RENCANA BISNIS

B-ROOM: Layanan Kebersihan Retail

Berlangganan yang Profesional dan Aman
bagi Penghuni Apartemen di Jabodetabek

Aditya Bagus Nurdiyanto 01512172005

Ika Suwandi 01512172022
Michael Keveen Siahaan 01512172026
Muhammad Azhar Haslian Lubis 01512172021
Yopi Sofiana 01512172023

PROGRAM MAGISTER MANAJEMEN – BUSINESS MANAGEMENT

UNIVERSITAS PRASETIYA MULYA
JAKARTA
2019

Revision Change Details

Rev Location of Change Brief Description of Change
 PERSETUJUAN MENGIKUTI

UJIAN RENCANA BISNIS

PROGRAM MM BUSINESS MANAGEMENT

Anggota Kelompok:

No. Induk Nama

01512172005 Aditya Bagus Nurdiyanto
01512172021 Muhammad Azhar Haslian Lubis
01512172022 Ika Suwandi
01512172023 Yopi Sofiana
01512172026 Michaell Keveen Siahaan

telah menyelesaikan Rencana Bisnis yang berjudul “B-Room: Layanan

Kebersihan Retail Berlangganan yang Profesional dan Aman bagi Penghuni
Apartemen di Jabodetabek” sesuai persyaratan yang ditentukan, baik dari segi
isi, format maupun bahasa.

Jakarta, Oktober 2019

Menyetujui,

Hendro Adiarso T., Ph.D. Nico Fernando Samad, MMt., MBP.

Ketua Pembimbing Pembimbing

i
Executive Summary
B-Room is a retail cleaning service provider for apartment units in Greater Jakarta Area
which offers freedom and peace of mind to the clients. B-Room will provide those
values through 2 main aspects: People Development and Operational Excellence. B-
Room’s people development program will be supported by ISS, a service facility
management known for its excellent services. In terms of operation B-Room will
leverage technologies such as smart lock, security camera, and a dedicated system
built for the company which will connect users, worker, and the company to allow
seamless communication and quick response and feedback. All these systems will
allow customers to leave their units at ease while it is being cleaned.

To gain customer’s trust B-Room also provides rework guarantee and material damage
warranty. This way customers will not have to worry about either the quality and the
security of the service provided.

Currently there is only 1 major service provider in this industry, Go-Clean a service by
Go-Jek. However, survey showed that 70% of Go-Clean users are not completely
satisfied and there are many potential improvements such as service quality,
consistency, timeliness, and working equipment issues. B-Room recognized these
issues and has designed the people development and operation system to deal with all
known issues. There are other smaller competitors on the market with slightly different
offerings. As this is still a growing industry the standard of services has not been set
and B-Room aims to set the standard.

In terms of market size, at 2020 the market size for retail apartment cleaning is at IDR
287.4 billion assuming the average demand for cleaning service is once a week at IDR
95,000 per visit. Go-clean service coverage is used as a benchmark to estimate the
current supply. With the industry supply capacity assumed to be growing at 10% per
year, the supply-demand gap is still growing at CAGR 6.31% from 2020 to 2024
projecting an untapped market size of IDR 228 billion by 2024.

To be able to capture this market B-Room positioned itself as a professional cleaning

service for retail which doesn’t require customers to stay and watch and at the same
time B-Room offers warranty in terms of quality and security. None of the competitors
are offering this value until today. B-Room also worked as a network within an
apartment. Therefore B-Room will only operate in apartment with sufficient customers.
This will allow B-Room to maintain its operating cost at a profitable level. B-Room will

ii
work closely with building management as its channel to access customers. A revenue
sharing model will ensure good terms with building management. Building management
as a channel will provide customer data which will allow B-Room’s marketing to operate
efficiently and target the right customers. Being affiliated with the apartment’s building
management will also imbue trusts from the tenants of the apartments.

To start this business, estimated total investment required is Rp 1.379 billion for capital
expenditure and working capital, which will be sourcing from shareholders as equity
capital and longterm debt. Based on five-year financial projections, the internal rate of
return (IRR) is 51.23 % which is greater than the WACC of 20.71%. The payback period
of this business plan is 4.33 years with a positive NPV over Rp 15.566 billion.
Based on feasibility analysis, B-Room has a promising business. Risks that can disrupt
business operation can be mitigated with good risk management.

The growing trends of vertical living and city population will continue to support the
growth of cleaning need of apartments in Indonesia’s big cities. Under these
circumstances investing in this business will be a highly strategic move to take
advantage of the growing industry with only one dominant player in a significantly large
market. The superior service and systems will ensure the business sustainability in the
long term.

iii
Kata Pengantar
Puji Syukur kami panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa yang telah melimpahkan
rahmat-Nya serta bimbingan-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir
Rencana Bisnis “B-ROOM: Layanan Kebersihan Retail Berlangganan yang Profesional
dan Aman bagi Penghuni Apartemen di Jabodetabek”

Rencana Bisnis ini disusun untuk memenuhi syarat kelulusan pada Program Magister
Manajemen Universitas Prasetiya Mulya. Dalam proses penyusunannya, penulis
mendapatkan bimbingan serta dukungan dari berbagai pihak, sehingga dalam
kesempatan ini penulis hendak mengucapkan rasa hormat dan terima kasih yang
sebesar – besarnya, kepada:

1. Bapak Hendro Adiarso T., Ph.D. dan Bapak Nico Fernando Samad, MMt., MBP.
selaku pembimbing yang telah meluangkan waktunya di tengah-tengah
kesibukannya untuk memberikan arahan dan masukan bagi kami dalam
menyelesaikan rencana bisnis ini.
2. Ibu Desy Sulistyorini, S.E., M.M. Operation Director PT ISS Indonesia yang
bertindak sebagai pembimbing eksternal. Ibu Desy telah memberikan sangat
banyak wawasan dan masukan pada kami terkait industri yang menjadi tema
dalam rencana bisnis ini.
3. Bapak Aria Kusuma, Building Manager Apartemen Grand Dhika City yang telah
bersedia membagikan ilmunya terkait pengelolaan apartemen dan
hubungannya dengan penyedia jasa pihak ketiga.
4. Ibu Indria Handoko, Ph.D., selaku Direktur Program MM dan Bapak Henry
Pribadi, Ph.D., selaku Manajer Program MM yang telah memfasilitasi Program
MM yang telah kami jalani termasuk penyusunan rencana bisnis ini
5. Seluruh Faculty Member Prasetiya Mulya yang telah membekali kami melalui
pengetahuan-pengetahuan yang dibutuhkan untuk dapat menyelesaikan
rencana bisnis ini.
6. Keluarga dan seluruh sahabat yang mendukung keberhasilan kami dalam
menyusun rencana bisnis ini.

Dengan segala keterbatasan, kami menyadari bahwa rencana bisnis ini masih memiliki
banyak sekali ruang untuk perbaikan maupun pengembangan lebih lanjut. Oleh sebab
itu, penulis mengharapkan kritik dan saran agar rencana bisnis ini bisa memberikan
pandangan dan insipirasi baru bagi rencana bisnis di masa depan.

Akhir kata, penulis berharap tesis ini memberikan manfaat bagi pengembangan ilmu,
para pembaca, dan terutama untuk perkembangan bangsa dan tanah air Negara
Kesatuan Republik Indonesia.

Jakarta, 28 Oktober 2019

Para Penulis

iv
Daftar Isi

Executive Summary ................................................................................................. ii

Kata Pengantar.........................................................................................................iv
Daftar Isi ................................................................................................................... v
Daftar Gambar ..........................................................................................................ix
Daftar Tabel ..............................................................................................................xi
Daftar Lampiran .....................................................................................................xiii
BAB I ......................................................................................................................... 1
Faktor-Faktor di Balik Eksisnya Bisnis Ini ...................................................... 1
1.1 Definisi Bisnis ................................................................................................... 4
1.1.1 Produk Yang Dihasilkan ............................................................................. 4
1.1.2 Pembeli Produk Perusahaan ...................................................................... 4
1.1.3 Nilai Produk Bagi Pembeli .......................................................................... 5
1.1.4 Nilai Produk Bagi Perusahaan.................................................................... 5
1.2 Metode Penelitian ............................................................................................. 6
1.2.1 Wawancara ................................................................................................ 6
1.2.2 Riset Literatur ............................................................................................. 6
1.2.3 Focus Group Discussion (FGD) ................................................................. 7
1.2.4 Kuesioner ................................................................................................... 7
1.2.5 Observasi ................................................................................................... 7
BAB II ........................................................................................................................ 8
Analisis Struktur Industri ................................................................................. 8
2.1 Analisis Industri................................................................................................. 8
2.1.1 Analisis Lima Kekuatan Bersaing ............................................................... 9
2.1.2 Analisis Pesaing ........................................................................................17
2.1.3 Analisis Pasar Sasaran .............................................................................18
2.1.4 Analisis Kelompok Stratejik .......................................................................20
2.2 Analisis Permintaan dan Penawaran ...............................................................21
2.3 Analisis Skenario Bisnis ...................................................................................25
2.4 Kesimpulan Analisis Medan dan Daya Tarik Bisnis ..........................................28
BAB III ......................................................................................................................30
Strategi Bisnis Perusahaan .............................................................................30
3.1 Deskripsi Perusahaan......................................................................................30
3.1.1 Visi Perusahaan ........................................................................................30
3.1.2 Misi Perusahaan .......................................................................................30
3.1.3 Tujuan Perusahaan ...................................................................................30
3.1.4 Sasaran Perusahaan ................................................................................30
3.1.5 Nilai-Nilai Perusahaan ...............................................................................31
3.2 Model Bisnis ....................................................................................................32
3.3 Pilihan Strategi Bersaing .............................................................................32
3.4 Model Value.....................................................................................................34
3.5 Tim Inti.............................................................................................................34
3.5.1 Cleaner .....................................................................................................34
3.5.2 Leader.......................................................................................................35
3.5.3 Planner .....................................................................................................35
BAB IV .....................................................................................................................36
Strategi Pemasaran .........................................................................................36

v
 Tujuan dan Sasaran Pemasaran .................................................................36
Tujuan ..................................................................................................36
Sasaran ................................................................................................36
Strategi Pemasaran ....................................................................................36
Segmentasi .................................................................................................39
Lokasi ...................................................................................................39
Tipe Hunian ..........................................................................................39
Harga Apartemen .................................................................................39
Usia ......................................................................................................40
Psychographic ......................................................................................40
Target Pasar ...............................................................................................40
Lokasi dan Tipe Hunian ........................................................................41
Harga Hunian .......................................................................................41
Usia ......................................................................................................41
Psycographic - Active ...........................................................................42
Persona ................................................................................................42
Target Apartemen .................................................................................44
Diferensiasi .................................................................................................46
Points of Parity (PoP) ...........................................................................46
Points of Difference (PoD) ....................................................................46
Positioning ..................................................................................................47
Branding .....................................................................................................48
Brand Elements ....................................................................................48
Brand Mantra........................................................................................49
Brand Personality .................................................................................49
Brand Positioning Statement ................................................................50
Brand Communication ..........................................................................50
Strategi Produk ...........................................................................................51
Five Level of Products ..........................................................................51
Service Marketing .................................................................................52
People ........................................................................................................56
Strategi Harga.............................................................................................57
Strategi Komunikasi ....................................................................................60
Tujuan Komunikasi ...............................................................................60
Aktivitas Komunikasi .............................................................................60
Customer Relationship Management (CRM) ...............................................63
Tujuan CRM .........................................................................................63
Strategi CRM ........................................................................................64
Net Marketing Contribution .........................................................................67
BAB V ......................................................................................................................68
Strategi Operasi ...............................................................................................68
Tujuan dan Sasaran Operasi ......................................................................68
Tujuan Operasional ..............................................................................68
Sasaran Operasional ............................................................................68
Order Winner and Order Qualifier ...............................................................68
Order Winner ........................................................................................68
Order Qualifier ......................................................................................69

vi
 Strategi Proses ...........................................................................................69
Alur Proses Layanan ............................................................................69
Service Blueprint ..................................................................................74
Pasokan dan Pemasok .........................................................................77
Aset dan Teknologi ...............................................................................79
Akses Ke Tenaga Ahli dan Tenaga Pelaksana ......................................82
Proses Pemenuhan Pesanan ...............................................................83
Strategi Kapasitas .......................................................................................83
Strategi Pemilihan Lokasi dan Tata Letak ...................................................85
Head Office dan gudang pusat .............................................................85
Branch Office dan gudang lokal ............................................................85
Strategi Persediaan ....................................................................................87
Strategi Kualitas ..........................................................................................87
Quality Planning ...................................................................................88
Quality Assurance and Control .............................................................88
Strategi Pengendalian Limbah dan Lingkungan ..........................................89
Aspek Keuangan Rencana Strategi Operasi ...............................................90
BAB VI .....................................................................................................................91
Strategi Sumber Daya Manusia .......................................................................91
Tujuan dan Sasaran SDM ...........................................................................91
Tujuan SDM..........................................................................................91
Sasaran SDM .......................................................................................91
Budaya Perusahaan ...................................................................................92
Pemilihan Budaya Perusahaan.............................................................92
Alasan Pemilihan Budaya Perusahaan .................................................93
Metode Penanaman Budaya Perusahaan ............................................93
Anggaran Biaya Penanaman Budaya Perusahaan ...............................94
Struktur Organisasi .....................................................................................94
Bagan Organisasi .................................................................................94
Elaborasi Pembagian Kerja ..................................................................95
Koordinasi ............................................................................................97
Perencanaan Sumber Daya Manusia .........................................................99
Pengadaan Sumber Daya Manusia ..........................................................102
Kebijakan Pengadaan SDM Perusahaan ............................................102
Perekrutan SDM .................................................................................102
Seleksi Karyawan ...............................................................................104
Pelatihan dan Pengembangan SDM .........................................................105
Kebijakan ...........................................................................................105
Pelatihan Sumber Daya Manusia .......................................................106
Pengembangan Sumber Daya Manusia ............................................. 112
Jenjang Karir............................................................................................. 113
Kebijakan ........................................................................................... 113
Proses Pengembangan Karir .............................................................. 113
Talent Matrix (McKinsey Format) ........................................................ 114
Sistem Kompensasi .................................................................................. 118
Kebijakan ........................................................................................... 118
Manajemen Kinerja ...................................................................................123

vii
 Kebijakan ...........................................................................................123
Sasaran Strategis ...............................................................................125
Key Performance Indicator (KPI) ........................................................125
Reward & Punishment ........................................................................127
Hubungan Industrial & Pemutusan Hubungan Kerja .................................128
Kebijakan ...........................................................................................128
Aspek Keuangan Rencana SDM...............................................................130
Recruitment ........................................................................................130
Kampanye / Inkulkasi Budaya.............................................................130
Hubungan Industrial ...........................................................................130
Gaji. Bonus. Incentif. Allowance. Asuransi ..........................................130
Job Desc. & Job Spec. ..............................................................................130
BAB VII...................................................................................................................131
Strategi Keuangan .........................................................................................131
Tujuan dan Sasaran Keuangan .................................................................131
Tujuan Keuangan ...............................................................................131
Sasaran Keuangan .............................................................................131
Kebijakan Investasi ...................................................................................131
Kebijakan Pendanaan ...............................................................................133
Kebijakan struktur pendanaan ............................................................133
Sumber pendanaan ............................................................................134
Jenis pendanaan ................................................................................134
Biaya Pendanaan (WACC) .................................................................135
Kebijakan Modal Kerja ..............................................................................137
Kebijakan Distribusi Keuntungan ..............................................................138
BAB VIII..................................................................................................................139
Proyeksi Keuangan, Kelayakan, dan Manajemen Risiko Bisnis .................139
Asumsi dan Pengantar Proyeksi ...............................................................139
Proyeksi Keuangan ...................................................................................139
Proyeksi Laba Rugi ............................................................................140
Proyeksi Neraca .................................................................................141
Proyeksi Aliran Kas.............................................................................143
Analisa Titik Impas (Break Event Point) ..............................................145
Analisa Kelayakan Bisnis ..........................................................................146
Net Present Value (NPV) ....................................................................147
Internal Rate of Return (IRR) ..............................................................147
Analisa Lamanya Pengembalian Dana (Payback Period) ...................147
Analisa Sensitivitas.............................................................................147
Analisa Skenario Bisnis ......................................................................148
Identifikasi dan Mitigasi Risiko Bisnis ........................................................150
Risk Identification ...............................................................................151
Risk Assessment ................................................................................153
Risk Treatment ...................................................................................154
Monitoring...........................................................................................156
BAB IX ...................................................................................................................157
Kesimpulan ....................................................................................................157
Daftar Pustaka .......................................................................................................161

viii
Daftar Gambar

Gambar 1-1 Pertumbuhan Suplai Apartemen di Kawasan Jakarta ............................. 1

Gambar 1-2 GDP growth Indonesia ........................................................................... 3
Gambar 2-1 Industry Life Cycle pada Layanan Kebersihan Rumah Tangga ............... 8
Gambar 2-2 Analisis Lima Kekuatan Bersaing ........................................................... 9
Gambar 2-3 Indonesia's Discretionary Spending ......................................................13
Gambar 2-4 Tingkat Pengeluaran Rumah Tangga ....................................................19
Gambar 2-5 Analisis Kelompok Stratejik ...................................................................20
Gambar 2-6 Tingkat Pertumbuhan Penduduk Perkotaan (mutlak dan relatif) ............21
Gambar 2-7 Pertumbuhan Gap Permintaan dan Penawaran ....................................24
Gambar 3-1 Kategori Taktik Dalam Strategi Bersaing ...............................................33
Gambar 3-2 Model Value Shop B-Room ...................................................................34
Gambar 4-1 Peta Posisi B-Room dibandingkan dengan Kompetitor .........................47
Gambar 4-2 Logo B-Room ........................................................................................48
Gambar 4-3 Palet Warna untuk Brand B-Room ........................................................48
Gambar 4-4 Aaker’s Model of Brand Personality .......................................................49
Gambar 4-5 Layanan Utama dan Pendukung yang Ditawarkan B-Room ..................52
Gambar 5-1 Skema Dasar Layanan B-Room ............................................................69
Gambar 5-2 Diagram Proses Pemberian Layanan ....................................................70
Gambar 5-3 Diagram Proses Onboarding Pelanggan ...............................................71
Gambar 5-4 Diagram Proses Pengaturan Jadwal dan Alokasi Tenaga Kerja.............71
Gambar 5-5 Diagram Proses Pencegahan Risiko Akses ke Hunian Pelanggan ........72
Gambar 5-6 Diagram Proses Pencegahan Tindak Kriminal Terkait Tenaga Kerja......72
Gambar 5-7 Diagram Proses Pengecekan. Pemberian Feedback & Rating serta
Evaluasinya .......................................................................................................73
Gambar 5-8 Diagram Proses Pengajuan dan Investigasi Klaim Hasil Kerja atau
Kehilangan dan Kerusakan dari Pelanggan .......................................................73
Gambar 5-9 Diagram Proses Penghentian Layanan .................................................74
Gambar 5-10 Diagram Alir Penanganan Krisis ..........................................................74
Gambar 5-11 Service Blueprint B-Room ...................................................................76
Gambar 5-12 Klasifikasi Persediaan .........................................................................78
Gambar 5-13 Peta Lokasi Kantor Pusat dan Gudang Utama B-Room ......................85
Gambar 5-14 Peta Lokasi Kantor Cabang dan Gudang Apartemen Taman Sari
Semanggi...........................................................................................................86
Gambar 5-15 Peta Lokasi Kantor Cabang dan Gudang Apartemen Sudirman Park ..86
Gambar 6-1 Bagan Organisasi Perusahaan..............................................................94
Gambar 6-2 Diagram Alur Training & Development .................................................107
Gambar 6-3 Materi Pelatihan Dasar Karyawan Lapangan ......................................109
Gambar 6-4 Diagram Alur Pengembangan Karir ..................................................... 114
Gambar 6-5 Talent Matrix ........................................................................................ 114
Gambar 6-6 Diagram Alir Promosi Tenaga Kebersihan ........................................... 115
Gambar 6-7 Diagram Alir Rotasi dan Promosi Departemen Marketing .................... 116
Gambar 6-8 Diagram Alir Rotasi dan Promosi Umum ............................................. 117
Gambar 6-9 Diagram Alir Penentuan Gaji dan Tunjangan .......................................120
Gambar 6-10 Diagram Alir Manajemen Kinerja .......................................................124
Gambar 6-11 Diagram Alir Penyusunan IDP ...........................................................127
Gambar 8-1 Grafik Penjualan..................................................................................140
Gambar 8-2 Grafik Laba Bersih ..............................................................................141
Gambar 8-3 Pertumbuhan Modal Kerja ...................................................................141

ix
Gambar 8-4 Pertumbuhan Aset Tetap .....................................................................142
Gambar 8-5 Pertumbuhan Ekuitas ..........................................................................143
Gambar 8-6 Aliran Kas Operasional ........................................................................143
Gambar 8-7 Aliran Kas Investasi .............................................................................144
Gambar 8-8 Aliran Kas Pendanaan .........................................................................145
Gambar 8-9 Break Event Point ...............................................................................146
Gambar 8-10 Sensitivity Analysis terhadap NPV .....................................................148
Gambar 8-11 Siklus Enterprise Risk Management ..................................................151
Gambar 8-12 Likelihood for Frequency and Probability ...........................................153

x
Daftar Tabel

Tabel 1-1 Tingkat Keterisian Apartemen di Jakarta Berdasarkan Area dan Tipe
Apartemen .......................................................................................................... 2
Tabel 2-1. Analisis Kekuatan Bersaing antar Kompetitor ...........................................10
Tabel 2-2. Analisis Kekuatan Daya Tawar Pembeli .................................................... 11
Tabel 2-3 Analisis Kekuatan Daya Tawar Pemasok ...................................................14
Tabel 2-4 Analisis Ancaman Pendatang Baru ............................................................16
Tabel 2-5 Analisis Ancaman Produk Penganti ...........................................................17
Tabel 2-6 Causal Factor Yang Menentukan Ketidakpastian Bisnis ............................25
Tabel 2-7 Asumsi Variabel Skenario ..........................................................................26
Tabel 2-8 Konsistensi Skenario dalam Layanan Kebersihan Rumah Tangga ............26
Tabel 3-1 Business Model Canvas Layanan B-Room ................................................32
Tabel 4-1 Segmentasi customer ................................................................................39
Tabel 4-2 Penggolongan Kelas Apartemen ...............................................................40
Tabel 4-3 Ukuran dan Target Pasar 2020 - 2024 .......................................................41
Tabel 4-4 Demografi Usia Penduduk Indonesia.........................................................42
Tabel 4-5 Daftar Target Apartemen Hingga Tahun ke-5 .............................................45
Tabel 4-6 Elemen Brand Mantra B-Room ..................................................................49
Tabel 4-7 Harga Dasar Layanan B-Room per m2 ......................................................57
Tabel 4-8 Struktur Harga Layanan B-Room...............................................................58
Tabel 4-9 Skema Diskon B-Room .............................................................................58
Tabel 4-10 Value Based Pricing Strategy ..................................................................59
Tabel 4-11 Perbandingan Harga Layanan untuk Paket 4x per Bulan (Luas 21-30 m2)
..........................................................................................................................60
Tabel 4-12 Perbandingan Harga Layanan untuk Paket 8x per Bulan (Luas 21-30 m2)
..........................................................................................................................60
Tabel 4-13 Anggaran Pemasaran ..............................................................................67
Tabel 5-1 Daftar Kebutuhan Aset Operasional Perusahaan ......................................81
Tabel 5-2 Daftar Kebutuhan Teknologi Pendukung Operasi Perusahaan ..................82
Tabel 5-3 Jumlah Pelanggan Minimum per Apartemen .............................................83
Tabel 5-4 Rencana Kebutuhan Tenaga Operasional 5 Tahun Pertama......................84
Tabel 5-5 Quality Assurance Metrics .........................................................................89
Tabel 5-6 Quality Control Log ....................................................................................89
Tabel 5-7 Perkiraan Anggaran Operasional ...............................................................90
Tabel 6-1 Anggaran Biaya Inkulkasi Budaya Perusahaan .........................................94
Tabel 6-2 Rencana Sumber Daya Manusia Perusahaan ...........................................99
Tabel 6-3 Matriks Kompetensi Karyawan (Personal Attribute & Leadership Skill) ....100
Tabel 6-4 Matriks Kompetensi Karyawan (Interpersonal Skill & Business Skill) .......101
Tabel 6-5 Komponen Matriks Kompetensi Karyawan ..............................................101
Tabel 6-6 Anggaran Biaya Rekrutmen .....................................................................103
Tabel 6-7 Jenjang Karir Organik .............................................................................. 117
Tabel 6-8 Faktor Penilaian Hay System ..................................................................120
Tabel 6-9 Job Evaluation (Hay Matrix) .....................................................................121
Tabel 6-10 Job Grading ...........................................................................................122
Tabel 6-11 B-Room Salary Comparison ..................................................................122
Tabel 6-12 Rekapitulasi Anggaran Gaji dan Tunjangan ...........................................123
Tabel 6-13 Skala Penilaian Kerja Karyawan ............................................................126
Tabel 6-14 Anggaran Hubungan Industrial ..............................................................129
Tabel 7-1 Investasi Perusahaan (Dalam juta Rupiah) ..............................................133

xi
Tabel 7-2 Aset Perusahaan .....................................................................................133
Tabel 7-3 Sumber Pendanaan.................................................................................135
Tabel 8-1 Break Event Point Per Tahun ...................................................................146
Tabel 8-2 Indikator Kelayakan Bisnis (NPV, IRR, Payback Period dsb.) ..................147
Tabel 8-3 Analisa Sensitivitas ..................................................................................148
Tabel 8-4 Skenario Bisnis ........................................................................................149
Tabel 8-5 Perhitungan Probabilitas Risiko ...............................................................150
Tabel 8-6 Kategori Risiko ........................................................................................152
Tabel 8-7 Tingkat Risiko ..........................................................................................153
Tabel 8-8 Risiko dan Mitigasi...................................................................................154
Tabel D 1 Investasi (Dalam Juta rupiah) ..................................................................236
Tabel D 2 Struktur Biaya Per Customer ...................................................................237
Tabel D 3 Indikator Kelayakan Bisnis – Skenario Most-likely ...................................238
Tabel D 4 Proyeksi Laba Rugi - Skenario Most-likely ..............................................238
Tabel D 5 Proyeksi Neraca - Skenario Most-likely ...................................................239
Tabel D 6 Proyeksi Aliran Kas - Skenario Mostlikely ................................................240
Tabel D 7 Indikator Kelayakan Bisnis – Optimis ......................................................241
Tabel D 8 Proyeksi Laba Rugi - Skenario Optimis ...................................................242
Tabel D 9 Proyeksi Neraca - Skenario Optimis ........................................................243
Tabel D 10 Proyeksi Aliran Kas - Skenario Optimis .................................................244
Tabel D 11 Indikator Kelayakan Bisnis – Pesimis ....................................................245
Tabel D 12 Proyeksi Laba Rugi - Skenario Pesimis .................................................245
Tabel D 13 Proyeksi Neraca - Skenario Pesimis .....................................................246
Tabel D 14 Proyeksi Aliran Kas - Skenario Pesimis .................................................247

xii
Daftar Lampiran

Lampiran A.I. Website ..........................................................................................164

Lampiran A.II. Banner ...........................................................................................164
Lampiran A.III. Aplikasi...........................................................................................165
Lampiran B.I. Standard Operating Procedure for Team Leader ............................166
Lampiran B.II. Standard Operating Procedure for Cleaning Staff...........................171
Lampiran B.III. Service Level Agreement................................................................180
Lampiran B.IV. Layout Head Office.........................................................................186
Lampiran B.V. Aplikasi Cleaner & Leader ..............................................................189
Lampiran B.VI. Daftar Aset dan Teknologi Perusahaan...........................................190
Lampiran C.I. Desain Seragam ............................................................................193
Lampiran C.II. Mars B-Room .................................................................................194
Lampiran C.III. Budget Budaya Perusahaan ...........................................................195
Lampiran C.IV. Rencana SDM ................................................................................196
Lampiran C.V. Matrix Kompetensi Karyawan .........................................................197
Lampiran C.VI. Hay System / Method .....................................................................198
Lampiran C.VII. Job Evaluation ............................................................................207
Lampiran C.VIII. Anggaran Rekrutmen ..................................................................208
Lampiran C.IX. Budget Kampanye Budaya Perusahaan .........................................208
Lampiran C.X. Budget Hubungan Industrial ...........................................................208
Lampiran C.XI. Gaji. Bonus. Incentive. Allowance. Asuransi ...................................209
Lampiran C.XII. Perjanjian Kerja ..........................................................................216
Lampiran C.XIII. Peraturan Rujukan ......................................................................223
Lampiran C.XIV. Job Description & Job Specification ............................................225
Lampiran D.I. Investasi .........................................................................................236
Lampiran D.II. Struktur Biaya Per Customer ..........................................................237
Lampiran D.III. Skenario Most-Likely ......................................................................238
Lampiran D.IV. Skenario Optimis ............................................................................241
Lampiran D.V. Skenario Pesimis............................................................................245
Lampiran E.I. Data Kuesioner Penghuni Apartemen.............................................248

xiii
 BAB I

Faktor-Faktor di Balik Eksisnya Bisnis Ini

Hunian memiliki banyak fungsi penting bagi manusia, diantaranya sebagai tempat
beristirahat, tempat berlindung, sumber kenyamanan, status, sumber ketenangan fisik
dan emosional, serta tempat dengan privasi yang terjaga (Perkins R. & Repper J.,
2016).

Hunian yang rapih dan bersih memberikan dampak mental yang lebih baik (Saxbe DE.
& Repetti R., 2009). Orang yang tinggal di hunian yang tidak rapih lebih memiliki
kecenderungan untuk mengalami depresi dan sulit berkonsentrasi (Ryback R., 2016).
Hunian yang bersih juga memberikan manfaat kesehatan fisik diantaranya
menurunkan tingkat stress dan kelelahan, mengurangi risiko alergi dan asma,
mengurangi risiko kecekalaan, mencegah penyebaran bakteri, mencegah hama, dan
meningkatkan kualitas diet (Eller K., 2016).

Jumlah apartemen di kawasan Jabodetabek terus meningkat setiap tahun. Lembaga

penelitian Colliers memperikirakan akan terdapat tambahan 49.493 unit baru
sepanjang tahun 2019 – 2023 di Jakarta saja. Gambar 1-1 menunjukkan jumlah unit
apartemen yang tersedia di Jakarta dan prediksi pertumbuhan hingga tahun 2021.

Gambar 1-1 Pertumbuhan Suplai Apartemen di Kawasan Jakarta

Selain jumlah apartemen, tingkat keterisian juga perlu diperhatikan. Tabel 1-1
menunjukkan tingkat keterisian hunian yang relatif stabil. Dengan pola pertumbuhan
apartemen yang semakin meningkat dan persentase keterisian yang relatif stabil, maka

1
secara umum jumlah penghuni apartemen di area Jabodetabek diprediksi masih akan
terus meningkat.

Tabel 1-1 Tingkat Keterisian Apartemen di Jakarta Berdasarkan Area dan Tipe
Apartemen

Selain itu hasil kajian Colliers juga menunjukkan bahwa apartemen akan menjadi
pilihan kalangan muda (milenial) karena kecenderungan mereka untuk menginginkan
tempat tinggal yang dekat dengan aktivitas bisnis. Selain itu fasilitas yang lebih lengkap
dan praktis juga menjadi faktor penarik untuk memilih tinggal di apartemen. Di sisi lain,
sulitnya mendapatkan rumah tapak dengan harga yang terjangkau di lokasi yang dekat
dengan tempat kerja menjadi faktor pendorong bagi kalangan muda untuk memilih
tinggal di apartemen.

Pertumbuhan perekonomian di daerah perkotaan yang lebih besar dibandingkan

ekonomi nasional menjadi faktor meningkatnya laju urbanisasi. Di sisi lain, daya tarik
perkotaan sebagai tempat untuk mencari penghasilan dihadapkan pada terbatasnya
lapangan kerja formal yang sesuai dengan kemampuan para pencari kerja.

Seiring dengan pertumbuhan jumlah penghuni apartemen dan pertumbuhan ekonomi

Indonesia, yang diperkirakan akan bertumbuh dengan konsisten pada kisaran 5,2% -
5,3% per tahun yang terlihat pada Gambar 1-2, kebutuhan akan jasa kebersihan untuk
hunian juga akan meningkat. Solusi yang paling umum digunakan penghuni apartemen

2
saat ini adalah dengan menggunakan jasa kebersihan panggilan online seperti Go-
Clean. Selain itu terdapat beberapa penyedia jasa online lain serta asisten rumah
tangga tradisional.

Gambar 1-2 GDP growth Indonesia

(sumber: https://www.statista.com/statistics/320068/gross-domestic-product-gdp-growth-rate-in-indonesia/)

Jasa kebersihan online merupakan solusi yang paling mudah ditemukan saat ini.
Berdasarkan survei, 65% responden menggunakan layanan kebersihan online. Untuk
menggunakan jasa kebersihan online pelanggan harus selalu berada di hunian untuk
membukakan pintu atau mengawasi. Hal ini menjadi kelemahan dari jasa layanan
kebersihan online yang ada saat ini, karena selama 1-2 jam pelanggan tidak bisa
meninggalkan hunian untuk melakukan aktivitas lainnya. Berdasarkan hasil survei,
76% responden menginginkan jasa layanan kebersihan yang dapat ditinggal.

Pilihan berikutnya menurut responden adalah membersihkan sendiri (23% responden).

Tetapi dalam survei yang sama, responden yang membersihkan huniannya sendiri
tetap menginginkan adanya jasa layanan kebersihan. Dengan demikian dapat
disimpulkan bahwa terdapat permasalahan bagi para penghuni apartemen ini untuk
mendapatkan jasa layanan kebersihan.

Kemudian solusi berikutnya yang digunakan oleh 12% responden adalah jasa
kebersihan ART pulang hari. Dari seluruh responden yang menggunakan jasa ART
87% belum puas terhadap layanan yang diterima. Kekurangan yang dikemukakan
sebagian terkait dengan hasil pekerjaan dan ketidakpastian datangnya ART.

3
Untuk menyelesaikan persoalan-persoalan di atas, solusi yang ditawarkan melalui jasa
layanan ini adalah pelayanan rutin yang dapat ditinggal, profesional, dan bergaransi.
Layanan ini akan membuat penggunanya seolah-olah tinggal di serviced apartment.
Perbedaan yang utama adalah layanan ini dapat menjangkau apartemen kelas
menengah yang saat ini tidak dijangkau serviced apartment (rata-rata serviced
apartment adalah apartemen dengan harga jual lebih dari Rp 35 juta/m2) dan sifatnya
tidak diwajibkan bagi seluruh penghuni apartemen. Pelayanan yang mengadaptasi
sistem serviced apartment ini akan mengandalkan kecakapan operasional dalam
melakukan zonasi (layanan hanya akan diberikan jika jumlah pelanggan di suatu lokasi
sudah mencukupi kuota minimum) untuk memaksimalkan tenaga kebersihan yang
mendorong efektifitas pekerjaan sehingga dapat mengefisiensikan biaya operasional.
Semua tindakan tenaga kebersihan dalam batasan tertentu akan dijamin oleh
perusahaan sehingga customer dapat lebih percaya terhadap kualitas dan keamanan
layanan dimana perusahaan sebagai penjamin. Jasa kebersihan non-rutin untuk
kebutuhan tertentu juga dapat disediakan setelah mempelajari permintaan yang ada
dengan biaya yang akan disesuaikan. Layanan ini secara umum akan menyasar
penghuni apartemen kelas menengah, karena kelas menengah di perkotaan yang
tinggal di apartemen umumnya merupakan golongan masyarakat yang sedang meniti
karir dan memiliki aktivitas pekerjaan maupun sosial yang cukup padat. Bagi golongan
kemudahan dalam membersihkan rumah akan memberikan kebebasan waktu yang
berharga untuk dialokasikan pada aktivitas lain yang lebih bernilai.

Selain itu, bisnis ini juga akan menjadi sarana pemberdayaan dan pengembangan
masyarakat grass root Indonesia. Bisnis ini akan memberikan peluang bagi lulusan
SMA dan SMK untuk mendapatkan pekerjaan dengan gaji yang sesuai standar
pemerintah. Pelatihan, pengembangan, serta kesempatan untuk meraih jenjang karir
yang lebih tinggi hingga level manajemen juga akan diberikan.

1.1 Definisi Bisnis

1.1.1 Produk Yang Dihasilkan

Jasa layanan kebersihan ruang apartemen berlangganan yang dapat ditinggal,
dilakukan secara rutin oleh tenaga terlatih untuk menjaga kondisi ruangan yang
nyaman.

1.1.2 Pembeli Produk Perusahaan

Pengguna jasa perusahaan adalah warga kota besar yang tinggal di apartemen.

4
Pengguna layanan ini umumnya adalah golongan orang yang aktif, tinggal sendiri, atau
berkeluarga dimana suami istri tidak memiliki cukup waktu atau tenaga untuk
membersihkan tempat tinggal sendiri, tidak memiliki kemampuan/keinginan atau tidak
mau repot untuk membersihkan huniannya. Pengguna dari layanan ini umumnya
adalah kalangan pekerja kelas menengah yang tinggal di apartemen yang memiliki
harga jual di tahun 2018 di atas Rp 300.000.000 per unit dengan harga per m2 di bawah
Rp 35.000.000.

1.1.3 Nilai Produk Bagi Pembeli

Pengguna layanan ini adalah mereka yang menghargai pentingnya kebersihan tempat
tinggal dimana nilai yang akan mereka dapatkan antara lain:

• Kebebasan dan ketenangan untuk beraktivitas dan meninggalkan ruangan ketika

ruangan dibersihkan
• Jaminan akan layanan hasil dan kualitas kebersihan yang dikerjakan oleh tenaga
terlatih dan professional.
• Perusahaan memegang akuntabilitas penuh atas tindakan tenaga kebersihan
yang disediakan.
• Konsistensi kedatangan tenaga kebersihan sesuai dengan jadwal yang telah
disepakati.
• Biaya berlangganan dapat disesuaikan dengan ukuran hunian dan jumlah
penggunaan jasa atau kedatangan minimal yang diinginkan sehingga dapat
disesuaikan dengan kemampuan dan keinginan customer.
• Hunian yang bersih akan memberikan kenyamanan bagi penghuninya

1.1.4 Nilai Produk Bagi Perusahaan

• Jasa yang diterima secara luas oleh customer akan memberikan nilai bagi
Perusahaan berupa laba yang tercipta dari berlangsungnya bisnis ini.
• Tahap awal bisnis akan dikembangkan di daerah Jakarta, namun/ memiliki potensi
pengembangan bisnis ke wilayah lain di Bodetabek dan kota-kota besar lain,
setelah banyak orang yang mengakui dan merasakan manfaat yang dapat
diperoleh. Bisnis baru dapat dikembangkan lebih jauh yang masih berhubungan
dengan jasa layanan hunian, seperti laundry, perawatan atau perbaikan hunian,
dan catering.

5
1.2 Metode Penelitian

Kelayakan bisnis ini dapat diketahui dengan melakukan beberapa penelitian untuk
memvalidasi daya tarik dari pasar yang dituju, serta studi-studi lain terkait kondisi
ekonomi, industri, regulasi, dan lain-lain. Penelitian juga perlu dilakukan untuk
menentukan strategi bisnis yang tepat untuk diterapkan agar bisnis ini dapat
berlangsung dan sukses.

1.2.1 Wawancara
Wawancara akan dilakukan untuk mendapatkan informasi kualitatif dari narasumber.
Dalam bisnis ini informasi yang dapat didapatkan melalui wawancara diantaranya
aspirasi target customer dan pengalaman dari narasumber ahli untuk menjalankan
bisnis sejenis.

• Dilakukan wawancara kepada penghuni apartemen dibeberapa lokasi yang

berbeda di daerah Jakarta dan sekitarnya dengan sebaran demografi pada rentang
usia 25-54 tahun pria maupun wanita, tinggal sendiri, tinggal bersama pasangan
baik yang belum atau sudah memiliki anak. Sehingga dapat menggali dan
memperoleh informasi lebih jauh terkait kebutuhan kastermer terhadap jasa
kebersihan hunian, upaya apa yang saat ini dilakukan untuk memenuhi kebutuhan
tersebut, kendala yang dihadapi dan harapan mereka terhadap jasa layanan
kebersihan.
• Benchmarking dilakukan kepada penyedia jasa kebersihan professional yang
serupa dan lebih dahulu eksis namun menggarap pasar yang berbeda seperti ISS
dan jasa layanan kebersihan kamar hotel untuk mendapatkan gambaran mengenai
sistem kerja, pelatihan, dan kegiatan operasional yang diterapkan.
1.2.2 Riset Literatur
Riset literatur dalam studi ini diperlukan untuk mendapatkan informasi-informasi
pendukung mengenai kondisi industri dan regulasi. Selain itu riset literatur juga
berperan penting dalam menentukan strategi yang tepat dari masing-masing fungsi
bisnis.
• Diperlukan hasil riset dari pihak lain sebagai data sekunder untuk dapat
mengetahui
a. Jumlah serta pertumbuhan hunian apartemen di wilayah Jabodetabek serta
karakteristik penghuninya.
b. Data tingkat inflasi, daya beli dan pertumbuhan ekonomi diperlukan untuk

6
 mengetahui perkiraan harga yang akan ditawarkan kepada customer dan
perubahan harga pada masa mendatang.
c. Besaran rata-rata upah ART live in (tinggal menetap bersama penghuni)
maupun live out (tidah tinggal menetap bersama penghuni) di Jabodetabek

• Peraturan pemerintah khususnya untuk industri jasa kebersihan dan aturan

ketenaga kerjaan seperti jam kerja, upah minimum dan hak-hak tenaga kerja yang
harus dipenuhi oleh perusahaan.

1.2.3 Focus Group Discussion (FGD)

FGD akan dilakukan untuk mendapatkan informasi dan pandangan kolektif dari target
pasar. Hal ini penting untuk menentukan nilai yang tepat yang sesuai dengan harapan
pasar.

1.2.4 Kuesioner
Kuesioner dilakukan untuk memvalidasi data-data yang telah didapatkan melalui survei
kualitatif sehingga didapatkan hasil penelitian yang mewakili target pasar secara umum.

1.2.5 Observasi
Observasi dapat dilakukan untuk mendapatkan informasi tambahan mengenai
customer journey yang akan dialami calon pelanggan untuk menentukan potensi
inovasi. Observasi juga dilakukan untuk mengamati proses kerja tenaga kebersihan
untuk menentukan beban kerja dari tenaga kebersihan di bisnis ini.

7
 BAB II

Analisis Struktur Industri

2.1 Analisis Industri

Bisnis ini akan berada pada industri penyedia jasa kebersihan dan berkompetisi
dengan pemain-pemain yang sudah ada seperti Go-Clean, Seekmi, KliknClean,
Tukang Bersih, dan Ehaka. Pergerakan signifikan pada industri ini mulai terlihat pada
tahun 2015 dengan munculnya layanan seperti Go-Clean. Industri ini menjadi substitusi
terhadap sebagian industri penyediaan tenaga kerja, secara spesifik tenaga ART
dengan pemain saat ini berupa individual, yayasan, dan aplikasi seperti Go-Maid.
Namun cakupan industri penyedia jasa kebersihan tidak 100% tumpang tindih dengan
industri penyedia tenaga ART. Industri ini akan beririsan, konsumen yang
membutuhkan layanan lengkap (kebersihan, memasak, belanja, dll) akan memilih
ART, sedangkan konsumen yang hanya membutuhkan layanan kebersihan akan
memilih penyedia layanan kebersihan.

Pada industri jasa kebersihan saat ini terlihat karakteristik industri yang sedang
bertumbuh, di antaranya:

• Bermunculan pemain baru

• Adaptasi pasar yang cepat
• Variasi penawaran dari pemain yang ada
• Belum ada standar baku layanan
Pada industri yang sedang bertumbuh, bisnis juga harus menyesuaikan strateginya
untuk dapat unggul. Beberapa hal yang harus dilakukan di antaranya, menciptakan
organisasi yang agile, peka terhadap kebutuhan pasar, selalu melakukan evaluasi dan
perbaikan.

Gambar 2-1 Industry Life Cycle pada Layanan Kebersihan Rumah Tangga

8
2.1.1 Analisis Lima Kekuatan Bersaing

Kemampuan bisnis untuk dapat bertahan dalam lingkungan industri dipengaruhi oleh
lima kekuatan bersaing dalam industri penyedia jasa kebersihan hunian apartemen.
Berikut ini adalah analisis lima kekuatan bersaing yang ada dalam industri penyedia
jasa kebersihan hunian apartemen.

Gambar 2-2 Analisis Lima Kekuatan Bersaing

A. Kekuatan Bersaing dari Kompetitor Saat Ini: Rendah

Kekuatan ini menunjukkan tekanan persaingan yang akan diberikan oleh pelaku
industri yang sudah ada saat ini. Terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi
kekuatan bersaing dari kompetitor.

Tabel 2-1 menunjukkan kriteria yang digunakan sebagai dasar pertimbangan untuk
menganalisis kekuatan kompetitor. Dengan mempertimbangkan jumlah pesaing,
tingkat diferensiasi, pertumbuhan pasar, dan exit barrier, secara umum tekanan dari
pesaing dalam industri ini dikategorikan menjadi rendah.

9
Analisis terhadap kapasitas layanan dilakukan dengan membandingkan jumlah unit
apartemen yang menjadi target pasar dengan layanan yang ada saat ini. Berdasarkan
hasil survey, Go-Clean merupakan pemimpin pasar pada industri penyedia jasa
kebersihan saat ini. Go-Clean sebagai pemimpin pasar saat ini hanya melayani 9%
dari total pangsa pasar yang menjadi target bisnis ini.

Tingkat pertumbuhan apartemen secara umum berada pada angka 5% per tahun dan
pertumbuhan ini akan didominasi oleh apartemen kelas menengah. Dengan tingkat
hunian yang relatif stabil pada angka 73%. Maka potensi pertumbuhan bisnis akan
terus ada sejalan dengan bertumbuhnya ukuran pangsa pasar.

Tabel 2-1. Analisis Kekuatan Bersaing antar Kompetitor

Kriteria Tekanan yang diberikan

Jumlah pelaku industri dan kapasitas layanan yang belum Rendah

mengimbangi permintaan layanan di bidang ini

Tingkat pertumbuhan pasar yang cukup tinggi pada area yang Rendah
akan dilayani memberikan ukuran pasar yang lebih besar bagi
seluruh pelaku industri

Tingkat diferensiasi layanan dari para pelaku industri cukup Sedang

bervariasi dengan penawaran harga yang juga bervariasi

Mudah bagi pemain industri untuk meninggalkan industri Rendah

sehingga perusahaan yang tidak berhasil akan dengan mudah
meninggalkan pasar

Kesimpulan Rendah

Diferensiasi merupakan hal yang penting dalam industri ini untuk mendapatkan
loyalitas konsumen. Pada industri yang lebih mementingkan diferensiasi dibandingkan
dengan harga, para pelaku industri dapat menetapkan harga dengan margin yang
signifikan. Dengan mempertimbangkan hal tersebut tekanan untuk membatasi profit
melalui persaingan harga tidak terlampau besar pada industri ini.

Bisnis ini tidak membutuhkan kapitalisasi yang tinggi untuk dapat berjalan, sehingga
risiko yang dihadapi ketika bisnis tidak berjalan relatif lebih kecil dibandingkan industri
padat modal seperti manufaktur. Dengan demikian tidak sulit untuk keluar dari bisnis
ini sehingga tekanan untuk bersaing ketika bisnis tidak berjalan sesuai ekspektasi
tidaklah besar.

10
B. Kekuatan Daya Tawar Pembeli: Sedang

Daya tawar pembeli menggambarkan tekanan yang dapat diberikan oleh pelanggan
terhadap industri untuk mendapatkan kualitas yang lebih tinggi dan harga yang lebih
rendah. Semakin tinggi kekuatan daya tawar pembeli semakin besar tekanan yang
diberikan terhadap bisnis untuk memberikan harga yang rendah dan/atau kualitas yang
tinggi. Tabel 2-2 menunjukkan faktor-faktor yang mempengaruhi daya tawar pembeli
secara umum. Setelah menganalisis semua faktor, kekuatan daya tawar pembeli
dikategorikan menjadi sedang.

Tabel 2-2. Analisis Kekuatan Daya Tawar Pembeli

Kriteria Tekanan yang diberikan

Jumlah permintaan terhadap jasa kebersihan cukup tinggi dan Rendah
terus berkembang.

Pembeli memiliki akses terhadap informasi layanan, harga, Sedang

ulasan dari berbagai layanan secara online untuk menentukan
layanan yang sesuai
Biaya langsung untuk berpindah ke layanan kompetitor relatif Sedang
kecil, namun beban untuk mencari baik dari segi waktu dan
sulitnya membangun kepercayaan terhadap pemberi jasa baru
untuk melakukan layanan di area privat akan menjadi
pertimbangan

Meski bukan kebutuhan pokok, kebersihan hunian penting bagi Rendah

sebagian besar orang untuk kesehatan fisik dan mental, selain
itu kebersihan merupakan sebuah tuntutan sosial. Oleh karena
itu kebutuhan akan hunian yang bersih termasuk penting bagi
pelanggan.

Biaya yang akan dikeluarkan untuk layanan kebersihan berada Sedang

pada kisaran 10% dari pendapatan konsumen saat ini, namun
proporsinya akan terus menurun seiring pertumbuhan ekonomi
Kepuasan dan suara pembeli sangat mempengaruhi reputasi Tinggi
pelaku jasa industri kebersihan. Sehingga terdapat tekanan
yang tinggi bagi bisnis untuk memberikan produk yang dapat
memberikan layanan yang memuaskan,
Kesimpulan Sedang

Jumlah permintaan pada industri ini lebih tinggi daripada kapasitas layanan yang ada.
Namun, penawaran dari jasa yang ada saat ini belum dapat memenuhi kebutuhan yang
ada dari sisi kuantitas dan kualitas sehingga daya tawar pembeli dapat dikategorikan
rendah. Penjelasan lebih dalam mengenai jumlah permintaan dan penawaran akan
dibahas pada bagian 2.2 Analisis Permintaan dan Penawaran.

11
Kemudahan akses bagi pelanggan untuk membandingkan penyedia layanan pada
industri ini memberikan kekuatan bagi pelanggan untuk menilai dan menentukan
layanan yang diinginkan. Sehingga dalam hal ini tekanan dari pembeli dikategorikan
sedang.

Beban finansial untuk mengganti penyedia layanan tidak besar. Namun terdapat
beban-beban lain untuk mengganti layanan, diantaranya kesulitan untuk mencari
layanan yang sesuai dan dapat dipercaya dan kesulitan untuk membersihkan hunian
sendiri sebelum layanan yang baru didapatkan. Sehingga daya tawar konsumen dalam
hal ini dikategorikan menjadi rendah.

Kebutuhan akan layanan kebersihan bukanlah kebutuhan pokok atau kritis. Tetapi
kebersihan hunian penting bagi kesehatan fisik dan mental pelanggan dan juga
merupakan suatu kebutuhan sosial. Sehingga, kebutuhan untuk menjaga kondisi
hunian agar selalu bersih merupakan kebutuhan yang penting bagi sebagian besar
penghuni apartemen saat ini. Dengan pentingnya kebutuhan ini maka daya tawar
pembeli dari aspek ini dikategorikan menjadi rendah.

Faktor lain terkait daya tawar pembeli adalah biaya yang harus dikeluarkan relatif
terhadap pengeluaran pelanggan. Berdasarkan penelitian McKinsey Global Institute,
masyarakat Indonesia akan memiliki daya beli yang lebih tinggi dalam 10 tahun ke
depan. Gambar 2-3 menunjukkan proyeksi discretionary spending masyarakat
Indonesia sampai dengan tahun 2030. Layanan kebersihan berada dalam kategori
utilitas, nilai untuk kategori ini cukup kecil dibandingkan seluruh pengeluaran pembeli
dan akan semakin kecil relative terhadap pengeluaran total hingga 2030. Keperluan
housing & utilities tampak menjadi proporsi yang semakin kecil sehingga spending
untuk kategori ini akan menjadi semakin mudah bagi masyarakat. Untuk saat ini
tekanan dari pembeli terkait aspek ini dikategorikan sedang, ke depannya tekanan ini
akan semakin kecil dan dapat dikategorikan menjadi rendah.

12
 Gambar 2-3 Indonesia's Discretionary Spending

C. Analisis Kekuatan Daya Tawar Pemasok: Sedang

Pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2017 mencapai 5,07% namun angka
tersebut belum diimbangi dengan ketersediaan lapangan kerja yang mencukupi.
Berdasarkan penelitian Drajad Wibowo dengan menggunakan variabel rasio
penciptaan kerja, tahun 2015-2016 perekonomian hanya menciptakan sekitar 290.000-
340.000 lapangan kerja per 1% pertumbuhan. Padahal, idealnya dapat mencapai
500.000 lapangan kerja per 1% pertumbuhan ekonomi. Sehingga, saat ini
pertumbuhan penduduk yang bekerja mayoritas didominasi oleh sektor informal.
Berdasarkan hal ini jumlah pasokan tenaga kerja untuk industri ini akan cukup tinggi.

Kekuatan daya tawar pemasok akan memberikan tekanan dalam bentuk harga
pasokan yang lebih tinggi sehingga akan mengurangi profitabilitas bisnis di dalam
industri. Dalam industri jasa kebersihan, kualitas tenaga kebersihan yang bersentuhan
langsung dengan pelanggan merupakan faktor krusial untuk keberhasilan bisnis. Daya
tarik Perusahaan adalah akan memberikan kompensasi bagi pekerjanya melebihi
dengan syarat minimal yang ditetapkan pemerintah untuk sektor formal. Tenaga
kebersihan ini umumnya merupakan unskilled labor yang jumlahnya cukup banyak di
Indonesia. Dengan kriteria keterampilan yang tidak tinggi dan ketersediaannya yang
banyak maka daya tawar pemasok dari sisi ini dikategorikan rendah.

Faktor lain yang mempengaruhi daya tawar adalah pentingnya kualitas pasokan
terhadap output layanan. Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, kualitas tenaga
kerja merupakan faktor yang krusial sehingga memberikan daya tawar yang tinggi bagi

13
pemasok dari sisi pengaruh terhadap kualitas. Namun banyaknya pasokan
menyebabkan hal ini dapat diantisipasi melalui sistem seleksi dan proses
pengembangan di dalam perusahaan.

Pemasok, dalam hal ini tenaga kebersihan memiliki peluang untuk mendapatkan
pelanggan tanpa melalui perusahaan. Namun akan sulit untuk mengimbangi sistem
pelayanan yang dibuat untuk mengakomodasi masalah keamanan, standarisasi
layanan, dan kepastian ketersediaan.

Tabel 2-3 merangkum faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan

analisis terhadap kekuatan daya tawar pemasok.

Tabel 2-3 Analisis Kekuatan Daya Tawar Pemasok

Kriteria Tekanan yang diberikan

Jumlah tenaga kerja sektor non-formal akan terus meningkat Rendah
seiring pertumbuhan ekonomi yang dimotori oleh pertumbuhan
konsumsi
Kualifikasi teknis yang dibutuhkan dalam industri ini relatif Sedang
rendah, namun kualifikasi softskill terkait kerja keras, kejujuran,
dan keramahan lebih penting dan lebih sulit diukur

Tenaga kebersihan merupakan ujung tombak dan sangat Tinggi

penting bagi reputasi dan berjalannya bisnis

Terdapat peluang bagi tenaga kebersihan untuk berhubungan Sedang

langsung dengan konsumen tanpa melalui perusahaan.

Kesimpulan Sedang

D. Ancaman Pendatang Baru: Tinggi

Besarnya ancaman pendatang baru menggambarkan besarnya potensi munculnya

pemain baru dalam industri yang akan menjadi pesaing. Semakin mudah bagi
pendatang baru untuk masuk ke industri maka akan semakin besar jumlah kompetitor
dan persaingan akan semakin berat.

Skala keekonomian mempengaruhi besarnya ancaman pendatang baru, semakin

besar skala keekonomian yang dibutuhkan suatu bisnis, semakin sulit bagi pendatang
baru untuk memasuki pasar. Pada industri ini skala keekonomian akan sangat
bergantung pada model bisnis yang dipilih. Secara umum skala keekonomian dapat
dikategorikan tinggi karena individu dapat memasuki bisnis ini dengan kualitas dan
sistem layanan yang berbeda.

14
Tingkat diferensiasi layanan yang tinggi akan mengharuskan pendatang baru untuk
menawarkan keunggulan bersaing yang lebih baik. Dengan demikian tingkat
diferensiasi layanan yang tinggi akan menjadi penghalang bagi pendatang baru. Saat
ini tingkat diferensiasi dari layanan yang ada cukup bervariasi, namun belum terdapat
keunggulan yang signifikan dari pelaku industri. Sehingga pendatang baru memiliki
peluang untuk dapat merebut pasar jika dapat memberikan diferensiasi yang
diharapkan oleh pasar.

Kompetitor tidak akan sulit untuk masuk ke industri ini karena tidak membutuhkan
modal yang besar dan aset yang khusus. Dengan demikian, besar potensi bagi
munculnya pendatang baru yang berpontensi menjadi ancaman.

Seperti yang telah disampaikan pada analisis daya tawar pembeli, walaupun switching
cost secara finansial tidak besar, tetapi tidak mudah juga untuk mendapatkan
kepercayaan pelanggan untuk melakukan layanan di area hunian yang merupakan
area privat bagi pelanggan. Dengan demikian tidak mudah bagi pemain baru untuk
mengambil pangsa pasar pemain lama tanpa memberikan value proposition yang lebih
menarik bagi pelanggan.

Regulasi terkait jasa layanan kebersihan juga tidak ketat. Hal ini dapt diamati dengan
mudahnya individu memberikan jasa layanan kebersihan langsung ke pelanggan dan
banyaknya pemain baru yang muncul dalam beberapa tahun terakhir. Secara singkat
faktor-faktor tersebut dirangkum pada tabel di bawah ini.

15
 Tabel 2-4 Analisis Ancaman Pendatang Baru

Kriteria Tekanan yang diberikan

Pada industri ini perusahaan baru dapat menghasilkan Tinggi
keuntungan dalam skala kecil karena rendahnya kebutuhan
infrastruktur bisnis di awal untuk memulai bisnis
Industri saat ini didominasi oleh satu perusahaan dengan Tinggi
diferensiasi yang dapat direplikasi dan belum ada diferensiasi
yang menjadi standar industri
Modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis layanan Tinggi
kebersihan ini relatif kecil dibandingkan dengan Industri skala
besar yang memerlukan investasi besar seperti pembangunan
pabrik.
Secara finansial tidak sulit bagi pelanggan untuk mengganti Sedang
penyedia layanan. Namun faktor kepercayaan terhadap
layanan baru akan barrier bagi pelanggan untuk berpindah
layanan

Tidak ada regulasi yang menyulitkan bagi terbentuknya usaha Tinggi

baru di bidang ini
Kesimpulan Tinggi

E. Ancaman Produk Pengganti: Sedang

Ancaman produk pengganti menggambarkan potensi persaingan untuk merebut pasar

yang sama dimana datang dari industri yang berbeda. Industri penyedia tenaga kerja
seperti ART merupakan solusi saat ini yang sudah lama digunakan, namun
ketersediaan atau aksesnya sangat terbatas, khususnya bagi penghuni apartemen.
Potensi lain yang dapat muncul adalah diciptakannya perangkat-perangkat cerdas dari
industri elektronik yang dapat memberikan kemudahan atau bahkan menggantikan
kebutuhan akan penyedia jasa layanan kebersihan. Hingga saat ini keberadaan
teknologi tersebut masih sangat terbatas dan tingkat adaptasinya masih rendah
bahkan di negara maju sekalipun, sehingga ancaman ini dikategorikan menjadi
sedang. Perusahaan harus selalu memperhatikan ancaman ini dan bersiap untuk
melakukan penyesuaian untuk tetap relevan jika sudah terlihat potensi diciptakan dan
diadaptasinya perangkat cerdas untuk kebersihan rumah tangga.

16
 Tabel 2-5 Analisis Ancaman Produk Penganti

Kriteria Tekanan yang diberikan

Belum terlihat adanya potensi perubahan besar pada industri Sedang
layanan kebersihan. "Smart product" memiliki potensi untuk
membuat beberapa layanan kebersihan menjadi tidak relevan
ART merupakan industri pesaing yang juga menyelesaikan Rendah
masalah kebersihan rumah tangga, namun ART memiliki
kelemahan dari segi kualitas dan kepastian, khususnya bagi
penghuni apartemen yang lebih memiliki keterbatasan ruang
dan akses terhadap ART.
Kesimpulan Sedang

2.1.2 Analisis Pesaing

Industri layanan kebersihan bukan merupakan suatu industri yang baru. Tetapi jasa
kebersihan untuk apartemen profesional merupakan industri baru yang sedang
bertumbuh dengan Go-Clean sebagai ujung tombaknya saat ini. Go-Clean merupakan
penyedia jasa layanan kebersihan terbesar saat ini, khususnya bagi penghuni
apartemen yang lebih memiliki keterbatasan pilihan untuk mendapatkan layanan. Saat
ini, berdasarkan hasil survey, lebih dari 90% penghuni apartemen yang menggunakan
jasa kebersihan online memilih menggunakan jasa Go-Clean. Go-Clean menawarkan
fleksibilitas waktu, tenaga yang terlatih, serta jaminan kualitas bagi pengguna jasa,
namun untuk menggunakan layanan Go-Clean pengguna harus berada di lokasi
hunian untuk memberi akses dan mengawasi. Pengguna Go-Clean juga masih
memiliki keluhan terhadap layanan yang ada diantaranya sering tidak dapat penyedia
jasa, peralatan penyedia jasa yang tidak lengkap, ketepatan waktu penyedia jasa, dan
keluhan terhadap hasil pekerjaan yang tidak bersih. Hal-hal tersebut dapat disebabkan
oleh sistem penyediaan jasa dari Go-Clean yang bersifat kemitraan. Pada sistem ini
penyedia jasa bukanlah karyawan Go-Clean sehingga memiliki kebebasan untuk
menolak memberi layanan, menyediakan peralatan sendiri, serta tidak memiliki kantor,
sehingga jarak dari pengguna jasa akan sangat bervariasi.

Selain Go-Clean, terdapat beberapa penyedia jasa lain dengan sistem yang berbeda,
diantaranya TukangBersih, Klik n Clean, dan Seekmi. Penyedia layanan ini juga
menerapkan sistem kemitraan dan tidak dapat ditinggal. Secara umum TukangBersih,
Klik n Clean, dan Seekmi memiliki sistem yang sama dengan Go-Clean dengan harga
yang lebih murah namun tidak memiliki garansi keamanan dan layanan.

Kemudian dengan model bisnis yang berbeda terdapat juga penyedia jasa yang
berfungsi sebagai penghubung antara pengguna jasa dan vendor penyedia jasa seperti

17
beres.id dan sejasa.com. Ketika pelanggan meminta layanan kedua layanan ini akan
mengajukan beberapa penyedia jasa untuk dipilih. Selanjutnya pengguna
berhubungan langsung dengan penyedia jasa.

Berikutnya, penyedia tenaga kerja merupakan pesaing dalam bisnis ini dari industri
yang berbeda (industri penyedia tenaga kerja). Penyedia tenaga kerja yang umumnya
disebut ART umumnya merupakan perseorangan yang dapat ditemukan berdasarkan
referensi dari orang lain sehingga umumnya lebih sulit untuk ditemukan. Selain itu
terdapat juga penyalur jasa, secara konvensional umumnya berupa yayasan dan
terdapat juga yang sudah memiliki online platform seperti Go-Maid. Go-Maid
menghubungkan antara tenaga kebersihan yang ingin bekerja dengan pengguna jasa.
Tanggung jawab penyalur dan Go-Maid berakhir ketika pekerja sudah bertemu dengan
pelanggan. Dengan demikian mereka tidak bertanggung jawab atas tindakan tenaga
kebersihan ketika menyediakan layanan. Garansi yang diberikan oleh industri ini
umumnya berupa garansi penggantian tenaga kerja dan bukan garansi terhadap hasil
kerja atau tindakan tenaga kerja.

Terakhir, terdapat juga pendatang baru, yaitu Ehaka yang merupakan layanan
kebersihan khusus apartemen dengan sistem pemesanan berdasarkan jam dan
lingkup kerja. Saat ini Ehaka masih berada dalam tahap early stage dan baru melayani
satu apartemen di Bandung.

B-Room akan menjadi pendatang baru dengan model bisnis yang berbeda dan belum
pernah digunakan sebelumnya di Indonesia. Model bisnis ini akan mengatasi
kelemahan-kelemahan yang dimiliki pesaing saat ini. Sistem berlangganan dengan
tenaga kerja tetap dan terlatih akan menjawab permasalahan kedatangan dan hasil
pekerjaan. Adanya jaringan operasional per gedung dan sistem kontrol dan garansi
akan memberikan kebebasan untuk meninggalkan hunian.

2.1.3 Analisis Pasar Sasaran

Konsultan properti Colliers mengkategorikan apartemen menjadi empat tipe

berdasarkan harga jualnya, yaitu apartemen kelas atas, kelas menengah-atas,
menengah, dan menengah-bawah. Apartemen juga dapat dikelompokkan berdasarkan
layanannya, yaitu serviced apartment dan non-serviced apartment. Salah satu layanan
serviced apartment adalah memberikan housekeeping layaknya hotel yang pada
umumnya berada pada apartemen kelas atas dan menengah-atas yang banyak
berlokasi di wilayah pusat bisnis dan Jakarta Selatan. Pengelolaan apartemen tipe ini

18
pada umumnya dilakukan oleh manajemen yang beroperasi global. Sedangkan kelas
apartemen menengah dan menengah-bawah masuk kategori non-serviced apartment.

Pasar sasaran awal dari bisnis ini adalah warga perkotaan kelas menengah di
Jabodetabek yang tinggal di non-serviced apartement. Apartemen yang masuk
kategori ini umumnya adalah kelas menengah yang tinggal di unit apartemen dengan
harga minimal Rp 300 juta namun memiliki harga per meter persegi di bawah Rp 35
juta.

Para penghuni apartemen harus membayar biaya rutin sedikitnya Rp 550 ribu per
bulan untuk biaya pengelolaan sarana apartemen yang belum termasuk biaya listrik,
parkir, jasa kebersihan hunian dan biaya lainnya yang bersifat personal. Rata-rata
biaya sewa unit apartemen tipe kecil di daerah Jabodetabek di atas Rp 3 juta per bulan
dan cicilan untuk kepemilikan apartemen kelas menengah minimal Rp 3 juta per bulan.
Porsi besaran cicilan maksimum yang dipersyaratkan lembaga keuangan saat ini
adalah 30% dari penghasilan bersih. Sehingga dapat disimpulkan golongan
masyarakat berpenghasilan bersih minimal Rp10 juta per bulan yang menjadi penghuni
apartemen.

Boston Consulting Group (BCG) melakukan penelitian dengan mengkategorikan kelas

ekonomi yang ada di Indonesia berdasarkan tingkat pengeluaran rumah tangga
perbulan. Golongan menengah melakukan pengeluaran per bulan minimum sebesar
Rp 2 juta. Sehingga dapat disimpulkan bahwa penghuni apartemen adalah masyarakat
golongan menengah. Hal yang menjadi perhatian adalah pada tahun 2020, jumlah
populasi kelas menengah sampai kelas atas akan meningkat cukup besar jika
dibandingkan tahun 2012 yang ditunjukan pada gambar 2-4 dibawah ini.

Gambar 2-4 Tingkat Pengeluaran Rumah Tangga

19
Berdasarkan data-data tersebut, sasaran konsumen bisnis adalah masyarakat yang
memiliki daya beli dan memiliki jumlah populasi yang cukup besar yaitu kategori upper
middle class ke atas yang memiliki aktivitas padat sehingga waktu menjadi sesuatu
yang sangat berharga untuk kegiatan yang lebih bermakna namun mereka memiliki
kebutuhan akan hunian yang bersih sebagai tempat beristirahat yang nyaman dari
kesibukannya.

2.1.4 Analisis Kelompok Stratejik

Dalam menjalankan bisnis, Perusahaan akan menerapkan strategi diferensiasi. Dalam

hal ini diferensiasi yang akan dilakukan untuk memposisikan perusahaan agar lebih
unggul dibandingkan dengan pesaing. Bisnis ini akan bernama B-Room dan akan
melakukan diferensiasi pada 2 dimensi, yaitu: dapat ditinggal dan bergaransi. Dapat
ditinggal berarti pengguna jasa layanan tidak harus berada di hunian untuk dapat
menerima layanan dengan aman. Bergaransi diartikan sebagai jaminan yang diberikan
perusahaan untuk menjamin hasil pekerjaan dengan standar yang disepakati dan
jaminan keamanan terhadap barang-barang yang berada di dalam ruangan sesuai
dengan Batasan yang disepakati. Gambar 2-5 menunjukkan posisi stratejik B-Room
dibandingkan dengan pemain lain pada industri kebersihan hunian retail profesional.

Gambar 2-5 Analisis Kelompok Stratejik

Melalui peta stratejik tersebut tampak bahwa bisnis ini akan berusaha memberikan
keunggulan kompetitif dari segi kebebasan untuk meninggalkan hunian dan
keterjaminan layanan. B-Room akan mencapai hal ini melalui kerjasama dengan
pengelola dan memanfaatkan teknolgi smartlock sehingga penghuni dapat

20
memberikan akses kepada pihak yangdiinginkan secara aman. Kemudian B-Room
akan memberikan garansi layanan maupun keamanan.

2.2 Analisis Permintaan dan Penawaran

Permintaan akan jasa kebersihan hunian apartemen di Jabodetabek akan sangat

dipengaruhi oleh pertumbuhan perekonomian dan pertumbuhan jumlah non serviced
apartment.

Asian Development Bank (ADB) melaporkan bahwa mayoritas kelas menengah

Indonesia ada di perkotaan dan jumlahnya akan bertambah lagi karena masih terdapat
pergeseran penduduk Indonesia dari pedesaan ke perkotaan. Kelas menengah
menjadi penggerak perubahan terkait aspek ekonomi dan sosial dimana sudah
memiliki daya beli yang cukup sehingga mampu menjadi penggerak sektor konsumsi
dan juga memiliki gaya hidup diatas kebanyakan orang.

Secara historis, jumlah penduduk di area perkotaan akan terus bertumbuh secara
mutlak maupun relatif terhadap total jumlah penduduk Indonesia seperti terlihat pada
Gambar 2-6.

Gambar 2-6 Tingkat Pertumbuhan Penduduk Perkotaan (mutlak dan relatif)

Pertumbuhan jumlah penduduk tersebut akan diiringi dengan makin tingginya harga
lahan di Jabodetabek. Keterbatasan lahan dan harga lahan yang semakin tinggi akan
mendorong pertumbuhan hunian vertikal akan lebih banyak lagi pada tahun-tahun
mendatang. Masyarakat cenderung memilih hunian yang memiliki fasilitas lengkap
untuk memudahkan aktivitas mereka sehari-hari sehingga pilihannya adalah
apartemen. Hal ini akan semakin didukung oleh penyelesaian pembangunan

21
infrastruktur Light Rail Transit (LRT), Mass Rapid Transit (MRT) dan pembangunan
apartemen yang berlokasi dekat dengan sarana transportasi umum akan lebih banyak
lagi. Berdasarkan riset PT Intiland, apartemen ukuran 22 – 70 m2 memiliki potensi
penjualan terbesar karena harganya yang lebih terjangkau bagi golongan menengah.

Menurut data dari housing estate, pada tahun 2018 jumlah rasio apartemen
dibandingkan penduduk Jakarta tidak mencapai dua persen sehingga pertumbuhan
apartemen diprediksi masih besar. Hal ini sama dengan data Savills Indonesia dimana
satu unit apartemen di Jakarta diperuntukkan bagi 100 orang atau rasionya baru sekitar
1%. Rasio ini masih lebih rendah dibanding beberapa kota besar lainnya seperti
Hongkong 20%, Bangkok 5%, Kuala Lumpur 4%, dan Manila 2%.

Berdasarkan data dari Kenresearch, pertumbuhan pembangunan tempat tinggal akan

meningkatkan permintaan jasa layanan kebersihan sampai dengan tahun 2023.
Euromonitor memprediksi Indonesia akan mendapatkan bonus demografi jumlah
pekerja produktif sampai dengan tahun 2030 bersamaan dengan pertumbuhan
ekonomi sehingga meningkatkan daya beli masyarakat. Hal ini diprediksi akan
meningkatkan permintaan akan jasa kebersihan hunian.

Riset Cushman & Wakefield Indonesia menunjukkan bahwa pada tahun 2020 jumlah
pasokan apartemen di Jabodetabek diprediksi mencapai 240.421 unit, 81% di
antaranya merupakan apartemen kelas menengah dan menengah-bawah. Studi
Colliers menunjukkan tingkat hunian apartemen non-serviced apartment saat ini
berada pada angka 73,6%. Dengan demikian terdapat 143 ribu hunian apartemen yang
masuk dalam kelas apartemen yang dituju dan terisi. Jumlah tersebut kemudian
dikurangi lagi dengan mempertimbangkan faktor hanya usia produktif dan hanya orang
pada usia produktif yang aktif bekerja yang benar-benar membutuhkan layanan
kebersihan berlangganan. Faktor yang digunakan untuk menentukan pendekatan
jumlah usia produktif adalah 58% yang berasal dari data BPS mengenai jumlah
masyarakat usia angkatan kerja di Jakarta. Kemudian pendekatan jumlah orang yang
aktif bekerja juga menggunakan data BPS yang menyatakan jumlah pekerja aktif
dengan jam kerja lebih dari 35 jam per minggu adalah 70% dari angkatan kerja.

Dengan demikian didapatkan jumlah ukuran pasar unit apartemen pada tahun 2020
adalah 58.192 unit apartemen. Menggunakan harga layanan Go-Clean sebagai acuan,
dengan asumsi penghuni apartemen pada target pasar menggunakan jasa kebersihan
4 kali dalam sebulan, biaya yang dikeluarkan per bulan per pelanggan adalah Rp 380

22
ribu. Maka total potensi pasar untuk layanan kebersihan ini adalah Rp 287,4 miliar per
tahun. Jumlah ini akan bertumbuh seiring dengan pertumbuhan ekonomi dan
pertumbuhan populasi di Jabodetabek.

Pendekatan jumlah penawaran dapat dilakukan menggunakan data yang dipublikasi

oleh Go-Jek. Walaupun model bisnis yang ditawarkan akan berbeda, namun terdapat
irisan pasar yang sama dengan pasar yang telah dilayani oleh Go-clean saat ini. Data
Go-clean menunjukkan bahwa Go-clean telah melayani 38.8 juta m2 sepanjang tahun
2018. Dengan asumsi 54% penggunanya berada di Jabodetabek (proporsional
terhadap jumlah populasi 10 kota terpadat Indonesia), penggunaan 1 kali per minggu,
rata-rata luas hunian adalah 30 m2 dengan 75% dari tipe hunian yang dilayani adalah
apartemen, maka Go-Clean saat ini baru melayani 10.073 ribu unit apartemen atau
20.19% dari pangsa pasar apartemen. Perhitungan tersebut menggunakan asumsi
angka persentase penggunaan terbesar. Meskipun banyak pemain bisnis jasa
kebersihan lain, namun jumlah penggunanya diperkirakan tidak sebesar Go-Clean
sehingga masih besar peluang bagi penyedia jasa kebersihan untuk masuk ke industri
ini.

Saat ini solusi yang ada datang dari layanan konvensional dan penyedia jasa baru yang
umumnya berbasiskan online. Menurut hasil survei, 65% responden menggunakan
jasa kebersihan online, 12% menggunakan jasa ART dan 23% mengerjakan sendiri.
Lebih jauh lagi survei menunjukkan bahwa seluruh masyarakat yang tinggal apartemen
sebenarnya menginginkan adanya jasa layanan kebersihan. Namun 76.9% responden
yang menggunakan jasa kebersihan merasa belum puas dengan layanan yang sudah
ada saat ini. Keluhan yang dimiliki responden umumnya terkait dengan kualitas
pekerjaan, kepastian atau rutinitas kedatangan, dan keamanan untuk dapat
meninggalkan pekerja tanpa pengawasan. Dengan demikian meski sebagian besar
penghuni apartemen sudah memiliki pilihan solusi untuk kebersihan huniannya, masih
terdapat celah antara ekspektasi dan solusi yang ada sehingga muncul peluang bagi
bisnis baru yang dapat menyelesaikan solusi tersebut.

Di masa mendatang, kebutuhan akan layanan kebersihan hunian apartemen akan

terus meningkat. Dengan mengasumsikan bahwa biaya layanan masih tetap,
penggunaan layanan 1 kali/minggu, tingkat pertumbuhan jumlah penghuni apartemen
konsisten di angka 7%, kemudian kapasitas penawaran kompetitor bertumbuh 10,62%
setiap tahunnya (2x GDP), maka akan di dapatkan profil pertumbuhan seperti pada

23
Gambar 2-7. Nilai potensi pasar untuk layanan kebersihan rumah tangga masih akan
bertumbuh dengan CAGR 6,31 % hingga tahun 2024.

Untapped Market Value (dalam juta rupiah)

216,263
203,626
191,601
180,173
169,325

2020 2021 2022 2023 2024

Gambar 2-7 Pertumbuhan Gap Permintaan dan Penawaran

Nilai yang tertera pada gambar diatas merupakan gap antara permintaan dan
penawaran yang diprediksi. Grafik di atas hanya memperhitungkan nilai pasar yang
belum terlayani, dengan mempertimbangkan bahwa saat ini masih ada lebih dari 70%
yang belum puas dengan layanan yang ditawarkan saat ini, potensi nilai pasar untuk
layanan kebersihan hunian bisa lebih besar dari nilai yang tertera pada grafik di atas.

Berdasarkan hasil wawancara, customer memerlukan hunian yang bersih untuk

mendapatkan kenyamanan. Namun mereka menginginkan kegiatan tersebut tidak
mengganggu aktivitasnya. Mayoritas customer apartemen menggunakan jasa
kebersihan online karena lebih mudah diperoleh dibandingkan layanan ART live out
meskipun menurut mereka standar kualitas yang tidak sama dan harus berada
ditempat hunian ketika pekerjaan kebersihan dilakukan menjadi hal yang seharusnya
dapat diberikan solusi yang lebih baik.

Penyedia jasa yang ada masih belum dapat memenuhi harapan pengguna, tetapi
karena tidak terdapat pilihan lain maka customer tetap menggunakan jasa yang ada,
bahkan ada sebagian customer yang pada akhirnya membersihkan huniannya sendiri,
setelah sebelumnya menggunakan jasa online namun hasilnya tidak memuaskan.

Customer merasa waktu mereka jauh lebih bermanfaat untuk melakukan aktivitas lain
dibandingkan pekerjaan membersihkan tempat tinggal dan jika ada waktu luang pun
mereka akan memilih aktivitas kesukaannya untuk dapat mengurangi stress. Sehingga

24
terdapat kelompok yang mempunyai kemampuan ekonomi, kemauan untuk membayar
dan mempercayakan kepada pihak lain dalam membersihkan tempat tinggalnya.

2.3 Analisis Skenario Bisnis

Keberlangsungan suatu bisnis pada masa yang akan datang sangat tergantung
kemampuan perusahaan untuk mebuat proyeksi bisnis dan melakukan mitigasi risiko.
Dua variabel utama yang dapat mempengaruhi perkembangan bisnis ini adalah tingkat
pertumbuhan penghuni apartemen di Jabodetabek dan tingkat dukungan dari
pengelola apartemen di Jabodetabek. Tingkat pertumbuhan penghuni apartemen akan
secara langsung berdampak kepada market size untuk layanan ini ke depannya.
Kemudian tingkat dukungan pengelola apartemen akan menentukan jumlah Gedung
yang dapat dilayani dan berujung pada pangsa pasar juga.

Tabel 2-6 Causal Factor Yang Menentukan Ketidakpastian Bisnis

Variabel Skenario Causal Factor

Tingkat Tingkat pertumbuhan penghuni apartemen merupakan
Pertumbuhan kombinasi dari beberapa faktor, yaitu:
Penghuni • Tingkat pertumbuhan supply apartemen
Apartment • Tingkat keterisian apartemen
• Tingkat pertumbuhan ekonomi lokal dan nasional
• Kebijakan pemerintah
Hal-hal tersebut dapat mempengaruhi tingkat pertumbuhan
penghuni apartemen di Jabodetabek. Tingkat pertumbuhan
penghuni apartemen akan menentukan ukuran pasar bagi
bisnis layanan kebersihan apartemen.
Dukungan Pengelola gedung/apartemen merupakan gatekeeper yang
Pengelola akan menjadi key partner dalam bisnis ini. Jumlah pengelola
Gedung Gedung yang mau bekerjasama akan menentukan besarnya
pasar yang dapat diakses oleh bisnis ini. Terdapat risiko
adanya ketidakpercayaan untuk menerima penyedia jasa dari
luar dan juga terdapat risiko adanya inisiatif pengelola gedung
untuk menyediakan jasa kebersihan secara in-house.

Berdasarkan variabel skenario dan causal factor tersebut, berikut adalah tabel asumsi
dari skenario industri jasa layanan kebersihan apartemen.

25
 Tabel 2-7 Asumsi Variabel Skenario

Variabel Skenario Asumsi

Tingkat Pertumbuhan
Rendah Sedang Tinggi
Penghuni Apartment
Dukungan Pengelola
Rendah Sedang Tinggi
Gedung

Dan berdasarkan tabel variabel skenario dan asumsi diatas, berikut adalah tabel
konsistensi asumsi dari skenario industri Jasa kebersihan Rumah Tangga

Tabel 2-8 Konsistensi Skenario dalam Layanan Kebersihan Rumah Tangga

Dukungan Pengelola Gedung

Rendah Sedang Tinggi

Tingkat Rendah 1 2 3
Pertumbuhan
Sedang 4 5 6
Penghuni
Apartment Tinggi 7 8 9

Dan berdasarkan tabel konsistensi skenario diatas, didapatkan 9 skenario yang

konsisten, yaitu:

• Skenario 1, Tingkat permintaan konsumen rendah dan dukungan pengelola gedung

rendah.
• Skenario 2, Tingkat permintaan konsumen rendah dan dukungan pengelola gedung
sedang.
• Skenario 3, Tingkat permintaan konsumen rendah dan dukungan pengelola gedung
tinggi.
• Skenario 4, Tingkat permintaan konsumen sedang dan dukungan pengelola
gedung rendah.
• Skenario 5, Tingkat permintaan konsumen sedang dan dukungan pengelola
gedung sedang.
• Skenario 6, Tingkat permintaan konsumen sedang dan dukungan pengelola
gedung tinggi.

26
• Skenario 7, Tingkat permintaan konsumen tinggi dan dukungan pengelola gedung
rendah.
• Skenario 8, Tingkat permintaan konsumen tinggi dan dukungan pengelola gedung
sedang.
• Skenario 9, Tingkat permintaan konsumen tinggi dan dukungan pengelola gedung
tinggi.

Berdasarkan skenario diatas, ditentukan 3 skenario sebagai skenario yang paling

mungkin terjadi, skenario optimis, dan skenario pesimis. Dalam kurun waktu jangka
pendek dan menengah, implementasi bisnis ini dapat digambarkan kedalam tiga
skenario, yaitu:

• Skenario Utama

Skenario dianggap paling mungkin terjadi pada bisnis ini. Skenario 5, dengan tingkat
pertumbuhan penghuni sedang dan tingkat dukungan pengelola sedang, digunakan
sebagai asumsi utama bisnis ini. Pada skenario ini tingkat pertumbuhan penghuni
diasumsikan berada pada angka 7% per tahun dan 30% dari pengelola apartemen
tidak bersedia membuka pintu untuk perusahaan.

Pada skenario ini pasar ajan terus bertumbuh secara moderat dan ancaman terbesar
akan datang dari kompetitor-kompetitor yang akan mencoba masuk ke pasar yang
sama.

Pada skenario ini perusahaan harus fokus dengan menggunakan strategi yang sudah
ada, dan di saat yang bersamaan tetap mempelajari pasar dan pergerakan competitor
agar dapat melakukan penyesuaian strategi dengan cepat jika dibutuhkan.

• Skenario Optimis

Skenario ini dapat terjadi ketika bisnis berjalan. Skenario 9 akan digunakan sebagai
asumsi untuk skenario optimis ini. Pada skenario ini tingkat pertumbuhan penghuni
apartemen akan diasumsikan berada pada angka 9%. Hal ini diasumsikan dapat terjadi
jika terjadi pertumbuhan perekonomian yang di atas ekspektasi, yang misal dapat
diakibatkan beralihnya investasi ke Indonesia sebagai dampak dari perang dagang.
Dukungan pengelola apartemen juga diasumsikan mencapai 90%, yang berarti
terdapat kepercayaan dari pengelola gedung dan perusahaan dapat memberikan
skema kerjasama yang menguntungkan bagi pengelola.

27
Pada case ini terdapat risiko opportunity loss akibat kapasitas perusahaan yang belum
mampu memenuhi kebutuhan pasar. Jika ini terjadi terdapat risiko dari sisi reputasi
perusahaan terkait kapasitas layanan yang terbatas dan peluang bagi fast follower
untuk memasuki pasar. Menghadapi hal ini, penting bagi perusahaan untuk mengukur
ketertarikan pasar dengan cepat dan segera merespon dengan penyediaan kapasitas
yang lebih besar. Strategi capacity lead demand dapat digunakan dalam menentukan
kapasitas layanan. Penyesuaian kapasitas juga harus dilakukan dengan cepat
sebelum terjadi shortage tenaga kerja. Peran divisi SDM menjadi sangat penting untuk
dapat menyuplai tanaga kerja pada case ini.

• Skenario Pesimis

Skenario mengasumsikan tingkat pertumbuhan penghuni apartemen rendah dan

dukungan pengelola Gedung juga rendah. Pada skenario ini pertumbuhan penghuni
apartemen diasumsikan sebesar 2% per tahun dan hanya 30% pengelola gedung yang
mendukung layanan ini. Rendahnya pertumbuhan penghuni apartemen dapat
disebabkan berbagai faktor, seperti rendahnya pertumbuhan ekonomi, tingkat
pemerataan pembangunan yang lebih baik sehingga daya dorong untuk hidup di
Jabodetabek semakin rendah, atau rendahnya pertumbuhan suplai apartemen.

Seperti pada base case skenario, dampak dari skenario ini tidak akan terlalu besar
pada 4 tahun pertama, dikarenakan target jumlah pengguna yang masih jauh di bawah
ukuran pasar yang ada saat ini. Namun setelah tahun keempat akan sulit bagi
perusahaan untuk terus bertumbuh dengan strategi yang sama seperti pada 4 tahun
pertama.

Pada skenario ini, setelah tahun keempat perusahaan harus lebih agresif atau memulai
ekspansi ke pasar di luar Jabodetabek atau masuk ke pasar non-apartemen.

2.4 Kesimpulan Analisis Medan dan Daya Tarik Bisnis

Berdasarkan analisa faktor kekuatan bersaing, dengan tingkat persaingan industri

yang sedang namun industri ini masih cukup prospektif untuk digarap secara serius
dan profesional karena kekuatan pemasok yang rendah dan pasar yang sangat besar.

Terdapat beberapa faktor yang mendukung berkembangnya bisnis jasa ini, antara lain:

1. Semakin bertambahnya penduduk dikota besar dan tingkat urbanisasi yang masih
tinggi tidak sebanding dengan jumlah lapangan kerja yang tersedia. Hal ini akan
menimbulkan masalah sosial karena sebagian masyarakat pendatang tersebut

28
 tidak dapat diserap diberbagai sektor industri. Sehingga menjadi potensi terhadap
pasokan tenaga kerja yang dapat dilatih untuk jasa kebersihan tempat tinggal.

2. Pergesaran kebiasaan yang ada di masyarakat dengan rutinitas pekerjaan atau

aktivitas sehari-hari dapat menghabiskan banyak waktu dan menimbulkan stress
sehingga sebagian besar masyarakat memerlukan pihak lain untuk membantu
mengerjakan dalam membersihkan tempat tinggalnya.

3. Meningkatnya daya beli masyarakat perkotaan dari waktu ke waktu, sehingga

semakin banyak masyarakat yang mempunyai kemampuan untuk membayar jasa
layanan kebersihan.

4. Skema jasa kebersihan yang ditawarkan dapat menjadi solusi terhadap masalah
yang dihadapi masyarakat terhadap jasa layanan kebersihan yang mereka
gunakan saat ini.

5. Saat ini industri jasa layanan kebersihan tidak memiliki daya tarik yang tinggi bagi
para pekerja karena paradigma sebagai kelas sosial yang rendah. Bisnis ini
diharapkan dapat menyelesaikan permasalahan sosial terhadap rendahnya
penghargaan tenaga kerja jasa kebersihan hunian. Sebagai contoh pembanding
adalah profesi ojek yang sudah tidak dipandang rendah lagi karena hadirnya jasa
ojek online.

29
 BAB III

Strategi Bisnis Perusahaan

3.1 Deskripsi Perusahaan

B-Room merupakan perusahaan jasa yang bertujuan untuk membantu

penggunananya agar dapat beraktivitas dan fokus mengerjakan hal yang penting tanpa
merasa terbebani oleh pekerjaan rutinitas yang kurang memberikan nilai tambah bagi
pribadi seseorang. Layanan utama yang akan diberikan dalam bisnis ini adalah jasa
kebersihan layanan hunian apartemen yang profesional dan dapat ditinggal serta
terjamin. Layanan ini akan menjawab permasalahan jasa kebersihan yang ada saat ini
yang umumnya masih harus diawasi dan tidak memiliki jaminan kualitas dan keamanan.

3.1.1 Visi Perusahaan

Menjadi perusahaan penyedia jasa layanan kebersihan retail yang menjadi pilihan
utama masyarakat Indonesia dan meningkatkan produktivitas masyarakat dengan
memberikan kebebasan waktu untuk beraktivitas

3.1.2 Misi Perusahaan

1. Memberikan layanan kebersihan profesional terbaik yang akan menjadi standar

baru yang diharapkan masyarakat saat menggunakan jasa kebersihan
2. Memberdayakan dan mengembangkan talenta-talenta terbaik yang memiliki fokus
pada kebutuhan pengguna jasa
3.1.3 Tujuan Perusahaan
1. Memberikan layanan yang dapat memenuhi kepuasan pelanggan
2. Melaksanakan kegiatan usaha yang profitable
3. Membentuk tenaga kerja yang professional dan terpercaya
3.1.4 Sasaran Perusahaan

1. Menguasai 14% pangsa pasar layanan kebersihan apartemen di Jabodetabek

pada tahun 2024
2. Mencatatkan laba positif pada tahun kelima
3. Mengembangkan dan mengimplementasikan sistem pelatihan yang dapat
membentuk talenta-talenta yang unggul

30
3.1.5 Nilai-Nilai Perusahaan

Berikut nilai-nilai yang akan menjadi prinsip dan budaya perusahaan

• Sincere
Selalu memberikan layanan terbaik untuk memberikan kemudahan bagi orang lain.
• Integrity
Selalu berintegritas dalam mengambil keputusan dan memberikan layanan hingga
dapat meraih kepercayaan seluruh stakeholder.
• Honesty
Selalu menyampaikan hal yang sebenarnya dalam menjalankan seluruh kegiatan
bisnis B-Room
• Respect
Saling menghargai antar pekerja, menghargai pengguna, menghargai lingkungan,
serta stakeholder lainnya.

31
3.2 Model Bisnis

Tabel 3-1 Business Model Canvas Layanan B-Room

Key Partners Key Activities Value Customer Customer

• ISS • Pelatihan Propositions Relationships Segments
• Building • Pemberian • Memberikan • Long term • Penghuni
Management layanan rasa tenang • Personal apartemen
• Tenaga kerja • Penciptaan • Call center • Jabodetabek
SOP • Memberikan • Aplikasi • Harga
• Garansi & kebebasan • Email apartemen di
jaminan waktu atas Rp 300 jt
• Sistem kontrol beraktivitas
Key Resources Distribution
• Tenaga • Hasil kerja yang channel
kebersihan memberikan • Situs
• Sistem kenyamanan • Telepon
layanan • Aplikasi
• Alat • Rep. Office
kebersihan • Building
• Cairan management
pembersih

Cost Structure Revenue Streams

• Tenaga kerja • Alat dan bahan • Biaya langganan
• Marketing pembersih
• Pelatihan • Sewa kantor &
• System Development & utilitas
Maintenance • Garansi Layanan

Model bisnis perusahaan dapat dilihat pada business model canvas yang disajikan
pada tabel 3-1. Melalui model bisnis tersebut terlihan bahwa value proposition utama
yang ditawarkan oleh bisnis ini adalah rasa tenang ketika hunian dibersihkan,
kebebasan untuk beraktivitas di mana pun ketika hunian diberishkan, dan hasil kerja
yang memberikan rasa nyaman. Dengan demikian para penghuni apartemen yang
umumnya memiliki gaya hidup yang aktif dapat lebih fokus mengerjakan apa yang
penting bagi mereka tanpa dibebani pekerjaan rumah dan rasa khawatir ketika
meninggalkan hunian. Untuk mewujudkan hal tersebut B-Room harus memiliki sistem
operasional yang handal, tenaga kerja yang terlatih, serta sistem kontrol dan garansi
untuk menjamin mutu pekerjaan dan keamanan hunian pelanggan.

3.3 Pilihan Strategi Bersaing

Seperti yang telah dinyatakan pada bab 2.2, bisnis ini berada pada kelompok stratejik
differentiation. Dengan demikian strategi yang akan digunakan adalah strategi
diferensiasi dalam bentuk model bisnis. Model bisnis ini memberikan kebebasan bagi
pelanggan untuk meninggalkan hunian dan di saat yang bersamaan memberikan rasa

32
tenang melalui jaminan kualitas layanan serta jaminan kemanan hunian.

Taktik yang akan digunakan untuk memulai persaingan di industri ini dimulai dengan
taktik flanking maneuver dilanjutkan dengan capture. B-Room akan memasuki bisnis
ini dengan menyerang pasar apartemen yang sudah ada dengan model bisnis yang
berbeda. B-Room akan berusaha memaksimalkan penetrasi pada apartemen dan zona
tertentu untuk memberikan jalan bagi fungsi operasi agar dapat bekerja dengan lebih
efisien dengan melayani area yang berdekatan. Selain itu penguasaan (capture) zona
tertentu juga akan mempersulit pesaing untuk kembali masuk ke area yang sudah
dilayani B-Room.

Gambar 3-1 Kategori Taktik Dalam Strategi Bersaing

(Sumber: Miller A, 1998. Strategic Management. 3rd edition Chapter 5: Operation-Level Strategy,
h208.Irwin/McGraw-Hill)

33
3.4 Model Value

Gambar 3-2 Model Value Shop B-Room

Dalam menciptakan nilainya, bisnis ini akan menggunakan model value shop. Model
ini dipilih karena perusahaan ini akan menciptakan nilai dengan memecahkan masalah
kebersihan hunian yang dihadapi pelanggan. Bisnis ini hanya akan menghasilkan
marjin ketika bisnis dapat mendefinisikan masalah kebersihan yang dialami konsumen
dengan baik dan menyelesaikannya serta melakukan evaluasi untuk terus berkembang
dan berinovasi. Untuk dapat melakukan aktivitas tersebut terdapat juga aktivitas
pendukung yang harus dilakukan agar aktivitas utama dapat berjalan dengan baik.

3.5 Tim Inti

Tim inti merupakan posisi di perusahaan yang krusial dan harus selalu ada untuk
memastikan bisnis dapat berjalan. Dalam bisnis ini terdapat 3 posisi yang merupakan
tim inti.

3.5.1 Cleaner

Tim cleaner harus diisi oleh orang-orang yang memiliki keterampilan dalam
membersihkan ruangan dan memiliki sikap dan perilaku yang sopan dan dapat
dipercaya. Cleaner memiliki peran dan tanggung jawab sebagai berikut:

• Membersihkan apartemen yang sudah ditentukan sesuai dengan SOP yang sudah
diberikan perusahaan

34
• Memberikan laporan terkait proses kegiatan layanan kebersihan melalui form atau
aplikasi yang disediakan

3.5.2 Leader

Peran leader memerlukan tenaga kerja yang memiliki integritas tinggi dan kemampuan
kepemimpinan yang baik untuk dapat mengarahkan anggotanya. Leader memiliki
peran dan tanggung jawab sebagai berikut:
• Memberikan arahan kepada cleaner dalam melakukan kegiatan operasional harian
• Melakukan pengawasan dan tindakan korektif terhadap cleaner yang berada pada
timnya
• Melakukan pengecekan terhadap hasil pekerjaan cleaner yang berada pada timnya
• Memberikan laporan kerja tim kepada supervisor area/Gedung

3.5.3 Planner

Pada posisi planner diperlukan orang yang memiliki kemampuan analisis dan alokasi
sumberdaya untuk dapat menentukan jumlah dan penempatan cleaner yang sesuai
dengan kebutuhan yang ada. Planner memiliki peran dan tanggung jawab sebagai
berikut:

• Menentukan lokasi kerja dan pasangan tim yang sesuai bagi setiap cleaner
• Menentukan jumlah kebutuhan cleaner dan leader sesuai dengan jumlah pengguna
jasa layanan, termasuk menentukan jumlah backup cleaner yang harus disediakan.
• Menentukan jumlah persediaan alat dan bahan kebersihan yang harus tersedia
pada setiap area yang dilayani

35
 BAB IV

Strategi Pemasaran

Tujuan dan Sasaran Pemasaran

Tujuan
1. Menjadi Top of Mind dalam industri penyedia layanan kebersihan Apartemen di
Jabodetabek.
2. Meningkatkan jumlah customer baru.
3. Mendapatkan loyalitas customer.
4. Mengembangkan Brand Image B-Room sebagai penyedia layanan kebersihan
yang memberikan kebebasan, rasa aman, dan terpercaya.
Sasaran
1. Mencapai 95% awareness dari total target penghuni apartemen di tahun 2024
2. Pertumbuhan jumlah pelanggan sepanjang 2020 - 2024 mencapai CAGR minimal
100%
3. Retention Rate berada di angka 80% dari total customer
4. Survei brand inventory dapat menujukkan bahwa 80% masyarakat dapat
mengasosiasikan B-Room dengan nilai dan citra yang dibentuk.

Strategi Pemasaran

Untuk mencapai tujuan pemasaran yang telah ditetapkan, startegi yang digunakan
adalah differentiation advantage, secara spesifik differential service strategy. Strategi
ini relevan karena B-Room merupakan pendatang baru di industri layanan kebersihan.
Melalui strategi diferensiasi layanan B-Room akan menciptakan dan
mengkomunikasikan points of difference (PoD) yang dimiliki oleh B-Room.
Berdasarkan hasil wawancara dan survei, PoD yang ditetapkan relevan terhadap
permasalahan yang dihadapi pengguna jasa kebersihan saat ini. Di antaranya adalah
kualitas hasil layanan yang tidak konsisten, ketidakpastian waktu kedatangan,
ketidakpastian kehadiran, dan ketidaknyamanan karena harus menunggui dan
mengawasi pemberi layanan. Secara umum masalah tersebut merupakan masalah
kualitas pekerjaan atau profesionalisme pekerja, masalah kepastian waktu dan
kedatangan, serta masalah keamanan dan kenyamanan saat menerima layanan. B-
Room akan hadir sebagai layanan yang akan menjawab ketiga permasalahan tersebut.

36
Untuk dapat menyampaikan nilai tersebut melalui strategi diferensiasi layanan,
perusahaan menonjolkan beberapa nilai dalam proses pemasaran jasa. Nilai yang
akan ditonjolkan diharapkan mampu menjelaskan kepada calon pelanggan dan
pelanggan perbedaan yang dimiliki oleh B-Room dibandingkan dengan kompetitor dan
added value yang mereka dapatkan atas harga yang akan ataupun telah dibayarkan.
PoD yang akan ditawarkan dari layanan ini adalah:

1. Kebebasan

Nilai utama yang akan ditonjolkan oleh perusahaan dalam kampanye pemasarannya
adalah “Kebebasan”. Dalam praktiknya, B-Room memberikan kebebasan waktu
kepada customer nya untuk dapat mempercayakan kebersihan huniannya kepada B-
Room dan meninggalkan huniannya ketika pelayanan sedang diberikan. Dalam hal ini
beberapa faktor yang dapat menambah kebebasan customer adalah sebagai berikut,
customer tidak perlu meluangkan waktunya untuk memikirkan, mengkhawatirkan,
ataupun meragukan baik kebersihan huniannya maupun keamanan huniannya. Nilai
ini juga diharapkan sebagai faktor pendukung utama customer untuk menjadikan B-
Room sebagai Top Of Mind dalam penyedia jasa kebersihan hunian.

Dalam persaingannya hal ini menjadi nilai yang ditawarkan oleh kompetitor B-Room.
Untuk menanggulanginya nilai “Kebebasan” nantinya akan dijelaskan oleh 3 nilai lain
yang diambil dari nilai produk yang memiliki perbedaan dibandingkan nilai lain yang
dimiliki oleh kompetitor B-Room. Melalui 3 nilai ini perusahaan menjalankan strategi
Differentiation Advantage. Nilai “Freedom” juga diharapkan dapat merangkum nilai
yang ditawarkan oleh perusahaan yang dalam praktiknya dapat memberikan tambahan
nilai melalu percieved quality dan percieved risk.

2. Garansi layanan

Nilai ini dibangun untuk menunjukkan diferensiasi B-Room dalam industri nya. Dalam
persaingan industrinya, tidak banyak penyedia jasa kebersihan lainnya yang dapat
memberikan jaminan atas hasil dari jasa yang diberikan. Diselaraskan dengan nilai
“Kebebasan” yang akan ditonjolkan dari hal ini, B-Room ingin memberikan kebebasan
bagi customer dari rasa khawatir akan hasil pekerjaan yang dari penyedia jasa yang
telah dipilih.

Tenaga kebersihan yang menjadi “frontliner” telah menjalani pelatihan khusus untuk
membuat standarisasi pelayanannya. Namun untuk dapat lebih meyakinkan customer
B-Room juga akan memberikan garansi terhadap hasil pelayanan. Customer dapat

37
melaporkan hasil pelayanan yang tidak sesuai dengan standar yang disepakati dan
perusahaan akan melakukan pekerjaan ulang hingga mencapai standar yang telah
ditentukan.

Nilai ini juga menjadi faktor pendukung Percieved Quality oleh customer. Customer
dapat meningkatkan keyakinannya terhadap sebuah jasa bila perusahaan penyedia
jasa dapat memberikan jaminan atas layanannya.
3. Akuntabilitas

Pada umumnya akuntabilitas hasil kerja dan keamanan diserahkan kepada pekerja
atau tenaga layanan. Berberda dengan B-Room, perusahaan mengambil akuntabilitas
atas tindakan yang dilakukan oleh karyawannya saat menyediakan jasa. Perusahaan
melakukan beberapa tindakan preventif untuk menjamin keamanan hunian customer
dan akuntabilitas karyawannya. Dalam persaingan industrinya, nilai ini adalah nilai baru
dan berbeda yang dapat ditawarkan oleh B-Room.

Berhubungan langsung dengan nilai kebebasan, akuntabilitas memberikan kebebasa

customer dari rasa khawatir atas kerugian yang mungkin terjadi. Nilai ini menjadi faktor
menurunkan Percieved Risk customer.

4. Manajemen dan Tenaga Profesional

Tenaga kebersihan merupakan pekerjaan yang umumnya dilakukan oleh kalangan

akar rumput dan hal ini dapat dipandang sebagai sebuah perceived risk karena mereka
dipandang memiliki lebih memiliki keterdesakan untuk melakukan tindak kejahatan
seperti pencurian.

Untuk mengatasi hal tersebut B-Room akan menawarkan diferensiasi berupa tenaga
professional yang terlatih dan manajemen prefesional yang dapat menerapkan sistem
operasi dengan pengawasan yang dapat mengurangi potensi tindak kriminal.

Faktor profesionalisme ini ditujukan untuk menurunkan perceived risk pelanggan

melalui usaha untuk menekan kekhawatiran pelanggan dengan menonjolkan aspek
terlatih dan adanya sistem pengawasan oleh manajemen yang professional.

Selain itu, manajemen dan tenaga profesional akan menjadi faktor utama dalam
pembuatan brand image. Core Business B-Room adalah Operation dan Human
Resource divisi dalam strategi pemasarannya B-Room akan memasukkan hal tersebut
sebagai salah satu nilai tambahan yang dapat memberikan peningkatan Perceived
Quaility pada benak customer maupun calon customer.

38
 Segmentasi

Dalam segementasi, data yang dicari perusahaan menggunakan pendekatan dari

Geographic, Demographic, dan Psychographic Segmentation

Tabel 4-1 Segmentasi customer

1 2 3 4

Lokasi Jabodetabek Jabodetabek Luar Jabodetabek Jabodetabek

Tipe Hunian Apartemen Apartemen Apartemen Apartemen

Harga Apartemen >300 jt, <35jt/sqm <300 jt >300 jt, <35jt/sqm >35jt/sqm
Usia 20 – 54 20 – 54 20 – 54 >54
Psychographic Active Active Active Inactive

Perusahaan membuat segmen customer dengan model seperti di atas berdasarkan

relevansi jasa yang ditawarkan dengan kebutuhan customer.

Lokasi

Dalam penentuan lokasi, perusahaan memilih Jabodetabek dan Luar Jabodetabek. Hal
ini disesuaikan dengan sasaran marketing sementara untuk mengejar pertumbuhan
customer di Jabodetabek. Selain itu, jumlah pertumbuhan apartemen di Indonesia
masih sangat terfokus di Jabodetabek.

Tipe Hunian
Perusahaan memasukkan apartemen dan rumah sebagai pertimbangan segmentasi
customer. Untuk apartemen, pendekatan ini disesuaikan dengan value yang
ditawarkan oleh perusahaan kepada customer. Selain pendekatan tersebut, sistem
operasi yang digunakan oleh perusahaan disesuaikan dengan bentuk apartemen.
Meskipun di sisi lain, perusahaan tetap memasukkan rumah ke dalam segmen
customer dengan tujuan pengembangan di masa depan.

Harga Apartemen

Harga apartemen akan menjadi variabel segmentasi karena perbedaan harga

apartemen akan mencerminkan tingkat ekonomi dan kemampuan membayar serta
mengindikasikan urgensi layanan kebersihan dalam pengeluaran sehari-hari target
konsumen.

39
 Tabel 4-2 Penggolongan Kelas Apartemen

Harga apartemen Kelas Apartemen

<300 jt Apartemen kelas bawah/Rusun
>300 jt, <40jt /sqm Apartemen kelas menengah
>40jt/sqm Apartemen kelas atas (umumnya serviced)

Usia

Dalam penentuan umur Penghuni, perusahaan memilih usia 20 – 54 tahun, yang

merupakan usia angkatan kerja di Indonesia. Data pada sebuah apartemen
menunjukkan bahwa 60% penghuni apartemen berada pada rentang usia 20 – 54
tahun. Layanan yang ditawarkan oleh perusahaan dapat ditujukan kepada semua
pemilik apartemen dengan rentan umur yang tak terbatas. Meskipun strategi yang saat
ini digunakan hanya terfokus pada penduduk dengan usia angkatan kerja.

Psychographic

Value perusahaan sangat berhubungan dengan karakter aktif penghuni. Nilai yang
ditawarkan oleh perusahaan memberikan kebebasan bagi customer untuk dapat
meninggalkan dan mempercayakan kebersihan huniannya kepada B-Room sebagai
penyedia jasa kebersihan. Nilai ini semakin diperlukan oleh customer yang dalam
kesehariannya banyak melakukan aktivitas, memliki pekerjaan, dan tidak memiliki
waktu maupun energi yang cukup untuk membersihkan apartemem tanpa bantuan dari
penyedia jasa.

Target Pasar

Target pasar ditentukan berdasarkan kesesuaian antara nilai yang dibutuhkan oleh
segmen konsumen tertentu dengan nilai yang ditawarkan perusahaan dengan
mempertimbangkan besarnya ukuran segmen dan kemampuan segmen tersebut
untuk membayar layanan yang ditawarkan. Berdasarkan hal ini yang menjadi target
segmen perusahaan sesuai Tabel 4-1 adalah segmen 1, yaitu penghuni apartemen
dengan harga jual tahun 2018 di atas Rp 300 juta per unit di Jabodetabek pada rentang
usia 20-54 dengan karakteristik yang aktif.

Dalam sasarannya, perusahaan ingin pertumbuhan customer di Jakarta mencapai

CAGR 100% hingga 2024. Berikut adalah target perkembangan pasar perusahaan
selama 5 tahun berdasarkan target pasar yang ada.

40
 Tabel 4-3 Ukuran dan Target Pasar 2020 - 2024

2020 2021 2022 2023 2024

Market size 58,192 62,847 67,875 73,305 79,169
Target size 710 1,420 2,840 5,680 11,360
Market share 1.2% 2.3% 4.2% 7.7% 14.3%
Growth 100% 100% 100% 100%

Berdasarkan data yang ada, saat ini jumlah unit apartemen yang masuk dalam target
di atas perusahaan berjumlah 58.192 unit pada tahun 2020 di area Jabodetabek,
sebagai catatan tambahan, size unit apartemen sudah memasukan perhitungan 73,6%
tingkat keterisian (research : colliers).

Lokasi dan Tipe Hunian

Berdasarkan data yang ada, saat ini jumlah unit apartemen yang masuk dalam target
perusahaan berjumlah 58 ribu unit pada tahun 2020 dan bertumbuh hingga 79 ribu unit
di tahun kelima. Dengan target laju pertumbuhan konsumen di atas 100% untuk
mencapai 14% pangsa pasar pada tahun kelima perusahaan harus mendapatkan
11.360 pelanggan hingga tahun kelima. Dengan demikian tipe hunian apartemen
dengan lokasi Jabodetabek merupakan target pasar yang sesuai dan memiliki jumlah
yang cukup besar.

Harga Hunian

Harga hunian yang ada pada tabel di atas sudah meemasuki target pasar yakni lebih
besar dari Rp 300.000.000 Dengan nilai tersebut, nilai cicilan dari apartemen tersebut
berada di angka Rp 3.000.000 / bulan di luar biaya lainnya.

Pada umumnya, lembaga keuangan menghitung cicilan apartemen berada di angka

30% dari total pendapatan seseorang. Dari nilai tersebut dapat diambil pendekatan
bahwa penduduk yang tinggal di apartemen yang ada pada data di atas memiliki
pendapatan lebih besar dari Rp 10.000.000 per bulan. Nilai gaji tersebut
mengimplikasikan bahwa penghuni apartemen dapat dikategorikan sebagai penduduk
menengah dan memiliki kemampuan untuk dapat menggunakan jasa kebersihan yang
ditawarkan oleh perusahaan.

Usia

Dengan asumsi penduduk Jakarta yang 58% didominasi oleh usia 20 – 54 tahun
menyisakan 83.131 penghuni apartemen di Jabodetabek yang masuk dalam rentang

41
target usia pelanggan. Di Indonesia, penduduk dengan usia 20 – 54 tahun dianggap
sebagai angkatan kerja. Angkatan kerja dijadikan dasar penilaian jumlah
pengangguran dan penduduk dengan kerja penuh.
Tabel 4-4 Demografi Usia Penduduk Indonesia
Usia Jumlah Persentase
0-19 3,230,265 31.7%
20-54 5,878,291 57.8%
55+ 1,069,365 10.5%
Total 10,177,921

Sumber: BPS 2017 (diolah)

Psycographic - Active

Data survey BPS menunjukkan bahwa 69,96% penduduk Indonesia memiliki

karakteristik aktif, yakni memiliki pekerjaan dengan jam kerja minimal 35 jam per
minggu. Data ini memberikan pendekatan bahwa 58.192 (70% dari 83.131) unit di
Jabodetabek dihuni oleh penduduk yang aktif.

Usia produktif dan karakteristik aktif berhubungan erat dengan nilai kebebasan yang
ditawarkan oleh perusahaan. Figur dibawah menunjukkan personafikasi Target
customer B-Room. Untuk hal ini, perusahaan memilih customer yang berada pada usia
produktif dan aktif dalam kesehariannya.

Persona

1. Latar Belakang

Reno adalah seorang software engineer untuk sebuak perusahaan startup e-

commerce di Jakarta Selatan. Reno memilih tinggal di apartmen di Jakarta Selatan
agar dekat dengan tempat kerjanya dan mempertimbangkan banyaknya waktu yang
dihabiskan untuk bekerja bahkan di hari libur. Kompetisi di perusahaan startup
membuat Reno harus bekerja keras untuk menunjukkan performanya dan di saat yang
bersamaan budaya perusahaan startup mengharuskan Reno untuk aktif bersosialisasi
dengan rekan kerjanya di luar jam kerja. Di saat tidak sedang bekerja Reno ingin
memanfaatkan waktu sebaik-baiknya bersama istrinya baik di apartemen maupun di
luar atau mengunjungi keluarganya di Bekasi.

42
 Nama Reno
Usia 30
Pekerjaan Software Engineer di E-Commerce Startup
Status Menikah, istri bekerja, belum memiliki anak
Tempat Tinggal Apartemen Taman Sari, Jakarta Selatan
Karakteristik Tech Savvy, cerdas, pekerja keras, produktif
ArchType The Creator
Quote Waktu adalah sesuatu yang sangat berharga
bagi saya.

2. Tujuan

• Mendaki karir di tempat kerjanya

• Memiliki hubungan yang baik dengan keluarga, kerabat, dan rekan kerja

3. Hambatan

• Keterbatasan waktu akibat tingginya tuntutan pekerjaan

• Waktu yang tersisa masih harus digunakan untuk mengerjakan hal-hal rutin, seperti
membersihkan hunian, berbelanja, mencuci pakaian, dan sebagainya.

4. Ekspektasi

Sebagai seorang yang tech savvy Reno berharap dapat mengautomasi pekerjaan-
pekerjaan rutin yang sifatnya perlu dikerjakan namun memberikan sedikit added value
dalam hidupnya. Reno sudah menggunakan beberapa aplikasi untuk menyelesaikan
masalahnya untuk berbelanja online, mencuci pakian, memesan makanan, dan
membersihkan hunian. Tetapi saat ini Reno masih harus menunggu di unit apartemen
studio nya, khususnya ketika hunian dibersihkan. Sehingga sulit bagi Reno untuk
mendapatkan quality time bersama istrinya ketika ada orang yang bekerja di unit
apartemen nya, di sisi lain Reno juga tidak bisa meninggalkan apartemennya tanpa
pengawasan untuk menghabiskan waktu di luar.

5. Solusi

Kebebasan yang ditawarkan oleh B-Room dapat mengakomodasi kebutuhan Reno

untuk mengautomasi kegiatan membersihkan hunian. Reno tidak perlu menghabiskan
waktu nya yang terbatas untuk membersihkan atau mengawasi tenaga kebersihan.
Melalui nilai-nilai yang ditawarkan B-Room dengan layanan yang bisa ditinggal, sistem

43
untuk keamanan, dan jaminan keamanan, Reno dapat mengurangi satu hambatan dan
memudahkan Reno mencapai tujuannya.

Target Apartemen

Perusahaan telah menentukan target apartemen yang akan dituju pada 5 tahun
pertama sesuai dengan kriteria target pasar yang telah ditentukan Tabel 4-5 di bawah
menunjukkan daftar apartemen yang akan dituju. Pemilihan apartemen dilakukan
berdasarkan profil apartemen di antaranya lokasi, rentang harga unit, dan jumlah unit.
Pada tahun pertama B-Room akan mulai beroperasi di Jakarta Selatan dan melayani
2 apartemen yaitu Apartemen Taman Sari Semanggi dan Sudirman Park. Kedua
apartemen ini dipilih sebagai entry point karena profilnya yang sangat sesuai dengan
target pasar B-Room. Lokasinya yang dekat dengan area perkantoran menjadi pilihan
yang tepat bagi pekerja dengan karakteristik aktif yang sesuai persona customer B-
Room. Kedua apartemen ini juga merupakan apartemen kelas menengah yang
memiliki daya beli relatif tinggi sehingga dapat mempermudah penetrasi layanan B-
Room.

Pada tahun berikutnya B-Room akan memperluas layanan ke 5 apartemen dan mulai
memasuki wilayah Jakarta Barat untuk memperluas pasar dan meningkatkan
awareness di area Jakarta Barat. Kemudian tahun ketiga B-Room akan melayani 7
apartemen dan memperluas pasar di area Jakarta Barat. Pada 3 tahun pertama ini
perusahaan memasuki pasar apartemen dengan daya beli yang lebih tinggi. Selain
daya beli yang lebih tinggi akan mempermudah penetrasi, brand image yang
didapatkan juga akan lebih baik dari kemampuan perusahaan untuk melayani
apartemen dengan harga di atas 800 juta rupiah.

Pada tahun keempat dan kelima B-Room akan mulai melakukan ekspansi yang lebih
agresif dengan menargetkan 16 apartemen di tahun keempat dan 20 apartemen di
tahun kelima. Pada tahap ini B-Room mulai masuk ke apartemen kelas menengah-
bawah untuk berusaha mendominasi layanan kebersihan hunian apartemen dengan
melayani pasar yang lebih luas.

44
 Tabel 4-5 Daftar Target Apartemen Hingga Tahun ke-5

Harga Unit (ribu Rp) Size (m2) Tahun

Jumlah Harga per Potensi
Nama Apartemen Lokasi
Unit m2 unit
Dari Hingga Min Max 1 2 3 4 5

Apartemen Greenpark View 3.000 300.000 550.000 23 37 13.043.478 891 X X

Apartemen Taman Anggrek Residences 4.680 800.000 2.600.000 26 100 30.769.231 1.390 X X X
Apartemen Westmark 620 800.000 1.500.000 37 54 21.621.622 184 X X
Jakarta Barat
Apartemen Royal Mediterania 3.110 900.000 2.600.000 26 100 34.615.385 924 X X X X
Apartemen Taman Anggrek 2.800 1.700.000 2.500.000 50 146 34.000.000 832 X X X

Apartemen Bellagio 845 1.700.000 3.000.000 56 100 30.357.143 251 X X

Apartemen Cinere Bellevue 1.080 300.000 600.000 21 40 14.285.714 321 X X

Apartemen Kalibata 12.500 375.000 1.200.000 36 50 10.416.667 3.714 X X

Apartemen Kebagusan City 1.918 359.000 1.500.000 26 73 13.807.692 570 X X

Apartemen Lavande 750 800.000 1.700.000 30 84 26.666.667 223 X X X X

Jakarta Selatan
Apartemen Taman Sari 1.222 850.000 2.100.000 28 70 30.357.143 363 X X X X X

Apartemen Sudirman Park 2.320 900.000 2.500.000 31 98 29.032.258 689 X X X X X

Apartemen Royal Olive 738 1.000.000 2.000.000 36 80 27.777.778 219 X X X X

Apartemen Bassura City 6.000 330.000 720.000 20 48 16.500.000 1.783 X X

Apartemen Casablanca East Residence 719 Jakarta Timur 350.000 1.300.000 22 50 15.909.091 214 X X

Apartemen Green Pramuka 9.000 400.000 750.000 21 33 19.047.619 2.674 X X

Apartemen Pluit Bay 8.600 300.000 1.300.000 21 98 14.285.714 2.555 X

Apartemen Gading Mediterania 1.582 540.000 985.000 37 86 14.594.595 470 X

Jakarta Utara
Apartemem Mediterania Boulevard 2.232 560.000 825.000 38 53 14.736.842 663 X

Apartemen Green Lake sunter 2.172 570.000 870.000 36 56 15.833.333 645 X

Jumlah
1.052 2.418 4.640 15.242 19.575
Potensi
Target
710 1.420 2.840 5.680 11.360
Pasar

45
 Diferensiasi

Points of Parity (PoP)

Points of Parity pada industri layanan kebersihan retail adalah:

• Mampu membersihkan hunian customer dari kotoran dan debu

• Mampu merapikan hunian customer hingga hunian dapat tertata dengan baik
sesuai keinginan customer
• Dapat dipercaya untuk tidak melakukan tindakan yang melanggar hukum

PoP di atas dipilih berdasarkan diskusi dan survey yang telah dilakukan dengan
pengguna jasa layanan kebersihan rumah tangga secara umum. Tiga hal di atas
dianggap oleh pelanggan sebagai nilai paling dasar yang harus selalu ada di penyedia
jasa pembersihan rumah tangga.

Points of Difference (PoD)

Points of Difference yang ditawarkan oleh bisnis dan belum dimiliki oleh kompetitor
adalah:

• Kebebasan waktu dengan layanan yang dapat ditinggal

• Jaminan hasil pekerjaan melalui sistem garansi dan karyawan yang terlatih.
• Akuntabilitas perusahaan terhadap keamanan pelanggan
• Professional management & cleaner yang memberikan sistem operasi terstruktur
dalam penyediaan jasa kebersihan serta pengerjaan yang dilakukan oleh tenaga
terlatih.

PoD di atas hingga saat ini belum dimiliki oleh kompetitor dalam industri, sehingga
perusahaan yakin untuk menonjolkan nilai tersebut dalam persaingannya. Selain itu,
hasil wawancara dan survei juga menunjukkan bahwa hal-hal di atas ada hal yang
penting bagi pengguna jasa dalam proses memilih jasa layanan yang baru.

46
 Positioning

Gambar 4-1 Peta Posisi B-Room dibandingkan dengan Kompetitor

Dalam posititoning, perusahaan menggunakan dimensi dapat ditinggal dan bergaransi.

Pesaing di Industri yang dijalankan oleh B-Room berada pada posisi yang berbeda
dengan B-Room dan memiliki strategi differensiasi yang berbeda. Figur di atas
menunjukkan nilai dari perusahaan B-Room yang belum bisa dipenuhi oleh kompetitor
lain.

• Dapat ditinggal

Untuk nilai “Dapat Ditinggal”, jasa penyedia kebersihan lainnya belum dapat memenuhi
kebutuhan pasar. Kompetitor masih mewajibkan customer untuk tinggal dan menunggu
pekerja penyedia jasa selama proses pembersihan berjalan. B-Room memiliki
keunggulan dalam kebebasan bagi customer untuk dapat meninggalkan huniannya
selama proses pembersihan berlangsung.

• Bergaransi

Kompetitor B-Room yang memiliki garansi atas jasa yang disediakan adalah Go-Clean.
sedangkan nilai ini belum dapat disediakan oleh beberapa penyedia jasa lainnya. Hal
ini menjadi keuntungan bagi B-Room untuk dapat memasuki target pasar.

47
 Branding

Brand Elements

a. Brand Layanan

Nama B-Room dipilih sebagai brand yang akan digunakan. B-Room dapat dibaca
“broom” atau sapu. Pemilihan nama ini dipilih karena sapu identik dengan kegiatan
membersihkan hunian. Selain itu terdapat unsur kata “room” yang dipisahkan dari huruf
b pada brand untuk mewakili segmen layanan yang merupakan ruangan apartemen
pelanggan

b. Logo Perusahaan

Gambar 4-2 Logo B-Room

Logo perusahaan yang diciptakan bertujuan untuk merepresentasikan bisnis

perusahaan. Logo yang dipilih memiliki unsur/symbol rumah untuk merepresentasikan
bisnis yang melayani hunian. Kemudian huruf b dibentuk dari jejak kaca yang
dibersihkan untuk merepresentasikan layanan kebersihan yang diberikan.

c. Warna Brand

Warna dengan basis warna biru digunakan untuk merepresentasikan brand

perusahaan. Warna biru dipilih karena warna biru identik dengan karakteristik bersih.
Selain itu warna biru juga merepresentasikan kepercayaan, loyalitas, kedamaian,
kejujuran. dan integritas. sesuai dengan nilai-nilai yang dimiliki oleh perusahaan.

Gambar 4-3 Palet Warna untuk Brand B-Room

48
 Brand Mantra

Brand Mantra merepresentasikan value yang ditawarkan oleh brand. Tabel 4-6
menunjukkan 3 nilai yang menunjukkan fungsi dasar layanan (PoP) serta fungsi
deskriptif dan emosional (PoD) dari layanan B-Room. Ketiga kata yang dipilih sejalan
dengan nilai yang ditawarkan oleh perusahaan.

Tabel 4-6 Elemen Brand Mantra B-Room

Brand Personality

Brand personality merupakan karakteristik yang ingin diasosiasikan terhadap brand B-

Room. Gambar 4-4 menunjukkan model brand personality yang ada. B-Room memilih
untuk dapat diasosiasikan dengan karakteristik Competence – dapat diandalkan,
pekerja keras, dan aman. Karena karakteristik ini merupakan karakteristik yang relevan
bagi layanan B-Room yang menjanjikan hasil pekerjaan yang baik dan jaminan
keamanan.

Gambar 4-4 Aaker’s Model of Brand Personality

49
 Brand Positioning Statement

Bagi penghuni apartemen di perkotaan yang sedang mengejar karir dan menghargai
waktu B-Room adalah layanan kebersihan unit apartemen yang memberikan
kebebasan bagi penggunanya untuk melakukan hal yang paling bernilai setiap saat
tanpa perlu mengkhawatirkan urusan kebersihan hunian. Dibandingkan dengan Go-
Clean, B-Room menawarkan kebebasan. konsistensi. dan keamanan ketika hunian
pelanggan dibersihkan.

Brand Communication

Sebagai penyedia jasa yang berhubungan dengan banyak Sumber Daya Manusia,
perusahaan menjaga citra perusahaan di mata stakeholders melalui aktivitas operasi
sehari – hari. Kesalahaan kecil dalam operasi sehari – hari dapat memberikan
pengaruh yang besar bagi reputasi perusahaan di mata publik. Reputasi yang buruk
dapat secara langsung berengaruh terhadap kepercayaan pelanggan lama maupun
pelanggan baru terhadap produk jasa yang ditawarkan.

Crisis Management

Dalam beberapa kondisi ekstrim. terdapat kemungkinan perusahaan berada pada

krisis reputasi. Sebagai perusahaan penyedia jasa kebersihan yang sangat bergantung
pada reputasi, penetapan strategi Crisis Management menjadi hal yang sangat penting
untuk keberlangsungan bisnis.

Perusahaan memiliki 4 langkah yang dijadikan sebagai acuan untuk menghadapi

kondisi yang menyerang reputasi.

1. Acknowledgement

Acknowledgement dalam hal ini. perusahaan memiliki 48 jam untuk memberikan

konfirmasi kepada publik tentang pengetahuan perusahaan terhadap masalah. Dalam
kondisi ini, perusahaan harus dapat mendapatkan informasi sebanyak mungkin
mengenai masalah yang dihadapi. Dan di saat yang bersamaan perusahaan juga
harus menyiapkan statement pendukung yang dapat memberikan dampak positif
kepada opini publik.

2. Get Outside Help

Dalam hal ini, Outside Help dapat mencakup berbagai pihak. Dari pihak yang berwajib
hingga media. Kerja sama dengan pihak luar menjadi penting selain untuk membantu

50
penyelesaian masalah, juga untuk mengendalikan reputasi yang beredar di
masyarakat. Dukungan dari pihak diluar perusahaan dapat memberikan dampak positif
untuk mempertahankan reputsi perusahaan.

3. Inform

Dengan kemudahan akses yang dimiliki oleh publik saat ini. perusahaan harus
memberikan update informasi masalah yang sedang di hadapi. Setiap informasi yang
keluar ke publik diharap dapat memberikan dampak positif dan mempertahankan
reputasi positif perusahaan. Perusahaan akan menggunakan beberapa channel dalam
memberikan informasi kepada customer seperti media sosial maupun media massa.

4. Monitor and Respond

Dalam kondisi krisis. perusahaan akan membentu komite untuk melakukan monitor
terhadap masalah dan memberikan respond kepada publik. Komite ini berisikan
Direktur Utama. Marketing Div. Head. Operation Div. Head. dan Public Relation.
Proses ini diharapkan dapat membantu perusahaan untuk secara cepat
menyelesaikan masalah dan memberikan respond yang sesuai dengan kondisi real
yang sedang dihadapi.

Strategi Produk

Five Level of Products

Posisi produk yang ditawarkan oleh B-Room dalam 5 level of products menjadi salah
satu dasar perusahaan dalam menentukan strategi Produk
• Core Benefit :
Kebersihan hunian apartemen
• Generic:
Layanan kebersihan hunian apartemen yang mencakup layanan umum seperti.
menyapu. mengepel. membersihkan kamar mandi, merapikan tempat tidur, dusting,
dsb.
• Expected :
Layanan yang memberikan hasil layanan yang sesuai dengan ekspektasi
pelanggan. dalam hal ini hasil kerja yang bersih dan rapi dan tepat waktu.
• Augmented :
Layanan kebersihan yang tidak hanya bersih tapi juga terpercaya sehingga dapat
ditinggal untuk melakukan aktivitas lainnya, tersedianya sistem pencegahan seperti

51
 pemasangan smart lock, kamera kerja serta adanya jaminan kehilangan dan hasil
kerja akan memberikan ketenangan bagi pelanggan
• Potential :
Di masa depan layanan B-Room bisa berkembang menjadi one-stop service yang
mencakup laundry, catering, penyediaan barang-barang rutin, keamanan, dan lain-
lain.

Perbedaan utama antara B-Room dengan kompetitor berada pada tahap augmented
product dengan value yang ditawarkan oleh B-Room untuk memenuhi kebutuhan
customer nya. Kebebasan dan jaminan atas pekerjaan yang ditawarkan kepada
customer menjadi nilai utama yang akan ditonjolkan dalam produk jasa yang diberikan
kepada customer.

Service Marketing

Gambar 4-5 Layanan Utama dan Pendukung yang Ditawarkan B-Room

1. Core Product

Secara bisnis. Core Product dari B-Room adalah penyedian Jasa Kebersihan yang
memberikan kebebasan kepada customer. Dalam penawarannya terhadap pelanggan

52
layanan ini akan ditawarkan dalam 2 pilihan paket, yaitu: Penggunaan layanan 1x per
minggu dan penggunaan layanan 2x per minggu. Pemilihan paket ini didasarkan atas
hasil wawancara dan survei yang menunjukkan bahwa mayoritas penghuni apartemen
menginginkan layanan dilakukan dengan frekuensi 1x dan 2x per minggu.

2. Supplementary Service

a. Information

Arus informasi untuk pelanggan akan diberikan melalui berbagai media sesuai
kebutuhannya. Secara umum, seluruh informasi mengenai layanan serta syarat dan
ketentuan akan dapat diakses pada aplikasi. Informasi umum akan dapat diakses oleh
pelanggan maupun calon pelanggan melalui website dan aplikasi. hotline customer
service juga akan disediakan untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan pelanggan.

Informasi yang lebih spesifik bagi pelanggan hanya akan dapat diakses melalui
aplikasi. Pelanggan akan dapat mengakses informasi mengenai informasi pekerja,
jadwal pekerjaan, dan status pekerjaan secara remote.

b. Order Taking

Perusahaan akan menerima dan memproses permintaan layanan yang termasuk

dalam jangkauan operasional. Permintaan yang datang dari area yang belum terlayani
akan menjadi database untuk pertimbangan ekspansi. Proses order taking berupa
permintaan berlangganan dapat dilakukan online melalui aplikasi dan website B-Room
juga secara offline melalui sales dan kantor perwakilan B-Room yang berada di setiap
area apartemen yang dilayani.

c. Billing

Billing akan diberikan kepada setiap pelanggan yang disetujui secara online melalui
email dan aplikasi atau pun secara offline dengan menggunakan kertas sesuai
preferensi pelanggan. Proses yang sama akan digunakan untuk billing dalam proses
perpanjangan.

d. Payment

B-Room menyediakan seluruh metode pembayaran yang umum digunakan. Bagi

pelanggan yang mendaftar melalui kantor cabang dapat melakukan pembayaran
secara tunai, debit, ataupun kredit. Untuk pembayaran online B-Room menggunakan

53
jasa Midtrans untuk menyediakan media pembayaran lengkap melalui dompet
elektronik, kartu kredit dan debit, maupun melalui gerai Indomaret dan Alfamart.

e. Consultation

Dalam layanan B-Room pelanggan dapat melakukan konsultasi mengenai layanan

perusahaan melalui aplikasi, email, ataupun customer service.

f. Hospitality

Sebagai pelaku industri jasa keramahan sudah menjadi suatu kewajiban bagi B-Room.
Setiap tenaga kerja yang bertatap muka dengan pelanggan harus melalui pelatihan
dan memahami standar perilaku ketika bertemu pelanggan.

g. Safekeeping

B-Room memberikan penekanan khusus terhadap safekeeping sebagai salah satu

nilai jual utama dari layanan yang diberikan.

• Pertama B-Room menyediakan smart lock untuk pengguna layanan. Selain untuk
memungkinkan layanan dapat dilakukan tanpa keberadaan penghuni, ini juga
berguna untuk memastikan hanya pihak yang diberi akses yang dapat masuk dan
menghilangkan potensi risiko kunci diduplikasi.
• B-Room menetapkan sistem pekerjaan berpasangan yang di rotasi. Selain untuk
mempersingkat waktu kerja, rekan kerja akan dijadikan accountability partner satu
sama lain untuk mengurangi risiko tindak kriminal.
• Selain itu B-Room juga akan menerapkan sistem reward bagi whistleblower yang
melaporkan tindakan tidak sesuai yang dilakukan oleh pasangan kerjanya.
Sedangkan pembiaran akan mengurangi penilaian kerja tenaga kebersihan.
Dengan demikian tenaga kebersihan memiliki motivasi untuk mencegah tindakan
tidak sesuai dari rekan kerjanya.
• Kemudian dalam pengerjaan layanan. setiap tim pekerja diharuskan menggunakan
kamera kerja yang disediakan perusahaan untuk mencegah terjadinya tindak
kriminal.
• Selain itu terdapat log kerja yang harus diisi sebelum memulai dan setelah
melakukan pekerjaan di setiap unit. sehingga waktu dan durasi setiap pekerja
dalam unit pelanggan dapat terdokumentasi.

54
• Terakhir, perusahaan juga memberikan jaminan penggantian barang sesuai
ketentuan. jika terdapat pekerja yang terbukti melakukan tindakan merugikan
secara sengaja maupun tidak sengaja.
h. Exceptions
Layanan tambahan lainnya yang dicakup dalam hal ini termasuk:
• Feedback & rating. Pelanggan dapat memberikan penilaian, kritik, dan masukan
bagi setiap tim yang bekerja melalui aplikasi. Fungsi ini merupakan fungsi yang
penting bagi peningkatan kualitas layanan perusahaan.
• Special notes & request. Pelanggan dapat memberikan catatan khusus maupun
permintaan khusus seperti penjadwalan ulang dengan ketentuan yang berlaku
melalui aplikasi. Dengan demikian perusahaan dapat emastikan bahwa layanan
selalu diberikan pada kondisi yang sesuai dengan kebutuhan pelanggan
• Claim guarantee. Pelanggan dapat melakukan proses klaim melalui aplikasi. Klaim
yang diajukan akan diproses dan ditinjau untuk ditentukan dipenuhi atau tidaknya
klaim tersebut.

3. Delivery Service

Dalam proses pemenuhan layanan terdapat beberapa hal yang harus

dipertimbangkan:

• Service Level Agreement (SLA)

SLA merupakan standar layanan yang dibuat dan disepakati antara perusahaan
dengan konsumen. SLA akan menjadi acuan bagi tenaga kerja dalam memberikan
layanan. Pelanggan akan menggunakan SLA sebagai acuan untuk menentukan baik
atau tidaknya kualitas pekerjaan tenaga layanan B-Room.

• Penjadwalan

Penjadwalan merupakan faktor kritikal yang harus disiapkan untuk memastikan

ketersediaan resources untuk melakukan pemenuhan layanan.

• Peran pelanggan

Demi keamanan barang-barang, pelanggan memiliki peranan hingga tingkat tertentu

untuk menyimpan beberapa jenis barang sesuai ketentuan yang tidak ditanggung
seperti perhiasan dan uang di tempat yang terkunci.

55
• Nature of Services

Layanan B-Room merupakan layanan yang termasuk pada kategori possession

processing. Artinya layanan B-Room adalah layanan yang ditujukan kepada benda fisik
yang dimiliki oleh pelanggan. dalam hal ini unit apartemen yang dihuni. Implikasi dari
sifat layanan ini adalah kemudahan pengaturan waktu layanan karena tidak
bergantung pada ada atau tidaknya pelanggan. Tetapi dalam kasus tertentu hal ini
perlu diperhatikan karena ada kemungkinan pelayanan tidak dapat diberikan karena
kondisi pelanggan yang tidak sesuai, dalam hal ini perlu dibuatkan kesepakatan dan
sistem eksepsi seperti telah disebutkan sebelumnya.

People

Sebagai perusahaan penyedia jasa. people atau atau para penyedia jasa yang
mengantarkan nilai perusahaan kepada customer juga menjadi perhatian strategi
pemasaran. Perusahaan bertanggung jawab dalam memilih, memberdayakan, dan
memotivasi karyawan agar nilai – nilai perusahaan dapat disalurkan dengan baik.

• Helpful

Sebagai penyedia jasa yang bergaransi yang dapat ditinggal, penyedia jasa kebersihan
harus selalu bersedia membantu customer untuk dapat memenuhi kebutuhannya
dalam kebersihan hunian. Kesediaan membantu ini disampaikan melalui sikap
karyawan, ketersediaan jasa melalui sistem operasi yang tepat, dan kemampuan
karyawan dalam menampung, menyelesaikan keluhan dan masalah customer.

• Excellence

Profesional menentut service excellence dari karyawan yang menyediakan jasa

kepada customer. Excellence bertitik tumpu pada customer. Perusahaan melalui
seluruh karyawannya harus dapat memenuhi semua keinginan customer dengan tepat
waktu dan hasil yang sesuai dengan ekspektasi.

• Truthful

Sebgai perusahaan penyedia jasa yang dapat ditinggal. kejujuran karyawan menjadi
nilai utama yang harus dibentuk dan dijadikan kultur di perusahaan. Dalam perjalanan
bisnisnya, kejujuran menjadi nilai yang akan selalu dikedepankan oleh perusahaan.
Perusahaan menyediakan training and development yang dapat membentuk
mentalitas positif pada karyawan

56
Dalam pengembangan people menjadi jembatan yang menyampaikan nilai
perusahaan pada customer, pemasaran menyelaraskan nilai-nilai nya dengan sistem
operasi dan pengaturan sumber daya manusia.

Strategi Harga

Sejalan dengan tujuan perusahaan untuk meraih pangsa pasar dan meningkatkan
jumlah pelanggan sebagai pendatang baru, strategi harga yang digunakan akan fokus
untuk meningkatkan pangsa pasar di 5 tahun pertama bisnis ini berjalan. Tetapi
perusahaan juga menargetkan untuk dapat mencatatkan keuntungan dalam 5 tahun
pertama. oleh karena itu strategi harga yang digunakan akan menyeimbangkan usaha
untuk meraih pangsa pasar dan meraih proifitabilitas yang juga merupakan tujuan
perusahaan.

Selain itu, umumnya penawaran harga akan mencerminkan kualitas atau posisi
perusahaan dibanding kompetitor. Sesuai brand image yang akan dibangun dengan
penawaran yang lebih baik dari kompetitor maka harga yang diberikan juga harus
mencerminkan posisi perusahaan yang lebih tinggi dari kompetitor. Untuk dapat meraih
market share dan membangun brand image secara bersamaan perusahaan akan
menetapkan harga dasar di atas harga kompetitor dan menetapkan diskon yang
mendekati harga kompetitor untuk menarik konsumen untuk mencoba layanan B-
Room.

Harga layanan B-Room ditetapkan berdasarkan luasan apartemen dengan harga

dasar yang tertera pada Tabel 4-7. Tampak harga dasar untuk layanan 1x per minggu
lebih tinggi dibandingkan layanan 2x per minggu. Hal ini ditujukan untuk mendorong
pelanggan agar menggunakan layanan 2x per minggu karena penggunaan layanan
yang lebih sering akan memudahkan operasional layanan dan meningkatkan life-time
value dari pelanggan.

Tabel 4-7 Harga Dasar Layanan B-Room per m2

Paket 1x/minggu Paket 2x/minggu

2
Harga per m Rp 7.000 Rp 5.000

Perhitungan harga dasar ini kemudian dibulatkan ke atas dengan interval 10 m2.
Berdasarkan perhitungan ini didapatkan struktur harga yang tertera pada Tabel 4-8.

57
 Tabel 4-8 Struktur Harga Layanan B-Room

Harga per bulan (Rp)

Luas Unit
Paket 4x/bulan Paket 8x/bulan
<21 m2 560.000 800.000
21-30 m2 840.000 1.200.000
31-40 1.120.000 1.600.000
41-50 1.400.000 2.000.000
51-60 1.680.000 2.400.000
61-70 1.960.000 2.800.000
71-80 2.240.000 3.200.000
81-90 2.520.000 3.600.000
91-100 2.800.000 4.000.000

Struktur harga di atas merupakan struktur harga internal perusahaan yang akan dapat
diakses juga oleh pelanggan pada media perusahaan. Namun pada praktiknya
konsumen hanya akan diberikan pilihan paket layanan 4x atau 8x per bulan dan harga
layanan akan meyesuaikan jenis apartemen yang dihuni. Informasi mengenai luasan
apartemen akan diperoleh oleh perusahaan melalui building management, konsumen
hanya perlu menginput tipe unit yang dihuni dan penawaran harga akan diberikan
berdasarkan unit tersebut.

Untuk mengakuisisi customer perusahaan akan menerapkan diskon agar penghuni

apartemen tertarik untuk mencoba layanan. Strategi diskon akan diberikan pelanggan
baru di setiap tahunnya. pelanggan yang terus berlangganan akan terus mendapatkan
diskon hingga tahun ke-3 dengan besaran diskon yang dikurangi setiap tahunnya

Tabel 4-9 Skema Diskon B-Room

Y1 Y2 Y3 Y4 Y5

Diskon Pelanggan Baru 30% 25% 20% 35% 20%

Diskon Pelanggan 1 tahun 10% 10% 10% 10% 5%

Diskon pelanggan 2 tahun 5% 5% 5% 5% 5%

Penentuan diskon dibuat berdasarkan strategi penetrasi pasar. Diskon dibuat lebih
besar pada tahun pertama untuk memperkecil gap antara harga yang ditawarkan
dengan harga yang diberikan kompetitor. Namun harga layanan tetap dibuat lebih
tinggi untuk menekankan posisi layanan yang lebih baik dibandingkan kompetitor.

58
Diskon yang besar kembali diberikan pada tahun keempat sebagai bagian dari strategi
ekspansi. Pada tahun keempat B-Room akan mulai memasuki apartemen dengan
jumlah yang lebih besar dan kelas yang lebih rendah disbanding target 3 tahun
pertama. Untuk itu diskon digunakan sebagai insentif untuk menarik penghuni pada
apartemen yang dituju untuk mencoba.

Strategi harga yang diterapkan oleh perusahaan untuk dapat meraih pangsa pasar
adalah berdasarkan value-based pricing strategy adalah high value strategy yang
artinya perusahaan ingin menanamkan persepsi kualitas yang tinggi di mata konsumen
menggunakan harga yang medium.

Tabel 4-10 Value Based Pricing Strategy

Dalam menentukan harga perusahaan juga akan memperhatikan harga yang

ditawarkan oleh kompetitor untuk menentukan posisi perusahaan. Tabel 4-11 dan
Tabel 4-12 menunjukkan contoh perbandingan harga layanan B-Room untuk luas unit
21-30 m2 untuk paket 4x dan 8x per bulan (harga kompetitor diasumsikan naik 5% per
tahun). Terlihat bahwa harga B-Room cukup kompetitif namun tetap berada di
golongan harga di atas rata-rata. kecuali di tahun keempat ketika B-Room menetapkan
promo untuk melakukan ekspansi.

59
 Tabel 4-11 Perbandingan Harga Layanan untuk Paket 4x per Bulan (Luas 21-30 m2)

Penyedia Layanan Biaya/bulan (4x/bulan)

Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
B-Room 588.000 630.000 672.000 546.000 672.000
Go-Clean 380.000 400.000 420.000 450.000 480.000
Tukang Bersih 520.000 550.000 580.000 610.000 650.000
Klik n Clean 380.000 400.000 420.000 450.000 480.000
Seekmi 560.000 590.000 620.000 660.000 700.000

Tabel 4-12 Perbandingan Harga Layanan untuk Paket 8x per Bulan (Luas 21-30 m2)

Penyedia Layanan Biaya/bulan (8x/bulan)

Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
B-Room 840.000 900.000 960.000 780.000 960.000
Go-Clean 760.000 800.000 840.000 890.000 940.000
Tukang Bersih 1.040.00 1.100.00 1.160.00 1.220.00 1.290.00
Klik n Clean 760.000
0 800.000
0 840.000
0 890.000
0 940.000
0
Seekmi 1.120.00 1.180.00 1.240.00 1.310.00 1.380.00
0 0 0 0 0
Strategi Komunikasi

Tujuan Komunikasi

Terdapat 4 tujuan berbeda yang harus dicapai dengan menggunakan strategi yang
berbeda. Tujuan tersebut adalah:

1. Mengkomunikasikan keberadaan bisnis layanan kebersihan yang berbeda dengan

sistem berlangganan dan melekat kepada apartemen
2. Menumbuhkan brand awareness terhadap brand B-Room. sehingga calon
pelanggan dapat dengan mudah mengenali dan mengingat brand B-Room
3. Membentuk persepsi pelanggan mengenai kemampuan B-Room untuk
menyelesaikan masalah kebersihan dengan kelebihan-kelebihan sesuai value
propositions yang ditawarkan serta kesesuaian value proposition yang ditawarkan
dengan kebutuhan pelanggan
4. Mendorong pelanggan untuk mencoba dan menggunakan layanan B-Room

Aktivitas Komunikasi

Untuk mencapai tujuan di atas, B-Room akan melakukan aktivitas komunikasi yang
sesuai. Dalam aktivitas komunikasi ini 2 faktor yang dipertimbangkan adalah pesan
yang akan disampaikan dan media yang akan digunakan. Pesan yang akan

60
disampaikan akan disesuaikan dengan tujuan komunikasi pemasaran yang merupakan
turunan dari tujuan strategi pemasaran.

Tujuan komunikasi untuk memperkenalkan kategori produk dan brand awareness

sangat terkait dengan fungsi kognisi pelanggan. Oleh karena itu, aktivitas komunikasi
yang dilakukan pada tahap ini akan fokus pada 2 hal:

• Memberikan informasi mengenai jenis layanan kebersihan apartemen profesional

berlangganan
• Menanamkan keberadaan brand B-Room dan atribut-atributnya seperti warna.
nama. dan logo layanan di benak pelanggan

Advertising dan events akan menjadi sarana utama yang digunakan pada tahap ini.
Beberapa aktivitas yang akan dilakukan perusahaan adalah:

• Menyebarkan 2 jenis iklan dengan konten yang terkait dengan 2 fokus yang terkait
dengan kategori produk dan brand B-Room serta layanannya. Media iklan yang
digunakan di antaranya:
o Media sosial seperti Instagram, Twitter, dan Facebook (melalui media sosial
perusahaan dan iklan berbayar)
o Video informasi melalui kanal Youtube perusahaan dan iklan Youtube berbayar
o Memanfaatkan media internal yang dimiliki apartemen untuk berkomunikasi
dengan penghuninya seperti website dan melalui poster di papan pengumuman
atau media iklan apartemen
• Membuat event yang membawa brand B-Room di pusat-pusat keramaian dan
berpartisipasi dalam event yang diadakan oleh atau terkait dengan apartemen.
seperti pameran properti

Tujuan komunikasi yang berikutnya adalah pembentukan persepsi pelanggan.

Informasi mengenai brand, fitur dan layanan yang ditawarkan, serta manfaat yang akan
didapatkan dari penggunaan layanan merupakan informasi yang akan
dikomunikasikan pada pelanggan di tahap ini. Melalui informasi yang diberikan.
pelanggan diharapakan dapat memiliki ketertarikan untuk mencari informasi lebih jauh
mengenai layanan yang ditawarkan. Pesan utama yang akan disampaikan pada tahap
ini adalah:

• B-Room merupakan penyedia layanan kebersihan professional berlangganan yang

dapat ditinggal, memiliki sistem keamanan, dan bergaransi

61
• Pengguna B-Room dapat beraktivitas di mana pun ketika layanan diberikan. dan
pengguna B-Room bisa merasa tenang dengan adanya sistem keamanan dan
garansi yang diberikan

Sarana komunikasi yang digunakan adalah media iklan dan events ditambah dengan
usaha-usaha public relations untuk mendapatkan ulasan dan endorsement dari pihak
di luar perusahaan yang berpengaruh bagi opini masyarakat. Contoh aktivitas
komunikasi yang akan dilakukan adalah:

• Konten-konten soft-selling di media sosial B-Room

• Iklan di media sosial seperti Facebook. Twitter. dan Instagram
• Pembagian brosur di apartemen pelanggan
• Publikasi ulasan melalui media sosial atau website pihak ketiga

Selain itu untuk membentuk persepsi pelanggan B-Room juga akan menyampaikan
pesan bahwa:

“Pengguna B-Room dapat fokus untuk melakukan hal-hal yang penting dalam hidup
seperti mengejar karir dan menghabiskan waktu bersama keluarga dan sahabat
terdekat tanpa harus memikirkan urusan sederhana seperti membersihkan hunian.”

Dalam menyampaikan pesan tersebut fungsi-fungsi dari fitur pendukung yang

memungkinkan hal tersebut juga akan kembali ditekankan untuk mendapatkan
kepercayaan pelanggan terhadap penawaran yang diberikan.

Media komunikasi yang digunakan berupa demonstrasi layanan yang dilakukan di

apartemen-apartemen yang menjadi target layanan. Selain itu media layanan
pelanggan melalui website. aplikasi. call center. dan booth serta kantor cabang juga
disediakan bagi pelanggan yang ingin bertanya atau mencari informasi lebih jauh
mengenai layanan B-Room.

Terakhir. aktivitas komunikasi dilakukan untuk mendorong pelanggan agar

menggunakan layanan B-Room. Pesan yang akan disampaikan akan berupa
kemudahan atau keringanan yang akan menarik pelanggan untuk melakukan aktivitas
berlangganan. Strategi diskon yang telah ditetapkan pada strategi harga akan
dikomunikasikan untuk mendorong pelanggan agar mencoba dan beralih dari layanan
kompetitor.

62
Sarana komunikasi informatif dan iklan akan digunakan untuk menyampaikan pesan-
pesan dan promosi terkait call to action. Media untuk permintaan berlangganan juga
akan disediakan. Permintaan berlangganan akan dapat dilakukan melalui:

• Aplikasi dan website

• Call center
• Kantor pusat dan kantor cabang
• Sales representative yang berada di booth yang disediakan pada setiap target
apartemen

Selain itu perusahaan juga akan secara aktif memberikan penawaran melalui email
dan telepon, juga melalui kanal building management yang tersedia kepada pelanggan
yang tinggal di apartemen target. berdasarkan data yang didapatkan melalui kerjasama
dengan building management.

Kemudian program referral juga akan diberlakukan sebagai salah satu media word of
mouth, referral dari kerabat diharapkan dapat menjadi media yang efektif dalam
meningkatkan action to buy karena informasi dari orang yang dikenal akan lebih dapat
dipercaya.

Perusahaan juga akan mengadakan free cleaning event pada waktu-waktu tertentu
untuk memberikan kesempatan bagi penghuni apartemen yang belum berlangganan
untuk mencoba layanan B-Room.

Customer Relationship Management (CRM)

Tujuan CRM

CRM merupakan unsur pemasaran yang paling berperan dalam mencapai tujuan
pemasaran terkait loyalitas pelanggan. Menumbuhkan basis pelanggan yang loyal
sangat penting bagi perusahaan. Pelanggan yang loyal akan memberikan revenue
jangka panjang dan menurunkan biaya layanan pelanggan, selain itu pelanggan yang
loyal akan berperan penting sebagai advokat dalam menyebarkan informasi mengenai
brand perusahaan. Pelanggan yang loyal akan memiliki sensitivitas yang lebih rendah
terhadap harga sehingga biaya promosi juga akan dapat ditekan dengan semakin
tingginya jumlah pelanggan yang loyal.

63
 Strategi CRM

1. Landasan Loyalitas

a. Kesesuaian nilai

Sebelum mendapatkan loyalitas. merupakan pra-syarat utama bahwa nilai yang

ditawarkan oleh layanan perusahaan sesuai dengan nilai yang dibutuhkan oleh
pelanggan. Oleh karena itu, pelanggan yang bisa menjadi pelanggan loyal hanya lah
pelanggan yang memiliki nilai yang sama dengan yang ditawarkan perusahaan. Terkait
hal ini. penentuan target pelanggan yang tepat menjadi kritikal untuk bisa mendapatkan
pelanggan yang loyal.

b. Kualitas layanan dan kepuasan pelanggan

Pra-syarat berikutnya adalah perusahaan harus mampu memberikan layanan yang

sesuai dengan yang dijanjikan dan dapat memenuhi standar yang diharapkan
pelanggan. Marketing berperan dalam menetapkan ekspektasi yang diharapkan dari
layanan ini dan divisi operasi memiliki peran utama dalam memberikan layanan yang
dapat memenuhi kepuasan pelanggan.

2. Membangun Hubungan Loyalitas

Setelah landasan dasar loyalitas terpenuhi. perusahaan perlu menciptakan program-

program untuk menjalin dan memperdalam hubungan baik dengan pelanggan.
Beberapa program yang akan dijalankan di antaranya:

a. Financial rewards

Hadiah finansial dapat diberikan kepada pelanggan yang berlangganan setelah masa
tertentu, contoh yang telah diterapkan pada strategi harga B-Room adalah potongan
harga yang lebih tinggi untuk durasi berlangganan yang lebih panjang.

b. Non-financial rewards

Hadiah non-finansial akan diberikan bagi pelanggan setia yang telah berlangganan
lebih dari 1 tahun. Manfaat-manfaat khusus seperti layanan tambahan di luar
kesepakatan dapat diberikan untuk acara-acara khusus seperti pesta dengan kuota
tertentu, selain itu layanan tambahan seperti deep cleaning untuk sofa dan kasur dapat
diberikan sebagai bonus.

64
c. Social bonds

Para tenaga kebersihan B-Room dilatih untuk dapat berhubungan baik dengan
pelanggan. Kemampuan bersikap dan komunikasi yang baik dari seluruh jajaran B-
Room dibentuk agar dapat mendapatkan loyalitas dari pelanggan.

d. Personalisasi layanan

Untuk pelanggan setia B-Room. personalisasi dapat dilakukan dengan menggunakan

produk seperti pewangi tambahan yang sama dengan yang digunakan oleh pelanggan.
Tenaga layanan juga akan meninggalkan bingkisan dan kartu ucapan untuk hari-hari
khusus seperti hari ulang tahun berlangganan.

3. Menurunkan Churn Drivers

a. Account monitoring. feedback & rating system

Feedback dan sistem rating merupakan alat kontrol yang dapat digunakan untuk
memonitor tanggapan konsumen mengenai kualitas layanan. B-Room memberikan
kemudahan bagi pelanggan untuk menyampaikan keluhan dan penilaian melalui
aplikasi yang disediakan. Perusahaan akan melakukan Analisis terhadap seluruh data
feedback dan rating untuk mengidentifikasi faktor yang paling berperan dalam
menyebabkan kepuasan dan kekecewaan pelanggan. serta faktor yang mendorong
pelanggan untuk meninggalkan layanan. Hasil dari Analisis ini akan memberikan
informasi bagi perusahaan untuk menangani hal kritis yang dapat menyebabkan
pelanggan meninggalkan layanan

b. Effective complaint handlng & service recovery

Sistem penanganan komplain serta layanan untuk memperbaiki kesalahan merupakan

kunci untuk mempertahankan pelanggan yang kecewa. Oleh karena itu, setiap leader
dan supervisor disyaratkan untuk memiliki kemampuan komunikasi yang baik untuk
dapat memahami keluhan dan keinginan pelanggan. Prosedur penanganan komplain
dan layanan-layanan perbaikan yang dapat diberikan juga telah diciptakan. Nilai jual
perusahaan yang menawarkan garansi layanan juga merupakan bentuk usaha layanan
perbaikan yang diberikan kepada pelanggan.

c. Increase switching cost

Untuk meningkatkan switching cost customer B-Room akan memanfaatkan kerjasama

dengan pengelola apartemen yang merupakan kanal dan key partner perusahaan.

65
Melalui kerjasama ini B-Room akan terlihat sebagai penyedia jasa yang didukung oleh
pengelola apartemen sehingga penghuni akan cenderung memilih B-Room sebagai
penyedia layanan. Selain itu B-Room juga menerapkan sistem berlangganan dengan
perjanjian masa kerjasama tertentu. Ikatan perjanjian ini akan menjadi biaya bagi
customer yang ingin berhenti.

Kerjasama B-Room dengan building management akan memberikan citra bagi B-

Room sebagai penyedia jasa layanan kebersihan yang didukung oleh pihak pengelola
apartemen. Melalui kerjasama ini perceived risk yang dihadapi pelanggan dalam
menggunakan layanan lain akan menjadi lebih tinggi dan pelanggan akan cenderung
memilih layanan B-Room.

66
 Net Marketing Contribution

Tabel 4-13 Anggaran Pemasaran

Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Ukuran pasar 58.192 62.847 67.875 73.305 79.169
Supply-Demand Gap 23.789 27.357 31.460 36.180 41.606
Target pelanggan 710 1.420 2.840 5.680 11.360
market share 1,22% 2,26% 4,18% 7,75% 14,35%
Asumsi konversi 1% 1% 1% 2% 2%
Target viewer 142.000 113.600 170.400 227.200 454.400
Cost/view 500 1.500 2.000 2.000 5.000
Digital Advertising 71.000.000 170.400.000 340.800.000 454.400.000 2.272.000.000
Cost
Influencer/Key 52.000.000 52.000.000 104.000.000 208.000.000 416.000.000
Opinion Leader
Content Production 35.000.000 60.000.000 100.000.000 100.000.000 200.000.000
(Video. model. etc.)
BM Fee (% of 5% 5% 5% 5% 5%
revenue)
Revenue 8.272.800.000 16.535.520.000 33.056.640.000 66.098.880.000 132.187.680.000
BM Fee 413.640.000 826.776.000 1.652.832.000 3.304.944.000 6.609.384.000
Normal revenue 8.272.800.000 16.535.520.000 33.056.640.000 66.098.880.000 132.187.680.000
Discount 30% 25% 20% 35% 20%

Discount cost 2.688.660.000 3.406.338.000 5.374.356.000 16.828.266.000 19.690.242.000

Referral Discount (% 0,83% 0,83% 0,83% 0,83% 1,20%
of revenue)
Referral Discount 68.664.240 137.244.816 274.370.112 548.620.704 1.586.252.160
Cost
Billboard 0 0 0 1.000.000.000 4.000.000.000
Others
Poster 1.300.000 2.200.000 3.300.000 4.400.000 11.000.000
Brosur (600.000/rim) 3.600.000 3.600.000 7.200.000 12.600.000 25.200.000
Booth (@2.200.000) 4.400.000 8.800.000 15.400.000 44.000.000 88.000.000
Laptop (@3.849.000) 7.698.000 7.698.000 15.396.000 19.245.000 46.188.000
ATK 2.000.000 2.000.000 4.000.000 5.000.000 12.000.000
Pulsa (@250.000/mo) 6.000.000 6.000.000 12.000.000 15.000.000 36.000.000
Banner 1.350.000 2.700.000 5.400.000 6.750.000 13.500.000
Event/Campaign 50.000.000 80.000.000 150.000.000 250.000.000 500.000.000
Total Others 76.348.000 112.998.000 212.696.000 356.995.000 731.888.000

Grand Total 3.405.312.240 4.765.756.816 8.059.054.112 22.801.225.704 32.703.171.744

marketing budget
41,2% 28,8% 24,4% 34,5% 24,7%
as % of revenue

67
 BAB V

Strategi Operasi

Tujuan dan Sasaran Operasi

Tujuan Operasional

1. Menciptakan sistem layanan terbaik di industri yang dapat memenuhi kepuasaan

pelanggan.

2. Meraih cost efficiency dari sisi waktu, inventaris, dan produktivitas layanan.

3. Membentuk layanan yang konsisten dan dapat diandalkan oleh pelanggan.

Sasaran Operasional

1. Menekan tingkat ketidakpuasan pelanggan hingga di bawah 10% dari total jumlah
pelanggan setiap bulannya

2. Menjaga pengeluaran operasional untuk tidak melebihi 10% dari maksimal budget
operasional yang sudah dianggarkan.

3. Memastikan 100% pelanggan terlayani setiap bulannya.

Order Winner and Order Qualifier

Order Winner

Layanan ini akan menciptakan keunggulan bersaing melalui strategi diferensiasi

layanan. Diferensiasi utama yang akan ditawarkan dalam layanan ini adalah:

• Kebebasan waktu dengan layanan yang dapat ditinggal

• Jaminan hasil pekerjaan melalui sistem garansi dan karyawan yang terlatih.
• Akuntabilitas perusahaan terhadap keamanan pelanggan
• Professional management & cleaner yang memberikan sistem operasi terstruktur
dalam penyediaan jasa kebersihan serta pengerjaan yang dilakukan oleh tenaga
terlatih.

Untuk mewujudkan semua diferensiasi di atas dibutuhkan kecakapan dan strategi

operasional yang sesuai. Sistem pembagian kerja, sistem pengawasan, dan sistem
pelaporan harus terlaksana dengan baik. Selain itu dukungan dari ketersediaan tenaga

68
kerja yang berkualitas juga penting untuk dapat mewujudkan strategi diferensiasi di
atas.

Order Qualifier

Tingkat layanan yang memenuhi standar kelayakan yang harus ada dalam bisnis ini
adalah layanan yang mampu membersihkan dan merapikan hunian pelanggan dengan
baik. Kemudian penyediaan tenaga kebersihan yang dapat dipercaya untuk tidak
melakukan tindakan yang melanggar hukum seperti tindak pencurian.

Strategi Proses

Alur Proses Layanan

Gambar 5-1 menunjukkan skema layanan B-Room secara umum. Layanan dasar B-
Room merupakan sebuah proses layanan yang sederhana yang hanya membutuhkan
tenaga kerja tanpa keahlian khusus dan alat serta bahan kebersihan. Tipe desain
proses layanan yang digunakan adalah proses mass service karena layanan ini
memiliki layanan yang seragam dan interaksi dengan pelanggan yang cukup tinggi.
Sebagai impikasinya untuk dapat menjalankan layanan ini faktor SDM menjadi salah
satu faktor yang kritikal. Terkait hal tersebut divisi operasi perlu menyiapkan sistem
untuk dapat meminimalkan terjadinya human error.

Gambar 5-1 Skema Dasar Layanan B-Room

69
Tantangan bisnis ini terletak pada detail sub-proses pendukung yang dilakukan,
terutama untuk menjaga keamanan unit apartemen pelanggan untuk mendapatkan
kepercayaan pelanggan. Detail proses lain yang perlu diperhatikan untuk menjalankan
bisnis ini adalah:

1. Diagram proses pemberian layanan

Proses ini merupakan proses pemberian layanan yang merupakan inti dari bisnis ini.
Proses ini merupakan sebuah proses yang sederhana. namun kritis karena hasil dari
proses inilah yang akan menjadi penilaian dasar pelanggan terhadap nilai yang
didapatkan dari layanan ini.

Gambar 5-2 Diagram Proses Pemberian Layanan

2. Diagram proses onboarding. billing. payment. dan perpanjangan

Diagram berikut menggambarkan proses yang terkait administrasi customer untuk bisa
mendapatkan layanan B-Room

70
 Gambar 5-3 Diagram Proses Onboarding Pelanggan

3. Diagram proses pengaturan jadwal dan alokasi tenaga kerja

Proses ini juga merupakan proses pendukung operasi yang penting untuk bisa
mengalokasikan tenaga kerja sesuai dengan kebutuhan pelanggan.

Gambar 5-4 Diagram Proses Pengaturan Jadwal dan Alokasi Tenaga Kerja

4. Diagram proses pencegahan risiko tindak kriminal yang terkait dengan

tenaga kerja

Kedua Proses di bawah merupakan proses pendukung yang menciptakan keunggulan

bersaing dari layanan B-Room, yaitu dapat ditinggal dan terjamin.

71
 Gambar 5-5 Diagram Proses Pencegahan Risiko Akses ke Hunian Pelanggan

Gambar 5-6 Diagram Proses Pencegahan Tindak Kriminal Terkait Tenaga Kerja

5. Diagram proses pengecekan. pemberian feedback & rating serta evaluasinya

Proses ini berfungsi untuk meningkatkan layanan untuk menekan churn rate dan
meningkatkan kepuasan pelanggan. Melalui kritik dan masukan yang didapatkan dari
pelanggan perusahaan dapat melakukan perbaikan dan pengembangan untuk dapat
terus unggul.

72
 Gambar 5-7 Diagram Proses Pengecekan. Pemberian Feedback & Rating serta
Evaluasinya

6. Diagram proses pengajuan dan investigasi klaim hasil kerja atau kehilangan
dan kerusakan dari pelanggan

Proses ini merupakan proses untuk memenuhi janji perusahaan untuk bertanggung
jawab terhadap pekerjaan yang dilakukan tenaga kebersihan. Proses pembuktian
diperlukan untuk menilai secara adil masalah yang terjadi dan pihak yang harus
bertanggung jawab. Jaminan perusahaan dapat disalahgunakan oleh customer
maupun tenaga kerja perusahaan, oleh karena itu proses investigasi harus dilakukan
untuk setiap pengajuan klaim.

Gambar 5-8 Diagram Proses Pengajuan dan Investigasi Klaim Hasil Kerja atau
Kehilangan dan Kerusakan dari Pelanggan

73
7. Diagram proses penghentian layanan

Prosedur penghentian layanan juga dipersiapkan untuk memastikan smart lock yang
sifatnya dipinjamkan dapat diambil kembali. Selain itu pada proses ini perlu ditekankan
adanya exit comment yang diperlukan untuk mengetahui penyebab customer berhenti
berlangganan. Data ini dapat digunakan sebagai input untuk memperbaiki layanan
perusahaan.

Gambar 5-9 Diagram Proses Penghentian Layanan

8. Diagram proses manajemen krisis

Dalam menjalankan bisnis ini. salah satu risiko terbesar berasal dari kegagalan
operasional untuk memastikan keamanan dari unit yang dilayani. Ketika hal tersebut
terjadi perlu dilakukan penanganan dengan segera untuk mencegah masalah menjadi
besar dan menjaga reputasi perusahaan. Tindakan spesifik yang dilakukan dalam hal
ini akan ditentukan per kasus untuk mencari solusi yang optimal. Diagram alir di bawah
merupakan prinsip umum yang akan diterapkan perusahaan dalam menangani krisis

Gambar 5-10 Diagram Alir Penanganan Krisis

Service Blueprint

Gambar 5-11 di bawah merupakan service blueprint B-Room yang menunjukkan titik
interaksi customer dengan layanan perusahaan mulai dari awal hingga akhir. Melalui
service blueprint ini dapat terlihat aktivitas operasi dan aktivitas pendukung yang
diperlukan untuk berjalannya bisnis. Selain itu blueprint ini juga berguna untuk melihat

74
potensi pengembangan yang dapat dilakukan untuk meningkatkan pengalaman
customer dalam menggunakan layanan perusahaan. Beberapa bagian penting dari
blueprint ini telah dijabarkan dalam diagram proses pada bagian 5.3.1 Alur Proses
Layanan

75
Gambar 5-11 Service Blueprint B-Room

76
 Pasokan dan Pemasok

Dalam memilih pemasok untuk memenuhi kebutuhan akan barang/jasa untuk layanan
B-room. perusahaan menerapkan beberapa persyaratan dan kriteria yang harus
dipenuhi. antara lain:

• Kredibilitas/ pengalaman dan track record yang baik dari pemasok

• Reliabilitas dari waktu pengantaran dan jumlah barang yang sudah dipesan.
• Komitmen dan kemampuan pemasok untuk jangka panjang
• Jaminan mutu kualitas barang pasokan
• Kebijakan untuk pengembalian barang yang tidak sesuai
• Harga yang kompetitif
• Syarat dan ketentuan pembayaran yang fleksibel

Dan berikut adalah daftar perusahaan pemasok yang memenuhi persyaratan dan
kriteria yang diterapkan:

• Jasa Pelatihan : ISS

• Perlengkapan Pakaian
• Elektronik
• Alat – alat Pembersih
• Cairan Pembersih
: Monotaro. Tokopedia. Alibaba
: Tokopedia. JD.id
: Monotaro. Depocleaning
: PT Johnson Indonesia. Ltd (Utama). PT Wijaya Agung
Hutama (Pemasok Alternatif)

Untuk supplier barang/jasa website creator, application developer serta aset akan
dibahas pada bagian 5.3.4 Aset dan Teknologi

B-room menggunakan supply positioning model untuk mengklasifikasikan barang/jasa

yang dibutuhkan perusahaan. Berikut adalah barang/jasa yang dibutuhkan perusahaan
yang telah diklasifikasikan:

77
 Gambar 5-12 Klasifikasi Persediaan

Berdasarkan klasifikasi supply positioning model diatas, perusahaan akan fokus

kepada fokus kepada penyedia jasa pelatihan yang merupakan kunci diferensiasi
bisnis untuk mendapatkan tenaga kerja yang dapat mendukung kegiatan operasi
dengan baik. B-Room menargetkan untuk dapat menjalin kerjasama strategis jangka
panjang dengan ISS sebagai penyedia jasa pelatihan tenaga kerja kebersihan yang
unggul di Indonesia. Logo ISS akan berada pada seragam tenaga kebersihan B-Room,
hal ini akan menjadi sarana untuk membangun brand ISS dan di saat bersamaan
menjadi tanggung jawab bagi ISS untuk dapat membentuk tenaga kerja B-Room yang
berkualitas.

Developer website dan aplikasi juga memiliki fungsi penting agar operasi dapat
berjalan. Namun fungsi supplier ini hanya penting pada tahap awal karena setelah
sistem terbentu tim IT internal akan mengelola dan mengembangkan sistem tersebut.
Untuk itu kerjasama dengan sistem fixed contract akan dilakukan untuk mendapatkan
sistem yang dibutuhkan.

Untuk pasokan lainnya perusahaan dapat melakukan spot purchase karena nilainya
yang tidak terlalu besar. Seiring dengan bertumbuhnya bisnis dan bargaining power
perusahaan perusahaan akan menggeser pembelian spot purchase ini menuju sistem
call-off contract untuk mendapatkan kepastian persediaan dan harga yang lebih stabil.

78
 Aset dan Teknologi

1. Aset

Aset-aset perusahaan yang dibutuhkan untuk menjalankan bisnis ini terdapat pada
Tabel 5-1. Tiga aset utama yang dibutuhkan untuk berjalannya bisnis adalah vacuum
cleaner, smart lock, dan kamera.

a. Vacuum Cleaner

Alat ini merupakan salah satu alat kebersihan yang akan mempercepat pekerjaan
tenaga kebersihan. Pemilihan dan perawatan vacuum cleaner merupakan hal yang
perlu diperhatikan agar layanan dapat dilaksanakan dengan baik. Vacuum cleaner
cadangan juga akan disediakan untuk memastikan kelancaran operasional. Perawatan
dan pengecekan berkala akan dilakukan oleh teknisi perusahaan untuk menghindari
kerusakan, selain itu garansi dari pemasok juga akan digunakan jika dibutuhkan.

Vacuum cleaner yang akan digunakan oleh perusahaan adalah Modena Latore VC
2071 S karena memiliki daya 1000 W sehingga memiliki daya hisap yang tinggi dan
dapat mempercepat pekerjaan tenaga kebersihan. Vacuum Cleaner ini juga memiliki
roda yang memudahkan mobilitas tenaga kebersihan di apartemen.

b. Smart Lock

Alat ini merupakan salah satu pendukung diferensiasi perusahaan dari segi keamanan
yang memungkinkan tenaga kebersihan untuk mengakses unit pelanggan ketika
pelanggan tidak berada di tempat. Alat ini akan dipasang pada lubang kunci yang
sudah ada sehingga tidak diperlukan pembongkaran. Dengan demikian penghuni
apartemen yang bukan pemilik tetap dapat menggunakan alat ini. Alat ini akan tetap
menjadi milik perusahaan dan akan dikembalikan ketika penghuni menghentikan
layanan. Kendala teknis terkait alat ini akan ditangani oleh teknisi perusahaan. Smart
lock yang akan digunakan adalah Xiaomi Sherlock Smart Lock M1

c. Security Camera

Kamera juga merupakan salah satu alat pendukung diferensiasi perusahaan terkait
keamanan dan garansi. Keberadaan kamera kerja berfungsi untuk mengurangi potensi
misconduct oleh tenaga kebersihan juga sebagai media pembuktian klaim garansi
yang dilakukan konsumen. Jumlah baterai dan media penyimpanan disesuaikan
dengan pemakaian harian tenaga kebersihan. Perusahaan menyediakan cadangan

79
kamera, baterai, dan media penyimpanan untuk menanggulangi kendala teknis.
Kerusakan terkait kamera akan ditangani oleh vendor eksternal karena membutuhkan
keahlian yang berbeda.

d. Kendaraan

Dalam memilih kendaraan penunjang, perusahan mempertimbangkan harga dan

fungsionalnya. Perusahaan akan menggunakan Daihatsu Gran Max Blind Van 1.3 FH
untuk transportasi dan logistik kebutuhan operasional. Kendaraan akan menjadi
tanggung jawab pengguna aset dalam hal ini divisi operasi. Perawatan berkala akan
dilakukan di bengkel resmi oleh penanggung jawab. Perusahaan juga akan
mengasuransikan kendaraan perusahaan.

e. Laptop

Laptop yang akan digunakan adalah Lenovo Ideapad 330-5TID 14”. Perangkat
tersebut dipilih karena memiliki spesifikasi yang cukup dan mampu menjalankan
aplikasi yang digunakan oleh perusahaan.

f. Aset Lainnya

Aset-aset pendukung lainnya seperti furniture dan lain-lain juga dibutuhkan untuk
keberlangsungan bisnis ini. meskipun tidak berhubungan secara langsung dengan
fungsi operasi utama perusahaan. Aset-aset ini akan menjadi tanggung jawab
pengguna aset. dan perusahaan akan mengasuransikan aset-aset dengan nilai yang
tinggi seperti kendaraan.

2. Teknologi

Teknologi yang dibutuhkan oleh bisnis ini merupakan sebuah sistem terintegrasi untuk
melakukan penjadwalan, monitoring, Reporting, dan komunikasi internal untuk dapat
memastikan layanan berjalan dengan baik. Kemudian sistem tersebut juga perlu
diintegrasikan dengan sistem eksternal untuk komunikasi, pembayaran, kontrol dan
feedback dari pelanggan. Integrasi dari sistem internal dan eksternal ini akan
memungkinkan operasional perusahaan untuk bekerja dengan efisien dan dapat terus
tumbuh. Untuk mewujudkan sistem ini perusahaan menggunakan jasa pengembang
sistem dan aplikasi eksternal. Selain itu perusahaan juga membutuhkan aset fisik
berupa server untuk dapat memiliki sistem aplikasi ini. Tim IT internal perusahaan akan

80
bertanggung jawab untuk pemeliharaan dan pengembangan sistem yang telah
diserahkan oleh vendor.

Dalam pelaksanaannya setiap tenaga kerja harus memiliki smart phone untuk dapat
menggunakan sistem ini. Spesifikasi smart phone yang dibutuhkan adalah RAM
minimal 3GB. Tenaga kerja yang tidak memiliki ponsel dengan spesifikasi perusahaan
dapat melakukan pembelian melalui perusahaan dengan skema pinjaman.

Berikut adalah daftar kebutuhan aset dan teknologi perusahaan:

Tabel 5-1 Daftar Kebutuhan Aset Operasional Perusahaan

No Jenis Pemasok

Alat Penunjang Operasional

1 Vacuum Cleaner Monotaro.id. Modena
Modena Vacuum Cleaner Latore
VC 2071 S

2 Smartlock Xiaomi
Xiaomi Sherlock M1

3 Security Camera Tokopedia. Brica

BRICA B-PRO 5 Alpha Edition AE
LITE Black - 3Way

4 Daihatsu Gran Max Blind Van 1.3 Astra Daihatsu Pemuda

FH Jakarta Timur

5 Laptop JD.id. Lenovo

Lenovo Ideapad 330-5TID 14"

81
 Tabel 5-2 Daftar Kebutuhan Teknologi Pendukung Operasi Perusahaan

No Jenis Pemasok

Alat Penunjang Operasional

1 Website and Application Indocyber

2 In-House Server KliknLink

DELL POWER EDGE T630-
2650v3-32GB-3x2TB +Microsoft
Windows Server Standard 2019 64-
bit Eng 5 Client 16 Core License
3 HR System Greatday
Sistem absensi dan pencatatan
tenaga Kerja

4 Accounting System Jurnal.id

Sistem pencatatan keuangan
perusahaan

Akses Ke Tenaga Ahli dan Tenaga Pelaksana

Perusahaan menggunakan strategic human resource planning sebagai dasar untuk

menjaga kontinuitas dari tenaga kerja. Strategi ini terdiri dari 4 langkah, yaitu:

• Evaluasi terhadap kapasitas SDM saat ini

• Forecast kebutuhan SDM
• Strategi pengembangan bakat dan kompetensi
• Evaluasi rencana SDM yang sudah dibuat dan dijalankan.

Penjelasan lebih lengkap akan dibahas pada bagian strategi SDM di Bab VI.

82
 Proses Pemenuhan Pesanan

Untuk mendapatkan layanan perusahaan, customer harus berlangganan terlebih

dahulu. Proses untuk berlangganan dapat dilihat pada Gambar 5-3 Diagram Proses
Onboarding Pelanggan. Pemberian layanan juga terbatas pada apartemen yang
dijangkau perusahaan. Apartemen yang akan mendapatkan layanan adalah
apartemen yang sudah ditentukan sebagai target pasar pada Tabel 4-5 di bagian
pemasaran dan apartemen lain yang mencapai jumlah pelanggan minimum yang
dibutuhkan untuk menutup biaya operasional untuk 1 apartemen. Jumlah pelanggan
minimum yang dibutuhkan tertera pada Tabel 5-3.

Tabel 5-3 Jumlah Pelanggan Minimum per Apartemen

Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Minimum Pelanggan per Apartemen 121 130 136 149 170

Pelanggan jasa perusahaan kemudian akan mendapatkan layanan rutin satu kali atau
dua kali per minggu sesuai paket yang dipilih. jadwal kedatangan akan
dikomunikasikan di awal dan diterapkan secara konsisten. Permintaan perubahan
jadwal dapat dilakukan dengan pemberitahuan sebelumnya melalui aplikasi layanan.
Alur proses pemberian layanan dapat dilihat pada Gambar 5-2 Diagram Proses
Pemberian LayananError! Reference source not found. . tahapan detail dari
pemberian layanan terdapat pada SOP yang ada pada lampiran operasi.

Dalam menjalankan proses pemenuhan layanan terdapat standar pekerjaan yang

harus dipenuhi agar dapat diterima oleh pelanggan. Standar hasil kerja ini tertera di
dalam SLA yang telah disepakati oleh perusahaan dengan pelanggan. SLA ini akan
mencakup lingkup kerja. kualitas kerja. kehilangan. penggantian. dan lain-lain. Detail
SLA dapat dilihat pada lampiran.

Strategi Kapasitas

B-Room menerapkan capacity lead demand dalam strategi kapasitasnya dengan

mengalokasikan 10% kapasitas tenaga layanan di atas kebutuhan yang ada. Hal ini
dipersiapkan untuk mengantisipasi kenaikan jumlah customer karena dibutuhkan
waktu untuk rekrutmen dan pelatihan hingga tenaga kerja siap diterjunkan. Selain itu
juga sebagai back up untuk tenaga kerja yang tidak hadir. Strategi ini digunakan untuk
memastikan bahwa pelanggan selalu terlayani 100% dan menghindari kehilangan
pelanggan potensial akibat kekurangan tenaga kerja. Jumlah relatif tenaga kerja dan

83
tenaga cadangan akan menurun seiring berjalannya bisnis akibat peningkatan
efisiensi. Peningkatan efisiensi ini akan dicapai melalui pelatihan yang diberikan dan
meningkatnya pengalaman tenaga kerja. Selain itu pengembangan sistem operasi dan
peralatan yang lebih baik juga dapat meningkatkan efisiensi sehingga memangkas
waktu kerja yang dibutuhkan. Divisi operasi menargetkan peningkatan 10% kinerja dari
setiap tim kebersihan dalam 5 tahun. Tabel 5-4 Rencana Kebutuhan Tenaga
Operasional 5 Tahun Pertama di bawah menunjukkan kapasitas unit yang dapat
dilayani setiap tahun sesuai dengan jumlah tenaga kerja yang dipersiapkan.

Tabel 5-4 Rencana Kebutuhan Tenaga Operasional 5 Tahun Pertama

Y1 Y2 Y3 Y4 Y5

Σ Target Unit Terlayani Unit 710 1.420 2.840 5.680 11.360

Σ Tenaga Pembersih Orang 27 53 106 211 421

Σ Team Leader Orang 4 7 13 25 50

Σ Building Supervisor Orang 2 5 7 16 20

Σ Area Manager Orang 1 1 2 3 4

Berikut parameter dasar yang digunakan untuk perhitungan kebutuhan tenaga

operasional di atas:

• Rata-rata luas unit yang dilayani adalah 30 m2

• 64% customer menggunakan layanan 1x/minggu,36% customer menggunakan
layanan 2x/minggu
• Unit akan dilayani oleh 1 tim tenaga kebersihan yang terdiri dari 2 orang
• 1 tim mampu menangani area 30 m2 dalam 30 menit (terdapat potensi peningkatan
efisiensi kerja yang didapatkan melalui pengalaman dan pelatihan)
• 1 orang memiliki jam kerja 1912 jam per tahun (12 hari cuti dan 12 hari libur
nasional)
• 1 team leader membawahi 5 tim
• 1 building supervisor membawahi 1 apartemen

84
 Strategi Pemilihan Lokasi dan Tata Letak

Head Office dan gudang pusat

Lokasi kantor pusat dan juga gudang pusat berada pada Jalan Boulevard Bintaro Jaya,
Pd. Jaya, Kec. Pd. Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15220.

Lokasi ini dipilih dari sisi land cost-nya karena memiliki biaya sewa yang cukup rendah
untuk daerah yang cukup strategis dengan biaya sewa 200 juta per tahun untuk luas
bangunan 580 m2. Dengan lokasinya yang berada di kota namun dengan akses
transportasi yang mudah. membuat proses distribusi baik dari pasokan atapun man
power lebih mudah dan lebih efisien dilakukan.

Gambar 5-13 Peta Lokasi Kantor Pusat dan Gudang Utama B-Room

Branch Office dan gudang lokal

Lokasi kantor cabang dan gudang area pertama berada di salah satu ruko apartemen
Taman Sari Semanggi. Jl. Akri No.136, RT.8/ RW.2, Karet Semanggi, Kecamatan
Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta, 12930.

Lokasi ini dipilih karena apartemen Taman Sari Semanggi merupakan target pertama
perusahaan. Untuk memudahkan proses operasi dan layanan, perusahaan
menempatkan satu kantor cabang dan juga satu gudang area pada lokasi ini. Lokasi
yang telah dipilih memiliki biaya sewa pertahun 170 juta per tahun untuk luas bangunan
40 m2.

85
Gambar 5-14 Peta Lokasi Kantor Cabang dan Gudang Apartemen Taman Sari Semanggi

Lokasi kantor cabang dan gudang area kedua berada di salah satu ruko apartemen
Sudirman Park. Jl. K.H. Mas Mansyur No.Kav.35. RT.12/RW.11. Karet Tengsin.
Tanahabang. Central Jakarta City. Jakarta 10220.

Lokasi ini dipilih karena apartemen Sudirman Park merupakan target kedua
perusahaan. Untuk memudahkan proses operasi dan layanan. perusahaan
menempatkan satu kantor cabang dan juga satu gudang area pada lokasi ini. Lokasi
yang telah dipilih memiliki biaya sewa pertahun 150 juta per tahun untuk luas bangunan
67,5 m2.

Gambar 5-15 Peta Lokasi Kantor Cabang dan Gudang Apartemen Sudirman Park

86
 Strategi Persediaan

Persediaan utama B-Room untuk dapat menjalankan operasionalnya umumnya

berupa cairan pembersih dan peralatan yang non-durable seperti mop, duster, dan
clothes. Perusahaan mempersiapkan persediaan di gudang yang terletak di masing-
masing apartemen dan gudang utama yang terletak di kantor pusat. Dalam
menentukan jumlah persediaan, perusahaan mempertimbangkan kapasitas gudang,
tingkat konsumsi persediaan, dan lead time yang dibutuhkan untuk mengadakan
persediaan.

Gudang lokal yang berada di apartemen memiliki ukuran yang tidak besar, umumnya
di bawah 30 m2. Di sisi lain cairan pembersih yang digunakan perusahaan merupakan
produk yang relatif mudah didapat dari beberapa pemasok dengan lead time kurang
dari 5 hari. Selain itu laju konsumsi cairan pembersih juga relatif kecil dibanding satuan
kemasan yang dipasok per kedatangan, di tahun pertama rata-rata cairan pembersih
yang dibutuhkan per bulan kurang dari 1 pail. Peralatan non-durable juga relatif mudah
didapatkan dan laju konsumsinya juga tidak tinggi sepert micro fiber cloth yang
penggunaannya kurang dari 30 pcs per bulan per apartemen di tahun pertama.

Namun demikian perusahaan menetapkan safety stock untuk seluruh cairan pembersih
dan non-durable goods. Safety stock yang ditetapkan untuk gudang lokal adalah 2
minggu persediaan. Jumlah ini aman bagi operasional perusahaan karena gudang
lokal akan dipasok oleh gudang utama B-Room. Untuk gudang utama B-Room safety
stock yang ditetapkan adalah persediaan untuk 24 hari operasional bagi seluruh
apartemen yang dilayani.

Persediaan akan dikirim dari gudang utama berdasarkan permintaan dari gudang lokal.
Untuk efisiensi gudang utama akan meminta info dari gudang lainnya di area yang
sama mengenai status pasokan dan menambah stok di apartemen yang berada di satu
area secara bersamaan.

Strategi Kualitas

Pada bisnis ini penciptaan nilai yang paling besar berada pada proses order fulfillment,
yaitu ketika tenaga layanan melaksanakan kegiatan pembersihan di hunian pelanggan.
Hasil pekerjaan dikatakan memiliki kualitas yang baik ketika tingkat kebersihan hunian
yang dibersihkan sesuai dengan standar yang telah disepakati dan tidak ada barang-
barang pelanggan yang hilang atau rusak akibat pekerjaan. Untuk memastikan hal

87
tersebut dapat tercapai perusahaan membuat rencana manajemen kualitas untuk
meningkatkan pengendalian mutu layanan.

Quality Planning

Kebijakan kualitas perusahaan adalah untuk mendapatkan zero complaints dan cost
efficient dengan terus melakukan yang terbaik pada tiap kesempatan untuk
memberikan layanan yang dapat diandalkan dan memiliki standar “B-Room”.
Pendekatan yang dilakukan dalam membuat rencana manajemen kualitas adalah
memastikan mutu kualitas baik dari proses layanan ataupun hasil layanan yang
diberikan. berikut merupakan beberapa hal yang diperhatikan:

• Ketepatan jadwal.
• Performa saat memberikan layanan.
o Waktu pengerjaan.
o Penggunaan alat kebersihan.
o Penggunaan cairan pembersih.
• Hasil layanan.
• Feedback pelanggan.

Usaha peningkatan kualitas akan diidentifikasi oleh setiap staff yang berkecimpung
langsung ataupun tim audit. Setiap rekomendasi akan ditinjau untuk menilai bagaimana
usaha peningkatan kualitas tersebut berdampak pada peningkatan kualitas dan
efisiensi layanan. Jika rekomendasi dirasa pantas. manajer operasi akan memperbarui
semua dokumentasi yang berkaitan dengan layanan dengan memasukan rekomendasi
tersebut.

Untuk menentukan standar kualitas layanan. staff akan mengacu pada service level
agreement yang tercantum dan sudah disepakati oleh kedua belah pihak yang tertulis
didalam kontrak layanan. Segala permintaan tambahan yang tidak tertulis dalam
kontrak. akan mendapatkan tambahan biaya sesuai dengan layanan yang diminta.

Quality Assurance and Control

Selain menetapkan standar perusahaan juga perlu melakukan pengendalian terhadap

mutu kualitas layanan yang diberikan. Fungsi quality assurance dan control terutama
ada pada team leader yang harus memastikan dan memeriksa hasil kerja seluruh
cleaning teamnya. Berikut adalah tabel quality assurance metrics untuk layanan
perusahaan:

88
 Tabel 5-5 Quality Assurance Metrics

Action Process Standard Assessment Interval

Cleaning team datang ke unit
apartemen dengan maksimal
keterlambatan 5 menit
Ketepatan Jadwal Daily. per unit apartemen
Cleaning team keluar dari unit
apartemen dengan maksimal
keterlambatan 5 menit

Cleaning team menyelesaikan

layanan maksimal 30 menit per
Waktu Pengerjaan Daily. per unit apartemen
30 m2.

Alat kebersihan yang digunakan

Penggunaan alat bersih dan kering sebelum dan
Daily. per unit apartemen
kebersihan sesudah layanan

Cairan kebersihan yang

digunakan sesuai anjuran
Penggunaan cairan
penggunaan yang tertera pada Weekly. per cleaning team.
kebersihan
SOP perusahaan.

Berikut adalah tabel quality control log untuk layanan perusahaan:

Tabel 5-6 Quality Control Log

Unit
Time
Unit # Scheduled Toilet Floor Glass Dishes Kitchen Comment
QC
Time
1 14:00 14:40 √ √ √ √ √ No comment

Strategi Pengendalian Limbah dan Lingkungan

Limbah yang dihasilkan dari layanan kebersihan B-Room adalah limbah rumah tangga
berupa air cucian, sampah-sampah rumah tangga, dan debu atau kotoran. Sehingga
untuk sampah-sampah jenis ini dapat langsung dibuang sesuai dengan tipe sampah
pada tempat pembuangan sampah yang terletak pada masing-masing gedung
apartemen ataupun untuk cairan cucian dan sebagainya dapat langsung diflush ke
drainase apartemen yang ada. atau mengikuti kebijakan pembuangan sampah
dimasing-masing gedung apartemen.

89
 Aspek Keuangan Rencana Strategi Operasi

Berikut adalah tabel perkiraan kebutuhan keuangan untuk rencana strategi operasi:

Tabel 5-7 Perkiraan Anggaran Operasional

Y1 Y2 Y3 Y4 Y5

Biaya Tetap

Sewa Kantor
200.000.000 200.000.000 200.000.000 200.000.000 200.000.000
Pusat

Sewa Kantor
Cabang dan 320.000.000 770.000.000 1.070.000.000 2.460.000.000 3.020.000.000
Gudang Area

Biaya Variabel

Pakaian 31.283.054 46.935.554 101.849.908 193.036.101 389.055.517

Alat
14.913.800 29.811.800 59.607.800 117.746.500 235.469.300
Kebersihan

Cairan
38.025.000 74.123.000 146.856.000 290.457.000 580.304.000
Pembersih

Barang
1.525.000 3.050.000 6.100.000 12.087.500 24.095.000
Elektronik

Biaya Aset

Alat
13.900.000 13.900.000 27.800.000 54.210.000 109.810.000
Kebersihan

Kendaraan 145.525.000 0 145.525.000 145.525.000 145.525.000

Gadget 708.458.000 700.961.000 1.407.420.000 2.808.872.000 5.616.714.000

Kebutuhan IT 455.658.000 60.700.000 126.820.000 407.298.000 983.238.000

Total Cost 1.929.287.854 1.899.481.354 3.291.978.708 6.689.232.101 11.304.210.817

90
 BAB VI

Strategi Sumber Daya Manusia

Tujuan dan Sasaran SDM

Sumber daya manusia sebagai core bisnis perusahaan memegang peran penting
dalam menjalankan bisnis perusahaan. Oleh sebab itu, perusahaan menjadikan SDM
sebagai salah satu pilar penting dalam meningkatkan efektifitas pencapaian sasaran.
perusahaan melalui peningkatan kompetensi. menanamkan nilai-nilai perusahaan.
sistem remunerasi yang fair secara internal dan kompetitif secara eksternal, serta
motivasi untuk melakukan perbaikan yang berkelanjutan (continuous improvement).
Berikut adalah tujuan dan sasaran SDM perusahaan.

Tujuan SDM
1. Merekrut tenaga kerja yang sesuai dengan kebutuhan organisasi (jujur, disiplin,
loyal).
2. Meningkatkan kompetensi karyawan melalui program pelatihan dan
pengembangan SDM.
3. Membentuk sistem kompensasi yang dapat memotivasi dan mengoptimalkan
performa karyawan untuk mencapai tujuan perusahaan.
4. Menciptakan dan menjaga kultur yang positif dan produktif yang selaras dengan
nilai perusahaan.
Sasaran SDM
1.1. Memastikan 90% posisi kosong selalu terisi dalam rentang waktu sesuai SLA
1.2. Menjaga level satisfaction manager per department (user) 70%.
2.1. Memastikan 90% tenaga non-operasional dan 100% tenaga tenaga operasional
menjalani pelatihan yang ditentukan.
2.2. Memastikan 80% dari total karyawan dapat mencapai KPI nya.
2.3. Memastikan manajer memberikan 1 on 1 review untuk seluruh staff nya (90%).
3.1. Menjaga turn over rate dibawah 10%.
3.2. Memberikan gaji & insentif yang selalu lebih tinggi dari ketetentuan regulasi
4.1. Memastikan karyawan merasa budaya kerja yang tercipta berdampak positif dan
sesuai harapan melalui survei kepada pelanggan dan supplier/mitra (70%).
4.2. Memastikan karyawan menerapkan menjaga budaya positif perusahaan dan
memberikan reward dan punishment terhadap positif culture yang dijalankan.

91
 Budaya Perusahaan

Pemilihan Budaya Perusahaan

“Be helpful, be truthful, be excellent” adalah 3 budaya dasar yang diterapkan

kepada semua elemen perusahaan. Berupa budaya melayani. dan membantu sesama
co-worker/karyawan/atasan-bawahan dan terlebih kepada konsumen. budaya yang
menjunjung kejujuran dan integritas dalam bekerja. serta pelayanan yang prima
kepada konsumen. Budaya tersebut di bentuk dan disebarkan melalui rekruitmen
pegawai yang sesuai dengan budaya perusahaan. training awal dan training rutin, serta
melalui jargon, slogan, mars dan artefact perusahaan.

1. Be Helpful. perilaku kunci:

• Berkomitmen untuk menjadi seseorang yang siap membantu dalam keluarga besar
perusahaan, membantu sesama karyawan dalam tugas untuk memajukan
perusahaan, terlebih kepada konsumen.
• Memberikan pelayanan consumer-centric yang bertujuan untuk membantu
meringankan beban kerja konsumen, sehingga konsumen bisa memiliki waktu lebih
untuk menikmati hidupnya (berdasarkan standar layanan).
• Memberikan pelayanan yang ramah dan menjadikan konsumen sebagai “raja”
sesuai dengan standard layanan perusahaan.

2. Be Truthful. perilaku kunci:

• Menjunjung tinggi nilai kejujuran dan menerapkannya dalam etika bekerja.

• Tulus dalam melaksanakan pekerjaan karena bila pekerjaan dilakukan dengan
tulus maka hasilnya akan optimal.
• Menjadi sosok yang bisa dipercaya, baik dengan rekan sekerja ataupun kepada
konsumen.
• Pelanggaran seperti perusakan. pencurian. tindakan indisipliner akan diberi
hukuman sesuai dengan besarnya pelanggaran (berdasarkan hasil investigasi).
untuk pencurian. tindakan keras akan diambil berupa pemecatan dan diproses
secara hukum dan di blacklist dari semua unit usaha B-Room.

92
3. Be Excellent. perilaku kunci:

• Memberikan pelayanan optimal (excellent services) dan sempurna kepada

konsumen sesuai dengan standard layanan perusahaan. Tepat level layanan, tepat
waktu, tepat cara dan tepat (service assurance dan service guarantee).
• Menjalankan dan mencapai key performance indicator (KPI) dalam setiap fungsi
karyawan dalam perusahaan.
• Menjadi sosok excellent dan menjadi agen inovasi dan continues improvement
dalam menjalankan setiap fungsi karyawan dalam persahaan.

Alasan Pemilihan Budaya Perusahaan

Budaya tersebut dipilih untuk memberikan perusahaan keunggulan bersaing terhadap

competitor, memberikan pelayanan yang prima kepada konsumen, sebagai panduan
strategi dan operasional perusahaan, serta agar perusahaan bisa mencapai tujuan
jangka pendek. menengah dan panjang sesuai dengan value perusahaan. Menarik
konsumen baru dan mempertahankan loyalitas konsumen lama serta menumbuhkan
semangat kerja positif dalam setiap karyawan perusahaan.

Metode Penanaman Budaya Perusahaan

• Untuk internalisasi dalam perusahaan dijalankan melalui Leadership.

kepemimpinan yang mencontohkan dan menyampaikan budaya perusahaan
keada karyawan dengan pendekatan dari atas ke bawah.
• Untuk penyampaian kepada pihak luar (eksternalisasi dilakukan melalui artifact.
baik fisik maupun non fisik).
Artifact fisik; seragam / cara berpenampilan, desain kantor, produk dan alat
kebersihan. Berikut ini adalah contoh seragam casual, untuk karyawan kantor. Untuk
desain seragam semi formal (kantor), dan desain seragam tenaga pembersih terdapat
pada 193Lampiran C.I.
Artifact non fisik: artefact non fisik seperti; slogan/jargon, lagu/mars, kebijakan, value
perusahaan, tatakrama (attitude) dan etos kerja atau semangat kerja positif, yang cepat,
cakap dan terampil, serta dapat diandalkan. Mars B-Room terdapat pada Lampiran C.II.

93
 Anggaran Biaya Penanaman Budaya Perusahaan

Berikut adalah skenario perhitungan biaya kegiatan pembentukan dan kampanye

budaya dalam perusahaan.

Tabel 6-1 Anggaran Biaya Inkulkasi Budaya Perusahaan

Struktur Organisasi

Bagan Organisasi

Gambar 6-1 Bagan Organisasi Perusahaan

Bagan organisasi di atas adalah struktur formal dari perusahaan, namun pada fase
awal perusahaan (tahun pertama-ketiga) akan diberlakukan rangkap jabatan dan

94
fungsi, agar perusahaan menjadi ramping/lean dan menghemat anggaran. Sehingga
pada fase awal fungsi manager tidak hanya sekedar mengawasi, namun ikut
menjalankan fungsi departemen yang dikelola. Struktur di atas menjadi fully functioning
pada tahun ketiga, namun demikian jumlah orang dalam tiap departemen masih sedikit.
Hal tersebut ditujukan untuk melakukan efisiensi dan efektifitas organisasi serta untuk
menghemat anggaran pada fase awal berdirinya perusahaan. Namun, struktur ini
memungkinkan untuk berubah mengikuti kebutuhan organisasi seiring evaluasi dan
tantangan yang dihadapi perusahaan di masa depan.

Elaborasi Pembagian Kerja

Direktur utama membawahi 5 Departemen:

a. Dept. HR
b. Dept. Operation
c. Dept. Marketing
d. Dept. Finance & Administration
e. Dept. Business Support

Masing-masing department memiliki divisi-divisi yang bisa dilihat detailnya pada

diagram di atas. Penggabungan departemen seperti di atas didasarkan pada efisiensi
dan efektifitas organisasi yang baru terbentuk. Agar resources (people. money.
technology) bisa dikeluarkan secara minimal dan tetap menghsilkan kinerja yang
optimal. Struktur organisasi ini nanti akan dikembangkan dan disesuaikan dengan
pertumbuhan perusahaan.

1. Dept. HR

HR mengurus perihal administrasi kepegawaian harian, serta pengembangan kualitas

karyawan melalui training & development. Serta mengatur system penggajian,
compensation & benefit dan internal relation antar karyawan untuk memantau laporan
terkait isu-isu kepegawaian internal.

2. Dept. Operation

Menjalankan fungsi operasi inti perusahaan yakni menyediakan layanan kebersihan

terhadap apartment. Membawahi bagian riset & pengembangan layanan, customer
support dan planner yang bertugas membuat penjadwalan layanan dimana, kapan dan
siapa agen yang mengerjakan, serta divisi cleaning operation yang membawahi area

95
manager, supervisor, leader dan tenaga pembersih / cleaning agent yang menjadi
subyek inti pelayanan perusahaan.

3. Dept. Marketing

Dept. marketing ditujukan untuk menyusun strategi pemasaran, divisi sales dan
business developmet untuk menemukan peluang pengembangan bisnis kedepan.
Serta divisi campaign yang berfungsi untuk mempromosikan layanan kepada
konsumen/calon konsumen.

4. Dept. Finance & Administration

Department yang menjaga dan menjalankan fungsi keuangan perusahaan. seperti

akuntansi dan perpajakan. serta finance (budgeting dan controlling).

5. Dept. Business Support

Departemen ini berfungsi untuk membantu 4 departemen lainnya untuk melaksanakan

fungsinya. di dalamnya terdapat divisi Purchasing & Supply Chain, Legal &
Compliance, PR, IT, serta administrasi perusahaan secara umum.

PSCM berfungsi untuk mengatur pembelian barang dari supplier, mengatur

pengirimannya serta harganya. Melakukan negosiasi dengan supplier dan merancang
kebutuhan pembelian dari konsumen. Selain itu divisi supply chain bertugas untuk
mengatur delivery layanan dari perusahaan ke tangan konsumen. PSCM juga bisa
melakukan inovasi di bidangnya, membantu tim R&D atau tim lainnya untuk melakukan
advance PSC management.

Legal & Complience berfungsi sebagai box hukum perusahaan. mengurusi perihal
perjanjian hukum dengan pihak lain. mengawasi perjanjian legal formal dengan pihak
lain. serta membuat kontrak hukum. Selain itu legal & compliance bertugas
memastikan bahawa aspek perusahaan berjalan sesuai hukum dan perundangan yang
berlaku.

Public Relation (PR) berfungsi sebagai wajah dan mulut perusahaan. PR adalah
penyambung lidah dan kanal informasi perusahaan. PR bertugas untuk
menghubungkan pihak luar dengan internal perusahaan. PR harus aktif memonitor
sentimen yang ada terhadap perusahaan, baik itu positif atau negatif. PR harus
mengatasi isu negatif terhadap perusahaan dan mengapresiasi sentimen positif
perusahaan. PR bertugas menyampaikan dokumentasi kegiatan perusahaan (positif)

96
dan mensosialisasikan kepada masyarakat (menjaga brand image). Dalam kondisi
krisis (isu negatif terhadap perusahaan). PR bekerjasama dengan departemen lain
untuk melakukan investigasi terhadap masalah (issue) yang terjadi, mengetahui duduk
permasalahan, dan konsekuensinya. Kemudian merumuskan solusi, dan
meminimalisasi kerugian yang timbul dari isu tersebut sesuai dengan SOP crisis
management dan mensosialisasikan progress serta solusinya. PR harus aktif
memberikan keterangan yang menenangkan. Semua informasi pada saat crisis
management harus berasal dari 2 sumber saja (Direksi dan PR) selain itu apapun
posisinya manager ataupun staff tidak boleh memberikan keterangan apapun. Setelah
crisis event terjadi, diperlukan upaya crisis recovery. PR bertugas membantu tim
Marketing dan Operasi serta HR untuk menjaga kepercayaan public terhadap
perusahaan dan layanan perusahaan.

IT bertugas membuat konsep dan menjalankan perukaran informasi antar departemen.

dan pertukaran informasi keluar, dengan supplier/perusahaan lain ataupun dengan
konsumen. IT team bertugas mengembangkan sistem dan memastikan sistem agar
berjalan dengan baik (terlepas dari digunakannya pihak ketiga dalam
pelaksanaannya). Website, aplikasi, dan system IT perusahaan adalah tanggung
jawab tim IT.

Koordinasi
1. Struktur Organisasi Perusahaan

Untuk jenis Struktur organisasi yang perusahaan jalankan. perusahaan menggunakan

Functional Organizational Structure, di mana perusahaan mengorganisasi
perusahaan dalam kelompok-kelompok yang memiliki pengetahuan dan pekerjaan
yang spesifik sesuai fungsinya.

2. Sentralisasi/Desentralisasi

Untuk tahap awal pengembangan organisasi, perusahaan menerapkan strategi

sentralisasi dalam menjalankan perusahaan, karena perusahaan baru didirikan,
jumlah tenaga kerja tidak terlalu banyak, dan perlu dilakukan perubahan/penyesuaian
(agile). Setelah 5 tahun, melihat dari perkembangan bisnis serta luasan/cakupan
wilayan yang dilayani, perusahaan bisa saja menerapkan pola desentralisasi
perusahaan seiring makin besarnya bisnis, makin luasnya wilayah dan makin
banyaknya karyawan yang nanti akan dimiliki perusahaan.

97
3. Formalisasi

Untuk tahap awal perusahaan, serta disesuaikan dengan strategi sentralisasi yang
perusahaan jalankan. perusahaan menggunakan struktur formalisasi berupa
Mechanistic Structure, dengan pengaruh sentralisai yang tinggi dan pengambilan
keputusan dibuat formal. Untuk pengembangan bisnis kedepan tidak menutup
kemungkinan perusahaan akan merubah strategi menjadi organic structure, namun
untuk 5 tahun pertama, perusahaan gunakan mechanistic structure.

98
Perencanaan Sumber Daya Manusia

Tabel 6-2 Rencana Sumber Daya Manusia Perusahaan

99
Dalam rencana kerja, perusahaan menginginkan perusahaan yang ramping pada awal
masa terbentuknya, sehingga beban finansial terkait karyawan tidak terlalu besar.
Pada tahun pertama-kedua perusahaan meniadakan fungsi division head, sehingga
pola hubungan kerja langsung dari staff ke manager tanpa melalui division head. Selain
itu beberapa posisi staff masih kosong, seperti staff administrasi, legal & compliance
compensation & benefit dan area manager, sehingga manager department juga
menangani seluruh pekerjaan untuk departemennya. Ini dilakukan untuk meringankan
beban perusahaan serta menambah daya saing perusahaan dan menjaga stabilitas
perusahaan di masa awal. Setelah 3 tahun, ketika perusahaan sudah berjalan dengan
stabil, target sales yang meningkat tajam, jumlah karyawan meningkat, sehingga posisi
yang kosong dianggarkan untuk diisi agar fungsi dan operasional perusahaan bisa
berjalan dengan baik.

Tabel 6-3 Matriks Kompetensi Karyawan (Personal Attribute & Leadership Skill)

100
Tabel 6-4 Matriks Kompetensi Karyawan (Interpersonal Skill & Business Skill)

Tabel 6-5 Komponen Matriks Kompetensi Karyawan

101
Matriks kompetensi di atas menjelaskan kompetensi apa saja yang diharapkan ada
pada seorang karyawan sesuai dengan fungsinya masing-masing. Terdapat 4 aspek
kompetensi dasar yang disyaratkan kepada calon karyawan, yaitu personal attribute,
leadership skill, interpersonal skill dan business skill. Dengan masing-masing
kompetensi dasar dibagi dalam beberapa sub kompetensi. Plotting table di atas
menggambarkan kompetensi apa saja yang diharapkan perusahaan dari calon
karyawan sesuai dengan jabatan/fungsi masing-masing.

Pengadaan Sumber Daya Manusia

Kebijakan Pengadaan SDM Perusahaan

1. Dasar pengadaan SDM adalah Manp o w e r Planning (MPP) yang telah

disetujui oleh Direktur.
2. Pada tahun berjalan. SDM wajib merealisasikan kebutuhan MPP sesuai dengan
waktu yang ditetapkan.
3. Untuk efektifitas. strategi rekrutmen dilakukan sesuai dengan tingkat jabatan.
4. Proses seleksi harus dilakukan secara bertahap, meliputi:
• Screening lamaran
• Wawancara Manager HRD
• Wawancara User
• Tes Psikologi
• Tes Kesehatan
• Cek Referensi
5. Kandidat yang dinyatakan lulus seleksi harus mengikuti program induction dan
on the job training (OJT).
6. Untuk jabatan manager ke atas ditetapkan masa percobaan selama 3 bulan.
7. Untuk tenaga pembersih dan sales masa kontrak (PKWT) selama 6 bulan - 2
tahun. Namun durasi kontrak akan disesuaikan untuk mengurangi risiko finansial
perusahaan. Adapun contoh perjanjian kerja waktu tertentu (PKWT) sesuai
dengan Lampiran C.XII
Perekrutan SDM

Pelaksanaan rekrutmen dilakukan atas dasar manpower planing yang sudah di setujui
oleh direktur. Sistem rekrutmen dilakukan sesuai tingkat dan jabatan supaya proses
lebih efektif.

102
1. Tingkat Direksi dan Manager. menggunakan media executive search (head hunter)
dan linked-in.
2. Tingkat Divison Head. menggunakan media online (Linked-In, Jobs DB, JobStreet,
karir.com. dll.), serta media sosial.
3. Tingkat Staff. melalui rekrutmen job fair, media sosial dan media online (Linked-In,
Jobs Db, JobStreet, karir.com. dll.).
4. Tenaga pembersih dan sales. perusahaan menggunakan tenaga kerja kontrak.
Dengan metode direct hire oleh perusahaan, melalui rekruitmen ke daerah yang
padat penduduk di sekitar area layanan B-room

Setelah perusahaan berjalan di atas 3 tahun maka posisi yang kosong di maksimalkan
diisi oleh karyawan yang berkarir dari bawah (internal recruitment). Untuk menjalankan
program rekrutmen maka ditetapkan anggaran seperti di bawah ini:

Tabel 6-6 Anggaran Biaya Rekrutmen

Kriteria karyawan

Kriteria karyawan yang hendak direkrut, mengacu pada matrix kompetensi dan
kesesuaian pengalaman terhadap posisi yang dilamar. Kriteria karyawan tersebut akan
menjadi acuan bagi recruiter untuk menentukan kompetensi dan karakteristik yang
dibutuhkan. Tenaga kerja lapangan inti seperti leader dan tenaga pembersih
memerlukan perhatian yang lebih untuk memastikan kualitas layanan dan menjaga
reputasi perusahaan. Pendidikan minimal yang dibutuhkan adalah lulus SMA/SMK
sebagai salah satu indikator yang menunjukkan bahwa calon tenaga kerja memiliki
kemampuan berpikir dan mengikuti peraturan yang cukup, kemampuan berhitung
dasar, dan kemampuan membaca. Kondisi fisik seperti penampilan juga akan
diperhatikan, fisik, postur dan cara berpenampilan yang rapi akan tampak langsung

103
oleh pengguna jasa. Selain itu rekam jejak dan social media calon pekerja juga akan
diperiksa untuk menilai perilaku dan cara berpikir calon tenaga kerja.

Seleksi Karyawan
Setelah mendapatkan kandidat, selanjutnya dilakukan seleksi dengan tahapan sebagai
berikut.
1. Screening Lamaran & Curriculum Vitae

Pada tahap ini seleksi dilakukan terhadap lamaran yang memenuhi persyaratan yang
telah ditentukan yaitu:

a. Jenis Kelamin
b. Pendidikan
c. Usia
d. Nilai Kelulusan minimal
e. Pengalaman Kerja
f. Kompetensi (berdasar matrix kompetensi)

Tes Tulis

Setelah lolos seleksi screening lamaran, CV, dan diputuskan lolos tahap administrasi
calon karyawan. Test tulis yang diberikan meliputi kemampuan berfikir dasar dan
kemampuan sesuai posisi yang dilamar. Tingkat kesulitan dan cakupan tes
disesuaikan dengan tingkat jabatan/posisi/fungsi yang di lamar.

2. Wawancara SDM

Pada tahap ini secara umum semua kandidat akan dilihat menggunakan metode STAR
(Situation/Task, Action, Result) dengan deep interview untuk tingkat supervisor keatas.
Untuk tenaga pembersih dan leader tidak dilakukan deep interview.

Dalam tahap ini kriteria yang akan dipakai adalah:

a. Informasi dan verifikasi terhadap background kandidat baik informasi pribadi

kandidat, pendidikan, dan pengalaman kerja.
b. Kompetensi. terutama soft competency antara lain:
• Working Standard
• Initiating Action
• Analytical Thinking & Decision Making
• Continuous Improvement
• Motivating & developing Others

104
 • Customer Focus
• Open Communication

Soft competency yang dipilih tergantung dari jenis pekerjaan dan tingkat jabatan.
Definisi dan elemen kompetensi dari masing-masing.

3. Wawancara User

Setelah calon karyawan lolos interview HR, calon karyawan diarahkan untuk mengikuti
user interview, yakni tempat/department di mana calon karyawan akan bekerja. Yang
berhak untuk melakukan interview adalah N+1 atau N+2 dari calon karyawan tersebut.
Wawancara ini bersifat teknis dan sejalan dengan job description yang bersangkutan
sesuai dengan posisi yang diamarnya. Untuk tenaga pembersih, tidak melakukan user
interview.

Pelatihan dan Pengembangan SDM

Pelatihan dan pengembangan bertujuan untuk memenuhi kebutuhan pengetahuan.

keahlian. dan sikap kerja. Pelatihan dan pengembangan dilakukan untuk memenuhi
kesenjangan kompetensi antara yang dimiliki karyawan dengan yang dibutuhkan pada
jabatannya.

Kebijakan

Pelatihan dan pengembangan karyawan menjadi salah satu kunci dalam membentuk
sumber daya manusia yang handal untuk memenangkan persaingan dan memberikan
daya saing terhadap perusahaan. Dalam melakukan pelatihan dan pengembangan
karyawan, perusahaan menerapkan beberapa kebijakan yang menjadi panduan
pelaksanaan, sebagai berikut:

1. Training Coordinator mengkoordinir pembuatan talent management dengan menilai

potensi dan performance setiap karyawan yang ditujukan.
2. Berdasarkan hasil dari talent management tersebut, kemudian manager membuat
Individual Development Plan (IDP) bagi bawahannya.
3. Training Coordinator akan mengkoordinir sistem pelatihan dan pengembangan
dengan membuat jadwal pelatihan (terjadwal; tahunan, per kuartal dll. atau
insidental; setelah mendapat komplain dari konsumen atau tidak memenuhi KPI
yang diberikan).
4. Sistem pelatihan untuk managerial-direksi menggunakan pola 30:40:30

105
 • 30 : In class training
• 40 : Project Assignment untuk menerapkan materi/knowledge
• 30 : Roll Out penerapan dengan 2 atau 3 proyek lainnya

5. Atasan wajib memastikan berjalannya roll-out penerapan dengan 2 atau 3 proyek.

6. Manager Training harus memonitor program pelatihan dan pengembangan.

7. Manager Training bekerjasama dengan atasan dan koordinator instruktur harus

menetapkan kompetensi dan kurikulum pelatihan.

8. Setiap pelatihan harus dilakukan evaluasi sesuai dengan kebutuhan dan tujuan
pelatihan.

9. Manager Training harus membuat anggaran pelatihan dan pengembangan setiap

tahun.

10. Training tenaga pembersih dan leader dialihdayakan kepada pihak ketiga (ISS
Indonesia) hal ini dikarenakan kurikulum. dan hasil kerja ISS sangatlah berkualitas
dalam membentuk skill dan mental karyawan (tenaga pembersih) sehingga bisa
mendongkrak kualitas layanan dan daya saing perusahaan.

Pelatihan Sumber Daya Manusia

Berikut ini adalah diagram alur pelaksanaan pelatihan dan pengembangan yang diatur
berdasarkan panduan perusahaan:

106
 Gambar 6-2 Diagram Alur Training & Development

Setelah menentukan panduan dan cara pelatihan dan pengembangan karyawan,

berikutnya perusahaan menentukan isi/konten dari pelatihan tersebut, langkahnya
adalah sebagai berikut:

1. Penentuan Kompetensi (Hard Competency dan Soft Competency)

Karyawan Kantor

Untuk menunjang performa, secara umum karyawan kantor diberikan training berupa
hard competency dan soft competency.

Penetapan hard competency dilakukan oleh masing-masing pimpinan divisi, sebagai

Subject Matter Expert pada bidang pekerjaannya dengan mengacu pada kompetensi
kebutuhan organisasi. Jenis hard kompetensinya berbeda-beda antara fungsi/posisi
satu dan yang lainnya. Contoh hard competency (misalkan untuk tim marketing): B2B
Marketing, Consumer Behaviour, Market dan Industry Overview. Social Media
Marketing dan lainnya. Contoh lain untuk karyawan Human Resource, contoh hard
competency nya berupa: HR general, Compensation and benefit, regulations (UU

107
ketenagakerjaan), Candidate Interview method, dan lainnya. Dua contoh di atas adalah
garis besar hard competency dari dua departemen. untuk departemen yang lain juga
akan diberikan hard kompetensi sesuai dengan bidang dan posisinya masing-masing.
yang materinya sendiri dirancang oleh tim di masing-masing departemen.

Penetapan soft competency dilakukan dengan Focus Group Discussion (FGD).

kuesioner dan wawancara. Soft competency dibagi menjadi dua yaitu:

a. Core Competency. merupakan kompetensi inti yang harus dimiliki oleh seluruh
karyawan. Misalkan (Negotiation skill, Time management, Descipline, dll).

b. Leadership Competency. merupakan kompetensi yang harus dimiliki oleh seluruh

pimpinan. Misalkan (team leadership, self leadership, crisis leadership, dll)

Karyawan Lapangan (leader & cleaning agent)

Untuk karyawan lapangan, training diberikan dalam 4 jenis training yaitu:

• Inbound Training
• Periodic Training
• Updated Training
• Special Case Training
Inbound Training

Training ini adalah pelatihan dasar yang diberikan kepada semua karyawan lapangan,
diberikan selama 1 minggu penuh, dari jam 8 sampai jam 5 sore. Training ini ditujukan
untuk membentuk mindset awal tenaga pembersih serta memberikan skill kebersihan
yang terstandard. dan memiliki attitude yang baik terhadap konsumen. Materi training
yang diberikan adalah:

✓ Company ✓ Advance Cleaning ✓ Standard

Overview Skill Operational
Procedure
✓ General Cleaning ✓ Service Attitude
Business ✓ Reward &
✓ Ethics
✓ Career Path Punishment
✓ Anti-Harrasment
✓ Compensation &
Benefit

108
 Gambar 6-3 Materi Pelatihan Dasar Karyawan Lapangan

Inbound training adalah pelatihan paling dasar, dimana disini kami juga merubah pola
pikir tenaga pembersih, dan memberikan keterampilan dasar pada tenaga pembersih
dan leadernya. Disini perusahaan menanamkan konsep do & donts serta menunjukkan
reward dan punishment yang diharapkan akan menambah motivasi karyawan.
membentuk attitude karyawan dan membuat karyawan memiliki kecakapan kerja yang
baik.

Periodic Training

Training ini dilakukan setiap 6 bulan yang tujuannya adalah me-refresh dan
mengingatkan karyawan atas value, tujuan, metode, dan skill dasar tenaga pembersih
dan semangat perusahaan. Training ini adalah bentuk compact dari inbound training,
yang merupakan ringkasannya serta ditambah dengan issue-issue yang dihadapi
perusahaan 6 bulan ke belakang terkait tenaga pembersih dan memastikan bahwa hal
tersebut bisa tidak terjadi lagi. Dan rencana 6 bulan kedepan untuk program yang akan
dilakukan perusahaan. Hal ini ditujukan agar karyawan selalu ingat visi-misi
perusahaan, ke mana perusahaan menuju dan keinginan untuk bersama-sama
berusaha untuk mencapainya.

Updated Training

Training ini diberikan apabila ada alat/bahan/metode baru dalam membersihkan

hunian. Misalkan perusahaan memiliki cairan pembersih formulasi baru, atau vacuum
cleaner model baru, sehingga tenaga pembersih selalu up to date terhadap
alat/bahan/metode baru perusahaan agar layanan B-room akan senantiasa prima.

Special Case Training

Training ini diberikan untuk karyawan yang memiliki isu di lapangan, seperti mendapat
review buruk oleh pelanggan, dianggap unit yang dibersihkan kurang bersih, atau
kurang menguasai teknik mopping misalnya, training ini untuk mengantisipasi defect
dari training lainnya.

Training untuk tim lapangan akan menggandeng ISS sebagai strategic partner. semua
karyawan lapangan akan dilatih oleh tim ISS, menggunakan kurikulum ISS dan
pendekatan training dengan metode ISS. Sebagai gantinya perusahaan harus
membayar sejumlah uang training dan menampilkan logo ISS pada beberapa attribute

109
perusahaan. Hal ini bisa kami manfaatkan untuk mendapatkan impact dari positive
image ISS. Alasan perusahaan memilih ISS sebagai strategic partner untuk pelatihan
karyawan lapangan adalah visi perusahaan yang ingin memberikan pelayananan
professional terbaik, dan standar layanan terbaik diberikan oleh ISS dengan layanan
kebersihannya.

2. Membuat kurikulum pelatihan

Berikut adalah panduan membuat kurikulum pelatihan

a. Berdasarkan kompetensi yang telah ditetapkan maka disusun sesi materi yang
disesuaikan dengan tuntutan pekerjaan disetiap tingkat jabatan.

b. Menentukan topik-topik pelatihan pada setiap sesi materi.

c. Menyusun tujuan instruksional khusus (sasaran pembelajaran) pada setiap topik

pelatihan.

d. Menetapkan garis besar isi atau pokok bahasan pada setiap pokok bahasan.

e. Menetapkan metode pembelajaran, misalnya: ceramah, presentasi, diskusi

kelompok, praktek, studi kasus, dan simulasi.

f. Menetapkan alokasi waktu yang dipakai untuk menyampaikan setiap topik

pelatihan.

g. Menetapkan alat bantu pelatihan untuk kelancaran proses pelatihan sesuai dengan
metode yang digunakan.

h. Menetapkan pengajar/pemateri berdasarkan pengetahuan. pengalaman.

dan keterampilan mengajar.

3. Membuat agenda pelatihan berdasarkan kurikulum

Sebelum pelatihan dilakukan maka harus dilakukan analisis kebutuhan pelatihan

(Training Need Analysis/TNA). Tahap-tahap analisis kebutuhan pelatihan meliputi:

a. Identifikasi data dan informasi analisis kebutuhan pelatihan

• Visi misi dan nilai-nilai perusahaan

• Implementasi sistem
• Laporan kinerja perusahaan
• Job description

110
• Penilaian karya
• Hasil asesmen kompetensi

b. Pengumpulan data

Data yang dihimpun perusahaan merupakan gabungan data primer dan data sekunder.
Data primernya berasal dari:

• Focus Group Discussion (FGD)

• Kuesioner
• Wawancara

Data sekunder berasal dari literatur pelatihan dan pengembangan karyawan.

c. Menentukan kompetensi yang akan ditingkatkan melalui pelatihan.

d. Menetapkan pelatihan untuk meningkatkan kompetensi sesuai kebutuhan.

4. Evaluasi Pelatihan dan Pengembangan SDM

Untuk melihat efektifitas pelatihan maka dilakukan evaluasi, dengan cara sebagai
berikut:

a. Evaluasi Reaksi

Dilakukan untuk meningkatkan kualitas penyelenggaran pelatihan melalui feedback

yang diberikan oleh peserta, meliputi:

• Penilaian pengajar
• Penilaian materi pelatihan
• Penilaian sarana

b. Evaluasi Pembelajaran

Evaluasi ini dilakukan untuk mengukur seberapa baik peserta memahami konsep, teori,
ide dan materi yang disampaikan dalam pelatihan, meliputi:

• PreTest dan Post Test

• Ujian tertulis dan praktek
• Presentasi

c. Evaluasi Perilaku

111
Evaluasi ini bertujuan untuk mengukur perubahan perilaku kerja dan peningkatan
kompetensi. Metode pengukurannya meliputi:

• Penilaian pekerjaan / assesment

• Feedback 360o atau multirater oleh atasan, bawahan, rekan kerja, pelanggan dan
pemasok.
• Penilaian on the job training (OJT)

d. Evaluasi Hasil

Evaluasi hasil meliputi evaluasi pencapaian target KPI baik individu, kelompok,
maupun perusahaan seperti peningkatan penjualan, peningkatan produksi, efesiensi
biaya, peningkatan produktifitas, penurunan kecelakaan kerja.

e. Evaluasi ROTI (Return on Training Investment)

Evaluasi ROTI dapat dihitung dengan melakukan kuantifikasi atas hasil-hasil dan
membandingkan dengan biaya yang dikeluarkan. Evaluasi ini hanya berlaku untuk
jabatan supervisor keatas dan tidak diberlakukan untuk tenaga terampil.

Rumus ROTI (%) = Benefit – Cost x 100%

Cost
Pengembangan Sumber Daya Manusia
1. Jenis Pengembangan SDM

Adapun untuk program pengembangan kompetensi karyawan dapat dilakukan dengan:

a. Pelatihan internal & eksternal

b. Penugasan atau assignment
c. Coaching
d. Job Rotation
e. Job Enlargment
f. Job Enrichment
g. Pembelajaran mandiri
2. Prioritas Pengembangan SDM

Prioritas pengembangan dilakukan kepada karyawan dengan kriteria:

a. Karyawan baru
b. Karyawan potensial / talent

112
c. Karyawan yang membutuhkan sertifikasi
d. Karyawan yang mempunyai gap kompetensi
e. Karyawan yang bertugas memutakhirkan sistem

3. Metode Pengembangan SDM

Metode pengembangan dengan menggunakan Individual Development Plan (IDP).

proses pembuatan IDP adalah:

a. Atasan dan karyawan membahas rencana peningkatan kinerja dan rencana

pengembangan.

b. Atasan dan karyawan mendiskusikan kekuatan karyawan, potensi, minat, sasaran,

dan kebutuhan organisasi.

c. Karyawan membuat rencana pengembangan dirinya.

d. Karyawan berkonsultasi dengan atasan dan selanjutnya atasan akan melakukan

persetujuan dan atau memberikan masukan

e. Atasan meminta persetujuan manajemen.

f. Karyawan secara aktif mengikuti program pelatihan dan pengembangan.

g. Atasan dan karyawan mengevaluasi hasil pelatihan dan pengembangan.

Jenjang Karir

Kebijakan

1. Perusahaan menetapkan sistem jenjang karir baik horizontal maupun vertical.

2. Setiap tahun manajemen melakukan people review untuk menilai karyawan

melalui talent matrix.

3. Atasan membuat Individual Development Plan (IDP) untuk pengembangan dan

pelatihan.

Proses Pengembangan Karir

Perusahaan membuat manajemen karir dengan menyelaraskan rencana karir

karyawan dengan kebutuhan perusahaan. Aktivitas dalam manajemen karir
mencakup:

1. Identifikasi kebutuhan karir dimasa mendatang melalui talent matrix.

113
2. Merancang jalur karir melalui IDP
3. Menjelaskan kebutuhan perusahaan dengan kemampuan individu
4. Merancang program pengembangan karyawan.

Gambar 6-4 Diagram Alur Pengembangan

Karir
Talent Matrix (McKinsey Format)

Sumber : www.mckinsey.com/business-functions/strategy-and-corporate-finance

Gambar 6-5 Talent Matrix

114
Perusahaan menggunakan sistem rotasi terbatas pada departemen yang memiliki
fungsi berdekatan atau bersifat general. hal ini untuk menekankan fungsi/performa
karyawan dalam jabatan barunya. Namun sebagian besar diterapkan jenjang karir
vertical untuk menilai kompetensi karyawan pada bidang kerja yang sama. karyawan
yang punya prestasi dan kompetensi unggul kerja yang dirotasikan dan selanjutnya di
promosikan.

Dalam Talent Matrix, B-Room mengutamakan 4 kategori karyawan untuk

dipromosikan. yaitu: Future Leader, Growth Employee, High Impact Peformer, dan
Core Employee. Untuk pegawai di luar kategori itu dipastikan tidak akan mendapatkan
promosi. Untuk karyawan yang berhak untuk promosi. harus menunggu slot jabatan
kosong. namun dalam 5 tahun perencanaan awal, perusahaan akan meningkatkan
kuantitas dan besaran bisnisnya sehingga dalam 10 tahun pegawai yang berhak
mendapatkan promosi akan mendapatkan kesempatan tersebut. Berikut ini adalah
diagram alir promosi dan rotasi untuk beberapa posisi:

Gambar 6-6 Diagram Alir Promosi Tenaga Kebersihan

Khusus untuk cleaning agent, posisi dengan jumlah headcount yang paling banyak
dibanding fungsi/posisi lain. status kepegawaian Cleaning agent adalah pegawai
kontrak. Dalam rencana promosinya. apabila yang bersangkutan memiliki performa
sangat baik. masuk dalam talent pool. perusahaan akan memberikan kesempatan
untuk menjadi team leader (pegawai tetap). kemudian naik menjadi Building

115
supervisor. perusahaan membuka kesempatan cleaning agent untuk mencapai jabatan
yang lebih tinggi untuk menambah motivasi dan loyalty terhadap perusahaan. seperti
naik menjadi staff departemen. manager dan seterusnya. Namun untuk mencapai
jenjang karir yang lebih tinggi lagi diperlukan persyaratan tertentu seperti jenjang
pendidikan, pengalaman, dan lainnya. Dan B-room siap membantu cleaning agent
berprestasi untuk bersekolah untuk mencapai karir yang lebih baik.

Gambar 6-7 Diagram Alir Rotasi dan Promosi Departemen Marketing

Untuk staff lain yang bersifat umum, rotasi jabatan diprogramkan hanya dalam
departemen yang sama yang memiliki fungsi dan job desc. yang berdekatan. Level
division head ke atas sistem promosi vertical diberlakukan penuh. Hal ini dilakukan
agar fungsi dan performa karyawan pada jabatan yang baru lebih optimal, memotong
learning time.

Berikut adalah diagram alir Rotasi-Promosi secara umum:

116
 Gambar 6-8 Diagram Alir Rotasi dan Promosi Umum

Untuk posisi umum perusahaan melakukan pelatihan leadership yang bersifat wajib
untuk membekali karyawan dalam memimpin organisasi sesusai tingkat jabatannya.
Pelatihan tersebut dibuat dengan tingkat sebagai berikut:

Staff : Employee Development Program

Div. Head + Leader : Supervisory Development Program
Manager : Manager Development Program
Direksi : Executive Development Program

Tabel 6-7 Jenjang Karir Organik

Untuk jalur spesialis maka perusahaan membuat sistem asesmen kompetensi atau
sertifikasi (jika ada). Tingkat kompetensi meliputi:

117
• Golongan C : Mengetahui konsep dasar dan mampu menjalankan pekerjaan
dengan pengawasan.
• Golongan B : Mampu menjalankan pekerajaan secara mandiri.
• Golongan A : Mampu melakukan problem solving dan Mampu mengajar kepada
orang lain.
Kenaikan karir tersebut akan mempengaruhi:
• Peningkatan kompetensi / keterampilan untuk tenaga terampil dimana karyawan
bisa mendapatkan lebih dari satu sertifikat keterampilan/keahlian sehingga
karyawan menjadi multifunctional worker.
• Peningkatan gaji pokok.
• Kesempatan untuk promosi pada jenjang keterampilan/jabatan yang lebih tinggi.

Sistem Kompensasi

Kebijakan
1. Setiap fungsi jabatan dalam struktur organisasi harus dilakukan job evaluation.

2. Setiap 3 tahun sekali harus mengikuti salary survey dengan perusahaan sejenis.

3. Manajemen menetapkan struktur gaji pokok dan dievaluasi setiap 3 tahun sekali.

4. Semua pendapatan menganut sistem gross atau pajak penghasilan PPh 21

ditanggung oleh karyawan dan dipotong oleh perusahaan untuk dibayarkan ke
kantor pajak.

5. Perusahaan memberikan tunjangan sebagai berikut:

• Keikutsertaan dalam BPJS Kesehatan bagi seluruh karyawan tetap dan alih daya
dengan menanguung 5 orang keluarga (termasuk karyawan)
• Tunjangan kesehatan melalui asuransi premium swasta untuk tingkat Manager
keatas. Asuransi ini mencover hingga 5 orang termasuk karyawan yang
bersangkutan.
• Tunjangan pensiun sesuai dengan perundangan yang berlaku.
• Jaminan kematian, jaminan kecelakaan kerja, jaminan hari tua sesuai dengan
program BPJS Ketenagakerjaan.
• Bonus tahunan diberikan pada level manager ke atas saat perusahaan mempunyai
keuntungan (diproyeksikan setelah tahun ke-4). Diberikan 1x gaji pada akhir tahun.

118
• Tunjangan Hari Raya (THR) sebesar 1 kali gaji pokok diberikan 14 hari sebelum
hari lebaran.
• Bonus kepada tenaga sales sebesar Rp. 50.000 per pelanggan baru. Dibayarkan
apabila sales memenuhi target penjualan.
• Bonus berupa setengah kali gaji kepada tenaga pembersih dan leader, diberikan di
akhir tahun bagaimanapun kondisi keuangan perusahaan dengan syarat tenaga
pembersih dan leader memenuhi standard performa perusahaan.

6. Kenaikan upah dilakukan secara regular setiap 1 tahun dengan besaran rata-rata
7% per tahun, sesuai dengan kinerja untuk semua posisi di perusahaan yang
diberlakukan pada bulan Januari.

7. Kenaikan upah karena promosi akan dilakukan setelah dinyatakan lulus masa
percobaan pada jabatan baru, maksimal nilai kenaikan 20% dari gaji pokok
dan jika belum masuk kedalam standard dalam struktur gaji pokok maka akan
disesuaikan secara bertahap setiap 6 bulan sekali.

8. Karyawan yang mengalami demosi/penurunan akan mengalami penyesuaian

tingkat (grade) karyawan yang akan berpengaruh pada besaran gaji dan
tunjanngan yang didapatkan.

Sistem imbal jasa (kompensasi) harus konsisten dengan strategi perusahaan untuk
mendukung tercapainya visi dan misi perusahaan sistem kompensasi harus
mendorong pertumbuhan kinerja karyawan yang berdampak langsung pada
perusahaan seperti volume penjualan, produktivitas, efisiensi dan budaya
perusahaan. Sesuai dengan strategi differensiasi yang dipakai perusahaan, maka
strategi kompensasi yang dipakai secara external equity adalah lead the market atau
kebijakan upahnya diatas upah pasar. Sedangkan secara internal equity perusahaan
menetapkan kebijakan upah berdasarkan tingkat jabatan dan kinerja. Standar
prosedur untuk penentuan gaji pokok dan tunjangannya dilakukan sesuai dengan
diagram alir berikut:

119
 Gambar 6-9 Diagram Alir Penentuan Gaji dan Tunjangan

Dalam melakukan analisa pekerjaan. perusahaan menggunakan Hay system. dengan

faktor seperti pada tabel di bawah ini. Definisi dari kedelapan faktor Hay system dan
scoring dijabarkan secara rinci pada Lampiran C.VI

Tabel 6-8 Faktor Penilaian Hay System

Analisa pekerjaan tersebut mengacu kepada job description dan dilakukan oleh tim
manajemen. Tabel berikut adalah rekapitulasi hasil analisa jabatan dengan memakai
Hay system. Tabel di bawah ini terdapat versi besarnya pada Lampiran C.VII

120
 Tabel 6-9 Job Evaluation (Hay Matrix)

Setelah mendapatkan final score sesuai dengan di atas maka selanjutnya manajemen
menetapkan pangkat. golongan dan jabatan mengacu pada standar job score seperti
tertera pada Tabel berikut.

121
 Tabel 6-10 Job Grading

Tabel 6-11 B-Room Salary Comparison

Gaji Pokok (Rp)

Kategori Gaji B-ROOM (Rp)
Min Med Max
Direksi 70.000.000 50.000.000 87.000.000 125.000.000
15.000.000 –
Managerial 15.000.000 20.000.000 25.000.000
20.000.000
8.000.000 –
Supervisor 7.000.000 10.000.000 15.000.000
12.000.000
3.491.000 –
Staff 3.491.000 6.000.000 8.000.000
8.000.000

122
Dengan adanya kebijakan kompensasi, maka anggaran upah organik selama lima
tahun ditetapkan seperti pada tabel di bawah ini:

Tabel 6-12 Rekapitulasi Anggaran Gaji dan Tunjangan

Untuk rincian detail budgeting gaji dan tunjangan masing-masing tahun dan
rekapitulasinya terdapat pada Lampiran C.XI

Manajemen Kinerja

Kebijakan
1. Direktur dan tim wajib membuat Strategic Map dan Management Policy.

2. General Manager sampai Supervisor wajib membuat dan mengevaluasi rencana

kerja disertai target Key Performance Indicator (KPI).

3. Setiap Division Head wajib membuat dan mengevaluasi target KPI kepada masing-
masing individu dibawahnya.

4. Manajemen melakukan penilaian kinerja kepada seluruh karyawan setiap 6 bulan

sekali dengan periode: Januari-Juni dan Juli-Desember.

5. Penilaian kinerja dilakukan atas dasar dua aspek yaitu: pencapaian target KPI dan
proses yang dilakukan dan peningkatan kompetensi.

6. Hasil penilaian kinerja wajib disampaikan kembali pada masing-masing karyawan

dengan persetujuan atasan langsung (penilai) dan atasan penilai.

7. Atasan wajib membuat rencana pengembangan untuk setiap bawahan yang dinilai.

123
8. Kategori penilaian kinerja adalah:
• Istimewa
• Diatas rata-rata
• Rata-rata
• Perlu perbaikan
• Kurang
9. Hasil penilaian kinerja dipakai untuk bahan pertimbangan beberapa fungsi SDM
lainnya meliputi: kenaikan gaji pokok, promosi, demosi, pelatihan dan
pengembangan.

Manajemen kinerja merupakan proses untuk mempertahankan dan meningkatkan

kinerja karyawan melalui penetapan sasaran kinerja, pengendalian kinerja dan
evaluasi kinerja serta action dari evaluasi kinerja yang masih dirasakan kurang atau
perlu ditingkatkan.

Gambar 6-10 Diagram Alir Manajemen Kinerja

124
 Sasaran Strategis

Sasaran strategis dibangun dengan menggunakan Balanced Score Card melalui

empat perspektif. yaitu:

a. Perspektif Financial
b. Perspektif Customer
c. Perspektif Internal Bisnis Proses
d. Perspektif Learning & Growth

Untuk selanjutnya dibuat strategic map sebagai alat analisa dalam balanced score card
untuk mengembankan sasaran strategis perusahaan dengan penetapan target kinerja
perusahaan.

Key Performance Indicator (KPI)

Setiap KPI harus memiliki formula sebagai pedoman dalam melakukan pengukuran.
KPI harus dijabarkan secara berjenjang dari divisi sampai individu. Penilaian
pencapaian sasaran KPI dilakukan secara periodik. sebagai berikut:

a. KPI Department : setiap 6 bulan

b. KPI individu : setiap 6 bulan

Adapun yang bertanggung jawab untuk melakukan review adalah:

a. Direktur untuk KPI Department

b. Manager untuk KPI Individu

Jika dalam review tersebut ada pencapaian target KPI yang tidak sesuai dengan yang
telah ditetapkan. maka penanggung jawab harus membuat Problem Identification dan
Corrective Action (PICA) supaya target dapat tercapai dan tidak terjadi masalah yang
sama di waktu yang akan datang. Perusahaan menerapkan sistem penilaian kinerja
setiap enam bulan sekali:

• Januari-Juni (Semester 1)
• Juli-Desember (Semester 2)

Penilaian kinerja ini dilakukan oleh atasan langsung dengan persetujuan atasan
penilai. Aspek dari penilaian kinerja adalah:

a. Pencapaian target KPI (Result)

b. Proses yang dilakukan (Process)

125
c. Kompetensi (Competency)

Adapun skala penilaian adalah berdasarkan pencapaian. sebagai berikut:

Tabel 6-13 Skala Penilaian Kerja Karyawan

Nilai Skala Pencapaian

A. Istimewa >110-120%
B. Diatas Rata-Rata >100-110%
C. Rata-Rata >80-100%
D. Perlu Perbaikan >60-80%
E. Kurang <60

Bobot dari masing-masing aspek penilaian adalah:

• Result : 40%
• Process : 30%
• Competency : 30%

Hasil dari penilaian kinerja akan dipakai untuk:

a. Membuat Individual Development Plan (IDP)

b. Mengevaluasi kenaikan gaji pokok dan promosi
c. Sebagai dasar penentuan bonus tahunan

Setiap karyawan harus menandatangani hasil penilaian kinerja setelah mendapatkan

feedback dari atasannya. Gambar berikut menjelaskan standar proses penilaian
kinerja.

126
 Gambar 6-11 Diagram Alir Penyusunan IDP

Reward & Punishment

Perusahaan juga menetapkan sistem reward and punishment, khususnya bagi staff
tenaga kerja lapangan. Penghargaan akan diberikan kepada tenaga kebersihan dan
leader yang berprestasi. Prestasi yang akan dipertimbangkan utamanya terkait dengan
kepuasan pelanggan yang dapat dinilai melalui rating yang diberikan. Selain itu
prestasi-prestasi lain seperti kejujuran terkait temuan barang, keberanian terkait
pencegahan/pelaporan pelanggaran, dan lain sebagainya. Penghargaan yang
didapatkan akan menjadi pertimbangan dalam promosi karyawan. Selain itu
perusahaan juga akan memberikan award yang akan disaksikan oleh seluruh
karyawan untuk menimbulkan rasa bangga bagi yang mendapatkan dan menjadi
motivasi bagi yang lainnya.

127
Konsekuensi akan diberikan bagi tenaga kerja yang melakukan pelanggaran atau
kelalaian. Contohnya kelalaian membersihkan salah satu bagian apartemen oleh
tenaga pembersih dan kelalaian leader dalam memeriksa akan mengakibatkan tenaga
pembersih dan leader harus membersihkan ulang tanpa dibayar dan akan mengurangi
penilaian dalam KPI.

Hubungan Industrial & Pemutusan Hubungan Kerja

Kebijakan
1. Hubungan industrial dibuat dengan mengacu pada Undang-Undang
Ketenagakerjaan no. 13 tahun 2003.

2. Manajemen mengijinkan wadah organisasi pekerja dalam bentuk serikat pekerja.

dan beraliansi ke SPSI.

3. Manajemen beserta serikat pekerja membentuk lembaga bipartit sebagai forum

untuk penyelesaian perselisihan hubungan industrial.

4. Sebelum ada serikat pekerja. maka perusahaan membuat peraturan perusahaan

yang dibuat oleh Manager HRD dengan persetujuan Direktur dan disahkan oleh
Dinas Ketenagakerjaan.

5. Setelah terbentuk Serikat Pekerja. maka bersama-sama antara Serikat Pekerja

dengan wakil manajemen membuat Perjanjian Kerja Bersama (PKB).

6. Manajemen menjalankan norma kesehatan dan keselamatan kerja dalam wadah

Panitia Pembina Kesehatan dan Keselamatan Kerja (P2K3) yang disahkan oleh
Dinas Ketenagakerjaan.

7. Pemutusan Hubungan Kerja (PHK) dilakukan sesuai dengan peraturan yang

berlaku dan kepada karyawan diberikan hak sesuai dengan Undang-Undang
Ketenagakerjaan no. 13 tahun 2003 Bab XII.

Dalam rangka tetap menjaga keharmonisan dan meningkatkan produktifitas. maka

perusahaan membuat peraturan perusahaan yang mengacu kepada Undang-Undang
Ketenagakerjaan no. 13 tahun 2003.

Selain itu perusahaan juga membuat program kekaryawanan yaitu:

• Family Day setiap 1 tahun sekali bersama denga hari ulang tahun perusahaan.

128
• Lomba antar departemen pada bulan Agustus untuk memperingati HUT RI.
• Memberikan subsidi pada saat ada karyawan yang menjalani suka/duka cita.
• Acara gathering/outing untuk meningkatkan kebersamaan.
• Memberikan beasiswa kepada anak karyawan yang berprestasi.

Perusahaan membentuk Panitia Pembina Kesehatan dan Keselamatan Kerja (P2K3)

sebagai tim yang bertanggung jawab untuk membuat dan memantau program
keselamatan dan kesehatan kerja para karyawan.

Dalam hal pelanggaran. maka dilakukan tindakan pembinaan dan disesuaikan dengan
tingkat kesalahannya mulai dari:

• Teguran / Counseling
• Surat Peringatan I
• Surat Peringatan II
• Pemutusan Hubungan Kerja

Dalam hal pemutusan hubungan kerja, maka perusahaan memberikan pesangon.

penghargaan masa kerja dan penggantian pengobatan sesuai dengan Undang-
Undang Ketenagakerjaan No. 13 tahun 2003. Apabila terjadi perselisihan maka
diupayakan dengan maksimal untuk bisa diselesaikan secara bipartit (antara
manajemen dengan perwakilan karyawan).

Jika masih belum selesai pada tahap proses bipartit maka dilanjutkan dengan mediasi
di Dinas Ketenagakerjaan (Depnaker) dan jika belum bisa selesai. maka dilanjutkan ke
Pengadilan Hubungan Industrial (PHI).

Untuk anggaran hubungan industrial sesuai Tabel 39 sebagai berikut:

Tabel 6-14 Anggaran Hubungan Industrial

129
 Aspek Keuangan Rencana SDM

Recruitment

Terdapat pada Lampiran C.VIII

Kampanye / Inkulkasi Budaya

Terdapat pada lampiran Lampiran C.IX

Hubungan Industrial

Terdapat pada lampiran Lampiran C.X

Gaji. Bonus. Incentif. Allowance. Asuransi

Terdapat pada lampiranLampiran C.XI

Job Desc. & Job Spec.

Terdapat pada Lampiran C.XIV

130
 BAB VII

Strategi Keuangan

Tujuan dan Sasaran Keuangan

Tujuan Keuangan

Dalam melaksanakan kegiatan bisnis agar dapat berjalan, maka perusahaan

menyusun tujuan dan sasaran keuangan yang menjadi arah guna mendukung
tercapainya tujuan bisnis perusahaan.

Tujuan keuangan perusahaan adalah memberikan imbal hasil yang terbaik secara
berkesinambungan kepada para shareholders dengan selalu meningkatkan
pendapatan dan pertumbuhan penjualan. Guna mencapai tujuan tersebut, perusahaan
menetapkan sasaran yang harus dicapai.

Sasaran Keuangan
1. Menghasilkan pertumbuhan arus kas yang mampu membiayai operasional
perusahaan dan capital expenditure sejak tahun kelima.
2. Payback period kurang dari 5 tahun.
3. Mendapatkan laba bersih 10% per tahun dari nilai penjualan mulai tahun kelima
4. Menerapkan sistem manajemen risiko dengan mengukur tingkat risiko yang
dihadapi. frekuensi dan kemungkinan terjadinya risiko agar dapat melakukan
mitigasi risiko. Proses ini akan selalu direview minimal 6 bulan.

Dalam upaya mendukung tujuan dan sasaran tersebut, perusahaan menetapkan

kebijakan sebagai fondasi dalam pengelolaan keuangan.

Kebijakan Investasi

Investasi dipilih berdasarkan skala prioritas yang dapat meningkatkan nilai tambah bagi
perusahaan dan dapat memberikan value proposition bagi customer. Keputusan
melakukan investasi dalam bentuk sewa dan pembelian aset berdasarkan nilai manfaat
terbesar yang akan diperoleh perusahaan sehingga memberikan keuntungan sebesar-
besarnya bagi para shareholders.

Dalam melaksanakan kegiatan bisnisnya, perusahaan melakukan investasi secara

bertahap dengan melihat rencana pengembangan bisnis pada masa yang akan datang
disesuaikan dengan potensi pasar dan kemapuan perusahaan untuk mendapatkan

131
pangsa pasar yang ada. Dimana pada fase 5 tahun pertama perusahaan lebih
berusaha untuk memperoleh awareness dan citra yang positif dari customer sebagai
fondasi pengembangan bisnis ke apartemen yang lain dimana target marketing pada
tahun kelima adalah beroperasi di 20 apartemen dengan jumlah pengguna mencapai
11.360 hunian apartemen.

Diperlukan waktu sekitar 3 bulan untuk melakukan persiapan kegiatan pra operasi
perusahaan sampai dengan jasa dapat ditawarkan kepada customer yang terkait
dengan proses legalitas usaha. pemilihan lokasi kantor dan rekrutmen karyawan. Detil
aktivitas terdiri dari:

a. Legalitas. yaitu pembuatan akta perusahaan dihadapan notaris yang mencakup

hak dan kewajiban pemegang saham. jenis kegiatan usaha yang dilakukan
termasuk proses persetujuan di kementrian hukum dan hak asasi manusia.
b. Proses perijinan kegiatan operasi seperti pembuatan Surat Izin Usaha Perusahaan
(SIUP). Tanda Daftar Perusahaan (TDP). Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
c. Lokasi kantor pusat dipilih untuk pusat pengelolaan kegiatan operasional
d. Proses perekrutan karyawan yang diperlukan pada masa praoperasi. antara lain:
• 1 orang Direktur utama
• 1 orang Manager HR
• 1 orang Manager Operation
• 1 orang Manager Marketing
• 1 orang Manager Finance & Administration
• 1 orang Manager Business Support

Dalam lima tahun pertama diperlukan total nilai investasi sebesar Rp32.464 (juta).
tahap awal kegiatan operasi memerlukan investasi sebesar Rp1.379 (juta). Data
investasi dapat dilihat pada Tabel 7-1. Informasi data investasi secara lengkapnya
terdapat pada Lampiran D1 Investasi.

132
 Tabel 7-1 Investasi Perusahaan (Dalam juta Rupiah)
Tahun
Jenis TOTAL
Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Asset Kantor 99 103 21 221 118 141 702
Alat Penunjang Jasa 512 10 1.519 2.009 4.171 8.237
Kebersihan 16.458
Sewa Kantor 400 480 1.280 1.680 4.640 4.800 13.280
Renovasi Kantor 50 - 50 - 50 - 150
Legalitas & Perijinan 21 - - - - - 21
System IT 297 35 62 130 414 990 1.927
TOTAL INVESTASI 1.379 628 2.932 4.040 9.392 14.168 32.538

Kategori aset tetap perusahaan merupakan barang yang memiliki usia manfaat diatas
1 tahun. bukan merupakan komponen suatu barang dan barang yang tidak habis
dikonsumsi. Perusahaan menggunakan metode depresiasi double declining untuk aset
yang dimiliki dimana masa manfaat aset mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan
Republik Indonesia Nomor 96/Pmk.03/2009. Berikut data aset perusahaan

Tabel 7-2 Aset Perusahaan

Jenis Masa Manfaat Nilai Sisa

Aset Kantor
(Meja Kerja. kursi kerja. Lemari kerja. Desktop.
8 Tahun Tanpa Nilai Sisa
Printer. AC. Lemari Pendingin. Rak Besi Gudang
UPS)

Kendaraan Operasional 8 Tahun Tanpa Nilai Sisa

Alat Penunjang Jasa Kebersihan

(Vacuum Cleaner. Laptop. Security Kamera. In- 4 Tahun Tanpa Nilai Sisa
house server. Smartlock)

Kebijakan Pendanaan

Kebijakan struktur pendanaan

Struktur pendanaan yang optimal adalah komposisi debt-to-equity ratio terbaik yang
dapat dilakukan perusahaan untuk memaksimalkan value dan meminimalkan cost of
capital. Debt financing umumnya menawarkan cost of capital yang rendah karena
pengurangan pajak. namun disisi lain peningkatan debt dapat meningkatkan risiko
perusahaan. Sehingga diperlukan perhitungan yang baik untuk menentukan proporsi

133
antara equity capital dengan debt capital dalam capital structure yang dapat
menunjukkan kesehatan keuangan perusahaan.

Struktur pendanaan mempertimbangkan dan menganalisa sumber-sumber dana yang

paling ekonomis bagi perusahaan dengan memastikan adanya keseimbangan antara
ekuitas dan utang, baik jangka pendek maupun jangka panjang untuk pengembangan
bisnis. Kebijakan ini juga dilakukan dengan mempertimbangkan tingkat profitabilitas
saat ini dan proyeksi yang akan datang. Faktor di luar kontrol perusahaan yang menjadi
pertimbangan dalam struktur pendanaan

a. Tingkat Suku Bunga

Mempengaruhi cost of debt dan berpotensi mempengaruhi cost of equity. Ketika
suku bunga naik. cost of debt akan naik yang pada akhirnya meningkatkan cost of
capital.
b. Tarif pajak
Mempengaruhi after-tax cost of debt. Ketika tarif pajak meningkat. cost of debt turun
dan akan menurunkan cost of capital. Tarif pajak korporasi yang ditetapkan
pemerintah saat ini adalah 25%.
Sumber pendanaan

Perusahaan akan memperoleh sumber pendanaan dari modal para pendirinya

(ekuitas) dan pinjaman dari pihak lain. Hal ini disebabkan karena perusahaan baru
berdiri dimana hanya dapat memberikan prospek bisnis pada masa yang akan datang
namun belum memliki catatan pembukuan yang menjadi track record di perbankan.

Jenis pendanaan

a. Setoran modal pemilik (ekuitas)

Total modal yang diperlukan adalah Rp12.500.000.000. Sebelum masa operasi,

masing-masing pendiri yang terdiri dari lima orang sepakat untuk menyetorkan
dananya diperusahaan sebagai ekuitas sebesar Rp2.000.000.000 sehingga total
ekuitas sebesar Rp10.000.000.000 atau 80% dari struktur pendanaan.

b. Pinjaman Jangka Panjang

Sisa kebutuhan modal akan ditawarkan kepada para investor seperti keluarga dan
kerabat dekat. kolega atau perusahaan-perusahaan yang berminat untuk investasi.
Sebesar 20% merupakan pinjaman nonbank yang diperoleh dari PT VIP Tent

134
Indonesia yang dicairkan pada awal masa operasi dengan tenor 5 tahun. Pembayaran
bunga dan cicilan akan dilakukan mulai tahun pertama sampai dengan kelima. Tingkat
suku bunga yang digunakan mengacu pada suku bunga korporasi tertinggi yang
dikeluarkan OJK sebesar 15,34%.

Tabel 7-3 Sumber Pendanaan

(dalam jutaan rupiah)

Nilai yang
Jenis Sumber Pendanaan % Alokasi
disetor
Aditya Bagus Nurdiyanto 2.000 16%
Ika Suwandi 2.000 16%
Ekuitas Michael Keveen Siahaan 2.000 16%
Muhammad Azhar Haslian Lubis 2.000 16%
Yopi Sofiana 2.000 16%
Utang Pinjaman Jangka Panjang 2.500 20%
Total 12.500 100%

Biaya Pendanaan (WACC)

Perusahaan menggunakan kombinasi debt dan equity dalam mendanai investasi

melalui perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC) untuk memperoleh
kombinasi biaya modal terendah sehingga dapat diperoleh nilai NPV yang optimal.

Formula perhitungan WACC adalah sebagai berikut

WACC = Wd*Rd*(1 - T) + We*Re

Wd = Portion of debt
Rd = Cost of debt
We = Portion of equity
Re = Cost of equity
T = Tax

a. Cost of debt

Dalam perhitungan ini digunakan acuan suku bunga pinjaman kredit korporasi tertinggi
yang dikeluarkan oleh OJK sebesar 15,34%.

135
b. Cost of equity

Perusahaan tidak menerbitkan saham dibursa dan tidak memiliki nilai acuan tingkat
risiko (beta) industri jasa kebersihan sehingga perhitungan cost of equity menggunakan
persamaan bond-yield-plus risk-premium. Metode ini digunakan untuk menghitung cost
of equity dengan membandingkan nilai cost of debt dan risk premium

K e = K d + RP
Ke = cost of equity
Kd = cost of debt
RP = risk premium ≠ CAPM RPM (Nilainya antara 0,25 sampai dengan 0,5 dari
cost of debt).

Sumber: Bisnis Sukses Prof Sidik

Dalam bisnis ini. RP menggunakan perhitungan 0,5 dari cost of debt dengan asumsi
skenario biaya terbesar yang diperlukan. Suku bunga pinjaman kredit investasi
digunakan sebagai acuan pengganti bond yield karena perusahaan meminjam dari
pihak ketiga. Sehingga diperoleh nilai cost of equity adalah sebesar 23,01%

Ke = 15,34% + (0,5 * 15,45%)

= 23,01%

Dari persamaan WACC diatas maka nilai cost of capital perusahaan adalah sebesar
20.71% Di mana nilai ini digunakan untuk menghitung kelayakan proyek dengan
melihat NPV yang diperoleh harus diatas 0.

WACC = (20% * 15,34% * (1 - 25%)) + (80% * 23,01%)

= 20,71%

c. Growth

Diperlukan untuk mengetahui proyeksi perusahaan dalam masa yang akan datang
yang ditunjukkan melalui peningkatan revenue dan cash flow perusahaan.

Stable growth rate diperlukan untuk menentukan perpetual growth yang menghasilkan
perhitungan terminal value sehingga dapat dilihat return dari future cash flow. Menurut
Aswath Damodaran. stable growth rate tidak akan melebihi nilai growth rate ekonomi
suatu negara namun nilainya dapat lebih rendah. Saat ini growth rate Indonesia

136
berkisar diangka 5% per tahun. Dalam perhitungan bisnis. terminal value digunakan
pada nilai free cash flow tahun kelima dimana diproyeksikan pertumbuhan akan
cenderung stabil sebesar 3%.

Formula Terminal Value adalah

FCFn ∗ (1 + g)
TV =
(WACC − g)

TV = Terminal Value
FCF = Free Cash Flow
g = Perpetual growth rate of FCF
WACC = Weighted Average Cost of Capital

Kebijakan Modal Kerja

Dalam melaksanakan kegiatan usaha, perusahaan memerlukan modal kerja yang

digunakan untuk pembayaran biaya penunjang operasi, administrasi, gaji karyawan,
membayar kewajiban jangka pendek dsb. yang bersifat rutin termasuk pada saat
perusahaan belum beroperasi. Kebijakan modal kerja berkaitan dengan keputusan
besaran aktiva lancar, persediaan, utang usaha perusahaan.

a. Kas dan setara kas

Nilai kas dan setara kas yang harus dimiliki perusahaan adalah minimal 2 kali biaya
operasional rutin per bulan. Hal ini untuk mengantisipasi periode permintaan jasa yang
rendah. Kelebihan kas sampai dengan maksimal 2 kali biaya rutin per bulan akan
dimasukkan kedalam deposito jangka pendek.

Perusahaan mencadangkan 5% dari pendapatan penjualan jasa yang diperoleh dalam

bentuk aset likuid untuk mengantisipasi klaim dari customer akibat dari kelalaian kerja.
Maksimal pembayaran klaim sesuai dengan kebijakan operasi. Anggaran ini dicatat
pada laporan keuangan pos biaya kontijensi.

b. Piutang

Pembayaran jasa oleh pelanggan dilakukan dimuka sebelum pekerjaan dilakukan

sehingga saat ini perusahaan tidak memiliki piutang usaha.

137
c. Persediaan

Persediaan yang dimiliki perusahaan berupa sarana langsung penunjang jasa

kebersihan seperti alat dan cairan kebersihan, smartlock, serta baterai cadangan untuk
kamera dan smartlock. Selain itu, persediaan lain yang dimiliki terkait dengan
kebutuhan operasional kantor. Jumlah persediaan ditetapkan sebesar 8% dari
kebutuhan supplies per tahun atau kebutuhan supplies untuk 24 hari dengan
pertimbangan agar tidak terjadi opportunity lost karena tidak tersediannya supplies
yang diperlukan untuk memberikan jasa kepada customer. Nilai ini juga terkait dengan
kemampuan supplier dalam mengirimkan pesanan barang yang diperlukan oleh
perusahaan.

d. Utang Usaha

Pada tahap awal bisnis, perusahaan akan melakukan pembayaran secara tunai
kepada para supplier. Setelah bisnis berjalan dan dapat meyakinkan supplier
mengenai kemampuan keuangan perusahaan. setiap barang atau jasa yang dibeli
akan dibayar dalam kurun waktu paling lama 14 hari kalender setelah barang atau jasa
diterima perusahaan. Salah satunya dapat dilakukan melalui kontrak pembelian
dengan supplier.

e. Utang Bank jangka pendek

Utang bank jangka pendek akan diambil untuk memenuhi saldo minimal modal kerja
agar kegiatan operasional tidak terganggu melalui Kredit Modal Kerja. Jika saldo kas
yang dimiliki perusahaan tidak mencukupi untuk memenuhi cadangan minimal kas
selama 2 bulan guna membiayai kegiatan operasional maka perusahaan akan
melakukan pinjaman overdraft kepada bank dimana pengembalian pinjaman akan
dilakukan paling lambat dalam kurun waktu 1 tahun.

Kebijakan Distribusi Keuntungan

Kebijakan distribusi keuntungan ditetapkan berdasarkan kesepakatan perusahaan

dengan para pemilik modal dengan selalu mempertimbangkan kondisi keuangan serta
rencana pengembangan bisnis pada masa yang akan datang. Sampai dengan tahun
kelima. perusahaan berencana untuk melakukan pengembangan bisnis sehingga
akumulasi laba ditahan tidak akan digunakan untuk membayar dividen.

138
 BAB VIII

Proyeksi Keuangan, Kelayakan, dan Manajemen Risiko

Bisnis

Asumsi dan Pengantar Proyeksi

Asumsi-asumsi yang dipergunakan untuk proyeksi keuangan perusahaan adalah

sebagai berikut:

• Analisa proyek selama 5 tahun

• Harga jual tetap selama kurun waktu 5 tahun
• Diskon penjualan diberikan pada tahun pertama dengan nilai rata-rata sebesar
20%, tahun kedua 16%, tahun ketiga 15%, tahun keempat 23%, dan tahun kelima
14% sesuai dengan strategi marketing untuk meraih pangsa pasar.
• Fee building management 5% dari total penjualan per tahun.
• Stable growth rate 3% untuk perhitungan terminal value.
• Kenaikan gaji rata-rata 7% per tahun sesuai dengan nilai inflasi yang dikeluarkan
pemerintah.
• Kenaikan biaya operasional secara umum rata-rata sebesar 5% pertahun.
• Kenaikan Upah Minimum Regional (UMR) sebesar 10% per tahun.
• Tarif pajak perusahaan sesuai dengan ketentuan pemerintah yaitu 25%.
• Cost of debt sebesar 15,34%
• Cost of equity sebesar 23,01%
• Depresiasi aset menggunakan metode double declining.

Asumsi dan proyeksi tersebut digunakan untuk perhitungan proyeksi keuangan dan
analisa kelayakan bisnis perusahaan.

Proyeksi Keuangan

Berdasarkan asumsi diatas dapat dilihat struktur biaya per customer dibandingkan
dengan penjualan yang diperoleh. Biaya langsung tahun kedua nilainya menurun
dibandingkan tahun kedua karena perusahaan mengurangi diskon yang diberikan.
Kemudian meningkat kembali pada tahu ketiga dan keempat karena ekspansi ke
apartemen lain dengan memberikan diskon untuk memperoleh customer baru. Biaya
tidak langsung nilainya menurun dari tahun kedua sampai tahun kelima karena pada

139
awal tahun jumlah konsumen yang masih rendah kemudian alokasi penambahan
jumlah tenaga kerja tahun berikutya lebih tidak sebesar jumlah customer yang
diperoleh.
Tabel 8-1 Struktur Biaya Per Customer
TAHUN
Struktur Biaya Per Customer Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Penjualan 100% 100% 100% 100% 100%
Biaya Langsung 73% 66% 69% 81% 71%
Biaya Tidak Langsung 59% 38% 35% 25% 21%
Laba Usaha Sebelum Pajak -32% -4% -4% -6% 9%

Proyeksi Laba Rugi

Proyeksi laba rugi pada Gambar 8-1 menunjukkan bahwa perusahaan memiliki kinerja
yang menjanjikan. Terdapat peningkatan penjualan setiap tahunnya karena semakin
besarnya penerimaan masyarakat terhadap jasa yang ditawarkan. Hal ini seiring
dengan program marketing yang semakin gencar untuk mendapatkan customer dari
unit apartemen baru yang akan dilayani.

Penjualan
dalam juta rupiah
150.000

132.188
125.000

100.000

75.000
66.099
50.000

33.057
25.000
16.536
8.273
0 0
Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5

Gambar 8-1 Grafik Penjualan

Dalam kurun waktu empat tahun pertama, perusahaan belum dapat memberikan laba
bersih yang menjanjikan kepada investor karena masih dalam tahap pengenalan jasa
dan pengembangan pasar yang gencar. Salah satu cara agar dapat dengan cepat
diterima pasar adalah dengan bekerja sama dengan pihak pengelola apartemen
sehingga customer akan lebih yakin terhadap keamanan jasa yang diberikan serta

140
memberikan diskon yang cukup menarik agar customer ingin mencoba layanan yang
diberikan. Seiring dengan meningkatnya penjualan. mulai tahun kelima perusahaan
diproyeksikan dapat membukukan laba positif.

Laba Bersih
dalam juta rupiah

10.000
8.801
8.000

6.000

4.000

2.000

-
Y0 (931) Y1 Y2 (1.068)Y3 Y4 Y5
(2.000) (1.712)

(4.000) (2.721)
(4.453)
(6.000)

Gambar 8-2 Grafik Laba Bersih

Proyeksi Neraca

Pertumbuhan modal kerja merupakan selisih antara modal kerja tahun berjalan dengan
tahun sebelumnya yang diperoleh dari aktiva lancar dikurangi dengan kewajiban
lancar.

Pertumbuhan Modal Kerja

dalam juta rupiah

15.000
10.864
10.000

5.000
3.716

-
Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 (1.719)
(2.685)
(5.000) (5.539)

(10.000) (7.599)

Gambar 8-3 Pertumbuhan Modal Kerja

141
Modal kerja bersih meningkat sangat besar pada tahun ketiga yang disebabkan oleh
meningkatnya pendapatan yang diperoleh perusahaan dan peningkatan biaya
kontinjensi yang akan digunakan sebagai antisipasi pembayaran klaim kepada
customer.

Nilai aset tetap perusahaan setiap tahunnya mengalami pertumbuhan dikarenakan

perusahaan melakukan pembelian secara bertahap untuk dapat memenuhi kebutuhan
operasional perusahaan untuk dapat mendukung meningkatnya permintaan dari
customer.

Pertumbuhan Aset Tetap

dalam juta rupiah

7.000

6.000 6.197

5.000

4.000
3.331
3.000

2.000 1.883
1.241
1.000
705 749
-
Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5

Gambar 8-4 Pertumbuhan Aset Tetap

Pada empat tahun pertama nilai ekuitas perusahaan cenderung menurun karena
perusahaan belum mampu membukukan laba positif untuk dapat menutup biaya
operasional yang dikeluarkan. Mulai tahun kelima, setelah berhasil memperoleh laba
positif. nilai ekuitas perusahaan meningkat dengan tajam.

142
 Pertumbuhan Ekuitas
dalam juta rupiah

10.000

8.000 9.069
7.916

6.000
6.348

4.000 5.280

2.000 3.568

-
Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 (885) Y5
(2.000)

Gambar 8-5 Pertumbuhan Ekuitas

Proyeksi Aliran Kas

Sampai dengan tahun ketiga, biaya operasional yang dikeluarkan belum dapat ditutupi
dengan pendapatan yang diperoleh sehingga aliran kas operasional menunjukkan
angka yang negatif. Mulai tahun ketiga aliran kas operasional dapat memberikan nilai
yang positif.

Aliran Kas Operasional

dalam juta rupiah

25.000
22.541
20.000

15.000

10.000

5.000
1.774
-
2.355
Y0 Y1 Y2 616 Y3 Y4 Y5
(1.352) (1.422)
(5.000)

Gambar 8-6 Aliran Kas Operasional

143
Lima tahun pertama. perusahaan melakukan investasi berupa peralatan kantor dan
alat pendukung jasa kebersihan yang dibeli secara bertahap sesuai dengan kebutuhan
untuk mendukung kegiatan operasional. Pada tahun pertama, perusahaan melakukan
investasi dalam bentuk deposito karena terdapat kelebihan kas yang diperoleh. Namun.
dana investasi tersebut secara bertahap dicairkan pada tahun kedua, ketiga, dan
keempat untuk memenuhi kecukupan dana minimal kas yang diperlukan untuk
kegiatan operasional. Tahun kelima, perusahaan melakukan investasi kembali dalam
bentuk deposito atas kelebihan dana kas yang diperoleh.

Aliran Kas Investasi

dalam juta rupiah

2.000

- 759
Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
(705) 162
(2.000) (2.296)

(4.000)

(6.000)

(8.000) (7.134)
(8.487)

(10.000)

Gambar 8-7 Aliran Kas Investasi

Pendanaan perusahaan diperoleh dari penyertaan modal pemegang saham, pinjaman

jangka panjang, serta pinjaman lainnya berupa kredit pembelian kendaraan
operasional. Dana yang diperoleh digunakan untuk kegiatan investasi dan operasional
perusahaan. Mulai tahun pertama, perusahaan melakukan pembayaran bunga
pinjaman serta pokok pinjaman secara bertahap sampai dengan tahun kelima.

144
 Aliran Kas Pendanaan
dalam juta rupiah

14.000
12.000
12.610
10.000
8.000
6.000
4.000
3.091
2.000
-
(2.000) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
(936) (874)
(929)
(4.000)
(6.000) (5.520)

(8.000)

Gambar 8-8 Aliran Kas Pendanaan

Analisa Titik Impas (Break Event Point)

Analisa titik impas digunakan untuk menghitung berapa minimal penjualan jasa yang
diperlukan agar dapat menutupi fixed cost dan variable cost. Perhitungan dilakukan
berdasarkan ukuran penjualan per meter persegi. Break Event Point (BEP) dapat
tercapai pada tahun kelima. Tahun pertama sampai tahun keempat perusahaan
melakukan investasi aset yang cukup besar namun tidak dapat diimbangi dengan
besarnya nilai penjualan jasa yang diperoleh. Disisi lain variable cost yang dikeluar
cukup besar karena perusahaan berusaha memperoleh pasar secara luas dengan
memberikan diskon penjualan sehingga BEP belum dapat tercapai. BEP diperoleh dari
persamaan

FC
BEP =
P − VC per meter persegi
FC = Fixed Cost
P = Harga jual jasa per meter persegi
VC = Variable cost per meter persegi

145
 Tabel 8-2 Break Event Point Per Tahun

Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Permintaan Jasa 1.392.480 2.783.520 5.564.160 11.125.440 22.249.440
BEP Meter Persegi 3.022.460 3.109.167 6.249.959 14.612.653 15.614.602
Variance (1.629.980) (325.647) (685.799) (3.487.213) 6.634.838

Break Even Point

Meter persegi

25.000.000

20.000.000

15.000.000

10.000.000

5.000.000

-
Y1 Y2 Y3 Y4 Y5

Permintaan Jasa BEP Meter Persegi

Gambar 8-9 Break Event Point

Analisa Kelayakan Bisnis

Analisa kelayakan bisnis dilihat dari tiga aspek. yaitu

1. Net Present Value (NPV) proyek selama 5 tahun harus lebih besar dari nol
artinya nilai proyek yang akan diterima selama 5 tahun jika nilai tersebut ditarik
pada saat ini (present value) lebih besar dari nol berarti proyek tersebut
menghasilkan keuntungan.
2. Internal Rate of Return (IRR) atau tingkat pengembalian dari modal pendanaan
suatu proyek harus lebih tinggi dari Weighted Average Cost of Capital (WACC)
atau biaya modal keseluruhan pendanaan proyek tersebut.
3. Payback Period atau waktu pengembalian modal harus kurang dari 5 tahun

Indikator kelayakan bisnis perusahan dengan nilai WACC 20,71% dapat dilihat pada
tabel 8-3 dibawah ini

146
 Tabel 8-3 Indikator Kelayakan Bisnis (NPV, IRR, Payback Period dsb.)

WACC 20,71%
NPV 15.566 Juta
IRR 51,23%
Payback Period 4,33 Tahun

Net Present Value (NPV)

NPV menunjukkan angka 15.566 juta jauh diatas nol yang menandakan bisnis layak
dijalankan. NPV diperoleh dari nilai Free Cash Flow to the Firm (FCFF) ditambahkan
terminal value perusahaan pada tahun kelima dengan nilai stable growth rate sebesar
3% menggunakan asumsi dibawah tingkat inflasi Indonesia.

Internal Rate of Return (IRR)

Nilai IRR sebesar 51,23% diatas WACC 20,71% menandakan bisnis profitable untuk
dijalankan meskipun laba positif baru dapat diperoleh mulai tahun kelima setelah
beroperasi.

Analisa Lamanya Pengembalian Dana (Payback Period)

Payback period menunjukkan lamanya dana investasi dapat dikembalikan oleh

perusahaan. Berdasarkan Tabel 8-3 nilai payback period bisnis ini adalah 4,33 tahun
atau 4 tahun 2 bulan dibawah batas yang ditetapkan yaitu 5 tahun sehingga bisnis ini
layak untuk dijalankan.

Analisa Sensitivitas

Analisa sensitivitas digunakan untuk menguji komponen-komponen bisnis apa saja

yang sangat mempengaruhi nilai keekonomian bisnis dengan melihat perubahan pada
NPV. Asumsi perubahan nilai parameter bisnis menggunakan nilai dua kali lebih baik
dan dua kali lebih buruk dari kondisi bisnis yang diharapkan. Parameter-parameter
yang digunakan antara lain kenaikan UMR, customer retention, klaim kerusakan
barang oleh customer, fee building management, kenaikan gaji karyawan, asumsi
kerusakan alat pendukung kebersihan, tingkat inflasi, dan jumlah penggunaan
supplies.

Berdasarkan perhitungan yang terdapat pada tabel 8-4 terdapat empat parameter yang
sangat sensitif terhadap asumsi perubahan yang terjadi, yaitu kenaikan UMR, tingkat
customer retention, klaim customer atas kerusakan barang, dan fee building

147
management. Pada gambar 8-10 terlihat bahwa keempat parameter tersebut
menunjukkan kemiringan garis yang cukup curam atau perubahan asumsi parameter
yang diamati sangat mempengaruhi perubahan nilai NPV bisnis cukup besar.

Tabel 8-4 Analisa Sensitivitas

Most
Extreme Extreme
NPV Likely
Negatif Positif
Sensitivity
1. Kenaikan UMR (29.161) 15.566 58.389 10,0%
2. Customer Retention (25.124) 15.566 55.108 80,0%
3. Klaim Customer (19.678) 15.566 49.617 5,0%
4. Fee Building Management (12.338) 15.566 42.980 5,0%
5. Kenaikan Gaji 3.608 15.566 27.639 7,0%
6. Asumsi Kerusakan Alat 7.074 15.566 25.785 30,0%
7. Inflasi 11.990 15.566 20.874 5,0%
8. Kelebihan Penggunaan Supplies 15.209 15.566 17.664 10,0%

Gambar 8-10 Sensitivity Analysis terhadap NPV

Sensitivity Analysis
NPV

60.000
1. Kenaikan UMR

2. Customer Retention
40.000
3. Klaim Customer

20.000 4. Fee Building Management

5. Kenaikan Gaji
-
Pessimist MostLikely Optimist 6. Asumsi Kerusakan Alat

(20.000) 7. Inflasi

8. Kelebihan Penggunaan
(40.000) Supplies

Analisa Skenario Bisnis

Perusahaan menggunakan keempat paramater bisnis yang sangat mempengaruhi

NPV pada analisa sensitivitas sebelumnya kedalam tiga skenario bisnis untuk
menghitung kelayakan bisnis dengan menilai tingkat risikonya berdasarkan asumsi
perubahan yang terjadi. Skenario most likely digunakan dalam menghitung
keenomiaan bisnis ini. namun dilakukan juga perhitungan dua skenario lain yaitu

148
pessimist dan skenario optimist. Melalui ketiga skenario bisnis tersebut, dapat dilihat
tingkat risiko bisnis ini dengan mempertimbangan probabilitas kemungkinan terjadinya
skenario tersebut. Hasil perhitungan skenario dapat dilihat pada tabel 8-5 dibawah ini

Tabel 8-5 Skenario Bisnis

Pessimist Most Likely Optimist

Kenaikan UMR 11,5% 10% 8,5%
Customer Retention 75,0% 80% 85%
Klaim Customer 8,0% 5% 2%
Fee Building Management 8,0% 5% 2%

WACC 20,71% 20,71% 20,71%

NPV (14.136) 15.566 Juta 80.821 Juta
IRR -25,38% 51,23% 128,41%
Payback Period 4,76 Tahun 4,33 Tahun 4,03 Tahun

Klaim customer dan customer retention adalah faktor yang masih dapat dikontrol oleh
perusahaan melalui pemberian jasa yang memuaskan customer. Faktor lain seperti fee
yang diberikan kepada building management masih dapat dikontrol perusahaan yang
diperoleh melalui kemampuan negosiasi yang saling menguntungkan kedua belah
pihak.

Persentase kenaikan UMR berdasarkan data lima tahun sebelumnya, rata-rata

kenaikan UMR ada di angka 10% per tahun yang digunakan sebagai dasar perhitungan
UMR most likely. Persentase kenaikan UMR mempertimbangkan pertumbuhan
ekonomi dan tingkat inflasi Indonesia. Berdasarkan data statista, pertumbuhan
ekonomi Indonesia lima tahun yang akan datang akan berada di angka 5% - 5,3%
dengan tingkat inflasi berada dikisaran 3% - 3,5% per tahun. Sehingga angka
peningkatan UMR diprediksi 8,5% yang digunakan sebagai asumsi optimist 8,5%.
Asumsi kenaikan UMR skenario pessimist adalah rata-rata 11,5% atau 1,5% diatas
angka most likely.

Dari hasil perhitungan dapat disimpulkan bahwa

1. Dengan meningkatnya kenaikan UMR 11,5%, hanya 75% tingkat customer

retention klaim dari customer menjadi 8%, dan fee yang diminta oleh building

149
 management sebesar 8% dari penjualan, menyebabkan NPV menjadi negatif
sehingga bisnis tidak layak untuk dijalankan.

2. Melalui skenario bisnis optimist, kenaikan UMR diprediksi 8,5%, tingkat customer
retention 85%, terdapat penurunan klaim dari customer menjadi 2%, dan fee
building management sebesar 2% dapat meningkatkan nilai NPV menjadi 80.821
juta dan IRR meningkatkan menjadi 128,41% dibandingkan perhitungan skenario
most likely. Hal ini menunjukkan bahwa jumlah customer yang menggunakan jasa
sangat memberikan pengaruh paling besar terhadap keuntungan perusahaan dan
biaya yang dikeluarkan untuk klaim customer dan fee building management harus
dapat dikontrol serendah mungkin.

Tingkat risiko bisnis dapat diketahui melalui metode statistika dengan menghitung nilai
coefficient of variation dari rencana bisnis yang akan dijalankan. Nilai tersebut dapat
diperoleh dengan mengkalikan NPV tiga skenario sebelumnya dengan probabilitas
terjadinya. Nilai probabilitas yang digunakan adalah pessimist 30%. most likely 50%.
dan optimist 20%. Jika nilai coefficient of variation <0.4 maka tingkat risiko investasi
tergolong rendah, nilai coefficient of variation 0.4 – 1 maka tingkat risiko investasi
tersebut tergolong sedang. Namun jika nilai coefficient of variation > 1 maka tingkat
risiko investasi tersebut tergolong tinggi. Berdasarkan perhitungan tersebut diperoleh
nilai expected NPV 24.454 juta dengan standar deviation 34.729 juta. Nilai Coeficient
of variation 1,42 yang menunjukkan tingkat risiko bisnis yang dihadapi tinggi.

Tabel 8-6 Perhitungan Probabilitas Risiko

Skenario Probability NPV Probability x NPV
Pessimist 25% (14.136) (3.534)
Most Likely 50% 15.566 7.783
Optimist 25% 80.821 20.205
Expected NPV 24.454
Standard Deviation - NPV 34.729
Coeficient of Variation - NPV 1,42

Identifikasi dan Mitigasi Risiko Bisnis

Agar tujuan dan sasaran perusahaan dapat tercapai, diperlukan penerapan

manajemen risiko dengan pendekatan terstruktur dan sistematis melalui partisipasi
proaktif dari seluruh bagian untuk mengkaji dan mengetahui risiko-risiko yang dapat
berdampak pada terganggunya kegiatan perusahaan dimana mencakup proses:

150
1. Mengidentifikasi risiko dari setiap bagian/fungsi (bottom-up approach) dan
pendekatan strategis (top-down approach) serta mengintegrasikannya

2. Mengukur dampak dan kemungkinan terjadinya risiko berdasarkan Risk

Assessment Criteria

3. Melakukan penanganan risiko berdasarkan prioritasnya secara efektif dan efisien.

4. Memonitor risiko untuk dilaporkan secara periodik kepada para stakeholders

Perusahaan menerapkan continuous risk management process melalui empat siklus

kerja yang dilakukan secara berkelanjutan untuk membangun risk awareness culture
para karyawan di perusahaan

Gambar 8-11 Siklus Enterprise Risk Management

Risk Identification

Kegiatan perusahaan terpapar oleh faktor-faktor eksternal yang dapat menimbulkan

risiko bagi perusahaan karena adanya ketidakpastian yang dihadapi sehingga perlu
dikelola dengan baik. Beberapa faktor tersebut diantaranya:

a. Politik

Meskipun tidak berdampak langsung pada kegiatan operasional perusahaan, kondisi

politik dan kebijakan suatu negara seperti perang dagang Cina dan Amerika Serikat
dapat berdampak pada pelemahan kondisi perekonomian global dan pelemahan nilai
tukar rupiah sehingga dapat meningkatkan harga pembelian barang pendukung
operasional yang masih perlu diimpor.

151
b. Ekonomi

Prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia diprediksi diatas 5% untuk beberapa tahun

mendatang berpotensi meningkatkan daya beli masyarakat golongan menengah yang
dapat memberikan dampak positif pada industri jasa kebersihan. Disisi lain jika target
tersebut tidak tercapai dapat menurunkan daya beli masyarakat.

c. Sosial

Banyaknya masyarakat yang memilih tinggal di apartemen karena faktor kepraktisan.

keamanan serta tingginya harga lahan untuk pemukiman tapak di daerah Jabodetabek.
Disisi lain customer saat ini semakin kritis dan berani mengemukakan pendapat di
publik harus dapat dikelola dengan baik oleh perusahaan.

d. Teknologi

Perkembangan teknologi informasi yang semakin cepat yang harus dimanfaatkan

Perusahaan untuk memaksimalkan proses pengembangan bisnis, operasional serta
program marketing yang efektif dan efisien.

e. Hukum

Peraturan ketenagakerjaan terkait sistem kerja, keselamatan kerja, dan pengupahan

harus dipatuhi dalam melakukan kegiatan operasional agar tidak berdampak pada
tuntutan hukum.

Dalam kegiatan usahanya, perusahaan menggolongkan risiko kedalam tiga kategori,

yaitu:

Tabel 8-7 Kategori Risiko

Kategori Deskripsi

Stratejik Terkait kebijakan yang dipilih dimana berdampak secara

keseluruhan terhadap arah bisnis perusahaan.

Operasional Terkait langsung dengan kegiatan operasional sehari-hari yang

meliputi sistem kerja, Peralatan, faktor sumber daya manusia
dimana dampaknya dirasakan secara langsung oleh
pelanggan.

Keuangan Terkait dengan kondisi makro ekonomi serta kondisi keuangan

dan sumber pendanaan perusahaan.

152
 Risk Assessment

Dari ketiga kategori risiko yang dihadapi, dilakukan risk assessment dari setiap kategori
untuk menentukan risiko-risko apa saja yang kemungkinan terjadi dan risk tolerance
untuk memberikan batasan risiko yang akan diterima perusahan dimana berhubungan
dengan kemampuan dalam mengelola risiko tersebut. Dalam proses risk assessment,
perusahaan mengkategorikan tingkat risiko kedalam empat tingkatan berdasarkan
dampak yang ditimbulkan dan respon yang diperlukan.

Tabel 8-8 Tingkat Risiko

TINGKAT RISIKO PENJELASAN

Risiko yang berdampak besar terhadap kelangsungan

Significant
perusahaan sehingga perlu kebijakan strategis dari manajemen
(Nilai >10)
serta dimonitor dan dievaluasi secara berkesinambungan.

High Risiko yang perlu perhatian dari manajemen serta dimonitor dan
(Nilai 7 - 9) dievaluasi minimal dalam kurun waktu 3 bulan.

Medium Risiko yang masih dalam batas toleransi namun harus di respon
(Nilai 4 – 6) dengan segera

Risiko yang dapat diselesaikan dengan prosedur yang ada

Low
sehingga tidak perlu penanganan khusus namun tetap harus
(Nilai 1 - 3)
dimonitor agar skalanya tidak meningkat.

Risiko-risiko yang teridentifikasi diukur menggunakan lima skala berdasarkan frekuensi

dan kemungkinan terjadinya risiko

Gambar 8-12 Likelihood for Frequency and Probability

153
 Risk Treatment

Berdasarkan risk identification dan risk assessment, berikut ini adalah risiko-risiko yang
dihadapi dan mitigasi yang dapat dilakukan oleh perusahaan

Tabel 8-9 Risiko dan Mitigasi

Tingkat
No Kejadian Frekuensi Probabilitas Mitigasi
Risiko
Kategori : Stratejik
1 Sebagian besar Significant Low Low 1. Menerapkan
Building sistem pembagian
management keuntungan yang
menolak menarik bagi
keberadaan pengelola
layanan apartemen
kebersihan 2. Mengembangkan
eksternal bisnis ke area
pemukiman cluster
2 Bisnis stagnan Significant Low Low Mengembangkan
karena tingkat bisnis ke apartemen di
hunian apartemen luar Jabodetabek dan
yang rendah area perumahan
cluster

Kategori :Operasional

3 Meningkatnya Significant Medium Medium 1. Mereview kembali

klaim pelanggan • Sistem reward &
atas kehilangan punishment
dan kerusakan • Standar operasi
barang customer dan pelatihan secara
regular
2. Memperketat sistem
pengawasan kerja
4 Customer High High Low Menyesuaikan kembali
Retention yang value proposition
rendah dengan keinginan
customer

154
 Tingkat
No Kejadian Frekuensi Probabilitas Mitigasi
Risiko

5 Kesulitan High Medium High Program talent

memperoleh dan management dan
mempertahankan people development
karyawan yang yang lebih terstruktur
berkualitas dan transparan untuk
meningkatkan motivasi
kerja dan menjadi daya
tarik bagi calon pekerja.
6 Kualitas jasa High High Medium Regular Review
layanan yang tidak services quality &
konsisten diberikan policy
1. Mereview standar
operasi dan
pelatihan secara
regular
2. Kontrol ketat
terhadap kinerja
cleaning agent dan
leader
Kategori : Keuangan
7 Kenaikan harga Medium High High 1. Melakukan kontrak
biaya langsung pembelian dengan
penunjang dengan harga yang
operasional disepakati diawal
2. Review penerapan
sistem dan waktu
pembelian

155
 Monitoring

Efektifitas penerapan pengelolaan risiko direview secara kuartal per tahun yang
dilakukan oleh berbagai fungsi di Perusahaan. Dilakukan juga assessment terhadap
implementasi mitigasi yang dilakukan agar implementasinya dapat terintegrasi dengan
strategi perusahaan dengan tujuan memberikan gambaran mengenai risiko-risiko yang
mungkin terjadi sehingga tindakan mitigasi terhadap risiko tersebut dapat dilaksanakan
dengan baik sebagai upaya untuk menjaga pencapaian sasaran yang diharapkan oleh
perusahaan.

Dalam implementasinya. setiap bagian/fungsi melakukan risk assessment dan

menginformasikan opportunities dan threats yang ada kepada level manajemen di
atasnya (bottom-up approach). Berdasarkan informasi tersebut, Manajemen
melakukan pendekatan strategis dengan menganalisa, memetakan, dan menentukan
tujuan serta sasaran yang akan dicapai dan menginformasikan kepada seluruh level
organisasi di bawahnya serta detail action plan yang harus dilakukan (top-down
approach).

156
 BAB IX

Kesimpulan
Penjabaran pada bab-bab sebelumnya telah menunjukkan bahwa bisnis jasa
kebersihan retail profesional bagi penghuni apartemen di area Jabodetabek
merupakan bisnis yang desirable, feasible, dan viable.

Desirability bisnis ini dibuktikan melalui hasil wawancara dan survei yang menunjukkan
bahwa penghuni apartemen membutuhkan dan menginginkan hunian yang bersih dan
rapi. Solusi yang menjadi pilihan utama saat ini dinyatakan kurang memuaskan oleh
lebih dari 70% penggunanya. Hal ini menunjukkan adanya kebutuhan akan layanan
yang lebih baik.

Layanan B-Room akan menawarkan solusi yang mengatasi masalah yang ada pada
layanan yang sudah ada dengan penekanan pada jaminan kualitas dan keamanan
serta kemudahan untuk mendapatkan layanan tanpa harus berada di tempat. Layanan
ini akan ditujukan kepada penghuni apartemen kelas menengah yang menghuni
apartemen dengan harga unit di atas 300 juta rupiah dan harga per meter persegi di
bawah 35 juta rupiah.

B-Room telah memetakan target pasar yang dituju dan didapatkan nilai pasar yang ada
pada tahun 2020 adalah 287,4 miliar rupiah dengan asumsi target pasar rata-rata
menggunakan jasa layanan kebersihan satu kali per minggu dengan biaya Rp 95.000
per kedatangan. Dari nilai tersebut diestimasikan supply layanan yang ada hanya dapat
memenuhi 38% dari nilai tersebut, dengan demikian didapatkan nilai pasar yang belum
terlayani sebesar 178 miliar rupiah dan akan bertumbuh hingga 228 miliar rupiah pada
tahun 2024. Pertumbuhan ini didasari bertumbuhnya perekonomian, jumlah penduduk
kota, jumlah apartemen, dan penghuni apartemen di Jabodetabek.

Perusahaan akan meraih pasar tersebut melalui kerjasama dengan building

management untuk mendapatkan akses kepada pelanggan potensial dan melakukan
strategi komunikasi untuk membangun awareness dan kepercayaan calon pelanggan.
Walaupun perusahaan memiliki target layanan yang spesifik, awareness ditargetkan
dapat diraih dari masyarakat yang lebih umum, bukan hanya penghuni apartemen,
karena brand presence pada masyarakat akan mempengaruhi kepercayaan pengguna
layanan secara tidak langsung.

157
Sebagai strategi penetrasi perusahaan juga menerapkan strategi diskon pada strategi
harganya. Diskon ditetapkan untuk mendekati harga kompetitor untuk mengurangi
switching cost dan mendorong pengguna untuk mencoba layanan. Diskon besar
dilakukan di tahun pertama ketika perusahaan memulai bisnis pada apartemen
menengah-atas dan pada tahun keempat ketika perusahaan mulai masuk
keapartemen menengah bawah yang lebih price sensitive.

Sebagai strategi retensi B-Room menetapkan sistem berlangganan dengan diskon

yang semakin tinggi dengan semakin lamanya masa berlangganan yang dipilih. Selain
itu perusahaan juga akan memberikan reward finansial maupun non-finansial untuk
memberikan kepuasan lebih bagi pelanggan yang loyal. Perusahaan juga
menggunakan building management sebagai kanal layanan sehingga memiliki image
yang lebih aman dan mendorong penghuni untuk menggunakan layanan perusahaan.

Sebelum meraih retensi dan mendapatkan loyalitas pelanggan, perusahaan harus

terlebih dahulu memberikan layanan yang dapat memberikan kepuasan bagi
pelanggan. Hal ini menjadi tujuan utama operasi layanan perusahaan. Departemen
Operasi B-Room akan meraih kepuasan pelanggan melalui penciptaan alur layanan
dan sistem pengawasan untuk dapat memastikan pelayanan yang diberikan sesuai
dengan standar perusahaan dan keamanan hunian pelanggan tetap terjaga saat
pelayanan dilakukan.

Perusahaan akan memanfaatkan teknologi smartlock, kamera, dan sistem IT sebagai

sistem keamanan dan kontrol untuk mengurangi potensi pelanggaran prosedur kerja
yang dapat berdampak negatif pada reputasi perusahaan. Perusahaan memberikan
jaminan pengerjaan ulang atas hasil kerja yang tidak sesuai standar dan ganti rugi
hingga nilai tertentu atas kerugian yang diakibatkan kelalaian tenaga kerja perusahaan.

Perusahaan juga akan memastikan semua pelanggan dapat terlayani melalui sistem
penjadwalan dan penetapan strategi kapasitas layanan yang selalu melebihi
kebutuhan yang ada. Divisi operasi bekerja sama denga divisi SDM untuk memastikan
ketersediaan tenaga kebersihan yang selalu siap melayani pertumbuhan pelanggan.

Perencanaan mutu layanan dilakukan melalui pembuatan SLA yang disepakati dengan
pelanggan dan SOP yang menjadi acuan tenaga kebersihan. Selain itu sebagai sebuah
layanan pelatihan tenaga kerja juga memiliki peran penting terhadap mutu layanan

158
yang diberikan. Pengendalian mutu dilakukan dengan penerapan sistem yang
dilakukan seperti pengawasan oleh leader dan penilaian dari pelanggan.

Mutu layanan akan sangat dipengaruhi oleh kemampuan dan perilaku tenaga
kebersihan yang memberikan layanan. Oleh karena itu Departemen SDM memegang
peranan penting untuk memastikan perusahaan memiliki tenaga kerja yang dapat
memenuhi standar layanan perusahaan. Proses ini dimulai dari tahap rekrutmen,
khususnya rekrutmen tenaga kebersihan dan leader. Perusahaan telah menetapkan
kriteria yang harus dipenuhi baik terkait kriteria fisik dan kompetensi. Tenaga
kebersihan yang direkrut harus merupakan lulusan SMA/SMK, memiliki penampilan
yang rapi, memiliki rekam jejak yang baik, dan memiliki perilaku yang baik. Hal-hal ini
akan dinilai dari lamaran, wawancara, dan aspek-aspek lain seperti media sosial.

Setelah menentukan tenaga kerja yang memiliki potensi, perusahaan juga

bertanggung jawab untuk mengembangkan potensi tenaga kerja dan membentuk
perilaku dan pola pikir yang sesuai dengan nilai perusahaan. Untuk itu perusahaan
menetapkan budaya perusahaan yang diturunkan dari nilai-nilai perusahaan. Budaya
ini akan ditanamkan melalui artifak fisik dan non-fisik. Budaya perusahaan juga akan
dimasukkan ke dalam kurikulum pelatihan secara umum.

Perusahaan bekerjasama dengan ISS sebagai penyedia jasa facility management

yang memiliki standar mutu layanan kelas dunia. Dalam kerjasama ini ISS akan
menyediakan pelatihan bagi tenaga kebersihan B-Room. Pelatihan yang diberikan
bertujuan untuk membentuk mental, pola pikir, dan kemampuan teknis dalam
memberikan layanan kebersihan. Kerjasama ini juga akan memberikan leverage bagi
perusahaan dari sisi brand, asosiasi brand B-Room dengan brand ISS yang sudah
memiliki reputasi sebagai penyedia jasa layanan premium akan memberikan citra
positif di mata pelanggan.

Kemudian, perusahaan juga akan menerapkan KPI dan BSC dalam mengelola kinerja
karyawan. Selain itu perusahaan juga menerapkan sistem reward & punishment,
khususnya bagi tenaga lapangan. Sistem ini bertujuan untuk memberikan konsekuensi
yang segera dan terlihat atas tindakan dan kinerja yang diberikan, dengan demikian
diharapkan tenaga kerja akan termotivasi untuk bekerja dengan baik dan mengurangi
potensi pelanggaran.

159
Dengan asumsi yang digunakan, bisnis ini mampu memberikan nilai positif bagi
investor yang ditunjukkan dengan indikator NPV 15.566 juta, IRR 51,23% lebih besar
dari WACC 20,71% serta payback period 4,33 tahun. Meskipun tingkat risiko bisnis
tergolong tinggi dimana diperoleh berdasarkan perhitungan probabilitas skenario yang
mungkin terjadi, skenario terbaik dan terburuk serta diindikasikan juga dengan belum
adanya perusahaan jasa kebersihan yang merambah ke model bisnis ini menjadi salah
satu peluang yang menarik untuk menggarap bisnis ini karena skenario optimis yang
digunakan berdasarkan perhitungan asumsi yang masih realistis terjadi. Guna
meminimalisir terjadinya skenario bisnis pesimis, perlu dilakukan pengendalian faktor-
faktor bisnis yang masih dapat dikontrol perusahaan serta monitoring faktor diluar
kendali perusahaan sehingga dapat disusun mitigasi risiko yang tepat seperti efisiensi
biaya melalui peningkatan kemampuan cleaning agent dalam membersihkan luas area
per jam dengan didukung oleh penggunaan alat dan cairan kebersihan yang lebih
memudahkan dan mempercepat pekerjaan yang berdampak pada penurunan jumlah
cleaning agent yang direkrut sehingga dapat meminimalisir dampak dari kenaikan UMR
terhadap keuangan perusahaan.

Berdasarkan analisa dan kesimpulan diatas, bisnis ini menarik dan layak untuk
dijalankan.

160
Daftar Pustaka

1. 5.000 Pelanggan Gunakan Jasa Bersih-bersih Kliknclean

https://swa.co.id/swa/trends/5-000-pelanggan-gunakan-jasa-bersih-bersih-
kliknclean
2. Afif. Syaiful. (2012). “The Rising of Middle Class in Indonesia: Opportunity and
Challenge”. University of Southern California. USA.
3. Akhir 2018. 9.664 Unit Apartemen Siap Guyur Jabodetabek. http://mpi-
update.com/akhir-2018-sekitar-9-664-unit-apartemen-siap-guyur-jabodetabek-1/
4. Analisis Faktor Penyebab Kemiskinan dan Kriminalitas Studi Kasus Kampung
Stren Kali Jagir Kota Surabaya.
https://www.academia.edu/12638020/Analisis_Faktor_Penyebab_Kemiskinan_da
n_Kriminalitas_Studi_Kasus_Kampung_Stren_Kali_Jagir_Kota_Surabaya_?auto=
download
5. Becker. Gary S. (1965). “A Theory of the Allocation of Time.” Economic Journal.
75 (September). 493–517.
6. Bohlander. G.. Snell. S. (2013). Managing Human Resources. 16th ed. Ohio:
Cengage Learning.
7. Brandon-Jones. A.. Slack. N.. Johnston. R. (2016). Operations Management.
Harlow: Pearson Education Limited.
8. Brigham. E. F.. & Ehrhardt. M. C. (2017). Financial management: theory &
practice. 15th ed. Boston: MA Cengage Learning
9. Cari apartemen diseluruh Indonesia. https://www.rukamen.com/
10. Catatan Kilas Balik GO-LIFE di Laporan KEJOG 2018. https://www.go-
jek.com/blog/go-life-laporan-kejog-2018/
11. Colliers Quarterly. Jakarta Apartment Q1 2019. Colliers International. 2 April 2019
https://www.colliers.com/en-gb/indonesia/insights/researchlibrary
12. Colliers Quarterly. Jakarta Apartment Q2 2018. Colliers International. 20
September2018. https://www.colliers.com/en-gb/indonesia/insights/researchlibrary
13. Contract Cleaning in Indonesia.
https://www.euromonitor.com/contract-cleaning-in-indonesia/report ; (Aug 2016)
14. Damodaran. A. (2006). Damodaran on valuation: Security analysis for investment
and corporate finance. Hoboken. N.J: John Wiley & Sons.

161
15. Glinow. M. A. V.. McShane. S. L. (2010). Organizational Behavior. 5th ed. New
York: The McGraw-Hill Companies
16. Harga Apartemen Terjangkau Makin Bergeser ke Pinggir Jakarta
https://tirto.id/harga-apartemen-terjangkau-makin-bergeser-ke-pinggir-jakarta-
cCD4 (18 Juli 2019)
17. Health benefits of a clean home.
https://www.ahchealthenews.com/2016/06/06/staying-fit-cleaning-house/
18. Indonesia Facility Management Market Outlook to 2023 - By Single. Bundled and
Integrated Services; By Soft Services (Housekeeping. Security. Landscaping and
others) and Hard Services (Electromechanical services. Operations and
Maintenance Services. Fire Safety and Security. Ken Research. Market Research
Report Pages: 117. Region: Asia. March 2019
https://www.kenresearch.com/manufacturing-and-construction/real-
estate/indonesia-facility-management-market/189023-97.html
19. Indonesia Kekurangan 58 Juta Tenaga Kerja Terlatih Bersertifikat.
https://tirto.id/indonesia-kekurangan-58-juta-tenaga-kerja-terlatih-bersertifikat-
cJTM
20. Jumlah penduduk Jakarta.
https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2018/01/24/berapa-jumlah-penduduk-
jakarta
21. Keller. K. L.. Kotler. P. (2016). Marketing Management.15th ed. London: Pearson
Education Limited
22. Kemiskinan sebagai salah satu penyebab timbulnya tindak kejahatan.
https://www.researchgate.net/publication/320228766_KEMISKINAN_SEBAGAI_S
ALAH_SATU_PENYEBAB_TIMBULNYA_TINDAK_KEJAHATAN
23. Lovelock. C.. Wirtz. J. (2018). Essentials of Service Marketing. 3rd ed. Harlow:
Pearson Education Limited.
24. Miller A. 1998. Strategic Management. 3rd edition Chapter 5: Operation-Level
Strategy. h208.Irwin/McGraw-Hill
25. Oberman. R. et.al. (2012). The Archipelago economy: Unleashing Indonesia’s
potential. McKinsey Global Institute.
26. Pekerja Rumah Tangga di Indonesia. https://www.ilo.org/wcmsp5/groups/public/---
asia/---ro-bangkok/---ilojakarta/documents/presentation/wcms_553078.pdf
27. Penyaluran kredit apartemen melonjak. tren properti mulai bergeser?

162
 https://businessinsight.kontan.co.id/news/penyaluran-kredit-apartemen-melonjak-
tren-properti-mulai-bergeser. (18 September 2018)
28. Perkins R dan Repper J. (2016). "A home of your own". Mental Health and Social
Inclusion. Vol. 20 Issue: 3. https://doi.org/10.1108/MHSI-05-2016-0017
29. Porter ME. (1998). Competitive Strategy - Techniques for Analyzing Industries and
Kompetitors. New York: Free Press.
30. Rasio Apartemen di Jakarta Belum Sampai 2 Persen. Potensi Pasar Masih Sangat
Besar. http://housingestate.id/read/2019/01/11/rasio-apartemen-di-jakarta-belum-
sampai-2-persen-potensi-pasar-masih-sangat-besar/. (11 Jan 2019)
31. Riset: 1 Unit Apartemen di Jakarta untuk 100 Orang.
https://properti.kompas.com/read/2017/02/24/120000121/riset.1.unit.apartemen.di
.jakarta.untuk.100.orang
32. Sidik. I. G. (2013). Bisnis Sukses. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama
33. Saxbe DE dan Repetti R. (2010). “No place like home: home tours correlate with
daily patterns of mood and cortisol”. Epub Jan;36(1):71-81. doi:
10.1177/0146167209352864.
34. Kemenko PMK: Lulusan SMA & SMK Banyak. Daya Serap PT Sedikit.
https://tirto.id/kemenko-pmk-lulusan-sma-smk-banyak-daya-serap-pt-sedikit-dDBv
(1 Sep 2019)
35. Lulusan SMA Penyumbang Pengangguran terbesar
https://nasional.tempo.co/read/1173343/lulusan-sma-penyumbang-pengangguran-
terbesar/full&view=ok (1 Sep 2019)

163
 A. Lampiran Pemasaran
Lampiran A.I. Website

Lampiran A.II. Banner

164
Lampiran A.III. Aplikasi

165
 B. Lampiran Operasi
Lampiran B.I. Standard Operating Procedure for Team Leader

HOUSEHOLD SERVICE

B-ROOM
Standard Operating
Procedure
for Team Leader

166
1. INTRODUCTION

Prosedur ini disiapkan untuk semua Team Leader yang akan berada di lokasi.
Instruksi yang dijelaskan dalam manual ini harus diikuti, kecuali instruksi berbeda
yang spesifik dikomunikasikan oleh Manajer Operasi secara tertulis. Jika diperlukan,
manual ini akan ditinjau dan diperbarui untuk mengoptimalkan produktivitas operasi.

2. HSE

Team Leader harus membaca dan memahami Visi & Kebijakan HSE perusahaan
dan tanggung jawab HSE sebagaimana dijelaskan dalam HSE-MS. Setiap kegiatan
harus mematuhi Visi & Kebijakan HSE dan HSE-MS B-Room tanpa terkecuali.
Ketika masalah HSE muncul, maka beri tahu supervisor area atau orang terdekat
yang berwenang di lokasi.

3. TEAM LEADER RESPONSIBILITIES

Team Leader adalah bagian penting dari tim operasi, dan kualitas dari kemampuan
observasi dan menilainya sangat penting dalam menjaga standar kualitas
perusahaan. Karena perusahaan memprioritaskan kualitas. biaya. dan reliabilitas.
mereka perlu memastikan bahwa semua layanan yang telah diberikan sudah
sejalan dan sesuai dengan standar kualitas perusahaan dan diselesaikan seefisien
mungkin dalam kurun waktu yang sudah ditentukan.

Tujuan pekerjaan Team Leader di lokasi sebagai berikut:

• Mengatur. memantau. dan mengevaluasi cleaning team dibawahnya.

Cleaning team tersebut akan menjadi tanggung jawab mereka.

• Melakukan supervisi dan pemeriksaan kualitas terhadap hasil pekerjaan

cleaning team.

• Memeriksa dan memastikan kondisi kebersihan dan kerapihan unit apartemen

pelanggan setelah dibersihkan sudah sesuai standar perusahaan.

• Memeriksa daftar jadwal dan memastikan kehadiran cleaning team.

• Mengidentifikasi dan melaporkan setiap peristiwa atau masalah yang timbul

yang berkaitan dengan layanan.

167
 • Pastikan tujuan operasional perusahaan tercapai.

• Pastikan semua layanan dilakukan dengan cara HSE berdasarkan Visi &
Kebijakan Perusahaan.

• Pastikan bahwa semua barang milik pelanggan diurus dengan baik, masalah
apapun yang timbul dari layanan akan menjadi tanggung jawab staf yang
bertugas saat itu.

• Pastikan bahwa segala jenis sampah akan ditangani dan dibuang dengan
benar.

• Membuat laporan layanan yang berisi semua data yang berkaitan dengan
cleaning team, hasil pekerjaan mereka, dan persediaan yang digunakan.

4. SHIFT and NUMBER of TEAM LEADER

Setiap Team Leader bekerja dengan basis rotasi enam (6) hari / satu (1) minggu.
Tidak ada Team Leader tambahan yang akan standby di lokasi.

5. TASKS

5.1. Start of Operations

Bagian ini mencakup tugas-tugas yang diperlukan pada awal operasi ketika Team
Leader tiba di lokasi untuk pertama kalinya:

(1) Bertemu dengan supervisor area dan / atau Team Leader setempat untuk
membahas beberapa pengantar atau informasi yang diperlukan terkait dengan
gedung baru. Mengenal sesama rekan kerja di daerah tersebut.

(2) Lakukan tur gedung bersama dengan Team Leader setempat. Di mana pada
sat tur. ingatlah lokasi kantor cabang, gudang setempat, pintu darurat/ tangga
darurat, dan muster point di lokasi tersebut. Ingat juga tata ruang bangunan dan
rute evakuasi.

(3) Pastikan ketersediaan APD (Alat Pelindung Diri) yang diperlukan, alat-alat
pembersih, dan cairan pembersih untuk keperluan layanan.

168
5.2. Work Routine Summary

Aktivitas tipikal harian Team Leader sebagai berikut:

(1) Menghadiri briefing dan toolbox meeting dengan cleaning team. Team Leader
lain. dan area supervisor di lokasi.

(2) Pastikan untuk mengenakan seragam dan semua APD yang diperlukan
seperti yang dinyatakan dalam kebijakan HSE perusahaan.

(3) Periksa semua alat dan cairan pembersih, isi ulang atau resupply jika
diperlukan.

(4) Jika cairan pembersih dan / atau persediaan alat di gudang setempat rendah,
hubungi gudang pusat untuk pasokan tambahan.

(5) Secara berkala QC cleaning team di unit mereka kerja untuk mengecek
progres atau hasil kerja mereka. Pastikan kamera keamanan perusahaan
menyala dan merekam. Team Leader memiliki tanggung jawab dan
wewenang penuh untuk mengevaluasi dan memberi instruksi kepada mereka
untuk menyempurnakan pekerjaan mereka apabila hasilnya tidak sesuai
dengan standar perusahaan.

(6) Dokumentasikan pekerjaan cleaning team apabila diperlukan.

(7) Hubungi dan laporkan ke supervisor area jika ada masalah yang terjadi. Selalu
standby jika ada pelanggan yang meminta bantuan atau memiliki keluhan atau
mungkin masalah.

(8) Pada akhir jam kerja dan setelah semua unit yang dijadwalkan sudah
dibersihkan. bersama dengan tim kebersihan. periksa dan catat semua
inventaris yang telah digunakan. Kemudian isi ulang cairan pembersih atau
ganti alat yang sudah tidak layak pakai jika diperlukan.

(9) Menghadiri post job meeting dengan seluruh cleaning team, Team Leader,
dan supervisor area di lokasi.

(10) Setelah post job meeting, buat laporan layanan harian yang berisi semua data
yang berkaitan dengan cleaning team, layanan, dan bahan persediaan.

169
6. REPORTING

Team Leader harus membuat laporan tertulis yang merangkum berbagai kegiatan
cleaning team. Dia harus memastikan bahwa semua laporan yang diperlukan diisi
selengkap dan seprofesional mungkin.

6.1. Daily Service Report

Daily Service Report (selanjutnya disebut DSR) harus diselesaikan setiap hari
setidaknya pada pukul 18:00 (WIB. GMT +7). Laporan ini meringkas kegiatan
cleaning team hari itu yang juga berisi daftar alat dan cairan pembersih, sisa
cairan pembersih dalam persediaan digudang, feedback dari pelanggan, dan
semua peristiwa atau masalah yang muncul yang perlu dilaporkan.

6.2. Monthly Service Report

Monthly Service Report (selanjutnya MSR) harus diselesaikan setidaknya

sebelum tanggal 5 setiap bulannya. Laporan ini merangkum kegiatan cleaning
team bulan sebelumnya yang juga berisi daftar alat dan cairan pembersih, sisa
cairan pembersih dalam persediaan digudang, feedback dari pelanggan, dan
semua peristiwa atau masalah yang muncul yang perlu dilaporkan.

6.3. Customer Feedback

Pelanggan mungkin membuat feedback tertulis ataupun keluhan tentang

layanan perusahaan. Selain menyalin dan melampirkannya ke laporan layanan,
buat laporan terpisah yang hanya berisi semua feedback pelanggan untuk
memudahkan pelacakan setiap feedback jika dibutuhkan. Untuk laporan ini,
Team Leader juga harus memberi tahu kantor pusat jika terdapat follow up dari
feedback yang sudah ada.

170
Lampiran B.II. Standard Operating Procedure for Cleaning Staff

HOUSEHOLD SERVICE

B-ROOM
Standard Operating
Procedure
for Cleaning Staff

171
1. INTRODUCTION
Prosedur ini disiapkan untuk semua Cleaning Staff yang akan berada di lokasi.
Instruksi yang dijelaskan dalam manual ini harus diikuti, kecuali instruksi berbeda
yang spesifik dikomunikasikan oleh Manajer Operasi secara tertulis. Jika diperlukan,
manual ini akan ditinjau dan diperbarui untuk mengoptimalkan produktivitas operasi.

2. HSE
Cleaning Staff harus membaca dan memahami Visi & Kebijakan HSE perusahaan
dan tanggung jawab HSE sebagaimana dijelaskan dalam HSE-MS. Setiap kegiatan
harus mematuhi Visi & Kebijakan HSE dan HSE-MS B-Room tanpa terkecuali.
Ketika masalah HSE muncul, maka beri tahu team leader atau orang terdekat yang
berwenang di lokasi.

3. CLEANING STAFF RESPONSIBILITIES

Cleaning Staff adalah bagian penting dari tim operasi. dan kualitas hasil kerjanya
penting dalam menentukan kepuasan pelanggan. Karena perusahaan
memprioritaskan kualitas, biaya, dan reliabilitas, mereka perlu melakukan pekerjaan
mereka dalam waktu yang telah ditentukan secara sistematis, efektif, dan efisien
untuk menghindari keterlambatan dalam unit apartemen berikutnya yang sudah
dijadwalkan. Oleh karena itu, tanggung jawab utama mereka adalah untuk benar-
benar produktif dalam waktu kerja dan penggunaan bahan cairan pembersih.
Tujuan pekerjaan Cleaning Staff di lokasi sebagai berikut:
• Untuk membersihkan dan merapikan semua ruang, perabotan, dan piring di
dalam unit apartemen pelanggan secara produktif dan efisien.
• Pastikan tujuan operasional perusahaan tercapai.
• Pastikan semua layanan dilakukan dengan cara HSE berdasarkan Visi &
Kebijakan Perusahaan.
• Pastikan bahwa semua barang milik pelanggan diurus dengan baik. masalah
apa pun yang timbul dari layanan akan menjadi tanggung jawab staf yang
bertugas saat itu.
• Pastikan bahwa segala jenis sampah akan ditangani dan dibuang dengan benar.
• Buat daftar checklist harian untuk setiap unit apartemen yang dibersihkan dan
laporkan kembali kepada team leader yang bertanggung jawab.
• Pastikan bahwa team leader diberitahu tentang peristiwa, masalah, atau

172
 kekhawatiran apa pun yang berkaitan dengan layanan.
• Jika perlu, laporkan kepada team leader atau perwakilan perusahaan yang
terdekat jika timbul keraguan terkait keselamatan unit apartemen pelanggan.

4. SHIFT and NUMBER of CLEANING STAFF

Setiap Cleaning Staff bekerja dalam tim yang terdiri dari dua (2) Cleaning Staff
dengan basis rotasi enam (6) hari / satu (1) minggu. Satu (1) Cleaning Staff
tambahan per empat (4) Cleaning Staff di lokasi akan standby di kantor pusat. jika
staf yang bertanggung jawab tidak dapat bekerja maka Cleaning Staff yang standby
akan dikirimkan ke lokasi.

5. TASKS
5.1. Start of Operations
Bagian ini mencakup tugas-tugas yang diperlukan pada awal operasi ketika
Cleaning Staff tiba di lokasi untuk pertama kalinya:
(1) Bertemu dengan supervisor area dan / atau team leader untuk membahas
beberapa pengantar atau informasi yang diperlukan terkait dengan gedung
baru. Mengenal sesama rekan kerja di daerah tersebut.
(2) Lakukan tur gedung bersama dengan team leader. Di mana pada sat tur,
ingatlah lokasi kantor cabang. gudang setempat, pintu darurat/ tangga darurat,
dan muster point di lokasi tersebut. Ingat juga tata ruang bangunan dan rute
evakuasi.
(3) Pastikan ketersediaan APD (Alat Pelindung Diri) yang diperlukan, alat-alat
pembersih, dan cairan pembersih untuk keperluan layanan.
5.2. Work Routine Summary
Aktivitas tipikal harian Cleaning Staff sebagai berikut:
(1) Menghadiri briefing dan toolbox meeting dengan seluruh tim, team leader, dan
area supervisor di lokasi.
(2) Pastikan untuk mengenakan seragam dan semua APD yang diperlukan
seperti yang dinyatakan dalam kebijakan HSE perusahaan.
(3) Periksa semua alat dan cairan pembersih. isi ulang atau resupply jika
diperlukan.
(4) Langsung pergi menuju unit apartemen pertama sesuai dengan jadwal yang
diperoleh dari kantor pusat.

173
 (5) Jika pelanggan berada di dalam unit apartemen
- Ketuk pintu dan minta izin untuk membersihkan unit apartemen kepada
pelanggan dengan ramah dan baik.
Jika pelanggan tidak berada di dalam unit apartemen
- Minta konfirmasi dan izin pada pelanggan untuk membersihkan kamar.
Dan gunakan kunci apartemen pelanggan yang sudah dititipkan di pusat
penitipan kunci.
(6) Setelah mendapatkan izin, masuk ke dalam unit apartemen dan letakkan
kamera keamanan perusahaan di lokasi yang sudah disepakati.
(7) Mulailah pekerjaan dengan merapikan tempat tidur, membersihkan perabotan
dan lantai, pindah untuk membersihkan kamar mandi, dan kemudian mencuci
piring. Semua operasi pembersihan harus dilakukan sesuai standar kualitas
dan standar waktu pengerjaan perusahaan.
(8) Ketika pekerjaan hampir selesai, beri tahu team leader sehingga mereka
dapat melakukan QC progress pekerjaan. Pastikan untuk melaporkan kepada
team leader jika ada masalah HSE yang muncul.
(9) Jika team leader menganggap kualitas pekerjaan kurang, ulangi pekerjaan di
tempat yang disebutkan.
(10) Setelah semua dilakukan, beri tahu pelanggan baik secara langsung atau
melalui aplikasi bahwa pekerjaan pembersihan telah selesai. Ambil alat
pembersih dan kamera keamanan, kunci pintu unit apartemen lalu pindah ke
unit apartemen berikutnya. Ulangi langkah 5 hingga 10.
(11) Pada akhir jam kerja dan setelah semua unit yang dijadwalkan sudah
dibersihkan, cleaning team dan team leader mereka akan memeriksa dan
mencatat semua inventaris yang telah digunakan. Kemudian isi ulang cairan
pembersih atau ganti alat yang sudah tidak layak pakai jika diperlukan.
(12) Menghadiri post job meeting dengan seluruh tim, team leader, dan area
supervisor di lokasi.

6. CLEANING METHODS
6.1. Mixing Cleaning Fluids
6.1.1. SC Johnson Glance Glass Cleaner
Cairan pembersih kaca yang praktis pemakaiannya dan mampu
membersihkan kotoran, noda minyak maupun bekas-bekas asap pada

174
 permukaan kaca ataupun cermin.
Aturan pakai :
- Campur dengan air
- Petunjuk campuran 1 : 15
- Masukkan kedalam botol sprayer
- Semprotkan pada permukaan kaca. gosok dengan sponge untuk
mengangkat kotoran yang menempel.
- Keringkan permukan kaca menggunakan window squege.
6.1.2. SC Johnson Brite Plus
Pembersih lantai wangi dengan disinfectant; berdaya bersih tinggi dan
ampuh membunuh kuman.
Aturan pakai :
- Campur dengan air.
- Petunjuk campuran 1 : 165
- Gunakan untuk mopping lantai.
6.1.3. SC Johnson Pine Trusol
Pembersih sekaligus disinfectant dengan wangi karbol yang sangat ampuh
membunuh bakteri penyebab penyakit sekaligus menghilangkan bau tidak
sedap.
Aturan pakai :
- Campur dengan air
- Petunjuk campuran 1 : 120
- Gunakan untuk mopping lantai kamar mandi.
6.1.4. SC Johnson Toilet Bowl Cleaner Go Getter
Pembersih toilet yang bersifat disinfektan tetapi tidak membunuh kuman-
kuman pembusuk di septic tank. bila sudah bercampur dengan air.
Aturan pakai :
- 30 ml sekali pakai
- Tuangkan go getter pada sponge atau sikat lalu gosokkan pada daerah
sekitar mangkok toilet.
- Siram dengan air bersih
6.1.5. SC Johnson New Stream
Cairan pencuci yang mengandung formula khusus untuk membersihkan
peralatan makan, minum, serta peralatan masak secara ekonomis dan

175
 efektif.
Aturan pakai :
- Campur dengan air
- Petunjuk campuran 1 : 200
- Gunakan 50 ml larutan yang sudah dicampur dengan baik untuk 1 sesi
cuci piring dan perlengkapan makan.
6.1.6. SC Johnson Degreaser Break Up
Cairan pembersih yang sangat efektif dan ampuh untuk mengangkat
kotoran minyak. lemak. gemuk dari permukaan benda keras.
Aturan pakai :
- Campur dengan air
- Petunjuk campuran 1 : 60
- Masukkan kedalam botol sprayer
- Semprotkan pada permukaan dapur, gosok dengan microfiber cloth
untuk mengangkat kotoran yang menempel.
6.2. Dusting
- Tujuan: Membersihkan permukaan furniture, dinding dari debu dan kotoran
kecil.
- Tata cara dusting:
o Gunakanlah microfiber duster.
o Proses dusting dilakukan pada media yang paling atas hingga paling
bawah gerakan tangan kiri-kanan tumpang tindih dari dalam keluar.
secara brurutan searah jarum jam.
o Cek semua kembali dan pastikan sudah bersih sesuai standar.
o Simpan dan rapikan peralatan pada tempatnya.
6.3. Sweeping
- Tujuan: Membersihkan permukaan lantai yang rata dan kering dari kotoran.
- Tata cara sweeping:
o Gunakanlah B-Room dustpan set.
o Mulailah sapu pada area paling sempit dan sulit lanjutkan pada area
terbuka.
o Kumpulkan sampah didustpan kemudian buang sampah ke dalam bak
sampah.
o Cek semua kembali dan pastikan sudah bersih sesuai standar.

176
 o Simpan dan rapikan peralatan pada tempatnya.
6.4. Damp Mopping
- Tujuan: Membersihkan permukaan lantai dari kotoran dan noda.
- Tata cara mopping:
o Sapu lantai terlebih dahulu.
o Gunakanlah mop set.
o Ujung pel dibilas dalam ember cairan pembersih kemudian dipress hingga
lembap.
o Mulailah dari area paling pinggir menyamping gerakan mop tumpang
tindih.
o Kemudian lanjutkan area tengah mulai dari sudut paling jauh dari pintu
keluar dengan cara mundur tumpang tindih.
o Cek semua kembali dan pastikan sudah bersih sesuai standar.
o Simpan dan rapikan peralatan pada tempatnya.
6.5. Vacuuming
- Tujuan: Membersihkan permukaan lantai kering.karpet dari debu dan kotoran
kecil.
- Tata cara vacuuming:
o Dustinglah furniture terlebih dahulu.
o Gunakanlah vacuum cleaner.
o Pastikan vacuum cleaner dan asessori berfungsi dengan baik. bersihkan
bagian dalam filter/ kantong debu dan bagian luar.
o Pasanglah combination nozzle pada extension tube dan kabel pada
elektrik panel.
o Mulailah vacuum daerah paling jauh dari pintu berjalan maju atau mundur.
gerakan extension tube maju mundur dari pinggir kiri kekanan.
o Cek semua kembali dan pastikan sudah bersih sesuai standar.
o Simpan dan rapikan peralatan pada tempatnya.
6.6. Glass Cleaning
- Tujuan: Membersihkan permukaan kaca dari kotoran yang nempel.
- Tata cara glass cleaning:
o Semprotkan glass cleaner pada permukaan kaca.
o Gunakan sponge dan gosoklah permukaan kaca merata dari bawah
keatas.

177
 o Keringkan permukaan kaca dari air kotor dan gunakan window squeegee.
o Lap permukaan kaca, pinggiran kaca serta bingkai jika masih ada air,
gunakan dry cloth.
o Cek kembali dan pastikan sudah bersih sesuai standar.
o Simpan dan rapikan peralatan pada tempatnya.
6.7. Kitchen Cleaning
- Tujuan: Menjaga dapur dan peralatannya tetap higenis selalu bersih, kering
dan tidak bau.
- Tata cara Kitchen Cleaning:
o Bersihkan washtafel/ wash basin.
- Bersihkan washtafel dan daerah sekitarnya.
- Semprotkan degreaser dan gosok permukaan dengan menggunakan
sponge.
- Bilas dengan air bersih kemudian keringkan.
o Bersihkan daerah kompor.
- Bersihkan kompor dan daerah sekitarnya.
- Semprotkan degreaser dan gosok permukaan dengan menggunakan
sponge.
o Bersihkan dinding-dinding dapur.
- Semprotkan degreaser dan gosok permukaan dengan menggunakan
sponge.
o Bersihkan piring dan alat makan lainnya.
- Campurkan 50 ml larutan campuran new stream kedalam tempat
sabun cuci.
- Bilas piring kotor dengan air. kemudian gosok hingga bersih dengan
sponge yang sudah terendam campuran new stream.
- Sisih dan tiriskan piring pada tempatnya. dan kemudian lakukan hal
yang sama dengan peralatan makan lain.
- Cek semua kembali dan pastikan sudah bersih sesuai standar.
- Simpan dan rapikan peralatan pada tempatnya.
6.8. Toilet Cleaning
- Tujuan: Menjaga toilet higenis selalu bersih, kering dan tidak bau.
- Tata cara Toilet Cleaning:
o Bersihkan washtafel/ wash basin.

178
 - Bersihkan cermin, semprotkan glass cleaner dan gosok permukaan
cermin gunakan sponge, bilas dengan air bersih kemudian keringkan.
- Gosok bagian dalam washtfl, keran dan lobang pembuangan dengan
sponge.
- Bersihkan bagian luar dan pipa bawah washtafel.
- Bilas dengan air bersih dan keringkan.
o Bersihkan closet/ toilet bowl.
- Basahi bagian dalam sikat dan gosok gunakan toilet bowl brush dan
cairan pembersih Go Getter.
- Bagian luar, gosok water tank, cover, badan dan lantai bagian bawah
closet.
- Bilas dengan air bersih dan keringkan bagian luar closet.
o Bersihkan dinding-dinding dalam toilet.
- Bersihkan dinding berurutan merata dari pintu masuk searah jarum
jam. gosok dinding dari bawah keatas gunakan sponge dan cairan
pembersih pine trusol.
- Bilas dengan air bersih guyur dari dinding bagian atas kemudian
keringkan.
o Bersihkan lantai
- Basahi lantai dengan air campur cairan pembersih pine trusol
kemudian sikat hand brush dan sikat juga lobang pembuangan air.
- Bilas lantai dengan air bersih merata.
- Keringkan lantai. gunakan flat mop (lap yang sudah direndam dengan
air pine trusol).
- Cek semua kembali dan pastikan sudah bersih sesuai standar.
- Simpan dan rapikan peralatan pada tempatnya.
7. REPORTING
Cleaning Team harus membuat laporan tertulis dan lisan jika ada masalah HSE atau
masalah lain yang layak dilaporkan pada akhir jam kerja. Ia harus memastikan
bahwa semua variabel atau peristiwa yang terjadi dicatat selengkap dan
seprofesional mungkin.

179
Lampiran B.III. Service Level Agreement

B-ROOM a HOUSEHOLD SERVICE

SLA Between B-Room and Client

Kami berusaha untuk memberikan layanan pembersihan paling profesional. Semua

profesional terikat dan telah dilatih secara menyeluruh dalam penggunaan semua
produk dan peralatan yang tepat.

B-room akan menyediakan semua alat pembersih, termasuk penyedot debu, window
wiper, kain pel, sapu ijuk. kain lap, spons, sikat toilet, dan Cairan pembersih B-Room.

SERVICE COVERAGE

• Toilet

Tasks Goals

Bersihkan closet/ mangkok toilet Bersih, tidak berbau dan tidak bernoda

Bersih, kering, tidak berbau dan tidak

Bersihkan washtafel
bernoda

Bersihkan dinding-dinding area

Bersih, kering, dan tidak berbau
toilet.

Bersihkan lantai kamar mandi Bersih, kering, dan tidak berbau

Semua peralatan yang tertata rapi pada

Rapikan area kamar mandi
tempatnya

o Note:

▪ Layanan yang kami berikan sifatnya normal.

▪ Karat. jamur kaca, dan segala macam noda yang membandel yang tidak bisa
dibersihkan dan membutuhkan pekerjaan ekstra, akan kami kenakan biaya
tambahan apabila Anda ingin bersihkan.

180
• Living Room

Tasks Goals

Merapikan tempat tidur Bersih dan tertata rapi, Semua sprei,

sarung bantal, sarung guling, dan selimut
diganti apabila diperlukan

Bersihkan perabotan Bersih dan tertata rapi

Bersihkan kaca jendela Bersih, kering, dan tidak bernoda

Bersihkan dapur Bersih, kering, tidak berbau, dan tidak

bernoda

Bersihkan piring Bersih, kering, dan tertata rapi

Bersihkan lantai Bersih, kering, dan tidak berbau

Rapikan area living room Semua perabotan dan segala jenis barang
yang berada diluar lemari atau kabinet
tertata rapi pada tempatnya

o Note:
▪ Layanan yang kami berikan sifatnya normal.
▪ Karat, jamur kaca, spot jamur pada perabotan dan segala macam noda yang
membandel yang tidak bisa dibersihkan dan membutuhkan pekerjaan ekstra, akan
kami kenakan biaya tambahan apabila Anda ingin bersihkan.
▪ Persiapkan sprei, sarung bantal, sarung guling, ataupun selimut yang baru apabila
ingin Anda diganti.
▪ Staf kami tidak dapat memanjat lebih tinggi dari bangku injak. Perabotan yang kami
bersihkan hanya yang dapat dijangkau staf kami.
▪ Staf kami tidak akan memindahkan furnitur berupa barang elektronik dan benda
apa pun lebih dari 10 kg.
▪ Kaca jendela yang dibersihkan hanya dari bagian dalam unit apartemen Anda yang
terjangkau oleh staf kami, sedang bagian luar hanya apabila terjangkau dan tidak
membahayakan staf kami.
▪ Letakkan dan basahi piring atau peralatan dapur didalam washtafel dapur apabila
ingin dibersihkan. Segala piring atau peralatan dapur diluar washtafel dapur akan
kami anggap sedang dipakai dan akan kami rapikan saja.

181
CONDUCT

Karyawan kami akan menghormati dan sopan terhadap Anda, tidak akan merokok,
makan atau minum, ataupun menonton TV didalam unit apartemen Anda. Satu-satunya
tujuan mereka saat berada di unit apartemen Anda adalah membersihkan.

EQUIPMENT AND SUPPLIES

Kami menyediakan persediaan dan peralatan pembersihan dasar termasuk penyedot

debu dan produk pembersih. Jika Anda memiliki produk spesifik yang ingin Anda
gunakan, silakan hubungi kantor kami atau beri tahu staff terdekat agar keinginan Anda
dapat dimasukan kedalam profil pelanggan Anda.

ARRIVAL TIME

Layanan pembersihan kami jadwalkan dalam urutan yang membutuhkan paling sedikit
waktu perjalanan untuk setiap tim setiap harinya dan akan diberitahukan sebelumnya
untuk disepakati. Jika Anda memerlukan perubahan jadwal. Anda dapat melakukan
permintaan perubahan jadwal melalui aplikasi paling lambat 2 hari sebelum jadwal
yang ditentukan, kami akan mengusahakan untuk mengakomodasi permintaan Anda
apabila waktu tersebut tersedia.

SCHEDULING

Perubahan jadwal dapat terjadi karena hal sebagai berikut:

PERUBAHAN PAKET - Paket untuk layanan berulang Anda didasarkan pada waktu
pembersihan per minggu. Kami menawarkan kategori paket berulang sebagai berikut:

- Sekali seminggu.

- Dua kali seminggu

Jika Anda perlu mengubah atau membatalkan hari layanan pembersihan Anda. Anda
perlu memberikan pemberitahuan paling lambat 2 hari kerja sebelum jadwal semula
atau jadwal yang diiningkan (jika dimajukan). Layanan pembersihan yang sudah
terjadwal akan dianggap “Skip” ketika Anda menolak layanan atau tidak memberikan
akses kepada cleaner kami di hari pelayanan. kami tidak akan menjadwalkan layanan
lain sebagai pengganti jika peristiwa di atas terjadi. Instruksi atau permintaan khusus
terkait jadwal tidak dapat dijamin dari minggu ke minggu.

Example 1: pelanggan dengan paket sekali seminggu yang melewatkan layanan

pembersihan tanpa permintaan penjadwalan ulang sebelumnya, tidak akan

182
mendapatkan layanan lain di jendela minggu yang sama. Dan pelanggan dengan dua
kali seminggu hanya akan mendapatkan layanan yang tersisa di jendela minggu yang
sama.

Example 2: Pelanggan yang meminta layanan pembersihan tambahan di antara jadwal

layanannya akan dikenakan tarif tambahan berupa tarif bulanan dibagi dengan
banyaknya kunjungan bulanan mereka.

SECURITY CAMERA

B-Room akan memasang kamera keamanan dan menghidupkannya ketika proses

pembersihan berlangsung untuk alasan keamanan. Bagi pelanggan yang tidak
berkenan dengan hal ini. Anda dapat memilih salah satu kabinet atau lemari yang dapat
dikunci yang ada di unit apartemen Anda, untuk dimana kemudian Anda dapat
menyimpan semua barang berharga Anda dan kabinet atau lemari tersebut
ditinggalkan dalam keadaan terkunci. Staff kami hanya akan memasang dan
mengarahkan kamera keamaan ke lokasi kabinet atau lemari tersebut berada. Segala
bentuk kehilangan yang terjadi yang berada diluar pengawasan kamera keamaan dan
kabinet atau lemari pelanggan diluar tanggung jawab kami. Anda dapat memilih untuk
tidak mengizinkan penggunaan kamera, namun perlu diperhatikan bahwa bukti
rekaman kamera merupakan sarana pembuktian yang dibutuhkan ketika Anda akan
melakukan klaim, kurangnya bukti dapat mengakibatkan penolakan klaim.

CLEANING FEE INCREASES

B-Room berhak untuk mengevaluasi kembali tarif kapan saja berdasarkan luas dan
waktu yang diperlukan untuk melakukan layanan kami untuk memenuhi standar Anda.
Kami akan menghubungi Anda untuk membahas kemungkinan revisi harga atau
layanan jika luas area atau waktu pembersihan berbeda secara drastis dari perjanjian
awal. Kami berhak untuk menyesuaikan harga pada masa kontrak berikutnya.

PAYMENT POLICY

Pembayaran harus dibayar penuh selambat-lambatnya pada hari pertama layanan

pembersihan diberikan.

Pengembalian Uang: Karena pembersihan adalah layanan yang sangat personal dan
subyektif. kami tidak dapat menawarkan pengembalian uang kepada pelanggan. Jika
Anda tidak senang, kami akan kembali dan membersihkan kembali area apa pun
secara gratis.

183
SECURITY ALARMS

Jika pintu unit apartemen Anda dilengkapi dengan sistem keamanan tambahan, harap
pastikan bahwa alarm tersebut dalam keadaan "OFF".

ACCIDENTS

Jika Anda memiliki barang berharga. akan sangat membantu jika barang tersebut
disimpan atau dipinggirkan pada tempat yang aman untuk menghindari kecelakaan.
Personel kami diinstruksikan untuk menghubungi kantor kami segera jika terdapat
barang yang rusak. dan untuk meninggalkan Anda catatan yang memberitahukan Anda
tentang kecelakaan itu. Jika terdapat barang rusak atau pecah yang terbukti
diakibatkan oleh kelalaian tenaga kerja kami, maka kami akan mengganti nilai barang
tersebut. Nilai maksimal penggantian yang ditanggung perusahaan per kejadian adalah
Rp 15.000.000

QUALITY CONTROL

Kontrol kualitas kami lakukan dengan melakukan inspeksi unit pada waktu menjelang
layanan berakhir tiap harinya. Seorang team leader dapat memasuki unit apartemen
Anda selama waktu pembersihan untuk memastikan standar dipatuhi. Pelanggan
dapat menyampaikan keluhan atau kritik kepada team leader apabila dirasa ada
layanan yang kurang atau tidak memuaskan. Kami percaya bahwa inspeksi dan
masukan dari pelanggan adalah cara terbaik untuk membantu kami dalam mencapai
ekspektasi anda dan untuk meningkatkan standar kami. Anda juga dapat
menyampaikan keluhan Anda melalui aplikasi. Kami menghargai feedback dari Anda.

PETS

Jika Anda memiliki hewan peliharaan. petugas kebersihan kami sangat menghargai
apabila mereka dikandangkan. Kami tidak dapat bertanggung jawab atas hewan
peliharaan yang "melarikan diri" ketika petugas kebersihan kami memasuki/ keluar dari
unit apartemen Anda. Hal ini juga untuk mengurangi kecelakaan kerja atau kejadian-
kejadian yang tidak terduga yang disebabkan oleh hewan peliharaan.

PLANTS

Dikarenakan kebutuhan perawatan yang berbeda-beda tiap tanaman, kami tidak

berkewajiban menyirami atau merawat tanaman tersebut untuk menghindari hal yang
tidak diinginkan.

184
EXTRA WORK

Silakan hubungi kami terlebih dahulu untuk permintaan khusus (misal setelah renovasi.
pembersihan kulkas. bagian dalam oven. ruang tambahan) sehingga kami dapat
menjadwalkan tambahan waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan tugas-tugas ini.
Kami akan memberikan perkiraan biaya melalui telepon, namun kami berhak
menyesuaikan kembali harga tersebut setelah pekerjaan selesai.

ITEMS WE CANNOT CLEAN/DO

Kami telah menginstruksikan staf kami untuk membiarkan barang-barang tertentu tidak
tersentuh. Tim kami disarankan hanya untuk membersihkan area-area disekitarnya.
Kami akan meninggalkan Anda catatan, atau menghubungi Anda mengenai masalah
tersebut. Kami tidak akan membersihkan bagian dalam lemari atau apapun yang
tertutup. Jika Anda memiliki barang-barang lain yang Anda inginkan tidak kami
bersihkan atau tangani, silakan hubungi kantor dan kami akan memastikan untuk
menghindari barang-barang tersebut. Staf kami tidak dapat memanjat lebih tinggi dari
bangku injak, bekerja di luar unit apartemen Anda, memindahkan furnitur yang berisi
barang elektronik, mengangkat benda apa pun lebih dari 10 kg, menyiapkan makanan,
atau menyediakan layanan terkait hewan peliharaan atau anak-anak.

IF THERE’S A PROBLEM

Kami menjamin pekerjaan kami. Informasikan atau ajukan klaim melalui aplikasi yang
telah disediakan dalam 24 jam setelah pelayanan dan kami akan melakukan segala
upaya untuk memperbaiki masalah tersebut. Tolong dimengerti bahwa B-Room tidak
menerima refund biaya layanan pembersihan.

KEYS

Beri tahu kami minimal 1 hari sebelum hari layanan pembersihan Anda jika Anda telah
mengubah kode smart lock Anda. Segala perubahan yang mendadak dan
mengakibatkan staff kami untuk tidak dapat masuk unit apartemen, akan kami anggap
bahwa Anda menolak untuk dibersihkan pada hari tersebut.

OFFICE HOURS

Kantor kami buka Senin hingga Jumat pada pukul 8.00-17.00 WIB. Sabtu dan Minggu
pada pukul 9.00-15.00 WIB.

185
Lampiran B.IV. Layout Head Office
• Layout head office:
Y1

Y2

Y3

186
Y4

Y5

187
• Layout branch office dan gudang:

Branch Office & Local Warehouse Sudirman Park

250 630 200 420
200
450 cm

250

250 200 430 200 420

1500 cm

Branch Office & Local Warehouse

Taman Sari Semanggi
150 175 70 155

40
100
185

40
40
600 cm

80
40
415

260

100 225 40 145 40

650 cm

188
Lampiran B.V. Aplikasi Cleaner & Leader

189
Lampiran B.VI. Daftar Aset dan Teknologi Perusahaan

No Jenis Pemasok
Alat Penunjang Operasional
1 Vacuum Cleaner Monotaro.id. Modena
Modena Vacuum Cleaner Latore VC
2071 S

2 Smartlock Xiaomi
Xiaomi Sherlock M1

3 Security Camera Tokopedia. Brica

BRICA B-PRO 5 Alpha Edition AE
LITE Black - 3Way

4 Daihatsu Gran Max Blind Van 1.3 FH Astra Daihatsu

Pemuda Jakarta Timur

5 Laptop JD.id. Lenovo

Lenovo Ideapad 330-5TID 14"

Head Office Furniture

- Meja Kantor Pusat

1 Meja Direksi Informa

2 Meja Staff Informa

3 Meja Rapat Besar Informa

4 Meja Rapat Kecil Informa

5 Meja Resepsionis Tokopedia. Euro

190
No Jenis Pemasok
6 Set Kursi dan Meja Tamu Direksi Informa

7 Meja Santai Informa

8 Set Kursi dan Meja Makan Informa

- Kursi Kantor Pusat

1 Kursi Kantor Hidrolik Tokopedia. KB Online

2 Kursi Kantor Torso Tokopedia. Easy.dly

Furniture

3 Kursi Kantor Santai Informa

Branch Office Furniture

- Meja Kantor Cabang

1 Meja Kantor Dengan Laci Tokopedia. Style

(Branch Office 2pcs) Furniture

2 Meja Kantor Tokopedia. Euro

(Branch Office 1pcs)

- Kursi Kantor Cabang

1 Kursi Kantor Hidrolik Tokopedia. KB Online
(Branch Office 2pcs)

2 Kursi Kantor Torso Tokopedia. Easy.dly

(Branch Office 3pcs) Furniture

- Meja Gudang
1 Meja Kayu Tokopedia. Zonaoct
(Branch Warehouse 1pcs)

191
No Jenis Pemasok
- Rak Besi Gudang
1 Rak Besi Siku Tokopedia. PD Andika
(Branch Warehouse 10pcs) Jaya

2 Rak Besi Siku Tokopedia. PD Andika

(Branch Warehouse 3pcs) Jaya

- Lemari Arsip
1 Krisbow Lemari Arsip Tokopedia. Krisbow

- Lemari Besi
1 Lemari Arsip Besi Tokopedia. Datascript

Technology Pendukung Operasi

1 Website and Application Indocyber

2 In-House Server KliknLink

DELL POWER EDGE T630-2650v3-
32GB-3x2TB +Microsoft Windows
Server Standard 2019 64-bit Eng 5
Client 16 Core License
3 HR System Greatday
Sistem absensi dan pencatatan
tenaga Kerja

4 Accounting System Jurnal.id

Sistem pencatatan keuangan
perusahaan

5 Payment System Midtrans

192
 C. Lampiran SDM
Lampiran C.I. Desain Seragam

193
Lampiran C.II. Mars B-Room

B-Room berjayalah slalu

Bersinar di atas hormatku
Kan ku jaga nama dan harkatmu
Dengan upaya terbaikku

B-Room berjayalah slalu

Tak ku lupa semangat azasmu
Menjadi pedoman karyaku, untukmu, dan untuk diriku

Be Helpful.
Semangat B-Room untuk membantu sesama.
Kepada rekan kerja.
Dan kepada pelanggan setiamu

Be Truthful.
Semangat B-Room untuk jujur dan berintegritas
Untuk semua jabatan kita.
Kapanpun dan dimanapun berada

Be Excellent.
Semangat B-Room untuk menjadi versi terbaik dari diri kita
Memberikan lebih dari 100% upaya.
Untuk tak henti-henti menjadi lebih baik

Jayalah B-Room. Jayalah B-Room

Untuk kita bersama……

194
Lampiran C.III. Budget Budaya Perusahaan

195
Lampiran C.IV. Rencana SDM

196
Lampiran C.V. Matrix Kompetensi Karyawan

197
Lampiran C.VI. Hay System / Method
1. TECHNICAL KNOW HOW.
Kriteria untuk know how adalah suatu prosedur-prosedur praktis, pengetahuan Teknik
yang khusus atau spesifik dan disiplin ilmu yang khusus.
A. PRIMARY. Suatu pekerjaan yang hanya membutuhkan jenjang pendidikan
SLTA atau sederajat, dengan aturan kerja yang jelas tanpa adanya suatu variasi
kerja.
B. ELEMENTARY VOCATIONAL. Suatu pekerjaan yang dapat dilakukan tanpa
harus mempelajarinya terlebih dahulu dan tidak rumit, yaitu pekerjaan yang
standar dan rutin serta menggunakan alat-alat kerja dan atau mesin yang
sederhana.
C. VOCATIONAL. Suatu pekerjaan yang membutuhkan prosedur atau lebih teratur
atau sistematis dan dalam penanganannya menggunakan alat-alat kerja dan
atau mesin yang lebih khusus atau mempunyai spesifikasi tertentu.
D. ADVANCED VOCATIONAL. Suatu pekerjaan yang lebih khusus dan
membutuhkan skill atau spesialisasi keahlian yang diperoleh melalui
pengalaman kerja dibidangnya serta cukup profesional dalam menangani
masalah tertentu.
E. BASIC PROFESSIONAL. Suatu pekerjaan yang membutuhkan technical
skill yang cukup. pengetahuan atau pengalaman lapangan yang cukup, serta
memahami konsep-konsep pekerjaan, biasanya dilakukan oleh orang-orang
profesional dibidangnya, dengan kualifikasi akademik atau pemahaman yang
detail atas praktek-praktek dan prosedur-prosedur yang ada.
F. SEASONED PROFESSIONAL. Suatu pekerjaan yang membutuhkan
keahlian secara tehnis dan pengetahuan atau pengalaman lapangan yang
matang serta berdasarkan pengalaman tersebut dapat mengembangkan
konsep-konsep yang ada (improvement concept), serta pengetahuan yang luas
untuk dapat menjabarkan permasalahan-permasalahan yang kompleks yang
dapat dijadikan sebagai acuan.
G. PROFESSIONAL MASTERY. Suatu pekerjaan yang membutuhkan keahlian
untuk menentukan dan sekaligus menerapkan suatu konsep-konsep, prinsip-
prinsip dan praktek serta melakukan pengembangan yang mendalam untuk
konsep-konsep baru yang lebih tinggi serta memiliki kewenangan atau
kemampuan komando yang cukup untuk melaksanakan operasi dan fungsi-

198
 fungsi yang ada.
H. UNIQUE AUTHORITY. Suatu pekerjaan yang membutuhkan keahlian yang
handal atau menonjol dan mempunyai suatu pengaruh dan kewenangan yang
sangat besar.

2. BREADTH OF MANAGEMENT KNOW HOW.

Suatu lingkup pekerjaan yang membutuhkan atau men-syaratkan adanya
kemampuan managerial yang terintegrasi dan terpadu didalam suatu situasi dan
kondisi apapunjuga. Adapun cakupanmanagement know how ini terdiri dari
gabungan beberapa kategori yakni: planning, organizing, directing, controlling dan
innovating yang mana hal tersebut diatas harus diterapkan, demi berjalannya suatu
organisasi dalam mencapai suatu tujuan.
A. NON-TASK. Suatu pekerjaan yang sangat spesifik dan memiliki standar dan
aturan kerja yang baku, sehingga dalam pelaksanaanya tidak membutuhkan
pengawasan dari pihak lain atau orang lain.
B. SUPERVISORY. Suatu pekerjaan yang spesifik dan terstandarisasi, namun
membutuhkan suatu pengawasan dari pihak lain atau orang lain dengan
memperhatikan atau memahami hubungan antar pekerjaan yang satu dengan
yang lain.
C. MANAGERIAL. Suatu pekerjaan yang membutuhkan adanya suatu pengelolaan
atau managerial yang terintegrasi terhadap operasional pekerjaan yang sejenis,
mencakup juga suatu kebutuhan adanya koordinasi dengan fungsi-fungsi terkait
maupun dengan pihak di luar organisasi.
D. DIVERSE MANAGERIAL. Suatu pekerjaan yang membutuhkan cakupan
kemampuan untuk mengintegrasikan fungsi-fungsi yang lebih beragam atau
kompleks antara konsep dan implementasinya, sehingga kemampuan manajerial
lebih penting serta menjadi titik temu dalam melakukan koordinasi antar fungsi-
fungsi yang strategis.

3. HUMAN RELATIONS SKILLS(HR)

HUMAN RELATIONS SKILLS. Suatu pekerjaan yang membutuhkan kemampuan
atau ketrampilan bersosialisasi dengan berbagai pihak (bagian lain atau orang lain)
dalam melaksanakan tugasnya, baik secara internal maupun eksternal.
A. BASIC. Suatu pekerjaan yang hanya membutuhkan kebiasaan saja serta

199
 hanya dapat menerima dan atau manjalankan keputusan yang dibuat oleh pihak
lain atau orang lain (pekerjaan yang tidak memiliki burganing power yang
cukup).
B. IMPORTANT. Suatu pekerjaan yang membutuhkan pemahaman, bahkan
pengaruh dan sekaligus dapat melakukan komunikasi dua arah terhadap pihak
lain atau orang lain menjadi syarat utama dengan tanpa mengabaikan
pertimbangan-pertimbangan organisasi.
C. CRITICAL. Suatu pekerjaan yang membutuhkan kemampuan untuk dapat
mempengaruhi, dan sekaligus mengembangkan dan memotivasi pihak lain atau
orang lain sebagai hal yang sangat penting dalam mencapai tujuan organisasi.

4. THINKING ENVIRONMENT (TE)

THINKING ENVIRONMENT. Suatu lingkungan tugas atau pekerjaan yang

membutuhkan suatu pemikiran atau analisa.
A. STRICT ROUTINE. Suatu pekerjaan yang membutuhkan pemikiran sesuai
dengan prosedur dan aturan yang baku atau yang hanya dilaksanakan sesuai
instruksi dan atau hanya tergantung pada pengawasan pihak lain atau orang
lain.
B. ROUTINE. Suatu pekerjaan yang membutuhkan suatu pemikiran berdasarkan
pola-pola tertentu yang sudah terstandarisasi dan masih tetap memerlukan
pengawasan atau instruksi-instruksi umum.
C. SEMI-ROUTINE. Suatu pekerjaan yang membutuhkan suatu pemikiran melalui
standar-standar dan prosedur-prosedur baku serta contoh yang dibutuhkan
namun demikian masih memerlukan pengawasan.
D. STANDARDISED. Suatu pekerjaan yang membutuhkan pemikiran yang
substantif mengingat pekerjaan yang cukup kompleks. Selain itu dituntut untuk
dapat membuat suatu standar serta prosedur baku, adapun pengawasannya
lebih bersifat umum.
E. CLEARLY DEFINED. Suatu pekerjaan yang membutuhkan suatu pemikiran
untuk membuat kebijakan-kebijakan (policy) dan prinsip-prinsip serta tujuan
yang spesifik, namun masih membutuhkan guidance secara tertulis dari pihak
lain.
F. BROADLY DEFINED. Suatu pekerjaan yang membutuhkan kemampuan analitis
dalam menentukan kebijakan dan tujuan organisasi secara lebih luas dengan

200
 guidance yang lebih umum sifatnya.
G. GENERALLY DEFINED. Suatu pekerjaan yang membutuhkan kemampuan
analitis dalam menentukan kebijakan dan tujuan organisasi secara lebih luas,
namun sudah tidak lagi membutuhkan guidance.
H. ABSTRACTLY DEFINED.

5. THINKING CHALLENGE (TC)

THINKING CHALLENGE. Suatu kegiatan yang membutuhkan pemikiran yang
menantang dalam menyelesaikan pekerjaan.
A. REPETITIVE. Suatu pekerjaan yang rutin sifatnya sehingga dalam
menyelesaikannya cukup dengan keputusan-keputusan yang sederhana tanpa
memerlukan pemikiran yang serius.
B. PATTERNED. Suatu pekerjaan yang sifatnya cenderung hampir sama, sehingga
dalam menyelesaikannya membutuhkan keputusan yang lebih variatif atau
beragam.
C. VARIABLE. Suatu pekerjaan yang mempunyai problem atau masalah yang agak
berbeda antara satu sama lain dan membutuhkan identifikasi tertentu, sehingga
dalam menyelesaikannya membutuhkan sedikit kecermatan serta pengetahuan
atau pengalaman-pengalaman sebelumnya.
D. ADAPTIVE. Suatu pekerjaan yang mempunyai sifat yang menuntut kemampuan
analitis serta membutuhkan pemikiran yang lebih luas dan sekaligus mempunyai
kemampuan evaluasi sehingga dapat mengambil suatu keputusan untuk
menyelesaikannya.
E. UNCHARTED. Suatu pekerjaan yang memiliki permasalahan dalam kondisi
yang tidak menentu sehingga dalam penyelesainnya membutuhkan pemikiran
yang lebih kreatif. Selain itu dapat mengembangkan konsep-konsep baru serta
pemikiran yang lebih luas. Dalam hal ini cara berpikir dua langkah lebih maju.

6. FREEDOM TO ACT (FA)

FREEDOM TO ACT. Suatu pekerjaan yang dapat dikategorikan atau diukur
melalui apakah masih memerlukan kontrol atau membutuhkan kehadiran orang
lain sebagai pengawas atau tidak, dan atau memungkinkannya suatu pekerjaan
tersebut dapat dikontrol dengan hanya melalui suatu prosedur-prosedur yang ada.
A. PRESCRIBED. Suatu pekerjaan yang membutuhkan instruksi atau arahan

201
 yang detail dan terperinci serta pengawasan yang ketat.
B. CONTROLED. Suatu pekerjaan yang membutuhkan suatu instruksi dan tugas
yang rutin namun masih memerlukan pengawasan yang cukup ketat.
C. STANDARDISED. Suatu pekerjaan yang secara keseluruhan atau sebagian
besar membutuhkan suatu prosedur yang baku serta memerlukan latihan-
latihan dan masih memerlukan instruksi kerja secara umum dan diperlukan
pengawasan bila ada perubahan-perubahan tugas.
D. REGULATED. Suatu pekerjaan yang secara keseluruhan atau sebagian kecil
membutuhkan suatu prosedur yang baku serta memerlukan latihan-latihan dan
masih memerlukan instruksi yang jelas dan terbatas dan diperlukan pengawasan
managerial dan dalam menilainya akan dilihat hasil yang dicapai.
E. DIRECTED. Suatu pekerjaan yang dapat dilakukan dengan melalui
prosedur- prosedur yang baku dan pengalaman yang cukup serta masih
membutuhkan arahan managerial melalui kebijakan-kebijakan yang jelas
secara fungsional.
F. GENERALLY DIRECTED. Suatu pekerjaan yang memiliki lingkup kerja tertentu
yang membutuhkan suatu kemampuan dalam menentukan sasaran dan
kebijakan fungsional, namun masih membutuhkan arahan managerial secara
umum.
G. GUIDED. Suatu pekerjaan yang memiliki kapasitas yang lebih luas yang
berorientasi dalam menentukan kebijakan fungsional dengan sedikit bimbingan
dari manajemen tingkat atas.

7. JOB IMPACT ON END RESULTS (IR)

JOB IMPACT ON END RESULTS. Suatu pekerjaan yang memiliki dampak yang
sangat berpengaruh terhadap hasil akhir dari tujuan organisasi secara keseluruhan.
A. REMOTE (R). Suatu pekerjaan yang memiliki dampak yang kurang
berpengaruh terhadap hasil akhir dimana hasil dari pekerjaan tersebut hanya
dijadikan sebagai informasi.
B. CONTRIBUTORY (C). Suatu pekerjaan yang mempunyai pengaruh kecil
terhadap hasil akhir namun hasil atau data dari pekerjaan tersebut dapat
digunakan sebagai salah satu bahan pertimbangan.
C. SHARED (S). Suatu pekerjaan yang mempunyai pengaruh cukup besar,
bahkan ikut menentukan, ikut serta bertanggungjawab terhadap hasil akhir

202
 (termasuk didalamnya juga bertanggungjawab terhadap bawahan atau
atasannya) baik didalam organisasi maupun diluar oragnisasi.
D. PRIME (P). Suatu pekerjaan yang berdampak sangat menentukan sekaligus
mengendalikan terhadap hasil akhir dan sekaligus bersama dengan
bawahannya ikut serta bertanggungjawab dalam menentukan hasil akhir.

8. MAGNITUDE (MA)
MAGNITUDE. Suatu pekerjaan yang dapat diindikasikan dengan ukuran atau
cakupan suatu tanggungjawab yang sangat berpengaruh atau berdampak terhadap
suatu pekerjaan (yang dapat diukur dengan besaran kuantitatif atau nominal dan
atau kualitatif)

0. MINIMAL.............................................................................. dibawah 100.000.000.

1. VERY SMALL. ........................................................... 100.000.000 – 500.000.000.
2. SMALL.................................................................... 500.000.000 – 1.000.000.000.
3. MEDIUM. ............................................................. 1.000.000.000 – 5.000.000.000.
4. LARGE. ............................................................5.000.000.000 – 10.000.000.000

203
204
205
206
Lampiran C.VII. Job Evaluation

207
Lampiran C.VIII. Anggaran Rekrutmen

Lampiran C.IX. Budget Kampanye Budaya Perusahaan

Lampiran C.X. Budget Hubungan Industrial

208
Lampiran C.XI. Gaji. Bonus. Incentive. Allowance. Asuransi

209
210
211
212
213
214
215
Lampiran C.XII. Perjanjian Kerja

PT. B-ROOM INDONESIA

Jl. Boulevard Bintaro Jaya. Pondok Jaya. Kecamatan Pondok Aren
Tangerang Selatan. Banten 15220
=================================================================

PERJANJIAN KERJA WAKTU TIDAK TERTENTU ( PKWTT )

Nomor : 090/HRD/PKWTT/VIII/2019

Yang bertanda tangan di bawah ini :

1. Nama Lengkap : MR. Big Boss

Alamat : Jl. Raya Indah No. 22
Jabatan : Pemilik / Manager / Direktur PT. B-ROOM
No. KTP : 3203281010xxx

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama :

Perusahaan : PT. B-ROOM INDONESIA

Alamat : Jl. Boulevard Bintaro Jaya, Pondok Jaya, Kecamatan
Pondok Aren, Tangerang Selatan, Banten 15220
Bidang usaha : Retail Cleaning Service

Selanjutnya di dalam surat perjanjian ini akan disebut sebagai PIHAK PERTAMA.

2. Nama Lengkap : Calon Pegawai---

Jenis Kelamin : Perempuan
Tempat/Tgl Lahir : Jakarta, 01 Oktober 1985
Alamat : Jl. Mt. Haryono No. 10
No. KTP : 0567221118xxx

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama sendiri. Selanjutnya di dalam surat
perjanjian ini akan disebut sebagai PIHAK KEDUA.

216
Kedua belah pihak sepakat untuk membuat perjanjian kerja dengan ketentuan dan
syarat-syarat sebagai berikut :

PASAL 1 : KETENTUAN UMUM

1. Perusahaan (PT. B-ROOM INDONESIA) adalah milik PIHAK PERTAMA dan
PIHAK PERTAMA mempunyai kuasa penuh akan untuk menetapkan kebijakan
dan peraturan di dalam Perusahaan (PT. B-ROOM INDONESIA).
2. PIHAK PERTAMA dengan ini menyatakan menerima PIHAK KEDUA sebagai
karyawan / pekerja waktu penuh perusahaan (PT. B-ROOM INDONESIA) yang
terletak (Jl. Boulevard Bintaro Jaya, Pondok Jaya, Kecamatan Pondok Aren
Tangerang Selatan, Banten 15220)
3. PIHAK KEDUA dengan ini menyatakan bersedia menjadi karyawan waktu penuh
PIHAK PERTAMA dalam posisi jabatan kerja (..................) yang cakupan kerjanya
diterangkan pada pasal 5.
4. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA bersedia mentaati surat perjanjian ini. Dan
PIHAK KEDUA bersedia menaati tata tertib dan peraturan yang telah ditetapkan
perusahaan (PT. B-ROOM INDONESIA).

PASAL 2 : WAKTU BERLAKU

Perjanjian ini mulai berlaku sejak tanggal …….. PIHAK KEDUA berada dalam
masa pelatihan dan percobaan (probation) hingga tanggal …….. Setelah berhasil
melalui masa probation. maka PIHAK KEDUA ditetapkan sebagai Karyawan Tetap
Perusahaan [PT. B-ROOM INDONESIA].

PASAL 3 : HAK
1. Hak-hak yang didapat oleh PIHAK PERTAMA adalah sebagai berikut :
a. Mendapat kontribusi dari PIHAK KEDUA berupa hasil dari pekerjaan sesuai
dengan posisi kerja yang PIHAK KEDUA dapat pada pasal 1 ayat (2).
b. Membuat ketetapan. peraturan. dan kebijakan perusahaan (PT. B-ROOM
INDONESIA).
c. Mengawasi, mengkoordinir, menegur, dan memberhentikan PIHAK KEDUA.
d. Memindahkan, menaikkan, atau menurunkan posisi dan jabatan kerja PIHAK
KEDUA. Dalam hal apabila terjadi, penyesuaian isi surat perjanjian kerja ini
akan diatur kemudian di dalam Adendum.

217
 e. Meningkatkan nilai upah, tunjangan, dan atau bonus yang terdapat pada pasal
7.
f. Memotong atau menurunkan nilai upah, tunjangan, dan atau bonus yang
terdapat pada pasal 7 apabila menemukan PIHAK KEDUA tidak memenuhi
peraturan perusahaan (PT. B-ROOM INDONESIA) yang ditetapkan PIHAK
PERTAMA.
2. Hak-hak yang didapat oleh PIHAK KEDUA adalah sebagai berikut :
a. Mendapat upah, tunjangan, dan atau bonus dari PIHAK PERTAMA sesuai
pasal 7.
b. Mendapatkan perlakuan yang baik dan sesuai di dalam pekerjaan.
c. Mendapatkan dan atau menggunakan fasilitas dan pelatihan yang disediakan
PIHAK PERTAMA.
d. Mendapatkan hak waktu kerja yang disebut pada pasal 6 ayat (2).

PASAL 4 : KEWAJIBAN
1. Kewajiban dan kewenangan PIHAK PERTAMA adalah sebagai berikut :
a. Memberikan hak-hak PIHAK KEDUA secara penuh.
b. Memberikan arahan dan putusan sesuai lingkup pekerjaan kepada PIHAK
KEDUA.
c. Menjaga nama baik perusahaan [PT. B-ROOM INDONESIA].
2. Kewajiban PIHAK KEDUA adalah sebagai berikut :
a. Memahami dan melaksanakan visi dan misi perusahaan [PT. B-ROOM
INDONESIA] secara penuh dan bertanggung jawab.
b. Bekerja dan melaksanakan tugas sesuai posisi kerja yang telah ditetapkan
secara penuh dan bertanggung jawab.
c. Memenuhi waktu kerja.
d. Mengikuti program-program dan pelatihan-pelatihan yang diselenggarakan
perusahaan [PT. B-ROOM INDONESIA].
e. Menjaga nama baik perusahaan [PT. B-ROOM INDONESIA].
f. Menjaga dan merawat aset, fasilitas, dan kerahasiaan data-data perusahaan
[PT. B-ROOM INDONESIA].
g. Menghormati dan melaksanakan nilai-nilai yang telah ditetapkan perusahaan
[PT. B-ROOM INDONESIA].

218
 PASAL 5 : CAKUPAN KERJA
Cakupan kerja PIHAK KEDUA adalah melaksanakan berbagai kegiatan Produksi
di dalam perusahaan [PT. B-ROOM INDONESIA] yang ditugaskan oleh PIHAK
PERTAMA, ikut membantu melakukan kegiatan lain di dalam perusahaan [PT. B-
ROOM INDONESIA] saat diperlukan dan ikut membantu kegiatan perusahaan
mitra [PT. B-ROOM INDONESIA] saat diperlukan.

PASAL 6 : WAKTU KERJA

1. PIHAK KEDUA wajib memenuhi waktu kerja 7 (tujuh) jam kerja sehari dalam 6
(enam) hari kerja setiap minggunya atau 42 (empat puluh dua) jam kerja selama
seminggu di luar jam istirahat.
2. Waktu kerja adalah sesuai dengan yang ditetapkan oleh PIHAK PERTAMA di luar
perjanjian kerja ini.
3. PIHAK KEDUA berhak mendapatkan :
a. Waktu istirahat sebanyak 1 (satu) jam pada 1 (satu) hari kerja sesuai waktu
kerja.
b. Waktu istirahat sebanyak 1 (satu) hari setelah 6 (enam) hari bekerja sesuai
waktu kerja.
c. Cuti sebanyak 1 (satu) hari setelah 1 (satu) bulan bekerja sesuai waktu kerja
dan hak ini tidak dapat diakumulasikan dengan hari setelahnya setelah 1 (satu)
bulan tersebut berlalu.
d. Izin libur bekerja di luar cuti setelah mendapat persetujuan dan konsekuensi
yang disetujui oleh pihak berwenang di perusahaan [PT. B-ROOM
INDONESIA].

PASAL 7 : UPAH & TUNJANGAN

1. Pada saat masa probation, PIHAK KEDUA berhak mendapatkan upah pokok dari
PIHAK PERTAMA sebesar ……. dan Tunjangan sebesar ……. setiap bulannya
setelah memenuhi waktu kerja yang telah disebutkan pada pasal 6 dan memenuhi
kewajiban yang tertulis pada pasal 4.
2. Setelah melewati masa probation, PIHAK KEDUA berhak mendapatkan upah
pokok dari PIHAK PERTAMA sebesar ……. setiap bulannya. Tunjangan seperti
yang tertulis pada ayat (2), dan Bonus seperti yang tertulis pada ayat (3) setelah
memenuhi waktu kerja yang telah disebutkan pada pasal 6 dan memenuhi
kewajiban yang tertulis pada pasal 4.

219
3. PIHAK KEDUA berhak mendapatkan tunjangan diluar upah pokok sebagai berikut:
a. Tunjangan transportasi dan komunikasi, sebesar …….
b. Tunjangan uang makan, sebesar …….
c. Tunjangan kesehatan dan keselamatan kerja. sebesar …….
4. PIHAK KEDUA berhak mendapatkan bonus dan komisi di luar upah pokok sebagai
berikut :
a. Bonus Tidak Ambil Cuti, sebesar upah 1 hari kerja di bulan bersangkutan.
b. Bonus Lain, besaran nya tergantung terhadap prestasi yang dilakukan, sesuai
dengan kebijakan yang ditentukan perusahaan [PT. B-ROOM INDONESIA].
5. Apabila PIHAK KEDUA tidak memenuhi waktu kerja sesuai dengan pasal 6 maka
upah, bonus, dan tunjangan akan diupayakan untuk dihitung seadil-adilnya oleh
PIHAK PERTAMA.
6. PIHAK KEDUA bersedia untuk membayar sejumlah dana yang telah disepakati
oleh para karyawan sebagai dana talangan umat untuk kepentingan para
karyawan sendiri, dan bersedia ditarik dan dikelola setiap bulan oleh PIHAK
PERTAMA. Adapun apabila ada, maka PIHAK KEDUA bersedia untuk membayar
sejumlah dana Tabarru atau jaminan sosial yang pengelolaannya ditunjuk oleh
PIHAK PERTAMA demi keuntungan PIHAK KEDUA sendiri.
7. Dalam hal terjadi peningkatan Upah Pokok dan atau Tunjangan yang dilakukan
oleh PIHAK PERTAMA. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat untuk
tidak menerbitkan Adendum kecuali terjadi kejadian yang memaksa kedua belah
pihak untuk menerbitkannya.

PASAL 8 : PEMBERHENTIAN PERJANJIAN

Pemberhentian perjanjian ini dapat terjadi apabila :
1. PIHAK PERTAMA secara sepihak memberhentikan PIHAK KEDUA dikarenakan:
a. PIHAK KEDUA dinilai tidak dapat memenuhi persyaratan kerja yang telah
ditentukan oleh perusahaan [PT. B-ROOM INDONESIA].
b. Kebijakan yang diambil demi kepentingan perusahaan [PT. B-ROOM
INDONESIA].
2. PIHAK KEDUA melakukan pengunduran diri dengan ketentuan:
a. PIHAK KEDUA telah melewati masa kerja selama 2 (dua) tahun dengan
menyertakan surat pengajuan pengunduran diri secara tertulis kepada PIHAK
PERTAMA selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sebelum pengunduran dirinya.
kecuali tidak disyaratkan oleh PIHAK PERTAMA di luar perjanjian ini.

220
b. PIHAK KEDUA bersedia untuk bertanggung jawab dalam mencari karyawan
baru yang akan menggantikan dirinya sebelum pengunduran dirinya
dilakukan, kecuali tidak disyaratkan oleh PIHAK PERTAMA secara terpisah di
luar perjanjian ini. Karyawan baru haruslah orang yang memenuhi persyaratan
yang ditetapkan oleh perusahaan [PT. B-ROOM INDONESIA].
c. PIHAK KEDUA bersedia untuk memberi pelatihan kepada karyawan baru
yang menggantikan dirinya paling sedikit selama 1 (satu) bulan sebelum
pengunduran dirinya terjadi, kecuali tidak disyaratkan oleh PIHAK PERTAMA
di luar perjanjian ini.

PASAL 9 : KELALAIAN
Apabila ditemukan kelalaian oleh PIHAK KEDUA, maka PIHAK PERTAMA berhak
memberikan teguran baik tertulis atau lisan. Pada teguran yang ketiga PIHAK
PERTAMA berhak untuk mengikutsertakan surat penalti atau hukuman dan atau
surat perintah pemberhentian kerja kepada PIHAK KEDUA.

PASAL 10 : PERUBAHAN
Perubahan isi surat perjanjian dapat dilakukan apabila PIHAK PERTAMA dan
PIHAK KEDUA menemui kesepakatan bersama untuk mengubah isinya.
Perubahan isi surat perjanjian ini diatur kemudian dalam bentuk Adendum yang
harus ditandatangani kedua belah pihak pada surat perjanjian tertulis yang
bermaterai.

PASAL 11 : PERSELISIHAN
Segala perselisihan yang timbul akibat surat perjanjian dan atau ketika masa
perjanjian berlaku, akan diselesaikan secara musyawarah untuk mencapai
mufakat.
Apabila tidak dapat diselesaikan secara musyawarah, maka kedua belah pihak
akan menyelesaikannya melalui peraturan hukum yang berlaku.

PASAL 12 : FORCE MAJEUR

Apabila terjadi kejadian di luar kuasa kedua belah pihak seperti perang,
penyerangan, kerusuhan, kriminalitas, atau bencana alam seperti gempa bumi,
banjir, gunung meletus, dan bencana alam lainnya yang mengakibatkan
perubahan besar pada efektifitas surat perjanjian. Maka hal-hal tersebut dapat

221
menghilangkan kewajiban dan liabilitas PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA
terhadap perjanjian ini.

Demikian Surat Perjanjian Kerja [PT. B-ROOM INDONESIA] ini dibuat, setelah
kedua belah pihak membaca dan memahami isinya. Kemudian dengan sukarela
tanpa paksaan atau tekanan dari siapapun bersama-sama menandatanganinya di
atas materai Rp.6000.-.
Dibuat di : …….
Hari / Tanggal : ……..

PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

( ……………………. ) ( ……………………. )

222
Lampiran C.XIII. Peraturan Rujukan

Undang-Undang
1. 24 Tahun 2011: Badan Penyelenggara Jaminan Sosial
2. 02 Tahun 2005: Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang- Undang
Nomor 01 Tahun 2005 Tentang Penangguhan Mulai Berlakunya Undang-Undang
Nomor 02 Tahun 2004 Tentang Penyelesaian Perselisihan Hubungan Industrial
Menjadi Undang-Undang.
3. 2 Tahun 2004: Penyelesaian Perselisihan Hubungan Industrial
4. 13 Tahun 2003: Ketenagakerjaan
5. 21 Tahun 2000: Serikat Pekerja/Serikat Buruh
6. 3 Tahun 1992: Jaminan Sosial Tenaga Kerja
7. 1 Tahun 1970: Keselamatan Kerja

Peraturan Pemerintah
1. 60 Tahun 2015 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 46 tahun
2015 Tentang Penyelenggaraan Program Jaminan Hari Tua
2. 46 Tahun 2015 tentang Penyelenggaraan Program Jaminan Hari Tua
3. 45 Tahun 2015 tentang Penyelenggaraan Program Jaminan Pensiun
4. 44 Tahun 2015 tentang Penyelenggaraan Program Jaminan Kecelakaan Kerja dan
Jaminan Kematian, lampiran 1, lampiran 2, lampiran 3
5. 84 Tahun 2013: Perubahan Sembilan atas PP No. 14 Tahun 1993 tentang
Penyelenggaraan Program Jaminan Sosial Tenaga Kerja
6. 53 Tahun 2012: Perubahan Kedelapan atas PP No. 14 Tahun 1993 tentang
Penyelenggaraan Program Jaminan Sosial Tenaga Kerja
7. 50 Tahun 2012: Penerapan Sistem Manajemen Keselamatan dan KesehatanKerja
8. 84 Tahun 2010: Perubahan Ketujuh atas PP No. 14 Tahun 1993 tentang
Penyelenggaraan Program Jaminan Sosial Tenaga Kerja
9. 01 Tahun 2009: Perubahan Keenam Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun
1993 Tentang Penyelenggaraan Program Jaminan Sosial Tenaga Kerja
10. 15 Tahun 2007: Tata Cara Memperoleh Informasi Ketenagakerjaan dan
Penyusunan Serta Pelaksanaan Perencanaan Tenaga Kerja
11. 64 Tahun 2005: Perubahan Keempat Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun
1993 Tentang Penyelenggaraan Program Jaminan Sosial Tenaga Kerja.
12. 28 Tahun 2002: Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun

223
 1993 Tentang Penyelenggaraan Program Jaminan Sosial Tenaga Kerja
13. 83 Tahun 2000: Perubahan atas PP no. 14 Tahun 1993 tentang Penyelenggaraan
Program Jaminan Sosial Tenaga Kerja sebagiamana sudah diubah dengan PP
no.79 Tahun 1998
14. 79 Tahun 1998: Perubahan atas PP no.14 Tahun 1993 tentang Penyelenggaraan
Program Jaminan Sosial Tenaga Kerja
15. 36 Tahun 1995: Penetapan Badan Penyelenggara Program Jaminan Sosial
Tenaga Kerja
16. 14 Tahun 1993: Penyelenggaraan Program Jaminan Sosial Tenaga Kerja
Perubahan Pertama, Kedua, Ketiga, Keempat, Kelima, Keenam, Ketujuh,
Kedelapan, Kesembilan

Perpres/Keppres/Inpres
17. Perpres no. 12 tahun 2013: Jaminan Kesehatan
18. Perpres no. 21 Tahun 2010: Pengawasan Ketenagakerjaan
19. Keppres no. 51 Tahun 1989: Perubahan Keppres No. 28 Tahun 1988 tentang
Besarnya Jaminan Kecelakaan Kerja dan Jaminan Kematian Asuransi Sosial
Tenaga Kerja

Peraturan/Keputusan Menakertrans
20. Permenakertrans no. 19 Tahun 2012 tentang Syarat-syarat penyerahan sebagian
Pelaksanaan Pekerjaan kepada Perusahaan Lain (Outsourcing)
21. Permenakertrans no. PER-12/MEN/VI/2007 tentang Petunjuk Teknis Pendaftaran
Kepesertaan, Pembayaran Iuran, Pembayaran Santunan, dan Pelayanan Jaminan
Sosial Tenaga Kerja
22. KepMenakertrans no. KEP-48/MEN/MEN/IV/2004 tentang Tata Cara Pembuatan
dan Pengesahan Peraturan Perusahaan serta Pembuatan dan Pendaftaran
Perjanjian Kerja Bersama
23. KepMenakertrans no. KEP-15A/MEN/1994 tentang Petunjuk Penyelesaian
Perselisihan Hubungan Industrial dan Pemutusan Hubungan Kerja Di Tingkat
Perusahaan dan Pemerantaraan

224
Lampiran C.XIV. Job Description & Job Specification

DIREKTUR UTAMA
JOB DESC.
• Mengembangkan dan menjalankan strategi bisnis perusahaan untuk mencapai
tujuan dewan dan pemegang saham.
• Memberikan saran strategis kepada dewan dan sehingga mereka akan memiliki
pandangan yang akurat tentang pasar dan masa depan perusahaan.
• Mempersiapkan dan mengimplementasikan rencana bisnis yang komprehensif
untuk memfasilitasi pencapaian dengan merencanakan operasi yang hemat
biaya dan kegiatan pengembangan pasar.
• Memastikan kebijakan dan pedoman hukum perusahaan dikomunikasikan
sepenuhnya dari atas ke bawah di perusahaan dan dipatuhi setiap saat.
• Berkomunikasi dan menjaga hubungan kepercayaan dengan pemegang
saham, mitra bisnis, dan pihak berwenang.
• Mengawasi kinerja keuangan perusahaan, investasi, dan usaha bisnis lainnya.
• Mendelegasikan tanggung jawab dan mengawasi pekerjaan eksekutif yang
memberikan panduan dan motivasi untuk mendorong kinerja maksimal.
• Baca semua laporan yang dikirimkan oleh manajer peringkat bawah untuk
menghargai kinerja, mencegah masalah, dan menyelesaikan masalah
• Bertindak sebagai pembicara publik dan perwakilan hubungan masyarakat
perusahaan dengan cara yang memperkuat profilnya.
• Menganalisis situasi dan kejadian yang bermasalah dan memberikan solusi
untuk memastikan kelangsungan hidup dan pertumbuhan perusahaan.
JOB SPEC.
• 15-20 tahun pengalaman di berbagai bidang operasi, finance, dan
pengembangan bisnis.
• Pengalaman yang terbukti sebagai Direktur atau posisi top manajerial lainnya.
• Pengalaman yang dapat dibuktikan dalam mengembangkan rencana strategis
dan bisnis.
• Pengetahuan menyeluruh tentang perubahan pasar dan kekuatan yang
memengaruhi perusahaan.
• Pemahaman yang kuat tentang keuangan perusahaan dan ukuran kinerja.
• Pemahaman akan hukum, perusahaan dan praktik terbaik manajemen.

225
 • Keahlian organisasi dan kepemimpinan yang sangat baik.
• Keterampilan komunikasi, interpersonal, dan presentasi yang sangat baik.
• Kemampuan analitis dan pemecahan masalah yang luar biasa.
• BSc / BA dalam administrasi bisnis atau bidang terkait; MSc / MA akan lebih
disukai.

HR MANAGER
JOB DESC.
• Mengepalai divisi HR
• Mengembangkan strategi organisasi dengan mengidentifikasi dan meneliti
masalah sumber daya manusia; menyumbangkan informasi, analisis, dan
rekomendasi untuk pemikiran dan arahan strategis organisasi; menetapkan
tujuan sumber daya manusia sejalan dengan tujuan organisasi.
• Menerapkan strategi sumber daya manusia dengan menetapkan akuntabilitas
departemen, termasuk perolehan karyawan, staf, pemrosesan pekerjaan,
kompensasi, manfaat kesehatan dan kesejahteraan, pelatihan dan
pengembangan, manajemen catatan, keselamatan dan kesehatan,
perencanaan suksesi, hubungan dan retensi karyawan, dan hubungan kerja.
• Mengelola operasi sumber daya manusia dengan merekrut, memilih,
mengarahkan, melatih, membimbing, menasihati, dan mendisiplinkan staf;
perencanaan, pemantauan, penilaian, dan peninjauan kontribusi pekerjaan
staf; mempertahankan kompensasi; menentukan strategi produksi,
produktivitas, kualitas, dan layanan pelanggan; merancang sistem; akumulasi
sumber daya; menyelesaikan masalah; mengimplementasikan perubahan.
• Mengembangkan strategi keuangan operasi sumber daya manusia dengan
memperkirakan, memperkirakan, dan mengantisipasi persyaratan, tren, dan
varian; menyelaraskan sumber daya moneter; mengembangkan rencana aksi;
mengukur dan menganalisis hasil; memulai tindakan korektif; meminimalkan
dampak varian.
• Mendukung manajemen dengan memberikan saran, nasihat, dan keputusan
sumber daya manusia; menganalisis informasi dan aplikasi.
• Memandu tindakan manajemen dan karyawan dengan meneliti,
mengembangkan, menulis, dan memperbarui kebijakan, prosedur, metode, dan
pedoman; mengkomunikasikan dan menegakkan nilai-nilai organisasi.

226
 • Memenuhi persyaratan hukum, dengan mempelajari undang-undang yang ada
dan baru; mengantisipasi legislasi; menegakkan kepatuhan terhadap
persyaratan; memberi nasihat manajemen tentang tindakan yang diperlukan.
• Memperbarui pengetahuan pekerjaan dengan berpartisipasi dalam konferensi
dan peluang pendidikan; membaca publikasi profesional; memelihara jaringan
pribadi; berpartisipasi dalam organisasi profesional.
• Meningkatkan reputasi departemen dan organisasi dengan menerima
kepemilikan untuk memenuhi permintaan baru dan berbeda; menjajaki peluang
untuk menambah nilai pada pencapaian pekerjaan.
• Mengidentifikasi area dan rencana perbaikan serta mengimplementasikan
sistem untuk meningkatkan efektivitas perusahaan.
• Mengelola pemasok layanan internal dan eksternal.
• Melaksanakan rencana yang dirancang untuk memenuhi tujuan perusahaan
dengan mengubah kebijakan dan melatih karyawan.
• Membawahi divisi compensation and benefit, recruitment and learning &
development, Internal relation.
• Memastikan berjalannya divisi compensation and benefit, recruitment and
learning & development, Internal relation berjalan dengan baik, mengatur dan
memastikan proses berjalan sesuai standard dan target kerja perusahaan.
JOB SPEC.
• Minimal 10 tahun pengalaman SDM langsung dengan keahlian dalam
kompensasi & manfaat, manajemen bakat dan kemitraan bisnis
• Minimal 5 tahun pengalaman kepemimpinan / manajerial sebelumnya
• Gelar sarjana dalam bisnis, SDM, atau bidang terkait
• Pengetahuan kerja yang luas tentang Hukum Perburuhan Indonesia
• Berpengalaman dalam membimbing dan memberi nasihat kepada karyawan di
berbagai tingkatan, mulai dari karyawan di garis depan yang tidak bebas hingga
pemimpin bisnis
• Bahasa Inggris yang luar biasa dari keterampilan komunikasi tertulis dan;
kemampuan yang terbukti untuk berkomunikasi secara efektif dengan semua
tingkatan manajemen dan staf
• Menunjukkan kemampuan untuk memengaruhi, berkomunikasi, dan
membangun hubungan di semua tingkatan. Pengetahuan tentang tren / praktik
manfaat saat ini; pengalaman bekerja dengan penasihat hukum luar dan

227
 konsultan, serta mengelola vendor.
• Pengetahuan tentang Sistem Informasi Sumber Daya Manusia (HRIS), lebih
disukai dalam modul, analitik, dan pelaporan sumber daya manusia
• Mahir dalam menangani berbagai prioritas dan tugas yang bersaing dalam
lingkungan yang serba cepat, digerakkan oleh hasil, dan berubah dengan cepat
- dengan pengawasan harian minimal
• Preferensi kuat untuk pengalaman luas dengan pemberi kerja terbaik di
kelasnya dengan praktik dan manfaat SDM yang kuat dan inovatif.

OPERATION MANAGER
JOB DESC.
• Mengelola dan meningkatkan efektifitas dan efisiensi operasi
perusahaan
• Efisiensi biaya-biaya operasi
• Memastikan layanan berjalan baik, lancar, aman, sesuai dengan target
• Mengawasi tata letak operasional, persediaan dan distribusi barang
• Merencanakan kebutuhan dan pengembangan operasi dalam jangka
pendek, menengah maupun panjang.
• Meningkatkan sistem operasional, proses dan kebijakan dalam
mendukung visi dan misi perusahaan
• Mengatur anggaran dan mengelola biaya operasional
• Mengelola program jaminan kualitas
• Mampu mengelola tim operasional, dan mengatasi masalah dan
tantangan tim operasional secara umum dan khusus.
• Membawahi divisi Research & Development, Customer Support,
Planner.
• Membawahi divisi lapangan yang berupa area manager, building
supervisor, leader dan cleaning agent.
• Memastikan semua divisi berjalan dengan baik, berjalan sesuai rencana
dan taret perusahaan.
JOB SPEC.
• Gelar S1 sesuai dengan bidang, diutamakan teknik industri atau manajemen
atau disiplin terkait lainnya.
• Setidaknya 10 tahun pengalaman di bidang Operation.

228
 • Harus dapat memproses penggajian menggunakan SAP Payroll System.
• Bahasa yang diperlukan: Inggris dan Indonesia.
• Keterampilan interpersonal dan komunikasi yang baik.
• Inovatif dan kreatif.
• Mampu bekerja di bawah pengawasan minimum, mengambil inisiatif dan
mampu bekerja di bawah tekanan.
• Kemampuan untuk berurusan dengan orang dan / atau situasi yang bermasalah
dan / atau sulit.
• Harus jujur dan beretika tinggi.

MARKETING MANAGER
JOB DESC.
• Bertanggung jawab untuk mengembangkan, mengimplementasikan dan
melaksanakan rencana pemasaran strategis untuk seluruh organisasi untuk
menarik pelanggan potensial dan mempertahankan yang sudah ada.
• Mengelola dan mengoordinasikan staf pemasaran dan kreatif.
• Riset pasar terkemuka untuk mengungkap kelayakan layanan saat ini dan yang
sudah ada, dan berhubungan dengan organisasi media dan agen periklanan.
• Manajer pemasaran harus menjadi pemimpin bisnis yang hebat serta pemimpin
pemasaran yang hebat.
• Bertanggung jawab untuk bekerja dengan eksekutif untuk menentukan
anggaran dan target.
• Membawahi divisi Sales, Campaign dan Business Development.
• Memastikan divisi Sales, Campaign dan Business Development berjalan
dengan baik, lancar, dan sesuai target KPI yang diberikan oleh perusahaan.
JOB SPEC.
• S1 atau S2 dalam bidang Marketing
• Pengalaman minimal 10 tahun dalam dunia marketing.
• Pemahaman mendalam tentang channel pemasaran tradisional dan canggih
• Menguasai social media marketing
• Keahlian komunikasi yang sangat baik
• Kemampuan berpikir kreatif dan inovatif
• Keterampilan dan kecakapan manajemen anggaran
• Penilaian dan kebijaksanaan profesional yang berasal dari pengalaman

229
 bertahun-tahun di bidang ini
• Keterampilan analitis untuk meramalkan dan mengidentifikasi tren dan
tantangan
• Faham dengan tren terbaru, teknologi dan metodologi dalam desain grafis,
desain web, produksi, atau paling tidak memahami prinsip kerjanya secara
umum.

FINANCE & ADMINISTRATION MANAGER

JOB DESC.
• Mengumpulkan, menafsirkan, dan meninjau informasi keuangan
• Memprediksi trend keuangan masa depan
• Melaporkan kepada manajemen dan pemangku kepentingan, dan memberikan
saran bagaimana perusahaan dan keputusan bisnis di masa depan mungkin
akan terpengaruh
• Menghasilkan laporan keuangan terkait dengan anggaran, hutang akun,
piutang, pengeluaran dll.
• Mengembangkan rencana bisnis jangka panjang berdasarkan laporan ini
• Meninjau, memantau, dan mengelola anggaran
• Mengembangkan strategi yang berfungsi untuk meminimalkan risiko finansial
• Menganalisis tren pasar dan pesaing
• Membawahi divisi Accounting & Taxation dan Finance (Budgeting & Controlling)
• Memastikan divisi Accounting & Taxation dan Finance (Budgeting & Controlling)
berjalan dengan baik, lancar dan sesuai dengan key performance indicator
yang telah dicanangkan perusahaan.
JOB SPEC.
• Pengalaman minimal 10 tahun dalam bidang keuangan perusahaan.
• Gelar S1 Akuntansi atau Keuangan / Ekonomi / Matematika / Studi Bisnis /
Manajemen
• Gelar pascasarjana dalam manajemen keuangan merupakan nilai tambah.
• Pikiran analitis
• Keterampilan negosiasi dan kemampuan untuk mengembangkan hubungan
kerja yang kuat
• Kesadaran komersial dan bisnis
• Keterampilan komunikasi yang baik - baik tertulis maupun lisan

230
 • Berfikiran detail dan keinginan untuk menyelidiki lebih jauh data keuangan yang
ada.
• Kemampuan untuk tetap berpegang pada batasan waktu

BUSINESS SUPPORT MANAGER

JOB DESC.
• Membantu fungsi kerja departemen HR, Operasi, Finance & Administration,
dan Marketing.
• Membawahi divisi Purchasing & Supply Chain, Legal & Compliance,
Administrasi, Public Relation, dan Information Technology.
• Memastikan divisi Purchasing & Supply Chain, Legal & Compliance,
Administrasi, Public Relation, dan Information Technology berjalan dengan baik
dan sesuai dengan target Key Performance Indicator yang diberikan oleh
perusahaan.
• Berkoordinasi dan berhubungan dengan sumber daya internal dan eksternal
atau klien
• Memberikan dukungan kepada eksekutif individu dan anggota tim manajemen.
JOB SPEC.
• Berpendidikan minimal S1 Management, atau S2 merupakan nilai plus.
• Berpengalaman dalam bidang bisnis support minimal 10 tahun.
• Memiliki jiwa kepemimpinan yang baik, karena diperlukan untuk membawahi
beberapa divisi sekaligus.
• Miliki kemampuan mengorganisir yang baik.
• Memiliki kemampuan komunikasi yang baik.
• Memiliki kemampuan business overview yang baik.
• Berjiwa kreatif, dan inovatif serta siap menjalankan konsep inovasi pada semua
lini divisinya.
• Melakukan efisiensi dalam divisi yang ia pimpin.

AREA MANAGER
JOB DESC.
• Bertugas mengkoordinir berjalannya operasi pada satu wilayah yang ditentukan.
• Melapor langsung terhadap Operation Manager.
• Membawahi langsung beberapa building supervisor.

231
 • Melakukan tindakan pencegahan dalam masalah operasional yang ada di
wilayahnya.
• Memastikan standard kerja, layanan (SOP), dan SLA tercapai 100% di
wilayahnya.
• Melakukan investigasi bila terdapat issue/masalah terhadap layanan, atau
karyawan yang ada pada wilayahnya.
• Memastikan bisnis berjalan dengan baik. lancar dan sesuai dengan key
performance indicator yang dicanangkan perusahaan.

JOB SPEC.
• Berpendidikan S1, diutamakan bidang manajemen
• Pengalaman minimal 7 tahun dalam bidang manajemen.
• Memiliki kemampuan Operation Management, Conflict Management, dan
kemampuan Komunikasi yang baik.
• Memiliki jiwa kepemimpinan yang baik.
• Terbiasa dengan management lapangan.
• Memiliki kemampuan negosiasi yang baik.

BUILDING SUPERVISOR
JOB DESC.
• Bertugas mengkoordinir berjalannya operasi pada satu gedung atau komplek
apartmen.
• Melapor langsung terhadap Area Manager.
• Membawahi langsung beberapa tim leader.
• Melakukan tindakan pencegahan dalam masalah operasional yang ada di
wilayahnya.
• Memastikan standard kerja, layanan (SOP), dan SLA tercapai 100% di
gedung/komplek apartmennya.
• Melakukan investigasi bila terdapat issue/masalah terhadap layanan, atau
karyawan yang ada pada wilayahnya.
• Memastikan bisnis berjalan dengan baik, lancar dan sesuai dengan key
performance indicator yang dicanangkan perusahaan.
• Memberikan akses, membantu dan koordinasi dengan tim sales untuk
penjualan layanan.

232
 • Menerima, dan menyaring komplain, dan menginfokannya kepada area
manager.
JOB SPEC.
• Berpendidikan minimal SMA.
• Pengalaman minimal 5 tahun selevel team leader pada bisnis cleaning service.
• Rajin dan tanggap membaca isu di lapangan.
• Memiliki kemampuan Operation Management, Conflict Management, dan
kemampuan Komunikasi yang baik.
• Memiliki jiwa kepemimpinan yang baik.
• Terbiasa dengan management lapangan.
• Memiliki kemampuan negosiasi yang baik.

TEAM LEADER
JOB DESC.
• Bertugas membawahi cleaning agent dalam pengawasannya. 1 Team Leader
mengawasi 5 tim (10 orang).
• Mengawasi dan memastikan berjalannya SOP dan SLA dilakukan cleaner
100% tercapai.
• Memotivasi tim pembersih dan memberikan contoh dan melatih tim pembersih
untuk bisa menjalankan SOP dan SLA.
• Mengontrol hasil kerja tim cleaner, setiap selesai memberikan layanan.
• Melakukan briefing untuk membahas issue, plan, dan kesiapan tim pagi san
malam/sore hari.
• Melakukan tindakan pencegahan dalam masalah operasional yang ada di
wilayahnya.
• Melakukan upaya preventif kejadian pencurian, pengrusakan oleh atau
terhadap tenaga pembersih.
• Menaggapi keluhan customer dan menyampaikannya kepada pihak
manajemen.
JOB SPEC.
• Memiliki ijazah minimal SMA.
• Pengalaman minimal 3 tahun sebagai tenaga pembersih (cleaner).
• Tegas, dan memiliki jiwa kepemimpinan yang baik, sebagai teladan tenaga
pembersih.

233
 • Berinisiatif dan cekatan serta teliti dalam melakukan pengawasan.
• Bertanggung jawab terhadap hasil kerja bawahan.
• Memiliki kemampuan conflict management.
• Mengetahui fungsi, teknik dan cairan kebersihan dan bisa membina cleaner.

TENAGA PEMBERSIH (CLEANING AGENT)

JOB DESC.
• Membersihkan hunian customer sesuai dengan SOP dan SLA yang telah
diberikan oleh perusahaan.
• Melakukan pekerjaan lain jika diperlukan.
• Mempraktekkan teori dan teknik pembersihan secara benar sesuai dengan
training yang diberikan.
• Melaporkan tugas rutin harian/tambahan sesuai petunjuk atasan yang belum
atau sudah selesai dilaksanakan kepada atasan.
• Menjaga dan memelihara mesin, peralatan, bahan kimia agar senantiasa rapih
dan diletakan pada tempatnya setelah di pergunakan setiap hari.
• Menginformasikan / melaporkan keadaan / kondisi mesin-mesin dan peralatan
dan bahan kimia / obat pembersih yang bermasalah kepada atasan.
• menjaga dan memelihara tempat kerja dan gudang di masing-masing area agar
selalu rapih dan bersih.
• mempromosikan nama baik perusahaan baik secara intern dan ekstern.
• Menerima saran dan komplain dari customer dan meneruskan kepada team
leader.
• Menjaga keutuhan. kebersihan dan keamanan unit yang dibersihkan.
• Melaporkan tindakan tidak terpuji, harrasment, pencurian, pengrusakan dan
persekongkolan yang bersifat kriminal kepada management, apabila ybs diam
saja dianggap ikut melakukan hal tersebut.
JOB SPEC.
• Pendidikan minimal SMA.
• Pengalaman 2 tahun pengalaman di posisi yang sama atau new graduate
dengan keinginan bekerja yang besar.
• Pria / Wanita, Max 30 tahun.
• Keterampilan interpersonal & komunikasi yang baik.

234
• Kemampuan untuk multi-tugas, memprioritaskan dan mengatur waktu secara
efektif.
• Mengetahui fungsi dan jenis alat dan bahan kebersihan, serta mengetahui tata
cara membersihkan hunian.
• Sabar, disiplin, Sopan dan Jujur serta rapih dalam berpenampilan.
• Tidak boleh bertato pada bagian tubuh yang terlihat.
• Boleh berjilbab/berkacamata.
• Siap Memajukan Perusahaan.
• Bisa Bekerja dalam team.
• Bertanggung jawab terhadap pekerjaan yang diberikan.

235
D. Lampiran Keuangan
Lampiran D.I. Investasi

Tabel D 1 Investasi (Dalam Juta rupiah)

Tahun
Jenis
Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Meja Direksi 11 - - - - -
Meja Staff - 17 - 26 7 10
Meja Rapat Besar - 12 - - - -
Meja Rapat Kecil - 7 - - - -
Meja Resepsionis - 1 - - - -
Set Kursi dan Meja Tamu Direksi - - 7 - - -
Meja Santai - - - - 2 -
Set Kursi dan Meja Makan - - - - 4 -
Kursi Kantor Hidrolik 3 - - - - -
Kursi Kantor Torso - 12 - 7 2 2
Kursi Kantor Santai - - - - - 17
Meja Kantor Dengan Laci - 1 - 1 1 1
Meja Kantor - 1 - 1 1 1
Kursi Kantor Hidrolik - 1 - 1 1 1
Kursi Kantor Torso - 1 - 1 1 1
Meja Kayu - 0 - 0 1 1
Rak Besi Siku - 6 - 6 24 24
Rak Besi Siku - 2 - 2 7 7
Lemari Arsip - 5 - 5 10 10
Lemari Arsip Besi - 3 - 3 13 13
Printer & Fax 4 - - 7 - -
Desktop 46 35 14 119 46 25
Air Conditioner 24 - - 36 - 30
Dispenser 2 - - 3 - -
Lemari Pendingin 3 - - 3 - -
UPS 8 - - - - -
Vacuum Cleaner 11 - 27 55 111 244
Kendaraan Operasional 146 - 153 153 458 458
Laptop 7 - 7 7 15 26
Security Camera 4 - 7 14 29 57
Troley 10 10 16 35 69 138
Smart Lock 335 - 1.309 1.744 3.489 7.313
Sewa Kantor 400 480 1.280 1.680 4.640 4.800
Renovasi Kantor 50 50 50
Perijinan 21 - - - - -
In-House Server 94 - - - 98 98
Website and Hybrid Apps 200 - - - - -
HR System - 10 22 51 125 362
Payment System - 14 30 69 178 517
Software Akuntansi 3 10 11 11 12 12
TOTAL INVESTASI 1.379 628 2.932 4.040 9.392 14.168

236
Lampiran D.II. Struktur Biaya Per Customer

Tabel D 2 Struktur Biaya Per Customer

TAHUN
Struktur Biaya Per Customer (rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Penjualan 970.986 970.394 969.972 969.761 969.687

Fee Building Management 48.549 48.520 48.499 48.488 48.484

Promosi 202.256 163.659 153.641 235.931 141.363
Biaya Tenaga Kerja Jasa 321.705 324.700 336.399 364.790 384.774
Biaya Supplies 17.488 20.305 20.012 19.836 19.704
Biaya Operations 67.412 37.835 57.953 65.348 41.616
Biaya Kontijensi 48.549 48.520 48.499 48.488 48.484
Sub Total Biaya Langsung 705.960 643.537 665.003 782.880 684.425

Biaya Marketing 27.506 23.204 22.227 30.965 55.897

Biaya Tenaga Kerja 426.357 251.009 252.231 157.854 92.116
Biaya Sewa Kantor 23.474 14.671 11.737 5.869 2.934
Biaya General Services 22.207 11.103 5.698 2.849 1.461
Software & Aplikasi 4.068 3.653 3.822 4.624 6.541
Depresiasi 71.642 61.555 46.853 43.257 41.233
Sub Total Biaya Tidak Langsung 575.254 365.196 342.569 245.418 200.183

Laba Bersih Sebelum Pajak (310.228) (38.339) (37.600) (58.538) 85.079

TAHUN
Struktur Biaya Per Customer Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Penjualan 100% 100% 100% 100% 100%

Fee Building Management 5% 5% 5% 5% 5%

Promosi 21% 17% 16% 24% 15%
Biaya Tenaga Kerja Jasa 33% 33% 35% 38% 40%
Biaya Supplies 2% 2% 2% 2% 2%
Biaya Operations 7% 4% 6% 7% 4%
Biaya Kontijensi 5% 5% 5% 5% 5%
Sub Total Biaya Langsung 73% 66% 69% 81% 71%

Biaya Marketing 3% 2% 2% 3% 6%
Biaya Tenaga Kerja 44% 26% 26% 16% 9%
Biaya Sewa Kantor 2% 2% 1% 1% 0%
Biaya General Services 2% 1% 1% 0% 0%
Software & Aplikasi 0% 0% 0% 0% 1%
Depresiasi 7% 6% 5% 4% 4%
Sub Total Biaya Tidak Langsung 59% 38% 35% 25% 21%

Laba Usaha Sebelum Pajak -32% -4% -4% -6% 9%

237
Lampiran D.III. Skenario Most-Likely

Tabel D 3 Indikator Kelayakan Bisnis – Skenario Most-likely

DISCOUNTED CASH FLOW TAHUN

(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Laba Bersih (931) (2.721) (1.068) (1.712) (4.453) 8.801

+ Depresiasi - 610 1.049 1.597 2.948 5.621

+ Bunga (1-T) 299 311 323 347 898
- Peningkatan Modal Kerja (3.266) (2.060) (2.854) (6.401) 5.435
- Capex (705) (655) (1.541) (2.238) (4.396) (8.487)
Free Cash Flow To Firm (1.636) (5.732) (3.309) (4.884) (11.955) 12.267
+ Terminal Value 71.350
Free Cash Flow To Firm (FCFF) (1.636) (5.732) (3.309) (4.884) (11.955) 83.618
Cummulative FCFF (1.636) (7.368) (10.676) (15.561) (27.515) 56.102
PVCF (1.636) (4.749) (2.271) (2.777) (5.631) 32.629
Cummulative PVCF (1.636) (6.384) (8.655) (11.432) (17.063) 15.566

WACC 20,71%
NPV 15.566
IRR 51,23%
Payback Period 4,33 Tahun

Tabel D 4 Proyeksi Laba Rugi - Skenario Most-likely

LAPORAN LABA RUGI TAHUN

(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Penjualan 8.273 16.536 33.057 66.099 132.188
Fee Building Management 414 827 1.653 3.305 6.609
Promosi 1.723 2.789 5.236 16.081 19.271
Biaya Jasa 82 3.464 6.524 14.122 30.670 60.812
Biaya Kontijensi 414 827 1.653 3.305 6.609
TOTAL LABA KOTOR (82) 2.258 5.570 10.393 12.738 38.887

Biaya Marketing - 234 395 757 2.111 7.620

Biaya Tenaga Kerja 581 3.633 4.277 8.596 10.759 12.557
Biaya Sewa Kantor 50 200 250 400 400 400
Biaya General Services 15 189 189 194 194 199
Software & Aplikasi 203 35 62 130 315 892
TOTAL BIAYA OPERASIONAL 849 4.291 5.174 10.078 13.779 21.668

DEPRESIASI - 610 1.049 1.597 2.948 5.621

LABA USAHA (931) (2.643) (653) (1.281) (3.990) 11.598

BUNGA INVESTASI (DEPOSITO DSB) 321 - - - -
LABA SEBELUM PAJAK DAN BUNGA (931) (2.322) (653) (1.281) (3.990) 11.598

BIAYA BUNGA
TOTAL BIAYA BUNGA - 399 415 431 463 1.197

KUM.LABA BELUM KENA PAJAK (931) (2.721) (1.068) (1.712) (4.453) 10.401
KUMULATIF PAJAK - - - - - (1.600)

LABA BERSIH SEBELUM DIVIDEN (931) (2.721) (1.068) (1.712) (4.453) 8.801

238
 Tabel D 5 Proyeksi Neraca - Skenario Most-likely

LAPORAN NERACA TAHUN

(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
AKT LANCAR
Saldo Kas 10.554 1.062 1.563 3.151 5.720 14.254
Deposito - 6.800 4.500 2.100 - -
Pembayaran Dimuka 421 212 803 388 824 405
Persediaan 0 12 28 55 109 215
TOTAL AKTIVA LANCAR 10.975 8.086 6.894 5.694 6.653 14.874
AKTIVA TETAP
Aset Tetap 705 1.360 2.901 5.139 9.535 18.022
Akumulasi Penyusutan - 610 1.659 3.256 6.204 11.825
TOTAL AKTIVA TETAP 705 749 1.241 1.883 3.331 6.197
TOTAL AKTIVA 11.680 8.836 8.135 7.578 9.984 21.071

UTANG
Pinjaman Jangka Panjang 2.500 2.000 1.500 1.000 500 -
Pinjaman Lain-Lain 110 74 114 116 271 348
Overdraft - - - - 3.900 -
Kontijensi 414 1.240 2.893 6.198 12.808
TOTAL UTANG 2.610 2.487 2.855 4.009 10.869 13.155
MODAL
Modal Disetor 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
- Laba Ditahan Yang Lalu (931) (3.652) (4.720) (6.432) (10.885)
- Laba Bersih Kuartal Ini (931) (2.721) (1.068) (1.712) (4.453) 8.801
Laba Ditahan Kumulatif (931) (3.652) (4.720) (6.432) (10.885) (2.084)
TOTAL MODAL 9.069 6.348 5.280 3.568 (885) 7.916
TOTAL PASIVA 11.680 8.836 8.135 7.578 9.984 21.071

CHECK BALANCE 0 0 0 0 0 0

239
Tabel D 6 Proyeksi Aliran Kas - Skenario Mostlikely

LAPORAN ARUS KAS TAHUN

(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
KAS AWAL 10.554 1.062 1.563 3.151 5.720

KEGIATAN OPERASI
PENERIMAAN
Pendapatan Jasa 8.273 16.536 33.057 66.099 132.188
PENGELUARAN
Fee Building Management 414 827 1.653 3.305 6.609
Promosi 1.723 2.789 5.236 16.081 19.271
Biaya Operasional Jasa 67 3.315 6.178 13.440 29.318 58.126
Pembelian Supplies 15 161 362 709 1.406 2.792
Biaya Marketing - 234 395 757 2.111 7.620
Biaya Tenaga Kerja 581 3.633 4.277 8.596 10.759 12.557
Biaya Sewa Kantor 400 - 800 - 800 -
Biaya Set Up Kantor 71 - 50 - 50 -
Biaya General Services 15 180 180 180 180 180
Software & Aplikasi 203 35 62 130 315 892
Pembayaran Pajak - - - - - 1.600
JUMLAH ARUS KAS DARI KEG. OPERASI (1.352) (1.422) 616 2.355 1.774 22.541

KEGIATAN INVESTASI
PENERIMAAN
Pencairan Deposito 2.300 2.400 2.100
Bunga Deposito 321 - - - -
PENGELUARAN
Peralatan Kantor 99 108 22 230 127 151
Alat Pendukung Operasional 606 547 1.519 2.009 4.269 8.336
Deposito 6.800
JUMLAH ARUS KAS DARI KEG. INVESTASI (705) (7.134) 759 162 (2.296) (8.487)

KEGIATAN PENDANAAN
PENERIMAAN
Pinjaman Jangka Panjang 2.500 - - - - -
Pinjaman Lain-lain 110 - 116 116 348 348
Overdraft - 3.900
Modal Saham 10.000 - - - - -
PENGELUARAN
Biaya Bunga - 399 415 431 463 1.197
Pembayaran Cicilan - 537 575 614 693 771
Pembayaran Overdraft - - - - - 3.900
JUMLAH ARUS KAS DARI KEG. PENDANAAN 12.610 (936) (874) (929) 3.091 (5.520)

SALDO AKHIR 10.554 1.062 1.563 3.151 5.720 14.254

240
Lampiran D.IV. Skenario Optimis

Tabel D 7 Indikator Kelayakan Bisnis – Optimis

DISCOUNTED CASH FLOW TAHUN

(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Laba Bersih (930) (1.959) 334 939 1.235 19.149

+ Depresiasi - 610 1.047 1.595 2.944 5.611

+ Bunga (1-T) 299 311 323 347 371
- Peningkatan Modal Kerja (2.503) (656) (202) (709) 15.790
- Capex (705) (653) (1.538) (2.235) (4.388) (8.470)
Free Cash Flow To Firm (1.635) (4.207) (501) 419 (571) 32.452
+ Terminal Value 188.747
Free Cash Flow To Firm (FCFF) (1.635) (4.207) (501) 419 (571) 221.198
Cummulative FCFF (1.635) (5.841) (6.342) (5.923) (6.494) 214.704
PVCF (1.635) (3.485) (344) 238 (269) 86.315
Cummulative PVCF (1.635) (5.119) (5.463) (5.225) (5.494) 80.821

WACC 20,71%
NPV 80.821
IRR 128,41%
Payback Period 4,03 Tahun

241
 Tabel D 8 Proyeksi Laba Rugi - Skenario Optimis

LAPORAN LABA RUGI TAHUN

(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Penjualan 8.273 16.536 33.057 66.099 132.188
Fee Building Management 165 331 661 1.322 2.644
Promosi 1.723 2.789 5.236 16.081 19.271
Biaya Jasa 81 3.234 6.058 13.297 28.770 56.189
Biaya Kontijensi 165 331 661 1.322 2.644
TOTAL LABA KOTOR (81) 2.985 7.027 13.201 18.604 51.440

Biaya Marketing - 234 395 757 2.111 7.620

Biaya Tenaga Kerja 581 3.631 4.275 8.590 10.750 12.543
Biaya Sewa Kantor 50 200 250 400 400 400
Biaya General Services 15 189 189 194 194 199
Software & Aplikasi 203 35 62 130 315 892
TOTAL BIAYA OPERASIONAL 849 4.290 5.172 10.071 13.769 21.654

DEPRESIASI - 610 1.047 1.595 2.944 5.611

LABA USAHA (930) (1.915) 808 1.535 1.891 24.175
BUNGA INVESTASI (DEPOSITO DSB) 354 - - 26 519
LABA SEBELUM PAJAK DAN BUNGA (930) (1.561) 808 1.535 1.917 24.694

BIAYA BUNGA
TOTAL BIAYA BUNGA - 399 415 431 463 495

KUM.LABA BELUM KENA PAJAK (930) (1.959) 393 1.105 1.453 24.199
KUMULATIF PAJAK - - (59) (166) (218) (5.050)

LABA BERSIH SEBELUM DIVIDEN (930) (1.959) 334 939 1.235 19.149

242
 Tabel D 9 Proyeksi Neraca - Skenario Optimis

LAPORAN NERACA TAHUN

(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
AKT LANCAR
Saldo Kas 10.555 878 1.487 3.037 2.765 10.591
Deposito - 7.500 6.000 5.300 5.850 16.850
Pembayaran Dimuka 421 212 803 388 824 405
Persediaan 0 12 27 53 106 210
TOTAL AKTIVA LANCAR 10.976 8.602 8.317 8.778 9.545 28.056
AKTIVA TETAP
Aset Tetap 705 1.358 2.896 5.131 9.520 17.990
Akumulasi Penyusutan - 610 1.657 3.252 6.196 11.807
TOTAL AKTIVA TETAP 705 748 1.239 1.879 3.324 6.183
TOTAL AKTIVA 11.681 9.350 9.556 10.657 12.869 34.240

UTANG
Pinjaman Jangka Panjang 2.500 2.000 1.500 1.000 500 -
Pinjaman Lain-Lain 110 74 114 116 271 348
Overdraft - - - - -
Kontijensi 165 496 1.157 2.479 5.123
TOTAL UTANG 2.610 2.239 2.110 2.273 3.250 5.471
MODAL
Modal Disetor 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
- Laba Ditahan Yang Lalu (930) (2.889) (2.555) (1.616) (380)
- Laba Bersih Kuartal Ini (930) (1.959) 334 939 1.235 19.149
Laba Ditahan Kumulatif (930) (2.889) (2.555) (1.616) (380) 18.769
TOTAL MODAL 9.070 7.111 7.445 8.384 9.620 28.769
TOTAL PASIVA 11.681 9.350 9.556 10.657 12.869 34.240

CHECK BALANCE 0 0 0 0 0 0

243
 Tabel D 10 Proyeksi Aliran Kas - Skenario Optimis

LAPORAN ARUS KAS TAHUN

(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
KAS AWAL 10.555 878 1.487 3.037 2.765

KEGIATAN OPERASI
PENERIMAAN
Pendapatan Jasa 8.273 16.536 33.057 66.099 132.188
PENGELUARAN
Fee Building Management 165 331 661 1.322 2.644
Promosi 1.723 2.789 5.236 16.081 19.271
Biaya Operasional Jasa 67 3.095 5.724 12.635 27.453 53.566
Pembelian Supplies 14 151 349 688 1.370 2.727
Biaya Marketing - 234 395 757 2.111 7.620
Biaya Tenaga Kerja 581 3.631 4.275 8.590 10.750 12.543
Biaya Sewa Kantor 400 - 800 - 800 -
Biaya Set Up Kantor 71 - 50 - 50 -
Biaya General Services 15 180 180 180 180 180
Software & Aplikasi 203 35 62 130 315 892
Pembayaran Pajak - - 59 166 218 5.050
JUMLAH ARUS KAS DARI KEG. OPERASI (1.351) (942) 1.521 4.013 5.450 27.696

KEGIATAN INVESTASI
PENERIMAAN
Pencairan Deposito 1.500 700
Bunga Deposito 354 - - 26 519
PENGELUARAN
Peralatan Kantor 99 108 22 230 127 151
Alat Pendukung Operasional 606 545 1.516 2.006 4.261 8.319
Deposito 7.500 550 11.000
JUMLAH ARUS KAS DARI KEG. INVESTASI (705) (7.799) (38) (1.535) (4.912) (18.951)

KEGIATAN PENDANAAN
PENERIMAAN
Pinjaman Jangka Panjang 2.500 - - - - -
Pinjaman Lain-lain 110 - 116 116 348 348
Overdraft - - - - - -
Modal Saham 10.000 - - - - -
PENGELUARAN
Biaya Bunga - 399 415 431 463 495
Pembayaran Cicilan - 537 575 614 693 771
Pembayaran Overdraft - - - - - -
JUMLAH ARUS KAS DARI KEG. PENDANAAN 12.610 (936) (874) (929) (809) (918)

SALDO AKHIR 10.555 878 1.487 3.037 2.765 10.591

244
Lampiran D.V. Skenario Pesimis

Tabel D 11 Indikator Kelayakan Bisnis – Pesimis

DISCOUNTED CASH FLOW TAHUN
(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Laba Bersih (931) (3.042) (1.758) (2.982) (7.007) 4.152

+ Depresiasi - 610 1.052 1.600 2.955 5.631

+ Bunga (1-T) 299 311 328 347 1.046
- Peningkatan Modal Kerja (3.585) (2.755) (4.124) (8.959) 780
- Capex (705) (653) (1.549) (2.242) (4.407) (8.503)
Free Cash Flow To Firm (1.636) (6.372) (4.699) (7.420) (17.071) 3.107
+ Terminal Value 18.069
Free Cash Flow To Firm (FCFF) (1.636) (6.372) (4.699) (7.420) (17.071) 21.176
Cummulative FCFF (1.636) (8.007) (12.707) (20.127) (37.198) (16.022)
PVCF (1.636) (5.279) (3.225) (4.219) (8.041) 8.263
Cummulative PVCF (1.636) (6.914) (10.139) (14.358) (22.399) (14.136)

WACC 20,71%
NPV (14.136)
IRR -25,38%
Payback Period 4,76 Tahun

Tabel D 12 Proyeksi Laba Rugi - Skenario Pesimis

LAPORAN LABA RUGI TAHUN
(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
Penjualan 8.273 16.536 33.057 66.099 132.188
Fee Building Management 662 1.323 2.645 5.288 10.575
Promosi 1.723 2.789 5.236 16.081 19.271
Biaya Jasa 82 3.284 6.217 13.393 29.244 58.240
Biaya Kontijensi 662 1.323 2.645 5.288 10.575
TOTAL LABA KOTOR (82) 1.942 4.884 9.138 10.198 33.527

Biaya Marketing - 234 395 757 2.111 7.620

Biaya Tenaga Kerja 581 3.633 4.279 8.602 10.767 12.567
Biaya Sewa Kantor 50 200 250 400 400 400
Biaya General Services 15 189 189 194 194 199
Software & Aplikasi 203 35 62 130 315 892
TOTAL BIAYA OPERASIONAL 849 4.291 5.176 10.084 13.787 21.677

DEPRESIASI - 610 1.052 1.600 2.955 5.631

LABA USAHA (931) (2.960) (1.344) (2.545) (6.543) 6.218
BUNGA INVESTASI (DEPOSITO DSB) 316 - - - 61
LABA SEBELUM PAJAK DAN BUNGA (931) (2.643) (1.344) (2.545) (6.543) 6.280

BIAYA BUNGA
TOTAL BIAYA BUNGA - 399 415 437 463 1.395

KUM.LABA BELUM KENA PAJAK (931) (3.042) (1.758) (2.982) (7.007) 4.885
KUMULATIF PAJAK - - - - - (733)

LABA BERSIH SEBELUM DIVIDEN (931) (3.042) (1.758) (2.982) (7.007) 4.152

245
 Tabel D 13 Proyeksi Neraca - Skenario Pesimis

LAPORAN NERACA TAHUN

(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
AKT LANCAR
Saldo Kas 10.554 1.091 1.575 3.151 5.693 11.137
Deposito - 6.700 4.250 1.550 - 1.300
Pembayaran Dimuka 421 212 803 388 824 405
Persediaan 0 12 29 56 111 219
TOTAL AKTIVA LANCAR 10.975 8.014 6.657 5.145 6.628 13.061
AKTIVA TETAP
Aset Tetap 705 1.358 2.907 5.148 9.555 18.058
Akumulasi Penyusutan - 610 1.662 3.261 6.216 11.847
TOTAL AKTIVA TETAP 705 748 1.245 1.887 3.340 6.211
TOTAL AKTIVA 11.680 8.763 7.902 7.032 9.968 19.272

UTANG
Pinjaman Jangka Panjang 2.500 2.000 1.500 1.000 500 -
Pinjaman Lain-Lain 110 74 114 116 271 348
Overdraft - - 34 - 5.000 -
Kontijensi 662 1.985 4.629 9.917 20.492
TOTAL UTANG 2.610 2.735 3.633 5.745 15.688 20.840
MODAL
Modal Disetor 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
- Laba Ditahan Yang Lalu (931) (3.973) (5.731) (8.713) (15.720)
- Laba Bersih Kuartal Ini (931) (3.042) (1.758) (2.982) (7.007) 4.152
Laba Ditahan Kumulatif (931) (3.973) (5.731) (8.713) (15.720) (11.568)
TOTAL MODAL 9.069 6.027 4.269 1.287 (5.720) (1.568)
TOTAL PASIVA 11.680 8.763 7.902 7.032 9.968 19.272

CHECK BALANCE 0 0 0 0 0 0

246
 Tabel D 14 Proyeksi Aliran Kas - Skenario Pesimis

LAPORAN ARUS KAS TAHUN

(dalam juta rupiah) Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5
KAS AWAL 10.554 1.091 1.575 3.151 5.693

KEGIATAN OPERASI
PENERIMAAN
Pendapatan Jasa 8.273 16.536 33.057 66.099 132.188
PENGELUARAN
Fee Building Management 662 1.323 2.645 5.288 10.575
Promosi 1.723 2.789 5.236 16.081 19.271
Biaya Operasional Jasa 67 3.145 5.865 12.702 27.868 55.504
Pembelian Supplies 15 151 369 718 1.431 2.844
Biaya Marketing - 234 395 757 2.111 7.620
Biaya Tenaga Kerja 581 3.633 4.279 8.602 10.767 12.567
Biaya Sewa Kantor 400 - 800 - 800 -
Biaya Set Up Kantor 71 - 50 - 50 -
Biaya General Services 15 180 180 180 180 180
Software & Aplikasi 203 35 62 130 315 892
Pembayaran Pajak - - - - - 733
JUMLAH ARUS KAS DARI KEG. OPERASI (1.352) (1.491) 423 2.086 1.208 22.003

KEGIATAN INVESTASI
PENERIMAAN
Pencairan Deposito 2.450 2.700 1.550
Bunga Deposito 316 - - - 61
PENGELUARAN
Peralatan Kantor 99 108 22 230 127 151
Alat Pendukung Operasional 606 545 1.527 2.012 4.280 8.352
Deposito 6.700 1.300
JUMLAH ARUS KAS DARI KEG. INVESTASI (705) (7.037) 901 458 (2.857) (9.742)

KEGIATAN PENDANAAN
PENERIMAAN
Pinjaman Jangka Panjang 2.500 - - - - -
Pinjaman Lain-lain 110 - 116 116 348 348
Overdraft - - 34 5.000
Modal Saham 10.000 - - - - -
PENGELUARAN
Biaya Bunga - 399 415 437 463 1.395
Pembayaran Cicilan - 537 575 614 693 771
Pembayaran Overdraft - - - 34 - 5.000
JUMLAH ARUS KAS DARI KEG. PENDANAAN
12.610 (936) (840) (969) 4.191 (6.818)

SALDO AKHIR 10.554 1.091 1.575 3.151 5.693 11.137

247
E. Lampiran Lain
Lampiran E.I. Data Kuesioner Penghuni Apartemen
No Pertanyaan Jumlah
Responden
1 Dimanakah lokasi Anda tinggal 389 Apartemen Kost Rumah Rumah Rumah
menetap saat ini kompleks Cluster lainnya
83 14 163 106 23
21,3% 3,6% 41,9% 27,2% 5,9%
2 Dimana Kota Anda tinggal saat ini 83 Jakarta Bodetabek Lainnya
76,4% 17,7% 5,9%
3 Berapa orang yang menetap 83 1 2 3 4 5 >5
tinggal dihunian Anda saat ini 43,4% 44,6% 3,6% 8,4% 0,0% 0.0%
4 Bagaimana status kepemilikan 83 Sewa Milik Sendiri Lainnya
tempat tinggal Anda? 41,0% 59,0% 0,0%
5 Berapakah luas tempat tinggal 83 <30 30-59 60-99 100-199 >200
Anda saat ini 51,8% 43,4% 3,6% 1,2% 0,0%
6 Seberapa penting kebersihan dan 83 1 (tidak 2 3 4 5 (sangat
kerapihan tempat tinggal penting) penting)
0,0% 0,0% 0,0% 34,9% 65,1%
7 Pekerjaan kebersihan apa yang 83 1 2 3 4 5
paling memberatkan untuk anda 2,4% 2,4% 24,1% 44,6% 26,5%
(1: Tidak Berat 5: Sangat Berat)
[Menyapu]

8 Pekerjaan kebersihan apa yang 83 1 2 3 4 5

paling memberatkan untuk anda 2,4% 2,4% 18,1% 31,3% 45,8%
(1: Tidak Berat 5: Sangat Berat)
[Mengepel]

248
No Pertanyaan Jumlah
Responden
9 Pekerjaan kebersihan apa yang 83 1 2 3 4 5
paling memberatkan untuk anda 24% 23% 34% 5% 14%
(1: Tidak Berat 5: Sangat Berat)
[Merapikan Tempat Tidur]
10 Pekerjaan kebersihan apa yang 83 1 2 3 4 5
paling memberatkan untuk anda 0,0% 7,2% 6,0% 19,3% 67,5%
(1: Tidak Berat 5: Sangat Berat)
[Membersihkan Kamar Mandi]
11 Pekerjaan kebersihan apa yang 83 1 2 3 4 5
paling memberatkan untuk anda 0,0% 0,0% 42,2% 28,9% 28,9%
(1: Tidak Berat 5: Sangat Berat)
[Membersihkan Debu (jendela,
furniture, dll)]
12 Pekerjaan kebersihan apa yang 83 1 2 3 4 5
paling memberatkan untuk anda 20,5% 20,5% 33,7% 14,5% 10,8%
(1: Tidak Berat 5: Sangat Berat)
[Mencuci Piring]
13 Pekerjaan kebersihan apa yang 83 1 2 3 4 5
paling memberatkan untuk anda 0,0% 1,2% 15,7% 32,5% 50,6%
(1: Tidak Berat 5: Sangat Berat)
[Mencuci dan Setrika Pakaian]
14 Pekerjaan kebersihan apa yang 83 1 2 3 4 5
paling memberatkan untuk anda 2,4% 2,4% 43,4% 15,7% 36,1%
(1: Tidak Berat 5: Sangat Berat)
[Memasak]
15 Saat ini bagaimana Anda 83 ART pulang ART tinggal Go-Clean Jasa online Sendiri
menjaga kebersihan dan lainnya
kerapihan tempat tinggal?
12,0% 0,0% 62,7% 2,4% 22,9%

249
No Pertanyaan Jumlah
Responden
16 Layanan kebersihan hunian 83 ART pulang ART tinggal Online (Go- Jasa Jasa dari
seperti apa yang Anda butuhkan? Clean,dll) kontrak pengelola
bulanan apt/kompleks

41 0 18 47 48
17 Kualitas apa yang penting bagi 83 1 2 3 4 5 (penting)
Anda dalam memilih 0,0% 0,0% 8,4% 18,1% 73,5%
asisten/penyedia jasa layanan
kebersihan [Kemampuan
membersihkan dengan baik]

18 Kualitas apa yang penting bagi 83 1 2 3 4 5 (penting)

Anda dalam memilih 0,0% 2,4% 12,0% 12,0% 73,5%
asisten/penyedia jasa layanan
kebersihan [Perilaku yang ramah
dan sopan]

19 Kualitas apa yang penting bagi 83 1 2 3 4 5 (penting)

Anda dalam memilih 0,0% 0,0% 7,2% 39,8% 53,0%
asisten/penyedia jasa layanan
kebersihan [Penampilan yang rapi
dan bersih]
20 Kualitas apa yang penting bagi 83 1 2 3 4 5 (penting)
Anda dalam memilih 0,0% 0,0% 0,0% 10,8% 89,2%
asisten/penyedia jasa layanan
kebersihan [Kejujuran]
21 Kualitas apa yang penting bagi 83 1 2 3 4 5 (penting)
Anda dalam memilih 0,0% 0,0% 7,2% 19,3% 73,5%
asisten/penyedia jasa layanan
kebersihan [Keamanan barang
tidak hilang atau rusak]

250
No Pertanyaan Jumlah
Responden
22 Adakah kualitas lain yang penting 27 Konsisten Penampilan Komunikasi Bisa Lainnya
bagi Anda datang rapi baik Bekerja
3 2 2 5 15
23 Apakah anda mengalami 83 Ya Tidak
kendala/keluhan untuk menjaga 86,7% 13,3%
kebersihan dan kerapihan tempat
tinggal Anda dengan solusi yang
digunakan saat ini?
24 Jika Ya tolong dijelaskan 72 Hasil kerja Tidak pasti waktu Harus Sulit Lainnya
tidak datang kedatangan diawasi didapatkan
konsisten tidak tetap
11,1% 6,9% 12,5% 8,3% 15,3% 45,8%
25 Apakah Anda pernah 83 Ya Tidak
menggunakan jasa kebersihan 77,1% 22,9%
panggilan (termasuk jasa
kebersihan online)?
26 Jasa Kebersihan Online yang 83 Go-Clean KliknClean TukangBersih Seekmi
digunakan 95,2% 1,2% 3,6% 0
27 Apakah Anda mengalami kendala 64 Ya Tidak
dalam menggunakan jasa 46,9% 53,1%
kebersihan panggilan (termasuk
jasa kebersihan online)?
28 Jika Ya tolong di Jelaskan 30 Attitude Sulit Menunggu lainnya
(kurang didapatkan terlalu lama
ramah)
23,3% 23,3% 16,7% 36,7%
29 Apakah Anda berminat 83 Ya Tidak
menggunakan jasa kebersihan 94,0% 6,0%
panggilan (termasuk jasa
kebersihan online)?

251
No Pertanyaan Jumlah
Responden
30 Jika Tidak tolong jelaskan 5 Bisa Tidak Tidak bisa
mengerjakan percaya mengawasi
sendiri
20,0% 60,0% 20,0%
31 Berapa kali rata-rata dalam 1 83 0 1 3 4 5
bulan Anda menggunakan jasa 2
kebersihan panggilan (termasuk 39,8% 6,0% 6,0% 3,6% 27,7% 4,8%
jasa kebersihan online)?
32 Berapa lama rata-rata waktu 50 <1 1-2 2-3 3-4 >4
Anda menyewa jasa kebersihan 6,0% 70,0% 18,0% 6,0% 0,0%
panggilan dalam satu hari
33 Saat ini, Apakah jasa kebersihan 83 Ya Tidak
dapat melakukan pekerjaan ketika 10,8% 89,2%
tempat tinggal Anda tidak
terdapat penghuninya?
34 Apakah menjadi kendala bagi 83 Ya Tidak
Anda atau penghuni lain untuk 71,1% 28,9%
harus berada di tempat tinggal
ketika pekerjaan jasa kebersihan
dilakukan?
35 Apakah Anda merasa khawatir 83 Ya Tidak
akan ada barang yang rusak atau 89,2% 10,8%
hilang karena kelalaian jasa
kebersihan?
36 Apakah Anda tertarik 83 Ya Tidak
menggunakan jika ada layanan 97,6% 2,4%
kebersihan hunian berlangganan
secara periodik?

252
No Pertanyaan Jumlah
Responden
37 Apakah Anda tertarik 83 Ya Tidak
menggunakan jasa kebersihan 97,6% 2,4%
yang memberikan jaminan
keamanan dimana pekerjaan
kebersihan dapat dilakukan tanpa
harus ada penghuninya? (Seperti
layanan kebersihan kamar hotel)
38 Menurut Anda berapa kali 83 setiap hari 2 hari sekali 3 hari sekali 1 minggu <1 minggu
idealnya membersihkan hunian sekali sekali
Anda (Menyapu, mengepel, dsb)?
31,3% 27,7% 19,3% 16,9% 4,8%
39 Menurut Anda berapa waktu yang 83 <1 Jam 1 jam 2 jam 3 jam >3jam tidak tahu
diperlukan untuk membersihkan 0 22,9% 47,0% 20,5% 0,0% 9,6%
hunian Anda (Menyapu,
mengepel, membersihkan
rumah)?
40 Berapa biaya yang bersedia Anda 83 50.000 50.000- 100.000- 150.000- >200.000
bayar untuk jasa kebersihan 100.000 150.000 200.000
panggilan per kedatangan?
17% 34% 29% 16% 3%
41 Berapa biaya ang bersedia Anda 83 <1 juta 1-2 juta 2-3 juta >3juta
bayar untuk jasa kebersihan 27,7% 72,3% 0 0
panggilan per bulan?
42 Jenis Kelamin 83 Pria Wanita
54,2% 45,8%
43 Pekerjaan Anda 83 Pelajar Karyawan Wiraswasta Lainnya
4,8% 77,1% 4,8% 13,3%
44 Usia Anda 83 <20 20-25 25-35 35-45 45-55 >55
7,2% 81,9% 10,8% 0,0% 0%

253
No Pertanyaan Jumlah
Responden
45 Total pengeluaran rata-rata Anda 83 <1 juta 1-2 juta 2-3 juta 3-4 juta 4-5 juta >5juta
perbulan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 21,7% 78,3%
46 Total rata-rata biaya perbulan 83 <1 juta 1-2 juta 2-3 juta 3-4 juta >4 juta
untuk membayar jasa kebersihan 62,7% 37,3% 0,0% 0,0% 0,0%

254