UN PROYECTO PIONERO EN LA COMUNIDAD DE MADRID

II PROMOCIÓN
DE VIVIENDA
MUNICIPAL

AYUNTAMIENTO DE MORALZARZAL
 SUMARIO
> EL PROYECTO 02
> LA VIVIENDA PROTEGIDA, ¿UN PROBLEMA SIN SOLUCIÓN? 04
> ¿CÓMO LO CONSIGUE EL AYUNTAMIENTO? 07
> LOS PRADERONES 10
> LAS VIVIENDAS 13
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EL PROYECTO
El Ayuntamiento de Moralzarzal presenta un proyecto de oferta de Viviendas de
Promoción Municipal pionero en la Comunidad de Madrid. En la zona denominada
"Los Praderones", de 815.720 m2, situada en el margen derecho de la carretera que une
Moralzarzal y Mataelpino, una vez pasado el Polígono Capellanía, el Ayuntamiento es
propietario del 60% del terreno y es allí donde está previsto construir 1.549 viviendas
de promoción municipal.

Se trata de una zona residencial envidiable, al pie de la Sierra y perfectamente

comunicada con salidas a la carretera de Colmenar Viejo y a la carretera de La
Coruña. Se construirían viviendas de dos, tres y cuatro dormitorios, de entre 78 y
110 m2 útiles (añadir un 20% más si hablamos de m2 construidos) que podrán
adquirirse a un precio estimado de entre 54.500 € (unos 9 millones de pts.)
y 77.000 € (unos 13 millones de pesetas). Esto es posible porque se construirá en
terreno municipal y porque el Ayuntamiento actuará como
promotor.

Además, el proyecto recoge la urbanización de la zona con

amplias avenidas, grandes zonas verdes y todo tipo de
servicios, entre los que se puede citar una segunda estación de
autobuses para el municipio, que ofrecería servicio de acceso
a Madrid tanto por Colmenar, como por la Nacional VI. Nada
menos que 282.225 m2 se destinarán a infraestructuras y
equipamientos (estación de autobuses, colegios...). No hay
ningún espacio comparable en Moralzarzal. Supone una
superficie cinco veces más grande que toda la zona del Polideportivo Municipal.
Además, se destinarán 252.000 m2 a zonas verdes y 11.400 m2 a actividades
terciarias.
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CLAVES
➛ 1.549 viviendas de promoción municipal.
➛ De 2, 3 y 4 dormitorios, entre 78 y 110 m2 útiles.
➛ Precio estimado entre 54.500 € y 77.000 €.
➛ 282.225 m2 se destinarán a infraestructuras y equipamientos
(estación de autobuses, colegios...).
➛ 252.000 m2 de zonas verdes. Se plantarán 10.000 árboles.
➛ 11.400 m2 para zonas comerciales.
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la vivienda protegida,
¿UN PROBLEMA
SIN SOLUCIÓN?
El Avance de Planeamiento del Plan General de Urbanismo de Moralzarzal, recoge
seis sectores edificables en los que se podrán construir un total de 3.873 viviendas
en los próximos diez años. Según la Ley del Suelo, los promotores de estas
viviendas están obligados a construir un 40% del total como viviendas protegidas,
un total de 1.549.

10.000 m2 x 20.000 pts./m2 200 millones de pesetas.

10.000 m2 x 7.000 pts./m2 70 millones de pesetas.
Total: 270 millones de pesetas.

18 viviendas - 10%= 16 viviendas.

270 millones de pesetas : 16 viviendas = 16.875.000 pts./parcela urbanizada

110 m2 x 90.000 pts./m2 9.900.000 pts./vivienda

16.875.000 pts. + 9.900.000 pts. 26.775.000 pts./vivienda

708,84 € x 110 m2 77.972,40 € (12.973.516 pts./vivienda)

Le cuesta: 26.775.000 pts./vivienda

Puede venderla a: 12.973.516 pts./vivienda
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VEAMOS UN EJEMPLO
En Moralzarzal se pueden construir 18 viviendas por hectárea (10.000 m2), de las que el
10% corresponde al Ayuntamiento, por lo que quedarían 16 viviendas por hectárea.

¿Cuánto le cuesta hacer una vivienda a un constructor privado?

El precio de mercado del terreno de los sectores urbanizables puede estar sobre los
120,20 €/m2 (20.000 pts./m2). El coste de urbanización del terreno es de 42,07 €/m2
(7.000 pts./m2). Vamos a calcular cuánto costaría una hectárea de suelo urbanizado:

10.000 m2 x 120,20 €/m2 = 1.202.000 € (200 millones de pts.) coste del terreno.
10.000 m2 x 42,07 €/ m2 = 420.700 € (70 millones de pts.) coste de urbanización.

1.202.000 € + 420.700 € = 1.622.700 € cuesta cada hectárea de suelo urbanizado.

200 + 70 = 270 millones de pesetas cuesta cada hectárea de suelo urbanizado.

1.622.700 € / 16 viviendas = 101.418,75 €/vivienda (16.875.000 pts./vivienda).

Pero ¿qué viviendas vamos a construir? ¿de qué tamaño? Vamos a suponer que
hacemos viviendas de 110 m2 construidos. El precio de mercado de edificación
(en el que se incluye dirección facultativa, proyectos, licencias, seguro decenal, etc.)
ronda los 541 €/ m2. (90.000 pts./ m2).
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Por lo tanto, edificar una vivienda de 110 m2 construidos nos costaría:

110 m2 x 541 €/ m2 = 59.510 €/vivienda (9.901.631 pts./vivienda).

101.418,75 €+ 59.510 € = 160.928,75 €/vivienda (26.776.291 pts./vivienda).

Este es el precio que le cuesta al promotor privado cada vivienda sin ningún tipo
de beneficio.

La ORDEN de 30 de enero de 2003, de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y

Transportes, por la que se establecen los precios de venta de las viviendas protegidas, en
su Artículo 2, dice que el precio máximo al que se puede vender una Vivienda de
Protección Pública de hasta 110 m2 en la zona donde se encuentra Moralzarzal es de
708,84 €/m2.

708,84 € x 110 m2 = 77.972,40 € (12.973.516 pts./vivienda).

Le cuesta: 160.928,75 €/vivienda (26.776.291 pts./vivienda).

Puede venderla a: 77.972,40 €/vivienda (12.973.516 pts./vivienda).

¿Quién va a construir vivienda protegida en estas condiciones? ¿Qué demuestra la

experiencia? Que finalmente no se construyen las viviendas protegidas y se crea un "caldo
de cultivo" que puede conducir a la especulación.
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¿CÓMO LO
CONSIGUE
el Ayuntamiento de Moralzarzal?
Hemos visto que el Avance de Planeamiento del Plan General de Urbanismo de
Moralzarzal, recoge seis sectores edificables en los que se podrán construir un total de
3.873 viviendas. Según la Ley del Suelo, los promotores de estas viviendas están
obligados a destinar el 40% del suelo a vivienda protegida, un total de 1.549.

Lo que hace el Ayuntamiento de Moralzarzal es liberar a los sectores edificables de

la construcción de las viviendas protegidas y las agrupa todas en el único terreno
municipal disponible para poder construirlas, en Los Praderones. El Ayuntamiento
cede el suelo municipal para la construcción de las viviendas y además se convierte
en promotor. De este modo se elimina el coste del terreno.

Las promotoras compensarán en igual parte cada una de las viviendas protegidas
liberadas y el Ayuntamiento destinará esta compensación a los costes de
infraestructura y urbanización.

Puesto que se ha eliminado el coste del suelo y se ha eliminado el coste de los

trabajos de urbanización, las viviendas pueden venderse a un precio igual al coste
de edificación, sin el beneficio de la Promoción y de la Inmobiliaria.
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SECTOR-1
Los Praderones

SECTOR-2
Cercas
del Indiano

SECTOR-4
Berrocal Sur

SECTOR-3
Navacerrada

SECTOR-5
Las Hachazuelas

SECTOR-6
Los Linarejos
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CLAVES
➛ Liberar a los sectores de construir viviendas protegidas.
➛ Se agrupan todas las viviendas en suelo municipal cedido por
el Ayuntamiento.
➛ Compensación por cada vivienda protegida liberada.
➛ Se elimina el coste del suelo.
➛ Se elimina el coste de urbanización.
➛ La vivienda se vende a coste de vivienda protegida.
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LOS PRADERONES
En el Avance de Planeamiento del Plan General de Urbanismo de Moralzarzal "Los
Praderones" es uno de los seis sectores en los que se podrá edificar en el municipio en
los próximos diez años, concretamente es el Sector 1. Se trata de una finca con una
superficie neta de 815.720 m2, situada a 3,5 km. del casco urbano, en el margen
derecho de la carretera que une Moralzarzal y Mataelpino, una vez pasado el Polígono
Capellanía. El Ayuntamiento es el propietario del 60% del terreno, donde se
construirían las 1.549 viviendas de promoción municipal. El 40% del terreno es de
propiedad privada y podrán construirse 1.123 viviendas.

¿Por qué en "Los Praderones"?

En el resto de los sectores, el terreno es insuficiente para llevar a cabo el proyecto. Los
demás son de propiedad privada y habría que adquirir los terrenos para poder edificar
las viviendas, con lo que llegaríamos a un precio final de venta inadmisible, como
hemos visto en el ejemplo.

¿Por qué 1.549 viviendas?

El Avance de Planeamiento del Plan General de Urbanismo de Moralzarzal, recoge
seis sectores edificables en los que se podrán construir un total de 3.873 viviendas
en los próximos diez años. Según la Ley del Suelo, el 40% de estas viviendas
deben ser protegidas, lo que supone un total de 1.549. Lo que hace el Ayuntamiento
de Moralzarzal es desarrollar la Ley del Suelo y ofrecer una solución pionera para
que realmente se puedan construir esas viviendas para las personas que más las
necesitan.

Las comunicaciones en la zona.

Se trata de una zona residencial envidiable, al pie de la Sierra y perfectamente
comunicada con salidas a la carretera de Colmenar Viejo y a la carretera de La
Coruña. Si nos planteamos el destino a Madrid, se puede optar por la M-607, dirección
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Cerceda-Colmenar Viejo, o tomar la M-607 y enlazar con la M-608 dirección Villalba,
o la M-615 y enlazar con la M-608 dirección Villalba, o tomar la M-861, dirección
Collado Mediano y enlazar con la M-601 hacia Villalba.

Pero el propósito del Ayuntamiento de Moralzarzal es facilitar a los vecinos transporte

público, por lo que se dotará a la zona de otra estación de autobuses que cubrirá el
acceso a Madrid tanto por la N-VI como por la M-607 (Colmenar Viejo).

Servicios públicos en el proyecto.

Como hemos visto, nada menos que 282.225 m2 se destinarán a infraestructuras y
equipamientos. No hay ningún espacio comparable en Moralzarzal. Supone una
superficie cinco veces más grande que toda la zona del Polideportivo Municipal. No
habrá problemas de servicios. Además, se destinarán 252.000 m2 a zonas verdes y
11.400 m2 a actividades terciarias.
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UNIDADES
DE PAISAJE

Núcleo urbano
y urbanizaciones

industria

viario

afloramientos
rocosos

eriales
y pastizales

eriales
y berrocales

prados con setos

o arbolado

matorrales
y monte bajo

monte hueco
(dehesas)

encinares

repoblación
forestal

vegetación
de ribera

Valor Medioambiental.
Los Praderones es una de las zonas más degradadas de todo el municipio.
En el estudio medioambiental de esta zona, que figura en las Normas Subsidiarias
de Moralzarzal, puede verse que se trata de una finca de eriales y berrocales,
con mínimo valor ecológico.

Es una zona sin árboles y el Ayuntamiento se compromete a

Plantar 10.000 y, además, plantará 100 árboles más
por cada uno que haya que talar.
 13

LAS VIVIENDAS
Se construirán bloques con planta baja, primera y segunda.
Todos dispondrán de ascensor, piscina, canchas deportivas y
pequeños parques en zonas verdes. En el avance del
planeamiento de las viviendas se presentan varios tipos:
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MODELO 1 A

Pisos de 90 m2
útiles (110 m2
construidos).
Duplex en planta
baja y subida a
primera, con tres
dormitorios, con
aseo, dos baños,
tendedero, porche y
pequeño jardín.

Precio estimado:
63.795,60 €
(10.614.695 pts.).

MODELO 1 B

Pisos de 90 m2
útiles (110 m2
construidos).
En planta segunda,
con cuatro
dormitorios, dos
baños, tendedero y
terraza.

Precio estimado:
63.795,60 €
(10.614.695 pts.).
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MODELO 2 A

Pisos de 92 m2
útiles (110 m2
construidos).
En plantas baja,
primera y segunda,
tres dormitorios,
dos baños y
tendedero.

Precio estimado:
65.213,28 €
(10.850.577 pts.).

MODELO 2 B

Pisos de 78 m2
útiles (95 m2
construidos).
En planta baja,
dos dormitorios,
dos baños y
tendedero.

Precio estimado:
55.289,52 €
(9.199.402 pts.).
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MODELO 3 A

Pisos de 101 m2
útiles (120 m2
construidos).
En planta baja,
tres dormitorios,
dos baños, terraza
y tendedero.

Precio estimado:
71.592,84 €
(11.912.046 pts.).

MODELO 3 B

Pisos de 110 m2
útiles (132 m2
construidos).
En plantas primera
y segunda,
cuatro dormitorios,
dos baños,
un aseo, terraza
y tendedero.

Precio estimado:
77.972,40 €
(12.973.516 pts.).
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MODELO 4 A

Pisos de 90 m2
útiles (110 m2
construidos).
Dúplex en plantas
baja y subida a
primera, con
tres dormitorios,
un aseo,
un baño, terraza
y tendedero.

Precio estimado:
63.795,60 €
(10.614.695 pts.).

MODELO 4 B

Pisos de 90 m2
útiles (110 m2
construidos).
Dúplex en planta
segunda y
bajada a primera,
con tres dormitorios,
un aseo,
un baño, terraza
y tendedero.

Precio estimado:
63.795,60 €
(10.614.695 pts.).
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notas
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notas
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notas
www.aytomoralzarzal.com