Modulo 1 Lcci

PROGRAMA DE CERTIFICACIÓN
LCCI: INFORMACIÓN Y
COMERCIALIZACIÓN DE
PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS
MÓDULO 1
ASPECTOS GENERALES DE LOS
PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS
Parte I
Versión agosto 2019
MÓDULO 1: ASPECTOS GENERALES DE LOS
PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS – Parte I
ÍNDICE GENERAL
1.1. CONCEPTO, OBJETO Y CARACTERÍSTICAS
1.2. GARANTÍAS PERSONALES Y GARANTÍAS REALES
1.3. LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL DE GARANTÍA. CLASES DE

HIPOTECAS
1.4. ELEMENTOS PRINCIPALES DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
1.5. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
1.6. FASES DE LA CONTRATACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
1.7. SERVICIOS ACCESORIOS Y PRODUCTOS VINCULADOS
AUTOEVALUACIÓN
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1.1. CONCEPTO, OBJETO Y CARACTERÍSTICAS
ÍNDICE
1. Introducción
2. Préstamo y crédito
3. Garantías personales y garantías reales
4. Concepto y características de los préstamos hipotecarios
5. Objeto de los préstamos hipotecarios
6. Finalidad de los préstamos hipotecarios
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1. INTRODUCCIÓN
Para poder llevar a cabo algún proyecto de gasto, ya sea de inversión o de

consumo, es preciso contar con los recursos dinerarios necesarios. Hay
ocasiones en las que, bien por la magnitud del gasto (compra de un bien
inmueble), o bien porque en el momento del pago se carece de la liquidez
necesaria, las personas necesitan que alguien les ceda recursos para poder
hacer frente a los compromisos de pago como única alternativa posible.
Cuando alguien cede tales recursos, que hay de devolver en un momento

posterior, está concediendo un préstamo o un crédito. Las entidades
financieras cumplen esta función de prestar recursos a las personas con
necesidades de liquidez.
Si el préstamo se garantiza con un bien inmueble, estamos ante la figura del

préstamo hipotecario, que es el producto adecuado cuando la inversión es
importante y se pretende devolver en un periodo largo de tiempo.
En España, la combinación de un elevado precio y una demanda a largo plazo

de viviendas en propiedad hace que la utilización del préstamo hipotecario sea
la vía de financiación más habitual para la adquisición de este tipo de
inmuebles, dada la incapacidad de la gran mayoría de los demandantes de
hacer frente a su pago directo.
De hecho, los préstamos hipotecarios se han convertido en la forma más fiable

de financiación de entre las que existen actualmente, habida cuenta de la
rígida regulación a la que están sometidos los prestamistas para garantizar la
transparencia y competitividad de la operación.
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2. PRÉSTAMO Y CRÉDITO
Aunque en la práctica bancaria a veces se habla indistintamente de los contratos

de crédito y los de préstamo, son contratos diferentes y con utilidades
distintas en el mercado de la financiación bancaria.
Conceptualmente, cuando hablamos de un contrato de préstamo estamos

haciendo referencia a un producto bancario que permite al cliente (que en
términos mercantiles se llama el “prestatario”) recibir una determinada cantidad
de dinero (el denominado “capital” o “principal del préstamo”) de una entidad (el
“prestamista”), con el compromiso de devolver dicha cantidad y los intereses
correspondientes, habitualmente mediante pagos periódicos (las llamadas
“cuotas”).
Pero si nos referimos a un contrato de crédito, estamos haciendo referencia a

un producto bancario que permite al cliente (llamado en términos mercantiles
“acreditado”) ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad (“acreedora”) a
medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada
cuantía (“límite del crédito pactado”) y en cualquier momento durante un plazo
de tiempo acordado.
El cliente deberá devolver la cuantía dispuesta, así como los intereses y las
comisiones bancarias, en los plazos acordados, si bien también puede devolver
parcial o totalmente el importe dispuesto antes de su vencimiento, pudiendo
volver a disponer de ese importe en futuras ocasiones durante la vida del
crédito, si así está pactado.
Tradicionalmente, el contrato de crédito ha sido utilizado por las

empresas para sufragar periodos de falta de liquidez o determinadas
actuaciones empresariales.
Por el contrario, los préstamos se han convertido en la forma habitual en

la que los particulares acceden a la adquisición de determinados bienes,
como viajes, coches o viviendas.
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3. GARANTÍAS PERSONALES Y GARANTÍAS REALES
En la concesión de un préstamo o un crédito siempre existirá el riesgo de que

el prestatario incumpla su obligación de pago del principal o de los intereses
del préstamo.
Para cubrirse de este riesgo las entidades financieras conceden préstamos y

créditos a sus clientes con garantía personal. No obstante, cuando el riesgo de
la operación se considera elevado, como ocurre en el caso de adquisiciones de
bienes inmuebles, se solicitan garantías reales.
Por tanto, podemos distinguir dos tipos de garantías:
• Garantías personales
La garantía personal supone que el prestatario o prestatarios, que reciben

el dinero, responden de su devolución y de las de los intereses con todo
su patrimonio personal, pero sin establecer ningún derecho real de
garantía que ligue algún bien concreto al buen fin de la operación.
En los préstamos y créditos con garantía personal el riesgo que asume la

entidad prestamista es muy superior al que asume en los que tienen
garantía real (prenda o hipoteca), por lo que se suele extremar la prudencia
y se tiene muy en cuenta la seriedad del cliente y su buena experiencia con
el mismo.
• Garantías reales
A través de estas garantías, el prestatario o prestatarios garantizan la

obligación de pago mediante su vinculación a un bien o derecho
concreto y determinado del patrimonio del prestatario.
Estas garantías establecen una sujeción patrimonial cualificada sobre

determinados bienes del deudor y reconocen preferencia exclusiva al
acreedor que ostenta la garantía real frente a los demás acreedores para
realizar el bien en cuestión y obtener la satisfacción de su crédito con el
importe obtenido.
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4. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LOS PRÉSTAMOS

HIPOTECARIOS
Si el préstamo lleva aparejado una garantía hipotecaria, entonces nos

encontramos ante un préstamo hipotecario. Por tanto, su principal
característica, y de ahí el nombre de hipotecario, es que, además de la garantía
personal, el inmueble queda afectado como garantía real de pago del préstamo
a través de la hipoteca.
Es decir, lo que singulariza al préstamo hipotecario del resto de préstamos es la

existencia de la hipoteca, que no es otra cosa que una garantía real que recae
sobre el inmueble financiado y complementa (no sustituye) la responsabilidad
personal y universal del prestatario.
Por tanto, en la figura jurídica del préstamo hipotecario existen dos

elementos diferentes y complementarios: el contrato principal de
préstamo y la garantía real hipotecaria.
La existencia de la garantía hipotecaria permite que la entidad de crédito ofrezca

un plazo dilatado de devolución y un precio (tipo de interés) inferior a otras
financiaciones, pero tiene como contrapartida la posibilidad de que la entidad,
en caso de impago, pueda cobrar la deuda (toda o parte) mediante la venta
del inmueble o la ejecución de la garantía hipotecaria.
No obstante, durante la vida del préstamo el inmueble hipotecado es, a

todos los efectos, propiedad del cliente (prestatario), quien podrá venderla,
alquilarla o incluso volverla a hipotecar, siempre que el prestamista no sea
perjudicado por alguna de estas operaciones, que en algún caso podrá limitar,
pero no prohibir.
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La garantía hipotecaria presenta las siguientes características:
• Es un derecho real de realización de valor. Atribuye a su titular un poder

directo, inmediato y ejercitable frente a todos, sobre la cosa hipotecada, y
permite a este, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, enajenar el bien hipotecado para obtener satisfacción de su
crédito.
• Es de constitución registral. Se constituye por su inscripción en el

Registro de la Propiedad y en los términos de la inscripción. Por tanto, las
hipotecas no inscritas no son válidas ni frente a terceros ni entre los
interesados.
• Tiene carácter accesorio. La hipoteca es accesoria al crédito en cuya

garantía se constituyó, es decir, la hipoteca nace para garantizar el
cumplimiento de una obligación y no tiene existencia independiente
de esta.
• Es indivisible. Mientras no se cancele, la hipoteca subsiste sobre la

integridad de la finca hipotecada y sobre cualquier parte de la misma. Si esta
recae sobre varios bienes, subsistirá sobre la totalidad de los bienes
hipotecados, aunque estos se dividan o el crédito se pague parcialmente.
• No implica la desposesión de los bienes. Para su constitución no se exige

desplazamiento posesorio del bien, como ocurre, por ejemplo, en el
derecho real de prenda, que se apoya en la posesión de la cosa empeñada
por el acreedor o tercero designado al efecto.
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5. OBJETO DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Por lo general, solo pueden ser objeto de hipoteca los bienes inmuebles y
los derechos reales que recaigan sobre dichos bienes. Además, estos bienes y
derechos deben cumplir los siguientes requisitos:
• Ser inscribibles. Como la hipoteca es un derecho de constitución registral,

solo puede recaer sobre bienes o derechos inscribibles.
• Ser enajenables. No son susceptibles de hipoteca los bienes sobre los que
existe la prohibición de disponer, a menos que el vencimiento de la
obligación garantizada sea posterior al término del plazo de la prohibición
de disponer.
• Ser ajenos. No se admite la hipoteca de propietario, es decir, aquella en la

que el acreedor hipotecario y el propietario del bien dado en garantía
coinciden en la misma persona.
• Ser presentes. No se admiten hipotecas de futuro, es decir, sobre bienes

todavía no existentes o sobre bienes que no sean propiedad del
hipotecante en el momento de la constitución.
RECUERDA:
No obstante, aunque por regla general no se pueden hipotecar bienes

muebles, existe la hipoteca mobiliaria, que se constituye sobre una lista
limitada de bienes muebles específicos establecidos expresamente por la ley
(establecimientos mercantiles, automóviles, maquinaria industrial…).
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6. FINALIDAD DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Si bien es cierto que la finalidad del préstamo hipotecario suele ser financiar la
adquisición de un bien inmueble, también puede tener otras finalidades
atendiendo al uso del dinero.
Así, podemos distinguir las siguientes finalidades:
• Inmobiliaria
Es el préstamo hipotecario más habitual y se constituye para financiar la

adquisición, construcción o rehabilitación de un bien inmueble, sobre el
que se constituye la garantía.
A su vez, en función del tipo de inmueble que se va a utilizar como garantía

podemos distinguir entre:
– Préstamos para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de

bienes inmuebles de uso residencial, tanto de primeras residencias
como de uso vacacional.

bienes inmuebles de uso comercial, fundamentalmente oficinas y
locales de negocios.
– Préstamos para financiar la compra de terrenos, con independencia de

su uso y desarrollo urbanístico.

bienes inmuebles para otros usos.
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• De consumo
Si bien no es una práctica habitual, otra finalidad la encontramos en la

constitución del préstamo para financiar el consumo de bienes, como,
por ejemplo, para financiar gastos de establecimiento, mobiliario, etc.
• De afianzamiento
Otra finalidad la encontramos en la utilización de bienes inmuebles como

garantía en procesos de refinanciación de otras deudas financieras.
La utilización de un inmueble como garantía permite la reestructuración y

sustitución de las deudas por otro préstamo con mayor plazo, más sencillo
de amortizar y, generalmente, con un mejor tipo de interés al haber
mejorado las garantías.
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1.2. GARANTÍAS PERSONALES Y GARANTÍAS REALES
ÍNDICE
1. Introducción
2. Clases de garantías
3. Garantías personales: el aval y la fianza
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1. INTRODUCCIÓN
A través del contrato de préstamo, una de las partes (prestamista) entrega una
cantidad de dinero a la otra (prestataria), quien lo recibe y se compromete a
devolver el capital prestado y a pagar unos intereses en los plazos pactados.
Por tanto, cuando una persona recibe de otra un préstamo dinerario, el

prestatario asume una obligación, de cuyo cumplimiento responde con todos
sus bienes presentes y futuros (principio de responsabilidad personal e
ilimitada recogida en el artículo 1.911 del Código Civil).
Artículo 1.911 Código Civil
Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus

bienes, presentes y futuros.
Si bien es cierto que en los préstamos hipotecarios cabe la posibilidad de limitar

la responsabilidad del deudor al importe de los bienes hipotecados (artículo 140
de la Ley Hipotecaria), si en el contrato no se indica lo contrario la
responsabilidad del deudor hipotecario es universal e ilimitada, respondiendo
de la deuda con todos sus bienes, presentes y futuros, sin límite.
Pese a esta responsabilidad personal e ilimitada, el riesgo de que el

prestatario incumpla su obligación de pago del principal o de los intereses
del préstamo persiste.
Para disminuir el riesgo de estas operaciones crediticias existen diferentes

formas o mecanismos, siendo uno de ellos la constitución de garantías, que
suponen para la entidad prestamista un resguardo al asegurar de mejor forma
el pago de la deuda en el caso que la persona deudora no logre cumplir con la
obligación contraída con la entidad, es decir, deje de pagar la deuda.
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2. CLASES DE GARANTÍAS
Legalmente, podemos distinguir dos tipos de garantías:
• Garantías personales
Las garantías personales son aquellas en las que no se tiene en cuenta

ningún bien concreto como garantía directa y específica para asegurar el
pago.
Por tanto, lo relevante en este tipo de garantías es la persona o personas

que, a título privado y de forma personal, responden con todo su
patrimonio personal, es decir, con todos sus bienes presentes y futuros.
En estos casos, el riesgo que asume la entidad prestamista es muy

superior al que asume en los que tiene garantía real, por lo que se suele
extremar la prudencia y se tiene muy en cuenta la seriedad del cliente y
su buena experiencia con el mismo.
En algunos casos la garantía personal está reforzada por un tercero

(avalista o fiador), de tal forma que, si el prestatario no cumple con sus
obligaciones, aquel tendrá que asumir con sus bienes el compromiso del
deudor.
Por otra parte, también puede darse la circunstancia que hubiera dos o
más titulares del préstamo, por lo que en ese caso la garantía personal
puede ser de dos tipos: solidaria (pudiendo la entidad prestamista reclamar
indistintamente a cualquiera de los titulares) o mancomunada (donde cada
titular responde de una parte de la deuda).
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• Garantías reales
Las garantías reales son aquellas en las que el prestatario ofrece como
resguardo un bien propio o de otra persona.
Estas garantías establecen una sujeción patrimonial cualificada sobre

determinados bienes del deudor y reconocen preferencia exclusiva al
acreedor que ostenta la garantía real frente a los demás acreedores para
realizar el bien en cuestión y obtener la satisfacción de su crédito con el
importe obtenido.
Hay varias modalidades de garantías reales de realización del valor,

siendo las más conocidas y comunes la prenda y la hipoteca.
La prenda es un contrato que se constituye sobre un bien mueble, que se

puede trasladar de un lugar a otro, para responder por una obligación que
se ha contraído. Los bienes objeto de la prenda pueden permanecer en
poder del constituyente o deudor, de terceros, o del acreedor. Una vez
extinguida la deuda garantizada, se pide que se deje sin efecto la prenda y
se restituyan las cosas prendadas (si no estuvieran en poder del deudor).
Por su parte, la hipoteca es una garantía que se constituye sobre un bien

inmueble, ya sea de propiedad del deudor o de un tercero que consiente
en ello, para responder en caso de incumplimiento por parte del deudor.
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Características y diferencias
Por tanto, resulta posible distinguir las siguientes características y diferencias

entre los distintos tipos de garantía:
Garantías personales Garantías reales
Una persona garantiza el Un objeto garantiza el cumplimiento

cumplimiento de la obligación de la obligación
Se asegura una obligación sin afectar Se asegura una obligación afectando

o gravar bienes determinados un bien determinado
Todo el patrimonio del garante Recae únicamente sobre un bien o

responde por la deuda garantizada varios bienes concretos y
determinados
No existe el derecho de perseguir los

Otorgan el derecho de persecución
bienes del garante al no estar el
sobre el bien dado en garantía
derecho de garantía concretado en
ningún bien específico
Existe el beneficio de orden, No existe el beneficio de orden,

excusión y división frente al acreedor excusión y división frente al acreedor
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3. GARANTÍAS PERSONALES: EL AVAL Y LA FIANZA
Además de la garantía personal universal e ilimitada y la garantía hipotecaria, es

habitual que las entidades prestamistas soliciten al prestatario garantías
adicionales, siendo la más habitual la fianza o el aval personal de terceros.
Si bien en ocasiones los términos aval y fianza se utilizan indistintamente al

suponer ambos garantía de una obligación de un tercero, no son exactamente
lo mismo.
El aval está relacionado con los pagarés, los bonos, las facturas negociables,
etc., es decir, con los títulos valores, por lo que pertenece al derecho
mercantil. En cambio, la fianza hace referencia a un pacto, por lo que
pertenece al derecho civil.
¿En qué casos se utiliza la fianza?
La fianza es una figura que nace en el derecho civil romano y su función es

reforzar una garantía en cumplimiento del contrato principal, como puede
ser, por ejemplo, un contrato de préstamo hipotecario.
En la constitución del contrato de fianza intervienen los siguientes sujetos:
• El acreedor, que es quien ofrece un bien o servicio a cambio de una

obligación.
• El deudor, que es la persona que adquiere esa obligación principal frente al

acreedor.
• El fiador, que es quien se hace cargo de la obligación principal en el caso

de que el deudor no lo haga.
Por tanto, la fianza es una obligación que tiene carácter subsidiario. Este
carácter de subsidiariedad permite que pueda pactarse de manera solidaria,
así como la renuncia a los beneficios de excusión, orden y división.
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¿En qué casos se utiliza el aval?
El aval, surgido en el ámbito del derecho mercantil como una garantía accesoria
a la letra de cambio, es un contrato que, en su origen, reforzaba las garantías de
cobro de la letra de cambio al garantizar un tercero con su firma (llamado
avalista) el pago de la obligación reflejada en la misma.
El aval es una forma que tiene el prestamista de garantizar o asegurar el

cumplimiento de las obligaciones asumidas por el prestatario, respondiendo el
avalista del pago de la deuda de manera solidaria con todos sus bienes
presentes y futuros.
Características y diferencias
En primer lugar, el aval es una garantía solidaria, es decir, el acreedor puede

dirigirse indistintamente contra el avalista y contra el deudor principal.
Por el contrario, la fianza tiene carácter subsidiario, ya que, salvo que

expresamente las partes pacten que se constituye con carácter solidario,
únicamente se puede requerir de pago al fiador en el caso de que el deudor
principal incumpla con su obligación.
En segundo lugar, el avalista en ningún caso goza de beneficio de excusión,

orden o división, ya que la ley cambiaria y del cheque no le concede ninguno
de estos beneficios.
En cambio, en la fianza, aunque el fiador puede renunciar a estos beneficios,

el Código Civil sí prevé para el fiador estos beneficios.
El beneficio de orden supone que primero deba reclamarse la deuda al

deudor principal y, posteriormente, al fiador. Por otro lado, el fiador podrá
oponer al acreedor el beneficio de excusión hasta que no se hayan agotado
todos los bienes del deudor. Finalmente, en caso de concurrir varios
cofiadores, cada uno de ellos podrá ejercitar su beneficio de división, por lo
que el acreedor solo podrá reclamarles la parte en la que se hubieran
obligado.
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En tercer lugar, el fiador puede oponerse en virtud de las excepciones que el

Código Civil le impone (relacionadas con la existencia, legitimación, validez y
extensión de la deuda).
Por su parte, el avalista no puede oponer las excepciones personales que

corresponden al deudor frente al acreedor que le reclame el pago.
Así, el aval es una garantía que tiene carácter autónomo y el avalista no puede
oponerse, aunque la obligación principal sea nula. En cambio, el fiador puede
evitar el pago oponiéndose al mismo si la obligación principal resultara nula
por cualquier motivo.
En la práctica, el aval se constituye como un contrato donde una de las partes,

el avalista, se compromete a responder por el deudor a favor del acreedor. Se
constituye en póliza notarial y el deudor lo utiliza como garantía del contrato
principal, siendo el beneficiario su acreedor.
Por su parte, la fianza se constituye como un negocio accesorio y de refuerzo

de la garantía del deudor en un contrato, que suele ser un préstamo o un
crédito. El fiador refuerza así, con su garantía personal, el cumplimiento de la
obligación por el deudor principal o prestatario.
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1.3 LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL DE GARANTÍA. CLASES

DE HIPOTECAS
ÍNDICE
1. Introducción
2. La hipoteca como derecho real de garantía
3. Clases de hipotecas inmobiliarias
4. La hipoteca inversa
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1. INTRODUCCIÓN
En la práctica bancaria es habitual encontrarnos con que los clientes confunden

la obligación garantizada (préstamo) con la propia garantía (hipoteca) y mezclan
el concepto y dinámica del préstamo garantizado con los de la hipoteca que
asegura su devolución.
Sin embargo, aunque ambos van unidos a la hora de contratar un préstamo

hipotecario, se trata de dos negocios jurídicos diferentes.
Por tanto, en la figura jurídica del préstamo hipotecario existen dos elementos
diferentes y complementarios: el contrato principal de préstamo y la garantía
real hipotecaria.
2. LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL DE GARANTÍA
La hipoteca es un derecho real de realización de valor, con función de

garantía de una obligación dineraria, que recae sobre un bien inmueble de un
titular distinto a la persona a cuyo favor se constituye y que permanece en
posesión de su propietario.
Por tanto, otorga a su titular una facultad directa, inmediata y ejercitable

frente a todos sobre el bien hipotecado, al poder instar o promover la venta
del bien inmueble hipotecado en el caso de incumplimiento de la obligación
garantizada.
Su función económica es garantizar el crédito asegurado en el caso de

incumplimiento de la obligación garantizada.
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Constitución de la hipoteca
La hipoteca se constituye mediante la inscripción de la correspondiente

escritura pública en el Registro de la Propiedad donde radican los bienes
inmuebles, de tal forma que sin inscripción no hay hipoteca.
La funcionalidad principal de una escritura pública ante notario es la de dar

garantía de que los derechos o propiedades han sido legítimamente
transmitidos. Por tanto, en caso de posibles litigios judiciales, lo firmado en
escritura pública ante notario tendrá prevalencia sobre lo acordado
verbalmente entre las partes, al no existir un fedatario público que de fe de lo
acordado.
Es decir, la escritura pública es un documento público otorgado ante notario

que ofrece la máxima seguridad jurídica en nuestro Derecho, de tal forma
que los particulares que firman en una escritura pública tienen la seguridad
de que nadie podrá poner en duda la veracidad de lo acordado y firmado en
ella.
La hipoteca es uno de los pocos supuestos de inscripción constitutiva en

nuestro Derecho, lo que también significa, no sólo que sin inscripción no hay
hipoteca, sino que la misma existe en la medida que ha sido inscrita.
Por tanto, los pactos que, por una razón u otra, no han tenido acceso al Registro,
no forman parte del derecho real de hipoteca aunque puedan subsistir como
mera obligación entre las partes contratantes.
RECUERDA:
Para la constitución de la hipoteca se exige escritura pública e

inscripción en el Registro de la Propiedad.
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Carácter accesorio de la hipoteca
La hipoteca es accesoria al crédito en cuya garantía se constituye, es decir,

nace para garantizar el cumplimiento de una obligación y no tiene existencia
independiente de ésta.
Esta relación de accesoriedad, que se traduce en la subordinación de la

hipoteca al crédito garantizado, se manifiesta en que:
• La hipoteca nace a la vez o con posterioridad al crédito garantizado, no

puede hacerlo con anterioridad. No obstante, existen algunas excepciones
como las hipotecas en garantía de obligación futura (o de obligación sujeta
a condición suspensiva) y las hipotecas flotantes.
• La hipoteca se transmite con el crédito, es decir, no puede transmitirse ni

garantizar un crédito distinto.
• Las circunstancias del crédito hipotecario afectan a la hipoteca, por lo que

la nulidad del crédito garantizado supone la nulidad de la hipoteca y la
extinción de la obligación determina la extinción de la hipoteca, sin que
esta pueda sobrevivirle.
No obstante, aunque se haya extinguido el crédito garantizado, no

procede la cancelación automática de la hipoteca, ya que para ello es
necesario, por lo general, obtener primero el consentimiento del titular o la
correspondiente sentencia.
Indivisibilidad de la hipoteca
La hipoteca es un derecho indivisible porque afecta a todas y cada una de las

partes del bien hipotecado sin distinción.
Por tanto, mientras no se cancele la hipoteca subsiste sobre la integridad

del bien hipotecado y sobre cualquier parte de la misma, y, si esta recae sobre
varios bienes, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque estos se
dividan o el crédito se pague parcialmente.
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3. CLASES DE HIPOTECAS INMOBILIARIAS
Los diferentes tipos de hipotecas del mercado pueden ser clasificados en

función de diferentes criterios. Los más comunes son los siguientes:
• En función de su origen se distingue entre hipotecas voluntarias e

hipotecas legales. Asimismo, las hipotecas voluntarias pueden clasificarse
en hipotecas convencionales e hipotecas unilaterales. Por su parte, las
hipotecas legales pueden ser expresas o tácitas.
• Según la concreción y determinación del crédito garantizado se

distingue entre hipotecas ordinarias (o de tráfico) e hipotecas de seguridad.
Asimismo, dentro de las hipotecas de seguridad podemos encontrar
diferentes modalidades (hipotecas en garantía de obligaciones futuras y
condicionales, hipotecas en garantía de títulos valores e hipotecas de
máximo).
• Según el tipo de interés se distingue entre hipotecas a tipo fijo, a tipo

variable y a tipo mixto.
• En función del tipo de cuota puede distinguirse entre hipotecas con cuota
fija o constante, hipotecas con cuota blindada, hipotecas con cuota
creciente o decreciente e hipotecas con cuota final.
• Según el tipo de bien garantizado puede distinguirse entre hipotecas

sobre bienes urbanos o rústicos, hipotecas sobre suelo e hipotecas sobre
primera o segunda vivienda.
Hipotecas voluntarias e hipotecas legales
Las hipotecas voluntarias, que son siempre expresas, son las convenidas entre
las partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes.
Con arreglo a ello podemos distinguir dos modos distintos para constituir
hipotecas voluntarias: por una parte, el convenio entre las partes (constitución
bilateral o convencional) y por otra, la disposición del dueño de los bienes, en
cuyo caso se trata de una constitución unilateral.
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Por su parte, las hipotecas legales tienen su origen en una concreta disposición
legal y tienen por objetivo defender los intereses de determinadas personas que
se estiman merecedoras de una especial protección (menores e incapacitados,
el Estado, provincias y pueblos, etc.).
Las hipotecas legales pueden ser expresas o tácitas. En las expresas, la ley
concede un derecho a exigir la constitución de una determinada hipoteca y, por
tanto, han de ser inscritas en el Registro de la Propiedad para que sean válidas.
Las tácitas, en cambio, no requieren para su validez de publicación registral por

lo que se constituyen sin necesidad de título ni de inscripción.
En general, en España todas las hipotecas son expresas, si bien existe alguna
excepción como la establecida en la Ley Hipotecaria a favor del Estado sobre
los bienes de los contribuyentes y la establecida a favor de los aseguradores
sobre los bienes asegurados.
Hipotecas ordinarias (o de tráfico) e hipotecas de seguridad
Las hipotecas ordinarias o de tráfico son aquellas en las que todos los
elementos de la obligación garantizada (existencia del crédito, personas
intervinientes, cuantía de la deuda…) están determinados desde el inicio y
constan perfectamente identificados en la inscripción del Registro de la
Propiedad.
Por su parte, las hipotecas de seguridad son aquellas en las que en la

inscripción del Registro de la Propiedad consta solamente el crédito garantizado
en sus líneas básicas o de una manera no determinada, siendo necesario acudir
a medios extraregistrales para la perfecta delimitación de los elementos del
crédito garantizado.
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Entre las modalidades de hipotecas de seguridad encontramos las siguientes:
• Hipotecas en garantía de obligaciones futuras y condicionales, en las

que, en el momento de su constitución, es incierta la existencia del crédito.
• Hipotecas en garantía de títulos valores, en las que siendo

indeterminado su titular inicial, su determinación posterior viene
determinada por la posesión legítima del título valor.
• Hipotecas de máximo, siendo las más frecuentes las constituidas sobre

cuentas corrientes de crédito. En estas hipotecas la cuantía inicial de la
obligación es indeterminada y se fija un límite máximo, debiendo
procederse posteriormente, a través de medios extraregistrales, a su
concreción definitiva sin que pueda sobrepasar el citado límite.
Hipotecas a tipo fijo, hipotecas a tipo variable e hipotecas a tipo mixto
En las hipotecas de interés fijo el tipo de interés permanece constante durante

toda la vida del préstamo y no cambia. Por lo tanto, el prestatario conoce de
antemano y paga la misma cuota cada mes.
En este tipo de préstamos suelen fijarse unos plazos más cortos, de 12 a 15

años, haciendo que la cuota a pagar sea bastante elevada. Además, las
comisiones de amortización anticipada tienden a ser más altas.
Las hipotecas a tipo fijo buscan evitar los posibles sobresaltos en el cambio de
las cuotas mensuales cuando se producen las revisiones de tipos anual (o
semestral o con la periodicidad que se haya pactado en su caso), ya que tales
oscilaciones se trasladarán a incrementos o reducciones en las cuotas
mensuales a pagar.
Estas hipotecas son adecuadas para aquellos perfiles de clientes que

prefieren la estabilidad a la posibilidad de beneficiarse o salir perjudicados de
la variación de los índices de referencia, como ocurre en las hipotecas a tipo
variable.
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Por su parte, en las hipotecas a tipo variable el tipo de interés es variable y

este se modifica en un momento o periodo establecido en el contrato de
préstamo, generalmente cada 12 meses. Por tanto, las cuotas van cambiando
año tras año y su importe varía en función del tipo de referencia hipotecaria que
se utiliza cuando se revisa (generalmente el Euribor).
Los plazos para estos tipos de hipotecas suelen ser mayores, entre 25 y 30 años,
con lo que la cuota a pagar se ve reducida y las comisiones por amortización
anticipada son más bajas.
En España, esta modalidad es la que más se ha contratado hasta la fecha. No

obstante, en los últimos tiempos, con entornos de tipos de interés al mínimo,
está repuntando la oferta y contratación de hipotecas a tipo fijo.
Finalmente, las hipotecas a tipo mixto combinan periodos de interés fijo y

periodos de interés variable. Suelen comenzar con tipos fijos durante un cierto
periodo de tiempo y posteriormente se sustituye por un tipo de interés variable
asociado al valor de referencia fijado en el contrato.
Este tipo de hipoteca puede ser interesante para clientes que quieren una
cierta estabilidad en los primeros años y después empezar a pagar la cuota
variable. No obstante, en España este tipo de hipotecas no son muy comunes
y la oferta de hipotecas mixtas suele ser escasa.
Hipotecas con cuota fija o constante, hipotecas con cuota blindada,

hipotecas con cuota creciente e hipotecas con cuota final
Las hipotecas con cuota fija o constante son el modelo más habitual y se
caracterizan en que la parte de intereses a pagar suele ser elevada durante los
primeros años y la de amortización de capital ser baja, invirtiéndose esta
situación con el paso de los años.
Si bien existen muchos sistemas matemáticos o financieros, en España, por

norma general y salvo excepciones, para el cálculo de las cuotas en este tipo
de hipotecas se suele utilizar el sistema francés.
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Por su parte, en las hipotecas con cuotas blindadas la cuota a pagar

mensualmente es siempre la misma con independencia de lo que ocurra con el
tipo de interés. No obstante, en función de si sube o baja el tipo de interés, el
plazo de devolución del préstamo aumentará o disminuirá.
Aunque se trata de una fórmula interesante para los clientes, lo cierto es que
el mercado hipotecario no ha apostado por este tipo de productos y las
entidades financieras prefieren ofertar hipotecas a tipo variable donde la
cuota varía en función de los tipos.
Finalmente, las hipotecas con cuota creciente utilizan un sistema diferente al

de cuota constante y la cuota crece un porcentaje o ratio determinado cada
año.
Por su parte, en el caso de las hipotecas con cuota final una parte del capital
solicitado se paga en la última cuota (normalmente alrededor del 30%). Este
sistema, conocido como sistema americano, suele ofrecer cuotas más relajadas,
pero con intereses mucho más altos.
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4. LA HIPOTECA INVERSA
La hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca

que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas, pero, en
ese caso las posibles ventajas o beneficios fiscales serían menores), concedido,
de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe
ser mayor de una determinada edad (a partir de 65 años) o acreditar un grado
de discapacidad (igual o superior al 33 %) o dependencia (dependencia severa
o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento de su
fallecimiento.
Al contrario de lo que ocurre en una hipoteca normal, la deuda no va

disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero (los
herederos del inmueble) opte por asumirla como propia si le interesa mantener
la propiedad del inmueble. En caso contrario, la entidad prestamista procederá
a ejecutar la garantía.
Por tanto, a diferencia de lo que supone la hipoteca, que popularmente se

entiende como una “compra a plazos” de la vivienda, en estas operaciones se
va “recibiendo a plazos el dinero que se obtendría de la venta de la vivienda”
pudiendo continuar viviendo en ella hasta el fallecimiento, momento en que
la entidad financiera se queda con la misma si los herederos no hacen frente
al pago del préstamo.
Requisitos
Para tener la consideración de hipoteca inversa deben cumplirse los siguientes

requisitos:
• El solicitante y los beneficiarios que este pueda designar deben ser

personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia
o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual
o superior al 33%.
• El deudor debe disponer del importe del préstamo o crédito mediante

disposiciones periódicas o únicas.
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• La deuda solo debe ser exigible por el acreedor y la garantía hipotecaria

únicamente será ejecutable cuando fallezca el prestatario (o, si así se
estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios).
• La vivienda hipotecada debe ser tasada y asegurada contra daños, de

acuerdo a lo establecido en la normativa.
• Solo pueden ser concedidas por las entidades de crédito, los

establecimientos financieros de crédito y por las entidades aseguradoras
autorizadas para operar en España.
Régimen legal
Al fallecimiento del deudor hipotecario, sus herederos podrán cancelar el

préstamo en el plazo estipulado abonando al acreedor hipotecario la totalidad
de los débitos vencidos con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir
compensación alguna por la cancelación.
Si los herederos del deudor hipotecario deciden no reembolsar los débitos

vencidos, con sus intereses, el acreedor solo podrá obtener recobro hasta
donde alcancen los bienes de la herencia.
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1.4. ELEMENTOS PRINCIPALES DEL CONTRATO DE PRÉSTAMO

HIPOTECARIO
ÍNDICE
1. Introducción
2. Comparecencia, intervención y parte expositiva
3. Capital o importe del préstamo hipotecario
4. Plazo de amortización
5. Cuota de amortización
6. Tipo de interés aplicable
7. Comisiones y gastos
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1. INTRODUCCIÓN
La nueva ley de crédito inmobiliario establece que los préstamos garantizados

con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en
España deben formalizarse en escritura pública, debiendo constar en la
misma los elementos esenciales del contrato.
Normalmente, estos contratos cuentan con una estructura similar y, tras la

comparecencia, intervención y parte expositiva, es decir, la parte del contrato
en la que se identifican las partes intervinientes y se relacionan todos los
antecedentes, bienes y motivos que dan lugar a la celebración del contrato,
encontramos la parte dispositiva, donde se incorporan todas las cláusulas del
negocio jurídico.
Estas cláusulas de la parte dispositiva pueden diferenciarse en tres grandes

categorías:
• Cláusulas financieras. Son las cláusulas que regulan la parte

económica del contrato. Es decir, las que acotan la cantidad que se
entrega por parte de la entidad financiera, el plazo que tiene el prestatario
para devolver el dinero, los períodos de pago y el tiempo destinado a la
amortización, los intereses, etc.
• Cláusulas no financieras. Son las cláusulas que se encargan de definir

la garantía de devolución del préstamo en caso de incumplimiento de
pago. Es decir, este tipo de cláusulas suelen regular la constitución de una
obligación real (la hipoteca) sobre un bien inmueble (vivienda, local,
garaje…), el incumplimiento de la obligación, posibles garantías adicionales
(fianza)...
• Reservas, comprobaciones y advertencias notariales. Se encuentran al

final de las escrituras de préstamo hipotecario y recogen las principales
advertencias que debe mencionar el notario.
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Asimismo, se encuentra la reseña identificativa del acta notarial en la que

se da fe del cumplimiento por parte del notario de la obligación de
asesoramiento al prestatario con carácter previo a la firma.
En esta Unidad Didáctica nos centraremos especialmente en los aspectos

generales de las principales cláusulas que regulan la parte económica del
contrato o cláusulas financieras.
2. COMPARECENCIA, INTERVENCIÓN Y PARTE EXPOSITIVA
En los contratos, una vez comparecidas e identificadas las partes, se califica

el documento como escritura de préstamo o crédito hipotecario y se
afirma que las partes tienen capacidad legal suficiente para su otorgamiento.
Tras ello, la escritura continúa con la parte expositiva, donde normalmente se

identifica el bien inmueble que va a ser objeto de la hipoteca, incluyendo,
entre otros, los datos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, el valor
catastral, etc.
Seguidamente, se suele exponer que los comparecientes (que en adelante

serán identificados como “parte deudora” o “prestatarios”) han solicitado un
préstamo que les ha sido concedido con una finalidad concreta, que puede
ser, por ejemplo, la adquisición del bien inmueble previamente descrito para
su uso residencial como vivienda habitual.
RECUERDA:
Para poder otorgar cualquier contrato es necesario tener capacidad legal

suficiente, es decir, tener capacidad general para contratar (ser mayor de
edad y no estar incapacitado judicialmente).
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Partes y sujetos intervinientes
En el contrato de préstamo hipotecario, al concurrir distintas figuras y

elementos, es habitual encontrarse con que alguna de las partes intervinientes
no sea consciente de la posición que ocupa en el contrato y las obligaciones y
derechos que va a asumir.
Aunque en la escritura del préstamo hipotecario se suelen unificar en un único

documento y contrato a través de las cláusulas correspondientes, lo cierto es
que en esta figura jurídica concurren dos elementos diferentes y
complementarios: el contrato principal de préstamo y la garantía real
hipotecaria.
Además, a estas dos figuras jurídicas se le puede añadir, por ejemplo, una
tercera: el contrato de fianza.
En el contrato principal de préstamo podemos distinguir los siguientes

sujetos intervinientes:
• Prestamista. Es la persona o entidad que presta a otra el dinero para la

adquisición del bien inmueble.
• Prestatario. Es la persona que recibe el préstamo. Está obligada a

devolverlo y responde personalmente con todo su patrimonio.
Por su parte, en la relación jurídico-hipotecaria podemos distinguir las

siguientes figuras:
• Acreedor hipotecario. Es el titular del derecho real de hipoteca y sujeto

activo de la obligación jurídica garantizada, es decir, la persona en garantía
de cuyo crédito y a favor de la cual se constituye la hipoteca.
• Deudor hipotecario. Es la persona que asume la obligación, con

independencia de que sea o no el dueño del bien hipotecado.
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• Hipotecante. Es la persona que constituye la hipoteca sobre un inmueble

de su propiedad en garantía del préstamo recibido. Puede ser:
– El mismo deudor hipotecario (hipotecante deudor), que constituye la

hipoteca sobre sus bienes en garantía de una deuda propia.
– Un tercero (hipotecante no deudor o garante hipotecario), que

constituye la hipoteca sobre sus bienes en garantía de una deuda ajena.
• Tercer poseedor. Es el adquirente a título oneroso o gratuito del bien

hipotecado, que no está personalmente sujeto al cumplimiento de la
obligación garantizada ni fue parte en el acto de constitución de la hipoteca.
Finalmente, en la constitución del contrato de fianza encontramos las

siguientes figuras:
• Acreedor. Es quien ofrece un bien o servicio a cambio de una obligación.

Coincide con la figura del prestamista del contrato de préstamo.
• Deudor. Es la persona que adquiere esa obligación principal frente al

acreedor. Coincide con la figura del prestatario del contrato de préstamo.
• Fiador. Es quien se hace cargo de la obligación principal en caso de que el

deudor no lo haga (la fianza es una obligación que tiene carácter
subsidiario).
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3. CAPITAL O IMPORTE DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
El importe del préstamo, también denominado “capital” o “principal”, es el

dinero entregado por la entidad financiera al cliente en concepto de
préstamo hipotecario y que este se compromete a devolver, normalmente
mediante cuotas periódicas, en el plazo y al tipo de interés pactados.
El importe es, además, una de las variables fundamentales que intervienen en

la operación de préstamo hipotecario junto al plazo y los tipos de interés
pactados, ya que son los factores que determinan la cuota de amortización
que se va a pagar.
Para determinar cuál es el importe del préstamo que el prestatario puede

obtener hay que tener en consideración varios factores: la capacidad de
pago del cliente, esto es, la relación entre sus ingresos y sus gastos, el valor
de tasación del bien inmueble y el porcentaje de financiación.
• Capacidad de pago del prestatario. Ambas partes deben procurar que

la cuota mensual de amortización no supere un determinado porcentaje
sobre sus ingresos mensuales netos, de modo que una vez pagada la
cuota el cliente disponga de un nivel de ingresos suficiente para atender
los gastos habituales.
Para calcular esta capacidad de pago las entidades financieras tienen en

cuenta, además de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), su
historial crediticio y su capacidad de generación de recursos presentes y
futuros.
Para ello, valoran, entre otras cuestiones, la edad, el estado civil, el número
de miembros de la unidad familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral,
el comportamiento con la entidad, la antigüedad en el trabajo y la ciudad
de residencia, gastos obligados, etc.
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La nueva ley de crédito inmobiliario obliga al prestamista a evaluar en

profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de
celebrar un contrato de préstamo. Si esta evaluación no es posible porque el
prestatario no facilita la información o porque esta resulta incompleta, el
préstamo no podrá concederse.
• Valor de tasación del bien inmueble. Para conseguir una garantía

adecuada del préstamo que se va a conceder, las entidades financieras
exigen que el inmueble que se va a hipotecar sea “tasado” por una entidad
debidamente autorizada para ello.
Este valor de tasación permitirá estimar el valor del inmueble que se desea
adquirir (que puede ser diferente del precio de compra) y, por ello,
condicionará el importe del préstamo que la entidad estará dispuesta a
conceder.
No obstante, hay que tener en cuenta que se trata de una estimación de

valor de un inmueble en circunstancias de desarrollo normalizado de los
mercados en ese momento y en circunstancias de funcionamiento normal
del mercado hipotecario, por lo que esta tasación no supone ninguna
garantía de que esta se mantendrá a lo largo del tiempo.
• Porcentaje de tasación. Este porcentaje se calcula, en general, como el

cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación
del inmueble.
No obstante, el importe del préstamo que están dispuestas a conceder no

depende únicamente de ese valor, ya que intervienen también otros
factores (política comercial de concesión de préstamos, capacidad
financiera del solicitante, tipo de inmueble y uso, aportación de avales o
garantías adicionales, etc.).
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4. PLAZO DE AMORTIZACIÓN
El plazo de vencimiento o de amortización es el tiempo que acuerdan las

partes para la devolución del importe del préstamo.
Como este tipo de préstamos son de importe elevado los plazos suelen ser
más dilatados que en el resto de las operaciones de financiación, en función
de la cuantía del préstamo o la modalidad de tipo de interés pactado.
En la elección del plazo de amortización del préstamo se debe tener en cuenta

que alargar mucho el plazo supone un pago total de intereses mayor,
mientras que acortarlo en exceso puede implicar una carga financiera
mensual muy elevada.
5. CUOTA DE AMORTIZACIÓN
La cuota hipotecaria o de amortización es la cantidad de dinero que se paga

periódicamente a la entidad financiera (mensual, trimestral, semestral…) y
se compone de los intereses devengados y de la parte del capital principal
que se devuelve.
El cálculo de la cuota depende del importe del préstamo, el tipo de interés, el

plazo de amortización y el sistema de amortización pactado.
Con el fin de hacer más cómodo el pago inicial, se puede pactar con la entidad
financiera un periodo de carencia. Esto significa que, durante un plazo
determinado (generalmente, uno o dos años), el titular del préstamo tiene la
posibilidad de pagar una cuota mensual más reducida con la que se abonarán
solamente los intereses (carencia parcial) o, incluso, de aplazar
completamente algunas de esas cuotas (carencia total).
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6. TIPO DE INTERÉS APLICABLE
El tipo de interés es el precio que cobra la entidad de crédito por prestar

el dinero al cliente. Se expresa como un porcentaje sobre el capital prestado
y va referido a un período de tiempo concreto (normalmente anual).
El tipo de interés puede ser fijo o variable, dependiendo de si se mantiene o

no constante a lo largo de la vida del préstamo:
• Si el préstamo es a tipo de interés fijo la cuota será siempre la misma a lo

largo de la vida del préstamo, destinándose su montante al pago de
intereses y capital.
Con esta modalidad el cliente no tiene la incertidumbre de los cambios que

pueden darse en los tipos de interés y no se ve perjudicado por las
posibles subidas de tipos que incrementan el coste de la cuota pactada
(tampoco se beneficia de las posibles bajadas).
• Si el préstamo es a tipo de interés variable el porcentaje de interés se irá

modificando a lo largo de la vida del préstamo, en las fechas pactadas. Por
tanto, la cuota evolucionará en función del índice o tipo acordado como
referencia (por ejemplo, el euríbor) y al que, habitualmente, se le adiciona
un margen o diferencial constante (es decir, está indiciado).
La nueva ley de crédito inmobiliario, para los préstamos bajo su ámbito de

aplicación, ha prohibido las denominadas “cláusulas suelo”, por lo que en las
operaciones con un tipo de interés variable no se puede fijar un límite cuando
este baje. No obstante, para el caso de valores negativos, se establece que
este no podrá ser negativo.
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7. COMISIONES Y GASTOS
Las comisiones bancarias son las cantidades, distintas de los intereses, que
las entidades de crédito pueden cobrar por la prestación de sus
servicios.
La nueva ley de crédito inmobiliario, para los préstamos bajo su ámbito de

aplicación, ha modificado el reparto de los gastos de constitución de los
préstamos hipotecarios.
Así, desde su entrada en vigor, los aranceles notariales y los gastos de

inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad, así como los de
gestoría vinculados a la firma del préstamo corren a cargo del prestamista,
mientras que los gastos de tasación del inmueble corren a cargo del
prestatario. Por su parte, los gastos de las copias simples de las escrituras
correrán a cargo de la parte que las solicite.
Asimismo, la norma establece que, si durante la vigencia del préstamo se

produjeran subrogaciones, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado
por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los
gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo
subrogado.
Por otra parte, la nueva ley también ha limitado los porcentajes aplicables en
el caso de reembolso o amortización anticipada, siendo los límites distintos
según el tipo de interés pactado:
• En el caso de contratos de préstamo a tipo de interés fijo (o en aquellos

tramos fijos de cualquier otro préstamo), la compensación o comisión no
puede exceder del 2% del capital reembolsado anticipadamente (durante
los 10 primeros años del contrato o desde el día que resulta aplicable el
tipo fijo) o del 1,5% (a partir del undécimo año).
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• En el caso de contratos de préstamo a tipo de interés variable (o en

aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo), la compensación o
comisión no puede exceder, durante los 5 primeros años del contrato, del
0,15% del capital reembolsado anticipadamente (0,25% durante los 3
primeros años). Estos supuestos son excluyentes entre sí (se deben fijar
contractualmente y de forma alternativa).
Además, únicamente se podrán cobrar si la amortización anticipada le genera

una pérdida financiera.
Finalmente, en relación con los intereses de demora, la norma establece que,

en el caso de préstamos o créditos concluidos por una persona física que esté
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial,
estos solo podrán devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago,
no pudiendo ser capitalizados en ningún caso. Asimismo, la LCCI ha limitado su
importe al interés remuneratorio pactado más tres puntos.
En relación con la comisión de apertura, la norma no la prohíbe. No

obstante, si se pacta esta comisión se devengará una sola vez y englobará la
totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u
otros similares inherentes ocasionados por la concesión del préstamo.
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1.5. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
ÍNDICE
1. Introducción
2. Derechos y obligaciones del prestatario
3. Derechos y obligaciones del prestamista
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1. INTRODUCCIÓN
Un contrato es un acuerdo de voluntades por el que dos o más personas se

vinculan para crear, modificar o extinguir obligaciones, derechos reales u otros
efectos jurídicos patrimoniales.
Por lo general, en virtud del principio de autonomía de la voluntad

consagrado en nuestro derecho, las partes pueden fijar libremente el contenido
del contrato siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral ni al orden
público.
No obstante, en el caso de los préstamos hipotecarios que se encuentran bajo

el ámbito de aplicación de la LCCI, por su impacto social y con la finalidad de
proteger a los consumidores o usuarios, la ley y su normativa de desarrollo han
limitado esta autonomía de la voluntad en determinadas cuestiones al
establecer una serie de normas (protección de los prestatarios, normas de
conducta, forma y contenidos de los contratos…) de obligada aplicación.
Estas normas han afectado a los derechos y obligaciones de las partes en la

contratación de los préstamos hipotecarios por parte de los clientes personas
físicas, por lo que en esta Unidad Didáctica nos centraremos especialmente
en los establecidos en la nueva ley de crédito inmobiliario para los contratos
que se encuentran bajo su ámbito de aplicación.
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2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO
Entre los derechos del prestatario en las operaciones de préstamo hipotecario

que se encuentran bajo el ámbito de aplicación de la nueva ley de crédito
inmobiliario, encontramos los siguientes:
• Derecho a elegir el notario en el que se va a formalizar la escritura pública

de préstamo hipotecario.
• Derecho a examinar el proyecto de escritura pública de formalización

del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los
tres días hábiles anteriores a su otorgamiento.
• Derecho a recibir, telemáticamente y sin coste, copia simple de la

escritura de préstamo hipotecario del notario y nota simple literal de
la inscripción y de la nota del despacho y calificación, con indicación de
las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión
o denegación, del Registro de la Propiedad.
• Derecho a reembolsar de forma anticipada, total o parcialmente, la

cantidad adeudada en cualquier momento anterior a la expiración del
término pactado.
• En los contratos de préstamo en moneda extranjera, derecho a

convertir el préstamo a una moneda alternativa.
Esta moneda alternativa será la moneda en la que el prestatario perciba la

mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que
ha de reembolsar el préstamo, o bien en la moneda del Estado miembro
en el que el prestatario fuera residente cuando celebró el contrato o en el
que resida cuando solicite la conversión.
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Por su parte, en relación con las obligaciones del prestatario, además de la

devolución del capital principal percibido y el pago de los intereses y comisiones
que se devenguen en los plazos acordados, podemos destacar las siguientes:
• Facilitar al prestamista la información y documentación necesaria

para poder prestar la información personalizada que necesite el
prestatario, así como para poder realizar la preceptiva evaluación de la
solvencia del cliente para cumplir las obligaciones derivadas del préstamo.
• Recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija

sobre el contenido y las consecuencias de la información recibida del
prestamista.
• Comparecer ante el notario elegido a efectos de obtener

presencialmente el asesoramiento establecido en la normativa. Esta
comparecencia deberá realizarse, como tarde, el día anterior al de la
autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.
• Responder al test que le plantee el notario durante el asesoramiento y

cuyo objeto es concretar la documentación entregada y la información
suministrada.
• Pagar los intereses y comisiones que se devenguen. Se trata de una

obligación accesoria a la principal de la devolución del capital y deben ser
abonados en el momento de su devengo conforme a lo establecido en el
contrato. Asimismo, también deberá pagar los intereses de demora
correspondientes en el caso de demora o retraso en el pago.
• Pagar los gastos que le correspondan por la formalización del préstamo

hipotecario. En concreto, los gastos de tasación del inmueble.
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Cuadro resumen: otras obligaciones del prestatario
OBLIGACIONES
• Comunicar cualquier cambio en las circunstancias personales que

puedan afectar al cumplimiento de las obligaciones contractuales
(cambio de domicilio, estado civil…).
• Preservar el bien inmueble hipotecado y procurar que no se

deteriore o desaparezca.
• Contratar el seguro obligatorio establecido en la normativa para los

casos de financiación hipotecaria.
3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PRESTAMISTA
Entre los derechos del prestamista en las operaciones de préstamo

hipotecario que se encuentran bajo el ámbito de aplicación de la nueva ley de
crédito inmobiliario, encontramos los siguientes:
• Derecho a solicitar al prestatario la información necesaria sobre sus

necesidades, situación financiera y preferencias para poderle prestar la
información personalizada que precise conforme a lo establecido por la
ley.
• Derecho a solicitar al prestatario (y, en su caso, al fiador o garante) la

información y documentación necesaria para poder evaluar en
profundidad su solvencia y verificar su capacidad para cumplir con las
obligaciones derivadas del préstamo.
• Derecho a vincular el préstamo a la apertura o el mantenimiento de

una cuenta de pago o de ahorro, siempre que dicha cuenta tenga como
única finalidad acumular capital para efectuar reembolsos del préstamo,
pagar intereses del mismo o agrupar recursos para obtener el préstamo u
ofrecer una seguridad adicional para el prestamista en caso de impago.
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Cuadro resumen: otros derechos del prestamista
DERECHOS
• A la devolución del capital prestado más los intereses pactados.
• A dar por vencido anticipadamente el préstamo si el deudor deja

de atender sus obligaciones de pago por el plazo establecido en la ley.
• A reclamar al fiador o garante si el deudor no cumple con sus

obligaciones de pago.
• A reclamar, judicial o extrajudicialmente, la deuda.
• A pedir la ejecución hipotecaria del bien inmueble para recuperar el

dinero pendiente de devolución, los intereses no pagados, los
intereses de demora y los gastos del impago.
Por su parte, en relación con las obligaciones, además de la entrega del capital
acordado, podemos destacar las siguientes:
• Facilitar información clara y comprensible sobre los contratos de

crédito, así como la información personalizada necesaria para que el
prestatario pueda comparar los préstamos disponibles en el mercado,
evaluar sus implicaciones y tomar una decisión fundada sobre la
conveniencia o no de celebrar el contrato de préstamo.
• Realizar una evaluación en profundidad de la solvencia del potencial

prestatario, fiador o garante, con la finalidad de poder conocer si va a
poder cumplir con las obligaciones derivadas del contrato.
En el caso de denegar la solicitud de préstamo, deberá informar por

escrito y sin demora dicha circunstancia de forma motivada al
prestatario (y, en su caso, al fiador o avalista).
• Entregar la documentación precontractual establecida en la normativa

al prestatario con una antelación mínima de diez días naturales respecto
al momento de la firma del contrato.
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• Responder a las consultas que le formule el prestatario acerca del

contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos
entregados.
• Tener a disposición de los prestatarios los formularios de las

condiciones generales de la contratación que utilicen a través de la
página web o, en su defecto, en sus establecimientos abiertos al público.
• Tener a disposición de los clientes, debidamente actualizadas, las

comisiones habitualmente percibidas por los servicios que prestan con
mayor frecuencia, así como los gastos repercutidos en dichos servicios.
• Facilitar al prestatario en cada liquidación de intereses o comisiones que

practiquen por sus servicios un documento de liquidación con la
información establecida en la ley.
• Remitir al prestatario, durante el mes de enero de cada año, una

comunicación en la que se recoja, de manera completa y detallada, la
información sobre comisiones y gastos devengados, y tipos de interés
efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios
durante el año anterior.
• En los casos en los que pueda modificarse el tipo de interés aplicable,

deberá informar sobre cualquier modificación, con una antelación
mínima de 15 días naturales, detallando la variación del coste total del
préstamo, el importe de los pagos que se efectuarán con el nuevo tipo de
interés y los detalles correspondientes al número o la frecuencia de pagos
si este fuera modificado.
• En el caso de fallecimiento del prestatario, fiador o garante, deberá

facilitar a los sucesores, una vez acreditada tal condición, la información
que permita conocer el estado del préstamo inmobiliario. En ningún caso
se podrá exigir la aceptación de la herencia a los sucesores para facilitar
tal información.
• Facilitar al prestatario, cuando este manifieste su voluntad de

reembolsar de forma anticipada la totalidad o parte del préstamo, la
información necesaria en el plazo máximo de tres días hábiles.
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• Pagar los gastos que le correspondan por la formalización del préstamo

hipotecario. En concreto, los aranceles notariales y los gastos de
inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad, así como los
gastos de gestoría vinculados al contrato de préstamo y la liquidación del
Impuesto sobre Actos Documentados en virtud de la normativa aplicable
correspondiente.
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1.6. FASES DE LA CONTRATACIÓN DEL PRÉSTAMO

HIPOTECARIO
ÍNDICE
1. Introducción
2. Fase precontractual
3. Fase notarial
4. Fase registral
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1. INTRODUCCIÓN
En la negociación y contratación de un préstamo hipotecario resulta posible

distinguir tres fases:
• La fase precontractual, que se desarrolla fundamentalmente entre la

entidad financiera y los clientes. En esta fase se lleva a cabo toda la fase
de información precontractual, el estudio de la solvencia del cliente y se
negocian las condiciones particulares del préstamo. Puede acabar sin
acuerdo o con acuerdo. En caso de acuerdo se pone fin a la primera fase
y se inicia la siguiente fase.
• La fase notarial, que tiene una parte precontractual y otra contractual, se

desarrolla entre los clientes y el notario. Se inicia con la verificación de la
documentación remitida telemáticamente por el prestamista y concluye
con la firma de la escritura pública del préstamo hipotecario.
• La fase registral, que está destinada a obtener la inscripción en el Registro

de la Propiedad de la garantía hipotecaria a favor del acreedor. Esta fase
se desarrolla habitualmente a través de la gestoría de confianza de la
entidad financiera.
En esta Unidad Didáctica vamos a desarrollar, a través de una aproximación

general, las diferentes fases de la contratación de los préstamos hipotecarios
que se encuentran bajo el ámbito de aplicación de la nueva ley de crédito
inmobiliario.
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2. FASE PRECONTRACTUAL
Dentro de la fase precontractual podemos distinguir, a su vez, una serie de

pasos principales a seguir. Son los siguientes:
• Información inicial y personalización de la oferta. Se inicia cuando el

cliente manifiesta su interés en contratar un préstamo para la adquisición
de un bien inmueble. En estos casos, tanto la publicidad como la
información general de los préstamos que se facilite a los clientes
deben proporcionar información clara, comprensible y gratuita sobre los
contratos de crédito (FIPRE).
Una vez que el cliente haya dado la información necesaria sobre sus
necesidades, su situación financiera y sus preferencias, se le podrá ofrecer
la información personalizada que necesite para comparar los préstamos
disponibles en el mercado, evaluar sus implicaciones y tomar una decisión
fundada sobre la conveniencia o no de celebrar el contrato de préstamo
hipotecario.
La entrega de esta información se deberá facilitar mediante la Ficha

Europea de Información Normalizada (FEIN) y tiene la consideración
de oferta vinculante.
• Análisis de la solvencia del prestatario. La entidad financiera tiene la

obligación de evaluar en profundidad la solvencia del potencial
prestatario, fiador o garante, antes de la celebración de un contrato de
préstamo y teniendo debidamente en cuenta los factores pertinentes para
verificar su capacidad para cumplir con las obligaciones derivadas del
préstamo.
Para la realización de una adecuada evaluación de la solvencia la entidad

podrá solicitar al cliente toda la información y documentación que sea
proporcionada y necesaria, así como utilizar información de fuentes
internas y externas.
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Cuando no sea posible llevar a cabo la evaluación de solvencia debido

a que el cliente haya optado por no facilitar la información necesaria para
llevar a cabo esta evaluación, el préstamo no podrá concederse.
La entidad solo pondrá el préstamo a disposición del cliente si el

resultado de la evaluación de solvencia indica que es probable que las
obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan conforme a lo
establecido en el mismo.
Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, se informará por escrito y

sin demora al solicitante (prestatario, fiador o garante) de su respectivo
resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y, si
procede, de que la decisión se basa en un tratamiento automático de
datos.
• Tasación del bien inmueble. Los inmuebles aportados en garantía tienen

que ser objeto de una tasación adecuada por una sociedad de tasación
homologada antes de la celebración del contrato de préstamo.
Aunque normalmente las entidades bancarias trabajan con unas

determinadas empresas tasadoras, no pueden imponer al cliente los
servicios de sus tasadoras ya que el solicitante tiene derecho a elegir la
sociedad tasadora que desee.
Como consecuencia de la entrada en vigor de la nueva ley de crédito

inmobiliario, en el caso de los préstamos bajo su ámbito de aplicación los
gastos de tasación del inmueble son los únicos gastos asociados a la
firma del contrato que correrán a cargo del prestatario (sin perjuicio
de la comprobación registral del inmueble).
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• Información y entrega de la documentación precontractual. En

cumplimiento del principio de transparencia, se deberá entregar al cliente,
con una antelación mínima de 10 días naturales respecto al momento de
la firma del contrato, la siguiente documentación:
– La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la

consideración de oferta vinculante durante el plazo pactado hasta la
firma del contrato (que, como mínimo, deberá ser de diez días).
– Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se

detallen las cláusulas o elementos relevantes y los gastos de la hipoteca.
– Si se trata de un préstamo a tipo de interés variable, un documento

separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer
por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de
interés.
– Una copia del proyecto de contrato, que deberá ajustarse al

contenido de los documentos anteriores e incluirá de forma desglosada
todos los gastos asociados a la firma del contrato.
– Cuando se requiera la contratación de un seguro en garantía del

cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la
suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de
hipoteca, un documento que recoja las garantías de los seguros que
se exigen.
– Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública,

la advertencia al prestatario de la obligación de recibir
asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija.
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Esta documentación, junto con la manifestación firmada por el cliente,

en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido
explicado su contenido, deberá ser remitida telemáticamente al notario
a través del procedimiento establecido para ello.
Además, también se deberá suministrar toda la información que fuera

necesaria y responder a las consultas que le formule el cliente sobre el
contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos
entregados.
3. FASE NOTARIAL
Con la entrada en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario, la intervención

del notario, cuya elección corresponde al prestatario, es doble: antes de la
autorización y firma de la escritura del préstamo hipotecario (fase
precontractual) y el día de la autorización y firma de la escritura (fase
contractual).
• Fase precontractual. Antes de la cita presencial, el notario elegido debe

verificar que la entidad prestamista ha entregado al cliente toda la
documentación exigible conforme al tipo de préstamo que se haya
solicitado y que se ha realizado en el plazo adecuado.
Si constata errores o carencias, el notario solicitará su subsanación a la

entidad prestamista. Si la documentación es correcta concertará cita
presencial con el potencial prestatario y, en su caso, los garantes y fiadores.
En la primera reunión con el notario, que como mínimo debe hacerse el

día anterior a la autorización de la escritura pública del préstamo
hipotecario y es gratuita, el notario asesorará imparcialmente al
potencial prestatario para que pueda tener un conocimiento completo del
contrato que está a punto de firmar, así como de sus derechos y
obligaciones.
Página 55 de 71
Además, el potencial prestatario (y, en su caso, fiador o garante) deberá

responder a un test que tendrá por objeto concretar la documentación
entregada y la información suministrada.
Tras ello, el notario redactará un acta de transparencia, que será gratuita,

en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las
explicaciones dadas, así como de las preguntas que se le hayan planteado
con sus respectivas respuestas.
Esta acta notarial será firmada por el notario y el potencial prestatario (y, en
su caso, por los garantes o fiadores) y se comunicará de manera inmediata
tal circunstancia a la entidad prestamista.
Con ello ya se podrá fijar la segunda cita con el notario para la

autorización y firma de las escrituras de compraventa y del préstamo
hipotecario, ya que la firma de ambos contratos suele hacerse de forma
simultánea.
• Fase contractual. El día de la firma de las escrituras, el notario realizará

todas las comprobaciones y solicitudes oportunas, leerá ambas escrituras
y explicará todos los conceptos básicos de ambas.
En la escritura pública constarán todos los elementos básicos del

préstamo hipotecario ya supervisados y explicados en el acta previa, que el
notario volverá a recordar y a enumerar, especialmente todos los apartados
recogidos en la FEIN, así como las comisiones y los gastos que le
corresponde pagar a cada parte.
Además, se insertará una reseña identificativa del acta notarial realizada,

que será prueba del asesoramiento imparcial prestado por el notario y de
la manifestación de que el prestatario ha comprendido y aceptado el
contenido de todos los documentos.
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Tras su rúbrica, el notario enviará al Registro de la Propiedad, el mismo día

del otorgamiento, una copia auténtica electrónica de ambas escrituras (que
tiene el mismo valor que la copia en papel) para garantizar que no puedan
afectarle al comprador cuestiones relacionadas con el anterior propietario
(por ejemplo, posibles embargos o anotaciones preventivas de demanda).
Asimismo, el notario entregará o remitirá telemáticamente al prestatario, de

forma gratuita, una copia simple de la escritura del préstamo hipotecario.
Para ello, en la escritura se hará constar la dirección de correo

electrónico del prestatario.
4. FASE REGISTRAL
Una vez firmadas las escrituras y pagados los impuestos correspondientes,

resta un último trámite que consiste en la inscripción de la garantía en el
Registro de la Propiedad, ya que para que la garantía hipotecaria produzca
efectos frente a terceros, es necesario que esta se inscriba en el Registro de la
Propiedad.
Por tanto, mientras la escritura no conste inscrita, la entidad prestamista no

puede ejercitar todos los derechos que le otorga la garantía hipotecaria con la
que pretende asegurar el reembolso del préstamo.
Aunque la inscripción de la compraventa es voluntaria, al ser necesario que

se inscriba la garantía hipotecaria para que esta se constituya, también se
inscribirá la compraventa con carácter previo a la hipoteca.
Con la presentación de toda la documentación necesaria, que se llevará a cabo

en el Registro en cuya circunscripción radique el inmueble, se inicia el plazo de
quince días hábiles establecidos para su inscripción.
El registrador comprobará que el contrato se ha celebrado con todos los

requisitos establecidos por la ley para que tenga plena eficacia y pueda
acceder al Registro.
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Si entiende que el documento tiene algún defecto que impide su inscripción

(defectos de forma, falta de capacidad de las partes, falta de adecuación al
contenido del Registro, etc.), notificará tal circunstancia de forma fehaciente a
quien haya presentado la documentación y al notario autorizante para que
puedan subsanarse.
Tras la inscripción, el Registro de la Propiedad remitirá telemáticamente al

prestatario, de forma gratuita, nota simple literal de la inscripción
practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación, en su
caso, de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva
suspensión o denegación.
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1.7. SERVICIOS ACCESORIOS Y PRODUCTOS VINCULADOS
ÍNDICE
1. Introducción
2. Préstamo hipotecario y seguros obligatorios
3. Prácticas de venta vinculada
4. Prácticas de venta combinada
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1. INTRODUCCIÓN
Resulta habitual, en la comercialización de préstamos hipotecarios, que las

entidades financieras ofrezcan a sus clientes la posibilidad de mejorar las
condiciones del mismo a cambio de aumentar su vinculación con la entidad
mediante la contratación de otros productos (por ejemplo, seguros, planes
de pensiones y tarjetas de crédito).
Esta cuestión ha sido regulada de forma específica en la nueva ley de crédito

inmobiliario para los préstamos bajo su ámbito de aplicación a través de la
delimitación de la práctica de ventas vinculadas y combinadas en los
préstamos.
No obstante, antes de desarrollarlas con detalle, es necesario que tengamos

claros cuáles son los seguros obligatorios que establece la ley para la
contratación de un préstamo hipotecario.
2. PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y SEGUROS OBLIGATORIOS
El Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados

aspectos de la Ley de regulación del mercado hipotecario, establece en su
artículo 10 la obligación de contratar un seguro contra daños 1 sobre
aquellos bienes inmuebles en los que se constituya una hipoteca.
Este seguro contra daños debe ser adecuado a la naturaleza de los mismos y
la suma asegurada debe coincidir con el valor de tasación del bien
asegurado, excluidos los elementos no asegurables por naturaleza.
Además, debe cubrir, como mínimo, los riesgos que puedan producirse por
incendio, elementos naturales y otros daños con el fin de asegurar la
conservación del valor del bien y su garantía.
1 Los seguros contra daños son aquellos seguros que tienen por objeto reparar las consecuencias
perjudiciales que un determinado acontecimiento puede causar en el patrimonio del asegurado,
resultando la prestación del seguro en función del daño efectivamente producido por el siniestro.
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Por tanto, salvo el seguro de daños, no existe ninguna obligación legal de

contratar ningún otro tipo de seguro. No obstante, ante una inversión de una
magnitud tan elevada como es la adquisición de una vivienda, podría resultar
interesante para el prestatario valorar la opción de contratar un seguro de
hogar a cambio de un moderado aumento en el coste de la prima.
Con el seguro de hogar, el prestatario estará cubierto no solo por el seguro

obligatorio, sino también frente a una amplia gama de riesgos que pueden
afectar a la vivienda y a las responsabilidades derivadas de la misma y de las
personas que en ella habitan.
Otro producto contratado habitualmente junto con el préstamo hipotecario son

los seguros de vida riesgo. La contratación de estos seguros, aunque resulta
recomendable, no es obligatoria por ley.
También conocidos como seguros para el caso de muerte o seguros de

fallecimiento, estos productos garantizan la entrega del capital asegurado a los
beneficiarios de la póliza en el caso de fallecimiento de la persona asegurada (u
otro tipo de contingencias de carácter grave e irreversible como, por ejemplo,
incapacidad permanente absoluta o dependencia).
Con la contratación de estos productos los prestatarios obtienen la

seguridad y tranquilidad de que, si ocurren situaciones imprevistas graves
e irreversibles como un fallecimiento o una incapacidad permanente absoluta
y el importe de los ingresos familiares disminuye significativamente, el seguro
compensará las consecuencias económicas negativas de estos
acontecimientos.
Por su parte, otro seguro que el cliente puede contratar son los seguros de
protección de pagos, que son productos que garantizan el pago de las cuotas
o la cancelación del saldo pendiente de un préstamo u otro tipo de deuda, en
el caso de que la persona asegurada sufra una merma o desaparición de su
capacidad de generación de ingresos como consecuencia de situaciones de
incapacidad para el trabajo (desempleo, incapacidad temporal por enfermedad
o accidente…).
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Estos productos, si bien pueden resultar interesantes para determinados

clientes, tampoco son de contratación obligatoria por ley.
3. PRÁCTICAS DE VENTA VINCULADA
LCCI. Artículo 4. Definiciones.
A los efectos de la presente Ley se entenderá por:
25) «Prácticas de venta vinculada»: toda oferta o venta de un paquete

constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios
financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al
prestatario por separado.
La nueva ley de crédito inmobiliario prohíbe, con carácter general, para los
préstamos bajo su ámbito de aplicación las prácticas de venta vinculada, es
decir, cualquier oferta o venta de un paquete constituido en un préstamo y
otros productos o servicios financieros de contratación obligatoria, cuando el
contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado.
No obstante, se establece la posibilidad de que la autoridad competente

(Banco de España) pueda autorizar prácticas de ventas vinculadas
concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos
vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares
entre sí, que no se presenten por separado, supongan un claro beneficio a los
prestatarios.
A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular los

criterios necesarios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las
ventas vinculadas permitidas.
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Por tanto, será nulo cualquier contrato vinculado al préstamo que, en

perjuicio del prestatario, no cumpla con lo previsto por la ley. No obstante, la
norma también establece que la nulidad de las cláusulas del contrato de
préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la
nulidad del préstamo.
Asimismo, en relación con las prácticas vinculadas autorizadas por la

autoridad competente, la nueva ley también determina que se debe facilitar al
prestatario de forma expresa y comprensible la siguiente información:
• Que se está contratando un producto vinculado.
• Del beneficio y riesgo de pérdidas que le supone su contratación,

especialmente en los productos de inversión.
• De los efectos que produciría, en su caso, la cancelación del préstamo o

cualquiera de los productos vinculados sobre el coste conjunto del
préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.
Por otra parte, como excepción a esta prohibición de prácticas de venta

vinculada, la norma establece que los prestamistas sí podrán exigir al
prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del
cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo y la suscripción
de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca, u otros
seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.
En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos

aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de
prestaciones equivalentes a la que hubiera propuesto, tanto en la suscripción
inicial como en cada una de las renovaciones.
Por el análisis de las pólizas alternativas que se presenten no se podrá cobrar

comisión o gasto alguno. Además, la aceptación de una póliza alternativa no
podrá suponer un empeoramiento en las condiciones del préstamo de
cualquier naturaleza del préstamo.
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Por otra parte, debemos tener presente que la nueva norma establece que,
en el caso de reembolso total del préstamo hipotecario, se extinguirá el
contrato de seguro accesorio 2 al de préstamo del que sea beneficiario el
prestamista, salvo que el prestatario comunique expresamente a la
aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y
designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho asimismo al
extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.
Finalmente, la nueva ley establece que el prestamista podrá vincular el préstamo

a la contratación de ciertos productos financieros por parte del prestatario,
su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente hasta segundo grado, siempre que
sirva de soporte operativo o de garantía a las operaciones del préstamo y el
deudor y los garantes reciban información precisa y detallada.
Por tanto, el prestamista podrá vincular el préstamo a la apertura o el

mantenimiento de una cuenta de pago o de ahorro, siempre que dicha
cuenta tenga como única finalidad acumular capital para efectuar reembolsos
del préstamo, pagar intereses del mismo o agrupar recursos para obtener el
préstamo u ofrecer una seguridad adicional para el prestamista en caso de
impago.
2 Se entenderá por seguro accesorio aquel seguro que haya sido ofrecido por el prestamista al prestatario
junto con el contrato de préstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad
de reembolso del mismo.
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4. PRÁCTICAS DE VENTA COMBINADA
LCCI. Artículo 4. Definiciones.
A los efectos de la presente Ley se entenderá por:
26) «Prácticas de venta combinada»: toda oferta o venta de un paquete

constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el
contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.
La nueva ley permite las prácticas de ventas combinadas, es decir, toda

oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros
productos o servicios financieros diferenciados, que se pueden contratar
junto al préstamo de manera voluntaria.
Por tanto, en estos casos se deberá realizar la oferta de los productos de

forma combinada y por separado, de tal forma que el prestatario pueda
comprobar y constatar las diferencias y ventajas entre una oferta y otra.
Además, antes de la contratación de un producto combinado, se deberá

informar al prestatario de forma expresa y comprensible de:
• Que se está contratando un producto combinado.
• El beneficio y riesgo de pérdidas que le supone su contratación

incluyendo escenarios simulados, especialmente en los productos de
inversión.
• La parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o
servicios.
• Los efectos que supone sobre el coste conjunto del préstamo y el resto
de los productos o servicios combinados la no contratación individual o
la cancelación anticipada del préstamo o de cualquiera de los productos
combinados.
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• Las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos

por separado.
Algunos ejemplos de productos de venta combinada serían las tarjetas de

crédito o débito, en cualquiera de sus modalidades, y haber realizado pagos
superiores a un importe determinado; la domiciliación del cobro de la nómina
de la parte prestataria; el plan de pensiones con una aportación mínima; la
domiciliación del pago de recibos, etc.
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AUTOEVALUACIÓN
1. Contrato que permite al prestatario recibir una determinada cantidad de

dinero del prestamista, con el compromiso de devolver dicha cantidad y los
intereses correspondientes, habitualmente mediante pagos periódicos:
a. Contrato de crédito (póliza de crédito).
b. Contrato de préstamo.
c. Contrato de fianza.
d. Contrato hipotecario.
2. Señala la respuesta incorrecta en relación con las características de la

garantía hipotecaria:
a. Es un derecho real de realización de valor.
b. Es de constitución registral.
c. Tiene carácter accesorio y es indivisible.
d. Implica la desposesión del bien hipotecado.
3. Las garantías en las que no se tiene en cuenta ningún bien concreto como
garantía directa y específica para asegurar el pago son las garantías:
a. Personales.
b. Reales.
c. Hipotecarias.
d. Subjetivas.
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4. En función del origen de la hipoteca inmobiliaria se distingue entre:
a. Hipotecas voluntarias e hipotecas legales.
b. Hipotecas ordinarias (o de tráfico) e hipotecas de seguridad.
c. Hipotecas a tipo fijo, a tipo variable y a tipo mixto.
d. Hipotecas con cuota fija, hipotecas con cuota blindada, hipotecas con
cuota creciente e hipotecas con cuota final.
5. Hipotecas en las que todos los elementos de la obligación garantizada están

determinados desde el inicio y constan perfectamente identificados en la
inscripción del Registro de la Propiedad:
a. Hipotecas ordinarias o de tráfico.
b. Hipotecas en garantía de obligaciones futuras y condicionales.
c. Hipotecas en garantía de títulos valores.
d. Hipotecas de máximo.
6. Entre los elementos principales de la escritura de préstamo hipotecario

encontramos el plazo de amortización del préstamo, es decir:
a. El precio que cobra la entidad de crédito por prestar el dinero al cliente.
b. Las cantidades, distintas de los intereses, que las entidades de crédito

pueden cobrar por la prestación de sus servicios.
c. La cantidad de dinero que se paga periódicamente a la entidad

financiera y que se compone de los intereses devengados y de la parte
de capital que se devuelve.
d. El tiempo que acuerdan las partes para la devolución del importe del
préstamo.
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7. En los préstamos bajo el ámbito de aplicación de la LCCI, ¿debe el

prestatario sufragar algún gasto asociado a la constitución del préstamo
hipotecario?
a. Debe asumirlos todos.
b. Depende del acuerdo con el banco.
c. No debe asumir ninguno.
d. Únicamente el gasto de la tasación del bien inmueble.
8. ¿Cuál de las siguientes obligaciones no corresponde al prestamista en la

contratación de un préstamo hipotecario de un bien inmueble para uso
residencial por parte de una persona física?
a. Obligación de realizar una evaluación en profundidad de la solvencia del

potencial prestatario, fiador o garante.
b. Obligación de entregar la documentación precontractual con una

antelación mínima de quince días naturales respecto al momento de la
firma del contrato.
c. Obligación de pagar los gastos que le corresponden, es decir, los gastos

registrales y aranceles notariales vinculados a la firma, así como la
liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
d. Obligación de responder a las consultas que le formule el prestatario

acerca del contenido, significado y trascendencia práctica de los
documentos entregados.
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9. Señala la respuesta incorrecta en relación con la intervención del notario en

la constitución de un préstamo hipotecario bajo el ámbito de aplicación de
la nueva ley de crédito inmobiliario:
a. Su intervención es doble: antes de la autorización y firma de la escritura

(fase precontractual) y el día de la autorización y firma (fase contractual).
b. El asesoramiento previo al potencial prestatario, si bien es imparcial, no

es gratuito.
c. Si constata errores o carencias en la documentación remitida por la

entidad financiera, podrá solicitar su subsanación.
d. Tras el asesoramiento previo realizado al prestatario redactará un acta

de transparencia, la cual será gratuita.
10. Señala la respuesta incorrecta en relación con las prácticas de venta

vinculada y combinada en los préstamos hipotecarios bajo el ámbito de
aplicación de la nueva ley de crédito inmobiliario:
a. Con carácter general quedan prohibidas las ventas combinadas.
b. Con carácter general quedan prohibidas las ventas vinculadas.
c. Por el análisis de las pólizas alternativas que se presenten no se podrá

cobrar comisión o gasto alguno.
d. En las ventas combinadas se deberá realizar la oferta de los productos

de forma combinada y por separado.
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SOLUCIÓN
1. B
2. D
3. A
4. A
5. A
6. D
7. D
8. B
9. B
10. A
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PROGRAMA DE CERTIFICACIÓN

1.1. CONCEPTO, OBJETO Y CARACTERÍSTICAS

1.2. GARANTÍAS PERSONALES Y GARANTÍAS REALES

1.3. LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL DE GARANTÍA. CLASES DE

1.4. ELEMENTOS PRINCIPALES DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

1.5. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

1.6. FASES DE LA CONTRATACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

1.7. SERVICIOS ACCESORIOS Y PRODUCTOS VINCULADOS

1.1. CONCEPTO, OBJETO Y CARACTERÍSTICAS

3. Garantías personales y garantías reales

4. Concepto y características de los préstamos hipotecarios

5. Objeto de los préstamos hipotecarios

6. Finalidad de los préstamos hipotecarios

Para poder llevar a cabo algún proyecto de gasto, ya sea de inversión o de

Cuando alguien cede tales recursos, que hay de devolver en un momento

Si el préstamo se garantiza con un bien inmueble, estamos ante la figura del

En España, la combinación de un elevado precio y una demanda a largo plazo

De hecho, los préstamos hipotecarios se han convertido en la forma más fiable

Aunque en la práctica bancaria a veces se habla indistintamente de los contratos

Conceptualmente, cuando hablamos de un contrato de préstamo estamos

Pero si nos referimos a un contrato de crédito, estamos haciendo referencia a

Tradicionalmente, el contrato de crédito ha sido utilizado por las

Por el contrario, los préstamos se han convertido en la forma habitual en

3. GARANTÍAS PERSONALES Y GARANTÍAS REALES

En la concesión de un préstamo o un crédito siempre existirá el riesgo de que

Para cubrirse de este riesgo las entidades financieras conceden préstamos y

Por tanto, podemos distinguir dos tipos de garantías:

La garantía personal supone que el prestatario o prestatarios, que reciben

En los préstamos y créditos con garantía personal el riesgo que asume la

A través de estas garantías, el prestatario o prestatarios garantizan la

Estas garantías establecen una sujeción patrimonial cualificada sobre

4. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LOS PRÉSTAMOS

Si el préstamo lleva aparejado una garantía hipotecaria, entonces nos

Es decir, lo que singulariza al préstamo hipotecario del resto de préstamos es la

Por tanto, en la figura jurídica del préstamo hipotecario existen dos

La existencia de la garantía hipotecaria permite que la entidad de crédito ofrezca

No obstante, durante la vida del préstamo el inmueble hipotecado es, a

La garantía hipotecaria presenta las siguientes características:

• Es un derecho real de realización de valor. Atribuye a su titular un poder

• Es de constitución registral. Se constituye por su inscripción en el

• Tiene carácter accesorio. La hipoteca es accesoria al crédito en cuya

• Es indivisible. Mientras no se cancele, la hipoteca subsiste sobre la

• No implica la desposesión de los bienes. Para su constitución no se exige

5. OBJETO DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

• Ser inscribibles. Como la hipoteca es un derecho de constitución registral,

• Ser ajenos. No se admite la hipoteca de propietario, es decir, aquella en la

• Ser presentes. No se admiten hipotecas de futuro, es decir, sobre bienes

No obstante, aunque por regla general no se pueden hipotecar bienes

6. FINALIDAD DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Así, podemos distinguir las siguientes finalidades:

Es el préstamo hipotecario más habitual y se constituye para financiar la

A su vez, en función del tipo de inmueble que se va a utilizar como garantía

– Préstamos para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de

– Préstamos para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de

– Préstamos para financiar la compra de terrenos, con independencia de

– Préstamos para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de

Si bien no es una práctica habitual, otra finalidad la encontramos en la

Otra finalidad la encontramos en la utilización de bienes inmuebles como

La utilización de un inmueble como garantía permite la reestructuración y

1.2. GARANTÍAS PERSONALES Y GARANTÍAS REALES

3. Garantías personales: el aval y la fianza

Por tanto, cuando una persona recibe de otra un préstamo dinerario, el