COMO SE

ORGANIZAM
AS ÁREAS
URBANAS?

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Renda locativa e diferenciação
funcional no espaço urbano
Imagens utilizadas para exercício na aula sobre Renda Locativa
Figura 4 - Variação do valor do solo (renda locativa) num centro urbano.
As atividades das áreas urbanas
As áreas urbanas resultam da reunião de pessoas, bens, empresas,
atividades, profissões, edifícios e capitais num espaço relativamente
reduzido.

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As funções urbanas
As cidades desempenham um conjunto de funções junto da população.
Função
residencial
Uma das mais importantes
da cidade, dada a grande
quantidade de população que
nela vive.
Localiza-se um pouco por
toda a cidade, embora se situe
cada vez mais nos seus
subúrbios.
Funções urbanas
Função industrial
Algumas indústrias ligeiras,
que não necessitam de muito
espaço e dependem
fortemente da proximidade
do mercado local, continuam
a manter-se no interior
da cidade.
Função terciária
Subdivide-se em: comercial (do comércio
tradicional ou banal ao comércio raro
ou de luxo), político-administrativa
(que compreende as funções política,
administrativa, militar e de segurança),
de serviços económicos (de apoio às
empresas), de serviços sociais (saúde,
educação e apoio à população), turística
e de transportes e comunicações.
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A diferenciação funcional
Em resultado da variedade de funções, o espaço intraurbano encerra em si
uma diferenciação funcional, visível na delimitação de diferentes áreas
funcionais.

Diferenciação funcional
Distribuição das funções
urbanas no tecido de uma
cidade em resultado do desigual
valor do solo.

Área funcional
Área urbana onde se localiza
de uma forma dominante
determinada função urbana.
Exemplos: a área universitária
de uma cidade, o CBD, etc.

Áreas funcionais da cidade de Lisboa.

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 A diferenciação funcional
No espaço intraurbano podem ser identificados três tipos de áreas funcionais:

Áreas residenciais, destinadas

principalmente à habitação.

Áreas industriais,
ocupadas sobretudo por
estabelecimentos industriais.

Áreas terciárias, em que

predominam os estabelecimentos
comerciais e as empresas de serviços.

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A diferenciação funcional
O preço do solo urbano
O fator que mais influencia a
localização de uma função num
lugar da cidade é o preço do solo
urbano ou renda locativa, que não
é igual em todo o espaço
intraurbano.

Renda locativa: corresponde ao preço

do solo, o qual diminui à medida que
aumenta a distância a um centro.
O preço dos terrenos é mais caro
no centro da cidade, porque deverá
corresponder à área de maior
centralidade e de maior acessibilidade. O preço do solo diminui em direção
à periferia, onde se registam os valores
mais baixos.

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A diferenciação funcional
O preço do solo urbano

O centro de uma cidade é a área mais

conhecida, uma das mais prestigiadas
e, por isso, de grande atração.
A procura de espaço no centro da
cidade é maior do que a oferta, e o
valor do solo é aí o mais elevado.

Centro da cidade de Lisboa.

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Os fatores de localização
das atividades no espaço urbano
As diferenças nos valores da renda
locativa das áreas da cidade e outros
fatores condicionam as atividades que
nelas se localizam.

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 As áreas funcionais
- Caraterísticas e dinâmica -
O centro funcional de uma cidade – o CBD
O centro de uma cidade é um local privilegiado com atividades terciárias
que procuram os lugares de maior circulação de pessoas e de maior
acessibilidade.
O centro (baixa, ou CBD, do inglês
Central Business District) é a área
de maior acessibilidade, centro
de negócios e de decisão. Aqui se
localizam atividades económicas,
bancos, seguradoras e finanças, além
de serviços que não se encontram
em cidades mais pequenas (serviços
raros – funções raras).

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Diferenciação espacial do CBD
• As funções do CBD encontram-se organizadas no espaço, tanto
horizontalmente (por ruas), como em altura (de acordo com os pisos dos
edifícios) – segregação funcional:

Segregação funcional
Diferenciação do
espaço urbano quanto
às suas funções,
localizando-se as de
nível superior nas ruas
mais atrativas e de
maior acessibilidade,
enquanto as de menor
importância são
relegadas para as ruas
de menor circulação.
Diferenciação espacial do CBD
• As funções mais nobres ou raras e os estabelecimentos de maior
prestígio ocupam as ruas centrais e os primeiros pisos dos edifícios;

• As funções mais comuns ou com menor necessidade de contacto com o

público de passagem localizam-se nas ruas menos centrais e nos últimos
andares dos edifícios.
Diferenciação espacial do CBD – exemplo de Lisboa
Por exemplo, no centro de Lisboa é possível
distinguir ruas onde predomina (Fig. 4):
 A oferta comercial de vestuário, calçado e
acessórios de moda, como a rua Augusta;
 O comércio de bens mais valiosos e também
onde se localizam as sedes dos bancos e
seguros, como a rua do Ouro;
 A oferta cultural e de lazer, como a rua das
Portas de Santo Antão, onde se localizam o
Coliseu e o Politeama, entre outros;
 O comércio e os serviços de grandes marcas
e os hotéis de prestígio, como os
Restauradores e a avenida da Liberdade;
 O comércio grossista, já na periferia do
centro, na rua da Palma, estendendo-se pela
avenida Almirante Reis;
 A função administrativa, como a Praça do
Comércio, onde se localizam vários
ministérios.
Os centros secundários de comércio e serviços
As novas centralidades
Saturação das áreas centrais

Deve-se a

Crescimento das cidades Aumento da população e das empresas

Com impactos

Na circulação No estacionamento

O que leva a

Procura de áreas alternativas ( em setores de expansão da cidade ou na periferia)

e à descentralização das atividades terciárias

Surgem as novas centralidades

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 DINÂMICA FUNCIONAL DAS ÁREAS TERCIÁRIAS

 Numa primeira fase, assistiu-se à  Especulação

substituição das funções industrial e fundiária.
residencial pelo comércio e por  Congestionamento do
outras atividades terciárias no centro centro no centro
da cidade  Diminuição da
acessibilidade.

 Posteriormente, iniciou-se uma

tendência de descentralização destas NOVAS CENTRALIDADES

funções em direção a outras áreas da

cidade.
Aumento e diversificação
das atividades terciárias. Saída de muitos serviços
do centro da cidade.
Novas exigências de espaço
e infraestruturas.

 Parques de escritórios.
 Parques tecnológicos.

Edificio de escritórios, Lisboa.

Novas áreas de serviços e de comércio
Nas últimas décadas, tem-se assistido à expansão das novas formas de
comércio, sobretudo estabelecimentos de grande dimensão, como
centros comerciais, super e hipermercados e grandes superfícies
especializadas.

Estas formas de comércio, por vezes, associam-se, formando parques ou

zonas comerciais.

Fig. Centro comercial Colombo, Lisboa.

AS ÁREAS INDUSTRIAIS
Do centro para a periferia

A dinâmica funcional e a evolução do tecido urbano, levaram muitas indústrias a deixar a

cidade.

CAUSAS
 Grande exigência de espaço.
 Elevado custo do solo e das rendas.
 Congestionamentos de trânsito e dificuldade
de estacionamento.
 Poluição e o ruído associados às indústrias.
 Segmentação do processo produtivo.
 Desenvolvimento das redes de transporte.

Fig. Poluição industrial, fábrica de papel, Portugal.

AS ÁREAS INDUSTRIAIS

A criação de zonas industriais ou parques industriais e parques

empresariais veio ao encontro da necessidade de algumas empresas
para as quais a procura de terreno, a obtenção de licenças, de projetos e a
construção seriam desincentivadoras da mudança de instalações.
AS ÁREAS INDUSTRIAIS
Ainda na cidade

Algumas indústrias de bens de consumo permanecem no interior ou

mesmo no centro da cidade, localizando-se sobretudo nas traseiras de
lojas ou em andares superiores dos edifícios

 Associadas a estabelecimentos comerciais, como a panificação.

 Trabalham por encomenda e requerem o contacto direto com o
cliente, como a confeção de alta-costura ou as artes gráficas.
 Produzem bens raros ou de elevado valor, como a joalharia.

(Áreas residenciais - ver Manual)