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© 2012. Fernando Fernández Acevedo. Algunos derechos reservados. Esta obra está bajo una licencia de Creative Commons
Reconocimiento-NoComercial-SinObraDerivada 3.0 Chile.
Estructura de la
clase
(2) Concepto!
(3) Características!
- Decreto Ley Nº 993 sobre arrendamiento de predios rústicos, madererías o aparecerías y otras
formas de explotación por terceros (D.O. 24/04/1975).!
Dicho Decreto Ley viene a complementar el Párrafo 6º del T. XXVI del C.C. que establece reglas
particulares relativas al arrendamiento de predios rústicos.!
- Código de Comercio, Título V: “del transporte por tierra, lagos, canales o ríos navegables”,
Libro II, (arts. 166 − 232)!
El Código de Comercio viene a completar la regulación del contrato de arrendamiento de
transporte que se hallaba ya reglamentado por el párrafo 10º del Título XXVI del Código Civil.!
Debemos recordar que, conforme al art. 3º, número 15, el contrato de transporte marítimo es
esencialmente mercantil.
(2) Concepto!
(3) Características!
• Como podemos observar en la definición de este contrato, el objeto de éste puede ser de tres
clases:
3. La prestación de un servicio.
(2) Concepto!
(3) Características!
2. Oneroso.
3. Conmutativo.
4. Principal.
5. De tracto sucesivo.
6. Consensual.
2. Oneroso.
3. Conmutativo.
4. Principal.
5. De tracto sucesivo.
6. Consensual.
2. Oneroso.
3. Conmutativo.
4. Principal.
5. De tracto sucesivo.
6. Consensual.
5. De tracto sucesivo.
- Hay una permanencia en la relación
contractual.
6. Consensual.
2. Oneroso.
4. Principal.
6. Consensual.
2.2. Reducirlo a escritura pública:
7. En el arrendamiento de cosas, el contrato (a) provee a las partes de un título ejecutivo para
reclamar sus respectivas obligaciones.
6. Consensual.
3. Solemnidades especiales del arrendamiento y
7. En el arrendamiento de cosas, el contrato solemnidades voluntarias.
transforma al arrendatario en mero tenedor de la
cosa. El contrato de arrendamiento es un título
de mera tenencia.
2. Oneroso.
3. Conmutativo.
4. Principal.
5. De tracto sucesivo.
6. Consensual.
2. Oneroso.
3. Conmutativo.
4. Principal.
5. De tracto sucesivo.
6. Consensual.
ESQUEMA: 1. Concepto.!
• En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da
el precio arrendatario (Art. 1919 C.C.).
Similitudes
1. Consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos;!
3. En ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y garantizar a la otra el goce
tranquilo y útil, respondiendo del saneamiento por evicción o por vicios ocultos.
(4.1.) Del arriendo de cosas
(2) Paralelo con la Compraventa:
Diferencias
Arriendo Compraventa
Es un título de mera tenencia. Es un título traslaticio.
El goce que el arrendador se obliga a garantizar El goce que el vendedor se obliga a garantizar es
es temporal. definitivo.
Diferencias
Arriendo Usufructo
El derecho que se deriva del arriendo es personal. El derecho de usufructo es real.
(4.1.) Del arriendo de cosas
ESQUEMA: 1. Concepto.!
1. La cosa.
2. El precio.
Dicho consentimiento debe recaer sobre los elementos antes indicados en los puntos 1 y 2 y
sobre el hecho de celebrarse el arrendamiento.
• Sin embargo, la cosa arrendada debe cumplir con una serie de requisitos a fin de que sea
susceptible de arrendarse:
(a) Requisitos generales de todo objeto en las obligaciones de dar (Art. 1461 C.C.):
- Aquellas que la ley prohíbe arrendar. En tal caso, habría objeto ilícito por lo dispuesto en
el Art. 1466 C.C.
(a) Dinero.
(b) Frutos: Esta es una diferencia respecto de la compraventa, en la que el precio solamente puede
ser en dinero.
En esta modalidaduede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada
cosecha
• Forma en que se denomina el pago: Si el precio se paga en forma periódica recibe el nombre de
“renta”.
(4.1.) Del arriendo de cosas
(3) Del precio.
• Suele pensarse que la forma de pago se hace necesariamente por mensualidades. Aquello es
completamente falso.
!
• De conformidad al Art. 1944 C.C., la determinación de la forma de pago puede ser:
1. Puede ser en los lapsos de tiempo que las partes determinen (año, semestres, meses, días).
(a) La renta en predios urbanos se pagan por meses y los rústicos, por año.
(b) Si se arrienda una cosa mueble por cierto número de años, meses o días, la renta se deberá
inmediatamente después de expirado el respectivo año, mes o día.
(c) Si se arrienda por suma alzada, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.
(4.1.) Del arriendo de cosas
ESQUEMA: 1. Concepto.!
• La entrega en este caso no constituye tradición. Sin perjuicio de ello, el Art. 1920 habla,
impropiamente, de “tradición”
• El art. 1920 C.C. señala que podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas
por la ley (art. 684 C.C.).
Sin embargo, no se aplica lo anterior respecto de bienes raíces pues en este caso: la entrega NO se
hace por inscripción del arriendo en el Conservador.
(4.1.) Del arriendo de cosas
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: !
1. Entregar al arrendatario la cosa en arrendamiento
• El artículo 1921 establece una regla especial en el caso que las partes estipulan que el arriendo se
estipula perfecto sólo cuando se firma una escritura (solemnidad convencional) o cuando
intervienen arras.
• Momento:
(a) En la época señalada por las partes.
• Lugar:
(a) Si se estipuló: En el lugar convenido.
(b) Es una cosa específica: En el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato
• La entrega debe ser completa y en estado de servir para los propósitos que ha sido arrendada
(véase el art. 1932, 1933 y 1934 C.C.). Este artículo establece las sanciones en caso de
incumplimiento de dicha obligación.
• ¿Qué pasa si el arrendador está imposibilitado de entregar la cosa? (véase el art. 1925 C.C.)
• El arrendador debe mantener la cosa en condiciones de servir al uso para el cual fue arrendada. De
esta manera, responde de las reparaciones/mejoras necesarias de conformidad a lo dispuesto
en el Art. 1935 C.C.
• Hablar de mejoras necesarias nos obliga a distinguir entre (i) reparaciones necesarias, (ii) mejoras
útiles y (iii) reparaciones locativas.
(4.1.) Del arriendo de cosas
• Estas son de cargo del arrendador, en la medida que se cumpla los siguientes requisitos:
(b) Que se haya dado pronta noticia al arrendador para que las efectúe, a menos que la noticia no la
hubiere podido darse a tiempo.
• Son aquellas que aumentan el valor venal de la cosa (art. 909, inc. 2do).
• Sobre su reembolso por parte del arrendador, es preciso que se cumpla con los siguientes
requisitos (art. 1.936 C.C.):
(a) Que el arrendador le haya autorizado para
En caso de que no se cumplan estos requisitos, el
efectuarlas.
arrendador no está obligado a pagarlos. En dicho caso, el
arrendatario tendrá derecho a separar y llevarse los
(b) Que el arrendador se haya comprometido
materiales a condición de que el arrendador no esté
expresamente a pagarlas. dispuesto a pagar su valor.
(4.1.) Del arriendo de cosas
• En general, tienen por objeto subsanar los deterioros que son consecuencia normal del goce
que tiene el arrendatario sobre la cosa.
• Ejemplos empleado por el C.C.: descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de
cristales, etc.
• Estas reparaciones son de cargo del arrendatario (de hecho es una de las obligaciones que se
enuncia en el esquema).
➡ Estudiar el artículo 1928 a 1931 del Código Civil y leer Meza Barros pp. 101 a 104. !
➡ En términos muy resumidos, estas normas aluden a circunstancias en donde existe una turbación.
Los remedios a éstas pasan —dependiendo de la gravedad de la turbación— por la terminación del
contrato, rebaja del precio del arrendamiento y/o indemnizaciones.
(4.1.) Del arriendo de cosas
Derecho de Retención del Arrendatario para obtener el pago de
indemnizaciones
• Tal como lo señalamos anteriormente, el artículo 1937 C.C. otorga el derecho legal de retención
con miras a asegurar las diversas indemnizaciones que el arrendador le adeude.
• Este derecho se traduce en que el arrendatario no puede ser privado de la cosa arrendada,
mientras tales indemnizaciones no le sean pagadas por el arrendador o se le asegure
debidamente el pago.
(4.1.) Del arriendo de cosas
Derecho de Retención del Arrendatario para obtener el pago de
indemnizaciones
• El arrendatario puede ser indemnizado, por ejemplo, en las siguientes circunstancias:
(a) De la mutación de forma de la cosa arrendada o de los trabajos o reparaciones que emprenda el
arrendador que le turbe o embarace en el goce;
(b) De las turbaciones de que sea víctima a consecuencia de los derechos que terceros justifiquen
sobre la cosa arrendada;
(d) De las mejoras útiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador, con la
expresa condición de abonarlas.
➡ Carece el arrendario del derecho de retención en el “caso de extinción involuntaria del derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada” (Art. 1937, inc. 2) → Ej.: venta forzada de la cosa arrendada.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO
• Con todo, debemos señalar que el arrendador tiene aquí un derecho legal de retención como
garantía del no pago del precio. En efecto, el inciso segundo del Art. 1942 C.C. prescribe lo siguiente:
• Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador (1) reclamar la terminación del
arriendo con indemnización de perjuicios, o (2) limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el
arriendo.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO
• Eso quiere decir que en la conservación de la cosa responde hasta por la culpa leve, i.e., aquella
diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios (Art. 44 C.C.)
• Sobre el punto cabe destacar que los daños y pérdidas sobrevenidas de la cosa, se presumen
culpables. (art. 1947, inc. 4to C.C.)
• La cosa debe ser restituida en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el
deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.
• En general, las partes establecerán en el contrato el estado en que la cosa fue entregada, en caso
contrario se presumirá que se entregó en regular estado de servicio. Esta presunción es simplemente legal.
• Respecto de los daños y pérdidas sobrevenidas durante su uso, el arrendatario será responsable, salvo
que prueba que no provinieron de su culpa, ni de la culpa de sus huéspedes, dependientes o
subarrendatarios.
OJO: Cuando cuando hay un daño, se presume la culpa del arrendatario (Art. 1947, inc. final). Este debe
probar lo contrario.
(4.1.) Del arriendo de cosas
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: !
5. Restituir la cosa arrendada.
La forma de restituir:
• En el caso de los inmuebles esto se hará desocupándolos completamente y entregando las llaves al
arrendador (Art. 1948).
(4.1.) Del arriendo de cosas
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: !
5. Restituir la cosa arrendada.
Cuándo restituir:
• Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir debe ser requerido por el arrendador (Art.
1949 C.C. Esta regla constituye una excepción a la regla del Art. 1551.
• Constituido en mora, el arrendatario deberá todos los perjuicios que contra él competan como injusto
detentador.
(4.1.) Del arriendo de cosas
ESQUEMA: 1. Concepto.!
5. Otras causales.
• Nota: Sin perjuicio del artículo 1950, el contrato arriendo se extingue por las causales comunes de
extinción de los contratos como, por ejemplo, la resciliación.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO
• De conformidad al artículo 1950 C.C., el arriendo expira por las siguientes causales.
5. Otras causales.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
1. Destrucción total de la cosa arrendada
• La pérdida debe ser total, en caso contrario se aplica la regla del Artículo 1932, inc. 2 (leer). El
contrato se extingue por carecer de objeto.
• Esta destrucción puede ser: a) Culpable o dolosa: arrendador para exigir la indemnización
b) Fortuita.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO
• De conformidad al artículo 1950 C.C., el arriendo expira por las siguientes causales.
5. Otras causales.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo
• Los 1951 a 1957 del C.C. regulan esta materia.
• Para efectos de determinar la expiración del contrato a través de este medio se debe distinguir si el
contrato era por tiempo determinado o indeterminado:
➡ En estos casos, el transcurso del tiempo establecido extingue el contrato sin necesidad de
desahucio (Art. 1954 C.C.)
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo
(2) Por tiempo indeterminado: para extinguir el contrato, las partes deben darse aviso de su
voluntad de poner fin al contrato. A este aviso se le denomina desahucio y a él se refiere el
artículo 1951 C.C.
- El desahucio es un acto jurídico unilateral por medio del cual una de las partes da aviso
anticipado a la otra de su intención de dar término al contrato.
- Como consecuencia del carácter unilateral del desahucio, la voluntad de la parte que recibe el
aviso es indiferente.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo
➡ Del Desahucio.
• Características: (a) Es irrevocable (art. 1952 C.C.)
(b) El desahucio puede ser judicial o extrajudicial, verbal o escrito (Art. 588 C.P.C).
(c) Deberá ser realizado dentro de los plazos establecidos en el artículo 1951 C.C.
Ejemplo: Si el arriendo es por meses, la renta pagadera el 1º de cada mes y el arrendador o el
arrendatario se proponen darle fin el 1º de abril, el aviso deberá darse antes del 1º de marzo;
dado desde el 20 de Febrero, correrá desde el 1º de Marzo.
(a) Si se ha fijado plazo para una de las partes, pero no para la otra: esta última persona para
hacer cesar el arrendamiento deberá efectuar el desahucio (art. 1953).
(b) El desahucio puede utilizarse aún en los contratos por tiempo determinado si así lo han
pactado las partes.
• Una vez que expira el plazo del desahucio expira el contrato mismo.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo
➡ De la Tácita Reconducción (Art. 1956 C.C.).
• Concepto: Consiste en aquella situación en la cual, una vez terminado el contrato de arrendamiento
por cualquier razón, el arrendatario continúe usando y gozando de la cosa arrendada con la
aquiescencia del arrendador.
• El Código Civil la admite en términos restringidos. Para estos efectos, hay que distinguir:
(a) Bienes muebles: procederá cuando las partes así lo convengan expresamente.!
(b) Bienes inmuebles: acepta si concurren los siguientes requisitos:!
(i) Haya expirado el contrato.!
(ii) El arrendatario conserva la cosa y ha pagado con el beneplácito del arrendador la
renta correspondiente a un periodo posterior o las partes hayan ejecutado actos de los
cuales se deriva inequívocamente su voluntad de continuar con el contrato
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo
➡ De la Tácita Reconducción (Art. 1956 C.C.).
• La reconducción importa la celebración de un nuevo contrato, idéntico al anterior en todo, salvo
en su duración.!
• Dado que se trata de un nuevo contrato, las cauciones como las fianzas, prendas o hipotecas
constituidas por terceros para garantizar el cumplimiento del primer contrato se extinguen (Art. 1957
C.C.)
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO
• De conformidad al artículo 1950 C.C., el arriendo expira por las siguientes causales.
5. Otras causales.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
3. Extinción del derecho del arrendador
• El principio general aquí es que resuelto el derecho del causante, se resuelve el derecho del
causahabiente. En el caso del arrendador, extinguido su derecho sobre la cosa, simplemente no
puede seguir cumpliendo las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
• Las causas de la extinción son diversas y diversos son los efectos de cada una de ellas. Por lo
mismo, se debe distinguir si la extinción es:
(a) involuntaria.
• ¿Cuándo estamos frente a una circunstancia de esta naturaleza? El propio Código entrega una
serie de ejemplos:!
- Cuando la cosa era una propiedad fiduciaria y la condición resolutoria aconteció.!
- También cuando el arrendador era un usufructuario y llegó el plazo o condición que lo extinguía.!
• En tales casos, de acuerdo al artículo 1958 C.C., el arrendamiento expira aun cuando el plazo de
vigencia del mismo no haya transcurrido. !
(i) Debe otorgarse al arrendatario el tiempo necesario para utilizar las labores principales y
coger los frutos pendientes;!
(iii) Si solo se ha expropiado una parte de la cosa arrendada, tendrá derecho el arrendatario a
pedir la terminación del contrato según lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 1930 (i.e.,
podrá exigir el cese del arrendamiento).
(a) Extinción del derecho por una causa involuntaria.
• ¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento por estas causas? Para efectos de saber si
se extingue el contrato, debe distinguirse según si la persona que adquiere la cosa está o no
obligada a respetar los derechos del arrendatario.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
3. Extinción del derecho del arrendador
(b) Extinción del derecho imputable al arrendador
• ¿La persona que adquiere la cosa está o no obligada a respetar los derechos del
arrendatario?
(1) Regla general: El adquiriente no está obligado a respetar el arrendamiento anterior (Art. 1961
C.C.)
(2) Excepción: El adquiriente sí está obligado a respetar el arrendamiento anterior en los casos
señalados en el Art. 1962 C.C.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
3. Extinción del derecho del arrendador
(b) Extinción del derecho imputable al arrendador
• Casos en que el tercero que adquiere la cosa está obligado a respetar los derechos del
arrendatario de conformidad al Art. 1962 C.C.:
(a) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título gratuito → Por ejemplo: el donatario,
legatario y herederos
(b) Aquellos que han adquirido la cosa a título oneroso, siempre que el arrendamiento haya sido otorgado por
escritura pública, excepto los acreedores hipotecarios.
(c) Los acreedores hipotecarios: concurriendo los siguientes requisitos:
(i) Que el arrendamiento se hubiere otorgado por escritura pública.
(ii) Que el arrendamiento haya sido inscrito en el Conservador.
(iii) Que dicha inscripción sea anterior a la inscripción hipotecaria.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
3. Extinción del derecho del arrendador
(b) Extinción del derecho imputable al arrendador
➡ ¿Qué pasa cuando el arrendador y arrendatario pactan que el primero no podrá enajenar la cosa
arrendada? El artículo 1964 C.C. se refiere a ese punto (ver).
(a) Extinción del derecho por una causa involuntaria.
• Si la cosa se adjudica a el o los acreedores tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1962 C.C. (i.e.,
las normas que determinan cuándo se debe respetar el arriendo).
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO
• De conformidad al artículo 1950 C.C., el arriendo expira por las siguientes causales.
5. Otras causales.
(4.1.) Del arriendo de cosas
EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:!
4. Sentencia del juez en los casos previstos por la ley.
• Se refiere al caso en que las partes solicitan la cesación del contrato cuando las partes lo soliciten
en razón de incumplimientos contractuales, rescisión o nulidad.
5. Otras causales.
• La insolvencia del arrendatario (Art. 1968 C.C.)
ESQUEMA: 1. Concepto.!
PREDIOS URBANOS
(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces
PREDIOS URBANOS!
1. Regulación:
• Las reglas del arrendamiento de los predios urbanos se encuentran contenidas en el párrafo 5º del Título
XXVI (Arts. 1970 a 1977 del C.C.) y en la Ley 18.101 de 1982.
• La Ley 18.101 es una regla especial para el arrendamiento de predios urbanos. En lo no regulado por ello,
estos se regirán por las reglas contenidas en el Título XXVI entre los artículos 1916 y 1977.
2. El artículo 1973 faculta al arrendador a expeler al inquilino “que empleare la casa o edificio en un
objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala
conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas”
3. El artículo 1974 se refiere a la suerte de los muebles cuando el inmueble es arrendado con éstos.
Sin perjuicio de lo anterior, el arrendador será especialmente responsable del mal estado del
edificio; salvo que haya sido manifiesto, o conocido del arrendatario.
(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces
PREDIOS URBANOS!
3. Ley 18.101: ¿Qué es un predio urbano? (Art. 1):
• Por predios urbanos se entienden aquellos ubicados dentro del radio urbano respectivo.
• OJO: No obstante lo anterior, esta Ley también alcanzará a las viviendas ubicadas fuera del radio urbano,
aunque incluyan terreno, siempre y cuando este no exceda de una hectárea.
1. Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal,
o estén destinados a ese tipo de explotación.
2. Inmuebles fiscales
3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por periodos
continuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo
(b) Si bien el contrato de arrendamiento de predios urbanos continúa siendo consensual, la falta de
escrituración hará presumir la renta que señale el arrendatario. La escrituración constituye
entonces una formalidad por vía de prueba. Con todo, se trata de una presunción simplemente legal
(artículo 20).
(c) Existe un tratamiento especial del pago de rentas morosas o devoluciones de excesos de rentas
y garantías.
El arrendatario tiene la opción de realizar el pago por consignación (Párrafo 7º, Título XIV del Libro
IV) o bien podrá depositar aquella en la oficina del Servicio de Tesorerías que corresponda al
inmueble, indicando el nombre, apellidos y residencia del arrendador.
El pago se considerará hecho para todos los efectos legales, pero su suficiencia será calificada
en el juicio que corresponda.
El retiro del pago por parte del arrendador no significará la renuncia a sus derechos ni significará
que tácitamente esté manifestando su beneplácito sobre la celebración de un nuevo contrato de
arrendamiento.
(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces
PREDIOS URBANOS!
5. Ley 18.101: Algunas características de esta ley.
(e) Los artículos 7 a 18 de la Ley 18.101 establecen un procedimiento especial para llevar a efecto el
(a) Desahucio; (b) Terminación del arrendamiento; (c) Restitución de la propiedad por expiración del
tiempo estipulado para la duración del arriendo; (d) Restitución de la propiedad por extinción del
derecho del arrendador; (e) indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y
(f) Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos (Art. 7).
(f) Los jueces letrados de mayor cuantía serán competentes de conocer estos juicios (Art. 17).
(*) No obstante, en las ciudades compuestas de una o más comunas en que no tenga el asiento de sus funciones un Juez de Letras
de Mayor Cuantía, los jueces de Policía Local que sean abogados, conocerán, en única instancia de las causas civiles y de los juicios
relativos al contrato de arrendamiento cuya cuantía no exceda de tres mil pesos (sic). Ver Art. 14 Ley 15.231 sobre organización y
atribuciones de los Juzgados de Policía Local.
(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces
PREDIOS URBANOS!
6. Ley 18.101: Desahucio
• Esta ley tiene normas especiales en lo que concierne a este punto. Se distinguen los siguientes
casos:
(a) Contratos en que el plazo se haya pactado mes a mes y en los de duración
indefinida (Art. 3)
• El desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación
personal efectuada por un notario.
• Plazo: plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un
mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble.
• El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien con anterioridad a este plazo, en cuyo caso
deberá la renta únicamente hasta el plazo de restitución.
(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces
PREDIOS URBANOS!
6. Ley 18.101: Desahucio
(b) En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año (Art. 4)
• El arrendador solo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble.
• El arrendatario queda obligado a pagar la renta y los servicios y gastos comunes hasta el momento
de la restitución.
• Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo, el arrendador podrá solicitar al juez que se lo
entregue sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por parte de un ministro de fe,
quien levantará acta del estado en que se encuentra la cosa.
• El desahucio del arrendatario, deberá darse de conformidad a lo establecido en el artículo 1976 C.C.,
i.e., con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago
de la renta (Art. 1944 C.C.)
(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces
PREDIOS URBANOS!
6. Ley 18.101: Del Subarrendamiento
• En términos generales, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a
menos que se le haya expresamente concedido (art. 1946).
• El artículo 5º, sin embargo, contiene una excepción a lo anterior, disponiendo que, en los contratos
destinados a la habitación con el plazo superior a un año, se entenderá siempre implícita la
facultad del arrendatario para subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso, el
arrendatario puede dar por terminado el contrato sin que esté obligado a pagar la renta por el tiempo
que aún falte para su terminación.
PREDIOS RÚSTICOS
(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces
PREDIOS RÚSTICOS!
1. Regulación:
• El arrendamiento de predios rústicos es regulado por el DL-993 de 1975. El cual refiere al arrendamiento
de predios propiamente tal y a otras figuras de explotación de un predio rústico por terceros y en el párrafo
6º del Título XXVI (Arts. 1978 y ss del C.C.)
• El DL 993 es una regla especial para el arrendamiento de predios urbanos. En lo no regulado por ello,
estos se regirán por las reglas contenidas en el Código Civil para el arrendamiento de cosas.
(a) viviendas situadas en el radio urbano que incluyan una extensión de terreno de una superficie
inferior a una hectárea;
• El arrendatario está obligado a pagar el precio o renta. Se establece una regla para el caso en
que la cosecha merma o perece por caso fortuito según la cual esta situación no da lugar al
colono a pedir rebaja del precio (1983).
• Finalmente, el artículo 1984 establece ciertas obligaciones especiales en materia de predios que
tienen ganados.
(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces
PREDIOS RÚSTICOS!
6. Del subarriendo e introducción de mejoras
• Según lo dispuesto en el artículo 7 del DL-993 queda prohibido al arrendatario subarrendar el
todo o parte del predio o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o
introducir mejoras en el predio sin autorización previa y por escrito del propietario.
Arriendo y
singularización
de la cosa
Precio y
reajustes
Plazos
• Plazo: plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un
mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble.
• El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien con anterioridad a este plazo, en cuyo caso
deberá la renta únicamente hasta el plazo de restitución.
(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces
(b) En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año (Art. 5)
• El arrendador solo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble.
• El arrendatario queda obligado a pagar la renta y los servicios y gastos comunes hasta el momento
de la restitución.
• Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo, el arrendador podrá solicitar al juez que se lo
entregue sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por parte de un ministro de fe,
quien levantará acta del estado en que se encuentra la cosa.
• El desahucio del arrendatario, deberá darse de conformidad a lo establecido en el artículo 1976 C.C.,
i.e., con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago
de la renta (Art. 1944 C.C.)
¿Mora?
Revisemos el artículo
1949 C.C.
¿Multas?
¿Inmediato?
¿Qué mejoras
hay?
¿A qué
obligación del
Código se
corresponde?
¿Qué mejoras hay?
¿Es esto válido?
¿A qué
obligación del
Código se
corresponde?
Estamos hablando de
las mejoras necesarias
(Art. 1935)
Estamos hablando de un
monto de dinero dado
en garantía. Este por
disposición de la Ley
18.101 no puede
exceder el monto de la
renta
Se regula la obligación
de restitución de la cosa
Se regula la obligación
de restitución de la cosa
• Los artículos 7 a 18 de la Ley 18.101 establecen un procedimiento especial para llevar a efecto el (a) Desahucio; (b)
Terminación del arrendamiento; (c) Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del
arriendo; (d) Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador; (e) indemnización de perjuicios que
intente el arrendador o el arrendatario, y (f) Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos (Art.
7).
• Los jueces letrados de mayor cuantía serán competentes de conocer estos juicios (Art. 17).
Acá estamos frente a
una garantía adicional: el
establecimiento de un
codeudor solidario.