Derecho Civil

Prof. E.Vendrell. UBU/3º curso/ Derecho Civil.
Propiedad Horizontal/ Módulo 1º
TEMA 1
INTRODUCCION
Nota previa: Analizaremos la Ley de Propiedad Horizontal vigente en el territorio

español, a excepción de Catalunya que cuenta con legislación específica. Teniendo
en cuenta que hay alumnos de la comunidad autónoma de Cataluña, se incluirán
notas a modo de pequeño resumen de las diferencias que puedan existir en la
legislación catalana en comparación con la ley estatal.
LEGISLACION BASICA DE REFERENCIA:
1.- LEY 49/1960, de 21 de julio de PROPIEDAD HORIZONTAL, reformada

sustancialmente por las Leyes 8/1999 de 6 de abril, 51/2003 de 2 de diciembre,
por la Ley 8/2013 de 27 de junio y últimamente por el RD-Ley 21/2018 de 14 de
diciembre.
1 a).- En Catalunya se aplica una regulación propia en materia de Propiedad

Horizontal desde el 1/7/2006. Régimen jurídico de la Propiedad Horizontal, LEY
5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, publicado en
el DOGc número 4640 de 24 de mayo de 2006. Esta regulación ha sido
profundamente reformada por la Ley 5/2015 de 13 de mayo, publicada en el DOGC
nº 6875 de 20 de mayo.
2.- CÓDIGO CIVIL. LIBRO II. TITULO III (De la comunidad de bienes).
ARTICULO 396.
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser
objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos
comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el
suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas,
forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y
ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios,
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Prof. E.Vendrell. UBU/3º curso/ Derecho Civil. Propiedad Horizontal/ Módulo 1º
pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las
instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o
electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria,
calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de
incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas
colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas
hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o
jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser
enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son
anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán
derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”
ANTECEDENTES Y EVOLUCION
La existencia de la institución, según ciertos autores, se remonta en su origen a

3.500 años a.d.C, en especial entre los orientales, en los que no era raro encontrar
casos de venta de una casa dividida en planos horizontales.
En derecho romano se acepta que existieron instituciones, al menos de facto, que

ofrecían la apariencia de esta institución, aún cuando no implicaba que la propiedad
dividida por pisos tuviera caracteres jurídicos propios y peculiares.
En nuestro caso se recoge su regulación en el Código Civil desde antiguo y en

especial a partir de la reforma de la Ley de 26 de octubre de 1936, modificando el
artículo 396 del C.C. que reconoce esta forma especial de propiedad.
Por ello el citado art. 396 del C.C. dentro del Título III dedicado a la Comunidad de
bienes ha regulado de forma genérica esta forma especial de propiedad compartida
o copropiedad, hasta la publicación de la Ley especial:
Ley 49/1.960 de 21 de julio, sobre PROPIEDAD HORIZONTAL.
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La evolución y complejidad económica, social e inmobiliaria ha motivado sucesivas

modificaciones y adaptaciones de la ley de 1960, reformada sustancialmente y de
forma especial por:
Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Propiedad Horizontal, como

consecuencia de la Iniciativa Legislativa Popular promovida por los Administradores
de Fincas colegiados a través del Consejo General de Colegios de Administradores
de Fincas de España, y
Ley 8/2013 de 26 de junio Rehabilitación, Regeneración y Renovación

Urbanas, sin perjuicio de otras reformas puntuales que por diferentes motivos, como
la promoción de la supresión de las barreras arquitectónicas en los edificios) se
fueron introduciendo hasta configurar la redacción vigente, sin bien recientemente ha
sido reformada de forma muy puntual por el RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre
de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En Cataluña, el Libro Quinto del Código Civil referido a los derechos reales,
aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo, reformada por la Ley 5/2015, de 13
de mayo (Régimen Jurídico de la propiedad horizontal: Capítulo III del Título V).
CARATERISTICAS Y DIFERENCIAS ESENCIALES:
Propiedad pro indiviso: Comunidad de Bienes.
Propiedad Horizontal.
I. Comunidad de Bienes. Propiedad pro indiviso (Artºs 392 y siguientes del CC)
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa, en este caso un bien inmueble,
pertenece pro indiviso a varias personas. Las cuotas se supondrán iguales entre los
copropietarios, salvo que se pruebe lo contrario, lo cual se formaliza normalmente
mediante contratos o disposiciones especiales.
Cada partícipe podrá servirse del bien inmueble conforme a su destino y de manera
que no perjudique el interés de la Comunidad ni impida a los demás el ejercicio de
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sus respectivos derechos. Todos los comuneros tendrán también la obligación a

contribuir en los gastos de conservación del derecho común con arreglo a su
participación, y cualquier de ellos podrá obligar a los demás a dicha contribución.
Los acuerdos se adoptan por mayoría simple de las participaciones de los

copropietarios.
Se puede exigir por cualquier coparticipe a la división de la cosa común en los

términos previstos por la Ley.
Existe el derecho de tanteo y retracto de los demás copropietarios o comuneros.
II. Propiedad Horizontal (según artc.396 C.C.)
La propiedad horizontal lleva implícito un derecho de copropiedad sobre los

elementos comunes del inmueble. (relacionados en artc.396 C.C.)
Los elementos comunes no pueden dividirse.
No hay derecho de tanteo ni de retracto entre copropietarios.
La Comunidad de Propietarios se rige por la regulación especial contenida en la Ley

a sobre Propiedad Horizontal y en lo previsto en el Titulo Constitutivo y en los
Estatutos de acuerdo con la voluntad de los copropietarios.
CONCEPTO Y NATURALEZA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Como podemos comprobar la propiedad horizontal (PH) es una institución jurídica

cuya aplicación práctica se proyectó inicialmente sobre los edificios que pertenecen
a diversos propietarios y en los que los propietarios de pisos y/o locales se ven
obligados a compartir el dominio de toda serie de elementos, instalaciones y
servicios para el disfrute conjunto de la finca. Es una figura especial del derecho que
nació como tal en la ley de 1960. Con el paso del tiempo se ha hecho extensiva la
misma a las llamadas urbanizaciones o “propiedades horizontales tumbadas” en las
que los propietarios de cada una de las casas o parcelas que componían la
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urbanización compartían el dominio de los viales y el resto de los elementos e

instalaciones de la urbanización.
Se puede definir la PH como aquella forma de propiedad que combina la titularidad

privativa sobre una serie de elementos con la titularidad obligada sobre otros
elementos que por sus características resultan necesarios para el disfrute
compartido del inmueble o conjunto inmobiliario.
Es necesario distinguir entre la CONSTITUCION del régimen especial de la

propiedad horizontal, y el NACIMIENTO de esta propiedad a la vida jurídica
LA CONSTITUCION se producirá cuando:
a.- El propietario o propietarios de una finca meramente proyectada, en vías de

construcción o ya construida, prevé de antemano su división en departamentos,
creando al efecto el título constitutivo e inscribiendo, en estos dos últimos casos, en
el registro de la Propiedad aquellos (departamentos) como fincas independientes
b.- También para otros supuestos y en fincas ya existentes en régimen de pro

indiviso, (comunidad de bienes: división de la cosa común) el Art.401 del C.C..-
establece que un edificio puede ser dividido en propiedad horizontal:
Si sus características lo permiten
A solicitud de cualquier comunero
En la forma determinada por el artc.396 del C.C
INSCRIPCION REGISTRAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se inscribirán bajo un solo número y como una sola finca (ARTICULO 8 DE LA LEY
HIPOTECARIA).
a.- Las fincas urbanas y edificios aunque pertenezcan a varios dueños.
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b.- Los edificios en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté

concluida o, por lo menos, comenzada.
En la inscripción se describirán, además del inmueble en su conjunto, sus distintos

pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignado a estos un
número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno
corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en
conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que

configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen
o de los titulares de todos y cada uno de los pisos y locales.
c.- Los pisos o solares de un edificio en régimen de propiedad horizontal si

previamente consta la constitución de tal régimen.
EL NACIMIENTO propiamente dicho aparecerá cuando una tercera persona, física o

jurídica, adquiere uno o varios departamentos por cualquiera de las formas
admitidas en Derecho.
La distinción entre constitución y nacimiento, no supone, sin embargo, en nuestro

país, que para que se produzca el nacimiento, y en consecuencia, la titularidad
dominical a favor del tercero, sea precisa la previa constitución.
Por ello el concepto de Comunidad, no surge, solo, cuando se constituye como tal
forma legal, ya que existe siempre que se den las circunstancias y
características esenciales que establece el artículo 396 de nuestro Código
Civil, como ya hemos visto.
Así pues la escritura de División Horizontal por si sola no es constitutiva del derecho
de copropiedad, es un requisito formal y su ausencia no impediría que la
copropiedad se regule por la normativa específica.
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La Ley de propiedad horizontal española ni tampoco la catalana no contiene una

doctrina general y sistemática, ni de la constitución de este régimen especial de
propiedad, ni del nacimiento y adquisición del departamento como tal.
El párrafo 3º del art. 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal, admite que el título

pueda contener “reglas de constitución” y ejercicio del derecho en orden al uso y
destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones, servicios, gastos,
administración, gobierno, seguros, reparaciones y conservación, formando todo ello
lo que venimos a denominar Estatutos de la Comunidad. Éstos solo afectarán a
terceros si estuvieran inscritos en el Registro de la Propiedad.
Es importante señalar que la redacción del artº.1 (introducida por la Ley 8/1999),
señala que a, “efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales
aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida a un elemento común del aquél o a la vía pública”
Con esta aclaración se da carta de naturaleza a que también las plazas de

aparcamiento, trasteros, etc, puedan ser considerados como elementos o entidades
independientes, cosa que no quedaba tan clara en la redacción inicial de Ley de
1960 y por ello en muchas escrituras figuran tales elementos como anejos a los
locales y viviendas.
TITULO CONSTITUTIVO Y SU INSCRIPCION (artº.5 LPH)
Ya hemos visto que no es indispensable ya que el concepto de comunidad y

propiedad compartida, ya existe cuando se dan las circunstancias esenciales que
establece el artc. 396 C.C., pero en la mayoría de los casos, si existe titulo
constitutivo, y le afectan contenidos obligatorios y contenidos voluntarios.
I Contenido obligatorio
a) Descripción total del inmueble, sus servicios e instalaciones.
b) Asignación de número correlativo a cada departamento.
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c) Descripción de cada departamento haciendo constar:
Extensión superficial
Lindes y planta en que se halle
Departamentos anejos si los hubiere
d) Cuota copropiedad de cada departamento, en relación al total inmueble, asignada

dicha cuota teniendo en cuenta:
Superficie útil y situación

Emplazamiento interior-exterior
Uso previsible de los servicios comunes
II Contenido potestativo
a) Estatuto o reglas de constitución y ejercicio del derecho.
b) Reglamento con normas no prohibidas por Ley para:
Uso y destino edificio.

Uso distintos apartamentos.
Uso instalaciones y servicios.
Normas específicas de funcionamiento y gestión comunitaria.
Y su contenido no afectará a terceros si no se inscribe en el Registro de la

Propiedad.
AMBITO DE APLICACIÓN
El artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 8/1999) amplia y aclara de forma

substancial el ámbito de aplicación en relación a la anterior normativa y se aplicará a
las tres formas comunitarias:
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a).- Las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el

art. 5. (Constitución y nacimiento claramente delimitados y con título constitutivo –
división horizontal).
b).- Las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
En este caso estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de
esta Ley en lo relativo al:
- Régimen jurídico de la propiedad

- Partes privativas y elementos comunes, y
- Derechos y obligaciones reciprocas de los comuneros.
c).- Los complejos inmobiliarios privados.
LIBRO QUINTO DEL CODIGO CIVIL DE CATALUÑA:
Conviene destacar en esta materia que la reciente redacción del Artículo 553-1
CCCat (Ley 5/2015, de 13 de mayo) resulta más rigurosa y señala que el régimen
jurídico de la PH requiere la otorgación del título constitutivo y supone la existencia
de uno o más titulares de un inmueble integrado por elementos comunes y
privativos, y la determinación de cuotas de participación en los elementos comunes
que corresponden a cada elemento privativo.
TEMA 2
ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS.
CUOTA DE PARTICIPACION.
I.- ELEMENTOS COMUNES Y SUS CARACTERISTICAS.
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A) Elementos comunes
El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su apartado a) establece lo que

corresponde al dueño de cada piso o local como consecuencia de la titularidad de
su respectiva entidad privativa.
Asimismo, el artículo 3, en su apartado b) establece también que el régimen de

copropiedad horizontal de una finca comporta “La copropiedad, con los demás
dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios
comunes”.
Siguiendo la terminología empleada por el art.396 del C.C. y la redacción del art. 1
de la Ley de Propiedad Horizontal, las partes y elementos comunes pueden
definirse como: todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute; todas
aquellas que en el edificio sean necesarias para su sustentación o
conservación, y aquellos destinados al uso y disfrute de los propietarios en
común, en relación a sus respectivos departamentos.
Son elementos comunes todos los que se enumeran en el citado art.396 C.C. al
cual debemos dedicar la necesaria atención. Dicha enumeración, no obstante,
no debe interpretarse taxativamente ni de forma restrictiva, ya que lo son también
todos aquellos elementos que resulten “necesarios”, para el adecuado uso y disfrute
de la entidad privativa, sin perjuicio de que de acuerdo con la jurisprudencia se
considera que todo aquello no previsto especialmente como privativo e
independiente, es elemento común, aún cuando no figure, en la enumeración del
art.396 del C.C. ni el título constitutivo.
Podemos clasificar también a los elementos comunes y distinguirlos por su

naturaleza y elementos comunes por su destino.
Elementos comunes por naturaleza: que pueden ser a su vez naturaleza

inmobiliaria o mobiliaria. La inmobiliaria corresponde a aquellas partes inherentes e
inseparables del inmueble (suelo, paredes, escaleras, puertas, fachadas, etc,); Y
elementos comunes por naturaleza mobiliaria, aún cuando no son estrictamente
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necesarios, se han incorporado a los anteriores (muebles para la portería, espejos,

alfombras, apliques, etc.)
Elementos comunes por destino son también aquellos espacios y elementos del
edificio que por su destino común deben calificarse como tales (vivienda de la
portería, sala de juegos, etc)
Características
1º.- Que sirvan al uso y disfrute de los propietarios en conjunto, sin que los
propietarios constituyan sobre ellos una copropiedad ordinaria, ya que lo que poseen
es un derecho limitado de propiedad.
No será preciso que todos los propietarios, disfruten o puedan disfrutar de ellos,
como ya ha determinado abundantemente la jurisprudencia.
2º.- Que sean accesorios de la parte privativa, de la que son anejo inseparable,
como indica el párrafo 2º del art. 396 del C.C.: “Las partes en copropiedad no son en
ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o
embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo
inseparable”
Ello trae como consecuencia la necesidad de su desafectación previa, de elemento

común, si se quiere transmitir separadamente como elemento privativo (ejm. Venta
de vivienda portería o cualquier otro local de uso común si fuere susceptible de
inscripción registral independiente)
División de la cosa común
La diferencia básica de la propiedad horizontal con el régimen de la comunidad de

bienes es la imposibilidad de ejercitar la acción de división de la cosa común, como
establece el art. 4 de la L.P.H. Se establece el principio de indivisibilidad de la propia
Comunidad en su conjunto y de sus elementos comunes.
En cambio en el régimen de propiedad de la Comunidad de Bienes se puede exigir

la división de la cosa común por cualquier de sus comuneros, siendo cada uno de
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sus participes titular de una cuota alícuota del conjunto de la finca, pero no de
ninguna parte en particular.
Régimen jurídico de los elementos comunes
Estableceremos el orden de prelación de la normativa y es indudable que se regirá,
1º Por los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal que se ocupan de la materia.
2º Habrá que atenerse al título constitutivo y a los estatutos, si los hubiere.
3º En lo que se refiere a la utilización de los servicios e instalaciones comunes, al

reglamento de uso interno que haya sido aprobado.
4º Lo dispuesto en los arts. 392 y siguientes del C.C. que tratan sobre la Comunidad
de Bienes, solo podrán tener una aplicación puramente subsidiaria.
II ELEMENTOS PRIVATIVOS Y CARACTERISTICAS
B) Elementos privativos
Como antes hemos indicado el art. 3 de L.P.H en su apartado a) establece que lo

que corresponde al dueño de cada piso o local:
“El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente

delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén
comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como
el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se
hallen situados fuera del espacio delimitado.”
Características
El art.396 del C.C. establece los requisitos para poder (constituir) ser objeto de
propiedad separada y por lo tanto privativa.
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Espacio susceptible de aprovechamiento independiente con salida a un

elemento común o a la vía pública. Y como vemos en el apartado a) del art.3 de
la L.P.H. otorga al titular de cada espacio privativo el derecho singular y exclusivo de
Un espacio suficientemente delimitado. Tal delimitación, en principio ha de figurar

en la escritura de división horizontal, donde ha de constar: la superficie o medición
(que en ocasiones es aproximada), descripción con los linderos, la planta en la que
se halle, etc.
Esta cuestión no es baladí, ya que en muchas ocasiones la división horizontal o el

título no contemplan todas las realidades: terrazas en áticos, patios o jardines en
planta baja, sótanos, buardillas ….
Con los elementos e instalaciones de todas clases y que sirvan

exclusivamente al propietario. En la práctica de la gestión diaria de la
comunidades de propietarios, establecer de manera exacta los limites de estas
instalaciones y servicios, es la cuestión que más controversias plantea, a la hora de
su mantenimiento y reparación y no solo entre los propietarios, sino también en la
jurisprudencia a la hora de definir algunos de ellos como privativos o comunes.
Como norma general el art. 396 C.C. establece que “……..las instalaciones (serán
elemento común) todas ellas hasta la entrada al especio privativo.
Por ello se puede afirmar que los elementos del edificio que den servicio exclusivo a
un elemento privativo, se podrá considerar como elemento privativo, aún cuando
transcurran por elementos comunes.
Los anejos al piso o local, que se hayan indicado en el título, aunque se hallen
fuera del espacio delimitado, garajes, trasteros, buhardillas, etc. Debe entender por
“anejo” toda dependencia accesoria a la parte principal que es el piso o local.
III LA CUOTA DE PARTICIPACION
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Hemos visto que la cuota de participación de cada propietario es un elemento que

existe tanto en la propiedad pro indiviso como en el régimen de propiedad
Horizontal.
En la Comunidad de Bienes, según determina el art. 393 del Código Civil,
“El concurso de los participes, tanto en los beneficios como en las cargas,
será proporcional a sus respectivas cuotas” y añade que “se presumirán
iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a
los participes en la comunidad”.
En Propiedad Horizontal
La cuota de participación es también un elemento clave en la propiedad horizontal y

deberá formar parte necesariamente del título constitutivo del inmueble en el que se
materializa la división del mismo en departamentos, pisos y locales. No obstante
también es cierto en nuestro derecho, no es preciso, para el nacimiento de la
propiedad horizontal formalidad especial alguna, a diferencia de otros países. Y
prueba de ello es que el propio art. 5 de la L.P.H. prevé que la cuota pueda ser fijada
por acuerdo de todos los propietarios existentes.
Pero debe reiterarse que lo que no plantea ninguna duda es que en la realidad
práctica y jurídica, la determinación de la cuota de participación, resulta vital e
indispensable para la necesaria ordenación y gobierno de la propiedad horizontal.
La Ley de Propiedad Horizontal se refiere a la cuota de participación

fundamentalmente en los siguientes artículos:
Art. 3, apartado b), párrafo 2º; Art.5, párrafo 2º, sin perjuicio de otros concordantes
cuando se refieren a la misma para el ejercicio del voto y de los quórums necesarios.
FIJACION DE LA CUOTA DE PARTICIPACION
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El art.5 de la L.P.H. en su párrafo 2º establece que el título constitutivo fijará la cuota

de participación que corresponda a cada piso o local, mediante 3 posibilidades:
- por el propietario único del edificio

-por acuerdo de todos los propietarios existentes
-por laudo o por resolución judicial
Por el propietario único del edificio, es la forma más habitual; el promotor de la

edificación otorga la escritura de D.H. identificando todos los departamentos
privativos y asignando a cada uno de ellos su correspondiente cuota de
participación.
A veces se ha producido controversia cuando el promotor, otorgaba el título y fijaba

las cuotas después de haber vendido pisos y locales en contrato privado.
Generalmente la jurisprudencia ha entendido que solo con el documento privado no
se ha perfeccionado el negocio jurídico, ya que se requiere la entrega de la cosa, la
entrega del objeto del contrato. Actualmente los contratos privados ya recogen la
facultad del promotor para establecer con posterioridad el título y las cuotas de
participación, ya que en muchos casos se compra sobre plano.
Por acuerdo de todos los propietarios existentes. Tal como indica el propio
enunciado, requiere la unanimidad, requiere el acuerdo de todos los propietarios
existentes. Acuerdo difícil de alcanzar, ya que todos conocemos en la práctica la
dinámica de las comunidades.
A pesar de ello y de no ser muy habitual, en ocasiones es necesaria esta fórmula,

por ejemplo cuando la P.H. nace de la división de la cosa común y también en los
casos de modificación de las cuotas establecidas.
Por laudo o resolución judicial. Mecanismo subsidiario en defecto de los dos

anteriores; será el Juez quien determine y fije la cuota de participación, previo
análisis de la documentación técnica y características físicas del inmueble.
La demanda a instancia de parte deberá dirigirse contra los restantes comuneros, ya
que no se podrá obligar a su aceptación a quien no ha sido parte en el proceso y
estaría en indefensión jurídica.
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BASES PARA LA DETERMINACICON DE LA CUOTA
Como ya figura en la L.P.H, su art.5, p,2º, los 3 requisitos o factores a tener en

cuenta, son:
-La superficie útil de cada piso o local en relación con el total inmueble.
-Su situación y su emplazamiento interior o exterior.
-El previsible uso que el departamento va a efectuar de los servicios y elementos
comunes.
A pesar de la enorme importancia de una correcta determinación de la cuota de

participación, por desgracia en general los promotores acostumbran a establecer la
cuota basándose casi exclusivamente en el parámetro de superficie, sin tener en
cuenta el previsible uso de los elementos comunes; por ejemplo, al establecer la
cuota de locales y sótanos con mucha superficie y poco o nula utilización de los
servicios comunes, en tanto que los áticos van a hacer uso del ascensor en mayor
medida que los departamentos situados en la planta baja.
El asesoramiento de un Administrador de fincas en la preparación del título y en la

fijación de las cuotas, sería una garantía para prevenir las arbitrariedades de
muchas escrituras de división horizontal.
Debemos tener muy presente que la cuota de participación o de propiedad a la que

venimos haciendo referencia, no es lo mismo que la cuota de contribución de cada
entidad privativa a los gastos generales de la finca, pues resulta muy habitual que
para determinados servicios el criterio de reparto no resulte coincidente con el
resultado de la aplicación de la cuota de participación, puesto que la Junta de
propietarios o los Estatutos pueden establecer otras fórmulas que consideren más
idóneas o apropiadas para el buen gobierno de la Comunidad. Por consiguiente,
una cosa es la cuota de participación y otra distinta es la cuota de gastos.
MODIFICACION DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACION
A pesar de ser difícil y complicado en la mayoría de los casos, la posibilidad de

modificación de las cuotas de participación una vez establecidas, resulta indudable.
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Pero para ello habrán de cumplirse unos requisitos que variarán según la causa a
que obedezca y requerirá la adopción de un acuerdo por unanimidad.
Cuando la unanimidad no pueda obtenerse, la modificación requerirá un acuerdo

judicial, que solo será posible si en su determinación concurre un abuso de Derecho
o un manifiesto error material con incumplimiento del Artº5 en la determinación de la
cuota.
También deberá procederse a la modificación en los casos de:
Construcción de nuevos departamentos.
División o agregación de nuevos departamentos.
Cuando lo decidan unánimemente todos los propietarios
PROPIEDAD HORIZONTAL DE CATALUÑA (LIBRO QUINTO DEL CODIGO

CIVIL):
La redacción del artículo 553-3 CUOTA del régimen de la propiedad horizontal de

Cataluña, recoge en lo sustancial las anteriores consideraciones, si bien admite de
manera positiva el hecho de que la superficie no es el único criterio para su fijación,
sino también la debida ponderación del uso, destino y demás datos físicos y jurídicos
que integran la Comunidad.
Asimismo es de destacar el reconocimiento de que “pueden establecerse, además
de la cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos”, para
cuya determinación o modificación no se requeriría unanimidad puesto que ya no se
trataría de la cuota de participación que sí la exige, por lo que supone la admisión
del derecho a que por pacto mayoritario de los comuneros pueda establecerse una
distribución de gastos y de ingresos distinto a la mera cuota de participación, sin que
por ello tenga que modificarse ésta ni requerirse unanimidad alguna.
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TEMA 3
TITULO CONSTITUTIVO
ESTATUTOS
REGLAMENTO INTERNO
USO Y DISFRUTE DE ELEMENTOS COMUNES
Conviene la lectura detenida del Artº 5 de la LPH:
‹‹El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su
conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble
habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e
instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos,
planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada
por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios
existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de
cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su
situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos
comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,
formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se
observarán los mismos requisitos que para la constitución››
Introducción
El título constitutivo (escritura de división en propiedad horizontal) es un negocio

jurídico de carácter dispositivo, que se engloba entre los denominados actos de
dominio. Puede otorgarse en cualquier momento, incluso antes de iniciar la
ejecución de las obras de construcción. En cuanto a las personas legitimadas para
proceder a otorgar el título constitutivo lo veremos más adelante, si bien
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adelantamos que lo habitual es que sean los propietarios del edificio, si es que
fueran varios; o en caso de propietario único, normalmente cuando el propio
promotor profesional emprende la construcción del edificio, la legitimación
corresponde al referido propietario-promotor.
Ya vimos en el módulo I de forma resumida los contenidos obligatorios y los

contenidos voluntarios del titulo constitutivo, definidos por el artº. 5 de la Ley de
Contenido del título constitutivo:
Lo más frecuente es que el título constitutivo como acto jurídico, adopte la forma
escrita, pero aun existiendo formalmente el título, éste por si solo en muchas
ocasiones no resulta suficiente para esta forma especial de propiedad, ante la
conjunción e incompatibilidad de intereses de los propietarios y especialmente por la
progresiva complejidad y abundancia de los servicios e instalaciones comunitarias
de los edificios modernos.
La regulación que establece la L.P.H. es generalmente en términos de gran amplitud,

fijando los derechos y obligaciones de los propietarios, pero resulta del todo
imposible que la Ley pueda prever todas las circunstancias del funcionamiento real
de todas las comunidades. Por ello en muchas ocasiones será necesario
complementar las disposiciones legales con normas estatutarias y reglamentos.
A) Obligatorio:
-Descripción del edificio en su conjunto, debiendo señalarse si está o no

acabado, así como mencionar los elementos, instalaciones y servicios
comunes con los que cuenta.
-Descripción separada de cada uno de los elementos privativos, con mención
a su superficie útil y su destino, de sus linderos por izquierda, derecha y
fondo, en relación con la puerta principal de acceso a la escalera; además se
19
señalará la planta en la que se hallen, haciéndose constar si la primera se

numera o recibe la denominación de planta baja.
-Fijación de la cuota de participación. Se trata de un módulo esencial que debe
asignarse a cada piso o local y sobre el que se vertebra todo el régimen de la
propiedad horizontal. Dicha cuota resulta determinante para fijar el coeficiente
de propiedad que corresponde a cada comuneo en la titularidad de los
elementos comunes, así como constituye el módulo sobre el que se determina
la participación de cada uno de los comuneros en las cargas y beneficios que
pueda obtener la comunidad, y, salvo pacto en contrario, es el módulo que
determina el reparto de los ingresos y gastos de la comunidad. Esta cuota se
fija normalmente en centésimas (en Cataluña es obligatorio).
B) Potestativo: Estatuto y Reglamento interno
En nuestra LPH como ya hemos indicado, los estatutos y los reglamentos no

tienen carácter obligatorio, sino meramente facultativo, tal como indica el artº.5,
parr.3 y el artº. 6, que señalan que “podrán”…..
“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio…………” Artº.5, p,3.
“Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas
comunes………….el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior……..” Artº. 6.
Distinción entre título constitutivo, estatuto y reglamento
Generalmente existe confusión, en cuanto a la delimitación del ámbito de cada uno

de estos conceptos, en especial en lo que se refiere a los estatutos y los
reglamentos internos.
Por título constitutivo entenderemos el acto jurídico que hace surgir a la vida la
forma de propiedad horizontal, y bajo el punto de vista formal, (que es al que
generalmente nos referimos) es el documento- escritura en que figura dicho acto con
los requisitos ya estudiados.
20
El estatuto, que puede ir o no englobado en el título, lo formarán las reglas de

constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden
al uso y destino del edificio, de sus diferentes pisos y locales, de sus servicios e
instalaciones y regulación sobre administración y gobierno de la finca.
En la regulación estatutaria de usos de servicios y/o elementos comunes, se

completan o se suplen las normas de la L.P.H, (nunca contrarias a la Ley) de cara a
la amplitud del derecho de cada copropietario.
El reglamento será la ordenanza interior que regule los detalles de la convivencia y

la adecuada utilización de los servicios y elementos comunes.
El reglamento del uso de servicios y/o elementos comunes se ha de limitar a regular

la utilización de los mismos, para garantizar la correcta convivencia entre los
distintos titulares, pero sin posibilidad, en ningún caso, de eliminar los derechos de
cada propietario.
I. TITULO CONSTITUTIVO
La otorgación o formalización del título constitutivo puede venir dada por:
-La libre voluntad del propietario del edificio antes de venderlo.

-La voluntad de los distintos propietarios de los departamentos de un mismo edificio.
-La voluntad del promotor que construya el edificio con la finalidad de venderlo por
pisos.
-Por laudo o resolución judicial
Modificación del título, puede ser necesario a lo largo de la vida del edificio por
diversas causas, como por ejemplo:
-Alteraciones en el número de plantas o de departamentos por sobreelevación.

-División material de pisos y locales, agregaciones y segregaciones.
-Realización de ciertas innovaciones.
-Desafectación de un elemento común, etc.
21
La Ley establece que para la modificación del título se observarán los mismos
requisitos que para la constitución (artº.5), y en este sentido, los acuerdos que
impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título o en los
estatutos requieren obligatoriamente que sean adoptados por unanimidad de los
titulares en la correspondiente Junta convocada al efecto (Artº 17.6); o bien por
resolución judicial, sin perjuicio de que para determinados acuerdos especiales,
aunque supongan una alteración del Título, sea suficiente otro quórum distinto en
función de cada supuesto, como veremos al abordar el régimen de los acuerdos.
No obstante, según el CC de Cataluña, para la modificación del título constitutivo

será suficiente el voto favorable de cuatro quintas partes de los propietarios, que
deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación (Artº 553-
26.2 a), si bien para algunas cuestiones en particular el quórum puede ser distinto.
En cualquier caso como la modificación de las cuotas de participación, es necesario
el acuerdo por unanimidad (Artº 553-26.1 a))
II.- ESTATUTOS
Ya hemos visto su definición genérica y hemos de indicar que la L.P.H. no establece

cual ha de ser la forma que los estatutos han de adoptar, ni el tipo de documento a
utilizar (público o privado).
Al contemplar el artº. 5, pf, 3, vemos que los estatutos pueden estar contenidos en
el mismo titulo constitutivo, generalmente los encontraremos en la escritura del
mismo. Pero también pueden constar en documento independiente del título, y lo
que resulta verdaderamente trascendente del estatuto es que para obligar a
terceros, deberá ser formalizado en documento público y ser inscrito en el
Registro de la Propiedad.
Del estatuto se deberán excluir:
Las normas propias del título constitutivo

Las normas propias del reglamento interno
Las disposiciones prohibidas por Ley
22
Dicho lo anterior, el estatuto puede definirse como el conjunto de normas de carácter

voluntario y recogidas por escrito. Con el objeto de regular el régimen jurídico del
edificio y que alcanza eficacia “erga omnes”, o general, cuando se inscribe en el
Registro de la Propiedad. En cuanto al contenido del mismo cabe señalar como
principio general que se ha de vigilar de forma especial las limitaciones al derecho
de propiedad establecidas de forma genérica, ya que podrían no ser validas
(prohibición de arrendar, limitación al derecho de transmisión, etc.)
En general las cláusulas estatutarias más habituales son las que se refieren a:
Limitaciones de ciertos usos en los elementos privativos (edificio de oficinas, no

podrá ser vivienda o al revés, Centros Comerciales, Garajes, etc),
Formas de distribución de los gastos comunes (exclusión de los locales respecto a

determinados gastos, etc), y
Formas de gestión, administración o gobierno.
Hay que considerar la posibilidad de que la validez de determinadas

disposiciones estatutarias puedan ser cuestionadas por los Tribunales, normalmente
cuando han previsto alguna reserva de derechos que podría ser considerada
abusiva o contraria a la Ley, en favor de alguna o algunas entidades en particular,
como podrían ser, por ejemplo, la exención de la obligación de contribuir a los gastos
generales de la finca, (lo que ocurre en ocasiones cuando el favorecido resulta ser el
mismo promotor del edificio y redactor del estatuto).
Modificación de los estatutos, estaremos a lo dispuesto en el art.5, los mismos

requisitos que para el título, requerirá el acuerdo unánime, sin perjuicio de que la
regulación propia de Cataluña permite su modificación con acuerdo mayoritario de
cuatro quintas partes de cuotas y de coeficiente.
Eficacia de los estatutos, reiterarse al respecto la necesidad de que su inscripción

en el Registro de la Propiedad para obligar a terceros, posibles posteriores
adquirentes de cualquiera de las entidades privativas del edificio.
23
Finalmente señalar que no es obligatorio tener estatutos, si bien su conveniencia

para el buen gobierno de la comunidad parece indudable especialmente en los
edificios complejos y en los conjuntos inmobiliarios. En caso de no existir éstos se
aplicarán directamente los criterios legales previstos la Ley de propiedad horizontal.
III.- REGLAMENTO INTERNO
Regulado por el artículo 6 de la L.P.H.
‹‹Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas
comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios
podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean
modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración››
Será el conjunto de normas u “ordenanza” de régimen interior, acordadas por la

mayoría de los propietarios, con objeto de regular, dentro de los límites establecidos
por la Ley y los estatutos, los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de
los servicios y elementos comunes. Por ejemplo, es habitual para la utilización de la
piscina, del uso del jardín o salas de juego, etc.
En ningún caso podrá contener normas reservadas para los estatutos.
Bastará el acuerdo de la mayoría para su aprobación y para su modificación

teniendo en cuenta su naturaleza y lo dispuesto para la adopción de acuerdos al
reservar la unanimidad para la aprobación o modificación del título o de los
estatutos, y la simple mayoría para la validez de los demás acuerdos. (artº.17.7).
Y será de aplicación, no solo para los propietarios, sino también para a todos los que
habiten o usuarios del edificio.
El reglamento interior puede ser un solo documento donde se detallan todas las
normas de uso y convivencia que la comunidad establece; pero igual que con los
estatutos, no es obligatorio y en general las comunidades más que un documento
especifico al efecto, lo que van disponiendo y acordando a lo largo de los años son
normas concretas en función de las situaciones y las mismas figuran en el libro de
actas comunitario.
24
Finalmente indicar que el reglamento interior no tiene acceso al Registro de la

propiedad por la naturaleza personal de las normas reglamentarias, que no tienen un
carácter real.
III.- USO Y DISFRUTE DE ELEMENTOS COMUNES
Referencia normativa básica
Ya vimos en el art. 396 del C.C. que al hablar de la propiedad separada de los
diferentes pisos y locales y de la copropiedad de los elementos comunes del edificio,
considera a estos como los ‹‹necesarios para su adecuado uso y disfrute››.
El art. 5, 3 de la L.P.H. al establecer que ‹‹El título podrá contener, además, reglas
de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en
orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y
servicios………››
El art. 6 de la L.P.H. al concretar ya, ‹‹Para regular los detalles de la convivencia y

la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes,……..››
El art. 9, letra a) y g) de la L.P.H. al establecer como obligaciones de cada

propietario,
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos

comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén
o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños
causados.
El artc. 20, letra a) de la L.P.H. al señalar que corresponde al administrador, a)

Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos
efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
25
Como vemos no existe una doctrina sistemática sobre el derecho de uso y disfrute y
por ello también deberemos acudir a lo dispuesto por el artc. 394 del C.C. que
declara,
‹‹Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de
ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la
comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho››
Ámbito del disfrute
Distinguiremos brevemente los conceptos de “uso y de “disfrute”,
Derecho de uso.- con carácter general, equivale al derecho de servirse de los

elementos y servicios comunes para lograr la mejor utilización de sus espacios
privativos, y está atribuido en principio a todos los comuneros, si bien sometido
lógicamente a una serie de limitaciones:
Será adecuado al destino que se haya dado a los elementos comunes, por su
naturaleza, o de lo establecido en el título o los estatutos.
Será con la diligencia debida, que es la propia de un “buen padre de familia” ya que
es la norma general de cumplimiento de toda clase de obligaciones.
Será sin perjudicar el interés de la comunidad, ni impedir el uso por parte de los
demás propietarios.
Derecho de disfrute.- sería el que corresponde a los propietarios de los distintos

pisos o locales, para aprovechar los productos o beneficios que constituyen el
rendimiento de las cosas comunes.
Básicamente estaríamos hablando en este caso de los “frutos civiles” de nuestro

C.C., por ejemplo el alquiler de zonas comunes (vivienda portería, garajes etc.).
Personas legitimadas para el uso o disfrute.- Es innegable que aunque el

derecho de uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a los titulares de
los departamentos, también cabe que los posean otros titulares como el
usufructuario o el arrendatario. Asimismo es habitual también que el uso y disfrute
de algún elemento común puede estar atribuido, en el título o en los estatutos, de
forma exclusiva a uno o varios propietarios (o entidades privativas) como
26
consecuencia de razones físicas o materiales que así lo determinan: por ejemplo el

terrado de la cubierta al ático, o el patio interior al bajos.
Reglamentación del uso.- Aún cuando no es posible impedir el uso de los

elementos comunes a cualquiera de los propietarios, porque iríamos contra la
naturaleza y destino de los mismos, cabe perfectamente y además es necesario que
se regule su adecuada utilización, fijando normas de régimen interior por medio de
un reglamento.
Limitaciones en cuanto al uso y disfrute.- Por regla general no cabe eliminar a

ningún propietario del uso y disfrute de los elementos comunes, pero en algunos
casos el título o los estatutos podrán establecer ciertas limitaciones por las
siguientes razones:
Por razón del destino dado a los elementos privativos fijado en el título o los
estatutos. (no uso de la piscina por parte del garaje).
Por razón del destino que los elementos comunes tengan por su propia naturaleza.
(utilizar como montacargas el ascensor, el cuarto de contadores como trastero
particular, etc.)
27
REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE CATALUNYA: LLIBRE CINQUÈ

DEL CODI CIVIL.
Las particularidades más sustanciales sobre esta materia en la regulación del Llibre
5e. del Código Civil (alguna de las cuales ya se ha mencionado) son las siguientes:
 El artº. 553-9 CCCat, contiene una relación mucho más detallada de las
previsiones que necesariamente debe contener la Escritura de constitución,
con la particularidad de que entre ellas se incorpora la aportación de un plano
descriptivo del inmueble y la previsión, si procede, de la existencia y
formación de subcomunidades en el inmueble.
Necesariamente el régimen de la propiedad horizontal deberá inscribirse en el

Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, y se
considerarán nulas las estipulaciones que supongan una reserva de la
facultad de modificación del título de constitución a favor del promotor
(constituyente) o que le permitan decidir en el futuro cuestiones que sean
competencia de la Junta de propietarios.
 Para la modificación del título, se observarán es preciso el acuerdo de la

Junta de propietarios adoptado por las 4/5 partes de cuotas de
participación y de los propietarios (553-262 a)), salvo que para la adopción
de determinados acuerdos expresamente señalados en el Art. 553-25 CCCat
el quórum pueda ser distinto aunque supongan la modificación del título.
- Se introduce la novedad a tenor del artículo 553-10.2 CCCat. de que no

será necesario el acuerdo de la Junta de propietarios para modificar el título
de constitución en los siguientes supuestos:
La sobreelevación o subedificación, si se ha pactado así al constituir el

régimen o derecho.
Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y división de los elementos

privativos, si los estatutos así lo establecen.
28
Los cambios de destino y uso de los elementos privativos, salvo que los
estatutos lo prohíban.
La ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración Pública, en

materia urbanística, de habitabilidad, accesibilidad, rehabilitación, regeneración y
renovación urbanas.
La autorización legal para el cambio de destino representa la novedad más

importante ya que parte de la jurisprudencia venía considerando que el cambio de
destino requería la autorización expresa de la Junta salvo que los estatutos lo
autoricen. Este precepto reconoce la facultad originaria del propietario al cambio de
destino del piso o local, que solo desaparece cuando existiera una prohibición
expresa contenida en el título.
TEMA 4
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Ya hemos visto las cuestiones más generales y características específicas del

régimen de la Propiedad Horizontal y ahora nos centraremos en los derechos,
obligaciones y prohibiciones de los propietarios de acuerdo con la Ley de
A continuación resumimos las más importantes de todas ellas (este resumen será
necesario consultarlo muy a menudo, ya que una parte importante de los problemas
que nos encontraremos a la hora de gestionar las comunidades y las relaciones de
vecindad, están precisamente relacionados con los derechos y obligaciones de las
partes).
I.- DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS
a.- Derecho de propiedad sobre el espacio independiente delimitado en sus títulos

(artº.3).
29
b.- Derecho de propiedad conjunta con los demás, sobre elementos, instalaciones y
servicios comunes (artº.3).
c.- Derecho a modificar instalaciones, servicios y elementos arquitectónicos en su
departamento (artº 7).
d.- Derecho a dividir su departamento o a anexionarse otros previa aprobación en
junta (artº.8).
e.- Derecho a ser indemnizado por los daños o perjuicios ocasionados por la
comunidad en caso de que se impongan servidumbres imprescindibles requeridas
por la realización de obras o de creación de servicios comunes (artº.9 c)).
f.- Derecho a eximirse de pago de mejora no aceptada, si excede de 3
mensualidades de gastos ordinarios (artº.17.4).
g.- Derecho a utilizar las mejoras realizadas, aún sin su contribución, si no se le
puede privar de las mismas (artº.17.4)
h.- Derecho a oponerse a innovaciones que hagan inservible una parte del edificio
que utilice (artº.11).
i.- A instalar a su un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el
aparcamiento, previa comunicación a la Comunidad (Artº 17.5)
j.- A solicitar a la Junta que se pronuncie sobre cualquier asunto de interés para la
comunidad, debiéndose incluir en el orden del día de la siguiente Junta que se
celebre (Artº 16.2)
II.- OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
a.- No perjudicar los derechos de otros copropietarios (Artº 7)

b.- Respetar las instalaciones generales aunque estén incluidas en su piso (artº.9).
c.- Mantener en buen estado de conservación su departamento (artº.9).
d.- Abonar los daños ocasionados por su descuido o el de las personas a su cargo
(artº.9).
e.- Dar cuenta al presidente de las obras y alteraciones que vaya a efectuar en su
departamento (artº.7).
f.- Consentir en departamento las reparaciones necesarias para el servicio del
inmueble (artº.9).
g.- Permitir en su departamento las servidumbres necesarias por creación de nuevos
servicios acordados válidamente por la junta de propietarios (artº.9).
h.- Permitir la entrada en su departamento para poder ejecutar las obligaciones
anteriores (artº.9).
30
i.- Contribuir según cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los

gastos generales, servicios, tributos, cargas y responsabilidades no individualizables
(artº.9)
j.- Contribuir según cuota participación, a la dotación del fondo de reserva (artº.9).
k.- Observar diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
demás titulares (artº.9).
l.- Responder de daños e infracciones cometidas por ocupantes de su departamento
(artº.9).
m.- Comunicar al Secretario el domicilio en España a efectos de comunicaciones o
citaciones (artº.9).
n.- Comunicar al Secretario los cambios de titularidad (artº.9).
ñ.- Declarar, en la escritura de transmisión, hallarse al corriente en el pago de
gastos, o en su caso, expresar los que adeudare, quedando sujeto a la obligación
legal de saneamiento por la carga no aparente de los gastos a cuyo pago esté afecto
el piso o local (artº.9).
o.- Contribuir al pago de los servicios comunes aunque no los utilice (artº.9).
III.- PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS
a.- Realizar alteraciones en el inmueble que menoscaben o altere la seguridad del

edificio, su estructura, configuración o estado exteriores (artº.7)
b.- No desarrollar en su entidad privativa ni en el resto del inmueble actividades
prohibidas en los estatutos, dañosas o que contravengan las disposiciones
generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o lícitas.
(artº.7).
c.- Exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no necesarias para la
conservación del inmueble (artº.17.4).
d.- Solicitar la acción de división del inmueble (artº.4).
Como se puede comprobar la mayor parte de los derechos, obligaciones y

prohibiciones nacen de los artículos, 7 y 9 (el Artº. 8 fue derogado por la Ley 8/2013)
de la Ley sobre Propiedad Horizontal y para ser más cómodo su estudio y consulta,
se transcriben a continuación:
Artículo 7
31
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o
servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta
de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de

reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del
inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contra-
vengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes,

requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios,

debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto
expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de

la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar
la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su
caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad

prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la
vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los
perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá
declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su
inmediato lanzamiento.
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a. Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de

uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local,
haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o
desperfectos.
b. Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en

términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que
ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c. Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él
las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación
de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley,
teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d. Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
32
e. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente

establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los

gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en
curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del
Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto
refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en
el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas
a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores
titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual
tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente
afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el
transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad
de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento
certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual
no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de
siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno
del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f. Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva
que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de
la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado
con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto
ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los
daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y
sus instalaciones generales.
g. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y
responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h. Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se
tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido
en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta
forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el
visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos
en el plazo de tres días naturales.
33
i. Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas
con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de
aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de

gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la
vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien
cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no
sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del
cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
IV.- OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS Y ACTIVIDADES PROHIBIDAS Y SUS

SANCIONES. (ARTº.7).
La realización de obras y modificaciones en los pisos o locales es un derecho del

propietario, pero la ley limita esa facultad a cumplir determinados requisitos:
No menoscabar o alterar la seguridad del edificio

No afectar su estructura general, su configuración o estado exteriores.
No perjudicar los derechos de otros propietarios.
Estar a lo establecido en el título y/o estatutos.
Deberá dar cuenta de las obras, previamente a quien represente la comunidad
(presidente).
Además de las indicadas, resultantes de la L.P.H, están las limitaciones

administrativas.- derivadas del obligado cumplimiento de las ordenanzas municipales
en materia de obras y actividades, y las limitaciones de tipo técnico que puede
marcar el Código Técnico de la Edificación y restante normativa aplicable en materia
de obras.
Por ello, nada que objetar a las modificaciones y obras que los titulares pueden
realizar en el interior de sus departamentos en parte asignada como privativa en el
título constitutivo, teniendo en cuenta las limitaciones antes comentadas.
Ahora nos referiremos a alguna de ellas y veremos también que el incumplimiento

de alguna resulta ineficaz, como la comunicación previa al presidente de la
comunidad. Esta limitación y/o obligación, en la práctica no se cumple en la
34
mayoría de los casos, ya que nuestra legislación no ha previsto ninguna sanción, ni

su incumplimiento trae consecuencia de ilegalidad para las obras realizadas como
ha indicado repetidamente la jurisprudencia. Por ello debemos enmarcar esta
obligación en una filosofía voluntarista enmarcable en todo caso en el fomento de las
relaciones de buena vecindad en general.
No afectar su estructura general, su configuración o estado exterior.- Esta

limitación es la cuestión más compleja en la gestión diaria de las comunidades, ya
que la realización de obras por un propietario que alteran o afectan a los elementos
comunes, realizadas en su provecho y beneficio, esta prohibido por la ley salvo que
estuviera permitido en los Estatutos o se contara con la autorización de la Junta,
pero en la práctica no siempre es objetivamente determinable y la realidad social y
la jurisprudencia están desvirtuando en ocasiones su contenido en base a criterios
de tolerancia o intrascendencia de la afectación.
TEMA 5
II.- PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS – ACTIVIDADES PROHIBIDAS Y

SANCIONES
(Artc.7, apdo 2 LPH).
Este precepto en su redacción actual Ley 8/1999, supuso una modificación

importante respecto a la regulación anterior de la materia (Ley 49/1960), en tres
cuestiones básicas, el cambio de los términos empleados en la definición de las
actividades, el incremento de la posible sanción y la posibilidad de la indemnización
de daños y perjuicios que procedan.
1. ACTIVIDADES PROHIBIDAS
35
El vigente redactado contempla la prohibición del propietario del piso o local

(amplíese lo necesario, construcciones afines) y del ocupante del elemento
privativo a poder realizar actividades:
Prohibidas en los estatutos.- La anterior redacción hablaba de “actividades no

permitidas en los estatutos”, lo que es muy diferente a “actividades prohibidas en los
Estatutos” de la redacción actual. De tal forma que se entiende que si la actividad
no está expresamente prohibida en los estatutos, dicha actividad será
permitida, cosa que con la redacción anterior no pasaba ya que se interpretaba que
si la actividad no figuraba se entendía que la misma no estaba permitida, lo cual
había sido, no obstante, reiteradamente matizado por la jurisprudencia al interpretar
que las restricciones al derecho de propiedad debían ser interpretadas de manera
muy restrictiva y de ahí la reforma legislativa posterior anteriormente referida.
No obstante, esta cuestión ha planteado muchos problemas de convivencia y

jurídicos en las comunidades, al oponerse los comuneros en muchas ocasiones al
cambio de destino de viviendas y locales.
Es importante tener en cuenta que en la mayoría de supuestos al describirse los

elementos privativos en la división horizontal, se habla de ‹‹entidad número…..›› sita
en la planta correspondiente, superficie, linderos y coeficiente, pero sin mayor
concreción.
Aún en el caso que al describirse la ‹‹entidad›› se añada el calificativo de

‹‹vivienda››, o ‹‹local››, no quiere decir que la vivienda no pueda convertirse en
un despacho o que el local de negocio no pueda cambiar su destino para
destinarse en residencia, si los Estatutos no lo prohíben expresamente.
A pesar de algunas resoluciones judiciales considerando infracción el intento del

titular de modificar y cambiar el destino, finalmente la jurisprudencia ha dictaminado
que el cambio de destino puede realizarse si no esta prohibido de forma expresa en
el Título o los Estatutos. Así está expresamente recogido ya en el régimen de la
propiedad horizontal de Cataluña (Artº 553-10 2.c) CCCat), señalándose además
que en estos caso no será preciso el consentimiento de la Junta.
36
Por ello se exige que cualquier actividad que se quiera prohibir para ejercerse en los
elementos privativos (vivienda, local o afines) debe contemplarse expresamente en
los Estatutos o Título Constitutivo, y su interpretación en caso de duda, será
restrictiva por parte de los Tribunales.
Que resulten dañosas para la finca.- Serian todas aquellas que perjudiquen
físicamente a la finca, a sus servicios o instalaciones. Aquí el tema radica en tener
que demostrar el daño objetivo que se causa, siendo por lo tanto básicamente un
problema de prueba.
Que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,

insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.-
En primer lugar hemos de recalcar que de acuerdo con nuestra organización estatal
de autonomías, la mayor parte de competencias en estas materias están
transferidas a las comunidades autónomas y deberemos estar a lo dispuesto por
cada una de ellas y además también es competencia de los ayuntamientos y sus
ordenanzas municipales a quien compete regular alguna de dichas actividades o los
limites para ser consideradas molestas, por ejemplo el nivel de ruido de los locales
(bares, locales nocturnos, etc), de determinadas maquinarias, de aires
acondicionados, etc.
En segundo lugar también aquí nos encontramos con el problema de la prueba, ya

que las actividades molestas también pueden ser a las cosas, daños reiterados o
actos vandálicos a los elementos comunes (rotura de cristales, pintadas al ascensor
o fachada, tirar suciedad a los patios….) y generalmente es muy difícil conseguir la
prueba para solicitar la cesación del daño y la efectividad de la posible sanción.
Las insalubres, nocivas, y peligrosas son similares y en ocasiones sinónimos

respecto al daño que pueden causar al inmueble o a las personas; insalubres que
representen un riesgo de salud o higiene para las personas (malos olores, humos,
inundaciones fecales…); son nocivas cuando dicho riesgo se produce para le medio
ambiente o a los recursos naturales (eliminar determinados productos a través de los
bajantes, utilizar el ascensor como montacargas de una actividad….); y peligrosas
cuando representen riesgo por si mismas (materiales inflamables, peligrosos,
radioactivos, venenosos….)
37
Las ilícitas, el anterior término de ‹‹inmorales›› ha sido sustituido por el de

‹‹ilícitas›› más acorde con la aconfesionalidad del estado según la vigente
constitución, eliminando así cualquier matiz de tipo religioso o ético. Serán
actividades ilícitas las prohibidas por las leyes penales, civiles y administrativas. El
ejercicio de la prostitución que se puede dar en un piso o local no es en sí misma
una actividad ilícita, sin embargo podría llegar a considerarse como entre las
actividades catalogadas por la doctrina como actividad molesta, que podría llegar a
ser ilícita si administrativamente careciera de las licencias exigibles.
En este tema está abierta una importante polémica respecto a los apartamentos
turísticos o vacacionales, ya que en muchas ocasiones además de generar
problemas de convivencia vecinal por parte de sus ocupantes con el resto de los
residentes ordinarios de la Comunidad, no cuentan a menudo con la pertinente
licencia o autorización administrativa, en cuyo caso deberían ser considerados
ilegales y por lo tanto afectados por esta disposición. No obstante la jurisprudencia
no está siendo homogénea y su interpretación dependerá también de la normativa
administrativa específica de cada Comunidad Autónoma.
2. SANCION Y PROCEDIMIENTO
Como hemos visto en la redacción del citado artc.7 apdo 2, la ejecución de dichas
actividades puede conllevar para el propietario u ocupante las siguientes
consecuencias:
a.- la cesación definitiva de la actividad prohibida

b.- la indemnización de daños y perjuicios que proceda
c.- la privación del derecho de uso de la vivienda o local (o afines) hasta un máximo
de 3 años. En Cataluña el máximo es de 2 años.(Artº 553-40 2 CCCat)
d.- Si el infractor fuese arrendatario podrá ver extinguidos definitivamente todos sus
derechos sobre la vivienda o local. (incluso en contratos sujetos al régimen de
prorroga forzosa).
La sanción de privación del derecho de uso choca frontalmente con el derecho de

propiedad y con derechos fundamentales de las personas recogidos en nuestra
constitución, por ello los Tribunales son muy estrictos a la hora de imponer dicha
privación exigiendo adecuada y cumplida acreditación de la naturaleza de la
38
actividad desarrollada, mediante el control escrupuloso tanto del procedimiento

como de que la prueba sea objetiva rigurosa y clara.
El procedimiento establece los siguientes pasos a seguir:
a.- Requerimiento previo del Presidente a quien realice la actividad prohibida de

cesación inmediata de la actividad, para que deje de realizar las actividades
prohibidas y no autorizadas por la Comunidad.
Será por propia iniciativa como presidente o a petición de cualquiera de los

propietarios u ocupantes. Queda claro que requerirá el Presidente, en nada se
autoriza al Administrador en este caso.
Para garantizar la prueba y aunque el articulado no lo indica en su segundo párrafo,

(si lo exige en el párrafo 4) el requerimiento será fehaciente (buro-fax, notarial o
judicial mediante acto de conciliación).
Si el infractor no es el propietario, es conveniente requerir también al titular

dominical, es decir al propietario y al ocupante, para salvaguardar los derechos de
todas las partes.
b.- Si el requerimiento de cesación no es atendido en el plazo que se le haya

marcado, será la Junta de propietarios, ya no el presidente, debidamente convocada
al efecto (el orden del día ha de contemplar de forma clara y expresa tal cuestión)
quien aprobará la acción de cesación que se seguirá a través del correspondiente
procedimiento judicial, que será el “proceso ordinario” de la vigente LEC y no será el
antiguo juicio de cognición que señala el artículo.
En esta cuestión se puede plantear la duda, si en caso de pasividad de la Junta, un

copropietario puede ejercitar la misma y si tiene legitimación activa suficiente para
poder pleitear. Hay diferentes opiniones, contrarias unas al entender que faltarían
algunos requisitos y favorables otras, por la aplicación del principio general de que
un comunero puede actuar en interés de la Comunidad y solo para beneficiarla y
porque la jurisprudencia así lo ha aceptado en algunos supuestos.
39
La demanda se dirigirá contra el propietario y en su caso contra el ocupante de la

vivienda o local.
A la demanda se acompañará: acreditación del requerimiento fehaciente al

infractor y certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios
(certificación que firmará el Secretario, generalmente el Administrador, con el VºBº
del Presidente) además de todas las pruebas que se tengan y la justificación objetiva
y documentada de los daños materiales y perjuicios concretos y cuantificables que
se hayan causado.
Respecto a las medidas cautelares y una vez presentada la demanda, quedará en

manos del Juez la adopción de tales medidas, tal como indica el propio artículo, pero
será conveniente por ser ‹‹justicia rogada›› que la comunidad las solicite en su
escrito de demanda.
Para la comunidad los efectos del ejercicio de la acción de cesación de la actividad

prohibida serán:
a. Derecho a la cesación inmediata de la actividad prohibida
b. Derecho de indemnización por los perjuicios que le cause la actividad prohibida

que se haya realizado, y o, por los perjuicios que se deriven de la continuidad de la
misma.
c. Derecho a obtener judicialmente una resolución que condene,
A la privación del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no puede
exceder de 3 años, si el infractor es el propietario.
A la extinción del contrato de arrendamiento o cualquier otro título o derecho que de

a un tercero el derecho a tener la posesión del elemento privativo.
III.- DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS
1.- Derecho de división, agrupación y segregación de pisos o locales.
40
La nueva redacción dada por la Ley 8/2013 al Artº 10.3 LPH, recoge la facultad de
llevar a cabo la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar
otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficiepor agregación de
otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna
parte, además la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas y la
modificación de la envolvente o de las cosas comunes. No obstante dichas
facultades están supeditadas a la previa aprobación de las tres quintas partes del
total de propietarios que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas
de participación, incluso para la fijación de las nuevas cuotas de participación
resultantes de la división, agrupación o segregación. En la regulación de Cataluña
está expresamente permitido sin embargo, que en los Estatutos se disponga la
facultad de que dichas actuaciones estén expresamente permitidas sin
consentimiento de la Junta de propietarios (Artº 553-11 2. CCCat), lo cual por cierto
no resulta extraño observarlo ya en múltiples regulaciones estatutarias.
Definiremos brevemente los conceptos de acuerdo con la legislación hipotecaria:

División.- cuando una finca se divide en dos o más, desaparece la finca matriz
como tal y aparecen varias fincas menores e independientes.
Agrupación.- cuando se reúnen dos o más fincas o partes segregadas de ellas para
formar una nueva finca independiente.
Segregación.- cuando de una finca mayor se separa una porción para formar una
finca nueva independiente. La finca mayor de donde se segrega la porción
permanece como finca matriz.
Agregación.- Cuando a una finca mayor se le une otra menor o una parte
segregada de otra
Y es necesario recordar que en general para acceder al registro de la propiedad en

alguno de estos supuestos, además de la norma propia de la LPH que
comentaremos, se necesita también la licencia municipal es decir la preceptiva
autorización administrativa para la creación de nuevos departamentos.
41
También hemos de indicar que nada tiene que ver la división física, simple y la
división jurídica. La división física no supone una variación de los coeficientes o
escrituras, si el propietario no quiere (dividir físicamente un local muy grande para
distintos aprovechamientos) ya que no es necesario modificar el título y los
coeficientes y por lo tanto no requerirá la autorización de la junta de propietarios.
En la práctica se han planteado numerosos conflictos en relación a este tema ya que

es habitual que la cláusula que permite operaciones de división, agrupación, etc,
figure en muchas escrituras de división horizontal y es admitida su inscripción, en la
mayor parte de los casos, por los registros de la propiedad. Pero en el ámbito judicial
cuando se discute sobre su validez, prevalece la imperatividad del artículo 8, que
hace necesaria la aprobación unánime de la Junta de Propietarios al afectar al titulo
constitutivo.
REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE CATALUÑA DEL LLIBRE

CINQUÈ DEL CODI CIVIL
En correlación al artículo 7, las diferencias principales de la legislación

específica de Cataluña son las siguientes:
En principio los propietarios pueden ejercer todas las facultades del derecho de
propiedad respecto a sus elementos privativos, sin más restricciones que las que
deriven de la propiedad horizontal. En este sentido, en cuanto a las obras, deben
comunicarse previamente al Presidente o al Administrador. Si las obras alteran
elementos comunes sin consentimiento, se establece un plazo de prescripción de
seis (4) años para que la modificación se entienda tácitamente autorizada por la
Comunidad, siempre que la alteración sea notoria, no disminuya la solidez del
edificio ni suponga la ocupación de elementos comunes o la constitución de
servidumbres (ejemplo: la cobertura de una terraza de la cubierta).
También es de destacar la nueva regulación que se introduce para la instalación de

un punto de recarga individual de vehículo eléctrico, para lo que se requiere
remitir previamente el proyecto técnico con treinta días de antelación y la
certificación técnica al final, respetando el derecho de la Comunidad a proponer una
alternativa adecuada a los intereses generales. Art. 553-36 CCCat.
42
En cuanto a las actividades no están permitidas tampoco aquellas que sean

contrarias a la convivencia normal, dañosos o peligrosas para el inmueble, y
tampoco las prohibidas por la ley, las contrarias a los estatutos o a las disposiciones
urbanísticas. La iniciativa para requerir la cesación de las actividades prohibidas,
corresponderá al Presidente (igual que la ley estatal), o a la ¼ parte de propietarios
(la ley estatal no exige ningún quórum) y debe dirigirse contra quien realice la
actividad.
La demanda deberá dirigirse contra el propietario y el ocupante de la entidad

privativa, si fuera otra persona, por ello conviene actuar contra ambos
conjuntamente, si no es atendido el requerimiento de cesación..
Pueden solicitarse medidas cautelares mientras dura el proceso civil y en caso de

sentencia estimatoria, se fija el plazo temporal máximo de prohibición de uso del
elemento privativo en hasta 2 años (3 años en la ley estatal), sin perjuicio de la
indemnización por los perjuicios que se hayan causado a la Comunidad. Art. 553-40
CCCat. .
TEMA 6
IV.- OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

(Art.9, L.P.H.)
Analizaremos con un cierto detalle las obligaciones de los propietarios recogidas en

el artículo 9 de la L.P.H. Dicho artículo 9 de la Ley fue uno de los más afectados por
las reformas de 1999 y 2013, introduciendo importantes novedades con respecto a
su redacción anterior, fruto de la necesaria adaptación a nuevas problemáticas en
las comunidades de propietarios, en especial respecto a los créditos a favor de la
comunidad, la creación del fondo de reserva con carácter obligatorio y normas
y obligaciones formales respecto a las comunicaciones y notificaciones.
43
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos

comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los
propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso
adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o
desperfectos.
Se concreta que el respeto y cuidado de las instalaciones generales será tanto las
de “uso general o privativo” estén las mismas “incluidas o no incluidas en su piso o
local”, los propietarios “deberán hacer un uso adecuado” y siempre deberán evitar
que se “causen daños o desperfectos”. El enunciado es suficientemente explicativo y
evidente, se amplia a las servidumbres entre copropietarios por las relaciones
especiales de vecindad y de el mismo se deriva la responsabilidad del Código Civil
de los propietarios. En consecuencia tienen que cumplir con estas obligaciones
fundamentales en este tipo de servidumbres, que también pueden denominarse
relaciones especiales de vecindad en el régimen de la propiedad horizontal.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e

instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a
los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o
el de las personas por quienes deba responder.
Esta obligación supone una clara limitación al derecho de propiedad privada en

beneficio del resto de la finca y de los demás comuneros donde se ubique el
departamento. Es lógico que todo propietario de elemento privativo deba mantener y
conservar en buen estado el mismo, tanto de paredes para dentro como mantener
las instalaciones y servicios de dicho elemento. Las instalaciones y servicios pueden
ser privativas o comunes, ya que por los elementos privativos pueden transcurrir
servicios comunes: conducciones generales de distintos servicios (agua, gas,
electricidad, tfo, tv, agua caliente, calefacción, etc.).
De acuerdo con este precepto, el propietario es quien responde ante la comunidad

en caso que el piso o local se halle ocupado, sin perjuicio de su derecho de
repetición o reclamación frente al inquilino, usufructuario u ocupante en virtud de la
relación entre ambos y/o en aplicación de la responsabilidad civil general del artículo
1.902 y s.s. del Código Civil. La jurisprudencia de los Tribunales esta plagada de
precedentes en este sentido, ya que en realidad este precepto no hace otra cosa
44
que repetir, con otras palabras, la responsabilidad extracontractual de los Arts. 1.902
y ss. del Código Civil:
Artículo 1902.
El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia,
está obligado a reparar el daño causado.
Artículo 1903.
La obligación que impone el artículo anterior es exigible, no sólo por los actos u
omisiones propios, sino por los de aquellas personas de quienes se debe responder.
Los padres son responsables de los daños causados por los hijos que se
encuentren bajo su guarda.
Los tutores lo son de los perjuicios causados por los menores o incapacitados que
están bajo su autoridad y habitan en su compañía.
Lo son igualmente los dueños o directores de un establecimiento y empresa

respecto de los perjuicios causados por sus dependientes en el servicio de los
ramos en que los tuvieran empleados, o con ocasión de sus funciones.
Las personas o entidades que sean titulares de un Centro docente de enseñanza no

superior responderán por los daños y perjuicios que causen sus alumnos menores
de edad durante los períodos de tiempo en que los mismos se hallen bajo el control
o vigilancia del profesorado del Centro, desarrollando actividades escolares o
extraescolares y complementarias.
La responsabilidad de que trata este artículo cesará cuando las personas en él

mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia
para prevenir el daño.
Artículo 1904.
El que paga el daño causado por sus dependientes puede repetir de éstos lo que
hubiese satisfecho.
45
Cuando se trate de Centros docentes de enseñanza no superior, sus titulares podrán

exigir de los profesores las cantidades satisfechas, si hubiesen incurrido en dolo o
culpa grave en el ejercicio de sus funciones que fuesen causa del daño.
Artículo 1905.
El poseedor de un animal, o el que se sirve de él, es responsable de los perjuicios

que causare, aunque se le escape o extravíe. Sólo cesará esta responsabilidad en el
caso de que el daño proviniera de fuerza mayor o de culpa del que lo hubiese
sufrido.
Artículo 1906.
El propietario de una heredad de caza responderá del daño causado por ésta en las
fincas vecinas, cuando no haya hecho lo necesario para impedir su multiplicación o
cuando haya dificultado la acción de los dueños de dichas fincas para perseguirla.
Artículo 1907.
El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de

todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.
Artículo 1908.
Igualmente responderán los propietarios de los daños causados:
1.Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida

diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen
colocadas en lugar seguro y adecuado.
2.Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las
propiedades.
3.Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea
ocasionada por fuerza mayor.
4.Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes,
construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.
Artículo 1909.
46
Si el daño de que tratan los dos artículos anteriores resultare por defecto de
construcción, el tercero que lo sufra sólo podrá repetir contra el arquitecto, o, en su
caso, contra el constructor, dentro del tiempo legal.
Artículo 1910.
El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los
daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma.
Es importante señalar que el propietario también debe responder cuando el piso o

local esté arrendado o usado por otras personas, toda vez que la propiedad
horizontal parte de la premisa clara de que, con independencia de la acción de
repetir, es el propietario el que responde en primera instancia ante la Comunidad de
forma directa en todos los supuesto, lo que no deja de ser una garantía material y
jurídica, habiendo sido esta postura ratificada por la jurisprudencia mayoritaria. No
hay que olvidar que el piso o local se encuentra dentro de un edificio compartido, por
lo que la libertad de actos del propietario está condicionada y limitada por el perjuicio
que pudiera ocasionar a los demás.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del

inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la
realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas
a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo
derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Este precepto contempla dos supuestos obligacionales distintos: el de consentir las

reparaciones que exija el inmueble y la constitución de servidumbres.
Reparaciones del inmueble:
Es obligación del titular admitir y soportar las reparaciones de los servicios y

elementos comunes que se encuentren en su espacio privativo, esta es una de las
relaciones especiales de vecindad o servidumbres que deben soportar todos los
propietarios en la línea de las reglas que ya hemos mencionado con anterioridad. Se
trata de una interdependencia, que es la esencia del régimen de la propiedad
horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido, los pisos y locales gozan
de elementos privados y comunes. No hay normalmente una constitución formal en
47
el Título de de estas singulares servidumbres, y no están en el Código Civil salvo por

aplicación analógica del Art. 541, lo que se conoce como “padre de familia”, pero es
evidente que existen y que deben ser admitidos y respetados por los comuneros.
Aunque no se indique de forma expresa, es evidente que la Comunidad debe

resarcir al propietario los perjuicios causados por la reparaciones (pintar la pared,
reponer baldosas, etc.) pues esta obligación de disposición a favor de los servicios
generales debe quedar compensada, por lo menos, en dejar las cosas en su
primitivo estado. Asimismo hay que admitir también que cuando la reparación lleva
consigo el cese total o parcial del negocio desarrollado en el local o la obligación de
desalojar la vivienda, se debe indemnizar también por el lucro cesante y por los
gastos que ello ocasiona al propietario, siendo aplicable el artº 1.902 Código Civil,
aunque siempre dentro de una moderación que no suponga en modo alguno un
enriquecimiento injusto para el propietario.
Creación de servidumbres:
Además de las servidumbres o relaciones de vecindad a las que hemos venido

aludiendo, esta norma permite la creación de una nueva mediante acuerdo de la
Junta por un quórum especial.
El precepto nos remite a lo dispuesto en la propia Ley, aunque es evidente que

tendrá su mayor aplicación en lo dispuesto en el Art. 17, pudiéndose constituir
servidumbres no solo para obras, sino también para actuaciones o la creación de
servicios comunes de interés general, con carácter amplio. Por ello se concreta: que
los elementos privativos quedan sujetos a las servidumbres legales (de permitir el
paso, permitir la reparación, permitir la colocación de andamios, etc.).
- En beneficio tanto de los demás copropietarios como de la propia comunidad.

- Para efectuar obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y
privativos.
Esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre a los propietarios para
la creación de obras o servicios de interés general, siempre y cuando el acuerdo de
la Junta reúna los requisitos legales, dependiendo del servicio la mayoría requerida
48
(unanimidad, tres quintas partes de propietarios y cuotas o simple mayoría de

propietarios y cuotas).
Referencia especial debe realizarse respecto a la adopción de un acuerdo para la

instalación del ascensor. La actual redacción del Artº 17 de la L.P.H. cambia
substancialmente la anterior aplicación del requisito de unanimidad (como veremos
más adelante al analizar el Art. 17) y la jurisprudencia actualmente es mucho más
sensible cuando la servidumbre o afectación no afecta radicalmente al uso y disfrute
del elemento privativo (Ej., permitir cegar alguna ventana si el ascensor transcurre
por el patio). Concretamente, el citado Artº 17.2 en su redacción actual, señala que
para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios que tengan por
finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o
movilidad de las personas con discapacidad, así como el establecimiento de los
servicios de ascensor, incluso cuando modifiquen el Título constitutivo, o de los
estatutos, será suficiente la simple mayoría de los propietarios y de las cuotas de
participación.
Obviamente la imposición de las referidas servidumbres comporta naturalmente el

correspondiente resarcimiento de daños y perjuicios a favor del perjudicado, lo cual
supone en la práctica cotidiana el segundo problema importante ya que la valoración
deberá hacerse en cada supuesto concreto, dependiendo del espacio ocupado, de
las molestias y del grado de la propia servidumbre. Cuando no haya acuerdo entre
las partes, el juicio correspondiente será la única via para resolver el problema entre
las partes (salvo que se hubiera acordado un arbitraje); y en este sentido, a modo de
ejemplo, el Tribunal Supremo ya ha entendido como válida la compensación
acordada de exonerar al local afectado por los gastos de la instalación del nuevo
servicio de ascensor (STS 18/12/2008 y 18/1/2012), sin perjuicio de la valoración
técnica correspondiente.
En otro orden de cosas es importante verificar el contenido de los seguros

comunitarios y solicitar que entre las garantías de la póliza quede cubierta la
responsabilidad comunitaria por daños o perjuicios en los supuestos de averías y
siniestros de los elementos comunes existentes.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres

apartados anteriores
49
Las obligaciones que establecen las reglas anteriores son claras y deben cumplirse
en interés y beneficio de los servicios generales, por ello, la lógica de esta norma es
evidente para lograr la efectividad de dichas reglas. Aquí el problema se plantea
cuando el titular o su ocupante no permiten el acceso a la vivienda o local, en ningún
caso cabe el “entrar por la fuerza” ya que es un ilícito penal (delito de coacciones y
de allanamiento de morada) y la inviolabilidad del domicilio está amparada por el
Art. 18.2 de la Constitución. La Comunidad deberá acudir a los tribunales con la
prueba de la necesidad bien acreditada, incluso con informes técnicos y deberá
dirigir la acción judicial contra el propietario y contra el ocupante si existe. Asimismo
cabe exigir los daños y perjuicios ocasionados a la Comunidad y a los comuneros
por la negativa a permitir el acceso, como bien ha reconocido reiterada
Jurisprudencia. También es posible solicitar, como medida cautelar y de forma
preventiva, que el Juzgado permita el acceso al piso o local, aunque esta
circunstancia solo suele admitirse en casos de especial gravedad y sobre todo
urgentes. (P.ej. cuando al impedir el acceso impide la reparación de un desagüe que
está haciendo inhabitable alguna/s otras viviendas de la finca).
REGIMEN DE LA PROPIEDAD EN CATALUÑA (LIBRO QUINTO CCCAT)
El Art. 553-39 CCCat, después de la última reforma (Llei 5/2015) establece con total
claridad que los elementos privativos están sujetos, en beneficio de la Comunidad a
las restricciones imprescindible para hacer las obras de conservación y
mantenimiento de los elementos comunes e incluso de los demás elementos
privativos, si no existe ninguna otra forma de realizarlas o la otra forma resulta
desproporcionadamente costosa de ejecutar, lo cual impide de hecho que un
comunero pueda oponerse aleatoriamente si supone ello un coste objetivamente
desmesurado para la realización de la obra de conservación de que se trate.
Además los propietarios de elementos privativos pueden exigir la constitución de
servidumbres permanentes o temporales para ejecutar dichas obras de
conservación o de acceso a la red general de suministros de servicios.
La norma se complementa también con el reconocimiento del derecho a la

Comunidad a exigir la constitución de servidumbres permanentes si son
indispensables para la supresión de barreras arquitectónicas o de mejora adoptados
por la Junta de propietarios (mayoría simple de propietarios y cuotas Art. 553-25
50
CCCat), o el acceso a elementos comunes que no tenga otro. En todo caso deberá
compensarse al perjudicado por los daños o el menoscabo que la servidumbre le
ocasione en el elemento privativo o común afectado.
TEMA 7
IV.- OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS (cont.)

(Art.9, L.P.H.)
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo

especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al

sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la
parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición
de preferentes a efectos del art. 1.923 del Código Civil y preceden, para su
satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio
de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido
de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso

con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble
adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de
los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente
afecto al cumplimiento de esta obligación.
Entre todas las obligaciones legales de los comuneros, sin duda esta es la más
relevante, porque aun siendo importante el respeto a los elementos comunes y
privativos y las anteriores igualmente referidas, es mucho más importante el deber
de participar en tiempo y forma en la contribución a los gastos por el mantenimiento
de los elementos comunes y el funcionamiento de los servicios generales. La forma
51
de contribuir es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que

especialmente se haya establecido. Consiguientemente, en principio todos los
copropietarios deben participar conforme a su coeficiente, que no necesariamente
debe coincidir estrictamente con la cuota de propiedad pues como vimos, el Artº 5.3
permite establecer reglas especiales para distribuir los gastos entre los comuneros,
así como exonerar a alguno de ellos en su caso mediante disposición incorporada
en el Título. Se ha admitido también por la Jurisprudencia que ocasionalmente sea
la Junta de propietarios la que establezca un sistema de reparto diferente a la cuota
de propiedad, cuando ocurre por ejemplo con el reparto por partes iguales entre
todos los copropietarios de los honorarios del Administrador de la Comunidad, por
considerarse que el servicio beneficia a todos del mismo modo y porque parece
lógico y más justo, no afectando en esencia al principio de la distribución con arreglo
a la cuota.
Afección real: Tras la última reforma operada con la Ley 8/2013, se ha ampliado el
periodo de afección real, de tal modo que la entidad privativa responde de los
créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales por el período correspondiente a las cuotas
imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales
inmediatamente anteriores. Es relevante destacar que tras la reforma introducida en
el régimen de la propiedad horizontal de Cataluña por la Ley 5/2015, en dicha
comunidad autónoma la afección real es de la anualidad en curso y cuatro años, es
decir un año más que en el resto del Estado. Consiguientemente, sea cual fuera el
titular del departamento deudor, incluso aunque su propiedad hubiera sido
transmitida a un tercero adquirente, éste está igualmente obligado a hacer frente a la
deuda contraída con la Comunidad por dicho período que denominamos de afección
real.
Crédito preferente de la Comunidad: Además el crédito a favor de la Comunidad

por dicho período de afección real tiene la condición de preferente a efectos del
artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los créditos
enumerados en los apartados 3º., 4º. y 5º. de dicho precepto, es decir, las deudas
de los propietarios comuneros tienen preferencia sobre cualquier otra, a excepción
de los créditos salariales del Estatuto de los Trabajadores, las deudas al Estado y
52
de los aseguradores, pero adelantándose sobre las hipotecas y los refaccionarios,

aunque estuvieran inscritos en el Registro de la Propiedad.
Por lo tanto, es muy importante tener presente que el adquirente de una vivienda o
local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de
la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos
generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a
la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y los tres años
naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta
obligación.
La importancia y novedad de esta regla viene dada por la aclaración y

establecimiento del crédito preferente a favor de la Comunidad, a efectos del artículo
1923 del Código Civil, concediendo prioridad a favor de la comunidad a las deudas
de los propietarios sobre cualquier otro crédito, incluidos los hipotecarios, con las
siguientes excepciones:
-Créditos del Estado: impuestos sobre el inmueble de la última anualidad vencida y

no pagada.
-Créditos de los aseguradores: por dos anualidades de los seguros sobre el
inmueble.
-Créditos salariales del Estatuto de los Trabajadores: últimos 30 días de trabajo, con
el tope del doble del S.M.I.
Art. 1.923 C.C
Con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan
de preferencia:
1º. Los créditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el
importe de la última anualidad, vencida y no pagada, de los impuestos que graviten
sobre ellos.
53
2º. Los créditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios
del seguro de dos años; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos últimos dividendos
que se hubiesen repartido.
3º. Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro

de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la
refacción.
4º. Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad en virtud

de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias,
sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.
5º. Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la

refacción se refiera, y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en
los cuatro números anteriores.
Debe insistirse en que el crédito preferente a favor de la Comunidad

actualmente alcanza a los gastos del año en curso y los tres años anteriores,
entendidos en años naturales (de Enero a Diciembre) y no el del ejercicio
económico de la finca que puede ser de un periodo diferente (Ej.: de Junio a Mayo,
etc.). En Cataluña debemos entender que la preferencia de crédito se extendería al
año actual y los cuatro años anteriores, no obstante esta interpretación legal es
susceptible de otra valoración dado que todavía no está resuelto por los Tribunales.
El responsable del pago es el propietario que venía obligado en el momento en que

se produjo la deuda, pero por la afección real del párrafo anterior, el nuevo
propietario responde también solidariamente del año en curso y de la anualidad
anterior. En función de las circunstancias convendrá interponer contra ambos la
reclamación judicial, sin perjuicio de que el adquirente pueda repetir contra el
transmitente, puesto que la deuda se devengó siendo éste propietario.
Nada dice la Ley sobre la obligación de pago de gastos comunitarios de terceros

ocupantes: arrendatarios, usufructuarios, etc. Al revés la ley marca la obligación del
propietario de atender las cargas comunitarias. Por ello en nada alcanza a la
Comunidad los pactos que puedan existir en los contratos de alquiler obligando al
arrendatario a asumir dicha carga; en todo caso será un problema entre propietario y
arrendatario a quien le podrá repercutir los costes pactados, pero en ningún caso la
54
comunidad reclamará al arrendatario, ni extenderá recibos a estos que (a lo sumo

efectuarán pagos por cuenta de terceros).
Y en parecidos términos se plantea la relación con los usufructuarios, a quienes la

Ley si concede la posibilidad de derecho al voto, como veremos más adelante, pero
nada indica de su obligación de pago; independientemente de lo establecido en los
arts. 500 y 501 del C.C. sobre la obligatoriedad de los usufructuarios de atender los
gastos ordinarios del bien en usufructo. Será una cuestión entre nudo propietario y
usufructuario, pero no entre la comunidad y el usufructuario.
La deuda del departamento será solidaria entre todos los propietarios del mismo,
esposos, hermanos, comunidad de bienes, etc., y por razones prácticas y procesales
convendrá dirigir la reclamación contra todos los titulares aun cuando estrictamente
no sea necesario.
Entre las medidas introducidas asimismo en las últimas reformas de la LPH, se ha

incorporado la exigencia de que en el instrumento público mediante el que se
transmita la propiedad, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá
declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de
propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este
momento certificación del Secretario-Administrador sobre el estado de deudas con la
comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de
esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de
siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario,
con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o
negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios
causados por el retraso en su emisión. Efectivamente “la novedad” de esta regla es
que introduce la obligatoriedad de aportar un certificado del estado de deudas con la
comunidad en caso de transmisión del departamento para incorporarla al documento
público de la transmisión.
Importante en los casos de compra-venta ya que para otro tipo de transmisiones no

reviste tanta importancia (herencia, donación, aportaciones societarias, etc.).
55
Ahora bien a pesar del avance de la medida que en la práctica ha solucionado

muchos problemas de impago en las comunidades, la pretendida obligatoriedad se
queda corta, ya que el adquirente puede exonerar expresamente al vendedor o
transmitente de tal obligación.
La certificación se emitirá por el Secretario con el visto bueno del Presidente de la

Comunidad y todo ello en el plazo de siete días desde la solicitud.
Se establece responsabilidad para ambos en caso de inexactitud de los datos o

retraso en su emisión; nada contempla en caso de que no se haga y esta
certificación puede plantear problemas a muchas comunidades que no estén
gestionadas por un profesional administrador de fincas. Y en el caso de los
administradores es de vital importancia verificar con exactitud los datos de la
certificación ya que responderemos directamente de su contenido, incluso del
contenido económico. En la práctica se hace difícil conseguir la firma de visto bueno
del Presidente y en muchas ocasiones al comprador le basta la firma del secretario-
administrador (ya que se trata de comprobar que el departamento se halla al
corriente de pago) y exonera al vendedor en el documento público. A este respecto
la legislación específica para Catalunya, da plena validez a la certificación del
secretario, si el mismo es un profesional administrador.
Esta norma supuso un verdadero cambio en relación a la regulación anterior, sobre

todo al establecer mayores garantías para las Comunidades.
No ha sufrido modificación la contribución a las cargas y gastos generales que

corresponde a cada propietario, nótese que la Ley no establece distinción entre
propietarios de pisos o de bajos o locales, todos deberán contribuir, por lo que todos,
sin excepción deben contribuir,
- Con arreglo a la cuota de participación fijada en el título

- O con arreglo a lo especialmente establecido, entendiendo por ello:
A).- A las normas estatutarias que contengan reglas especificas de reparto de

gastos (exoneración de los locales, etc.).
56
B).- Al acuerdo que posteriormente se pueda adoptar por la Junta de propietarios. A

este respecto es importante señalar que si el acuerdo, aunque fuera unánime, no se
inscribiera en el Registro de la Propiedad, no tendría eficacia real frente a terceros o
futuros adquirentes, por cuanto que solo lo inscrito afecta a los terceros. En este
caso, salvo que lo consintiera de forma expresa, se tendrá que estar a su aprobación
tácita mediante la aprobación de los presupuestos o las cuentas de la anualidad. No
obstante, conviene la aceptación expresa del sistema de reparto ya que la
jurisprudencia en ocasiones no considera como suficiente o un “acto propio” una
aceptación realizada tácita o indirectamente.
Finalmente y también en relación al apartado e) el último párrafo aclara que los

gastos que no sean susceptibles de individualización, serán generales y ningún
propietario queda eximido de su pago aun cuando no utilice el servicio en
cuestión (sin perjuicio de lo establecido en el Art.17.4 que veremos, sobre mejoras o
nuevos servicios).
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del

fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las
obras de conservación y reparación de la finca así como la realización de las obras
de accesibilidad recogidas en el artículo Diez. 1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la

comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al
10 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro

que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Este apartado ha sido recientemente reformado por el RDL 21/2018, de 14 de

diciembre, que entró en vigor el 18 de diciembre del mismo año.
El fondo de reserva fue una previsión que el legislador incorporó en la reforma de la

Ley 8/1999 y con ella lo que se pretende esencialmente es que las Comunidades de
Propietarios tengan permanentemente un fondo económico disponible para hacer
frente a las necesidades más urgentes para el cuidado y mantenimiento del
57
inmueble y en definitiva del patrimonio inmobiliario, lo que redunda en el interés

general, pero también, después de la última reforma, para obras en materia de
accesibilidad universal. La obligatoriedad de este fondo de reserva se fija como
mínimo actualmente (desde el 18 de diciembre de 2018) en un 10% del último
presupuesto ordinario de la comunidad, y su finalidad fundamental es para atender
la realización de obras que tienen un carácter obligatorio o necesario, como veremos
al comentar el artículo Diez.
La utilidad práctica que merece este fondo no es tanto por su volumen, lo cual es
normalmente insuficiente atendida su finalidad, sino en que pretende potenciar la
concienciación de las Comunidades de Propietarios de la importancia de dotarse
económicamente para atender el cumplimiento de las obligaciones de
mantenimiento y rehabilitación permanente de la finca, lo cual constituye una de las
dificultades con las que se suelen encontrar los Administradores de Fincas
colegiados en el ejercicio de su actividad profesional. El porcentaje actual al que
debe dotarse el refreído Fondo de Reserva asciende al 10 %, gracias a la
aprobación del RDL 21/2018, ya que anteriormente éste era de tan solo el 5 % del
presupuesto ordinario de la comunidad lo cual ha venido siendo objeto de
controversia dada la manifiesta insuficiencia para atender a la finalidad que se le
pretende, no obstante para su eficacia somos más partidarios de que dicho fondo
tenga carácter acumulativo y anual, es decir que independientemente de que se
haya consumido o no su dotación, anualmente se obligara con nuevas aportaciones
anuales de ese porcentaje a fin de acumular lo suficiente para abordar obras de
mayor envergadura, tal y como está ya previsto en el régimen de la propiedad
horizontal de Cataluña, ya que de oro modo el importe del que está dotado lo hace
insuficiente para poder asumir cualquier iniciativa trascendente.
Es importante señalar que el fondo de reserva es de titularidad comunitaria (ello

acaba con numerosas discusiones solicitando por parte de los propietarios su
devolución en caso de venta del departamento) lo que no impide a mi juicio que su
importe se haga constar en el certificado anteriormente mencionado.
El fondo de reserva ha de ser permanente y actualizado cuando convenga o

restituido en caso de haberse destinado a sufragar mantenimiento comunitario.
58
La regla contempla la posibilidad que con cargo a dicho fondo se pueda contratar un
seguro comunitario que cubra los daños de la finca o un contrato de mantenimiento
permanente del inmueble. No obstante, tratándose de un gasto ordinario y
perfectamente previsible, lo habitual es que la prima del seguro comunitario sea
atendido con cargo a las cuotas ordinarias y preservar de este modo el fondo de
reserva para otra finalidad, como las pequeñas reparaciones o imprevistos. En
cuanto a los contratos de mantenimiento generales para todo el edificio, las
Comunidades de Propietarios no suelen comprometer el mantenimiento integral del
inmueble con una única empresa de servicios, mostrando preferencia además de
por la economización de los gastos, por la especialización y la calidad del industrial-
proveedor.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños
causados.
Ya hemos analizado anteriormente estas obligaciones que la ley reitera y el

propietario responde por las infracciones cometidas y los daños causados,
obligación legal que ya establece el artículo 1902 del C.C.. El propietario no solo
tiene la obligación de cuidar del buen estado de las instalaciones existentes en su
departamento privativo que afecten al resto de la Comunidad, sino que también debe
ser debidamente diligente en el uso de los servicios y elementos comunes del
inmueble en general.
Aunque la redacción del precepto no incorpora la asignación de la responsabilidad

directa del propietario por aquellos que ocupen el piso o local, ello no debe ser
interpretado como que el titular esté exento de responder si un arrendatario, o
cualquier otra persona que ocupe el piso o el local, produce daños a los demás
titulares o incluso a la propia Comunidad. Esta cuestión está expresamente así
recogida en la regulación de la Propiedad Horizontal de Cataluña (Artº 553-37.2
CCCat).
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por

cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en
España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la
59
comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones

y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos
efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el

lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación
de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en
lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha
y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien
ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del
Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos
jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Importante novedad de la Ley vigente que resuelve un problema como es el de las

notificaciones y citaciones a los propietarios cuando no existe un domicilio o cuando,
ciertamente, no existe interés alguno de los propietarios en recibir las notificaciones
de la Comunidad. En este sentido se resuelve también el grave problema que se
planteaba con los propietarios extranjeros de fincas en la costa o vacacionales para
efectuarles las notificaciones o comunicaciones, al obligarles a designar un domicilio
en España.
Se obliga a los propietarios a comunicar al Secretario el domicilio a efectos de

citaciones y/o notificaciones comunitarias y se pasa la carga de la prueba al
propietario, al indicar la regla “por cualquier medio que permita tener constancia de
su recepción”.
En defecto de notificación expresa, el domicilio será el propio piso o local de la

Comunidad, lo que nos marca un sistema general obligatorio para la Comunidad y
para el propietario, de tal forma que es aquí donde debe dirigirse la convocatoria o
cualquier notificación dirigida al propietario, entendiéndose la realizada en este lugar
como perfectamente legal, si no se hubiera designado expresamente por el
propietario otro domicilio distinto, en España.
En el supuesto de que habiéndose realizado en la forma anteriormente referida, a fin

de solventar la imposibilidad de materializar la recepción de la notificación se
establece un sistema de comunicación que en la práctica ha supuesto una buena
herramienta para solventar casos de imposible notificación (en especial a morosos
60
en paradero desconocido) como es la notificación a través del tablón de anuncios

comunitario o colocado en lugar visible habilitado y habitual (ascensor, garita
portería,..) con los requisitos indicados:
- diligencia de la fecha
- motivos de la forma de la notificación
- firma del secretario
- visto bueno del presidente
- plazo mínimo de exposición.- 3 días
De este modo, la certificación del Secretario con el Visto Bueno del Presidente
de que la carta o documento remitido ha permanecido en exposición en el Tablón de
Anuncios de la Comunidad, durante el plazo de tres días, producirá plenos efectos
jurídicos a la notificación, independientemente de si el destinatario hubiera llegado
materialmente a recibirla o hubiera tenido conocimiento de la misma.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por

cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de
titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la

comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el
nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualesquiera de los

órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del
cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos
concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los
gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no
utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4 de esta Ley.
Esta regla se relaciona también con lo dispuesto en la reglas anteriores e) y h), al

ligar obligación de pago de los propietarios y obligación de notificación de los
cambios de titularidad. Se trata de una exigencia absolutamente justificada ya que
61
no debe olvidarse que el departamento privativo forma parte de una Comunidad, y

que el incumplimiento de una regla tan esencial debe comportar una sanción por el
perjuicio que supone su incumplimiento para los demás comuneros.
Por este motivo, la falta de notificación por el transmitente del cambio de titularidad
comportará la solidaridad de éste, como anterior propietario, con el nuevo en cuanto
al pago de los gastos comunitarios y cuotas. Esta notificación debe dirigirse al
Secretario de la Comunidad, no obstante la jurisprudencia ha admitido la postura de
que resulta también válida si la notificación se ha dirigido al Presidente o a otro
órgano de la Comunidad, aconsejándose al transmitente de que se asegure de que
efectivamente, dicha comunicación ha sido debidamente recepcionada por la
Comunidad.
Asimismo, la norma establece la excepción a la obligación de notificación, si los

órganos de gobierno han tenido conocimiento de la transmisión (situación harto
difícil) o la transmisión resulte notoria (también muy excepcional), lo cual ocurriría
por ejemplo, si es el adquirente el que hubiera llevado a cabo dicha notificación,
puesto que lo importante es que la Comunidad tenga conocimiento de la
transmisión.
Otra cuestión es si la transmisión ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad,

ya que se entiende que frente a terceros la titularidad corresponde al titular registral,
y será éste por lo tanto el que respondería ante la Comunidad del pago de las
cargas comunitarias como veremos en el Art. 21 LPH, sin perjuicio de que éste
pueda repetir contra el adquirente posterior.
LEY ESPECIFICA CATALUNYA: LLIBRE CINQUÈ DEL CODI CIVIL.
En correlación al artículo 9, las diferencias y o matizaciones principales de la

legislación específica de Cataluña son las siguientes:
La finca responde, en caso de transmisión, de la anualidad vencida y los cuatro años

anteriores, ya que así ha sido el resultado de la última reforma llevada a cabo por la
Ley 5/2015, de 13 de mayo; la regulación catalana no hace referencia alguna a la
62
preferencia del crédito de la Comunidad contra el propietario moroso, sin embargo

ello es consecuencia de que el Parlamento de Cataluña no es competente para
legislar en esta materia. No obstante, la jurisprudencia ha resuelto que es
igualmente aplicable el Art. 1923 del Código Civil español en Cataluña, por lo que
dicha preferencia debería extenderse por toda la deuda devengada en dicho período
de afección real.
En relación al certificado de deudas comunitario introduce 2 novedades:
- Hace falta especificar también el importe de los gastos comunes ordinarios

y extraordinarios que estén aprobados y pendientes de vencimiento.
También deberá incluirse la deuda que tuviera pendiente respecto al fondo
de reserva.
- No hace falta el visto bueno del Presidente si la certificación la firma un
Administrador de Fincas colegiado como Secretario-Administrador. (Art.
553-5 CCCat)
En cuanto al fondo de reserva establece:
- La obligación de constituir una cuenta comunitaria bancaria especial e

independiente para su depósito y diligenciarse en contabilidad separada.
- El fondo obligatorio del 5% es acumulativo en cada ejercicio anual,
independientemente de que se haya gastado o no el del ejercicio anterior.
- El Administrador puede disponer de él con autorización del Presidente,
para gastos imprevistos y urgentes; y con autorización de la Junta para
obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación,
seguridad, o nuevos servicios.
- Admite que por acuerdo de la Junta o por Estatutos el porcentaje pueda
ser incrementado. (Art. 553-6 CCCat).
En relación a la obligación de comunicar al secretario el cambio de titularidad,

desaparece la responsabilidad del propietario vendedor sobre las deudas contraídas
por el comprador si no comunica la venta.
63
TEMA 8
OBLIGACION DE LA COMUNIDAD: ACOMETER LAS OBRAS NECESARIAS.
Transcribimos el precepto al que se refiere esta cuestión:
ARTÍCULO 10
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de

propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y
vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los
propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y
cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones
comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos
de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato
y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber
legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables
en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los
propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios,
personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un
uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de
rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la
orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido
anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter
obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas
mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la
comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de las mismas (* Este
párrafo ha sido introducido por el RDL 21/2018 de 14 de diciembre, que entró en vigor el
día 18 del mismo año).
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado

durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o

fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo
inmobiliario, tal y como prevé el art. 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo,
aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten
64
preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de

rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más
reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte,
realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean
posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de
rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones

referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación

de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama
pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las

órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las
sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización
de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos
en el art. 9 para los gastos generales.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art. 17.6

del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total
de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros
más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para
mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos
a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y

corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría
de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización
por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación,
así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso
65
de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta
de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados
solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley
El Artº 10 LPH ha sido objeto de una reforma en profundidad por la Ley 8/2013, y
seguramente con un resultado que lejos de resolver controversias, lo que ha hecho
ha sido propiciar más incertezas respecto a las que ya existían. En su anterior
redacción, mejor sistematizada y rigurosa que la resultante de la reciente reforma, se
establecía con claridad el alcance de la obligación de la Comunidad de llevar a cabo
todas las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del
inmueble y de sus servicios. Lamentablemente el precepto incurre ahora en varias
contradicciones más sistemáticas que de fondo, pues parece indicar que no se
necesita acuerdo de la Junta de propietarios, incluso cuando se modifique el Titulo,
lo cual resulta excesivo y absurdo si nos atenemos al propio concepto de la Ley de
Propiedad Horizontal, ya que resulta ineludible que la Junta de propietarios deberá
adoptar algún acuerdo para poder llevar a cabo la ejecución de las actuaciones y de
las decisiones en cuestión.
Resulta evidente que si la Administración Pública competente en urbanismo y

construcción aprueba una resolución requiriendo la necesidad de una determinada
obra, habrá de cumplirse por la Comunidad sin perjuicio de los recursos que en su
caso proceda interponer contra aquella. Sin embargo, si es un propietario el que
solicitara cualquiera de las actuaciones descritas en el Artº 10 , es improcedente que
la Comunidad deba someterse obligatoriamente a este mandato sin necesidad,
siquiera de que la Junta de propietarios deba reunirse para acordar lo que proceda
al respecto, ya que resulta ineludible conocer la opinión de los comuneros y evaluar
la supuesta “necesidad” invocada por el requirente para tener que ejecutarse las
obras en cuestión, o incluso para determinar la forma o el momento más adecuado,
ya que esta cuestión puede ser también causa de interpretación, para lo cual
resultará valioso poder contrastar los criterios mediante la ayuda de informes
técnicos o jurídicos.
OBRAS NECESARIAS:
a) La Comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el

“adecuado mantenimiento”, “conservación”, “seguridad”, “habitabilidad”,
66
“accesibilidad universal” y cualesquiera otras que se impongan por la

Administración, en el ámbito del deber legal de conservación, es decir, que
afectan y garantizan de forma sustancial al propio inmueble en:
- las debidas condiciones estructurales

- la correcta estanqueidad
- la habitabilidad
- la accesibilidad,
- y la seguridad del mismo en su sentido más amplio.
La cuestión es, reiteramos, saber cómo se pueden hacer obras o reparaciones

de cierta envergadura, sin acuerdo de la Junta de propietarios: ¿quién dispone la
orden de proceder, forma de ejecución, criterio de distribución del coste, etc.?
amén de la evaluación de su grado de necesidad o procedencia cuando vinieran
impuestas por vía administrativa. Por lo tanto es un criterio irreal el que la norma
pretende aplicar, puesto que en la práctica es ineludible que la Junta de
propietarios deberá adoptar algún acuerdo al respecto.
b) También en materia de accesibilidad universal, hay que advertir que además

de las personas discapacitadas a las que hace referencia el Artº 2 de la Ley
51/2003, este precepto establece la equiparación de los mayores de 70 años.
Se incluye a los que “vivan, trabajen o presten servicios altruistas o

voluntarios”, conceptos que pueden lugar a diversas interpretaciones por lo
que generan inseguridad jurídica. Es claro que las peticiones deberán ser
formuladas a la Comunidad, no obstante, por los propietarios titulares de los
departamentos.
La exigencia de estas obras a favor de los discapacitados solo cabe si el
importe de las obras no supera las 12 mensualidades de gastos ordinarios,
sin contar las subvenciones o ayudas públicas si se recibieran.
Debe entenderse también, a pesar de la confusa redacción del precepto, que
en el supuesto de que las obras de adaptación superasen las 12
mensualidades aludidas, si los beneficiados interesados por las obras
abonarán el exceso de dicho límite, los demás propietarios deberán hacer
frente obligatoriamente a dichas obras de accesibilidad.
67
Como novedad de la última reforma por el RDL 21/2018, es que también será
obligatoria la realización de esta obras de accesibilidad cuando las ayudas
públicas a las que se pudiera tener acceso por parte de la Comunidad de
Propietarios, para la realización de las obras de accesibilidad universal,
alcancen el 75 % del importe (presupuesto) de las mismas. Dicho porcentaje
de ayudas, por otro lado, resulta actualmente excepcional de acuerdo con el
Plan Estatal y los Autonómicos de Vivienda.
Reiteramos de nuevo que el precepto resulta inconsecuente puesto que es

evidente la necesidad de la celebración de la Junta de propietarios para
decidir la forma de ejecución de las obras y la evaluación de los
presupuestos, incluso aunque aquellas sean de ejecución obligatoria.
c) Por supuesto que las obras previstas anteriormente pueden suponer la

necesidad de ocupación de elementos comunes mientras dure su ejecución,
por lo que resulta lógico que aquellas conlleven asimismo dicha ocupación,
para lo cual no será preciso acuerdo especial alguno por entenderse
subsumido en la necesidad de las propias obras.
d) El apartado d) se refiere a las obras de construcción de nuevas plantas y

alteración de la estructura o cosas comunes, cuando éstas vengan impuestas
por la autoridad urbanística correspondiente como consecuencia de la
inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de
regeneración y renovación urbana a tenor del artº 17.4 de la Ley del Suelo. En
realidad se tratarán de situaciones muy especiales y poco habituales, sin
embargo, la introducción de este precepto de contenido eminentemente de
naturaleza urbanística en la LPH, supone un precedente poco recomendable
para el Derecho civil.
Volvemos a insistir en que cuando se produzcan este tipo de situaciones, el

acuerdo de la Junta de propietarios es imprescindible para establecer los
nuevos coeficientes actuaciones
e) Son necesarias las obras de división o agregación de pisos y locales a las

que se refiere el apartado e), únicamente cuando se trate de la “inclusión en
un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración urbana”, es decir,
68
se vuelve a interferir el funcionamiento de la Comunidad de Propietarios

regida por normas de Derecho Civil, por cuestiones de tipo administrativo.
EJECUCION DE ÓRDENES ADMINISTRATIVAS:
En el apartado 2 a) de este precepto la Ley reconoce la necesidad del

acuerdo de la Junta, ya que para llevar a cabo las actuaciones obligatorias
anteriormente referidas (apartados a) a d)), es necesario que la Junta apruebe lo
procedente para la determinación de la derrama y su liquidación.
RESPONSABILIDAD INDIVIDUAL:
Asimismo se establece (Artº. 10.2 b), como ya se hacía antes de esta última
reforma de la LPH, la responsabilidad individual cuando haya oposición o demora
injustificada por parte de algún comunero, a la ejecución de obras ordenadas por la
autoridad administrativa. En estos casos, la Administración debiera dirigirse y
sancionar al comunero responsable y no a la Comunidad de Propietarios, a pesar de
que por la propia falta de diligencia y rigor de la Administración, le resulta más
sencillo sancionar directamente a la propia Comunidad, la cual deberá hacer lo
pertinente para poner de manifiesto los verdaderos motivos y el responsable de la
situación que impide o paraliza la ejecución de las obras.
OBLIGACIÓN DE PAGO:
Como ocurre con cualquier otra deuda comunitaria, los pisos y locales están afectos
al pago de los gastos derivados de la realización de todas las obras a las que este
precepto se refiere, tal y como se hizo referencia respectos a los gastos generales
que tratamos en el Artº 9, anterior.
REQUERIMIENTO DE AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA (ARTº 10.3.):
a) En otra remisión al Artº 17.6 de la Ley del Suelo (aprobado por el RD

Legislativo 2/2008, de 20 de junio), se requiere autorización para la
constitución y modificación del complejo inmobiliario, lo cual resulta
de gran importancia para las actuales urbanizaciones y comunidades
complejas.
69
b) Se vuelve a realizar una remisión al Artº 17.6 de la Ley del Suelo, lo que
supone que para la agrupación o segregación de pisos y locales, se
necesita también autorización administrativa.
c) Cuando se pretenda la construcción de nuevas plantas o alteración de

la estructura o fábrica del edificio incluyendo el cerramiento de terrazas
y la modificación de la envolvente por razones de mejora de la eficiencia
energética o de las cosas comunes
CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD Y DE LOS TITULARES
Independientemente y además de la anterior autorización administrativa, resulta

imprescindible no solo el acuerdo el consentimiento de los titulares afectados (como
requiere también el Artº 9.1c) ya comentado), sino el acuerdo de la Junta de
propietarios adoptado por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios
que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta
misma mayoría también será necesaria para fijar las indemnizaciones que en su
caso procedan a favor de los titulares afectados en concepto de daños y perjuicios,
habiéndose previsto que, en caso de discrepancia, los interesados, es decir la Junta
y los afectados, puedan solicitar un arbitraje.
Todo y que resulta un error manifiesto del legislador introducir en la regulación civil
de la propiedad horizontal la referencia a normativas ajenas de naturaleza
urbanística, tal y como se ha hecho con la última reforma con la Ley 8/2013, para
mejor entendimiento de dichas referencias contenidas en el Artº. 10 LPH a las
normas urbanísticas, reproducimos a continuación el Artº 17 de la Ley del Suelo,
aprobado por RD Legislativo 2/2008, de 20 de junio:
ARTÍCULO 17. FORMACIÓN DE FINCAS Y PARCELAS Y RELACIÓN ENTRE ELLAS
1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un

propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el
subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro
de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que

tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
70
2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es
posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación
aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la
enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya
el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como
a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore
dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán,

para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será
exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas,

en su caso, su cualidad de indivisibles.
3. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo

inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo anterior.
El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin
necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se
hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística,
deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las
obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de
entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes
y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su
obtención.
4. Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies

superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso
privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario en el que
aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa,
previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para
la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto
por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su
configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento
de ordenación.
5. El acto administrativo que legitime la edificación de una parcela indivisible, por

agotamiento de la edificabilidad permitida en ella o por ser la superficie restante inferior
71
a la parcela mínima, se comunicará al Registro de la Propiedad para su constancia en la

inscripción de la finca.
6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser

autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas
sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su
inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización
administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será
necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes

del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que
autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.
b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número

de sus elementos privativos.
A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo

régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se
distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos
comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas
porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos
privativos.
DEROGACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 11 Y 12 DE LA LPH:
La última reforma de la LPH introducida por la Ley 8/2013, ha supuesto la

derogación de los referidos preceptos a partir del pasado 28 de junio de 2013,
habiéndose trasladado parte de su anterior contenido normativo al artículo 17, por lo
cual postergaremos los comentarios al referirnos a dicho precepto cuando tratemos
de los acuerdos de la Junta de propietarios, así como las previsiones equivalentes
en el régimen de la propiedad horizontal de Cataluña.
LEY ESPECÍFICA CATALUNYA: LLIBRE CINQUÈ DEL CODI CIVIL.
Mucho mejor resueltas en la regulación catalana las cuestiones abordadas en el

artículo 10 LPH, y en general en todo el régimen general para la adopción de los
acuerdos (Art. 553-25 y ss.). En correlación con el referido Art. 10 LPH las
72
diferencias y o matizaciones principales de la legislación específica de Cataluña

son las siguientes:
- Los acuerdos relativos a supresión de barreras arquitectónicas o instalación

de ascensores, así como los que sean precisos para garantizar la
habitabilidad del edificio, se regirán por el principio general que los acuerdos
obligan y vinculan a todos los propietarios, por ello todos los gastos son a
cargo de todos los propietarios. Queda claro por consiguiente que en el
régimen catalán, este tipo de actuaciones deja de tener carácter de
innovación y se equipara a una obra de mera conservación. (Artº 553-30.3
CCCat)
- Establece que los propietarios con discapacidad física o las personas con las
que conviven puedan pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad
a suprimir las barreras arquitectónicas, si no se logra el acuerdo mayoritario.
En este caso, si no ha sido la Comunidad de Propietarios la que adoptó el
acuerdo, sino que el acuerdo ha sido impuesto como consecuencia de una
decisión judicial, será el Juez quien deberá fijar el importe que irá a cargo de
todos los propietarios, “en función de los gastos ordinarios comunes de la
comunidad de propietarios”, lo que supone que será el juzgado el que deberá
evaluar con arreglo a criterios de equidad, el coste proporcionado que
corresponderá asumir a los comuneros por un lado, y al solicitante por otro.
(Artº 553-30.3 en relación con el 553-25.5 CCCat)
- Los propietarios que se opongan o demoren estas actuaciones, sin causa

justificada, serán responsables individuales de las sanciones que se
impusieran por vía administrativa.
73

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Prof. E.Vendrell. UBU/3º curso/ Derecho Civil.

Propiedad Horizontal/ Módulo 1º

Nota previa: Analizaremos la Ley de Propiedad Horizontal vigente en el territorio

LEGISLACION BASICA DE REFERENCIA:

1.- LEY 49/1960, de 21 de julio de PROPIEDAD HORIZONTAL, reformada

1 a).- En Catalunya se aplica una regulación propia en materia de Propiedad

La existencia de la institución, según ciertos autores, se remonta en su origen a

En derecho romano se acepta que existieron instituciones, al menos de facto, que

En nuestro caso se recoge su regulación en el Código Civil desde antiguo y en

Ley 49/1.960 de 21 de julio, sobre PROPIEDAD HORIZONTAL.

La evolución y complejidad económica, social e inmobiliaria ha motivado sucesivas

Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Propiedad Horizontal, como

Ley 8/2013 de 26 de junio Rehabilitación, Regeneración y Renovación

CARATERISTICAS Y DIFERENCIAS ESENCIALES:

Propiedad pro indiviso: Comunidad de Bienes.

sus respectivos derechos. Todos los comuneros tendrán también la obligación a

Los acuerdos se adoptan por mayoría simple de las participaciones de los

Se puede exigir por cualquier coparticipe a la división de la cosa común en los

Existe el derecho de tanteo y retracto de los demás copropietarios o comuneros.

II. Propiedad Horizontal (según artc.396 C.C.)

La propiedad horizontal lleva implícito un derecho de copropiedad sobre los

Los elementos comunes no pueden dividirse.

No hay derecho de tanteo ni de retracto entre copropietarios.

La Comunidad de Propietarios se rige por la regulación especial contenida en la Ley

CONCEPTO Y NATURALEZA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Como podemos comprobar la propiedad horizontal (PH) es una institución jurídica

urbanización compartían el dominio de los viales y el resto de los elementos e

Se puede definir la PH como aquella forma de propiedad que combina la titularidad

Es necesario distinguir entre la CONSTITUCION del régimen especial de la

LA CONSTITUCION se producirá cuando:

a.- El propietario o propietarios de una finca meramente proyectada, en vías de

b.- También para otros supuestos y en fincas ya existentes en régimen de pro

Si sus características lo permiten

A solicitud de cualquier comunero

En la forma determinada por el artc.396 del C.C

INSCRIPCION REGISTRAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

a.- Las fincas urbanas y edificios aunque pertenezcan a varios dueños.

b.- Los edificios en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté

En la inscripción se describirán, además del inmueble en su conjunto, sus distintos

Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que

c.- Los pisos o solares de un edificio en régimen de propiedad horizontal si

EL NACIMIENTO propiamente dicho aparecerá cuando una tercera persona, física o

La distinción entre constitución y nacimiento, no supone, sin embargo, en nuestro

La Ley de propiedad horizontal española ni tampoco la catalana no contiene una

El párrafo 3º del art. 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal, admite que el título

Con esta aclaración se da carta de naturaleza a que también las plazas de

TITULO CONSTITUTIVO Y SU INSCRIPCION (artº.5 LPH)

Ya hemos visto que no es indispensable ya que el concepto de comunidad y

a) Descripción total del inmueble, sus servicios e instalaciones.

b) Asignación de número correlativo a cada departamento.

c) Descripción de cada departamento haciendo constar:

d) Cuota copropiedad de cada departamento, en relación al total inmueble, asignada

Superficie útil y situación

a) Estatuto o reglas de constitución y ejercicio del derecho.

b) Reglamento con normas no prohibidas por Ley para:

Uso y destino edificio.

Y su contenido no afectará a terceros si no se inscribe en el Registro de la

El artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 8/1999) amplia y aclara de forma

a).- Las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el

- Régimen jurídico de la propiedad

c).- Los complejos inmobiliarios privados.

LIBRO QUINTO DEL CODIGO CIVIL DE CATALUÑA:

ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS.