LIBRO IX

Registros Públicos

TITULO I

Art. 2008.- Clases de registro

Los registros públicos de que trata este Libro son los siguientes:

1. Registro de la propiedad inmueble.

2. Registro de personas jurídicas.
3. Registro de mandatos y poderes.
4. Registro personal.
5. Registro de testamentos.
6. Registro de sucesiones intestadas.
7. Registro de bienes muebles.

Comentario

Este articulado menciona a los Registros Públicos con los que tiene relación todo
el libro IX, de manera que pasaremos a describir de forma breve cada inciso.

1. Registro de la propiedad inmueble

Como es de saberse, este registro tiene la labor de inscribir, hacer
publicidad tanto de los actos realizados como de los hechos y contratos
con relación a los bienes inmuebles. Aquí encontramos al Registro Predial
Urbano y al apartado especial de Predios Rurales, todo este registro
contará con las inscripciones de las transferencias de propiedad,
hipotecas, embargos, demandas sobre predios urbanos y rurales.
2. Registro de Personas jurídicas
Encargado en todo lo concerniente a la inscripción como a la publicidad
de actos y contratos en referencia a las personas jurídicas.
En el Portal de la SUNARP encontramos respecto de esto, lo siguiente:
“(…) está organizado en función de cada ente societario o no societario.
Esto implica abrir una partida por cada persona jurídica, en la que se
inscribe su constitución, su estatuto, modificación del estatuto, extinción,
así como el desenvolvimiento de sus órganos directivos, entre otros
órganos inscribibles”.
 Dentro de este Registro hallamos:
 Asociaciones
 Fundaciones
 Comités
 Comunidades campesinas y nativas
 Cooperativas
 Organizaciones sociales de base
 Sociedades Anónimas (abiertas y cerradas)
 Sociedades Colectivas
 Sociedades en Comandita
 Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
 Sociedades Civiles
3. Registro de Mandatos y Poderes
Estos registros tienen que ver con la voluntad de personas naturales ya
que se inscriben los mandatos y poderes, los cuales serán otorgados por
las mismas, tal registro es declarativo, no obligatorio y de oponibilidad
frente a terceros.
La SUNARP al respecto menciona que en este poder “(…) encontramos
los siguientes actos inscribibles: mandato, poder, la ampliación y
modificación de los mismos, la sustitución, la delegación y su extinción”.
4. Registro personal
Se inscriben divorcios, separación de patrimonio y sustitución,
declaraciones de insolvencia, entre otros actos. Su inscripción es
obligatoria pero no constitutiva.
5. Registro de Testamentos
Se inscriben el otorgamiento de testamentos, sus modificaciones, la
ampliación del asiento de inscripción del testamento cerrado al
fallecimiento del causante, la ampliación del asiento de extinción del
testamento otorgado por escritura pública al fallecimiento del testador,
entre otros.
6. Registro de Sucesiones Intestadas
 Se inscriben las sucesiones intestadas, anotaciones preventivas de las
solicitudes o demandas, así como actas notariales y sentencias que la
declaran.
7. Registro de bienes muebles
Dentro de este Registro encontramos los siguientes:
 Registro de Propiedad Vehicular
 Registro Mobiliario de Contratos

Art. 2009.- Régimen de los registros

Los registros públicos se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus leyes y

reglamentos especiales.

Quedan comprendidos en el párrafo anterior los registros de naves, de

aeronaves, de prenda agrícola y los demás regulados por leyes especiales.

Comentario

Para entender este artículo sobre la importancia de los registros mencionados

podemos ir a nuestra jurisprudencia, teniendo así:

a) CAS Nº 4737-2007 Lima, esta casación menciona lo siguiente:

“Conviene precisar el papel fundamental que cumplen las inscripciones
registrales dentro del sistema de transferencias de derechos, pues, facilita
la legalidad, seguridad y transparencia frente a la clandestinidad, que
conlleva a la legalidad dudosa e inseguridad, sin la publicidad del registro
el hipotético comprador o acreedor hipotecario tendría muchas
dificultades para conocer si el vendedor o deudor hipotecario es realmente
propietario...”
Tenemos así que los registros son de vital trascendencia en una sociedad
de derecho en razón de que gracias a dicho registro se va a tener la
certeza que se está realizando un acto de manera legal, segura y
transparente, por ende, la casación en mención da un claro ejemplo de lo
que podría acaecer si no hay un amparo legal a los registros como es el
caso de un bien inmueble que va a ser objeto de una hipoteca o una
compra.
 b) CAS Nº 3695-2007, aquí hallamos dos vertientes respecto de la
naturaleza jurídica de los actos registrales, manifiesta lo siguiente:
“…De acuerdo a su naturaleza jurídica las inscripciones registrales
pueden ser declarativas o constitutivas, siendo las primeras aquellas que
sirven para reconocer un estado jurídico constituido previamente, y las
segundas son aquellas con las que se constituye o nace el derecho…”
Gracias a esta casación podemos ver que las inscripciones registrales
pueden ser:
b.1) Declarativa
Vivar, E (1994) citando a Roca Sastre nos dice que: “La inscripción es
declarativa cuando la mutación jurídica real inmobiliaria se opera
independientemente del registro”.
Así mismo, Vivar citando a Gerónimo Gonzales afirma: “Las inscripciones
son declarativas cuando sirven para reconocer o declarar un estado
jurídico que de antemano parece de acciones reales”.
Entendemos que las inscripciones declarativas se refieren a que van a
reconocer algo de forma previa, van a reconocer la pre-existencia de un
derecho, por lo tanto, no perfeccionan el acto jurídico que será materia de
inscripción.
b.2) Constitutiva
Vivar, E (1994) citando a Roca Sastre nos dice que: “(…) es constitutiva
cuando el registro interviene como factor o elemento unido a otros, para
que tal mutación se produzca”.
La misma autora citando a Gerónimo Gonzales aclara que: “(…) son
constitutivas cuando sirven de complemento a los supuestos extra
registrales y constituyen con ellos el derecho real”.
Es así que la naturaleza constitutiva va a darse cuando se crea el título
como consecuencia del acto inscriptivo que se dio a cabo en la naturaleza
jurídica declarativa.

Art. 2010.- Título para inscripción

La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo

disposición contraria.
Comentario

El Código Civil Comentado citando a Jorge Gonzales Loli manifiesta al respecto

que “la Exposición de Motivos del Código Civil señala en relación con los
instrumentos públicos que son materia de inscripción que: "Dichos instrumentos
son de tres tipos, dependiendo de la naturaleza de la función de quien los expida:

a. Instrumento público notarial, como los partes notariales.

b. Instrumento público judicial, como los partes judiciales y las copias certificadas
de actuados judiciales.

c. Instrumento público administrativo, como las resoluciones administrativas con

carácter de cosa juzgada, las copias certificadas de las partidas de los
Registros del Estado Civil”.

Art. 2011.- Principio de legalidad y rogación

Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se

solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo
que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del

Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que
ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las
aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el
pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

Comentario

Este artículo habla sobre la calificación registral, de manera que el calificador va

a verificar la legalidad de los documentos que se le presenten para la inscripción,
también verificará que el acto a llevarse a cabo sea válido y que los otorgantes
tengan la capacidad de discernimiento para llevar a cabo dicha inscripción.

Esta legalidad a la que hace referencia el artículo pues de manera indirecta

también hace alusión a la función calificadora, al respecto, García, Luis (s.n.)
menciona que “Cabe aquí precisar que, en estricto, la calificación no es un
principio ni un presupuesto técnico. La calificación es un proceso que se efectúa
aplicándose los principios registrales, los cuales constituyen la base y los límites
a partir de los cuales el registrador comprueba la legalidad del título y su
compatibilidad con los antecedentes registrales”.

Entonces tenemos que para que se dé el principio de legalidad primero vamos a

tener una calificación previa, que no es más que un examen que el registrador
hace al título, de forma que con ella va a verificar si se entra o no al Registro.

Gaceta Jurídica citando a Luis Diez-Picazo señala que sobre la calificación que
“consiste en un enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los
documentos y sobre la validez y eficacia de los negocios jurídicos contenidos en
ellos”.

Por ende, es que la calificación jurídica cuenta con dos aspectos, el aspecto
formal que es la examinación de los documentos en su forma externa y un
aspecto sustantivo donde se evaluará los derechos contenidos en el acto o
contrato y su validez.

Lo antes mencionado es importante ya que con una debida calificación o

valoración del Registrador se podrá actuar diligentemente bajo el principio de
legalidad.

Art. 2012.- Principio de publicidad

Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene

conocimiento del contenido de las inscripciones.

Comentario

Interiorizando en este principio hallamos que este no debe verse como que la
publicidad registral se encuentra en un estado activo de divulgación o difusión
sino por el contrario debe verse en un estado pasivo de forma que haya la
posibilidad de conocer.

Al respecto, Scheelje, D (1999) menciona “(…) a diferencia de lo que ocurre con

la publicidad en sentido lato en que lo importante es que el conocimiento
exteriorizado llegue efectivamente a los destinatarios del mismo, la publicidad
jurídica material tan solo busca que estos tengan la posibilidad de conocer”.
Dicho autor, citando a Manzano Solano dice “…la cognoscibilidad legal (nosotros
la denominamos cognoscibilidad general) sustituye al conocimiento efectivo y las
consecuencias jurídicas se producen independientemente de que se dé o no ese
conocimiento de hecho. Se garantiza y asegura el tráfico con preferencia al
derecho subjetivo”.

Tenemos así que la posibilidad de conocer se va a denominar cognoscibilidad

general y va a constituir el efecto fundamental de la publicidad jurídica registral.
Por ende, vamos a definir a la publicidad en un sentido amplio y general como el
conjunto de medios que serán empleados para la difusión de la noticia sobre
determinadas situaciones con el fin de hacerlo llegar a todos, de manera que
dichos acontecimientos serán notorios y manifiestos para todos.

Art. 2013.- Principio de legitimación

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez
por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.

El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se

acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos
así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a
las disposiciones vigentes.

Comentario

Aliaga, L (s.n.) citando a Curiel Lorente al respecto de este principio menciona:

“implica el reconocimiento en favor del titular de la condición de verdadero dueño
y poseedor del derecho inscrito y la imposición a todos del deber de tenerle
por tal, en todos los ámbitos”.

Por este principio tenemos que, en virtud de este, el contenido de las

inscripciones será exacto y válido, a excepción que se rectifiquen o se declare
judicialmente su invalidez, por ello es que el contenido de las inscripciones
registrales se va a presumir cierto mientras no se rectifique o un órgano judicial
declare la invalidez, hasta que se dé esto la inscripción registral va a surtir todos
sus efectos, esto en aplicación del mencionado principio, el de legitimación.
Art. 2014.- Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona

que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la

inexactitud del registro.

Comentario

Para hablar de este principio de buena fe registral vamos a remontarnos a la

Exposición de Motivos del Libro IX del Código Civil, en el cual se manifiesta que
en cualquier sistema registral este principio será la medula central de la
estructura y que es una descripción clara de los alcances de la protección que
se genera al tráfico patrimonial por medio del Registro.

Pondremos un ejemplo para entender este principio:

Juan realiza la venta de un inmueble en favor de Pedro, luego Pedro hace la

venta de este mismo inmueble a favor de Matías, el bien objeto de venta se
encuentra afectado por un vicio de forma que Matías no podía conocerlo ya que
no se encontraba en el Registro, de tal manera que Matías que es el tercero
registral va a mantener su adquisición por el principio de buena fe registral.

Este principio además lo encontramos contenido en el Art. VIII del Título

Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, en el cual se
menciona: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación,
resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral
que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos
registrales".

Para el objeto de estudio de este principio, haremos mención a una casación y

a un expediente que hacen un pronunciamiento sobre este articulado:

a. CAS Nº 691-97-Lima:
 “El artículo 2014 del Código Civil protege al tercero de buena fe que
adquiere una hipoteca bajo la fe del registro, y una vez inscrito su derecho
éste se mantiene, principio sobre el cual reposa el crédito hipotecario,
como impulsor de la actividad económica”.
b. Exp. Nº 2804-92-Lima
"El que compra un inmueble de quien aparece en el registro de propiedad
como dueño, adquiere válidamente el dominio y no tiene por qué
responder de los vicios que pudiera presentar la compra hecha por su
vendedor, en razón al mérito y garantía que ofrece la fe registral”.
Por ende, en virtud de este principio el derecho del tercer adquirente
registral queda protegido ya que confía en el contenido del registro, de
forma que si el acto es declaro nulo el tercero va a mantener su posición
u adquisición en compensación de su buena fe.

Art. 2015.- Principio de tracto sucesivo

Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba
el derecho de donde emane.

Comentario

Este principio va a suponer la necesaria ilación o concordancia entre los

derechos que han sido inscritos o entre el derecho que va a inscribirse y el
derecho que ya fue inscrito en el Registro, de forma que van a generar un
eslabón de una cadena, vinculándose entre sí y otorgando consistencia a la serie
secuencial de derechos; por ello si algo no encajase el tracto quedaría
interrumpido.

Este principio también se encuentra contenido en el Art. VI del Título Preliminar

del Reglamento General de los Registros Públicos, donde dice:

“Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que éste inscrito o se

inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para
su extensión, salvo disposición en contrario”.

En nuestra legislación la incorporación de un predio al Registro se produce con

la primera inscripción de dominio, por ello a este principio se le conoce como el
encadenamiento perfecto entre asientos del registro de la propiedad, bajo este
principio el Registro solo admitirá la inscripción de actos o contratos cuando el
transferente del derecho contenido en ellos, aparezca en la partida de
inscripción, como titular de ese derecho.

Art. 2016.- Principio de prioridad

La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los

derechos que otorga el registro.

Comentario

Gaceta Jurídica citando a Luis García García menciona que “El que primero llega
al Registro obtiene la protección registral (si reúne las debidas condiciones) con
preferencia a los que llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente
puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes”.

Entonces se entiende por este principio que va a brindar una protección eficaz a
aquel que llegue primero en el tiempo al Registro, esto siempre y cuando se
reúna los debidos requisitos de los demás que puedan llegar luego, de tal forma
que aquellos que lleguen después no van a poder perjudicar al primero que llegó.

Gaceta Jurídica citando a Roca Sastre lo define como: "aquel [principio] en cuya
virtud el acto registral que primeramente ingrese en el Registro de la Propiedad
se antepone con preferencia excluyente o con superioridad de rango a
cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no
hubiese aún ingresado en el Registro, aunque fuese de fecha anterior”.

Por ello podemos decir que uno de los efectos más importantes de todo libro
registral y de la institución del Registro, es la prioridad entre los derechos todo
esto en función de la fecha de la fecha de inscripción de cada uno de ellos.

Podemos encontrar este principio en el artículo IX del Título Preliminar del

Reglamento General de los Registros Públicos:

“Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los

derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo
asiento de presentación, salvo disposición en contrario".

Art. 2017.- Principio de impenetrabilidad

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de
fecha anterior.

Comentario

Este principio tiene un el propósito de impedir que se inscriban derechos, los

cuales pueden oponerse o pueden resultar incompatibles con otro aun cuando
ellos sean de fecha anterior.

Este principio tiene una finalidad inmediata ya que está dirigido al Registrador,
de forma que esté al tomar conocimiento va a abstenerse de inscribir el título o
acto registrable que va a resultar incompatible con otro, el cual dicho asienta si
estará vigente y fue presentado con anterioridad al Registro.

Un claro ejemplo sería:

Si Roxana vende un mismo inmueble a Juan y a Pedro, siendo la venta a Pedro

de fecha posterior al de Juan, pero ingresa la venta hecha a Pedro, en primera
instancia, el Registrador no podía inscribir la venta hecha a Juan, aunque este
sea de fecha anterior con respecto a Pedro, precisamente por aplicación del
principio en estudio. Pero si la vigencia del asiento de presentación de la venta
hecha a favor de Pedro, caduca, recién podría inscribirse la venta hecha a favor
de Juan, pero si se inscribe la venta hecha a favor de Pedro, el otro título
referente a la venta hecha a favor de Juan, tendrá que ser denegada y por
consiguiente tachado el título, aunque esta sea de fecha posterior.

TITULO II

Registro de la Propiedad Inmueble

Art. 2018.- Primera inscripción de dominio

Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período

ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.

Comentario

Este artículo tiene que ver con la inmatriculación, este término es el acto a través
del cual se va a incorporar un predio al Registro, ello se va a dar con la primera
inscripción de dominio, debemos diferenciar entonces la inmatriculación y
primera de dominio; la primera no es más que el ingreso de un predio al Registro
mientras que la primera de dominio es la inscripción donde consta el derecho del
titular. En nuestra legislación la inmatriculación se da con la primera inscripción
de dominio, de manera que no puede ingresar un predio al Registro si
previamente no se ha inscrito el derecho del titular sobre el predio.

Entonces este articulo solicita que se acompañe un título por cinco años, no
necesariamente se debe acreditar la posesión por ese lapso de tiempo, lo cual
es importante, todo esto mencionado tiene ilación con el tema de la prescripción
adquisitiva porque mediante esto se puede probar la propiedad, siendo que la
usucapión se adquiere la propiedad u otro derecho real mediante la posesión del
bien de manera continua, pacífica, pública y como propietario; por lo mencionado
es que la exigencia de los títulos por cinco años sirven para acreditar la
propiedad.

Cuando se trate de la presentación de títulos supletorios no se va a exigir una

antigüedad de 05 años ya que este al llevarse dentro de un proceso judicial se
va a probar la propiedad, esto es por la propia naturaleza de los mismos que solo
provienen de procesos judiciales (o notariales) que buscan el otorgamiento del
título de propiedad al propietario que no va a tener documentos para acreditar
su derecho de propiedad.

Art. 2019.- Actos y derechos inscribibles

Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado

cada inmueble:

1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan,

modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2. Los contratos de opción.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan
los efectos de los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
 8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a
actos o contratos inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles
sobre inmuebles.

Comentario

Hablaremos de este artículo desglosando cada inciso de forma breve:

1. Referido a los derechos reales que puedan ser materia de un registro,

mutaciones o cancelaciones jurídicas. Estos derechos reales van a tener
declaraciones que tendrán relación con actos judiciales.
 Dentro de estos derechos habrá actos transmisivos como es la
compra-venta, la donación, permuta, anticipo de legítima, estos
son intercambios intervivos; mientras que mortis causa son el
testamento y la sucesión intestada.
 En los actos extintivos podemos hallar la cancelación de una
hipoteca.
 Respecto a los actos modificativos encontramos a aquellos actos
que van a implicar tanto un aumento como una reducción del
gravamen hipotecario, puede estar dentro de esto la modificación
de un reglamento interno de un régimen de propiedad exclusiva.
 Por ultimo sobre los actos que van a limitar los derechos reales
sobre el bien inmueble, pueden establecerse de forma contractual
o ser limitaciones por ley.
2. Este tipo de contratos son aquellos que son una oferta irrevocable, este
tipo de contratos se encuentran en nuestra regulación en los artículos
1419 al 1425.
3. Estos pactos nacen dentro de la compraventa, si se inscriben se debe a
que ambos son importantes ya que tienen consecuencias para terceros
por lo que informa que a pesar de realizarse un contrato pues el bien aún
no ha sido transmitido a la esfera patrimonial del adquirente esto se da
mayormente en los pactos de reserva de propiedad mientras que en los
 pactos de retroventa no hay una adquisición plena hasta que se den
ciertas condiciones o plazos estipulados.
4. Referido más con la modificación de la hipoteca que con el cumplimiento
parcial de las condiciones de las que dependen los efectos de los actos o
contratos registrados.
5. Gracias a este inciso se permite mostrar a los terceros las restricciones
en las facultades del titular del derecho inscrito, de forma que se
publicitará los impedimentos para contratar que pudieran tener los
titulares.
6. Permite registrar contratos de arrendamiento, de forma que el
arrendatario podrá acceder al Registro para que en su momento pueda
oponerse ante un tercer adquirente como también contra otros
arrendatarios que concurran sobre el mismo bien.
7. El embargo en forma de inscripción podrá registrarse cuando recaiga
sobre bienes registrados, siempre que la afectación resulte compatible
con el título de propiedad ya inscrito, esto quiere decir que está muy
vinculado con la existencia del tracto sucesivo. De la misma manera, la
anotación de demanda solo deberá estar vinculada con la existencia o
modificación de algún derecho real. El embargo no impide la venta del
bien, pero el adquirente asume la carga hasta por el monto inscrito.
8. Otorga la posibilidad de registrar sentencias como las de prescripción
adquisitiva, de otorgamiento de escritura pública, de nulidad de acto
jurídico o de nulidad de asiento registral.
9. El inciso 9 contempla el caso de autorizaciones judiciales que permitan
practicar actos inscribibles como, por ejemplo, la autorización para
disponer de bienes de un incapaz a través de las figuras de la patria
potestad, el tutor o del curador

Art. 2020.- Anotación preventiva

El reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que se refiere el
artículo 2019º son materia de anotación preventiva.

Comentario
El citado artículo refiere que los actos o contratos descritos en el art. 2019
pueden ser objeto de una anotación preventiva.

En el Tomo X del Libro de Gaceta Jurídica hallamos las clases de Anotaciones

Preventivas, las cuales vienen a ser:

a) Por su función: de mera publicidad registral o constitutivas (por ejemplo:

embargo).

b) Por su duración: de duración predeterminada o de duración indefinida (figura

excepcional).

c) Por su origen: legales, administrativas, judiciales y voluntarias.

d) Por su contenido: las que garantizan derechos reales (constitución,

modificación y transmisión) y las que garantizan derechos personales.

e) Por su finalidad: las que tengan por finalidad publicar la posible inexactitud de
las partidas registrales (las que se originan, por ejemplo, de un proceso de
reconstrucción de partidas registrales) o la afectación del inmueble a
ciertas obligaciones; y las que provocan el cierre de la partida registral
(incautación, bloqueo, por ejemplo).

Art. 2021.- Actos o títulos no inscribibles

Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con
el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles.

Comentario

Este articulado de forma clara expresa que aquellos que solo tengan posesión
más no hayan cumplido con el plazo para la usucapión no podrán inscribir los
actos o títulos referentes a ello.

Para ser precisos, en el comentario de este artículo en el Tomo X del Código

Civil Comentado por Gaceta Jurídica menciona dos puntos importantes:

La distinción entre "derecho a la posesión" y "derecho de posesión" se asume

como premisa. El primero es parte integrante del derecho de propiedad y, por lo
tanto, tiene pleno acceso al Registro, incluso cuando el propietario lo cede a otra
persona como en el caso del arrendamiento (artículo 2019.6 C). En cambio, el
segundo se deriva del simple hecho de poseer por parte de quien no
es propietario y, si bien se considera como un derecho real y tiene protección
legal por medio de los interdictos, "no debe tener acceso al Registro de la
Propiedad Inmueble".