FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

INFORME

“FE PÚBLICA REGISTRAL Y FRAUDE INMOBILIARIO”

AUTOR:

Espinoza Arias Roxana

Muñoz Rosales Nicol

Vergara Engracio Yesenia

DOCENTE:

Dr. William .

CHIMBOTE – PERÚ

2019
 INDICE

I. INTRODUCCIÓN ................................................................................................................ 3
II. DESARROLLO ................................................................................................................... 4
CAPÍTULO I: FE PÚBLICA REGISTRAL .......................................................................... 4
2.1. CONCEPTO ............................................................................................................ 4
2.2. FINALIDAD DEL REGISTRO .............................................................................. 5
2.3. EXPLICACIÓN DOGMÁTICA DEL REGISTRO DE FE PÚBLICA ................... 7
2.4. FE PUBLICA REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO ......................... 8
2.5. FE PÚBLICA REGISTRAL EN PERÚ .................................................................. 11
2.6. EL TERCERO REGISTRAL ................................................................................... 11
2.6.1. QUIÉN ES ELTERCERO ................................................................................ 12
2.7. FRAUDE INMOBILIARIO ....................................................................................... 13
2.8. PLENO JURISDICCIONAL CIVIL ......................................................................... 14
CAPÍTULO II: FRAUDE INMOBILIARIO ............................................................................. 27
III. CONCLUSIONES......................................................................................................... 55
IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 58
 I. INTRODUCCIÓN

El presente informe realizado por estudiantes de derecho del X ciclo de la

Universidad Cesar Vallejo-Chimbote, se encuentra dividido en dos capítulos los
cuales pretenden analizar la “Fe Pública Registral” y “Fraude Inmobiliario” en sus
principales aspectos.

A lo largo del informe se precisa que el Registro tiene por finalidad publicitar los
actos que se celebran en la vida diaria respecto de bienes y personas, a los
efectos de que los terceros puedan contratar con seguridad, basados en dicha
información. Sin embargo, no debe perderse de vista que el Registro en el Perú
no es constitutivo ni convalida nulidades, por lo que puede presentarse la
situación que quien figura inscrito como propietario, en realidad ya no lo sea, o,
que su título adolezca de un vicio de nulidad.

Frente a dicha situación, y basado en el principio de que nadie puede transferir

derechos de los posee, al decaer el título del transferente, irremediadamente
tendría que decaer el título del tercer adquiriente.

Para hacer frente a esta realidad, que por lo demás resulta ineficiente para la
sociedad, porque elevaría los costos de transacción al introducir inseguridad
jurídica en el trafico inmobiliario, se recogió la institución de la fe pública registral,
contemplada en el artículo 2014 del Código Civil.

Asimismo, para hacer frente a esta problemática que se venía suscitando y que
hasta la actualidad sigue estando en boga, es que el Estado junto a la
Superintendencia Nacional de Registro Público crearon normas y medidas que
debieron adoptarse para combatir de manera efectiva dicho fenómeno, a la luz
del sistema jurídica existente en el país. Sin embargo, estas normas no dieron el
resultado esperado, siendo así que se en este presente informe se presenta
algunas posibles soluciones ante las debilidades del sistema de seguridad
jurídica.

3
II. DESARROLLO

CAPÍTULO I: FE PÚBLICA REGISTRAL

2.1. CONCEPTO

Tarazona Alvarado (2017) define la Fe Pública Registral como “Aquel que

propende a la protección de los terceros de buena fe que adquirieron un
derecho sobre la base de la información proporcionada por el Registro y
lo han inscrito, aunque el transferente no tenía dicho título o este sea
anulado, rescindido, resuelto, o cancelado, en mérito de causas que no
constatan en el Registro.”

De lo que se deduce que lo que está en el registro es confiable, es verdad

y si eso es así estoy protegido por esa creencia de la verdadero, pues
cualquiera que lo adquirió es en base a esa información que proporciona
el registro, la misma que se presume validad y exacta. Esto debido a que
la función primordial del registro es la publicad de los actos a los terceros,
para que estos tengan seguridad jurídica al momento de contratar. Pues
la existencia de información en el Registro, la misma que es pública llena
de confianza en la información proporcionada en el Registro, y por esta
confianza tiende a proteger al tercero que contrato basado justamente en
esa información que le proporciona el Registro.

El autor menciona “(…) aunque el transferente no tenía título (…)”, es decir

que el tercero es protegido en base a la publicidad de la información en el
registro, lo que sucede es que el registro publicita una información que
está afectada por alguna deficiencia en la titulación, pero esta no se
percibe de la información que el registro publicita la misma que termina
protegiendo al adquiriente frente al posible y verdadero titular del derecho,
quien tendría todo el derecho de reclamar, empero el tercero está
protegido en base a este principio de fe pública claro siempre que cumpla
con los requisitos establecido por ley y mientras no se pruebe que este
tercero tenía conocimiento de la inexactitud del registro.

4
García García citado por Tarazona Alvarado (2017) refiere que el Principio
de Fe Pública Registral es “(…) aquel principio hipotecario en virtud del
cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un
titular Registral es mantenido en la adquisición “a non domino” que
realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos
exigidos por la ley”.

El autor al referir “a non domino” da entender que un sujeto “x” adquirió

un bien determinado por parte de un sujeto que resulta no ser el titular del
derecho para transferirlo, pues ese derecho en realidad de los hechos no
existe. Es decir el adquiriente “adquiría” de un no titular, este supuesto de
hecho se denomina “adquisición a non domino”.

2.2. FINALIDAD DEL REGISTRO

Para la concretización del principio de fe pública registral, la información

que es conocimiento por todos tendrá que estar necesariamente en el
Registro.
La cruz y Sancho señalan que la finalidad primaria del registro es la
protección del tráfico y la agilización de las transacciones inmobiliarias, ya
que las difíciles indagaciones sobre la titularidad de los bienes son
reemplazados a través de una simple consulta”.

Gonzales Barrón () El registro es un instituto que otorga seguridad jurídica

los derechos, ya sea para consolidar las transacciones realizadas, ya sea
para consolidar las transacciones por realizarse.

Es decir la finalidad registro es la de robustecer de seguridad jurídica del

tráfico patrimonial sobre los bienes, para ello el registro otorga publicidad
a ciertos derechos y actos, con lo cual crece el grado de seguridad de los
terceros, en cuanto evita que ciertos actos o derechos queden ocultos.

5
2.2.1. Publicidad registral

Es el sistema de divulgación encaminada a hacer cognoscible

determinados situaciones jurídicas para la tutela de derechos y la
seguridad del tráfico. Esta publicidad “legal” es un servicio del Estado,
una función pública ejercida en interés de los particulares. Esta
publicidad se da a través del registro, entendido como oficina pública
en donde se reciben los datos de interés colectivo, a donde igualmente
se puede acudir para conocer la existencia y alcance de dichos datos.
(Gonzalez, 2004)

Esta publicidad implica hacer notorio ciertos o datos, la misma es

continua, lo que significa que se produce de manera ininterrumpida y
sistemática (permanente), a diferencia de lo que ocurre en las
notificaciones, edictos es esporádica. Asimismo, esta publicidad es
organizada y es de cognocibilidad legal, lo que implica que el público
en general goza de la posibilidad de conocimiento de los datos
incorporados en el registro, sobre la cual no puede excusar conducta
en la ignorancia del hecho puesto que la información pública contenida
en el Registro goza también de oponiblidad, sin importar la conducta
subjetiva del interesado.

La sola existencia de la información de los actos celebrados sobre el

bien en los registros públicos le dota de carácter de publicidad. En
palabras de Diez-Picazo menciona que: “Publicidad no es en rigor
otra cosa que la actividad tendente a lograr que algo sea público. Y
público es lo que resulta manifiesto, conocido o notorio. Cuando se
habla de publicidad en el Derecho privado se alude a una fundamental
necesidad de que determinados actos o negocios jurídicos entre partes
puedan ser o sean conocidos por la comunidad o, por lo menos, que
se faciliten los medios para que puedan serlo”.

Gonzales (2004), señaló que la publicidad jurídica registral en el caso

de bienes inmuebles tiene como fin los títulos que componen todas

6
 aquellas situaciones jurídicas inscribibles, estos están compuestos
fundamentalmente en el titular registral, la materia inscribible y el
predio. Con relación a la acepción registral de que no admite prueba
en contrario, nadie puede declarar que no ha podido tener información
contenida en el registro por desconocimiento o ignorancia, puesto que
todas las personas pueden acceder a ella, de allí el carácter público
de las inscripciones.
La seguridad jurídica registral brinda protección al derecho de
propiedad de las personas, pero para que la propiedad tenga este
resguardo necesita estar inscrita en el registro público.

2.3. EXPLICACIÓN DOGMÁTICA DEL REGISTRO DE FE PÚBLICA

Según Gunther Gonzales Barrón: “La doctrina germánica del siglo XIX
considero posible que la regla de protección de los adquirientes de bienes
muebles, existente desde el derecho intermedio, se pudiese extender a
favor de los adquirientes de bienes inmuebles, llegándose así consagrar
finalmente el artículo 892 del BGB. En buena cuenta la apariencia de
propietario de la que goza el poseedor de una cosa mueble no puede
perjudicar a un adquiriente de buena fe que confió razonablemente en
dicha apariencia. Lo mismo se aplicaría a los bienes inmuebles,
solamente modificando la apariencia socialmente significativa de la
posesión, ahora constituida por la inscripción. De esta forma quedó
abierta el camino para hacer encajar esta figura dentro de los supuestos
propios de las adquisiciones a “non domino”, en donde el transmitente no
era propietario, pero igual el adquiriente se hacía dueño en virtud de la
tutela a la apariencia.”

En efecto, la gran mayoría de la doctrina considera al principio de fe

pública como un supuesto propio de las adquisiciones a “non-domino”. En
esa misma línea se encuentran muchos autores alemanes, en cuyo país
nació esta protección de la confianza contenido en el Registro.

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Diez Picazo también opina sobre la naturaleza de esta protección causada
por la confianza en el Registro: “El efecto fundamental del principio de fe
pública es la protección del adquiriente y, en consecuencia, su
mantenimiento en la adquisición. De ahí se deduce que hay una
irreinvidicabilidad del título del adquiriente”

De la misma idea es García García, para quien la nulidad o ineficacia del

negocio precedente determina que el transmitente no sea dueño. Sin
embargo, la apariencia en la confianza registral ocasiona la plena eficacia
de tal adquisición.

A modo de conclusión sobre el principio de fe pública, debe recordarse su

origen claramente germánico. La finalidad de esta regla se halla en que
las nulidades de un acto o negocio inscrito no afectan a los sucesivos
negocios derivados del acto viciado. Esta protección se realza cuando el
tercero confía en una determinada situación jurídica del Registro, y en
base a ella contrata o se relaciona jurídicamente. Si después el negocio
antecedente se anula o es ineficaz, esas vicisitudes no le perjudican.

2.4. FE PUBLICA REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO

En la legislación comprada también han acogido este principio registral,

siendo uno de estos en:
El Art. 973 del Código Civil Suizo señala que “El que de buena fe,
fundándose en una inscripción en el Registro, haya adquirido una
propiedad u otros derechos reales, debe ser protegido en su adquisición
(…).
Del texto del artículo mencionado se puede advertir que quien confía en
lo que se encuentra inscrito en los Registros, le será protegida su
adquisición, por lo mismo en el Perú la buena fe con el que goza el
adquiriente.

De igual forma en Inglaterra se regula en el Art. 74 de la Ley de Registro

de Tierras (Land Registration Act.), “si se ha practicado un asiento en el

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Registro por el que una persona aparece como titular de un derecho real
y el derecho real no debería habérsele atribuido, será considerado como
su verdadero titular como resultado de la inscripción”.

De la información del Registro (Asiento) la misma que es Público y

oponible frente a terceros, y le da legitimidad para transferirlo ello hace
que se considerado como el verdadero titular.

En Suecia, en el Art.1 del Land Code, “si el derecho real ha sido adquirido
por compra (a título oneroso) y el transmitente no era su legítimo titular,
debido a que su adquisición o la de alguno de sus causantes era nula, la
adquisición será, sin embargo, válida si el derecho consta inscrito a favor
del transmitente y el adquirente no conocía ni debía haber conocido
(buena fe) que aquel no era el titular legítimo. Esta regla no se aplica a
las adquisiciones derivadas de un procedimiento de ejecución”.

Es decir que los contenidos de los Registros se consideran correctos a

favor de la persona que mediante un negocio jurídica adquiere de quien
aparece en dicho registro como titular o con facultades para hacerlo, este
último se ce protegido por la fe pública registral, en el sentido que la
información contenida en dicho registro se presume valida.

Del artículo 169 del BGB establece que el principio de fe pública registral
“Los contenidos del Registro se consideran correctos a favor de la persona
que, mediante un negocio jurídico, adquiere un derecho a una finca o un
derecho sobre dicha finca a menos que se extienda un asiento de
contradicción contra la corrección o el adquirente conozca la incorrección.
Si el titular del derecho tiene registrada su facultad de disposición del
derecho inscrito en beneficio de cierta persona, dicha restricción no es
eficaz frente al adquirente a menos que se deduzca como obvio del
Registro o que dicho adquirente la conozca”.

Es claro denotar de este citado artículo del código Alemán que se protege
la buena fe del tercero adquiriente, quien adquirió sobre la base de

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información que aparece en los registros, a menos que se pruebe que este
adquirente conozca la incorrección de lo que aparece en los Registros, en
tal sentido estaría actuando de mala fe.

En el sistema Español también se configura el principio de fe pública y la

adquisición de estos terceros in gutem Glauben en el Art. 34 (Ley
Hipotecaria Española) de la siguiente manera:

“Artículo 34. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún

derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito
su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del
tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de
más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.”

Este citado artículo guarda mayor similitud al Artículo 2014 de nuestro

Código Civil de 1984, al igual que nuestra legislación se protege al tercero
adquiriente de buena fe, quien adquirió en base a la información que
aparece en los registros, en la presunción de que esta información legitima
al transferente de derecho para hacerlo, aunque posteriormente se sepa
que este no tenía las facultades para celebrar el negocio jurídico, el tercero
adquiriente mantiene su derecho. Al mimo que nuestra legislación ampara
las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de
titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el
Registro, aparezca con facultades para transmitir.
Empero del acotado artículo se denota que la buena fe del adquiriente se
presume, es una presunción iuruis tantum, que admite prueba en
contrario, es decir mientras no se pruebe que este tercero conocía de la
inexactitud del Registro se ve protegido por este principio registral tal como
lo hace nuestro sistema registral también.

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2.5. FE PÚBLICA REGISTRAL EN PERÚ

Nuestro sistema registral se acoge al sistema de inscripción mediante el

cual el registrador luego de calificar extrae lo que considera relevante para
los terceros a fin de publicitarlo.

En nuestro sistema registral peruano el Articulo 2014º.- “El tercero que de

buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro.”

Por lo que un tercero adquiere de buena fe, un inmueble, cuyo

transmitente figuraba en el momento como legitimo propietario en el
registro, y luego en virtud de una causa pendiente que haga devenir como
nula dicha inscripción, se mantendrá al tercero como propietario en caso
de que cumpla con los requisitos de ley: buena fe, título oneroso, y
derecho inscrito.
En razón de que el tercero adquirió en la confianza de lo verdadero en el
Registro por lo que recibirá cierta protección por parte del ordenamiento
según lo establecido por Ley de Creación del Sistema Registral en su
literal b) del Art. 3 “(…) La intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme.”

2.6. EL TERCERO REGISTRAL

Arata Solis R () comenta que “El principio de fe pública registral y la

protección que se brinda al tercero de buena fe es una excepción a la
regla general, según la cual, nadie puede dar lo que no tiene”. Es decir
una excepción de la idea de que el único autorizado para transferir su
titularidad era el titular o el que haya sido debidamente legitimado.

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2.6.1. QUIÉN ES ELTERCERO
El tercero ha sido definido como aquel sujeto que no es parte en los
contratos. Así pues, en doctrina se identifican a diferentes “terceros”
denominándolos de distintas formas.
Se identifica en este supuesto 3 partes claramente diferenciadas, el
primer transferente que hemos denominado A, y el segundo
transferente B (el cual adquirió de A), y el último adquirente que sería
C.
Respecto al negocio cuestionado, es decir el contrato entre A y B, C
es tercero. Si existiera alguna patología (distinta a la falta de
legitimación causal) en el contrato entre B y C no podría aplicarse el
2014 del Código Civil.
Otros supuestos que no se aplican por no existir el tercero requerido,
es el supuesto de los cónyuges, en el que existe una inexactitud dado
que sólo uno de los cónyuges está inscrito. Y éste, sin consentimiento
del otro, transfiere la propiedad del mismo a un sujeto X. En este caso
es aplicable el principio de legitimación registral, mas no así el de fe
pública registral.
Esto en razón en que X no es tercero, sino parte del contrato
cuestionado. Asimismo, no existe una cadena de transferencias, sino
una sola supuesta transferencia en la que existe falta de legitimación
por parte del vendedor. En caso X transfiriera su propiedad a otro
sujeto, a quien llamaremos Y, Y sí gozaría – de cumplir con todos los
demás requisitos- de la protección de la fe pública registral. (Mendoza
del Maestro, 2013).

Según Tarazona Alvarado, “El tercero registral es aquel que resulta

protegido por el ordenamiento jurídico en el sentido de mantener su
derecho inscrito en el Registro, aunque el de su transferente sea
anulado, rescindido, cancelado o resuelto en merito a causas que no
constan en el Registro. El tercero registral es aquel tercero civil que,
reuniendo determinados requisitos establecidos por la ley, inscribe su
derecho, y su inscripción es protegida al margen de la suerte que

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 tenga el asiento registral donde corre inscrito el título de su
transferente”

Al respecto, Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill señalan que “...es

el tercer adquiriente por negocio jurídico del dominio de inmuebles o
derechos reales limitados sobre los mismos, que en función del
registro inexacto es mantenido en su adquisición por la fe pública
registral, siempre que concurran los demás requisitos exigidos por la
ley para tal protección”.

Para Rómulo Arata Solís, “...Tercero es todo aquel que no es parte del
negocio jurídico, que no participó de ese acto. El tercero registral debe
cumplir con la exigencia de inscribir su derecho para llamarse así... “

En la misma línea Antonio Gordillo Cañas, “...Tercero es, sin más,

quien no es parte; registralmente hablando y desde el punto del
principio de fe pública: quien no es parte en el contrato (anterior
inscrito), es aquel que no ha intervenido en el acto, es decir es ajeno
a la constitución de una situación jurídica cuyos efectos podrían llegar
a afectarle”

Podemos concluir que el tercero es aquel que no ha sido parte del

acto, siendo así que merece ser protegido en tanto en cuanto ha
confiado en el Registro y ha adquirido el bien de quien registralmente
se encontraba legitimado para enajenarlo, sin embargo, este para ser
protegido por la fe registral necesita reunir los requisitos que para ello
exige la ley.

2.7. FRAUDE INMOBILIARIO

Gonzales (2015), indicó que “El fraude inmobiliario se consuma a través

del fraude documental, esto es, falsificar un instrumento ya sea
público o privado, se materializa en títulos de propiedad falsos, los cuales
en muchos casos son convalidados bajo el principio de buena fe registral
a favor de tercero”.

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El fraude inmobiliario se materializa en títulos de propiedad falsos, que no
son otra cosa que documentos ficticios o no auténticos, esto es, los que
supuestamente contienen la declaración de una persona, lo que no es
cierto, pues no se ha declarado nada.

Pozo (2015), señaló que las estafas y el fraude inmobiliario siempre ha

estado presente en nuestro ordenamiento, ante esto el Estado, mediante
sus instituciones específicamente la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos, el cual ya ofrecía leyes y mecanismos de prevención,
entre ellos siendo los más utilizados la alerta registral y la tacha por
falsificación documentaria.
El estado ante este problema a fin de combatir el fraude inmobiliario, dio
la Ley Nº 30313 conocido como el trámite de cancelación de inscripción
en trámite, pero en la práctica resulta ineficaz para combatir el fraude, más
aún si este adquiere protección del registro a través ante la buena fe
registral regulada en el Código Civil en su artículo 2014.

2.8. PLENO JURISDICCIONAL CIVIL

La falsificación de documentos ha puesto en discrepancia al principio de

Fe Pública Registral toda vez que frente a “casos reales” parecería que
este principio ha quedado rezagado.

En octubre del año 2012 se llevó a cabo el Pleno Jurisdiccional

Nacional Civil cuyo segundo tema fue: La Fe Publica Registral en los
casos de falsificaciones de títulos.

Así pues la primera ponencia señaló que el principio de Fe Pública

Registral debía aplicarse en los supuestos de falsificación de documentos:

“Primera Ponencia: La fe pública registral protege a los terceros de

buena fe cuando el acto previo es nulo o falso, pues el Artículo 2014 del
Código Civil, no distingue, en consecuencia, por efecto de la seguridad
jurídica del tráfico, no importa la magnitud del vicio que afecte el título,

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pues basta que el tercero cuenta con título oneroso, sea de buena fe e
inscriba su derecho, para gozar de la tutela legal.”

La segunda ponencia por el contrario señaló que ante la presencia de

“vicios radicales de nulidad” no se aplica la Fe Pública Registral:

“Segunda Ponencia: La fe pública registral no protege a los terceros de

buena fe cuando se trata de vicios radicales de nulidad, como es el caso
de la falsificación de los títulos, pues el Artículo 70 de la Comisión del
Estado, dice que la propiedad es inviolable, lo que no es coherente si
admitimos que un titular pueda ser despojado fácilmente a través de una
falsificación. El Artículo 2014 del Código Civil debe leerse desde la
perspectiva constitucional de protección de la propiedad, evitando que los
actos ilícitos consumen derechos.”

Como fundamentos de la defensa del principio de Fe Pública se brindó la

protección del “tráfico patrimonial”:

“Fundamentos de la primera ponencia: El soporte jurídico de la primera

ponencia está constituido por la Casación Nro. 1845-2000- Junín que
señala que el artículo 2014 del Código Sustantivo desarrolla el principio e
instituto de la buena fe registral según el cual se protege la adquisición de
buena fe, de quien aparece en el registro como titular registral, que se
inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha
adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes. El
fundamento del principio de la fe pública radica en la necesidad de
asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las
adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes
y que se hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello,
la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales, en
efecto las inscripciones del registro se consideran exactas y completas
respecto de terceros adquirientes de buena fe, y quien adquiere el
derecho de propiedad, una servidumbre o un derecho de hipoteca,

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confiado en la actitud del registro deviene en propietario, titular de la
servidumbre o de la hipoteca (Casación Nro. 1168-98-Lambayeque).”
Como fundamento de la tutela del verdadero propietario se encuentra el
Art. 70 de la Constitución que regula la inviolabilidad de la propiedad,
siendo que la interpretación contraría sería irracional dado que se estaría
“legalizando un despojo”:

Fundamentos de la segunda ponencia: El Artículo 70 de la Constitución

del Estado preceptúa que: “El derecho de propiedad es inviolable. El
Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de
los límites de la Ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino,
exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública,
declarada por la Ley, y previo pago en efectivo de indemnización
justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio”. En este
sentido, la inviolabilidad a la que se hace referencia en la norma
constitucional, trae consecuencia, que nadie puede afectar, desconocer o
cuestionar la propiedad, esto es, el propietario no puede ser privado de su
derecho, salvo que sea por una decisión judicial, además en concordancia
con lo previsto en el inciso 16) del artículo 2 de la Constitución del Estado,
el Estado garantiza y asegura que se respetará el derecho a la
inviolabilidad a la derecho, por ser éste un derecho fundamental. Por
consiguiente, el principio de fe pública, entendido como principio y no
como excepción, es una clara muestra de interpretación normativa
contraria a los valores constitucionales, pues se limita a legalizar el
despojo de un propietario sin verificar la diligencia del tercero, ni la
negligencia del titular afectado. De lo contrario, estaríamos simplemente
despojando a uno, para terminar, atribuyendo el bien a otro casi por azar,
sin racionalidad, sin que el titular originario haya contribuido de forma
alguna con la apariencia que le perjudicó.

2.9. REQUISITOS NECESARIOS PARA SU PROTECCIÓN

De acuerdo con el artículo 2014 de código civil, para que el tercer

adquiriente reciba la protección del derecho, es decir, para que se le

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considere tercero registral, es necesario que reúna determinados
requisitos, a saber: que tenga buena fe, que contrate a título oneroso de
quien en el Registro aparezca con facultades para otorgarlo, que del
registro no se desprenda la causa que dio origen a su nulidad, anulación,
cancelación, rescisión o resolución del derecho del transferente, y que
inscriba su derecho.

2.9.1. Buena fe

Se menciona en el artículo 2014 que el tercero que contrata sobre la

base de la información que le proporciona el registro debe de tener
buena fe. Sin embargo, no se define que se debe entender por buena
fe.

Al respecto, en doctrina se establece que dicha buena fe tiene dos

aspectos: uno negativo y otro positivo

Aspecto negativo Aspecto positivo

Consiste en el desconocimiento Consiste no solo en el

de la existencia desconocimiento de la
inexactitud registral, sino
además, en la creencia de que
el titular registral efectivamente
lo es.

De la redacción del artículo 2014 se desprende que se recoge el

aspecto negativo, por cuanto menciona que “La buena fe del tercero
se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro”. Sobre el tema, en la Exposición de Motivos Oficial del Código
Civil, publicada en el diario el Peruano, se señala que “La buena fe que
se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral,
es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el
registro.(...) En otros términos, si en verdad existen razones de
nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen del registro, ellas

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deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse por el
principio estudiado ”

¿Cuándo es exigible la buena fe? ¿Hasta el momento de

celebración del contrato o hasta el momento de la celebración?

La posición mayoritaria es la que entiende que la buena fe se debe de

determinar al momento de la adquisición del derecho, debido a que es
en ese momento que el tercero toma la decisión de adquirir el derecho,
sobre la base de la información obrante en el Registro...”.

Tarazona Alvarado, menciona que: “...Lo que no puede suceder, por

ejemplo, es que Pedro acude el Registro y constata que Juan aparece
como inscrito como propietario, sin tener conocimiento que el propio
Juan vendió el mismo inmueble a Federico con anterioridad. Confiando
en la información con la que cuenta Pedro, celebra el contrato de
compraventa, teniendo en ese momento buen fe. Resulta que
momentos después de celebrar el contrato, el propio Juan le cuenta
acerca del contrato que tenía celebrado con Federico. A pesar de ello,
Pedro consigue inscribir su derecho antes que Federico. Si
interpretamos que la buena fe debía subsistir hasta la inscripción,
Federico podría al momento de la inscripción hacer primar su
adquisición argumentando que Pedro tuvo mala fe al momento de la
inscripción. Esto es irracional, un sistema coherente que de seguridad
a los adquirientes, eliminando como consecuencia los efectos de la
aversión al riesgo, debe dar esta seguridad al momento en que se
adopta la decisión económica. De lo contrario, tendríamos
nuevamente que su decisión queda sujeta al azar de enterarse o no,
incluso de manera accidental, de la existencia de una compraventa
anterior, con posterioridad a la celebración del contrato. Exigir que este
desconocimiento se mantenga hasta la fecha en que se ingresa el
título del Registro implica crear incertidumbre en las transacciones, por
cuanto el tercero que ya contrato basado en la información registral, y
por consiguiente, ya realizo el pago, vería burlada este seguridad si

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posteriormente se entera de una causal de nulidad, rescisión,
cancelación o resolución del título de su transferente antes de la
presentación del Título del Registro...”

2.9.2. Adquisición del derecho a título oneroso

Según Gunther Gonzales Barrón: “El principio de fe pública actúa
como mecanismo de protección en favor de los que actúan en el trafico
patrimonial sobre inmuebles. En buena cuenta se protegen los
negocios de tráfico., las transmisiones de derechos, las atribuciones
patrimoniales, y en donde existan dos partes perfectamente
diferenciadas entre sí.”

¿Qué se entiende por negocios de tráfico?

Según Gunther Gonzales Barrón: “Se consideran negocios de tráfico

a todos los contratos en donde se transmite, constituye o extingue un
derecho inscribible en el Registro, siempre y cuando existan dos partes
claramente diferenciadas, y en el que la adquisición se decida en base
a la confianza en el contenido registral. También se reputa como tal a
las adjudicaciones judiciales por remate, ya que el adjudicatario
adquiere confiado en el Registro y además, en la legalidad misma del
proceso judicial, representado por la autoridad del juez.”

Ahora el articulo 2014 CC, señala que la protección se da a la

adquisición producida con respecto a la persona constatada en el
registro como titular, lo cual significa que se trata de un negocio con
dos partes claramente distintas, con intereses opuestos, y en que una
de ellas toma la decisión de adquirir confiando en el registro. Pero, si
el acto es unilateral, o si las dos partes son en realidad la misma
persona, no puede configurarse como un negocio de tráfico.

según Tarazona Alvarado, Fernando, “Dados los efectos de la fe

pública registral, el legislador opto por proteger solo al que adquiere a
título oneroso un derecho de quien en el Registro figura como titular
del mismo. En ese sentido, los que adquieran un derecho a título
gratuito, bien sea por donación, anticipo de legitima, herencia, legado,

19
etc., no estarán protegidos por la fe pública registral y, por tanto, una
vez anulado, rescindado, cancelado o resuelto el título de su
transferente, dicha causal también les afectara, perdiendo la titularidad
del bien adquirido...”

Como señala en la exposición de motivos oficial del código oficial, “de

este modo, se excluyen expresamente las transferencias a título
gratuito por estimarse que el adquiriente de ellas debe tener la misma
protección que su transferente”

Por último, es necesario plantear el problema que surge cuando

un tercero protegido por la fe pública, a su vez transfiere la
propiedad del inmueble a título gratuito. La pregunta que surge
inmediatamente es si este último también goza de protección.

Según Gunther Gonzales Barrón, en primer lugar, cabe aplicar el

principio “nemo plus iuris”, por el cual se transmite lo que se tiene, y si
ya estaba protegido, entonces se transmite la misma protección. En
segundo lugar, esta solución tiene amparo en una lectura muy atenta
del artículo 2014 del CC., pues esta norma se refiere al tercero
onerosos que es tutelado cuando el título inmediatamente anterior es
nulo o ineficaz, y no cuando el título es el mediatamente anterior. En
tercer lugar, los titulares gratuitos, por el solo hecho de serlo, no
pueden quedar en una situación tan endeble, pues no debemos
impresionarnos por la causa gratuita de su propia adquisición, sino
más bien debemos tomar en consideración la causa onerosa de su
causante y la protección que en general esta tiene.

A B B C C D

(Negocio Nulo) (Adquisición del (Adquisición a)

derecho a título oneroso) título gratuito

20
En el grafico aquí planteado, el actual titular registral D, adquiere por
causa gratuita de C, siendo que este título NO ESTA AFECTADO por
nulidad o ineficacia, y en cambio sí lo está el título anterior del anterior.
En tal caso, la literalidad del artículo 2014 del CC., ya no exige
adquisición onerosa de D, pues el título anterior (el de C) no es nulo,
sino el aun anterior, el cual no afecta al señor C y, por tanto, ya no
puede afectar a sus causahabitantes.

2.9.3. Elemento objetivo-Confianza en el registro-Adquisición

del quien figura en el Registro con facultades para otorgarlo

Según el artículo 2014 CC. la protección se da a quien adquiere algún

derecho respecto a persona que aparece en el Registro con facultades
para otorgarlo. El tercero protegido debe adquirir, por consiguiente, de
un titular inscrito.

Según Gunther Gonzales Barron: “El adquiriente que pretende debe

lograr una protección jurídica plena necesita confiar en un elemento
objetivo que brinde certeza, o por lo menos, una fundada verosimilitud
respecto a la condición de dueño de la finca del transmitente. Por eso
se exige que el adquiriente celebre el negocio dispositivo con el titular
registral, quien goza para sí de la presunción de exactitud (de ser
dueño). Y sobre cuya base es la que descansa dicho negocio
sucesivo.”

Tarazona Alvarado, señala: “...para que el tercero se haga acreedor

de dicha protección, resulta necesario, por tanto, que en el Registro el
transferente del derecho figure con facultades para otorgarlo...”

Como señala Cano Tello, “El tercero debe haber adquirido su derecho
de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, o sea de un titular inscrito cuyas facultades dispositivas no
aparezcan limitadas según los asientos hipotecarios”

21
A B B C

(Negocio Nulo) (el tercero “cualificado” C es

inmune a la causa de
nulidad que no consta en el
registro)

Del siguientes grafico podemos observar que A es primero, B es

segundo y C es tercero, el cual puede llegar a ser protegido de cumplir
todos los requisitos del articulo 2014 CC. El tercero cualificado
necesita apoyar su título en un transmitente que, a su vez, sea
propietario registral, como un elemento totalmente objetivo; no es
necesario para ese tercero haber consultado efectivamente los libros
del registro y es más puede ser que nunca lo haya hecho, pero aun en
ese caso resultara protegido por el principio de fe pública, en tanto la
inscripción del titular goza de oponobilidad absoluta, sin interesar su
conocimiento efectivo.

2.9.4. Del Registro no se desprendan causas que anulen,

rescindan, cancelen o resuelvan el título del transferente.

Según Tarazona Alvarado: Para que el tercero sea protegido en dicha

adquisición, no basta que en el registro su transferente figure con
facultades para otorgarlo, sino que además se requiere que del
registro no se desprenda alguna causal de nulidad, anulabilidad,
cancelación, rescisión o resolución del título del transferente.

Así, tenemos que si A, titular registral, vende un predio a B, y este no

inscribe su derecho, y luego A vuelve a vender el mismo inmueble a
C, inscribiendo este último su derecho, y después C se lo vende a D,
y este lo inscribe, D conservara su derecho si antes de su adquisición,
no se había inscrito en la partida del inmueble la anotación de
demanda de nulidad planteado por B en contra de la venta realizada
por A a favor de C. En cambio, D no se verá protegido en su

22
adquisición si al momento de comprar el inmueble, ya figuraba inscrita
en la partida del predio la demanda de nulidad interpuesta por B.

a) Partidas vinculadas

Puede darse el caso que las causas de nulidad, anulabilidad,

cancelación, rescisión o resolución, consten en una partida registral
no vinculada al acto de materia de transferencia. En este supuesto,
si bien la causa consta en una partida registral, al no estar vinculada
dicha partida con el título del adquiriente, no le resulta oponible.

Asi, si A le vende a B dos inmuebles X e Y, y posteriormente A

decide resolver el contrato de transferencia porque B no termino de
pagarle el integro del precio de dicha venta, anotándose la
demanda respectiva en la partida registral de X, mas no en la
partida de Y. Luego B vende el inmueble X a C y el inmueble Y a
D, inscribiendo ambos su derecho.

En el ejemplo citado, al no haberse anotado la demanda en la

partida registral del inmueble Y, a D no le será oponible la
resolución del contrato, y, por tanto, mantendrá su adquisición. En
cambio, a C si le afectara la resolución del contrato, al no constar
registrada en la partida del predio X la anotación de la demanda de
la resolución.

Debe tenerse en cuenta la finalidad del registro, cual es la de

publicitar con efecto erga omnes las titularidades y gravámenes de
los bienes, así como la situación de las personas, naturales o
jurídicas. Dicha publicidad registral, como se desprende, está
dirigida básicamente a los terceros, quienes, al momento de
contratar, pueden informarse respecto de la situación legal del bien
que quieren adquirir.

En este sentido, solo le resulta exigible al tercero verificar la

situación legal del inmueble que es materia de adquisición,

23
 mediante la revisión de la información contenida en su respectiva
partida registral, en aplicación del principio de especialidad.

Exigir lo contrario, es decir que revise además las partidas de los

otros predios, volvería demasiado engorrosa y costosa la
adquisición de un bien porque el tercero tendría que solicitar copias
certificadas de todos los inmuebles, tanto en Lima como de
provincias, lo que encarecería definitivamente el trafico jurídico.

b) Limitaciones legales

No solo resulta oponible al adquiriente del derecho la información

contenida en el registro, sino también las limitaciones al derecho
adquirido que se encuentran recogidas en las normas legales.

Así tenemos que las normas urbanísticas, medioambientales,

agrícolas, etc, le afectan al adquiriente del derecho de un inmueble
sin necesidad de que se inscriban en el Registro. Como señala el
artículo 957 del código civil, “La propiedad predial queda sujeta a
la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los
requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas-”

Por tanto, se hace necesario que exista una interconexión del

registro con las municipalidades y demás instituciones pertinentes,
de tal manera que toda la información de los predios referentes al
uso del terreno, calificación urbanística, y demás limitaciones
legales se vea reflejada en la publicidad que expida el registro, sin
necesidad de su previa inscripción.

Con la expedición de la Ley N° 29566 se avanzó en dicho sentido,

al establecerse la obligatoriedad, por parte de las municipalidades,
de poner a disposición del ciudadano, de manera gratuita y de libre
o fácil acceso, o mediante el portal web, de toda la información
referida a la normativa urbanística, en especial, de los parámetros

24
 urbanísticos y edificatorios. Asimismo mediante Decreto Legislativo
N° 1246, se dispuso que las entidades de la Administración pública,
de manera gratuita y por medio de la interoperabilidad,
“interconecten, pongan a disposición, permitan el acceso o
suministren la información, o bases de datos actualizadas que
administren, recaben, sistematice, creen o posean respecto de los
usuarios o administrados, que las demás entidades requieran
necesariamente y de acuerdo a ley, para la tramitación de sus
procedimientos administrativos y para sus actos de administración
interna.(Articulo 2)

De esta manera, existe el marco legal adecuado para que el

Registro se interconecte con las instituciones competentes, para
que publicite no solo las titularidades, cargas y gravámenes de los
inmuebles, sino también las limitaciones legales que los afecten.

2.9.5. Elemento de cierre-Inscripción del Título

El último requisito para consumar la protección del tercero

“cualificado”, es que este inscriba su título adquisitivo.

El gran civilista italiano COVIELLO decía sobre este tema: ¿Cómo se

podría conceder al siguiente adquiriente la facultad de reprochar al
primero la falta de transcripción, si este reproche hubiera de hacérsele
también a el mismo? Po tal razón, es necesario exigir al tercero
adquiriente hacer algo que le falta al otro: la inscripción. Una vez
cumplido el requisito legal de la inscripción, se cierra el círculo de
protección y queda constituido el tercero cualificado amparado por el
principio de fe pública.

La Jurisprudencia ha reconocido en forma reiterada que la

consumación de la protección registral se produce cuando el tercero
inscribe su propio título. Por ejemplo, la Corte Suprema ha dicho al
respecto:

25
“...La principal finalidad de la inscripción es amparar a los terceros
que contraten de buena fe, a título oneroso y sobre la base de lo
que aparezca en el registro, tal como lo establece el artículo 2014
del Código Civil, de esta manera una vez inscrito el derecho, el
titular mantiene la adquisición, aunque después se anule el derecho
del otorgante, en virtud de causas que no consten en los Registros
Públicos...” (Casación N°2210-99)

26
 CAPÍTULO II: FRAUDE INMOBILIARIO

1. ANTECEDENTES
Durante los últimos años, se dieron a conocer, a través de varios medios
de comunicación; la ocurrencia de diversos casos de fraude inmobiliario
en los que personas inescrupulosas disponían de la propiedad ajena, esta
situación a pesar que no era numerosa, ya que no llegaba ni al 01% de
la contratación del país, tuvo gran impacto en la población, esto fue motivo
para que el gobierno como la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos (SUNARP) expidan diversas normas con el fin de hacer frente a
la problemática que se estaba generando.
Empero, dichas normas no lograron resolver el problema del fraude
inmobiliario debido a la falta de comprensión del origen del problema: el
sistema de transferencia de la propiedad inmobiliaria; la existencia de
disposiciones que establecen excepciones al sistema de seguridad
jurídica vigente; y la sofisticación de los mecanismos empleados por las
bandas criminales, que muchas veces logran burlar los controles
existentes.
2. SISTEMA DE SEGURIDAD JURÍDICA ADOPTADO EN EL PAÍS
En nuestro sistema legal, la seguridad jurídica de las transacciones
inmobiliarias la otorgan dos instituciones íntimamente vinculadas: el
Notario y el Registro.
Al tratarse la seguridad jurídica de un derecho constitucional, conforme lo
señaló el Tribunal Constitucional, debe recibir la máxima protección del
Estado.
2.1. El Notariado
2.1.1. Concepto
De acuerdo con (GIMÉNEZ ARNAU, 1976), se puede definir al
notario como “… un profesional del Derecho que ejerce una
función pública para robustecer, con una presunción de verdad,
los actos en que interviene, para colaborar en la formación
correcta del negocio jurídicos privados…”.

27
En el artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1049, Ley del
Notariado, se define al notario como el profesional del derecho
encargado de dar fe de los actos que se celebran ante él,
formalizándolos en un documento público, al que confiere
autenticidad, conservando el documento original en sus
archivos (protocolo notarial), y autorizando los traslados.
Asimismo, de acuerdo con el artículo antes mencionado, el
notario se encuentra facultado para constatar los hechos, los
que son recogidos en un acta, así como tramitar asuntos no
contenciosos.
De los mencionado anteriormente, se desprende que la
importante función que cumple el notariado en la sociedad, y
particularmente en la transacción inmobiliaria, ya que el notario
es el llamado a dar certeza de los actos que celebran las
personas, interviniendo no solo en la creación y elaboración del
negocio jurídico, sino también en la formalización de dicho acto,
al que otorga fe pública de su existencia y validez.
El Tribunal Constitucional resaltó, sobre el particular, en la
Resolución que resolvió los Expediente Acumulados Nos.
0001/0003-2003-AI/TC, referentes a las acciones de
inconstitucionalidad, interpuesta por el Colegio de Notarios de
Lima contra el segundo y el cuarto párrafo del artículo 7 y el
artículo 13 de la Ley N° 27755, y por los Colegios de Notarios
del Callao y de Arequipa contra el segundo párrafo del artículo
7 de la Ley N° 27755; la imprescindible intervención del notario
en su formalización del documento que se presentará al
Registro para su inscripción, al señalar: “Este Tribunal ya ha
acentuado la especial relevancia del rol del notario en la
sociedad, manifestando que ‘nuestro país se adscribe al
sistema de organización notarial tipo latino, en virtud del cual el
notario es un profesional del derecho que, en forma imparcial e
independiente, ejerce una función pública consistente en
autenticar, redactar, conservar y reproducir los documentos, así
como asesorar de manera imparcial a quienes soliciten su

28
 intervención, incluyéndose la certificación de hechos’ (Exp. 04-
1997-AI/TC). Así, el notario dota de fe pública y seguridad
jurídica a los actos y negocios jurídicos que ante él se celebren.
La especial valía que nuestro ordenamiento jurídico concede a
los medios documentales que gozan de la fe pública del notario,
exige a su vez de éste una intachable conducta moral”.
2.1.2. Funciones del Notario
Son varias las funciones que cumple el notario, dependiendo
del acto ante el cual nos encontremos, es decir, si se trata de la
formalización de un negocio jurídico, de la constatación de un
hecho con relevancia jurídica o de la tramitación de un asunto
no contencioso.
Respecto a la formalización de un negocio jurídico, las
principales funciones del notario son:
a) Verificación de la legalidad del negocio jurídico y
orientación a las comparaciones
En la formalización del negocio jurídico, el notario no se
limita a elevar a instrumento público el negocio celebrado
por las partes, ya que previamente tiene que calificarlo y
advertir de sus efectos legales. Así, tenemos que en el inciso
d) del artículo 19 de la Ley del Notariado se señala que
constituye derecho del notario negarse a formalizar
negocios jurídicos contrarios a la ley, a la moral o las buenas
costumbres, y en el artículo 27 se indica de la obligación del
notario de advertir a los interesados sobre los efectos
legales del instrumento que formaliza. Por tanto, tenemos
que en la confección del instrumento público el notario tiene
una participación activa.
(Giménez-Arnau), señala que “… previamente al
otorgamiento del instrumento público, y como preparación
del mismo, con vista a la investigación de la voluntad de los
otorgantes, y para asegurar la validez y eficacia de su
querer, el Notario debe asesorar a quienes reclaman su
ministerio y aconsejarles respecto de los medios jurídicos

29
más adecuados para que puedan lograr los fines lícitos que
se propongan alcanzar”.
(Garrido Chamorro, 2009) precisa que la función del notario
va más allá, porque no se limita verificar que el negocio
jurídico celebrado no adolezca de algún vicio de nulidad,
sino que además, “… en su papel de gestor e intermediario
transaccional debe asegurar a las partes el conocimiento de
los efectos jurídicos y económicos que concretamente
generará la transacción a formalizarse (pues no debe
olvidarse que, dentro de lo que sea un negocio válido y
eficaz, puede el mismo producir efectos diferentes:
nacimiento o no de las obligaciones dotadas de acción
ejecutiva o de acción real, posibilidades de revisión del
contenido de las obligaciones establecidas, contenido futuro
de esas obligaciones cuando sea meramente determinable,
aclaración del sentido que finalmente recibirán las cláusulas
contractuales susceptibles de interpretaciones diversas,
respecto del contenido de derechos legalmente
irrenunciables, etc.), así como la seguridad de que
efectivamente tendrá el alcance o contenido material por
ellas esperado.
La función de verificación de la legalidad del negocio jurídico
y de orientación (asesoría imparcial), tiene lugar antes de la
formalización, es decir, antes de la extensión del
instrumento público (escritura pública). De esta manera, si
de la verificación del negocio jurídico celebrado por las
partes, el notario constata que adolece de vicio de nulidad,
no extiende el instrumento público.
Si bien es cierto que, en el Perú, a los efectos de formalizar
un negocio jurídico, se presenta una minuta, salvo en los
casos señalados en el artículo 58 de la Ley del Notariado;
debidamente firmada por las partes y autorizada por
abogado, ello no constituye impedimento para que el notario

30
 ejerza su función calificadora, orientadora y de asesoría
imparcial.
b) Verificación de la identidad
Función fundamental del notario constituye la identificación
de los comparecientes, ya que sólo de esta manera podrá
dar certeza, y por tanto, fe pública, del negocio jurídico
celebrado.
Como señala CARDELLAC, citado por GIMENEZ-ARNAU,
“(…) es necesaria la fe de conocimiento fundada en la
finalidad del instrumento público y en su eficacia. Todo el
contenido de la escritura, si no se acredita la identidad del
compareciente puede resultar estéril, porque sus efectos
deberían quedar subordinados a la prueba de que las
personas designadas en la comparecencia eran
efectivamente las que habían de concurrir al otorgamiento”.
En el artículo 55 de la Ley del Notariado se regula como
obligación del notario el dar fe de conocimiento o de
identificación, estableciéndose varios supuestos:
1. Identificación de nacionales
Conforme se señala en el inciso a) del artículo 55 de la
Ley del Notariado, el notario debe identificar a los
otorgantes del negocio jurídico con la exhibición de su
documento nacional de identidad, debiendo, además,
verificar dicha identidad mediante la utilización de la
comparación biométrica de las huellas dactilares, a
través del servicio que brinda el Registro Nacional de
Identidad y Estado Civil – RENIEC.
En los casos en que por razones ajenas al notario no se
pueda identificar a los comparecientes mediante la
utilización de la comparación biométrica de las huellas
dactilares, la identificación deberá de realizarse, además
de la exhibición del documento nacional de identidad,
accediendo a la base de datos del RENIEC, para efectos
de verificar la identidad aducida, mediante la

31
 comparación con las imágenes y datos del otorgante,
que obran en dicha entidad, pudiendo recurrir, de
considerarlo necesario el notario, a otros documentos,
así como solicitar la intervención de testigos que
garanticen la identidad; supuesto que se encuentra
contemplado en el inciso b) del artículo 55 de la Ley del
Notariado.
Existe la posibilidad, sin embargo, que el notario de fe de
conocimiento, o de identidad, de los comparecientes sin
necesidad de recurrir a los mecanismos acabados de
señalar, la que sólo sería posible en el caso que el
notario, por causas ajenas a él, no pueda acceder en
línea a la verificación biométrica ni a la base de datos del
RENIEC, como podría ser en el caso que no tenga
acceso a internet, por no existir ese servicio en el lugar
donde se encuentra ubicado.
Conforme se establece en el segundo párrafo del artículo
55 de la Ley del Notariado, en los casos en que el
notario, por error, diere de fe identidad de alguno de los
comparecientes, inducido por la actuación maliciosa del
mismo, o de otras personas, no incurre en
responsabilidad, siempre y cuando, el notario hubiera
realizado dicha identificación recurriendo a la
identificación biométrica y/o al acceso a la base de datos
del RENIEC, sin perjuicio que se declare la nulidad del
documento público notarial por parte del Poder Judicial.
2. Identificación de extranjeros
En el caso de los extranjeros, sean residentes o no, el
notario identifica por medio de su documento oficial de
identidad, debiendo acceder, además, a la información
obrante en la base de datos del registro de carnets de
extranjería, pasaportes y control migratorio de ingreso de
extranjeros, a cargo de la Superintendencia Nacional de
Migraciones. Asimismo, de creerlo conveniente, puede

32
 requerir otros documentos, así como la intervención de
testigos que garanticen la identidad del extranjero.
Si el notario, cumpliendo con todas estas previsiones, es
inducido a error en cuanto a la identidad del extranjero,
por la actuación maliciosa de los comparecientes, o de
terceros, no incurre en responsabilidad, sin perjuicio de
la declaración de nulidad el instrumento por parte del
Poder Judicial.
c) Comprobación de la capacidad, libertad y conocimiento
de los comparecientes
Para que el negocio jurídico sea válido, no basta con
identificar a la persona o personas que la realizan, sino que,
además, resulta necesario que el emisor del mismo actúe
con capacidad, libertad, es decir, sin coacción, y con pleno
conocimiento del acto que está celebrando, aspectos que
son verificados por el notario antes de elevar el negocio
jurídico a escritura pública.
(CAVALLÉ, A., 2012) señala que: “El notario, por la
inmediación, hace una apreciación personalísima de las
circunstancias de las personas y de todo lo que rodea el
negocio, que han de llevarle a la formación de los juicios que
ha de emitir y, por tanto, al convencimiento personal de que
se puede autorizar la escritura. Con la inmediación, el
notario puede apreciar la identidad y capacidad de los
otorgantes y garantizar su libertad al evitar que existan
engaños, coacciones o imposiciones de unos otorgantes
sobre otros. La inmediación del notario es garantía de la
ausencia de vicios del consentimiento (erro, dolo, violencia
e intimidación)”.
En el inciso h) del artículo 54 de la Ley del Notariado, se
señala que el notario da fe, en la introducción de la escritura
pública, de la capacidad, libertad y conocimiento con que se
obligan los comparecientes en la celebración del negocio
jurídico.

33
1. Verificación de la capacidad
Requisito necesario para la validez de la escritura
pública la constituye la capacidad de la persona, al ser
éste un elemento esencial para la validez del negocio
jurídico, conforme se desprende del numeral 1 del
artículo 140 del Código Civil.
Como señala Giménez-Arnau, “La calificación de la
capacidad viene impuesta por la naturaleza y la finalidad
del instrumento público: se trata de un requisito que
conceptual y lógicamente viene impuesto ab initio para
conseguir la eficacia del documento y del acto
documentado”.
Naturalmente, al no ser el notario médico, la evaluación
de la capacidad del compareciente que realice será
superficial, es decir, de la que resulta de la inmediación
que tenga el notario con el otorgante, de tal forma que
de dicha interacción le permita darse cuenta de si el
compareciente se encuentra en capacidad de
comprender el negocio jurídico que está celebrando.
Nuñez Lagos distingue dos clases de capacidades: la
natural y la legal o jurídica:
“a) Natural: al inconsciente, accidental (ebrio,
morfinómano, etc.) o permanente (idiota, loco, etc.) no se
le permite el acceso a la comparecencia, porque no
puede enterarse, tener consciencia del acto y consentir
libremente.
b) Legal o Jurídica: de igual manera no puede
comparecer quien no alcanzó la aptitud legal (incapaces)
o quien después de haberla alcanzado, la perdió
(incapacitados). En cualquiera de los dos casos el
notario con su intervención es un control.
La fórmula del otorgamiento: ‘y enterado de su
contenido, presta si consentimiento y firma’, se refiere y
garantiza en todo instrumento, la capacidad natural. En

34
 cuanto a la legal es preciso afirmarla (juicio de la
capacidad) por el notario en el texto de aquellos
instrumentos que la requieran: todas las escrituras, y a
veces también algunas actas”.
2. Verificación de la libertad
Constituye requisito para la validez del negocio jurídico
el que el otorgante actúe con libertad, es decir, sin
presión ni coacción alguna, conforme se encuentra
establecido en el numeral 2 del artículo 221 del Código
Civil, que preceptúa que el negocio jurídico se encuentra
viciado cuando la declaración de la voluntad se expresó
en mérito a violencia o intimidación ejercida sobre el
emisor de la misma, circunstancia que sólo lo puede
apreciar el notario con la presencia física del otorgante.
3. Verificación del conocimiento
El notario tiene que verificar que el compareciente tenga
cabal conocimiento del negocio jurídico que va a
celebrar, y además, que su voluntad no se encuentre
viciada, sea en cuanto a la naturaleza del negocio, al
objeto principal del mismo, a la identidad de la persona
con quien se va a obligar; o que no haya incurrido en
error en su declaración (error obstativo).
Como señala (Valley de Goystisolo, J., 2012), que “(…)
Además, es necesario que el negocio jurídico, en su
doble vertiente de título y de modo, resulte totalmente
válido, eficaz e inatacable. Para lo cual, son precisos:
voluntad suficiente (es decir, de una persona con la
capacidad y la legitimación jurídica requerida para el
negocio de que se trate), no viciada (es decir, exenta de
error, intimidación, violencia o dolo) y su manifestación
concorde con ella (es decir, sin simulación ni reserva
mental, ni error obstativo, ni efectuada jocandi causa),
que sea suficientemente explícita y precisada”.

35
 Conforme a lo señalado en el inciso a) del artículo 59 de
la Ley del Notariado, el notario debe dar fe de haberse
leído el instrumento, bien sea por el notario o por los
otorgantes, a elección de estos últimos, garantía
necesaria para el debido conocimiento, por parte de los
comparecientes, del negocio jurídico materia de
formalización ante el notario.
Sobre el particular, Cavallé indica que “La lectura debe
ponerse en relación con el deber de asesoramiento, por
ello no se trata de una lectura meramente mecánica, sino
que ha de ser una lectura comprensiva, didáctica o
explicativa, ya que el notario ha de asegurarse de que el
consentimiento ha sido prestado libremente y que se
corresponda con la voluntad informada de los
otorgantes”.
d) Redacción del documento público
Una vez identificados los comparecientes, verificada la
capacidad, libertad y conocimiento con los que actúan,
constatada la legalidad del negocio jurídico, y orientados
respecto de los alcances el mismo, el notario procede a su
formalización, es decir, a la redacción del instrumento
público.
Cavallé, refiriéndose a la redacción del documento señala lo
siguiente: “(…) es una de las características más
primigenias de la función notarial y del Notariado latino-
germánico, con importantes consecuencias, ya que ésta
procede de un profesional investido en fe pública:
a. La garantía de que la redacción es ‘conforme a la
voluntad común de los otorgantes’ (Artículo 147 RN
español).
b. La garantía de que el texto es el resultado de la
interpretación realizada por el notario, que ha de
expresar por escrito el significado que ha de darse a la
declaración emitida y a la conducta seguida por los

36
 otorgantes, la cual debió ‘indagar, interpretar y adecuar
al ordenamiento jurídico’ (Artículo 147 RN español).
También corresponde al notario la calificación del
contrato con el nombre conocido que en derecho tenga,
salvo que no lo tuviere especial (Artículo 156, 9° RN
español).
c. La garantía de que los otorgantes han sido informados
del ‘valor y alcance de la redacción’ (Artículo 147 RN
español).
d. Y la garantía de haber sido redactado por un profesional,
cualificado, al que se exige el uso de un ‘estilo claro,
puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni
ambiguos y observando, de acuerdo con la ley, como
reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la
propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma’
(Artículo 148 RN español)”.
e) Autorización del documento público
Redactado el instrumento y firmado por las partes, el notario
lo autoriza mediante su suscripción, dando fe, con ella, de la
identidad, la capacidad, la libertad y el conocimiento de los
intervinientes, así como de la celebración y validez del
negocio jurídico.
f) Conservación y reproducción de documentos
El instrumento público notarial redactado, firmado por los
intervinientes y autorizado por el notario, se incorpora al
protocolo notarial, el mismo que, de acuerdo a la definición
contenida en el artículo 36 de la Ley del Notariado,
constituye la colección ordenada de registros sobre la
misma materia.
El notario se encarga de la custodia del protocolo notarial,
siendo responsable de la conservación del mismo (Art. 42
de la Ley del Notariado), no pudiendo extraer de la oficina
del notario las escrituras y tomos que conforman el
protocolo, salvo razones de fuerza mayor o cuando se

37
 requiera para el cumplimiento de la función, debiéndose de
llevar a cabo la exhibición, pericia, cotejo u otra diligencia
realizada por orden judicial o fiscal, en la oficina del notario
(Art. 43 de la Ley del Notariado).
El notario, al conservar la matriz, expide los traslados que le
sean requeridos, pudiendo ser boleta, testimonio o parte
(Art. 82 de la Ley del Notariado), siendo la boleta un
resumen o transcripción de cláusulas o términos que el
interesado solicite de la matriz (Art. 84 de la Ley del
Notariado); el testimonio, la transcripción íntegra del
instrumento público notarial (Art. 83 de la Ley del Notariado),
y el parte, la transcripción íntegra de la matriz para efectos
de su presentación al Registro para la inscripción del acto
contenido en el mismo (Art. 85 de la Ley del Notariado).
Dichos traslados tienen la misma validez del documento
matriz conservado en el protocolo del notario.
Refiriéndose a esta importante función, (CAVALLÉ, A.,
2012) indica que “La conservación del original o la matriz por
el notario, añade una serie de garantías: se evita la pérdida
o extravío del documento y, por tanto, las consecuencias
dañosas que derivarían para los titulares de los derechos en
ellos reconocidos; aquellos que tengan derecho a pedir
copia tienen la garantía de acceder a ello, por mucho años
que hayan transcurridos; se garantiza la duración y
conservación en el tiempo; y, por medio de las notas en la
matriz, queda constancia de las copias expedidas, y para
quién se expiden, y de otras vicisitudes del acto o negocio
jurídico en ellas contenido, tales como ratificaciones,
revocaciones, modificaciones, etc.”.
2.2. El Registro
El Registro, como se acaba de ver, es la institución del Estado cuya
finalidad es la publicidad de los actos que se constituyen en torno a
bienes y personas, teniendo dicha información carácter erga omnes

38
por resultar oponibles a terceros, generando efectos sustantivos, los
cuales son la legitimación, la oponibilidad y la fe pública registral.
Para que el Registro pueda cumplir su función de publicitar la
constitución de actos sobre bienes y personas, con oponibilidad erga
omnes y con presunción de validez, requiere que en forma previa a
su inscripción, dichos actos sean calificado por un funcionario
especializado, el registrador, quien luego de calificar de manera
independiente y autónoma la validez del título, la formalidad del
documento y la adecuación con la partida registral, procederá a
extender la inscripción, siguiendo para ello los principios registrales,
los cuales son el de rogación, prioridad, tracto sucesivo, titulación
auténtica y especialidad.
Como garantía de ingreso al Registro de actos válidos resulta
fundamental que se encuentren contenidos en documentos públicos
(principio de titulación auténtica), al gozar dichos documentos de
presunción de validez, pues en su facción intervienen un funcionario
público (documentos administrativos), un juez (documentos judiciales)
o un notario (documentos notariales), resultando, en el caso de los
actos de naturaleza privada, fundamental la labor del notario, ya que
con su intervención otorga seguridad (fe pública) respecto a la efectiva
realización del acto, la intervención de los otorgantes, así como la
capacidad, la libertad y el conocimiento con los que actuaron.
Como señala (PÉREZ, L., 2015), referente al instrumento notarial:
“Precisamente, la fe pública de la que están dotados los documentos
en razón de su autor hace que el acto o negocio jurídico instrumentado
tenga autenticidad formal y material, es un acto perfecto en un
documento igualmente perfecto. El notario crea un documento dotado
de blindaje, solo destruible por razón de una falsedad declarada
judicialmente. Esa fe pública impuesta por ley es verdad oficial, en el
sentido de que no se llega a ella por un proceso de convicción, de libre
albedrio, sino por razón de un imperativo jurídico que compele a tener
por ciertos e indubitables ciertos hechos o actos, sin que la sociedad
pueda dubitar sobre la verdad objetiva ínsita en ellos”.

39
3. EL FRAUDE INMOBILIARIO Y LA RESPUESTA DADA POR EL
ESTADO
El fraude inmobiliario tiene varias modalidades, las que se producen como
consecuencia del aprovechamiento por parte de grupos delincuenciales,
debidamente organizados, de las debilidades existentes en el sistema de
seguridad jurídica adoptado en nuestro país.
3.1. Modalidades de fraude inmobiliario
Las modalidades de fraude inmobiliario presentadas son las siguientes:
a. La doble venta, que se produce cuando personas inescrupulosas
venden dos o más veces un mismo predio, aprovechando que en el
Perú la transferencia inmobiliaria se produce con la sola obligación
(artículo 949 del Código Civil), es decir, sin necesidad de medio
publicitario alguno, situación que se da respecto de inmuebles
registrados y no registrados. En los casos de los predios
registrados, se presenta el supuesto que, estando inscrita la partida
matriz, no están independizados los lotes que la conforman por falta
de inscripción de la habilitación urbana, situación que es
aprovechada por quien figura como propietario en el Registro para
transferir dos o más veces un mismo lote a distintas personas.
b. La falsificación de documentos públicos, ya sea de instrumentos
notariales, judiciales o administrativos. En estos casos no existe el
documento público. Una vez inscrita la transferencia del inmueble,
luego de burlar los controles del Registro, proceden los
falsificadores a vender otra vez el predio para verse protegidos por
la fe pública registral, y de esta manera impedir que el propietario
recupere su propiedad.
c. La suplantación de identidad de los titulares registrales, mediante la
cual, valiéndose de artimañas, los suplantadores logran sorprender
al notario haciéndose pasar por el propietario. Una vez formalizada
la escritura pública, se procede a inscribir la transferencia de
propiedad del predio, siendo que a continuación, estas bandas
delictivas proceden a transferir inmediatamente el inmueble para
verse protegidos por la fe pública registral. Sobre este problema,
(Pinedo, J.) ha señalado que “…el problema ha cobrado tales

40
 dimensiones que las Naciones Unidas está interviniendo en la
búsqueda de soluciones a la ‘plaga’ que significa hoy el ‘el robo de
personalidad’ que incluye la obtención de datos del individuo y la
falsificación de su identidad”.
d. Remoción y nombramiento de directorios, gerentes, apoderados,
consejos directivos y consejos municipales, de sociedades,
asociaciones, comunidades campesinas, entre otras personas
jurídicas, en mérito a documentación fraudulenta. En esta
modalidad las bandas delictivas despojan de sus propiedades a
dichas personas jurídicas básicamente de dos formas:
- Denuncian ante la comisaría, de manera fraudulenta, la pérdida
del libro de actas de junta general, directorio, asamblea general
o asamblea comunal, para a continuación solicitar la certificación
notarial de apertura de un nuevo libro, y consignar en el mismo
un acta de realización de una supuesta junta de accionistas,
directorio, asamblea general o asamblea comunal, donde
remueven al directorio, gerente, consejo directivo o consejero
comunal, y nombran uno nuevo, luego de lo cual, solicitan un
notario que certifique las copias de dicha acta, y la presentan al
Registro para su inscripción, siendo que una vez inscrito el
‘nombramiento’ del nuevo directorio, gerente, consejo directivo
o consejo comunal, disponen indebidamente de las propiedades
de la persona jurídica afectada.
- Elaboran constancias de convocatoria y quórum fraudulentos
para la inscripción de directorios, gerentes, consejos directivos y
consejos comunales. En esta modalidad de fraude inmobiliario,
aprovechando que las inscripciones de estos órganos
societarios o asociativos se realizan en mérito a documentos
privadas (la sola declaración del presidente del directorio o
gerente inscrito (constancia de convocatoria), o del presidente
del consejo directivo o consejo comunal inscrito (constancias de
convocatoria y quórum), consignan información falsa en dichas
constancias, o dichas constancias son falsificadas (en cuanto al
contenido y certificación notarial de las firmas), para lograr la

41
 inscripción del nuevo directorio, gerente, consejo directivo o
consejo comunal, para de esta manera disponer indebidamente
de las propiedades de dichas personas jurídicas.
3.2. Respuesta dada por el estado
Para enfrentar dicha problemática, se expidieron varias normas. Así,
tenemos que el gobierno publicó las siguientes:
La quinta, sexta y sétima Disposiciones Complementarias, Transitorias
y Finales de la Ley del Notariado. En la quinta y sexta Disposición
Complementaria Transitoria y Final se establecen que en caso de
presentarse supuestos de inscripciones sustentadas en instrumentos
notariales protocolares y extraprotocolares presumiblemente
falsificados, o instrumentos notariales protocolares donde
presumiblemente se suplantó a uno o más otorgantes,
respectivamente, el notario afectado deberá solicitar, dentro de los
cinco días hábiles desde que tuvo conocimiento, la anotación
preventiva de dicha circunstancia al Registro, para efectos de
resguardar la prioridad a las acciones de nulidad que interpongan los
afectados ante el Poder Judicial, anotación preventiva que tendrá
vigencia de un año, al cabo del cual caducará si no se registró la
demanda o medida cautelar respectiva. Y en la sétima Disposición
Complementaria Transitoria y Final se regula la presentación exclusiva
de los partes notariales o sus dependientes (presentación coactiva),
salvo que, previa solicitud del interesado, autorice el notario a un
tercero a presentarlo, en cuyo caso el notario debe señalar en el parte
el nombre y número de documento de identidad de la persona que se
encargará de su presentación y tramitación, información que debe de
constar además, en el Módulo “Sistema Notario”, que administra la
SUNARP.
a. El Decreto Supremo N° 006-2013-JUS, en el que se dispone el uso
obligatorio, por parte de los notarios, del sistema por comparación
biométrica de las huellas dactilares de los contratantes al momento
de identificarlos en las escrituras públicas y demás documentos
protocolares, cuando celebren actos de disposición de bienes u
otorgamiento de poderes con dichas facultades, así como en los

42
 testamentos; disponiendo también la obligación de los notarios de
verificar, al momento de certificar las copias de las actas de junta, o
asamblea general, de una persona jurídica, cuando se dispone de
bienes o se faculta de ello, que sea el mismo gerente o presidente
del consejo directivo, según sea la persona jurídica de que se trate,
quien solicite la certificación, debiendo de verificar además que
figuren inscritos como tal en el Registro, y de que hayan dejado
constancia en el libro de actas que las personas asistentes a la junta
o asamblea general, sean las accionistas o socios de la misma, y
que, además, las firmas puestas les corresponden, debiendo de
estar certificada su firma por notario.
b. La Ley N°30313, en mérito al cual:
- Se introduce la posibilidad de oposición al procedimiento de
inscripción registral en trámite, así como la cancelación del
asiento registral, una vez inscrito el título, resultando procedente
en los casos donde en los títulos presentados hubo suplantación
de identidad o falsificación documentaria, procediendo la
oposición o cancelación con la presentación de solicitud por
parte del notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro
afectado.
- Se modifican los artículos 2013 y 2014 del Código Civil, que
regulan los principios de legitimación y fe pública registral,
respectivamente.
- Se modifican los artículos 4 y 55 del Decreto Legislativo N° 1049
(Decreto Legislativo del Notariado), ya que restringe la
competencia territorial del notario, respecto de la formalización
de los actos de disposición y gravamen sobre inmuebles, a solo
los ubicados en su localización provincial; y establece la
obligatoriedad de identificar a los otorgantes o intervinientes en
un instrumento protocolar, a través del acceso a la base de datos
del Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (RENIEC),
en aquellos lugares donde se cuente con acceso a Internet y sea
posible para la indicada entidad brindar el servicio de consultas
en línea, así como a la base de datos de la Superintendencia

43
 Nacional de Migraciones, respecto de la información sobre los
extranjeros residentes o no en el país, pudiendo acceder en este
último caso al registro de carnés de extranjería, pasaportes y
control migratorio de ingreso de extranjeros; verificación de la
identidad que se realizará mediante la verificación de las
imágenes, datos y/o la identificación por comparación biométrica
de las huellas dactilares, estableciendo dicha disposición que
cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá exigir otros
documentos y/o la intervención de testigos que garanticen la
identificación del compareciente.
- Se agrega un párrafo a la Quinta y Sexta Disposiciones
Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo
N° 1049, en el sentido de disponer la procedencia de las
anotaciones preventivas, aunque un tercero tenga inscrito su
derecho.
c. El Decreto Legislativo N° 1232, mediante el cual:
- Se modifica el artículo 55 de la Ley del Notariado,
estableciéndose la obligatoriedad del notario, cuyo oficio tenga
acceso a Internet, de identificar a los comparecientes con el
documento nacional de identidad y la utilización de la
comparación biométrica de las huellas dactilares, a través del
servicio que brinda el RENIEC, a menos que no se pueda utilizar
este servicio por causa no imputable al notario, en cuyo caso el
notario deberá requerir la consulta en línea para la verificación
de las imágenes y datos del RENIEC, pudiendo el notario recurrir
adicionalmente a otros documentos y/o la intervención de
testigos, que garanticen la adecuada identificación. En el caso
de los extranjeros, que garanticen la adecuada identificación. En
el caso de los extranjeros, residentes o no, se establece que
debe identificarlos con el documento oficial de identidad,
debiendo además acceder a la información contenida en la base
de datos del registro de carnets de extranjería, pasaportes y
control migratorio de ingreso de extranjeros.

44
- Se establece que el traslado notarial dirigido al Registro (parte
notarial) conste en papel notarial de seguridad, el mismo que
debe incorporar características especiales que eviten la
falsificación o alteración de su contenido, encomendando a la
Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú la
determinación de dichas características, disponiendo que dicho
papel de seguridad sea de uso obligatorio a partir del 1 de abril
del 2016.
- En el caso de apertura de libros de actas de una persona jurídica
por pérdida del anterior, establece que debe presentarse acta de
sesión del órgano colegiado de administración, de junta o
asamblea general, de la persona jurídica, en hojas simples, en
donde se informe de la pérdida del libro, debiendo encontrarse
certificadas las firmas de los intervinientes por notario. Además,
se señala que debe solicitar la apertura de libro de actas, de
matrícula de acciones y de padrón de socios, el apoderado o
representante legal de la empresa, a quien debe identificar el
notario recurriendo en la forma establecida en el artículo 55 de
la Ley del Notariado.
- Se establece la presentación exclusiva, en todos los registros,
de los partes notariales y copias certificadas expedidas por
notarios a favor de los notarios y de sus dependientes,
manteniéndose la posibilidad de presentación por un tercero si
el interesado lo solicita al notario, debiendo en dicho caso el
notario consignar en el parte o copia certificada los nombres y
datos de identidad de la persona que lo presentará. Además,
dispone la utilización obligatoria del módulo “Sistema Notario”,
que administra la SUNARP, sistema informático en el cual el
notario acredita ante la SUNARP a sus dependientes
autorizados para presentar partes notariales y copias
certificadas, como también al tercero que facultó para que
presente determinado parte o copia certificada.
- Si bien se deja sin efecto la limitación a la competencia territorial
del notario, contenida en la Ley N° 30313, sin embargo, se

45
 establece la nulidad de escrituras públicas y certificación de
firmas referidas a actos de disposición y de constitución de
gravamen, realizados por personas naturales sobre predios
ubicados fuera del ámbito territorial del notario.

Por su parte la SUNARP expidió las siguientes normas:

a. Directiva N° 06-2013-SUNARP-SN (aprobada mediante

Resolución N° 170-2013-SUNARP-SN), modificada por el
Decreto Supremo N° 010-2016-JUS, donde se regula el servicio
de Alerta Registral, que consiste en la comunicación al
interesado, por correo electrónico o mensaje de texto, de la
presentación de títulos en las partidas de los Registros de
Predios, Personas Jurídicas, Mandatos y Poderes, y de
Propiedad Vehicular, previamente seleccionadas. El servicio es
gratuito y el ciudadano debe afiliarse al sistema a través de la
página web e la SUNARP, salvo respecto de los Registros de
Predios y de Propiedad Vehicular, donde la suscripción puede
ser también de oficio, cuando se solicite la inscripción de una
transferencia de propiedad y se consigne en el formulario de
solicitud de inscripción el correo electrónico o el número del
teléfono móvil del adquiriente.
b. Directiva N° 01-2012-SUNARP-SN (aprobada mediante
Resolución N° 019-2012-SUNARP-SN), mediante la cual se
regula el bloqueo de la partida registral por presunta falsificación
de documento público (administrativo, judicial o notarial) en
mérito al cual se realizó una inscripción; para lo que el interesado
debe presentar una denuncia en dicho sentido, la misma que es
resuelta, previa verificación, por el Jefe Zonal de la oficina
registral respectiva, siendo el plazo del bloqueo de 120 días
hábiles, no pudiéndose inscribir ningún título presentado
posteriormente a dicha denuncia, salvo el que contenga la
medida cautelar dispuesta por el poder judicial para asegurar la
decisión final respecto de la demanda de la nulidad del asiento
registral irregular.

46
 c. Directiva N° 03-2012-SUNARP-SN (aprobada mediante
Resolución N° 257-SUNARP-SN), que regula la “Anotación por
presunta falsificación de instrumentos extraprotocolares y de
constancias de acreditación de quórum”. El supuesto regulado
es la inscripción de actos en el Registro de Sociedades o en el
Registro de Personas Jurídicas, en mérito a constancias de
acreditación de quórum falsos, o en mérito a instrumentos
extraprotocolares donde se falsificaron las certificaciones
notariales; resolviendo el Jefe Zonal, previa denuncia del
interesado, quien dispone la anotación por presunta falsedad o
falsificación en la partida respectiva. El plazo de dicha anotación
es de 120 días hábiles.
d. La Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN (aprobada mediante
Resolución N° 314-SUNARP-SN), que regula la inmovilización
temporal de partidas de predios, la misma que establece la
posibilidad que a solicitud del propietario, se cierre
temporalmente la partida de un predio, de tal manera que se
impida la inscripción de actos de disposición y de gravamen
voluntario sobre el inmueble, hasta por un máximo de 10 año.
La solicitud la presenta el titular registral mediante escritura
pública, y es u requisito para su procedencia que no exista acto
de disposición o gravamen del predio, no inscrito, de fecha
anterior al asiento de la presentación del título de inmovilización.
3.3. Consecuencias de las normas expedidas por el Estado
A pesar de la profusion de normas expedidas tanto por el gobierno
central como por la propia SUNARP, estas, sin embargo, no lograron
resolver el problema del freude inmobiliario, debido a que no atacaron
su origen, que es la existencia de grietas en el sistema de seguridad
jurídica vigente. Entonces, si no se identifica el origen de los problemas,
las normas que se expidan estarán destinadas al fracaso, como en
efecto ocurre con estos dispositivos, que, por el contrario, debilitan el
sistema de seguridad jurídica vigente, en razón a las consideraciones
siguientes:
a. Sobrecostos a la contratación inmobiliaria:

47
- Al limitar las competencias del notario en los casos de
formalizacion de actos de disposición o constitución de
gravamen sobre predios realizados por personas naturales, a
solo los ubicados dentro de su localización provincial, bajo
sanción de nulidad de la escritura pública e inicio de
procedimiento administrativo disciplinario, obliga a los
ciudadanos a trasladarse al lugar de ubicación de los predios, o
a otorgar poder para celebrar dichos negocios jurídicos, con la
consiguiente pérdida de tiempo y dinero que ello implica.

Al respecto, se debe señalar que dicha limitación no tiene sentido

alguno, por cuanto la problemática de la falsificación de los
documentos o de la suplantación de identidad no depende del
ámbito territorial del notario, ni de la localización de los inmuebles,
sino de causas ajenas a ella tales como la falta de adopción de
mecanismos que permitan al registrador la detección de ingreso de
documentos falsos, o la inadecuada identificación de las personas,
muchas veces debido a la conducta dolosa del compareciente,
situación que se agrava cuando el notario no dispone de los medios
modernos para la identificación de las personas, tales como el
sistema de identificación por comparación biométrica.

Prueba de la incoherencia de dicha limitación territorial respecto de

la ubicación de los predios, es que se exceptúe de ella a los
cónsules, como también a los notarios que formalizan actos
dispositivos o de gravamen intervivos en los casos en que sean
varios los predios y uno de ellos esté ubicado dentro de la provincia
de su competencia. Si la razón de la existencia de los fraudes
inmobiliarios se debiera a que las personas formalizan sus negocios
jurídicos ante un notario de una provincia distinta a la de la ubicación
del predio, no tendría que existir excepción alguna a dicha
limitación.

Dicha limitación al ámbito de competencia notarial, además, va a

contracorriente de la tendencia actual, cual es la de facilitar el tráfico

48
económico mediante el acercamiento del Estado al ciudadano,
como sucede en el caso de los servicios que brinda el Registro,
donde las personas no necesitan trasladarse hasta el lugar de
ubicación del inmueble para poder venderlo, adquirirlo o constituir
hipoteca, porque pueden presentar el título en la oficina registral
donde domicilia (Oficina Receptora), encargándose el Registro de
su derivación a la oficina registral de ubicación del inmueble
(Oficina de Destino).

Con la expedición del Decreto Legislativo N° 1310, norma mediante

la cual se aprueban medidas adicionales de simplificación
administrativa, se entendió en parte el problema, porque se
establece una excepción a la limitación a la competencia notarial
impuesta, cuando en la identificación de los comparecientes se
recurre al sistema de identificación de comparación biométrica de
las huellas dactilares, brindada por el RENIEC, y en el caso de
extranjeros identificados con carnés de extranjería, se les identifica
accediendo a la base de datos de la Superintendencia Nacional de
Migraciones, según se señala en su Tercera Disposición
Modificatoria Complementaria, donde se adiciona un tercer párrafo
al artículo 123-A de la Ley del Notariado.

Si bien con dicha norma se evita que se sigan generando

sobrecostos a la gran mayoría de la contratación inmobiliaria, no
debe perderse de vista que las normas se expiden de acuerdo con
la naturaleza de las cosas, y no por razón de la diferencia de las
personas, conforme se señala en el artículo 103 de la Constitución
Política. Lo correcto, hubiese sido la eliminación del artículo 123-A
de la Ley del Notariado, por no tener sentido la limitación impuesta,
ya que, la suplantación de identidad se debe a la acción maliciosa
del suplantador, y no a la ubicación de los predios, máxime cuando
el notario no tiene que constatar la posesión del inmueble, por parte
del transferente, ni constituirse en el mismo como requisito de
validez de la escritura pública a otorgar; por lo que, en vez de
establecerse excepciones a una norma sin sentido, lo que se debe

49
 hacer es derogar dicha disposición y establecer mecanismos que
prevengan la inscripción de actos en mérito a documentos falsos, o
de supuestos donde se suplanten a los otorgantes.

- Al establecerse que los terceros que quieran adquirir derechos,

para efectos de verse protegidos con la fe pública registral, no
solo deben revisar los asientos de la partida, sino también los
títulos archivados que los sustentan, al implicar dicha búsqueda
un mayor costo en la contratación, con el consiguiente
desaliento del tráfico económico, conforme se señaló.
- Al contemplarse una inscripción adicional al registro del negocio
jurídico, cual es la movilización de la partida registral del predio,
evidenciando con esta medida la insuficiencia de la sola
inscripción del título adquisitivo para la protección del derecho
adquirido.

Esta no es la solución más conveniente para la sociedad, porque no

se ataca al problema de fondo, que es la existencia de suplantación
de identidad y la falsificación de documentos, trasladando en la
práctica al titular registral la responsabilidad de la protección de su
derecho inscrito, porque de lo contrario, si no inscribe dicha
solicitud, podría perder su propiedad a manos de dichos grupos
delictivos; creándose con ello un sobrecosto a la transacción
inmobiliaria, pues ya no bastaría la inscripción del derecho de
propiedad, sino que, tendría que inscribirse la voluntad de
inamovilidad del predio.

b. Inseguridad jurídica:
- Al establecerse la procedencia de la anotación preventiva por
presunta falsificación documentaria o suplantación de identidad
en el título que dio mérito a una inscripción, aunque en el registro
figure como propietario un tercero.
- Al seguir reguiándose la inscripción de actos en mérito a
documentos privados, en los casos de inscripción de directorios,
gerentes, apoderados, consejos directivos y consejos

50
 comunales de personas jurídicas, con los problemas de fraude
documentario que ello genera, en lugar de contemplarse como
regla general la inscripción sobre la base de documentación
pública, como sucede en el registro de predios.
- La falta de expedición de normas que prevengan la comisión del
fraude inmobiliario (justicia preventiva). La mayoría de las
normas promulgadas, tanto por el gobierno como por la
SUNARP, privilegian mecanismos conducentes a impugnar la
inscripción de un acto presuntamente falso, o en donde hubo
suplantación de identidad del o de los otorgantes, en lugar de
buscar mecanismos que eviten justamente la inscripción de
dichos actos. Debe tenerse en cuenta la gravedad que
representa para la sociedad la nulidad de inscripción de actos, o
de escrituras públicas, ya que se ponen en duda principios
esenciales para la seguridad jurídica como lo son la legitimación
del asiento registral y la fe pública notarial; por lo que el Estado
debe dedicar todo su esfuerzo en la justicia preventiva, es decir,
en evitar estas anormalidades documentarias ocurran.

Para (Gonzales, G.), “Sólo cuando las normas de protección de la

apariencia se mantengan dentro del ámbito de su función y
presupuestos (titular primigenio culpable frente al tercero de buena
fe) podrán ser compatibles con la Constitución, pero cualquier
exceso en su aplicación o interpretación, la hace devenir en
inconstitucional”, para a continuación señalar: “La fe pública
registral no opera en los casos de ausencia de culpa del titular
primigenio, pero sí se justifica cuando este ocasionó la situación
aparente”.

De la misma opinión es MENDOZA, G., en cambio tiene una

posición discrepante con el autor mencionado anteriormente, ya
que es de la opinión que la fe pública registral no admite excepción
alguna en su aplicación, incluso en los caso de inscripciones en
mérito a documentos falsos o donde hubo suplantación de
identidad, al señalar, citando a SOTTOMAYOR, que “La esencia de

51
 la fe pública reside en el hecho de que la ley garantiza que, cuando
el sujeto adquiere un inmueble, puede confiar, en los datos del
registro sobre la situación jurídica del bien, de tal forma que los
elementos suministrados por el registro, aunque sea incompletos o
incorrectos, sean garantizados como completos y correctos”, por lo
que propone no aplicar dicho principio en el sistema jurídico
peruano, ya que adolece de las condiciones para su uso, dado que
“La fuente (artículo 2014 del Código Civil) se basa en un caso que
no existe en la realidad material (Fe Pública Registral amparada
bajo el principio de la abstracción, la inscripción constitutiva, una
organización judicial de los registros públicos y la responsabilidad
patrimonial del Estado por la pérdida del derecho de propiedad)”.

Como señala García García, citado por VALERO, “entre los

supuestos de ineficacia del negocio jurídico precedente al del
tercero también hay que incluir el supuesto de falsedad del título
precedente, y ello se justifica porque en la protección del crédito
territorial y del tráfico inmobiliaria, el legislador ha de cubrir, todos
los supuestos, porque bastaría que dejara algún supuesto excluido
para que cundiera la desconfianza por parte de los terceros
adquirientes y acreedores, pues siempre podrían pensar que en su
adquisición en concreto había un precedente de falsedad del título”.

4. DEBILIDADES DEL SISTEMA DE SEGURIDAD JURÍDICA Y

POSIBLES SOLUCIONES
4.1. Debilidades del sistema de seguridad jurídica
Los casos de fraude inmobiliario presentados se deben a la existencia
de grietas o debilidades en el sistema de seguridad jurídica, por lo que
para erradicar el fraude inmobiliario se hace necesario primero
identificar dichas debilidades, que son las siguientes:
a. La forma de transferencia de propiedad: simple obligación, sin
mecanismo publicitario alguno.
b. Inscripciones en mérito a documentos privados, como sucede en
las inscripciones de directorios, gerentes, apoderados, consejos
directivos y consejos comunales, de las personas jurídicas,

52
 situación que hace vulnerable al Registro frente a los casos de
fraude documental, al no contarse con la participación del notario
en la confección de los actos a registrase.
c. La suplantación de identidad de los titulares registrales en las
actuaciones notariales, al emplear las bandas delincuenciales
mecanismos sofisticados que muchas veces logran sorprender al
notario.
d. La presentación de títulos falsos al Registro, aprovechando que los
títulos que se presentan a este se hacen en físico, sin que utilicen
papeles de seguridad.
e. La no presentación exclusiva, sin excepción alguna, de los partes
notariales al Registro por parte de los notarios o sus dependientes,
situación que favorece que los grupos delictivos presenten
documentos notariales falsificados.
4.2. Posibles soluciones al fraude inmobiliario
Detectadas las debilidades presentadas por el sistema de seguridad
jurídica, sistema que se encuentra constituido por el Notariado y el
Registro, y del cual se aprovechan los grupos delincuenciales para
burlarla, la solución a la problemática del fraude inmobiliario consiste
justamente en cerrar dichas grietas, por lo que, se hace necesaria la
adopción de las medidas siguientes:
a. Para evitar la problemática de la doble venta debe modificar el
Código Civil, en el sentido de establecerse un mecanismo
publicitario como requisito para la transferencia de la propiedad
inmobiliaria, mecanismo publicitario que puede estar constituido
por la escritura pública o por el Registro (inscripción constitutiva).
En el caso de adoptarse como mecanismo publicitario la escritura
pública, debiera de establecerse como obligación del notario, antes
de elevar a escritura pública, debiera de establecerse como
obligación del notario, antes de elevar a escritura pública un acto
de disposición o gravamen sobre un predio, el acceder en tiempo
real a la información actualizada del Registro y bloquear la partida,
previa verificación de la inexistencia de títulos pendientes

53
 referentes a otros actos de disposición o gravamen sobre el mismo
predio.
b. Deben eliminarse las inscripciones en mérito a documento privado,
por ser fuente del fraude inmobiliario, al no estar controlada la
formación del negocio jurídico a inscribirse por el notario.
c. El acceso, por parte de los notarios, cónsules, jueces, funcionarios
administrativos y árbitros, a la base de datos del RENIEC, respecto
de los nacionales, y a la base de datos de la Superintendencia
Nacional de Migraciones, en el caso de los extranjeros residentes
y no residentes, mediante la utilización del sistema de comparación
biométrica de las huellas dactilares, teniendo en cuenta la
sofisticación que emplean las bandas delincuenciales para
suplantar la identidad de los titulares registrales. Para ello, el
Estado debe garantizar el acceso a Internet a todos los notarios,
cónsules, jueces, funcionarios administrativos y árbitros, acceso
que aún se encuentra pendiente en muchas provincias del interior
del país.
d. La presentación en línea al Registro de los partes notariales,
consulares, judiciales y administrativos, mediante la utilización de
la firma digital, dentro de la Infraestructura Oficial de la Firma
Electrónica, a fin de garantizar la procedencia legal de dichos
documentos (autenticidad, integridad y no repudio) y de esta
manera evitar que se presenten documentos falsos. Mientras se
implementa dicho servicio, los partes notariales, consulares,
judiciales y administrativos deben presentarse en papel especial,
que contenga sellos de seguridad que eviten su adulteración. Si
bien la utilización de papel esencial y sello de seguridad en los
traslados notariales podría encarecer el servicio, este mayor costo
sería relativo, porque siempre resultará más fácil la falsificación de
traslados notariales contenidos en papel simple que uno contenido
en papel especial expedido por el Colegio de Notarios.
e. La presentación exclusiva de los partes notariales al Registro por
parte de los notarios. Debe contemplarse, sin excepción alguna,
que los partes notariales sean presentados al Registro solo por el

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 notario o sus dependientes, ya que de esta forma se garantiza la
presentación de títulos válidos al Registro. Si bien, de manera
acertada, en el Decreto Legislativo N° 1232 se modificó la sétima
Disposición Complementaria, Transitoria y Final de la Ley del
Notariado, al establecerse la presentación exclusiva, por la parte
del notario o de sus dependientes, no solo de los traslados de
instrumentos protocolares, sino también, de los instrumentos
extraprotocolares, a todos los Registros, sin embargo, se mantiene
el error de contemplar la posibilidad de que el instrumento notarial
sea presentado por un tercero, a pedido del interesado, aunque el
notario consigne en el traslado el nombre y documento de identidad
de la persona que lo va a presentar, por ser este mecanismo fuente
de presentación de documentos falsos.

La adopción de dichas medidas se subsanarían las fisuras que existen

en el sistema de seguridad jurídica, con la consiguiente eliminación de
los casos de inscripciones en mérito de documentos falsos, o de
suplantaciones de identidad en los instrumentos notariales, sin
necesidad de cambiar el sistema adoptado, ni de alterarlo con
medidas, que lo único que lograrían es generar incertidumbre jurídica
en el tráfico inmobiliario.

III. CONCLUSIONES

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1. Los supuestos de adquisición a non domino son aquellos en los cuales a
pesar de que el transferente no es el titular, el comprador adquiere válida y
eficazmente.

2. El principio de Fe Pública registral es aquel que propende a la protección de

los terceros de buena fe que adquirieron un derecho sobre la base de la
información proporcionada por el Registro y lo han inscrito, aunque el
transferente no tenía dicho título o este sea anulado, rescindido, resuelto o
cancelado, en merito que causas que no constan el Registro.

3. El tercero es aquel que no ha sido parte del acto, siendo así que merece ser
protegido en tanto en cuanto ha confiado en el Registro y ha adquirido el bien
de quien registralmente se encontraba legitimado para enajenarlo, sin
embargo, este para ser protegido por la fe registral necesita reunir los
requisitos que para ello exige la ley.

4. De acuerdo con el artículo 2014 de código civil, para que el tercer adquiriente
reciba la protección del derecho, es decir, para que se le considere tercero
registral, es necesario que reúna determinados requisitos, a saber: que
tenga buena fe, que contrate a título oneroso de quien en el Registro
aparezca con facultades para otorgarlo, que del registro no se desprenda la
causa que dio origen a su nulidad, anulación, cancelación, rescisión o
resolución del derecho del transferente, y que inscriba su derecho.

5. En los casos de la Fe Pública registral consideramos que la buena fe del

tercero es de diligencia, la cual no se extiende a la verificación de la posesión
y sólo en supuestos excepcionales al título archivado, siendo así esta fe
pública se extiende únicamente al Asiento registral, pues de hacerlo
significaría un cambio de sistema registral, el Perú adquiere el sistema
registral de inscripción. Lo que no es coherente con la posición de afirmar
que esta se debe extender a la posesión misma y al título archivado.

6. En los casos de falsificación de documentos no se aplica la fe pública

registral, dado que, a pesar de configurarse un supuesto de nulidad por

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 ausencia de manifestación de voluntad, no existe título en la adquisición del
otorgante emitido por el verdadero propietario.

7. La limitación que hace referencia a la competencia del notario no tiene

sentido alguno, ya que la problemática de la falsificación de los documentos
o de la suplantación de identidad no depende del ámbito territorial del notario,
ni de la localización de los inmuebles, sino de causas ajenas a ella, tales
como falta de adopción de mecanismos que permitan al registrador la
detección de ingreso de documentos falso, o la inadecuada identificación de
las personas, estos es debido muchas veces, a la conducta dolosa del
compareciente.

8. Aparte de los supuestos de ineficacia del negocio, también es necesario

incluir el supuesto de falsedad de título precedente, ya que se justifica porque
en la protección del crédito territorial y del tráfico inmobiliario, el legislador ha
de cubrir todos los supuestos, ya que bastaría que dejara algún supuesto
excluido para que cundiera la desconfianza por parte de los terceros
adquirientes y acreedores, siempre podrían pensar que en su adquisición en
concreto había un precedente de falsedad del título.

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 IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Avedaño Valdez, J & Risco Sotiautas. (). Pautas para la aplicación del Principio
de Fe Publica Registral. Recuperado de:
http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/11997/12565

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rifen. Lima: Gaceta Notarial

Gonzales Barrón, G. (2010). Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima:

Editora y Distribuidora Ediciones Legales E.I.R.L

Gordiño Cañas, A. (2010). El principio de Fe Pública Registral. Lima: Jurista

Editores E.I.R.L

Mendoza del Maestro, G (01/07/2013) LA FE PÚBLICA REGISTRAL Y LA

FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS (Apuntes sobre la legitimación aparente y
el poder de disposición). Revista Derecho y Cambio Social. Recuperado de:
http://www.derechoycambiosocial.com/revista033/FE_PUBLICA_REGISTRAL_
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Pozo, J. E. (23 de Mayo de 2015). ¿Se Acabó el Fraude Inmobiliario con la Ley
Nº 30313?. Lima: Gaceta Civil & Procesal Civil.

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