INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE: PREDIO RURAL CN9274447/CE611565 UBIC. RUR.

FUNDO SAN ANTONIO VALLE CHANCA Y Y LAMBAYEQUE SECTOR ARBOSOL COD.PRED.

7 6109270 113806 ÁREA HA 4.0000 U.C. J 13806 - MORROPE, DISTRITO DE MORROPE, PROVINCIA DE
LAMBAYEQUE, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE

CUENTE : SANTA ANA FERTILIZANTES S.A.C.

PROPrET ARIO : SANTA ANA FERTILIZANTES S.A.C.
SOLICITANTE : C.M.A.C. PIURA S.A.C. AG. CHJCLA YO
FECHA DE V ALU ACIÓN : 28 DE AGOSTO DEL 2019
VALOR COMERCIAL : us $ 70, 400.00
VALOR DE REALIZACIÓN : US $ 56, 320.00 T.C. 3.36 N/S
PERITO : INGº JUAN A. ESPERILLA BERRERA
 INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE: PREDIO RURAL CN9274447/CE611565 UBIC. RUR.
FUNDO SAN ANTONIO VALLE CHANCA Y Y LAMBAYEQUE SECTOR ARBOSOL COD.PRED.
7 6109270 113806 ÁREA HA 4.0000 U.C. 113806 - MORROPE, DISTRJTO DE MORROPE, PROVINCIA DE
LAMBAYEQUE,DEPARTAMENTO DE LAMBA YEQUE

J.- DATOS GENERALES:

1.1 Cliente : SANTA ANA FERTILIZANTESS.A.C.
Propietario : SANTA ANA FERTILIZANTESS.A.C.
1.2 Inmueble : TERRENO RUSTICO
1.3 Entidad Solicitante : C.M.A.C. PIURA S.A.C. AG. ClUCLAYO
Funcionario: ABOG. JlJLIO PURIHUAi\tAN

1.4 OBJETO DE LA V ALUAClÓN

Determinar el valor comercial y el valor de realización en el mercado del inmueble, de acuerdo a la
Resolución S.B.S. N° 11356-08

1.5 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALU ACIÓN

28 de Agosto del 2019

1.6 Perito: lng. Juan A. Esperilla Herrera

ClP 35465
REPEV S.B.S. Nº 6808-2011

1.7 REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La presente valuación se efectúa por el método de tasación Directa, la misma que corresponde a la
Determinación del valor actual de los componentes físicos del inmueble. Reglamento Nacional de
Tasaciones R.M. 172-2016- VIVIENDA del 19 de Julio del 2016, y su modificatoriaResolución Ministerial
Nº 424-2017-VIVIENDA, del 2111/2017; cuyo procedimiento esta descrito en el Cap. l y Título Il del mismo,
Resolución de la S.B.S. Nº 11356-2008, inspección ocular, Vistas fotográficas

1.8 UBICACIÓN
El Inmueble Predio Agrícola se encuentra ubicado en PREDIO RURAL CN9274447/CE611565 UBIC. RUR.
FUNDO SAN ANTONlO VALLE CHANCAY Y LAMBAYEQUE SECTOR ARBOSOL COD.PRED.
7_6109270_113806 ÁREA HA 4.0000 u.e. 113806 - MORROPE, DfSTRITO DE MORROPE, PROVINCIA
DE LAMBAYEQUE, DEPARTAMENTO DELAMBAYEQUE
Siguiendo la Carretera Lambayeque-Morrope, está a 5.8 km al norte del C.P. Mediania, y a 3.5 Km. de
Morrope. Esta al lado Este de la Panamericana. Se acompaña plano de referencia.

J .9 DESCRJPCIÓN
Se trata de una parcela agrícola de4.000 has. De UC Nº 113806. Son terrenos que han sido sembrados, es
decir de aptitud agrícola, y este rodeado por terreno actualmente sembrados.
Tiene una forma casi rectangular con el lindero Norte ligeramente curvado.

DATOS DEL PREDIO

COD PREDlO : 7_61.09270_113806
ÁREA_ Ha : 4.0000
CENTROIDE-E : 611565
CENTROIDE-N : 9274447
DEPARTAMENTO : LAMBAYEQUE
PROVINCIA : LAMBA YEQUE
DISTRITO : MORROPE
SECTOR : ARBOSOL
VALLE : CHANCAY-LAMBAYEQUE
NOMBRE DEL PREDIO:. "FUNDO SAN ANTON10"
1.10 ACCESO AL AGUA.
Del Sistema de riego del Sector Morrope.
Tiene Alcantarilla en la parte sur del terreno señalizada: 81S+O17.4

ALCANTARILLA: Elemento del sistema de drenaje superficial de una carretera, construido en forma
transversal al eje ó siguiendo la orientación del curso de agua; puede ser de madera, piedra, concreto, metálicas
y otros. Por lo general se ubica en quebradas, cursos de agua y en zonas que se requiere para el alivio de
cunetas.
Fuente:http://spij.minjus.gob.pe/Graficos/Peru/2013/Julio/14/RD-18-2013-MTC-
14.pdf

Está indicando que aliviarla el estancamiento de aguas represadas. Teniendo en cuenta que nuestra zona ya
de hace varios años tiende a tropicalizarse, y fas lluvias estacionales serán más frecuentes y cargadas
conforme aumente la temperaturay se acorte lafrecuencia de la aparición del "Fenómeno del niño"
Esto se tiene que tomar en cuenta, como un factor negativo en la ubicación de Centros Poblados
(Lotizaciones. venta de terrenospara lotes, urbanizaciones, cambios de uso del terreno, etc.).

Por lo tanto, lo normal y consecuentemente estos terrenos tienen que costar menos, ya que su habilitación y
construcción demandarámas inversión; conformese hacen los ProyectosEdificatorios, defábricas, agrícolas,
almacenaje, etc., el suelo viene hacer el aspecto flsico natural donde se asentaría estos proyectos que debe
costar un aproximado entre el 5% a 8% del valor del proyecto. Estos datos son vertidos de manera general,
pero esa es la idea que se maneja en Grandes Inversiones.

1.11 CLASLFICACTONDE TIERRAS.

Son suelos de origen aluvial que se forma con las grandes avenidas de agua que trae el rio en épocas de
abundancia y por las características topográficas y geológicas de la zona es como un corredor de suelo fértil al
costado de quebradas, con características edafológicas de primer orden es decir una actitud agrícola del
terreno de primerísima calidad , de topografía plana, textura franco y franco arcillosa de estructura granular ,
acta para todo tipo de cultivos ya que tiene gran poder de retención de agua, con riego regulado, su pH por
clasificación varían entre neutra a ligeramente acida o ligeramente alcalina, de buenas condiciones fisicas y
climáticas, sin piedras ni accidentes topográficos. De acuerdo al Articulo 58. De RNT RM Nº 172-2016
VIVIENDA. Por su Capacidad de Uso Mayor aprobado con Decreto Supremo Nº 017-2009-AG.
Son tierras aptas para cultivo en limpio Clase A - Segunda Categoría. El recurso hídrico es limitado por
regarse según zonas con Plan de Cultivo y riego y cuando haya disponibilidad de agua.

l.12 ÁREAS
Del Terreno: El área del terreno es iguaJ a 4.0000 Hectáreas Según SUNARP. Zona Registra! NJ II Sede
Chiclayo. Con N °Partida: 11136867
1.13 INVESTJGACTONDE MERCADO.
AJ hace la investigación de mercado con fuentes primarias y fuentes secundarias, encontramos lo siguiente:
Fuentes Primarias, tenemos la hectárea de terreno agrícola por la zona es S./ 33, 000, 30, 000, 23, 000, 50, 000
en zona con pista y con los servicios disponibles, es en el Centro Poblado al Noe Este de Morrope, un poco
alejado,pero es un referente valido.
En fuentes secundarias des pues de efectuar los análisis de cálculos valor y áreas, tenemos cercano a la pista:
$2.0, 1.5 y 1.36 por metro cuadrado. en este caso lo llevamos a Hectárea ya que sigue siendo un terreno
agrícola.
Lo cual aplicando estos valores al área de terreno ha tasar tenemos por franjas:$ 23,400, 16,672 y 12, 729 lo
que da un valor promedio de todo el terreno de$ 17, 600 Dólares Norteamericanospor hectárea.

Al indagar a los pobladores si comprarían un lote de terreno ya que n la pista hay venta de lotes enfrente de Ja
pista -y a 3 Km aproximado del terreno en dirección sur.
Me respondieron que NO, ya que ello tiene sus casas lo más cercano a sus terrenos, y familiares; es mas bien
para los foráneos, que estarían interesados por el futuro mas cercano al Proyecto Olmos o zonas de trabajo.
Analizando El Proyecto Olmos está a 50.00 Km aproximadamentede los lotes a vender. Mucha distancia para
un centro de trabajo.
La tasación es una foto del instante, actualmente la economía se ha desacelerado por razones internas del país
y ahondado por las circunstancias externas. No se espera nuevas inversiones. Por lo tanto los valores anteriores
de los inmuebles han retrocedido.
n. CALCULOS EFECTUADOS

VALOR
HAS. TOTAL$
$
V.TERRENO 4.0000 17600.00 70400.00
VC$ 70400.00
ve s.1 236544.00
DEDUCIONES 0.80
VALOR DE REALIZACION DE MERCADO VRM 56320.00
TIPO DE CAMBIO 3.36
VRM EN SOLES 189235.20

VC= VALOR COMERCIAL

T= TERRENO

VR = US$ 70, 400.00

2.1 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el perito considerara que el valor
de reposición calculado. Si refleja adecuadamente del valor comercial a la fecha que tiene
e] inmueble en el mercado, por lo tanto:

ve= US$ 70, 400.00

SON: SETENTA MIL CUATROCIENTOS Y 00/100 DÓLARES DE
LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA

ve= s.
I 236, 544.00 3.36 Nts1s r.c.
SON: DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MlL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO
Y 00/l 00 SOLES
S.E.U.O.
2.2 VALOR DE REALIZACION DEL MERCADO (VRM): SBS Nº 572-97
Deducciones Aplicables: Gastos de mantenimiento, valuaciones, pérdidas, deterioros,
Estimados en 20% para realizar el inmueble en plazo prudente de 120 dias. CMAC PIURA S.A.C.
Considerara las deducciones de su conocimiento, para así obtener un valor de realización final.

VRM 0.80 x ve= 0.80 x US$ 70, 400.00

Luego: VRM = US$ 56, 320.00

SON: CINCUENTA Y SEfS MIL TRESCIENTOS VEINTE Y 00/100 DÓLARES DE
LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA
S.E.U.O.

Tipo de Cambio: rus $: S/.3.36 = S/. 189, 235.20

SON: CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO

Y 20/J 00 SOLES
S.E.U.O.

NOTA
Se contó con Copia Simple de Registro de la Propiedad Inmueble.
SUNARP. Partida Nº 11136867. Predio Rural. Distrito de Morrope. U.C. Nº 113806.
Se contó con las autorizaciones para la inspección ocular.
Se adjunta fotografias satelitales y planos de referencia. Los oficiales se solicita en COFOPRI.
CON SU CUADRO DE COORDENADAS OFlClALES.

C.M.A.C. PIURA S.A.C. Deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener
Un valor de REALIZAClON FINAL
De no variar condiciones del mercado, de mantenerse las condiciones del inmueble, así como
De no presentar imponderables, la variación podría tener una vigencia de 365 días

Chiclayo, 28 de Agosto del 2019

 INFORME DE V ALU ACIÓN DE UN INMUEBLE: PREDIO RURAL CN9274447/CE611565 UBIC. RUR.
FUNDO SAN ANTONIO VALLE CHANCA Y Y LAMBA YEQUE SECTOR ARBOSOL COD.PRED.
7 6109270 113806 ÁREA HA 4.0000 U.C. 113806 - MORROPE. DISTRITO DE MORROPE, PROVINCIA DE
LAMBAYEQUE, DEPARTAMENTO DE LAMBA YEQUE

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1.- Acceso al predio.

2.- El terreno y la alcantarilla en lado sur-oeste.

 INFORME DEVALUACIÓN DE UN INMUEBLE: PREDIO RURAL CN9274447/CE611565 UBIC. RUR.
FUNDO SAN ANTONIO VALLE CHANCA Y Y LAMBAYEQUE SECTOR ARBOSOL COD.PRED.
7 6109270 113806 ÁREA HA 4.0000 u.e. 113806 - MORROPE, DISTRITO DE MORROPE, PROVINCIA DE
LAMBA YEQUE, DEPARTAMENTO DE LAMBA YEQUE

5.- Colindante en el Lindero Este. Agricultor trabajando.

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40308

49329
795 8

u.e. 113806
AREA = 4.0000 Há
PERIMETRO = 834.92 mi.

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1
1 113807
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- / /\
 COORDENADAS UTM - DATUM PSAD-56

:TICE LADO DISTANCIA ESTE (X) NORTE (Y)

1 1-2 19.19 611682.1192 9274492.8449
2 2-3 275.76 611695.2796 9274478.8777
3 3-4 117.88 611498.5090 9274285.6870
4 4-5 6.85 611435.2304 9274385.1468
5 5-6 6.78 611439.4605 9274390.5357
6 6-7 17.45 611443.1299 9274396.2345
7 7-8 8.67 611453.0331 9274410.6016
8 8-9 17.18 611456.8592 9274418.3800
9 9-10 19.09 611463.0766 9274434.3968
10 10-11 14.80 611470.6628 9274451.9132
11 11-12 20.84 611477.6800 9274464.9405
12 12-13 42.99 611487.7399 9274483.1968
UBICACION
13 13-14 25.79 611508.8905 9274520.6192 ESCALA: 1/100,000
14 14-15 15.59 611521.5808 9274543.0746
15 15-16 17.76 611530.3627 9274555.9520
16 16·17 33.42 611541.7667 9274569.5692
17 17-18 21.46 611564.5994 9274593.9743
18 18-19 38.98 611580.8025 9274608.0414
19 19-20 34.30 611606.1832 9274578.4574

w 20-21 33.69 611629.3705 927 4553.1826

21-1 46.46 611651.4117 9274527.7078

11

PLANO PERIMETRICO Y DE UBICACION

FUNDO SAN ANTONIO u.e. Nº 113806

AREA = 4.0000 Ha. FECHA: Setiembre 2019

PERIMETRO= 834.92 mi. ESCALA: 112000

UBICA~ION:
SECTOR: ARBOLSOL
DISTRITO: MORRO PE
PROVINCIA: LAMBAYEQUE
DEPARTAMENTO: LAMBA YE QUE
VALLE: CHANCA Y
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