INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO:

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA.
ALUMNO: PRESA, MARIO ALBERTO
LEGAJO: TMCI24964
FECHA DE ENTREGA: 05/10/2018.
CARRERA: MARTILLERO, CORREDOR PÚBLICO Y CORREDOR
INMOBILIARIO.
MATERIA: INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO:
INTERMEDIACION INMOBILIARIA.
MODULO 2: CASO 1
INTEGRACION PROFESIONAL: ESTUDIO DEL CASO
(MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO)
TUTOR: MEINERO, PABLO EXEQUIEL
ENTREGA: Nº 1
CONSIGNAS, RESOLUCIÓN DEL CASO:
1) Diseña la estructura organizacional de la inmobiliaria
Amuchastegui y Asoc. y
plásmala en un organigrama.

DIRECTORIO

GERENTE GENERAL

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO

DEPARTAMENTO OPERATIVO

- SECCIÓN LEGAL

- SECTOR VENTAS

- SECCIÓN CONTABLE

- SECTORALQUILERES
- SECCIÓN RR.HH

- SECTOR TASACIONES
- SECTOR ADM. CONSORCIOS

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- Atender los reclamos que formulen los copropietarios sobre
cuestiones atinentes a uso, destino y mantenimiento del
edificio y sus servicios generales;
- Formular ante las autoridades públicas competentes toda
reclamación relativa a cuestiones de interés del consorcio así
como representar a éste ante aquéllas en los asuntos en que
estén en juego los intereses del mismo.
- Realizar los aportes relacionados con cargas sociales,
obra social y cuota sindical de estos empleados. Así como
también contratar servicios mensuales de mantenimiento y
limpieza para garantizar el correcto funcionamiento de las
instalaciones. Verificar que la empresa de servicios que
contrató, haya realizado los seguros y las cargas sociales de su
personal
- Comprar diversos artículos y bienes para el uso del edificio,
cumplir con las Ordenanzas Municipales tendientes a la
seguridad del mismo y la de sus ocupantes.
Así como la contratación de seguros
- Actuar como un auxiliar notarial en la emisión del
“Certificado de Informe y Estado
de Deuda”, cuando se realiza la escritura traslativa de dominio
por la venta de una
unidad funcional ante el requerimiento de las partes
interesadas.
2) a) A fin de corroborar que el Sr. Amuchastegui
efectivamente se encuentra en
condiciones legales de ejercer la actividad de corredor público.
¿Qué
documentación le solicitarías que exhiba? ¿Qué efectos
tendría si se hubiere
designado a Marcelo López?
El corretaje inmobiliario es una actividad colegiada, por lo que
el contralor de las
condiciones para ejercer la actividad fue realizado por el
Colegio respectivo. A tales
fines le solicitaría exhiba su credencial, la que acreditaría en el
caso estar inscripto en
la matrícula del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios
de la Provincia de
Córdoba.
Ahora bien, en relación al Sr. Marcelo López y su aptitud para
ser designado
administrador, esta hubiese podido ser objetada. Ya que a
pesar de contar con el
título habilitante de Corredor Inmobiliario, está inhabilitado
para ejercer la profesión.
No es requisito ser Corredor Inmobiliario para ser
Administrador de un edificio, pero
si es un impedimento estar inhabilitado para ejercer el
comercio. Por estas razones el
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Sr. Marcelo López no podría ser designado administrador, y los
efectos de sus actos
serian nulos.
b) ¿Podría haber sido designado administrador el Arquitecto
Donda? Fundamenta.
El Arq. Donda podría ser designado administrador, ya que en
el caso en análisis no se
determina que posea ninguna inhabilidad en concreto. El
administrador según el
Código Civil y Comercial de la Nación se equipara a un
mandatario y este puede serlo
un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Por lo
que genéricamente se
encuentra comprendido dentro de estos parámetros.
3) a) Raúl Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su
departamento.
Conforme lo que surge del texto, ¿estamos en presencia de
mandato o corretaje?
Fundamenta.

Amuchastegui, al que le encomiendan el negocio, no es

mandatario. Tiene una
relación sin representación propia de corretaje. Buscando
acercar a las partes del
negocio y posicionándose en un punto medio para lograr
acercarlas y generar un
acuerdo (negocio). Su actividad está orientada al acercamiento
operativo de las
partes, a poner en relación a las mismas para la conclusión de
negocios sin estar
ligado a ninguna de ellas por relación de subordinación o
representación.
b) Manifiesta cuáles son las obligaciones de cada una de las
partes.
Obligaciones del Corredor:
Las obligaciones de los corredores se encuentran establecidas
en el artículo 35 de
Ley nacional N° 25028 y el artículo 16 de Ley de la Provincia de
Córdoba N° 9445. Se
pueden sintetizar con las obligaciones establecidas por el
Código Civil y Comercial,
artículo 1347: Obligaciones con respecto a las partes y el
negocio:
-Comunicar a las partes todas las circunstancias que puedan
influir en la conclusión
del negocio.
-Guardar confidencialidad de lo concerniente a las
contrataciones que se
encomienden. Obligaciones con respecto a las cosas objeto de
corretaje:
-Asegurar la identidad y la capacidad de las personas que
vincula.
-Llevar el libro que establece el artículo 35 de Ley 20266.
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-Por el cumplimiento del objeto del contrato; es decir, si se
vende la propiedad.
-Por anulación por ilicitud de su objeto, incapacidad o falta de
representación de
cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido
conocida por el
corredor.
d) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble,
¿qué diligencias
previas observarás antes de la concreción de la venta?
Desde la perspectiva del corredor a cargo, habría que tener
diligencia en relación a
los siguientes pasos previos:
Asegurar la identidad de las personas que intervienen en el
negocio y de su
capacidad legal para contratar.
Proponer el negocio con exactitud, precisión y claridad,
absteniéndose de mencionar
supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes.
Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su
conocimiento y que de
algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del
negocio.
Asistir a la firma de los instrumentos conclusivos si alguna de
las partes lo requiere.
4) A los fines de la tasación del departamento del Sr Raúl Pozo:
a) ¿Qué factores de
influencia tendrás en cuenta?
Para la tasación tendría en cuenta los siguientes factores de
influencia: Ubicación,
Aptitud, Estado y Moneda.
Ubicación:
El factor fundamental de la influencia sobre el valor de un
inmueble es la ubicación la
que se integra por distintos factores de influencia. Zona o
barrio. Normas de
urbanización vigentes. Tendencias del desarrollo del sector.
Servicios públicos.
Importancia de la calle. Vecindad.
La aptitud:
Es la capacidad de uso del bien inmueble. Dependiendo del
tipo de inmueble la
aptitud será analizada desde distintas ópticas. Así por ejemplo,
la aptitud de terrenos
urbanos relaciona los siguientes factores: Dimensión y
proporción; Forma; Ubicación
dentro de la manzana; Orientación.
El estado:
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El estado de uso y conservación de un inmueble es una
variable necesaria para
determinar la depreciación. El asimilador por depreciación
puede lograrse por medio
de tablas y formulas o bien por la elaboración propia del
tasador.
Moneda:
En caso que medie un lapso entre la fecha de la tasación y la
fecha en la que se sale al
mercado y este resulte significativo o en ese intervalo de
tiempo se hayan producido
cambios en la economía es necesario actualizar el valor.

b) ¿Qué método de valoración utilizarías en el caso concreto?

Fundamenta.
El método que utilizaría, es el más utilizado, que es el método
comparativo de
mercado.
La selección de este método, radica desde mi punto de vista
porque es aquel que
permite arribar a la referencia de valor más realista a la que se
puede arribar en el
mercado.
El mismo consiste en poner en contraste el inmueble cuyo
valor se desea conocer
con otros que sirvan de referencia. Su aplicación requiere:
Establecer las características propias del bien a tasar que
influyen en su valor.
Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los
bienes comparables al
que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre
transacciones reales y/
o valores de publicación, obtener valores al contado de dichos
bienes en la fecha de
la tasación.
Seleccionar de la información obtenida una muestra
representativa de las
propiedades comparables a la que se valora, descartando
aquellos que se desvíen por
precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar
los precios unitarios
de los elementos de la muestra con el del bien objeto de
tasación.
Utilizar información de fechas próximas a la del estudio, para
tener una referencia de
valores actuales.
5) Con respecto a la idea de construcción de un edificio
inteligente: a) Implementa
la acción metodológica para el proyecto de inversión
inmobiliaria que pretende
realizar “Amuchastegui y Asoc.”.

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aspectos como la demanda de servicios públicos que requerirá
y cómo deberá
contribuir a su mejoramiento.
b) Realiza la trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria
aplicada al caso
concreto.
1) PRIMERA ETAPA se inicia con la idea expuesta, los estudios
concretos a
sus efectos y la puesta en marcha del proyecto. En este caso la
construcción del edificio inteligente.
Para su realización habrá que comenzar con el financiamiento,
ya sea a
través de preventa de unidades a particulares o a través de
inversores
iniciales que al finalizar participarán de las utilidades, y se
analizará las
alternativas para comercializar el edificio en el mercado
inmobiliario;
además, se determinarán las etapas y plazos de ejecución,
como así
también los montos económicos de inversión distribuidos para
cada etapa
y los gastos que demande la realización del producto.
Comprende esta
etapa el conjunto de actividades para la presentación del
montaje
(oficinas, obraje, depósito de materiales y maquinarias, etc.)
para lograr la
puesta en marcha.
2) SEGUNDA ETAPA El desarrollo es parte de la etapa o fase de
operación,
es decir que aquí el proyecto se pone en marcha y se inicia la
construcción
del edificio. A su vez, se observa que se cumpla
satisfactoriamente la
provisión de los fondos dentro de los plazos previstos para la
correcta
marcha del proceso.
En esta etapa se enfoca toda la atención sobre la inversión que
se está
llevando a cabo; más aún, se está pendiente de algún suceso
imprevisto,
para así tener la capacidad corregirlo para que no se frustre la
construcción del edificio.
3) TERCERA ETAPA La conclusión estará constituida por la
finalización de
las obras, y por la verificación del resultado económico.
Asimismo será un
etapa de gran riqueza en términos de conocimiento para el
desarrollador,
ya que etapa final es para incorporar experiencias y enriquecer
el nivel de
sabiduría en este tipo de inversiones, como así también
desarrollar una
capacidad certera para la mejoría de futuros proyectos.

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