¿Vivo de mis rentas o de mis inversiones?

C14-06-001

Laura Aceves vivía en la ciudad de León, Guanajuato, pero con el deseo de regresar a radicar
a su ciudad natal: Irapuato, Guanajuato. En diciembre de 2005, la liquidaron de la empresa
en la cual estuvo trabajando durante 16 años. Al momento de su separación recibió un cheque
por $1,300.000 correspondientes a su indemnización y que incluía vacaciones, prima
vacacional, aguinaldo y el 75% de su fondo de pensiones. Regresó a su ciudad natal, Irapuato,
Guanajuato y comenzó a pensar sobre cuál sería la mejor forma de invertir este dinero.

Laura pensó que lo más seguro sería depositar su dinero en una institución financiera que le
ofreciera buenos rendimientos y así asegurarse de tener liquidez con los intereses ganados.
Sin embargo, también consideraba que invertir en un bien inmueble y rentarlo le ofrecería la
posibilidad de tener un rendimiento seguro con la renta recibida.

Situación de Laura
Laura Aceves vivía en la ciudad de León, Guanajuato. Ella era originaria de Irapuato,
Guanajuato y, a excepción de ella, toda su familia radicaba en Irapuato. Laura quería regresar
a su ciudad natal, independizarse y trabajar por cuenta propia. En diciembre de 2005 la
liquidaron de la empresa en la cual estuvo trabajando durante 16 años. La empresa en la que
estuvo laborando le entregó un cheque por $1,300,000 al momento de su separación como
finiquito por los años trabajados en la empresa. Regresó a Irapuato y comenzó a pensar sobre
cuál sería la mejor forma de invertir este dinero.

La primera acción que tomó Laura fue la de invertir dicha cantidad monetaria en un banco, a
28 días. La tasa de rendimiento que le ofrecieron fue de un 8.65% anual. De acuerdo a
cálculos realizados, el rendimiento que obtendría, de manera mensual, serían $8,746 pesos.
Laura sabía que esa cantidad la podría retirar del banco cada 28 días y así cubrir sus gastos
básicos.

Este caso fue escrito por la Profesora Ma. Magdalena Arredondo González con el propósito de servir como
material de discusión en clases, no pretende ilustrar buenas o malas prácticas administrativas.

Algunos datos de este documento han sido modificados a petición de las personas e instituciones involucradas.

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Corona No. 2514 Col. Nvo. México, Zapopan, Jalisco 45140, México. El ITESM prohíbe cualquier forma de
reproducción, almacenaje o transmisión de la totalidad o parte de esta obra, sin autorización por escrito.

Centro Internacional de Casos Fecha de revisión: 27 de junio, 2008

Tecnológico de Monterrey Última revisión: 27 de julio, 2008
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En enero de 2006, Laura comenzó a colaborar en un trabajo de medio tiempo en la empresa

familiar, el cual le permitía obtener $6,000 extras y de esta forma ella consideraba que podría
vivir confortablemente. Vivía en casa de sus padres, por lo cual no se tenía que preocupar de
pagar renta o de la manutención de alguna persona.

Laura tenía gastos fijos mensuales de no menos de $6,000, entre teléfono móvil, gastos
personales, seguro de vida, de gastos médicos mayores, de automóvil, servicio doméstico,
gasolina, entre otros. Le inquietaba de alguna manera como debería administrar el dinero
obtenido de su finiquito sin recurrir a retiros de capital en caso de que se le presentaran gastos
que no tenía contemplados. A Laura le gustaba viajar y quizá con los $14,746 que recibiría
mensualmente no sería suficiente para darse esos lujos.

La propuesta
El papá de Laura tenía una propiedad con una antigüedad de 300 años ubicada en el Centro
Histórico de Irapuato, con una superficie de 400 mts2 la cual se encontraba abandonada desde
hacía 30 años debido a que Don José, el papá de Laura, consideraba que no era una buena
decisión invertirle dinero a algo viejo y deteriorado. Según Laura, Don José era una persona
muy conservadora y prefería reinvertir su dinero en negocios que tenía en ese momento y
que le proporcionaban seguridad económica a él y a su esposa.

En febrero de 2006 Pablo y José, hermanos de Laura, le plantearon la posibilidad de invertir

cada uno la cantidad de $500,000 para poder reconstruir dicha propiedad y en un futuro
acondicionarla y rentarla para oficinas y/o locales comerciales. La inversión realizada y los
ingresos que se obtuvieran por concepto de rentas se dividirían en tres partes iguales. Laura
pensó que al aceptar esta propuesta prácticamente invertiría una tercera parte de sus ahorros.

Don José les había expresado que en caso de que decidieran remodelar su propiedad, él no
cobraría ninguna renta, porque a final de cuentas esa propiedad sería heredada a sus tres hijos
en parte iguales.

La ciudad
En 2005 FitchRatings 1 ratificó la calificación del Municipio de Irapuato, Guanajuato y le
asignó una perspectiva crediticia positiva 2(pcp). La población estimada en 2004 ascendió a
479 mil habitantes (9.5% / población estatal), mientras que su Producto Interno Bruto, en
términos per cápita, fue de $5,202 dólares. Su base económica se fue diversificado
notablemente en los últimos años, adquiriendo mayor relevancia los sectores industrial
(industria textil, metal-mecánica y eléctrica) y comercial, dejando de ser principalmente
agrícola. 3
1
Fitch México, S.A. de C.V., es una organización enfocada esencialmente a prestar servicios de calificación
financiera de diverso orden.
http://www.comfin.com.mx/comunicados/fitch/05/ab/18abr05_Irapuato.htm
http://www.comfin.com.mx/comunicados/fitch/06/jun/IRAPUATO.htm
2
El significado de perspectiva crediticia positiva se refiera a la calificación de “Alta Calidad Crediticia”. La
perspectiva positiva se fundamenta en el buen desempeño que han observado las finanzas públicas de Irapuato
en los últimos años. Esta calificación la otorga Fitch de México.
3
http://www.irapuato.gob.mx/pageIn01.php?mmod=385 y Anuario Estadístico del Estado de Guanajuato ,
INEGI 2000.

2
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Adicionalmente, la perspectiva del desarrollo industrial y económico era alta, apoyada

principalmente por grandes proyectos de impacto regional y nacional, de los cuáles Irapuato
era beneficiario directo. De acuerdo al Consejo Nacional de Población (CONAPO), Irapuato
se ubicaba como el municipio 96 menos marginado entre los 153 municipios con más de cien
mil habitantes a nivel nacional.

Irapuato estaba catalogada como una de las ciudades en las que se podrían dar las condiciones
adecuadas para realizar inversiones exitosas en los sectores agroindustrial, metal-mecánico,
automotriz, textil, eléctrico, artesanal, comercial, educación y de servicios. La explicación de
esta clasificación era que Irapuato se encontraba en el trance entre lo rural y lo urbano, al
haber desarrollado una industria manufacturera en los sectores antes mencionados y esto le
permitiría comenzar a tener un papel relevante en la exportación.

Irapuato ofrecía ventajas comparativas y competitivas muy variadas dentro de las cuales eran:
4
Excelente ubicación geográfica, clima privilegiado (semicálido con una temperatura media
anual que varía entre los 18° y 20° C), buena calidad de vida, mercado potencial de 40
millones de habitantes en 350 km a la redonda, incluyendo los estados de Michoacán, Jalisco,
San Luis Potosí, Aguascalientes y Querétaro, importantes centros de investigación
reconocidos a nivel Latinoamérica, mano de obra fcalificada, salario competitivo, estabilidad
laboral, ácil acceso a insumos nacionales e internacionales debido a la Aduana que se
encontraba a tan solo 30 km de distancia.

En el 2004, hubo una inversión directa en el municipio de más de 400 millones de dólares y
el desarrollo de más de tres millones de metros2 con más de 8,200 lotes industriales,
comerciales y habitacionales.5

A inicios del 2004 se dio a conocer el Proyecto de Rescate del Centro Histórico de la ciudad,
el cual era un proyecto a largo plazo que involucraría a toda la sociedad irapuatense con el
objetivo de recuperar la identidad y orgullo de su patrimonio cultural y edificado, el cual en
su mayor parte se encontraba depositado en el Centro Histórico de la Ciudad. Dicho proyecto
pretendía:
• Ordenar las actividades productivas que se desarrollaban dentro de esa zona.
• Recuperar e incrementar los espacios de convivencia y esparcimiento.
• Dignificar y armonizar la imagen urbana de calles, portales y plazas públicas.
• Incentivar las inversiones en el municipio.

Este proyecto constituía la respuesta del H. Ayuntamiento de Irapuato a la exigencia de la

ciudadanía de atender una problemática social, económica y urbanística que había llevado al
deterioro paulatino del valor histórico del centro de la ciudad y a un desaprovechamiento de
su potencial económico y turístico.

4
http://www.irapuato.gob.mx
5
http://lideres.guanajuato.gob.mx/imagenes/boletines/200512051429300.garantizadodesarrollogto.doc;
www.eumed.net/libros/2006b/voz/3%20JUAN%20CARLOS%20ROMERO%20HICKS.xls;

3
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El 21 de diciembre del 2004 se inauguró en la plaza Hidalgo, corazón del Centro Histórico,
la Fuente de Aguas Danzarinas que ofrecía cada día un espectáculo de color, luz y sonido.
Era la única fuente danzarina en el país de libre acceso a todo público.
Comenzaba entonces a tener mayor significado el remodelar la finca familiar ya que formaba
parte de dicho Centro Histórico.
Laura y sus hermanos pensaron que quizá al reconstruir dicha propiedad, y por la ubicación
que tenía, automáticamente se incrementaría su valor comercial. La oferta que le hicieron
Pablo y José a Laura era tentadora.

La investigación
Pablo contrató los servicios de un amigo para que le desarrollara un proyecto arquitectónico.
La propiedad tenía 300 años de antigüedad y por tal razón el Instituto Nacional de
Antropología e Historia (INAH) la tenía catalogada dentro de los principales inmuebles del
Centro Histórico. Lo primero que se tenía que hacer era solicitar la visita de un representante
de dicho Instituto para que autorizara que se podía hacer en dicha propiedad. El INAH envió
a un arquitecto quien sugirió que en esta finca se estableciera una cafetería o restaurante al
aire libre, una tienda de regalos, de ropa o de artesanías o una florería. Arturo, el arquitecto
amigo de Pablo, desarrolló el proyecto acatando las sugerencias del INAH.

El proyecto contemplaba desde la remodelación de las paredes, pisos, pretiles6, balcones,

hasta la restauración de los portones de madera. Para la remodelación sería necesario invertir
aproximadamente $2,000,000. Al término de la restauración, se tendría una plaza comercial
con cinco locales comerciales disponibles (tres de ellos de 45 mts2 cada uno y otros dos de
75 mts2 cada uno) y espacio para tres oficinas (cada una de 25 mts2). Los locales y las oficinas
estarían listas para ser rentadas ocho meses después de iniciada la remodelación. Si ésta
comenzaba en el mes de marzo, podrían entonces comenzar a ofrecer los locales para renta a
partir del mes de noviembre de 2006. Laura y sus hermanos se dedicaron a investigar en
cuanto podrían rentar esos locales y esas oficinas; además cuanto tiempo les llevaría
recuperar su inversión.

Los metros cuadrados de construcción sería aproximadamente 360, los 40 metros cuadrados
restantes se destinarían a áreas verdes. A inicios del 2006 el metro cuadrado rentado se
cotizaba en el centro histórico en $125.

Laura pensaba: “Están próximas las elecciones, hay mucha incertidumbre política y
económica y quizá, una vez terminado el proyecto, los sueños de rentarlo se pueden esfumar.
Sin embargo, está la próxima inauguración del primer Sanborns7 en la ciudad y se encontrará
ubicado prácticamente frente a nuestra propiedad. Quizá esto ayude que el tráfico peatonal y
vehicular se incrementen considerablemente y por lo mismo la gente esté más interesada en
pasear por el centro de la ciudad.”

Laura tenía muy claro el cariño hacia sus hermanos y pensaba que esta debería ser la base
para llevar a cabo cualquier negocio entre ellos, sin embargo, temía que las palabras dinero
6
Un pretil es un muro pequeño o barandilla que se coloca en lugares altos para evitar caídas de los mismos.
El pretil en propiedades antiguas generalmente son hechos de cantera, sirviendo también como adorno.
7
Sanborns es una cadena de tiendas al menudeo que participa en el negocio de restaurantes, bares, venta de
discos al menudeo y mayoreo, farmacia, libros y revistas, pastelerías y panaderías.

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y negocio se involucraran, ya que ella sabía de otras familias en las que todo cambiaba cuando
había una relación de negocio. Quizá todo podía cambiar y que no fuera una relación tan
ideal como ella pensaba.

Por otro lado, pensaba en las ventajas de unir esfuerzos con sus hermanos, ya que trabajarían
en función de un bien común. Laura tenía confianza en sus hermanos y sabía que podía contar
con su ayuda y apoyo en momentos claves.

Recursos insuficientes
Pablo, José y Laura se sentaron a evaluar el proyecto para poder tomar la decisión si decidían
llevarlo a cabo o no. La inversión requerida contra los recursos disponibles con los que
contaban entre los tres les resultaba un faltante de aproximadamente $500,000. Laura tenía
disponibles aún $800,000, sin embargo, en ese caso ella estaría aportando dos cuartas partes
de la inversión requerida, por lo que, una vez que comenzara a recuperarse la inversión, dos
cuartas partes serían para ella. Los ahorros que tenía cada uno les generaba un rendimiento
del 8.65% anual.

Laura se encontraba entre el dilema de invertir prácticamente todo lo que había obtenido de
la separación de su empleo anterior o dejarlo en la inversión que tenía y que le siguiera dando
rendimientos mensuales, además de continuar con su trabajo de medio tiempo en la empresa
familiar. El total de la inversión por parte de Laura sería de $1,000,000. Por parte de Pablo y
José sería de $1,000,000.

Laura, José y Pablo pensaban que la inversión la podrían recuperan en un plazo máximo de
seis años, considerando que rentarían todos los locales y las oficinas, sin embargo,
consideraban que para evaluar el proyecto sería conveniente poner un plazo de 10 años para
que estuviera acorde a la vida útil del inmueble de acuerdo a la tasa de depreciación fiscal.
La tasa de ISR que consideraron fue del 35% ya que aún no sabían el régimen fiscal en el
que se darían de alta una vez terminada la remodelación.

Panorama
Para poder iniciar la remodelación de la construcción se tendría que hacer un convenio con
un estacionamiento que estuviera cerca de la misma. Existían cuatro estacionamientos, el más
lejano se encontraba a una distancia máxima de 200 metros y con una capacidad entre todos
de 300 cajones de estacionamiento. El problema del estacionamiento estaría resuelto al
realizar el convenio.

Las opciones de negocios que se tenían contemplados estuvieran en la plaza fueron: tienda
de regalos, cafetería, florería, tienda de ropa para dama, librería y una joyería. En el caso de
las oficinas, éstas pudieran ser rentadas para médicos, despachos de contadores o abogados,
ya que a media cuadra de estos locales se encontraba uno de los principales hospitales de la
ciudad y también a una cuadra se encontraban las oficinas de Servicio de Administración
Tributaria (SAT).
Laura y sus hermanos consideraban que en cuanto terminaran la remodelación, los locales y
las oficinas serían rentados en un lapso de 3 a 6 meses ya que con el proyecto por parte del
gobierno municipal del rescate del Centro Histórico, éste estaba recobrando su potencial
económico y turístico. Además, Irapuato vivía un desarrollo acelerado. Su desarrollo
comercial había sido muy intenso en los últimos 3 años, influyendo en un mercado de millón
y medio de habitantes.
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Los precios de las rentas se incrementarían de acuerdo a los indicadores inflacionarios por
parte del banco de México de tal forma que al momento de firmar el contrato, dentro de una
cláusula, se estipularía el incremento anual. La inflación que consideraron Pablo, José y
Laura como promedio cada año fue del 5%, tomando como referencia la inflación del 2004
que fue del 5.19% anual, la del 2005 de 3.33% y el pronóstico para el 2006 que estaba
alrededor del 4%. Decidieron considerar un 5% dado que estaban próximas las elecciones y
querían ser conservadores respecto a la tasa de inflación. Por experiencia en otras propiedades
que rentaba Don José, Laura y sus hermanos consideraron tomar la experiencia de su padre
y en base a esta experiencia, estimaron que en los últimos meses de cada año era más difícil
rentar espacios destinados a oficinas o locales comerciales. Iniciando cada año se
incrementaba la demanda de los mismos. Contemplaron que iniciarían rentando en diciembre
de 2006 un local de 45 mts2 y una oficina de 25 mts2 , para enero de 2007 se rentarían dos
locales adicionales de 45 mts2, en febrero una oficina más de 25 mts2, en el mes de marzo se
rentaría otro local de 75 mts2 y otra oficina de 25 mts2 . Por último, en el mes de mayo se
rentaría el último local de 75 mts2. Estimaron que, a partir de la renta del último local, los
ingresos por renta mensuales permanecerían constantes.
Los gastos de salario de intendente, artículos de limpieza y servicios públicos correrían a
cuenta de los arrendatarios. El único gasto que se consideraría sería la depreciación del
inmueble, que de acuerdo al artículo 40 de la LISR, fracción I, correspondía a 10% anual, es
decir, se depreciaría por línea recta. La tasa de rendimiento que consideraron Laura y sus
hermanos, con objeto de evaluar el proyecto fue del 13.65% E.A., tomando en cuenta el
rendimiento que estaban obteniendo por sus inversiones más 5% de la inflación estimada.
Si se lograba realizar la remodelación de esta casa antigua, esto ayudaría a la revitalización
del Centro Histórico en su conjunto, fortaleciendo, revalorando y rescatando costumbres y
tradiciones. El centro histórico continuaba siendo zona de comercio, vivienda, administración
pública, hospitales y de colegios. “¿Qué debo hacer?” se preguntaba Laura ante la situación
personal que enfrentaba en ese momento.