Artigo

publicado
na edição 69
MAR/ABR 2019

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 Aspectos importantes a se
considerar em uma nova
construção de centro de distribuição
Luiz Eugênio
Foi associado por 8 anos em um dos escritórios mais renomados de São Paulo,
no setor logístico industrial, em todo o País e, atualmente, assessora os maiores
fundos de investimento e private equity, multinacionais e empresas do varejo,
com uma empresa própria de arquitetura logística-industrial, além de ser sócio-
fundador de uma consultoria de desenvolvimento imobiliário e de uma startup
em real estate.
luiz@arquiteturajapi.com.br

Marcel Piovesan
Engenheiro, sócio-fundador de uma consultoria de desenvolvimento imobiliário
e de uma startup no setor de real estate, atuou como gestor de construções em
uma grande construtora e, nos últimos anos, como diretor de Engenharia em um
dos maiores fundos de private equity de real estate. Possui mais de 800 mil m² de
construção de obras industriais e de centros de logística no currículo. Formado
em Engenharia, possui MBA em Gestão de Negócios na Construção Civil pela
Fundação Getulio Vargas (FGV).
marcel@mmjconsulting.com.br

Patrícia F. Laranjeiro de Andrade

Engenheira civil pela Universidade de São Paulo (USP), especializada em Gestão
de Operações Logísticas e mestranda de Engenharia de Sistemas Logísticos
pela USP, possui mais de 9 anos de experiência em consultoria, com o foco em
planejamento de transportes, revisão de malha, análise dos custos, mapeamento
de processos etc, além de atuar em projetos de pesquisa relacionados à logística
urbana e sustentável, incluindo projetos com o Banco Mundial e o Massachusetts
Institute of Technology (MIT), entre outros.
patricia@scamboconsultoria.com.br

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 Este artigo apresenta os principais aspectos que devem
ser considerados quando se constrói um novo centro de
distribuição (CD) ou planta industrial. Diversas empresas
passam por momentos de aumento de demanda e
necessidade de investimentos em novas operações e, muitas
vezes, por dificuldades, durante o planejamento e execução
dessa expansão. Neste artigo, estão descritos, de forma
clara, quais são os principais processos e etapas que devem
ser analisados quando se constrói um novo CD.

Toda indústria ou operador logístico passa, em al-
gum momento, por uma necessidade de ajustar o “ta-
manho” da produção e do estoque, sendo que, muitas
vezes, esse ajuste se dá devido ao aumento da demanda.
Nesse momento, uma equipe interna da empresa
inicia um projeto de expansão da planta industrial (ou
do centro de distribuição), com o objetivo de estimar o
budget de investimento, prazos, riscos e benefícios. Com
isso pronto, dá-se a sequência para pegar o go live com a
diretoria e seguir com a estratégia de crescimento, pre-
vista para os próximos anos.
Diversas vezes, percebe-se que, no meio desse plane-
jamento, as empresas começam a ser pressionadas pelos
seus clientes com relação aos prazos, pois querem tudo
para ontem, precisam de uma solução rápida (mesmo
que temporária) o quanto antes, ocasionando soluções
“paliativas”, mas que funcionam para “aquele” momen-
to. Como exemplo, podem-se citar diversas expansões
de operações feitas em “puxadinhos”, galpões lonados
em pátio externo, ou mesmo, mercadorias expostas a
céu aberto por tempo indeterminado. sendo proveitosa.
Mesmo assim, com o contínuo crescimento da de-
manda e exigência por qualidade nos “processos”, a em-
presa se mantém firme no projeto de expansão da ope-
ração, finalizando e aprovando o projeto de construção
(ou Built to Suit (BTS)) de um novo CD.
Em geral, esse processo de expansão de operação se
dá de duas maneiras:
• Com investimento próprio (compra de terreno e
construção de novo CD);
• Com investimento de terceiros (locação via Build to
Suit).
Tanto um, quanto o outro são necessários se atenta-
rem em diversos aspectos técnicos e de gestão funda-
mentais para o êxito do projeto como um todo.
Visando esse esclarecimento, apresenta-se, neste
artigo, um descritivo sobre as principais etapas de um
processo de construção de nova planta ou CD, quais
os aspectos são fundamentais e por que esses pontos
devem ser estabelecidos como importantes no planeja-
mento e acompanhamento da construção. Seja por in-
vestimento próprio ou via Build to Suit, toda nova ope-
ração estabelece um cronograma rigoroso de trabalho,
com diversas interfaces. É nesse ponto principal que se
observam os benefícios de uma boa gestão de projetos
A seguir, apresentam-se o passo a passo e os princi-
pais aspectos a serem considerados, quando se inicia a
construção de um novo centro de distribuição ou planta
industrial.

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 1º passo: Aprovação interna da empresa (go live) mão de obra necessária, mas tam-
Ponto básico e fundamental, mas que envolve particularidades indispen- bém as regulações específicas dos
sáveis para a realização de um projeto de maneira eficiente, todo processo respectivos sindicatos, que também
se inicia com a aprovação interna da diretoria. Mais que isso, nesse ponto, impactam no custo total da mão de
além da definição de budget, prazos e expectativas de início da operação, obra e em outras questões mais sub-
alguns outros itens são importantes durante essa fase, como os colocados jetivas, como o risco de processos
a seguir: trabalhistas, por exemplo;
• Previsão do tamanho do terreno que será necessário (incluindo pátio de Impostos: Por vezes, algumas
veículos e áreas adicionais); cidades possuem incentivos fiscais
• Previsão do tamanho da planta ou CD (em m²); para certos tipos de negócio, que
• Esboço do fluxo operacional, considerando detalhes específicos, como podem impactar consideravelmen-
números de docas, temperatura necessária, quantidade de funcionários e te no custo total da operação e, por
turnos, maquinários a serem instalados, se haverá previsão de expansão vezes, chegam a “puxar” a localiza-
já considerada, entre outros. ção ótima do CD para uma região
Entende-se que a clareza dessas informações, inicialmente, é que dará mais distante do centro de massa
todo o subsídio para o envolvimento das equipes envolvidas nos próximos da demanda, pois os benefícios fis-
passos. cais podem compensar os custos de
transporte maiores.
2º passo: Validação do “centro de massa” Definido o centro de massa e
Em relação à localização macro do CD, uma série de aspectos deve ser validado com a diretoria, inicia-se
levada em consideração, sendo que o peso desta na decisão e escolha da o processo de site selection, que é a
solução ótima pode variar em função do tipo de produto e negócio. busca, análise e escolha de um ter-
Usualmente, utiliza-se como critério para definir os candidatos iniciais reno ideal para a nova operação.
a própria localização da demanda do produto que será armazenado no CD
em questão. Em alguns casos, essa demanda é muito concentrada em uma 3º passo: Aspectos técnicos
região, o que já delimita bem a localização do CD, como no caso de um pro- para a escolha de um terreno
duto que precisa ser exportado por um porto específico. Em outros casos, Com as informações claras em
quando a demanda é mais pulverizada, podendo abranger o país inteiro, mãos (tamanhos necessários, pra-
uma forma de identificar a região macro mais interessante do ponto de vista zos e região ideal), inicia-se a bus-
geográfico é calcular o centro de massa dessa demanda. ca pela compra de um terreno (ou
Para definir o quão próximo esse CD deve estar dos seus polos de consu- aprovação de um terreno de inves-
mo, é preciso avaliar o tipo de produto e como é escoado ao longo da cadeia tidor, quando BTS). Essa etapa é
até chegar ao seu consumidor final, pois tal distância impactará diretamen- bastante delicada, uma vez que, de-
te nos custos de transporte, além do tempo de atendimento, ou seja, tempo pendendo da região, podem-se ter
de entrega do produto e, por consequência, no nível de serviço e qualidade prazos extensivos para conseguir as
percebidos pelos elos da cadeia até o consumidor final. licenças, ou mesmo, dependendo
A partir da(s) região(ões) definida(s) como candidata(s) à localização do da topografia, custos altos com ter-
CD, outros aspectos devem ser avaliados, como a oferta de infraestrutura, raplanagens etc.
existência de mão de obra e regulação de impostos. Veja a seguir os principais aspec-
Infraestrutura: A densidade e qualidade da malha de transportes na re- tos técnicos que devem ser conside-
gião devem ser avaliadas considerando os modos de transporte que são de rados, quando se analisa a compra
interesse, em função do tipo de produto (rodoviário, ferroviário, aquaviário de um terreno:
etc), incluindo os seus acessos e rotas possíveis até o próximo elo da cadeia
de suprimentos, visto que tais características também impactam diretamen- a. Situação cadastral
te no nível de serviço na distribuição do produto em questão; Nesse início de análise, é im-
Mão de obra: É importante no sentido de validar a viabilidade de reali- portante analisar toda a documen-
zar as atividades que ocorrem dentro desse tipo de operação (CD). Nesse tação referente ao terreno, como
caso, cabe não só avaliar a disponibilidade e valores de salário vigentes da matrículas, licenças, alvarás, entre

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outras. Essa fase de due delligence,
geralmente conduzida pela área ju-
rídica da empresa, é fundamental
para não correr riscos futuros após
a compra.
b. Acesso
Existem diversos aspectos im-
portantes a serem considerados na
análise de um terreno, como:
• É direto pela via principal ou
não;
• Está adequado para o trânsito de
carretas;
• Condições da pavimentação;
• Se tem iluminação apropriada;
• Se existem retornos próximos
(pelos dois sentidos) e quantos
quilômetros;
• Quantidade de pedágios do pon-
to de acesso.
c. Topografia/terraplanagem
É importante, junto a um pro-
fissional qualificado (arquiteto ou Para definir
projetista de terraplanagem), ter em o quão próximo
mãos o levantamento planialtimé-
trico do terreno e as suas respecti- esse CD deve estar
vas sondagens. Com isso, é possível dos seus polos
realizar um estudo de platô para a de consumo, é
acomodação da implantação, verifi-
cando a necessidade de taludes e/ou
preciso avaliar o
muros de contenção. tipo de produto e
Nesse estudo, serão consideradas como é escoado
toda a delimitação de áreas de pre-
ao longo da cadeia
servação permanente que, eventual-
mente, o terreno possa apresentar, até chegar ao seu
além de quaisquer outras caracterís- consumidor final.
ticas físicas apresentadas em questão.
d. Concessionárias
Esse é um dos principais itens a serem analisados. É importante se certi-
ficar de que cada uma das concessionárias possui disponibilidade de água,
 energia, esgoto e gás na frente do terreno (e na quanti-
dade demandada), além de entender todo o processo
(e “prazos”) necessário para atender a essa demanda.
Muitas vezes, esse processo pode demorar alguns me-
ses, sendo importante ajustar a consideração disso no
cronograma do projeto.
e. Meio ambiente
As questões ambientais são críticas e muito impor-
tantes, quando se analisa a compra de um terreno. Lá
atrás, na due dilligence, foram analisados os aspectos
gerais de viabilidade da implantação no terreno com
relação às questões ambientais. Aqui, é a etapa em que
essa viabilidade se transforma em um processo de licen-
ciamento junto aos órgãos competentes.
Por essa razão, é recomendado que toda empresa
contrate uma consultoria ambiental com bastante ex-
periência para conduzir todo esse processo de forma
bastante transparente, inclusive, com relação aos prazos
para a obtenção das licenças para o início das obras.
f. Vizinhança
A vizinhança também é um item importante para se
analisar, visto que, muitas vezes, dependendo do tipo
de vizinho, a sua operação poderá gerar impactos nega-
tivos na rotina da comunidade, como obras com mui-
ta poeira e ruído, ou mesmo, uma operação que gere
ruídos de madrugada. Nesse sentido, quando se têm
algumas opções de terrenos próximas, é importante ve-
rificar se a sua operação não causará perturbações aos
vizinhos, tendo a certeza de que tanto o processo de
construção, quanto da operação em si seguirão confor-
me o programado.
Além disso, também devem ser consideradas ques-
tões de segurança e, quando há dúvidas, aconselha-se a
conversar diretamente com as indústrias vizinhas, bus-
cando sanar o máximo de informação possível.
g. Valores
Em uma busca por terreno, é importante criar uma
planilha comparativa que ajude a entender quais são os
motivos para que terrenos tão próximos possuam va-
lores tão diferentes. Quando se encontra um terreno
ideal, é interessante analisar quais aspectos específicos
fazem aquela área valer o preço que o proprietário, mui-
tas vezes, quer para se desfazer dela. Tendo essa cons-
ciência, ficará mais prático desenvolver as estratégias
de negociação, bem como saber se existe especulação
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desnecessária na região ou se os reais valores pedidos se
justificam no geral.
Concluído o site selection e comprado o terreno, ini-
cia-se o quarto passo, que é relacionado aos projetos.
4º passo: Projeto
Definido o terreno, inicia-se, talvez, a principal
etapa de todo o processo: a elaboração de projetos. A
seguir, foram colocados os principais itens a serem de-
senvolvidos.
Estudo de massa
Com o layout do fluxo operacional definido, inicia-
-se o desenvolvimento dessa implantação em formato
de arquitetura, no qual já começam a ser visualizadas
algumas características técnicas, que serão essenciais
para todo o restante do planejamento e construção.
Detalhamento do programa de necessidades
Com a implantação pronta, aperfeiçoa-se o estudo
de massa com o que se chama de “detalhamento do
programa de necessidades”, ou seja, aqui, coloca-se
um formato (e tamanho) administrativo adequado,
refeitório com capacidade correta, ambulatório, ba-
nheiros e vestiários, além de estacionamento e outros
detalhes importantes, os quais serão todos base para
cálculos e estimativas na construção.
Aprovada a implantação final com a diretoria, de-
ve-se protocolar o anteprojeto na prefeitura, buscando
obter o alvará para iniciar a construção e dar sequên-
cia aos projetos executivos de arquitetura e comple-
mentares.
É importante salientar que o processo de aprova-
ção, de maneira geral, não se conecta com a expecta-
tiva de cronograma para a realização do empreendi-
mento, muitas vezes, destoando do ideal, acarretando
possíveis atrasos no início da construção.
Além disso, é também importante salientar que o
ideal dentro de projetos como esse é elaborar o projeto
executivo antes da contratação da construtora, garan-
tindo clareza e assertividade para as partes envolvidas.
O projeto executivo também evita possíveis aditivos
não previstos ou prorrogações de prazos, por questões
“não previstas” anteriormente.
Pré-executivo
O pré-executivo é realizado após a aprovação na
prefeitura e será a base para a elaboração dos projetos
complementares de engenharia, listados a seguir:
• Terraplenagem;
• Drenagem;
• Pavimentação;
• Fundações;
• Piso;
• Estrutura de concreto;
• Estrutura de cobertura;
• Instalações elétricas;
• Instalações hidráulicas;
• Instalações de combate a incêndio;
• Diversas outras (ar condicionado, Circuito Fechado
de Televisão (CFTV) etc).
Projeto executivo
Ao final, é realizada a compatibilização de todos
os complementares junto à arquitetura, gerando uma
documentação, que deverá ser disponibilizada para
a construtora, durante o processo de contratação.
Além disso, é importante que esses documentos sir-
vam como “anexos técnicos” dos contratos, garantindo
segurança jurídica e mitigando possíveis desajustes fi-
nanceiros, ao final.
5º passo: Construção/obra
Com o projeto executivo em mãos, iniciam-se a or-
ganização, os processos e as etapas da elaboração do
BID com as construtoras, conforme descrito a seguir.
Material para a concorrência da construção (BID)
Nessa etapa, é elaborado um material técnico bem
completo, que deverá ser enviado às construtoras, para
que possam orçar a construção. Veja, na sequência, os
principais documentos que recomenda-se utilizar nes-
se processo.
PLANILHA QUANTITATIVA BASE
Nessa planilha, deverá conter todos os itens do pro-
jeto (e seus quantitativos), com o objetivo de facilitar o
trabalho da construtora e da equalização das propos-
tas.
MEMORIAL DESCRITIVO
Documento que detalha o resumo das principais
premissas contidas no projeto.
PROJETOS EXECUTIVOS
Conforme descrito anteriormente.
Request for Proposal (RFP)
Documento enviado às construtoras contendo to-
das as condições técnicas exigidas, bem como as ques-
 tões comerciais que serão realiza-
das em uma eventual contratação
(financeiras, tributárias etc).
Após enviar o RFP, deve-se con-
vidar todas as construtoras a visi-
tarem o terreno, para esclarecerem
as dúvidas técnicas, deixando-as
cientes das exigências e necessida-
des solicitadas.
EQUALIZAÇÃO E SHORTLIST
Recebidos os orçamentos, faz-se
a equalização das propostas, bus-
cando entender as reais diferenças
entre os valores de cada uma das
construtoras (médios, mínimos
e máximos por itens), definindo,
assim, uma shortlist final. Nessa
shortlist, normalmente, selecio-
nam-se duas construtoras para
uma negociação final, vindo, então,
a optar por uma das empresas para
a contratação.
DEFINIÇÃO DA CONSTRU-
TORA
Finalizada a equalização da
shortlist, dá se o processo de con-
tratação da construtora.
6º passo: Fiscalização da cons-
trução
Após contratar, mobilizar e ini-
ciar a construção, é importante o
cliente final (seja com investimento
próprio ou via BTS) ter algum re-
presentante que acompanhe todo o
processo da construção, “com olho
do dono”. Nesse acompanhamento,
é desejável se certificar de alguns
aspectos:
• Se o projeto executado está se-
guindo os parâmetros do proje-
to executivo;
• Gerenciar as expectativas e in-
terface com o fit out da opera-
ção, buscando harmonia e equi-
líbrio entre os cronogramas;
• Se o controle fiscal e tributário
segue os processos previstos, ga-
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rantindo as licenças necessárias
para a operação;
• Entre outros.
Fit out
Entende-se por fit out o conjun-
to de necessidades relativas à “im-
plantação” da operação. O fit out
ocorre desde o início do planeja-
mento, mobilização da construto-
ra, construção e entrega final. É um
item paralelo a tudo, mas superim-
portante, devido à grande interface
entre todas as etapas, durante todo
o projeto.
Essas necessidades exigem di-
versos esclarecimentos técnicos,
os quais serão fundamentais para a
execução assertiva do cronograma.
Veja, a seguir, alguns exemplos de
informações importantes a se ana-
lisarem durante essa fase:
• Equipamentos: Utilizam alguma
base específica para apoio, qual
largura e peso de cada uma, lo-
cal a ser instalada, prazos de re-
cebimento, instalações mínimas
necessárias etc;
• Existe alguma área que deverá
ser “liberada” durante a obra,
para a entrada de funcionários
da empresa (entrega antecipada
de alguns pontos)?
• Em qual momento e lugar ocor-
rerá o início das montagens das
estruturas porta-paletes.
• Entre outros.
Todas essas informações deve-
rão ser levantadas no início do pro-
jeto, mas somente se “materializa-
rão” após o início da obra.
ENTREGA FINAL
Ao final, o cliente vistoria a obra
com a construtora e, entendendo
que todos os principais pontos es-
tão realizados, recebe o data book
final e conclui o processo da obra
(muitas vezes, já com a estrutura
produtiva e administrativa pronta
para o início da operação).
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Este artigo teve o objetivo de
descrever os principais aspectos
que devem ser analisados, quando
se constrói uma nova planta indus-
trial ou centro de distribuição. In-
dependentemente se a modalidade
será via investimento próprio ou
com capital de terceiros, toda cons-
trução de nova planta segue esses
processos normalmente. Assim, se,
por exemplo, um cliente optar por
BTS, será importante ter conheci-
mento desses principais aspectos
para fiscalizar o investidor e se sen-
tir seguro de que todos esses pro-
cessos estão sendo considerados
durante a construção. Se optar pelo
investimento com capital próprio,
colocar a equipe principal do pro-
jeto alinhada com essas premissas
durante a execução e se certificar
de que tudo está bem alinhando
com o cronograma.
Ao final, o objetivo é enfatizar
alguns processos gerenciais rele-
vantes da construção de um novo
CD, que, se realizado de forma
correta, evitará possíveis riscos de
atrasos de cronograma e investi-
mentos adicionais.
A construção de um novo CD
não é uma tarefa fácil e, menos fá-
cil, é ter assertividade de que não
ocorrerão rupturas ou quebras de
budget durante um projeto como
esse. Assim, buscou-se facilitar
o entendimento desses aspectos,
considerando que há um cenário
positivo de expectativa econômica
para os próximos anos, o que deve-
rá enfatizar a possibilidade de mui-
tas empresas passarem por esses
processos de expansão.