EXPEDIENTE : 696969-2016-0-1817-JR-CO-08

JUZGADO : 8° J. COMERCIAL DE LIMA

ESP. LEGAL : FARFAN BRAVO, MATUSALEN.
MATERIA : EJECUCION DE GARANTIAS.
SUMILLA : ENTREGA INFORME PERICIAL

SEÑOR JUEZ DEL 5° JUZGADO COMERCIAL DE LIMA,

B.O.R.A. Arquitecto con Registro CAP N°0007 y A.M.B.O. Ingeniero Civil, con CIP N°
777777, hábiles en el ejercicio de nuestras profesiones, en calidad de peritos judiciales
nombrados por vuestro Despacho, en los seguidos por:

Demandante: BANCO.
Demandado: GREGORIA y OTROS.

Sobre ejecución de garantías, en cumplimiento a lo ordenado por su Despacho y de

conformidad con el Código Procesal Civil, ponemos a su consideración el presente
Dictamen Pericial.

POR LO TANTO:
A Usted Sr. Juez, solicitamos se sirva tener por cumplido su mandato y proveer conforme
a ley.

PRIMER OTROSÍ DIGO: Adjuntamos original y dos copias respectivas para las partes.

SEGUNDO OTROSÍ DIGO: Solicitamos a su despacho se sirva disponer que la

Resolución que recaiga sobre el presente dictamen, sea notificada en nuestros domicilios
procesales. Por tratarse de Órgano de Auxilio Judicial no estamos obligados a presentar
Cedula de Notificación.

TERCER OTROSI DIGO: Agradezco se sirva indicar a quien corresponda el endose de

los respectivos Certificados de Consignación, para lo cual alcanzamos los recibos de
Honorarios profesionales correspondientes.

Lima, 29 de diciembre de 2021

B.O.R.A A.M.B.O

Arq – CAP …. Ing. Civil CIP ….

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 1

 INFORME PERICIAL DE TASACION

EXPEDIENTE : 696969-2011-0-1817-JR-CO-08
JUEZ : CESAR ADOLFO
ESPECIALISTA LEGAL :
MATERIA : EJECUCION DE GARANTIAS
DEMANDANTE : BANCO
DEMANDADO : GREGORIA Y OTROS.
PERITOS : B.O.R.A.
Arquitecto CAP ….
A.M.B.O.
Ingeniero Civil CIP N°18799

29 DE DICIEMBRE 2,021

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 2

 VALUACION DE INMUEBLE
DICTAMEN PERICIAL DE TASACION COMERCIAL DEL DEPARTAMENTO SIGNADO
CON EL N° 401, DE LA CALLE FRANCISCO ZUBIATE N° 366 (ANTES LOTE N° 14 DE
LA MANZANA G-6), URBANIZACION MARANGA, DISTRITO DE SAN MIGUEL,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

I.- ANTECEDENTES
Dando cumplimiento a la resuelto por el juzgado, los peritos judiciales
confeccionamos el Informe Pericial de Tasación cumpliendo a cabalidad con la
valorización del inmueble materia de litis.

II.- MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 SOLICITANTE
El Presente Dictamen Pericial ha sido ordenado por el Sr. Juez del 8to. Juzgado
Civil Subespecialidad Comercial de Lima.

1.02 PROPIETARIOS
Según el Asiento c2 de la Ficha XXXX de SUNARP-Lima, son:
Gregoria y su cónyuge, Alberto

1.03 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO

Se encuentra inscrito en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima, en la Partida
41037156, continuación de la Ficha N° 1665595.

Según el Asiento c2 de la Ficha 1665595 es propiedad de Hilario Gerardo Tristán

Rojas y su cónyuge, doña Liliam Rosana Acosta Laos.

1.04 OBJETO DE LA TASACION

Obtener el Valor de Mercado del Dpto. N° 401 de la Calle Francisca Zubiate N°
366 (antes Lote N° 14 de la Mza. G-6), de la Urbanización Maranga, distrito de
San Miguel, provincia y departamento de Lima, inscrito en la Ficha Registral N°
1665595, de la Oficina Registral de Lima.

1.05 MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

METODOLOGÍA EMPLEADA: Estricto cumplimiento del Reglamento de
Tasaciones del Perú, se han tomado en consideración las siguientes Fuentes
Informativas:
 Información obrante en Expediente.
 Partida registral N° 1665595, Partida matriz N° 1665248 y demás títulos
archivados de SUNARP-Lima.
 Información del mercado inmobiliario.
 Inspección ocular al inmueble.
 Criterio de los peritos.

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 3

 REGLAMENTACIÓN: La tasación se ha realizado en concordancia con el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución
Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA del 19 de julio de 2016 y, publicada en el diario
oficial El Peruano el 23 de julio de 2016; para determinar el Valor del Inmueble se
ha tomado como base, entre otros, el valor unitario obtenido del Estudio de
Mercado Inmobiliario de la zona.

En cumplimiento del Reglamento de Tasaciones del Perú, se realizó la inspección

ocular del inmueble así como de su entorno el 22 de octubre del 2016,
apreciándose el estado en que se encuentra y los acabados.

1.06 FECHA DE TASACION y DE INSPECCIÓN

29 de diciembre de 2021.

1.07 UBICACION
El predio materia del presente Informe Pericial, se encuentra ubicado en el cuarto
piso del edificio ubicado en Lote N° 14 de la Mza. G-6, de la Urbanización
Maranga, distrito de San Miguel, provincia y departamento de Lima.

1.08 ZONIFICACIÓN
El predio se ubica en área con zonificación RDM (Residencial Media).
El entorno presenta usos de Vivienda, Unifamiliar y Multifamiliar, hasta 5 pisos.

1.09 AREA EDIFICADA Y DEL TERRENO

a) El área techada del inmueble, según Ficha Registral Nº 1665595 de los
Registros Públicos, es:
- Total área ocupada: 234.27m2. (*)
- Total área techada: 197.36m2.
- Área hall+escalera: 12.40m2.
209.76m2.
(*) Ver ítem 1.16 - Observaciones

b) Área del terreno matriz es de 297.90m2

1.10 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

El inmueble tiene los siguientes linderos y medidas perimétricas:

POR EL FRENTE con una línea quebrada de 3 tramos: el 1° tramo con 5.25 ml, el
2° tramo dobla a la izquierda con 3.25ml, el 3° tramo dobla a la derecha con 4.68
ml, colindado el 3° y 2° tramo con el Hall de ingreso-Escaleras y el 1° tramo con
los aires del Carport- estacionamientos y parte de zona de ingreso común.

POR LA DERECHA, entrando, con una línea quebrada de 5 tramos, el 1° con

7.75ml, colindando con aires de propiedad de terceros, el 2° dobla a la izquierda
con 3.00 ml, el 3° dobla a la derecha con 2.20ml, el 4° dobla a la derecha con
3.00ml, colindando estos con aires del Pozo de luz N° 4, el 5° dobla a la izquierda
con 8.00ml, colindando con aires de propiedad de terceros.

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 4

 POR LA IZQUIERDA, entrando, con una línea quebrada de 9 tramos, el 1° con
11.00 ml, colindando con aires de propiedad de terceros, el 2° dobla a la derecha
con 3.00 ml, el 3° dobla a la izquierda con 2.20 ml, el 4° dobla a la izquierda con
3.00 ml, colindando el 2°, 3° y 4° tramos con el Pozo de luz N° 3, el 5° dobla a la
derecha con 4.50 ml, colindando con aires de propiedad de terceros, el 6° dobla a
la derecha con 1.00 ml, el 7° dobla a la izquierda con 3.50 ml, el 8° dobla a la
izquierda con 1.00 ml, colindando el 6°, 7° y 8° tramos con el Pozo de luz N° 2 y el
9° dobla a la derecha con 3.90 ml.

POR EL FONDO con una línea quebrada de 5 tramos, el 1° con 4.40ml con aires
de propiedad de terceros, el 2° dobla a la derecha con 2.90ml, el 3° dobla a la
izquierda con 1.35ml, el 4° dobla a la derecha con 1.00ml, el 5° dobla a la
izquierda con 4.18ml, colindando el 2°, 3°, 4° y 5° con pozo de luz 1.

EL PERÍMETRO que encierra los linderos descritos es de 84.06 ml.

1.11 DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

a) De la edificación:
El predio está ubicado en un edificio de 4 plantas y azotea, donde se
encuentra 1 departamento por planta con 3 estacionamientos delanteros.
b) Distribución:
Se trata de un departamento de uso residencial ubicado en el 4° piso que
cuenta con la siguiente distribución:
Ingreso, sala comedor, cocina con puerta servicio, baño visita, 3 dormitorios,
uno con closet y baño incorporado, patio-lavandería, dormitorio y baño de
servicio, pasadizo y baño compartido.
c) Características técnicas de la edificación:
De acuerdo a la inspección realizada, el inmueble presenta los acabados
siguientes:
Cimentación: Estructura de concreto ciclópeo.
Muros y Columnas: Muros de ladrillo KK, con sistema semiaporticado con
columnas y vigas de concreto armado.
Techos: Techo horizontal de concreto armado aligerado.
Pisos: Parqué en sala-comedor, terrazo en pasadizos, cocina y
baños, tapizón en dormitorios.
Puertas y Ventanas: Las puertas de ingreso y servicio son apaneladas y el
resto es de puertas contraplacadas, ventanas de aluminio
negro corredizas con vidrios de color.
Revestimientos: Tarrajeo frotachado y con pintura látex.
Baño: Aparatos sanitarios de loza y enchape de mayólica altura
media pared.
Inst. Eléc.y Sanit.: Instalaciones empotradas agua fría, agua caliente,
corriente monofásica con tablero con llaves de cuchilla.
Inst. Gas: Conexión domiciliaria de Gas Natural.
d) Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 5

 El edificio cuenta con:
 Escalera común que cubre desde la primera planta hasta la Azotea.
 Cisterna y tanque alto con sistema de bombeo automático
 Cerco perimetral de albañilería, en las cocheras existen portones levadizos.
e) Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
1. Antigüedad.-
De acuerdo a la Declaratoria de Fábrica, inscrita en la Oficina Registral de
Lima, se estima una antigüedad de la construcción de 22 años.
2. Estado de conservación del inmueble.
El estado de conservación de la fábrica es Bueno a Regular; dado que
recibe mantenimiento esporádico y presenta deterioro propio del uso normal,
con presencia de eflorescencia salitrosa.
3. Depreciación
Según la Tabla Nº 1 (casa habitación y departamentos para vivienda), del
actual Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, por la Antigüedad,
Material Estructural Predominante, Estado de Conservación y la apreciación
de los peritos, corresponde una depreciación de: 25%.

1.12 CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE LOS SERVICIOS URBANOS

DEL ENTORNO DEL PREDIO
a) Infraestructura de servicios urbanos.- La zona donde se ubica el inmueble
cuenta con red de agua potable y red de desagüe con sus respectivas
conexiones domiciliarias, instalaciones de gas, líneas de tendido eléctrico
público y privado, así como con líneas de telefonía fija.
Tanto la pistas del frente del inmueble como el entorno son asfaltadas y
cuentan con veredas de concreto.
b) El predio se encuentra ubicado en una zona residencial consolidada, frente a
parque, a la altura de la Cdra. 2 de la Av. Faucett y Cdra. 8 de la Av.
Precursores; y frente al Parque Monitor Huascar.

1.13 SERVIDUMBRES
No se han encontrado servidumbres reales ni inscritas.

1.14 GRAVÁMENES Y CARGAS

En la referida Partida, en el rubro Gravámenes y Cargos, se encuentra:
Asiento D-00005.- Embargo Penal, ordenado por el 21° Juzgado Penal de Lima,
Exp. 71-06 - Inscripción de Embargo Preventivo, por US$ 42,000 nuevos soles,
sobre derechos y acciones pertenecientes a Liliam Rosana Acosta Laos –
21/06/2007

1.15 FUENTES DE LA INFORMACIÓN

 SUNARP-Lima – Partida Electrónica N° 41037156, continuación de la
Ficha N° 1665595 y Ficha (Partida matriz) N° 1665248 y Título archivado
N° 15197 del Tomo 382 del 05/02/1996.
 Información del mercado inmobiliario.
 Inspección ocular al inmueble.

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 6

1.16 OBSERVACIONES
a) En la Ficha N° 1665248 - Partida matriz, en Asiento b2, se consigna 209.76
m2 con área techada del 4°Piso del edificio que alberga al inmueble;
b) Sin embargo, de la lectura del Título Archivado, N° 15197 del Tomo 382 del
05/02/1996, se obtiene que el área techada es de 197.36 m2 y el área
ocupada es de 234.27 m2.
c) Durante la Inspección Ocular y en las verificaciones de cálculo de áreas
techadas se constató que, realmente, el área techada del predio es de 197.36
m2 y que la diferencia de 36.91 m2, respecto al área ocupada, corresponde al
área que ocupan los pozos de luz, que es área común.

En consecuencia, dadas las incongruencias antes detalladas, para efectos

de la tasación se considerará:
i. Área techada: 197.36 m2
ii. Áreas construidas comunes: 15% del valor de edificación de uso exclusivo.
iii. Área de terreno: 25% del área del predio matriz.

2.00 VALORIZACIÓN DEL PREDIO

2.01 VALORIZACIÓN DEL TERRENO
Teniendo en cuenta los valores del mercado de la zona donde se ubica el predio,
su acceso a vías principales, uso, infraestructura de servicios y su ubicación, se
ha determinado como valor unitario para este terreno la suma de US$ 1600.00/m².
VT = 297.90 m2 x 25% x US$ 1,600.00/m2
VT = US$ 119,160.00

2.02 VALOR DE LA EDIFICACION: VE (Uso exclusivo)

Teniendo en cuenta las características de los materiales predominantes de la
fábrica y en concordancia con los valores unitarios actualizados y comerciales de
la zona donde se ubica el inmueble; así como según lo registrado en SUNARP-
LIMA Y consideramos que el precio unitario de construcción es US$ 320.00/m2,
siendo el valor total conforme al detalle que se muestra a continuación:
VE = A x VUE x fd
VE = 197.36 m2x US $320.00/m2 x (1-0.25) = US$ 47,366.40

2.03 VALOR DE AREA COMUN: VAC

Porcentaje de las zonas comunes: 15% del Valor de Edificación de uso exclusivo
VAC = VE (15%)
VAC = US$ 47,366.40 x 15% = US$ 7,104.96

2.04 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE: VC

VC = VT + VE + VAC
VC = US$ 119,160.00 + US $ 47,366.40 + US$ 7,104.96
VC = US$ 173,631.36

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 7

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

Son: Ciento setenta y tres mil seis cientos treinta y uno con 36/100 Dólares
americanos (US$. 173,631.36).

Considerando un Tipo de Cambio – Venta: S/ 3.369 = US $ 1.00 (al 22 de octubre 2016)

VC= S/ 584,964.05
Son: Quinientos ochenta y cuatro mil novecientos sesenta y cuatro con 05/100
Soles (S/ 584,964.05).

Lima, 29 de diciembre de 2021

B.O.R.A A.M.B.O
Arq – CAP …. Ing. Civil CIP ….

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 8

3.00 ANEXOS

3.01 Panel Fotográfico.

Fotos del entorno

Fachadas y numeración del edificio

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 9

 Estado e instalaciones del edificio

Presencia de salitre en la cimentación Medidores de luz y presencia de salitre

Medidores de gas natural Escalera con terrazo deteriorado

Tanque alto con presencia de humedad Válvulas de salida domiciliaria de agua

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 10

 Departamento N° 401

Puertas de ingreso apaneladas Ingreso principal Ingreso de servicio

Sala con piso de parqué Cocina con piso de terrazo

Sala-comedor piso de parquet Cocina - Piso de terrazo, mayólica central y muebles bajo

Corredor a dormitorios: Pisos de tapizón; salitre en pared por deterioro de instalaciones sanitarias

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 11

Dormitorios: con closets con puertas contraplacadas Baños con mayólica a ½ altura salitre en pared
y pisos de tapizón

3.02 Plano de Ubicación:

Ca. Francisca Zubiaga N° 366 - Urb. Maranga (Lote 14 - Manzana G-6)

del Distrito de San Miguel, provincia y departamento de Lima.

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 12

4.00 ESTUDIO DE MERCADO

U$ 1,562.50 x m2.

U$ 1,811.32 x m2.

U$ 1,530.30 x m2.

U$ 1,692.70 x m2.

PJ 696969-2021 – 5 J Comercial Lima 13