VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO: “INVERSIONES DOGAR S.A.”

SOLICITANTE: “INVERSIONES DOGAR S.A.”

UBICACIÓN : Av. Santa Catalina (cuadra 6), esquina con la calle Pascual Saco Oliveros
(cuadra 3 ), Urbanización Santa Catalina, Distrito de la Victoria, Provincia
de Lima y Departamento de Lima.

FECHA DE VALUACIÓN: 20 de Marzo de 2010

VALOR COMERCIAL : US $ 216,000.00

PERITO : ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS

CAP 2132
 VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

01. PROPIETARIO : INVERSIONES DOGAR S.A

02. SOLICITANTE : INVERSIONES DOGAR S.A

03. OBJETO DE LA VALUACIÓN

Determinar el valor Comercial del inmueble, para efectos de venta por parte de la entidad solicitante.

04. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN

20 de Marzo del 2010

05. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA :

Para la presente valuación se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú;
aprobado por R. M. Nº 126-2007-VIVIENDA de fecha07-05- 2007, efectuándose por el método de Tasación
Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble,
inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras fotográficas.

06. UBICACION : Av. Santa Catalina (cuadra 6), esquina con la calle Pascual Saco Oliveros
(cuadra 4 ), Urbanización Santa Catalina, Distrito de la Victoria, Provincia
y Departamento de Lima.

07. AREA DEL TERRENO : 360.00 m2.

08. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

- Por el frente, con la Av. Santa catalina con 12.00m
- Por la derecha entrando, con propiedad de terceros con 30.00 m
- Por la izquierda entrando, con la calle Pascual Saco Oliveros con 30.00 m
- Por el fondo, con propiedad de terceros con 12.00 m

09. PERIMETRO 84.00 ml.

10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE :

Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado en esquina.

11. TITULACION E INSCRIPCION

El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha del propietario, en el

asiento 3-c de la ficha N° 274515 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha del propietario, en el

asiento 3-c de la ficha N° 274515 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

12. GRAVAMENES Y CARGAS

No tiene.
13. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
El predio se encuentra ubicado en zona residencial de mediana densidad, existiendo comercio local en el
entorno.

14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Se trata de una habilitación urbana, que cuenta con vías vehiculares pavimentadas, veredas, redes públicas y
domiciliarias de agua, desagüe , electricidad y teléfono.

II. VALUACIÓN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la esquina formada
por la Av. Santa Catalina y por la calle Pascual Saco Oliveros se le asignan unos valores unitario de terreno de
US $ 600.00 /m² y US $ 400.00/m2 respectivamente. Por lo tanto en aplicación del artículo II. C. 23 del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos:
Por lo tanto en aplicación del artículo II. C. 23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos:

Área del Terreno (S) :

S = 12.00m x 30.00m
S = 360.00m²

Valores Unitarios Comerciales

Av. Santa Catalina: Va = US$ 600.00 /m²
Calle Saco Oliveros: V'a = US$ 400.00 /m²

PRIMER PASO: Repartimiento Proporcional .

S = 360.00 m2.

Av. A : 360.00 X 12.00 = 102.86 m2.

30 + 12

Calle B : 360.00 X 30.00 = 257.14 m2.

30 + 12

SEGUNDO PASO: Valorización de áreas prorrateadas del terreno.

Av. A: Frente = 12.00 m2. S' < 3a²
VT - S' = 102.86 m2. X US$ 600.00 /m²
VT - S' = US$ 61,716.00

Calle B: Frente = 30.00 m2. S" < 3b²

VT - S'' = 257.14 m2. X US$ 400.00 /m²
VT - S'' = US$ 102,856.00
-------------------------------------------------------------------
VT = US$ 164,572.00

TERCER PASO: Valorización del terreno considerando como frente el lado "a"

Av. A : S < 3a²

V'T = 360.00 m2. X US$ 600.00 /m²
V'T = US$ 216,000.00

CUARTO PASO: Valorización del terreno considerando como frente el lado "b"

Calle B : S < 3b²

V'T = 360.00 m2. X US$ 400.00 0.00
V'T = US$ 144,000.00

QUINTO PASO: Comparación de valores encontrados

Entonces el valor definitivo será:

V'T = US$ 216,000.00

b) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP

El valor total del predio (VTP), será igual al
Valor del Terreno (VT) ; o sea:
VTP = VT
VTP = US$ 216,000.00

c) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP

De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de valuación; y

teniendo en cuenta la situación actual del mercado, el perito considera que el valor de tasación calculado

refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:

VCP = VTP
VCP = US$ 216,000.00

SON: DOSCIENTOS DIECISEIS MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

III. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

- Se contó con copias del Certificado de Gravamen y copia literal de la ficha N° 274515 del registro de la
Propiedad Inmueble de Lima.
- La información de precios se obtuvo del campo y se comprobó con datos de nuestra base de datos.

- Contamos con información de artículos del diario “ El Comercio” sobre valores de terrenos y sobre la
evolución del mercado inmobiliario.

Lima 20 de Marzo de 2010

---------------------------------------------------------------
ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS
CAP 2132
Perito inscrito en la Superintendencia de Banca y Seguros
REPEV N° 004-97 HABILITACION VIGENTE
 VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

SOLICITANTE : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

LOCALIZACIÓN: Calle Francisco Bolognesi Nº 125, Oficina Nº 1101, Distrito de Miraflores, Provincia
y Departamento de Lima.

FECHA DE TASACIÓN : 28 de Junio de 2008

VALORIZACIÓN : US $ 95, 000.00

PERITO : ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS

CAP 2132

Lima , 28 de Junio del 2008

 VALUACION COMERCIAL DEL INMUEBLE

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

01. PROPIETARIO
AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

02. SOLICITANTE
AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

03. OBJETO DE LA VALUACIÓN

Determinar el valor Comercial del inmueble, para los fines requeridos por la entidad solicitante.

04. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN

28 DE JUNIO del 2008

05. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Para la presente valuación se han empleado, en lo pertinente , el vigente Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú; aprobado por R. M. Nº 126-2007-VIVIENDA de fecha 07-05- 2007, efectuándose por el
método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes
físicos del inmueble, inspección ocular del inmueble y de su entorno, y toma de muestras fotográficas.

07. LOCALIZACION
Calle Francisco Bolognesi N° 125, Oficina Nº 1101, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.

08 AREA DEL TERRENO

- El área ocupada del inmueble es de: 180.33 m²
- El porcentaje de participación en El Terreno matriz es de: 2.38 %
- la prorrata del área de Terreno matriz que le corresponde es de: 26.9 m²

09. PERIMETRO : 78.2 ml

10.LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS -

Por el Frente.- Por el frente, en línea quebrada de trece tramos que miden: 3.90m,2.00m,1.05m,

0.20m, 0.35 m, 0.20 m, 4.40 m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20 m, 0.75 m, 0.20 m y 0.30 m.
Por la Derecha.- Por la derecha entrando en línea quebrada de cinco tramos que miden. 3.30 m,
0.35 m, 1.90 m, 0.35 m y 4.40 m; colindando con los aires comunes.
Por la Izquierda.- Por la izquierda entrando, en línea quebrada de once tramos que miden:3.20 m,
6.35 m, 0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m, 5.00 m, 3.45 m, 5.10m,
colindando con la oficina 1102 y con aires comunes.
 Por la izquierda entrando, en línea quebrada de once tramos que miden:3.20 m,
6.35 m, 0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m, 5.00 m, 3.45 m, 5.10m,
colindando con la oficina 1102 y con aires comunes.
Por el Fondo.- Por el fondo , en línea quebrada de veinticinco tramos que miden: 0.85m, 0.20m,
0.35m, 0.20m, 4.20m, 0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m, 3.60m, 0.10 m, 1.60 m 0.70
m,0.20 m, 0.75m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m, 0.20m, 5.75 m, 0.20m, 0.35 m,
0.20m, 0.75m, 0.20m y 0.30 m; colindando con los aires comunes

11. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de una oficina ubicada en el piso 11 del centro Ejecutivo Pardo; a la cual se accede desde el primer

piso a través de un área común de ingreso que conduce al hall de distribución, donde se ubica la escalera de

acceso a todos los niveles del edificio y dos ascensores con capacidad para 8 personas cada uno.

La oficina consta de un ambiente amplio, tres ambientes adicionales; uno de ellos con baño; pasadizo y
baño común.

12. EDIFICACIÓN
- Cimentación : Muros de contención , zapatas, escaleras, caja de ascensores, cisterna y tanque
elevado de concreto armado.
- Estructura : Columnas y vigas de concreto armado.
- Muros : de ladrillo king kong y pandereta, según el caso.
- Techos : Aligerado de concreto armado.
- Pisos : de baldosas cerámicas y de alfombras, según ambientes.
- Revestimiento : Muros tarrajeados y pintados, con enchape de madera y con enchape de mayólica
decorativa, según ambientes.
- Contra zócalos : de madera
- Puertas : Puerta principal de madera apanelada y puertas interiores de madera
contraplacada.
- Ventanas : Ventanas con accesorios metálicos, sin marco con vidrios dobles y semidobles.

- Roperos : Closet de madera con repisas y puertas contraplacadas.

- Aparatos Sanitarios: de loza vitrificada.
- Instalac. Sanitarias: de tipo empotrado , con servicio de agua fría.
- Instalac. Eléctricas: de tipo empotrado , con servicio trifásico.
- Otras Instalaciones: Teléfono , intercomunicador.
- Cobertura : de ladrillo pastelero

13. AREA TECHADA : 180.33 m²

14. ESTADO DE CONSERVACIÓN, ANTIGÜEDAD Y DEPRECIACIÓN :

Estado de conservación : Bueno
Antigüedad de la construcción: 21 años

15. TITULACION E INSCRIPCION

El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha N° 274515 del registro
de la Propiedad Inmueble de Lima.
El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha N° 274515 del registro
de la Propiedad Inmueble de Lima.

16. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en zona urbana de uso mixto, comercio vivienda, de alta densidad.

Actualmente se usa como oficina.

17. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Se trata de una habilitación urbana, que cuenta con vías vehiculares pavimentadas, veredas, redes públicas
y domiciliarias de agua, desagüe, electricidad y teléfono.

II. VALUACIÓN

a) VALOR DEL TERRENO: VT

Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la esquina

formada por la calle Francisco Bolognesi y por la Av. José Pardo se le asigna un valor unitario de terreno de :
US $ 1,200.00 /m².

Por lo tanto en aplicación del artículo II.F.37 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos:

VT = 26.88 m². X US $ 1,200.00 /m².

VT = US $ 32,256.00

b) VALOR DE LA EDIFICACION : VE
De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación y al cuadro de valores unitarios
Comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitarios de edificación de US$ 340.00/m²
(incluido el 5% por ubicarse en el piso 11), el mismo que aplicado al área techada respectiva y teniendo en
cuenta el factor de corrección por depreciación , dan a la edificación el valor de:

VE = 180.33 m². X US $ 340.00 /m². X 0.83

VE = US $ 50,889.13

c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC

En aplicación del artículo II. F. 39 del reglamento Nacional de Tasaciones; tenemos que el valor de las áreas
comunes que le corresponde al predio es:

VAC = US $ 50,889.13 X 0.15

VAC = US $ 7,633.37

d) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP

El valor total del predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el valor de la
edificación (VE), mas el valor de los bienes Comunes (VBC); o sea:

VTP = VT + VE + VBC
VTP = US $ 32,256.00 + US $ 50,889.13 + US $ 7,633.37

VTP = US $ 90,778.49

e) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP

Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor de corrección de 1.05; teniendo en
cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de valuación ; por lo
tanto:

VCP = VTP X 1.05

VCP = US $ 90,778.49 X 1.05
VCP = US $ 95,317.42 ; por redondeo :
VCP = US $ 95,000.00

SON: NOVENTA Y CINCO MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

7.0 VALUACION BAJO EL REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD

7.1 VALOR DEL TERRENO
La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a una vía común o a una vía de dominio privado
en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo, más el valor que le corresponde
de la vía común o vía de dominio privado en condominio.

7.2 VALOR DE LA EDIFICACION

En este caso, el valor de la edificación se obtendrá aplicando todas las disposiciones que están fijadas en el
Titulo II de este reglamento.
Para el efecto, deberán considerarse las áreas propias de uso privado.

7.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES

Para determinar, en principio, el valor de las áreas comunes y/o obras complementarias de uso común, se seguirá n la normativ
7.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION
El valor total de la sección independizada es igual a la sumatoria del valor del terreno del área de dominio exclusivo, más el val
VTP = VT + VE + VVC + VBC
VUE 2 = US$ 300.00/m2 Estado Conservación: Bueno
VCUX= US$ 500.00/m2
VUE 1 = US$ 400.00/m2
Antigüedad: 5 años
CALLE X
PASADIZO
1
2
4
 5
6
7
8
9
10
11
12
15
15
4.5
8
8
d
AT= 100.00 m2
ZONA DE JUEGOS
AO= 480.00m2
AT= 80.00m2
DATOS Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m² a = 4.50m d = 16.00m SOLUCIÓN CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR UR
VALOR DE LA VIA COMUN (v't)
S1 = 4.5m x 64m
S1 = 288.00m2 Frente = a = 4.50m S1 > 3a²
v't = 60.75 m2x US $ 500.00/m² + 227.25 m2 x
US $ 500.00/m2 x 0.5
v't = US $ 30, 375.00 + US $ 56, 812.50
v't = US $ 87, 187.50
Prorrata del valor de la vía común correspondiente al terreno interior (Pr)
Pr = v ' t
12
Pr = US $ 7,265.62
VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación de dominio exclusivo y al cuadro de valores unita
VE =100.00 m² x US$ 400.00/m² x 0.92
VE =US$ 36,800.00
VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC
VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m²
a = 4.50m
d = 32.00m
SOLUCIÓN
CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)
SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d)
3
Como a > 1, asumimos a = 1
33
SVCU X = US $ 500.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 32.00)
SVCUX = US $ 340.00/m²
VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)
S = 32x 15m
S = 480.00m² S < 3f ²
Vt = 480.00m² x $ 340.00/m²
Vt = US $ 163,200.00
VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación y al cuadro de valores unitarios comerciales de ed
VE =80.00 m² x US$ 300.00/m² x 0.92
VE =US$ 22, 080.00
VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS (VZJ)
VZJ= VT + VE
VZJ= US$ 163, 200.00 + US$ 22, 080.00
VZJ= US$ 185, 280.00
VALOR DE OBRA COMPLEMENTARIA(VOC)
Pasaje con piso de concreto, Área= 288.00 m2
VOC= 288.00 m2 x US $ 30.00/m2 x 0.90
VOC= US$ 7,776.00
VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC
VBC= VCJ + VOC
VBC= US$ 193, 056.00
PRORRATA DEL VALOR DE BIENES COMUNES(PVBC)
PVBC = US$ 193, 056.00/ 12
PVBC= US$ 16, 088.00
VALOR TOTAL DE LA TASACION (VTP)
VTP = VT + VE + VVC + VBC
VTP = US$ 50,400.00 + US$ 36, 800.00 + US$ 7, 265.62 +
US$ 16,088.00
VTP = US$ 110, 553.62
¡MUCHAS GRACIAS!
ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS
TELEF.: 2653347 CEL.: 999722766
E-mail: akropolisrl@hotmail.com
omún, se seguirá n la normatividad especificada en el Reglamento Nacional de Tasaciones. Posteriormente para calcular la prorrata de este

dominio exclusivo, más el valor de la edificación de su sección de propiedad exclusiva, más la prorrata del valor de la vía común o de domin
LO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU) SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d) 3 Como a > 1, asumimos a = 1 3 3 SVCU X = US $ 500.00/m² x 1 (1 -

o y al cuadro de valores unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitario de edificación de US$ 400.00/m², el
es unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitario de edificación de US$ 300.00/m², el mismo que aplicado a
ra calcular la prorrata de este valor que le corresponde a la sección materia de valuación, se aplicará el porcentaje de participación sobre la

or de la vía común o de dominio exclusivo que le corresponde, más el valor de la parte proporcional de las áreas y bienes comunes que igu
U X = US $ 500.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 16.00) SVCUX = US $ 420.00/m² VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t) S = 8x 15m S = 120.00m² S < 3f² V

cación de US$ 400.00/m², el mismo que aplicado al área techada respectiva, da a la edificación el valor de:
/m², el mismo que aplicado al área techada respectiva, da a la edificación el valor de:
rcentaje de participación sobre las áreas y bienes comunes correspondiente a la sección respectiva.

s áreas y bienes comunes que igualmente le corresponde.

S = 8x 15m S = 120.00m² S < 3f² Vt = 120.00m² x $ 420.00/m² Vt = US $ 50, 400.00
1200.300300. 4000.22000.3000 30000.20000.20000.36.2366.
1200.300300. 4000.22000.3001
1200.300300. 4000.22000.3002
1200.300300. 4000.22000.3003
1200.300300. 4000.22000.3004
1200.300300. 4000.22000.3005
1200.300300. 4000.22000.3006