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1.

I PRINCIPI DI ECONOMIA
FONDAMENTI DI ECONOMIA

L’ECONOMIA COME MOMENTO FONDANTE NELLA FORMAZIONE DELL’ARCHITETTO

1.1 LA SCIENZA ECONOMICA

ECONOMIA: Dal greco “oikos” (casa) e “nomos” (legge), si intende la legge della casa,
ossia un luogo in cui si regolano delle relazioni per il benessere della collettività.

ECONOMIA POLITICA: Leggi che regolano le relazioni di scambio tra le persone.

Dalla fine del ‘700 la moneta ha un aspetto preponderante per lo scambio di beni
(terreni);
Con l’aumento delle macchine si inizia ad acquisire un attività produttiva anche di tipo
industriale da parte dei terreni, permettendo scambi commerciali più ampi rispetto a
prima.

L’Inghilterra e la Germania hanno portato avanti con maggior rigore i fattori produttivi
della società.

Adam Smith (1723-1790)  1° economista classico; Sviluppa la teoria economica del


lavoro: “Quello che può arricchire una Nazione è la sua attività produttiva”.

Inizi ‘800: La rivoluzione industriale si diffonde e al proprietario terriero si affiancano


altre figure (operai; capitalisti, coloro che comprano terre per svolgere attività
produttive).Il terreno non ha più uno scopo esclusivamente agricolo ma può anche essere
utilizzato per realizzare e sfruttare le industrie.
La ricchezza dunque si trasferisce tra questi diversi soggetti: proprietari, capitalisti,
lavoratori.

Davide Ricardo (1772-1823)  Nato in una fase di maturità della rivoluzione industriale,
afferma che “la ricchezza di una Nazione dipende dalla distribuzione tra le persone che
concorrono per un elevato reddito (PIL)”.

Karl Marx (1818-1883)  Afferma che “senza lavoratori non c’è ricchezza quindi essi
devono essere remunerati per il contributo (riconoscimento equo) che danno alla
società”.

Con Stuart Mill l’economia perde il carattere di scienza per assumere il significato
essenzialmente di tecnica.
Le dichiarazioni dell’economia sono vere soltanto se “l’uomo si comporta in modo da
ottenere la massima quantità dei beni con il minimo lavoro o sacrificio.

XX SECOLO  La scienza economica inizia ad essere definita come “scienza delle scelte”
proprio per la scelta delle risorse da usare o sfruttare, in base a obbiettivi o benefici.
La scienza economica si è andata evolvendo in funzione delle dinamiche sociali e viene
considerata in relazione alle scelte, quindi alle relazioni umane (la ricerca del massimo
soddisfacimento dei bisogni con il minimo utilizzo delle risorse).

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1.2 I BISOGNI, L’UTILITA’ E I BENI ECONOMICI

I bisogni sono le necessità, le esigenza e i desideri dei singoli uomini o delle comunità
che possono essere soddisfatti attraverso mezzi esterni all’uomo, acquisibili a costo di
sacrifici in quanto disponibili in quantità limitata.

La ricchezza è costituita dal complesso di tali mezzi, e cioè dai beni economici.

BENI ECONOMICI: Mezzi con cui si soddisfano i propri bisogni.


Un bene per essere economico deve essere:

- UTILE  Attitudine reale o presunta che alcuni beni acquisibili (ma limitati) hanno di
soddisfare un bisogno;
- LIMITATO  Rapporto tra l’individuo che “sente” il bisogno e il bene che lo soddisfa;
- ACCESSIBILE  Possibilità del bene di essere acquisibile e disponibile.

Il bene quindi diventa economico quando subisce una trasformazione fisica, temporale o
spaziale; Tale trasformazione è determinata da fattori produttivi attraverso un’attività
produttiva.

Un bene può essere inoltre:


- Producibile: Dalla combinazione di più fattori produttivi (come ad esempio un
fabbricato, una strada ecc.);
- Irriproducibile: (come ad esempio un’opera artistica);
- Mobile: Fisicamente trasferibile senza alterazione della sua forma e sostanza;
- Immobile: (come ad esempio una casa).
- Diretto (o di consumo): Suscettivi di soddisfare immediatamente e direttamente i
bisogni umani (come ad esempio generi alimentari o di abbigliamento).
- Indiretto (o strumentale): Suscettivi di essere utilizzati, congiunti ad altri beni ed
attraverso la loro trasformazione, per la realizzazione di altri e differenti beni (come ad
esempio il terreno, il cemento ed il ferro usati per la costruzione delle opere edilizie).

I beni economici si classificano in base alle necessità di soddisfare i bisogni:


- Utilità semplice (ordinaria), se capaci di una sola prestazione utile;
- Utilità ripetuta (secondaria), se possono fornire più prestazioni utili distinte.

Si definisce utilità iniziale di un bene, il grado di soddisfazione del bisogno assicurato


dalla prima dose disponibile;
Si definisce utilità marginale il grado di soddisfazione del bisogno assicurato dall’ultima
dose disponibile del bene.

I SERVIZI sono considerati beni economici non materialmente tangibili quali i diritti
(servizi reali), le prestazioni di lavoro (servizi personali) e tutto il complesso di attività
e di beni, assicurati prevalentemente dallo Stato, che garantiscono la produzione e un
certo livello della qualità di vita della collettività, quali i trasporti, l’assistenza
sanitaria, la scuola, la sicurezza sociale (servizi pubblici).

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1.3 LA PRODUZIONE E I FATTORI PRODUTTIVI

La PRODUZIONE è la creazione di un bene attraverso la trasformazione fisica, temporale


e spaziale della materia in beni economici che dispiegano maggiore utilità.

Si definiscono fattori della produzione i beni e i servizi che concorrono al processo


produttivo e che in esso vengono trasformati.

I FATTORI DELLA PRODUZIONE si distinguono in:

- Originari o irriducibili: Capitali; terra; lavoro umano: Senza di questi non si può dare
avvio ad un’attività produttiva;
- Specifici: Offrono l’opportunità di controllare la quantità e la qualità del processo di
produzione (esempio: suolo e mezzi);
- Sottointesi: Non è possibile controllare la qualità dei fattori produttivi (esempio:
meteo);
- Variabili: La quantità del prodotto ottenuto varia in base alla quantità dei fattori
produttivi;
- Fissi: La quantità non varia.

Coefficiente di produzione: Quantità di ciascun fattore necessario a realizzare un’unità


di prodotto.
Fattori produttivi congiunti: Se il coefficiente di produzione di un fattore dipende dalle
caratteristiche tecniche di altri.
Fattori produttivi disgiunti: Sono indipendenti.
Fattori produttivi complementari: Se la diminuzione di uno dei coefficienti può essere
compensata dall’aumento di un altro.

Il reddito è il risultato del processo produttivo espresso in termini monetari


il prodotto è il risultato del processo produttivo espresso in unità fisiche.

Il reddito di una comunità esprime quindi in termini monetari l’insieme di beni e servizi
prodotti in un determinato intervallo di tempo.

L’IMPRENDITORE è il soggetto che svolge l’attività produttiva e che quindi realizza il


prodotto che viene immesso nel mercato per soddisfare i bisogni, egli:
- Decide come devono essere combinati i fattori produttivi;
- Deve disporre dei capitali che servono per sostenere l’attività produttiva per la
produzione dei beni.

L’Imprenditore può essere:


- Pubblico: tende alla massimizzazione dei benefici per la collettività (in termini di
qualità dei servizi).
- Privato: tende alla massimizzazione del profitto (profitto imprenditoriale = ricavi –
costi).

L’IMPRESA è la combinazione produttiva organizzata dei fattori ed è composta da unità


economiche nelle quali si svolge il processo produttivo (aziende); L’impresa:

- Svolge la funzione di offrire beni nel mercato e si caratterizza in base ai fattori


produttivi.
- I processi produttivi al suo interno sono legati alla trasformazione fisica dei fattori
produttivi (INPUT in OUTPUT).

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I beni economici materiali, prodotti dall’uomo e destinati alla produzione di altri beni,
costituiscono i capitali.

CAPITALE FISSO: Fanno parte del capitale fisso tutti gli investimenti a lungo tempo di
recupero, cioè i capitali che avranno il corrispettivo ricavo oltre l'anno. Questi beni
possono anche essere definiti "beni a fecondità ripetuta", poiché il loro utilizzo concorre
alla formazione del prodotto o servizio solo per una determinata parte del loro costo
(ammortamento). Tra questi beni si possono collocare, ad esempio, gli impianti e i
macchinari. In sostanza il capitale fisso è quella parte di beni durevoli che costituiscono
una fonte redditizia nello svolgimento di un'attività produttiva.

CAPITALE CIRCOLANTE: Fanno invece parte del capitale circolante tutti quegli
investimenti che vedranno il corrispettivo ricavo entro l'anno, quindi a breve tempo di
recupero. Questi beni possono anche essere definiti "beni a fecondità semplice", in
quanto concorrono alla formazione del costo del prodotto per tutto il loro ammontare.
Fanno parte del capitale circolante, ad esempio, le materie prime, i lubrificanti e i
combustibili.

1.4 LA PRODUTTIVITA’

E’ la miglior combinazione dei fattori produttivi , l’imprenditore deve scegliere la


migliore combinazione tra essi per garantire il massimo della produttività , ossia
ottenere il massimo risultato non sprecando le sue risorse fisiche ed economiche. ( beni
e servizi)

Produttività marginale (di un fattore della produzione): E’ l’incremento del prodotto


ottenibile attraverso l’incremento di una dose del fattore. La produttività marginale può
essere nulla, positiva o negativa.

Produttività media (di un fattore produttivo): Rapporto tra il prodotto complessivo


ottenuto e la quantità di fattore impiegato. La produttività media è crescente o
decrescente all’aumentare del prodotto.

LEGGE DELLA PRODUTTIVITA’ DECRESCENTE


Vale per ogni processo produttivo e ci spiega che all’incremento della quantità prodotta
corrisponde, successivamente ad una particolare fase del ciclo produttivo, un maggior
incremento del costo di produzione.
Con l’aumentare del numero dei piani di un edificio il costo di produzione unitario
diminuisce e il costo totale aumenta proporzionalmente, sino però ad una determinata
altezza, superata la quale il costo totale aumenterà più che proporzionalmente.

LEGGE ECONOMICA DEL LIVELLAMENTO DELLE PRODUTTIVITA’ MARGINALI


Alla più conveniente combinazione dei fattori corrisponde l’eguaglianza delle
produttività marginali.
Nella produzione edilizia questa legge economica è subordinata alla posizione del
suolo (intesa come il costo del terreno in funzione della sua posizione, periferica
piuttosto che centrale) e al fattore costruzione (inteso come grado di finitura).
Allo scopo di garantire l’eguaglianza dei due fattori (suolo e costruzione), per posizioni
urbane centrali il fattore costruzione sarà espresso con il miglior grado di finitura
mentre per posizioni periferiche, condizionate da maggiori costi di trasporto, può
risultare conveniente compensare tale negativa circostanza con tipologie abitative con

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maggiore quantità di spazio esterno anche se con minore qualificazione del fattore
costruzione.

La necessità del rinnovamento urbano consegue proprio dal decremento nel tempo
della produttività marginale del fattore costruzione (derivante dall’invecchiamento
tecnologico e funzionale degli edifici “antichi” delle aree urbane centrali) e dal
contemporaneo incremento della produttività marginale del fattore posizione
(derivante dall’aumento della domanda delle posizioni centrali per lo sviluppo
dell’insediamento).

CICLO DI VITA DI UN’OPERA


PROGRAMMAZIONE PROGETTAZIONE REALIZZAZIONE GESTIONE DISMISSIONE

Preliminare Gara d’appalto Riqualificazione


Definitivo Costruzione
Esecutivo Collaudo

COSTO TOTALE DI PRODUZIONE EDILIZIA 100 %

COSTO AREA 20-25% COSTO DI PRODUZIONE 75%

UTILE D’IMPRESA SPESE GENERALI COSTI DI COSTRUZIONE


20 % 15% 40-45%

ST Ou Of(I) Uc SgC Ctc

5% 6% 4%
M M M
Costo di Produzione = CA + CP

Ca= Costo Area M = 14,2% manodopera (45% del CTC);


Cp= Costo di produzione M = 12,7% materiali (40% del CTC);
Up= Utile d’impresa M = 4,7% mezzi (15% del CTC).
Sg= Spese generali :
ST= Spese Tecniche,
Ou= Oneri Concessori
Of= Imprevisti
Cc= Costo di Costruzione:
Uc= Utile costruttore
SgC= Spese generali di cantiere
Ctc= Costo tecnico di costruzione

Costi Fissi: Relativi a spese generali e spese di cantiere


Costi Variabili: Materiali, mezzi produttivi, noleggi
Costi fissi e costi Variabili dipendono dalla combinazione dei fattori produttivi

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1.5 IL PREZZO DEI FATTORI DEL COSTO DI PRODUZIONE

Il PREZZO è il rapporto ponderale di scambio tra un bene economico e la moneta,


determinato proprio da questo accordo (incontro tra domanda e offerta).
In funzione di questo, per l’uso di ciascun fattore della produzione si deve corrispondere
un prezzo.

Prezzo economico  Determinato dal libero scambio;


Prezzo nominale  Quello richiesto ma non accettato;
Prezzo politico  Imposto dallo Stato per ragioni sociali.

La remunerazione del fattore produttivo originario e indistruttibile costituito dalla terra


si definisce come RENDITA e compete al Proprietario della terra.

Il prezzo d’uso dei capitali (cioè dei beni strumentali risultanti dalla produzione e
destinati alla produzione di altri beni e servizi) è l’INTERESSE e compete al Capitalista.

Per saggio (o tasso) d’interesse deve intendersi il prezzo d’uso di una unità di risparmio
indifferenziato nell’unità di tempo.

Per saggio d’investimento si intende invece il prezzo d’uso dei capitali e cioè dell’unità
di risparmio impiegato nell’acquisto dei fattori della produzione o anticipato per spese
necessarie per il processo produttivo nell’unità di tempo.

(Quando il prezzo dei beni futuri si prevede decrescente rispetto a quello dei beni
presenti, il saggio d’investimento sale; e viceversa in caso contrario).

La remunerazione dei servizi pubblici indispensabili al processo produttivo è


rappresentata dalle imposte e dalle tasse:
Le IMPOSTE vengono corrisposte indipendentemente dalla fruizione dei beni e servizi
(esempio: scuola, trasporti ecc.).
Le TASSE si pagano per la specifica fruizione dei beni e servizi (in base all’utilizzo,
esempio: tasse universitarie, se non frequenti l’università non le paghi).

La somma dei prezzi dei fattori produttivi costituisce il costo di produzione, e cioè la
spesa che l’imprenditore sostiene per realizzare un prodotto, che si definisce come
costo totale.

I costi sostenuti nel processo produttivo possono essere:


Fissi o costanti: non variabili al variare del prodotto (medicina);
Variabili: variano proporzionalmente o meno alla quantità del prodotto. (Vestiti)

Sui costi di produzione influiscono anche le economie “esterne” ed “interne”:

Si definiscono economie esterne “generali” i benefici derivanti all’impresa dallo


sviluppo generale del sistema economico, del progresso scientifico e tecnologico, dalla
adeguata offerta di servizi pubblici generali e dall’offerta di servizi personali qualificati.
Si definiscono economie esterne “speciali” (o di localizzazione) i benefici derivanti
dalle caratteristiche posizionali, dalla dotazione infrastrutturali, dalle concentrazioni
produttive che garantiscono la vicinanza di industrie sussidiarie o complementari. Si
definiscono economie interne i benefici conseguenti dalle risorse delle singole aziende,
lla loro efficienza organizzativa o amministrativa, dalla razionalizzazione del ciclo
produttivo.

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1.7 IL MERCATO E LE SUE FORME

Il MERCATO è il luogo in cui vi è la presenza di domanda e offerta e si crea un accordo


tra chi compra e chi vende.
In Economia il mercato è l’ambito comprendente gli operatori che hanno influenza sulla
determinazione del prezzo di una certa merce.
I mercati sono quindi differenti, per ogni bene economico e per le dimensioni territoriali
le quali dipendono dalla trasportabilità delle merci, dalla loro disponibilità e dal livello
di domanda e offerta.

LEGGE DELLA DOMANDA

La quantità domandata di un bene è inversamente proporzionale al prezzo.


Aumenta il prezzo diminuisce la quantità richiesta;
Diminuisce il prezzo aumenta la quantità richiesta.
prezzo

Compratore 1 ___
3,00 Compratore 2 ___
2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 n°gelati

Domanda
LEGGE DELL’OFFERTA

La quantità di offerta è direttamente proporzionale al prezzo.


A parità di altre condizioni (a parità di beni impiegati e a parità di mercato) la quantità
di offerta aumenta all’aumentare del prezzo e diminuisce al suo diminuire.
prezzo

Produttore 1 ___
3,00
Produttore 2 ___
2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

1 2 3 4 5 6 7 8 n°gelati
Quantità
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PUNTO DI INCONTRO
prezzo

3,00

2,50
Equilibrio di mercato: Quantità dello stesso bene che si
2,00 è disposti a produrre e a comprare nello stesso tempo.
1,50

1,00

0,50

1 4 7 10 13 16 19 n°gelati

Quantità

Al di sopra del punto di equilibrio avrò più beni di quelli che sono disposto ad acquistare;
Al di sotto del punto di equilibrio avrò il contrario.

L’ELASTICITA’ è lo strumento che permette di capire come si muove il punto di


equilibrio; Permette di misurare la sensibilità delle quantità richieste al variare del
prezzo.

E= Δq / q ΔP / P
Δq = Differenziale di quantità;
q = Quantità;
ΔP = Differenziale del prezzo;
P = Prezzo.

DOMANDA ELASTICA  Quando il rapporto tra essi è > 1 (per i beni intermedi);
DOMANDA ANELASTICA  Quando il rapporto tra essi è < 1 (per i beni di prima
necessità e per i beni di lusso).

In definitiva quindi l’elasticità e la rigidità della domanda dipendono dall’influenza che


le variazioni del prezzo esercitano sulla quantità domandata.

Il MERCATO PERFETTO esiste dove non esistono asimmetrie e vi è un numero uguale di


domande e offerte (o entrambe tendenti all’infinito).

La concorrenza perfetta di un mercato è caratterizzata da:


 Libertà di produttori, operatori e consumatori di produrre, vendere o acquistare
qualsiasi quantità di beni con perfetta conoscenza del mercato (molteplicità della
domanda e dell’offerta);
 La produzione, l’offerta e la domanda sono in quantità tali da non permettere a
nessun operatore di influenzare con il suo comportamento il prezzo di mercato;
 Identicità dei beni prodotti nello specifico settore e sostituibilità tra loro;
 Mobilità dei fattori produttivi e liberta di trasferimento della domanda e
dell’offerta sul mercato.

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Le ASSIMETRIE DI MERCATO si hanno quando non esiste una parità di condizione tra chi
vende e chi compra.
Queste sono date dall’esistenza di tanti compratori e pochi venditori (chi compra ha
meno possibilità di scelta).
Tutto ciò comporta anche un’imposizione del prezzo e un’asimmetria di informazione.

OFFERTA DOMANDA
OLIGOPOLIO − + Esempio: automobili (pochi produttori
e tanti compratori).
MONOPOLIO 1 ∞ Esempio: sigarette (lo Stato è l’unico
venditore e il prezzo è imposto da
esso).
MONOPSONIO + 1 Esempio: armi (unico compratore è lo
Stato ma ci sono più produttori).

L’oligopolio “collusivo” ha rappresentato negli ultimi anni il mercato fondiario urbano,


infatti i proprietari dei terreni vicini ai centri urbani hanno limitato e regolato l’offerta
di aree fabbricabili per far lievitare i prezzi e ottenere più ricavi.
Il “pool” è una forma di oligopolio tra imprese produttrici degli stessi beni; cosi anche il
“cartello”, nel quale le imprese concordano le quantità di produzione ed anche l’area
di vendita.
Il “trust” è un oligopolio di imprese produttive di beni complementari che tende alla
posizione monopolistica attraverso la politica dei prezzi.

Il monopolio bilaterale si verifica quando sul mercato vi sono due soli scambisti
(venditore e compratore) di una merce.
Il monopolio multiplo si verifica quando tutte le merci di un sistema economico vengono
scambiate in condizioni di monopolio.

1.8 IL MERCATO DELL’EDILIZIA ABITATIVA

Il mercato edilizio è caratterizzato dalla prevalenza della domanda sull’offerta


(soprattutto nelle abitazioni urbane).
La domanda abitativa è composta dalla domanda potenziale rappresentata da soggetti
che cercano un’abitazione qualificata ma non sono economicamente in grado di poterla
comprare e dalla domanda reale rappresentata da coloro che hanno la possibilità
economica di accedere all’abitazione alla quale aspirano.

In funzione di questo la maggiore domanda rispetto all’offerta determina un costante


incremento del prezzo abitativo e l’insoddisfazione di coloro che con basso reddito non
hanno accessibilità economica alla casa.

Il mercato dell’edilizia abitativa è caratterizzato dalla non trasportabilità del bene,


dall’inesistenza di identicità tra le unità di beni offerti (non esistono infatti 2 abitazioni
uguali per caratteristiche posizionali) e da un rapporto di fungibilità del prodotto nei
limiti ristretti di zone urbane omogenee.

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1.9.1 INVESTIMENTO INDIVIDUALE, IMPRENDITORIALE E PUBBLICO

In termini economici investire significa “impiegare produttivamente beni economici”.


Ogni generico impiego di capitale diviene investimento soltanto se l’ammontare finale di
ricchezza prodotta è superiore a quella impiegata.
L’investimento per tanto è determinato dal risultato e non dall’intenzione.
L’investimento privato è caratterizzato dall’acquisto di beni di produzione o di
consumo con un’utilità ripetuta dispiegante una redditività.

L’investimento imprenditoriale consiste nell’impiego produttivo, da parte di un


imprenditore privato, di beni economici nelle aziende che compongono la sua impresa.

Per l’economia di un’azienda gli investimenti di breve periodo (acquisto di materie


prime, scorte, pagamento di salari ecc.) si definiscono costi; gli investimenti di lungo
periodo (attrezzature, macchinari, edifici, terre) si definiscono quote di
ammortamento.

L’investimento pubblico è definito come la creazione ed il mantenimento del capitale


sociale fisso, attraverso la realizzazione delle opere infrastrutturali e delle attrezzature
collettive.

Devono considerarsi anche gli investimenti pubblici “atipici” come ad esempio l’aliquota
della spesa pubblica destinata all’istruzione, alla sanità, alla ricerca scientifica,
all’equilibrio ecologico ecc.

LA SCELTA DEGLI INVESTIMENTI

La scelta tra diversi investimenti imprenditoriali di diversa natura presenta limitate


soluzioni da confrontare.
Invece le scelte sulle diverse dimensioni o durate degli investimenti della stessa natura
implicano una gamma continua di soluzioni.
Ogni scelta è comunque determinata dalla comparazione tra due o più serie di redditi
futuri, negativi nei periodi iniziali (di primo impianto) e positivi nei periodi successivi (di
esercizio).

Il criterio di scelta può basarsi sulla comparazione tra saggi di rendimento o tra i
profitti attualizzati corrispondenti ai diversi investimenti.
Le diverse scelte sulla dimensione di investimenti di medesima natura richiedono
l’applicazione del criterio della redditività marginale sulla base della legge dei
rendimenti decrescenti, considerando cioè che la massimizzazione del profitto totale
può raggiungersi con la coincidenza tra il saggio della redditività marginale ed il saggio
d’interesse del mercato.

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3. TEORIA ESTIMATIVA
3.1 PRINCIPI DELL’ESTIMO

L’ESTIMO è la parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici
e metodologici che consentono la formulazione del giudizio di stima del valore dei beni
economici, espresso in moneta.

Fino al secolo scorso la teoria e la pratica estimativa erano ancora basate su concetti
matematici che allontanando l’estimo dalla scienza economica lo identificavano come
una misurazione quantitativa del valore di scambio dei beni economici.
Le successive intuizioni ed evoluzioni hanno liberato l’estimo dal rigidismo matematico e
consentono oggi di proporre la logica estimativa attraverso i seguenti principi:

1° PRINCIPIO ESTIMATIVO (capire lo scopo della stima).

Il valore dipende dallo scopo della stima.

Non esiste quindi l’unicità estimativa del concetto di valore ma una pluralità di valori
dipendenti da altrettanti scopi ai quali possono quindi corrispondere, per uno stesso
bene, altrettanti giudizi di stima.

2° PRINCIPIO ESTIMATIVO

La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima.

La previsione la faccio oggi, rispetto ad un più probabile valore futuro del bene, se si
mantengono le attuali condizioni di mercato.

3° PRINCIPIO ESTIMATIVO

Il prezzo deve identificarsi quale fondamento del giudizio di stima.

Io estimatore formulo la stima basandomi su prezzi di beni analoghi (comparazione) a


quello oggetto di stima, che sono presenti sul mercato.

4° PRINCIPIO ESTIMATIVO

Il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente sulla comparazione.

Sulla base dei comportamenti ordinari delle persone rispetto a quel tipo di mercato e
soprattutto a quel tipo di bene.

5° PRINCIPIO ESTIMATIVO

Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido, e pertanto deve


formularsi sulla base della teoria dell’ordinarietà.

Ogni giudizio di convenienza economica che consenta la scelta tra differenti alternative
è quindi preceduto dal giudizio di stima dei costi, dei benefici, degli effetti e dei
risultati di ciascuna alternativa. Se solo uno dei 5 principi dell’estimo non è soddisfatto
non posso esprimere un giudizio di stima.

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3.2 PRINCIPIO DI DIPENDENZA DEL VALORE DALLE CARATTERISTICHE ECONOMICHE

Un bene economico ha diversi aspetti economici in funzione delle sue caratteristiche.


L’identificazione dell’aspetto economico rappresenta l’atto prioritario nella
formulazione di ogni giudizio di stima. Infatti a ciascuno dei differenti e coesistenti
aspetti economici corrispondono (per lo stesso bene e nello stesso mercato) altrettanti
valori di stima determinabili attraverso criteri di stima diversi per ciascuno dei valori.

STIME

La stima è l'insieme di operazioni con le quali il valutatore ricerca il valore di un bene


meglio descritto nella perizia di stima. Questo valore può essere trovato utilizzando
aspetti economici differenti in funzione delle finalità della stima. La stima può essere
effettuata secondo diverse metodologie e con diverse finalità. La stima è sempre una
previsione relativa a una transazione futura. È possibile grazie alla comparazione dei
prezzi. Esistono diversi tipi di stima:
 SINTETICA: La stima sintetica o comparativa si basa sulle valutazioni di mercato e
sullo stato visivo del bene ed attraverso parametri di confronto si raggiunge al
valore del bene stimato

 ANALITICA: La stima analitica è basata sul calcolo del bene e attraverso


procedure matematiche si arriva subito al risultato del valore

VALORE DI MERCATO Vm = f (D;O)


La caratteristica di dispiegare utilità diretta e di essere oggetto di scambio determina
l’esistenza di un valore di mercato. Questo è inteso come l’equivalenza fra una quantità
di moneta ed un bene. il criterio di stima del valore di mercato è funzione della
domanda e dell’offerta. Per valore di mercato si intende la
quantità di moneta che in un preciso momento (epoca/momento di stima) e di un
definito mercato può essere scambiata con un bene economico.
- Stime cauzionali e per aste pubbliche;
- divisioni ereditarie;
- stime per lesioni “ultra dimidium”;
- stime per compravendite;
- stime per ripartizione delle quote dei beni comuni;
- stima della sanzione pecuniaria per opere abusive;
- valutazioni fiscali ecc.

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VALORE DI COSTO Vc = ΣFp
L’aspetto del bene della producibilità determina la possibilità di prevedere la
produzione di un bene economico. È possibile formulare un giudizio di valore riguardo al
criterio di stima del valore di costo di produzione inteso come la somma dei valori di
mercato dei singoli fattori della produzione. È la sommatoria delle spese (quote;
imposte; salari; stipendi; spese varie) che un imprenditore ordinario deve sostenere per
produrre un bene.
- Determinazione preventiva dei costi;
- verifica consuntiva della congruità dei costi storici;
- redazione di bilanci aziendali;
- previsione dei costi di urbanizzazione nelle relazioni economiche integrative degli
strumenti urbanistici;
- particolari stime dei danni ecc.

VALORE DI TRASFORMAZIONE Vt = (Vp − FP – 1)


Attraverso l’utilità indiretta del bene, si può prevedere il prezzo di uno dei fattori della
produzione. Si dovrà riguardare l’aspetto economico alla quale corrisponde il Valore di
trasformazione (Vt). Se lo scopo della stima è al valore di trasformazione, il criterio di
stima consiste nel calcolo della differenza tra il valore di mercato del bene finale e i
costi necessari alla trasformazione. Per valore di trasformazione si intende la differenza
tra il valore di mercato del bene trasformato ed il costo necessario per la
trasformazione comprensivo del profitto dell’imprenditore.
- Giudizi di convenienza sulla trasformazione di un bene economico;
- stime particolari di bilanci;
- stime di beni di particolari pregi artistici o ambientali;
- stime di edifici non suscettibili di ulteriori utilizzazioni per vetustà o obsolescenza
ecc.

VALORE COMPLEMENTARE Va = (V(a+m) − Vm)


I beni economici possono presentare relazioni di complementarietà. È possibile stimare
il prezzo di un bene in relazione al rapporto di complementarità di un bene oggetto di
stima di altri beni. Il criterio di stima È la differenza tra il valore di mercato dell’intero
bene e il valore di mercato della porzione residua che si ottiene dal distacco del bene da
stimare.
- Stime per espropriazioni parziali;
- stime per asservimenti;
- stime per limitazioni autoritative;
- stime per danni;
- stime per la determinazione dei contributi di miglioria;
- stime di apporti per concentrazioni industriali;
- stima dell’avviamento industriale o commerciale ecc.

VALORE DI SURROGAZIONE Vs = Vms oppure Vcs


Dalla caratteristica della surrogabilità (sostituibilità) tra i beni economici, si ha la
possibilità di stimare il valore di mercato o di costo di un bene economico sostitutivo.
Quando si tratta di stimare il valore di surrogazione di un bene, il criterio di stima
consisterà nella stima del valore di mercato
o di costo del bene sostitutivo. Si applica quando c’è un bene che non ha mercato ed è
la sommatoria dei valori di mercato dei beni che possono sostituire l’utilità e le funzioni
fornite dall’immobile da stimare che non ha un mercato autonomo. Di questi si deve
però conoscere il costo di costruzione.

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- Stime di beni in condizioni di monopolio bilaterale;
- stime di aziende con profitti negativi;
- stime di edifici o di impianti industriali.

Il principio di dipendenza del valore dalle caratteristiche economiche dei beni da


stimare (e quindi dallo scopo della valutazione) è fondamentale per la formulazione di
ogni giudizio di stima.
I cinque valori sono tutti espressi in moneta e costituiscono quindi il prezzo in moneta su
cui si basa ogni giudizio di stima.
Bisogna però tenere presente l’eterogeneità logica tra una quantità di moneta
corrispondente al valore di mercato e un'altra somma in moneta rappresentativa (del
medesimo bene) del valore di costo, di trasformazione, complementare, di surrogazione.
Il criterio di stima si può utilizzare per la determinazione di un particolare valore, il
quale deve essere corrispondente all’aspetto economico da riguardare (se il valore non
corrisponde all’aspetto economico non può essere utilizzato nessun criterio di stima).

I coesistenti cinque valori di un bene economico tendono a coincidere quantitativamente


con il valore di mercato solo se si verificano condizioni di concorrenza perfetta e di
equilibrio di lungo periodo.
Solo in tali condizioni del mercato un particolare criterio di stima può utilizzarsi
indifferentemente per la determinazione di uno dei cinque valori.
(In caso contrario, non verificandosi nel mercato il regime perfettamente concorrenziale
nel lungo periodo, non ha significato logico determinare uno dei cinque valori poiché
una tale elaborazione è incoerente con la logica estimativa e non soddisfa lo scopo della
valutazione).

Dal principio di dipendenza del valore dall’aspetto economico da riguardare consegue la


pluralità di coesistenti valori per il medesimo bene e nello stesso mercato.

Il giudizio di stima deve interpretarsi come l’attribuzione di differenti valori dipendenti


da altrettante caratteristiche economiche dei beni da riguardare in relazione allo scopo
della valutazione (non deve invece interpretarsi come determinazione del solo valore di
mercato, come sostenuto in passato).

3.3 PREVISIONE DEL GIUDIZIO DI STIMA

L’economia ci insegna che il valore di scambio di un bene economico è la quantità di un


altro bene che può ottenersi in cambio, in determinate circostanze di tempo e di luogo.
Esprimendo i valori non più come quantità di beni da cedersi o ottenersi ma in termini di
moneta, all’atto dello scambio tra un bene ed una quantità di moneta si verifica un
prezzo.

- Attribuire un valore di mercato ad un bene economico significa prevedere il


prezzo di costo.
- Determinare un valore di trasformazione significa prevedere l’incidenza che sul
prezzo del bene trasformato può avere il bene trasformabile.
- Attribuire un valore complementare ad un bene A, congiungibile con un altro
bene B significa prevedere l’incidenza che sul prezzo PA+B può avere il bene A.
- Determinare il valore di surrogazione di un bene significa prevederne il prezzo (di
mercato, di costo, di trasformazione ecc.) in funzione del prezzo di un altro bene
ad esso perfettamente sostituibile.

14
Ogni attribuzione di valore è dunque precedente ad un prezzo che potrà verificarsi ed è
ovviamente preceduta dai prezzi che si sono verificati nel passato.
Nella disciplina estimativa quindi, essendo i prezzi il fondamento di ogni giudizio di
stima, si può definire il valore di un bene economico come “previsione della relazione
tra il grado di utilità del bene stesso e di una determinata quantità di moneta”; Il
prezzo può definirsi invece come “constatazione di tale relazione tra i due gradi di
utilità”.

Ogni giudizio di stima ha quindi come carattere immanente la previsione


(l’identificazione di questa caratteristica è perfettamente coerente con i principi
dell’economia, della quale l’estimo è parte, tenendo presente che tutte le leggi
economiche sono infatti probabilistiche e non deterministiche).

La previsione estimativa è basata su dati storici constatabili e deve interpretarsi allo


stesso modo dell’operazione che spiega i fatti del passato anche se con un processo
logico opposto.
La spiegazione del passato deduce la causa dall’effetto mentre la previsione del futuro
discende, attraverso un processo induttivo, dalla causa all’effetto.

Lo strumento metodologico dell’economia applicata alle stime è:

- L’osservazione delle esperienze concrete di mercato;


- la ricerca delle analogie tra i beni di prezzo noto ed i beni da stimare;
- la comparazione tra le circostanze passate e quelle presenti allo scopo di
prevedere il dato ipotetico “valore” come probabile conseguenza di cause
conosciute indicate dall’esperienza.

Possiamo definire quindi:


PREZZO come dato storico che si constata;
VALORE come dato ipotetico che si prevede.

Le valutazioni “a posteriori” (cioè riferite ad epoche precedenti il momento della


stima) potrebbero generare perplessità.
Nonostante queste circostanze la formulazione del giudizio di stima si risolve
nell’attribuzione del valore che all’epoca di riferimento poteva ritenersi probabile, con
un processo logico che è il medesimo di quello di una previsione.

Le valutazioni “a posteriori” infatti, sono spesso richieste perché alla data di riferimento
stabilita (precedente quella contemporanea), non si erano verificati i dati storici
(prezzi) e, se anche si erano verificati, non sono ritenuti ordinari (e quindi più probabili)
dagli interessati.

Il giudizio sui prezzi che si sarebbero potuti verificare in epoca passata impone di
considerare avvenimenti successivi all’epoca di riferimento, e cioè di determinare valori
futuri rispetto a tale epoca: È quindi evidente l’immanenza del carattere previsionale
nel giudizio di stima anche nelle valutazioni “a posteriori”.

15
PRINCIPIO DELLA PERMANENZA DELLE CONDIZIONI

La previsione estimativa è basata sul principio della “permanenza delle condizioni”


per il quale si ammette che ogni operazione economica si svolge in base alle condizioni
note nel momento di riferimento e in base a quanto è prevedibile relativamente al
cambiamento della situazione a seguito dell’azione delle forze note di tipo permanente:
Per questo principio le previsioni sono basate sull’azione di forze economiche precedenti
il momento della stima che hanno già esplicato il loro effetto (sono escluse dalle
previsioni le forze di tipo transitorio).
Il principio della permanenza delle condizioni si basa sulla teoria di un’ipotetica
economia statica con parametri costanti quali il numero di operatori, i loro gusti, i loro
redditi, la tecnica produttiva, cosi come le operazioni di scambio, di circolazione, di
consumo, di produzione e di distribuzione per entità costanti.
Possiamo affermare che è la realtà economica a imporre il principio della permanenza
delle condizioni (e non la teoria estimativa), indicandoci che ogni apprezzamento del
mercato ed ogni previsione si esplicano da parte degli operatori sulla base delle
constatazioni del passato e sulla cognizione del presente.

3.4 LA TEORIA DELL’ORDINARIETA’

La differenza tra giudizio di convenienza economica e giudizio di stima consiste nella


generale validità che si richiede a quest’ultimo come riferimento a quelle circostanze
che con maggiore frequenza si riscontrano in un particolare mercato e settore
produttivo.
La legge Gaussiana (tipo binomiale) applicata ad esperienze di fisica sociale ci indica
come la distribuzione Gaussiana elaborata da un’equazione ci fornisce l’informazione
che alcune caratteristiche fisiche, biologiche e fisiologiche, risultanti le più frequenti,
coincidono con la media aritmetica.
La teoria dell’ordinarietà si basa sul presupposto che come gli elementi fisici anche le
attitudini di una massa omogenea d’individui si distribuiscono con andamento binomiale
cosi come le attitudini economiche (sia dei produttori che dei consumatori).
Potendo misurare, con degli indici, i gradi di capacità ed attitudini economiche di una
massa omogenea di individui operanti nello stesso mercato, è possibile ipotizzare una
distribuzione binomiale dei gradi di tale attività.
Il valore tipico o modale del grado di capacità imprenditoriali dei produttori o
contrattuali dei consumatori può ritenersi coincidente con il valore medio aritmetico
degli indici rappresentativi di tali gradi e quindi, coincidenti con i gradi di capacità e
attitudini economiche che con maggiore frequenza statistica si riscontrano in una massa
omogenea di operatori economici.
Da ciò il principio che l’imprenditore o il consumatore ordinario è quello che ha un
grado di capacità ed attitudini economiche coincidenti con il grado che con maggior
frequenza si verifica tra gli operatori che operano nello stesso mercato.
L’ordinarietà è quindi una caratteristica soggettiva dell’operatore economico e non dei
beni che si producono o si domandano.
L’imprenditore ordinario nella sua attività di produttore gestirà aziende ordinarie con
costi ordinari e profitti ordinari.
Nel caso di concorrenza perfetta e in equilibrio di lungo periodo, l’imprenditore
ordinario coincide con l’imprenditore marginale: con tale regime vi è un annullamento
dei profitti, ed una maggiore frequenza di equivalenza dei costi e ricavi nei processi
produttivi; dato però che tale situazione (regime di mercato perfettamente
concorrenziale) nella realtà economica non si verifica mai nel lungo periodo
l’imprenditore (ordinario) avrà sicuramente il suo normale profitto.

16
4. LA METODOLOGIA ESTIMATIVA
PROCEDIMENTI DI STIMA

Per esprimere giudizi di stima e motivarlo adeguatamente è necessario avere una


conoscenza adeguata del mercato di riferimento e utilizzare i parametri di stima, un
insieme di quotazioni che si basano sulla comparazione.

1. SCELGO IL MERCATO DA ANALIZZARE: serve per individuare i prezzi dei beni analoghi
al bene della stima. una volta scelto il mercato di riferimento per capire se è ATTIVO O
NON ATTIVO devo acquistare i dati, riferiti al bene della stima e ai beni analoghi,
necessari per la comparazione.

2. Parametrizzo i dati trovati e li riordino

3. Distribuisco i beni in esame su curva gaussiana per poter calcolare moda e media

PROCEDIMENTI DI STIMA DIRETTI O SINTETICI

Si utilizzano quando il mercato è attivo per cui è possibile ricavare un alto numero di
dati elementari e omogenei tra loro in modo dedurre immediatamente il valore e
costruire una scala di prezzi dei beni analoghi noti per individuare subito moda e media
Si articolano in:

MONOPARAMETRICI: Prendono in considerazione da subito solo la distribuzione dei prezzi

PLURIPARAMETRICI: Si applicano quando non si ha una quantità sufficiente di beni


analoghi o se si tratta di beni complessi

Il risultato può essere:

a) ASSOLUTAMENTE OGGETTIVO: MODA = MEDIA


Il risultato della stima può risultare oggettivo completamente quando la serie di
dati elementari indicati dal mercato si distribuisce con andamento binomiale o
gaussiano. Ossia il valore medio aritmetico (MEDIA) coincide con la maggiore
frequenza (MODA). Per tanto il valore del bene corrisponderà al prezzo medio di
beni analoghi!

b) DISTRIBUZIONE NON GAUSSIANA:


La distribuzione non gaussiana determina che moda e media si ritrovano in un
intervallo ristretto ma non coincidono, allora si procede ad approssimare i valori
della media e farla coincidere con il valore del bene stimato.
In caso che moda e media si trovino molto lontani e difformi si procede a
determinare il prezzo unitario medio dato dalla media ponderata tra i prezzi
rilevati sul mercato.

17
PROCEDIMENTO SINTETICO PLURIPARAMETRICO

Questo tipo di procedimento di usa quando la distribuzione è perfettamente gaussiana e


quindi oggettiva poiché non si ha una quantità sufficiente di beni o se si tratta di beni
complessi.

All’ interno del mercato di riferimento si prende il bene che ha fatto registrare il prezzo
più alto. Poi si procede comparando il bene di riferimento con il bene oggetto di stima e
si confrontano le caratteristiche. Dopodiché si assume un’equazione in cui il valore di
mercato è dato dal valore di riferimento per la somma di tutti i punti percentuali
attribuiti alle caratteristiche del bene oggetto di stima.

Le caratteristiche da prendere in considerazione sono:

CARATTERISTICHE POSIZIONALI ESTRINSECHE: Salubrità della zona, contesto, fattori di


inquinamento, vicinanza centro urbano, trasporti, infrastrutture ..

CARATTERISTICVHE INTRINSECHE: Disposizione, posizione, esposizione

CARATTERISTICHE TECNOLOGICHE: Costruttive del bene materiali e impianti

CARATTERISTICHE PRODUTTIVE

PROCEDIMENTI DI STIMA INDIRETTI O ANALITICI

Si utilizzano quando il mercato non è attivo per cui non è possibili ricavare una scala di
prezzi.

1) Per calcolare il VALORE DI MERCATO devo utilizzare il PROCEDIMENTO DELLA


CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI. Esso permette di determinare il valore considerando

IL VALORE STRUMENTALE: considero il caso in cui il bene porta reddito per cui si ha
un’equivalenza tra il valore di mercato e la capacità di garantire una serie di redditi
futuri  REDDITI NETTI

Il procedimento analitico si basa sull’assimilazione del Valore di Mercato e della sua


redditività ordinaria futura dove si considera la somma dei redditi futuri scontata
all’attualità poiché il valore della moneta cambia nel tempo. Per applicare il
procedimento devo avere il mercato attivo almeno delle lavorazioni dei beni e
rapportarlo con il saggio di capitalizzazione che mi consentirà di determinare i redditi
netti futuri.

18
SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE

È il tasso che permette di determinare il valore futuro di una somma investita oggi.
È dato dal rapporto tra i redditi lordi e i netti dei beni simili scelti, L'esatta
individuazione del saggio di capitalizzazione è di estrema importanza per la
ricerca del valore di mercato dell'immobile. Tra saggio e valore si stabilisce un rapporto
inversamente proporzionale: pertanto l'errore anche minimo nella scelta del saggio,
comporta a parità di reddito valori stimati fortemente diversi.
Il saggio ottenuto potrà essere corretto dal perito in funzione dei
- COMODI positivi (diminuzione del saggio)
- SCOMODI (aumento del saggio)
che l'immobile in valutazione presenta rispetto ai beni simili.
La determinazione analitica del saggio non risulta agevole in quanto:
- occorre ricercare i redditi forniti dai beni simili
- occorre ricercare i recenti prezzi di mercato per i beni simili.
Normalmente la ricerca del saggio di capitalizzazione avviene per via empirica.
Gli studi condotti sui saggi di rendimento degli investimenti immobiliari hanno condotto
ad accettare che il saggio medio di capitalizzazione per i fabbricati urbani oscilla
tra il 3% e il 6%. Valori più bassi del saggio si hanno per immobili di prestigio, a basso
rischio d'investimento, liberi da vincoli di locazione, ecc.
Valori più elevati del saggio si registrano per immobili di basso prestigio, ubicati in
zone decentrate, con scarsi collegamenti, soggetti a vincoli di locazione, ecc.

1. Per immobili commerciali, il saggio si aggira tra il 4% e il 5%


2. Per immobili industriali, il saggio si aggira tra il 5% e il 6%
3. Per terreni agricoli, il saggio è compreso tra l'l% e il 3%.

STIMA DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE

Procedimento sintetico: Si procede a confrontare i redditi con i valori di mercato


secondo la formula: R1+R2+R3+…Rn r =
V1+V2+V3+…Vn

Procedimento analitico: Il saggio di capitalizzazione si determina a partire da un saggio


medio di mercato al quale si aggiungono incrementi e decrementi
r = rm + ΣI + ΣD
rm viene generalmente fornito dalle fonti ufficiali

19
INFLUENZE ASCENDENTI E DISCENDENTI - COMODI E SCOMODI – AGGIUNTE E DETRAZIONI

Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi ascendenti e discendenti che influenzano


il valore del saggio di capitalizzazione. Se il bene immobile da stimare non è in
condizioni ordinarie e presenta caratteristiche particolari che lo differenziano dai
termini di confronto, il valore ordinario non è ancora quello definitivo di stima e andrà
modificato: maggiorandolo se il bene presenta caratteristiche di maggior pregio,
diminuendolo se presenta caratteristiche di minor pregio.
Per passare dal valore ordinario a quello effettivo ci sono due fasi:

• Correzione del valore ordinario;


• Aggiunte e detrazioni al valore ordinario.

COMODI E SCOMODI

Sono caratteristiche generalmente estrinseche, difficilmente valutabili separatamente,


ma la cui presenza costituisce un attributo di cui il mercato tiene conto. Sono esempi di
comodi una posizione particolarmente favorevole, un bel panorama, la salubrità della
zona, una distribuzione razionale degli spazi in un appartamento, ecc. sono esempi di
scomodi i caratteri opposti ai precedenti. La presenza di comodi o scomodi comporta
una correzione del valore ordinario, che potrà avvenire in percentuale dell’intero valore
già stimato o in percentuale del rapporto Sommatoria V/Sommatoria p, il quale,
moltiplicato poi per il parametro px, fornirà il valore globale corretto. Nella stima del
valore di capitalizzazione dei redditi la correzione percentuale potrà essere fatta sul
rapporto Sommatoria Bf/S V, vale a dire sul saggio di capitalizzazione. L’entità
percentuale della correzione dovrà rispecchiare il diverso grado di apprezzamento da
parte del mercato di beni dotati della caratteristica di comodo o scomodo rispetto a
beni normali. La determinazione di tale entità è compito non facile del perito e richiede
la conoscenza dei prezzi di molti beni nelle diverse condizioni.

AGGIUNTE E DETRAZIONI

Se le caratteristiche di straordinarietà sono costituite da elementi di per sé valutabili, la


loro stima deve essere fatta a parte e il loro valore andrà aggiunto o detratto al valore
del bene già eventualmente corretto per la presenza di comodi o scomodi.
Per dare una idea di quali possano essere questi elementi, diciamo che danno luogo ad
un’aggiunta i maggiori redditi transitori a qualunque causa dovuti (esenzione
temporanea dalle imposte, canoni contrattuali superiori all’ordinario), le maggiori
consistenze riproducibili (fabbricati eccedenti le ordinarie dotazioni nei fondi rustici,
migliori rifiniture nei fabbricati civili), le pertinenze legate al bene per legge o per
volontà contrattuale (scorte aziendali, mobili e arredi), ecc.; danno invece luogo a
detrazioni i minori redditi transitori, i debiti ipotecari, i diritti a favore di terzi
(usufrutto, rendita), le minori consistenze sanabili (mancanza di edifici, stato di
conservazione inferiore all’ordinario), ecc.

20
7. ESTIMO URBANO
7.2 IL PROCEDIMENTO SINTETICO DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEI FABBRICATI

Il procedimento sintetico si articola anche nella stima del valore di mercato di fabbricati
urbani, nel reperimento di dati storici relativi a prezzi di mercato di fabbricati analoghi.
Tali prezzi dovranno riferirsi ad un preciso parametro unitario che può essere:

a) Unità di abitazione: Vano o Mq utile (Cantine ½ vano, Superfici scoperte 25%)

b) Negozi e botteghe: Mq utile (Retrobottega 50%, depositi 25%)

c) Uffici: Unità o Mq utile (Vani accessori non si considerano)

d) Alberghi, case di cura: Posto letto o Mq utile

e) Autorimesse: Mq o posto auto

Dalla scala formata da prezzi noti di beni analoghi può determinarsi il valore di mercato.
In particolar modo per le unità di abitazione si tende a distribuirsi anche la popolazione
con la legge gaussiana.

Curva di Gauss:

E’ un sistema matematico utilizzato quando dobbiamo descrivere la distribuzione di suoi


possibili valori. Ad esempio se lancio una moneta il valore testa ha probabilità 0,5 e
idem ne ha il valore croce. Avremo una distribuzione a due soli valori, ognuno dei quali
ha probabilità 0,5. La somma dei valori possibili dà l’unità (cioè la certezza, o esce testa
o esce croce
Se analizziamo la distribuzione di un campione di persone che seguono un certo
programma televisivo per decadi di età, magari otteniamo un grafico di questo tipo:

Le cose si complicano quando ho molti valori possibili, addirittura infiniti.


Supponiamo per esempio di effettuare tante misurazioni di una stessa grandezza;
avremo risultati differenti, dovuti all’inevitabile imprecisione del nostro strumento e del
nostro operato, che sono detti errori accidentali. Se rappresentiamo le misure ottenute
su un grafico, se il numero di misurazioni è molto grande, al limite infinito, la curva che
otterremo è proprio la curva di Gauss.

Si tratta di una curva dalla classica forma a campana che ha un massimo attorno alla
media dei valori misurati e può essere più o meno stretta a seconda della dispersione dei
valori attorno alla media; la dispersione si misura con la deviazione standard:
praticamente una delle proprietà della gaussiana è che il 68% delle misurazioni differisce
dalla media meno della deviazione standard e che il 95% meno di due deviazioni
standard: quindi maggiore è la deviazione standard, più la gaussiana è “aperta” e più
c’è la possibilità che la media (il punto più alto) non sia rappresentativo di tanti casi.

Anche nel caso della curva di Gauss l’area sottesa dalla curva vale 1 perché la somma
delle probabilità di tutti i valori dà 1, cioè la certezza.

21
7.3 IL PROCEDIMENTO PER VALORI TIPICI

Un ulteriore procedimento sintetico di stima è quello per valori tipici. Può porsi
esaminando le caratteristiche determinando il prezzo di mercato delle abitazioni.
Partendo dal maggior prezzo che sullo stesso mercato e per la medesima epoca di
riferimento si è verificato si ipotizza che per tale vano di maggior prezzo si riscontri il
grado ottimo di tutti gli elementi e caratteristiche che sono generalmente apprezzati
dal mercato e che determinano il prezzo stesso. In sostanza si attribuisce se non
all’oggetto di stima completo, l’incidenza e il prezzo delle sue componenti.

COMPUTO METRICO ESTIMATIVO

Nel Computo Metrico Estimativo:

- Si descrivono le fasi di realizzazione dell’opera;


- Si misurano le quantità delle lavorazioni necessarie per realizzare l’opera;
- Si determinano i prezzi unitari delle lavorazioni;
- Si stima il costo delle singole lavorazioni;
- Si stima il costo totale

DESCRIZIONE E ANALISI DEI PREZZI ED


CLASSIFICAZIONE MISURAZIONE ELENCO PREZZI

- Numero di ordine DESCRIZIONE LAVORI Il prezzo unitario si


progressivo; Si indicano in quali ambienti determina attraverso:
si realizzano le lavorazioni.
- Numero di riferimento; - Sintetica: attraverso prezzi
DIMENSIONI unitari;
- Elenco prezzi. - Parti uguali; - Analitica: quantità per
- Unità di misura; prezzo unitario.
- Totali quantità.

Valore di costo

Il Computo Metrico viene redatto dal Progettista (per le parti di progettazione) e dal
Coordinatore della sicurezza.

Viene utilizzato dal Committente per:


- Programmare investimenti;
- Definire l’importo a base d’asta per l’affidamento dei lavori (allegato al bando vi
è il Computo Metrico e non il Computo Metrico Estimativo in quanto è riportato
solo l’importo totale);
- Costruire il piano finanziario;
- Controllare le fasi di esecuzione e collaudo dei lavori.

Viene utilizzato dal Costruttore per:


- Valutare la convenienza per formulare l’offerta in gara d’appalto;
- Determinare il piano finanziario degli elaborati;
- Organizzare il cantiere;
- Contabilizzare i lavori in corso d’opera.
Ci sono diversi metodi per classificare le lavorazioni quindi bisogna suddividere in
diverse parti il sistema costruttivo.
22
In base alla classificazione vengono redatti:

- Gli articoli di capitolato nei quali vengono illustrate le specifiche tecniche di


realizzazione;
- Elenco voci del Computo Metrico Estimativo per determinare misurazioni e prezzi
unitari.

CLASSIFICAZIONI PER

MATERIALI E LAVORAZIONI FUNZIONI (UNI 8290)

SISTEMA TECNOLOGICO
ORGANIZZAZIONE DEL CANTIERE

- scavi e movimento terra  mc; CLASSI DI UNITA’ TECNOLOGICA


- ponteggi  mq;
- demolizioni  mc;
- fondazioni  mc;
- solai e tetti  mq.

Le misurazioni in genere sono codificate nei Capitolati Generali o Speciali in cui si fa


riferimento a norme di misurazione, queste possono essere:

- A misura  Effettiva quantificazione dimensionale, indica il prezzo unitario e la


quantità.

- A corpo  Indica un prezzo fisso o per la singola lavorazione o per l’intera opera.

TIPI DI MISURAZIONE
MISURAZIONI FUORI TUTTO MISURAZIONI VUOTO E PIENO
IN LINEA D’ASSE

Per spessori dei nuclei > Superficie = Area al lordo di Quando la superficie della
50cm, prende in vuoti e rientranze – Somma foratura non è rilevante (< 1mq)
considerazione: delle aree di vuoti e si considera piena.
rientranze.
Superficie = Linea d’asse La superficie da considerare =
Spessore. Area senza alcuna detrazione

Spessore: 0,5;
Linee d’asse =
(5,8 + 1,8) 2

23
DETERMINAZIONE DEI PREZZI UNITARI

- Per via SINTETICA: Tariffari ufficiali pubblicati nella Gazzetta ufficiale;


- Per via ANALITICA: Analisi dei prezzi unitari delle singole lavorazioni.

Ambito PUBBLICO

Nel momento in cui si redige il C.M.E. si deve indicare il prezziario di riferimento.

Ambito PRIVATO

Si fa riferimento ai prezziari DEI:

a) Opere edili;
b) Opere stradali ed infrastrutture;
c) Sistemazione aree verdi;
d) Impianti elettrici;
e) Impianti tecnologici;
f) Opere idrauliche, marittime;
g) Sicurezza.

Relativamente alla Sicurezza i costi possono essere di due tipi:

- Costi considerati all’interno dei Prezziari a carico dell’Impresa;


- Cosi non sottoposti a ribasso d’asta, quindi sono scorporati (esterni).

Le AVVERTENZE GENERALI riportate all’inizio dei Prezziari descrivono come devono


essere espletate le modifiche dei prezzi esistenti e le regole per definire i prezzi unitari
riferite a lavorazioni non presenti nel tariffario quali:

- Condizioni generali e metodo di calcolo;


- Obbiettivi ed ambito di applicazione;
- Costi della Sicurezza;

I costi della Sicurezza sono:

1) Riferiti alla specificità di ogni singolo cantiere (la stima dei costi e delle misure
preventive per la Sicurezza e per la salute dei lavoratori riportate nel P.S.C.,
Piano di Sicurezza e Coordinamento).
2) Riferiti all’esercizio dell’attività svolta da ciascuna impresa = rischi
dell’appaltatore.

Solo per i primi la stazione appaltante è tenuta ad effettuare una stima e ad indicarli
nel lordo di gara anche se non sono soggetti a ribasso d’asta, ma è necessario inserirli in
maniera da avere il controllo su:
- modalità di applicazione;
- procedure per nuovi prezzi e modifiche;
- procedure di aggiornamento.
I disegni dei progetti vanno di pari passo rispetto al Computo Metrico, ossia la
descrizione grafica della soluzione tecnologica con i suoi materiali è descritta in maniera
economica dal Computo metrico Estimativo.

24
APPLICAZIONE DEL PREZZIARIO
I prezzi riportati nel prezziario NON sempre sono applicati in maniera puntuale, vi sono
dei casi in cui è necessario apportare delle modifiche.
Sono aumentati ad esempio del 30% in caso di:
- Lavori in orario notturno
- Per opere di riparazione dell’esistente (ristrutturazione)
Inoltre si potrebbero evidenziare che i Prezzi riportati nel Prezziario:

 Corrispondono alla situazione attuale del mercato locale.


In questo caso il Progettista deve dichiarare, nella pagina iniziale dell’elenco di
Progetto, che non sussiste condizione che giustifichi incrementi o decrementi dei prezzi
indicati dal Prezziario.

 Siano Prezzi Sottostimati rispetto all’attuale situazione del mercato locale.


Il Progettista può incrementare i prezzi (al massimo) del 20% dichiarando tra le seguenti
motivazioni:
- Lavori di piccola entità ma necessitano comunque di una precisa organizzazione di
Cantiere:
- Lavori in condizioni normali soggetti a oneri particolari;
- Lavori stradali effettuati senza interruzione di traffico;
- Lavori con utilizzo di tecnologie innovative.

 Siano Prezzi Sottostimati o Sovrastimati rispetto all’attuale situazione del


mercato locale (+ del 20% / - del 10%)
Il Progettista deve riportare dettagliate spiegazioni utili a giustificare tali variazioni.

 Non esistono Prezzi nelle tariffe relative a specifiche lavorazioni di Progetto


Il Progettista deve redigere il nuovo Prezzo e comunicarlo al Provveditorato
Interregionale per le Opere Pubbliche.

In caso di Nuovo Prezzo è necessario trovare il prezzo unitario per Stima Analitica, ossia
ricostruire il costo della lavorazione attraverso costi elementari riferiti ai singoli fattori:

- Costi variabili  mano d’opera, materiali, trasporti;


- Costi fissi  spese generali impresa 15%, profitto dell’Imprenditore 10%.

QUADRO TECNICO ECONOMICO

Sono documenti necessari in fase di Progettazione.


Stime sommarie del costo di esecuzione per progettazione definitiva ed esecutiva;
Stime dettagliate è il documento dove viene stimato il costo complessivo della
produzione edilizia.
Il Progetto per essere inserito nel Piano Triennale deve essere completo di Quadro
Economico.
Le voci presenti nel Quadro Economico sono:
Computo Metrico Estimativo + Computo PSC (parte generale lavori misure + oneri
sicurezza);
Somma a disposizione della Stazione Appaltante per
Lavori in economia - Rilievi, accertamenti, indagini - Allacci ai servizi pubblici –
Imprevisti -
Espropri – Accantonamento - Spese tecniche di progettazione -Spese per commissioni -
Spese per opere artistiche - IVA e altre Imposte.

25
PRODUZIONE EDILIZIA

IMPRESA EDILIZIA (chi realizza l’opera) Possono coincidere PROMOTORE intervento edilizio
Supporta il: Deve affrontare il:

COSTO TOTALE DI COSTRUZIONE COSTO TOTALE DI PRODUZIONE


= (edilizia)
CTC + Sgc + Uc =
Ca + St + Ou + Cc + I + Sc + Up
CTC = Costo tecnico di costruzione
(manodopera, materiali e mezzi); Ca = Costo Area;

Sgc = Spese generali di costruzione St = Spese tecniche;


(allestimento cantiere);
Ou = Oneri urbanizzazione;
Uc = Utile del costruttore (guadagno).
Cc = CTC;

I = Interessi;

Sc = Spese di commercializzazione;

Up= Utile di produzione del costruttore.

COSTO TOTALE DI PRODUZIONE EDILIZIA 100 %

COSTO AREA 20-25% COSTO DI PRODUZIONE 75%

UTILE D’IMPRESA SPESE GENERALI COSTI DI COSTRUZIONE


20 % 15% 40-45%

ST Ou Of(I) Uc SgC Ctc

5% 6% 4%

Costo di Produzione = CA + CP M M M

Ca= Costo Area M = 14,2% manodopera (45% del CTC);


Cp= Costo di produzione M = 12,7% materiali (40% del CTC);
Up= Utile d’impresa M = 4,7% mezzi (15% del CTC).
Sg= Spese generali :
ST= Spese Tecniche,
Ou= Oneri Concessori
Of= Imprevisti
Cc= Costo di Costruzione:
Uc= Utile costruttore
SgC= Spese generali di cantiere
Ctc= Costo tecnico di costruzione

26
ESTIMO E ASPETTI TECNICO ECONOMICI NELLA GESTIONE DEL CANTIERE

Giudizi di convenienza (qualità, sostenibilità, compatibilità).

STRUMENTI: PARAMETRO: MONETA

Pluriparametrici:
- Studio di Fattibilità (SdF);
- Analisi Multicriteriale (AMC), sulla base dell’offerta economicamente +
vantaggiosa;

Monoparametrici: Aspetti qualitativi/quantitativi monetari:


- Analisi Costi – Ricavi (ACR);
- Analisi Costi – Benefici (ACB);
- Finanziari, Economici – Sociali (Finanziari dal punto di vista del gestore;
Economici dal punto di vista della collettività pubblica, “prezzi di costo”).

STRUMENTI
PLURIPARAMETRICI MONOPARAMETRICI
ASPETTO
AMC ACB ACR
FINANZIARI
SdF STUDIO DI ANALISI ANALISI ANALISI
ECONOMICI
FATTIBILITA' MULTI COSTI COSTI
SOCIALI
CRITERIALE BENEFICI RICAVI
Analisi e
individuazione degli
1. Di contesto ✓ (✓) (✓)
obbiettivi e dei
tempi
2. Tecnici Fattibilità tecnica ✓ (✓) (✓) (✓)
Compatibilità
3. Ambientali ✓ ✓
ambientale
Sostenibilità
4. Finanziari ✓ ✓ ✓ ✓
finanziaria

Convenienza
5. Economico - sociali ✓ ✓ (✓)
economico - sociale

6. Procedurali Verifica procedurale ✓ (✓)


Analisi di rischio e di
7. Rischio e sensitività ✓ ✓ (✓) (✓)
sensitività

Tutti gli strumenti hanno in comune gli aspetti Finanziari.

ACR  Non prevede analisi Economica ma solo quella Finanziaria;


ACB  Prevede analisi Economica dei benefici per la collettività ma anche di tipo
Finanziario.

Si può fare l’analisi Finanziaria senza quella Economica ma non viceversa.

27
CONTENUTI DEGLI ASPETTI

1. DI CONTESTO:
- Inquadramento complessivo dell’opera;
- Analisi domanda – offerta;
- Modello gestione e manutenzione dell’opera;
- Alternative procedurali di maggiore rilevanza.

L’Analisi di Contesto serve ad individuare gli obbiettivi e i tempi dell’intervento.


In questa analisi ottengo tutti i dati necessari per l’elaborazione degli altri aspetti.

2. TECNICI:
- Identificazione delle funzioni da insediare;
- Descrizione delle localizzazioni, delle caratteristiche tecnico – funzionali e
dimensionali dell’intervento e delle opere necessarie per la sua realizzazione;
- Definizione, in termini quantitativi e qualitativi degli OUTPUT (beni e servizi
previsti dall’opera).

3. AMBIENTALI:
- Individuazione delle maggiori criticità prevedibili e priorità di approfondimento
tecnico per le successive fasi progettuali tali da poter prevedere procedure
idonee in caso di ricaduta dell’ecosistema;
- Permette il mantenimento degli obbiettivi previsti a protezione: della salute e
della qualità della vita; del mantenimento della biodiversità; della riproduzione
degli ecosistemi e per un utilizzo razionale delle risorse naturali.

4. FINANZIARI:
- Capacità del Progetto di provvedere alla copertura del fabbisogno finanziario
(soggetto Gestore) + Rendimento finanziario.

5. ECONOMICO – SOCIALE:
- Verifica il grado di utilità dell’opera per la collettività (soggetto Pubblico).

6. PROCEDURALE:
- Serve ad identificare ed analizzare le problematiche di tipo amministrativo –
procedurale e ad individuare le soluzioni da adottare per la realizzazione
dell’intervento secondo le condizioni di “fattibilità procedurale”.

7. RISCHIO E SENSITIVITA’:
- Rischio  Consente di valutare entro quali limiti i rischi insiti nel progetto (fattori
di incertezza) possono eventualmente influenzare i risultati economici e
finanziari;
- Sensitività  Consente di esaminare le variazioni in termini %li del rendimento
finanziario ed economico in aumento o diminuzione.

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10.ELEMENTI DI ECONOMIA APPLICATA
STRUMENTI MONOPARAMETRICI

STUDIO DI FATTIBILITÀ

Dagli anni 90 si è sentita l’esigenza di avere delle “misure in materia di investimenti”. A


partire dagli investimenti pubblici, si è cercato di sviluppare un sistema di
“monitoraggio” con lo scopo di migliorare il processo di programmazione degli
investimenti.
La legge 144/99 definisce l’Sdf come l’elemento fondante nel processo progettuale e
decisionale. In particolare prevede che, per la programmazione delle opere pubbliche,
l’Sdf:
 sia strumento ordinario preliminare per la decisione di investimento da parte
delle amministrazioni per opere di costo complessivo superiore a 20 miliardi
 sia strumento obbligatorio per opere di costo superiore ai 100 miliardi
 costituisca requisito indispensabile per l’accesso ai fondi disponibili per la
progettazione
Nell'ambito della progettazione lo studio di fattibilità è un elaborato realizzato ex ante
in funzione della definizione e valutazione di un programma o di un progetto sulla base
di una preliminare idea di massima. Lo studio di fattibilità comprende attività TECNICHE
ED ECONOMICHE
PARTE PRIMA: RELAZIONE ILLUSTRATIVA GENERALE
 Inquadramento territoriale e socio economico per l’analisi dello stato di fatto
 Analisi delle alternative progettuali
 Analisi della domanda e dell’offerta
 Sostenibilità ambientale e paesaggistica
PARTE SECONDA: RELAZIONE TECNICA
 Analisi tecnico-funzionale dell’intervento
 Stima sommaria dei tempi e dei costi
 Sostenibilità amministrativo-procedurale
PARTE TERZA: RELAZIONE ECONOMICO-FINANZIARIA
 Fattibilità finanziaria (piano economico finanziario)
 Fattibilità economico-sociale (analisi costi benefici)

10.2 ANALISI DEI COSTI E BENEFICI

L'analisi costi-benefici è una tecnica utile per determinare l’ordine di priorità di progetti
di investimento, pubblici e privati, di tipo specifico o di progetti di investimento in
settori diversi e quindi di programmi. Tale metodo confronta beni e servizi ottenibili per
tutta la durata del progetto (benefici) con i beni che occorre utilizzare per la riuscita
del progetto (costi di produzione). La differenza tra i due parziali indica se l'azione
ipotizzata sia consigliabile o meno. Un progetto conviene se il suo VAN (Valore Attuale
Netto) è positivo e il suo saggio di preferenza intertemporale R è minore del TIR (Tasso
interno di rendimento). Nella molteplicità di progetti il più conveniente sarà quello con
il VAN e il TIR più elevato.

29
TRE MODI DI FARE ACB

1.FINANZIARIO: intende razionalizzare le scelte del decisore (punto di vista della singola
organizzazione). Rappresenta la base di partenza

2.ECONOMICO: considera anche i problemi legati all’inefficienza del mercato (punto di


vista della società)

3.SOCIALE: sono introdotte anche considerazioni equitative (punto di vista della società)

Esempio: Conviene costruire una nuova strada tra una Località turistica e una Metropoli
passando per una Città industriale?

ACB finanziaria: ipotizzando un progetto di strada a pedaggio, con costi (investimento +


gestione) e ricavi stimati tali per cui il break-even point si raggiunge solo dopo 40 anni,
non si avrà intervento privato.

ACB economica: la valutazione sarà ripetuta con un orizzonte temporale >40 anni e
considerando le esternalità della strada (positive, in termini di crescita economica per
Città industriale e Località turistica; negative, in termini di inquinamento per il primo e
danno ambientale per il secondo)

ACB sociale: i risultati dell’ACB economica (positivi o negativi) possono essere rivisti,
alla luce di una valutazione ponderata di vantaggi e svantaggi goduti da diversi soggetti
(ad es. pesando maggiormente la maggior ricchezza degli abitanti della Località
turistica, più poveri)

Per ogni tipo di ACB i problemi da risolvere e le valutazioni da compiere sono molteplici:

1.ACB finanziaria: previsione quali-quantitativa di benefici e costi associati ai progetti;


loro valorizzazione; attualizzazione di valori futuri, tramite saggio di preferenza
intertemporale o saggio di sconto

2.ACB economica: valutazione economica di benefici e costi (ivi comprese le esternalità)


riguardanti soggetti diversi, tramite surplus del consumatore/produttore e uso eventuale
di prezzi ombra

3.ACB sociale: correzione dei risultati attribuendo pesi distributivi a vantaggi e svantaggi

I “PROBLEMI” DELL’ACB

1.Comporre costi e benefici di diversi soggetti


2.Valutare a oggi flussi futuri
3.Valutare in assenza di mercato
4.Valutare in presenza di prezzi distorti

Nel caso di prezzi distorti utilizziamo i prezzi ombra. Se i prezzi di mercato non
riflettono correttamente i costi e i benefici la valutazione del valore dipenderà dal suo
costo opportunità mediante i prezzi ombra che tengono in considerazione tutte le voci di
costo. Il ricorso ai prezzi ombra è frequente nell’economie in via di sviluppo.

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PREZZO-OMBRA

Prezzo di riferimento di un bene che viene calcolato senza tener conto del reale valore
monetario che esso può assumere nell'ambito della libera contrattazione di mercato.
In genere tale prezzo viene calcolato in sistemi economici centralmente pianificati o per
effettuare trasferimenti di beni tra imprese che fanno parte dello stesso gruppo
industriale. Poiché esso è calcolato unicamente con riferimento ad ipotetici costi di
produzione di un mercato di concorrenza perfetta, in genere non coincide mai con il
prezzo di mercato del bene. Ciò è dovuto al fatto che nel calcolo di tale prezzo non si
tiene conto delle eventuali strozzature del sistema economico o della posizione
dominante assunta da alcune imprese. Al prezzo ombra si ricorre altresì per valutare
nell'ambito di progetti di investimento i costi e i benefici sociali (Analisi costi-benefici).

Esempio: il Direttore di produzione di un’azienda si propone l'acquisto di una nuova macchina da 1 milione
di euro per aumentare la produzione. Prima di poter presentare la proposta alla Direzione, è bene che
faccia un'analisi dei costi e dei benefici ben approfondita in modo da avere un valido sostegno alla sua
proposta. Con la nuova macchina, ad esempio, sarà in grado di produrre 100 unità in più per ora oltre che
di impiegare in altre mansioni ben tre lavoratori che attualmente sono occupati sulla vecchia macchina.
Inoltre, le unità prodotte avranno una qualità maggiore perché saranno più uniformi. I costi, invece,
riguardano le spese per l'acquisto della nuova macchina e l'energia elettrica in più che verrà spesa per il
suo funzionamento.
Il nostro Direttore di produzione potrebbe dunque iniziare calcolando il prezzo di vendita delle 100 unità
aggiuntive per ora, moltiplicandolo per il numero di ore di produzione al giorno e al mese. A questo
risultato potrebbe poi aggiungere la percentuale di unità che non verrebbe più respinta dal Controllo
Qualità per colpa di difettosità legate alla qualità della produzione della vecchia macchina (poniamo un
due per cento) ed ecco che avrà ottenuto i suoi benefici. Calcolerà, poi, il costo mensile della macchina
dividendo il prezzo di acquisto sui 12 mesi dell'anno e ripartendoli sui 10 anni di durata prevista per la
macchina. Le specifiche del produttore, inoltre, indicano il consumo di energia della macchina e sarà
quindi semplice calcolare il consumo in base alle tariffe vigenti. Se, sottraendo i costi ai benefici gli
resterà in mano un numero positivo, allora la proposta da fare al Presidente è sicuramente vantaggiosa. In
caso contrario, è cambiare subito idea.

31
STRUMENTI MONOPARAMETRICI
ANALISI COSTI RICAVI

La realizzazione di un progetto richiede che siano sostenuti dei costi nella prospettiva di
ottenere dei ricavi, costi e ricavi sono distribuiti nel corso di più anni.
Il criterio finanziario su cui si basa l’analisi costi ricavi (Acr) trova fondamento sul
principio economico dell’anticipazione. Tale principio può essere espresso attraverso la
formula algebrica V = f (R) che esprime il valore attribuito ad un progetto (V) in funzione
dei ricavi netti attesi (R).
Dati i valori in momenti temporali differenti, non è dunque possibile effettuare la
comparazione immediata di costi e ricavi per un dato progetto e tra progetti alternativi
Pertanto, occorre affrontare due problemi:
- Stimare per ogni anno di vita del progetto i costi e ricavi
- Rendere omogenei i saldi tra ricavi e costi rispetto ad un comune riferimento
temporale, riportandoli tutti all’attualità

SALDO E FLUSSO DI CASSA

La formula può essere sviluppata come segue V = F1 + F2 + … + Fn


Dove V valore del progetto F valore attuale del saldo di cassa atteso per ogni unità
temporale in cui è articolato il progetto
Si noti che il saldo di cassa è dato dalla differenza tra ricavi e costi, deve essere
determinato per ogni unità temporale in cui è articolato il progetto, generando una
successione di essi nel tempo che prenderà il nome di flusso di cassa

32
STRUMENTI MONOPARAMETRICI

IL PIANO ECONOMICO FINANZIARIO

Il piano economico finanziario si qualifica come strumento di valutazione economica,


attraverso la comparazione tra costi e ricavi attesi dalla realizzazione del progetto, è la
fase finale dello studio di fattibilità e stabilisce se lo stesso è o non è conveniente.
Il modello deve verificare la convenienza a realizzare il progetto, attraverso l'esame
della previsione iniziale dei costi e ricavi attesi, nonché la sussistenza di margini
ulteriori, tenendo conto anche dei margini di indebitamento nel tempo.
L'analisi economica è diretta a valutare la redditività della gestione caratteristica
dell'investimento. Sono messi a confronto i costi e i ricavi non finanziari del progetto, al
fine di valutare la capacità dello stesso di produrre utili a prescindere dalla struttura
finanziaria. Lo studio finanziario consiste nell'identificazione del piano di finanziamento
più idoneo per l'impresa.
E’ un modello economico finanziario completo che consente di determinare se i ricavi
derivanti dalla gestione delle opere sono in grado di coprire integralmente i costi
operativi, gli accantonamenti, gli ammortamenti, lasciando un margine per il rimborso
del debito.

CONTO ECONOMICO PREVISIONALE

Per ciascuno degli anni futuri oggetto del PEF, il conto economico previsionale consente
la misurazione del risultato economico atteso (utile o perdita) che scaturisce dalla
contrapposizione, in ciascun esercizio, dei ricavi e dei costi (previsti) dell'attività
aziendale. I ricavi aziendali rappresentano il corrispettivo delle
vendite previste di ciascun esercizio, indipendentemente dalla data prevista per il loro
incasso. I costi rappresentano il valore delle risorse da impiegare in ciascun esercizio,
prescindendo dalla data prevista per i l loro paga mento.

TABELLA FINANZIARIA

33
STRUMENTI PLURIPARAMETRICI

ANALISI MULTICRITERIALE (AMC)

È un analisi che serve a valutare la convenienza di un progetto rispetto ad un'altra


alternativa o più di una in base a più parametri di valutazione. Si svolge solitamente
creando una tabella di valutazione dando dei pesi ai vari parametri, uniformando i valori
e moltiplicando tramite matrici i parametri con le rispettive alternative. Non si limita a
misurare indicatori monetari ma anche qualitativi. Si basa sul CRITERIO DELL’OFFERTA
ECONOMICAMENTE PIU’ VANTAGGIOSA NON MONETARIA
Le tecniche di analisi multicriteriale permettono di confrontare alternative di scelta
sulla base di diversi criteri di valutazione. Evitano i problemi della monetizzazione

MATRICI

Sono strumenti di identificazione ed, eventualmente, valutazione degli impatti previsti


Funzionano come check list bidimensionali, – un asse del sistema descrive le azioni del
progetto – l'altro asse elenca le componenti ambientali. Ogni casella marcata identifica
la presenza di un impatto potenziale indotto da un’azione progettuale su una
componente ambientale (interazione). A volte la matrice esprime anche una
quantificazione dell’impatto – la casella contiene un numero (o un simbolo) che dà una
misura dell'impatto corrispondente.

TABELLA ANALISI MULTICRITERALE

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DOMANDE SULLE TIPOLOGIE DI ANALISI

1) Cos'è e a cosa serve l’analisi costi-benefici?


L’analisi costi-benefici viene utilizzata per misurare la ricchezza creata dalla
realizzazione di uno specifico intervento in un certo ambito sociale. Attraverso il calcolo
dei benefici e costi, interni ed esterni (questi ultimi di natura diretta, indiretta e
indotta) del progetto, si cerca di stimare se, nei confini spazio-temporali dell’analisi,
quel progetto crea valore sociale o, al contrario, lo brucia

2) Qual è la finalità dell’analisi costi-benefici?


Obiettivo dell’analisi costi-benefici, come detto anche in precedenza, è quello di
valutare se la realizzazione della specifica opera/infrastruttura crea valore per la
collettività. Sotto questo punto di vista, in una situazione di scarse risorse finanziarie
pubbliche da destinare alla realizzazione di investimenti infrastrutturali, l’ACB ha il
compito fondamentale di individuare quali interventi (o quali alternative di progetto, o
ancora, quali varianti progettuali) presentano migliori profili di utilità economica,
sociale ed ambientale, orientando la spesa verso gli interventi che presentino le
caratteristiche di ottimalità economico-sociale. In tal senso, l’ACB riesce sicuramente a
migliorare l’efficacia della spesa pubblica nazionale, regionale e locale (public
expenditure).

3) Qual è la differenza tra analisi finanziaria e analisi costi-benefici?


Spesso si confonde l’analisi finanziaria con l’analisi costi-benefici. In realtà, pur essendo
una consequenziale all’altra, esse si differenziano, in sintesi, per la finalità specifica di
analisi; la prima – AF – mira ad accertare se un progetto crea valore per l’investitore,
mentre la seconda – ACB – ha l’obiettivo di definire se un progetto specifico crea valore
per la collettività.

4) L’analisi costi-benefici è obbligatoria?


Lo è certamente per le opere pubbliche. L’art. 14 del DPR 2007/2010, regolamento
attuativo del Dlgs 163/2006 (Codice degli Contratti Pubblici), prevede che lo Studio di
Fattibilità, passaggio progettuale essenziale di qualsiasi opera pubblica, debba
contenere, fra i vari approfondimenti richiesti, oltre all’analisi di fattibilità finanziaria
(costi e ricavi), “l’analisi della fattibilità economica e sociale (analisi costi–benefici)”.

5) Perché l’analisi costi-benefici è comunque consigliata anche nella progettazione di


investimenti privati?
Perché solo attraverso un’analisi costi-benefici preventiva del progetto, delle singole
alternative progettuali e delle micro-varianti di progetto, è possibile individuare qual è
il progetto preliminare, e poi definitivo ed esecutivo, che riduce al minimo i costi per la
collettività e massimizza le voci di beneficio, fornendo in questo modo un’informazione
utile per tutti gli stakeholder (proponente, enti responsabili delle autorizzazioni ,parti
lese e parti beneficiarie) nel prendere le decisioni più opportune ai fini del
completamento e concreta attuazione del progetto.
Inoltre, anche qualora si decidesse si realizzare l’intervento infrastrutturale utilizzando
forme di Partenariato Pubblico Privato (PPP) e di Project Financing (PF), l’aver valutato
l’opera/intervento oltre che con l’analisi finanziaria anche con l’analisi costi-benefici
fornirebbe al soggetto privato indicazioni circa la bontà progettuale dell’opera, nel
presupposto che solo gli interventi ritenuti “utili” per la collettività saranno in grado di
garantire una domanda stabile e duratura da parte dell’utenza.

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6) In quali documenti di programmazione e pianificazione serve l’analisi costi-benefici?
In linea generale è possibile affermare che l’analisi costi-benefici dovrebbe essere
adottata in ogni documento di programmazione o di valutazione preventiva (PRG, PTCP,
Piani Strategici, Studi di pre-fattibilità, Studi di fattibilità, Progettazioni preliminari,
esecutive e definitive, VIA, VAS, etc), in quanto ogni documento che programma o
pianifica modifiche della situazione esistente dovrebbe avvalorare le scelte in esso
contenute attraverso un’attenta analisi delle dinamiche economiche, sociali ed
ambientali. Si consideri, ad esempio, la redazione di un Piano Strategico, al quale viene
demandato il compito di individuare una serie di interventi territoriali integrati che
possano favorire lo sviluppo sostenibile e sistemico di un’area. In tale situazione,
all’analisi costi-benefici spetta un duplice compito: da un lato, individuare quali
interventi territoriali riescano a creare il maggior beneficio netto per la collettività e,
dall’altro, costruire una scala di priorità degli interventi.
Con riferimento, invece alla VIA ed alla VAS c’è da constatare che né la Valutazione
d’Impatto Ambientale, riferita ai progetti, né tantomeno la Valutazione Ambientale
Strategica, riferita ai programmi contemplano, al proprio interno, la valutazione
economica degli impatti ambientali. Sotto tale punto di vista l’ACB – che si fonda, tra
l’altro, sulla quantificazione e monetizzazione dei costi esterni - può integrare sia la VIA
che la VAS con elementi di quantificazione economica dei danni ambientali, sanitari e a
terzi, esaltando l’utilità di queste procedure di valutazione preventiva.

7) Qual’è la differenza tra l’analisi costi-benefici tradizionale (CBA) e l’analisi costi-


benefici allargata alle componenti ambientali e territoriali (ECBA)?
L’analisi costi-benefici allargata alle componenti ambientali – ECBA, Environmental Cost
Benefit Analysis -, approccio integrato sviluppato da ECBA Project, si propone finalità
più ampie della classica analisi costi-benefici, in quanto cerca di includere nel processo
di valutazione economico-sociale tutte le componenti – economiche, sociali ed
ambientali – che subiranno un effetto diretto, indiretto e indotto a seguito della
realizzazione del progetto di investimento.

8) Come viene concepita l’analisi costi-benefici dalle grandi istituzioni internazionali?


Tutte le istituzioni internazionali, dalla Commissione Europea all’OCSE, passando per la
Banca Mondiale, sono da sempre molto attente all’ACB. A titolo esemplificativo, l’OCSE,
in una raccomandazione al Paese ha sancito che “sono utili misure anticrisi per spostare
la spesa verso le categorie che sono suscettibili di avere un maggiore effetto
moltiplicativo a breve termine; rientra in questa categoria anche la spesa per
infrastrutture, a condizione che superi con successo la normale valutazione costi e
benefici”. Anche la Commissione europea è attenta all’argomento, emanando sia Linee
Guida che aggiornamenti continui sulle modalità di redazione dell’analisi.

9) In che modo l’analisi costi-benefici si colloca nelle fasi di progettazione degli


interventi infrastrutturali?
E’ sbagliato collocare l’analisi costi-benefici a valle del processo di valutazione degli
investimenti, in quanto in quella fase già si è deciso sia l’opera da realizzare che le
macro-varianti progettuali. Per essere efficace, l’ACB andrebbe collocata nella fase a
monte, sin dai primissimi momenti delle fasi di progettazione e dovrebbe essere
integrata con l’analisi dei bisogni territoriali. Infatti, dopo la fase di identificazione dei
bisogni della collettività e l’individuazione di una serie di interventi finalizzati al
relativo soddisfacimento, spetta l’ACB selezionare quali interventi riescono meglio a
soddisfare quelle categorie di bisogni e, di contro, quali presentino il minor impatto
ambientale a parità di altre condizioni. Solo in tal modo si potrà essere certi di aver
individuato interventi che siano utili socialmente, convenienti economicamente e
sostenibili ambientalmente.
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10) Esiste un’analisi empirica sulla necessità di realizzare sempre l’analisi costi-benefici?
SI! La Banca Mondiale, agli inizi degli anni 80, intraprese uno studio su 176 progetti co-
finanziati, giungendo alla seguente conclusione: “i migliori progetti, sia dal punto di
vista della performance durante il periodo di cantiere, sia da quello del loro impatto
economico e sociale, sembrano essere quelli per cui è stato fatto il maggiore sforzo in
termini di analisi economica e sociale” (World Bank Report).

11) Differenze tra Analisi costi benefici e costi ricavi?


ANALISI COSTI – RICAVI
Il progetto è fattibile quando i ricavi superano i costi, Il progetto migliore tra diverse
alternative è quello che garantisce la differenza massima

ANALISI COSTI – BENEFICI


Il progetto è fattibile se non supera il budget e soddisfa la qualità minima
Il progetto migliore tra diverse alternative, soddisfacenti come qualità, è quello di
minore costo.
Obiettivo: MIN C
sotto il vincolo di Q > = Q*
Dove:
C = Costi
Q = livello del servizio
Q* = livello minimo accettabile

12) Quando una valutazione è “privatistica” e quando “pubblica”?


- Privato: Legato al profitto
- Pubblico. Legato alla qualità del servizio pubblico (Strade, Acquedotti, Ospedali)

13) Differenza tra economia e finanza?


Per economia si intende un sistema di interdipendenze e interconnessioni tra operatori e
soggetti economici al fine di allocare le RISORSE per massimizzare il profitto.
Per Finanza si intende la scienza economica che studia sempre un sistema di relazione
economia tra la collettività al fine di allocare il DENARO per massimizzare il profitto.

14) Cosa si utilizza in termini monetari per procedere a bando di gara?


L’importo totale delle lavorazioni (Costo Tecnico di Costruzione) espresso dal computo
metrico.

15) Differenza prezzo valore?


PREZZO come dato storico che si constata;
VALORE come dato ipotetico che si prevede.

16) Differenza tra costi di esercizio e costi pluriennali?


I costi di esercizio sono quei costi riferiti a un determinato periodo di produzione che d
solito coincide con l'anno solare. Questi costi si trovano nel conto economico in dare
ES. i costi delle materie prime che servono per la produzione di quell'anno. I costi
pluriennali sono quei costi che si riferiscono a più esercizi, infatti vengono spalmati in
più anni attraverso l'ammortamento, questi costi si trovano nello stato patrimoniale
attivo ES. costo per l'impianto di produzione

17) Cosa sono TIR e VAN e quando si trovano


Da fare con formula

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