CONDOMINIO

Concepto: art 1983 ccyc

Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde
a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción.
Es el caso en el que una cosa tiene más de un dueño.
Se trata entonces del ejercicio simultáneo del derecho de propiedad por dos o más personas, con las
limitaciones que le son propias.
Caracteres:
1. Titularidad plural: La existencia de más de un titular del derecho (persona humana o jurídica) es un
rasgo esencial del condominio
2. Unidad de objeto: Siempre se tratará de cosas. Si se trata de más de una (por ejemplo varias fracciones
o parcelas inmuebles) deben ser consideradas como una unidad, recayendo el derecho sobre la
totalidad de cada una de ellas.
El objeto puede ser una cosa o varias (ej, tenemos 2 personas que son copropietarios de 2 inmuebles idénticos
en un mismo edificio. Estos dos inmuebles constituyen el “objeto” y ambas personas tienen, cada una, el 50%
del objeto. No puede cada uno, tomar un inmueble ya que la parte es indivisa).
3. Titularidad en cuotas o partes indivisas: “..pertenece en común a varias personas por una parte
indivisa” significa que tal derecho se encuentra fraccionado entre los diversos copropietarios,
correspondiéndole a cada uno de ellos en la medida de la cuotaparte que le pertenece: un medio, un
tercio, etc.
Esto significa que no se puede dividir el objeto materialmente (ej, yo tengo sobre una torta el 70% del
condominio, no significa que puedo cortar 10 porciones y llevarme 7, sino que tengo el 70% del derecho sobre
el total de ella)
Presunción sobre la igualdad de partes:
Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título, dispongan otra proporción.
La presunción es IURIS TAMTUM, y únicamente funciona en caso de duda.
Se aplica este principio en la distribución de los frutos, en la adopción sobre decisiones sobre la administración
y explotación de la cosa común, la distribución a los gastos y reparaciones y especialmente en la partición de
cada condómino en la oportunidad de la partición.
Aplicación subsidiaria de sus normas:
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente.
Modo de Constitución:
1. Por contrato: puede ser que dos o más personas compren o reciban en donación una cosa en común, o
que alguien venda o done una parte de algún bien de su propiedad
2. Por disposición de última voluntad (testamento): cuando alguien lega una misma cosa a más de una
persona
3. Por disposición de la ley: la ley impone condominios sin importar la voluntad de los particulares. Son
los casos de los muros, fosos, cercos, bien de familia, condominio por confusión de límites, mezcla.
4. Por usucapión: en el supuesto de prescripción adquisitiva por la posesión ejercida por dos o mas
poseedores durante el termino de ley.
Destino de la cosa común:
El destino de la cosa común se determina:
1. Por el contrato: los condóminos se ponen de acuerdo sobre cuál será el destino de la
cosa y lo plasman en un convenio el cual será obligatorio para ellos
2. Por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho

Tipos de condominio:

1) Condominio sin indivisión forzosa: Es aquel en el cual cualquiera de los condóminos puede solicitar la
partición en cualquier tiempo y sin la conformidad de los demás.
Por el pedido de la partición de la cosa común los condóminos ponen fin al condominio.
2) Condominio con indivisión forzosa: En este caso, aunque alguno no esté de acuerdo, igualmente va a
seguir existiendo el condominio siempre que se den los requisitos legales para que haya indivisión
forzosa. Este condominio puede ser de dos clases TEMPORARIO O PERDURABLE.

CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA

PARTE INDIVISA

Facultades de cada condómino sobre la parte indivisa:

1) Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa, sin el asentimiento
de los restantes condóminos (la parte indivisa no es material sino abstracta)

2) Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que le es
inoponible.

3) La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos (art 1989)

Derechos que pueden imponerse sobre la parte indivisa:

Derechos de garantía:
Hipoteca: Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar
la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista la hipoteca, la partición extrajudicial
del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
El procedimiento de la partición extrajudicial no encuentra en el texto del artículo una fórmula procedimental
a seguir. Por tal razón el precepto predica derechamente la inoponibilidad de la partición seguida sin la
intervención del acreedor hipotecario, por lo que, en caso de realización o venta, la cosa seguiría gravada por
la alícuota que consintió el o los condóminos. Ello, se insiste, no significa que los condóminos no puedan hacer
la partición. Tal como ocurre en general y se deriva de lo normado por el art. 2195 CCyC, el constituyente
conserva las facultades inherentes a su derecho de propiedad. Tan solo que, como dice el art. 396 CCyC, lo que
hagan no tiene efectos contra el acreedor, por lo que, cualquiera que sea la suerte del inmueble, este
continuará gravado con la hipoteca o afectado por el embargo en el porcentual correspondiente a la parte
indivisa respectiva. El acreedor no puede oponerse a la partición. Al reconocer la ley que el acuerdo
extrajudicial le es inoponible, está admitiendo que la partición es un resorte exclusivo de los condóminos, de
los que no quedan privados. La norma no expresa que la conformidad del acreedor sea necesaria para que
exista acuerdo particionario. Solo indica que aquel será oponible al acreedor que preste conformidad expresa
a sus términos. El acreedor entonces, puede ser citado a la partición extrajudicial y, en tal caso, si presta
conformidad con el negocio allí acordado, la hipoteca puede cancelarse. Si no es citado o si, citado que lo fue,
no comparece o no presta conformidad con lo acordado, la hipoteca, por más que el inmueble toque en lote a
otro condómino no deudor, seguirán afectando el inmueble.
Anticresis: no
Prenda: no se puede constituir prenda de parte indivisa ya que solo se puede hace por el dueño o la totalidad
de los copropietarios.
Derechos de disfrute:
Usufructo y uso pueden recaer sobre una parte indivisa
Habitación, servidumbre, superficie no se puede constituir sobre partes indivisas
Acciones respecto a la parte indivisa:
El condómino puede ejercer tanto contra otro condómino como respecto de terceros todas las defensas
posesorias. En cuanto a las reales, puede promover la acción reivindicatoria. Si es contra otro condómino, la
medida de la acción es la parte indivisa. Ahora bien, cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la
totalidad o una parte material de la cosa, o bien puede reducirse a la medida de su pate indivisa y también
puede promover la acción de deslinde ART 2257.
Si voy contra un condomino voy sobre la parte indivisa. Si voy contra terceros (mas)
Facultades de los acreedores del comunero respecto de la parte indivisa de su deudor:
Los acreedores particulares de los comuneros pueden embargar y ejecutar la parte indivisa de su deudor para
cobrarse aun antes de hacer la partición. Es que la cuota parte integra el patrimonio del deudor y en
consecuencia el acreedor tiene derecho a subastar la parte indivisa sin necesidad de la conformidad de los
demás condóminos, quienes ni siquiera deben ser citados al juicio ya que no se afectan sus derechos.
Los acreedores del comunero pueden pedir la partición por vía de subrogación.
PARTE COMUN
Facultades de los condóminos sobre toda la cosa o parte material de la cosa
Las facultades de los condóminos sobre toda la cosa o sobre parte material de ella son RESTRINGIDAS,
existiendo en principio, imposibilidad de obrar individualmente, se trate de actos materiales o jurídicos.
Los actos materiales o jurídicos sobre la totalidad de la cosa o sobre una parte de ella materialmente
individualizada requieren el consenso UNANIME de los propietarios.
No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias.
Dentro de los limites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también a su costa hacer en la
cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento
Uso y goce de la cosa: art 1986
Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino.
No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos.
Es decir, los condóminos pueden usar conjuntamente la cosa si ella lo admite y ninguno se opone. Ejemplo: si
un edificio es suficientemente amplio, podría ser usado simultáneamente por los comuneros. En cambio, el
condominio sobre un par de zapatos no tolerará el uso conjunto y deberá convenirse en el uso alternado o
sucesivo o su administración.
Si el uso y goce común no fuera posible, por las circunstancias de la cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, ellos deberán reunirse en asamblea y decidir sobre su administración o pedir la partición.
Convenio de uso y goce:
Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera
exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
Cuando el condominio es de indivisión forzosa o cuando los condóminos no quisieran liquidarlo y partir
pueden recurrir a la denominada corriente “partición provisional” que no es una partición sino una
distribución del uso y goce de la cosa que llevan a cabo los condóminos y deja intacta la propiedad.
Este convenio requiere la concurrencia de la voluntad UNANIME de los copropietarios. Podrá formalizarse por
instrumento publico o privado ya que engendra un derecho personal, no susceptible de registración.
Por cierto, que no siempre serán posibles tales pactos. A veces, el uso simultáneo podrá no ser conveniente a
los intereses de los condóminos. En otros casos serán las características particulares de la cosa las lo que
impedirán. Tal el caso, por ejemplo, de un reloj de mano, un anillo o una prenda de vestir. En ninguno de estos
supuestos parece posible que el uso y goce pueda concretarse respecto de una parte determinada de esos
objetos. Entonces, dándose cualquiera de estas situaciones, la cuestión debe encuadrarse en el art. 1993 CCyC
y resolverse lo atinente a la administración de la cosa común en una asamblea convocada al efecto; y si aun así
no hay acuerdo, la única alternativa que queda al condómino es la que le acuerda el art. 1997 CCyC de pedir la
partición.

Uso y goce excluyente:

El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho
a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y solo en beneficio del
oponente.
El aprovechamiento de la cosa común por parte de uno o algunos de los comuneros en violación a las pautas
contempladas en el art. 1986, obliga a considerar la situación de aquellos otros copropietarios que se han visto
privados o afectados en el referido uso y goce.
Los condóminos excluidos pueden ejercer la facultad que les concede el art. 1997 CCyC, y de ese modo poner
fin al condominio por medio de la partición. Pero podrían no tener esa intención y por su interés en la cosa,
pretender simplemente hacer valer el derecho que les acuerda el art. 1986 CCyC y reclamar una
compensación por el uso unilateral y exclusivo. En este caso para poder pedir la indemnización deben primero
oponerse a tal situación de manera fehaciente ya que si no hubo oposición se entiende que con su silencio
consintieron la ocupación.
Una vez exteriorizada su oposición puede reclamar indemnización correspondiente (ejemplo un valor de
alquiler) pero solo hasta su parte indivisa (porque es la medida de su derecho).
Por lo tanto, antes de la intimación no existe obligación alguna exigible.

El derecho al cobro nace a partir de la oposición (notificado fehacientemente) así mismo el derecho a la
compensación solo beneficia a quien se opone y en proporción a su parte, no a los restantes condóminos que
guardaron silencio. Esta indemnización se suele fijar teniendo en cuenta el valor locativo del inmueble y los
intereses también van a correr a partir del momento de la oposición.
Disposición y mejoras con relación a la cosa común:
1) La disposición jurídica o material de toda la cosa, o de alguna parte determinada de ella solo puede
hacerse con la conformidad de todos los condóminos.
2) No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Su realización hace a la conservación en buen
estado de la cosa común
3) Cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor
aprovechamiento. Estas mejoras útiles están justificadas ya que si bien permiten maximizar el uso y goce del
condómino que las hace, no dejan de beneficiar a los demás condóminos desde que, según se infiere del art.
1938, aumentan el valor de la cosa
Si las facultades del condómino con relación a la parte indivisa son, como regla, amplias (art. 1989 CCyC), las que atañen
a la cosa común son, por el contrario, muy limitadas.
Si se autorizara a que uno de los comuneros pueda realizar inconsultamente actos o innovaciones materiales con
relación a la cosa común (ej una obra o construcción) o alterar su condición jurídica (ej, enajenarla, constituir sobre ella
servidumbres, hipotecas, etc.), se estaría permitiendo una afectación de los legítimos derechos de los restantes
cotitulares.
Con respecto a las mejoras útiles que según indica el art son a costa de quien las hizo genera dudas ya que el artículo
1938, al regular sobre la indemnización y pago de las mejoras útiles introducidas por el tenedor y el poseedor —y
recuérdese que el condómino es tal—, expresamente lo habilita a reclamar el pago de las mejoras útiles “pero solo hasta
el mayor valor adquirido por la cosa”, solución ésta que la norma que aquí se glosa parece no admitir.

OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS:

1) Obligacion de contribuir con los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras
necesarias. Esto se justifica ya que son gastos que se realizan en beneficio de los condóminos con el fin
de asegurar la integridad y la existencia del objeto.
2) Obligacion de reembolsar a los otros condóminos lo que hayan pagado en exceso a sus partes indivisas.
Es lógico que quien realizó el gasto pueda reclamar a los demás condóminos el reembolso de lo que pagó en
exceso a su cuota.
3) La renuncia a su derecho no libera de responsabilidad al condómino: El condómino puede abandonar su
parte indivisa. La renuncia no tiene efectos liberatorios de la deuda. De ahí que, si bien puede renunciar, ese
abandono no lo exime de su responsabilidad por los gastos realizados en concepto de conservación y reparación
de la cosa.
4) El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha de pago:
Si el condómino no ejerció la facultad de abandonar y tampoco contribuyó al pago del gasto en la proporción
que le corresponde, la ley le impone la obligación de abonar los intereses corridos desde la fecha en que se hizo
el pago. La mora es automática.

5) Obligaciones por deudas en beneficio de la comunidad: En caso de deudas contraídas en interés de todos los
condóminos se distingue

a) Si la contrae uno solo: El deudor frente al tercero es el condómino que contrajo la deuda y tiene derecho a
repetir lo pagado (tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado). Si el deudor fue el
administrador, quedan obligados todos ya que en ese caso él actúa como mandatario de los condóminos.

b) Si la contraen todos expresando las cuotas partes de las que son titulares, responden mancomunadamente
frente al tercero en esa medida

c) Si la contraen todos y se expresa una cuota por la que cada uno se obliga que no coincida con la cuota de
cada uno, responderán frente al tercero en la medida de la cuota expresada sin importar si coincide o no con
su cuota parte. Sin perjuicio del pertinente reembolso entre ellos
 d) Si se obligaron todos sin expresión de cuotas y sin pactar solidaridad, cada uno responde frente al tercero
por partes iguales. Sin perjuicio del pertinente reembolso entre ellos

e) Si la contraen todos pactando solidaridad expresamente, la totalidad de la deuda puede ser reclamada por
el acreedor a cualquiera de los deudores, quedando la obligacion sujeta a las normas propias de las
obligaciones solidarias (art 827 ccyc) sin perjuicio del pertinente reembolso.

Renuncia:
El código establece expresamente que el abandono beneficia a los demás condóminos cuyas cuotas de ese
modo se ven acrecidas con motivo de la renuncia. En el caso de los bienes inmuebles la renuncia deberá ser
formalizada en escritura publica art 1989.

(LIBRO: posesión ilegitima de mala fe o viciosa.

ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN

Imposibilidad de uso y goce art 1993:
Los condóminos pueden usar y gozar de la cosa en condominio y si la cosa lo tolera pueden hacerlo todos ellos
o convenir distribuirse su uso y goce.
Si no es posible el uso y goce en común debido a la naturaleza (ej una casa de un solo ambiente) o si media
oposición de alguno de los condóminos, deberán reunirse en asamblea para resolver su administración.
Siempre por supuesto queda a salvo el derecho que asiste a cada uno de solicitar la división, si no concurre un
supuesto de indivisión forzosa.
Asamblea:
Los condóminos deben ser citados a realizar la asamblea.
La citación debe realizarse fehacientemente (documentada, por ejemplo, mediante cara documento o por
intermedio de escribano publico) y con anticipación razonable (aprox. 72 hs.), si no se cumple este recaudo la
asamblea será nula. Fehacientemente significa que debe ser dirigida directamente al condómino y no éste
debe enterarse por otros
La citación debe contener la finalidad de la convocatoria, la fecha y hora y el lugar de la reunión. El fin es que
todos asistan debidamente preparados y sabiendo cual es el motivo de la asamblea.
La mayoría requerida para decidir es la absoluta. Es decir, más de la mitad, por ende el quorum mínimo será
ese, ya que de no reunirse ese quorum evidentemente no podrá haber mayoría, no podrá haber asamblea (si
esta el 51% reunidos tenes mayoría, si reuniste 49% no llegaste a la mayoría por lo tanto no puede haber
asamblea)
La mayoría no es numérica, no se cuenta por persona sino por proporción al valor de la parte de cada
condómino en la cosa común, aunque corresponda a uno solo (es decir si uno tiene 51% en definitiva lo que
ese diga va a ser) Cabe entender que la mayoría se calcula sobre el total y no solo de los que asistieron a la
reunión (es decir se refiere a la mayoría absoluta y no simple). Si en este caso hubiese empate decide la
suerte. No obstante, le queda a los condóminos la posibilidad de solicitar la partición.
Aclaración: Mayoría absoluta se requiere para actos de ADMINSITRACION. Para actos de DISPOSICION se
requiere unanimidad.
Frutos:
No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al
interés de cada condómino
(ej, en un edificio tenemos un depto vacío donde vivía el portero, lo echan y como ese depto es común y no se
ponen de acuerdo en que hacer con ese depto en asamblea deciden alquilarlo, de esa plata si no hay acuerdo
o estipulación en contrario se divide conforme a la proporción que tiene cada uno en un edifico. Lo mismo va a
pasar cuando tengan que pagar las expensas se van a dividir en el pago según la proporción de cada
condómino)
Si nada se dice respecto a la división de los frutos corresponde su reparto conforme a los valores de las partes
de los condóminos (puede haber estipulación en contrario)
ACTOS DE DISPOSICIÓN:
La regla general es que la disposición jurídica o material de la cosa o de alguna parte determinada de ella solo
puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. Ninguno de los condóminos puede sin el
consentimiento de todos ejercer sobre la parte común ni sobre una parte de ella físicamente determinada
actos materiales y jurídicos que importen el beneficio exclusivo del derecho de propiedad.
La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quería, así si pretende vender o hipotecar toda la
cosa será necesaria la conformidad de todos los titulares. Si alguno de ellos lo hiciera sin el consentimiento de
los otros el acto le será inoponible art 382. Es lógico ya que por regla general nadie puede transmitir a otro un
derecho mejor o más extenso que el que tiene (art 399). Así mismo, la conformidad de todos es necesaria para
los actos de disposición material como, por ejemplo: derribar una casa para reconstruirla. El código autoriza al
condómino la realización de mejores necesarias o útiles sin el consentimiento previo de los otros.

EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO:

GENERAL:
Algunos modos generales de extinción de los derechos reales pueden ser aplicados al condominio. Por
ejemplo: Destrucción de la cosa o el abandono de la misma.
ESPECIAL: PARTICION
Es el acto jurídico unilateral o plurilateral, irrevocable, de naturaleza declarativa, compuesto de un conjunto
ordenado de operaciones, que después de determinarse el activo y el pasivo de la masa y proceder a la
liquidación, conduce a la transformación de las partes abstractas que tenían sobre el patrimonio en
comunidad en titularidades concretas sobre bienes determinados.
Por la partición, se convierte la parte ideal que corresponde a cada comunero en una porción o lote material
equivalente a su interés en la cosa.
Derecho a pedir la partición: Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en
cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible. La acción de partición es de orden
público, lo que implica que se encuentra prohibida su renuncia. También se considera partición el supuesto en
que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa.
Cuando se pide la partición se extingue el condominio, es decir en ese momento va a haber una parte material
del bien determinada (antes de la partición somos dueño del todo y de una parte ideal que no se sabe cuál) y
el condominio se transforma en dominio.
Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede en cualquier momento pedir la partición
de la cosa (no se necesita el consentimiento de los comuneros).
Formas de hacer la partición: PRIVADA/JUDICIAL
Privada: La división puede hacerse en forma privada sin intervención judicial. Si todos los coparticipes están
presentes y son plenamente capaces la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen conveniente. Esta partición puede ser TOTAL o PARCIAL. La exigencia de la ley es CAPACIDAD y
UNANIMIDAD (unanimidad con relación a elegir la vía privada)
Judicial: Motivos:
a) Si no se ponen de acuerdo los comuneros, cualquiera de ellos puede pedir a la justicia a través de la
acción de división de condominio (se pide la partición).
b) Si hay coparticipes incapaces o con capacidad restringidas o ausentes.
c) Si un tercero fundándose en un interés legítimo se oponen a que la partición se haga privadamente (un
acreedor por ej)
d) Si los coparticipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente.
En este proceso, proceso judicial, todos los condóminos deben ser citados. Se trata de una Litis consorcio
necesario. La doctrina y jurisprudencia coindicen que este proceso consta de dos etapas:
1. El juez debe declarar disuelto el condominio
2. Se ejecuta la sentencia y se decide la forma de partición si no fue convenida por los interesados
Efectos de la partición:
b. Efecto Declarativo: Son declarativos y no traslativos de derechos. Se considera que los derechos
atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde el origen del mismo condominio por eso
son declarativos nada más y que los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la
propiedad de la cosa común. Es decir, yo originariamente lo tengo desde el momento que se
constituyo el condominio.
La partición determina en concreto lo que corresponde a cada uno. Es decir, localiza los derechos de cuota y
sustituye por un derecho exclusivo, privativo que recae sobre bienes determinados.
El efecto declarativo es solo entre los condóminos y no respecto de terceros: no rige tal efecto si la cosa es
adquirida por un tercero ajeno al condómino.
c. Efecto retroactivo: no se aplica a los frutos percibidos por los condóminos durante la indivisión,
y se los debe considerar adquiridos definitivamente.

Principio de partición en especie: La regla es que la partición se haga en especie. Tan así es que de ser factible
ese modo de dividir la cosa común ninguno de los copartícipes podría exigir su venta (art. 2374). Pero si la
división material no fuere posible -porque se trata de una cosa que por sus especiales características no
admite división (anillo, reloj de mano, etc.) o porque su división hace antieconómico el aprovechamiento de
las partes (art. 2375)-, se impone su liquidación o venta judicial (art. 2374).
Ejemplo: Los condóminos ejercen su derecho de propiedad sobre partes indivisas, cada uno tendría el 25 por
ciento, por ejemplo. El ejercicio del derecho es sobre partes indivisas y no sobre una parte material de la cosa.
Caso común: inmueble frente y fondo, quedan dos hermanos en la casa, cada uno tiene el 50 % de todo, uno
usa el del fondo y otro el de frente es porque hicieron un convenio de uso. Si uno quiere pedir la división lo
puede hacer y el otro no se puede oponer. En el condominio la adjudicación es preferente en especie: o uno
paga y se convierte en dominio u otra forma de división material es constituyendo una ph: Unidad funcional 1
y el otro es dueño de la unidad funcional 2. Esa es una forma de adjudicación en especie
Forma especial:
a) Por la división o partición. La cual consiste en la conversión de la parte ideal que
le corresponde a cada comunero en una porción o lote material
b) Por enajenación de la parte indivisa que uno de los copropietarios hace en favor
de otro
c) Por el abandono de su derecho por uno de los condóminos.
d) Por haber adquirido uno de ellos la parte del otro por usucapión
En los últimos tres casos si los condóminos son solo dos, el condominio se extingue en forma total, mientras
que si son varios solo se extinguirá respecto del condómino que ha enajenado o abandonado sus derechos

Adquisición por un condómino: El condominio también cesa cuando alguno de los condóminos se hace dueño
de la cosa común. Ejemplo: por la venta o la cesión de las partes indivisas realizada en su favor por la totalidad
de los restantes comuneros o bien la adquisición de la cosa en una subasta o licitación.

CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA: Los condóminos están impedidos para pedir la división.
Fuentes de la indivisión:
a. Convencional: los condóminos.
La regla es que ese condominio era sin indivisión forzosa como en el jurisdiccional.
b. Jurisdiccional: por sentencia judicial.
En ambos la regla es que ese condominio era sin indivisión forzosa
c. Legal: Viene dada por la ley.
En este caso ya desde el inicio estamos frente a un condominio que no se puede dividir nunca. Se lo domina
PERDURABLE (antes perpetuo)
CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA TEMPORAL: convencional
Esto se justifica con los art:
ARTÍCULO 1999. Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por
tiempo indeterminado.

La norma sienta la regla de que el condómino no puede renunciar al derecho de pedir la partición de la cosa común por
tiempo indeterminado, de lo que se infiere —y ello lo corrobora el art. 2000 CCyC— que la renuncia por tiempo
determinado está permitida

ARTICULO 2000. Convenio de suspensión:

Entonces los condóminos pueden mediante un convenio de suspensión de partición pactar que por un tiempo
determinado no se puede ejercer la acción de partición. No está permitido que esa renuncia al derecho de
pedir la partición sea por un tiempo no determinado, es decir siempre debe establecerse un plazo.
Al convenir la suspensión de la indivisión esta renunciando a la acción de partición.
La renuncia no puede ser nunca unilateral. Debe ser unánime. El articulo 1999 debe entenderse como
renuncia unánime ya que el 2000 dice: “los condóminos pueden convenir suspender..”
El plazo no puede ser mayor a 10 años.
A. Si la convención no fija plazo: se considera celebrado por 10 años
B. Si la convención tiene un plazo incierto: se considera celebrada por 10 años
C. Si la convención tiene un plazo superior a 10 años: se considera celebrado por 10 años
D. Si la convención tiene un plazo menos de 10 años: puede ser ampliado hasta completar
ese límite máximo.
E. Si pactaron por 10 años puede renovarse una vez que se haya cumplido ese plazo. No
antes.
El plazo comienza a correr desde la fecha que se celebró el convenio.
CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA TEMPORAL: jurisdiccional/ sentencia judicial (partición nociva)
Partición nociva: ART 2001
La fuente de la indivisión es la sentencia judicial.
En ciertos casos el juez puede postergar la división de la cosa común. Lo puede hacer por un período no mayor a cinco
años, que viene así a constituir el tope máximo, aunque puede ser renovado por única vez.

Para que sea posible la postergación de la partición debe existir:

A. Circunstancias graves que tornen nociva la partición para cualquiera de los condóminos
B. o bien que la división de la cosa resulte perjudicial a los intereses de todos ellos o al aprovechamiento de la cosa.

Ejemplo: un campo inundado por desborde de un rio. El valor del campo se redujo, disponer la partición era
una pérdida económica porque el precio que podían obtener seria distinta de cuando el agua bajase. Se
dispone la suspensión de la partición
Ejemplo 2: Condominio de un inmueble, En el cual residía una pareja y a su vez eran condóminos. Separados,
queda en el inmueble la mujer con un hijo menor. Se entendió que la división era perjudicial en función de los
intereses del menor ante la probabilidad de perder la vivienda. Se impone indivisión por 5 años.
Partición anticipada: ART 2002
Cualquiera de los condóminos puede, luego de haberse convenido la indivisión (art. 2000 CCyC) o haber sido esta
impuesta por el juez en el supuesto de nocividad (art. 2001 CCyC), requerir su cese antes del plazo fijado.

A petición de partes por circunstancias graves. (aplica a cuando la indivisión convencional o judicial).
La discusión está dada en a quien considera parte en el art 2002. Solo ¿condóminos o tercero interesado?
Ejemplo: acreedor hipotecario. Mayoritariamente se considera parte a los condóminos únicamente, porque
los únicos legitimados para pedir la división en el condominio sin indivisión forzosa es a ellos, si un acreedor
hipotecario no la puede pedir ¿con que criterio podría pedir la división anticipada? Sería darle facultades que
el código no le da para pedir la división de condominio.

CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA PERDURABLE: de fuente legal.

Sobre accesorios indispensables
ART. 2004: Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al
uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de
los condóminos puede pedir la división
Es un condominio legal por lo tanto las partes no necesitan instrumentarlo de ninguna manera y por lo tanto
no requiere forma.
Accesorios indispensables que se encuentran afectadas a dos o más heredades continuas: ejemplo pasillo que
permite el acceso a varios inmuebles, bebederos, cañerías de agua, ascensor (legal de indivisión forzosa).
Subsisten mientras subsista la afectación, es decir si un día yo realizo mis propias cañerías de agua y no voy a
utilizar las de uso común se termine el condominio.
Gastos de conservación de las partes comunes en el condominio de accesorios indispensables: se rigen por las
reglas del condominio sin indivisión forzosa. Están todos obligados a contribuir.
Cualquier condómino puede introducir mejoras en los accesorios indispensables por ejemplo un pasillo,
cambia las baldosas. Parte de la doctrina dice que aquel que no estuvo de acuerdo con el mejoramiento no
está obligado a contribuir porque por ejemplo el pasillo era seguro, si uno quiere un acceso mejor corre por la
cuenta de él asumir la mejora. Otra parte de la doctrina dice que el que introduce una mejora puede pedir
reembolso.
Uso de la cosa común: cada condómino debe usar la cosa común
A. Solo para la necesidad de los inmuebles a los que esta afectada y
B. Sin perjudicar el mismo derecho de los demás condominos
Sobre muros o medianería:
Desde el punto de vista físico siempre como referencia para saber qué tipo de pared estamos analizando
tenemos que considerar la línea o eje divisoria que es la línea física, que divide un inmueble de otro.
Teniendo en cuenta esa línea la pared puede ser construida de tres maneras (por una cuestión material)
A. MURO ENCABALLADO: Pared construida sobre el eje divisorio. La mitad de la pared se asienta en cada
uno de los inmuebles linderos. Ejemplo si la pared es de 30 cm, 15 caen sobre un inmueble y 15 sobre
otro.

B. MURO O PARED CONTIGUA: Pared construida desde el eje divisorio y en un 100% hacia una sola de las
propiedades.

C. PARED O MURO PROXIMO: Pared construida íntegramente en el terreno de uno de los vecinos, pero no
desde el eje divisorio. Pertenece de manera exclusiva al propietario del inmueble sobre el que está
asentada la pared. Es la única que no es objeto de regulación legal, pero puede tomar relevancia si el
espacio que hay entre la pared y el eje divisorio es escaso o insignificante ya que está cumpliendo la
 finalidad de dividir a los inmuebles vecinos. El problema es entender cuando hablamos de escases. Si
esta construida 1 metro dentro del terreno no es insignificante, si la distancia es de 5 cm con la línea
divisoria si lo es.

No tiene regulación legal y debe decidirse judicialmente cuando seria próxima y cuando no.
Si el limite es escaso, esta cumpliendo la finalidad de dividir ambos inmuebles. Si me rijo por las disposiciones
legales debería hacerse una nueva pared encaballada o continua. Si hago una encaballada no tiene sentido,
me quedaría doble pared porque ya había una que estaba dividiendo el lote. Me implicaría un gasto
económico.
Con respecto a MUROS desde el punto de vista jurídico hay que saber a quién pertenece, y si a quien
pertenece el muro puede exigir del vecino el reembolso de los gastos de construcción de la pared y que
implicancia tiene la prescripción liberatoria y la prescripción adquisitiva de los muros.
Desde el punto de vista jurídico los muros pueden ser: MEDIANERO O PRIVATIVO
MURO MEDIANERO (es sinónimo de condominio): cuando hablamos de condominio con indivisión forzosa
equivale a hablar de un muro que pertenece en condominio a los titulares de los inmuebles colindantes. Este
muro pudo haber sido construido encaballado o contiguo. En cualquiera de los dos casos puede ser
medianero.
MURO PRIVATIVO: pertenece exclusivamente al titular colindante que lo construyo. La diferencia con el muro
medianero es que éste pertenece en condominio a los titulares de los inmuebles colindantes y el muro
privativo pertenece al que lo construyó. (no es condominio)
En el muro privativo el que lo construyo uno podría pensar que lo construyo como contiguo, pero también el
que lo construyo privativo también lo puede construir encaballado. El código le da la facultad de asentar la
mitad del muro en el inmueble vecino, le da esta facultad porque más allá de que el muro pertenezca a quien
lo construyo (es decir, privativo), el otro vecino puede adquirir el condominio sobre el muro en cualquier
momento. Tiene las dos facultades (contiguo o encaballado)
MURO DE CERRAMIENTO: art 2007 ccyc
Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular
colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar
en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor

El código en materia de paredes sienta reglas, en núcleo de población ya no es optativo para el titular del
inmueble encerrarse, es obligatorio. Tiene el derecho, pueden cerrarse pero a su vez tiene la obligación de
encerrarse. Es decir, en zonas urbanas están obligados. Están obligados por un motivo de seguridad,
salubridad, privacidad. Hay un interés público. Regla: que sea estable y levantado con materiales adecuados.
El código en materia de medianería tiene normas de orden público y supletorias o reglamentarias, rigen en
ausencias de normas locales y municipales. Salvo que no haya norma local, rige la del código. EJ: en el espesor
del muro se rige por las normas locales, el código nuevo menciona que el espesor queda librado a normas
locales.
En zonas urbanas los muros van a ser siempre MEDIANEROS.
ARTÍCULO 2008. Muro de cerramiento forzoso El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no
menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es
subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales

ARTÍCULO 2009. Adquisición de la medianería El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es
medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un
derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por
prescripción adquisitiva.

Es medianero, es decir que constituye un condominio hasta la altura de 3m. esta altura también es
reglamental, hay municipios que mencionan otra altura menor y se rige por esa norma local. Si se excede deja
de ser medianero y pasa a ser privativo y pasa a ser del que lo construyó, salvo que lo hayan acordado
construirlo entre los dos, en este caso será medianero.
Esta regla tampoco es inalterable del todo: como norma general en zonas urbanas el muro de cerramiento
forzoso se considera medianero (art 2009). Se considera medianero desde que se construye. Esto es muy
importante en materia de prescripción liberatoria.
MURO DE ELEVACION: Por encima de los 3 metros o de la altura menor que haya mencionado el municipio
estamos en MURO DE ELEVACION estamos en un muro privativo. El código establece presunciones en el art
2010:
1) El muro lindero entre dos edificios se presume medianero hasta la altura del edificio más bajo; dicha presunción
se refiere a la pared que comparten ambos edificios y sobre la cual se apoyan las construcciones de ambos
linderos. Ello se justifica si se considera la posibilidad de que el muro bien pudo haber sido construido por
ambos vecinos para su aprovechamiento común. En cambio, la parte del muro que se eleva por encima de la
altura del edificio menos elevado se presume privativo.

La presunción es Iuris Tatum salvo prueba en contrario.

En el muro de cerramiento forzoso teniendo como premisa que es medianero lo que queda por establecer
como rige en el reembolso si fue construido por uno de los vecinos: si fue construido por ambos nadie reclama
nada. Si lo construyo uno solo, tiene derecho a exigir del otro el reembolso desde que se construye porque es
medianero, como ya es condominio ambos son propietarios.
Art 2020: Prescripción. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de
cerramiento se inicia desde el comienzo de la construcción. La mora es automática, es decir ni bien comienza
la construcción opera la mora respecto del vecino para pagar con intereses en caso de que no contribuya, pero
también empieza a correr la prescripción liberatoria (para muchos es un error grave porque pone en cabeza
del constructor el emplazamiento del vecino) estoy generando un conflicto innecesario. El que construye debe
enviar una carta documento al vecino exigiendo el reembolso de gastos por lo menos para interrumpir el curso
de la prescripción liberatoria. Genera un conflicto donde no la hay, porque si tenes una buena relación te
encontras con una C.D. pidiendo reembolso e incluso seria mas lógico para el que construye no ponerse sobre
los hombros el curso de la prescripción de manera inmediata cuando comienza la construcción. No parece
noma sensata. Los 5 años comienzan a correr desde allí, es 5 años porque rige el principio general en material
de prescripción liberatoria.
Ante el emplazamiento, el que no construyo puede asumir dos posturas: o reembolsa el 50 por ciento de los
gastos. Los gastos no se puede pedir que se ajusten a un valor estándar (si por ej se usaron materiales caros) y
esto es así porque al guardar silencio y no participar de la construcción se dispone que debe pagar la pared tal
cual.
Cuando el muro todavía no está construido el art 2007 dice que es un derecho/obligación. Si el que va a
construir puede emplazar al vecino a que contribuya con los gastos. Otra opciones es una vez o con posterior
al inicio de la construcción emplazar a que contribuya. Si lo hace antes o durante la ejecución de la obra o
durante el plazo de los 5 años de prescripción liberatoria, el que no construyo puede ejercer el derecho de
ABDICACION, es decir el abandono o RENUNCIA, puede renuncia a la medianería el que no construyo . Y ese
muro de cerramiento forzoso que en virtud del art 2007 comenzó siendo un condominio pasa a ser privativo y
no condominio. Implica que el vecino no puede utilizar la pared ni producir mejoras.
Las situaciones en cuestión de muros no son estables, pueden modificarse. Es decir el muro que comienza
siendo medianero por estar en una zona de cerramiento forzoso, si el emplazado a contribuir con los gastos
abdica, esto no es permanente, luego puede pedir readquirir el muro, y ahí va a tener que pagar material,
mano de obra y el valor de la medianera en sí en función de su extensión hacia el subsuelo y hacia el espacio
aéreo. El valor venal de una cosa no solo se rige por lo que demandó su construcción sino también por el
nuevo valor económico que obtiene luego de construida.
No es lo mismo adquirir la medianería que utilizar la pared, utilizar la pared es darle una utilidad efectiva por
ejemplo: tengo la pared, abdique y un día me doy cuenta que la necesito, necesito apoyar un caño, le estoy
dando un uso efectivo, entonces al darle ese uso efectivo renace el derecho del vecino a exigir el reembolso
porque el plazo de prescripción liberatoria que comenzó con la pared medianera se cayó con la abdicación
pero como ahora paso a ser muro privativo el plazo comienza a correr cuando se sirve de la pared. Utilizar no
es lo mismo que adquirir porque el hecho de ser condómino le da mayores facultades sobre la cosa, por
ejemplo podría sobreelevar esa pared cosas que no podría hacer el que la utiliza solamente porque no lo hace
a titulo de dueño
MURO DE CERRAMIENTO FORZOSO: es medianero desde que se construye, si lo construye uno solo el plazo de
prescripción liberatoria inicia desde el comienzo del inicio de la obra. El que no construyo puede reembolsar
los gastos o abdicar. Si abdica su derecho esa pared paso a ser de medianera a privativa, pero el que abdico
puede optar por volver a usar la pared o puede optar por adquirir o readquirir la pared en cuyo paso deberá
abonar el 50% del valor.
El derecho a readquirir la pared es imprescriptible: si compre un inmueble cuyo titular anterior abdico su
derecho 30 años atrás, y yo dueño nuevo puedo readquirir.
El muro privativo es aquel que pertenece a un solo vecino en función de que fue levantado en una zona rural,
en una zona de cerramiento forzoso cuando el vecino abdico el derecho, o cuando lo construye un vecino por
encima de los 3 m (muro de elevamiento)
En cualquiera de estos tres casos el otro vecino puede adquirir la medianería, o podría no adquirir y utilizar la
pared.
Si el vecino decide servirse del muro privativo está obligado al reembolso de los gastos de construcción, a
diferencia del muro de cerramiento forzoso, el plazo de prescripción liberatoria comienza a correr a partir de
que comienza a servirse de la pared, a partir de ahí comienzan a correr los 5 años.
En materia de muros también juega la prescripción adquisitiva: en el muro privativo el que no construyo la
pared al realizar uso implica ejecución de actos posesorios. Cierta parte de la doctrina cree ver en la
prescripción liberatoria también el cumplimiento de la prescripción adquisitiva porque dice: el vecino que no
construye puede servirse de la pared sin oposición, y tiene el deber de reembolsar gastos (el plazo para
reembolsar 5 años), si sirvió de la pared por 5 años y nunca fue emplazado a reembolsar, se cumplido el plazo
de prescripción liberatoria ¿que le queda al que construyo la pared?? No puede exigirle nada, entonces alguna
doctrina dice que si el que se sirve da la pared no tiene sentido hacerle cumplir el plazo de 20 años para que
se convierta en condómino, es decir la prescripción liberatoria consumó una prescripción adquisitiva, no solo
lo liero de los gastos de construcción, sino que a su vez lo convirtió en propietario.
Otros autores dicen que no, dicen que el hecho de que se sirva de la pared implica solo esto, que pueda
utilizarla, pero ser propietario te da mayores atribuciones de derechos porque tu derecho se extiende hacia el
subsuelo y hacia el espacio aéreo en líneas perpendiculares, por lo cual el valor venal de la pared es mayor que
los gastos en materia de construcción, por lo tanto, al que construyó la pared ¿que resguardo le queda? El otro
tendría acciones para recortarle su derecho al mero uso con la intención de decir: si quieres mayores
derechos, adquirí la pared. Si el que no construyo necesita mayores derechos tendrá que negociar un precio
con el vecino y a ese precio hay que reducirle a la negociación la mano de obra y construcción porque esos
rubros la obligacion esta liberada.
El muro como tal es medianero en todo su extensión y espesor, es decir, si el vecino construye la pared (que
según regla debe tener un espesor de 30 cm) y construye la mitad (15cm) para que el otro vecino construya el
resto de la pared, ahora la disposición no dice que vos podes construir la mitad de la pared, si construiste una
mitad construiste una en contravención a la regla. Quien sea que la construya debe realizarla según las reglas
correspondientes