Áreas y Linderos

UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO.
Facultad de Derecho y Ciencias Políticas.
UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
COMPETENCIA NOTARIAL EN ASUNTOS NO

CONTENCIOSOS: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE
DOMINIO Y RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS
INTEGRANTES
-
TRUJILLO- PERÚ
2019
1
INDICE
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: INMOBILIARIA Y VEHICULAR ______________ 5
RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS _____________________________________ 6
I. CONSIDERACIONES GENERALES _____________________________________________________ 7

1.1. Introducción_________________________________________________________________ 7
1.2. Conceptos Generales _________________________________________________________ 8
1.3. Finalidad de la rectificación de áreas y linderos ____________________________________ 8
II. ALTERNATIVAS PARA LA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS ___________________________ 8

2.1. Mutuo acuerdo _________________________________________________________________ 8
2.2. Sede Judicial ____________________________________________________________________ 8
2.3. Sede Notarial ___________________________________________________________________ 9
III. RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS EN SEDE NOTARIAL _____________________________ 9

3.1. Supuestos _____________________________________________________________________ 10
3.2. Competencia Notarial ___________________________________________________________ 10
3.3. Requisitos y Presupuestos _______________________________________________________ 10
3.4. Procedimiento _________________________________________________________________ 11
3.5. Publicidad _____________________________________________________________________ 20
3.6. Oposición _____________________________________________________________________ 22
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3
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE
DOMINIO
INMOBILIARIA Y VEHICULAR
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PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO:

INMOBILIARIA Y VEHICULAR
5
COMPETENCIA NOTARIAL EN
ASUNTOS NO CONTENCIOSOS
RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS
6
RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS EN SEDE

NOTARIAL
I. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Introducción
El artículo 954 de nuestro Código civil prescribe que “La propiedad del
predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro
de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil
al propietario el ejercicio de su derecho”. Esta definición de la
extensión de la propiedad, sustentada en el principio de utilidad, nos
da la idea de la existencia de un límite al que llamamos linderos o
perímetro, el que se encargará de separar a un predio de otro. Por
esta razón, es importante que el área, los linderos y las medidas
perimétricas de los predios inscrito reflejen la realidad material.
Lamentablemente nuestro sistema de inscripción registral, al ser
antiguo, se condice con la documentación técnica que obrar en
nuestros archivos registrales y que tiempo atrás dieron merito a
innumerables inscripciones técnicamente inexactas.
Por tal motivo, en muchos casos la realidad física del predio no es

congruente con lo publicitado en el registro, ya que se puede mostrar
un área mayor a la real o un área menor a la que físicamente existe,
por lo que, a fin de que exista una sola información, el propietario
tendrá que partir de cualquiera de los procedimientos vigentes a la
fecha para la rectificación de áreas y linderos o medidas perimétricas.
La Ley 27333 (Complementaria de la Ley de Regularización de

Edificaciones) permite el saneamiento legal de las discrepancias de
áreas, linderos y medidas perimétricas (artículo 13). Este precepto
establece que, cuando sea necesario determinar la extensión física de
la finca, o cuando existan discrepancias entre la extensión real y la
inscrita, se podrá subsanar dichas deficiencias con cualquiera de los
tres procedimientos a que en ella se aluden.
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1.2. Finalidad de la rectificación de áreas y linderos

La finalidad de la rectificación de áreas, linderos y medidas
perimétricas es adecuar la realidad física del predio con la descripción
inscrita, esto es, adecuar las verdaderas dimensiones físicas del
predio a su correlato con el registro y tal adecuación no implica
aumentar ni disminuir la extensión de un área; sino adecuarlo a las
verdaderas dimensiones físicas del predio y corregir los errores
existentes acerca de su área, ya sea por vía notarial o judicial.
II. ALTERNATIVAS PARA LA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS

La Ley 27333 (Complementaria de la Ley de Regularización de
Edificaciones) prescribe tres procedimientos que el propietario puede elegir
a fin de solucionar el inconveniente de la información errada que ha sido
registrada, debiéndose entender, como ya se señaló líneas arriba, que la
finalidad de la rectificación es adecuarlas verdaderas dimensiones físicas
del predio a los que es publicitado erga omnes en el registro y de ninguna
manera busca incrementar o reducir la extensión del predio, ya que se
estaría encubriendo en estos casos una intromisión en propiedad ajena o
renuncia a la propiedad, respectivamente. Por consiguiente, se podrá
realizar la rectificación de áreas y linderos mediante tres procedimientos:
mutuo acuerdo, judicial y notarial.
2.1. Mutuo acuerdo

Se efectúa mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio
y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos
manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos,
según corresponda. Literal a) del artículo 13 de la Ley 27333
2.2. Sede Judicial

Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga
superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.
Literal c) del artículo 13 de la Ley 27333
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2.3.Sede Notarial
Uno de los mecanismos de rectificación es el procedimiento notarial con el
que se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia
notarial, según los procedimientos a los que se refieren los artículos 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y
cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la
partida. Cuando el área real es superior a la registrada procederá este
trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor
área no se superpone a otra registrada.
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el
Reglamento de la Ley Nº 27157. Literal b) del artículo 13 de la Ley
27333
En este procedimiento cobra especial relevancia la intervención del notario,
pues será el funcionario encargado de dirigirlo y de llevar a cabo las
respectivas diligencias antes de concluir el trámite.
2.4.Conclusión Anticipada Del Procedimiento

Si durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los
incisos b) (notarial) y c) (judicial) precedentes, se produjese acuerdo entre
los propietarios, podrá otorgarse la escritura pública a la que se refiere el
inciso a), dándose por concluido el proceso iniciado. Artículo 13 numeral
2 de la Ley 27333
III. RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS EN SEDE NOTARIAL
La solicitud de rectificación de áreas pretende la corrección de la superficie

del predio; por lo que en línea teórica no es posible la afectación a tercero,
pues el objeto debatido es la finca del propietario, y nada más. En tal
contexto, se trata de un asunto no contencioso, sin embargo, se emplaza a
los colindantes del predio para fines de prevención, pues si bien en forma
hipotéticas nadie es afectado por subsanar una incorrecta medición del
propio predio. Por el contrario, cuando se trata de invasión de la finca ajena
entonces el procedimiento no es el de rectificación, sino de prescripción
adquisitiva o de accesión por construcción extralimitada, los que sí tienen
naturaleza contenciosa.
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3.1. Modalidades
El procedimiento notarial de rectificación de áreas y/o de linderos,

previsto por la Ley 27333, tiene dos modalidades.
La primera, cuando el área real del predio sea inferior a la registrada en

la partida, entonces no existe posibilidad teórica de afectación a
terceros por lo cual llama la atención que se tenga la necesidad de
acudir a un procedimiento, con solicitud, testigos, acta de presencia,
notificación de colindantes, evaluación de pruebas, etc. En el Derecho
comparado, en cambio, es común que estas discrepancias se resuelvan
mediante la simple certificación de un técnico privado.
La segunda se refiere a los casos en que la cabida o área real sea

superior a la cabida inscrita, y en donde se necesita obtener,
previamente, una certificación registral referida a que la mayor área no
se superpone con otra registrada. Esto es, procederá si y solo si no
existe superposición con predios inscritos teniendo en cuenta que, si se
incrementa el área, se incrementa también la posibilidad de la existencia
de afectación a derecho de terceros.
Ahora bien, sabemos que en este caso el procedimiento se llevará

adelante sobre la base de dicha certificación registral que en la práctica
viene a ser el certificado de búsqueda catastral.
3.2. Competencia Notarial
El notario competente es aquel de la provincia en la cual se encuentra

ubicado el inmueble materia de rectificación (art. 5° Ley 27333). Al
igual que en el caso de la prescripción adquisitiva de dominio; de lo
contrario el notario carecerá de competencia.
3.3. Requisitos y Presupuestos
En cuanto a los requisitos y presupuestos, mediante

procedimiento notarial se tramitará con los siguientes requisitos:
• Título de propiedad original.
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• Inscripción registral actualizado expedido por Registros de

Predios.
• Plano y memoria descriptiva, visado por la Municipalidad.
• Certificado de colindantes.
• Certificado de numeración.
• DNI de los propietarios solicitantes
3.4. Procedimiento
En principio, la rectificación como procedimiento se creó con la

finalidad de corregir la información que Registro posee en su
base gráfica registral porque como sabemos existen muchos
predios que no tienen planos adjuntos en sus títulos archivados
o sí los tienen, han sido obtenidos con métodos de medición
desfasados y por tanto poseen información inexacta. Es decir,
ambas instituciones tienen información que no coincide. Y si bien
se busca corregir la inexactitud, los solicitantes también buscan
a través de la rectificación, ganar una mayor extensión de
terreno adyacente a su predio, para luego mediante la
rectificación apropiarse de esas áreas colindantes, sean públicas
o privadas, y esto es lo que no se debe hacer, se debe respetar
al máximo las características básicas del predio (GALVEZ
ALIAGA, 2014).
En el caso de la rectificación de área el notario es competencia

para llevar estos casos de acuerdo con la Ley 27333 artículo 13
en concordancia con la Ley 26662 - Ley notarial.
El artículo 13 de la Ley N°27333 señala dos procedimientos de

rectificación en sede notarial: Por Mutuo Acuerdo y el
Procedimiento No Contencioso.
Este primer mecanismo consiste en que todos los colindantes

declaren que están de acuerdo con la rectificación y se podrá
llevar a cabo si es que no se perjudica a terceros previo informe
de Catastro y la rectificación se inscribirá en la partida del predio.
(GUERRA MACEDO, 2014, pág. 108)
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En el artículo 13. b de la Ley 27333 indica que la Rectificación

por Mutuo Acuerdo debe efectuarse “mediante escritura pública
suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos
los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su
conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos,
según corresponda” una interpretación literal puede dar a
entender que se requiere la firma de todos los colindantes sin
excepción; sin importar si se rectifica el área por la modificación
de la medida de uno de los linderos, lo cual resulta un exceso.
(GALVEZ ALIAGA, 2014, pág. 64) debido a que la regla es que
solo participen los colindantes afectados, siempre que se
acompañe plano catastral (no es necesario el CUC) o plano
visado por la Municipalidad (GONZALES LOLI, 2017).
Carecería de todo sentido exigir la intervención de aquellos que,

aún siendo terceros, no tienen afectado su derecho por la
rectificación…” (GALVEZ ALIAGA, 2014, pág. 64) De acuerdo al
criterio establecido en la Res. 248-2010-SUNARP-TR-T se
señala que a pesar de que exista superposición es posible la
rectificación de área en mérito a escritura pública, mediante la
intervención de todos los colindantes, lo que implica su
aceptación a la determinación o rectificación, aunque afectara
sus derechos, este es justamente el motivo por el cual se podría
llegar a pensar que este procedimiento de Mutuo Acuerdo puede
ser utilizado para encubrir la venta de parte de predios que no
tienen el área normativa mínima exigida por una Municipalidad
en particular. También tenemos el criterio establecido en la Res.
277-2013-SUNARP-TR-A, en la que se señala que se puede
rectificar la nueva área, pero debe indicarse en la escritura tanto
la nueva área, medidas perimétricas y linderos del predio
rectificado, como del predio que ha resultado afectado con la
rectificación. En tal sentido, deberá rectificarse también el área y
medidas perimétricas de los predios colindantes materia de la
superposición”. Criterio establecido en el CVI Pleno del Tribunal
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Registral. Debe graficarse las dos áreas: la resultante y la del

colindante siempre a razón de que no se afecte a terceros.
En cuanto al segundo procedimiento, este se llevará a cabo

siempre que no exista superposición con derechos de terceros, y
el trámite notarial que se sigue es similar al de la prescripción,
procede este procedimiento cuando se trate sea de áreas
mayores o menores a la que figura en el asiento de inscripción
pero que el informe de Catastro determina que no hay
superposición con derechos de terceros. (GONZALES LOLI,
2017)
Primer Precedente: ”Es de competencia y responsabilidad

exclusiva del notario determinar que los planos que se presentan
al Registro para inscribir los actos relacionados con los
procedimientos no contenciosos de prescripción adquisitiva,
títulos supletorios o saneamiento de características físicas
tramitados por aquél, deben ser visados por autoridad municipal
o autorizados por verificador técnico”. XC Pleno Sesión
extraordinaria presencial realizada los días 27 y 28 de Junio
2012. Este Pleno nos señala la formalidad de los planos
necesarios para distintos procedimientos notariales y se exige
que estos planos sean levantados por el Catastro de la
Municipalidad o por el verificador catastral, lo cual es necesario
ya que las bases gráficas que tiene el Registro constituyen
básicamente el “posicionamiento de lo que está escrito en el
Registro”. Siguiendo esta formalidad se piensa que las
inexactitudes registrales van a ser rectificadas.
Segundo Precedente: “La existencia de la anotación preventiva

del inicio de procedimiento de competencia notarial no impide la
calificación registral del acto definitivo conforme al ámbito de
competencia registral”. Precedente aprobado en el Pleno
CXXXII.
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En cuanto a este precedente tenemos que se refiere a la:

“Calificación de acto definitivo derivado de procedimiento de
competencia notarial”, al respecto podemos decir que en la
normativa que regula el tema del saneamiento (Ley N°27157,
Reglamento de la ley 27157 y Ley N°27333), no se menciona
expresamente cuál es el camino a seguir en el ámbito del
procedimiento notarial. Suponemos que es el procedimiento
notarial como Asunto No Contencioso. (GALVEZ ALIAGA, 2014,
pág. 70)
El procedimiento de saneamiento que regulan la Ley N°27157 y

su Reglamento, son el procedimiento de prescripción adquisitiva
y títulos supletorios, cuyo trámite es como Asunto No
Contencioso (GALVEZ ALIAGA, 2014, pág. 70). Al no contar con
un procedimiento notarial establecido en la normativa lo que se
hace actualmente es aplicar lo que es para prescripción
adquisitiva en lo que se pueda.
Siguiendo el procedimiento notarial, el notario no necesita

solicitar la anotación preventiva inscrita, pero si podría solicitarla
si se inicia el proceso judicial como consecuencia de la
oposición. (GALVEZ ALIAGA, 2014, pág. 73). Por tanto si bien
no se tiene establecido el procedimiento notarial de rectificación,
lo que sí tenemos por cierto es que la calificación que se hace a
los documentos notariales es una calificación especial y de esto
no se puede eximir la declaración notarial así se haya realizado
la calificación de una anotación preventiva durante el
procedimiento notarial de rectificación, pero para ello se debe
tener en cuenta el siguiente Acuerdo: Tercer Acuerdo: “No
corresponde a las instancias registrales calificar la validez de los
actos procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración
notarial, en los títulos referidos a los asuntos no contenciosos de
competencia notaria.l”
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Este es un Acuerdo tomado en el Pleno CXV, a este Acuerdo

también debemos agregar que para la rectificación de área en
sede notarial también se necesita la Certificación Previa del Área
de Catastro en la que se mencione que la mayor área no se
superpone a otra registrada (Res. N°2428-2015-SUNARP-TR-L).
Analizando este procedimiento notarial tenemos que el Notario
se basa en los planos visados por la municipalidad, de modo que
la responsabilidad es de la municipalidad.
Por otro lado si hay afectación a derechos de terceros (lo más

común es la superposición) entonces termina este
procedimiento, es decir, no serviría de mucho seguir este
procedimiento ya que cualquier persona puede oponerse y así
acabar el procedimiento, en este caso serviría más ir
directamente al Poder Judicial. Si bien mediante las
Resoluciones del Tribunal, los Precedentes y Acuerdos se busca
la inscripción, no se debe olvidar que esto no ayuda a la
formación de una base catastral más exacta, más cercana a la
realidad, lo que originaría “una carga oculta, que en mediano o
largo plazo puede generar conflictos sociales y devaluar el valor
del predio”.
Ahora bien, habiendo anotado lo anterior cabe reiterar que el

procedimiento notarial se podrá tramitar como un asunto no
contencioso de competencia notarial, según los procedimientos
a los que se refieren los artículos 504 y siguientes del Código
Procesal Civil, este procedimiento se tramita de conformidad con
lo establecido en el Reglamento de la Ley N° 27157. Previo
tramite en registro público.
En cuanto al trámite tenemos que anotar que el notario

competente es aquel de la provincia en la cual se encuentra
ubicado el inmueble de acuerdo a lo prescrito en el artículo 5 de
la Ley 27333.
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Asimismo, el artículo 3 de la Ley 26662 a la letra prescribe que:

“La actuación notarial en los asuntos señalados en el Artículo 1 1,
se sujeta a las normas que establece la presente ley, y
supletoriamente a la Ley del Notariado y al Código Procesal
Civil. Sólo podrán intervenir en procesos no contenciosos, los
notarios que posean título de abogado”.
Es decir, el procedimiento se inicia mediante petición escrita de

los interesados o sus representantes, en el que se señale
nombre, identificación y dirección de estos, el motivo de la
solicitud (rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas),
la narración de los hechos y circunstancias que sirven de
sustento al derecho invocado, y finalmente, el fundamento legal
expreso o cita normativa.
Ahora bien, la solicitud va a contener los requisitos previstos en

el artículo 39 del reglamento:
a) Indicar el tiempo de posesión del solicitante y de sus

causantes (art. 505-1 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley
27333), así como la fecha y forma de adquisición del bien.
b) Se indicará el nombre y dirección de los propietarios u
ocupantes de los predios colindantes, a efectos de ser
notificados (art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley
27333, que ha precisado que la notificación se realizará a
los colindantes cuyas direcciones sean conocidas).
c) Se describirá el bien con la mayor exactitud posible, para
lo cual se acompañan los planos de ubicación y
perimétricos, así como la descripción de las edificaciones
si las hubiese, suscrito por ingeniero o arquitecto
colegiado (art. 505-2 CPC, aplicable por el art. 5-b de la
Ley 27333). Los planos de arquitectura son irrelevantes,
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Artículo 1.- Asuntos No contenciosos. - Los interesados pueden recurrir indistintamente ante el Poder
Judicial o ante Notario para tramitar según corresponda los siguientes asuntos: 1. Rectificación de
partidas; 2. Adopción de personas capaces; 3. Patrimonio familiar; 4. Inventarios; 5. Comprobación de
Testamentos; 6. Sucesión intestada.
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salvo que se pretenda, adicionalmente, regularizar las

edificaciones. No es necesario que los planos sean
visados por la autoridad municipal. Ya que en el ámbito
de la Ley de Regularización de Edificaciones la
verificación del terreno y de las construcciones que sobre
él se hayan levantado corresponde exclusivamente al
verificador (art. 2.1., in fine, Ley 27333). Sin embargo, los
planos deben encontrarse delimitados con el sistema de
coordenadas UTM, en vista de la modificatoria introducida
por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA.
d) Certificación municipal o administrativa sobre la persona
que figura como propietaria o poseedora del bien (art.
505-2 CPC, aplicable por virtud del art. 5-b Ley 27333; art.
39-e Reglamento). Puede reemplazarse por la constancia
del contribuyente obligado al pago del impuesto predial,
pues la finalidad es la misma.
e) Copia literal de los asientos del registro público con una
antigüedad no menos de diez años (art. 505-3 CPC,
aplicable por el art. 5-b Ley 27333; art. 39-f Reglamento).
En nuestra opinión, también cabe la rectificación de área
de predios no inscritos, pues la corrección se produce en
el título de propiedad, y subsidiariamente en el registro.
Por tanto, en el caso, se requiere certificado registral
negativo de matriculación, aunque en la práctica se le
denomina “certificado de búsqueda catastral” (art. 505-3
CPC, aplicable por el art. 5-b Ley 27333; art. 39-f
Reglamento).
f) Si el parea real (que es materia de rectificación) es
superior al área registrada, entonces este trámite será
procedente siempre que se adjunte una certificación
registral referida a que no hay superposición con otras
áreas registradas. Evidentemente, si la rectificación o
determinación de área versa sobre un predio no-inscrito,
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entonces no será necesario este requisito, pues bastará el

certificado negativo de inmatriculación, el cual presupone
que no existe superposición con áreas registradas.
g) Se ofrecerá necesariamente como prueba de declaración
testimonial de no menos de tres ni más de seis personas,
mayores de veinticinco años. La Ley 27333 ha precisado
que estas testimoniales no implican una declaración
directa ante el notario, sino, simplemente, una
manifestación escrita que se realiza en la propia solicitud,
la que debe venir firmada por los testigos (art. 5-b). La
declaración de estos versa sobre el conocimiento que
tengan de la persona del solicitante y de la posesión que
ejerce.
Una vez iniciado el procedimiento notarial, el notario deberá

solicitar se extienda la correspondiente anotación preventiva
respecto del predio registrado (art. 36°, primer párrafo,
reglamento; art. 5°-c Ley 27333). En el caso que el notario omita
o prescinda solicitar la anotación preventiva, ello no anulará ni
afectará el trámite posterior, en tanto la anotación constituye una
medida cautelar, provisional y variable que no prejuzga el
sentido del pronunciamiento definitivo que se dicte; siendo ello
así, no cabe entenderla obligatoria para la continuación del
procedimiento. Sin embargo, de producirse dicha omisión, el
notario podrá ser responsable por el eventual perjuicio que se
ocasione al solicitante, en tanto se ha incumplido una obligación
legal (art. 4° Ley 26662, segundo párrafo). La anotación
preventiva, cuando procede, requiere de los siguientes
documentos: i) Oficio del notario que contenga la solicitud de la
anotación; ii) Copia legalizada de la solicitud del interesado, en
el que insta el procedimiento de prescripción adquisitiva; iii)
Copia legalizada de los legaliza de los planos de ubicación y
localización, y de distribución.
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Una vez presentada la solicitud autorizada por letrado (art. 14°

Ley 26662, art. 39° reglamento), y acompañada por los
documentos antes mencionados, el notario emplazará
fundamentalmente a los propietarios u ocupantes de los predios
colindantes, y a toda otra persona que el interesado indique en
su solicitud (art. 40° reglamento; art. 5-d Ley 27333). Si se trata
de predios no registrados, y según la modificatoria introducida
por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA, el notario
deberá notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes
Estatales, o a los Gobiernos Regionales con competencia para
administrar bienes estatales, pues existe el principio por el cual
todos los bienes sin dueño corresponden a la Nación (doctrina
del dominio eminente).
La notificación personal se realiza mediante oficio del notario

dirigido al emplazado, y se acompaña copia de solicitud y
anexos (modificatoria introducida por Decreto Supremo N° 001-
2009-VIVIENDA).
El oficio del notario deberá seguir las formalidades propias del

Derecho notarial, conforme la previsión de las cartas notariales,
aplicable en forma subsidiaria, y aunque no exista el registro
cronológico para este efecto, sin embargo, sería conveniente
imponer esa seguridad adicional que dotará de fecha cierta
incontrastable a la diligencia (art. 1° de la Ley 27333, en el cual
se establece que el procedimiento se regular por la Leyes 27157
y 27333, y subsidiariamente por las Leyes de Competencia
Notarial de Asuntos No Contenciosos y del Notariado,
eliminándose la remisión al código Procesal Civil). Sin embargo,
el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA ha repetido
textualmente el último párrafo del art. 40° del reglamento, por el
cual se remite la regulación de las notificaciones al Código
Procesal Civil; olvidando que ese párrafo se encontraba
derogada por efecto del art. 1° de la Ley 27333. En tal sentido,
debe considerarse que se trata de una simple errata legislativa
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que ha reproducido del texto formal de una norma, pero no el

texto vigente. Por tanto, la notificación y circunstancias del
diligenciamiento se rigen por la legislación notarial, y no por la
procesal.
Las modificaciones personales deberán realizarse solamente

cuando las discreciones de los destinatarios sean conocidas,
salvo de los colindantes, que se reputa imperativa por la
importancia que tiene dotarles de audiencia (art. 5°, inciso d, Ley
27333); en caso contrario, y si no se trata de colindantes,
entonces deberá efectuarse la notificación por edicto. Sin
embargo, esta modalidad se reputa excepcional y solo debe
aplicarse cuando no haya posibilidad alguna de ubicar al sujeto,
lo que en la actualidad es poco usual en atención a las consultas
de RENIEC, RUC, teléfonos, entre otros. El notario es un
profesional del derecho que realiza una actividad jurídica, lo cual
le impone actuar con la mayor diligencia. Por tanto, no basta que
el interesado manifieste “desconocer el domicilio de una de las
partes” para que el notario disponga la notificación por edicto, ya
que su deber de diligencia, especialmente severo por las
condicione de su ejercicio profesional, le exige agotar los medios
racionales que le permitan ubicar algún lugar de notificación.
3.5. Publicidad
El procedimiento notarial no solo prevé notificaciones

personales, o mediante edictos cuando fuese el caso, sino
también publicaciones genéricas dirigidas en forma
indeterminada a cualquier tercero con algún interés. En estos
avisos debe indicarse el nombre del notario y la dirección de su
oficio (art. 13° Ley 26662, art. 5° inciso c Ley 27333), lo cual
constituye un mecanismo de facilitación para que los terceros
interesados puedan oponerse a la prosecución del trámite. El
aviso deberá contener información complementaria para que
cumpla su finalidad: nombre del destinatario, nombre del
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solicitante, materia o razón de la citación, y lugar del predio

materia de la solicitud. En caso contrario, existe un serio riesgo
de que se impugne fundadamente la declaración notarial por
afectación al debido proceso, ya que el citado aviso no habría
cumplido sus fines.
Las publicaciones deben efectuarse en el diario oficial y en otro

de circulación nacional, por tres veces con intervalos de tres días
entre cada una de ellas.
Por último, se exige que el notario fije carteles en los lugares

más visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita (art.
5°, inciso d, Ley 27333). Esta garantía adicional de notificación
por carteles no está prevista en el proceso judicial sobre la
misma materia, pero tal vez se justifique por la característica
sumaria del trámite notarial. Sin embargo, su efectividad es muy
discutible.
Luego del emplazamiento personal o por edictos, según fuese el

caso, y de las notificaciones genéricas por publicación, el notario
deberá constituirse en el inmueble objeto del saneamiento,
extendiendo un acta de presencia en la que hará constar la
descripción y características del inmueble, y tomará la
manifestación de los ocupantes de los predios colindantes (art.
41° reglamento, art. 5° inciso e Ley 27333). En virtud a los
dispuesto por esta Ley, no se necesita que la declaración de
testigos se tome durante la facción del acta de presencia, pues
hasta la manifestación escrita que hagan los testigos en la
solicitud.
El aspecto medular del procedimiento se centra en la llamada

acta de presencia, la misma que se inspira en los principios de
inmediación y concentración. Es decir, el notario será
necesariamente quien realice in situ la verificación, no pudiendo
delegar esta función en persona o funcionario alguno
(inmediación). En esa misma diligencia se llevará a cabo la
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actuación de algunos medios probatorios destinados a la

acreditación del derecho del solicitante, lo que incluye una
inspección al predio, y la toma de manifestaciones y
declaraciones de los colindantes. En la diligencia mencionada, el
notario procederá a describir el inmueble y sus características,
con lo cual apreciará y evaluará la posesión de la que goza el
solicitante sobre la integridad del predio materia de la
rectificación. La misma finalidad cumple la toma de dicho de los
poseedores o propietarios colindantes. El reglamento no indica
el momento en que el notario debe redactar el acta; siendo que
en estos casos la doctrina admite que la redacción pueda:
“hacerse en el lugar en que se desarrolla el hecho (en cuyo caso
el notario dará lectura del texto redactado a los presentes,
invitándolos a firmar) o posteriormente en el estudio notarial con
arreglo a las notas tomadas sobre el terreno y con referencia
expresa a ellas”. Sin embargo, será recomendable que la
redacción del acta se realice en el mismo lugar de los hechos –
sea a manuscrito o por medio informático- a fin que la narración
guarde mayor fidelidad, sin perjuicio de la ventaja que significa la
firma de algunos o de todos los participantes en la diligencia.
3.6. Oposición
Cabe precisar que, la oposición es el derecho de cualquier

interesado para poner fin al procedimiento notarial no
contencioso sin pronunciamiento sobre el fondo del asunto,
siempre que se refiera al mismo predio materia del trámite.
Según el artículo 41.2° del reglamento, el notario solo podía

declarar la regularización transcurrido el término de 30 días
contados desde la última publicación. Actualmente el plazo es de
veinticinco días útiles en virtud del art. 5°, inciso e, de la Ley
27333, siendo ésta una norma posterior y de mayor jerarquía
que ha derogado a la anterior.
22
El art. 43.1° del reglamento ha establecido que la oposición

puede realizarse aun después del vencimiento del plazo,
siempre que el notario no hubiere realizado la respectiva
declaración: “Hasta el momento de emitirse el acta notarial que
ponga fin al procedimiento, cualquier persona podrá formular
oposición (…)”
La oposición debe formularse mediante escrito presentado al

oficio notarial, quien deberá suspender inmediatamente el
trámite en el estado en que se encuentre, y aun cuando hubiese
transcurrido los 25 días siguientes a la última publicación. Ante
esta situación, el notario deberá comunicar este hecho al
solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral
correspondiente mediante oficio.
La oposición no requiere motivación alguna, en tanto el notario

carece de competencia para calificar los fundamentos que se
pudieran esgrimir al respecto.
23
Bibliografía
Becerra, H. (Noviembre de 2017). El mutuo acuerdo como sustento de la rectificación de áreas
y medidas perimétricas. Actualidad Civil(41), 271-285.
Siguas, J. (2006). Procedimiento no contencioso en sede notarial: preguntas y respuestas . Lima:

Ediciones juridicas.
Tarazona, F. (10 de noviembre de 2015). PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL, TITULOS

SUPLETORIOS Y RECTIFICACIÓN DE AREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS.
Obtenido de Slide Player: https://slideplayer.es/slide/4007926/
Camposano, G. (2018). TRABAJO ACADÉMICO PARA OPTAR EL TÍTULO DE SEGUNDA

ESPECIALIDAD EN DERECHO REGISTRAL. PUCP. obtenido de
http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/bitstream/handle/20.500.12404/13872/CAMPOSANO_G
UERRA_YANNINA_IVONNE.pdf?sequence=1&isAllowed=y
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