10° Juzgado Especializado en lo Civil de Lima-Poder Judicial

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EXPEDIENTE N° 23708-2007-0-01801-JR-CI-16

DEMANDANTE: MIGUEL ANGEL RAMIREZ REYNA

DEMANDADO: ALEJANDRO ZAID JARA FALCON
MATERIA : CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA

RESOLUCIÓN NÚMERO :

Lima, ocho de marzo del año dos mil diez

VISTOS; Resulta de autos que por escrito de

fojas sesenta a setentitrés, don Miguel Angel Ramirez Reyna, interpone
demanda de cumplimiento de contrato en contra de Alejandro Zaid Jara
Falcon, para que se le ordene que cumpla con el contrato de compra
venta del doce de noviembre del dos mil cinco, respecto del
departamento ubicado en el primer nivel de la Calle Conde de Castellar,
Manzana C Lote cinco, distrito de Santiago de Surco, con un área de
noventa con cero ocho metros cuadrados; precisando que los extremos
reclamados son terminar con los acabados de pintura, en todos los
ambientes, tuberías de agua desagüe, agua caliente debidamente
empotrados, instalación de tubería para lavadora, entregar el edificio
culminado de pintado en la parte interna del edificio, culminación de la
instalación de la cisterna, ducto de desagüe, que ha sido colocado en
forma provisional; acabados del cuarto de limpieza y colocación de la
puerta de acceso respectiva; asumimos para que pague la cláusula
penal del contrato de compra venta por el atraso en la culminación de
los acabados acordados en el departamento sub materia, por la suma de
cuatro mil trescientos ochenta dólares americanos, por cuatrocientos
treinta y ocho días de incumplimiento; y para el pago del cláusula penal
del contrato de compra venta por el atraso en la entrega del edificio
terminado, por la suma de cuatro mil trescientos ochenta dólares
americanos, por cuatrocientos treinta y ocho días de incumplimiento;
señala que el demandado se obligó a entregarle el departamento el
veintiuno de diciembre del dos mil cinco, con los acabados debidamente
terminados, e instalada la reja levadiza en el frente del edificio, el cual
debió ser entregado el día treinta de enero del dos mil seis; indica que el
demandado no ha cumplido con la obligación contraída pidiéndole
treinta días adicionales para entregarle el departamento con la condición
de descontarle trescientos dólares del precio de la venta; que llegada la
fecha de entrega accedió a ocupar el departamento ante la premura de
vivienda y permitir la instalación de los acabados pactados en los meses
siguientes, lo que no se ha cumplido pese a sus requerimientos
verbales; igualmente llegada la fecha de entrega del edifico, tampoco
cumplió quedando por ello en que le cobraría la penalidad pactada,
manifestándole que se encontraba en un litigio por la venta del terreno,
informándole que la Municipalidad de Surco le había impuesto una
papeleta por la infracción de construir sin licencia, por lo que no podía
culminar los acabados en los departamentos y en el edificio; precisa que
la instalación del tanque común se ha realizado en enero del dos mil
siete; y el enchapado de las escaleras en marzo del mismo año, y las
chapas y portero eléctrico en los primeros días de mayo; funda su
acción en las normas que invoca, admitida a trámite la acción por
resolución de fojas noventa y uno, y corrido el traslado al demandado,
contesta a fojas ciento cuarenta a ciento ochentidós, negando y
contradiciendo la demanda en todos sus extremos y solicita se declare
infundada en todos sus extremos, señala que el contrato que celebró
con el demandante se acordó en la cláusula tercera el precio y la forma
de pago, y todas las obligaciones han sido incumplidas por el ahora
demandante a quien le ha requerido el pago y ante el incumplimiento se
ha resuelto el contrato con las formalidades que exige el Código Civil;
que el incumplimiento en el pago del precio ya que no ha cancelado ni la
cuota inicial, aduciendo no haber cumplido porque no está instalada la
reja, lo que es falso porque se ha acreditado la fecha de instalación de la
reja del edificio, igualmente ha incumplido con pagar la suma de catorce
mil ochocientos dólares, que cumpliría cuando se independizara el
departamento, lo que ya se ha cumplido en el antecedente dominial;
que al haberlo requerido por dos cartas notariales, el contrato ya se
encuentra resuelto; que el demandante no cumplió con cancelar la
cuarta armada, encontrándose ocupando el departamento como
ocupante precario; que el demandante se obligó a que cumpliría con los
requisitos solicitados por la entidad financiera y que por su
incumplimiento hasta la fecha no indica que entidad financiera, o tal vez
porque no cuenta con la solvencia requerida; habiendo incumplido con
pagar la cuota inicial y los pagos a que se comprometió, pretextando
defectos cuando ningún otro comprador ni entidad financiera presentó
observación alguna en los acabados y terminados de los departamentos
y del edificio, que su posición resulta contradictoria pues han adquirido
otro departamento y otra cochera en el miso edificio; a fojas doscientos
uno a doscientos tres obra al Acta de la Audiencia de Saneamiento y
Conciliación, en que se declaró saneado el proceso y la existencia de
una relación jurídica procesal válida, fijándose los puntos controvertidos
y admitiéndose los medios probatorios se señaló fecha para la audiencia
de pruebas, la que se realizó conforme a las Acta de fojas cuatrocientos
treintitrés a cuatrocientos treinticinco, continuada a fojas cuatrocientos
cincuentiséis a cuatrocientos sesentidós y culminada a fojas seiscientos
setentiséis, quedando la causa expedita para emitir sentencia; y;
CONSIDERANDO : Primero: Que, conforme se aprecia del Acta de
fojas doscientos uno a doscientos tres, se fijó como puntos
controvertidos a) Determinar si corresponde ordenar el cumplimiento del
contrato de copra venta de fecha doce de noviembre del dos mil cinco
por parte del demandado Alejandro Zaid, Jara Falcon; y b) determinar si
la parte demandante cumplió con las obligaciones estipuladas en el
referido contrato de compra venta; Segundo : Que, conforme al
artículo 1426 del Código Civil, en los contratos con prestaciones
recíprocas en que éstas deben cumplirse simultáneamente, cada parte
tiene derecho de suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo,
hasta que se satisfaga la contraprestación o se garantice su
cumplimiento. Igual derecho corresponde a la parte que deba cumplir su
contraprestación de manera diferida, cuando se trate de contratos de
prestaciones recíprocas que no deban ejecutarse simultáneamente;
Tercero: Que, el demandante ha acompañado en sus medios
probatorios como Anexo 1G, la carta notarial que le cursara el Vendedor
con fecha veintisiete de abril del año dos mil siete, demostrando que
tenía conocimiento del contenido de la misma, por la cual se le requería
la cancelación del departamento entregado y se le apercibía de
resolución del contrato; Cuarto: Que, el actor ha acompañado como
medios probatorios los recibos originales que corren de fojas ochentirés
a ochenta y siete, que suman la cantidad de seis mil quinientos dólares
americanos a enero del dos mil seis; Quinto : Que, del contrato que
vinculó a las partes, se tiene que el término para el pago de la suma de
doce mil dólares se fijó, por voluntad de los contratantes, al veintiuno
de diciembre del dos mi cinco; Sexto : Que, se tiene así que el
demandante incumplió con su obligación de pago pactada en el cuarto
acápite de la cláusula tercera del contrato celebrado; Sétimo: Que,
asimismo, debe tenerse presente que la fecha de ingreso de la demanda
es al treinta de mayo del año dos mil siete, cuando ya había operado la
resolución del contrato propuesta por el Vendedor, en aplicación de la
cláusula cuarta del contrato suscritos por ambas partes; Octavo: Que el
demandado ha acreditado haber cursado las dos cartas notariales que le
facultaba el contrato , tal como se comprueba de fojas ciento seis, con
fecha anterior a la interposición de la demanda; Noveno: Que,
habiéndose determinado el incumplimiento del contrato por parte del
actor, como se fijó en los puntos controvertidos, y estando resuelto de
pleno derecho el contrato, no puede compelerse a su cumplimiento al
vendedor, porque y a había fenecido a la fecha de interposición de la
demanda, por lo que la misma deviene en inatendible Décimo: Que,
adicionalmente debe tenerse en cuenta que es obligación del
comprador lo normado por el Artículo 1558 del Código Civil que
pr4scribe que el Comprador está obligados a pagar el precio en el
momento, de la manera y en el lugar pactados, lo cual no ha sido
acreditado por el Comprador demandante; Undécimo: Que, las demás
pruebas actuadas y no glosadas, no enervan las precedentes
consideraciones por lo que en aplicación del artículo 197 y 281 del
Código Procesal Civil, FALLO: Declarando infundada la demanda, con
costas y costos .-

- Que, en cuanto a la negación y contradicción de la demanda, sostiene

la emplazada que tiene la calidad de co propietaria, por haber
construido la fabrica de dicho inmueble con capital de la sociedad
conyugal conformada por ella y por don Victor Raul Debernardi Proaño y
que nunca suscribió ningún contrato con la demandante, alegando la
existencia de un proceso civil ante el tercer Juzgado Civil de lima y otro
penal ante el Trigésimo Sexto Juzgado Penal de Lima; TERCERO.- Que,
el Superior Jerárquico, al declarar nula la anterior sentencia, ha
ordenado que se tenga a la vista el citado expediente civil a que hace
alusión la demandada Teresa Rosa Gallangos Lozada, habiéndose
obtenido copias certificadas de dichos actuado que corren de fojas
ochocientos nueve a ochocientos sesentiséis CUARTO.- Que, en dicho
autos, por Resoluci´çond e Vista de la Sexta Sala Civil, en el expediente
1482-2004, se ha revcoaod al sentencia del Tercer Juzgado Civoil de
LIam en el Expediente 9238-2002, y refromandola han dclarado
infundada la demanda interpuesta por Teresa Rosa Gallangos Lozada,
sorbe su pretensiónde Nulida de Acto Jurídico por las causales de falta
de manifestción de la voluntad y simulación absoluta; QUINTO.- Que,
contra tal Resolución de Vista, la demandada interpuso Recurso de
Casación, el mismo que ha sido declarado Improcedente como se
aprecia de las copias certificadas de fojas ochocientos cincuentinueve a
ochocientos sesentiuno, resolución que ha quedado firme, poniendo fin a
toda controversia sobre las alegaciones de la demandada; SEXTO.-
Que, siendo esto así, se ha satisfecho la dilucidación del punto
controvertido señalado en el Acta de Saneamiento antes referida y se ha
saturado el contenido de los extremos de la defensa de la emplazada, tal
como lo ordenó la Resolución de Vista de fojas setecientos cincuenta a
setecientos cincuenticinco; SEPTIMO.- Que, siendo esto así surte pleno
valor probatorio la documentación escoltada pro la actora a sus
demanda, habida cuenta que estando demostrado que la demandada
carece de derecho alguno a la propiedad del inmueble que sus Esposo
Victor Raul Debernardi Proaño transfirió a la demandante, por ser un
bien propio y no de la sociedad conyugal como ella alegaba,
permanecen inalterables los términos y contenido de dicho documento,
el cual adquiere toda la vinculación que sus otorgantes le dieron a la
fecha de suscripción, surtiendo efecto erga omnes a tenor de lo que
prescribe el artículo 2013 del Código Civil; OCTAVO.- Que, en cuanto a
los litis consortes pasivos, los mismos corren la misma surte de la
emplazada, máxime si se ha acreditado que derivan su derecho de ésta
y por lo demás, siendo que es la misma emplazada quien ha otorgado
tales documentos en que fundan su intervención en este proceso, tanto
como comodatarios y arrendatarios del inmueble que en nada enervan
las precedentes consideraciones, habiendo caducado el titulo que se
atribuía su otorgante, la principal emplazada, por lo que debe hacerse
lugar a la demanda, en virtud del imperativo que contiene el artículo911
del Código Civil que disciplina “La posesión precaria es la que se ejerce
sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”; NOVENO.- Que,
habiéndose desestimado los argumentos de la defensa de la principal
emplazada, y haberse seguido el proceso con las garantías de la
Administración de Justicia y del Debido Proceso, cumpliendo con el
mandato del Superior Jerárquico, no existen medios de prueba que
enerven la pretensión de la parte demandante, cuya titularidad del
inmueble materia de autos, ha quedado plenamente consolidada con la
desestimación de la acción incoada por la esposa del vendedor; por lo
que el Décimo Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, administrando
Justicia a nombre de la Nación; y en virtud de los artículos 281 y 586 del
Código procesal Civil; SE DECLARA: FUNDADA la demanda de fojas
catorce y quince, subsanada a fojas treinta; en consecuencia se ordena
que, doña Teresa Rosa Gallangos Lozada, don Raul Zarcoff Debernardi
Gallangos, don Mahigman Gihancarlo Debernardi Gallangos, Provider
Solution S.A.C. West Forwarding Services S.A.C. y Centro Educativo San
Andres, cumplan con desocupar el inmueble de propiedad de la
demandante en el término de seis días, bajo apercibimiento de
lanzamiento; con costas y costos .-