1

APUNTE Nº 9
HIPOTECA

La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por

eso de permanecer en poder del deudor, 2407. La definición es criticada por la doctrina.
Es mejor definirla como un derecho real, carácter que tiene cualquiera sea su origen.
Se define como un derecho real que grava un inmueble, que no deja de permanecer
en poder del constituyente, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal,
otorgando al acreedor el derecho de perseguir la finca en manos de quien quiera que la
posea, y de pagarse preferentemente con el producto de la realización.
No siempre la hipoteca es un contrato, puede existir como derecho sin contrato,
como en la hipoteca legal.
De las cauciones reales y personales, es la que ofrece mayor seguridad al acreedor, es
la principal fuente de crédito. Es un factor de progreso económico.
Debe inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de
Bienes Raíces.
Las características de la hipoteca son:
1. Es un derecho real, 577. El acreedor tiene la facultad de vender la cosa hipotecada si el
deudor no cumpla la obligación. El acreedor goza de derecho de persecución, que le
permite perseguir la finca hipotecada de manos de quien se encuentre y a cualquier título
que la haya adquirido, 2428.
2. Es un derecho inmueble, 580. Ello cualquiera sea la naturaleza del crédito garantizado.
Excepcionalmente, son susceptibles de hipoteca las naves, que se reputan muebles.
3. Es un derecho accesorio.
Garantiza el cumplimiento de una obligación principal. Puede garantizar todo tipo
de obligaciones cualquiera sea su fuente, pura y simple o sujeta a modalidades, 2427, civil
o natural, etc.
Pese a su carácter accesorio, la hipoteca puede adquirir una relativa independencia
frente a la obligación principal:
a) Cuando garantiza obligaciones futuras, 2413 inciso 3, caso en que no existe obligación
principal al momento de constituirse la hipoteca.
b) Cuando un tercero la constituye sobre un bien propio para garantizar una deuda ajena.
El constituyente no se obliga personalmente La obligación principal se separa de la
hipoteca, la acción personal y la acción real se dirigen contra personas diferentes.
c) La hipoteca puede subsistir después de haberse extinguido la obligación principal, como
ocurre en la novación, en que las partes pueden hacer reserva de la hipoteca para
caucionar la nueva obligación.
4. La finca permanece en manos el constituyente, 2407. Es una ventaja para el deudor.
5. Da origen a una preferencia. La hipoteca y el privilegio son causas de preferencia, 2470.
La tercera clase de créditos comprende los hipotecarios, 2477.
 2

6. Es indivisible. Cada parte del inmueble hipotecado garantiza la totalidad del crédito, y
cada parte del crédito está caucionado con la totalidad del bien hipotecado, 2408.
La indivisibilidad se mira desde el punto de vista del crédito garantizado: La acción
hipotecaria se dirige contra el que posea en todo o en parte el inmueble hipotecado. Si el
bien se divide en lotes, distribuyéndose entre los herederos, el acreedor puede ejercitar su
acción por el total en cada uno de los lotes, 1526 Nº 1, 2408.
Si son varios los inmuebles hipotecados, el acreedor a su arbitrio puede perseguir a
cualquiera de ellos, 1365.
La extinción parcial del crédito no libera parcialmente el inmueble hipotecado.

Clases de hipoteca en Chile.

Todas las hipotecas del CC son convencionales. El CPC creó una hipoteca legal, en
las particiones, para garantizar los alcances que puedan resultar contra un adjudicatario,
660 y 662.
Hipoteca legal no significa que exista de pleno derecho, sino que alude al título que
da nacimiento al derecho de hipoteca que es la ley. Siempre para su existencia debe
inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.
En Chile no hay casos de hipoteca judicial.

Casos de hipoteca legal.

La hipoteca legal del Código de Procedimiento Civil opera en la partición, 660 y 662.
Salvo acuerdo unánime de los interesados, todo comunero que reciba en
adjudicación bienes por un valor que exceda del 80% de lo que le corresponde, deberá
pagar el exceso al contado, 660.
En las adjudicaciones de inmuebles que se hagan a los comuneros a raíz del juicio de
partición, se entenderá constituida hipoteca sobre las propiedades adjudicadas para
asegurar el pago de los alcances que resultan en contra de los adjudicatarios, salvo que se
pague de contado el exceso al que se refiere el artículo 660, 662.
Los requisitos de la hipoteca legal son los siguientes:
1. Que se adjudique un bien raíz.
2. Que el valor de la adjudicación exceda del 80% del haber probable del adjudicatario.
3. Que no pague el exceso de contado.
Las características de esta hipoteca legal:
1. Es especial, recae sobre el inmueble adjudicado.
2. Es determinada, cauciona el alcance que resulta en contra del adjudicatario.
3. Es pública, requiere inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces.

Elementos de la hipoteca.
1. Capacidad
Se exige capacidad para enajenar. La hipoteca es un principio de enajenación, 2414.
 3

La capacidad de enajenar se exige al deudor y al tercero que constituye la hipoteca.

Al acreedor se exige capacidad de obligarse.
La capacidad para enajenar es distinta de la necesaria para obligarse. Puede ser
válida la obligación principal y nula la hipoteca, porque el constituyente era capaz de
obligarse, pero no de enajenar.

2. Formalidades del contrato de hipoteca.

La hipoteca es solemne, se perfecciona por escritura pública, 2409. Además, debe
inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces, 2410.
Respecto al rol de la inscripción en el Registro Conservatorio:
Para algunos la inscripción es una solemnidad del acto igual que la escritura pública.
Para Meza Barros y la mayoría, la solemnidad de la hipoteca es la escritura pública,
la inscripción constituye la tradición del derecho real de hipoteca. Los argumentos son:
a) El mensaje del CC dice que la transferencia y transmisión de dominio, la constitución de
todo derecho real, exceptuadas las servidumbres, exige una tradición; y la única forma de
tradición que corresponde para esos actos es la inscripción en el Registro Conservatorio.
Mientras ésta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir derechos y
obligaciones entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho
real, ni tiene existencia alguna respecto de terceros.
La hipoteca se perfecciona con la escritura. El derecho real de hipoteca cobra vida
con la inscripción.
b) La hipoteca sobre bienes futuros, da derecho al acreedor de inscribirla sobre los bienes
inmuebles que el deudor adquiera, 2419.
Se reconoce un acto anterior, el contrato de hipoteca, que da derecho a pedir la
inscripción.
c) Las consecuencias prácticas evidencian que la interpretación acertada es atribuir a la
inscripción el rol de tradición del derecho real de hipoteca. Evita que se burle al acreedor si
se enajena el inmueble antes que alcance a inscribir.
d) Claro Solar dice respecto al usufructo que la inscripción no es una solemnidad del acto
de constitución del usufructo, queda perfecto con el otorgamiento de la escritura pública.
La solemnidad en la constitución del usufructo sobre bienes raíces es la escritura pública y
la inscripción es el modo de adquirir.

Contratos de hipoteca celebrados en el extranjero.

Se rigen por las mismas formas que si se otorgaran en Chile. Debe:
1. Otorgarse por escritura pública, aunque no se exija en el país en que se celebró el
contrato, 18 y 1701.
2. Inscribirse en el Registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces.
 4

Contenido de la inscripción en el Registro de Hipotecas y gravámenes, 81 y 82 Reglamento

CBR, 2432.
1º Individualización del acreedor, del deudor o del tercero garante hipotecario. Lo mismo
en caso de personas jurídicas.
2º Fecha y naturaleza del contrato principal.
3º Situación o ubicación de la finca y sus linderos.
4º Suma determinada a la que se extienda la hipoteca, si las partes la limitan a una
determinada cantidad, 2431.
5º Fecha de la inscripción y la firma del Conservador.
El último requisito es esencial. Si se omiten los otros requisitos, la inscripción no es
nula, siempre que de su contexto o del contrato o contratos citados por ella, se desprendan
los antecedentes omitidos en la inscripción, 2433.

Formalidades de la Hipoteca de naves:

Debe otorgarse por escritura pública que exprese nombre de la nave, número de
matricula y el tonelaje de registro. Se puede hipotecar una nave en construcción, caso en
que la escritura debe indicar largo de la quilla, tonelaje presunto y dimensiones
aproximadas, el astillero en el que se construye, la fecha en que se inició la construcción y
la fecha en que se espera terminarla.
La escritura se inscribe en el Registro Especial de Hipotecas de Naves.

3. Cosas susceptibles de hipotecarse, 2418.

a) Inmuebles que se posean en propiedad.
Es susceptible de hipoteca el dominio sobre los bienes raíces.
Se admite hipoteca la propiedad absoluta o fiduciaria, la propiedad plena o la nuda
propiedad, 2418.
La hipoteca de la propiedad fiduciaria se sujeta a las reglas generales, 757.
Debe constituirse con autorización judicial y audiencia de las personas que tienen
derecho a impetrar medidas conservativas, 761. La omisión de las formalidades hace que
el fideicomisario no es obligado a reconocerla.
Si se hipoteca la nuda propiedad y se extingue el usufructo, y se consolida el
dominio en el nudo propietario, el gravamen afecta a la propiedad plena, porque la
hipoteca se incrementa, se extiende a todos los aumentos de la cosa hipotecada, 2421.
b) Hipoteca sobre inmuebles que se posean en usufructo.
Al usufructuario se le permite gravar su derecho de usufructo, la hipoteca recae
sobre el derecho mismo, no recae sobre los frutos que produzca la cosa, 2418.
El usufructuario percibe los frutos, que constituyen el derecho de prenda general. El
acreedor hipotecario tiene derecho a hacer vender el usufructo mismo, 2423.
No son hipotecables el derecho de uso y habitación. Son derechos intransferibles,
intransmisibles e inembargables.
 5

La seguridad que ofrece la hipoteca sobre usufructo es precaria, si se extingue el

usufructo, se extingue la hipoteca. Pero el usufructo hipotecado no puede renunciarse en
perjuicio de los acreedores, 803.
c) Hipoteca de naves y aeronaves.
Son bienes muebles, pero son susceptibles de hipoteca cuando tienen 50 o más
toneladas de registro. También pueden hipotecarse las naves que están en construcción en
un astillero.
d) Hipoteca de mina.
Se rige por el CC con algunas modificaciones del Código de Minería.
e) Hipoteca sobre bienes futuros.
Se pueden hipotecar bienes presentes y bienes futuros, 2419.
La hipoteca de bienes futuros da al acreedor solamente el derecho de hacerla
inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo, 2417.
f) Hipoteca de cuota, 2417.
El comunero puede hipotecar su cuota en la cosa común antes de la división, 2417,
1812, 892. La eficacia de la hipoteca depende de los resultados de la partición.
Si el comunero que hipotecó su cuota se adjudicó el inmueble, subsiste la hipoteca,
sin necesidad de otros requisitos.
Si se lo adjudican otros comuneros por el efecto declarativo de la partición y
adjudicación, caduca la hipoteca, 1344 y 718, porque se presume que el comunero que se
adjudica siempre fue dueño absoluto del bien, durante todo el tiempo de indivisión.
La hipoteca puede subsistir, aunque los bienes se adjudiquen a otros comuneros, si el
adjudicatario consiente, si dicho consentimiento consta por escritura pública y que de la
escritura pública se tome nota al margen de la inscripción hipotecaria, 2417 inciso 2.
g) Hipoteca de bienes en que se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible, 2416.
Se entienden hipotecados con tal limitación, aunque no se exprese. Nadie puede
transferir más derechos de los que tiene.
En la hipoteca del derecho de usufructo, la hipoteca se extingue con el plazo de
duración del usufructo.
Si el inmueble está sujeto a una condición resolutoria, se aplica el 1491, la resolución
no extingue la hipoteca, salvo que el acreedor hipotecario esté de mala fe.
Si el constituyente es un donatario y la donación se resuelve, rescinde o revoca, hay
acción para demandar la extinción de la hipoteca cuando, 1432:
1º La condición constare en la escritura pública.
2º Antes de constituirse la hipoteca el donante notificó al acreedor hipotecario que piensa
ejercer acción resolutoria, rescisoria o revocatoria.
3º La hipoteca se constituye después de ejercida la acción por el donante.
h) Hipoteca de una cosa ajena.
La jurisprudencia la considera nula.
 6

La exigencia de que el constituyente sea dueño de la cosa que se hipoteca no se

contempla categóricamente en la ley, pero se infiere del contexto de sus disposiciones. El
artículo 2414 al decir sus bienes quiere referirse a bienes propios.
Meza Barros considera que la hipoteca de cosa ajena es válida. Razones:
1º La expresión sus bienes del 2414, se explica porque habitualmente el constituyente es el
dueño del derecho que hipoteca.
2º La tradición hecha por quien no es dueño no adolece de nulidad, sólo que no transfiere
el derecho de que se trata. El acreedor no se hace dueño del derecho de hipoteca.
3º No hay razón plausible para adoptar una solución distinta a la del 2390 respecto a la
prenda, caso en que subsiste el contrato, mientras el dueño no la reclama.
4º El derecho de hipoteca puede adquirirse por prescripción, 2498 inciso 2. El derecho de
hipoteca se rige en cuanto a su prescripción por las mismas reglas que el dominio. Si se
considera que la hipoteca de cosa ajena adolece de nulidad, de acuerdo con el 704 sería un
título injusto, que permitiría adquirir por prescripción extraordinaria, por lo que la
hipoteca nunca podría adquirirse por prescripción ordinaria.
Si se considera nula la hipoteca, de nulidad absoluta, no podría validarse por la
adquisición posterior del dominio o la ratificación del propietario. Si se la considera
válida, el acreedor adquiere el derecho de hipoteca por la ratificación o adquisición
posterior del dominio, 672.
La hipoteca constituida por el comunero, a quien no se le adjudica el inmueble,
subsiste si los otros comuneros adjudicatarios consienten en ello. La hipoteca constituida
por quien no es dueño y se considera no haberlo sido jamás, tiene pleno valor si es
ratificada por el dueño, 2417.

Especialidad de la hipoteca.
Comprende la determinación de los bienes hipotecados, y de la naturaleza y monto
de los créditos que garantiza.
La especialidad de la hipoteca en cuanto a los bienes consiste en la indicación
precisa del inmueble gravado.
En Chile no se admiten las hipotecas generales, que afecten todos los bienes del
deudor, incluso los futuros. El principio de la especialidad respecto a los bienes y en
relación a las obligaciones caucionadas es recogido por el artículo 2432, que señala las
menciones que debe tener la inscripción. Pero la ley acepta que la hipoteca pueda
garantizar obligaciones indeterminadas en cuanto al monto como en cuanto a su
naturaleza.

4. Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca.

Todas las obligaciones pueden caucionarse con hipoteca, civiles, naturales, presentes,
futuras, puede otorgarse antes o después de los contratos a que accede y corre desde que
se inscriba, 2413 inciso 3.
 7

En cuanto a la especialidad de la hipoteca en cuanto al crédito, consiste en

determinar la naturaleza y monto de la obligación que garantiza la hipoteca, se debe
individualizar el crédito que se asegura con la hipoteca.
Respecto a la validez de hipotecas que garantizan obligaciones de monto
indeterminado, se concluye que son válidas:
1° No se señala entre los requisitos de la inscripción el monto de la obligación principal.
Admite que las hipotecas pueden limitarse o no a una determinada suma, 2432 Nº 4.
2° Se alude expresamente a deudas indeterminadas, 2427.
3° Es indeterminada en otros casos que señala la ley, guardadores, 376, usufructo, 775.
Existe como límite legal a la hipoteca que no puede extenderse a más del doble del
monto conocido o presunto de la obligación caucionada. El deudor tiene derecho a pedir
que se reduzca la hipoteca hasta dicho monto. Ordenada la reducción, debe practicarse
una nueva inscripción, con cargo del deudor, 2431.

Cláusula de garantía general hipotecaria.

Se estipula entre bancos y deudores, para garantizar el cumplimiento de todas las
obligaciones que se contraigan en el futuro con el banco.
La Corte Suprema reconoce la validez de la cláusula. Sus fundamentos:
1. La hipoteca puede constituirse antes de la obligación principal, 2413.
2. La inscripción debe expresar la fecha y la naturaleza del contrato a que accede, 2432 Nº
2. La disposición debe interpretarse en el sentido que estas exigencias deben cumplirse
cuando el contrato que se garantiza se celebre antes o contemporáneamente a la hipoteca.
En consecuencia, este requisito se refiere a los casos en que es posible cumplirlo.

Efectos de la hipoteca.
Se enfocan desde tres puntos de vista: I. Respecto a la finca hipotecada; II. Derechos
del constituyente de la hipoteca; III. Derechos del acreedor hipotecario.

I. Respecto a la finca hipotecada.

La hipoteca, además del bien raíz por naturaleza, se extiende a, 2420 a 2423:
a) Los inmuebles por destinación, 570, 2420.
Son los bienes muebles que están destinados permanentemente al uso, cultivo o
beneficio del inmueble. Quedan comprendidos estos bienes, aunque no se exprese en el
contrato.
Incluye los bienes que existían al momento de constituirse la hipoteca y los que se
adquieren con este carácter posteriormente.
La hipoteca deja de afectarlos desde que pertenecen a terceros, 2420.
b) Los aumentos o mejoras que reciba el inmueble hipotecado, 2421.
Comprende los aumentos o mejoras que se produzcan por la industria humana o por
la naturaleza.
 8

Si se hipoteca la nuda propiedad y luego se consolida el dominio, la hipoteca grava

la propiedad plena.
c) Rentas de arrendamiento que devengue el inmueble, 2422.
No significa que al constituirse la hipoteca el acreedor perciba las rentas. Tiene este
derecho cuando ejercite su acción hipotecaria, y embargue las rentas, pagándose con ellas
y teniendo la misma preferencia que respecto a la finca.
d) Indemnizaciones debidas por los aseguradores, 2422.
Concuerda con esta disposición el artículo 555 CCo que dispone que la cosa que es
materia del seguro es subrogada por la cantidad asegurada para el efecto de ejercitar sobre
ésta los privilegios e hipotecas constituidos sobre aquella.
Por esta subrogación pareciera que la hipoteca recae sobre un bien mueble
consistente en la indemnización del seguro. Pero no es así porque el acreedor hipotecario
ejercita su derecho de preferencia sobre la finca hipotecada y específicamente sobre el
precio.
e) Indemnización en caso de expropiación.
El acreedor hipotecario hace valer sus derechos sobre el precio de la expropiación. Se
puede expropiar, aunque exista hipoteca.

II. Efectos de la hipoteca con respecto al dueño del inmueble hipotecado.

La hipoteca limita el derecho de dominio, el dueño no debe lesionar los derechos del
acreedor hipotecario.
El constituyente conserva la facultad de disponer del inmueble, mientras no
perjudique el derecho del acreedor hipotecario, 2415.
El dueño puede vender el inmueble porque no perjudica al acreedor, quien puede
perseguir el bien de manos de quien se encuentre atendido su derecho de persecución.
No perjudica al acreedor que se constituya una nueva hipoteca porque en las
hipotecas prefieren por orden de fecha de inscripción, 2477.
Respecto a la posibilidad de constituir otros derechos reales como servidumbres o
usufructo, la respuesta es negativa, ya que en estos casos se menoscaba la garantía y se
perjudica al acreedor hipotecario. La constitución de estos derechos no afecta al acreedor
hipotecario, quien puede ejercer igualmente sus facultades.
El usufructo constituido sobre la finca no afecta al acreedor hipotecario. Pero la
hipoteca sí afecta al usufructuario, quien debe pagar y luego se subroga en los derechos
del acreedor contra los herederos, si la deuda era del testador, salvo que el testador
expresamente quisiera gravar al usufructuario con la deuda, 1368 y 1366.
Se limitan las facultades de uso y goce del predio hipotecado, el constituyente no
puede ejercer estas facultades arbitrariamente y en perjuicio del acreedor, 2427. Requiere:
a) Que la finca se pierda o deteriore, es indiferente que sea por caso fortuito o por culpa o
hecho del propietario.
 9

También se aplica este artículo, sea que la pérdida o deterioro lo sufra el inmueble en
manos del deudor o en manos de un tercero.
b) El deterioro de la finca hipotecada hace insuficiente la garantía.
Si a pesar del deterioro, el derecho sigue suficientemente garantizado, el acreedor no
puede reclamar.
Si la hipoteca se vuelve insuficiente, el acreedor tiene tres derechos, 2427:
1º Exigir que se mejore la hipoteca, que se le otorgue una nueva hipoteca.
2° Exigir que se le otorgue otra seguridad equivalente, como prenda o fianza.
3° A falta de cauciones, según las características de la obligación principal, el acreedor:
i. Si la deuda es líquida y no condicional puede exigir el pago inmediato de la deuda,
aunque haya plazo pendiente. El menoscabo de las cauciones produce caducidad del
plazo.
ii. Si la deuda es ilíquida, condicional o indeterminada el acreedor puede impetrar las
medidas conservativas del caso.

III. Efectos respecto del acreedor hipotecario.

La hipoteca concede al acreedor tres derechos principales, derecho de venta, 2424,
derecho de persecución, 2428, derecho de pagarse preferentemente, 2422, 2470 y 2477.
1. Derecho de venta.
Consiste en el derecho de hacer vender la finca hipotecada para pagarse con el
producto, 2424 en relación al 2397.
El derecho se ejerce siguiendo las normas de juicio ejecutivo. El inmueble se tasa y se
vende en pública subasta. La subasta se realiza previa publicación de avisos en el
periódico y oportunidad que señala la ley.
El acreedor hipotecario a falta de postores puede pedir que la finca se saque
nuevamente a remate, con rebaja del mínimo, o se le adjudique por los dos tercios de la
tasación.
Se prohíbe el pacto comisorio en la hipoteca, todo pacto en ese sentido es nulo. Las
reglas para la realización de la finca hipotecada son de orden público, el acreedor no
puede disponer de ella o apropiársela por otros medios que los que indica la ley.
La hipoteca no excluye el derecho de prenda general del acreedor. Son compatibles.
El acreedor hipotecario puede perseguir el cumplimiento de la obligación en otros bienes
del deudor. Pero si persigue otros bienes del deudor no goza de preferencia, 2425.

2. Derecho de persecución, 2428.

Cuando la finca está en poder del deudor, la acción personal y la acción hipotecaria
se confunden. Se separan cuando la finca es enajenada. La enajenación no afecta el derecho
de hipoteca ni la acción hipotecaria, por lo que el acreedor puede perseguir la finca de
manos de quien se encuentre, en este caso, del tercer poseedor, eso es el derecho de
persecución, 2428.
 10

El tercer poseedor es el dueño de la finca hipotecada que no se obligó personalmente

al pago de la obligación garantizada. Es tercero porque es un extraño a la deuda, pero
queda ligado al acreedor por la posesión de la cosa afecta al gravamen.
Hay dos clases de tercer poseedor:
a) El que adquiere la finca con el gravamen hipotecario, 2429. El adquirente, para quedar
obligado sólo con el inmueble adquirido debe ser adquirente a título singular, comprador,
legatario, donatario.
Si el inmueble se adquiere a título de herencia, el heredero como continuador de la
persona del causante, es deudor personal, y se confunden sus patrimonios. La calidad de
tercer poseedor corresponde al heredero que no es continuador de la persona del causante,
como cuando hereda con beneficio de inventario, 1259.
El heredero tampoco es deudor personal cuando paga su cuota en las deudas
hereditarias y se le adjudica el inmueble hipotecado, sólo puede ser perseguido como
tercer poseedor, 1354.
Respecto al legatario del bien hipotecado, de debe determinar si el testador lo quiso
gravar expresamente con la deuda que garantiza la hipoteca. Si está obligado
personalmente no puede considerarse tercero poseedor, pero en caso contrario es tercer
poseedor, 1366.
b) El que constituye hipoteca sobre un bien propio para caucionar deudas ajenas, 2414
inciso 2, 2430. Tiene una obligación real. Para obligarse personalmente tiene que
expresarlo constituyendo fianza, caso de la fianza hipotecaria, 2430 inciso 3.

Acción de desposeimiento.
La acción hipotecaria dirigida contra el tercer poseedor se llama acción de
desposeimiento. El CPC reglamenta el procedimiento, 758 a 763.
Para hacer efectiva la hipoteca se notifica al tercer poseedor para que dentro del
plazo de 10 días pague la deuda o abandone la finca. El tercer poseedor puede pagar la
deuda, abandonar la finca, o guardar silencio, caso este último en que tiene lugar el
desposeimiento:
1. El tercer poseedor paga la deuda.
El tercero paga una deuda ajena y tiene derecho a ser reembolsado. Se subroga en los
derechos del acreedor en los mismos términos que el fiador, 2429. Opera por el ministerio
de la ley.
En el caso del legatario, si en virtud de la finca legada paga una deuda con que el
testador no quiso gravarlo, puede dirigirse contra los herederos. Si la obligación no era del
testador, no puede dirigirse contra los herederos, debe dirigirse contra el deudor personal,
1366.
2. El tercer poseedor abandona la finca hipotecada, 2426.
El tercer poseedor está obligado por la posesión de la finca hipotecada.
Desde que se abandono la cosa, cesa su responsabilidad.
 11

El abandono no significa el abandono del dominio. El tercero conserva el dominio y

la posesión. En consecuencia, el tercer poseedor puede recobrar la finca abandonada
pagando la deuda y los gastos ocasionados. Además, si el producto de la subasta es mayor
que el monto de la deuda y gastos, el saldo es del tercer poseedor.
El abandono se hace ante el tribunal que conoce de la acción de desposeimiento.
Hecho, se realiza la finca.
El tercer poseedor puede repetir contra el deudor para que lo indemnice, caso en que
la acción es personal, 2429.
3. Desposeimiento del tercer poseedor que no paga la deuda ni abandona la finca.
Según fuere la calidad del título en que se funda, se regirá por las reglas del juicio
ejecutivo o del ordinario.
Hecho el desposeimiento se realiza la finca para hacer pago al acreedor.
El tercer poseedor desposeído tiene derecho a ser indemnizado por el deudor
personal, 2429 inciso 3.
El tercer poseedor no goza de beneficio de excusión, 2429 inciso 1, 2430 inciso 2.
No hay derecho de persecución contra:
a) El tercero adquirió la finca hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez, 2428.
b) El adquirente del inmueble a consecuencia de una expropiación por causa de utilidad
pública, aquí el acreedor hace valer su derecho sobre el precio de la expropiación.

3. Derecho de preferencia, 2470 a 2477.

Características de este derecho:
a) Es especial, recae sólo sobre el inmueble hipotecado. No hay ninguna preferencia si se
persiguen otros bienes.
b) Pasa contra terceros, consecuencia del carácter real de la hipoteca.
La preferencia se extiende al producto de la realización de la finca: indemnizaciones
del seguro, valor de la expropiación, rentas de arrendamiento.
Respecto a la pluralidad de hipotecas, el dueño de los bienes gravados con hipoteca
podrá siempre constituir nuevas hipotecas, 2415.
La constitución de nuevas hipotecas no afecta los intereses de los acreedores
hipotecarios anteriores. A petición de los acreedores o de cualquiera de ellos, a cada finca
gravada con hipoteca se puede abrir un concurso particular para que se les pague
inmediatamente con ella, según el orden de las fechas de sus hipotecas, 2477.
Si la constitución de la hipoteca adolece de nulidad relativa, y después se valida por
el lapso de tiempo o la ratificación, la fecha de la hipoteca será siempre la fecha de la
inscripción, 2412.
Las hipotecas de la misma fecha se prefieren en el orden de las inscripciones, 24 Reg.
CBR.
 12

La posposición de la hipoteca es el acto por el cual el acreedor hipotecario consiente

en que prefiera a la suya otra hipoteca constituida con posterioridad. La preferencia es
renunciable.

Extinción de la hipoteca.
La hipoteca se extingue por vía principal o por vía consecuencial.
Es por vía consecuencial, cuando se extingue como consecuencia de la extinción de
la obligación principal por cualquiera de los modos generales, 2434 inciso 1.
Es por vía principal cuando se extingue independientemente de la obligación
garantizada, la obligación principal continúa vigente. Las causales son:
1. Resolución del derecho del constituyente, 2434 inciso 2 y 2416.
Se aplica el 1491. Se extingue la hipoteca si la condición resolutoria consta en el título
respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.
2. Evento de la condición resolutoria o llegada del plazo, 2413, 2434 inciso 3.
3. La prórroga del plazo extingue la hipoteca constituida por terceros, salvo que el dueño
de los bienes hipotecados acceda expresamente a la ampliación, 1649.
4. Confusión, 2406.
En principio, parece inconcebible la hipoteca sobre un inmueble propio. Pero el
subrogado, por subrogación legal, adquiere el derecho de hipoteca, que se pone de
manifiesto cuando otros acreedores hipotecarios reclamen derechos sobre el inmueble.
Asegura al adquirente el reembolso de lo pagado, 1610 Nº 2.
5. Expropiación por causa de utilidad pública.
La expropiación del inmueble extingue la hipoteca. El acreedor hipotecario hace
valer su derecho sobre el precio de la expropiación.
6. Cancelación del acreedor hipotecario.
Se refiere a la renuncia de acreedor, se hace mediante escritura pública anotada al
margen de la inscripción hipotecaria, 2434 inciso 3.
7. Purga de la hipoteca, 2428.
No hay derecho de persecución del acreedor hipotecario contra el tercero que haya
adquirido el inmueble en pública subasta, ordenada por el juez. Los requisitos son:
a) Que la venta se haga en pública subasta, ordenada por el juez. Es una venta forzosa
como resultado de un litigio. Excluye las ventas voluntarias.
b) Que se cite personalmente a los acreedores hipotecarios, según el CPC.
c) La subasta debe realizarse transcurrido el término de emplazamiento, contado desde la
notificación a los acreedores hipotecarios.
La falta de citación de uno o más acreedores hipotecarios, hace que subsistan las
hipotecas constituidas en su favor, pudiendo perseguir la finca de manos del adquirente.
Los acreedores hipotecarios de grado preferente al que persigue el remate de la finca
tienen derecho de optar entre, 492 CPC:
a) Pagarse sus créditos con el producto del remate.
 13

b) Conservar sus hipotecas, si sus créditos no están devengados.

BIBLIOGRAFIA
1. Meza Barros, Ramón. De las fuentes de las obligaciones.