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Elencada nos arts. 1245, 1246 e 1247 a aquisição da propriedade imóvel pelo registro do
título é a transferência entre vivos da propriedade mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis competente.
PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE
Existe uma regra básica para o exame inicial de um título apresentado a registro: o
imóvel, ou direito a que ele se referir, tem de estar registrado em nome do
disponente, ou seja, do outorgante (transmitente, devedor, cedente, etc.).
Essa verificação é aparentemente simples, mas requer muita atenção. Não basta
ser a mesma pessoa o outorgante e o titular do direito. É preciso verificar como se
acha qualificado no registro existente e comparar essa qualificação com a declarada
no título apresentado para ser registrado. Se era ele solteiro e casou-se, deve-se
averbar tal fato. Se era casado e aparece como separado ou divorciado, igualmente
deve ser averbada a separação e o divórcio. Se era casado, hoje viúvo, deve ser
exigido o registro do formal de partilha. Resumindo: sempre que houver qualquer
modificação no estado civil do proprietário, essa alteração deve ser averbada para
que ele possa dispor do imóvel, ou onerá-lo.
Com relação às pessoas jurídicas, cabe observar que qualquer alteração da razão
social ou do tipo de sociedade deve ser também averbada, para que seja
preservado o princípio da continuidade.
Também com relação ao imóvel tal princípio encontra teto, uma vez que ao se
examinar o título apresentado e encontrar nele como objeto uma casa construída, e
na matrícula constar somente um terreno, é preciso previamente averbar-se a
construção desta. O mesmo procedimento deve ser adotado quando houver reforma
do prédio, com ou sem aumento de área, ou sua demolição.
PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE
Leciona ainda Afrânio (2003, p.27), que "o requisito registral da especialização do
imóvel, vestido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo
certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com seu modo
de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a
qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço,
que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor
área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade
territorial".
Nesse mesmo diapasão, o magistério de Ceneviva (2001, p.342) diz que: "A
indicação dos característicos e confrontações, em núcleos densamente habitados,
não é das que ofereçam maior dificuldade. É diversa a situação nas área rurais.
Nestas, a descrição exige particular cuidado. É de evitar referência, comum na
tradição brasileira, às árvores, touceiras isoladas, cercas, vegetais, e acidentes
facilmente removíveis. A tendência deve ser da clara delimitação, a contar de ponto
inicial rigorosamente assinalado, de preferência evoluindo no sentido dos ponteiros
do relógio, orientando-se segundo o meridiano do lugar, dados os rumos seguidos,
levantados por instrumentos de precisão e mediante auxílio técnico especializado".
No que diz respeito à pessoa física, princípio da especialidade subjetiva, cabe aqui
ressaltar que se torna imperioso constar à qualificação completa do proprietário,
número de identidade (RG), cadastro de contribuinte (CPF), e sendo casado,
também do cônjuge. Igualmente necessário, dados do casamento, do regime de
bens, e referência a ser ocorrido antes ou depois da Lei 6.515/77. Em havendo
pacto antenupcial, deverá ser mencionado o número de seu registro junto ao
Registro de Imóveis.
Com relação à especialidade para garantias reais e dívidas, o artigo 176, III, 5 da
LRP, não deixa dúvidas ao enumerar os requisitos de qualquer registro: do valor do
contrato, da coisa, da dívida, do prazo, das condições e das especificações,
inclusive juros, se houver.
Igualmente, o artigo 241 da LRP prescreve que o registro da anticrese deve declarar
o prazo e a época do pagamento, e o artigo 242 estabelece que o contrato de
locação deve consignar o valor, a renda, o prazo, o tempo e o lugar do pagamento,
bem como a pena convencional.
PRINCÍPIO DA DISPONIBILIDADE
Forçoso concluir, com Gandolfo (2000, p.32), que: "Para a perfeita aferição da
disponibilidade de um imóvel, ele não pode estar... indisponível. Seja por ter sido
gravado com cláusula de indisponibilidade, testamentária ou em doação, que deve
estar averbada na matrícula, ou na transcrição (artigo 167, II, 11, LRP), seja pela
ocorrência de indisponibilidade nos caos previstos em lei (artigo 227, LRP).".
PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE
Para examinarmos esse princípio é preciso que voltemos a refletir sobre a eficácia
do registro, da qual já tratamos no introdutório.
Essa situação jurídica dos imóveis, criada ou alterada em razão dos atos praticados
à vista dos títulos e documentos que são apresentados ao registrador deve, porém,
ser do conhecimento público.
A essa publicidade denominamos formal. Ela tanto pode ser verbal como escrita,
uma vez que o registrador tem obrigação legal de fornecer aos interessados as
informações que lhe forem solicitadas e também expedir certidões quando
requeridas. Tais certidões podem referir-se a registros e averbações constantes nos
livros do cartório ou a documentos arquivados. Podem ser requeridas por qualquer
pessoa sem a necessidade de indagação quanto à razão ou interesse do pedido
(artigo 17 da LRP). Atualmente, estando o imóvel matriculado, tais informações
encontram-se espelhadas na certidão da matrícula, expedida por processo
reprográfico. Mesmo a existência de ônus pré-existentes, originários da transcrição
anterior estarão presentes na nova matrícula, uma vez que a averbação de tais atos
é imperiosa para a abertura da matrícula (artigo 230, LRP).
Assim sendo, a simples leitura da matrícula revela quem é o proprietário e quais são
os gravames existentes. Por fim, uma análise sobre a natureza jurídica da matrícula
nos leva a concluir que “se trata de um ato de registro, no sentido lato, que dá
origem à individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo um
atributo dominial derivado, quase sempre, da transcrição da qual se originou”
(Gandolfo, 2002, p.7).
Assim, a prioridade deve ser aferida pela ordem de apresentação dos títulos ao
registro, e não pela ordem de sua lavratura no Tabelião de Notas ou alhures, cujos
elementos cronológicos se referem à criação do direito obrigacional e não do direito
real. A adoção de um elemento estranho ao registro, como a data ou a hora em que
a escritura foi lavrada, quebra, a rigor, a sistemática do registro.
Isto está expresso no artigo 183 da LRP que determina que “todos os títulos
tomarão, no Protocolo, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação”.
E o artigo 186 preconiza que “o número de ordem determinará a prioridade do título,
e esta a preferência dos direitos reais”.
Gilberto Valente da Silva (1998, p.36) assim coloca a questão: "A prioridade, a meu
aviso, significa a melhor posição para o registro (do latim prior) e, uma vez
praticados os atos registrários conseqüentes à apresentação, eles excluem a
possibilidade de registro de outro título, constitutivo de direito real contraditório
sobre o mesmo imóvel.
PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA
Entretanto, para alguns atos a lei exige requerimento escrito do próprio interessado.
São eles as averbações de construção, demolição, reforma e mudança de
numeração de prédios, de desmembramento de lotes, enfim, averbações que
alterem o imóvel da propriedade de determinada pessoa (artigo 167, II, 4 e 5, LRP).
E igualmente as averbações que dizem respeito ao titular do direito registrado, tais
como a mudança de nome por casamento ou separação, alteração de estado civil,
etc.
Walter Ceneviva (2001, p.322) ilustra que: "A averbação é feita com requerimento
escrito da parte, salvo se, no título apresentado, as partes tenham inserido
autorização genérica para todas as que se fizerem necessárias. Requerida pela
parte ou em cumprimento de mandado judicial, subordina-se à existência de registro
na serventia e, em certos casos, a satisfação de pressupostos legais. Serve de
exemplo a sentença de divórcio (artigo 14, II, LRP), que só pode ser averbada
depois de registrada a partilha (artigo 23, I, LRP)".
Também em decorrência desse princípio é que não se pode abrir matrícula de parte
ideal do imóvel, sendo indispensável, para a alienação ou oneração dessa parte
ideal, que a matrícula seja do imóvel todo e aberta em nome de todos os
proprietários.
Ceneviva (2001, p.341) relata que: "A matrícula é o núcleo do registro imobiliário.
Seu controle rigoroso e a exatidão das indicações que nela se contiverem acabarão
dando ao assentamento da propriedade imobiliária brasileira uma feição cadastral.
Cada imóvel (artigo 176, d 1o., I, da LRP) indica a individualidade rigorosa da
unidade predial. Na sistemática da lei, cada é interpretado em sentido estrito,
indicando prédio matriculado, estremando-o de dúvidas dos vizinhos. Tratando-se
de imóveis autônomos, mesmo negociados em um só título, cada um terá matrícula
individual".
PRINCÍPIO DA LEGALIDADE
O artigo 1245, parágrafo 2o, do Novo do Código Civil Brasileiro, já invocado quando
falamos do direito de propriedade, afirma que se presume pertencer o direito real à
pessoa em cujo nome está registrado. Trata-se de presunção juris tantum, ou seja,
admite prova em contrário. Em outras palavras: o fato de estar o imóvel registrado
em nome de determinada pessoa não impede que um terceiro possa contratar sua
aquisição. Isto porque a validade do registro depende da validade do negócio
jurídico que o originou. E uma vez nulo o título que deu origem a um registro, esta
poderá e deverá ser cancelado.
Como bem lembra Afrânio (2001, p.225), o registro: "não tem a virtude de limpar o
título que lhe dá origem, sanando os vícios jurídicos-materiais que o inquinam, nem
a de suprir a faculdade de disposição. A inscrição, não passa uma esponja no
passado, não torna líquido o domínio ou outro qualquer direito real. Embora tenha
efeito constitutivo, não o tem saneador, precisamente porque ocupa o lugar da
tradição em virtude da qual o alienante não transmite senão o direito que lhe
assista, pelo que, se nenhum lhe assiste, nenhum transmite. Assim, quem quer que,
fiado na inscrição, adquire a propriedade ou outro qualquer direito real, está exposto
ao risco de ver contestada a sua aquisição, se o alienante inscrito no registro não
era o verdadeiro titular: a aparência registral é sobrepujada pela realidade jurídica.".
Esses dois princípios têm cada qual seu significado próprio, mas foram
amalgamados durante certo tempo no nosso país por uma corrente da doutrina que
pretendeu dar ao primeiro, previsto na lei, a eficácia do segundo, omitido nela. Ao
passo que o primeiro reforça a eficácia da inscrição, sem a tornar, contudo,
saneadora, pois mantém o primado final do direito subjetivo, o segundo abre uma
brecha nesse primado ao admitir que a inscrição se torne saneadora relativamente
ao terceiro de boa-fé que, confiando nela, adquire o direito. A regra é a tutela do
direito subjetivo, ou a segurança jurídica, a exceção é a tutela do terceiro de boa-fé,
ou a segurança do comércio.
Nesse sentido, Afrânio (2001, p.178) comenta que: "Embora o princípio de fé pública
se circunscreva à transmissão negocial, a diferença de segurança que disso resulta
entre os atos negociais e os atos judiciais de aquisição tende, entre nós, a
dissipar-se na prática graças às cautelas tomadas para o processamento dos
segundos. Para que os atos judiciais de aquisição não discrepem dos atos negociais
na menção dos requisitos de inscrição, o Código de Processo Civil exige a
especialização dos imóveis e a indicação do número de inscrição do título anterior
tanto na descrição dos bens em inventário, como no edital de praça (CPC, artigo
993)".
PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO
Para Afrânio (2001, p.137): "O princípio da inscrição justifica-se facilmente pela
necessidade de dar a conhecer à coletividade a existência dos direitos reais sobre
imóveis, uma vez que ela tem de respeita-los. Quando duas pessoas ajustam uma
relação real imobiliária, esta transpõe o limite dual das partes e atinge a coletividade
por exigir a observância geral. Daí o apelo a um meio que, ao mesmo tempo, a
traduza e a torne conhecida do público".