Metodología de

cálculo

Tasaciones,
subasta y
corretaje

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Metodología de Cálculo
Los métodos de tasación que pueden aplicarse para la tasación de un
inmueble rural son básicamente de dos tipos, a saber:

• Métodos comparativos y sumarios

• Métodos racionales y analíticos

Método Comparativo y sumario

Dentro de este tipo de método, se encuentran dos clases diferenciadas: A)
Método comparativo homogeneizado y B) Método empírico sumario.
A. Método comparativo homogeneizado. A modo de repaso de lo
visto en el módulo 2, se puede decir que este método consiste en la
recolección de antecedentes de terrenos similares, posterior
homogeneización de los mismos para tomarlos bajo las mismas
características y por último la comparación y ajuste del resultado
final para dar con el precio del inmueble a tasar. Dentro de este
método, es necesario observar una serie de datos al momento de
recabar los antecedentes del caso, los cuales influirán sobre manera
en el precio final de la finca rural:
a. Ubicación
b. Extensión del lote
c. Forma
d. Calidad del suelo
e. Mejoras
f. Año de venta
g. Época de venta
h. Probables condiciones climáticas

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 i. Carácter del valor registrado
j. Forma de venta
k. Forma de pago
l. Disponibilidad
m. Intereses calificados o accidentales
B. Método empírico sumario. Este método se aplica mayormente
en aquellas zonas en las que debido a las características del lugar
sólo es posible una sola explotación del mismo. Como ejemplo de
esto se puede citar la Patagonia Argentina, donde la cría de ovejas es
la medida de relación del precio de los distintos campos, puesto a
ser la principal explotación posible en la zona.
Por ende, el valor unitario del terreno se estima en función de la
cantidad de ovejas que el campo es capaz de albergar, de acuerdo
con el pastaje que produce por hectárea y por año. Una vez
determinado este valor, el valor total del campo surgirá de
multiplicar ese valor por la superficie total del fundo y la cantidad de
unidades por hectárea que admite dicho campo.

Método Analítico
A. Método de la renta. Este método consiste en la determinación del
valor de la tierra sin considerar sus mejoras, capitalizando la renta
fundiaria que pueda producir. Para determinar el precio de un
inmueble a través de este método es necesario obtener antes el valor
de la producción (ingresos que acuerdan las actividades, en una
extensión de campo, con rendimientos medios del lugar y precios
promedios actualizados de 4/5 años deducidos los gastos de
comercialización) y los ítems del costo de producción donde la
incógnita a despejar es la renta neta.
Estos ítems utilizados, al decir de Gustavo Urcegui y Pablo Junyent
Bas son: “el beneficio fundiario (interés fundiario solamente), las
amortizaciones, gastos de explotación, beneficio industrial (interés
del capital de explotación y del os gastos de explotación y el fono de
reserva). Al final, la diferencia entre ingresos (valor de producción) y
egresos (los ítems del costo de la producción), da un margen que es
la renta neta, que capitalizada a tasas corrientes da el valor de la
hectárea libre de mejoras.”18 Las tasas utilizables a estos fines
conforme al Banco de la Nación Argentina (BNA) varían de 4,5% a
5,5% en las zonas de campos más productivos, mientras que fluctúa
ente el 5,5% al 6% para las zonas de campos menos valiosos.

18
Aguada, Cornelli, Junyent Bas, Ibáñez, Rostagno, Teruzzi y Urcegui: Op. Cit.

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Estructura de un Informe de tasación rural
Sea cual fuere el método elegido por el profesional de la tasación, el
informe resultante de la aplicación del mismo deberá contener una
serie de puntos esenciales, a continuación se da como ejemplo un
informe otorgado por el Ing. Guerrero en su obra “Manual de Tasaciones”.
Para mayor profundidad con respecto a cada uno de los puntos nos
remitimos a la mentada obra, cuyo capítulo destinado a las tasaciones
rurales contiene información al respecto. Considerando este trabajo del
autor, el informe resultante deberá contener los siguientes ítems, a saber:
1) Nombre del propietario y/u ocupantes
2) Designación del inmueble
3) Ubicación:
a) Provincia; Partido o Departamento; Distrito, etc.
b) Estación ferroviaria más cercana y ferrocarril que la sirve; distancia
en línea recta entre la estación y el inmueble, rumbo del campo
respecto de la misma estación ferroviaria, etc.
c) Puerto de embarque; distancia del mismo desde el campo
inspeccionado utilizando el ferrocarril y/o caminos.
d) Nómina de los caminos de acceso al inmueble desde la estación más
cercana y/o camino pavimentado; distancia desde el inmueble hasta
el camino pavimentado más cercano; transitabilidad durante el año
de los caminos de acciones, especialmente en las épocas de salida de
la producción de la región.
e) Información acerca del amojonamiento del campo.
f) Planos del terreno tasado; croquis de ubicación, vías de
comunicación y principales accidentes oro e hidrográficos.
4) Propietarios linderos.
5) Superficie: se consignará la que resulta del último plano de
mensura aprobado.
6) Climatología:
a) Precipitación pluvial
b) Temperatura
c) Otros agentes del clima que actúen sobre los cultivos provocando
mermas de rendimientos u otros inconvenientes, así se consignará
la acción del viento, heladas, granizo, nieblas, humedad relativa, etc.
7) Suelo. Información sobre la textura, estructura profundidad,
características del subsuelo posibilidades de erosión. Consignando en
caso de suelos salitrosos, la clase de sal que lo ha originado y las
posibilidades de corregirlo. Se indicarán las tierras degradadas, donde,
lógicamente, disminuye la fertilidad. En lo posible es conveniente
acompañar un croquis a escala de los tipos de suelos y de su capacidad
de uso.
8) Inundaciones y/o anegamiento. Causas, periodicidad o frecuencia,
duración, especificando la superficie del suelo afectado y en qué época
del año se produce.

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9) Aguas subterráneas. Profundidad de la primera y segunda napa,
grado de oscilación del nivel piezométrico, con referencia a las distintas
estaciones, calidad y potabilidad del agua, facilidad de extracción y
rendimiento aproximado.
10) Aguas superficiales. Importancia, ubicación y características
generales, su aprovechamiento y eficacia. Interesa saber si son
permanentes y potables.
11) Flora. Composición del tapiz vegetal espontáneo herbáceo, citando
especies predominantes, su relación con la fertilidad del suelo y posible
aprovechamiento. Sobre esa base se establecerá la receptividad
ganadera del campo natural. Es fundamental la identificación de
especies predominantes dado que las hay de suelos bajos, alcalinos,
salinos, ácidos, de suelos modificados, etc.
12) Factores adversos de origen biológico. Animales y vegetales,
malezas, enfermedades criptogámicas, insectos, etc., indicando cuál o
cuáles son las que específicamente afectan a la vegetación o al ganado,
señalando la importancia de cada una, grado de difusión y superficie
aceptada; plantas tóxicas para el ganado; plantas dañinas.
13) Aptitud agropecuaria. Rendimientos en la zona y el campo de las
especies típicas, especificando el promedio decenal del Ministerio de
Agricultura y Ganadería u organismos oficiales. Receptividad ganadera
indicando razas y calidad de la hacienda. Superficie apta para la
actividad agrícola y tareas fundiarias.
14) Características generales de la zona:
a) Estadísticas de producción y áreas sembradas y stock ganaderos.
b) Actividades corrientes.
c) Subdivisión de la propiedad.
d) Unidades agrícolas existentes en la zona.
e) Aptitud media de la tierra.
15) Infraestructura. Energía eléctrica, caminos, telégrafos, centros
asistenciales, educacionales, sociales asociaciones empresarias, etc.
16) Mercados tradicionales y potenciales.
17) Datos especiales para valuaciones en zonas de regadío:
a) Superficie empadronada
b) Clase de derecho de riego:
I. Definitivo
II. Eventual
III. Desagüe
IV. Otros tipos

c) Superficie efectivamente regada.

d) Dotaciones de riego en m3/ha/año.
e) Suficiencia de la dotación procedente respecto de los cultivos típicos
de la zona.

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 f) Calidades de las aguas de riego, recuperación de las mismas sobre la
fertilidad del suelo y el desarrollo de los cultivos.
g) Desagües, drenajes y revenimientos.
h) En los casos de aguas subterráneas se considerará: profundidad de
la perforación, diámetro de ésta, rendimiento en litros por segundo,
tipo de bomba, motor utilizado y cantidad de hectáreas que pueden
regarse con el caudal medio que se obtiene en la perforación.
18) Disponibilidad del predio: Especificar si se encuentra libre de
ocupantes; estado jurídico de la propiedad, ocupación total o parcial,
contratos, etc.

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 Bibliografía de referencias
Aguada, Cornelli, Junyent Bas, Ibáñez, Rostagno, Teruzzi y
Urcegui. Manual Integral del Tasador. Ediciones Advocatus. Córdoba
2007

Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y

Rural. Editorial Juris. 4ª Edición reelaborada, ampliada y actualizada.
Rosario 2006.

Bellomo, Sergio: Disertación realizada en “Curso Anual de Peritos

Tasadores” 2006.

Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y

Rurales. Editorial Alsina. Buenos aires 1984.

Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la

Tasación. Ediciones Alveroni, Córdoba 2005.

Lerena Gabarret, Adolfo: Enciclopedia de la huerta. 5ª edición. Ed.

Mundo Técnico. Buenos Aires 1978

Moia, José Luis: Cómo se proyecta una vivienda. Ediciones G. Gili,

Buenos Aires 1998.

Rivarola, Jorge Víctor y Rivarola, Carlos Héctor: Tasación de

Inmuebles Urbanos: Criterios. Valuación de terrenos para Propiedad
Horizontal. Método de Incidencia. Editorial L. V. Zanetti. Buenos Aires
1967

Nombre de la
materia