JUICIO SOBRE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

En el dof del 7 de febrero de 1985, se publico el decreto por el que se

reformaron y adicionaron diversas disposiciones legales relacionadas con el
arrendamiento de inmuebles. El decreto en cuestión adiciono al cpcdf un nuevo
titulo, “decimocuarto bis” dedicado a regular un juicio especial para resolver “las
controversias en materia de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a
habitación”. Desde un principio se excluyo de este juicio especial, a los
conflictos sobre desocupación por falta de pago de dos o mas mensualidades,
que deberían continuar sustanciándose a través del juicio de desahucio.

Pero el titulo adicionado contenía graves defectos, por lo que tuvo que ser
reformado sustancialmente por el decreto publicado en el dof del 14 de enero
de 1987. Conforme a esta reforma, el titulo paso a ser el decimosexto bis,
aunque se siguió refiriendo solo a las controversias sobre arrendamiento de
fincas urbanas destinadas a la habitación, y dejo vigente el juicio especial de
desahucio (supra 18.8).

Desde el decreto de 1985 quedo reformada la ley orgánica de los tribunales de

justicia de fuero común del distrito federal, para crear los juzgados del
arrendamiento inmobiliario, a los que se otorgo competencia para conocer “de
todas las controversias que se susciten en materia de arrendamiento de
inmuebles destinados a habitación, comercio, industria o cualquier otro uso,
giro o destino permitido por la ley” (art. 60 D). a competencia de los juzgados
del arrendamiento inmobiliario se encuentra prevista en el art.54 de la ley
orgánica del tribunal superior de justicia del distrito federal de 1996, que derogo
al anterior.

Como puede advertirse, la competencia de los juzgados del arrendamiento

inmobiliario comprendía no solo el conocimiento del juicio en que se regulaba el
titulo decimosexto bis, para sustanciar los conflictos sobre el arrendamiento de
fincas urbanas destinadas a habitación, sino también el de los juicios de
desahucio y, en general, el de cualquier otro juicio que tuviera por objeto
resolver litigios sobre arrendamiento de inmuebles, cualquiera que fuera su
destino o finalidad.

Sin embargo, en el dof del 23 de septiembre de 1993 se publico un segundo

decreto, por el que se reformaron los artículos transitorios del primer decreto.
En el artículo primero del segundo decreto se estableció, como regla general,
que las disposiciones contenidas en el primer decreto entraran en vigor hasta
el 19 de octubre de 1998. Un tercer decreto, publicado en el dof del 18 de
octubre de 1998, ha establecido que las disposiciones del primer decreto
entraran en vigor hasta el 19 de abril de 1999

En el dof del 21 de julio de 1993 se publico una nueva reforma al titulo

decimosexto bis. De acuerdo con el artículo primero transitorio de este decreto,
la reforma debía entrar en vigor a los 90 días de la publicación del decreto en el
dof; es decir, a partir del 19 de octubre de 1999.
Las salvedades a esta regla general se prevén en el artículo segundo
transitorio, para las cuales el primer decreto entro en vigor a partir del 19 de
octubre de 1993, y conciernen a los inmuebles que:

I. No se encuentran arrendados al 19 de octubre de 1993;

II. Se encuentran arrendados al 19 de octubre de 1993, siempre que sean
para su uso distinto del habitacional, o
III. Su construcción sea nueva, siempre que el aviso de terminación sea
posterior al 19 de octubre de 1993.

De acuerdo con los artículos transitorios reformados, el anterior titulo

decimosexto bis dejo de ser aplicable, a partir del 19 de octubre de 1993,
exclusivamente por lo que se refiere a los inmuebles señalados en las tres
fracciones transcritas por lo que para los conflictos de arrendamiento de dichos
inmuebles debe aplicarse, a partir de esa fecha, el nuevo titulo decimosexto
bis.

Por tanto los conflictos sobre arrendamiento de inmuebles que no queden

comprendidos en ninguna de las tres fracciones transcritas, y particularmente
los destinados a casa habitación que se encontraban arrendados al 19 de
octubre de 1993, se deben seguir sustanciado conforme al anterior titulo
decimosexto bis, siempre y cuando los juicios y procedimientos se inicien antes
del 19 de abril de 1999 (art. Tercero transitorio del tercer decreto).

El titulo decimosexto bis anterior regulaba un juicio muy similar al ordinario civil.
En cambio, el nuevo titulo decimosexto bis establece un juicio muy distinto del
ordinario civil y de los demás juicios, a tal grado que mas que de juicio especial,
puede ser calificado como juicio de excepción, ya que no se limita a establecer
modalidades y características frente al juicio ordinario, sino que las prevé en
relación con todos los demás juicios regulados en el cpcdf.

Objeto
A diferencia del anterior tema decimo sexto bis, en la nueva regulación se
prevé que todas las controversias que versen sobre arrendamiento inmobiliario
se sujetaran a las disposiciones de este titulo. Lo anterior significa que
cualquier conflicto sobre arrendamiento de inmuebles, independientemente del
destino o la finalidad del arrendamiento, debe sustanciarse a través del juicio
que regula el nuevo titulo decimosexto bis, incluyendo las prestaciones de
desocupación o desahucio.

Sustanciación
La reforma de 1993 estableció un verdadero juicio de excepción frente a todos
los demás juicios civiles, por lo que modifico tanto las reglas generales, para
excluir de ellas a este juicio, como la regulación misma de este. Nos referimos
a las reformas más importantes.
Se modifico el artículo 42 para establecer dos regímenes probatorios para las
excepciones de litispendencia, conexidad y cosa juzgada. Para los juicios de
arrendamiento inmobiliario se prevé que dichas excepciones solo podrán ser
probadas con “las copias selladas de la demanda, de la contestación de la
demanda o de las cedulas de emplazamiento del juicio primeramente
promovido”, tratándose de litispendencia y conexidad; “y con copia certificada
de la sentencia y copia del auto que la declaro ejecutoriada”, en el caso de
cosa juzgada.

En cambio para cualquier otro juicio civil distinto, además de estas pruebas, se
permite “la inspección de autos”.

Este régimen restrictivo de la prueba para los juicios de arrendamiento

inmobiliario podría ser impugnado por limitar el derecho de defensa en juicio
establecido en el art.14 de la constitución. La jurisprudencia de la suprema
corte de justicia ha señalado que para cumplir con este precepto constitucional
es necesario que se de a las partes una oportunidad razonable de probar sus
afirmaciones; y la reforma al art.42 restringe esta oportunidad probatoria.

Se reformo el art. 271 para que en caso de que el demandado (normalmente el

inquilino) no conteste la demanda, se presuman confesados los hechos
afirmados por el actor en aquella, al contrario de la presunción de contestación
negativa que previa dicho precepto.

A diferencia de lo que ocurre con la apelación contra las sentencias dictadas en

los juicios ordinarios civiles, que admiten en “ambos efectos” (suspensivo), la
apelación contra la sentencia definitiva en los juicios sobre arrendamiento
inmobiliario solo se admite en el efecto “devolutivo”, es decir la apelación aun
admitida no suspende los efectos de la sentencia definitiva apelada (art.966).

En otros términos, dictada una sentencia que condene al inquilino a desocupar

el inmueble arrendado, este podrá interponer el recurso de apelación, pero
mientras el tribunal superior resuelva tendrá que dejar de ocupar la vivienda el
cual el inquilino ya no tiene el uso y goce y que probablemente ya se encuentra
ocupado por un tercero distinto de las partes, lo que torna muy difícil o
imposible de ejecutar una eventual sentencia favorable al arrendatario.

También se restringió el procedimiento, ya que en los juicios sobre

arrendamiento inmobiliario se suprime la audiencia previa y de conciliación, la
cual si se debe realizar en el juicio ordinario civil.

El tramite del procedimiento se simplifica, pues se reduce a la demanda, a la

que se deberán acompañar los documentos y copias requeridas, el
emplazamiento al demandado, a quien se conceden cinco días para contestar
y, en su caso, reconvenir; y una audiencia de pruebas, alegatos y sentencia
(arts. 958 a 962).

Por otro lado, se establece una regla muy estricta para declarar desiertas las
pruebas, cuando los testigos o los peritos no estén presentes en la audiencia,
olvidando distinguir los supuestos en los que el oferente de estas pruebas se
haya comprometido a presentarlos, caso en el que si procede esta declaración,
y aquellos en los cuales los testigos o los peritos hayan sido citados por el juez,
evento en el cual no se puede declarar desierta la prueba sin haber agotado
previamente los medios de apremio para hacer comparecer a dichos sujetos de
prueba.
Declarar desierta la prueba ofrecida por causa imputable al oferente, según lo
previsto en el art: 960, fracc II, es inexacto e injusto cuando los testigos o los
peritos hayan sido citados por el juez, pues en este caso compete a el tomar
las medidas necesarias para hacer comparecer a los testigos y a los peritos,
por lo que no puede ser imputable al oferente la incomparecencia de dichos
sujetos. Declarar desierta la prueba ofrecida por causa imputable al oferente
en este supuesto, también vulnera la oportunidad razonable de prueba que
debe dársele en cumplimiento de la garantía de audiencia establecida en el art.
14 de la constitución.

En el art.962 se establece un embargo precautorio sobre bienes de propiedad

del demandado, en todos los juicios sobre arrendamiento inmobiliario en los
que se demande el pago de rentas atrasadas por dos o mas meses. Este
embargo estaba previsto solo para el juicio de lanzamiento en el art.498 y
ahora se extiende a cualquier tipo de juicio sobre arrendamiento inmobiliario en
el que se reclame dicho pago.

El punto objetable de esta extensión consiste en que para llevar acabo el

embargo de bienes basta con que lo solicite la parte actora y que en la
diligencia del demandado no exhiba “los recibos de renta correspondientes o
escritos de consignación debidamente sellados”, por lo que prácticamente se le
otorga carácter de titulo ejecutivo a lo que diga la parte actora, sin necesidad
de que demuestre los dos requisitos indispensables en cualquier medida
cautelar:

← La necesidad de la medida
← El derecho que tenga a que se tome la medida.

En el art. 963 se establece que se tendrá “como domicilio legal del ejecutado el
inmueble motivo del arrendamiento”. Hay un doble error en este precepto:

I. Se llama ejecutado al demandado, con lo cual se esta presuponiendo que

el demandado siempre será condenado al pago de las prestaciones de la parte
actora, y por lo mismo sufrirán los efectos de la ejecución de la sentencia de
condena.
Y
II. Para cumplir con la garantía de audiencia, la suprema corte de justicia de la
nación ha sostenido que el demandado debe ser emplazado en el domicilio
donde realmente viva, no así en el domicilio convencional.

Si el legislador, contrariando la opinión de nuestro mas alto tribunal, establece

una presunción legal absoluta de que el demandado vive en el inmueble motivo
del arrendamiento, también podría estar afectando el derecho de defensa en
juicio consignado en el art.14 constitucional.