CONTRATO DE TIEMPO

COMPARTIDO
LUNA SANTIAGO LUISA ISABEL

MICROSOFT
Contenido
UNIDAD XVI. CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO .......................................................................... 2
CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO............................................................................................ 2
I CONCEPTO ................................................................................................................................. 2
II. ELEMENTOS PERSONALES ....................................................................................................... 2
[…] IV. ELEMENTOS REALES ......................................................................................................... 3
Il. ELEMENTOS FORMALES .......................................................................................................... 3
OBJETIVO. ........................................................................................................................................ 4
C) LA REGLAMENTACIÓN DEL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO SEGÚN PROYECTO DE LA
BARRA DE ABOGADOS................................................................................................................. 4
UNIDAD XVI. CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO

En la actualidad las empresas de turismo trabajan cotidianamente a través del contrato de tiempo
compartido, en esta unidad, deberá señalarse que si bien es cierto es un contrato mercantil pocos
autores se han ocupado de él, y es en la Ley Federal de Protección al Consumidor donde se encuentra
su regulación, en dos artículos, por ello es que no se agota la presente unidad al tenor de los punto
indicados en la misma, no obstante de ello, la información presentada agota el tema satisfactoriamente.

(B. Olverda de Luna, 2003), (CONTRATOS MERCANTILES, 1987)

CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO

I CONCEPTO
[…] La denominación "contrato de tiempo compartido" es incorrecta en virtud de que el tiempo no es un
bien determinado o de terminable; no está en el comercio y menos aún se puede compartir
comercialmente, por lo que la acepción adecuada sería "contrato de uso temporal de servicios sobre
inmuebles"', el cual a nuestro criterio es una modalidad del contrato de hospedaje, consistente en una
reservación anticipada de alojamiento en habitación, mediante el pago de un precio determinado o
determinable, por el uso periódico de un inmueble dentro de un lapso determinado.
Si bien es cierto, la Ley Federal de Protección al Consumidor, la Ley Federal de Turismo y la Norma
Oficial Mexicana NOM-SCFI-1998 publicada en el Diario Oficial de la Federación del 9 de diciembre de
1998 se refieren a la existencia de este tipo de convención mercantil, no es menos cierto que nos
encontramos en presencia de un contrato atípico, ya que las disposiciones enunciadas sólo son
tendientes a la protección del público consumidor, pero de ninguna manera regulan la relación jurídico
contractual o establecen las formas de celebrarse, o las obligaciones y derechos de las partes.

El tiempo compartido es el contrato mediante el cual se adquiere el derecho de usar, gozar y disfrutar
una unidad residencial de carácter vacacional, los bienes muebles que en ella se encuentren, así como
las instalaciones, áreas y servicios comunes, limitando el uso a lapsos periódicos dentro del plazo
convenido, sin que se trasmita la propiedad de los bienes muebles e inmuebles afectados al servicio,
pudiendo en ocasiones celebrarse intercambios nacionales y/o internacionales con empresas afiliadas a
la prestación de este mismo tipo de servicios.[…]

II. ELEMENTOS PERSONALES

[…] Los elementos personales son:

a) compartidor o prestador;
b) compartidario, usuario o turista y,
c) comercializador.
El primero de estos sujetos es la empresa propietaria de los bienes afectos a la operación del sistema
de tiempo compartido, y que se obliga a través del contrato respectivo, a prestar el servicio de tiempo
compartido; el compartidario es el turista o usuario que se convierte por efectos del contrato en acreedor
del servicio de tiempo compartido, y por último, el comercializador, que es la persona física o colectiva
que regularmente se dedica a promover en nombre y representación del prestador la venta del derecho
de uso de tiempo compartido. Esto no quiere decir que el propio "prestador" no pueda en forma directa
promover la venta. […]

[…] IV. ELEMENTOS REALES

Los elementos reales en este tipo de contratación lo constituyen los inmuebles y muebles que se
afectan y destinan a la prestación del servicio de tiempo compartido, así como el precio cierto y en
dinero que entrega y debe entregar el usuario del servicio, ya sea por la adquisición de la operación
(que no es otra cosa que la adquisición de un derecho de opción de uso), ya sea por gastos de servicio
adicional, de mantenimiento y, en su caso, de intercambios.

Il. ELEMENTOS FORMALES

Para iniciar la venta o la preventa de un servicio de tiempo compartido debe notificarse previamente a la
Secretaría de Comercio, según lo dispone el artículo 65 de la Ley Federal de Protección al Consumidor,
ya que en caso contrario, el prestador se hará acreedor a una multa hasta por el equivalente de una a
mil quinientas veces el salario mínimo vigente para el Distrito Federal, y en casos graves hasta con la
clausura de establecimientos en donde se promueva la venta, independientemente de las sanciones que
pudieran decretarse por otras leyes, de acuerdo a las conductas que se ejecuten, ya que según el caso
podríamos encontrarnos incluso con ilícitos penales.
Es indudable que no requerimos de formalidad notarial para la celebración de este tipo de convenciones
mercantiles; sin embargo, deben constar por escrito, ya que al ser considerados por la Secretaría de
Comercio como contratos de adhesión según el artículo 86 de la Ley Federal de Protección al
Consumidor, deben ser autorizados por la Procuraduría de la Defensa del Consumidor, y estar
elaborados en idioma español, sin perjuicio de registrarse en otro idioma pero con traducción de perito
oficial, que constate que el documento registrado es copia fiel de su original.i

Derivado de lo anterior, al celebrar un contrato de servicios de tiempo compartido, requerimos hacerla

por escrito evitando inconvenientes y hasta la sanción de la autoridad administrativa para la protección
de los intereses del público consumidor, ya que el hecho de celebrar el contrato en forma verbal,
implicaría para el prestador contravenir las disposiciones legales, y para el consumidor, dejar los
términos y condiciones de contratación al arbitrio y buena fe de su contraparte, lo que implicaría una in
equidad, ya que resulta obvio que se debe considerar en el contrato por lo menos, los nombres de los
contratantes, el lugar en donde se prestará el servicio, periodos de uso y características de los bienes
materia del contrato, en su caso, la posibilidad de intercambios nacionales o internacionales, y si existen
costos adicionales, etcétera. […]
OBJETIVO.
[…] La finalidad del contrato a estudio es garantizar a futuro el uso de instalaciones regularmente
vacacionales propiedad del prestador, por parte del adquirente a un precio cierto y determinado.

(B. Olverda de Luna, 2003) (CONTRATOS MERCANTILES, 1987)

C) LA REGLAMENTACIÓN DEL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO

SEGÚN PROYECTO DE LA BARRA DE ABOGADOS
La Barra Mexicana-Colegio de Abogados, por conducto de su comisión de Derecho Mercantil, se
permitió sugerir para la adecuada reglamentación jurídica del "Tiempo Compartido", lo siguiente:
I. La adición al Código Civil del Distrito Federal, de un artículo con el siguiente texto:
"Los contratos que se celebren para compartir la propiedad o el uso de bienes, por personas que no se
dediquen habitualmente al comercio, se sujetarán a las disposiciones del propio Código, pero los
contratos que celebren empresas de turismo, deberán sujetarse a las disposiciones de la Ley Federal de
Turismo.”
II. La adición a la Ley Federal de Turismo con artículos de los siguientes textos, que podrían ubicarse en
el Título correspondiente al "Fomento y Desarrollo de la Oferta", o en el título correspondiente a la.
Regulación y Operación de los Servicios Turísticos:
"El propietario, promotor o vendedor de los servicios que se prestarán en un bien inmueble que se
dedique al hospedaje por un determinado número de años, deberá: 1º Obtener autorización previa de la
Secretaría de Turismo en relación al proyecto general y a la capacidad y competencia del operador de
dicho inmueble;
2º. Obtener autorización previa de la Secretaría de Turismo respecto del monto de las
contraprestaciones económicas a cargo del cliente.
3º.Ofrecer períodos de siete días al año o el número de días en múltiplos de siete que sean acordes con
el proyecto general.
4º. Ofrecer y obligarse al cambio de período convenido, por un período diverso si el cliente lo solicita
previo aviso con dos meses de anticipación, y si el período solicitado se encuentra vacante.
5º. Acreditar ante la Secretaría de Turismo que tiene celebrados los contratos correspondientes o exhibir
el certificado de incorporación al sistema de intercambio internacional correspondiente, si ofrece al
público la posibilidad de intercambio del período contratado por un período igual en diverso centro
vacacional del país o del extranjero.
6º. Contratar un máximo de cuarenta y cinco períodos de siete días por año, por unidad.
7º. Describir con detalle los servicios que proporcionará al cliente.
8º. Celebrar el contrato por un período mínimo de diez años, que podrá renovarse por nuevos períodos
de igual duración.
9º. Obtener la autorización previa de la Secretaría de Turismo respecto del costo anual de la cuota de
mantenimiento, autorización sin la cual no podrá hacer el cobro al cliente.
10º. Reconocer el derecho del cliente para recibir el servicio de hospedaje contratado por el período
correspondiente, en lo personal y acompañado de las personas que libremente elija, y el derecho del
cliente para designar terceras personas que reciban el servicio de hospedaje, designación que podrá
hacer gratuitamente o contra el pago de la contraprestación que libremente convenga con dichos
terceros.
11º. Otorgar garantía real o personal a satisfacción de la Secretaría de Turismo, para garantizar el
cumplimiento de las responsabilidades a su cargo, incluyendo el pago de las multas que, en su caso, le
fuesen impuestas.

Además, el propietario, el promotor y el vendedor de un bien inmueble que ofrezca la transmisión de la

propiedad compartida de cada unidad, deberá:
l. Obtener autorización previa de la Secretaría de Turismo respecto al proyecto general y respecto a la
capacidad y competencia del operador.
II. Obtener autorización previa de la Secretaría de Turismo respecto de los precios de la venta pública.
III. Afectar en fideicomiso el inmueble correspondiente.

(Treviño, 2003) (Morales, 1983)

Bibliografía
B. Olverda de Luna, O. (2003). Formulario Teórico-Practico de Contratos Mercantiles (3a edición
ed.). México: Porrúa.

CONTRATOS MERCANTILES (2a edición ed.). (1987). México: Porrúa.

Morales, A. M. (1983). Contratos comerciales Atípicos. Buenos Aires: 1983.

NOM-029-SCFI-1993, N. O. (1993). "Información Comercial Elementos normativos del servicio de

tiempo compartido". Diario Oficial de la Federación, pág. págs. 14 a 18.

Treviño, C. Y. (2003). Formulario Teórico-Práctico de Contratos Mercantiles (3a ed.). México:

Porrúa.

i
(NOM-029-SCFI-1993, 1993)