FACULTAD DE ARQUITECTURA

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

INFORME
“TASACIÓN Y VALUACIÓN DE PREDIO URBANO”

INTEGRANTE:
• Abner Rubio Martínez

DOCENTE:
Ing . Pedro Luis Rojas Díaz

TRUJILLO – PERÚ

2019
 TASACIÓN Y VALUACIÓN DE PREDIO URBANO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA:
1.1. Nombre de la persona que solicita la tasación:
 Ingeniero Pedro Luis Rojas Díaz.
1.2. Nombre del propietario:
 Rubio Martínez Eder Isaí
1.3. Objeto de la tasación:

El objeto de la realización de la presente tasación es el de determinar Valor

reglamentario y comercial del predio urbano ubicado en el pasaje LOS ÁNGELES en
la manzana # 32 - Trujillo, con la finalidad que el usufructuario constituya Garantía
para los procesos legales que éste requiera.

1.4. FECHA DE LA TASACION

12 de junio de 2019

1.5. Metodología o reglamentación empleada:

La reglamentación empleada para la elaboración de la presente tasación es
especificada a continuación:
 Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Resolución Ministerial N° 172-
2016 – VIVIENDA y el reglamento provincial de Trujillo, la ley 29090 (Ley de
habilitación urbana), R.N.E (Reglamento Nacional de Edificaciones Del Perú); con
esto se lleva a cabo la tasación mediante método indirecto. Mediante el proceso
que se encuentra en el artículo 20° del capítulo II del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, llevándose a cabo con esto el método directo de dicha
tasación.
1.6. Ubicación del predio:
DEPARTAMENTO : LA LIBERTAD
PROVINCIA : TRUJILLO
DISTRITO : HUANCHACO
CENTRO POBLADO : AA.HH. LOS HUERTOS-SECTOR II
PASAJE : LOS ANGELES
MANZANA : 32’
LOTE :29
1.7. Zonificación y uso actual del predio:
Zonificación urbana:
 En el plano de zonificación de uso de suelo de Trujillo el inmueble está ubicado
en una Residencial calificada como RDM (RECIDENCIA DE DENCIDAD MEDIA).
1.8. Área de la edificación y del terreno:
o Área del terreno : 71.04 m²
o Área de la edificación : Primer piso 35.00m²
1.9. Linderos y perímetros:
Terreno es de forma rectangular, tiene por medidas y linderos:

Por el frente: Pasaje LOS ANGELES del vértice P1 - P2 es de 4 ml.

Lado derecho: Del vértice P2 - P3 colinda con 17.76 ml. de propiedad de

terceros.
Lado izquierdo: Del vértice P1 – P4 colina con 17.76 ml. de propiedad de
terceros.
Fondo : Del vértice P3 – P4 colinda con propiedad de terceros 4.00 ml.
La Línea Poligonal que delimita el perímetro del Terreno descrito mide 58.54 ml.
1.10. Infraestructura de Servicios Urbanos
La vivienda se encuentra en el pasaje Los Ángeles cuadra 32’, huanchaco, Distrito de
Trujillo, en la esquina conformada por la avenida las MAGNOLIAS y avenida las
ACASIAS.
Se encuentra a 34.25 m de la Av. Las Magnolias la cual es una avenida principal. Esta
zona cuenta con instalaciones eléctricas, redes de agua, desagüe, teléfono e internet.

1.11. Descripción del predio:

a. Descripción General:

El inmueble está ubicado en el Distrito del huanchaco, pasaje Los Ángeles

cuadra #32, sobre un terreno de forma rectangular de topografía
homogénea con pendientes máximo de 0.5 %. Es una vivienda unifamiliar
de un nivel.

b. Descripción de Planta:
En el primer nivel cuenta con, dos habitaciones cocina, sala-comedor y
servicios higiénicos, lavandería, jardín.

Cuenta con los siguientes ambientes:

 dos habitaciones.
 cocina.
 sala-comedor.
 1 servicios higiénicos.
 Jardín.
 Lavandería.
 c. Características Técnicas de la Edificación:
o Muros y columnas: Ladrillo King Kong maquinado y concreto armado
o Techos: aligerado de concreto armado
o Pisos: cemento pulido
o Puertas y ventanas: Madera, y contra placadas.
o Revestimientos: tarrajeo frotachado
o Baños: sanitarios completo nacional.
d. Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes:
No cuenta con instalaciones fijas y permanentes
e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
La edificación tiene 1 años de antigüedad, el material predominante es el
concreto y el estado de conservación es bueno. Todo esto conlleva a 5 % de
depreciación
.
2. ESTUDIO DE MERCADO
Se realizó un estudio de mercado en tres terrenos cercanos vendidos recientemente de
los cuales en conversaciones con los propietarios hemos podido estimar no solo el precio
con que salió la oferta al mercado si no también el precio de cierre. También en
colaboración de algunos vecinos en facilitad la información.
La ubicación del predio a tasar y de los cinco predios cercanos, de los cuales se ha extraído
la data, se grafican en la siguiente imagen:

02

03 00

01

Figura 1: Zona donde se encuentra el predio a tasar. (Predio a tasar de color rojo y los de azules los predios tomados como
referencia para el estudio de mercado). Fuente: Elaboración propia
2.1 Cuadro Resumen

Dirección Las casuarinas Mz. 32 Lote 12 Los cipreses. MZ N lote 43 sector Los cipreses MZ Ñ lote 05
Sector los Huertos Los Huertos Sector los Huertos
HUANCHACO HUANCHACO HUANCHACO

Propietario (Opcional) Terceros Terceros Terceros

Área del terreno 90.00 m2 140 m2 120.00m2
Área construida total 63.00 m2 98 m2 65.00m2
Precio terreno S/ 14 257.76 S/ 25 370.00 S/ 17 452.55
Precio Construcción S/5,991.68 ----- S/ 20 967.45
Valor total S/ 20,249.44 S/. 35 370.00 S/ 38 420.00
Precio m² de edificación S/ 95.11 ----- S/ 322.58
Precio m² de Terreno S/ 158.42 S/ 181.21 S/ 145.44

Promedio Precio m² de Terreno (S/ S/ 161.69

y $) $ 48.55
3 (TC S/3,33)
2.2. VALUACION DEL TERRENO
Articulo II.C.27
LA evaluación de los terrenos que tengan un frente menor al lote
normativo minino, se le será reducida aplicando el valor unitario del
terreno el coeficiente FR=frente /6

Valor unitario del terreno m2: S/ 161.69

Área :71.04 m2
Lote normativo frente 6

3(4) =48
Como nuestro frente es menor al frente del
lote normativo
Aplicamos el coeficiente al valor unitario del
terreno
FR=frente /6=4/6=0.67 valor del terreno a
usar: 0.67 X 161.69=108.33
48 X 108.33+23.04 X 54.17= S/6,447.92

Valor del terreno: S/6,447.92

2.3. CALCULO DE VALOR DE LA CONSTRUCCION

Nº DESCRIPCION CODIGO Vu S/.

1 Muros y columnas E 145.17
2 Techos F 20.47
3 Pisos H 22.66
4 Puertas y Ventanas G 27.00
5 Revestimientos F 58.78
6 Baños F 11.69
7 Instalaciones Sanitarias y Eléctricas F 31.25
TOTAL 317.02

2.4. VALOR DE LA CONSTRUCCION

Antigüedad: 10 años

Estado de conservación: MALO

Porcentaje de depreciación: 70%

𝑉𝐸 = (Á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎) 𝑥 (𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑜/𝑚2 )𝑥 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛

𝑉𝐸 = (63.00) 𝑥(317.02/𝑚2 )𝑥 0.30 = S/. 5, 991.68

2.5. CALCULO DE VALOR DE LA CONSTRUCCION DE EL TERRNO A TASAR:

Nº DESCRIPCION CODIGO Vu S/.

1 C 213.23
Muros y columnas
2 C 157.29
Techos
3 H 22.66
Pisos
4 Puertas y Ventanas F 49.98
5 F 58.78
Revestimientos
6 C 50.02
Baños
7 Instalaciones Sanitarias y Eléctricas F 31.25
TOTAL 601.21

2.6. VALOR DE LA CONSTRUCCION

Antigüedad: 2 años

Estado de conservación: BUENO

Porcentaje de depreciación:
0.08%

𝑉𝐸 = (Á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎) 𝑥 (𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑜/𝑚2 )𝑥 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛

𝑉𝐸 = (35.00) 𝑥(601.21/𝑚2 )𝑥 0.92 = S/. 19,358.96

 VALOR DE LA EDIFICACIÓN EN SOLES: S/19 ,259.96

 VALOR DE LA EDIFICACIÓN EN US$: $ 5,813.50
2.7. VALOR COMECIAL (VC)

VALOR DEL TERRENO: S/6,447.92

VALOR DE LA EDIFICACION: S/19 ,259.96
VALOR COMERCIAL=S/ 25 ,707.88

2.8 valor similar a nuevo (VSN)

 VE= (AREA TECHADA) *(VALOR TECHADO /M2)

 VE=35.00 X 601.21= S/21, 042.35
 VALOR SIMILAR A NUEVO: S/21,042.35
 VALOR SIMILAR A NUEVO: US$ 6, 319.02

2.9. valor de realización inmediata:

 VRI=VC X (1-% CASTIGO DEL BANCO)

 CASTIGO DE 22%
 VRI= S/ 25 ,707.88X (1 - 0.22)
 VRI: S/ 25 ,707.88X 0.78 = S/20,052.15
 VRI= S/20,052.15
 VRI =US$ 6 ,021.67

Son veinte mil cincuenta y dos con 00/15 soles

Son seis mil veinte y uno con 00/67 dólares americanos

TC: S/3.33
ANEXOS :