PREDIOS RURALES

Abog. José Luis Chuquihuanga Reyna

Abogado de la SUNARP-Zona Registral N° IX-
Sede Lima

Instituto de Saneamiento y Formalización de Predios

Clasificación de Bienes
-BIENES MUEBLES E INMUEBLES.
-PREDIOS E INMUEBLES.
Predios es aquel INMUEBLE constituidos por SUELO y
todolo que se adhiere a él. Con extensión hacia
arriba y hacia abajo. Será el terreno y las
edificaciones.
 CONCEPTO DE PREDIO

Eslasuperficiedelimitadaporunalíneapoligonalcontinuayc
errada,yseextiendealsubsueloyalsobresuelo,comprendid
osdentrodelosplanosverticalesdelperímetrosuperficial,ex
cluyéndosedelsueloysubsueloalosrecursosnaturales,losya
cimientos,restosarqueológicosyotrosbienesregidosporley
esespeciales.”
Art. 3 –Reglamento de la Ley N°28294 –Ley que crea el
sistema nacional Integrado de Catastro
CONCEPTO DE PREDIO

Es la superficie delimitada por una línea poligonal

continua y cerrada; y se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendida dentro de los planos
verticales del perímetro superficial, excluyéndose del
suelo y subsuelo a los recursos naturales, los
yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes
regidos por leyes especiales
(Art. 3° Reglamento de la Ley 28294 – DS N° 005-
2006-J
Reglamento de Inscripciones de
Predios lo divide en:
1) Urbanos
2) Rusticos.
2.1) Rurales
2.2) Eriazos.
 URBANOS
“Superficie de terreno habilitado para uso urbano y que
cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de
agua, desagüe, energía eléctrica y redes de iluminación
pública y que ha sido sometido aun proceso administrativo
para adquirir es a condición. Puede o no contar con pistas
y veredas.
Criterios:
i)Urbanos de hecho. Uso urbanos in zonificación ni en
expansión urbana.
ii) Con zonificación o parámetros urbanísticos
Iii)COFOPRI
IV)Habilitación urbana
 Predios rústicos

 Son aquellos de uso agrario, ubicados en zona

rural y destinados a la actividad agropecuaria.
Comprende también a aquellos predios ubicados
en área de expansión urbana destinados a
alguna actividad agropecuaria y que no
cuentan con habilitación urbana.
 (ítem 12 del Art. 4° Reglamento del D.L. 1089)
Aquellos predios ubicados fuera de la zona urbana
calificada como tal en los planes de
acondicionamiento territorial aprobados por la
Municipalidad respectiva.
(Art. 13° Reglamento de la Ley 28294– DS N° 005-
2006-JUS)
DETERMINACIÓN DE LA
CALIDAD DEL PREDIO
 CLXVI PLENO Sesión extraordinaria modalidad no
presencial realizada los días 07 y 08 de noviembre de
2016. Publicado en el diario El Peruano el 29.11.2016.
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

Acreditación de la naturaleza rural del predio a inmatricular. A

efectos de inmatricular un predio rural en mérito del artículo 2018
del Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo
con el artículo 19 inciso a) del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, se requiere que la naturaleza del predio sea
acreditada mediante documento expedido por la autoridad
competente, descartando que es eriazo, toda vez que la
verificación de este aspecto debe ser materia de calificación para
determinar quién es el legitimado para solicitar la inscripción y que
documentos deberán presentarse para tal efecto.
Criterio sustentado en la Resolución n.º 487-2016-SUNARP-TR-T del
10.11.2016
 RAZONES QUE SUSTENTAN EL PRECEDENTE

"En cuanto a la titularidad de los predios eriazos el articulo 23 del Decreto

Legislativo N° 653 sancionó que correspondia al Estado sin excepción. De otro
lado, el articulo 23 de la Ley 29151 - Ley General del Sistema Nacional de Bienes
Estatales prescribe que los predios que no se encuentren inscritos en el Registro
de Predios y que no constituyan propiedad de particulares, ni de las
Comunidades campesinas y Nativas, son de dominio del Estado, cuya
inmatriculación compete a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales -
SBN; y en las zonas en que se haya efectuado transferencia de competencias,
a los gobiernos regionales, sin perjuicio de las competencias legalmente
reconocidas por norma especial a otras entidades y de las funciones y
atribuciones del ente rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales". De lo
expuesto, concluimos que los predios eriazos no inmatriculados se presumen
propiedad del Estado, por lo tanto sólo accederán al Registro cuando su titular
ratifique su dominio a través de los procedimientos sancionados por las normas
de la materia (Ley N° 29151 Y Ley N° 27867). ( ..) - Por tanto, si los predios eriazos
se presumen del Estado, es éste a través de sus instituciones correspondientes
(SBN o GR) el que debe manifestar si un predio no inmatriculado es o no eriazo.
No basta sólo la manifestación de la voluntad de los contratantes"
EL CERTIFICADO DE INFORMACIÓN
CATASTRAL EMITIDA POR EL
ORGANO COMPETENTE DETERMINA
LA NATURALEZA DEL PREDIO?
 PRIMERA POSTURA
-De conformidd con el artículo 20 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios,
concordante con el artículo 86 del D.S. 032-2008-
VIVIENDA, para inmatricular un predio rural ubicado
en zona catastrada se requiere presentar (además
del título de propiedad) el certificado de
información catastral emitido por la entidad
competente en materia rural. En este supuesto es
innecesaria la acreditación adicional de la
naturaleza rural del predio, pues dicho certificado
emitido por el ente generador de catastro prueba
tal condición.
 SEGUNDA POSTURA

se requiere que la naturaleza del predio sea

acreditada mediante documento expedido por la
autoridad competente, descartando que es eriazo,
toda vez que la verificación de este aspecto debe
ser materia de calificación para determinar quién es
el legitimado para solicitar la inscripción y que
documentos deberán presentarse para tal efecto.
No siendo suficiente el certificado de información
catastral.
 DETERMINACIÓN DELANATURALEZA URBANA DE UN PREDIO
Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la
naturaleza urbana de un predio, condición que puede ser acreditada
al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
 COMPETENCIA DE LA AUTORIDAD ADMINISTRATIVA
Cuando la autoridad administrativa municipal, en uso de sus
facultades, autoriza una licencia de obra, ello supone que ha
verificado el cumplimiento de los requisitos que establecen las normas
legales y reglamentarias aplicables, no siendo facultad del Registrador,
cuestionar aspectos vinculados al cumplimiento de dichos requisitos.
RESOLUCION 360-2005-TR-L.
 RUSTICOS.Todos aquellos que no sean urbanos. Se dividen
en rural y eriazos.
-Rural: Destinados a actividad agrícola.

 Competencia: MINAGRI –REGIONES (Antes PETT).

COFOPRI?
 -Eriazo: Aquel que no puede tener uso agrícola por
exceso o defecto de agua.

 Competencia??“SBNespropietariodetodolosterrenoseriaz
osquenoseanprivados”
Sistemas de Identificación de Predios

1.-GEOREFERENCIADO: Inscrito con coordenadas UTM.

-PSAD 56 Y WGS 84.
-No requiere, no es necesario medidas perimétricas.
2.-PERIMETRAL
-Incluye medidas perimétricas. Linderos de cada lado.
-Predio se identifica a partir de colindantes: Accidentes
geográficos, vías, nombre de predios.
-Predios Rurales: Suelen ser identificados por colindantes
Norte, Sur, Este, Oeste.
Predios urbano: frente, Fondo, derecha, izquierda.
 CATASTRO Y BASE
GRAFICA REGISTRAL

 PREDIOS INSCRITOS CON PLANOS CON COORDENADAS.

PSAD 56 -WGS 84.
 PREDIOS INSCRITOS CON PLANOS SIN COORDENADAS -
CROQUIS. PERIMETRO
 PREDIOS INSCRITOS SIN PLANOS.
ART. 11° del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios
Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o
derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su
modificación fisica, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro.
La SUNARP podrá determinar los casos de modificación fisica que no
requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas
de Catastro.
El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de
conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un
informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la
existencia o no de superposición de partidas, asi como otros aspectos
relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la
información gráfica con la que cuente el área de catastro, actualizada a la
fecha de emisión del informe técnico, bajo responsabilidad.
El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso,
en la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los
defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro. No
obstante, el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el
informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.
Resolución : 426-2018-SUNARP-TR-A
de 21/06/2018

BASE GRÁFICA REGISTRAL En el estudio de los

informes del Área de Catastro de las oficinas
registrales debe tenerse en cuenta que estos
se elaboran conforme a la Base Gráfica
Registral, la cual está constituida por la
información técnica contenida en los títulos
que han tenido acogida registral, esto es de
los inscrito
 ANTECEDENTES

Antes de la Reforma Agraria Predios rurales

de grandes extensiones (fundos, haciendas)
En el RdP, los predios rurales tenían poca
referencia para su ubicación y actualmente
una mayoría de dichos predios no se pueden
reconstruir gráficamente con precisión.
ANTECEDENTES DE LA
NORMATIVA DE
PREDIOS RURALES
 ANTECEDENTES

Reforma Agraria (Ley 17716 – 1969)

Sustituir los latifundios por un sistema justo
de propiedad, dirigido al campesino.
Expropiación de Fundos a favor de
campesinos organizados, C.A.P., y S.A.I.S.
No generó un catastro organizado en
conjunto, solo identificación individual por
extensión de terreno.
 ANTECEDENTES
Reforma Agraria (Ley 17716 – 1969) Deficiencias
registrales: - No todas las expropiaciones o
afectaciones se lograban inscribir. - Existe
inscripción por afectación sin planos en título
archivado registral. - Inscripción como primera
de dominio, a pesar de existir antecedente
registral del Fundo.
 ANTECEDENTES
Reforma Agraria (Ley 17716 – 1969)
Aspecto catastro registral: - No se
identifican en forma gráfica la totalidad
de predios afectados por Reforma
Agraria. - Duplicidad registral de un
mismo predio afectado por Reforma
Agraria
 ANTECEDENTES
Registro de Predios Rurales (D.L. 667)
Saneamiento de predios rurales ubicados
sobre propiedad del Estado y sobre
particulares. Creación del PETT para la
titulación y registro de predios rurales
(inscripción en los registros públicos)
 ANTECEDENTES

Registro de Predios Rurales (D.L. 667)

Aspecto catastro registral: - Inscripción
con planos en medio físico y digital. -
Identificación gráfica de parcelas
individuales por unidad catastral y titular.
 ANTECEDENTES
Registro de Predios Rurales (D.L. 667)
Deficiencias registrales: - No se
identificaba a todos los antecedentes
registrales. - Existencia de duplicidad
COFOPRI titulación de predio rurales (D.L.
1089) Continúa con el procedimiento de
formalización y titulación de predios
rústicos. Traslado de funciones al GRLL
TOLERANCIA CATASTRAL
REGISTRAL
 NORMATIVA
1. Directiva N°01-2008-SNCP/CNC.
2. LeyN°28294SistemaNacionaldeInforma
ciónCatastralPredial.
3. DecretoSupremoN°005-2006-JUS
Reglamento Ley N° 28294.
 DEFINICIÓN

Rango aceptable en la diferencia de

áreas de un mismo predio, diferencia que
puede generarse por variaciones en las
medidas perimétricas y/o perímetro.
Precisa el efecto registral de la tolerancia, por cuanto
indica que cuando las diferencias de áreas estén
dentro de los rangos de tolerancia establecidas en la
directiva, no da mérito a extender el asiento de
rectificación en la partida registral. Asimismo, prescribe
que cuando las mediciones del área excedan las
tolerancias establecidas, deberán ser rectificadas
conforme a los procedimientos vigentes.
 FINALIDAD
Tiene como finalidad establecer los rangos de
tolerancia en las medidas de áreas de los
predios urbanos y rurales, efectuadas por los
diferentes métodos que ofrece la geomática,
a fin de tener un catastro preciso y ordenado
para la inscripción de los actos que producen
modificaciones físicas de los predios así como
actos de transferencia y gravamen en el
Registro de Predios.
 CASO
- AREA DEL PREDIO INSCRITO: 7.68 Has.
- AREA DEL PREDIO QUE CONSTA EN EL CERTIFICADO DE
INFORMACIÓN CATASTRAL: 7.6558 Has
- NORMA: rango de tolerancia para un predio de naturaleza
rural mayores a 5 Has. es de 3%.
Puede aplicarse los rangos
de tolerancia en los actos
de inmatriculación?
 La Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC sobre Tolerancias
catastrales - registrales aprobada por Resolución N°
03-2008-SNCP-CNC y modificada por Resolución N° 02-
2010-SNCP/CNC, estableció en el punto 7 c.iii lo
siguiente:
"En los casos de inmatriculaciones donde no
coincidan los valores del plano con su título de
propiedad del expediente que ingresa al
Registro, no se aplicarán estos rangos de
tolerancias".
 RANGOS DE TOLERANCIAS EN INMATRICULACIONES
“Cuando en las inmatriculaciones no coincida el área
graficada en el plano con el área del predio que aparece
en el título de propiedad, no se aplicarán los rangos de
tolerancias”.
Criterio adoptado en la Resolución Nº 1348-2010-SUNARP-TR-L
del 17/09/2010.
 CXV PLENO
Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los
días 12 y 13 de diciembre de 2013. Publicado en el
diario oficial “El Peruano” el 07 de enero de 2014.

PRECISIÓN DE TOLERANCIA EN INMATRICULACIONES. “En el

caso de inmatriculaciones que colinden con predios no
inscritos y no coincidan los valores del plano con los del
título de propiedad, procede la inmatriculación conforme
al área del plano, siempre que el área de catastro
determine que se trata del mismo predio. En estos casos se
aplica la tolerancia, prescindiendo de los rangos
establecidos en la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC”.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 486-2010-SUNARP-TR-
T del 03/12/2010
 Fundamentos del
precedente
Estos rangos de tolerancia no se
aplicarán cuando, a pesar de la
discrepancia de valores de áreas entre
las consignadas en el titulo y la que
aparece en la partida registral, el Área de
Catastro determina que se trate del
mismo predio y no se afecta áreas de
otros predios."
 Fundamentos del
precedente
Si debe ser un requisito para acceder a la
inmatriculación que el área de catastro determine
que se trata del mismo predio, tanto el descrito en el
titulo de propiedad como el descrito en el plano. De
lo contrario deberá denegarse la inscripción de la
inmatriculación, pero no por un tema de tolerancias
catastrales, sino porque simplemente no es el mismo
predio.
RECTIFICACIÓN DE ÁREA
- Se encuentra en zona de expansión
urbana: considerar Ley N° 27333
- Se encuentra en una zona rústica (rural):
procedimiento judicial.
- Rectificación en mérito al D.L. 1089
- RECTIFICACION DE AREA POR ERROR DE
CALCULO.
 XIX PLENO Sesión ordinaria realizada los días 3 y 4 de
agosto de 2006. Publicado en el diario oficial “El
Peruano” el 5 de setiembre de 2006.
precedente de observancia obligatoria

RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO “Es inscribible la

rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y
memoria descriptiva visados por la autoridad municipal
correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios
previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del
equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de
Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y
ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 182-2005-SUNARP-TR-T del
28 de octubre de 2005, Nº 290-99-ORLC-TR del 05 de noviembre de
1999 y Nº 062-2006-SUNARP-TR-L del 31 de enero de 2006.
 CXV PLENO
Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los
días 12 y 13 de diciembre de 2013. Publicado en el
diario oficial “El Peruano” el 07 de enero de 2014.
precedente de observancia obligatoria
“No procede la rectificación de área, con la sola presentación
de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al
error de cálculo. TAMBIÉN procede la rectificación por error de
cálculo respecto de predios RURALES, para lo cual se adjuntará la
documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios. No procede la rectificación
por error de cálculo si el área de catastro no puede determinar si
los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio
han sufrido variación”. Criterio sustentando en la Resolución Nº
138-2009-SUNARP-TR-T del 16/04/2009.
 Acuerdo plenario
CXLIII PLENO Sesión extraordinaria modalidad no
presencial realizada el dìa 11 de febrero de 2016.

“No impide la inscripción de la rectificación o

determinación del área, linderos o medidas perimétricas
de un predio que la Oficina de Catastro informe que está
imposibilitada de establecer que corresponde al predio
al que se refiere la rogatoria. Esto no es aplicable a la
rectificación por error de cálculo ni a la rectificación de
área, linderos y medidas unilateral recogida en acuerdo
del Pleno 115º."
 CLXXIV PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada
el 27 de febrero, 28 de febrero de 2017 y continuada en
Sesión extraordinaria modalidad presencial el 06 de
marzo de 2017
ACUERDO PLENARIO
PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN
DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO “Es
procedente la rectificación de área por error de
cálculo de predios urbanos y rurales, aun cuando el
área de catastro no pueda determinar que los
linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial
han sufrido variación alguna, por inexistencia de la
información gráfica en los antecedentes registrales
o por defectos de ella”
Resoluciones a tomar en
cuenta
Resulta exigible la presentación de planos
en el datum oficial vigente (WGS84)
conforme al instituto geográfico
nacional?
Resolución : 2910-2018-SUNARP-TR-L de 04/12/2018
Tema : PRESENTACIÓN DE PLANOS EN EL DATUM OFICIAL
FAJA MARGINAL
“No corresponde solicitar documentación técnica en
base a coordenadas WGS84 (datum oficial) cuando el
usuario la adjunta en base a coordenadas PSAD56, por
cuanto la mayor parte de la información gráfica de las
Áreas de Catastro de las diferentes zonas registrales e
incluso del Instituto Geográfico Nacional se encuentra
referida al datum anterior”
Resolución : 1280-2018-SUNARP-TR-L de 01/06 Tema :
ÁREA GRÁFICA RESULTANTE DE LA RECONSTRUCIÓN A
PARTIR DE LAS COORDENADAS UTM COORDENADAS UTM
REFERENCIALES
Tema de Sumilla : ÁREA GRÁFICA RESULTANTE DE LA RECONSTRUCIÓN A
PARTIR DE LAS COORDENADAS UTM Conforme al acuerdo adoptado en
el CLXXVII Pleno del Tribunal Registral del Tribunal Registral, las
coordenadas UTM sirven para ubicar espacialmente a los predios y no
están establecidas para calcular el área o medidas perimétricas, por lo
que no cabe formular observación en virtud a la discrepancia existente
entre el polígono y área resultante de la reconstrucción a partir de las
coordenadas UTM y el polígono y área graficado en el plano.
COORDENADAS UTM REFERENCIALES Si el predio fue inmatriculado o
independizado sin una ubicación y descripción georreferenciada, las
coordenadas UTM puestas en los documentos técnicos que sustentan
actos modificatorios posteriores son referenciales.
MUCHAS GRACIAS