Trabajo Practico N°1

Alumna: BOSSIO, Mónica

Legajo: TMCI09633
Fecha: 04/10/2019
Carrera: Martillero y Corredor Publico e Inmobiliario
Materia: Integración Profesional Estudio de Casos: Intermediación Inmobiliaria
Modulo 2. Caso 1
Tutor: LUNA, Analia
Entregable N°1
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Consignas

1. Diseña la estructura organizacional de la inmobiliaria Amuchástegui y Asoc y

plásmalo en un organigrama.
Según lo estudiado, y aplicado al caso concreto, consigna las funciones que tendrán
Amuchástegui y Asoc como administrador del “Comarca VI”.

2.a) A fin de corroborar que el Sr. Amuchástegui efectivamente está en condiciones

legales de ejercer la actividad de corredor público, ¿Qué documentación le solicitarías que
exhiba? ¿Qué efectos tendría si se hubiere designado a Marcelo López?
b) ¿Podría haber sido designado administrador el Arquitecto Donda? Fundamenta.

3.a) Raúl Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su departamento. Conforme

lo que surge del texto, ¿Estamos en presencia de mandato o corretaje? Fundamenta.
b) Manifiesta cuáles son las obligaciones de cada una de las partes.
c) Ejemplifica al menos tres situaciones del caso en cuestión en las cuales se extinga este
contrato de corretaje.
d) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, ¿qué diligencias previas
observarás antes de la concreción de la venta?

4. A los fines de la tasación del departamento del Sr Raúl Pozo:

a) ¿Qué factores de influencia tendrás en cuenta?
b) ¿Qué método de valoración utilizarías en el caso concreto? Fundamenta.

5. Con respecto a la idea de construcción de un edificio inteligente:

a) Implementa la acción metodológica para el proyecto de inversión inmobiliaria que pretende
realizar Amuchástegui y Asoc.
b) Realiza la trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria aplicada al caso concreto.

Trabajo Práctico Caso 1

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Respuestas

1. Organigrama:

Amuschastegui & Asoc

Brocker Inmobiliario
Arquitecto -
Construcción/
Desarrollos
nuevos
proyectos
Corredor
Martillero
Inmobiliario Abogado Contador
Tasaciones/ Venta Publico
y alquiler de Remates Asesoramient Administracion
Inmuebles/ o legal y Finanzas
judiciales y
Administracion de
consorcios Privados

Secretaria Secretaria

La ley 13.512 sobre el régimen de propiedad horizontal, establece en su artículo 11 que

“como representante de los propietarios, actuará en todas las gestiones ante las autoridades
administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos”
Funciones que tendrán Amuchástegui y Asoc como administrador del “Comarca VI”:
 Convocar a la asamblea y redactar el orden del día
 Ejecutar las decisiones de la asamblea
 Llevar e los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, y de registros
de firmas.
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 Mantener las partes comunes y la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las
normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones vigentes.
 Realizar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para
disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que
los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de
propietarios. Archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas.
 Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal
 Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria
 Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya
incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros
riesgos que la asamblea resuelva cubrir
 En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir
cuentas documentadas
 Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante
legal
 Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las
cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio
 A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado
de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia
de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes

2.a) La documentación a exhibir, debe cumplir con ciertos requisitos respecto al artículo 33 de
la ley 20.266 del Código de Comercio:
“Quien pretenda ejercer la actividad de Corredor deberá inscribirse en la matrícula de la
jurisdicción correspondiente, para eso, deberá cumplir los siguientes requisitos”:
 Acreditar mayoría de edad y buena conducta
 Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 32 de la ley 20.266 del Código de
Comercio
 Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer
como corredor
 Constituir la garantía prevista en el artículo 3º inciso d), con los alcances que determina
el artículo 6º de dicha Ley.
 De haberlos también deberá cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación
local

En el caso de Marcelo López, es probable que no se cumpla con algunos de los requisitos
antes mencionados, en consecuencia no tendrá acción para cobrar la remuneración prevista
en el Art. 37, ni retribución de ninguna especie.

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2.b) En lo que concierne a la ley 13.512.art.9, del Régimen de la Propiedad Horizontal el

Arquitecto podría haber sido designado como administrador, ya que “los propietarios pueden
designar como representante y administrador del consorcio a cualquiera de ellos o a un
extraño que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin”

3.a) El Sr. Pozo asiste a la inmobiliaria del Sr. Amuchastegui en busca de la venta de su
propiedad con lo cual podemos afirmar que hay corretaje, ya que cuando una persona
denominada corredor se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o
varios negocios sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.
3.b) Las obligaciones de los corredores se encuentran establecidas en el artículo 35 de
Ley nacional N° 25028 y el artículo 16 de Ley de la Provincia de Córdoba N° 9445. Se
pueden sintetizar con las obligaciones establecidas por el Código Civil y Comercial, artículo
1347: Obligaciones con respecto a las partes y el negocio:
- Comunicar a las partes todas las circunstancias que puedan incluir en la conclusión del
negocio.
- Guardar confidencialidad de lo concerniente a las contrataciones que se
encomienden. Obligaciones con respecto a las cosas objeto de corretaje:
- Asegurar la identidad y la capacidad de las personas que vincula.
- Llevar el libro que establece el articulo 35 de Ley 20266
- Proponer los negocios con precisión, claridad y exactitud, informando a las partes.
- Estar presente en las operaciones hechas con su intervención, a la firma
de instrumentos conclusivos o la entrega de objeto, a requerimiento de las partes.
- Conservar las muestras en las operaciones así convenidas.
Las obligaciones en cuanto de los comitentes:
- Brindarle la información y documentación necesaria para el desempeño de
su función.
- Pagar una remuneración al corredor, por los negocios en los que haya intervenido,
conforme a los aranceles aplicables en cada caso.
- Pagar el reintegro por los gastos que se hubieren generado, salvo pacto o uso
contrario.
Las obligaciones del vendedor:
- Entregar la propiedad.
- Saneamiento de la propiedad.
- Pagar los costos que se requieran para entregar la cosa al comprador, salvo pacto
contrario.
Las obligaciones del comprador
- Pagar el precio convenido
3.c) Ejemplos:
1. Por muerte del Sr Raúl Pozzo
2. Por la venta del departamento del Sr Raúl Pozzo, o sea cumplimiento del contrato
3. Por inhabilitación de la Inmobiliaria Amuchástegui

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3.d) Las diligencias serán:

- Asegurar la identidad de las personas que intervienen en el negocio.
- Asegurar su capacidad legal para contratar.
- Proponer el negocio con exactitud, precisión y claridad.
- Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de
algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio.

4.a) Los factores de influencia son ubicación, Aptitud, Estado y Moneda.

4.b) El método que utilizaría es el comparativo de mercado.

La selección del mismo es porque permite arribar a la referencia de valor más realista a la
que se puede arribar en el mercado. El mismo consiste en poner en contraste el inmueble cuyo
valor se desea conocer con otros que sirvan de referencia. Su aplicación requiere:
- Establecer las características propias del bien a tasar que influyen en su valor.
- Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables
al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones
reales y/o valores de publicación, obtener valores al contado de dichos bienes en
la fecha de la tasación.
- Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de
las propiedades comparables a la que se valora, descartando aquellos que se
desvíen por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los
precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación.
- Utilizar información de fechas próximas a la del estudio, para tener una referencia
de valores actuales

5.a) Acción metodológica:

- Análisis del mercado: es el conjunto de técnicas que se utilizarán para obtener
información sobre el entorno en que se desarrollará la inversión inmobiliaria, en este caso, la
construcción del edificio inteligente. Consiste en analizar la oferta y demanda de aquello
que se va a desarrollar.
- Análisis técnico: Consiste en identificar un proceso de producción óptimo que
permita la mejor utilización y control de los recursos.
-Análisis organizacional y administrativo: Considera a los participantes
necesarios del proyecto, los profesionales son participes necesarios porque es
indispensable el asesoramiento en diversas aéreas contable, jurídica, inmobiliaria
para comercialización además de la parte arquitectónica, arquitecto, y diseños, para llevar a
cabo el proyecto.
- Análisis financiero: Consiste en determinar la factibilidad financiera del
proyecto mediante el análisis de la inversión y de los costos, así como de los gastos de
operación y mantenimiento. Aquí se determinará cada uno de los gastos de las etapas de la
construcción, también se establecerán fondos de reserva para asegurar la construcción.
Análisis legal, social, político y ambiental: las disposiciones legales establecidas definiendo

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el marco jurídico para la ejecución del proyecto. Desde el punto de vista social se procura la
satisfacción de las demandas de la población. Desde el punto de vista político mejorando la
calidad, incrementar la eficiencia y proporcionar con mayor oportunidad los bienes o
servicios. En cuanto a lo ambiental consistirá en analizar el impacto que tendrá la
construcción del edifico inteligente. Cuál será el impacto ecológico que este producirá en el
área por las obras que su construcción demande y en relación a otros aspectos como la
demanda de servicios públicos que requerirá y cómo deberá contribuir a su
mejoramiento.

5.b) Se debe lograr eficiencia y eficacia encontrando equilibrio entre la factibilidad,

planificación y ejecución del proyecto de inversión inmobiliaria.
1) PRIMERA ETAPA se inicia con la idea expuesta, los estudios concretos a sus
efectos y la puesta en marcha del proyecto. En este caso la construcción del
edificio inteligente. Para su realización habrá que comenzar con el financiamiento, ya sea a
través de preventa de unidades a particulares o a través de inversores iniciales que al finalizar
participarán de las utilidades, y se analizará las alternativas para comercializar el
edificio en el mercado inmobiliario; además, se determinarán las etapas y plazos
de ejecución, como así también los montos económicos de inversión distribuidos para
cada etapa y los gastos que demande la realización del producto. Comprende esta etapa el
conjunto de actividades para la presentación del montaje para lograr la puesta en
marcha.
2) SEGUNDA ETAPA El desarrollo es parte de la etapa o fase de operación, es decir
que aquí el proyecto se pone en marcha y se inicia la construcción del edificio. A su vez,
se observa que se cumpla satisfactoriamente la provisión de los fondos dentro de los
plazos previstos para la correcta marcha del proceso. En esta etapa se enfoca toda la
atención sobre la inversión que se está llevando a cabo; más aún, se está pendiente de algún
suceso imprevisto, para así tener la capacidad corregirlo para que no se frustre
la construcción del edificio.
3) TERCERA ETAPA La conclusión estará constituida por la finalización de las
obras, y por la verificación del resultado económico. Asimismo será una etapa de gran
riqueza en términos de conocimiento para el desarrollador, ya que etapa final es para
incorporar experiencias y enriquecer el nivel de sabiduría en este tipo de inversiones, como
así también desarrollar una capacidad certera para la mejoría de futuros proyectos.

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Referencias:

Ley Nacional 13512 Propiedad Horizontal

(http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/45000-49999/46362/norma.htm)
Ley 20266 Poder Ejecutivo Nacional
(http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=56724)
Ley de la Provincia de Córdoba N° 9445
(http://web2.cba.gov.ar/web/leyes.nsf/85a69a561f9ea43d03257234006a8594/8ad56de6d99c5
1be832573f6004c8f23?OpenDocument)
Ley Nacional N° 25028
(http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=61719)

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