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Sistemas de Información Urbana y Competitividad de las Ciudades: El caso


del sector de bienes raíces en Ciudad Juárez, México
Francisco J. Llera*, María de los Ángeles López*, Alfredo Granados*, Luis F. Fernández*, Lydia Nesbitt*, Mariel
Muñoz**, Daniel Goray**, Sara Borunda**, Paulina Chávez**

RESUMEN

Se propone un modelo de negocio que impulse la competitividad de las ciudades a través de la generación y
comercialización de información urbana. El modelo es producto de una investigación multidisciplinaria que
identificó la relación entre la competitividad del mercado de bienes raíces en Ciudad Juárez y la ineficiencia de los
mecanismos para la concentración de datos generados por oficinas públicas, promotores de suelo, empresas de
construcción, notarios públicos y empresas del sector inmobiliario. Se expone en que forma las estrategias
comerciales para recopilar y elaborar información local, pueden constituir un negocio rentable en México.

*Profesores investigadores de la Universidad Autónoma de Ciudad Juárez


**Estudiantes de pregrado participantes en el proyecto de investigación

LA DINÁMICA DEL MERCADO DE BIENES RAÍCES IN CIUDAD JUÁREZ

En esta sección se presenta el perfil general ofertar espacios de vivienda, suelo industrial,
del sector inmobiliario en la urbe fronteriza e instalaciones comerciales (Llera, 2005). El
mexicana de Ciudad Juárez, Chihuahua. mercado local de bienes raíces ha
Ciudad Juárez es la sexta ciudad más grande experimentado una evolución desde una fase
de México con una población que oscila entre informal local a una fase formal mundial
1,3 y 1,6 millones de personas de acuerdo a los durante los últimos 10 años (Rodríguez, 2006).
datos oficiales más recientes (Instituto La situacion se ha agravado en el contexto
Nacional de Estadística, Geografía e mexicano, porque la ausencia de regulaciones
Informática, 2005; El Paso Regional Economic gubernamentales, por muchos años, alentó a
Development Corporation, 2007) (Ver Figura que las transacciones inmobiliarias se llevaran
1). Desde 1965, la ciudad ha experimentado un a cabo por cualquier persona o empresa sin
rápido ritmo de expansión industrial, así como experiencia o preparación previa para evaluar,
altas tasas de crecimiento poblacional promover y vender propiedades, como sucedió
generadas a partir del establecimiento del en otros países extranjeros. La falta de
Programa Industrial Fronterizo (Almada, regulaciones ha contribuido a una
1995). Aunado al crecimiento poblacional sobrevaloración del suelo en Ciudad Juárez,
acelerado, el mercado de bienes raíces local se generada principalmente porque ante la
ha visto presionado permanentemente por los informalidad en el ejercicio profesional de la
inversionistas nacionales y extranjeros para actividad inmobiliaria, los precios de

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transacción y las comisiones derivadas se Esta distorsión en la información, relacionada
establecieron en función de criterios con los precios y con la propiedad real de los
individuales ante la ausencia de informacion y inmuebles, crea confusión en el proceso de
estándares comparativos de los precios decisión de los inversionistas y se agrava
inmobiliarios por sector de la ciudad (Becerra, porque en la mayoría de las oficinas públicas y
2007; Rodríguez, 2006). privadas se carece de bases de datos
El mercado local de bienes raíces en actualizadas que les permitan intercambiar
México debe visualizarse como todo un marco información y dar certidumbre sobre los
de relaciones público – privadas que precios prevalecientes en el mercado
involucran oficinas u organismos de ambos inmobiliario local (Becerra, 2007, Rodríguez,
sectores y que permiten garantizar la validez 2006).
gubernamental, jurídica y técnica a las La ausencia de certeza sobre los
transacciones de compra-venta de bienes precios reales y la propiedad de los bienes en
inmuebles. En este sistema, las oficinas el mercado inmobiliario de Ciudad Juárez, es
públicas más relevantes involucradas producto de toda una tradición histórica de
localmente son Registro Público de la desconfianza en los procesos alentados por las
Propiedad y del Notariado y Catastro instituciones públicas, cuyo origen quizá
Municipal (o de valuación de propiedades). El pueda atribuirse a la etapa gubernamental de
apoyo técnico que da seguridad o garantía a partido único que abarcó desde el año de 1929
los precios de la propiedad es proporcionado hasta el año 2000, también puede ser
además por oficinas privadas cuyos consecuencia de la cultura informal añeja de
responsables son agentes certificados por el compra y venta de propiedades a través de
gobierno que comúnmente se conocen como empresas e individuos no regulados,
peritos valuadores, así como un apoyo final certificados y especializados para conducir
que da legalidad al proceso está representado estos procesos formalmente (Becerra, 2007;
por los Notarios Públicos a través de quienes Rodríguez, 2006). El ambiente de
se obtienen los títulos de propiedad (Becerra, desconfianza e incertidumbre generado por
2007). Cada uno de ellos, realiza una función estos procesos, crea a su vez un clima de
muy específica para apoyar las transacciones negocios en la ciudad que finalmente se
inmobiliarias. Sin embargo, el interés traduce en un factor negativo para su
económico tanto de vendedores como de competitividad. Autores como Levin, De la
compradores para ahorrar en el pago de Cruz, Abrams, y Lesser (2004) han establecido
impuestos gubernamentales y en los gastos que la prevalencia de un ambiente de
administrativos que implica el proceso legal, desconfianza por parte de una población en su
ha desarrollado la prevalencia de una cultura comunidad o en su gobierno es causa del
informal en la que los precios reales de las estancamiento económico, y uno de los
transacciones se notifican en cantidades factores más perjudiciales para la
inferiores o bien, se realizan transacciones de competitividad de las ciudades y la atracción
compra-venta sin llevar a cabo la actualización de la inversión internacional dentro del
de los títulos de propiedad de los inmuebles. mundo globalizado actual. Por lo tanto, la

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desconfianza generada por las oficinas las propiedades, gestionan el crédito financiero
públicas y privadas e individuos que participan y realizan el registro notarial de la propiedad
en el mercado inmobiliario de Ciudad Juárez en una misma sede (Becerra, 2007;
origina que la ciudad cuente con amplio Rodríguez, 2006; Salcido, 2007).
“capital inmobiliario estático o muerto” y que Ante la llegada al país de las dinámicas
deje de ser atractiva para la inversión y procesos propios de la globalización
internacional (Pérez, 2002). Esto significa que económica, un desafío importante en la
en cada transacción de bienes raíces que se mayoría de las ciudades mexicanas ha sido
realiza localmente existe la presunción de falta cómo superar la desconfianza y la falta de
de información confiable sobre las compras o información confiable en los mercados locales
ventas de inmuebles que se están llevando a de bienes raíces para mejorar las decisiones de
cabo lo cual conduce a un estado de inversión y el diseño adecuado de políticas
incertidumbre en el que los gobiernos, tarde públicas (Shalden, 2000). El desarrollo de una
que temprano, no pueden garantizar la cultura de sistematización de los datos locales
protección de los valores reales de la generados en los ámbitos urbano, social,
propiedad y tampoco llevar a cabo una económico, jurídico y administrativo por parte
recaudación objetiva de los impuestos. de las oficinas públicas y privadas que
La firma del Tratado de Libre realizan transacciones de propiedad, es
Comercio de América del Norte (TLCAN), y indispensable para que las ciudades mexicanas
la influencia de la dinámica del proceso de desarrollen información que les lleve a ser
globalización de la economía predominante competitivas dentro de la economía mundial
durante los primeros años del nuevo milenio, (Sappington y Stockdale, 2003; Kummerow y
son importantes porque producen la llegada de Chan, 2005; Zumpano, et al., 2003). La
las empresas internacionales de bienes raíces competitividad y el crecimiento económico de
conduciendo a cambios en las reglas de las ciudades de la frontera norte de México,
operación seguidas tradicionalmente por los como es el caso de Ciudad Juárez, están
actores inmersos en los mercados de bienes sustentados grandemente en la llegada de
raíces locales (Rodríguez, 2006; Salcido, capitales internacionales y nacionales que
2007). Algunos de los cambios más visibles demanda información permanente y
han sido, entre otros, la especialización de actualizada para poder tomar decisiones de
algunas empresas inmobiliarias en ciertos tipos inversión. Esta necesidad implica a su vez,
de transacciones de propiedades (inmuebles para los actores económicos y políticos
industriales y locales comerciales), la locales, el desarrollo y adopción de nuevas
concentración de la mayor cantidad de estrategias y procesos para modificar el
operaciones industriales dentro de franquicias manejo, administración y gestión de la
internacionales, tales como la CPA, información generada en el mercado urbano
Intramerica (General Electric), ProLogis, local de Ciudad Juárez, y en particular, los
Calpers, Prudential y la introducción de datos generados a través de las transacciones
economías de aglomeración en algunas en bienes raíces.
franquicias transnacionales las cuales ofertan

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El diseño de nuevas estrategias para en materia de planificación urbana y ambiental
sistematizar la recolección de datos y (Bosque y García, 2000; Campbell, 1995;
desarrollar información sobre la ciudad acorde Curry, 1998; Rodríguez, 2006). A nivel
a los estándares mundiales y a través de regional, algunos organismos públicos y
apoyos tecnológicos, debe ser hoy una empresas privadas han establecido oficinas
prioridad para Ciudad Juárez si desea especiales para desarrollar la información para
insertarse exitosamente en la competencia fines de marketing y promoción de la ciudad
mundial por atraer inversiones al mercado (El Paso Regional Economic Development
inmobiliario local como lo están haciendo las Corporation, 2007; Marchand, 2000; Moschis,
demás ciudades del mundo (Campbell, 1995; 2003). Sin embargo, el gran número de
Rodríguez, 2006). Como se verá más adelante, inversionistas locales, agentes inmobiliarios y
los Sistemas de Información Urbana 1 (SIU) constructores, entre otros, tienen dificultades
podrían ser una alternativa que pudiera para acceder a los avances tecnológicos como
facilitar a las instancias públicas y privadas de los SIG, porque la adquisición de esta
Ciudad Juárez cumplir con estos objetivos. En tecnología representa una inversión de dinero
la siguiente sección se describe el espíritu de significativa, y particularmente, porque dentro
los SIU y las oportunidades que ofrecen para del mercado inmobiliario local aún puede
impulsar el desarrollo económico y para argumentarse la prevalencia de un bajo nivel
apoyar las políticas y la toma de decisiones en de cultura tecnológica entre los agentes de
la mayoría de las ciudades de México y de bienes raíces (Becerra, 2007).
América Latina. El bajo nivel de cultura tecnológica
aplicada al trabajo desarrollado por los agentes
de bienes raíces ha sido uno de los factores
esenciales para hacer al sector inmobiliario
Tecnología e Información en el Sector de más rentable y competitivo
Bienes Raíces de Ciudad Juárez internacionalmente. Además de la gran
cantidad de agentes de bienes raíces
En el contexto urbano de Ciudad Juárez, al improvisados en el mercado local, también hay
igual que acontece en otros contextos urbanos una ausencia de interés para crear valor de
en el mundo, los Sistemas de Información negocio y mejorar el rendimiento empresarial
Geográfica (SIG) son la tecnología más mediante el desarrollo y uso de la información
comúnmente utilizada para apoyar decisiones (Becerra, 2007, Marchand, 2000). La
información crea valor para el negocio cuando
1 se utiliza para reducir los riesgos operativos,
Los SIU se definen como las redes de información que
conectan las diferentes fuentes de datos a través de
para bajar costos, para eliminar actividades
Internet y mediante un software especial. Están innecesarias, para medir la satisfacción del
concebidos para facilitar la concentración de datos y la cliente, para proporcionar mejores servicios y
disposición de información para cualquier persona u crear nuevas oportunidades de negocio
organización interesada en las transacciones (Marchand, 2000). La mayoría de estas
relacionadas con los mercados locales de bienes raíces.
ventajas no han sido una prioridad en la

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agenda de los agentes locales de bienes raíces internet (Becerra, 2007, Zumpano, et al.,
quienes por mucho tiempo se conformaron con 2003). Sin embargo, el uso de internet entre
realizar la venta o compra de los inmuebles sin estas empresas se mantiene dentro de lo que se
sistematizar y manejar eficientemente la denominaría de primer ciclo el cual es un sitio
información con el objeto de crear ventajas web dedicado principalmente a la promoción
competitivas para su negocio. Sin embargo, y escasamente se concibe como una
durante los últimos 10 años, la cultura del herramienta tecnológica o instrumento de
trabajo se ha ido transformando en el mercado prestación de servicios y productos, como
local con la introducción de nuevas prácticas oficinas virtuales a través de redes de
competitivas introducidas principalmente con empresas, como suele suceder en otros
la llegada de franquicias inmobiliarias contextos o en otros giros comerciales que
internacionales (Becerra, 2007; Salcido, 2007). explotan el uso de la red de manera intensiva
En Ciudad Juárez, el sector local de (Zumpano, et. al., 2003). En años recientes, en
bienes raíces ha sido influenciado por el términos de la sistematización tecnológica de
desarrollo de los monopolios urbanos que se sus procesos, las agencias locales de bienes
traducen en la concentración de grandes raíces han aprendido que este paso les
extensiones de suelo urbano en manos de beneficia en la reducción de sus costos, acelera
pocos propietarios y por la adquisición de sus transacciones y las hace más productivas,
ventajas en el mercado de la tierra urbana a pero una amplia mayoría de ellas ha diferido la
través de la participación política. Bajo este automatización de sus actividades a través del
contexto, la introducción de nuevas prácticas desarrollo y diseño de software propio que les
dentro del sector de bienes raíces basadas en permita aumentar el desarrollo de una cultura
la utilización de medios tecnológicos y de tecnológica dentro de sus organizaciones para
sistematización de la información, puede hacer ser más competitivas, y esto se ha debido,
más competitiva y atractiva a la ciudad para quizá, tanto al rechazo para adaptarse a nuevas
hacer negocios. Pero este proceso, también formas de trabajo y actualización de
generará una consecuencia negativa: el conocimiento como a la ausencia de
desplazamiento fuera del negocio a las competencia internacional dentro del mercado
empresas de bienes raíces que no hayan local de bienes raíces (Becerra, 2007;
sistematizado sus actividades para adaptarse a Zumpano, et al., 2003).
las nuevas condiciones exigidas por el En Ciudad Juárez, los Sistemas de
mercado mundial (Shalden, 2000; Rodríguez, Información Geográfica (SIG) se han utilizado
2006). En la actualidad, la mayoría de las principalmente para la planificación urbana,
empresas aspectos ambientales, la organización
inmobiliarias locales se dedica principalmente territorial de las organizaciones no
a promover la venta y alquiler de vivienda y el gubernamentales y muy poco en apoyo de las
suelo industrial y comercial. Sus canales de actividades de las empresas en los sectores
promoción, como sucede en otros contextos industrial, comercial o de bienes raíces
del mundo, se basan en los anuncios (Becerra, 2007; Bosque, 2000). El uso de los
comerciales en radio, televisión, periódicos e SIG es común entre las agencias de bienes

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raíces en otros países, especialmente en los inmobiliario es un negocio basado en la
EE.UU., pero no lo es tanto para la mayoría de información y las ganancias o pérdidas de
agentes locales de bienes raíces (Bosque y dinero en esta industria dependen en gran
García, 2000; Campbell, 1995; Curry, 1998; medida del grado en que sean objetivos y
Mittal, et al., 2004; Rodríguez, 2006). La actuales los datos que se manejan para la toma
utilización de esta tecnología implica mayores de decisiones. Los inversionistas, evaluadores,
costos que el de internet toda vez que requiere vendedores, promotores y notarios públicos
de inversión en software especializado y la involucrados en cada mercado inmobiliario
participación de personal técnico capacitado local, demandan información relacionada con
para generar productos (Mittal, et al., 2004). datos sobre: las características de las
Por lo tanto, es comprensible que en un propiedades y de los vecindarios o sectores de
contexto dominado principalmente por agentes la ciudad; la disponibilidad de los servicios
inmobiliarios improvisados, la mayoría de públicos, impuestos y tarifas gubernamentales;
ellos desconozca o minimice la relevancia de los patrones de inversión próximos; la
estas tecnologías para la mejora de sus estimación de valores de la propiedad actuales
actividades profesionales. Sin embargo, dentro y futuros, entre otros. El acceso a los datos e
del mundo globalizado actual en donde los información se está convirtiendo en un
inversionistas y los consumidores del sector de instrumento decisivo en la dinámica de los
bienes raíces se movilizan frecuentemente de mercados de bienes en todo el mundo, y
un país a otro o de una ciudad a otra, el acceso similar a lo que sucede en otros sectores de la
a los datos espaciales se convierte en un economía, la especialización en la recolección
aspecto relevante e indispensable (Mittal, et de datos de bienes raíces y su transformación
al., 2004; García, 2006). En general, en el en información, representa una nueva área de
sector de bienes raíces de Ciudad Juárez, tanto oportunidad para hacer negocios ( Kummerow
para la utilización de los SIG como del internet y Chan, 2004).
en su fase mas avanzada, la baja cultura En Ciudad Juárez, la ausencia de datos
tecnológica experimentada por los agentes de locales objetivos así como la accesibilidad a la
bienes raíces es sólo una parte del problema información urbana es una necesidad urgente
que podría resolverse a través de formación para todos los sectores de la ciudad. El
tecnológica e inversión. La otra parte del problema principal es la sistematización en la
problema, y tal vez la más difícil, es la falta de recopilación de datos sobre aspectos tales
información uniforme, actual y confiable para como el número total de casas vendidas cada
alimentar a cualquiera de los medios mes, el número total de créditos asignados por
tecnológicos utilizados por las empresas los bancos para la adquisición de vivienda
locales de bienes raíces. cada mes, los costos de las propiedades
La carencia de informacion o el residenciales, industriales y comerciales por
monopolio de la misma por algunas agencias sectores de la ciudad, los precios reales en las
son problemas comunes y frecuentes en el transacciones comerciales de bienes raíces, las
sector de bienes raíces en muchos países del proyecciones futuras en los valores de la
mundo (Kummerow y Chan, 2004). El sector propiedad y muchos otros que son relevantes

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para generar la información que requiere las propiedades en la ciudad. La siguiente
cualquier ciudadano o inversionista. La sección está dirigida a describir el modelo de
necesidad de datos e información sobre el negocios basado en la comercialización de
mercado inmobiliario de Ciudad Juárez abre la información urbana. Este modelo surge a partir
oportunidad para el desarrollo de un nuevo de una iniciativa financiada a un grupo
tipo de actividad empresarial: el negocio de la multidisciplinario de la Universidad
información. Las Empresas de la Información Autónoma de Ciudad Juárez por la Fundación
(EI) en el mercado inmobiliario pueden Nacional para las Ciencias en Estados Unidos
encontrar como sus nichos de mercado (National Science Foundation) y la
principales la recolección de datos así como la Universidad Estatal de Nuevo México en Las
sistematización de los mismos y la venta de Cruces (NMSU). La propuesta del modelo de
información a las agencias locales, nacionales negocios es una alternativa para el desarrollo
e internacionales. De hecho, los inversionistas de empresas multidisciplinarias que se
en el plano internacional están demandando especialicen en la generación, desarrollo y
ampliamente este tipo de servicios. Los transformación de información urbana en las
hábitos y costumbres tradicionales en el sector ciudades mexicanas.
de bienes raíces por mantener en secreto la
información están cambiando drásticamente en
la economía mundial ya que los inversionistas
internacionales no están siendo atraídos para Las empresas proveedoras de información
invertir en mercados en los que perciben poca (REISCo) y los Sistemas de Información
transparencia y falta de información que les Urbana (SIU): Un estudio de caso
pudiera causar pérdidas de dinero
principalmente en un ambiente económico tan El desarrollo de una estrategia sistemática para
inestable como el que ha dejado a nivel recopilar datos y generar información en el
mundial la crisis financiera estadounidense del mercado inmobiliario de Ciudad Juárez puede
2008. Ante este panorama, la concepción de contribuir no sólo a uniformar los criterios
un modelo de negocios como el de las EI en el que se siguen en las transacciones
mercado inmobiliario de Ciudad Juárez y en el gubernamentales y comerciales, sino también
contexto mexicano de bienes raíces en general, puede contribuir en hacer accesible la
contribuiría a incrementar no sólo el grado de información y dar certidumbre a los
confiabilidad en los procedimientos y en la inversionistas nacionales e internacionales
protección de los valores de las propiedades, interesados en realizar inversiones en la
sino también en las actividades profesionales ciudad. Como acontece en otros contextos del
de los agentes de bienes raíces, mundo, los actuales procesos de integración
proporcionando así mayor seguridad a los económica hacen indispensable que las
inversionistas nacionales e internacionales. En diferentes localidades garanticen información
otras palabras, aumentaría la certidumbre del accesible, confiable y transparente para que los
mercado inmobiliario local, y lo que es más inversionistas puedan tomar decisiones. Por
importante, se evitaría la desvalorización de ello, la generación de información confiable y

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la accesibilidad a la misma se han convertido grupo integrado por estudiantes de
en el valor agregado y en elementos centrales administración de empresas se responsabilizó
para la competitividad de las ciudades y para de las redes establecidas con las agencias de
la generación de riqueza local en la comunidad bienes raíces y las oficinas gubernamentales,
(Moschis, 2003; Pérez, 2002; Kummerow y de concebir la idea de las Empresas de
Chan, 2004). Dentro de este escenario Información que utilizaran los Sistemas de
internacional, y a partir del financiamiento Información Urbanos como un producto
proporcionado por la National Science comercial, y desarrollar la estrategia de
Foundation (NSF) a través de la iniciativa de comercialización para introducir dichos
investigación denominada “Asociación entre sistemas en el mercado de Ciudad Juárez. Otro
los Estados de Nuevo México y Chihuahua grupo se integró por estudiantes de Ingeniería
para la Innovación”, se creó un equipo Ambiental y su responsabilidad consistió en
multidisciplinario de investigación dentro de la diseñar la estrategia que permitiera aplicar de
Universidad Autónoma de Ciudad Juárez la manera más eficiente e integral los Sistemas
(UACJ) con el propósito de desarrollar una de Información Geográfica (SIG) para la
alternativa tecnológica capaz de suplir la falta generación de bases de datos y cartografía
de información y transparencia sobre las relacionada con el mercado inmobiliario local.
transacciones de bienes raíces llevadas a cabo Por último, un tercer grupo integrado por
en el ámbito local y, principalmente, con la estudiantes de Ingeniería en Sistemas
visión de incrementar la competitividad Computacionales fue responsable del diseño
internacional del sector de bienes raíces local. de un primer software de gestión inmobiliaria
El periodo de desarrollo del proyecto de (RealCitySoftware) para sistematizar los datos
investigación abarcó dos años. de las transacciones comerciales en Sistemas
de Información Urbana. El objetivo final, en la
Metodología fase avanzada, seria concentrar todos los datos
La metodología seguida para el diseño generados en todas las instancias públicas y
del modelo de negocio basado en Sistemas de privadas por concepto de compra y venta de
Información Urbana y en su comercialización propiedades en una sola base. Aunque los
exigió la integración de un equipo de participantes trabajaron en tres tareas
investigación multidisciplinario con separadas física y disciplinariamente, el equipo
experiencia en los campos de Ingeniería de de investigación celebraba permanentemente
Software, Ingeniería Ambiental y sesiones de evaluación y entendió la
Administración de Negocios. Esto, en sí importancia de la vinculación
mismo, constituyó un reto en un contexto multidisciplinaria para el desarrollo de
nacional, donde existen muy pocas empresas modernas.
experiencias de cooperación multidisciplinaria
académica o profesional entre los campos de Desarrollo del proyecto y resultados
la Ingeniería y la Administración de La concepción de establecer un
Negocios. El equipo de investigación se negocio de información que comercializara los
dividió en tres grupos relacionados entre sí. Un Sistemas de Información Urbana se produjo

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cuando el equipo de investigación identifica, tipo de negocios de información podría
después de una serie de reuniones con agentes contribuir a darle un valor añadido a la ciudad
de bienes raíces y valuadores de propiedad, porque sus objetivos están dirigidos no sólo a
que contar con datos uniformes y objetivos erradicar los datos dispersos y la información
para efectuar transacciones comerciales dentro insuficiente, sino también a proveer de
de la industria de bienes raíces en Ciudad tecnología a un sector muy informal de la
Juárez es una necesidad urgente para mejorar actividad en el ámbito local.
el ambiente de negocios en este sector (Ver La concepción del negocio de
Figura 2). El equipo de investigación información ha atraído la atención de algunas
identificó que el principal reto era la existencia empresas de bienes raíces locales. Una de ellas
de una baja cultura de intercambio de datos ha sido Círculos Inmobiliarios, empresa local
entre los diferentes organismos especializada en actividades inmobiliarias y de
gubernamentales y oficinas de bienes raíces. construcción. La empresa está interesada en
Así mismo, se percibió como una necesidad convertirse en el líder en la comercialización
presente en la comunidad no sólo contar con de información de bienes raíces entre las
datos uniformes y recientes sobre el mercado agencias locales de bienes raíces en Ciudad
urbano local sino también que la información Juárez y prevé el desarrollo de los Sistemas de
fuera accesible para toda persona interesada en Información Urbanos como su alternativa para
las transacciones inmobiliarias en Ciudad comenzar la sistematización de la recolección
Juárez. Este contexto llevó a identificar como de datos y desarrollo de la información en el
insumo principal para poder comercializar mercado de bienes raíces local. Una
información, el disponer de mecanismos consideración final es el interés de Círculos
permanentes, confiables, objetivos y precisos Inmobiliarios para incorporar, en el mediano
de recopilación de datos. Por ello, se diseñó plazo, los datos y la información de las
una estrategia para recopilar datos confiables y ciudades situadas en la Región Paso del Norte 2
alimentar permanentemente al en plataformas electrónicas y agencias
RealCitySoftware. La estrategia contempla el especializadas para beneficio de los agentes
impulso de Unidad de Información Territorial de bienes raíces de México y los EE.UU.
(UIT) que es una de las aéreas principales En resumen, la conceptualización de
dentro de las Empresas de Información las Empresas Proveedoras de Información
diseñadas para convertirse en la instancia (REISCo) y la introducción de un producto
principal recolectora de datos de primera y comercial basado en el desarrollo de la
segunda mano con criterios de distribución información de la ciudad y sus propiedades,
geográfica precisos. El propósito de diseñar las tal como lo son los Sistemas de Información
UIT’s es cubrir el vacío de datos locales de Urbanos son el resultado de un proyecto
primera mano que existe en las ciudades
mexicanas y complementar los datos 2
Para los efectos de este estudio, la Región Paso del
derivados de la comercialización del Norte es el área geográfica que comprende a las
RealCitySoftware entre los agentes de bienes ciudades ubicadas en el municipio de Ciudad Juárez,
Chihuahua y en los condados de El Paso, Texas y Doña
raíces (Ver Figura 3). La existencia de este Ana, Nuevo México.

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multidisciplinario de investigación concebido CONCLUSIONES
para reducir la incertidumbre en la inversión
dentro del mercado de bienes raíces en Ciudad En este artículo se ha discutido el papel
Juárez. Este proyecto ha producido resultados relevante que puede jugar la utilización de
tanto a nivel académico como empresarial. Por tecnología para sistematizar la generación de
un lado, los dos resultados académicos más información relacionada con las transacciones
importantes han sido el desarrollo de una de compra y venta de propiedades en el
cultura del trabajo de investigación mercado inmobiliario de Ciudad Juárez,
cooperativa entre los estudiantes de Chihuahua, y cómo el establecimiento de
administración de empresas y los que se Empresas de Información (EI) puede ayudar a
encuentran en campos de la ingeniería y el mejorar la competitividad de esa ciudad. En la
fomento de una relación con las agencias primera sección, se explicó que los agentes de
privadas para diseñar productos que satisfagan bienes raíces en México apenas son regulados
sus necesidades de mercado. Este aspecto es por el gobierno. Esto ha producido, en la
importante porque, en México, la cultura de la mayoría de las ciudades mexicanas precios
cooperación para desarrollar productos irreales en las transacciones de bienes raíces.
tecnológicos entre el sector privado y las También se comentó que el proceso de
universidades públicas es incipiente. Por otra globalización experimentado a nivel mundial
parte, desde el punto de vista empresarial, el ha dado pauta a la llegada de franquicias
proyecto ha avanzado hacia dos fases: hacia la inmobiliarias transnacionales a los mercados
fase de incubación formal de la empresa, que locales, y con ellas, también se han
con apoyo financiero de la Secretaría de introducido nuevas prácticas en el sector de
Economía del gobierno federal mexicano bienes raíces principalmente mediante el uso
puede llevar a que algunos de los integrantes de avances tecnológicos en ese campo. Sin
del grupo de investigación se conviertan en los embargo, estos avances son desafiados por el
dueños de su propia empresa y empezar a predominio de las agencias inmobiliarias
trabajar el mercado local y hacia una segunda informales y agentes improvisados que
fase de mediano y largo plazo que implicará fomentan la distorsión de la información en las
necesariamente el establecimiento de alianzas transacciones de compra y venta de propiedad
con el sector privado tanto por la necesidad de con el fin de evitar el pago de impuestos y
integrar fondos adicionales a su presupuesto gastos administrativos. En el mercado de
para el desarrollo e investigación de otros bienes raíces de Ciudad Juárez, una de las
productos, como para conocer las dinámicas alternativas para superar las prácticas ilegales,
inmobiliarias de otros contextos regionales, la desconfianza y la falta de transparencia en
nacionales o internacionales y satisfacer la las transacciones de propiedad podría ser el
demanda de información en mercados de uso de la tecnología para recoger datos en
bienes raíces de mayor magnitud. forma sistemática y para producir información
confiable y útil para los inversionistas
extranjeros y locales.

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La segunda sección se refirió al papel una cultura empresarial que permita, a una
de la tecnología para mejorar el rendimiento y universidad pública mexicana, ser creativa,
la competitividad de la industria de bienes innovadora y exitosa en la promoción,
raíces. Las barreras más importantes para negociación y venta de productos de
aprovechar las ventajas que ofrece el uso de investigación al sector privado.
tecnología para sistematizar las actividades La aparición de empresas dedicadas a
dentro del mercado inmobiliario de Ciudad la recolección de datos sobre el sector de
Juárez son el costo de los equipos y el bajo bienes raíces para su comercialización en otros
nivel de cultura tecnológica entre los agentes contextos internacionales ha tenido resultados
de bienes raíces. A diferencia de otros favorables y negativos (Kummerow y Chan,
contextos internacionales, en Ciudad Juárez, 2005). En la experiencia de Ciudad Juárez hay
existen pocas agencias inmobiliarias que están condiciones que conceden probabilidades de
familiarizadas con Sistemas de Información éxito y que no se limitan a la aparición de
Geográfica (SIG) o programas empresas simplemente para proveer
computacionales especializados en bienes información al inversionista local o extranjero,
inmuebles. En la industria de bienes raíces sino que también contribuirían a regular los
local, la ausencia de información confiable es precios locales en las transacciones
un desafío serio para atraer la inversión inmobiliarias y a reducir la informalidad y las
internacional. Por ello, la recolección prácticas poco claras entre los agentes de
sistemática de datos y el desarrollo de bienes raíces en la región de Ciudad Juárez. La
información confiable fue identificado en esta reducción de la informalidad y la
investigación como una nueva área de incertidumbre en el sector inmobiliario es una
oportunidad para la creación de empresas de de las preocupaciones más urgentes de los
información urbana que contribuyeran a inversionistas de todo el mundo dadas las
apoyar la competitividad del sector de bienes condiciones inestables de la economía mundial
raíces local. (Alon y Bian, 2005; Gan, 2004; Kummerow y
En la tercera sección, se introduce el Chan, 2005; Quigley, 2006). Por lo tanto, en
modelo de negocio para el establecimiento de algunos países, los gobierno han aprobado
la Empresa denominada REISCo (Real Estate leyes para regular las actividades de las
Information Systems Corporation) y la agencias inmobiliarias y agentes (Alon y Bian,
introducción de un producto comercial basado 2005). En México, este es un proceso
en venta de información urbana generada a incipiente. El Estado de Sonora es una de las
partir de transacciones de compra y venta de primeras entidades que ya ha aprobado una
propiedades que se lleven a cabo en Ciudad legislación para regular la actividad de los
Juárez. Esta propuesta, resultado de un agentes inmobiliarios y algunos otros estados
proyecto de investigación multidisciplinar, ha de México podrían seguir la misma política en
generado resultados tanto a nivel académico un futuro próximo (Gobierno del Estado de
como empresarial dentro de la Universidad Sonora, 2002). En otros estados, como en el
Autónoma de Ciudad Juárez. Sin embargo, el Estado de Chihuahua, una estrategia para
resultado más importante será el desarrollo de uniformar criterios y dar más certidumbre a las

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transacciones inmobiliarias ha sido la elaborar información integral ya que éste es un
sistematización tecnológica por parte de la proceso largo al que las empresas
Oficina de Registro Público de la Propiedad y inmobiliarias difícilmente estarían dispuestas
del Notariado de los movimientos de compra y a destinarle recursos humanos. Por el
venta de la propiedad. Sin embargo, esta contrario, las Empresas Proveedoras de
información aunque importante, aún carece de Información estarían en el mercado porque la
retroalimentación por parte de otras fuentes actividad de bienes raíces es para ellas un
involucradas en las transacciones para generar "negocio de información" más que de venta de
un sistema de información inmobiliario inmuebles.
integral. Aunado a los anteriores esfuerzos Finalmente, conforme la actividad en
gubernamentales para hacer más formal la los bienes raíces está más influenciada por la
actividad inmobiliaria, la Asociación globalización, serán necesarias nuevas áreas de
Mexicana de Profesionales de Bienes Raíces especialización tecnológica y regulaciones
está esforzándose por proporcionar gubernamentales para proporcionar confianza
capacitación a sus asociados y para incorporar y seguridad a los inversionistas inmobiliarios
el uso de páginas web y de Internet para del mundo. La información confiable y
promover sus actividades (González, 2007). actualizada se convertirá en un elemento
Aunque éste es un paso importante para indispensable para hacer atractivo y
mejorar el nivel de la gestión de la competitivo cualquier mercado de bienes
información de bienes raíces, el mayor reto a raíces. Para adaptarse a estas nuevas
superar para la Asociación es su capacidad tendencias, las empresas de bienes raíces en el
técnica y financiera para la actualización contexto mexicano tendrán que modificar sus
constante y permanente de sus bases de datos formas tradicionales de hacer negocios
lo cual si podrían llevar a cabo las Empresas incorporando el uso de la tecnología
de Información propuestas en este estudio. principalmente, la relacionada con Internet,
Otra limitación es que la Asociación sólo Softwar Inmobiliario propio y Sistemas de
creará un directorio de propiedades inmuebles, Información Geográfica. En este esfuerzo, y
mientras que las Empresas Proveedoras de como una estrategia para la reducción de
Información proporcionarían una amplia costos en equipo, recursos humanos
variedad de análisis tales como las especializados y actualización de la
proyecciones de la vivienda, el información el apoyo de las Empresas
comportamiento de los clientes, los patrones Proveedoras de Información podría
de los precios de bienes raíces por sector de la complementar los esfuerzos de las agencias
ciudad, entre otros. En otras palabras, los inmobiliarias por mantener su competitividad
esfuerzos de sistematización de datos que han local e internacional.
iniciado distintas agencias públicas y privadas
locales involucradas en el mercado
inmobiliario están destinados principalmente
para impulsar y promover la venta de
propiedades, pero no para recolectar datos y

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