
tribunales de justicia.

La sanción legal, cuando el comprador no paga el precio, está contemplada en el art.

1563 del C. C. que dispone: “la resolución del contrato por incumplimiento del
comprador da lugar a que el vendedor devuelve lo recibido, teniendo derecho a una
compensación equitativa por el uso del bien y la indemnización de los daños y
perjuicios, salvo pacto en contrario. 11

Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a titulo de

indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso
las disposiciones pertinentes sobre la obligación con clausula penal.

11EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN POR FALTA DE PAGO. ART. 1563

La resolución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido,
teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien ya la indemnización de los daños y
perjuicios, salvo pacto en contrario. Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a título de
indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes
sobre las obligaciones con cláusula penal.
Manuel Muro Rojo
Lo primero que debe delimitarse en relación a esta norma es su ámbito de aplicación, es decir a qué supuestos
de incumplimiento del comprador se refiere.
Considerando que los ARTÍCULOS 1559, 1560 Y 1561 contienen hipótesis relacionadas con la existencia de un
saldo del precio a cargo del comprador.
CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO VIII. Editorial: gaceta jurídica

[42]
Este derecho consagra el principio fundamental de que en todo contrato a titulo
oneroso, en el cual se produce la resolución o la rescisión por acción de uno de los
sujetos, el otro tiene la facultad de exigir el resarcimiento de su menoscabo
patrimonial; por tanto, el comprador no responde, cuando la resolución o rescisión se
produce por caso fortuito o fuerza mayor.

Cuando se rescinda el contrato de compraventa de muebles y hay un tercero

adquiriente de buena fe, el legislador resuelve en beneficio del nuevo comprador,
según el art. 948 del C. C., que establece que “Quien de buena fe y como propietario
recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el
enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo. Se exceptúa de esta
regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal”.

En síntesis, tratándose de bienes muebles, quien recibe el bien de buena fe,

habiéndolo adquirido de conformidad con el art. 1542 del C. C., es el propietario,
aunque el enajenamiento carezca de facultad para hacerlo, salvo que tenga
procedencia ilícita y no hayan sido adquiridos según la norma indicada.

a) COMPRAVENTA A PLAZOS
En una sociedad como la nuestra, en que la mayoría no pueden satisfacer de
inmediato sus necesidades, el crédito es muy impórtate. Su función es de carácter
vital en el engranaje social, es en ese cierto modo, la democratización de la
compraventa, pues, la pone al alcance de todos los que no pueden hacerlo al
contado.

Esta institución que pareciera responder a un estimulo de carácter humano, en la

realidad tiene un origen de carácter económico, basado en la competencia comercial.
Los propios vendedores, desde muchos años atrás, se dieron cuenta que la mejor
forma de atraer al comprador, es la venta a plazos, rodeándola de una serie de
atractivos.

Una exageración de la compraventa a plazos, conduce a la inflación, es como un

espejismo que engaña y agrava la economía familiar, porque personas de escasos
recursos económicos, se comprometen demasiado y asumen obligaciones que
perjudican su presupuesto familiar; por eso en un país como el nuestro, de grandes
desigualdades económicas y de crisis, la compraventa a plazos exige mucha
prudencia.

La venta a plazos, tiene su expresión tanto en la propiedad mueble como inmueble,

especialmente urbana, y su importancia es igual en ambos casos. La venta a plazos
de inmuebles, permite satisfacer la necesidad básica de la vivienda, aunque
produciendo ganancias exageradas a algunas empresas inmobiliarias. Es mas

[43]
importante que la compraventa a plazos de bienes muebles, porque en este caso, se
hace operaciones con objetos que, muchas veces son suntuarios y de poca utilidad.

b) VENTA A PLAZOS DE BIENES INMUEBLES EN EL CODIGO CIVIL

El primer problema que se plantea es el de la transferencia de la propiedad y se
concreta a la siguiente pregunta: ¿Cuándo una persona adquiere un inmueble a
plazos adquiere el dominio? La respuesta es si. Es falso que sea necesario el pago
de la última cuota para que se produzca la transferencia. la transferencia de bienes
inmuebles, se produce en el instante en que las partes intervienen. En ningún
momento, el pago del precio, es una condición existencial para la traslación del
dominio, salvo que se haya pactado la compraventa con reserva de propiedad, de
conformidad con el art. 1583 y ss. Del código civil vigente.

Este fenómeno de la transferencia ha producido el siguiente problema para el

vendedor: mientras que de un lado la transferencia de dominio se ha producido; por
otro, el pago del precio se ha aplazado y esta postergación ha creado un riesgo para
el vendedor, que transmite la propiedad, pero no recibe de inmediato el precio.

Este concepto del riesgo, ha sido tratado por el legislador en la venta de bienes
muebles e inmuebles, en la institución de la hipoteca legal, que constituye un
gravamen en operaciones de compraventa a crédito, tal como lo establece el art.
1118 que dice: “Además de la hipotecas legales establecidas en otras leyes, se
reconoce las siguientes:

 La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo
haya sido con dinero de un tercero.
 La del inmueble para cuyo fabricación o reparación se haya proporcionado
trabajo o materiales por el contratista y por el momento que el comitente se
haya obligado a pagarle.
 La de los inmuebles adquiridos en una participación con la obligación de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios”.
De conformidad con el art. 1119, la hipoteca legal, es un derecho que puede
utilizarse en cualquier momento, pero hay que continuarla, porque si no se dice nada,
no produce efecto, ya que la hipoteca no se presume. El vendedor tiene que poner
una clausula expresa en el contrato, que se inscribirá en los registros públicos.

En los muebles la garantía esta en el registro fiscal de ventas a plazos.

La compraventa de bienes a crédito, esta sujeto en cuanto a su resolución a los art.

1561 y 1562 del código civil.

Señala el art. 1561, que en caso de la compraventa a plazos, puede pedirse la

resolución, si el comprador deja de pagar hasta tres cuotas. Esta es una norma

[44]
subsidiaria a la del contrato entre las partes en el que puede señalarse un número
diferente. Cuando la ley dice tres cuotas, lo hace en silencio de las partes, porque
este art. 1561, no es de carácter público. Por otro lado puede exigirse el pago
judicialmente. Una vía excluye a la otra.

El art. 1562, establece que el vendedor no tiene derecho a la resolución del contrato,
sino a cobrar el crédito, si el comprador pago mas de la mitad del precio. Es nulo
todo pacto en contrario. La razón que ha tenido el legislador para dictar esta norma,
es evitar la resolución, que es un factor perturbador de la paz social. No desea la
resolución cuando la responsabilidad del comprador es menor, porque ya ha pagado
una parte importante del precio y el vendedor ha cobrado un volumen considerable.
En este caso, el acreedor tiene derecho solo a cobrar el crédito.

Hay una formula que se utiliza en la compraventa de bienes muebles e inmuebles,

llamada la reserva de dominio. Se ha discutido mucho sobre esta particular, se ha
dicho, que es un concepto contradictorio, porque la compraventa, es esencialmente
traslativa de dominio y por tanto, no debe aceptarse la reserva del mismo; pero ella
es posible, solamente dejando suspendido el dominio, hasta una circunstancia
determinada, ya que no se elimina el desplazamiento del bien, objeto del contrato.

Esta reserva de dominio no se presume, de modo que tiene que ser pactada
expresamente, porque todo contrato de compraventa, se produce con el
desplazamiento de dominio sobre el bien. Por tanto, esta reserva de dominio, es una
excepción, que en derecho tiene que ser expresa.

Esta figura está contemplada por el art. 1583 del C. C., como parte de los pactos que
pueden integrar la compraventa, condicionada a que el precio este totalmente
pagado. Además, el vendedor puede reservarse parte del precio para resarcirse de
posibles daños y perjuicios. De otro lado el comprador adquiere automáticamente el
derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.

c) VENTA A PLAZOS DE BIENES MUEBLES

EL REGISTRO FISCAL DE VENTAS A PLAZOS

Es una garantía estatal destinada a proteger el crédito que da el vendedor al

comprador de bienes muebles que tenga un número, marca o seña que lo pueda
individualizar, de modo que prevalezca ante cualquier litigio judicial. Los que
adquieren objetos inscritos en el registro, no pueden efectuar ninguna operación
sobre estos bienes sin acompañar un certificado del R. F. de V. a P., en que conste
que se ha cancelado, bajo sanción de nulidad. El legislador quiere que el vendedor
este protegido por el registro, y en presencia de un conflicto legal, el derecho del

[45]
vendedor sea intangible, porque no existiendo esta institución, los vendedores
estarían a merced del comprador.

Al respecto, el art. 1566 del código civil, establece que los contratos de compraventa
a plazos de bienes muebles inscritos en el registro correspondiente, se rigen por la
ley de la materia, y esa, es la ley Nº 6565.

Para restablecer el equilibrio económico roto por el impago de más de tres cuotas, el
vendedor tiene la facultad de recuperar el bien en el lugar donde se encuentre y de
quien lo posee, previo proceso administrativo, para hacerse pago, después de su
venta en pública subasta, o en caso contrario, con el dinero que abone el comprador,
más los gastos e intereses hasta antes del remate.

Una condición básica establecida por el art 11 de la ley 6565, es que el vendedor
inscriba el contrato de compraventa en el registro fiscal, antes de entregar el bien,
porque si no lo hace, el comprador puede invocar el art. 948 del C. C. este reclamo
debe hacerse dentro de los 10 días posteriores de celebrado el contrato, caso
contrario, el comprador, no tendrá ningún derecho.

Si hay adjudicación al propietario en el remate, las cuotas pagadas, se pierden en

compensación al uso que tuvo el bien.

Según lo estipulado en el art. 7 de la ley acotada, cabe la resolución o la disolución

del contrato de compraventa por falta de pago de las cuotas adeudadas, solo por
mutuo acuerdo de las partes; en caso contrario, es necesario remate.

Las disposiciones del R. F. de V. a P. requiere acción de parte, ya sea del vendedor

o comprador, en la primera parte del proceso, posteriormente, corre su trámite de
oficio. Producida la cancelación del precio se solicita al vendedor entregue la carta la
cancelación expedida por el registro fiscal. Esta petición la puede hacer el vendedor,
el comprador o cualquier persona interesada (art. 12 de la ley 6565). El registrador
puede denegarla o entregarla en 24 horas. Frente a la denegatoria cabe la apelación
ante la comisión asesora de los registros fiscales de la republica.

8.2 RECEPCION DE LA COSA COMPRADA

Esta obligación esta contemplada en el art. 1565 del C. C. que dice: “El comprador
esta obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en el que señalen los
usos. A falta de plazo convenido o de usos diversos, el comprador debe recibir el
bien en el momento de la celebración del contrato”.

1) Esta es una obligación muy importante, porque la no recepción de la cosa puede

ocasionar una serie de graves problemas jurídicos, por ejemplo, en el riesgo de la
pérdida o deterioro del bien. Si el comprador no quiere recibir el bien sin motivo
justificado, el vendedor debe consignarlo para librarse de todo riesgo.
[46]
Esta obligación tiene su antecedente en el código de napoleón, en el que está
expresamente establecida; pero además, como se ha dicho anteriormente, cuando
se refiere a la compraventa de los bienes muebles, y no ha habido recepción, el
contrato queda resuelto de pleno derecho, a tenor del art. 1564 del código civil.

Esta recepción es importante para determinar la responsabilidad por la pérdida o

deterioro de la cosa.

8.3 PACTO QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA.

La compraventa, tiene una expresión amplia y liberal; existen, sin embargo, pactos
que la sujetan a determinados requisitos y restringen su libertad.

Hay dos clases de pactos limitativos que pueden funcionar en la compraventa.

1 Los pactos nominados.- que son aquellos que están normados en el código
civil, estos son:
a) De compraventa con reserva de propiedad.
b) De retroventa.
2 Innominados.- no legislados por el código civil, ejemplo, el contrato con
clausula de arrendamiento, la compraventa a satisfacción personal del
comprador y multitud de pactos amparados en el principio de la autonomía
contractual, siempre que sean lícitos, con excepción de los pactos de mejor
comprador y de preferencia, que han sido declarados nulos por el art. 1582 del
C. C. que dice: “puede integrar la compraventa cualquier pacto licito, con
excepción de los siguientes que son nulos:
a) El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la
compraventa por convenirse que, si hubiera quien de más por el bien, lo
devolverá el comprador.
b) El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al vendedor la
obligación de ofrecer el bien al comprador por el tanto que otro proponga,
cuando pretenda enajenarlo”.
Se ha establecido solamente reglas generales sobre los pactos nominados, sin tener
en cuenta que hay una multitud de pactos limitativos innominados, que a veces
dificultan la circulación económica.

El código se refiere a dos pactos nominados.

8.4 PACTO DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Es aquel en el que el vendedor se reserva la propiedad de bien hasta que se haya
pagado todo el precio o una parte determinada de el, aunque el bien haya sido
entregado al comprador.
[47]
Este pacto se encuentra legislado en el art. 1583, que además de lo anteriormente
expuesto, establece que el comprador asume el riesgo de la pérdida o deterioro del
bien, desde el momento de la entrega. Igualmente, que el comprador adquiere
automáticamente el derecho de propiedad del bien con el pago del precio convenido.

De otro lado a tenor del art. 1584, la reserva de la propiedad es oponible a los
acreedores del comprador solo si consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al
embargo, y si se trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedad es oponible a
terceros, siempre que el pacto haya sido previamente registrado.

8.5 PACTO DE RETRO VENTA

Legislado por el art. 1586 del C. C., que dice:”Por la retroventa el vendedor adquiere
el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial”.

El pacto de retroventa, en la doctrina se llama retracto convencional o facultad de

conservar la cosa vendida. Debe ser establecido expresamente en el contrato. La
retroventa, es la oportunidad que la ley otorga al vendedor para recuperar el bien que
ha vendido.

Este pacto trata de que el comprador recupere el bien que vendió de urgencia, dentro
del tiempo y las condiciones establecidas por la ley, que según el art. 1588 es de dos
años, tratándose de inmuebles y de un año, en el caso de muebles, salvo que las
partes estipulen un plazo menor, computados a partir de la celebración de la
compraventa.

En caso de que las partes hayan pactado, un plazo mayor o lo hayan prorrogado, se
considera reducido al plazo legal.

Por otra parte, el comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le
reembolse las mejoras necesarias y útiles.

El pacto de retroventa, a tenor de lo dispuesto por el art. 1591, es oponible a

terceros, cuando aparece inscrito en el registro correspondiente (registro de la
propiedad inmueble).

La retroventa dificulta la circulación de la riqueza, porque la compraventa queda bajo

una condición resolutoria. A nadie le va a ser posible comprar un bien con este pacto,
que no consolida la propiedad adquirida.

[48]
 8.6 OTROS PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA

a) Cómputo del Plazo

De acuerdo con el artículo 1587° del Código Civil, el vendedor puede ejercer el
derecho de la resolución que contiene el pacto de retroventa dentro de los siguientes
plazos:

 Tratándose de bienes muebles, el plazo es de 1 año.

 En el caso de bienes inmuebles, el plazo para ejercer este derecho es de dos
años.

Por esta razón, las partes que intervienen en un contrato de compraventa pueden
establecer los plazos menores, peor nunca mayores de los que establece la ley; de lo
contrario quedarán reducidos al plazo legal.

b) Deberes y derechos de las partes

 El vendedor tiene derecho a resolver el contrato de compraventa en cualquier
momento dentro del plazo pactado por las partes y a recuperar el bien que en
principio se obligó a transferir el comprador.
 El comprador tiene derecho a la devolución del precio que pagó por el bien,
además del valor de las mejoras necesarias y útiles que hubiera introducido
en el mismo, sin embargo, la ley prohíbe expresamente que las partes
establezcan condiciones que impidan o limiten de alguna forma el derecho de
resolución del contrato de compraventa por parte del vendedor o retrayente,
como la entrega por parte del comprador de una suma adicional al precio del
bien.

c) Derechos de terceros de buena fe protegido por la ley

 La ley, usando un criterio de justicia y de seguridad, protege los intereses de
los terceros que contraten con el comprador de un bien sujeto a u pacto de
retroventa, siempre y cuando el tercero tenga buena fe.
 V. gr.: Si A vende a B un inmueble con un pacto de retroventa y luego B lo
vende a C, en el caso que A resuelva el contrato, no podrá recuperar el bien si
C desconocía la existencia del pacto de retroventa. Sin embargo, si este pacto
se inscribió en el registro de propiedad inmueble donde se ubica el bien y
esta inscripción es anterior a la que Ce realizó por su derecho, entonces la
buena fe de C queda descartada; pero consiguiente, deberá devolver el

[49]
 inmueble a A, ya que la ley presume que todos conocen el contenido de los
registro públicos. Esta es una presunción.
 Este tipo de pacto se puede aplicar en el caso que el bien materia de la
compraventa sea perseguible y susceptible de recuperarse. En este sentido, el
pacto de retroventa es perfectamente aplicable a los inmuebles; sin embargo,
genera una dificultad en el caso de los muebles, ya que la propiedad de éstos
se transmite con la entrega. Por eso es mejor aplicar este pacto en el caso de
bienes inmuebles y muebles inscribibles.

d) Pacto de reserva de propiedad

 Es aquel pacto en que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que
se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien
haya sido entregado al comprador.
 El comprador asume los riesgos de 1 pérdida o deterioro del bien, desde el
momento de la entrega. Igualmente, el comprador adquiere automáticamente
el derecho de propiedad del bien con el pago del precio convenido.

e) Pactos prohibidos en la compraventa

La ley prohíbe expresamente que las partes incluyan en un contrato de compraventa
determinados pactos que atentan contra la seguridad jurídica y que ocasionara
situaciones de injusticia.

f) Pacto de Mejor Comprador

Consiste en el acuerdo mediante el cual las partes contratantes convienen en incluir
una cláusula en el contrato de compraventa que establece la posibilidad de
rescisión de contrato por parte del vendedor dentro del plazo convenido por
las partes, sólo en el caso que un tercero haga mejor oferta que el comprador
inicial del bien.

Roy vende a Renzo una casa, para lo cual celebran un contrato de compraventa
mediante el cual acuerdan que durante el plazo de 6 meses, contados desde la
celebración del contrato, puede rescindir el contrato celebrado con Renzo, y vender
la casa de Luis quien le ofrece una cantidad mayor a la que le ofreció Renzo.

g) Causas de su Prohibición
El fundamento de la prohibición de este pacto radica en un criterio de justicia,
equidad y seguridad jurídica. Se puede resumir este inconveniente en tres motivos:

[50]
- Este pacto coloca al comprador en una total situación de inseguridad respecto a la
propiedad del bien adquirido, ya que puede ser privado de dicho bien, por el
ofrecimiento de mejores condiciones por parte de un tercero.

- Desalienta al comprador a preocuparse por el destino del bien. Introducir mejoras

en él, ya que ninguna persona tendría interés en mantener en buenas condiciones un
bien que no está seguro de haberlo adquirido.

- Se presta a los abusos del vendedor, en el caso que presente compradores ficticios
(testaferros) que ofrezcan precios elevados, superando de esta forma la oferta del
primer comprador.

h) Pacto de Preferencia
Consiste en el acuerdo celebrado entre las partes contratantes mediante el cual el
comprador de un bien, en el momento que decida venderlo a un tercero, primero
debe ofrecerlo al vendedor con el fin de que supere la oferta hecha por el tercero.

Anita vende un departamento de su propiedad a Alexandra. En el contrato se incluye

una cláusula que contiene un pacto de preferencia a favor de Anita: si Alexandra
posteriormente decide vender la casa a Rocío que le hace una buena oferta, primero
debe ofrecerla a Anita; en el caso que supere la oferta de Rocio, Alexandra debe
vender la casa a Anita.

i) Causas de su Prohibición
Las principales causas de su prohibición radican en los inconvenientes que generan
este tipo de pactos en el tráfico de bienes y servicios.

- El comprador no puede aceptar inmediatamente una oferta de compra que le

parezca conveniente, ya que se encuentra obligado a informar al vendedor
que piensa disponer del bien adquirido, con el fin de que éste decida si va a
hacer uso o no del derecho de preferencia; esta situación evidentemente
dificulta el tráfico jurídico y la fluidez de la contratación.
- Más allá de la inseguridad jurídica que ocasiona el pacto de preferencia;
atenta contra la libertad de todo propietario de vender el bien a quien le
parezca y en las condiciones que deciden las partes.

j) Nulidad de los Pactos Prohibidos

La principal consecuencia de incluir uno de estos pactos entre las cláusulas de un
contrato de compraventa es la nulidad de los mismos. La nulidad de un Negocio
Jurídico se presta cuando falta uno de sus elementos esenciales desde la conclusión
del negocio, o cuando atenta contra una norma de orden público o contra las buenas

[51]
costumbres; la nulidad implica la ineficacia permanente del negocio jurídico ya que
éste no va a producir sus efectos por ningún motivo.

La nulidad de un Negocio Jurídico puede ser alegada por quienes tengan intereses o
por el Ministerio Público, y puede ser declarada de oficio por el juez, cuando resulte
manifiesta.

8.7 RETRACTO O SUBROGACION LEGAL

A tenor del art. 1592 del código civil, el derecho de retracto, es el que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa. 12

El retrayente debe reembolsar al adquiriente, el precio, los tributos y gastos pagados

por este y, en su caso, los intereses pactados.

El retracto constituye una restricción a la libre contratación y obedece a razones de

orden publico.

Mediante el retracto las personas llamadas por ley, y solo ellas, tienen derecho a
sustituirse en la persona del comprador.

El retracto es una institución de orden legal, funciona en los casos que señala el art.
1599 del código civil.

Respecto al tracto, hay sostenedores e impugnadores. Los sostenedores, afirman

que consolida la unidad de la propiedad, que se traduce en beneficio de la familia.
Por otro lado, los impugnadores, sostienen que es una institución retrograda,
conservadora, que ya ha sido superada, porque la propiedad se puede disponer
libremente.

Entre los defensores y los impugnadores, hay como siempre, la tercera posición, que
acepta sus ventajas, pero que lo circunscribe en el tiempo, el espacio y la ley, que es
la de nuestro código civil.

8.8 CARACTERISTICAS DEL RETRACTO

Son las siguientes:

12 DEFINICIÓN DE RETRACTO. ART. 1592

El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador
y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los
intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.
Lean; Raúl Amaya Ayala
Su carácter legal. Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones que originan el derecho a
retraer y las personas que pueden retraer están taxativamente señaladas en ella.
CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO VIII. Editorial: gaceta jurídica

[52]
 a) Es de orden legal.- en el art. 1599 del código civil que tiene 6 incisos, están
señalados los casos específicos del retracto. Este articulo es restrictivo, por lo
que no procede interpretación analógica.
b) Tiene limitaciones en el espacio y en el tiempo.- funciona solamente con
respecto a la dación en pago o en venta de bienes muebles inscritos o de
inmuebles (art. 1593-1594 del código civil).
El plazo para ejercitar el derecho de retracto es de 30 días, contados a partir de la
comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso
inserto en el diario encargado de la publicación de los avisos judiciales del lugar de la
situación de los bienes, y si la persona que goza de este derecho conoce la
transferencia por un medio distinto que los anteriores, dicho plazo se cuenta a partir
de la fecha de tal conocimiento, según lo establecen los art. 1596 y 1597.

c) El llamado por ley tiene que ser notificado para que pueda ejercitar su
derecho.- el art. 1596 del código civil establece que la notificación al posible
retrayente debe ser judicial; pero el art. 1597 prescribe que el retrayente
puede tener conocimiento de la transferencia por un medio distinto.
d) Su carácter personalísimo.- con la finalidad evidente de limitar sus efectos,
se le da un carácter personalísimo en el código civil, ya que el derecho de
retracto, de conformidad con el art. 1595, es irrenunciable e intransmisible por
acto entre vivos.

8.9 CASOS EN QUE FUNCIONA EL RETRACTO

De acuerdo con el art. 1599, tienen derecho a retracto los siguientes:

a) El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.

En la práctica, un estado de indivisión es factor de perturbación social; allí donde hay
condominio hay litigios, por eso el legislador busca atenuarlos por medio de la
división y participación, y también por el retracto, porque evita que esos derechos
pasen a extraños.

En la doctrina, el retracto, solo funciona cuando un condómino quiere vender su

derecho a un extraño, pero no, si vende a otro condómino y este principio es el que
ha sido recogido por el código civil vigente.

El retracto es subrogación en las mismas condiciones y proporciones. Funciona

sobre la cuota ideal y también sobre la parte física.

b) El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se está discutiendo
judicialmente.

[53]
 c) El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.es cuando coincide en
la misma persona dos calidades incompatibles, la de propietario y
usufructuario, por disposición testamentaria o contractual.
d) El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos
derechos.
e) Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes,
que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás
partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
f) El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una
finca rustica cuya cabida no excede; de la unidad agrícola o ganadera mínima
respectiva, cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.
Es necesario aclarar que el inc. 1 de este art. Que otorgaba este derecho, al
arrendatario, conforme a la ley de la materia, ha sido derogado por el inc. C) de la
1era disposición final del D. L. 757, ley marco para el crecimiento de la inversión
privada de 8 de noviembre de 1991 y publicada el 13-11-91.

8.10 OTROS ASPECTOS EN RELACION AL RETRACTO

1. EL RETRACTO EN LA VENTA A PLAZOS.- Si procede, porque el retracto es
subrogación y subrogante se constituye en las mismas condiciones del
subrogado.
2. Cuando hay diversidad en los títulos de dos o mas sujetos procesales que
tengan derecho de retracto, el art. 1600, establece que el orden de preferencia
será el indicado en el art. 1599, que ya hemos comentado.
3. VALOR DEL RETRACTO FRENTE A TERCEROS.- Según el art 1601 del C.
C., aunque se hayan hecho varias ventas, se puede ejercitar el derecho del
retracto, hasta antes de que expire el plazo para ejercitarlo.
4. PROCEDIMIENTO.- De conformidad con el nuevo código procesal civil, se
tramita en proceso abreviado, según lo establecido por los arts. 495 al 503 de
dicho cuerpo legal.

[54]
 CONCLUCIONES

Después de haber investigado y estudiado, desde diferentes autores

sobre el tema de contrato de compraventa, podemos decir que este
contrato es indiscutiblemente el más importante dentro de los de su
clase, ya que constituye la principal forma moderna de adquisición de
riqueza y el medio primordial de adquirir el dominio.
Podemos concluir diciendo que este tema es de suma importancia para
nuestras futuras carreras así como en la vida diaria.

[55]
 RECOMENDACIONES

 Crear un tema que consista en derogar con respecto al contrato de compra

venta de cosa litigiosa ya que a mi opinión es un abuso de derecho que se le da
al comprador porque no tiene la seguridad de que ese bien adquirido
permanezca en su patrimonio así como también resulta perjudicado por el pago
realizado del bien lo que va generar un daño al destinatario de la compra venta.

 Que los contratos de compra venta su contenido sea obligatorio que se lleve con
formalidad tal como lo indique la ley, ya que sería más seguro tanto para ambas
partes en caso que una de ellas actué de mala fe.

 Es importante que el comprador lea detalladamente cada cláusula que se

encuentre plasmada en el contrato de compra venta antes de que firme puesto
que pueda existir una cláusula que haya agregado el vendedor y que no haya
sido materia de discusión para que sea agregado.

 Acudir a los registros públicos para determinar si el bien que vas adquirir se
encuentra inscrito a nombre de la persona con la que estas llevando a cabo el
contrato.

 Verificar si las medidas del predio que se va adquirir estén de acuerdo como lo
haya manifestado el vendedor.

 El comprador solicite una copia del contrato de compra venta ante cualquier

problema que presente.

[56]
 BIBLIOGRAFIA

 El ABC del derecho – Civil Patrimonial – Editorial San

Marcos.

 El negocio jurídico manual teórico practico – editorial alegre

E.I.R.L.

 Derecho de los contratos – ediciones jurídicas.

 Código civil comentado por los 100 mejores especialistas –

gaceta jurídica TOMO VIII

 Código civil comentado por los 100 mejores especialistas –

gaceta jurídica TOMO V.

 Código civil comentado por los 100 mejores especialistas –

gaceta jurídica TOMO VII.

 Contratos Civiles. Leopoldo Aguilar Carbajal.

[57]
 ANEXOS

MODELO DE CONTRATO SOBRE BIENES LITIGIOSOS

CONTRATO SOBRE BIENES LITIGIOSOS

Señor Notario:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato

de compraventa que celebran de una parte don AAA, identificado con D.N.I. Nº
…….., de estado civil soltero y con domicilio en ……………….., a quien en lo
sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte don BBB, identificado con
D.N.I. Nº …….., de estado civil soltero y con domicilio en ………………….., a quien
en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las
cláusulas siguientes:

ANTECEDENTES:

PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en

………………………., distrito ….., provincia ….. y departamento de ….., el mismo que
se encuentra inscrito en la partida electrónica Nº ….. del Registro de la Propiedad
Inmueble de ….., cuyos linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el
referido documento registral.

SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que, a la fecha de celebración de este

contrato, el inmueble descrito en la cláusula anterior se encuentra en proceso judicial
de reivindicación desalojo seguido contra don …………….., ante el ….. Juzgado
Especializado en lo Civil de ….., Exp. Nº …..

OBJETO DEL CONTRATO:

TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la

propiedad del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR,
siempre que resulte ser el propietario del bien litigioso. Por su parte, EL
COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado
en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.

PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO:

CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR

asciende a la suma de S/. ….. (….. y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR
cancelará en dinero, íntegramente y en dos armadas, en la siguiente forma y
oportunidades:

[58]
1.- S/. ….. en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta y
sin más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento.

2.- S/. ….. dentro de los tres días siguientes de finalizado el proceso judicial a que se
refiere la cláusula segunda.

3.- Si EL VENDEDOR resulta vencido en el proceso mencionado en la cláusula

segunda, estará obligado a devolver inmediata e integramente la suma entregada
conforme al punto 1.- de esta cláusula, incluyendo los intereses legales.

El pago del saldo se efectuará en el domicilio de EL VENDEDOR.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

QUINTA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su

cargo dentro de los tres días siguientes de la terminación del proceso indicado en la
cláusula segunda, y se verificará con la entrega de las llaves del mencionado
inmueble, procurándose a EL COMPRADOR tomar efectiva posesión de dicho bien.

SEXTA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la

propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo, una vez finalizado el
proceso a su favor, así como los recibos cancelados por los servicios de agua
potable y energía eléctrica del último periodo, y el comprobante de pago cancelado
del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente al trimestre inmediato anterior a
la fecha del presente contrato.

SÉTIMA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los
documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad
del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR, siempre
que se cumpla la condición señalada en la cláusula segunda.

OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a continuar activamente y en forma diligente el

proceso judicial de desalojo a que se refiere la cláusula segunda, interponiendo los
escritos y recursos que sean necesarios, hasta la resolución definitiva del proceso
que se ha señalado en este instrumento.

NOVENA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento,

forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento.

DÉCIMA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de

EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando desconocer el
estado de conservación y habitabilidad en que se encuentra.

OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:

[59]
DÉCIMO PRIMERA.- Salvo el proceso de desalojo a que se refiere la cláusula
segunda, EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se
encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen,
derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de todo acto o
circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de
propiedad, posesión o uso del bien, salvo el proceso indicado en la cláusula
segunda. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que
comprenderá todos los conceptos previstos en el art. 1495 del Código Civil.

DÉCIMO SEGUNDA.- EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por vicios ocultos y

por hecho propio existentes al momento de la transferencia.

GASTOS Y TRIBUTOS:

DÉCIMO TERCERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que
origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán
asumidos por EL COMPRADOR. Queda expresamente establecido que los gastos
del proceso en tramitación correrán por cuenta de EL VENDEDOR.

DÉCIMO CUARTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este

contrato, no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien
objeto de la prestación a su cargo.

DÉCIMO QUINTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR

asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que
correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras
que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo
de dicha transferencia y con posterioridad a ella.

COMPETENCIA TERRITORIAL:

DÉCIMO SEXTA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo
de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la
competencia territorial de los jueces y tribunales de ……

DOMICILIO:

DÉCIMO SÉTIMA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a

las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus
respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio
de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de
comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.

APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:

[60]
DÉCIMO OCTAVA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato,
ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del
sistema jurídico que resulten aplicables.

Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y

cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente
inscripción.

Firmado en la ciudad de ….., a los … días del mes de ….. de …..

EL VENDEDOR EL COMPRADOR

NORMAS APLICABLES:

CÓDIGO CIVIL:

Art. 1529 (Definición de compraventa).

Art. 1532 (Bienes susceptibles de compraventa).

LEY DE TRIBUTACIÓN MUNICIPAL, D.LEG. Nº 776:

Art. 8 (Impuesto Predial).

Art. 21 (Impuesto de Alcabala).

[61]
 Contrato privado de compraventa

En _______ a ___ de _________de 200_

REUNIDOS

De una parte, como parte vendedora por representación:

DON _______________________, mayor de edad, estado civil casado, vecino

de__________, con domicilio a efectos de notificaciones en calle _________,
núm. ___, y D.N.I. nº _________________.
La parte vendedora interviene en nombre y representación de la sociedad
mercantil denominada _________________________ S.L., como
Administrador Único de la misma, que fue constituida mediante escritura
pública autorizada por el Notario de__________ Don
____________________________, el día ___ de ________ de _____, con el
número ___ de su protocolo, cuyo C.I.F. es el número ______________, con
domicilio social en calle ___________, núm. __ y que consta inscrita en el
Registro Mercantil de __________ al tomo ___ hoja ______. Fue nombrado
Administrador Único mediante acuerdo de la Junta General de la sociedad
elevado a público mediante escritura autorizada por el Notario de
_____________________________el día ___ de _____ de 200_, con el
número _____ de su protocolo.

De otra parte, como parte compradora:

Y de otra, DON ______________________, mayor de edad, estado civil

casado con DOÑA _______________________, en régimen de gananciales y,
vecinos de________ con domicilio en calle ______________, núm.
___, y D.N.I. nº_____________.
La parte compradora interviene en este contrato en su propio nombre y
derecho.

Ambas partes contratantes se reconocen mutuamente capacidad legal para

formalizar este contrato privado de compraventa en el concepto en el que
intervienen en el mismo.

ANTECEDENTES

I.- PARCELA OBJETO DE ESTE CONTRATO .

La sociedad mercantil denominada ___________________________ S.L., es

dueña en pleno dominio de la siguiente parcela de terreno:

[62]
Terreno urbano de ______________ metros cuadrados ubicado en la
Urbanización______________ de ________, etc.

INSCRIPCIÓN: La finca descrita consta inscrita en el Registro de la Propiedad

número___ de __________, al tomo ___, libro ___, folio ___, sección __ª, finca
registral número _________, inscripción _____.TITULO: La finca descrita
pertenece a la citada sociedad por compra al Ayuntamiento de ___________
según resulta de la escritura otorgada ante el Notario de ___________, Don
_________________, el día __ de _______ de 200_.

II.- ESTADO DE CARGAS.

La parte vendedora declara que la finca objeto de este contrato está libre de
cargas y gravámenes de cualquier tipo, remitiéndose a lo que resulte del
contenido de los Libros del Registro de la Propiedad.

III.- SITUACIÓN ARRENDATICIA.

Se halla libre de arrendatarios y ocupantes, según manifestación de la parte

vendedora.

IV.- VIVIENDA PROYECTADA OBJETO DE ESTE CONTRATO

La sociedad mercantil denominada _________________, S.L., tiene

proyectado construir sobre la parcela de terreno descrita en el apartado primero
(I) de este contrato , un edificio de viviendas, garajes y locales comerciales, uno
de cuyos departamentos es el siguiente:
VIVIENDA ______________ del edificio sito en _____________, en la
calle___________, nº ___. Tiene una superficie construida de ____ metros
cuadrados y útil de ___ metros cuadrados. Linda: al frente, por donde tiene su
entrada, con la vivienda___________ a la derecha/izquierda entrando, con la
vivienda _________________; a la izquierda entrando, con la vivienda
________________.CUOTA: Le corresponde una cuota de participación en los
elementos y gastos comunes de la comunidad de propietarios de XXX por
ciento.

V.- LEGALIDAD URBANISTICA

La parte vendedora declara que la parcela de terreno descrita en el apartado

primero (I) de este contrato tiene la calificación urbanística de solar edificable,
de acuerdo con la normativa urbanística del municipio.

Declara igualmente que el edificio proyectado del que forma parte la vivienda
descrita en el apartado anterior, cuenta con licencia municipal de edificación
concedida por el Ayuntamiento de _______________ el día __ de __________
de 200_, copia de la cual quedará unida a este contrato.

[63]
VI.- PROYECTO DE OBRAS

El proyecto de obras (unido a este contrato), que ha servido de base para la

concesión de la licencia municipal de edificación, ha sido redactado por Don
__________________, Arquitecto del Colegio de Arquitectos de ____________
con número de colegiado__________. El proyecto de obras fue visado por el
Colegio de Arquitectos citado anteriormente el día ___ de _________ de 200_.

La descripción de la vivienda proyectada contenida en este contrato privado es

la que resulta del referido proyecto de obras, quedando unida a este contrato
una copia del plano de la vivienda proyectada objeto del mismo, del plano de
los elementos, instalaciones y servicios generales y comunes con los que
cuenta todo el edificio, y del alzado del edificio y su configuración exterior.

De conformidad con los antecedentes expuestos, las personas que suscriben

este documento tienen convenido un CONTRATO DE COMPRAVENTA DE
FINCA PROYECTADA con arreglo a las estipulaciones que se expresan a
continuación.

ESTIPULACIONES

PRIMERA.- COMPRAVENTA.

La sociedad mercantil __________________________, S.L., vende la finca

proyectada descrita en el apartado cuarto (IV) de este contrato a Don
____________________, que la adquiere para su sociedad conyugal de
gananciales.

SEGUNDA.- PRECIO DE VENTA.

El precio de esta compraventa es el de 000.000,00 Euros, además de la

cantidad de 0.000,00 Euros en concepto de Impuesto Sobre el Valor Añadido
(I.V.A.) al tipo del 7%.

Del precio total estipulado, la parte compradora entrega a la parte vendedora

en el momento de la firma de este contrato privado, como cantidad anticipada a
cuenta del precio de venta estipulado y sin constituir arras o señal, la cantidad
de 00.000,00 Euros, más el I.V.A. correspondiente a dicha cantidad.

El pago del resto del precio estipulado se abonará el día del otorgamiento de la
escritura pública de compraventa de la vivienda.

La cantidad pendiente de pago no devengará interés alguno a favor de la parte

vendedora.

La cantidad entregada como anticipo del precio total estipulado no tiene el

carácter de arras o señal, por lo que no será de aplicación a este contrato lo
dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil.

[64]
TERCERA.- OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE VENTA Y

TRANSMISION DE LA PROPIEDAD DE LA FINCA.

Las partes contratantes se obligan a otorgar escritura pública de compraventa

de la vivienda objeto de este contrato mediante su comparecencia ante Notario
en el plazo máximo de cuatro meses contados desde la fecha de la terminación
de la edificación.

El otorgamiento de la escritura pública de compraventa implicará la entrega de

la finca vendida, con la consiguiente transmisión de la propiedad de la misma,
salvo que de la propia escritura resulte claramente otra cosa.

La elección del Notario ante el cual deba otorgarse la correspondiente escritura

pública de compraventa corresponderá a la parte compradora, de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 142 del Reglamento Notarial y en el Real
Decreto 515 de 21 de abril de 1.989, debiendo notificar a la parte vendedora el
Notario de su elección por cualquier medio con una antelación mínima de siete
días naturales a la fecha de otorgamiento de la escritura.

CUARTA.- GARANTIA DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS.

La parte vendedora declara y hace constar que ha garantizado la devolución,

en su caso, del importe total de las cantidades anticipadas por la parte
compradora mediante aval bancario prestado a su favor por la entidad de
crédito denominada XXXX, habiendo quedado formalizado el aval mediante
póliza intervenida por el Notario de Madrid Don_____________________ el día
__ de _______ de 200__.La parte vendedora entrega a la parte compradora en
el momento de la firma de este contrato privado una copia del citado aval
bancario.

QUINTA.- OBLIGACION DE CONSTRUIR.

La parte vendedora se obliga a construir hasta su total terminación el edificio de

que forma parte la finca proyectada objeto del presente contrato, conforme al
proyecto de obras que sirvió de base para la concesión de la licencia de
edificación que ha quedado reseñada en los antecedentes de este contrato .

Se entenderá que el edificio se encuentra terminado cuando se haya obtenido

por el constructor-promotor cédula de habitabilidad y licencia de primera
ocupación del mismo, de acuerdo con la normativa aplicable.

La parte vendedora deberá tener terminado el edificio en todo caso antes del
día ___ de____ de 200_.

SEXTA.- CARACTERISTICAS DE LA FINCA PROYECTADA.

La finca que entregue la parte vendedora a la parte compradora en virtud de lo

estipulado en este contrato en la fecha convenida en el mismo, deberá tener la
superficie, características y configuración que resulta de las cláusulas y
determinaciones de este contrato. A tal efecto, se entienden integradas en este
contrato y forman parte

[65]
del mismo como estipulaciones contractuales, las características
arquitectónicas, estructurales, funcionales y ornamentales que resultan del
proyecto de obras reseñado en los antecedentes del contrato.

Igualmente se entienden integradas en este contrato de compraventa como

estipulaciones del mismo, de conformidad con lo establecido en el Real
Decreto 515 de 21 de abril de 1.989, las características arquitectónicas,
estructurales, funcionales y ornamentales y los servicios del edificio que
resultan de la publicidad promocional realizada por la parte vendedora bien
directamente o por medio de cualesquiera otras personas o entidades a
quienes la parte vendedora haya encomendado en cualquier forma la
promoción y venta de las fincas.

En cuanto a la configuración y acabado interiores de la finca, ésta deberá

cumplir las siguientes características y especificaciones:

* (Especificar con el mayor detalle posible las características de acabado de la

finca proyectada).

SEPTIMA.- GASTOS.

Serán de cuenta de la parte vendedora el Impuesto sobre el Incremento de

valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y cualesquiera gastos que deriven
de actos previos al otorgamiento de la escritura de compraventa y que sean
necesarios para el otorgamiento de la misma y su inscripción en el Registro de
la Propiedad. En consecuencia, serán de cuenta de la parte vendedora todos
los gastos notariales, registrales, fiscales o de otro tipo que deriven del
otorgamiento e inscripción de la escritura de obra nueva y división horizontal,
del préstamo hipotecario concedido al promotor, y de la cancelación de
embargos, hipotecas, condiciones resolutorias expresas, precios aplazados o
cualesquiera otras cargas que recaigan sobre la finca vendida en la fecha de
otorgamiento de la escritura de compraventa.

Serán de cuenta de la parte compradora los impuestos de cualquier tipo que

graven la adquisición de la finca comprada en virtud de este contrato , los
honorarios notariales por el otorgamiento de la escritura pública de
compraventa y los honorarios registrales por la inscripción en el Registro de la
Propiedad a nombre de la parte compradora de la adquisición efectuada.

OCTAVA.- CARGAS NO APARENTES.

La parte vendedora declara que se encuentra al corriente en el pago de los

impuestos que gravan la titularidad de la finca vendida en virtud de este
contrato.

Esto no obstante, si la parte vendedora adeudase en la fecha de este contrato

cualquier cantidad derivada de la liquidación de Impuestos que graven la
propiedad de la finca vendida, dicha parte vendedora asume expresamente la
obligación de pago de tales cantidades pendientes de abono.

[66]
 NOVENA.- SUBROGACION EN EL PRESTAMO CONCEDIDO AL

PROMOTOR.

La parte compradora tendrá derecho a subrogarse, de conformidad con la Entidad de

Crédito Acreedora, en el préstamo o crédito hipotecario concedido a la parte
vendedora y que grave la finca objeto de este contrato , siendo de cuenta de la parte
compradora los gastos de cualquier tipo que se deriven del otorgamiento de la
escritura de subrogación.

Si a la parte compradora no le conviniese subrogarse en el préstamo o crédito

concedido a la parte vendedora, deberá manifestarlo así a la parte vendedora con al
menos _____días naturales de antelación a la fecha prevista para el otorgamiento de
la escritura pública de compraventa. En tal caso, la parte vendedora deberá proceder
a la cancelación de la hipoteca que grave la finca objeto de este contrato con
carácter previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, siendo de
cuenta de la parte vendedora los gastos notariales, registrales y comisiones
bancarias que se deriven de dicha cancelación, así como también los impuestos de
cualquier tipo que se devenguen por el otorgamiento de la escritura de cancelación
de hipoteca.

DECIMA.- RESOLUCION DEL CONTRATO Y CLAUSULA PENAL.

Si la parte vendedora incumpliese su obligación de entregar a la parte compradora la

vivienda proyectada en la fecha estipulada, conforme a las condiciones y
características de la misma que han sido convenidas, quedará resuelto el presente
contrato, a menos que la parte compradora consienta en conceder a la parte
vendedora un nuevo plazo para la entrega de la vivienda, transcurrido el cual sin
realizar la entrega se entenderá en todo caso resuelto el contrato. En caso de
resolución del contrato, la parte vendedora deberá devolver a la parte compradora
las cantidades que ésta haya anticipado a cuenta del precio estipulado,
incrementadas, de conformidad con lo establecido en la Ley 57 de 27 de julio de
1968, en una cantidad igual al interés legal del dinero aplicado a las mismas durante
el tiempo que haya mediado entre la fecha del anticipo por la parte compradora y la
fecha de la devolución por la parte vendedora.

Por otra parte, llegado el caso de la resolución del contrato, la parte vendedora
deberá abonar a la parte compradora, como indemnización y en el concepto de
cláusula penal, una cantidad equivalente al diez por ciento de las cantidades
anticipadas por la parte compradora.

Y en prueba de conformidad, afirmándose y ratificándose en el contenido del

presente contrato, y con promesa de cumplirlo bien y fielmente lo firman por
duplicado y aun solo efecto en la ciudad y fecha ut supra.

EL VENDEDOR EL COMPRADOR

[67]
 Contrato de compraventa a plazos de bien inmueble
En Madrid a ___ de _____ de 200_

REUNIDOS

De una parte, DON _____________________, y DOÑA __________________, mayor de

edad, cónyuges, siendo su régimen de económico del matrimonio el de gananciales, vecinos de
______, con domicilio en la calle __________, número _, con NIF respectivamente
_________ y ____________.Y de la otra,
DON___________________________ y DOÑA ______________________, mayores de
edad, cónyuges, siendo su régimen económico del matrimonio el de gananciales, vecinos de
_________, con domicilio en la calle_____, número __ y con NIF respectivamente _________
y _______.

Los comparecientes se reconocen mutuamente y entre sí con la capacidad legal suficiente al

efecto, libre y espontáneamente

MANIFIESTAN
PRIMERO.- Que DON __________________, y DOÑA ____________________, en
adelante la parte vendedora, son propietarios de la siguiente vivienda.

- Vivienda de la planta __ puerta __, emplazada en la ciudad de Madrid, calle

________, número __, de una superficie útil de __ m2, superficie construida __ m2 que se
distribuye en comedor, ___ habitaciones, cocina y cuarto de aseo, que linda por frente e
izquierda con rellano de la escalera, por la derecha con la vivienda __ en la misma planta y por
fondo con los generales del edificio.

- La vivienda descrita tiene asignada una cuota del 10% de participación en los elementos
comunes, cuyo porcentaje es el que sirve de módulo de reparto de beneficios y cargas de la
comunidad de propietarios de la que forma parte, y a los demás efectos que determina la Ley
de Propiedad Horizontal.
- TITULO: Le pertenece por título de COMPRAVENTA, según escritura otorgada en fecha
de ___ de ____ de 19__, autorizada por el Notario D. _______________ nº
______ de protocolo.
- INSCRIPCIÓN: Consta inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad de

__________ número _, al Tomo _, libro _, folio _, finca _.

CARGAS: La vivienda descrita está gravada con una hipoteca a favor del Banco XXXX,
constituida por escritura autorizada por el Notario D. _______________, respondiendo esta
finca de ______________ EUROS de principal, ______________ EUROS para intereses,
estando tasada para que sirva de tipo en primera subasta en la cantidad de _______________
[68]
EUROS. De este préstamo se adeuda la cantidad______________ EUROS según manifiesta
la parte vendedora y consta en el último recibo satisfecho de dicho préstamo.

La finca descrita no está afecta a más de cargas ni gravámenes, según se desprende de la

certificación expedida por el Registro de la Propiedad número _ de Madrid y está al corriente
en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios y gastos de propiedad horizontal según se
desprende de la certificación expedida al efecto por el Administrador de la Comunidad de
Propietarios.

SEGUNDO.- Que estando interesados ambos comparecientes en la compraventa de la finca

descrita, por medio del presente documento lo llevan a efecto con arreglo a las siguientes:

ESTIPULACIONES
I.- Compraventa
DON ___________________, y DOÑA ____________________ venden y
DON________________________ y DOÑA __________________ compran la vivienda
descrita en el Antecedente I sin inquilinos ni ocupantes, en el estado de cargas descrito y al
corriente en el pago de contribuciones, arbitrios e impuestos y al corriente en el pago de gastos
comunes de propiedad horizontal.

II.- Precio
El precio convenido por la presente compraventa es el de ______________ Euros, que la parte
compradora satisfará del siguiente modo

1.- Mediante la entrega que la parte compradora hace en este acto, sirviendo el presente
documento como eficaz carta de pago y recibo, de la cantidad de __________ EUROS.

2.- ____________ Euros, mediante un cheque nº ___________, librado por la parte

compradora contra su cuenta corriente nº ________________ que mantiene en la Sucursal
_________ del Banco XXXX que la parte vendedora recibe salvo su buen fin.

3.- _____________ Euros se satisfarán por la parte compradora en el plazo máximo de 60

meses, devengándose por dicho aplazamiento intereses al tipo del __% anual que la parte
compradora satisfará junto con el principal.

Para el pago de esta cantidad la parte se emiten los siguientes efectos:

- - La parte compradora emite a favor de la parte vendedora __ pagarés no a la orden, sin
gastos, con vencimiento a los días _ de cada mes, siendo el primero el próximo mes de
diciembre de 200_ y el último el del mes de diciembre del año 200 _, cada uno de ellos por
importe nominal de ___________Euros. El pago de todos los pagarés se ha domiciliado en
la cuenta corriente nº ___________ que la parte compradora mantiene en la Sucursal de
_____ del Banco XXXX.

[69]
- La parte vendedora libra a su propia orden, aceptadas por la parte compradora, _ letras de
cambio no a la orden, sin gastos, con vencimiento a los días _ de cada mes, siendo el primero
el del próximo mes de diciembre de 200_ y el último el del mes de _________

del año 200_, cada una de ellas por importe nominal de 1________ Euros. El pago de todas las
letras de cambio se ha domiciliado en la cuenta corriente nº ________ que la parte compradora
mantiene en la Sucursal de 5555 del Banco XXX.

4.- El resto del precio lo retiene la parte compradora para hacer pago a la entidad acreedora
subrogándose tanto en la obligación garantizada como en la propia hipoteca, siendo todos los
gastos que se deriven de esta subrogación de cargo de la parte compradora. Esta obligación de
pago la asume la parte compradora aún en el caso de que la entidad acreedora hipotecaria, de
conformidad con lo establecido en el art. 1.205 del Código Civil y 108 de la Ley de
Hipotecaria, no admitiese la subrogación de la parte compradora y por lo tanto la parte
vendedora no quedase desligada de la obligación garantizada

III.- Condición Resolutoria. En garantía del precio aplazado y sus intereses ordinarios, se
pacta expresamente que la presente transmisión esté sometida a condición resolutoria expresa,
conforme a los artículos 1504 del Código Civil y 11 de la Ley Hipotecaria .
En consonancia con lo anterior, la falta de pago a su vencimiento de uno cualesquiera de los
plazos (o letras de cambio reseñadas) facultará a la vendedora para resolver esta compraventa,
revirtiendo, incluso frente a terceros, el dominio de la finca, fijándose como domicilio de la
compradora a efectos de la preceptiva notificación notarial o judicial de la resolución, la
propia finca vendida .
La resolución provocará el desalojo inmediato de la finca por la parte compradora o por
quienes de ella deriven su derecho, ya sea éste real o personal, incluido el de arrendamiento.
En caso de resolución por impago del precio aplazado, ambas partes deberán restituirse
recíprocamente las prestaciones ya realizadas, salvo que la parte vendedora retenga las
siguientes sumas que tiene derecho a deducir:
a) El diez por ciento del importe de los plazos pagados en concepto de indemnización por la
tenencia de las cosas por el comprador.
b) Una cantidad igual al desembolso inicial por la depreciación comercial del inmueble
vendido, con el límite máximo de la .......................parte del precio de venta. Por el deterioro
de la cosa vendida, si lo hubiere, podrá exigir el vendedor, además, la indemnización que
legalmente proceda.
Expresamente se pacta que la condición resolutoria podrá cancelarse mediante instrumento
público en que el Notario dé fe de que las letras reseñadas se encuentran en poder de la parte
compradora o de sus causahabientes.
Igualmente se conviene que esta cláusula sea contemplada en la escritura pública que en su día
se otorgue.

IV.- Ley 7/1995 de 23 de Marzo, sobre Créditos al consumo.

[70]
 De conformidad con lo establecido en la Ley 7/1995 de 23 de Marzo, sobre Créditos al
consumo, la parte vendedora hace constar expresamente:

a) Los elementos que componen el coste total del crédito que supone el aplazamiento de pago
del precio, con excepción de los gastos de incumplimiento contractual son: el interés nominal
del....................por ciento (....................%) anual, que no se modificará durante toda la vida del
contrato, los honorarios de Notaría y Registro por la constitución y, en su día, cancelación de
la condición resolutoria, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por tal constitución y
cancelación, que en la actualidad es el....................% sobre el precio aplazado e intereses
garantizados en cada uno de dichos actos. b) Que la tasa anual equivalente definida en la
citada Ley es el....................por ciento (....................%) anual, para cuyo cálculo sólo se ha
considerado el tipo de interés, plazo y periodicidad de los mismos.

V.-Entrega de la vivienda.
La entrega de la vivienda tendrá lugar el día...................., coincidiendo con el de otorgamiento
de la escritura pública de compraventa, en la Notaría que elija el comprador, el día....................

VI.- Escritura de compraventa

La escritura pública de compraventa a favor de la parte compradora o de la persona que
designe, se otorgará a simple requerimiento de cualquiera de los comparecientes ante el
Notario que designe el requirente, una vez la parte compradora haya satisfecho el total precio
de la compraventa y sus intereses.

Los gastos e impuestos que se deriven de dicho otorgamiento serán satisfechos por las partes
con arreglo a Ley, y por tanto cada compareciente satisfará la parte de Notaria que
reglamentariamente le corresponda, la parte vendedora el Impuesto Municipal sobre el
Incremento del Valor de los Terrenos de la Naturaleza Urbana (Plusvalía) y la parte
compradora el Impuestos sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados y los gastos
de gestión y los Honorarios por la inscripción de la compraventa en el Registro de la
Propiedad.

Si la parte compradora instase de la parte vendedora el otorgamiento de la escritura de

compraventa en cualquier momento anterior al total pago del precio aplazado y sus intereses,
ésta se otorgará dando a la falta de pago del precio aplazado el carácter de condición
resolutoria explícita en los términos del de la Ley Hipotecaria y 58 y siguientes de su
Reglamento, con las condiciones establecidas en la resolución por incumplimiento.

Para la consignación registral del cumplimiento de la condición resolutoria y la recuperación

del pleno dominio y plena disponibilidad por la parte vendedora delinmueble objeto de la
compraventa, deberá presentarse copia del requerimiento que se dirá así como el título de la
propia de parte vendedora.

[71]
Para consignar en el Registro de la Propiedad el pago del precio aplazado una vez se haya
satisfecho la total cantidad y la cancelación de la condición resolutoria explícita, la parte
compradora podrá exigir de la parte vendedora el otorgamiento de escritura de Carta de Pago y
Extinción de la Condición Resolutoria, o a su sola instancia, otorgar Acta Notarial de
exhibición de los pagarés y letras de cambio cuya tenencia supone el pago del precio, siempre
que la parte compradora manifieste que posee dichos efectos legítimamente por haber pagado
su nominal.

VII.- Corriente de gastos

Los vendedores manifiestan que se encuentran al corriente de gastos de comunidad, aportando
a tales efectos y en prueba de lo indicado, certificación expedida por el Administrador de la
Comunidad.

VIII.- Comunidad de Propietarios.

Los compradores se comprometen a notificar de forma inmediata, al Administrador y
Presidente de la Comunidad de Propietarios, la transmisión operada en la propiedad individual
a fin de que se entiendan con ellos las sucesivas obligaciones y notificaciones que deba
practicarle la comunidad en cuestión.

IX.- Normativa aplicable.

Esta transmisión patrimonial se someterá a lo expresamente pactado por las partes en el
presente contrato y, con carácter supletorio, por las disposiciones del Derecho Común.

X.- Resolución de conflictos.

En el supuesto de conflicto, las partes, sin pactar fuero distinto, se someten expresamente al
que corresponda con arreglo a las disposiciones procesales vigentes.

Para que así conste y se haga valer ante quien corresponda, las partes firman dos ejemplares
idénticos, uno para cada interviniente, en lugar y fecha indicado en el encabezamiento del
presente documento.

EL VENDEDOR EL COMPRADOR

[72]