Módulo 3-Actualizado Final ABR-14

MODULO 3
MARCO LEGAL DEL EJERCICIO DE LA ADMINISTRACIÓN

Existe una gran similitud en la legislación relacionada a la administración de edificios y
condominios en los distintos países del mundo, siendo incluso algunas inspiradoras de otras
y repitiéndose, aunque con denominaciones distintas, los mismos conceptos.
El gran tema es el condominio, un tipo muy especial de propiedad inmobiliaria en la que los
propietarios de un inmueble individual son simultáneamente copropietarios de otros bienes
(comunes) junto a los otros propietarios, en una proporción que se determina en el
reglamento de copropiedad de cada condominio.
La dificultad surge de la compleja correspondencia entre ambos tipos de derechos y del

desconocimiento de las obligaciones que de ella emana hacia los condóminos o comuneros.
Partiendo de la base del respeto a la Constitución, como ley fundamental de la República,

nos encontraremos que la materia, de los condominios, copropiedad, propiedad horizontal o
vertical, consorcios, fincas, o como quiera llamarse, se aborda en todas partes del mundo
con un esquema jurídico semejante el que podemos sintetizar en el siguiente cuadro:
CODIGO CIVIL / CODIGO PENAL
► LEY DE CONDOMINIOS
► REGLAMENTO DE ESTA LEY
► REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
► OTROS REGLAMENTOS INTERNOS
LEYES Y NORMAS SECTORIALES
VIVIENDA SALUD ENERGIA TRABAJO TRIBUTARIAS
NORMAS LOCALES / MUNICIPALES
ARQUITECTURA CONSTRUCCION SEGURIDAD ASEO Y ORNATO PATENTES
JUZGADOS LOC. MEDIACION TRANSITO MEDIO AMBIENTE ZOONOSIS
Dado que los autores del presente Curso son chilenos y desarrollan su actividad,
principalmente en ese país, se analizará el ámbito legal de la actividad de la administración
de edificios y condominios sobre la base de las leyes chilenas, sin perjuicio que cada cual
puede hacer el paralelo o concordancia con las leyes propias de su respectiva nación.
1 MANUAL DE ADMINISTRACION DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS MODULO 3 WWW.CONDOMINIOS.CL ©

AREAS FRECUENTES DE ACCION LEGAL DE LA ADMINISTRACION
El Administrador de cualquier edificio o condominio asume responsabilidades legales muy

amplias relacionadas con su principal función de cuidado de los bienes de dominio común.
En primer lugar debemos señalar que el Administrador es el representante legal de la

comunidad (condominio) como ente jurídico.
Amén de los temas específicamente legales y laborales, tanto el manejo administrativo-

contable como el de los aspectos técnicos y de seguridad están rodeados de un marco legal
muy exigente para los responsables de una comunidad de copropietarios.
Los servicios que puede proveer el propio condominio, como calefacción, agua caliente, aire
acondicionado y otros, comprometen al administrador no sólo como encargado de contratar
los servicios de mantenimiento necesarios para que todos esos sistemas funcionen bien.
Además, deberá preocuparse del resto de las instalaciones comunitarias y de los servicios
básicos con que es abastecido (agua potable, electricidad, gas, teléfonos, etc.) sin descuidar
las implicancias jurídicas que cada acción u omisión suya pueda tener.
Estos sistemas e instalaciones requieren cumplir con las normativas específicas, dictadas
por los Organismos Oficiales respectivos, donde, en muchas oportunidades, personifican
expresamente en el administrador su cumplimiento.
Por ejemplo, en el caso del agua potable en edificios de altura, el

condominio interviene en su paso desde la red pública al usuario
final ya que este elemento se debe almacenar en estanques
(tanques) especiales debido a razones técnicas que básicamente
tienen que ver con la presión y distribución en los distintos pisos.
Esta situación que, eventualmente, puede alterar la calidad o
condición bacteriológica del agua, ha determinado que la Autoridad
Sanitaria (SEREMI de Salud) dicte una norma especial que obliga a
un control permanente y a una limpieza y desinfección del
estanque, a lo menos una vez al año, responsabilizando al
administrador de su observancia.
Asimismo, la Autoridad Sanitaria tendrá tuición, en materias de su especialidad, sobre la

conducción de todos los equipos que en un edificio puedan generar emanaciones
contaminantes, como calderas y grupos electrógenos; contaminación acústica y de olores;
basuras; piscinas; animales, vectores, plagas y epidemias; seguridad, salud e higiene en
ambientes de trabajo, etc. Asociada a cada una de estas materias encontraremos alguna
disposición que involucra principalmente al administrador pero también a las demás
autoridades de un condominio, a los residentes y trabajadores.
Igual cosa ocurrirá con otros temas como las fuentes de energía (electricidad, gas, petróleo,
etc.); la seguridad, en su amplio sentido; normas locales de aseo y ornato; de construcción;
cambios de destino de la edificación; aspectos tributarios, etc.
Esto podría llevarnos a pensar que para ejercer la actividad de Administrador hay que
comenzar por ser abogado. Ayudaría mucho pero no es suficiente ni necesario. Sin
embargo, la asesoría legal es la primera que debe tener quien se dedique a esta complicada
y fascinante profesión. Eso si, aquí estamos hablando de profesionales.

ENTORNO JURIDICO DE LA ACTIVIDAD EN CHILE
La actividad de la administración de edificios y condominios en Chile, está regulada
básicamente por la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, promulgada el 16 de Diciembre
de 1997 y su reglamento (D.S. Nº 46 de 1998). Esta ley y su reglamento, reemplazaron a la
Ley 6.071 y D.S. Nº 695 respectivamente, cuerpos que fueron derogados.
Para el cumplimiento de las obligaciones, el Administrador debe regirse también por el

Reglamento de Copropiedad del respectivo condominio, por los acuerdos de la Asamblea de
Copropietarios y por las indicaciones del Comité de Administración de la comunidad.
Otros cuerpos legales que un Administrador debe consultar con cierta frecuencia:
 D.F.L. N° 458 / 1975: Ley General de Urbanismo y Construcciones

 D.S. N° 47 / 1992: Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
 Ley Nº 20.016: sobre calidad de las construcciones
 D.F.L. N° 1 / 2000: Código Civil
 D.F.L. N° 1 / 2003: Código del Trabajo
 D.F.L. N° 725 / 1968: Código Sanitario
 D.L. Nº 3.607 sobre Vigilancia Privada y sus reglamentos (D.S. Nº 93 y D.S. Nº 1.773)
 Ley Nº 16.744 sobre Accidentes del Trabajo y Enfermedades Profesionales
 D.S. Nº 40 / 1969 (Reglamento sobre prevención de riesgos profesionales)
Por otra parte, existen entidades oficiales encargadas de dictar normas o resoluciones
específicas, permanentes o transitorias, que en muchos casos señalan responsabilidades
directas o indirectas para los administradores. Ellas son:
AUTORIDAD SANITARIA R.M. (Ex SESMA)
 Resolución Nº 2290 sobre limpieza y desinfección de los estanques de agua potable

 Resolución Nº 7328 sobre eliminación de basuras
 Decreto Supremo Nº 48 (Reglamento para calderas)
 D.S. Nº 594 (Reglamento: condiciones sanitarias y ambientales en lugares de trabajo)
 D.S. Nº 32 / 1990, D.S. Nº 322 / 1991, D.S. Nº 4 / 1992 (Grupos electrógenos)
 Decreto Supremo Nº 209 (Reglamento de piscinas)
SEC (Superintendencia de Electricidad y Combustibles)
 Decreto Supremo Nº 66 Reglamento de Instalaciones y Medidores de Gas

 D.F.L. Nº 1 sobre instalaciones eléctricas
 Resolución Exenta Nº 1.250 sobre inspección periódica de las instalaciones de gas
SII (Servicio de Impuestos Internos) Procedimientos para:
 Obtención del RUT

 Obtención del Rol de avalúo
 Pago de Retenciones de Impuestos
 Certificados y Declaraciones juradas de retenciones de impuestos
 Cambios de representante legal
 Libro de remuneraciones

LEGISLACION CHILENA VIGENTE RELACIONADA
CON EL AMBITO CONDOMINAL
ORIGEN IDENTIFICACION DEL DESCRIPCION
SECTOR CUERPO LEGAL
Ley que regula un régimen especial de propiedad
VIVIENDA LEY 19.537 / 1997 inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios
Ley de Copropiedad Inmobiliaria integrados por inmuebles divididos en unidades sobre
(Ley de Condominios) las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor
de distintos propietarios, manteniendo uno o más
bienes en el dominio común de todos ellos.
Reglamento que se aplica a los condominios acogidos
VIVIENDA D.S. Nº 46 / 1998 a la Ley Nº 19.537 y que regula con mayor detalle las
Reglamento de la Ley 19.537 obligaciones, facultades, prohibiciones y sanciones de
los copropietarios, la asamblea, el Comité de
Administración y el Administrador
Reglamento que contiene disposiciones destinadas a
D.S. Nº 230 / 1998
VIVIENDA definir en esta categoría de condominios los derechos
Reglamento Tipo de Copropiedad
y obligaciones entre los copropietarios, definición y
para Condominios de Viviendas
derechos sobre los bienes de dominio común,
Sociales
contribución a los gastos comunes y administración.
Ley General que contiene los principios, atribuciones,
VIVIENDA D.F.L. Nº 458 / 1975 potestades, facultades, responsabilidades, derechos,
Ley General de Urbanismo sanciones y demás normas que rigen a los
y Construcciones organismos, funcionarios, profesionales y particulares,
en las acciones de planificación urbana, urbanización y
construcción.
Reglamento de la Ley General de Urbanismo y
VIVIENDA D.S. Nº 47 / 1992 Construcciones: regula el procedimiento administrativo,
Ordenanza General de el proceso de planificación urbana, el proceso de
Urbanismo y Construcciones urbanización, el proceso de construcción, y los
estándares técnicos de diseño y de construcción
exigibles en los dos últimos.
Ley que forma parte de la Ley General de Urbanismo y
VIVIENDA LEY Nº 20.016 / 2005 Construcciones que fija las responsabilidades y los
Calidad de la Construcción plazos escalonados para hacer efectivas las garantías
por fallas o defectos estructurales, en instalaciones y
terminaciones de una construcción.
Ley que establece la obligatoriedad de un Seguro
TRABAJO LEY Nº 16.744 / 1968 Social contra Riesgos de Accidentes del Trabajo,
Accidentes del Trabajo y Accidentes de Trayecto y Enfermedades Profesionales
Enfermedades Profesionales para todos los trabajadores y estudiantes que se
indica, debiendo cubrir la prevención de riesgos,
prestaciones de salud e indemnización a los afectados.
Este es uno de los Reglamentos de la Ley Nº 16.744
TRABAJO D.S. Nº 40 / 1969 cuya finalidad es establecer en los distintos niveles de
Reglamento sobre Prevención de responsabilidad, la obligatoriedad de desarrollar una
Riesgos Profesionales organización y estrategias para prevenir accidentes,
desde los organismos administradores de la Ley
(Mutualidades e INP) hasta el interior de las empresas,
Reglamento que contiene disposiciones destinadas a
SALUD D.S. Nº 594 / 2000 velar porque en los lugares de trabajo existan
Reglamento Condiciones Sanitarias y condiciones sanitarias y ambientales que resguarden la
Ambientales en Lugares de Trabajo salud y el bienestar de las personas que allí se
desempeñan, incorporando los adelantos técnicos y
científicos ocurridos.
Reglamento que establece que las piscinas de
D.S. Nº 209 / 2003
SALUD condominios son “de uso público restringido” y por lo
Reglamento Interno de Seguridad
tanto deben regirse plenamente por las disposiciones
para el uso de Piscinas
de esta normativa.

LEGISLACION CHILENA VIGENTE RELACIONADA
CON EL AMBITO CONDOMINAL
ORIGEN IDENTIFICACION DEL DESCRIPCION
SECTOR CUERPO LEGAL
Ley que regula el funcionamiento de vigilantes privados
INTERIOR DECRETO LEY Nº 3.607 / 1981 y guardias de seguridad que cumplirán labores de
Ley de Vigilancia Privada seguridad al interior de recintos y para el transporte de
valores. Se establece las condiciones que deberán
reunir estos trabajadores y sus empleadores y el
control que ejercerá la Prefectura de Carabineros.
Reglamento del D.L Nº 3.607 que se aplica sólo a los
INTERIOR D.S. Nº 1.773 / 1994 vigilantes privados, señalando los requisitos que deben
Reglamento del D.L. Nº 3.607 cumplir, entre ellos no tener antecedentes penales,
salud compatible, curso de especialización, etc.
D.S. Nº 93 / 1985 Reglamento del D.L Nº 3.607 que se aplica a los
DEFENSA Reglamento del artículo 5º bis del guardias de seguridad, nocheros, porteros, rondines,
D.L. Nº 3.607 señalando los requisitos que deben cumplir.
Reglamento que establece las condiciones generales
SALUD D.S. Nº 48 / 1984 de construcción, instalación, mantenimiento, operación
Reglamento de Calderas y y seguridad que deberán reunir todas las calderas en
Generadores de Vapor que se generen fluidos a temperaturas y presiones
superiores a la atmosférica, (móviles o estacionarias).
Ley que fija las condiciones para establecer contratos
Ley Nº 18.101 / 1982
VIVIENDA de arrendamiento, señalando las obligaciones,
Arrendamiento de Bienes Raíces
derechos y sanciones a arrendador y arrendatario de
Urbanos
bienes raíces que se encuentren en el radio urbano.
Ley que tiene por objeto normar las relaciones entre
LEY Nº 19.496 / 1997
ECONOMIA proveedores y consumidores, establecer las
Ley de Protección de los Derechos de
infracciones en perjuicio del consumidor y señalar el
los Consumidores
procedimiento aplicable en estas materias.
Ley que fija las condiciones relacionadas con la
MINERIA D.F.L. Nº 4 / 2006 producción, el transporte, la distribución, el régimen de
Ley General de Servicios Eléctricos concesiones y tarifas de la energía eléctrica y las
funciones del Estado en estas materias.
Reglamento que tiene por objeto establecer los
ECONOMIA D.S. Nº 66 / 2007 requisitos para efectuar las instalaciones interiores de
Reglamento de Instalaciones gas y las normas de seguridad para proteger a
Interiores y Medidores de Gas personas y bienes. Sus disposiciones regulan el
(Reemplaza a D.S. Nº 222) proyecto, la construcción, la puesta en servicio, el
mantenimiento y la fiscalización de estas instalaciones.
Resolución que establece el procedimiento para
ECONOMIA R.E. Nº 1250 / 2009 efectuar la inspección periódica de las instalaciones de
Resolución Exenta sobre Inspección gas y de los conductos colectivos de evacuación de
Periódica de las Instalaciones de Gas gases producto de la combustión.
Conjunto de normas legales sistemáticas que contiene
D.F.L. Nº 1 / 2000
JUSTICIA lo estatuido sobre régimen jurídico, aplicable a
Código Civil
personas, bienes, sucesiones, obligaciones y contratos.
Conjunto de normas legales sistemáticas que define los
COD – 18742 / 1874
JUSTICIA delitos y las faltas, sus correspondientes penas y las
Código Penal
responsabilidades de ello derivadas.
Conjunto de normas legales sistemáticas que regula
TRABAJO D.F.L. Nº 1 / 2003 las relaciones laborales entre los empleadores y los
Código del Trabajo trabajadores.
Conjunto de normas legales sistemáticas que rige
SALUD D.F.L. Nº 725 / 1968 todas las cuestiones relacionadas con el fomento,
Código Sanitario protección y recuperación de la salud de los habitantes.
Conjunto de normas legales sistemáticas que rige
DECRETO LEY Nº 830 / 1974
HACIENDA todas las cuestiones relacionadas con la tributación
Código Tributario
fiscal interna y la competencia del SII.

Situación de edificios acogidos a ley anterior
De acuerdo al Artículo Nº 49 de la Ley 19.537, sus

disposiciones regirán también para las comunidades de
copropietarios acogidas a la Ley de Propiedad Horizontal
o Venta por Pisos (6.071) con anterioridad a su vigencia.
No obstante lo antes señalado, continuarán aplicándose
a dichas comunidades las normas de su respectivo
Reglamento de Copropiedad que no contravengan las
nuevas disposiciones y particularmente las relativas a:
 Cambio de destino de las unidades del condominio.

 Proporción o porcentaje (dominio) que a cada
copropietario corresponda sobre los bienes
comunes.
 Proporción o porcentaje que a cada copropietario
corresponda sobre el pago de los gastos comunes.
 Derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes
comunes legalmente constituidos.
Sin embargo, por acuerdo unánime una asamblea extraordinaria de copropietarios podrá
someter también estas materias a las normas de la nueva Ley 19.537.
La nueva ley establece además que en los casos que ésta exija que una determinada
facultad o derecho esté establecida en el reglamento de copropiedad, se presumirá que tal

disposición está contenida en dicho documento, por lo que no requiere modificación alguna
de su texto para actuar con competencia.
Es el caso de la sanción de corte del suministro eléctrico a los deudores morosos de tres o
más cuotas de los gastos comunes.
Objetivos que persigue la nueva Ley Nº 19.537 *
1) Contar con una legislación moderna y orgánica que responda a las necesidades de las
comunidades de copropietarios de edificios y viviendas, y que al mismo tiempo contenga
en un solo texto legal todas las normas relativas a la copropiedad, y que a su vez sea
flexible en su aplicación, reconociendo nuevas formas de vida en comunidad y
sancionando legalmente la existencia de los actuales condominios.
2) Facilitar la realización de inversiones que permitan la ejecución de proyectos de gran

envergadura, sin que se generen problemas de convivencia y administración. Al mismo
tiempo, la ley debe permitir la renovación y conservación del patrimonio inmobiliario
urbano, normando el reciclaje de edificios o la adecuación de los mismos a los nuevos
usos de suelos que permitan los diferentes instrumentos de planificación territorial.
3) Responder a los requerimientos de la planificación urbana, contribuyendo a la formación

de los espacios públicos consultados en los planos reguladores comunales.
4) Flexibilizar la administración de los grandes conjuntos habitacionales, que en la práctica

presentan innumerables problemas en razón de su tamaño, reconociendo la existencia
de administraciones sectorizadas que faciliten su funcionamiento.

5) Hacer realidad el principio de autonomía de la voluntad, privilegiando el acuerdo de los
copropietarios por sobre la existencia de normas reglamentarias de detalle que han
probado ser ineficaces para solucionar la gran gama de situaciones que presenta la vida
diaria en copropiedad.
6) Dictar un conjunto de normas especiales, que aborden la realidad de las comunidades de

viviendas sociales, por tener éstas características particulares.
(*) Del Mensaje enviado el 7 de junio de 1995 por S.E. el Presidente de la República a la H. Cámara de Diputados
para someter a trámite legislativo el proyecto de la nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria.
ESTRUCTURA DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

La nueva ley cuenta con 50 artículos permanentes y un artículo transitorio, organizados
en cinco Títulos.
Título I: Del Régimen de Copropiedad Inmobiliaria
Contiene la definición de los principales conceptos empleados por la ley, entre ellos
condominios, unidades, bienes comunes, y las exigencias para acogerse al nuevo
régimen legal (Artículos 1 al 16).
Título II: De la Administración de los Condominios
En él se contemplan los órganos de administración, los quórum para constituir

asambleas, los quórum de aprobación de acuerdos, etc. Se establece a quién
corresponde resolver las dificultades entre los copropietarios (Artículos 17 al 35).
Título III: De la Seguridad del Condominio y del Término o Modificación de la

Copropiedad Inmobiliaria
En él se señalan exigencias relativas a la seguridad de los condominios, la obligación

de contar con seguros, con planes de emergencia ante catástrofes naturales o
incendios y todo lo concerniente al término del régimen de copropiedad.
(Artículos 36 al 38).
Título IV: De los Condominios de Viviendas Sociales
En él se contemplan normas especiales aplicables a este tipo de condominios. Por

ejemplo se faculta a diversos servicios públicos para invertir en ellos.
(Artículos 39 al 46).
Título V: Disposiciones Generales
Se establece la derogación de los cuerpos vigentes a la fecha de su publicación, con

sus excepciones y la obligación de los municipios de desarrollar programas educativos
sobre los derechos y deberes de los habitantes de los condominios de viviendas
sociales (Artículos 47 al 50 y Artículo Transitorio).

Ley Nº 20.016 / 2005 / Ley de Calidad de la Construcción
Esta Ley, que forma parte de la Ley General de Urbanismo y

Construcciones y fue publicada en el Diario Oficial de Chile en
mayo de 2005. De ésta se desprende que la responsabilidad
por las fallas o defectos de la construcción o el uso de
materiales o insumos defectuosos, está radicada en el
propietario primer vendedor y en los profesionales que en ella
participan. Un propietario o una comunidad afectados por este
tipo de problemas demandará al propietario primer vendedor.
No tiene que perseguir a todos y cada uno de los posibles
implicados.
Por su parte el propietario primer vendedor podrá defenderse

con la misma ley y mediante los contratos firmados con cada
uno de los profesionales responsables.
La citada ley, en lo principal, divide y precisa las responsabilidades de los diversos actores
que participan tanto en los permisos, autorizaciones y recepciones de obras. Establece
plazos diferenciados, según la parte de la obra involucrada, para hacer efectivos los
compromisos y garantías, señalando los nuevos requisitos para la recepción de obras. Con
estas disposiciones todos los profesionales que intervienen en una obra, arquitectos,
ingenieros constructores, revisores independientes e inspectores técnicos, asumen su cuota
de responsabilidad ante fallas de la obra que le sean imputables, (acciones u omisiones) por
los períodos establecidos, que se indican más adelante.
La Ley Nº 20.016 cambia el rol histórico de las Direcciones de Obras Municipales,

trasladando su accionar desde las construcciones hacia el urbanismo, el espacio público y
las propias de los instrumentos de planificación territorial (IPT). Es decir, le quita injerencia,
disminuye su carga laboral y sus responsabilidades. Libera a las Direcciones de Obras
Municipales de la función de revisar en los proyectos de arquitectura los aspectos
relacionados con las condiciones de habitabilidad y de seguridad que contiene la Ordenanza
General, entre las cuales se encuentran las normas contra incendio, las de evacuación de
los edificios y las condiciones de accesibilidad para discapacitados. De este modo, el
cumplimiento de las demás normas, que en definitiva son las atingentes a las condiciones de
uso de las edificaciones y están directamente relacionadas con la habitabilidad y seguridad,
son de la exclusiva responsabilidad del arquitecto autor del proyecto y del revisor
independiente cuando concurre al estudio del proyecto con su informe favorable.
Ciertamente, esta situación coloca al arquitecto en las mismas condiciones que rigen para el
resto de las profesiones en cuanto a la responsabilidad que debe cada uno asumir en el
desenvolvimiento de su actividad. En este contexto, se creó la disciplina del Revisor
Independiente, profesionales de alto nivel de calidad y experiencia que intervienen en el
proceso de acreditación en el cumplimiento de la normativa para asegurar a los usuarios las
condiciones adecuadas de habitabilidad y seguridad de los edificios, los que actúan en forma
independiente de las Direcciones de Obras.
Por su parte el cumplimiento de las normas de construcción queda, desde la entrada en

vigencia de esta ley, bajo la responsabilidad directa de los profesionales a cargo de la
construcción y por las de resistencia estructural responden los ingenieros estructurales del
proyecto, sin perjuicio de la responsabilidad global del propietario primer vendedor.

En el siguiente cuadro se indican, para las unidades vendibles, los plazos de vigencia de la
garantía por defectos de construcción en cualquiera de sus partes o conceptos:
CONCEPTO A PARTIR DE LA FECHA DE: Años

ESTRUCTURA Recepción Definitiva de la Obra 10
INSTALACIONES Recepción Definitiva de la Obra 5
TERMINACIONES Inscripción por el Primer Comprador en Conservador BBRR 3
La ley anterior establecía un plazo único de 5 años para responder ante todo tipo de defectos
y siempre a contar de la fecha del Certificado de Recepción Final de la Obra que entrega la
Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva.
Es por tanto un avance para los adquirentes de inmuebles que las

garantías por daños estructurales aumente de 5 a 10 años; que
las instalaciones se mantengan en los 5 años de la ley anterior y
aunque, aparentemente, pueda pensarse que es un retroceso
disminuir de 5 a 3 años la garantía por defectos de terminaciones
o acabado de las obras, en la práctica no es así ya que esta
última disposición comienza a regir, para el caso de las unidades
de dominio exclusivo (departamentos, bodegas, casas, oficinas,
etc.), recién cuando el Propietario Primer Comprador ha inscrito a
su nombre, en el Conservador de Bienes Raíces, la propiedad
adquirida al Propietario Primer Vendedor. Para los bienes de
dominio común, todos los plazos señalados son a contar de la
fecha de recepción definitiva de la obra.
El administrador del condominio deberá estar especialmente atento en aquellas

comunidades nuevas y en las que aún estén vigentes los plazos para ejercer el derecho a
garantía aludido en relación a los bienes de dominio común a su cargo.
Los plazos dispuestos no suponen que la eventual controversia tenga que estar resuelta en
ese tiempo. A la comunidad o a cada propietario, le será suficiente con haber iniciado la
demanda en tribunales, dentro del período de la garantía señalado, para que se mantenga
plenamente vigente el derecho a indemnización correspondiente.
Tampoco constituye un impedimento que el propietario primer

vendedor, contra quien se entabla la demanda, sea una persona
jurídica que ya no exista porque la responsabilidad persigue a la
persona natural representante legal de la primera.
Es dable señalar que la Ley de Calidad de la construcción

pretende ese gran objetivo: hacer construcciones de calidad y
sólo si no se respetan las normas de construcción afectando su
categoría, el interesado tendrá los medios idóneos para exigir
una reparación.
La ley en comento tiene un objetivo secundario que es agilizar

los trámites de permisos de obras municipales, ya que la
burocracia en estas áreas ha provocado pérdidas millonarias
que no sólo afectan al sector construcción sino a otros ámbitos
de la economía y al país como un todo.

BIENES DE DOMINIO COMUN
Corresponden a la materia a administrar. La existencia de estos bienes y elementos
comunes genera la necesidad de contar con una organización en la comunidad y con alguna
persona especializada que los administre (Administrador).
Podemos afirmar que debido a la existencia de este tipo especial de propiedades

inmobiliarias que comparten ciertos elementos que son comunes a todos los propietarios,
nace la necesidad de contar con Administradores de edificios o condominios.
Cada cual administra su propiedad exclusiva, pero aquellos bienes que son de todos, corren
el riesgo de ser de nadie y deteriorarse al punto de afectar el valor y las condiciones de
habitabilidad de las unidades particulares y del condominio en general.
Recordemos que son bienes comunes,

entre otros, el terreno o parte de él, los
elementos estructurales, las fachadas
y las instalaciones de los distintos
servicios, como agua potable,
electricidad, gas, etc., con que está
dotado el condominio.
Los propietarios de una unidad en un

condominio, por ejemplo un
departamento, tienen muy claro el
límite de lo que a su propiedad
exclusiva respecta ya que lo tienen
permanentemente a la vista, lo utilizan
a diario y está perfectamente
precisado en la escritura y planos
correspondientes. Sin embargo, el tema suele ser más complicado al momento de definir las
partes comunes. Algunos ignoran que tienen derechos sobre estos bienes, otros creen que
sólo le pertenecen los bienes que tienen más cerca de su unidad y también hay quienes
actúan como si todos estos componentes fueran sólo de ellos.
La ley señala en su artículo 3º que cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y
comunero en los bienes de dominio común. Esto quiere decir que el propietario de una
unidad es, al mismo tiempo, copropietario junto al resto de los propietarios, de los bienes de
dominio común. Esta es la condición que define a un condominio y le otorga un carácter de
inseparable, entre unos y otros, obligando a cuidarlos y mantenerlos debidamente.
¿Cómo se determinan los derechos sobre los bienes comunes?
El derecho o propiedad que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común
debe estar dispuesto en el reglamento de copropiedad de cada condominio, el que atenderá
para fijarlo, el avalúo fiscal de la respectiva unidad.
En la ley anterior se daba también la alternativa de determinar estos derechos sobre la base
de la superficie de cada unidad y, por tratarse éste de un procedimiento mucho más simple,
prácticamente todos los condominios incorporados a esa ley se guían en la actualidad por
esta modalidad ya que se mantienen vigentes.

Señalemos que el primer reglamento de copropiedad debe ser dictado por la persona natural
o jurídica propietaria del condominio (normalmente la empresa inmobiliaria) y ésta se
preocupará de cumplir con las indicaciones legales para incorporar estas materias tan
relevantes que sólo así permitirán aprobar el proyecto, vender sus unidades e inscribirlas
posteriormente en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del primer comprador.
No resulta difícil imaginar por qué esta intrincada realidad hace indispensable contar con un
verdadero profesional que se haga cargo de la administración de los bienes comunes que
son aquellos que pertenecen a todos los propietarios.
Clasificación de los bienes comunes
La ley distingue cinco tipos de bienes comunes:
a) Los que pertenecen a todos los copropietarios

por ser necesarios para la existencia,
seguridad y conservación del condominio. Entre
estos podemos encontrar el terreno común, la
estructura del edificio, sus fachadas, la
techumbre, las instalaciones generales (agua,
gas, electricidad, calefacción, etc.).
b) Los que permiten a todos y a cada uno de los

copropietarios el uso y goce de las unidades de
dominio exclusivo. Por ejemplo, el acceso al
edificio, los pasillos, las cajas de escaleras,
dependencias de servicios comunes, etc.
c) Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio.
d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y

el esparcimiento comunes de los copropietarios.
e) Aquellos a los que se les otorgue este carácter en el reglamento de copropiedad.
La singularización de los bienes de dominio común deberá constar en los planos que tiene
que presentar el primer propietario o la inmobiliaria a la Dirección de Obras Municipales
respectiva para solicitar que el inmueble en cuestión sea acogido como condominio de
acuerdo a la ley.
La propiedad de estos bienes es común a todos los copropietarios en la debida proporción

de dominio que se establece en el reglamento de copropiedad, y es inseparable del derecho
de propiedad que se tiene sobre la unidad exclusiva.
En palabras simples, los bienes comunes son de todos y, por lo tanto, todos deben pagar
todo lo que su mantenimiento demande.
Existiendo bienes que son comunes a todos los copropietarios con el respectivo derecho a
uso de los mismos, se genera una obligación natural de mantenerlos, cuidarlos y en
definitiva contribuir con la cuota correspondiente para lograr esos objetivos. A esto es lo que
llamamos gastos comunes.

GASTOS COMUNES
Son los necesarios para la administración, mantenimiento, reparación y uso de los bienes
comunes, estando obligados a su pago todos los copropietarios, en la proporción
preestablecida en el reglamento de copropiedad, la que normalmente coincide con el
porcentaje de derechos sobre los bienes de dominio común.
Los gastos comunes se clasifican en:
 Ordinarios (Administración, Mantenimiento, Reparación y Uso o Consumo)

 Extraordinarios, los adicionales y distintos de los anteriores.
Debemos considerar también que dentro de los gastos comunes debe incluirse el fondo
común de reserva que se cobrará incrementando el gasto común en un porcentaje que fijará,
en su oportunidad, la asamblea de copropietarios.
Asimismo, si la comunidad decide contratar el seguro contra riesgo de incendio, que señala
el artículo 36 de la Ley Nº 19.537, de forma colectiva o en el caso que algún copropietario no
cumpla con su primera obligación en esta materia, el administrador cobrará este ítem
incorporándolo al gasto común de toda la comunidad o sólo al de los copropietarios
afectados, según el caso.
Todos pagan todo
La ley establece que el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un

determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente
permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación
de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes. Así los
habitantes de un primer piso de un edificio en altura deben pagar por los gastos de
mantenimiento y electricidad del ascensor aunque no lo ocupen nunca. Sólo la sectorización
a que se refiere el artículo 4º de la Ley permitirá un sistema especial en el que algunos
gastos específicos los pagarán exclusivamente los integrantes de un sector determinado.
De gasto común extraordinario a gasto común ordinario

Cabe señalar que si bien el origen de un gasto puede ser
de tipo extraordinario, su mantenimiento posterior se
incorporará a la categoría de ordinario. Es el caso de una
comunidad que toma, por ejemplo, el acuerdo de construir
una piscina. Por tratarse de la incorporación de un
servicio nuevo que no formaba parte del equipamiento y
diseño original del condominio, su construcción y puesta
en marcha se financiará con recursos extraordinarios
(adicionales a los gastos comunes ordinarios).
Posteriormente, una vez funcionando la piscina, todos los gastos que involucre el
cumplimiento de normas, su operación y mantenimiento, se cargará al gasto común
ordinario. Así, la eventual contratación de personal especializado para la seguridad de las
personas (salvavidas), como el técnico para la operación del servicio, la compra de los
insumos respectivos (cloro, alguicidas, correctores de pH y los otros implementos necesarios
para su limpieza y mantenimiento) y la proporción del consumo de servicios comunes como
electricidad y agua potable, serán adicionados a los gastos comunes ordinarios.

Cómo se determina el pago de los gastos comunes
El artículo 4º de la Ley Nº 19.537 señala que cada copropietario deberá

contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos
comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda
en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de
copropiedad establezca otra forma de contribución.
Podemos apreciar que la primera idea del legislador apunta a utilizar como referencia para el
pago de los gastos comunes el mismo porcentaje establecido para determinar el dominio
sobre los bienes comunes, pero dejando abierta la posibilidad que la comunidad establezca
otra forma de prorrateo. En la inmensa mayoría de los casos, los condominios tendrán un
valor idéntico entre ambos conceptos lo que indudablemente representa el sentido más justo
de su aplicación. Existen condominios donde, desde el punto de vista práctico, se justifica
tener porcentajes distintos, de los del dominio, para cobrar los gastos comunes pero esta
diferencia en ningún caso deberá ser grande o arbitrariamente significativa con el valor de
cada dominio ya que se estará alejando de la razón de ser de esta opción.
Hemos señalado que en los condominios antiguos (acogidos a la anterior legislación), casi
siempre se determinaba el porcentaje de dominio sobre los bienes comunes y el de prorrateo
para pagar los gastos comunes, en base a la superficie de cada unidad. La Ley actual
respeta expresamente la vigencia de estas y algunas otras materias por lo que no obliga a
estas comunidades a adaptarse a las nuevas disposiciones ni modificar sus reglamentos de
copropiedad.
El artículo 5º de la Ley Nº 19.537 indica que cada copropietario deberá pagar los gastos
comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad.
Debemos entender que la periodicidad natural será mensual ya que es la modalidad legal
para el pago de los compromisos de la comunidad, sean remuneraciones, leyes sociales,
cuentas de servicios, etc. Si el copropietario incurriere en mora, la deuda devengará el
interés máximo convencional, que fija la Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras (SBIF) o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad del
condominio, además de otras posibles sanciones que trataremos más adelante.
Quién es el responsable de pagar
Es importante recalcar que para la Ley, el copropietario es el responsable

de pagar oportunamente los gastos comunes correspondientes a su
unidad aunque él no resida ahí y la tenga arrendada a un tercero.
La ley, protegiendo los intereses de la comunidad, dirige las sanciones,

por este incumplimiento, en contra de la unidad y el propietario, sin
perjuicio del derecho que le asiste al propietario de repetir en contra del arrendatario que no
respeta el contrato privado de arrendamiento firmado al efecto.
Aplicación real del porcentaje de dominio y del de prorrateo de gastos comunes
El porcentaje de prorrateo de pago de gastos comunes tiene exclusivamente la función de

repartir proporcionalmente, entre los distintos copropietarios, el pago total de las cuotas de
gastos comunes, sean ordinarios o extraordinarios.

Por su parte el porcentaje de dominio de los bienes de dominio común, no sólo determina la
proporción de propiedad que tiene cada copropietario sobre todos los bienes comunes sino
que, desde el punto de vista práctico, determina también el valor del voto de cada
copropietario para tomar acuerdos en la asamblea de copropietarios. Es decir, en una
asamblea el valor de todos los votos puede llegar a ser distinto si el dominio de los bienes
comunes es diferente para cada unidad del condominio. Así los propietarios de unidades
(departamentos, oficinas, bodegas, estacionamientos, locales comerciales, etc.) que tengan
un porcentaje de dominio y prorrateo mayor pagarán una cuota mayor de gastos comunes y
al momento de tomar un acuerdo en la asamblea su voto también tendrá una mayor
incidencia.
Veamos un ejemplo sencillo de aplicación de estos factores en un condominio ficticio de sólo

cuatro unidades al que se le aplica las disposiciones de la actual Ley Nº 19.537:
UNIDAD AVALUO % DOMINIO SOBRE % PRORRATEO PAGO

($) BIENES COMUNES GASTOS COMUNES
A 50 10 10
B 100 20 20
C 150 30 30
D 200 40 40
TOTAL 500 100 % 100 %
Estas definiciones son de responsabilidad del propietario primer vendedor quien deberá
determinar los avalúos de cada unidad siguiendo las disposiciones del Formulario 2.801 del
Servicio de Impuestos Internos e incorporarlas al reglamento de copropiedad.
Una vez determinados los avalúos individuales se deberán sumar para luego calcular que
porcentaje del total representa el avalúo de cada unidad obteniendo así el porcentaje de
dominio sobre los bienes comunes y el de prorrateo para contribuir al pago de los gastos
comunes.
Un caso extremo
Por último, nos colocaremos frente a una situación

dramática para explicar otro alcance del empleo del
porcentaje de dominio que cada copropietario tiene
sobre los bienes de dominio común.
Imaginemos que un día cualquiera, un edificio sufre

los embates de un gran terremoto que lo afecta al
punto de destruirlo por completo dejando
únicamente un cerro de escombros al interior de la
propiedad. En otras palabras, de toda la comunidad
sólo quedó un bien de dominio común: el terreno.
En esas circunstancias, suponiendo que el condominio no tuviera contratado un seguro

contra este tipo de riesgo, la comunidad deberá reunirse en asamblea de carácter
extraordinario para decidir su destino ante tan lamentable acontecimiento. Si la decisión es
vender el terreno, cada copropietario recibirá, del total del valor de la venta, una suma
equivalente a su porcentaje de dominio sobre los bienes de dominio común.

ORGANOS DE ADMINISTRACION DE UN CONDOMINIO
La ley consagra tres órganos de administración de un condominio con facultades específicas
y complementarias, ellos son:
A. Asamblea de Copropietarios
B. Comité de Administración
C. Administrador
A. ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
Está formada por todos los copropietarios y constituye la autoridad máxima. Se rige por el
principio de las mayorías y es soberana para tomar los acuerdos que estime conveniente
(mientras no se transgreda la ley), obligando a toda la comunidad a su cumplimiento.
En el artículo 17 de la Ley Nº 19.537 está contenido lo esencial del funcionamiento de la

asamblea en el condominio. Como norma general y sin que su sentido sea literal, este
artículo comienza resaltando, que “Todo lo concerniente a la administración del edificio será
resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea, sin perjuicio de los demás
mecanismos contemplados en esta ley”.
Además de la posibilidad de hacer consultas por escrito a los copropietarios sobre ciertas
materias propias de asambleas extraordinarias, debemos señalar que la Ley establece una
organización administrativa (Asamblea, Comité de Administración y Administración) en la
que le otorga facultades específicas a cada uno de estos estamentos, distribuyendo
armónicamente las funciones administrativas del condominio, con la posibilidad incluso, a
partir de las modificaciones aplicadas a la Ley 19.537, mediante la Ley 20.741 publicada en
el Diario Oficial el día 01 de abril de 2014, de que una asamblea extraordinaria puede
traspasar al Comité de Administración poderes para resolver materias de tipo
extraordinarias.
Tipos de Asamblea
Las sesiones de asamblea podrán ser ordinarias o extraordinarias, condición que dependerá
de la materia a tratar. Así, en las sesiones ordinarias se podrá abordar cualquier tema
relacionado a los intereses de los copropietarios, a excepción de los que sean materia de
sesiones extraordinarias. La Ley indica que a lo menos deberá realizarse una asamblea
anual de carácter ordinario para que el Administrador rinda cuenta documentada de su
gestión correspondiente a los últimos doce meses.
Por su parte las reuniones extraordinarias están reservadas para tratar temas que se alejan
de las materias de común ocurrencia o costumbre, como por ejemplo: Modificación a los
derechos o deberes de los copropietarios; Incorporación de nuevas sanciones o
modificaciones de las existentes; Construcciones o cambios en el uso o destino de las
instalaciones, bienes comunes o del condominio en general; Inversiones de gran monto;
Remoción del Comité de Administración, etc.
En el cuadro que entregamos en la página siguiente encontrarán un resumen de las materias

que deben tratarse en cada tipo de asamblea. Podemos apreciar que las de carácter
extraordinario son solamente 18 y todo el resto, que no aparece especificado, corresponde a
temas de naturaleza ordinaria, como la designación del Comité, el nombramiento o remoción
del Administrador, dictado de normas internas de convivencia, etc.

MATERIAS DE ASAMBLEA ORDINARIA WWW.CONDOMINIOS.CL
N° MATERIA
1 Cuenta documentada de la gestión del Administrador de los últimos 12 meses.
2 Cualquier tema relacionado a los intereses de los copropietarios, salvo los que sean
materia de sesiones extraordinarias.
MATERIAS DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

N° MATERIA Ubic. en Ley C N
1 Modificación del Reglamento de Copropiedad. Art. 17, N° 1  
2 Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, Art. 17, N° 2
o la constitución de gravámenes sobre ellos.
3 Reconstrucción o demolición del condominio. Art. 17, N° 3 
4 Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se Art. 17, N° 4 
deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al
régimen de copropiedad o su modificación.
5 Delegación de facultades al Comité de Administración. Art. 17, N° 5  
6 Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Art. 17, N° 6  
Administración.
7 Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un Art. 17, N° 7  
período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de
gastos comunes ordinarios del total del condominio.
8 Administración conjunta de dos o más condominios de Art. 17, N° 8 
conformidad al artículo 26, y establecimiento de
subadministraciones en un mismo condominio.
9 Programas de autofinanciamiento de los condominios, y Art. 17, N° 9 
asociaciones con terceros para estos efectos.
10 Cambio de destino de las unidades del condominio. Art. 17, N° 10
11 Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de Art. 17, N° 11
bienes de dominio común a favor de uno o más
copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los
bienes de dominio común.
12 Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus Art. 17, N° 12
unidades.
13 Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y Art. 17, N° 13
cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos
asignados en uso y goce exclusivo.
14 Creación del Fondo de Reserva. Artículo 7
15 Pronunciamiento sobre el reglamento de copropiedad Artículo 30
original, dictado por el Propietario Primer Vendedor.
16 Aprobación del Plan de Emergencia ante Siniestros (PES) Artículo 36
17 Proceder futuro frente a decreto Municipal de demolición del Artículo 37
condominio.
18 Comunidades de copropietarios acogidas a anterior Ley de Artículo 49
Propiedad Horizontal que determinen someter por completo
su reglamento de copropiedad y otros acuerdos a la nueva
Ley 19.537.
C= materias que pueden ser objeto de Consulta por escrito. N= asambleas a las que debe asistir un Notario.

Consulta por Escrito
Como una práctica y eficaz alternativa, la Ley de Condominios señala en su artículo 17 que
algunos de las temas enumerados en ese mismo artículo y que son propios de una
asamblea extraordinaria, podrán también ser objeto de una consulta por escrito a los
copropietarios, evitando así, perder tiempo y correr el riesgo de no poder reunirse ya que se
exige un altísimo quórum para que ésta tenga validez.
Las seis materias que la Ley permite tratar por esta vía son:
 Modificación del reglamento de copropiedad (*)
 Delegación de facultades de tipo extraordinaria al Comité de Administración.
 Remoción parcial o total del Comité de Administración.
 Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el
equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
 Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26, y
establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
 Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros
para estos efectos.
(*) En el caso de la modificación al reglamento de copropiedad, la única materia que no

admite una consulta por escrito y que sólo puede modificarse en una asamblea presencial,
es aquella que altere los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común.
Formalidades del procedimiento de la consulta por escrito

 La Presentación debe ir firmada por el Presidente del Comité y por el Administrador.
 Se notificará a todos los copropietarios como si se tratara de una citación a asamblea.
 Deberá acompañarse los antecedentes que faciliten su comprensión junto al proyecto
de acuerdo correspondiente, para la aceptación o rechazo por los copropietarios.
 La consulta se entenderá aprobada con la aceptación por escrito y firmada por los
copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio.
 El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el
Presidente del Comité y por el Administrador del condominio.
 Se deben protocolizar los antecedentes que respalden el acuerdo dejándose
constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura.
 En caso de rechazo de la consulta, ella no podrá renovarse antes de seis meses.
Asistencia de un Notario
A las sesiones de la asamblea en las que se adopten acuerdos que incidan en las materias
señaladas en los números 1, 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 17 y para las asambleas citadas por el
juez de policía local (Artículo 33), deberá asistir un notario, quien deberá certificar o levantar
el acta respectiva, en la que se dejará constancia de los quórum obtenidos en cada caso.
Consultas por escrito v/s Presencia de un Notario

Debemos entender que en los casos de asamblea extraordinaria en que la Ley permite la
modalidad de una consulta por escrito o de traspasar esa facultad al Comité de
Administración y por otra parte exige la presencia de un Notario (Números 1, 5, 6 y 7 del
artículo 17), se exime al condominio de este último requerimiento.

PRIMERA ASAMBLEA
La Ley 19.537 en su artículo 21 señala: “La asamblea de copropietarios en su primera
sesión deberá designar un Comité de Administración”. Por otra parte, en el artículo 18 de
la misma Ley se establece que “Tratándose de la primera asamblea, esta será presidida
por el Administrador, si lo hubiere, o por el copropietario asistente que designe la
asamblea mediante sorteo.”
Esta primera asamblea es incuestionablemente la primera de todas. El legislador le da tal

valor que impone realizarla aunque no se cuente con un Administrador nombrado ya que
para el condominio significa constituir la comunidad al designar su autoridad que la
representará con amplias facultades. La Ley tampoco pone requisitos, como es el caso de
la primera asamblea extraordinaria en que exige que ya esté vendido el 75% de las
unidades del condominio para poder realizar esa reunión general.
Contar con un Comité de Administración es indispensable para cumplir con las

obligaciones legales y para la correcta gestión administrativa. La Ley permite a los
copropietarios recurrir al juez de policía local para, entre otras cosas, denunciar la
ausencia de Comité en su condominio y al juez lo faculta para citar a reunión de asamblea
a fin de que se proceda a elegir el Comité de Administración.
Ponemos énfasis en este tema porque lamentablemente existen algunas empresas,

propietarias originales de condominios, que buscando prebendas a costa del
desconocimiento de sus clientes, dictan el primer reglamento de copropiedad con una
serie de disposiciones abusivas e ilegales, postergando la realización de esta primera
asamblea, en oportunidades confundiéndola mañosamente con la primera asamblea
extraordinaria, en otras nombrando “Comités Provisionales” no resolutivos, en otras
dejando esta instancia para cuando ya estén vendidas todas las unidades, etc.
PRIMERA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

La Ley 19.537 en su artículo 30 señala que “Una vez enajenado (vendido) el 75% de las
unidades que formen parte de un condominio nuevo, el Administrador deberá convocar a
Asamblea extraordinaria la que se pronunciará sobre la mantención, modificación o
sustitución del reglamento a que se refiere el artículo precedente”.
El artículo precedente (29) se refiere al primer reglamento de copropiedad de la

comunidad, que debe ser dictado por la persona natural o jurídica, propietaria original del
condominio (propietario primer vendedor), reducido a escritura pública e inscrito en el
Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo como
exigencia previa para obtener el certificado que declare al condominio acogido al régimen
de copropiedad inmobiliaria.
IMPORTANTE: Si por alguna extraña circunstancia, esta citación a asamblea

extraordinaria es, además, la primera de todas las asambleas en el condominio,
entendemos que deberá corregir el error de no haber citado con anterioridad a la primera
asamblea ordinaria, aprovechando la instancia e incorporando en la lista de las materias a
tratar, la elección del Comité de Administración. Es preciso señalar que en una asamblea
extraordinaria se pueden tratar temas extraordinarios y temas ordinarios siempre y
cuando esas materias estén contenidas en la tabla de la convocatoria.

Otras consideraciones legales:
 Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos,
una vez al año (Artículo 17).
 En sesión ordinaria nunca podrá tratarse una
materia propia de sesión extraordinaria.
 En sesión extraordinaria podrán tratarse materias de
tipo ordinarias y/o extraordinarias, siempre y cuando
estén indicadas en la tabla de la convocatoria.
 Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que sea necesario, o a petición del
Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el 15 % de
los derechos en el condominio (Artículo 17).
 Las sesiones de asamblea deberán celebrarse en el condominio, salvo que la asamblea o
el Comité de Administración acuerden otro lugar, el que deberá estar situado en la misma
comuna a la que pertenece el condominio (Artículo 18).
 Sólo los copropietarios hábiles (aquellos que se encuentran al día en el pago de sus
gastos comunes), podrán optar a cargos de representación y concurrir con su voto a los
acuerdos que se adopten (Artículo 20).
 Cada interesado tendrá sólo un voto, el que será proporcional a sus derechos en los
bienes de dominio común (Artículo 20).
 Si no se reunieren los quórum necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el
administrador o cualquier copropietario podrá recurrir al juez conforme a lo previsto en el
artículo 33 (Artículo 19).
Citación a asamblea
Para cumplir con las indicaciones legales, como una manera de ser más transparente y
evitar complicaciones futuras, es recomendable que el documento de la citación o
convocatoria cumpla con las siguientes formalidades:
 Se debe citar a todos los copropietarios (hábiles y morosos).
 La convocatoria se debe entregar personalmente o enviarla por carta certificada a cada
copropietario a la dirección que cada cual hubiere registrado en la administración. De lo
contrario se entenderá que su domicilio lo tiene en la respectiva unidad del condominio.
También se acepta citar por medio electrónico a la dirección de correo registrada por el
copropietario en la administración (Artículo 21 D.S. N° 46)
 Quien cita a esta reunión es el Comité de Administración en la persona de su Presidente.
Si éste no lo hiciere, asumirá esta función el administrador. Si ninguno de los dos cumple
con esta obligación, cualquier copropietario puede recurrir al juez para que él haga la
citación correspondiente.
 Con relación a la fecha de la reunión, la convocatoria se debe entregar con una
anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince.
 El documento de convocatoria deberá ir firmado por la persona responsable de la
citación, además de señalar todas las referencias que identifiquen la reunión, tales como:
- Tipo de asamblea (ordinaria o extraordinaria)
- Fecha y hora de la primera y segunda citación
- Dirección y lugar exacto
- Materias a tratar
Lapso entre primera y segunda citación
Asamblea ordinaria: media hora a seis horas
Asamblea extraordinaria: cinco a quince días.

ASAMBLEAS: MATERIAS Y QUÓRUM (Q)
20
www.condominios.cl
TIPO DE MATERIAS QUE PUEDEN Q. PRIMERA Q. SEGUNDA Q. ACUERDOS
ASAMBLEA TRATARSE CITACIÓN CITACIÓN
Cualquier tema relacionado con los 60% DE LOS MAYORIA ABSOLUTA

ORDINARIA intereses de los copropietarios, salvo los DERECHOS EN EL COPROPIETARIOS DE LOS DERECHOS
que sean materia exclusiva de sesiones CONDOMINIO QUE ASISTAN DE LOS ASISTENTES
extraordinarias.
Artículo 17: Números 6 al 13.

Artículo 7: Creación del Fondo de
Reserva.
EXTRAORDINARIA Artículo 30: Pronunciamiento sobre 80% DE 60% DE
reglamento de copropiedad original. DERECHOS EN EL DERECHOS EN EL 75% DE DERECHOS
A Artículo 36: Aprobación del Plan de CONDOMINIO CONDOMINIO DE LOS ASISTENTES
(REGLA GENERAL) Emergencia ante Siniestros (PES).
MANUAL DE ADMINISTRACION DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS

Artículo 37: Proceder futuro frente a
decreto Municipal de demolición del
condominio.
EXTRAORDINARIA Artículo 17: Números 1 al 5 (a excepción 80% DE 80% DE 75% DE DERECHOS
B de la materia que se señala en la DERECHOS EN EL DERECHOS EN EL EN EL CONDOMINIO
siguiente categoría “C”). CONDOMINIO CONDOMINIO
MODULO 3
Artículo 17: Número 1. Modificaciones al
EXTRAORDINARIA reglamento de copropiedad, que incidan 90% DE 90% DE 85% DE DERECHOS
en la alteración del porcentaje de los DERECHOS EN EL DERECHOS EN EL EN EL CONDOMINIO
C derechos de los copropietarios sobre los CONDOMINIO CONDOMINIO
bienes de dominio común.
Artículo 49: Comunidades de
EXTRAORDINARIA copropietarios acogidas a anterior Ley de 100% DE 100% DE 100% DE DERECHOS
Prop. Horizontal que determinen someter DERECHOS EN EL DERECHOS EN EL EN EL CONDOMINIO
D por completo su reglam. de copropiedad y CONDOMINIO CONDOMINIO
otros acuerdos a la nueva Ley 19.537.
WWW.CONDOMINIOS.CL ©
Cómo deben calcularse los porcentajes de participación
Estimamos que el universo a considerar como posibles participantes de una asamblea

debería obtenerse de aquellos que están en condiciones legales para hacerlo. O sea los
copropietarios hábiles (los que están al día en el pago de sus gastos comunes). Así por
ejemplo, si en un condominio existe una morosidad del 15% en el pago de los gastos
comunes al momento de celebrar la reunión de asamblea, el 100% a considerar para los
cálculos de los quórum exigidos en cada oportunidad es sobre la base del 85% habilitado.
Por lo tanto, usando el mismo valor del ejemplo, veremos que se produce una baja
sustancial en los porcentajes reales que se necesitan para cumplir con el quórum requerido
para sesionar o para tomar algún acuerdo como se indica en el siguiente cuadro:
QUÓRUM LEGAL REQUERIDO PORCENTAJE REAL DE DOMINIO

80 % 68 %
75 % 60 %
60 % 51 %
Sería un absurdo jurídico que quienes, además de no cumplir con una obligación esencial
para el funcionamiento administrativo de una comunidad, como es el caso del pago oportuno
de los gastos comunes, puedan llegar a impedir, por causa de su condición de inhabilidad, el
ejercicio legítimo y soberano de una asamblea para reunirse o tomar acuerdos e incluso
adoptar medidas para defenderse de esos mismos infractores.
Debemos considerar que para los casos “C” y “D” de asamblea extraordinaria, indicados en
el cuadro de la página anterior, no podríamos aplicar el mismo criterio ya que en ambas
situaciones se requiere que asistan y voten tanto hábiles como morosos.
Obligación de cumplir los acuerdos de asamblea
Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en la ley obligan a todos los
copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aun cuando hayan
votado en contra de su adopción. También deberán cumplir las resoluciones vigentes de la
asamblea los futuros copropietarios de la comunidad al momento de incorporarse al
condominio como tales.
La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar
cumplimiento a dichos acuerdos a través del Comité de Administración o de los
copropietarios designados por la propia asamblea para estos efectos.
De los acuerdos de asamblea se dejará constancia en un libro de actas foliado. Las actas
deberán ser firmadas por todos los miembros del Comité de Administración, o por los
copropietarios que la asamblea designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité.
Importancia de ceñirse a las formalidades
Es sabido que efectuar una asamblea de copropietarios es una titánica tarea. Cuesta mucho
que se reúnan los quórum que permitan su realización o los necesarios para tomar acuerdos
válidos. Por ello resulta trascendente cumplir con todos y cada uno de los requisitos y
formalidades exigidas para su celebración, debido a que cualquier error u omisión puede
significar que algún interesado haga valer sus legítimos derechos ante el juez para que éste
declare nulidad sobre su convocatoria, realización o toma de algún acuerdo en particular.

Podemos señalar que toda asamblea tiene tres etapas: a) Citación, b) Desarrollo y c) Toma
de acuerdos. Un vicio en cualquiera de ellas puede ocasionar que todo el esfuerzo para
efectuar una asamblea quede en nada si el juez cuenta con elementos o pruebas suficientes
para invalidar lo obrado.
En el cuadro que aparece a continuación se pueden observar los diez errores más comunes
en cada etapa de una asamblea que podrían ser, eventualmente, causal de nulidad de un
acuerdo o de la asamblea en su totalidad, por dictamen judicial:
LOS DIEZ ERRORES MAS COMUNES EN LAS ASAMBLEAS

1 Confundir carácter (Ordinaria-Extraordin.) 6 No fechar la convocatoria
2 No citar a todos los copropietarios 7 No indicar hora y lugar de reunión
CITACIÓN 3 No enviarla al domicilio o mail registrado 8 Citar a un lugar fuera de la Comuna
4 Citar fuera de plazos legales 9 Citar para un día y hora antojadizo
5 No incluir la tabla de materias a tratar 10 Convocatoria no firmada por facultado
1 Comenzar antes de la hora señalada 6 Alterar mañosamente orden de la tabla

2 Comenzar sin el quórum mínimo 7 Realizarla sin Notario siendo requisito
DESARROLLO 3 Impedir presidir a la persona facultada 8 Participación de extraños no invitados
4 Impedir participar a propietarios hábiles 9 Administrador con poder de propietario
5 Impedir participar a representantes 10 Incorporar temas que la ley no permite
1 No respetar acuerdos y resultados 6 Permitir votar a personas sin poder

2 No ponderar los votos por dominio 7 Permitir votar al Administrador
TOMA DE No reflejar alcances de los acuerdos No traspasar acuerdos al libro de actas
3 8
ACUERDOS
4 Tomar acuerdos sin mayorías legales 9 Impedir votar a personas habilitadas
5 Permitir votar a propietarios no hábiles 10 Incorporar al Comité a no autorizados
Analicemos otro error frecuente:

Citar a asamblea extraordinaria equivocada o innecesariamente
Veamos, desde el punto de vista práctico, lo que puede acarrear una citación a asamblea
extraordinaria, pudiendo haber realizado una ordinaria. Ya hemos señalado que en una
sesión ordinaria jamás puede tratarse una materia propia de asamblea extraordinaria. Sin
embargo, en una asamblea extraordinaria sí puede abordarse una materia ordinaria si esta
es incluida en la tabla de temas a desarrollar. Por lo tanto su incorporación será producto de
aprovechar una oportunidad o de un error de concepto que sólo provocará problemas al
exigir un quórum muy alto para que la sesión sea válida y otro también considerable para
tomar el acuerdo respectivo.
Un ejemplo característico es creer que se requiere el pronunciamiento de una asamblea

extraordinaria para nombrar al Comité de Administración o para elegir a un nuevo integrante
por renuncia de algún titular (sólo su remoción es tema extraordinario). Esta materia es de
tipo ordinaria y como hemos señalado, una asamblea de esta naturaleza es indudablemente
más fácil de conseguir ya que en segunda citación, generalmente media hora después de la
primera, la asamblea será válida con los propietarios que estén presentes y los acuerdos se
tomarán por mayoría absoluta de los dominios representados en ese acto.
Confundir la necesidad de tomar un acuerdo Urgente con el carácter de una

Asamblea Extraordinaria, constituye un error que puede hacer fracasar el objetivo.

B. COMITE DE ADMINISTRACION
El Comité de Administración, que viene a reemplazar a la Junta de Vigilancia del anterior

cuerpo legal, no sólo es un nexo entre la asamblea y el Administrador, sino que es un órgano
resolutivo que tiene sus propias obligaciones y facultades que lo transforman en una entidad
clave para el funcionamiento del condominio. Tanto es así, que se puede dar el caso que la
asamblea decida no contratar los servicios de un Administrador, pero jamás podrá resolver
no designar su Comité de Administración, obligación que se debe cumplir en la primera
sesión de la asamblea de copropietarios.
La Ley señala que el Comité de Administración representa a la asamblea con todas sus
facultades, a excepción de aquellas materias que deban tratarse en asamblea extraordinaria.
No obstante, la asamblea extraordinaria puede delegar facultades extraordinarias al Comité.
Requisitos para integrar el Comité

 Ser copropietario del condominio.
 Tener la condición de hábil.
Es decir, como se señala en el artículo 21 de la Ley Nº 19.537, sólo pueden integrar el
Comité los propietarios o sus cónyuges y los representantes de las personas jurídicas que
sean propietarios en el condominio. En el caso que una unidad pertenezca a varias
personas, uno cualquiera de ellos podrá ser designado en el cargo. Pero, de ninguna manera
parientes por consanguinidad del titular (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos) podrán
formar parte de este órgano, salvo que alguno de ellos, coincidentemente fuera también un
copropietario más, en cuyo caso lo haría por derecho propio. Tampoco los arrendatarios ni el
Administrador, aunque tengan un poder amplio o específico, podrán ser nombrados. La otra
condición señalada es que el copropietario tenga calidad de hábil, o sea que esté al día en el
pago de sus gastos comunes al momento de su designación.
Cómo se designa el Comité
La ley no señala un método específico para la elección. Sólo

indica que el condominio en su primera sesión de asamblea
debe designar su Comité. Por este motivo en el reglamento de
copropiedad o, en su defecto, la propia asamblea deberá determinar el sistema más
adecuado, simple y democrático para concretar los acuerdos y nombrar a sus dirigentes.
Debemos partir por descartar el procedimiento del voto secreto, salvo que todos los
participantes tengan una idéntica ponderación. Como es sabido el valor del voto de cada
copropietario es proporcional y está determinado por el porcentaje o derechos sobre los
bienes de dominio común que en el condominio tiene cada cual. A su vez este coeficiente se
fija originalmente en el reglamento de copropiedad sobre la base del avalúo fiscal o la
superficie de la unidad, dependiendo la ley que acogió al condominio. Esto obliga a que todo
sufragante tenga que identificar su voto de modo de saber exactamente cual es su incidencia
para la toma de cualquier acuerdo comunitario.
En determinadas comunidades, muy participativas y escasas por cierto, se ha establecido

una modalidad de inscripción previa de candidatos, los que deben publicar una pequeña
reseña de sus habilidades y disponibilidades, de tal manera que los copropietarios tengan el
tiempo suficiente como para conocer algo de ellos y entregar su preferencia informádamente.
Algunos, con alma de políticos, han aparecido haciendo promesas para ganarse a las
mayorías silenciosas.

En otros casos la preinscripción es por listas completas donde la comunidad vota por una u
otra eligiendo a todos sus candidatos de una sola vez. Creemos que esta alternativa, si bien
no está expresamente contraindicada en la ley, constituye un error o a veces puede tratarse
de una maniobra premeditada y abusiva que pretende imponer un sector interesado
alejándose de los procedimientos habituales determinados para organizaciones de similar
naturaleza. En estos casos, la norma general establece que el método de elección debe
garantizar el resguardo de los derechos de las minorías y el respeto del principio de
igualdad, por lo que dispone que se escogerán a sus representantes votando por todos los
candidatos habilitados, resultando electos aquellos que obtengan las más altas mayorías
hasta completar los cargos disponibles. Estimamos que este es y debiera ser el único
camino a seguir en todos los condominios.
Pero, volvamos a la realidad. En la mayoría de los casos los copropietarios buscan cualquier
excusa para evitar ser nominados. Cuesta mucho encontrar voluntarios que estén dispuestos
a asumir graciosamente responsabilidades, dedicando tiempo a los demás, perdiendo parte
de su tranquilidad, recibiendo descalificaciones e insultos por nada y corriendo el riesgo de
ser más despreciados y difamados que el administrador en el Libro de Reclamos (y
Sugerencias). Por esta razón lo habitual es que el proceso eleccionario del Comité de
Administración sea más bien una sucesión de intentos por halagarse y convencerse unos a
otros de que los otros son mejores candidatos que los unos, con el fiel compromiso de los
unos de colaborar con los otros cuando estos últimos ejerzan su función.
Cuándo se debe elegir el primer Comité de Administración
La Ley Nº 19.537 dice que el Comité debe ser designado en la primera sesión de asamblea
de copropietarios, dejando de manifiesto la trascendencia que el legislador le otorga a este
órgano y a la necesidad de contar con él cuanto antes. Debemos recalcar que esta sesión es
de carácter ordinaria ya que las materias extraordinarias están expresamente señaladas en
el artículo 17 y en otros cinco más de la ley, y este tema no está entre ellos. Si por alguna
razón la primera sesión de asamblea que se lleva a efecto en el condominio es la
extraordinaria para pronunciarse por el reglamento de copropiedad dictado por el propietario
primer vendedor, deberá aprovecharse la instancia para incorporar a la tabla la elección del
Comité de Administración y poner al día en estas materias a la comunidad. Algunos que
desconocen estos asuntos y otros que buscan dilatarlos, esperan innecesaria o
mañosamente, según el caso, la realización de la primera asamblea para nombrar al Comité,
provocando artificialmente conflictos que dañarán la convivencia y terminarán en el juzgado
de policía local si no se atiende las demandas de los nuevos propietarios.
Cantidad de integrantes
En su artículo 21, la Ley Nº 19.537 consigna que el Comité de Administración estará

formado, a lo menos, por tres personas, salvo que el número de copropietarios fuere inferior,
sin fijar límites máximos a la cantidad de integrantes.
Contar con más de tres personas en el Comité puede traer consigo ventajas y desventajas.
Ventajas:
 Se reciben más opiniones, pudiendo enriquecer los acuerdos.

 Se reparten mejor las responsabilidades.
 Mayor representatividad y compromiso de los copropietarios.
 Si alguno no puede asistir, puede resultar más fácil lograr el quórum para sesionar.

Desventajas:
 Si el número es excesivo resulta poco operativo y el trabajo en equipo se diluye.
 Es más difícil hacer coincidir una fecha para las reuniones.
 Para que la sesión sea válida debe asistir mayor cantidad de personas.
Sumando y restando pareciera ser que la alternativa más adecuada es la que plantea el
reglamento de la Ley en su artículo 24 que señala la posibilidad de contar con miembros
titulares y suplentes para el caso de ausencia, renuncia o impedimento de los primeros.
La única dificultad es que esta modalidad debe estar contemplada en el reglamento de
copropiedad, cosa que nos parece dificulta enormemente su aplicación. Estimamos que
debiera modificarse esta indicación ya que la asamblea ordinaria es una instancia más que
suficiente como para regular directamente estas materias de tipo operativas.
En caso de existir subadministraciones en el condominio, el Comité deberá estar integrado

por un representante de cada una de ellas no pudiendo éste, ser inferior a tres personas.
(Artículo 30 del Reglamento de la Ley).
Designación del Presidente
La asamblea tiene la facultad de designar al presidente del Comité de

Administración y si no lo hiciere, lo nombrará el propio Comité
(Artículo 21 de la Ley 19.537).
Con relación a la continuidad del cargo de Presidente del Comité, si el

reglamento de copropiedad o la asamblea no se pronuncian
particularmente sobre la materia, entendemos que, se mantendrá en
su función mientras él pertenezca a ese órgano, si su designación fue
efectuada por la asamblea. Por el contrario, si tal nombramiento fue
determinado por el propio Comité, éste podría establecer cargos rotatorios o, en un caso
dado, relevar del cargo al Presidente si a juicio de la mayoría de sus integrantes fuere
necesario, situación que de ninguna manera implica para el involucrado que deba abandonar
el Comité.
Permanencia, remoción o renuncia de los miembros del Comité
La Ley establece que el Comité de Administración durará en sus funciones el período que le
fije la Asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser reelegido
sucesiva e indefinidamente por iguales períodos (Artículo 21 de la Ley 19.537).
La permanencia en el cargo, desde el punto de vista del resto de los copropietarios,
dependerá de la calidad de su desempeño, de su habilidad para conducir los hilos del
condominio, de la atención otorgada a las demandas de los residentes así como de la falta
de interés de otros en asumir compromisos o las ganas de algunos de incorporarse a cargos
de representación.
Remoción: Sabemos que la designación de los miembros del Comité es materia propia de
una sesión ordinaria. No obstante, para su remoción, parcial o total, se requerirá de una
sesión extraordinaria o la modalidad de una consulta por escrito que cuente con las mayorías
señaladas en el artículo 17 de la Ley, es decir, cuando esté firmada por los copropietarios
que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio.
Renuncia: Por tratarse de cargos voluntarios, no existe ningún impedimento legal para que
los integrantes del Comité renuncien al cargo en cualquier instante, sin necesidad de

expresión de causa. Sólo su grado de compromiso, responsabilidad, capacidad de aguante o
tolerancia y también, en ciertas oportunidades, intereses particulares, lo mantendrán al frente
de esta poco reconocida labor. Sin embargo, por constituir su nombramiento un hecho
solemne por parte de la asamblea, reflejado en el libro de actas, sería dable esperar que
quien renuncia lo expresare por escrito ante la misma asamblea que lo designó, quedando
este acontecimiento ratificado en el acta correspondiente de la sesión de asamblea y/o del
Comité donde presente su dimisión.
Las renuncias a estos cargos son más frecuentes de lo que se podría suponer, por ello
resulta muy conveniente contar por anticipado con una cantidad de miembros suplentes
equivalentes a los titulares del Comité, señalando claramente el orden para la incorporación
de cada uno de ellos. Esta modalidad debe estar indicada en el reglamento de copropiedad.
No existe un reglamento de procedimientos ni indicio en la Ley sobre estas situaciones por lo

que cada comunidad fijará sus condiciones de acuerdo a sus necesidades. Así por ejemplo
podrá solicitarse al renunciante que se mantenga en funciones, por razones prácticas
mientras sea imprescindible, ya sea por ausencia de otros integrantes o por no contar con
alternativas de firmas para girar sobre la cuenta corriente bancaria, etc. Ahora bien, si la
persona que renuncia se niega a seguir participando o lo hace porque debe ausentarse del
país, su dimisión se transforma en instantánea y no habrá nada que se pueda hacer.
Ante quién responde el Comité
Ciertamente que ante la asamblea que lo

designó. La ley tampoco se pronuncia sobre
formalidad alguna a este respecto. No obstante,
cualquier propietario podrá recurrir al juez de
policía local si estimare que el comportamiento
del Comité o de cualquiera de sus integrantes
está reñido con la ley o se apreciare un notable
abandono de sus funciones.
Lo que sí está perfectamente definido es la

obligatoriedad de llevar un libro de actas
exclusivo de las sesiones de este organismo, el
que, junto al de las reuniones de asamblea,
deben permanecer bajo la custodia de su Presidente. Este libro será, en definitiva, el mejor
reflejo del ejercicio de los representantes de la asamblea. Ahí deben constar los acuerdos,
respaldos y las normas o reglamentos que hayan sido dictados para facilitar “el buen orden y
administración del condominio”.
Los miembros del Comité de Administración han sido elegidos para representar a la
asamblea no sólo con las facultades legales que ello conlleva, sino para atender los
requerimientos; escuchar y canalizar opiniones, sugerencias y críticas, sin abusar del
efímero poder que se puede tener en un momento determinado.
Por su parte los copropietarios deben confiar en sus delegados, aportando ideas, apoyando
la gestión y no entorpeciendo su accionar o buscando privilegios particulares. Siempre es
bueno recordar, por ambas partes, que cualquier integrante de la comunidad puede el día de
mañana formar parte del Comité y quienes forman este cuerpo volverán a ser uno más de
los comuneros.

Directriz de funcionamiento
 Las reuniones del Comité podrán efectuarse cuando se estime conveniente.

 Para que ésta sea válida es necesario que asista, a lo menos, la mayoría de sus
miembros, los que deben participar en forma personal, ya que para estos casos la ley no
permite la representación de estas personas (artículo 24 del Reglamento de la Ley).
 Los acuerdos del Comité deben adoptarse por la mayoría de los asistentes. El voto de
cada miembro del Comité tiene igual valor; es decir, no se aplica la proporcionalidad
determinada para dirimir en el caso de la Asamblea y, el voto del Presidente tampoco
tiene una ponderación o condición diferente de la del resto de los integrantes.
 De los acuerdos que adopte el Comité, se dejará constancia en un libro de actas
exclusivo de esta entidad.
 Es importante resaltar que el Comité se desenvuelve como un organismo colegiado. Es
decir, como un todo y no como personas individuales. Sin embargo, hay materias que
son propias del Presidente del Comité de Administración y otras que son funciones que
puede ejecutar cualquiera de sus integrantes.
Deberes y derechos del Comité

Como ya lo hemos indicado, el Comité de Administración tiene la representación de la
Asamblea con todas sus facultades, excepto de aquellas que deben ser materia de
Asamblea Extraordinaria y no hubieren sido delegadas por la propia asamblea extraordinaria.
Vale decir, que el Comité podrá ejercer cualquier función propia de una Asamblea Ordinaria.
Podrá dictar normas y tomar acuerdos, los que se mantendrán vigentes mientras no sean
revocados o modificados por la Asamblea de Copropietarios o el propio Comité. Bajo estas
circunstancias, podemos afirmar que el Comité de Administración es una asamblea ordinaria
permanente. Un ejemplo característico de la aplicación de esta competencia es la
elaboración de reglamentos internos de convivencia y el nombramiento del administrador.
Podemos señalar que las únicas materias, inherentes a una asamblea ordinaria, que no
podrá resolver el Comité de Administración serán las que expresamente restrinja la
asamblea además de la elección de sus integrantes. Y con relación a las facultades
extraordinarias que la asamblea les puede otorgar, pensamos que se deben descartar las
siguientes que aparecen indicadas en el cuadro de la página 16: N° 1, cuando se alteren los
derechos en el condominio, y números 3, 4, 5, 6, 8, 10, 13, 17 y 18.
Junto con las atribuciones que emanan de la propia ley, al Comité le corresponde las que
determine el Reglamento de Copropiedad o la Asamblea.
Atribuciones legales del Comité

(Se indicará entre paréntesis el número del artículo de la Ley Nº 19.537 en que esa materia
aparece mencionada o con más detalle si corresponde a otro cuerpo legal)
A. Del Comité como un todo

1. Autorizar corte de suministro eléctrico a deudores morosos (5)
2. Aprobación de presupuestos estimativos de gastos comunes (6)
3. Depósitos e inversiones del fondo de reserva (7)
4. Convocatoria a sesiones de asamblea (17 y 18)
5. Determinación de lugar de celebración de asambleas (18)
6. Ejecución de acuerdos de asamblea (20)
7. Firmar libro de actas (20)

8. Representación de la asamblea (ordinaria) con todas sus facultades (21).
9. Representación de la asamblea (extraordinaria) en materias que expresamente le delegue
la propia asamblea extraordinaria (17 y 21).
10. Dictación de normas que faciliten el buen orden y administración del condominio (21).
11. Aplicación de multas contempladas en el Reglamento de Copropiedad (21).
12. Pronunciarse sobre presupuesto para revisión obligatoria de instalaciones de gas (23.)
13. Pronunciarse sobre contrato de mantención y certificación de ascensores (23).
14. Abrir cuenta corriente o de ahorro y actuar en ellas (23).
15. Solicitar al administrador, rendición de cuentas (23).
16. Configuración de título ejecutivo de acta de asamblea en que se acuerdan gastos (27).
17. Denunciar infracciones ante el juez de policía local (32).
18. Confeccionar (P.E.S.) Plan de Emergencia ante Siniestros (36).
19. Fijar plazos para efectuar reparaciones de desperfectos en unidades (Art. 6º del D.S.46).
20. Autorizar el funcionamiento en las unidades de microempresas familiares (Ley 19.749).
B. Exclusivas del Presidente del Comité
1. Representar a la asamblea en celebración de ciertos actos y contratos (14)

2. Suscribir la consulta por escrito (17)
3. Reducir a escritura pública aprobación de acuerdos de consultas por escrito (17)
4. Citar a asamblea de copropietarios (18)
5. Presidir asambleas (18)
6. Presidir reuniones del Comité de Administración (21)
7. Mantener bajo su custodia libros de actas (20)
8. Actuar como Administrador si la asamblea no designa un titular (22)
9. Suscribir convenios y acuerdos de administración conjunta con otros condominios (26)
C. De cualquiera de sus integrantes
1. Reducir a escritura pública el acta de nombramiento del Administrador y otras actas (22)
2. Actuar en cuenta corriente o de ahorro del condominio (23)
3. Ingresar forzadamente a una unidad en caso de una situación de emergencia (36)
Administrador v/s Comité de Administración

Razones no faltan para que esta guerra, declarada o no, se haga presente en
muchas de las comunidades de copropietarios.
Las malas experiencias vividas entre Administradores y Comités de Administración en gestiones
anteriores crea una natural y mutua desconfianza que se lleva como una carga que asoma en las
nuevas relaciones. Si a esto adicionamos innegables problemas de manejo comunicacional y a
un notable desconocimiento de las normas legales y de los alcances de las verdaderas funciones
de cada cual, podemos entender por que el aire que se respira al interior de una cantidad
importante de comunidades, se encuentra enrarecido.
Lamentablemente, tarde o temprano esa condición termina por contaminar a toda la comunidad
haciéndole perder su auténtico norte. Se gasta el tiempo y parte de los recursos en peleas y
acciones estériles descuidando los objetivos importantes para los que han sido nombrados.
Creemos que al entregar los conocimientos y herramientas adecuadas tanto a los miembros de
Comités de Administración como a Administradores de tal modo que cada uno de ellos cumpla
con su misión en absoluta armonía y sintonía con el otro, será la única forma de tomar la senda
del progreso y el entendimiento con la consiguiente valorización del inmueble.

ASAMBLEA – COMITE DE ADMINISTRACION
LAS DIEZ DIFERENCIAS EN SU FUNCIONAMIENTO (SEGUN LA LEY 19.537)
MATERIA ASAMBLEA COMITE DE

ADMINISTRACION
Por regla general, todas tienen el
1 Tipos de mismo carácter y sólo pueden
reuniones Ordinarias o Extraordinarias acordar materias ordinarias, salvo
que la asamblea extraordinaria le
delegue facultades extraordinarias.
2 Convocatoria Existe una formalidad legal No se señala formalidad alguna

para citar
3 Quién cita El Comité, el Administrador o Sólo se citan entre ellos

el Juez
Quórum para Dependerá del tipo de Debe estar presente la mayoría de

4 sesionar asamblea y si es primera o sus integrantes.
segunda citación.
Quórum para Dependerá del tipo de Por la mayoría de los asistentes

5 tomar acuerdos asamblea y del tipo de
materia.
Cada copropietario tiene un Todos los votos valen lo mismo

6 Valor del voto voto que es proporcional a sus
derechos.
El copropietario se puede La asistencia es personal por lo
Representación
7 de terceros
hacer representar por tanto ninguna persona puede
cualquier persona adulta o por representar a algún miembro ni
cualquier otro copropietario tampoco un integrante a otro.
mediante un poder.
Los morosos de gastos La morosidad no impide participar
Limitación para
8 participar
comunes quedan inhabilitados y tomar acuerdos a sus integrantes
para votar y ser elegidos para
integrar el Comité.
Lugar de la En el condominio o en otro No hay limitación ni restricción a
9 reunión lugar dentro de la comuna en que esta se realice en cualquier
que está ubicado. lugar.
Hasta que otra reunión de
Vigencia de los Hasta que el Comité lo señale o
10 acuerdos
Asamblea, de a lo menos igual
que la Asamblea se pronuncie en
carácter, se pronuncie en
contrario o el Juez lo determine.
contrario o el Juez lo
determine.

C. EL ADMINISTRADOR
El Administrador es la persona natural o jurídica, propietaria o no, designada por la

Asamblea de Copropietarios, que tiene por función el cuidado de los bienes de dominio
común y la ejecución de los actos de administración y conservación de tales bienes,
conforme a las normas legales, al Reglamento de Copropiedad, acuerdos de la Asamblea de
Copropietarios y los del Comité de Administración.
El nombramiento del Administrador es materia propia de una Asamblea Ordinaria, sin

embargo, el Comité de Administración puede derechamente designar al Administrador, toda
vez que tiene la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas
que deben ser materia de Asamblea Extraordinaria. Este acuerdo del Comité puede, en todo
caso, ser revocado o modificado por la asamblea de copropietarios, que en definitiva es la
máxima autoridad en el condominio.
La ley establece que el Administrador durará en sus funciones mientras cuente con la
confianza de la asamblea, es decir, puede ser reemplazado en cualquier instante, sin mediar
aviso ni indemnización alguna, salvo que se hubiere acordado expresamente algo distinto.
El acta de nombramiento del Administrador adquiere una connotación especial al

transformarse, generalmente, en el único documento que certifica su calidad de tal, lo que le
permite asumir en propiedad su rol de representante legal de la comunidad y cumplir sus
múltiples funciones ante los copropietarios, los organismos oficiales y las empresas
suministradoras de servicios y productos. Para el caso de habilitar su firma como girador de
la cuenta corriente bancaria u otros instrumentos, bastará con la presentación del documento
antes mencionado en las instituciones respectivas, para acreditar su condición.
Cabe señalar que la ley no exige la designación de un administrador. De no hacerlo, actuará

como tal el Presidente del Comité de Administración. Sin embargo, debemos entender que
esta situación es transitoria y no debe constituir una práctica permanente.
Vínculo del Administrador y la comunidad
Es poco común que un Administrador tenga con el condominio lo que la legislación laboral
llama “relación laboral” y por ende un Contrato de Trabajo que se guíe por las normas y
preceptos del Código de Trabajo, ya que no existe una subordinación ni dependencia ni
obligación de cumplir una jornada de trabajo con exclusividad. En la práctica, la conexión
que se produce entre el administrador y la comunidad, no es de tipo “laboral” (usando los
conceptos legales), por no cumplirse los elementos esenciales de ella.
Estamos frente a lo que se llama mandato civil, regulado por los artículos 2116 y siguientes
del Código Civil. Por lo tanto, el Administrador (mandatario) tiene la obligación de emitir
boletas de honorarios por la remuneración percibida, derivada de su prestación de servicios
profesionales.
Este especial nexo, unido a la desinformación imperante entre los residentes de los
condominios, suele generar conflictos de comunicación que irremediablemente afectarán el
trato entre las partes. Es frecuente encontrar comunidades en las que cada uno de los
habitantes se siente con el derecho de exigir y ordenar al Administrador el cumplimiento de
tareas y la aplicación de modalidades de trabajo, haciendo notar su rango de “patrón”.

Facultades y Obligaciones del Administrador
Estas se generan principalmente en la ley, pero también pueden provenir del reglamento de
copropiedad, de la asamblea de copropietarios o del Comité de Administración.
Entre las obligaciones de origen legal, podemos destacar las siguientes:
 Cuidar los bienes de dominio común.

 Ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente, sin
recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.
 Cobrar y recaudar los gastos comunes.
 Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad
inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad.
 Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, en las causas
concernientes a la administración y conservación del condominio.
 Citar a reunión de la asamblea.
 Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al
copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en uso de su
unidad y los bienes de dominio común le imponen esta ley, su reglamento y el
reglamento de copropiedad.
 Mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios con sus
respectivos domicilios registrados.
 Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio.
 Mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencias
médicas, así como también del Cuerpo de Bomberos correspondiente.
 En el caso a que se refiere el inciso primero del Art. 36 de la ley, contratar por cuenta y
cargo del copropietario el seguro de incendio de la respectiva unidad en el caso que
aquél no lo hiciere.
 Efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas.
 Efectuar los actos necesarios para realizar el mantenimiento y certificación de los
ascensores.
 Adoptar o proponer al Comité de Administración, medidas tendientes a precaver la
ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los copropietarios y sus
familias, así como sus bienes, dentro del condominio denunciando la ocurrencia de todo
hecho ilícito a Carabineros, Investigaciones o al juez competente.
 Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y perimetrales del
condominio.
 Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el reglamento
de copropiedad.
 Rendir cuenta documentada de su administración en la reunión anual de asamblea
ordinaria, en las épocas que se le hayan fijado y cada vez que se lo solicite la asamblea
de copropietarios, en su caso, el juez y al término de su gestión.
Además de las obligaciones legales indicadas en el punteo anterior, están todas aquellas
que puedan emanar de normativas especiales de los distintos organismos relacionados al
sector, como las municipalidades, ministerios, superintendencias, los organismos de
Salud, Dirección del Trabajo, Servicio de Impuestos Internos, etc.

Prohibiciones al Administrador
Hay dos materias relevantes que hacen mención a las prohibiciones legales que tiene un
Administrador con ocasión del desempeño de sus funciones, estas son:
 El Administrador no puede representar a ningún copropietario en una asamblea.

 El Administrador no puede integrar el Comité de Administración.
Ambas prohibiciones tienen una correspondencia ya que pretenden impedir el conflicto de

intereses que puede significar, para el Administrador, estar en dos frentes a la vez.
En el primer caso, que se refiere a la representación de algún copropietario en la asamblea,

es fácil advertir la situación inconveniente que se puede producir ya que es la propia
asamblea la que toma la decisión de la permanencia o remoción del Administrador y es
quien debe revisar la documentación y calificar el desempeño de su gestión. Es tal la
incompatibilidad que si el Administrador es además copropietario de una unidad en la misma
comunidad, tampoco puede representarse a sí mismo, asistiéndole eso si, el derecho de
otorgar poder para que lo represente otra persona de su confianza.
Para el segundo caso los argumentos son prácticamente los mismos debido a la función de
fiscalización que el Comité debe ejercer sobre el desenvolvimiento del Administrador y a la
facultad expresa que tiene el Comité de representar a la asamblea con todas sus facultades
en materias de tipo ordinarias, entre ellas la de nombrar o despedir al Administrador.
¿Contradicción en la ley?
Es importante advertir que en el artículo 22 de la Ley Nº 19.537 se indica que a falta de la

designación de un Administrador, actuará como tal el Presidente del Comité de
Administración. Esta alusión que aparentemente delata una contradicción en la ley, al
permitir que el Presidente del Comité haga las veces de Administrador simultáneamente,
no es tal ya que entendemos que se trata de una situación transitoria y de excepción
mientras se nombra a una persona que se dedique a esta función específica.
De la lectura del artículo 22 antes mencionado, podemos señalar tres factores que ayudan
a concluir que la condición de Presidente-Administrador es de carácter provisional:
a) Se indica que el Presidente “actúa como” y no que pasa a ser el Administrador.

b) Se expresa ante esta circunstancia que “las referencias que en esta ley se hacen al
Administrador, sólo serán para el caso en que lo hubiere”. Con ello lo estaría eximiendo
tácitamente de las responsabilidades propias de un Administrador.
c) Al final del artículo se apunta que “el Administrador, si lo hubiere, no podrá integrar el
Comité de Administración”.

El Administrador del condominio: el Director de la orquesta
Manteniendo las debidas distancias, no nos resulta difícil asociar la actividad y relación que
tiene un Administrador con los trabajadores de un condominio y la de un Director de orquesta
con sus músicos.
Ambos son el referente de sus subalternos. Deben poseer una formación profesional
especializada, con muchas horas de práctica, ensayo y constante actualización. Tienen la
responsabilidad que su gestión, a cargo de un equipo, sea exitosa.
Deben procurar, con liderazgo y don de

mando, simbolizado por la batuta, que sus
dirigidos observen su cometido coordinada y
armónicamente, sin desafinar y sabiendo que
los errores y faltas siempre serán percibidos
por ojos y oídos críticos repercutiendo, en
primer lugar, en el logro del conjunto pero
afectando principalmente su propia imagen y
estabilidad. Ningún subalterno puede hacer
las cosas por su cuenta sin la debida
orientación e instrucción de su jefe.
Hay normas claras y partituras que respetar,

momentos precisos para entrar en acción,
otros para esperar y otros para intervenir de
forma sincrónica.
Aunque deseable, no es imprescindible que el

Administrador sea un experto en leyes,
contabilidad, construcción o equipamiento, así
como que el Director de orquesta sea un
virtuoso con cada uno de los instrumentos. Si
deben ser conocedores de todos ellos de
modo que le permita manejarse adecuadamente, con autoridad y exigir del equipo y
colaboradores un desempeño conforme a los requerimientos.
Cuando la ejecución es acorde a las pautas y cuando el auditorio es culto y respetuoso prima
el atento silencio y la colaboración en la confianza y tranquilidad que se están haciendo bien
las cosas. El resultado esperado es el reconocimiento, la satisfacción y el aplauso de
quienes pagan por la actuación o por la calidad del servicio recibido.
Administradores de condominios y Directores de orquesta usualmente asumen compromisos

para diferentes mandantes, debiendo coordinar cuidadosamente su agenda para cumplirles
a todos. Por lo general permanecen en su empleo por un período considerablemente menor
que sus subordinados, llegando, en algunos casos, a durar en su cargo menos tiempo que
una corchea.
El Director que ha tenido un buen desempeño, frecuentemente será invitado a realizar

nuevas presentaciones a cargo de la misma orquesta en el mismo escenario. Sin embargo,
en el condominio normalmente este aspecto es diferente porque ninguno quiere saber nada
del otro si la función no estuvo a la altura o el público no supo apreciar la interpretación.

EL COPROPIETARIO
Es la persona natural o jurídica, propietaria de una unidad exclusiva en un condominio y que

comparte la propiedad de los bienes comunes con todos los otros propietarios de las otras
unidades, en la debida proporción que aparece indicada en el reglamento de copropiedad del
condominio.
De acuerdo a lo señalado en la Ley 19.537, mencionaremos a continuación las principales

características de su condición:
Derechos del copropietario
 Usar los bienes de dominio común.

 Solicitar el derecho a uso y goce exclusivo de
determinados bienes de dominio común.
 Solicitar junto a otros copropietarios que
representen a lo menos un quince por ciento de
los derechos en el condominio, la realización de
una sesión de asamblea extraordinaria.
 Solicitar al Juez de Policía Local, junto a otros
copropietarios que representen a lo menos un
cinco por ciento de los derechos en el condominio,
la realización de una sesión de asamblea
ordinaria para elegir el Comité de Administración,
en caso que no lo hubiere.
 Solicitar ante los tribunales la modificación del
reglamento de copropiedad cuando contenga
normas ilegales, contradictorias o
manifiestamente arbitrarias.
 Asistir a las reuniones de asamblea y participar de
las decisiones.
 Designar apoderado para que lo represente ante
la asamblea.
 Elegir y/o ser elegido como miembro del Comité
de Administración.
 Tener acceso a la documentación de la
administración del condominio.
 Ejecutar por si solo los actos urgentes de
administración y conservación del condominio,
mientras se proceda al nombramiento del Comité
de Administración y en ausencia de administrador
del condominio.
 Participar en el acuerdo, modificación o
sustitución del reglamento de copropiedad.
 Denunciar al juez, al verse afectado, las
infracciones al uso de las unidades y de los
bienes comunes, por parte de otros copropietarios
o usuarios.
 Recurrir al juez si no se reunieren los quórum
necesarios para sesionar o tomar acuerdos de
asamblea.

Obligaciones del copropietario
 Conocer y cumplir las disposiciones de la Ley

19.537, su reglamento (D.S. Nº 46) y el reglamento
de copropiedad del condominio.
 Cumplir con los acuerdos de la Asamblea ordinaria o
extraordinaria.
 Cumplir con las indicaciones que imparta el Comité
de Administración, mientras la Asamblea no
disponga lo contrario.
 Registrar en la administración su domicilio (si éste
fuere distinto al de su unidad en el condominio).
 Asistir a las reuniones de Asamblea ordinarias o
extraordinarias.
 Pagar oportunamente los gastos comunes ordinarios
y extraordinarios, incluyendo la cuota
correspondiente al fondo común de reserva.
 Pagar oportunamente los valores que se le hayan
fijado por concepto de uso y goce exclusivo de
determinado bien común, así como pagar los costos de mantenimiento y conservación
de dichos bienes.
 Usar su unidad y los bienes de dominio común en forma ordenada y tranquila, según su
destino y sin restringir ni perturbar el legítimo derecho de los demás usuarios.
 Asegurar su unidad y la proporción que le corresponde de los bienes de dominio común,
contra el riesgo de incendio.
Prohibiciones al copropietario
 Efectuar construcciones o alteraciones o cambiar su

destino a los bienes de dominio común y a los que
se le haya otorgado el derecho a uso y goce
exclusivo, salvo que cuente previamente con el
acuerdo de la asamblea y el permiso de la Dirección
de Obras Municipales respectiva.
 Cambiar de destino su unidad, a no ser que obtenga
previamente el acuerdo de la asamblea y el permiso
de la Dirección de Obras Municipales.
 Hacer servir su unidad a otros objetos que los
convenidos en el reglamento de copropiedad.
 Ejecutar cualquier acto que perturbe la tranquilidad
de los demás copropietarios o provocar ruidos en las
horas que ordinariamente se destinan al descanso.
 Ejecutar actos o almacenar materias que
comprometan la seguridad, salubridad y
habitabilidad del condominio o de sus otras
unidades.
 Las que imponga la asamblea de copropietarios, el
Comité de Administración, el reglamento de
copropiedad, la Ley 19.537 y su reglamento, otras
disposiciones legales, los tribunales y otras
autoridades competentes.

Sanciones al copropietario
 Si incurriere en mora en el pago de los gastos

comunes, la deuda podrá devengar el interés
máximo convencional.
 El reglamento de copropiedad podrá autorizar al
Administrador para que, con el acuerdo del
Comité de Administración, suspenda o requiera la
suspensión del servicio eléctrico que se
suministra a aquellas unidades cuyos propietarios
se encuentren morosos en el pago de tres o más
cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos
comunes. (*)
 Si por no contribuirse oportunamente al pago de
los gastos comunes ordinarios o extraordinarios,
se viere disminuido el valor del condominio, o
surgiere una situación de riesgo o peligro no
cubierto, el copropietario causante responderá de
todo daño o perjuicio.
 El deudor moroso no podrá optar a cargos de
representación de la asamblea (Comité de
Administración u otros) ni participar votando algún
acuerdo.
 La comunidad podrá iniciar un juicio ejecutivo en contra del deudor moroso de gastos
comunes.
 Las que establezca el reglamento de copropiedad, la asamblea, la Ley Nº 19.537, su
reglamento y otras disposiciones legales.
 Las que establezca el juez de policía local, como las señaladas en el artículo 32 y 33 de
la Ley 19.537.
 Las que aplique el tribunal competente.
Es preciso indicar que la Ley Nº 19.537 en su artículo 5º establece que para que el
Administrador efectúe por sí la interrupción del servicio eléctrico a los deudores de tres o
más cuotas de gastos comunes, el condominio deberá disponer de medios propios de control
para el paso de dicho servicio. En la fotografía de arriba se indica con una flecha unos
dispositivos (interruptores) que pertenecen a la comunidad, mediante los cuales el
Administrador, previo acuerdo del Comité, puede aplicar directamente esta sanción. Cabe
señalar que estos elementos cumplen cabalmente con la indicación legal para cortar el paso
de la electricidad por parte de la administración.
Muchos creen que el medidor de electricidad, que también tiene su interruptor, es un medio
propio del condominio como para efectuar el corte señalado y evitar así la intervención, para
dicho trámite, de la compañía suministradora. Sin embargo, el medidor aludido es de
patrimonio de la propia compañía o del propietario, en ningún caso de la comunidad.
(*) Esta medida de apremio debe estar señalada expresamente en los reglamentos de
copropiedad de los edificios acogidos a la ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537 a
partir del 16 de diciembre de 1997. Sin embargo, para los edificios y condominios
anteriores a esta fecha, la ley da por supuesta tal autorización en todos los reglamentos
de copropiedad de esos inmuebles (Artículo 49 de la Ley 19.537).

Módulo 3-Actualizado Final ABR-14

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SII (Servicio de Impuestos Internos) Procedimientos para:

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