XXXXXX

VS
XXXXXXXX

JUICIO SUMARIO CIVIL

FALTA DE PAGO DE RENTAS VENCIDAS

ESCRITO INICIAL

XXXXX, mexicano, mayor de edad, por mi propio derecho,

señalando como domicilio residencial el ubicado en XXXXXXX en
Corregidora, Querétaro y como domicilio procesal para oír y recibir toda
clase de notificaciones y acuerdos el ubicado en la calle XXXXXXX de esta
ciudad, autorizando para oírlas y recibirlas en mi nombre y
representación, así como para recibir toda clase de documentos, copias
simples y/o certificadas, e imponerse de los autos durante el tiempo que
dure el Juicio en el que promuevo al LICENCIADO EN DERECHO XXXXX
con número de cédula profesional XXXXX; otorgando la facultad de
mandato nombrado LICENCIADO EN DERECHO XXXX, conforme a lo
dispuesto por el artículo 2443 del Código Civil del Estado de Querétaro,
mismo que desde este escrito acepta bajo protesta de realizarlo con toda
honradez y probidad, así mismo autorizo para oír y recibir notificaciones e
imponerse de los autos y recibir toda clase de fotocopias simples y/o
certificadas a los P. D. D XXXXXX.

En cumplimiento a lo señalado por el último párrafo del artículo 259

del Código Adjetivo de la materia, manifiesto a Usted, que el suscrito me
conduzco y conduciré con verdad durante el presente procedimiento,
haciéndome sabedor de las sanciones previstas en el Código de
Procedimientos Civiles para el Estado de Querétaro, así como del Código
Penal para el Estado de Querétaro para en caso de hacerlo con
falsedad.

Que por medio del presente ocurso en términos de lo dispuesto en

el artículo 445 fracción II del Código de Procedimientos Civiles para el
Estado de Querétaro, vengo a ejercitar en la VÍA SUMARIA CIVIL la acción
de FALTA DE PAGO DE RENTAS VENCIDAS, en contra del XXXXX, a quien
se le puede notificar legalmente en el domicilio ubicado en la calle de
XXXXX Corregidora, Querétaro de esta ciudad y a quien reclamo lo
siguiente:
1.- El pago de la cantidad de $300,000.00 (TRESCIENTOS MIL PESOS 00/100
M. N.) por concepto de rentas que dejo de pagar el C. ARRENDATARIO
XXXXX

2. El pago de la cantidad de $1,500.00 (MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.

N.) por concepto de incremento anual sobre la renta total pactada.

3.- El pago de los daños y perjuicios que se hayan causado al bien, por
todo el tiempo en que haya estado bajo la responsabilidad del C. XXXX.

4.- El pago de gastos y costas que se generen con la tramitación del

presente juicio.

Sirven de fundamento al presente escrito los siguientes hechos y

preceptos legales:
HECHOS:

PRIMERO. - Que con fecha 01 de marzo del 2017, en mi carácter de

arrendador, celebré contrato de arrendamiento con el C. XXXXX,
respecto de la bodega comercial ubicada en XXXXX

SEGUNDO. - El precio pactado por el ARRENDAMIENTO del bien inmueble

descrito en el HECHO anterior, fue establecido en su CLÁUSULA CUARTA
por el importe de $30,000.00 (TREINTA MIL PESOS 00/100 M. N.). Derivado
de las obligaciones a las que los contratantes se sometieron, se
encuentran entre otras, las CLÁUSULAS TERCERA a la DÉCIMA QUINTA; las
cuales para mejor ilustración y para lo que nos interesa, claramente
establecen:

“TERCERA. – LA VIGENCIA DE ESTE CONTRATO SERÁ DE 1(UN) AÑO E INICIARÁ EL

DÍA 01 DE MARZO DEL AÑO 2017 (DOS MIL DIECISIETE), PARA FINALIZAR EL 01 DE MARZO
DEL 2018 (DOS MIL DIECIOCHO), RECIBIENDO A LA FIRMA DE ESTE CONTRATO EL
ARRENDATARIO, LA POSESIÓN DEL INMUEBLE DADO EN ARRENDAMIENTO. EL
ARRENDADOR OTORGARÁ A EL ARRENDATARIO UN MES DE GRACIA PARA
ACONDICIONAR EL INMUEBLE OBJETO DE ESTE CONTRATO, EN EL SUPUESTO DE QUE EL
ARRENDATARIO OPTE POR RENOVAR EL PRESENTE CONTRATO, DEBERÁ DAR AVISO POR
ESCRITO A EL ARRENDADOR CON TREINTA DÍAS DE ANTICIPACIÓN A SU VENCIMIENTO.
CON LA FINALIDAD DE NEGOCIAR LAS NUEVAS CONDICIONES QUE REGULARÁN EL
NUEVO CONTRATO.

CUARTA. – EL ARRENDATARIO EXPRESAMENTE SE OBLIGA EN FAVOR DE EL

ARRENDADOR A PAGARLE POR CONCEPTO DE ARRENDAMIENTO LA CANTIDAD MENSUAL
DE $30,000.00 (TRENITA MIL PESOS 00/100 M. N.) QUE CUBRÍRA POR MES ADELANTADO,
DENTRO LOS PRIMEROS CINCO DÍAS DEL MES QUE CORRESPONDA.
 QUINTA. – EL ARRENDADOR SE OBLIGA A ENTREGAR EN BUEN ESTADO Y USO LAS
INSTALACIONES.

SEXTA. – SERÁ RESPONSABILIDAD DEL ARRENDADOR EL PAGO DEL PREDIAL ANUAL

DEL INMUEBLE EN CUESTIÓN. SERÁ OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO, LOS PAGOS DEL
CONSUMO DE SERVICIO TELEFÓNICO, HASTA LA CONCLUSIÓN DEL CONTRATO.

EL ARRENDADOR SE OBLIGA A ENTREGAR EL INMUEBLE SIN ADEUDOS DE NINGUNA ESPECIE

(SERVICIOS, TELÉFONO, CONTRIBUCIONES, ETC.) EN EL CASO DE QUE HUBIERA ALGÚN
ADEUDO ANTERIOR, A LA FIRMA DE ESTE CONTRATO, EL ARRENDADOR SE COMPROMETE
A LIQUIDARLO.

SÉPTIMA. – EL ARRENDATARIO SE OBLIGA A DAR MANTENIMIENTO Y TENER EN BUEN

USO Y ESTADO, TODOS LOS BIENES INTEGRANTES DEL ÁREA ARRENDADA Y SE OBLIGA ASÍ
MISMO EN EL MOMENTO EN QUE SE HAGA ENTREGA DEL INMUEBLE MATERIA DEL
ARRENDAMIENTO, A ENTREGARLO EN EL ESTADO DE CONSERVACIÓN Y
FUNCIONAMIENTO EN QUE SE ENCUENTRA, A NO SER EL DETERIORO NORMAL DEL
INMUEBLE.

OCTAVA. – NO ESTA PERMITIDO AL ARRENDATARIO SUBARRENDAR EN TODO O EN

PARTE EL INMUEBLE ARRENDADO, TRASPASAR O TRANSMITIR LA POSESIÓN DE CUALQUIER
MANERA A TERCEROS, A MENOS QUE OBTENGA POR ESCRITO EL CONSENTIMIENTO DEL
ARRENDADOR. EN CASO DE INCUMPLIRSE CON ESTÁ OBLIGACIÓN SERÁ MOTIVO DE
RESCISIÓN DEL CONTRATO Y DE DESOCUPACIÓN FORZOSA DEL INMUEBLE ARRENDADO.

ASÍ MISMO, ESTA PROHIBIDO HACER MAL USO DE LAS INSTALACIONES O UTILIZARLAS PARA
FINES DELICTIVOS, SÍ ASÍ SUCEDIERA, EL ARRENDATARIO QUEDA EXCLUÍDO DE CUALQUIER
RESPONSABILIDAD AL RESPECTO Y SERÁ CAUSA DE RESCISIÓN DE CONTRATO
INMEDIATAMENTE.

NOVENA. - POR FALTA DE PAGO DE DOS MESES CONSECUTIVOS DE RENTA, EL

ARRENDADOR PODRÁ EXIGIR JURÍDICAMENTE, YA SEA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO O EL
DESHAUCIO POR CAUSAS IMPUTABLES AL ARRENDATARIO, SIENDO A CARGO DE ÉSTA, LOS
GASTOS Y COSTOS QUE EL JUICIO ORIGINE.

DÉCIMA. - EL ÁREA ARRENDADA SE ENTREGA CON LA DOTACIÓN DE ENERGÍA

ELÉCTRICA Y SERÁ A CUENTA DEL ARRENDATARIO EL CUBRIR OPORTUNAMENTE DICHO
SERVICIO Y PAGARÁ EL CONSUMO QUE EL MISMO GENERE, ENTREGANDO EL INMUEBLE
LIBRE DE CUALQUIER ADEUDO POR EL USO DE DICHO SERVICIO.

DÉCIMA PRIMERA. - EL ARRENDADOR NO SERÁ RESPONSABLE DE LOS BIENES QUE

INTRODUZCA EL ARRENDATARIO EN EL LOCAL ARRENDADO, NI POR LOS DAÑOS, ROBOS
TOTALES O PARCIALES DE OBJETOS QUE SE INTRODUZCAN AL MISMO, ASÍ COMO POR EL
USO DE SUSTANCIAS PELIGROSAS.
 DÉCIMA SEGUNDA. - EN CASO DE CONTROVERSIA, LAS PARTES SE SOMETEN
EXPRESAMENTE A LA JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA DE LOS TRIBUNALES DE LA CIUDAD
DE QUERÉTARO, QRO. PARA LA INTERPRETACIÓN Y CUMPLIMIENTO DEL PRESENTE
INSTRUMENTO, RENUNCIANDO EXPRESAMENTE A CUALQUIER OTRA COMPETENCIA QUE
POR RAZÓN DEL DOMICILIO PRESENTE O FUTURO PUDIESE CORRESPONDERLES.

TERCERO. – Como ha quedado señalado en el HECHO anterior, se pactó

un termino del ARRENDAMIENTO por un año, forzoso para ambas partes,
sin embargo, el C. XXXXX continúo haciendo uso y ocupando el inmueble
objeto del contrato de ARRENDAMIENTO, a lo que el C. XXXXXX me indicó
que solamente sería por un mes en lo que encontraba otro lugar al cual
mudarse comprometiéndose a pagarme ese mes de renta adicional
después de vencimiento del contrato.

CUARTO. - He de señalar y bajo protesta de decir verdad, que el C. XXXXX

conservó el uso y disfrute del inmueble ubicada en XXXX. 76900 hasta el
mes de enero del 2019, dándome largas, excusas e incluso negándose a
firmar un nuevo contrato de arrendamiento ya que me afirmaba se
encontraba en búsqueda de una nueva bodega y/o local al cual
mudarse.

QUINTO. – Es entonces que, hasta el mes de enero del 2019, me encontré

que el inmueble se encontraba totalmente abierto y desocupado,
habiendo retirado el XXXXX todos sus bienes, sin darme previo aviso y sin
realizar el pago de las rentas vencidas correspondientes a los meses en
que mantuvo en uso el inmueble multicitado encontrándome además
con daños a la infraestructura del mismo.

SEXTO. – Es el caso que, hasta el día de hoy, el C. XXXXX adeuda las rentas
a partir del mes de marzo del 2018 a enero del 2019, motivo por el cual le
demando su pago, más un incremento anual del 5% sobre la renta total
pactada en el año 2017.

SÉPTIMO. - Cabe señalar, que en multicitadas ocasiones se le ha solicitado

al C. XXXXX, el pago total de rentas vencidas por el importe de
$330,000.00 (TRESCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M. N.) sin que a la
fecha el ahora demandado haya tenido la disposición de liquidar y/o
pagar las rentas vencidas por el inmueble sujeto del contrato de
arrendamiento, documento base de la acción de mi escrito de
demanda.
 Es por lo antes expuesto, que me veo en IMPERIOSA NECESIDAD de
demandar en la VÍA SUMARIA CIVIL, la acción de FALTA DE PAGO DE
RENTAS VENCIDAS en contra del C. XXXXX

FUNDAMENTOS DE DERECHO Y LA CLASE DE ACCIÓN

En este acto y con el carácter señalado ejercito en la VÍA SUMARIA

CIVIL la acción de FALTA DE PAGO DE RENTAS VENCIDAS en contra del C.
XXXXX con fundamento en los artículos 1, 2284, 2285, 2286, 2287, 2288,
2298, 2315 fracción I, II, III y IV, 2316, 2317, 2318, 2320, 2332, 2333, 2334, 2335,
2378, 2379, 2383 y demás relativos del Código Civil del Estado de
Querétaro así como también son aplicables los artículos 1 fracción II, 2, 29,
45, 46, 47, 57, 58, 76, 78, 79, 95, 109, 110, 112, 126, 137, 143, 155 fracción II,
259, 260, 261, 262, 263 fracción II, 264, 265, 269, 276, 277, 279, 280 fracción
I, 282, 284, 285, 289, 344, 345, 445 fracción II, 453, 456, 458, 684 fracción III,
685 y demás relativos del Código de Procedimientos Civiles del Estado de
Querétaro.

Así como los siguientes criterios jurisprudenciales:

ARRENDAMIENTO. PAGO DE RENTAS. CORRESPONDE AL ARRENDATARIO DEMOSTRAR SU

CUMPLIMIENTO.

Cuando el arrendador demanda la rescisión del contrato de arrendamiento basada en

la falta de pago de las rentas convenidas o cuando se demanda el pago de rentas,
para que prospere su acción sólo debe acreditar la relación contractual con el
demandado y afirmar que el deudor no ha cumplido con sus obligaciones, puesto que
al ser un hecho negativo la ausencia del pago, no se le puede obligar a probarlo, toda
vez que ello iría en contra de la lógica y del derecho; por tanto, corresponde al deudor
probar un hecho positivo, esto es, que pagó las rentas que se le reclaman o, en su
defecto, probar los hechos que justifiquen el impago.

DÉCIMO PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 288/2002. Guadalupe Gatica Zárate. 30 de mayo de 2002. Unanimidad

de votos. Ponente: María del Carmen Sánchez Hidalgo. Secretario: Francisco Javier
Rebolledo Peña.

Amparo directo 145/2005. Rogelio Agis Ubaldo. 10 de marzo de 2005. Unanimidad de

votos. Ponente: Francisco Javier Sandoval López. Secretario: Francisco Juri Madrigal
Paniagua.

Amparo directo 701/2008. Francisco Zamora Montero. 13 de noviembre de 2008.

Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Jacobo Nieto García, secretario de tribunal
autorizado para desempeñar las funciones de Magistrado, en términos del artículo 81,
fracción XXII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con el
artículo 52, fracción V, del Acuerdo General del Pleno del Consejo de la Judicatura
Federal, que reglamenta la organización y funcionamiento del propio consejo.
Secretario: Edgar Oswaldo Martínez Rangel.

Amparo directo 777/2008. Rafael Estrada Rosas. 22 de enero de 2009. Unanimidad de

votos. Ponente: Eduardo Jacobo Nieto García, secretario de tribunal autorizado para
desempeñar las funciones de Magistrado, en términos del artículo 81, fracción XXII, de la
Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con el artículo 52, fracción
V, del Acuerdo General del Pleno del Consejo de la Judicatura Federal, que reglamenta
la organización y funcionamiento del propio consejo. Secretario: Edgar Oswaldo
Martínez Rangel.

Amparo directo 341/2009. **********. 25 de junio de 2009. Unanimidad de votos. Ponente:

Jaime Aurelio Serret Álvarez. Secretario: Edgar Oswaldo Martínez Rangel.

ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS

INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN
MORA.

La acción de pago de rentas no está encaminada a obtener la terminación del contrato

de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación,
sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber
cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien
arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de las rentas vencidas y
la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en
el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya
aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas,
basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido
cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente
por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce
los efectos de una interpelación judicial.

Contradicción de tesis 77/2006-PS. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal

Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito y el Décimo Primer Tribunal Colegiado
en Materia Civil del Primer Circuito. 30 de agosto de 2006. Cinco votos. Ponente: José de
Jesús Gudiño Pelayo. Secretario: Miguel Bonilla López.

Tesis de jurisprudencia 66/2006. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en
sesión de fecha veinte de septiembre de dos mil seis.

CONTRATO NO CUMPLIDO, EXCEPCION DE.

Si al hacer valer el demandado esta excepción, no se refirió a un motivo concreto de

incumplimiento como pudiera serlo el pago impuntual, la falta de pago, etcétera, sino
de manera general asentó que para que su contraparte tuviera acción, debió haber
cumplido a su vez con el contrato, debe estimarse que dada la imprecisión de la
excepción, no podía pretenderse que correspondiera al actor la demostración de que
el mismo había cumplido cada una de sus obligaciones emanadas del contrato; de
manera que no habiendo concretado el demandado las causas de incumplimiento por
parte del actor, ni rendido prueba alguna al efecto, la autoridad responsable obró
correctamente si tuvo por no probada la excepción de que se trata.

Amparo civil directo 8263/41. Riva José de la. 20 de marzo de 1944. Mayoría de tres votos.
Disidentes: Emilio Pardo Aspe y Agustín Mercado Alarcón. La publicación no menciona
el nombre del ponente.

ARRENDAMIENTO. LA PENA CONVENCIONAL POR INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DE LAS

RENTAS PUEDE SER IGUAL O HASTA EL MONTO DE LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL.

Si en el contrato de arrendamiento se fijó una pena convencional cuyo monto asciende

a la misma cantidad que se fijó por concepto de renta, la penalidad referida no infringe
el artículo 1843 del Código Civil para el Distrito Federal, habida cuenta de que el monto
de la pena convencional es igual al monto de la obligación principal originalmente
pactada, cuya satisfacción debe realizarse en forma mensual, y por ende, su
incumplimiento se origina en la misma forma, es decir, por cada mes de renta pagado
en forma impuntual.

OCTAVO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 204/95.—Inmobiliaria Jareze, S.A.—20 de abril de 1995.—Unanimidad de

votos.—Ponente: María del Carmen Sánchez Hidalgo.—Secretaria: María Concepción
Alonso Flores.

Amparo directo 184/95.—Félix Galindo.—27 de abril de 1995.—Unanimidad de votos.—

Ponente: José Luis Caballero Cárdenas.—Secretario: Jesús Jiménez Delgado.

Amparo directo 242/95.—Eufemio Jiménez Tapia.—11 de mayo de 1995.—Unanimidad

de votos.—Ponente: María del Carmen Sánchez Hidalgo.—Secretario: Francisco Javier
Rebolledo Peña.

Amparo directo 1273/99.—Roberto Alba Cobos y otros.—8 de diciembre de 1999.—

Unanimidad de votos.—Ponente: María del Carmen Sánchez Hidalgo.—Secretario:
Francisco Javier Rebolledo Peña.

Amparo directo 812/2005.—Eleonora Villaseñor Martínez.—11 de enero de 2006.—

Unanimidad de votos.—Ponente: Abraham S.—Marcos Valdés.—Secretario: Salvador
Rivera Uribe.

Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXIII, junio de

2006, página 971, Tribunales Colegiados de Circuito, tesis I.8o.C. J/22; véase ejecutoria
en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXIII, junio
de 2006, página 972.

OFRECIMIENTO DE PRUEBAS.

PRIMERA. - LA DOCUMENTAL PRIVADA, consistente en el contrato de

ARRENDAMIENTO celebrado entre el suscrito y el XXXXXX de fecha 01 de
marzo del 2017 respecto de la bodega comercial ubicada en XXXXXX.
Prueba que se relaciona con todos y cada uno de los HECHOS de mi
escrito inicial de demanda.

SEGUNDA. - LA CONFESIONAL del demandado, C. XXXXXS, al tenor de las

posiciones que se le articularán en el momento procesal oportuno,
pidiendo se le cite personalmente en forma personalísima y no por
conducto de apoderado para que ocurra antes esta H. Autoridad a
absolver aquellas que fueran calificadas de legales, con el
apercibimiento de ley de tenerlo por confeso si deja de comparecer.
Prueba que se relaciona con todos y cada uno de los HECHOS de mi
escrito inicial de demanda.

TERCERA. -INSTRUMENTAL DE ACTUACIONES. En todo lo que favorezca a

mis intereses.

Por lo anteriormente expuesto y fundado; A Usted C. Juez;

atentamente pido:

PRIMERO. – Tenerme por presentado con el presente escrito,

demandando al XXXXX en la vía y forma propuesta; VÍA SUMARIA CIVIL,
FALTA DE PAGO DE RENTAS VENCIDAS.

SEGUNDO. - Se me tenga por señalando domicilio procesal y

residencial para recibir notificaciones, así como por autorizando a los
profesionistas en los términos solicitados.

TERCERO. - Se me tenga por exhibiendo los documentos en original

que al presente acompaño.

CUARTO. - Se me tenga por señalando las pruebas indicadas en los

términos solicitados, así como por adjuntando Pliego de Posiciones en
sobre cerrado.

QUINTO. - Me expida copias certificadas del desahogo de la

Audiencia de posiciones a cargo del deudor.

SEXTO. - Previos trámites de ley, dictar sentencia definitiva a mi

favor.

PROTESTO LO NECESARIO
Santiago de Querétaro, Querétaro a la fecha de su presentación.

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