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Con mucha frecuencia, nos encontramos con casos en los cuales nos preguntan cuáles son las
fórmulas que pueden aplicarse para penalizar financieramente el incumplimiento en los pagos de
gastos de condominio o como recuperar realmente el valor del dinero cobrado cuando la deuda es
de vieja data.
En este artículo nos referimos a situaciones que tienen que ver con la aplicación de sumas
adicionales que son cargadas a la deuda de gastos de condominio, cuando algún copropietario no
paga puntualmente.
Las personas que celebran o establecen contratos o convenios, pueden fijar anticipadamente los
daños o perjuicios derivados del incumplimiento de alguna obligación. Es una penalización
establecida por las partes. A esta posibilidad se le llama en derecho la “autonomía de las partes al
contratar”. Sin embargo, esta autonomía, tiene sus límites, los cuales se encuentran en el orden
público y en la propia ley, es decir, las partes pueden pactar lo que quieran, siempre y cuando
estas estipulaciones no contraríen el orden público o alguna norma establecida en la ley.
1-Intereses-
Los intereses tienen varias clasificaciones, pero la que mas interesa en la presente nota es la
siguiente:
Intereses compensatorios: Los generados durante el pago de una deuda contraída a plazos y que
no se encuentre vencida.
Intereses moratorios: Los que se generan inmediatamente después del vencimiento del plazo de
pago de una deuda. Son los intereses que se crean cuando el deudor no cumple el plazo convenido
con el acreedor para pagar su deuda, es decir, cuando incurre en mora.
Los dos tipos de intereses antes señalados pueden a su vez dividirse en dos clases:
Intereses legales: Los que la propia ley establece o fija en caso de que las partes no pacten nada.
Este tipo de interés puede variar de acuerdo al tipo de deuda. Si es de carácter Mercantil la rata o
porcentaje será del 5% anual (Arts. 108 y 414 Código de Comercio). Si es de carácter civil, la rata o
porcentaje será del 3% anual (art. 1.746 Código Civil). Una deuda es de carácter mercantil cuando
una de las partes, al menos, es comerciante o ejerce el comercio como su actividad principal y civil
cuando ninguna de las partes involucradas es un comerciante o la actividad que genera el crédito
o negocio carece de fines comerciales.
La deuda generada por gastos de condominio es de carácter civil ya que el dinero en principio no
se le adeuda a la administradora sino a la misma comunidad de la cual se forma parte y este tipo
de entidades no tienen fines de lucro, solo cobran lo que gastan o van a gastar. Sobre la base de
lo expuesto podemos llegar a la primera conclusión:
Segunda conclusión:
En el caso de los condominios puede cobrarse el interés convencional (1%) mensual, pero la única
manera de poder hacerlo, es mediante un acuerdo de asamblea expresamente convocada para
tratar este punto, dicho acuerdo constituiría la forma legítima de convenir este cobro entre todos
los copropietarios. De no llenarse este trámite previo, se estaría incurriendo en una de las
situaciones irregulares que de seguida señalo:
Anatocismo: Es la acumulación y reunión de intereses con la suma principal, para conformar estos
intereses y el capital adeudado otro capital que a su vez produzca intereses. Es lo que se llama
corrientemente cobrar intereses sobre intereses o la capitalización de los intereses. Esta práctica
se encuentra prohibida en Venezuela y ratificada su prohibición mediante constantes, reiteradas y
pacíficas decisiones emanadas del Tribunal Supremo de Justicia.
Indexación: Es la actualización del valor del dinero en el tiempo, con la finalidad de evitar la
pérdida del valor adquisitivo del mismo, tomando en cuenta la inflación y la devaluación
monetaria. La indexación monetaria se toma en cuenta en nuestro país aplicándole la variación
mensual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) a través de los boletines que dicta
el Banco Central de Venezuela. Esta variación viene dada en un porcentaje o rata mensual. Por
ejemplo si el I.N.P.C. establece que el mes de Septiembre del año 2.012 varió en 2.8% significa que
este mismo porcentaje podremos aplicarlo o sumarlo al valor del dinero adeudado para saber cuál
es el monto real o actualizado del capital adeudado.
Señalé en el inicio de este escrito que la ley faculta cobrar intereses moratorios e indexar la deuda
conjuntamente, solo que el cobro de los intereses debe aplicarse a la deuda no indexada y la
indexación aplicarse a la deuda del capital, sin los intereses. De no hacerlo así, estaríamos
incurriendo en lo que se denomina la doble indexación y esta práctica también se encuentra
prohibida en nuestro país. La indexación no necesariamente tiene que ser convenida o pactada en
el caso de cobros judiciales, pero si el cobro se lleva a cabo de forma extrajudicial, recomiendo
hacer lo mismo que para los intereses convencionales: Celebrar una asamblea en la cual se
acuerde cobrar el monto de la indexación monetaria a las deudas de los propietarios morosos en
gastos de condominio. Estos porcentajes mensuales son de fácil obtención a través de la página
Web del Banco Central de Venezuela (www.bcv.org.ve).
Usura: Es el “delito” en que incurre una persona que cobra intereses por encima de lo legalmente
permitido.
Conclusiones generales.
2- Mediante asamblea puede acordarse cobrar una penalización por el atraso de la deuda de
condominio, pero la misma estaría sujeta al régimen de los intereses, antes comentado, los cuales,
en ningún caso podrían ser mayores del 1% mensual o 12% anual de la deuda (intereses
convencionales). Otra vía podría ser la aplicación de la Indexación de la deuda (actualización
mensual de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor INPC). El monto a indexar debe
excluir los intereses moratorios y los intereses moratorios deben aplicarse sobre el capital no
indexado.
4-Los tribunales no están aceptando otro criterio, lo que significa que a parte de arriesgarnos a ser
sancionados penalmente o pecuniariamente (multas), no tendríamos éxito total en el caso de
intentar una demanda judicial de cobro de la deuda si ésta incluye intereses sobre intereses o el
cobro de intereses por encima de lo legalmente permitido, estos rubros serían excluidos, lo que
traería como consecuencia a su vez la pérdida de las costas (los gastos generados por el juicio) ya
que éstos no podrían recuperarse. (art. 274 C.P.C.)