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Medidas económicas legales aplicables a las deudas de gastos de condominio

Con mucha frecuencia, nos encontramos con casos en los cuales nos preguntan cuáles son las
fórmulas que pueden aplicarse para penalizar financieramente el incumplimiento en los pagos de
gastos de condominio o como recuperar realmente el valor del dinero cobrado cuando la deuda es
de vieja data.

En otras ocasiones, la junta de condominio, la administradora o la propia comunidad, aplican


algunas medidas y nos preguntan ¿Qué puede hacerse en estos casos? o

¿Cuáles son las penalizaciones económicas amparadas por la ley?

En este artículo nos referimos a situaciones que tienen que ver con la aplicación de sumas
adicionales que son cargadas a la deuda de gastos de condominio, cuando algún copropietario no
paga puntualmente.

Para intentar aclarar este dilema, debo señalar lo siguiente:

Las personas que celebran o establecen contratos o convenios, pueden fijar anticipadamente los
daños o perjuicios derivados del incumplimiento de alguna obligación. Es una penalización
establecida por las partes. A esta posibilidad se le llama en derecho la “autonomía de las partes al
contratar”. Sin embargo, esta autonomía, tiene sus límites, los cuales se encuentran en el orden
público y en la propia ley, es decir, las partes pueden pactar lo que quieran, siempre y cuando
estas estipulaciones no contraríen el orden público o alguna norma establecida en la ley.

En el caso de los condominios, las decisiones tomadas en asambleas de copropietarios, son


verdaderos acuerdos colectivos, que por mandato del propio artículo 25 de la Ley de Propiedad
Horizontal, resultan de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios. En principio,
podría decirse que los copropietarios pueden establecer normas para el mejor funcionamiento de
la comunidad o fijar, como ya lo he señalado, algún tipo de penalización por el incumplimiento en
el pago de gastos de condominio, sin embargo todo acuerdo de asamblea debe estar permitido
legalmente. Cuando hablamos de morosidad, se trata del incumplimiento de una “obligación de
pago” y, en este caso, los daños o perjuicios que pueden pactarse previamente por las partes por
este incumplimiento, la ley los define como “intereses moratorios” (ver artículo 1.277 del Código
Civil). En estas situaciones, las partes pueden establecer anticipadamente alguna penalización,
pero está sujeta al régimen legal relacionado con “los intereses”. Este es un tipo de penalización
tiene sus restricciones y solo puede pactarse (en el caso de los condominios) el cobro de un
porcentaje no mayor al 1% mensual o lo que es lo mismo 12% anual. Otra modalidad permitida,
es actualizar la deuda con el mismo porcentaje o proporción que establezca el Índice Nacional de
Precios al Consumidor (INPC) a través de los boletines emitidos por el Banco Central de Venezuela.
Debo aclarar que puede aplicarse el cobro de intereses moratorios y la indexación al mismo
tiempo, no son excluyentes, solo que los intereses moratorios se calculan diariamente sobre la
deuda líquida y exigible m(no indexada) y la indexación sobre el monto de la deuda al momento de
pago, debiendo excluir de la cantidad a indexar, el monto de los intereses moratorios. Este criterio
se encuentra sustentado en reiteradas decisiones emanadas del Tribunal Supremo de Justicia (Exp.
2011-000556, Sala de Casación Civil TSJ). Tanto para el cobro de intereses a una rata mayor del 3%
anual como para la aplicación y cobro de la indexación monetaria se requiere un acuerdo de
asamblea de copropietarios, no puede aplicarse de otra forma. De seguida, me permito señalar
algunos conceptos básicos relacionados con el régimen legal de los intereses que pueden ser
cobrados en virtud de una deuda para aclarar aun más el caso planteado:

1-Intereses-

En términos generales se les considera jurídicamente un provecho, beneficio, utilidad o ganancia.


Para ser más exactos la doctrina y la misma ley (art. 1.277 Código Civil) los tipifica como los daños
y perjuicios que causa una persona (llamada deudor) ante el beneficio que obtiene en la
devolución de un capital en cierto tiempo a otra persona (llamada acreedor) o, por el atraso en el
pago de ese capital.

Los intereses tienen varias clasificaciones, pero la que mas interesa en la presente nota es la
siguiente:

Intereses compensatorios: Los generados durante el pago de una deuda contraída a plazos y que
no se encuentre vencida.

Intereses moratorios: Los que se generan inmediatamente después del vencimiento del plazo de
pago de una deuda. Son los intereses que se crean cuando el deudor no cumple el plazo convenido
con el acreedor para pagar su deuda, es decir, cuando incurre en mora.

Los dos tipos de intereses antes señalados pueden a su vez dividirse en dos clases:

Intereses legales: Los que la propia ley establece o fija en caso de que las partes no pacten nada.
Este tipo de interés puede variar de acuerdo al tipo de deuda. Si es de carácter Mercantil la rata o
porcentaje será del 5% anual (Arts. 108 y 414 Código de Comercio). Si es de carácter civil, la rata o
porcentaje será del 3% anual (art. 1.746 Código Civil). Una deuda es de carácter mercantil cuando
una de las partes, al menos, es comerciante o ejerce el comercio como su actividad principal y civil
cuando ninguna de las partes involucradas es un comerciante o la actividad que genera el crédito
o negocio carece de fines comerciales.

La deuda generada por gastos de condominio es de carácter civil ya que el dinero en principio no
se le adeuda a la administradora sino a la misma comunidad de la cual se forma parte y este tipo
de entidades no tienen fines de lucro, solo cobran lo que gastan o van a gastar. Sobre la base de
lo expuesto podemos llegar a la primera conclusión:

“El porcentaje o rata de los intereses moratorios posible de cobrar a un propietario de un


apartamento o local por gastos de condominio,-`-, no puede exceder del 3% anual.”

Seguimos con los conceptos:


Intereses convencionales: Son aquellos que han sido pactados o convenidos previamente entre las
partes. Aquí la Ley distingue si el crédito es otorgado por una institución financiera o bancaria o si
el crédito es otorgado por una persona que no sea este tipo de instituciones, ya que si el crédito es
otorgado por algún banco o institución financiera los intereses estarán supeditados a la rata
dictada por el Banco Central de Venezuela y este tema no es el analizado en nuestro caso. De ser
particulares los involucrados, la rata máxima permitida a pactar es el 12% anual o lo que es lo
mismo el 1% mensual.(arts. 108 Código de Comercio y 1.746 Código Civil)

Segunda conclusión:

En el caso de los condominios puede cobrarse el interés convencional (1%) mensual, pero la única
manera de poder hacerlo, es mediante un acuerdo de asamblea expresamente convocada para
tratar este punto, dicho acuerdo constituiría la forma legítima de convenir este cobro entre todos
los copropietarios. De no llenarse este trámite previo, se estaría incurriendo en una de las
situaciones irregulares que de seguida señalo:

Anatocismo: Es la acumulación y reunión de intereses con la suma principal, para conformar estos
intereses y el capital adeudado otro capital que a su vez produzca intereses. Es lo que se llama
corrientemente cobrar intereses sobre intereses o la capitalización de los intereses. Esta práctica
se encuentra prohibida en Venezuela y ratificada su prohibición mediante constantes, reiteradas y
pacíficas decisiones emanadas del Tribunal Supremo de Justicia.

Indexación: Es la actualización del valor del dinero en el tiempo, con la finalidad de evitar la
pérdida del valor adquisitivo del mismo, tomando en cuenta la inflación y la devaluación
monetaria. La indexación monetaria se toma en cuenta en nuestro país aplicándole la variación
mensual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) a través de los boletines que dicta
el Banco Central de Venezuela. Esta variación viene dada en un porcentaje o rata mensual. Por
ejemplo si el I.N.P.C. establece que el mes de Septiembre del año 2.012 varió en 2.8% significa que
este mismo porcentaje podremos aplicarlo o sumarlo al valor del dinero adeudado para saber cuál
es el monto real o actualizado del capital adeudado.

Señalé en el inicio de este escrito que la ley faculta cobrar intereses moratorios e indexar la deuda
conjuntamente, solo que el cobro de los intereses debe aplicarse a la deuda no indexada y la
indexación aplicarse a la deuda del capital, sin los intereses. De no hacerlo así, estaríamos
incurriendo en lo que se denomina la doble indexación y esta práctica también se encuentra
prohibida en nuestro país. La indexación no necesariamente tiene que ser convenida o pactada en
el caso de cobros judiciales, pero si el cobro se lleva a cabo de forma extrajudicial, recomiendo
hacer lo mismo que para los intereses convencionales: Celebrar una asamblea en la cual se
acuerde cobrar el monto de la indexación monetaria a las deudas de los propietarios morosos en
gastos de condominio. Estos porcentajes mensuales son de fácil obtención a través de la página
Web del Banco Central de Venezuela (www.bcv.org.ve).
Usura: Es el “delito” en que incurre una persona que cobra intereses por encima de lo legalmente
permitido.

Conclusiones generales.

1-Si no se ha acordado en ninguna asamblea cobro de intereses de mora, no puede cobrarse


intereses por encima del 3% anual. Un porcentaje o rata mayor, constituye el delito de usura.

2- Mediante asamblea puede acordarse cobrar una penalización por el atraso de la deuda de
condominio, pero la misma estaría sujeta al régimen de los intereses, antes comentado, los cuales,
en ningún caso podrían ser mayores del 1% mensual o 12% anual de la deuda (intereses
convencionales). Otra vía podría ser la aplicación de la Indexación de la deuda (actualización
mensual de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor INPC). El monto a indexar debe
excluir los intereses moratorios y los intereses moratorios deben aplicarse sobre el capital no
indexado.

3-No pueden capitalizarse los intereses ya que estaría incurriéndose en anatocismo.

4-Los tribunales no están aceptando otro criterio, lo que significa que a parte de arriesgarnos a ser
sancionados penalmente o pecuniariamente (multas), no tendríamos éxito total en el caso de
intentar una demanda judicial de cobro de la deuda si ésta incluye intereses sobre intereses o el
cobro de intereses por encima de lo legalmente permitido, estos rubros serían excluidos, lo que
traería como consecuencia a su vez la pérdida de las costas (los gastos generados por el juicio) ya
que éstos no podrían recuperarse. (art. 274 C.P.C.)

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