Natureza CONVENÇÃO ... Clausula ARBITRAL ... Otima

Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 1.733.370 - GO (2018/0002529-8)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

R.P/ACÓRDÃO : MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE : APARECIDO BARRIOS COSTA
ADVOGADOS : APARECIDO BARRIOS COSTA (EM CAUSA PRÓPRIA) E
OUTROS - GO013881
ANTÔNIO BALIAN - GO016824
DIOGO DA SILVA LIMA - GO031313
ULISSES SILVA DA COSTA - GO038001
RECORRIDO : CONDOMINIO HOUSING FLAMBOYANT
ADVOGADO : IDELCIO RAMOS MAGALHÃES E OUTRO(S) - GO030283
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO

MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO
CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA
INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA
ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO.
INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA.
PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão
pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal
na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3,
aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos
interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões
publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os
requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é
eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica
contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito
aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um
contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a
desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino.
3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula
arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento
condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por
consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser
resolvidos por arbitragem.
4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes
elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o
condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição
estatal.
5. Recurso especial não provido.
ACÓRDÃO
Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Moura

Documento: 1723821 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 31/08/2018 Página 1 de 6
Ribeiro, divergindo do voto do Sr. Ministro Relator, vistos, relatados e discutidos os autos
em que são partes as acima indicadas, acordam os Senhores Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria, em negar provimento ao recurso
especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro, que lavrará o acórdão.
Vencido o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Votaram com o Sr. MINISTRO MOURA RIBEIRO os Srs. Ministros Marco
Aurélio Bellizze (Presidente), Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino.
Brasília, 26 de junho de 2018(Data do Julgamento)
MINISTRO MOURA RIBEIRO

Relator
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA: Trata-se de recurso

especial interposto por APARECIDO BARRIOS COSTA, com fundamento no art. 105, III, "a", da
Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
assim ementado:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INIBITÓRIA. PEÇAS FACULTATIVAS.

PRESCINDIBILIDADE. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. CLÁUSULA
COMPROMISSÓRIA DEVIDAMENTE REGISTRADA. EFEITO ERGA OMNES.
INTERVENÇÃO DO PODER JUDICIÁRIO. DESNECESSIDADE. EXTINÇÃO DO
PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.
1. A ausência de peças facultativas, prescindíveis ao julgamento do agravo de
instrumento, não enseja o não conhecimento do recurso.
2. Nos termos do artigo 1.333 do Código Civil c/c o artigo 9° da Lei federal n°
4.591/1964, a convenção do condomínio torna-se obrigatória para todos os
titulares de direito sobre a unidade, sendo oponível contra terceiros após seu
registro no cartório competente.
3. A cláusula compromissória inserida na convenção do condomínio vincula todos
os condôminos, ainda que não tenham participado de sua elaboração.
4. Em se tratando de cláusula compromissória cheia, na qual as partes já
convencionaram o órgão de solução de conflitos, eventual resistência em firmar o
compromisso arbitral enseja a aplicação da disposição prevista no art. 5º da Lei
federal nº 9.307/96.
5. Logo, a pactuação de cláusula compromissória cheia no contrato firmado entre
as partes é suficiente para levar a discussão e a solução da controvérsia
estabelecida à Corte Arbitral escolhida, à luz dos princípios da função social do
contrato e da boa-fé objetiva.
6. Verificada a presença de cláusula compromissória, imperiosa a extinção do
processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, inciso VII, do
CPC/2015.
7. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO" (fls. 221-222 e-STJ).
Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 241-260 e-STJ).
Em suas razões (fls. 288-307 e-STJ), o ora recorrente alega violação dos arts. 4º,
§ 1º, da Lei nº 9.307/1996 (Lei de Arbitragem), 489 e 1.022, II, do Código de Processo Civil de
2015 (CPC/2015) e 5º, XXXIV, "a", da Constituição Federal.
Sustenta a nulidade do aresto prolatado nos aclaratórios, haja vista a existência

de omissões a respeito de questões essenciais ao deslinde da controvérsia, acarretando a
negativa de prestação jurisdicional.
Aduz que não pode ser obrigado a submeter o litígio ao juízo arbitral, pois a
cláusula compromissória não foi inserida na escritura pública de compra e venda do imóvel
situado no condomínio ora recorrido. Por conseguinte, pondera que "não basta constar da
Convenção Condominial a cláusula arbitral" (fl. 297 e-STJ).
Discorre acerca do direito de petição e do princípio da inafastabilidade da

jurisdição e, em seguida, assevera que a utilização da convenção de arbitragem requer
consenso entre as partes em litígio, jamais podendo ser imposta de forma unilateral como fator
surpresa para usurpar direitos.
Argumenta, ainda, que a validade da cláusula compromissória dependeria da

notificação formal a ser realizada pelo condomínio e a anuência específica do condômino ora
recorrente, o que não ocorreu na presente hipótese.
Acrescenta que não devem ser aplicados os arts. 1.333 do Código Civil de 2002 e
9º da Lei nº 4.591/1964, pois "estas são normas de direito material, que estabelecem a
convenção do Condomínio" (fl. 306 e-STJ).
Após as contrarrazões (fls. 315-333 e-STJ), o Tribunal de origem não admitiu o

apelo especial (fls. 336-338 e-STJ), ascendendo os autos a esta Corte com o agravo em
recurso especial (fls. 391-411 e-STJ).
Diante das peculiaridades da causa, esta relatoria deu provimento ao agravo

para determinar a conversão em recurso especial para melhor análise da controvérsia (fls.
472-473 e-STJ).
É o relatório.
VOTO-VENCIDO
O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA: A irresignação

merece prosperar.
O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do Código

de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
A controvérsia central da presente demanda gira em torno da validade da

cláusula compromissória arbitral prevista em convenção condominial e a sua eficácia
em relação aos novos condôminos. Além disso, o recorrente também alega a ocorrência de
negativa de prestação jurisdicional e a violação de dispositivo da Constituição Federal.
1. Breve histórico
Na origem, APARECIDO BARRIOS COSTA (ora recorrente) ajuizou ação inibitória

de obrigação de não fazer contra o CONDOMÍNIO HOUSING FLAMBOYANT (ora recorrido)
visando combater a determinação da ré de manter a fachada do imóvel na forma original, sob
pena de multa diária.
O magistrado de primeiro grau deferiu parcialmente a antecipação dos efeitos da

tutela "para autorizar apenas a substituição do piso da garagem da residência descrita na
petição inicial" (fls. 21-23 e-STJ).
Interposto agravo de instrumento (fls. 1-16 e-STJ), o Tribunal de origem deu

provimento ao recurso para reconhecer a existência de cláusula compromissória e, por
conseguinte, extinguir o processo sem resolução de mérito (art. 485, VII, do CPC/2015). Eis, por
pertinente, o seguinte trecho do acórdão ora impugnado:
"(...) Cinge-se a controvérsia do presente recurso no inconformismo

do CONDOMÍNIO HOUSING FLAMBOYANT com a decisão interlocutória de f.
22/24 que concedeu parcialmente a antecipação dos efeitos da tutela postulada
na Ação Inibitória proposta por APARECIDO BARRIOS COSTA, a fim de autorizar
que o agravado substituísse o piso da garagem de sua residência. (...)
No mérito, alega o agravante que a Convenção Única do
Condomínio Housing Alphaville Flamboyant 1, 2 e 3, aprovada em Assembleia
Geral Extraordinária, estabeleceu que todos os litígios judiciais envolvendo o
condomínio, no polo ativo ou passivo, serão resolvidos de forma definitiva, via
conciliatória ou arbitral, na 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia/GO.
(...)
Assim, desde que livremente pactuado pelas partes, o instituto da
arbitragem abre a possibilidade para que os conflitos de natureza privada sejam
resolvidos com economia e celeridade.
No sistema brasileiro, a convenção de arbitragem pode se
manifestar de duas formas, através da cláusula compromissória e do
compromisso arbitral. (...)
Na espécie, a Cláusula n° 80 da Convenção Única dos
Condomínios Housing Alphaville Flamboyant 1, 2 e 3 prevê, expressamente, que
os conflitos envolvendo o condomínio, no polo ativo e passivo, serão resolvidos de
forma definitiva, via conciliatória ou arbitral, na 2ª Corte de Conciliação e
Arbitragem de Goiânia/GO, ad litteram: (...)
Assim sendo, reportando-se as partes a uma instituição arbitral,
como no presente caso, estar-se-á diante de cláusula compromissória cheia, que
contempla a arbitragem, devendo incidir as regras do referido órgão, não
necessitando da intervenção do Judiciário.
Com efeito, ao submeterem a resolução de eventual litígio à
arbitragem regida pela 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia/GO (f.
147), o regulamento previsto no regimento interno destas instituições passaram a
compor o conteúdo da convenção de arbitragem e a instauração da instância
deverá ocorrer de acordo com as normas nele contidas.
In casu, não obstante a resistência do autor/agravado APARECIDO
BARRIOS COSTA em se submeter ao juízo arbitral, dispensasse, como dito, a
intervenção do Poder Judiciário para a instituição da arbitragem, incidindo a
norma inserta no artigo 5º da Lei federal nº 9.307/96. (...)
Logo, se a convenção condominial encontra-se registrada em
cartório, de forma a torná-la válida perante terceiros, conforme determinação
legal, nenhum condômino poderá ignorá-la ou alegar desconhecê-la.
Neste contexto, sobreleva salientar que a convenção de f. 52/147,
foi devidamente registrada no Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição da
comarca de Goiânia/GO, o que lhe conferiu efeitos erga omnes, e, portanto,
oponível contra terceiros e futuros proprietários das unidades residenciais, como
o agravado. (...)
Conclui-se, portanto, que as normas estabelecidas em convenção
de condomínio, após terem sido regularmente aprovadas, independem de
aquiescência ou manifestação de vontade expressa do condômino acerca de
suas cláusulas" (fls. 198-216 e-STJ).
Feitos esses esclarecimentos, passa-se à análise do apelo especial.
2. Da negativa de prestação jurisdicional - art. 1.022 do CPC/2015
No tocante à alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, agiu corretamente o

Tribunal de origem ao rejeitar os embargos declaratórios diante da inexistência de omissão,
obscuridade ou contradição no acórdão recorrido, ficando patente, em verdade, o intuito
infringente da irresignação, que objetivava a reforma do julgado por via inadequada. Ademais,
não significa omissão o fato de o aresto impugnado adotar fundamento diverso daquele
suscitado pelas partes. Dessa forma, não há falar em negativa de prestação jurisdicional.
Nesse sentido:
"PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. PRECATÓRIO. ACORDO HOMOLOGADO
PELO JUIZ DA CENTRAL DE CONCILIAÇÃO (CEPREC). INTERPRETAÇÃO
RESTRITIVA. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. NÃO OCORRÊNCIA.
REVISÃO DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.
I - Não havendo, no acórdão recorrido, omissão, obscuridade ou contradição,
não fica caracterizada ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil de
1973.
II - Hipótese em que o Tribunal de origem amparou-se inteiramente na análise
das provas dos autos. Rever tal entendimento implica reexame da matéria
fático-probatória, o que é vedado em recurso especial.
Enunciado n. 7 da Súmula do STJ.
III - Agravo interno improvido."
(AgInt no REsp 1.659.253/MG, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA
TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 27/11/2017 - grifou-se)
3. Da ofensa a dispositivo da Constituição Federal
De acordo com o art. 105, inciso III, da CF/1988, não compete a esta Corte o
exame de dispositivos constitucionais, ainda que para fins de prequestionamento, sob pena de
invasão da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal.
A propósito:
"TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE

INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. ART. 557 DO CPC. APLICABILIDADE.
EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. ATOS EXPROPRIATÓRIOS.
IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO.
MANIFESTAÇÃO A RESPEITO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVOS
CONSTITUCIONAIS. ART. 114 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL.
IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE NESTA CORTE.
I - Não compete ao Superior Tribunal de Justiça se manifestar sobre suposta
ofensa a preceitos constitucionais (art. 114), ainda que para fins de
prequestionamento, sob pena de invasão da competência do Supremo
Tribunal Federal, nos termos do art. 102, III, da Constituição da República.
Precedentes. (EDcl no AgRg nos EDcl no RMS 46.678/PE, Rel. Ministro Mauro
Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 15/12/2015, DJe 18/12/2015;
EDcl no AgRg no RMS 44.108/AP, Rel. Ministra Diva Malerbi (Desembargadora
Convocada TRF 3ª Região), Segunda Turma, julgado em 1º/3/2016, DJe
10/3/2016).
II - Embargos de declaração rejeitados."
(EDcl no AgInt no AREsp 925.900/DF, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO,
SEGUNDA TURMA, julgado em 3/8/2017, DJe 14/8/2017 - grifou-se)
4. Da cláusula compromissória arbitral em convenção condominial e sua

ineficácia em relação aos novos condôminos - art. 4º, § 1º, da Lei nº 9.307/1996
O ora recorrente alega que a cláusula de arbitragem, para a sua validade e

aplicação, deveria estar inserida na escritura de compra e venda do imóvel ou ser objeto de
notificação formal pelo condomínio. Isso porque, segundo argumenta, adquiriu a unidade
habitacional após a instituição do condomínio, ou seja, depois da deliberação e aprovação da
convenção condominial.
A cláusula da convenção em debate tem a seguinte redação:
"(...) Art. 80. Os litígios judiciais - envolvendo o Condomínio no pólo

ativo e passivo - serão resolvidos de forma definitiva, via conciliatória ou arbitral,
na 2a Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia, GO, com sede nesta Capital,
na Avenida D, n° 354, Setor Oeste, 74140-160, Goiânia,GO" (fl. 209 e-STJ).
Consoante os arts. 1.332, 1.333 e 1.344 do CC/2002, a convenção condominial é

a norma interna que disciplina as relações entre os condôminos, a forma de administração, a
competência das assembleias, o uso de áreas exclusivas e comuns, a forma de convocação e o
quórum exigido para as deliberações, o rateio de despesas, as sanções disciplinares etc.
O Código Civil permite à convenção ter outras regras que os

"interessados houverem por bem estipular" (art. 1.334, caput). Desse modo, o rol das
matérias previstas nos dispositivos acima indicados é meramente exemplificativo, revelando o
conteúdo mínimo da regulamentação do condomínio.
Assim, a convenção também representa o exercício da autonomia privada, pois

cabe aos interessados suprir as disposições legais em atenção às condições peculiares de
cada condomínio (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações - 12ª edição. Rio
de Janeiro: Forense, 2016, pág. 94).
Além disso, a Lei nº 9.307/1996 preceitua que "as pessoas capazes de contratar
poderão valer-se de arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis"
(art. 1º, caput), não havendo, portanto, nenhuma restrição específica para a sua aplicabilidade
no âmbito dos conflitos condominais.
Com efeito, os litígios condominiais referentes a direitos patrimoniais

disponíveis poderão ser resolvidos no âmbito da arbitragem, a exemplo de cobrança de
despesas, de interpretação das normas da convenção ou do regimento interno e de contendas
entre os condôminos ou destes com o síndico.
Veja-se a doutrina:
"(...) No mundo das relações obrigacionais são muitos os direitos

patrimoniais disponíveis. A seguir, exemplificaremos algumas áreas e conflitos
passíveis de aplicação do procedimento arbitral: (...)
- CONDOMÍNIOS
- Divergências entre o síndico e os condôminos ou dos
condôminos uns com os outros
- Interpretação de cláusulas da convenção condominial
- Despesas condominiais". (SODRÉ, Antônio. Curso de direito
arbitral. J. H. Mizuno: 2008, pág. 39 - grifou-se)
No mesmo sentido, Luiz Antônio Scavone Junior leciona que "parece evidente que
a convenção pode conter cláusula arbitral e, se contiver, os conflitos entre os condôminos e o
condomínio deverão ser dirimidos pela jurisdição arbitral" (Direito imobiliário - 11ª edição. Rio de
Janeiro: Forense, 2016, pág. 929).
Nesse contexto, surge a discussão acerca da eficácia da cláusula

compromissória arbitral em relação ao novo condômino, considerado aquele que ingressa
no condomínio após a sua instituição.
Com efeito, não há dúvida a respeito da aplicabilidade da convenção de

arbitragem em relação aos condôminos que expressamente concordaram com a sua pactuação,
por representar nítida feição da autonomia particular dos interessados.
Todavia, para os novos condôminos, a sua eficácia está subordinada à sua

aquiescência, haja vista que terceiros não podem estipular restrições a direito explicitamente
consagrado na Constituição Federal, correspondente à inafastabilidade do controle jurisdicional
(art. 5º, XXXV, da CF/1988). Essa garantia, erigida à categoria de cláusula pétrea, não pode ser
renunciada tacitamente ou sofrer limitações sem a prévia concordância do titular (art. 60, § 4º,
da CF/1988).
Confira-se, por oportuno, a lição de Francisco José Cahali:
"(...) Para se levar o conflito à arbitragem, indispensável a

manifestação de vontade da parte. A ausência de livre escolha quanto a esta
opção, contamina a arbitragem, e impede a exclusão do acesso ao judiciário.
Enfim, a concordância inequívoca representa elemento obrigatório, 'conditio sine
qua non' para o convênio arbitral. A opção pela arbitragem representa renúncia à
jurisdição estatal; e por ser exceção, esta renúncia há de ser pretendida, ou ter
consentimento inequívoco pelo interessado. (...) Sob estes argumentos, a
inclusão de convênio arbitral em alteração de contrato/estatuto social reclama
unanimidade dos membros da sociedade". (Curso de arbitragem. São Paulo:
2015, Revista dos Tribunais, págs. 424-425).
Para tais situações, incide, de forma análoga, a previsão do § 2º do art. 4º da Lei

nº 9.307/1996, segundo a qual, "nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá
eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar,
expressamente, com a sua instituição". Assim, o novo condômino tem a faculdade de aderir
aos termos da cláusula arbitral prevista em negócio jurídico do qual não participou (convenção).
A convenção de arbitragem, portanto, não assume caráter objetivo, pois não

pode obrigar terceiros que não consentiram com a renúncia à apreciação pelo Poder Judiciário
de eventual ofensa a direito. O consentimento é indissociável da arbitragem. É necessária a
convergência de interesses para a instauração do procedimento arbitral, sem a qual não terá
eficácia. Trata-se de evidente direito subjetivo do novo condômino, que pode ou não consentir
com a cláusula compromissória.
Carlos Alberto Carmona explica a extensão subjetiva da convenção de arbitragem

e a importância do consentimento expresso dos interessados:
"(...) A convenção arbitral, que produz efeitos contundentes, tem

como contrapartida que demonstrar de cabal, clara e inequívoca vontade dos
contrantes de entregar a solução de litígio (atual ou futuro, não importa) à
solução de árbitros. O efeito severo de afastar a jurisdição do estado não pode
ser deduzido, imaginado, intuído ou estendido. O consentimento dos
interessados é essencial". (Arbitragem e processo: um comentário à Lei nº nº
9.307/96 - 3ª edição. São Paulo: Atlas, 2009, pág. 83 - grifou-se)
Por outro lado, não se desconhece a determinação legal, corroborada pela

doutrina majoritária e pela jurisprudência desta Corte Superior, de que a convenção
condominial é "obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, (...)
atuais e futuros" (art. 9º, § 2º, da Lei nº 4.591/1964).
Entretanto, o reconhecimento da ineficácia da cláusula compromissória em

relação ao novo condômino não constitui ofensa ao mencionado dispositivo legal (art. 9º, § 2º,
da Lei nº 4.591/1964), haja vista que a convenção de arbitragem é autônoma e
independente ao negócio jurídico no qual está inserida, por força do art. 8º, caput, da Lei
nº 9.307/1996: "A cláusula compromissória é autônoma em relação ao contrato em que estiver
inserta, de tal sorte que a nulidade deste não implica, necessariamente, a nulidade da cláusula
compromissória."
Eis a explicação de Luiz Olavo Baptista:
"(...) A sua autonomia deve ser entendida como a independência

em relação ao contrato, de cujo destino será desligada. Assim, a validade e
licitude da cláusula arbitral são examinadas separadamente das do contrato
principal". (Arbitragem comercial e internacional. São Paulo; Lex Editora, 2011,
pág. 114 - grifou-se)
Em idêntica linha de raciocínio, o seguinte julgado do STJ:
"RECURSO ESPECIAL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA VEICULADA EM
DOCUMENTO APARTADO DO INSTRUMENTO CONTRATUAL SUBJACENTE
(MEIO EPISTOLAR). APOSIÇÃO DE ASSINATURA NO DOCUMENTO.
DESNECESSIDADE. ANUÊNCIA INEQUÍVOCA SOBRE A CONVENÇÃO DE
ARBITRAGEM. RECONHECIMENTO. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE
DELEGA A TERCEIRO A SOLUÇÃO DE ESPECÍFICA CONTROVÉRSIA (VALOR
DA PARTICIPAÇÃO ACIONÁRIA A SER ADQUIRIDA), CUJA DECISÃO SERIA
FINAL, DEFINITIVA E ACATADA PELAS PARTES. CLÁUSULA
COMPROMISSÓRIA, AINDA QUE VAZIA, APTA A SUBTRAIR DO PODER
JUDICIÁRIO O JULGAMENTO DA QUESTÃO. EFEITO NEGATIVO.
OBSERVÂNCIA. PRETENSÃO ACERCA DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO
ASSUMIDA. RESISTÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. INEXISTÊNCIA.
EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. NECESSIDADE.
RECURSO PROVIDO.
1. Sob o aspecto formal, a única exigência tecida pela lei de regência para o
estabelecimento da convenção de arbitragem, por meio de cláusula
compromissória - em não se tratando de contrato de adesão -, é que esta se
dê por escrito, seja no bojo do próprio instrumento contratual, seja em
documento apartado. O art. 4º da Lei n. 9.307/96 não especifica qual seria
este documento idôneo a veicular a convenção de arbitragem, não se
afigurando possível ao intérprete restringir o meio eleito pelas partes,
inclusive, v.g., o meio epistolar. Evidenciada a natureza contratual da
cláusula compromissória (autônoma em relação ao contrato subjacente),
afigura-se indispensável que as partes contratantes, com ela, consintam.
1.1 De se destacar que a manifestação de vontade das partes contratantes,
destinada especificamente a anuir com a convenção de arbitragem, pode se dar,
de igual modo, de inúmeras formas, e não apenas por meio da aposição das
assinaturas das partes no documento em que inserta. Absolutamente possível,
por conseguinte, a partir do contexto das negociações entabuladas entre as
partes, aferir se elas, efetivamente, assentiram com a convenção de arbitragem.
2. Por meio da cláusula compromissória, as partes signatárias ajustam convenção
de arbitragem para solver eventuais conflitos de interesses, determinados ou não,
advindos de uma relação contratual subjacente, cuja decisão a ser prolatada
assume eficácia de sentença judicial. Desse modo, com esteio no princípio da
autonomia da vontade, os contratantes elegem um terceiro - o árbitro, que pode
ser qualquer pessoa que detenha, naturalmente, a confiança das partes -, para
dirimir, em definitivo, a controvérsia a ele submetida. Como método alternativo de
solução de litígios, o estabelecimento da convenção de arbitragem produz, de
imediato, dois efeitos bem definidos. O primeiro, positivo, consiste na submissão
das partes à via arbitral, para solver eventuais controvérsias advindas da relação
contratual subjacente (em se tratando de cláusula compromissória). O segundo,
negativo, refere-se à subtração do Poder Judiciário em conhecer do conflito de
interesses que as partes tenham reservado ao julgamento dos árbitros. (...)
4. Recurso especial provido, para extinguir o processo sem julgamento de mérito".
(REsp 1.569.422/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 26/4/2016, DJe 20/5/2016 - grifou-se)
Por conseguinte, não é possível atribuir à cláusula de arbitragem tratamento

jurídico idêntico àquele dispensado às outras normas constantes da convenção condominial, as
quais se impõem a todos os condôminos, atuais e futuros, mesmo os discordantes. Desse
modo, se o novo condômino manifesta-se no sentido de não se submeter à arbitragem,
acionando, por exemplo, o órgão do Poder Judiciário competente, é ineficaz a cláusula
compromissória por ausência de consentimento.
Vale lembrar que idêntica controvérsia paira sobre a convenção de arbitragem

estipulada em estatuto das sociedades anônimas, a teor das alterações da Lei nº 6.404/1976
pelas Leis nºs 10.303/2001 e 13.129/2015, que acrescentaram o § 3º ao art. 109 e o art. 136-A,
respectivamente, com as seguintes disposições:
"(...) Art. 109. Nem o estatuto social nem a assembléia-geral

poderão privar o acionista dos direitos de: (...)
§ 3º O estatuto da sociedade pode estabelecer que as divergências
entre os acionistas e a companhia, ou entre os acionistas controladores e os
acionistas minoritários, poderão ser solucionadas mediante arbitragem, nos
termos em que especificar.(Incluído pela Lei nº 10.303, de 2001)".
"Art. 136-A. A aprovação da inserção de convenção de arbitragem
no estatuto social, observado o quorum do art. 136, obriga a todos os acionistas,
assegurado ao acionista dissidente o direito de retirar-se da companhia mediante
o reembolso do valor de suas ações, nos termos do art. 45. (Incluído pela Lei nº
13.129, de 2015)
§ 1º A convenção somente terá eficácia após o decurso do prazo
de 30 (trinta) dias, contado da publicação da ata da assembleia geral que a
aprovou. (Incluído pela Lei nº 13.129, de 2015)".
Com efeito, apesar de haver posições em sentido contrário, Modesto Carvalhosa

leciona que a convenção de arbitragem estatutária não obriga automaticamente os
novos acionistas, pelos mesmos fundamentos acima destacados. Confira, por oportuno, as
seguintes explicações:
"(...) A renúncia ao direito essencial de valer-se do Poder Judiciário

para dirimir divergência e litígios de natureza societária (arts. 5º, XXXV, e 60, § 4º,
IV, da CF e § 2º deste art. 109) é personalíssima, não se podendo, sob nenhum
pretexto, ainda que contratual, convencionar a sua sucessão. Em hipótese
alguma a cláusula compromissória pode impor-se aos novos sócios, ainda
que herdeiros ou sucessores por aquisição ou a qualquer título"
(Comentários à Lei de Sociedade Anônima - vol. II - 5ª Edição. São Paulo:
Saraiva, 2011, pág. 365 - grifou-se).
Em idêntica linha de entendimento:
"(...) Para a eficácia da cláusula compromissória, relativamente aos

acionistas aderentes, há de se atender ao disposto no parágrafo 2º, do artigo 4º,
da Lei nº 9.307/1996 (...). Ou seja, nesse caso, a eficácia da cláusula, inclusive
em relação aos demais acionistas, depende que a adesão se formalize em
documento escrito, devidamente assinado, e que seja arquivado na sede da
companhia depois de averbado nos livros e registros e nos certificados de ações,
se emitido. (LUCENA, José Waldecy. Das sociedade anônimas - vol. I. Rio de
Janeiro: Renovar, 2009, pág. 1.018 - grifou-se)
Assim sendo, a referida cláusula compromissória arbitral não alcança

aqueles que ingressarem no condomínio após a aprovação da respectiva convenção,
salvo nas hipóteses de concordância do novo condômino, o que não ocorreu na
presente hipótese.
Portanto, o acórdão recorrido merece reparos para afastar a extinção do

processo e determinar o julgamento das outras questões arguidas no agravo de instrumento
interposto na origem.
5. Do dispositivo
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para reconhecer a

inaplicabilidade da convenção de arbitragem ao ora recorrente, devendo os autos retornar ao
Tribunal de origem para a análise das demais alegações suscitadas no agravo de instrumento.
É o voto.
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
Número Registro: 2018/0002529-8 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.733.370 / GO
Números Origem: 0076442.25.2016.8.09.0000 175220220168090051 201600175222 201690764422 7644225

764422520168090000
PAUTA: 12/06/2018 JULGADO: 12/06/2018
Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE
Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. Dra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
ADVOGADOS : APARECIDO BARRIOS COSTA (EM CAUSA PRÓPRIA) E OUTROS -
GO013881
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomínio
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
Após o voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, dando provimento ao recurso
especial, pediu vista, antecipadamente, o Sr. Ministro Moura Ribeiro. Aguardam os Srs. Ministros
Marco Aurélio Bellizze (Presidente) e Paulo de Tarso Sanseverino. Ausente, justificadamente, a
Sra. Ministra Nancy Andrighi.
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
ADVOGADOS : APARECIDO BARRIOS COSTA (EM CAUSA PRÓPRIA) E
OUTROS - GO013881
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO

MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO
CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA
INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA
ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO.
INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA.
PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão
pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal
na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3,
aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos
interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões
publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os
requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é
eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica
contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito
aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um
contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a
desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino.
3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula
arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento
condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por
consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser
resolvidos por arbitragem.
4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes
elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o
condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição
estatal.
5. Recurso especial não provido.
VOTO-VENCEDOR
O EXMO. SR. MINISTRO MOURA RIBEIRO:

Em breve resumo, constata-se que APARECIDO BARROS COSTA
(APARECIDO) propôs ação inibitória de obrigação de não fazer contra o CONDOMÍNIO
HOUSING FLAMBOYANT (CONDOMÍNIO), objetivando combater a determinação de
manter a fachada do imóvel na forma original, sob pena de multa diária.
Em primeira instância, o Juízo de Direito deferiu parcialmente a

antecipação dos efeitos da tutela apenas para autorizar a substituição do piso da garagem
da residência de APARECIDO.
O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás deu provimento ao agravo de

instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO para reconhecer a existência de cláusula
compromissória arbitral para dirimir a questão e, por consequência, extinguir a ação, sem
resolução do mérito, nos termos do art. 485, VII, do NCPC.
Os embargos de declaração opostos por APARECIDO foram rejeitados.
O recurso especial interposto por APARECIDO, com base no art. 105, III,
a, da Constituição Federal, sustenta violação dos arts. 4º, § 1º, da Lei nº 9.307/96 (Lei de
Arbitragem); e 489 e 1.022, II, do NCPC, sob o argumento de (1) negativa de prestação
jurisdicional; e, (2) invalidade de cláusula compromissória que, embora conste na
Convenção Condominial, depende de notificação formal a ser realizada pelo condomínio e
com a anuência específica do condômino, o que não ocorreu na hipótese.
Em seu voto, o Relator, Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,

entendeu que, embora não houvesse negativa de prestação jurisdicional, a referida
cláusula compromissória arbitral não alcançou os que ingressaram no condomínio após a
aprovação da respectiva convenção, salvo nas hipóteses de concordância do novo
condômino. Por isso, deu provimento ao recurso especial de APARECIDO para determinar
o retorno dos autos ao Tribunal de origem no sentido de serem analisadas as demais
alegações suscitadas no agravo de instrumento.
Após mencionado voto, pedi vista dos autos para melhor analisar a
questão da validade da cláusula compromissória arbitral prevista em convenção do
condomínio e a sua eficácia em relação aos novos condôminos.
Com o máximo respeito ao d. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,

ouso divergir de seu voto e o faço com o seguinte pensar jurídico.
De plano, vale pontuar que o recurso ora em análise foi interposto na

vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade
recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado
pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento
no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão
exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
O presente recurso especial debate a validade da cláusula

compromissória inserida na Convenção de condomínio, notadamente em relação a
condômino que a ela não aderiu na Escritura Pública de Compra e Venda de sua unidade
residencial.
O Tribunal de origem, após discorrer sobre a instituição da arbitragem,

concluiu que as normas estabelecidas em Convenção de condomínio, desde que
regularmente aprovadas, não dependem de aquiescência expressa do condômino
ingressante para que sejam válidas. Veja-se:
Na espécie, a Cláusula n° 80 da Convenção Única dos

Condomínios Housing Alphaville Flamboyant 1, 2 e 3 prevê,
expressamente, que os conflitos envolvendo o condomínio, no polo
ativo e passivo, serão resolvidos de forma definitiva, via conciliatória
ou arbitral, na 2a Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia/GO,
ad litteram:
Art. 80. Os litígios judiciais - envolvendo o Condomínio no pólo
ativo e passivo - serão resolvidos de forma definitiva, via
conciliatória ou arbitrai, na 2a Corte de Conciliação e Arbitragem
de Goiânia, GO, com sede nesta Capital, na Avenida D, n° 354,
Setor Oeste, 74140-160, Goiânia,GO.
Assim sendo, reportando-se as partes a uma instituição arbitral,

como no presente caso, estar-se-á diante de cláusula
compromissória cheia, que contempla a arbitragem, devendo incidir
as regras do referido órgão, não necessitando da intervenção do
Judiciário.
[...]
Ora, nos moldes do artigo 1.333 do Código Civil, a convenção que
constitui o condomínio torna-se obrigatória para todos os titulares
de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou detenção, sendo oponível contra terceiros a partir do
registro no Cartório de Registro de Imóveis, in litteris:
[...]
De igual sentir, o artigo 9o da Lei federal n° 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações,
verbatim:
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou
promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de
unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em
construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção
de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por
deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da
edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem
como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de
unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes
cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a
Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o
condomínio.
Logo, se a convenção condominial encontra-se registrada em

cartório, de forma a torná-la válida perante terceiros, conforme
determinação legal, nenhum condômino poderá ignorá-la ou alegar
desconhecê-la.
Neste contexto, sobreleva salientar que a convenção de f. 52/147,

foi devidamente registrada no Registro de Imóveis da 4ª
Circunscrição da comarca de Goiânia/GO, o que lhe conferiu
efeitos erga omnes, e, portanto, oponível contra terceiros e futuros
proprietários das unidades residenciais, como o agravado [...]
[...] a hipótese dos autos não se trata de contrato de adesão, mas,

sim, de norma validamente instituída em convenção de condomínio
e devidamente registrada no cartório competente.
[...]
Conclui-se, portanto, que as normas estabelecidas em convenção
de condomínio, após terem sido regularmente aprovadas,
independem de aquiescência ou manifestação de vontade expressa
do condômino acerca de suas cláusulas" (e-STJ, fls. 209/216).
De início, é importante abordar alguns aspectos sobre a arbitragem e a

Convenção Condominial, esta última, prevista nos arts. 9º, 10 e 11 da Lei nº 4.591/64, que
pode ser definida como o documento que reúne todas as regras estabelecidas entre os
condôminos, com vistas a atender suas necessidades e seu bem comum.
A arbitragem, por sua vez, surge como ferramenta trazida pela Lei nº
9.307/96, hábil a proporcionar celeridade, segurança e sigilo na busca dos conflitos que
podem ser condominiais e pacificação desse mesmo grupo condominial. Nesse sentido,
pode se manifestar de duas formas, quais sejam, por meio de cláusula compromissória –
para dirimir futuras divergências (caso dos autos) – e do compromisso arbitral – os
interessados submetem o litígio já existente ao juízo arbitral.
A doutrina de LEONARDO DE FARIA BERALDO destaca o conceito legal

e as principais espécies da cláusula compromissória arbitral:
Segundo o art. 4º da LA, "a cláusula compromissória é a convenção

através da qual as partes em um contrato comprometem-se a
submeter á arbitragem os litígios que possam vir a surgir,
relativamente a tal contrato".
[...]
Com efeito, temos que o que há de mais importante, em se tratando
de cláusula compromissória, é a menção ás suas duas espécies: a
cheia e a vazia, também denominadas de completa e incompleta.
Na cláusula compromissória vazia diz-se apenas que os conflitos
oriundos do contrato serão dirimidos por arbitragem. Já na cláusula
compromissória cheia, além de se estabelecer o mesmo que já se
disse na cláusula vazia, inserem-se outras informações, tais como
que tipo de arbitragem será institucional ou ad hoc); em sendo a
primeira, qual câmara de arbitragem será a competente para o seu
julgamento; o número de árbitros, bem como a forma de indicação;
o idioma que será utilizado; o prazo para a sua instituição etc...
(Curso de arbitragem: nos termos da Lei nº 9.307/96. São
Paulo: Atlas, 2014. pp. 160-162).
Como o próprio Tribunal de origem destacou, "reportando-se as partes a

uma instituição arbitral, como no presente caso, estar-se-á diante de cláusula
compromissória cheia, que contempla a arbitragem, devendo incidir as regras do referido
órgão..." (e-STJ, fl. 209).
Atenta ao seu objetivo precípuo, a arbitragem não pode ser obrigatória ou

imposta e depende de convenção arbitral, por meio da qual os condôminos convencionam,
por livre e espontânea vontade, os seus respectivos termos e cláusulas. Nesse sentido,
importante verificar o teor dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, em razão dos quais é
possível afirmar que a Convenção subscrita por, no mínimo, 2/3 dos titulares das frações
ideais é obrigatória para todos os condôminos:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve

ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações
ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção
do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de
Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção
determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender às despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e
quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por
instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo,
salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os
cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Foi com base na natureza estatutária da convenção de condomínio

assinalada pelos dispositivos em destaque que a Segunda Seção desta Corte Superior
editou a Súmula nº 260, com a seguinte redação:
A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é

eficaz para regular as relações entre os condôminos
Confiram-se, ainda:
CIVIL. CONDOMINIO. CONVENÇÃO. FALTA DE REGISTRO.

REGULARMENTE APROVADA, A CONVENÇÃO DO CONDOMINIO
E DE OBSERVÂNCIA OBRIGATÓRIA, NÃO SÓ PARA OS
CONDÔMINOS COMO PARA QUALQUER OCUPANTE DE
UNIDADE, COMO PREVÊ EXPRESSAMENTE O PAR 2º DO ART.
9º DA LEI N. 4591/64. A FALTA DE REGISTRO NÃO DESOBRIGA
O LOCATÁRIO DE RESPEITAR SUAS DISPOSIÇÕES. RECURSO
NÃO CONHECIDO.
(REsp 36.815/SP, Rel. Ministro PAULO COSTA LEITE, Terceira
Turma, julgado em 21/09/1993, DJ 25/10/1993)
CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS EM

ATRASO. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA. OBRIGATORIEDADE
PARA OS CONDÔMINOS. PRECEDENTES. ALEGAÇÃO
MANIFESTAMENTE INFUNDADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.
MULTA. CPC, ARTS. 17/18. RECURSO NÃO CONHECIDO.
I - A convenção de condomínio não registrada tem validade para
regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por
esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.
(REsp 270.232/SP, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO
TEIXEIRA, Quarta Turma, julgado em 5/10/2000, DJ 20/11/2000)
De fato, a matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é

eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo
qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como
tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí
a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino.
A esse propósito, destaco a lição de NASCIMENTO FRANCO e NISSKE
GONDO:
...Sobre a natureza jurídica da Convenção de Condomínio, o douto

Caio Mário da Silva Pereira disserta eruditamente,
reconhecendo-lhe um sentido normativo, em razão do qual ela
obriga aos que compõem o condomínio e aos que habitam o
edifício, ou dele se utilizam, ainda que eventualmente: "O caráter
normativo da Convenção de Condomínio é pacificamente
reconhecido. Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores
e sub-rogados, e, eventualmente, às pessoas que penetram aquele
círculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem
relutâncias [...]
Depois de afirmar que a Convenção difere da lei, tão-só porque
esta é um comando geral, enquanto aquela sujeita apenas um
agrupamento mais reduzido de pessoas, o ilustre jurista concluiu
que, não obstante, as regras estipuladas para regular a utilização
do eficício constituem uma fonte formal de Direito, com força
obrigatória, e que o Direito assim constituído é chamado de
Estatutário ou Corporativo, motivo pelo qual "seu fundamento
contratualista outrora admitido, hoje perdeu terreno, porque essa
força coercitiva ultrapassa as pessoas que assinaram um
instrumento de sua constituição, para abraçar qualquer indivíduo
que, por ingressar no agrupamento ou penetrar na esfera jurídica
de erradicação das normas particulares, recebe os seus efeitos em
caráter permanente ou temporário" (Condomínio em edifícios.
São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1988, 5ª edição, p. 56).
Esse é exatamente o ensinamento fornecido por JOÃO BATISTA LOPES:
"Em verdade, porém, a convenção de condomínio tem caráter

predominantemente estatutário ou institucional, por isso que
alcança não só os signatários, mas todos os que ingressarem no
universo do condomínio.
Á evidência, a convenção de condomínio não se confunde com a
sociedade, não só por seu caráter normativo, mas também pela
ausência da affectio societatis.
Também se revela insuficiente e insatisfatório explicá-la como
simples relação obrigacional, uma vez que, como exposto, sua força
vinculante atinge não só os que dela participam como também os
que passarem a integrar a vida condominial e, em certo sentido,
também terceiros.
A convenção de condomínio, por seu caráter normativo e
institucional, distingue-se dos contratos em geral e não se
confunde com o contrato de sociedade em particular.
[...]
Não fogem ao seu império, também os adquirentes de unidades
autônomas (em caso de revenda), sendo irrelevante a alegação de
que não assinaram a convenção ou não forma cientificados das
restrições impostas.
Até mesmo terceiros estranhos ao condomínio ficam, de certo
modo, sujeitos às disposições da convenção (Condomínio. 10 ed.
rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008. p. 97).
CARLOS ALBERTO DABUS MALUF E MÁRCIO ANTERO MOTTA

RAMOS, citando SILVIO DE SALVO VENOSA, ensinam que a Convenção Condominial
atinge os futuros proprietários:
A eficácia da convenção, bem como do regulamento interno, atinge

os futuros proprietários, e também qualquer ocupante que venha a
relacionar-se com o condomínio: locatários, comodatários,
membros familiares ou visitantes, que devem obedecer a
determinados horários ou normas de segurança, por exemplo.
Podemos afirmar, portanto, na esteira do ensinamento de SILVIO
DE SALVO VENOSA, que "toda pessoa que ingressar e se
relacionar com esse microcosmo que é o condomínio sujeita-se a
suas regras internas, tanto que a própria lei diz que a convenção
deve ser obedecida não só pelos próprios possuidores, mas até
mesmo pelos detentores das unidades" (O condomínio edilício
no novo Código Civil. 2 ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva,
2005. p. 99).
Posta assim a questão, evidente que, mesmo aqueles que não firmaram
a convenção por ocasião da instituição do condomínio, ficam subordinados ao que nela
ficou estabelecido, até em razão da ampla possibilidade de consultar o seu teor antes de
adquirir a unidade, em função da necessária publicidade que lhe é dada pelo Cartório de
Registro de Imóveis.
Em voto de minha relatoria, julgado por essa eg. Terceira Turma, faço
referência a 2 (dois) julgados desta Corte para ressaltar a natureza estatutária e normativa
da convenção de condomínio:
Com relação a vontade daqueles que constituíram o condomínio e

a força da convenção condominial, vale transcrever trecho do voto
proferido no julgamento do REsp nº 784.940/MG, em que foi relator
para o acórdão o em. Ministro MARCO BUZZI:
No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter

normativo da convenção, a reger o comportamento de todos
aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor
determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que
participaram da constituição de tal agrupamento.
[...]
De outro modo, sobre a natureza jurídica da convenção de
condomínio e o advento da Lei nº 10.406/2002, o saudoso Ministro
CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, ao julgar o REsp nº
722.904/RS, destacou que a natureza estatutária da convenção de
condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico
previsto no novo Código Civil (REsp 1.652.595/PR, de minha
relatoria para Acórdão, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, j. 5/12/2017, DJe 20/2/2018).
Nesse contexto, quando estipulada na convenção do condomínio, a

cláusula arbitral, exclui-se a participação do Poder Judiciário, na solução de qualquer
conflito entre os condôminos e o condomínio, na medida em que as partes firmaram, de
comum acordo, a competência da jurisdição arbitral para a solução de todas as questões
que possam ocorrer.
Desse modo, na hipótese sob análise, a alegação do ora recorrente de

que, por ter adquirido a unidade condominial após a instituição do condomínio, não está
vinculado à arbitragem, porque não a pactuou expressamente, merece ser afastada.
Ademais, como bem observou o Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,

em recente julgamento desta eg. Terceira Turma, "estabelecida no contrato social a
cláusula compromissória arbitral, seus efeitos são, necessariamente, estendidos à
sociedade, aos sócios — sejam atuais ou futuros":
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DISSOLUÇÃO PARCIAL DE

SOCIEDADE CUMULADA COM APURAÇÃO DE HAVERES EM
VIRTUDE DA MORTE DE SÓCIO E AUSÊNCIA DE AFFECTIO
SOCIETATIS ENTRE O SÓCIO REMANESCENTE E OS
SUCESSORES DA PARTICIPAÇÃO SOCIETÁRIA.
ESTABELECIMENTO, NO CONTRATO SOCIAL, DE CLÁUSULA
COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. 1. ALEGAÇÃO DE
IMPOSSIBILIDADE DE SE ARBITRAR DIREITOS INDISPONÍVEIS
(DIREITO À SUCESSÃO). INSUBSISTÊNCIA. QUESTÃO
EXCLUSIVAMENTE SOCIETÁRIA, PASSÍVEL DE SER SUBMETIDA
À ARBITRAGEM. 2. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL
INSERTA NO CONTRATO SOCIAL POR OCASIÃO DA
CONSTITUIÇÃO DA SOCIEDADE. PRETENSÃO DE DISSOLUÇÃO
PARCIAL DA SOCIEDADE. REPERCUSSÃO DIRETA NO PACTO
SOCIAL. VERIFICAÇÃO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO ARBITRAL.
RECONHECIMENTO. 3. EXTENSÃO SUBJETIVA DOS EFEITOS
DO COMPROMISSO ARBITRAL. VINCULAÇÃO DA SOCIEDADE,
DOS SÓCIOS, ATUAIS E FUTUROS, ASSIM COMO DOS
SUCESSORES DA PARTICIPAÇÃO SOCIETÁRIA, ATÉ QUE
INGRESSEM NA SOCIEDADE NA CONDIÇÃO DE SÓCIO OU ATÉ
QUE EFETIVEM, EM DEFINITIVO, A EXCLUSÃO DE SUA QUOTA
SOCIAL. 4. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
[...]
2. Estabeleceu-se, no contrato social da sociedade recorrida,
cláusula compromissória arbitral, segundo a qual todos os conflitos
afetos a questões societárias que repercutam essencialmente no
pacto social, envolvendo os sócios entre si e entre estes e a
sociedade, estão sujeitos à análise do Juízo arbitral. Encontram-se,
assim, submetidos à arbitragem todos os conflitos de interesses
que se relacionam com a própria existência da sociedade e, como
tal, produzam reflexos na consecução dos objetos sociais, na
administração da sociedade e na gestão de seus negócios, e,
ainda, no equilíbrio e na estabilidade das relações societárias.
2.1 Sob o aspecto objeto, ressai clarividente que a matéria
discutida no âmbito da ação de dissolução parcial de sociedade,
destinada a definir, em última análise, a subsistência da pessoa
jurídica e a composição do quadro societário, relaciona-se
diretamente com o pacto social e, como tal, encontra-se abarcada
pela cláusula compromissória arbitral.
3. A cláusula compromissória arbitral, inserta no contrato social por
ocasião da constituição da sociedade, como in casu, ou
posteriormente, respeitado o quórum legal para tanto, sujeita a
sociedade e a todos os sócios, atuais e futuros, tenham estes
concordado ou não com tal disposição, na medida em que a
vinculação dos sócios ao conjunto de normas societárias (em
especial, do contrato social) dá-se de modo unitário e
preponderante sobre a vontade individual eventualmente
dissonante.
3.1 Se ao sócio não é dado afastar-se das regras e disposições
societárias, em especial, do contrato social, aos sucessores de sua
participação societária, pela mesma razão, não é permitido delas se
apartar, sob pena de se comprometer os fins sociais assentados no
contrato e a vontade coletiva dos sócios, representada pelas
deliberações da sociedade.
[...]
4. Recurso especial improvido (REsp 1.727.979/MG, Relator
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j.
12/6/2018, DJe 19/6/2018).
Nessas circunstâncias, havendo cláusula compromissória entabulada

entre as partes elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o
CONDOMÍNIO, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição estatal, conforme
consignado pelo acórdão recorrido, nos termos da jurisprudência desta Corte:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE

OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO SUCESSIVO DE
CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. CONVENÇÃO DE
ARBITRAGEM. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA.
INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. 1. Ação ajuizada em
19/07/2013. Recurso especial concluso ao gabinete em
03/07/2017. Julgamento: CPC/73.
2. O propósito recursal é definir se a presente ação de obrigação
de fazer pode ser processada e julgada perante a justiça estatal, a
despeito de cláusula compromissória arbitral firmada
contratualmente entre as partes.
3. A pactuação válida de cláusula compromissória possui força
vinculante, obrigando as partes da relação contratual a respeitar,
para a resolução dos conflitos daí decorrentes, a competência
atribuída ao árbitro.
4. Como regra, diz-se, então, que a celebração de cláusula
compromissória implica a derrogação da jurisdição estatal, impondo
ao árbitro o poder-dever de decidir as questões decorrentes do
contrato e, inclusive, decidir acerca da própria existência, validade e
eficácia da cláusula compromissória (princípio da
Kompetenz-Kompetenz).
5. O juízo arbitral prevalece até mesmo para análise de medidas
cautelares ou urgentes, sendo instado o Judiciário apenas em
situações excepcionais que possam representar o próprio
esvaimento do direito ou mesmo prejuízo às partes, a exemplo da
ausência de instauração do juízo arbitral, que se sabe não ser
procedimento imediato.
6. Ainda que se admita o ajuizamento - frisa-se, excepcional - de
medida cautelar de sustação de protesto na Justiça Comum, os
recorrentes não poderiam ter promovido o ajuizamento da presente
ação de obrigação de fazer nesta sede, em desobediência à
cláusula compromissória firmada contratualmente entre as partes.
7. Pela cláusula compromissória entabulada, as partes
expressamente elegeram Juízo Arbitral para dirimir qualquer
pendência decorrente do instrumento contratual, motivo pela qual
inviável que o presente processo prossiga sob a jurisdição estatal.
8. Recurso especial conhecido e não provido (REsp 1.694.826/GO,
Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j.
7/11/2017, DJe 13/11/2017).
Conclui-se, portanto, diante da força coercitiva da Convenção

Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento
condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os
eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem.
Em arremate, na esteira dos fundamentos acima delineados, divirjo do e.
Ministro Relator e nego provimento ao presente recurso especial.
É o voto.
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
Número Registro: 2018/0002529-8 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.733.370 / GO
Números Origem: 0076442.25.2016.8.09.0000 175220220168090051 201600175222 201690764422 7644225

764422520168090000
PAUTA: 12/06/2018 JULGADO: 26/06/2018
Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator para Acórdão

Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. OSNIR BELICE
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
ADVOGADOS : APARECIDO BARRIOS COSTA (EM CAUSA PRÓPRIA) E OUTROS -
GO013881
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomínio
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Moura Ribeiro,
divergindo do voto do Sr. Ministro Relator, a Terceira Turma, por maioria, negou provimento ao
recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro, que lavrará o acórdão.
Vencido o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Votaram com o Sr. Ministro Moura Ribeiro os
Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze (Presidente), Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino.

Natureza CONVENÇÃO ... Clausula ARBITRAL ... Otima

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Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.733.370 - GO (2018/0002529-8)

RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO

Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Moura

MINISTRO MOURA RIBEIRO

O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA: Trata-se de recurso

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INIBITÓRIA. PEÇAS FACULTATIVAS.

Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 241-260 e-STJ).

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O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA: A irresignação

O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do Código

A controvérsia central da presente demanda gira em torno da validade da

Na origem, APARECIDO BARRIOS COSTA (ora recorrente) ajuizou ação inibitória

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Feitos esses esclarecimentos, passa-se à análise do apelo especial.

2. Da negativa de prestação jurisdicional - art. 1.022 do CPC/2015

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4. Da cláusula compromissória arbitral em convenção condominial e sua

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Nesse contexto, surge a discussão acerca da eficácia da cláusula

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Confira-se, por oportuno, a lição de Francisco José Cahali:

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Para tais situações, incide, de forma análoga, a previsão do § 2º do art. 4º da Lei

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Por outro lado, não se desconhece a determinação legal, corroborada pela

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Com efeito, apesar de haver posições em sentido contrário, Modesto Carvalhosa

"(...) A renúncia ao direito essencial de valer-se do Poder Judiciário

Em idêntica linha de entendimento:

"(...) Para a eficácia da cláusula compromissória, relativamente aos

Assim sendo, a referida cláusula compromissória arbitral não alcança

Portanto, o acórdão recorrido merece reparos para afastar a extinção do

Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para reconhecer a

Número Registro: 2018/0002529-8 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.733.370 / GO

Números Origem: 0076442.25.2016.8.09.0000 175220220168090051 201600175222 201690764422 7644225

PAUTA: 12/06/2018 JULGADO: 12/06/2018

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomínio