HIPOTECA INVERSA

DEDICATORIA:
A Dios por brindarnos salud para poder seguir
adelante día a día y lograr nuestros objetivos.

A nuestros padres por el apoyo incondicional en

nuestra formación personal y universitaria para
lograr ser grandes profesionales.

A nuestro docente por la enseñanza obtenida

durante el desarrollo del curso y a nosotros por
el gran esfuerzo, aptitud, unión, perseverancia y
compromiso para lograr nuestras metas.

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 HIPOTECA INVERSA

INTRODUCCION
El presente trabajo argumenta sobre la hipoteca a la inversa que es otro producto
diseñado para proporcionar a las personas mayores, propietarios de su vivienda, la
obtención de unos ingresos mensuales adicionales. Pero a diferencia de lo que ocurre
con la vivienda pensión, con la hipoteca inversa no se pierde necesariamente la
propiedad de la casa.
Cuando se jubile, usted tendrá que revisar su situación económica. La planificación
financiera, incluyendo el ahorro y la inversión, no termina al cumplir la edad legal de
jubilación.
Necesitará elaborar un nuevo presupuesto con los importes reales de todas sus fuentes
de ingresos y sus gastos actuales. Revise este presupuesto cada año. Si no ha logrado
acumular un colchón suficiente para su jubilación, probablemente tendrá que recortar
o eliminar gastos. Recuerde que la regla número uno de “gastar siempre menos de lo
que ingresa” sigue tan válida después de jubilarse.
Los ahorros e inversiones que no retira seguirán generando intereses. Lo que pasa es
que ahora usted probablemente retirará más de lo que ahorra, así que los intereses a
cobrar y el acumulado total irán disminuyendo en vez de creciendo, como ocurría en
los años previos a la jubilación. Tenga cuidado: sus ahorros tendrán que durar muchos
años, y si se gastan antes del tiempo, sólo le quedarán las pensiones públicas para vivir.
Los bancos y cajas ofrecen productos específicos para jubilados. La mayoría de estas
entidades ofrecen cuentas corrientes con condiciones especiales e incentivos
(anticipos, préstamos, tarjetas gratuitas, premios y viajes, ausencia de comisiones,
seguros de accidentes, etc.) para aquellos que tienen domiciliada la pensión. Por ello es
fundamental que los estudiantes de derecho vayamos conociendo y palpando estos
temas, para cuando llegado el momento podamos asesor de una manera sencilla y
practica a nuestros ancianos.

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CAPITULO I
DEFINICIÓN
La hipoteca inversa es un mecanismo que permitirá a los propietarios de una vivienda
acceder a un crédito, colocando su inmueble como garantía.

Si bien el reglamento publicado no establece exactamente el límite de edad para las

personas que puedan realizar este tipo de transacción, la SBS (La Superintendencia de
Banca, Seguros) espera que los interesados se encuentren en edad de jubilación (65
años).

Es un tipo de préstamo mediante la cual las personas mayores de 65 años reciben una
pensión usando su vivienda como garantía. Este crédito que podrá ser abonado en una
única cuota o vía abonos periódicos podría ser otorgado por entidades autorizadas,
como empresas de operaciones múltiples, administradoras hipotecarias.

El inmueble es tasado por el banco y esta entrega un pago mensual acorde al precio de
la casa y de la esperanza de vida de los propietarios.

Una hipoteca inversa es un préstamo hipotecario para personas mayores de 65 años

por el cual una entidad financiera paga una cantidad mensual a una persona mayor a
cambio de que ésta utilice su vivienda como garantía. La cantidad que abone la entidad
financiera dependerá del valor de la vivienda y de la edad del cliente. A mayor valor y a
mayor edad, mayor importe mensual se puede recibir.

A diferencia de una hipoteca normal, a través de la cual se percibe el total de la cantidad

prestada al inicio de la operación, a través de la hipoteca inversa, ese monto se va
prestando en mensualidades.

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NATURALEZA JURIDICA

La hipoteca inversa o hipoteca reversa es un instituto jurídico peculiar, que aun cuando,
aparentemente, podría perseguir fines propios y especiales, no puede escapar de su
naturaleza jurídica.

La esencia de la hipoteca, no está pues, en que su objeto sea el valor de la cosa

hipotecada, la esencia de la hipoteca, está en que su objeto.

Es la garantía de la obligación y que esa garantía se obtiene, concediendo al acreedor

la potestad de vender el bien del deudor, así se encuentre en manos de terceras
personas ajenas al obligado.

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CARACTERISTICAS

La hipoteca cuenta con características únicas que la diferencia a las demás hipotecas.
Entre las cuales tenemos como principales las siguientes:

1. Está dirigida personas que tengan 65 años.

2. El tipo de bien afectado. Solo puede constituirse hipoteca inversa sobre el

inmueble que constituya residencia habitual del prestatario.

3. Está constituida por un préstamo de carácter dinerario, que será entregado al

beneficio a su elección, mediante un abono de cuotas periódicas.

4. La exigibilidad de la deuda, se da con el fallecimiento del prestatario. Esta otra

de la característica importante por lo que se llama inversa.

5. Tiene como principal y único propósito el generar ingresos periódicos para la

manutención de los propietarios del inmueble que se afecta en garantía.

6. En cuanto a la oportunidad de pago del desembolso recibido por el cliente, en

la hipoteca inversa el cliente no tiene la necesidad d pagar la deuda sin hasta el
final de la operación, pues esta se va contabilizando para aplicarse
posteriormente contra el valor del inmueble.

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REQUISITOS DE LA HIPOTECA INVERSA

Encontramos los siguientes requisitos:

 Idealmente mayores de 65 años, pueden usar su vivienda como garantía ante
una entidad financiera o una aseguradora, para recibir un pago como si
fuera una pensión.
 De acuerdo con la ley, el inmueble que quede como garantía del crédito tiene
que debe estar debidamente registrado a nombre del titular o titulares de la
vivienda.
 Durante la vigencia del crédito el inmueble tiene que estar asegurado
contra todo tipo de daños.

¿Cómo se valoriza?

Dentro de los requisitos que también establece la norma, las viviendas tendrán que
tener una doble tasación, de manera que se pueda establecer un valor de acuerdo
al mercado. Este monto se entregará en una sola tanda o durante el tiempo que los
titulares del beneficio estimen conveniente.

Además, se detalla también que los intereses que se pagaran por el crédito se
calcularán de acuerdo al dinero efectivamente entregado a los beneficiarios y que
ellos tendrán la faculta de pagar anticipadamente el crédito para recuperar su
inmueble sin penalidad alguna.

Permisos

Indica también la ley que el arrendamiento o venta del inmueble deberá tener la
autorización de la entidad financiera que haya aceptado otorgarle la hipoteca inversa.
Estipula también que esta deuda solo podrá ser cobrada afectando solo el inmueble
puesto en garantía y no otros bienes del beneficiario.

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Requisitos según la LEY Nº 30741 “LEY QUE REGULA LA HIPOTECA INVERSA” en su

artículo 3° estaablece:

a) Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un inmueble de propiedad

del titular o titulares.
b) Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.
c) Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes especializados,
uno de los cuales podría ser la misma entidad financiera autorizada a otorgar la
hipoteca inversa.
d) Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del crédito efectivamente
recibidas o dispuestas por el titular o titulares.
e) Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar el crédito
anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.
f) Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente pueda(n)
enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de
la entidad autorizada acreedora.
g) Que al momento de ejecución o resolución del contrato, el titular o titulares no tengan
obligaciones que de acuerdo a la legislación vigente tengan preferencia de cobro sobre
la hipoteca.
h) Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente contra el bien afectado en
garantía hipotecaria.
i) Que al fallecimiento del titular o titulares la entidad autorizada acreedora, con arreglo
a las disposiciones y dentro del plazo que se establezca en el reglamento, ofrezca a la
sucesión o a los legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y,
consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante la hipoteca.
j) Vencido el plazo referido en el literal anterior sin que se haya cancelado la deuda, la
entidad autorizada acreedora se encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar
el crédito, conforme a lo previsto en la presente ley y su reglamento. De existir un saldo
remanente luego de la ejecución del inmueble, este deberá ser entregado a los
herederos o legatarios, de ser el caso.

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CAPITULO II
VENTAJAS DE LA HIPOTECA INVERSA

 Es una buena manera de mejorar la calidad de vida de las personas durante la

jubilación.

 Sirve para que los adultos mayores puedan afrontar las necesidades que se
puedan presentar durante la vejes.

 Este se puede recibir un solo pago inicial o en cuotas mensuales.

 Esta hipoteca se puede pactar por ciertos años o hasta el la muerte de la persona.

 Se conserva la propiedad de la vivienda hasta el fallecimiento.

 Tienen un fondo de ingreso asegurado.

 No es necesario el consentimiento ni consenso de los herederos.

 Brinda seguridad a los jubilados, ya que tienen asegurado un ingreso que les
permite vivir mejor.

 Se puede vivir allí e incluso alquilar la vivienda a terceros.

 Es reversible devolviendo el dinero prestado.

 La vivienda es la garantía, no se piden avales ni ingresos determinados.

 No es necesario justificar a qué se destinará el dinero ni dar explicaciones.

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DESVENTAJAS DE LA HIPOTECA INVERSA

 Se asumen los gastos de construcción de la hipoteca y del seguro de renta

vitalicia

 Se tiene que tener un seguro de la vivienda.

 Debe de pagar los costes de tasación de la vivienda.

 Los herederos son quienes correrán con pagar la cantidad solicitada mas
también los intereses si quieren recuperar la titularidad de la vivienda

 El interés puede ser del 5% o más (aunque lo pagarán los herederos si desean
recuperarla).

 Las cuotas no se actualizan con el IPC, a menos que se pacte algo similar.

 Es necesario disponer de una vivienda en propiedad para poder disfrutar de la

hipoteca inversa.

 Solo las personas de tercera edad pueden acceder a ella.

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APROBACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA

El Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de la Ley N° 30741, Ley que estable el
marco normativo que regula la Hipoteca Inversa como un medio que permite que las
personas complementen sus ingresos económicos mediante el acceso a un crédito con
garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular del
crédito, salvo que se hayan designado beneficiarios, en cuyo caso será exigible al
fallecimiento de estos últimos. No obstante, este instrumento financiero aún no se
aplicaba en la práctica debido a la falta de reglamentación, la cual finalmente se ha
publicado el miércoles 5 de Setiembre del 2018 en el diario El Peruano. Por ello, a
continuación detallamos las disposiciones más relevantes de esta normativa:

 Derecho al prepago.

El Reglamento establece que el cliente está facultado a pre-pagar total o parcialmente

el préstamo. En caso decida pre-pagar la totalidad del préstamo, deberá correr con
todos los gastos notariales y registrales derivados del levantamiento de la hipoteca
inversa ante los Registros Públicos.

 Adjudicación del inmueble a favor del banco.

El Reglamento dispone que, dentro del plazo de sesenta (60) días calendario para la
cancelación del crédito, los herederos y/o legatarios y el propio banco, en sustitución
al proceso de ejecución de la hipoteca inversa, pueden mediante contrato elevado a
escritura pública pactar la adjudicación del inmueble objeto de la hipoteca inversa a
favor del banco, acordando el precio del predio, sin necesidad de actualizar su tasación,
salvo que alguna de las partes lo exija.

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En caso que exista saldo a favor, deberá ser cancelado a los herederos y/o legatarios en
el acto de subscribirse la escritura pública, pagándose a los sucesores en las
proporciones que, acorde con las normas aplicables de sucesiones y de legatarios del
Código Civil, les correspondan a los otorgantes.

 Ejecución judicial de la hipoteca inversa.

La acción de ejecución judicial de la hipoteca inversa puede plantearse solo dentro de

los treinta (30) días calendario computados desde el día siguiente de conocido el
fallecimiento del cliente o del último de los beneficiarios, conforme al proceso civil de
ejecución de garantías regulado en el artículo 720 y siguientes del Código Procesal Civil.
De no efectuarse en dicho plazo, la norma disponer que solo corresponde aplicar el
proceso de ejecución extrajudicial.

Ahora bien, en caso de remate judicial del inmueble, el nuevo propietario posee el
legítimo derecho de solicitar el desalojo y la entrega en posesión del predio, como dar
término al arrendamiento, usufructo, comodato o la constitución de cargas y/o
gravámenes que se haya constituido sobre el bien en fecha posterior a la constitución
de la hipoteca inversa, sin el previo consentimiento ni la participación del banco o de
los herederos y/o legatarios, recurriendo ante el mismo juez que dispuso a la
adjudicación en remate.

 Vencimiento anticipado del contrato.

Se establece que el banco podrá resolver de forma anticipada el contrato y, por ello,
exigir lo adeudado y ordenar la ejecución de la hipoteca, a su sola decisión, en los
siguientes casos:

a) La enajenación del inmueble antes de que el reembolso del crédito sea exigible.

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b) La entrega de posesión, el arrendamiento, usufructo, comodato o la constitución

de derechos de superficie, fideicomisos y cualquier otra carga y/o gravámenes
sobre el inmueble, sin el previo consentimiento del banco.

c) La interposición de un embargo sobre el inmueble.

d) Si el cliente o el beneficiario incumple su deber de conservar el inmueble en buen

estado.

Así mismo, cabe mencionar que la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP

(SBS) aprobó el reglamento que permitirá el establecimiento de la hipoteca inversa, es
decir, que la Hipoteca Inversa sea considerada un crédito hipotecario. Esta medida
beneficiará a los jubilados complementando sus pensiones, pues se entiende que la
hipoteca inversa es un tipo de préstamo a través del cual las personas mayores de 65
años reciben una pensión usando su vivienda como garantía. El inmueble es tasado por
el banco y esta entrega un pago mensual de acuerdo al precio de la casa y de la
esperanza de vida de los propietarios.

Tras la muerte de los propietarios del inmueble la entidad financiera o aseguradora

deberá convocar a los herederos para que estos opten por pagar la deuda y conservar
la vivienda. De lo contrario, la entidad podrá quedarse con la casa y venderla, pero si el
monto de venta es mayor a lo entregado a los dueños originales se deberá entregar el
saldo a los herederos.

El reglamento aprobado por la SBS establece que esta iniciativa es considerada un

crédito hipotecario, tanto para las empresas del sistema financiero como para las
empresas de seguros, ya que los procedimientos son similares. Además, se tiene en
cuenta otras disposiciones respecto al registro, la desvalorización del inmueble, la
clasificación de los propietarios de la vivienda, entre otros donde se señala que el
inmueble debe estar asegurado contra todo tipo de daños.

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CONCLUSIONES
 La Hipoteca a la Inversa guarda una relación con la sucesión testamentaria, porque
el inmueble que será puesto en hipoteca es la herencia que se deja a los hijos por
puro derecho. Por eso en el reglamento que regula la hipoteca a la inversa, señala en
uno de sus artículos señala que los herederos podrán optar por:

a) Cancelar la deuda, y cada heredero tendrá que asumir el pago en proporción

a su cuota hereditaria.
b) Adjudicar la vivienda a la entidad autorizada.
c) Dejar que la entidad autorizada ejecute la hipoteca. En este último caso
recibirán el saldo de la venta luego de cubrir el crédito.

Entonces, se puede observar, que los herederos tienen tres opciones, que de acuerdo
a sus posibilidades, harán la elección correcta y más beneficiosa.

 A pesar de ser un instrumento hipotecario que requiere asesoramiento experto,

supone una gran oportunidad para todas las personas mayores de 65 años que
deseen disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda, convirtiendo así su
patrimonio en dinero, el banco otorgara como una pensión de un monto de dinero
mensual sin desprenderse de la propiedad de dicha vivienda.
 De las mayores ventajas de las Hipotecas inversas es que permiten suavizar el
consumo y obtener la liquidez a partir de un activo no líquido.
 El gobierno debería dar el mandato exclusivo en el sector público –y la financiación
correspondiente– al instituto Nacional de Estadística para la elaboración de unos
índices de precios y de volumen del mercado de la vivienda que fuesen únicos,
transparentes, fiables y que tuviesen el nivel de desagregación necesario para dar
soporte a un mercado de productos financieros derivados de subyacente
inmobiliario. La inexistencia de este mercado, debido en buena parte a la confusión
que reina en los índices que deberían ser el subyacente, es un grave obstáculo para
el desarrollo de un mercado de nuda propiedad y también del mercado de la hipoteca
inversa.

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 El gobierno debería dar el mandato –y la financiación correspondiente– al Instituto

Nacional de Estadística de construir tablas actuariales con el nivel de desagregación
suficiente para dar soporte a la vertiente técnica del seguro de renta vitalicia.
 Y aquí está el punto más importante: existe un mercado para la Hipoteca a la Inversa.
Hay personas que prefieren vivir mejor, y ante la imposibilidad de que el Estado les
mejore su situación ante las continuas o sucesivas crisis, optarían por esta solución
que no hace otra cosa que consumir sus activos sin el riesgo de perderlos y quedar
sin cobijo.
 Tener un bien registrado y en condiciones como exige el banco es una prioridad que
te favorece como propietario para poder disponer de ella en momentos críticos que
atraviesa el adulto mayor, y gracias a esta hipoteca inversa el adulto mayor tiene
muchos beneficios lo cual percibe una mensualidad para suplir sus necesidades
mientras se encuentra en vida.

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RECOMENDACIONES
 Desde el punto de vista esta sea dirigido para las personas mayores de 65 años que
estas tengan dependencia severa que a través de esta adquiera una pensión mensual,
de la propiedad hipotecado. Las personas mayores de edad pudieran recurrir a la
hipoteca inversa siempre en cuando es abandonado y no tienen apoyo de los hijos o
parientes ascendente y descendente. Los herederos pudieran conciliar en acuerdo
mutuo para para pagar el monto de la deuda en partes o de manera total y quedarse
con el bien inmueble.
 Tanto en Suecia como en el Reino Unido, los dos países europeos que han conseguido
reformar su sistema de pensiones, el proceso de reforma comenzó con el
nombramiento de una comisión independiente, compuesta por personas de elevada
autoridad moral, con el mandato de elevar un informe al gobierno o al parlamento
con propuestas de reforma. Tras períodos de consultas a expertos y agentes sociales,
que consiguieron generar amplios debates en las respectivas sociedades, las
recomendaciones de las comisiones fueron tomadas como base de las reformas. En
España hay poca tradición de este tipo de debates, pero hay ejemplos sectoriales –
como el Grupo Especial de Trabajo creado para armonizar las recomendaciones de
los Informes Olivencia y Aldama sobre buen gobierno de las sociedades cotizadas–
que muestran la manera de ejercer el liderazgo y buscar el consenso en un proceso
de reforma.
 Es imprescindible aumentar la cultura financiera de los españoles y, muy en especial,
su conocimiento tanto del funcionamiento de la seguridad social como de los demás
instrumentos de previsión. Son pocos los que relacionan las cotizaciones que pagan
al sistema con las pensiones que recibirán. Son aún menos los que saben que la
mayor parte de las cotizaciones las pagan las empresas sin que ellos las vean
reflejadas en la nómina. Aunque está extendida la vaga sospecha de que puede haber
dificultades en el futuro para cobrar las pensiones, casi nadie sabe por qué y qué
abanico de alternativas podrían adoptarse para evitar que eso ocurra. Hace falta un
organismo público que se encargue de potenciar esa cultura y esa información.

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 Los actuales incentivos fiscales para el desarrollo del sistema de pensiones de

carácter voluntario no destacan por su generosidad, pero tampoco resultan
particularmente restrictivos en una comparativa internacional. No cabe culpar a la
fiscalidad por el escaso desarrollo que ha conseguido en dos décadas el sistema
complementario de pensiones privadas en España. Sin embargo, si este sistema ha
de seguir teniendo un carácter voluntario, la consecución de una masa crítica de
ahorro previsión y la puesta en marcha de un mecanismo eficaz de transferencia del
riesgo de longevidad van a necesitar un «plus de generosidad» por parte de la
Hacienda Pública. Este «plus» se justifica por las externalidades positivas que tendrá
para el conjunto de la sociedad el conseguir un sistema complementario de
pensiones privadas desarrollado y eficiente. Dado que los beneficiarios a corto plazo
serían las rentas medias y altas, el gobierno necesitará demostrar el coraje político
suficiente para resistir las críticas de los que creen que todo lo que beneficia al rico
necesariamente perjudica al pobre.
 Como la Hipoteca a la inversa es dirigido para las personas mayores de 65 años, sería
bueno que estas personas adultas mayores, tengan un representante y a la vez un
asesor en todo este procedimiento, y lo más recomendable sería un abogado que a
la vez puede hacer de su asesor y representante.
 Como la Hipoteca a la Inversa es algo nuevo para nuestro sistema jurídico, sería
bueno capacitar a las personas que ya van a entrar a la etapa de adulto mayor, para
que así conozcan esta nueva figura jurídica, que le brindaría muchas facilidades en
el desarrollo de su vida.
 No hay perjuicio para los herederos, ya que ellos pueden optar por pagar la deuda o
ceder la propiedad a la entidad prestamista. Además dado que los jubilados
solicitantes tendrían ingresos adicionales, no se verían en la necesidad de ser
asistidos por sus hijos para cubrir gastos médicos o de otro tipo. Más aún, podrían
ayudar a sus hijos y nietos.
 La hipoteca inversa, es una hipoteca dirigida a personas mayores de 65 años que son
jubilados, pero a mi parecer diría que la hipoteca estaría dirigida a todas las personas
sin excepción mayores de edad, aun así, los cuales no hayan percibido un sueldo,

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pero que tengan una propiedad registrada y los requisitos que exige el banco. En
nuestro país hay muchas personas mayores de edad que tienen un bien y que pueden
disponer de dicha hipoteca, pero por desconocimiento pasan situaciones muy
difíciles ya sea económica, por enfermedades y psicológicas como son malos tratos
de sus propios hijos llegando al olvido de suerte.
 Nuestro sistema jurídico se preocupa por velar el derecho y el bienestar del adulto
mayor. Y la SBS presta estos tipos de servicios y beneficios para personas que reúnen
los requisitos que exigen por ley y que cumplen con las formalidades de su bien, para
que tengan una calidad de vida.

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 HIPOTECA INVERSA

BIBLIOGRAFÍA
(s.f.). Obtenido de https://elcomercio.pe/economia/peru/hipoteca-inversa-que-se-
debe-tener-en-cuenta-y-cuando-entra-en-vigencia-noticia/?ref=ecr

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https://www.finanzasparatodos.es/es/productosyservicios/productosbancari
osfinanciacion/lahipotecainversa.html

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por-que-puede-beneficiar-los-adultos-mayores-noticia-1225749

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una-hipoteca-inversa-es-224/

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peru/4260487-que-bancos-ofrecen-hipoteca-inversa-peru

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hipoteca-inversa.aspx

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credito-hipotecario-85685.aspx

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BIBLIOGRAFÍA
CAPITULO I ............................................................................................................................... 3
DEFINICIÓN........................................................................................................................... 3
NATURALEZA JURIDICA ......................................................................................................... 4
CARACTERISTICAS ................................................................................................................. 5
REQUISITOS DE LA HIPOTECA INVERSA .................................................................................. 6
Permisos ........................................................................................................................... 6
CAPITULO II .............................................................................................................................. 8
VENTAJAS DE LA HIPOTECA INVERSA ..................................................................................... 8
DESVENTAJAS DE LA HIPOTECA INVERSA ............................................................................... 9
APROBACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA.............................................................................. 10
 Derecho al prepago. ................................................................................................. 10
 Adjudicación del inmueble a favor del banco. ........................................................... 10
 Ejecución judicial de la hipoteca inversa. .................................................................. 11
 Vencimiento anticipado del contrato. ....................................................................... 11
CONCLUSIONES ...................................................................................................................... 13
RECOMENDACIONES............................................................................................................... 15
BIBLIOGRAFÍA......................................................................................................................... 18

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