FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

“LA JUNTA DE DECANOS DE LOS COLEGIOS DE NOTARIOS DEL PERÚ Y EL

CONSEJO DEL NOTARIADO”

DOCENTE

RODRIGUEZ SILVA WILLIAMS

AUTOR

TEMOCHE PALACIOS DIANA MIRELLA

X CICLO

CHIMBOTE –PERÚ

2019
 LA INEXACTITUD REGISTRAL Y SU RECTIFICACIÓN

I. Inexactitud Registral
1.1. Concepto

Moisset (1981). Afirma que: “Se emplea genéricamente la denominación de

“inexactitud” para caracterizar todas las discordancias entre realidad y registro,
reservando el nombre de “error registral” para una especie de inexactitud que tiene' su
origen en una equivocación del registrador.

1.2. Artículo 75º. Definición de inexactitud registral

Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y
la realidad extrarregistral.

Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún

asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el presente Título.

La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se

realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la
realidad.

Para el correcto entendimiento del contenido del presente Título es necesario formular
algunas consideraciones previas, respecto al concepto de “Inexactitud Registral”. Dentro
de los Sistemas Registrales como el peruano, en los cuales la inscripción no es
constitutiva, suele presentarse la denominada “inexactitud registral”. Como “la
discordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral” (Díez-Picazo, 1995, p
523). Y es que, como apunta el citado autor, por obvias razones, la discordancia no puede
existir en los sistemas en que, dado el carácter constitutivo de la inscripción, no existe
una realidad jurídica distinta a la publicada en el Registro.

Según Carzolio (1997) afirma:

“la inexactitud se da en todos los sistemas registrales. Decir que la inscripción de carácter
constitutivo hace desaparecer toda posibilidad de inexactitud, es precisamente y cuando
menos, otra inexactitud. Lo que sucede en estos sistemas es que, por imperio de la ley, lo
registrado se impone a la realidad, el fiel se inclina hacia el asiento registral restando
valor a la verdad exterior.
Esto no es otra cosa que la supresión de los efectos de la ausencia de exactitud con el
simple recurso de declarar –ministerio legis– rectificada la realidad y así lograr el
paralelismo deseado. Hay exactitud –e integridad– porque no existe otra realidad más de
lo que figura en el asiento” (p. 309).

La inexactitud registral es una situación nociva para la seguridad jurídica que debe
proporcionar todo sistema registral, pues si se tiene en cuenta que los asientos registrales
aspiran a una presunción de exactitud e integridad, la discordancia existente con la
realidad extrarregistral podrá llevar a consecuencias negativas para el tráfico jurídico, que
tratan de evitarse a través de los principios registrales de fe pública registral (artículo 2014º
del Código Civil) y de oponibilidad de lo inscrito (artículo 2022º del Código Civil), que
brindan a los terceros una protección contra aquellos hechos que pudieran afectar su
adquisición y que no aparezcan publicados en el Registro respectivo.

1.3. El principio de buena fe registral

El principio de buena fe pública registral está basada en la presunción iuris tantum de la

exactitud de los asientos registrales. Esto es así pues la inserción de incertidumbre en los

actos o contratos registrables llevaría a todo el sistema a colapsar. De esta forma la fe

pública hace presumir exactos los datos contenidos en sus asientos aun cuando se den
situaciones en la realidad distintas a las que son pública en el registro.

1.4. Clasificación de la Inexactitud Registral según la doctrina

1.4.1. Inexactitud generada por error del registro o del interesado.

La introducción de inexactitud en este supuesto se verifica cuando presentando un título

al registro, este contiene datos que no se apegan a la realidad o que, estando este correcto,
el registrador el que en el momento de modificar la base de datos introduce información
errada, inexacta e incompleta.

1.4.2. Inexactitud generada por la no presentación al registro de los documentos

que contienen actos o contratos merecedores de publicidad

La falta del acceso al Registro del título, derecho o relación jurídica inscribible o
registrable provoca, naturalmente, una inexactitud registral, pues los libros hipotecarios
dejan de publicar una mutación jurídico-real producida extrarregistralmente.
Siguiendo el principio de rogación, la publicidad de los actos o contratos se solicitan
mediante la presentación al diario de los documentos que contienen estos.

Si de estos documentos no se hace la presentación respectiva al Registro, este no podrá

hacerlos públicos por lo cual la base de datos permanece incólume con respecto al
inmueble objeto de modificación. La realidad extrarregistral cambia, no así la base de
datos del Registro generando inexactitud que se hace evidente en el momento en que el
tercero consulta la base de datos del Registro pues esta se encuentra sin modificar.

1.4.3. Inexactitud generada por la cancelación del asiento por caducidad del título.

Los plazos de cancelación de documentos específicamente en la ley aseguran que los

documentos no se mantengan anotados de forma eterna. Por esta razón, es posible que
aun cuando se haya presentado el documento con la intención de dar publicidad al acto o
contrato contenido en él, el plazo de su anotación de este documento haya superado el
plazo legal para su cancelación, por lo cual el documento queda sin desplegar ningún
efecto en cuanto a la publicidad. De tal forma que aun cuando el documento fue
presentado, pasado el plazo para su caducidad, para efectos registrales este documento
no existe, produciendo inexactitud pues en la base de datos tal anotación ya no es vigente.

1.4.4. Inexactitud generada por la no cancelación de un acto o contrato.

El titulo o derecho real subsiste, es existente en la realidad jurídica extrarregistral, pero

ha quedado desinscrito, bien por obra de una cancelación indebida bien por una
cancelación querida por el titular registral, este supuesto se refiere a la situación en la
cual existe un título inscrito revestido de la publicidad del Registro, pero inexistente en
la realidad extrarregistral, debido a que ya se ha realizado la debida cancelación de éste
acto o contrato pero sin que el documento que contiene dicha cancelación haya sido
presentado al Registro.

Ejemplo: la cancelación de una hipoteca no presentada ante el registro.

II. La Rectificación.

2.1.Artículo 78º.- forma de la rectificación

Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo asiento que precise y enmiende
claramente el error cometido
Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se precise el dato
omitido o la circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad.

Este artículo señala la forma de rectificación de los asientos respectivos, siendo aplicable
tanto a errores materiales como de concepto. El artículo 180º del NRGRP sólo se refería
a ello en el caso de los errores de concepto: “Los errores de concepto se rectifican por un
nuevo asiento”; circunstancia que, por obvias razones de técnica registral y aplicación
concordada con el artículo 165º in fine del Reglamento abrogado, también era de
aplicación al caso de la rectificación de errores materiales, siendo los dos preceptos
recogidos en el artículo bajo comento.

El nuevo asiento que se extienda practicando la rectificación deberá contener de manera

clara y precisa, tanto la indicación como la corrección del error omitido. Obviamente,
este asiento también deberá contener los requisitos generales de los asientos de
inscripción, a que se contrae el artículo 50º y ss. del NRGRP, con excepción, en caso de
rectificaciones de oficio, de los datos referentes a la presentación de una solicitud de
inscripción (datos del asiento de presentación, derechos pagados, etc.), siendo más bien
indispensable la mención del título archivado que da mérito a la rectificación de oficio.

Respecto a los casos en que los errores se originan en “omisiones”, este artículo prevé
dos clases de omisiones:
a) La omisión total del asiento, que implicaría que el Registrador, p. ej., en lugar de
extender dos asientos (compraventa e hipoteca), por error sólo extendió el referente a la
compraventa, no dejando constancia registral de la inscripción de la hipoteca contenida

en el mismo título. Para dicho caso, este artículo prevé que se precise, en un nuevo
asiento, la circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad.

b) La omisión de algún dato en el asiento registral, p.ej., la duración de un derecho de

usufructo, en cuyo supuesto, en el nuevo asiento sólo se precisará, rectificando el ya
extendido, el dato omitido originalmente.

De esta manera, se trató de completar la redacción del artículo 77º del Anteproyecto, que
se refería con carácter general a “las omisiones”, cuando en verdad sólo regulaba los
supuestos de omisión de extender todo un asiento.

En la legislación española se regula de manera específica el contenido del nuevo asiento

rectificatorio, como puede apreciase de la revisión del artículo 313º del Reglamento
Hipotecario.
Sobre la necesidad de la extensión de un nuevo asiento, resulta evidente que los artículos
165º y 180º de NRGRP abrogado tuvieron como antecedente directo lo establecido en los
artículos 215º y 219º de la Ley Hipotecaria española.

2.2.Solicitud de rectificación.

Según el artículo 79 indica que las rectificaciones pueden ser solicitadas por las personas
señaladas en el Artículo 12º de este Reglamento. Las solicitudes se presentarán a través
del Diario, indicando con precisión el error materia de rectificación. Asimismo, se
señalará el número y fecha del título archivado que dé mérito a la rectificación de la
inexactitud o se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda.

Este artículo tiene por finalidad establecer la manera en que se formularán los pedidos
relacionados con la rectificación de los errores en los asientos registrales, obviamente, en
el supuesto, que por no encontrarse en los casos de rectificación “de oficio”, o por ser de

interés de las partes presentar una solicitud expresa, se requiere que se efectúe la
rectificación del asiento o asientos.

Téngase en cuenta que este artículo no es aplicable a los supuestos de inexactitud distintos
a los “errores en los asientos registrales”, en la medida que cuando se trate de reestablecer
la inexactitud debida a la falta de inscripción de un acto o por nulidad del acto inscrito,
lo que deberá solicitarse más bien que una rectificación, será la inscripción del acto ya
celebrado pero no perfeccionado o de la sentencia firme que declare la nulidad del acto
inscrito. En ese sentido, la rogación, conteniendo el nuevo título modificatorio requerirá
la inscripción, p. ej., de la compraventa del inmueble o de la nulidad de la hipoteca, de la
misma manera que se efectúa para todos los demás actos, conforme a las normas que
respecto a presentación de títulos contiene el Título III del NRGRP.

Específicamente, respecto a los errores en los asientos registrales, el artículo bajo

comentario contiene las siguientes previsiones:

a) Se aplicarán las normas generales que sobre solicitud de inscripción contiene el

artículo 12º del NRGRP concordante con el artículo III del Título Preliminar del mismo
Reglamento. Esto respecto, a las personas legitimadas para solicitar la rectificación,
remitiéndonos a los comentarios ya vertidos de los artículos pertinentes, que resultan
igualmente aplicables al presente caso.
 b) Las solicitudes de rectificación deben presentarse necesariamente a través del Diario,
de la misma manera que se presenta la totalidad de títulos. De esta forma se pone fin a
la práctica, no legalmente establecida, que las solicitudes de rectificación de errores
materiales fueran presentadas por la Oficina de Trámite Documentario de las Oficinas

Registrales, careciendo por consiguiente de número de asiento de presentación. Esta

modificación es muy importante, como precisaremos más adelante.
c) En cuanto a los datos a ser indicados en la solicitud de rectificación se requiere que
se precise el error materia de rectificación, número y fecha del título archivado que dé
lugar a la modificación respectiva. Dichos datos serán suficientes cuando se trate de
errores materiales o errores de concepto que resulten claramente del título archivado
inscrito [artículo 84º inciso a) del NRGRP], pero, en el supuesto previsto en el inciso b)
del mismo artículo 84º, necesariamente se tendrá que presentar el título modificatorio
que corresponda.

El hecho que se destierre la costumbre de solicitud de rectificación de errores materiales

a través de documentos no ingresados por el Diario, presenta obvias ventajas, que son
las siguientes:

a) Se genera un asiento de presentación, que en caso de ser inscrita la rectificación, marcará

de manera precisa el momento de su vigencia, conforme al artículo 86º del NRGRP, lo
que es de suma importancia para los fines de su prioridad respecto a títulos posteriormente
presentados.
b) Se elimina la posibilidad de que sea necesario iniciar un nuevo trámite respecto a la misma
rectificación, de determinarse que el error no podía calificarse como “material”, sino de
“concepto”, de acuerdo con la calificación efectuada por el Registrador correspondiente.
Esto ocurría debido a que el ARGRP, al no establecer la manera de solicitar la
rectificación de errores materiales, permitía que los pedidos fueran presentados a través
del Trámite Documentario ordinario de la Oficina Registral respectiva, pero no ocurría lo
mismo con las rectificaciones de errores de concepto, que en armonía con el ARGRP,
debían necesariamente presentarse por el Diario respectivo (nuevo título). Ocurría,
entonces, que si bien la Hoja de Trámite Documentario que solicitaba la rectificación del
error material era procedente, el Registrador, de estimar que se trataba de un error de
concepto, debía denegar el pedido que ya había analizado, comunicando al usuario que
debía presentar nuevamente su pedido, pero a través del Diario.
Esto, ya no ocurrirá, dado que de acuerdo con la nueva reglamentación, todas las
solicitudes de rectificación se presentarán por el Diario, siendo la única diferencia el tema
del pago de los derechos registrales correspondientes a la rectificación, a lo que nos
referiremos al comentar el artículo correspondiente a derechos registrales en
rectificaciones (artículo 87º del NRGRP).
Finalmente, concluiremos precisando que este artículo se desdobló del artículo 76º del
Anteproyecto que regulaba tanto la necesidad de solicitud y oportunidad de la
rectificación, como la forma de presentación de las solicitudes correspondientes. La
Comisión Revisora estimó por conveniente, regular en el artículo precedente no sólo los
supuestos de procedencia sino de improcedencia de las rectificaciones, regulando más
bien en otro artículo los requisitos formales para la rectificación, como aparece en el
Proyecto y en el texto aprobado del NRGRP.

2.3. Forma de la rectificación

Según el artículo 78, “Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo asiento que
precise y enmiende claramente el error cometido.

Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se precise el dato

omitido o la circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad”.

Este artículo señala la forma de rectificación de los asientos respectivos, siendo aplicable
tanto a errores materiales como de concepto. El artículo 180º del NRGRP sólo se refería
a ello en el caso de los errores de concepto: “Los errores de concepto se rectifican por un
nuevo asiento”; circunstancia que, por obvias razones de técnica registral y aplicación
concordada con el artículo 165º in fine del Reglamento abrogado, también era de
aplicación al caso de la rectificación de errores materiales, siendo los dos preceptos
recogidos en el artículo bajo comento.

Respecto a los casos en que los errores se originan en “omisiones”, este artículo prevé
dos clases de omisiones:

a) La omisión total del asiento, que implicaría que el Registrador, p. ej., en lugar de
extender dos asientos (compraventa e hipoteca), por error sólo extendió el referente a la
compraventa, no dejando constancia registral de la inscripción de la hipoteca contenida
en el mismo título. Para dicho caso, este artículo prevé que se precise, en un nuevo
asiento, la circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad.
b) La omisión de algún dato en el asiento registral, p.ej., la duración de un derecho de
usufructo, en cuyo supuesto, en el nuevo asiento sólo se precisará, rectificando el ya
extendido, el dato omitido originalmente.

2.4. Clases de error

Los errores en los asientos o partidas registrales pueden ser materiales o de concepto.

Lacruz y Sancho (1984). Consideran que “el error en los asientos registrales, en términos
generales, es “toda representación falsa del objeto que se pretende publicar, por
deficiencia del precepto representativo”( p. 260).

Para Roca, R. y Roca, L. (1996), constituye un supuesto en que “la inexactitud del
Registro proviene de la defectuosidad (por error o intención) al redactarse el asiento, por
expresarse en éste algo diferente de lo que el título registrado decía. Puede haberse
inscrito una transmisión con nombre equivocado en el adquirente, sin que esta
equivocación proceda del título. Cabe que se haya registrado una adquisición hereditaria
con una cuota libre o gravada distinta de la real. Puede haberse inscrito una hipoteca por
débito de cuantía diferente a la que consta del título inscrito, etc.”(p. 201).

Por su parte, (Carzolio, 1997, p. 317). Considera que al referirse a las inexactitudes
registrales, señala aludiendo al error, que “existen aquellas cuyo origen es registral, es
decir, las que tienen una circunstancia generadora producida en el registro, sea al
confeccionar el asiento, sea al emitir una certificación. Puede ser que el instrumento a
inscribir refleje correctamente la realidad, pero que un error u omisión del registrador al
realizar la toma de razón, dé como resultado un asiento inexacto, erróneo u omitido,
tornando disconforme lo registrado con la realidad”

Como puede apreciarse, al referirnos a errores en los asientos registrales, no

comprendemos en ellos a los casos en que el error se origina en defectos existentes en los
títulos que dieron mérito a las correspondientes inscripciones. Esto, puesto que si bien el
defecto en el título registrado puede dar lugar a una inexactitud registral, la misma no se
habrá originado en sede Registral y deberá, en todo caso, ser rectificada a través de otro
instrumento que dé mérito a la modificación del ya inscrito (título modificatorio
posterior).
Dentro de las distintas clases de errores que pueden cometerse en la elaboración de los
asientos registrales, se diferencia, por su contenido, entre errores materiales y errores de

concepto. Por errores materiales se entiende la equivocación u omisión al consignar

nombres, cantidades, números y otros datos plasmados en los asientos registrales, que no
cambian el sentido o la sustancia del mismo. En cambio, los errores de concepto implican
una alteración o variación en el sentido de un término, expresión o de una idea, que alteran
la sustancia interna del acto y dan lugar a una inexactitud ideológica. En el Derecho
comparado, es frecuente encontrar esta distinción, atribuyéndose mayores exigencias,
como veremos a continuación, a la rectificación de los errores de concepto.

Nuestro ARGRP si bien no contenía un artículo expreso que estableciera la clasificación

de errores, a través de los artículos 175º y ss. recogía dicha clasificación, atribuyéndole
los efectos que enunciaremos al comentar los artículos siguientes. La fuente directa de la
cual se tomó la redacción del NRGRP es el artículo 211º de la Ley Hipotecaria española,
cuyo texto es el siguiente: “Los errores cometidos en los asientos del Registro a que se
refiere el apartado c) del artículo 40º, podrán ser materiales o de concepto”.

Finalmente, debemos dejar constancia, que a través de distintas sesiones de la Comisión

Revisora se discutió la posibilidad de sustituir la clasificación de errores materiales y de
concepto, por otra que lograra una mayor claridad en su aplicación específica, pues se
apreció una marcada tendencia de las instancias registrales, a entender restrictivamente
la definición de errores materiales, planteando frecuentemente la existencia de errores de
concepto, a los efectos de no proceder a su rectificación de oficio. En tal sentido,
personalmente fuimos de la opinión que, abandonando la tradición proveniente de la
legislación española, sólo se clasificara los errores en: a) Rectificables de Oficio, por
resultar evidentes de los títulos inscritos, y; b) Rectificables a solicitud de parte por no
resultar evidentes. Sin embargo, primó la tendencia en el sentido de mantener la
clasificación vigente, aunque estableciendo supuestos excepcionales en los que procede
la rectificación de oficio de los errores de concepto.

2.4.1. Error material y error de concepto

El error material se presenta en los siguientes supuestos:

a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que
constan en el título archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el
asiento;

c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;

d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como de concepto.

a. Rectificación de Error Material.

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título
archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá
conforme al Capítulo II del Título VIII de este Reglamento, a efecto de que previamente
se reconstruya el título archivado correspondiente.

b. Rectificación de Error de Concepto

La rectificación de los errores de concepto se efectuará:

a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito,
pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto
previsto en el segundo párrafo del Artículo 76º del presente Reglamento;

b) Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevo título

modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial, si el
error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.

c. Rectificación Amparada en Documentos Fehacientes

Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo

absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada
acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos
pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro
de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.
2.5. Vigencia de la Rectificación.

La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la
solicitud respectiva. En los casos de rectificación de oficio, surtirá efecto desde la fecha
en que se realice.

2.6. Derechos Adquiridos por Terceros.

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por
tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

Una vez efectuada la rectificación del error (material o de concepto) del asiento registral,
surge la cuestión de determinar las consecuencias de la extensión del asiento
rectificatorio, en especial respecto a los actos posteriormente inscritos en la partida
registral, que fueron incorporados a la publicidad registral teniendo como presupuesto de
su calificación, la exactitud del asiento registral ahora rectificado.

La situación antes mencionada tiene particular importancia para determinar si el tercero

que adquiere derechos bajo dicha presunción de exactitud puede verse perjudicado con
la rectificación practicada.

2.7. Derechos Registrales en Rectificaciones.

Las rectificaciones de errores estarán afectas al pago de derechos registrales, excepto

cuando los errores sean imputables al Registro, en cuyo caso, no devengarán el pago del
derecho registral respectivo.

El tema del pago de los derechos registrales en el caso de rectificaciones de errores es

uno de los que dio lugar a la costumbre que las rectificaciones de los errores materiales
se presentasen a través de la Oficina de Trámite Documentario y no a través del Diario,
en el entendido (erróneo) que su sola presentación por el Diario, conllevaba,
necesariamente el reconocimiento del interesado de la necesidad de abonar derechos
registrales por la rectificación. Como puede apreciarse, actualmente todos los pedidos de
rectificación, bien sea de errores materiales bien sea de errores de concepto, deberán ser
ingresados por el Diario de la Oficina Registral respectiva, lo que no, necesariamente,
implicará que la solicitud deba estar afectada al pago de derechos registrales.
2.8. Competencia del Órgano Jurisdiccional

Conforme al Artículo 2013º del Código Civil, corresponde exclusivamente al órgano

jurisdiccional la declaración de invalidez de los asientos registrales.
 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

o Carzolio, M. (1997). “Las Inexactitudes Registrales. Rectificación de Asientos.

Modos” en Derecho Notarial y Registral (Materiales de Enseñanza). Lima: Instituto

Peruano de Estudios Forenses.

o Díez-picazo, L. (1995). Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen

Tercero. Las Relaciones Jurídico-reales. El Registro de la Propiedad. La Posesión.

4a ed. Editorial Civitas S.A.

o Lacruz, J. y Sancho, F. (1984). Elementos de Derecho Civil III: Derecho Registral

Inmobiliario; José María Bosch Editor; 2 a ed. Barcelona 1984.

o Moisset, L. (1981). Concepto vertido en Cátedra de Introducción al D. Registral.

o Roca. R. y Roca, L. (1996). Derecho Hipotecario,8 a ed. Barcelona: Casa Editorial

Bosch.

o Reglamento General de los Registros Públicos.