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3º elasticidad: significa este carácter que la propiedad abarca potencialmente todas las
utilidades que el propietario abarca potencialmente todas las utilidades que el propietario no
puede obtener de la cosa en un momento determinado, atribuyéndoselas cuando se
manifiestan o cuando desaparezcan las restricciones impuestas por las normas legales o por la
existencia de derecho a favor de terceros.
El art 350 cc configuraba el suelo, junto con esa incierta extensión situada sobre la superficie y
bajo ella, como un único objeto sobre el cual podría recaer un único derecho de la propiedad.
La duda consistía en determinar si esa norma era derecho imperativo o si se limitaba a
establecer una presunción iuris tantum, alterable por el propietario mediante la realización de
actos jurídicos, orientados a transmitir a un tercero el vuelo o el subsuelo, ya sea de manera
total o parcial.
2.1 CRISIS DEL CONCEPTO LIBERAL DEL DOMINIO Y FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD.
La necesidad de que el ejercicio del derecho de la propiedad, sin dejar de servir al interés del
propietario, se oriente también hacia la satisfacción de intereses generales y por tanto al
cumplimiento de lo que comúnmente se ha venido a considerar como función social. Además,
la corriente favorable a destacar la función social de la propiedad privada se desarrolla como
mecanismo de defensa contra las tesis revolucionarias comunistas, al considerarse requisito
para la propia subsistencia del derecho de propiedad y de la garantía de libertad que supone;
evitando así que los intereses de la sociedad de masas conduzcas a concentrar la propiedad, y
por tanto todo el poder en el estado.
Esta plasmación jurídica se llevará a cabo mediante leyes especiales, promulgadas por unos
estados que irán abandonando la inspiración liberal del laissez faire para dar entrada a la
tutela de los intereses generales en la regulación de la propiedad de determinados bienes.
2. la función social de estos derechos delimitara su contendió, de acuerdo con las leyes
3. nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad
publica o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con los
dispuesto por las leyes.
Las leyes especial no suelen contener el régimen jurídico completo de la propiedad que
regulan: lo mas corriente es que se limiten a imponer al propietario una serie de deberes,
cargas u obligaciones, relacionadas con determinadas facultades de goce o disposición.
Ese carácter fragmentario de la legislación especial matiza las tensiones entre el concepto
unitario y el concepto estatuario del derecho de propiedad, al imponerse el recurso a la
regulación general contenida en el código para resolver todas esas cuestiones.
LA DEFENSA DE LA PROPIEDAD
1. LA ACCION REIVINDACATORIA
1.1 concepto y finalidad de la acción
la acción reivindicatoria es una acción de naturaleza real, es definida como la acción de
que dispone el propietario no poseedor frente al poseedor no propietario para
obtener la restitución de la cosa. El propietario tiene acción contra el tenedor y el
poseedor de la cosa para reivindicarla.
b) detentación injusta: la posesión del demandado, sin que ostente titulo para poseer
Los dos primeros requisitos enunciados se corresponden con cuanto se ha indicado respecto
de la legitimación activa y pasiva. En cuanto al tercero, la identidad de la cosa reclamando
respecto de la cosa cuya titularidad corresponde al demandante y respecto de la cosa cuya
titularidad corresponde al demandante y respecto de la cosa detentada sin justo titulo por el
demandado, se establecen las siguientes exigencias
En primer lugar, se debe reclamar una cosa concreta y determinada. La cosa debe estar
plenamente identifica. no una cosa genérica. Además, la cosa debe estar identificada
plenamente.
La identificación debe ser doble: delimitando el objeto, y a la vez coincidiendo con la cosa que
es reivindicada, propiedad del actor y detentada por el demandado. La concurrencia de este
requisito es cuestión de hecho y por tanto compete al tribunal de instancia.
la acción reivindicatoria prescribe al cabo de seis o treinta años desde que el día que pudo
promoverse por el dueño desposeído, con independencia de que otra persona no haya
adquirido la cosa todavía por usucapión.
2. LA ACCION DECLARATIVA
3. LA ACCION NEGATORIA
4. LA ACCION DE DESLINDE
4.1 CONCEPTO Y FINALIDAD. OTROS PROCEDIMIENTOS PARA EFECTUAR EL DESLINDE
Precisar los limites de la finca para que quede perfectamente determinado el ámbito objetivo
sobre el que puede ejercer las facultades derivadas de su derecho real.
El deslinde puede realizarse de tres modos: mediante pacto entre las partes, aunque la ley no
diga al respecto, impide que los interesados fijen mediante convenio el alcance y limites de sus
respectivos derechos. Al ser un acuerdo con alcance obligacional, tenga eficacia inter-partes,
sin que afecte a derechos de terceros. Se tratará normalmente de una transacción en la
medida en que exista una discrepancia inicial entre lo colindantes, que queda resuelta
mediante la oportuna concesión reciprocas.
También, en el caso de que uno de los colindantes, tras ser citado por el juez, no comparezca,
queda a salvo su derecho para demandar, en el juicio declarativo que corresponda, la posesión
o propiedad de la que se creyese despojado en virtud del deslinde, que no se suspende.
Por ultimo el deslinde puede realizarse mediante un procedimiento contencioso, a través del
ejercicio de la acción de deslinde, a la que ahora se hace referencia.
la legitimación activa corresponde a cualquier propietario de una finca cuyos linderos no estén
claramente identificados. El art 384 cc atribuye igual legitimación activa a cualquier otro titular
de derechos reales (en cosa ajena) sobre dicha finca. El demandante deberá acreditar su
derecho y su colindancia con el demandado.
En cuanto a la legitimación pasiva, corresponderá al propietario de la finca colindante cuy
lindero no esta determinado. También parece aquí que deben ser demandados, en su caso los
otros titulares de derechos reales sobre la finca colindante. Cada demandado goza de
autonomía procesal respecto a los demás que puedan ostentar un derecho sobre la cosa.
La confusión de los linderos se produce al no existir signos externos que determinen los
confines de las fincas. En el caso del amojonamiento no existe la confusión en los linderos, si
no que se trata simplemente de una operación material cuya finalidad es explicitar de forma
visible los limites ciertos de la finca, mediante hitos o mojones. Marcar físicamente en
definitiva esos limites, sobre los que no hay incertidumbre. También el amojonamiento puede
realizarse en virtud de acuerdo, en procedimiento de jurisdicción voluntaria, o mediante
procedimiento contencioso.
Se trata por tanto de una acción no siempre separable fácilmente en la practica de la acción
reivindicatoria. La jurisprudencia admite el ejercicio simultaneo de las dos acciones. Pero la
diferencia es importante porque la finalidad es distinta. En la acción de deslinde se pretende
individualizar un predio fijando sus linderos y concretar físicamente el derecho de propiedad
respecto de una zona incierta. Por el contrario, la acción reivindicatoria pretende la
recuperación de la posesión. Si el conflicto gira en torno al derecho sobre una zona
controvertida poseída por el colindante, la acción a ejercer será la declarativa, si se pretende la
restitución será la reivindicatoria. En la acción de deslinde si no se reclama la declaración de la
titularidad sobre una cosa concreta, precisamente por que sus limites son indefinidos. La
acción de deslinde en estos casos debe forzosamente ejercerse con antelación a la
reivindicatoria: de lo contrario faltaría uno de los requisitos esenciales de la reivindicatoria:
(también de la acción declarativa) la perfecta identificación de la cosa.
La diferencia de este tipo de acciones no impide el ejercicio que las partes pueden promover
un posterior procedimiento donde se decidan otras cuestiones distintas de la determinación
de los linderos.
El código suministra varios criterios para proceder el deslinde. En primer lugar, se atenderá a
los títulos de cada propietario, subsidiariamente a la posesión, subsidiariamente a cualquier
medio de prueba, y finalmente al reparto del terreno objeto de la contienda:
El deslinde se hará de conformidad con los títulos de cada propietario y a falta de títulos
suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes. (385cc)
Se decidirá también en juicio verbal las demandas” que pretendan que el tribunal resuelva con
carácter sumario, la demolición o derribo de la obra, …en estado de ruina y que amenace
causar daños a quien demande. Es una consecuencia de la obligación de todo propietario de
no poner en peligro con su propiedad la integridad física o los bienes ajenos. Se trata de una
acción defensiva de derecho reales, así como de intereses personales amenazados por la ruina.
Legitimados estarán por tanto todos cuantos tengas interés en la seguridad del paso, aun
cuando ellos mismos no lo empleen.
El derecho romano, era concedida por el pretor al poseedor de buena fe y con justa causa de
posesión que no había completado el plazo de usucapión. Se fingía entonces que dicho plazo
había transcurrido. La acción publicano resolvía la gravísima dificultad de la prueba del
dominio y por ello incluso el propietario de la cosa recurría a ella (en vez de ejercer la acción
reivindicatoria)
Aunque no esta recogida como tal en el código. Se trataría de la acción en favor del poseedor
en concepto de dueño, que no es propietario frente a quien es poseedor, para recuperar la
cosa.
Parece ser que la mas correcta es la utilla, ya como indica el art 384 cc se refiere al
derecho del propietario.
Mediante la terceria del dominio del propietario ejerce una acción dirigida a evitar la perida de
su titularidad como consecuencia del embargo y posterior ejecución decretada por el juez en
un procedimiento contra otro sujeto. El propietario básicamente lo que alega ante el juez es
que no cabe que el acreedor obtenga satisfacción de su derecho mediante la ejecución de ese
bien , puesto que no es un bien de su deudor , si no suyo. De ahí el propio nombre, puesto que
el bien embargado o que se pretende ejecutar no pertenece al deudor o sujeto pasivo de la
ejecución si no a un tercero, ajeno a la deuda y al procedimiento.
El actor debe haber adquirido el dominio (no un simple derecho obligacional, sin que haya
habido traditio) , con anterioridad al embargo(no solo antes de que el embargo haya sido
anotado registralmente), salvo obviamente que se trate de un tercero hipotecario. A la inversa
, la tercería tendrá éxito si el titulo es anterior al embargo aunque este haya sido inscrito antes
que la adquisición del dominio
otorga una protección provisional con base en una apariencia de derecho , restaurando la
situación posesoria a favor del titular registral, sin generar cosa juzgada.
5.5 otras
de acuerdo con el articulo 388 cc : todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades
por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin
perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.
El art 420 cc impone al dueño del predio por el que discurren las aguas, el deber de
reparar y reconstruir las obras defensivas que en el existan cuando sea necesario para
evitar o prevenir daños provocados por el agua.
El art 552 cc prohíbe al dueño del predio inferior hacer obras que impidan la servidumbre
de aguas , que establece y al del superior hacer obras que la agraven, la legitimación para
exigir el cumplimiento de tales deberes corresponden individual o conjuntamente, a los
propietarios damnificados por la acción de las aguas o expuestos directamente al peligro
manifiesto de experimentar sus daños; sin necesidad de que sus predios sean colindantes
con el del demandado.
LA COMUNIDAD DE BIENES
1. concepto y tipos
- la comunidad romana o por cuotas. Esta forma de organización que es la elegida por el
código, responde a una concepción individualista de la titularidad de los derechos,
propia del liberalismo económico. La comunidad se concibe cmo una situación
trasitoria, no deseable, ya que es fuente de conflictos y entorpece el trafico jurídico;
por lo que se contempla su posible desaparición por la mera voluntad de cualquier
comunero. El individualismo se plasma también en el reconocimiento de un derecho
de propiedad exclusivo de cada comunero sobre una parte del derecho, sobre su
couta.
- La comunidad germánica o en mano común. Este modo de organización de la
cotitularidad sobre un derecho parte de una concepción colectivista o comunitaria del
uso y disfrute de los bienes. En ella se da primacia no al individuo, sino al grupo; de tal
modo que la propia exsitencia de la comunidad se considera una situación ventajosa y
estable, adecuada para la utilización y explotación de los bienes, como en el caso del
disfrute común de los pastos por los vecinos de una localidad o una explotación
agrícola por los miembros de una familia. A diferencia de la comunidad romana, en el
caso de la comunidad germánica no existe un derecho de exclusivo de cada comunero
sobre una hipotética cuota, ni ostenta cada uno de ellos la facultad de exigir la división
de la cosa común .
La regulación del código esta inspirada en el sistema romano o por cutoas, pero hay ciertas
comunidades que se aprecian ciertas similitudes con la germánica
2. COMUNIDAD Y SOCIEDAD.
El problema se planta porque hay ocasiones en que, ante la tenencia disfrute y explotación de
bienes en común por parte de varios sujetos, es difícil determinar si nos encontramos ante una
comunidad de bienes o ante una sociedad civil. Según el código, hay una sociedad civil cuando
los socios ponen en común bienes, dinero o industria.
Otro criterio utilizado es el que toma como elemento diferenciador el hecho de que la
sociedad civil tiene personalidad jurídica y la comunidad de bienes no. El cc dice en el art 1699
que tenga personalidad aquella sociedad que se constituya con arreglo a la ley , siempre que
no se mantengan secretos sus pactos entre los socios, y los mismos contraten en nombre de la
sociedad, siendo esta titular por si misma de los bienes y derechos que se aportan para su uso
común.
El criterio de distinción mas fiable y que ha sido tomado en consideración en ocasiones por el
tribunal supremo es la finalidad para la que ambas comunidad y sociedad se constituyen.
Puede decirse que la comunidad de bienes tiene carácter predominantemente estático , de
disfrute de bienes en común para su conservación y utilización por los comuneros, mientras
que la sociedad tiene un carácter mas dinámico, con una voluntad de puesta en
funcionamiento a fin de obtener un lucro, asumiendo conjuntamente las perdidas y ganancias
mediante la explotación de los bienes, trabajo y capital puestos en común.
3. PRINCIPIOS RECTORES
Una vez sentado que el código ha optado por el sistema romano o por cuotas a la hora de
regular con carácter general la comunidad de bienes, podemos extraer de dicha regulación
unos principios generales cuya determinación puede servir para una mejor aproximación
inicial a la figura, asi como para resolver supuestos no específicamente contemplados en la
norma. Tales principios son los siguientes:
4.REGIMEN JURIDICO
Cabe referirse a la posesión y uso de la cosa común. Por un lado, el art 445 y 450 cc admiten la
coposesión de los comuneros respecto del objeto, en los casos de proindivisión. Por otro lado
el art 394cc viene a establecer respecto al uso que “cada participe podrá servirse de las cosas
comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no
perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los coparticipes utilizarlas según su derecho.
Hay que considerar que este precepto es de carácter dispositivo- los pactos al respecto se
adoptaran por mayoría, siempre que no sean de carácter permanente o modifiquen los
derechos de uso de los demás comuneros, en cuyo caso será necesaria la unanimidad.
En defecto de pacto, el art 394 parte de la idea de que todos los comuneros pueden utilizar
simultáneamente la cosa común, sin que tal uso tenga que guardar proporcionalidad con la
cuota, siempre que se realice respetando tres limites. Por un lado, que dispongan de ella según
su destino, es decir, que realice un uso normal de la cosa conforme a su naturaleza. Por otro
lado, es necesario que el uso no perjudique el interés de la comunidad, limite cuya
concurrencia será de apreciación judicial. El uso que cada comunero realice de la cosa común
no puede ser exclusivo en el sentido de monopolizarla, impidiendo su utilización por los demás
comuneros. Ante tal situación, los demás comuneros podrían ejercitar las acciones posesorias,
la reivindicatoria o la acción de desahucio por precario. No es posible la usucapión frente a los
demás comuneros.
Para el disfrute, es decir la percepción de frutos y rentas, los art 393 y 399 acogen el principio
de proporcionalidad respecto a la cuota: el concurso de los participes, tanto en los beneificos
como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Las cuotas se presumen iguales
mientras no se pruebe lo contrario. La regla de proporcionalidad puede ser derogada en virtud
de pacto de los comuneros.
El art 395 cc otorga a todo copropietario la facultad de obligar a los participes a contribuir a los
gastos de conservación de la cosa o derecho común. Cada comunero puede adoptar las
medidas necesarias para garantizar la conservación de la cosa, sin necesidad de que exista
acuerdo de los comuneros, ni siquiera por mayoría, pudiendo exigir posteriormente a cada
uno que abone la parte que le corresponda. Se trata de gastos útiles o mejoras, es necesario
contar con el previo acuerdo de la mayoría de cuotas, siendo vinculante tal acuerdo incluso
para quien haya votado en contra (398)
Existen dos corrientes jurisprudenciales en caso de venta de cosa común por parte de uno de
los comuneros, sin el consentimiento de los demás. Según la corriente mayoritaria, la venta es
nula, por implicar la venta una alteración de la cosa común, acto que requeriría un acuerdo por
unanimidad. Según la segunda corriente que se alinea con el criterio en virtud del cual la venta
de cosa ajena es valida, y que resulta ser mayoritaria en la doctrina, la venta realizada por un
solo comunero es valida, pero no se consolida la adquisición del comprador por falta de poder
de disposición sobre la cosa, de tal modo que los demás comuneros pueden reivindicarlo. Hay
quien considera que la venta será valida si el comunero se presenta ante el comprador como
único propietario de la cosa, sin serlo, en cuyo caso el defecto de la adquisición esta en el
poder de disposición del transmitente, y el caso en el que el comunero admite ser solo
copropietario, pero se irroga un poder de representación de los demás comuneros que en
realidad no tiene, en cuyo caso la venta seria nula por falta de consentimiento.
Por ultimo, nos ocupamos del ejercicio judicial de acciones en defesa de la cosa común, por
parte de los comuneros. No existiendo precepto que regule la cuestión en nuestro código, el
tribunal supremo considera legitimado para actuar en juicio en defensa de los intereses de la
comunidad a todos y a cada uno de los comuneros, tanto por vía de acción como de excepción.
Según indica esta resolución, la actuación en interés de la comunidad se presume.
La mayoría son comunes a todos los derechos reales, con la excepción de la división de la
cosa común que es la causa mas propia de extinción de la comunidad de bienes. El código
le dedica una especial atención en el art 400 a 406 cc.
5.3 limites
a pesar del carácter imprescriptible e irrunciable que el código atribuye a la acción de división,
existen dos tipos de limites al ejercicio de la misma:
el código permite que los comuneros pacten la indivisión de la cosa comun siempre que se
establezca un limite temporal que no sobrepase los 10 años, prorrogables por nuevo pacto. Si
supera ese limite se considera nulo por contravenir una norma imperativa.
5.4 procedimientos:
la división de la cosa común puede hacerse por varios procedimientos. el art 402 cc señala
alguno de ellos:
5.5 criterios para llevar a cabo la partición de la cosa común a falta de acuerdo por los
interesados.
Si los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás,
procederá la venta publica subasta, repartiéndose el metálico entre ellos, en función de su
cuota. Si uno de los condóminos realizo mayores aportaciones para la adquisición, aunque este
se hiciera al 50% tiene derecho a ser reintegrado del exceso en el reparto del precio.
En los casos de división de patrimonios poseídos en comun o comunidades que recaen sobre
varios bienes o derechos, puede ser posible la división mediante la adjudicación de lotes de
bienes , sean o no estos últimos divisibles. Si la división se realiza mediante adjudicación de
lotes por parte de árbitros o amigables componedores, deben de tratar estos de formar partes
proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos en
metalico. Si no tienen el mismo valor se procederá a la venta en subasta de cada uno de los
bienes.
la división de la cosa común atribuye a cada comunero la propiedad exclusiva sobre los bienes
a el atribuidos, presumiéndose que cada uno ha poseído exclusivamente la parte que le
corresponde, manteniéndose, eso si, la obligación de saneamiento por evicción en relación
con los lotes, por la aplicación supletoria del art 1609cc
la división de una cosa comun no perjudicara a tercero, el cual conservara los derechos de
hipoteca, servidumbre u otros derecho reales que le pertenezcan antes de hacer la partición.
Conservaran igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que
pertenezcan a un tercero contra la comunidad. En el caso de los derecho reales, la existencia
de esos terceros se habrá tenido en cuenta a la hora de la tasación, en la adjudicación de los
lotes o porciones de bienes. En el caso de los terceros acreedores, hay que recordar que
pueden concurrir a la división, oponerse a que se verifique e incluso, cuando proceda,
impugnarla.