LAS SERVIDUMBRE PERSONALES: USUFRUCTO, USO Y

HABITACIÓN; ENFIUTESIS Y SUPERFICIE

- Servidumbres personales en las fuentes romanas:

Las servidumbres personales expresamente mencionadas en las fuentes son:
el usufructo, el uso Y habitación.
USUFRUCTO
Concepto: según art 2129: usufructo es el derecho Real de Usar, Gozar, y Disponer
jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.

Hay alteraciones dela sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma
o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Caracteres: se trata de un derecho real sobre bien ajeno, limitado, temporal,

intransmisible por causa de muerte, el usufructuario no puede alterar la sustancia.

Se recoge el principio denominado salva rerum sustantia que señala la inalterabilidad

de la sustancia. La sustancia que debe preservarse es la del objeto de este derecho
real, que es un bien ajeno. Esto significa que se debe respetar y conservar la
materialidad de la cosa, su forma y estructura en sus caracteres esenciales y, asimismo,
mantener el destino económico establecido a su constitución o, en su defecto, el que le
había dado el propietario cuando la cosa estaba en su poder. Aun una mejora en la
cosa, beneficiosa para el nudo propietario, no está permitida si con ello produce una
modificación material, jurídica o económica.

Y si recae sobre un derecho, a estos no los puede menoscabar, ya que implicaría alterar
su sustancia.

El destino puede determinarse por convención de las partes, por la naturaleza de la

cosa, o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

Ejemplos: el usufructuario NO puede transformar una viña en un prado, ni convenir un

jardín en un lago, ni un terreno de quinta de verdura en un terreno destinado a la
fabricación de ladrillos.

Facultad de disponer: se señaló que la facultad de disponer jurídicamente de un bien

ajeno es limitada, ya que el usufructuario tiene el ejercicio de esa facultad dentro de los
límites que fija la ley.

El usufructuario puede transmitir su derecho por actos entre vivos, constituir derechos
reales de uso, habitación, servidumbre y anticresis, tanto como derechos personales de
uso y goce, sin alterar la sustancia.

En el usufructo las partes son.

a) Usufructuante: es el nudo propietario, que conserva la propiedad despojada de

casi todas sus ventajas.
b) Usufructuario: es quien tiene el uso y goce de la cosa.

Objeto:

El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos:
 a) Una cosa no fungible: puede recaer sobre una cosa mueble o inmueble, lo que
supone el deber de reintegrarlas una vez extinguido el derecho real, con el
desgaste habitual y propio del buen y normal uso. Pueden ser registrables o no,
y la registración podrá ser constitutiva o declarativa.
b) Un derecho, solo en los casos en que la ley lo prevé.
c) Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales.
d) El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario: hace referencia al usufructo universal y puede suceder
únicamente a través de un acto de última voluntad, quedando los legitimarios
autorizados a sustituirlo por la porción disponible.

Advertimos que si se constituyen sobre la totalidad de una cosa o derecho, habrá

usufructo EXCLUSIVO.

Si recae sobre parte material de una cosa o derecho, el nudo propietario puede
constituir, a favor de otras personas otros usufructos sobre las restantes partes
materiales o indivisas.

Si el nudo propietario constituye el usufructo sobre la misma cosa en la parte indivisa a

favor de más de una persona se tratara de un co-usufructo.

La división en partes materiales solo se aplica respecto de las cosas, no de los

derechos.

Y en función del ppio salva rerum substantia, el usufructuario tiene la obligación de

devolver la misma cosa al extinguirse el usufructo. Claro que la debe restituir en el
estado en que se encuentre según el uso normal de ella, pues no se puede desconocer
que la cosa puede sufrir un desgaste con el correr del tiempo, aun cuando haya sido
usada normalmente.

Legitimados para constituir usufructo:

Solo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de
propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede
recaer. Entonces, solo pueden afectar con esta carga quienes tienen un derecho sobre
cosa propia y que comprenda las facultades de uso y goce.

Usufructo en favor de varias personas:

El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias
personas. Si se extingue para una, subsiste para las restantes, pero sin derecho de
acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario. No puede establecerse
usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado
en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo. En ningún caso el
juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.

Modos de constitución del usufructo:

El usufructo puede constituirse de los siguientes modos:

1) La transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad.

2) La transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce.
3) La transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

A su vez el usufructo puede constituirse por:

1) Contrato oneroso o gratuito

Por contrato oneroso se puede:

 - Constituir usufructo a favor de otro reservándose la nula propiedad-
- Transmitir la nula propiedad reservándose el usufructo.
- Enajenar a una persona la propiedad y a otra el usufructo.

Por contrato gratuito se puede:

- Donar la nula propiedad.

- Donar el usufructo.
- Donar el usufructo a uno y la nula propiedad a otro.

Modalidades:

El usufructo puede ser establecido:

a) Pura y simplemente.
b) Sujeto a condición o plazo resolutorio (ejemplo: hasta que ocurra algo o se cumpla el
plazo)
c) Con cargo (ejemplo: obligación del usufructuario de hacer algo determinado hasta que
pase algo puntual)

No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo se tiene

por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o plazo
suspensivos, la constitución solo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del deudor.

Esto es en beneficio de la cosa dada, ya que, si se permitiera la constitución del usufructo bajo
condición o plazo suspensivo, el propietario no cuidaría ni mejoraría la cosa porque, cumplido el
plazo o condición, otra persona recibiría la cosa para usufructuarla.

Duración:

El usufructo es un derecho temporal- limitado en el tiempo-.

Ello es esencial en nuestro derecho, porque lo contrario genera la división entre el dominio útil y
el directo, lo que quiere evitarse.

Si es en favor de persona humana, el usufructo puede establecerse:

a) por un plazo o pactarse vitalicio (Que dura hasta que acabe la vida de la persona a la que
se refiere),
b) si no se pactó plazo, se entiende que es vitalicio.
c) Si se establece un plazo y la persona fallece antes, el usufructo se extingue con su
fallecimiento.: el usufructo es intrasmisible por causa de muerte.

Si es a favor de persona jurídica puede:

a) Constituirse por el plazo máximo de 50 años.

b) Si no se pacta plazo, se extingue a los 50 años de su constitución.
c) Si la persona jurídica se extingue antes del plazo, se extingue el usufructo.

Inventario:

Consiste en determinar y detallar el estado del objeto del usufructo antes de entrar en su uso y
goce. Puede realizarlo cualquiera de las partes y sirve para que el nudo propietario pueda exigirle
al usufructuario que le devuelva el objeto en el mismo estado en que lo recibió.

Este documento es prueba de la cantidad y calidad de lo entregado en usufructo.

# es facultativo y puede hacerse por instrumento privado: cuando las partes son mayores y
capaces.

# es Obligatorio y debe hacerse por escritura pública: cuando alguna parte sea incapaz o si el
usufructo es por testamento (en este caso quien debe hacerlo es el usufructuario designado). De
todas formas se considera que una vez que muere el testador, el nudo propietario puede dispensar
al usufructuario de inventariar.

¿Qué ocurre si no se realiza el inventario? Ante la falta de inventario y determinación del estado
de los bienes, se presume que existe la cantidad indicada en el título y en buen estado de
conservación. De esta manera, una vez extinguido el usufructo, el usufructuario debe devolver los
bienes al propietario sin alterar su sustancia, de modo que hacer el inventario para determinar el
estado de estos bienes es importante.

Garantía:

Es optativa. Puede ser fianza o algún otro tipo de garantía aceptada por las partes y sirve para
avalar la restitución de los bienes y su correcta conservación una vez terminado el usufructo.

Derechos del usufructuario:

1) Usar y gozar de la cosa como si fuera el dueño pero sin alterar su sustancia y destino,
tiene la facultad de administrar la cosa dada en usufructo y ejercer sobre ella actos de
administración para su mejor explotación (ej.: alquilarla para quedarse con la renta o
vender las cosechas). De esta forma vemos que le pertenecen:
a) Los frutos percibidos mientras dura el usufructo.
b) Los frutos pendientes al constituir el usufructo.
c) Los productos de una explotación ya iniciada al constituir el usufructo.

2) El usufructuario puede transmitir su derecho.

3) Puede constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos
personales de uso y goce, pero no se exime de sus responsabilidades frente a nudo
propietario.
4) Puede realizar mejoras.

Obligaciones del usufructuario:

El uso y goce debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la
convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho. El
usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las
demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o
caso fortuito.

El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado
aun antes de la extinción del usufructo.

El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de
constitución de su derecho. Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa
a inventariarlos o a determinar su estado, debe soportar el costo de las mejoras realizadas por el
nudo propietario.

El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo. Frente al acreedor los obligados a satisfacerlos son
tanto el usufructuario y el nudo propietario.
 El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho
sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo
propietario.

El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado. El usufructuario que no restituye
el bien al concluir el usufructo es considerado de mala fe, lo cual agrava su responsabilidad por
destrucción de la cosa, debe restituir los frutos percibidos en ese estado y reparar los daños que
haya producido si contrató sobre ese bien como libre de gravamen.

Derechos y deberes del usufructuante (nudo propietario)

1) Deber de entregar al usufructuario el bien usufrutuado en el estado que este y con sus
accesorios. Además si se constituyó a título oneroso, el nudo propietario garantiza el uso
y goce pacifico (garantía de evicción).
2) Deber de no hacer actos materiales sobre la cosa (construir sobre la cosa o cambiarle su
forma), alterando el objeto del usufructo, salvo que el usufructuario estuviese de acuerdo.
3) Tiene derecho a ejercer sus facultades como propietario, siempre que sean compatibles
con el usufructo: vender el bien, donarlo, hipotecarlo, etc. Esto es posible porque el
tercero tiene la obligación de respetar el usufructo.

Extinción:

Las causas de extinción pueden pactarlas las partes al constituir el usufructo o surgir de la ley.
En este último caso, además de los medios de extinción propios de todos los derechos
patrimoniales (ej.: finalizar el plazo determinado) y de los comunes a todos los derechos reales,
cada uno tiene sus medios especiales de extinción. Los del usufructo son los siguientes:

1) La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados.

Si no se pactó la duración, se entiende que es vitalicio.
2) La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue
a los 50 años desde la constitución del derecho.
3) El no uso por persona alguna por 10 años, por cualquier razón. El desuso involuntario no
impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo.
4) El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada jurídicamente.

Efectos

Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el

usufructuario y sus sucesores particulares.

Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del

usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario el despojos subsistente. Si el conjunto
de animales perece en parte sin culpa de usufructuario, éste tiene opción de continuar en el
usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan
perecido.

Uso

Es un derecho Real Autónomo que consiste en la facultad de usas y gozar de la cosa – ius
utendi y ius fruendi- su parte material o indivisa sin alterar su sustancia, “en la extensión y
los límites establecidos en el título.
 El uso es un derecho real similar al usufructo, pero más limitado, menos extenso. Al igual
que el usufructo, se ejerce sobre cosa ajena (de manera que el propietario se queda con la
nula propiedad) y existe el IUS UTENDI y el IUS FRUENDI pero en forma más restringida, ya
que el usuario podrá percibir los frutos, pero solo en cuanto sea necesario para él y su familia
(es decir que su uso y goce está limitado a cubrir las necesidades personales del usuario y
su flia.)

Características:

a) Es temporario: ya que dura como máximo hasta la muerte del usuario y por eso es
intransferible por causa de muerte (ya que al morir el usuario se extingue el derecho
real).
b) Solo puede hacerse en favor de persona humana y el usuario no puede constituir
derechos reales sobre la cosa ni alterar su sustancia. No se puede constituir a favor de
personas jurídicas pero sí a favor de varias personas físicas, por aplicación supletoria del
derecho real de usufructo.
c) Su objeto pueden ser todas las cosas no fungibles que sirvan para el aprovechamiento
del usuario y su familia.
d) El usuario debe pagar gastos de conservación y reparación de la cosa.
e) Si el titulo (contrato o testamento) no establece la extensión del uso y goce, se entiende
que se constituye un usufructo, ya que se aplican las normas en forma supletoria.
f) Se le aplican supletoriamente las normas del usufructo.
g) Los frutos naturales que produce la cosa no pueden ser embargados por los acreedores
cuando el uso de estos se limita a las necesidades del usuario y su familia. El usuario no
puede vender los frutos excedentes ni puede aprovecharse económicamente de la cosa.

Constitución:

Puede constituirse por contrato, testamento o prescripción.

 Habitación.

Derecho Real Autónomo, que consiste en morar en un inmueble ajeno edificado, o en parte
material de él, sin alterar su sustancia.

El objeto son las cosas inmuebles edificadas, en todo o en parte material. Es decir que es posible
que existan varios derechos de habitación sobre una misma cosa. Y también es posible que se
conceda simultáneamente a favor de más de una persona (cohabitación). Este derecho solo puede
constituirse a favor de persona humana.

Características:

1) Como en el caso del uso, se aplican supletoriamente a la habitación las normas que
regulan el usufructo (ya que es como una especie de uso sobre una casa, con el fin de
morar en ella)
2) La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable
por los acreedores del habitador.
3) Cuando el habitador reside solo en una parte de la casa que se le señala para vivienda,
debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte
de la casa que ocupa (obligaciones del habitador)
4) Puede constituirse por contrato (oneroso o gratuito) o por acto de última voluntad.
5) A diferencia del uso, el habitador no tiene derecho a los fruto del inmueble, solo tiene
derecho a habitarlo.
6) Es un derecho temporario, ya que al igual que el usufructo se extiende como máximo a
la vida del habitador (es decir que a su muerte se extingue el derecho).

Derecho real del conyugue supérstite:

De acuerdo al art 2383 del CCCN, el conyugue supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio
y gratuito, de pleno derecho, sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyo el ultimo
hogar conyugal y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras
personas.

¿En qué consiste? Este es un ejemplo: un matrimonio vive en un inmueble y muere uno de los
conyugues. Se presentan los herederos y reclaman la partición de la herencia ¿Qué ocurre con el
conyugue supérstite? ¿A dónde va a vivir? El conyugue supérstite tendrá sobre el inmueble un
derecho real de habitación, en forma gratuita y vitalicia, y los herederos serán nudos propietarios
y deberán respetar ese derecho.

Nacimiento, petición, registro:

El derecho real de habitación le asiste al conyugue sobreviviente de pleno derecho desde el

momento de la muerte del causante. No obstante, a fin de que opere, es necesario que lo invoque
en el juicio sucesorio- toda vez que el conyugue puede o no hacer uso del derecho-

Una vez invocado, previa comprobación de que se hayan reunidos los requisitos, el juez dispondrá
su INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMMUEBLE.

Requisitos:

1) Inmueble de propiedad del causante: no importa si el inmueble reviste la calidad de propio

o ganancial, como tampoco en este último caso si se encuentra bajo titularidad del
supérstite o del causante, o de ambos, ya que en todos los casos cumple el requisito que
prevé la norma.
 2) El inmueble debe haber sido el último hogar conyugal: es donde convivieron el conyugue
y el causante al momento del fallecimiento de este, porque de lo que se trata es de que,
por efecto de la transmisión hereditaria, el conyugue no se vea arrojado de lo que hasta
entonces fue su vivienda.
3) Al momento de la muerte del causante el inmueble no debe encontrarse en condominio
con otras personas.
4) La ocupación será gratuita: la gratuidad solo apunta a que no podrá exigírsele al conyugue
sobreviviente compensación alguna por la ocupación

Derecho real de habitación del conviviente supérstite:

Conforme el art. 527 del CCCN el conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable
(o de bienes suficientes que aseguren el acceso a esta) puede invocar el derecho real de habitación
gratuito por un plazo máximo de 2 años sobre el inmueble de propiedad del causante que
constituyo el ultimo hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en
condominio con otras personas.

Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae

matrimonio o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a esta.

Requisitos para este caso legal:

1) El conviviente supérstite no puede tener vivienda propia habitable (o bienes suficientes

para ceder a una)
2) El derecho real de habitación es por un plazo máximo de 2 años.
3) El inmueble propiedad del causante tuvo que haber sido el último hogar familiar.
4) Al abrir la sucesión, el inmueble no tiene que estar en condominio.