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RESOLUCIÓNO INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

El artículo 1371 del Código Civil, señala que la resolución deja sin efecto un
contrato válido por causal sobreviniente a su celebración.
Asimismo, el artículo 1372 del citado Código establece que la resolución se invoca
judicial o extrajudicialmente y que los efectos de la sentencia se retrotraen al
momento en se produce la causal que la motiva, siendo que por razón de la
resolución, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se
encontraran al momento indicado en el párrafo anterior, y si ello no fuera posible
deben rembolsarse en dinero el valor que tenían en dicho momento.

Ahora, el artículo 1426, establece que en los contratos con prestaciones recíprocas
en que éstas deben cumplirse simultáneamente, cada parte tiene derecho de
suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo, hasta que se satisfaga la
contraprestación o se garantice su cumplimiento.

Sobre este punto, según lo señalado por Eric Palacios Martinez[1], “Nuestro
ordenamiento jurídico contempla varios mecanismos de actuación de la resolución
por incumplimiento.
En nuestro Código Civil dichos mecanismos se identifican con la resolución
judicial (artículo 1428 CC), la resolución por intimación o por autoridad del
acreedor (artículo 1429 CC) y la resolución por clausula resolutoria (artículo 1430
CC).

Que en efecto, el artículo 1428 del Código Civil, regula la resolución por
incumplimiento, estableciendo que en los contratos con prestaciones recíprocas,
cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra puede
solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la
indemnización de daños y perjuicios. Precisando que a partir de la fecha de la
citación con la demanda de resolución, la parte demandada queda impedida de
cumplir prestación.

Ahora, el artículo 1429 del CC que regula la resolución de pleno derecho, indica
que en el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de
la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su
prestación, dentro de un plazo no menos de quince días, bajo apercibimiento de
que, en caso contrario, el contrato queda resuelto, siendo que si la prestación no se
cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho,
quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios.

Que finalmente según el artículo 1430 del CC se establece que puede convenirse
expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple
determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión, precisando que
la resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a
la otra que quiere valerse de la cláusula resolución.

Que conforme la doctrina[2] “entre la resolución por incumplimiento y la cláusula


resolutoria expresa existen las siguientes diferencias:
1. La resolución por incumplimiento requiere que la parte fiel, ante el
incumplimiento de la parte infiel a su cargo, opte por solicitar la resolución del
contrato. (…) En cambio, tratándose de la cláusula resolutoria expresa, la
opción por la resolución es adoptada por la parte fiel en el momento en que la
hace valer.
2. La resolución por incumplimiento tiene lugar cuando el juez establece que por
haber faltado la parte infiel al cumplimiento de su prestación, procede la
resolución del contrato. En el caso de la cláusula resolutoria expresa, la
resolución se produce por el mero hecho del incumplimiento por la parte infiel
de la prestación a su cargo, aun cuando solo cobra eficacia cuando la parte infiel
invoca resolución.
3. La resolución por incumplimiento se ventila en la vía judicial, mientras que la
cláusula resolutoria expresa da lugar a que la resolución opere de pleno
derecho, sin necesidad de intervención judicial.”
Ahora, Salvador Vásquez Olivera[3], comentando el artículo 1430 del CC, señala
que el pacto comisorio o cláusula resolutoria expresa es una cláusula del contrato
con prestaciones recíprocas en virtud del cual se conviene que el contrato quedará
resuelto cuando una o cualquiera de las partes no ejecuta determinada prestación a
su cargo, agregando dicho autor que la cláusula resolutoria expresa constituye un
mecanismo resolutorio que ha sido diseñado para lograr la resolución de un
contrato de manera expeditiva sin necesidad de recurrir a la vía judicial.
Sobre el particular, De La Puente y Lavalle[4], señala que por aplicación de la
cláusula resolutoria expresa la resolución se produce como consecuencia del
incumplimiento previsto en la cláusula, pero es eficaz hasta que la parte que es fiel,
mediante declaración en ese sentido, le concede su efecto resolutorio, el cual actúa
de pleno derecho, es decir que en tanto la parte fiel no comunique a la infiel que
quiere valerse de la cláusula resolutoria, si bien la relación jurídica obligacional
creada por el contrato queda resuelta por razón del incumplimiento, sigue
produciendo efectos mientras la parte fiel no haga la comunicación.
A partir de lo expuesto, De La Puente señala que para que el pacto comisorio
produzca efectos se requieren dos presupuestos: i) el incumplimiento previsto en
el pacto; ii) la comunicación cursada por la parte fiel a la infiel de querer valerse
de la resolución.

En cuanto a la naturaleza de la comunicación, De La Puente, indica que la


declaración de la parte fiel tiene naturaleza de una declaración unilateral de
notificación cuya finalidad y efecto es que la resolución cobre eficacia, siendo que
dicha declaración tiene carácter recepticio, es decir que no solo debe de ser dirigida
a la parte infiel sino que debe estar destinada a ser conocida por ésta. De ello agrega
el autor que si bien, la resolución del contrato se produce cuando una de las partes
falta al cumplimiento de la prestación a su cargo establecida en la cláusula
resolutoria expresa, dicha resolución es ineficaz hasta que tal parte conoce, la
comunicación de la otra parte haciendo valer la cláusula resolutoria, en
consecuencia, la resolución del contrato se perfecciona con el conocimiento de la
parte infiel de la comunicación de la parte fiel que hace valer la cláusula
resolutoria.

[1]Palacios Martinez, Eric. En: “Código Civil Comentado por los 100 mejores
especialistas”, Tomo VII, Editorial Gaceta Jurídica, Primera Edición, Noviembre
de 2004, Lima, página 513.
[2] DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios
a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Tomo III, 2ª edición, Palestra
Editores, Lima, 2003, p. 12.
[3] VASQUEZ OLIVERA, Salvador en “Derecho Civil –Definiciones”. Ediciones
Jurídicas del Sur. Arequipa- Perú. 1ª Edición. 1990. págs. 433 y 552.
[4] DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. OP. Cit. Pg 258.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD.
Preguntas y respuestas jurisprudenciales
13 mayo, 2011 Alexander Rioja Bermudez 32 Comentarios casacion, gaceta juridica, propiedad
¿Cómo se transmite la propiedad mueble?

Conforme a lo prescrito en el artículo 947 del Código Civil, la transferencia de propiedad de una
cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal
diferente, por lo que, en consecuencia, al estar demostrado que los bienes embargados han
seguido en poder de la demandada, el derecho de propiedad de la actora no está probado, en
aplicación de la citada norma (CAS. Nº 3202-98-Ica. 02/06/1999).

¿Cómo se transmite la propiedad inmueble?

Conforme al derecho común el artículo novecientos cuarenta y nueve del Código sustantivo
dispone que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario
de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario; y en aplicación de este dispositivo,
el derecho de propiedad del actor se constituyó con anterioridad a la medida cautelar trabada
(CAS. Nº 706-2002-Junín. 16/07/2002).
¿Puede establecerse contractualmente que los gastos registrales y notariales de la transferencia
serán a cargo del comprador?

La disposición del artículo 1549 del Código Civil, relativo a la obligación del vendedor de
perfeccionar la transferencia de propiedad del bien, no constituye norma de orden público,
pudiendo pactarse en contrario dada su naturaleza supletoria de la voluntad de las partes. De
acuerdo con ello, es válido el pacto por el cual se establece que los gastos notariales y registrales
serán de cargo de la compradora (CAS. Nº 896-96. 13/11/1997).

¿Cómo se realiza la transferencia de la propiedad vehicular?

Para que sea pertinente el artículo 947 del Código Civil sobre la transferencia de propiedad de
bien mueble, y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme a él, es requisito previo la
formalización del respectivo contrato de transferencia vehicular y su inscripción en los Registros
Públicos para ser constitutivo de derecho (CAS. Nº 2731-2002-Lima. El Peruano, 02/08/2004).

¿Puede enajenarse un bien ajeno?

La ley admite la compraventa sobre un bien ajeno, siempre que el comprador conozca de dicha
ajenidad, en cuyo caso serán aplicables las normas que regulan la promesa de la obligación o el
hecho de un tercero. Fuera de este supuesto, la venta de un bien ajeno como propio constituye
una modalidad de estafa denominada estelionato, tipificada en el inciso 5 del artículo 197 del
Código Penal. En este sentido, será nulo aquel contrato de compraventa por el cual se pretenda
transferir la propiedad de un bien ajeno como si fuera propio, de conformidad con el inciso 4 del
artículo 219 del Código Civil, que establece la nulidad del acto jurídico que tenga un fin ilícito.
La acción de nulidad podrá ser impuesta por quien tenga interés, en este caso, el propietario del
bien objeto del acto ilícito en cuestión; acción de naturaleza distinta a la de rescisión que el
artículo 1539 reserva para el comprador engañado, pudiendo ambas acciones ser ejercidas
indistintamente (CAS. Nº 1017-97-Piura. 19/10/1998).

¿El embargo en forma de inscripción impide la venta del bien?

Tratándose de un embargo en forma de inscripción sobre bien inmueble, dicha medida no


impediría la enajenación del bien gravado, ya que el nuevo propietario asumiría la carga hasta
por el monto del gravamen. Por ello, resulta evidente que la compraventa celebrada por las
demandadas resulta conforme a ley, dado que no se perjudica el derecho de la demandante, por
cuanto esta mantiene su medida cautelar incólume (CAS. Nº 2289-2001-Lima. El Peruano,
02/12/2002).

Si la transferencia de propiedad se efectúa antes de interponerse el embargo ¿procede la demanda


de tercería?

Al existir un derecho real frente a un derecho crediticio, de carácter personal, prevalecerá el


primero. Para la oposición de derechos de diferente naturaleza sobre inmuebles se aplican las
reglas del derecho común.

Si la transferencia de propiedad fue anterior al embargo en cuestión, deviene en fundada la


tercería, pues se ha embargado un bien que ya no era de propiedad de los ejecutados, no siendo
necesario, para perfeccionar la transferencia, la inscripción de la misma (EXP. Nº 2583-99.
10/11/1999).
Los bienes de la zona común de la junta de propietarios ¿pueden ser materia de transferencia?

No pueden ser materia de arrendamiento o transferencia las áreas que forman parte de la zona
común, sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios (CAS. Nº 13-95. 26/12/1995).

En la promesa de compraventa ¿cuál es el plazo para realizar la transferencia?

El contrato preparatorio “Promesa de compraventa” está sujeto a plazo resolutorio, toda vez que,
en este tipo de contratación, el plazo es para el mantenimiento de la promesa y no para la
exigencia de su cumplimiento. Vencido el término pactado sin que se haya celebrado el contrato
de compraventa las partes quedan liberadas de sus promesas. Por lo mismo, aquel que prometió
la enajenación del bien no puede argumentar que solo al vencimiento del plazo estipulado podrá
exigírsele la venta prometida, como sí sucedería si dicho plazo fuera suspensivo (CAS. Nº 24-T-
97. 19/09/1997).

¿Cómo se transfiere la propiedad en el retracto?

El retracto no tiene como objeto el anular la compraventa materia de la acción, sino el de sustituir
al comprador por el retrayente. Por lo que, siendo el comprador quien adquiere el bien, será él y
no el vendedor quien deba transferir su derecho al titular del retracto (CAS. Nº 31-95-Cusco.
13/10/1995).

¿Qué normas regulan la transmisión de la propiedad por donación?

La trasmisión de propiedad por donación o anticipo de legítima se rige por normas especiales de
preferente aplicación y requiere de las formalidades ad solemnitatem que regulan dicha
transferencia (CAS. Nº 408-95. 08/08/1996).

¿Se aplican las reglas de la dación en pago a la compraventa?

Si la sentencia de vista, expresa que no todas las reglas de la compraventa son aplicables de
manera absoluta al caso de dación en pago, dicha conclusión, no niega la posibilidad de que
alguna de las normas del contrato de compraventa sean aplicadas en la dación en pago pactada.
Consecuentemente, al haber expresado el colegiado que en el presente caso era aplicable el
artículo 1561 del Código Civil, relativo a la resolución del contrato por falta de pago del saldo,
no incurre en contradicción con lo expresado anteriormente (CAS. Nº 3698-2001-Lima.
14/11/2002).

II. Perfeccionamiento

¿En qué momento y lugar se perfecciona la compraventa?

El contrato de compraventa queda perfeccionado en el momento y en el lugar en que la aceptación


es conocida por el oferente y cuando se exterioriza la voluntad de vender y de pagar el precio.

El derecho de propiedad no puede oponerse con éxito a la de un tercero acreedor a través de una
acción de nulidad del acto jurídico de constitución de hipoteca. Para prevalecer un derecho de
propiedad sobre el que sirvió para la constitución de la garantía, debe invocarse la tercería
excluyente en la forma que manda la ley (EXP. Nº 1626-98. 20/07/1998).

¿Cómo se acredita el perfeccionamiento de la transferencia de un bien mueble?


La desafectación de bien de un tercero, que prevee el artículo 624 del Código Procesal Civil, solo
procede cuando se acredita fehacientemente que dicho bien pertenece a persona distinta del
demandado.

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada, se efectúa con la tradición a su


acreedor y se acredita el perfeccionamiento del acto traslativo de dominio mediante documento
privado, el que produce eficacia jurídica desde la presentación del mismo ante el notario público
para que certifique la fecha o legalice las firmas (EXP. Nº 2212-98. 25/06/1998).

¿Cómo se perfecciona la transferencia de un bien mueble registrable?

De acuerdo al precepto contenido en el artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido, que en el caso de un bien
mueble registrable se efectuará mediante la inscripción de la transferencia en el registro
correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el bien haya sido entregado al comprador y el
precio pagado al vendedor, la obligación de perfeccionamiento seguirá pendiente y su
incumplimiento podrá ser invocado por el comprador como causal de resolución del contrato de
compraventa (EXP. Nº 5525-99. 28/03/2000).

¿Para otorgar la escritura pública es necesario cancelar el precio?

Cuando el artículo 1549 del Código Civil establece que es obligación esencial del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien materia de la venta, se entiende que la
transferencia del dominio se ha realizado plenamente y lo que se persigue es la elevación a
escritura pública con fines registrales. Es decir, se trata de un acto jurídico válido que
simplemente se pretende formalizar. Por lo que, el documento privado que contenga el contrato
de compraventa por el cual se transfiera la propiedad de un bien será suficiente para amparar la
demanda de otorgamiento de escritura pública, no siendo necesario que el comprador cancele el
precio del bien, pues el vendedor mantiene su potestad de reclamar su pago o plantear la
resolución de contrato (EXP. Nº 3054-98. 23/12/1998).

La falta de pago del precio ¿impide que el contrato pueda perfeccionarse?

La falta de pago del precio del bien materia del contrato de compraventa no impide que el
comprador solicite que su contraparte formalice el acto jurídico celebrado. Según el artículo 1549
del Código Civil, es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la
propiedad del bien (EXP. Nº 99-14464. 23/01/2001).

Si se pacta el levantamiento de cargas y gravámenes ¿esto forma parte de la obligación de


perfeccionar la transferencia?

Si en un contrato de compraventa el vendedor se ha obligado a sanear el bien objeto de la


transferencia mediante el levantamiento de las cargas y gravámenes que tuviera, la ejecución de
dicha obligación deberá ser entendida como parte del cumplimiento de la obligación esencial que
tiene el vendedor de perfeccionar la transferencia del bien, de acuerdo a la norma del artículo
1549 del Código Civil. Tomando en cuenta además que la transferencia de la propiedad del bien
es una obligación elemental del vendedor, cuyo cumplimiento es por tanto recíproco y simultáneo
(salvo pacto en contrario) a la del pago del precio a cargo del comprador, su incumplimiento
otorgará a su acreedor el derecho de suspender la ejecución de la prestación a su cargo, en
aplicación de la excepción de incumplimiento regulada por el artículo 1426 del acotado código
(EXP. Nº 2473-99. 10/12/1999).

Si el bien es entregado pero aún no se formaliza la transferencia ¿puede resolverse el contrato?

De acuerdo al precepto contenido en el artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del
vendedor, perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido, que en el caso de un bien
mueble registrable se efectuará mediante la inscripción de la transferencia en el registro
correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el bien haya sido entregado al comprador y el
precio pagado al vendedor, la obligación de perfeccionamiento seguirá pendiente y su
incumplimiento podrá ser invocado por el comprador como causal de resolución del contrato de
compraventa (EXP. Nº 5525-99. 28/03/2000).

III. Aspectos registrales

Para adquirir la propiedad ¿es necesario que se inscriba en los Registros Públicos?

Para adquirir una propiedad no es necesario que el título que la contiene se inscriba en el registro
respectivo, por cuanto la inscripción registral en nuestro sistema es declarativa y no es
constitutiva de derechos (CAS. Nº 2452- 2002-La Libertad. El Peruano, 03/02/2003).

¿La inscripción es necesaria para perfeccionar la transferencia de la propiedad?

La demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la medida de embargo porque lo


adquirió por escritura del 21 de marzo de 1995 y la medida cautelar se inscribió el 23 de octubre
del mismo año, ya que la inscripción en los Registros Públicos no es constitutiva de derechos,
por lo que no exige dicha inscripción para que la transferencia quede perfeccionada (CAS. Nº
1836-97-Lima. 22/05/1998).

¿Qué naturaleza jurídica tienen la inscripción de la transferencia de la propiedad?

La inscripción del embargo sobre un bien proveniente del incumplimiento de una obligación de
dar suma de dinero y la inscripción de la transferencia de la propiedad de dicho bien, constituyen
actos dirigidos a otorgar la oponibilidad registral a derechos de carácter personal en el primer
caso, y de carácter real en el segundo; entre los cuales no será aplicable la oponibilidad que brinda
la prioridad registral, por ser esta una institución jurídica prevista solo para aquellos derechos de
igual naturaleza. (CAS. Nº 1784-99-Lima. 26/10/1999).

¿Qué documentos se necesitan para la inscripción de la transferencia de la propiedad?

Se observa el presente por cuanto se adjuntan al mismo copias simples de un proceso de


otorgamiento de escritura pública de compraventa, documentos que no dan mérito a inscripción
ni calificación; sin embargo, entendiéndose que lo que se desea registrar es la transferencia de
propiedad, deberá adjuntar, para su debida calificación, la escritura pública de compraventa (R.
Nº 462-2000-ORLC-TR. 21/12/2000).

¿Cuáles son los criterios de preferencia para determinar la propiedad de un bien?

El criterio preferencial que se establece para la concurrencia de acreedores de un mismo bien


inmueble, se sustenta en la buena fe del acreedor y en la inscripción primera del título de
transferencia de propiedad a su favor, mas no en la inscripción de una demanda de otorgamiento
de escritura pública (EXP. Nº 614-95. 10/04/1996).

¿La inscripción de la demanda de otorgamiento de escritura pública puede oponerse a la


inscripción de otro contrato de compraventa realizado con posterioridad?

La inscripción de la demanda sobre otorgamiento de escritura pública, relativa al


perfeccionamiento de la transferencia de propiedad de un bien, será oponible a la inscripción del
contrato de compraventa de dicho bien efectuada con posterioridad, en virtud del principio de
prioridad registral, y en tanto que ambos son derechos de naturaleza real (EXP. Nº 3607-98.
16/11/1998).

IV. Regulación en el derecho sucesorio

¿Cómo se transfiere un bien de la masa hereditaria?

Para la transferencia de un bien comprendido en la masa hereditaria, deben expresar su


manifestación de voluntad todos los coherederos de la causante, pues dichas personas también
tienen derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles. Al realizarse la disposición por uno
solo de los herederos, la misma adolece de nulidad absoluta (EXP. Nº 4138-2000. 10/07/2001).

Si uno de los herederos transmite la propiedad sin el consentimiento de los otros ¿la transmisión
es válida?

Dada la calidad de herederos de la causante, los accionantes también tienen derechos de


propiedad sobre los inmuebles, siendo que la disposición que realiza el único heredero adolece
de nulidad absoluta, puesto que la manifestación de voluntad de los herederos mencionados, en
su calidad de copropietarios de dichos lotes, no se había exteriorizado a efectos de configurar una
transferencia válida (EXP. Nº 4138-2000. 10/07/2001).

¿Qué sucede con los bienes transferidos por el heredero aparente?

Los bienes transferidos por el heredero aparente o por uno de los coherederos a favor de terceros,
en el caso de que no se pueda reivindicar los bienes hereditarios, no son materia de división y
partición; sin embargo, el poseedor de los bienes, dentro de los cuales debe incluirse al sucesor
aparente o al coheredero, está obligado a restituir la totalidad o parte del precio al heredero
perjudicado (CAS. Nº 793-99-Ancash. 04/10/1999).

V. Pacto de reserva de propiedad

¿Cómo se realiza la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?

En un contrato de compraventa en el que el vendedor se haya reservado la propiedad del bien


hasta el momento de la suscripción de la escritura pública, esta condición suspensiva implicará
el cumplimiento de un acto relativo al perfeccionamiento de la transferencia, que a su vez es una
obligación esencial del vendedor, que junto con la obligación del comprador de pagar el precio
definen el objeto de la compraventa. Por lo cual, la reserva de propiedad a la que se hace
referencia deberá entenderse en el sentido más adecuado a la naturaleza y objeto del acto, es
decir, de conformidad con el precepto del numeral 1583 del Código civil, que establece que en
virtud del pacto de reserva de propiedad se suspende la obligación del vendedor de transferir la
propiedad del bien hasta que el comprador haya pagado todo o una parte del precio convenido,
teniendo como consecuencia que el comprador adquiera automáticamente el derecho a la
propiedad del bien una vez pagado el importe del precio concertado (EXP. Nº 1018-2001.
23/07/2001).

¿Cómo se perfecciona la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?

Si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad del bien


queda reservada hasta el momento en que se efectúe la cancelación total del precio pactado, la
obligación esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedará también supeditada
al pago del precio, por lo que, mientras no se cumpla esta obligación no podrá otorgarse la
escritura pública que permita el perfeccionamiento de la transferencia (CAS. Nº 3758-02-Lima.
El Peruano 30/10/2003).

¿Quién asume el riesgo de la pérdida del bien en una compraventa con reserva de propiedad, si
es que aun no se ha cancelado el precio?

En un contrato de compraventa sobre un bien inmueble en el que se haya pactado la reserva de


la transferencia de la propiedad de este hasta el momento de la cancelación del monto total del
precio, y habiéndose entregado dicho bien al comprador a la celebración del contrato, el riesgo
de la pérdida del bien será asumido por el comprador, aunque la misma haya acontecido por
causa no imputable a ninguna de las partes, toda vez que desde el momento en que se produce la
entrega, el riesgo de la pérdida del bien pasa al comprador, aunque el vendedor conserve aún la
propiedad del mismo en virtud de la reserva pactada (CAS. Nº 280-00-Ucayali. 12/05/2000).

¿Qué sucede si se ha pactado reserva de propiedad y aún no se ha cancelado el precio, y el


automóvil materia del contrato ocasiona un accidente?

En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se
haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al
comprador.

Si no se ha acreditado que el codemandado a la fecha del siniestro habría cancelado el saldo del
precio del vehículo materia de compraventa para que operara la transferencia a favor de este, se
colige que la empresa codemandada al momento del siniestro conservaba aún la propiedad del
vehículo; por lo tanto, el propietario del vehículo instrumento de un accidente, asume
solidariamente con el conductor, la responsabilidad civil por los daños personales o materiales
que este último hubiere ocasionado a terceros (EXP. Nº 3345-97. 03/04/1998).

VI. Regulación en el derecho de familia

La enajenación de un bien social sin la participación del otro cónyuge ¿qué consecuencias
jurídicas tiene?

En caso de que uno de los cónyuges disponga de un bien social sin la participación del otro nos
encontraremos ante un caso de nulidad virtual, es decir, ante un acto jurídico que se opone a una
norma imperativa. En este caso no se podría equiparar la transferencia a un contrato de bien
ajeno, dado que la norma que consagra la disposición de bienes sociales por ambos cónyuges es
imperativa (CAS. Nº 2117-2001-Lima. 08/07/2002).
Si se celebra un contrato y adquiere un bien como soltero, pero se modifica dicho contrato como
casado ¿el bien es propio?

Si del contrato se observa que el inmueble fue adquirido por la cónyuge cuando esta era soltera;
en consecuencia, dicho bien resulta ser un bien propio, no importando que su cónyuge intervenga
en la modificación del contrato y en la ratificación de la garantía hipotecaria, puesto que la
transmisión del citado bien a favor de la cónyuge ya se había perfeccionado tiempo atrás, incluso
antes de la celebración de su matrimonio (EXP. Nº 44-02. 10/04/2002).

VII. Efectos frente al arrendamiento

Si vence el plazo del arrendamiento y el arrendador enajena el bien ¿el arrendatario es precario?

El inquilino de un contrato de duración determinada, cuando ha vencido el plazo y no desocupa


el inmueble, no queda constituido en ocupante precario, porque sigue siendo inquilino y, por
consiguiente, obligado a pagar la renta, por lo que de igual manera por la enajenación del bien
arrendado, el inquilino continúa siendo arrendatario, con la obligación de pagar la renta al nuevo
propietario; (…) esto no significa que en estas dos situaciones el propietario no puede solicitar el
desalojo, sino que no lo puede hacer por la figura del ocupante precario, porque el arrendatario
no puede ser ocupante precario (CAS. Nº 725-95-Lima. 19/06/1997).

Si la arrendadora vende el bien materia de arrendamiento ¿se produce la cesión de posición


contractual?

Habiéndose celebrado un contrato de compraventa entre la arrendadora y la adquiriente, ahora


demandante, no se produce la cesión de posición contractual prevista en el artículo 1435 del
Código Civil, pues se requiere que la otra parte preste su conformidad (EXP. Nº 1859-99.
20/09/1999).

¿Qué sucede si se enajena un bien arrendado y el contrato de arrendamiento no fue inscrito?

En el caso de enajenación del bien arrendado, y si el arrendamiento no ha sido inscrito, el


adquiriente procederá a darlo por concluido siguiendo el procedimiento establecido en el artículo
1703 del Código Civil, sin que este orden de cosas pueda convertir al arrendatario en poseedor
precario del inmueble que ocupa; toda vez la precariedad en el uso de bienes inmuebles, no se
determina únicamente por la carencia de un título de propiedad de arrendatario, sino que debe
entenderse como tal, la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la
legitimidad de la posesión que ostenta el ocupante obviamente en armonía con el orden público
y las buenas costumbres (CAS. Nº 2540-99-Lima. 18/01/2000).

¿En qué caso el arrendador que enajenó el bien materia de arrendamiento puede demandar el
desalojo?

Tratándose de la enajenación por adjudicación de un inmueble arrendado, y siendo que los efectos
de la inscripción de dicha adjudicación hubieren sido suspendidos por resolución de autoridad
competente; el arrendador primigenio podrá ejercer sus derechos como tal mientras dure dicha
suspensión. En tal sentido, podrá demandar el desalojo del bien arrendado, más aún si el contrato
de arrendamiento no se encontrare inscrito en los Registros Públicos (CAS. Nº 673-98.
14/10/1998).
¿Cómo puede resolver el contrato el adquirente de un bien que era materia de arrendamiento?

Cuando el arrendamiento no se halla inscrito, para que fenezca el título del arrendatario en el
caso de la enajenación del inmueble arrendado es necesario que el adquirente proceda con las
formalidades establecidas en el Código Civil para resolver el contrato y luego de ello, procederá
el desalojo por ocupación precaria del arrendatario (CAS. Nº 1157-2003-Lima. El Peruano,
30/11/2004

No puede exigirse el cumplimiento inmediato de una obligación a


la que no se ha fijado plazo si depende de las circunstancias
propias de su ejecución

Cas. N.º 158-2014 Lima Norte


Emitida el 4 de mayo del 2016
(Publicada en El Peruano, 03-07-17)
Juez ponente Señora jueza suprema Cabello Matamala

Normas aplicables Infundado

Normas aplicables Artículo 1240 del Código Civil

Fundamento jurídico Una obligación exigible es aquella respecto de la cual


relevante no hay plazo o condición que suspenda su
cumplimiento, o habiéndolo: i) el plazo ha vencido,
ya sea por el transcurso del tiempo establecido por
las partes o por la ley, porque el deudor ha
renunciado anticipadamente al mismo o ha caducado
su plazo por las causales señaladas en el artículo 181
del Código Civil, incluso porque las partes han
conferido expresamente al acreedor la facultad de
anticipar el vencimiento del crédito (en doctrina se
denominan cláusulas de aceleración) o porque el juez
ha fijado judicialmente la duración del plazo; o ii) la
condición suspensiva que afecta al cumplimiento de
la obligación acaezca o no acaezca, según se trate de
una condición positiva o negativa.
CAS. N.º 158-2014

LIMA NORTE

OBLIGACIÓN DE HACER.

Exigibilidad de la Obligación.Una obligación


exigible es aquella respecto de la cual no hay plazo
o condición que suspenda su cumplimiento, o
habiéndolo: i) el plazo ha vencido, ya sea por el
transcurso del tiempo establecido por las partes o
por la ley, porque el deudor ha renunciado
anticipadamente al mismo o ha caducado su plazo
por las causales señaladas en el artículo 181 del
Código Civil, incluso porque las partes han
conferido expresamente al acreedor la facultad de
anticipar el vencimiento del crédito (en doctrina se
denominan cláusulas de aceleración) o porque el
juez ha fijado judicialmente la duración del plazo;
o ii) la condición suspensiva que afecta al
cumplimiento de la obligación acaezca o no
acaezca, según se trate de una condición positiva o
negativa.

Lima, cuatro de mayo de dos mil dieciséis.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA


REPÚBLICA: Vista la causa número ciento cincuenta y ocho - dos mil catorce; en
audiencia pública llevada a cabo en la fecha; luego de verificada la votación con
arreglo a ley, emite la siguiente resolución; asimismo, habiéndose dejado
oportunamente en Relatoría de esta Sala Suprema los votos emitidos por los Señores
Jueces Supremos VALCÁRCEL SALDAÑA y CUNYA CELI obrante de folios setenta y
tres a ochenta y dos del cuadernillo de casación; de conformidad con los artículos
142, 148 y 149 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, se
deja constancia de los mismos para los fines pertinentes de acuerdo a ley.

MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN.

Se trata del recurso de casación interpuesto por Norma Eleonora Barra Arias a fojas
doscientos setenta y ocho, contra la sentencia de vista de fojas doscientos
veintinueve, de fecha veintitrés de julio de dos mil trece, expedida por la Primera Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, la cual revocó la resolución
apelada de fojas ciento ochenta y dos, de fecha diez de enero de dos mil trece que
declaró infundada la contradicción y fundada la demanda; y reformándola,
declararon fundada la contradicción, en consecuencia improcedente la demanda de
Obligación de Hacer.

FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE DECLARÓ PROCEDENTE EL RECURSO.

Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha seis de mayo de dos mil catorce,
obrante a fojas veintidós del cuaderno de casación, ha declarado procedente el
aludido recurso por las siguientes causales: 1) Infracción normativa procesal del
artículo 689 del Código Procesal Civil; alega que la Sala de mérito erróneamente
considera que no es exigible la obligación por no haberse establecido el momento
a partir del cual se pueda exigir el cumplimiento, pues ante tal situación deberá
entenderse que es exigible inmediatamente después de contraída la obligación; y
2) Infracción normativa del artículo 1240 del Código Civil, toda vez que cuando la
cláusula tercera del contrato de compraventa de derechos y acciones expresa que el
vendedor deberá iniciar y concluir con los trámites de independización del primer,
segundo, tercer y cuarto piso de la construcción existente, bajo sus costos, debe
entenderse que su exigibilidad es inmediata conforme a lo dispuesto en el artículo
1240 del Código Civil.

CONSIDERANDO.

PRIMERO. Que, previamente a la absolución de las denuncias formuladas por la


recurrente, conviene hacer las siguientes precisiones respecto del íter procesal:
Mediante escrito de fecha cinco de mayo de dos mil once, obrante a fojas cuarenta
y ocho Norma Eleonora Barra Arias interpone demanda de Obligación de Hacer
contra Fidel Ángel Ruíz Meneses, a fin de que cumpla con la obligación de hacer
consistente en la independización del primer piso del inmueble ubicado en la
Avenida Eduardo de Habich números 581 - 583, Urbanización Ingeniería, Distrito de
San Martín de Porres, la cual le vendió como derecho y acciones, conforme al Título
Ejecutivo del Testimonio de Escritura Pública, inscrito en el Asiento número C00001
de la Partida número 43638238 del Registro de Propiedad Inmueble de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP; funda su pretensión
en: 1) Que, conforme consta del Testimonio de Escritura Pública de Compraventa de
Acciones y Derechos, de fecha trece de diciembre de dos mil dos, otorgada por las
partes, por ante el Notario Público Aurelio Alfonso Díaz Rodríguez; el demandado se
obligó bajo sus costos a regularizar la independización de la venta que le hiciera del
primer piso del referido inmueble; tal como es de apreciarse en la Cláusula Tercera
de dicha Escritura Pública; 2) Que, a pesar del tiempo transcurrido hasta la fecha, el
ejecutado constantemente se ha venido rehusando a cumplir con su obligación
consistente en la independización del primer piso que le vendiera, correspondiente
al veinticinco por ciento (25%) de los derechos y acciones del referido inmueble; por
lo que juntamente con su cónyuge el demandante optó por iniciar los trámites de la
referida independización el diecinueve de junio de dos mil nueve, corriendo con los
gastos; sin embargo, ello se frustró debido a la negativa prepotente y dolosa del
ejecutado, de firmar los documentos requeridos por la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos - SUNARP, llegándose a inscribir solamente la Declaratoria
de Fábrica, quedando pendiente la sola independización; y 3) Que, la presente acción
tiene como finalidad demandar la ejecución de Obligación de Hacer de la referida
independización, debiendo solamente firmar el ejecutado la memoria descriptiva de
independización y el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la misma
que es cierta, expresa y exigible, como puede apreciarse del Título Ejecutivo
constituido por el Testimonio de Escritura Pública de Compraventa de Acciones y
Derechos, de fecha trece de diciembre de dos mil dos.

SEGUNDO. Que, Fidel Ángel Ruiz Meneses, mediante escrito de fojas ciento once
formula contradicción por la causal de inexigibilidad de la obligación; alegando que:
1) Es verdad que el recurrente mediante Escritura Pública de Compraventa de
Acciones y Derechos, de fecha trece de diciembre de dos mil dos, otorgada por las
partes, se obligó a iniciar y concluir con los trámites de independización del primer,
segundo, tercer y cuarto piso de la construcción existente, bajo sus costos, por
cuanto la venta pactada es por el total del local del primer piso con todas sus
mejoras, servicios y accesorios, conforme se advierte de la tercera cláusula del
Testimonio de Escritura Pública de Compraventa de Acciones y Derechos; sin
embargo, dicha obligación resulta ser inexigible, puesto que la obligación contenida
en la tercera cláusula del citado Testimonio de Escritura Pública no reúne los
requisitos señalados en el artículo 689 del Código Procesal Civil; esto es que la
obligación contenida en el título sea cierta, expresa y exigible, careciendo en este
caso del requisito de exigibilidad, al ser una prestación cuyo objeto es imposible de
hacer; 2) El recurrente inició en su oportunidad los trámites de Declaratoria de
Fábrica e independización del primer, segundo, tercer y cuarto piso del inmueble sub
materia, ante los Registros Públicos de Lima y sin embargo su solicitud fue observada
en reiteradas oportunidades por el Registrador; asimismo al no ponerse de acuerdo
respecto al ingreso y salida de la puerta signada con el número 581 de la Avenida
Eduardo de Habich, Urbanización Ingeniería, Distrito de San Martín de Porres,
Provincia y Departamento de Lima, ni respecto de la escalera que conduce al
segundo piso y subsiguientes; el reglamento interno y demás documentos quedaron
entrampados, suscitándose problemas e inconvenientes respecto al mismo, en
consecuencia la independización no se llegó a concretar, siendo judicialmente
imposible que el recurrente pueda independizar por sí solo el citado inmueble; y 3)
La obligación contenida en la cláusula tercera del Testimonio de Escritura Pública
resulta inexigible por no ser cierta, ni expresa, en el sentido que dicha cláusula, no
ha puesto o ha señalado un tiempo límite de fecha alguna en la que el recurrente
debe cumplir con dicha obligación a cargo (independización), por ende no se ha
vencido el plazo para independizar el bien; también la cláusula tercera es inexigible
por no ser expresa, en el sentido que en ningún momento se ha signado como
obligación del recurrente, firmar el reglamento interno que la ejecutante de manera
unilateral ha redactado, siendo esto un abuso de derecho, puesto que por la
naturaleza del reglamento, éste debe ser un acuerdo de voluntades.

TERCERO. Que, mediante sentencia de primera instancia de fecha diez de enero de


dos mil trece, obrante a fojas ciento ochenta y dos, se declaró infundada la
contradicción de inexigibilidad de la obligación; en consecuencia, haciéndose
efectivo el apercibimiento dispuesto en el auto admisorio, corresponde al suscrito
Magistrado proceder a la firma de los documentos consistentes en la memoria
descriptiva de Independización y Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común; tras concluir que: 1) La contradicción formulada por el demandado al
mandato ejecutivo, basado en que la obligación contenida en que el título es
inexigible, por ser una prestación cuyo objeto es imposible de hacer y que por ende
su objeto es inexistente, deviene en inconsistente, por cuanto en la tercera cláusula
del Testimonio de Compraventa de Derechos y Acciones que otorgara Fidel Ángel
Ruiz Meneses a favor de Jaime Fidencio Aylas Cuyubamba y esposa Norma Eleonora
Barra Arias, de fecha trece de diciembre de dos mil dos, expresamente dejó
estipulado que: “el vendedor deberá de iniciar y concluir con los trámites de
independización del primer, segundo, tercer y cuarto piso de la construcción
existente, bajo sus costos, por cuanto la venta pactada es por el total del local del
primer piso […]”; y 2) Resulta también inconsistente, lo alegado por el ejecutado en
el sentido de que no se le ha indicado vencido el plazo para independizar el bien, o
que sea imposible que solo el ejecutado inicie y concluya con los trámites de la
independización de la construcción existente; al respecto debe señalarse que tal
circunstancia debió prever el ejecutado al momento de asumir la obligación señalada
en la cláusula tercera del indicado Testimonio de Escritura Pública de Compraventa
de Derechos y Acciones; por el contrario el demandado lejos de cumplir con tal
obligación, ha hecho abandono de los trámites administrativos que los inició ante el
Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos de Lima, con el pretexto
de que este Organismo le ha formulado observaciones; consecuentemente, al no
haber demostrado el ejecutado el cumplimiento de su obligación contraída y solo
alegar excusas con la finalidad de evadir su responsabilidad frente al incumplimiento
de su obligación.
CUARTO. Que, mediante resolución de vista de fecha veintitrés de julio de dos mil
trece, obrante a fojas doscientos veintinueve, expedida por la Primera Sala Civil de la
Corte Superior de Justicia de Lima Norte, revocó la resolución apelada de fecha diez
de enero de dos mil trece; reformándola, declararon fundada la contradicción; en
consecuencia, improcedente la demanda de Obligación de Hacer; tras concluir que:
1) Respecto a la causal de iliquidez o inexigibilidad de la obligación contenida en el
título, es preciso indicar que dicha causal está referida cuando la obligación no
resulta determinable, es decir cuando su valor no pueda ser determinado mediante
una operación aritmética, sino que se requiere de actos previos para que se
establezca su monto o cuando si bien se da la existencia de la obligación ésta no
resulta exigible por cuanto todavía no ha vencido el plazo o porque la obligación
está sujeta a condición suspensiva; refiere que en el presente caso no hay un
cuestionamiento al documento en sí, sino al acto que recoge dicho documento. Se
cuestiona la ejecutabilidad del título por carecer de una prestación cierta, expresa y
exigible, condiciones básicas para que un título resista ejecución, tal como lo
describe el artículo 689 del Código Procesal Civil; y 2) El caso de autos, de la revisión
de la cláusula tercera del Contrato de Compraventa de Derechos y Acciones que en
copia certificada obra de fojas dos a cuatro, se advierte que en el título no aparece
descrito el momento a partir del cual se puede exigir el cumplimiento de lo
ordenado. Así tampoco se señala con claridad, el lugar y el modo en que se cumplirá
lo acordado, lo cual se evidencia de la controversia que existe respecto a la
independización del inmueble, esto es, las áreas que deben ser consignadas como
de propiedad exclusiva del ejecutante y del ejecutado; en consecuencia, el
Testimonio de Escritura Pública adjuntado como título de ejecución no satisface los
requisitos mínimos establecidos en el artículo 689 del Código Procesal Civil, por lo
que la contradicción formulada por la parte ejecutada resulta atendible.

QUINTO. Que, respecto a la causal de infracción normativa del artículo 689 del
Código Procesal Civil; es de señalarse que la referida norma regula los presupuestos
que debe contemplar un título para la ejecución, estableciendo lo siguiente:
“Procede la ejecución cuando la obligación contenida en el título es cierta, expresa y
exigible”. Una prestación es cierta cuando están perfectamente delimitados en el
título los sujetos y el objeto de la prestación, aunque sea de manera genérica; es
decir, que necesariamente tiene que haber un sujeto activo, llamado acreedor, que
es la persona a cuyo favor se satisface la prestación, denominado también “titular”,
porque es quien tiene el título para exigir del deudor el comportamiento debido; y
un sujeto pasivo de la obligación denominado “deudor”, que es la persona que tiene
que satisfacer la prestación debida, acomodando su conducta a la prestación exigida.
Asimismo, es expresa cuando la obligación consta de modo indubitable en el título
y además se puede verificar el objeto de la prestación, esto es, aquello que el deudor
debe satisfacer a favor del acreedor, sin necesidad de efectuar interpretaciones o
recurrir a otros instrumentos. Y es exigiblecuando la prestación tiene la cualidad que
permite que la obligación sea reclamable.

SEXTO. Que, en el caso de autos, lo que está en discusión es el tercer requisito


consistente en la exigibilidad de la obligación, requisito que para mayor
abundamiento se presenta cuando la obligación no está sujeto a plazo o condición,
o que habiéndolo estado se ha vencido el plazo y cumplido la condición. Esto quiere
decir, que una obligación exigible es aquella respecto de la cual no hay plazo o
condición que suspenda su cumplimiento, o habiéndolo: i) el plazo ha vencido, ya
sea por el transcurso del tiempo establecido por las partes o por la ley, o a falta de
ambas, por el juez, de conformidad con el artículo 186 del Código Civil; porque el
deudor ha renunciado anticipadamente al mismo o ha caducado su plazo por las
causales señaladas en el artículo 181 del Código Civil; o porque las partes han
conferido expresamente al acreedor la facultad de anticipar el vencimiento del
crédito (cláusulas de aceleración); o, ii) la condición suspensiva que afecta al
cumplimiento de la obligación acaezca o no acaezca, según se trate de una condición
positiva o negativa.

SÉTIMO. Que, para el caso en concreto, de la revisión de la Escritura Pública de


Compraventa de Derechos y Acciones de fecha trece de diciembre de dos mil dos,
obrante de fojas dos a cuatro, se advierte que en su cláusula tercera, los suscriptores
declaran y dejan constancia de lo siguiente: “El vendedor deberá iniciar y concluir
con los trámites de independización del primer, segundo, tercer y cuarto piso de la
construcción existente, bajo sus costos…”. Del contenido de la citada cláusula se
advierte que entre las partes establecieron una obligación a cargo del vendedor
sujeta a un plazo, plazo que como veremos más adelante es indeterminado; por lo
que a fin de verificar si dicha cláusula resulta exigible, conviene hacer un breve
análisis de esta fi gura.

OCTAVO. Que, en principio debe quedar en claro que el plazo es la época que se
fija para el cumplimiento de la obligación, el mismo que puede ser expreso o tácito.
Será expreso cuando en el título se señale, entre otros, inequívocamente un periodo
de tiempo para que la obligación sea ejecutada por el deudor, por ejemplo en un
contrato de compraventa, se pueden establecer obligaciones a plazo cuando se
señale una fecha determinada para la entrega de la cosa vendida y una fecha para
que el comprador efectúe el pago total de la cosa, o una fecha para el saneamiento
del bien, de modo que solo el día del plazo establecido expresamente se debe
cumplir la obligación y por ende, el comprador no puede exigir antes de dicho
termino la entrega o el saneamiento ni el vendedor exigir el pago del precio, salvo,
como dijimos líneas arriba, que las partes hayan convenido una cláusula expresa de
vencimiento anticipado. Esta forma de establecer el plazo es lo que se denomina
plazo voluntario o convencional, pues es aquel que se fija de una manera concreta
en el contrato por voluntad de las partes, a diferencia del plazo legal, pues es aquel
que las partes no convienen si no que se rigen a lo que indica la ley, por lo que
incluso puede ser tácito. En el primero de los casos, el plazo será determinado,
porque las partes definen un momento específico para el cumplimiento de la
obligación, señalando una fecha exacta: día, mes y el año; e indeterminado, cuando
existe incertidumbre respecto al momento de hacerse exigibles, pues se sabe que
existe un día en el que la obligación debe ser cumplida, pero no se sabe cuándo
llegará ese día. Por otra parte, el plazo será tácito cuando en el título las partes no
establezcan el plazo de vencimiento de la obligación; en ese caso se pueden
presentar tres posibilidades: i) que se deduzca de la naturaleza de la obligación; ii)
que se encuentre establecido en la ley; y iii) que dependa de la voluntad del deudor,
en cuyo caso el acreedor estará supedita a la voluntad del deudor. A diferencia de lo
que acontece en otras legislaciones, en la nuestra, no existe una norma que
establezca un límite a la disponibilidad del deudor de dar cumplimiento a su
obligación carente de plazo, para hacer exigible la obligación en la vía ejecutiva, sin
embargo, ello no es óbice para que el acreedor le exija a su deudor el cumplimiento
de una obligación sin plazo, en otra vía, como es el caso del artículo 182 del Código
Civil.

NOVENO. Que, de lo antes señalado, podemos concluir que la obligación a plazo


solo es exigible una vez expirado dicho plazo, antes no. Si este plazo es expreso y
determinado, la obligación será exigible una vez vencido éste, pero si el plazo es
indeterminado o es tácito, y no existe una norma que lo señale o que pueda ser
deducido de la naturaleza de la obligación, entonces no será exigible vía ejecución.

DÉCIMO. Que, estando a lo señalado el Ad quem realiza una interpretación correcta


del artículo 689 del Código Procesal Civil, al condicionar la exigibilidad de la
obligación exclusivamente al hecho de haberse establecido un plazo expreso y
determinado; pues bajo el contexto dogmático antes señalado se advierte que la
exigibilidad significa que únicamente es ejecutable la obligación sujeta a plazo,
cuando se haya vencido aquel; es decir, que debe verificarse si el titulo ejecutivo
(Escritura Pública de fecha trece de diciembre de dos mil dos) no está sujeto a plazo,
o si existe un plazo, éste deberá haber expirado; y como en el caso de autos no
aparece descrito en el título ejecutivo el momento a partir del cual se puede exigir
el cumplimiento de la obligación a cargo del vendedor, dicho título no satisface el
requisito de exigibilidad señalado en el mencionado dispositivo legal para su
ejecución; más aun si en el caso de autos, la obligación cuyo cumplimiento se
demanda requiere de un trámite sujeto a previa visación o autorización de la
Autoridad Administrativa[1], por lo que su cumplimiento no depende exclusivamente
de la conducta desplegada por el obligado; por lo que ésta primera causal debe ser
desestimada.

DÉCIMO PRIMERO. Que, respecto a la causal de infracción normativa del artículo


1240 del Código Procesal Civil; es de precisar que el citado dispositivo legal establece
que: “Si no hubiese plazo designado, el acreedor puede exigir el pago
inmediatamente después de contraída la obligación”, de lo que se infiere que esta
norma no resulta aplicable al caso de autos, pues está referida al plazo para el pago
no para el cumplimiento de otras obligaciones; no obstante, aun cuando pudiera
aplicarse el citado dispositivo legal en forma extensiva para otras obligaciones
distintas al pago, sin embargo, existe una salvedad para exigir el cumplimiento
inmediato de toda obligación, que es que este cumplimiento dependa de la
naturaleza y circunstancias de la obligación (artículo 1148 del Código Civil), como
ocurre en el presente caso (trámites de independización), pues revisada la tercera
cláusula del título ejecutivo se deduce que la acreedora ha querido concederle un
plazo al deudor para el cumplimiento de la obligación de hacer, no obstante no
haberse pactado el plazo de modo preciso; por lo que mal puede concluirse que el
deudor estaba en la obligación de dar cumplimiento inmediato a la obligación de
independizar el primer, segundo, tercer y cuarto piso de la construcción existente en
el predio sub litis, más aun si revisados los actuados se advierte que el demandante
inició el trámite de independización y realizó las gestiones necesarias para su
cumplimiento, sin que hasta la fecha haya culminado dicho trámite por las
observaciones realizadas en los Registros Públicos; por lo que ésta segunda causal
debe ser igualmente desestimada, dejando a salvo el derecho de la parte
demandante para hacerlo valer en la vía correspondiente. Estando a dichas
consideraciones y en aplicación de lo previsto por el artículo 397 del Código Procesal
Civil, declararon:INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Norma
Eleonora Barra Arias a fojas doscientos setenta y ocho; en consecuencia, NO
CASARON la sentencia de vista de fojas doscientos veintinueve, de fecha veintitrés
de julio de dos mil trece, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima Norte; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el
Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Norma
Eleonora Barra Arias contra Fidel Ángel Ruíz Meneses y otro, sobre Obligación de
Hacer; y los devolvieron.

S.S. LAMA MORE, VALCÁRCEL SALDAÑA, CUNYA CELI, YAYA ZUMAETA.

EL SEÑOR JUEZ SUPREMO YAYA ZUMAETA, SE ADHIERE AL VOTO DE LOS


SEÑORES JUECES SUPREMOS VALCÁRCEL SALDAÑA, CUNYA CELI Y LAMA
MORE, agregando la siguiente consideración:
PRIMERO. El Proceso Único de Ejecución está reservado para hacer efectivo el
cumplimiento por el deudor de una obligación contenida en un título ejecutivo
“perfecto”, siendo un requisito común del mismo que la obligación que emerja de
aquel título sea exigible, de acuerdo a lo previsto por el Artículo 689° del Código
Procesal Civil, lo que ocurre, entre otras cosas, cuando se ha determinado un plazo
específico y éste se encuentra vencido, lo que no se desprende de las actuaciones
ocurridas en el expediente, desde que la actividad requerida al ejecutado y contenida
en la cláusula tercera de la Escritura Pública de Compra venta de fecha trece de
diciembre de dos mil dos, copiada de fojas dos a cuatro, carece de un plazo
específico para su cumplimiento, el que, por lo demás, no puede determinarse en
procesos especiales como el iniciado, quedando expedito el derecho del acreedor
para determinarlo (y eventualmente perseguir el cumplimiento de la obligación de
su propósito) con la intervención de este Poder del Estado y en la vía sumarísima, de
acuerdo a lo regulado por el Artículo 182° del Código Civil. En ese sentido, MI
VOTO es porque se declare INFUNDADO el Recurso de Casación interpuesto por
Norma Eleonora Barra Arias, corriente de fojas doscientos setenta y ocho a
doscientos ochenta, y en consecuencia NO SE CASE el Auto de Vista obrante de
fojas doscientos veintinueve a doscientos treinta y tres, su fecha veintitrés de julio
de dos mil trece, expedido por la Primera Sala Especializada en lo Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima Norte; SE DISPONGAla publicación de la presente
resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por
Norma Eleonora Barra Arias con Fidel Ángel Ruiz Meneses sobre Ejecución de
Obligación de Hacer; y se devuelvan.

S. YAYA ZUMAETA

EL VOTO EN MINORÍA DE LOS SEÑORES JUECES SUPREMOS CABELLO


MATAMALA Y MIRANDA MOLINA ES COMO SIGUE: MATERIA DEL RECURSO.

Se trata del recurso de casación de folios doscientos setenta y ocho, interpuesto por
Norma Eleonora Borra Arias, contra la sentencia de vista de folios doscientos
veintinueve, de fecha veintitrés de julio de dos mil trece, expedida por la Primera Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, la cual revocó la resolución
apelada de fecha diez de enero de dos mil trece que declaró infundada la
contradicción, y fundada la demanda; reformándola, la declararon fundada la
contradicción, en consecuencia improcedente la demanda de Obligación de Hacer.

FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE DECLARÓ PROCEDENTE EL RECURSO.

Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha seis de mayo de dos mil catorce,
obrante a fojas veintidós del cuaderno de casación, ha declarado procedente el
aludido recurso por las siguientes causales: 1) Infracción normativa procesal del
artículo 689 del Código Procesal Civil; alega que la Sala de mérito erróneamente
considera que no es exigible la obligación por no haberse establecido el momento
a partir del cual se pueda exigir el cumplimiento, pues ante tal situación deberá
entenderse que es exigible inmediatamente después de contraída la obligación; y
2) Infracción normativa del artículo 1240 del Código Civil, toda vez que cuando la
cláusula tercera del contrato de compraventa de derechos y acciones expresa que el
vendedor deberá iniciar y concluir con los trámites de independización del primer,
segundo, tercer y cuarto piso de la construcción existente, bajo sus costos, debe
entenderse que su exigibilidad es inmediata conforme a lo dispuesto en el artículo
1240 del Código Civil.

CONSIDERANDO.

PRIMERO. Previamente a la absolución de las denuncias formuladas por la


recurrente, conviene hacer las siguientes precisiones respecto del íter procesal:
Mediante escrito de fecha cinco de mayo de dos mil once, obrante a folios cuarenta
y ocho Norma Eleonora Borra Arias interpone demanda de obligación de hacer
contra Fidel Ángel Ruíz Meneses, a fi n de que cumpla con la obligación de hacer
consistente en la independización del primer piso del inmueble ubicado en la
Avenida Eduardo de Habich números quinientos ochenta y uno - quinientos ochenta
y tres, Urbanización Ingeniería, distrito de San Martín de Porres, la cual le vendió
como derecho y acciones, conforme al Título Ejecutivo del Testimonio de Escritura
Pública, inscrito en el Asiento número 000001 de la Partida número 43638238 del
Registro de Propiedad Inmueble de la Superintendencia Nacional de Los Registros
Públicos - SUNARP; funda su pretensión en: 1) Que, conforme consta del Testimonio
de Escritura Pública de Compraventa de Acciones y Derechos, de fecha trece de
Diciembre de dos mil dos, otorgada por las partes, por ante el Notario Público
Aurelio Alfonso Díaz Rodríguez; el demandado se obligó bajo sus costos a regularizar
la independización de la venta que le hiciera del primer piso del referido inmueble;
tal como es de apreciarse en la Cláusula Tercera de dicha Escritura Pública; 2) Que, a
pesar del tiempo transcurrido hasta la fecha, el ejecutado constantemente se ha
venido rehusando a cumplir con su obligación consistente en la independización del
primer piso que le vendiera, correspondiente al veinticinco por ciento (25%) de los
derechos y acciones del referido inmueble; por lo que juntamente con su cónyuge
el demandante optó por iniciar los trámites de la referida independización el
diecinueve de Junio del dos mil nueve, corriendo con los gastos; sin embargo, ello
se frustró debido a la negativa prepotente y dolosa del ejecutado, de firmar los
documentos requeridos por la Superintendencia Nacional de Los Registros Públicos
- SUNARP, llegándose a inscribir solamente la Declaratoria de Fabrica, quedando
pendiente la sola independización; y 3) Que, la presente acción tiene como finalidad
demandar la ejecución de Obligación de Hacer de la referida Independización,
debiendo solamente fi rmar el ejecutado la memoria descriptiva de independización
y el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la misma que es cierta,
expresa y exigible, como puede apreciarse del Título Ejecutivo constituido por el
Testimonio de Escritura Pública de Compraventa de Acciones y Derechos, de fecha
trece de diciembre de dos mil dos.

SEGUNDO. Fidel Ángel Ruiz Meneses, mediante escrito de fojas ciento once formula
contradicción por la causal de inexigibilidad de la obligación; alegando que: 1) Es
verdad que el recurrente mediante Escritura Pública de Compraventa de Acciones y
Derechos, de fecha trece de diciembre de dos mil dos, otorgada por las partes, se
obligó a iniciar y concluir con los trámites de independización del primer, segundo,
tercer y cuarto piso de la construcción existente, bajo sus costos, por cuanto la venta
pactada es por el total del local del primer piso con todas sus mejoras, servicios y
accesorios, conforme se advierte de la tercera cláusula del Testimonio de Escritura
Pública de Compraventa de Acciones y Derechos; sin embargo, dicha obligación
resulta ser inexigible, puesto que la obligación contenida en la tercera cláusula del
citado Testimonio de Escritura Pública no reúne los requisitos señalados en el
artículo 689 del Código Procesal Civil; esto es que la obligación contenida en el título
sea cierta, expresa y exigible, careciendo en este caso del requisito de exigibilidad, al
ser una prestación cuyo objeto es imposible de hacer; 2) El recurrente inició en su
oportunidad los trámites de Declaratoria de Fábrica e Independización del primer,
segundo, tercer y cuarto piso del inmueble sub materia, ante los Registros Públicos
de Lima y sin embargo su solicitud fue observada en reiteradas oportunidades por
el Registrador; asimismo al no ponerse de acuerdo respecto al ingreso y salida de la
puerta signada con el número quinientos ochenta y uno de la Avenida Eduardo
Habich, Urbanización Ingeniería, Distrito de San Martín de Porres, Provincia y
Departamento de Lima, ni respecto de la escalera que conduce al segundo piso y
subsiguientes; el reglamento interno y demás documentos quedaron entrampados,
suscitándose problemas e inconvenientes respecto al mismo, en consecuencia la
independización no se llegó a concretar, siendo judicialmente imposible que el
recurrente pueda independizar por sí solo el citado inmueble; y 3) La obligación
contenida en la cláusula tercera del Testimonio de Escritura Pública resulta inexigible
por no ser cierta, ni expresa, en el sentido que dicha cláusula, no ha puesto o ha
señalado un tiempo límite de fecha alguna en la que el recurrente debe cumplir con
dicha obligación a cargo (Independización), por ende no se ha vencido el plazo para
independizar el bien; también la cláusula tercera es inexigible por no ser expresa, en
el sentido que en ningún momento se ha signado como obligación del recurrente,
firmar el reglamento interno que la ejecutante de manera unilateral ha redactado,
siendo esto un abuso de derecho, puesto que por la naturaleza del reglamento, éste
debe ser un acuerdo de voluntades.
TERCERO. Mediante sentencia de primera instancia de fecha diez de enero de dos
mil trece, obrante a fojas ciento ochenta y dos, se declaró infundada la contradicción
de inexigibilidad de la obligación; en consecuencia, haciéndose efectivo el
apercibimiento dispuesto en el auto admisorio, corresponde al suscrito Magistrado
proceder a la firma de los documentos consistentes en la memoria descriptiva de
Independización y Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común; tras concluir
que: 1) La contradicción formulada por el demandante al mandato ejecutivo, basado
en que la obligación contenida en que el título es inexigible, por ser una prestación
cuyo objeto es imposible de hacer y que por ende su objeto es inexistente, deviene
en inconsistente, por cuanto en la tercera cláusula del Testimonio de Compraventa
de Derechos y Acciones que otorgara Fidel Ángel Ruiz Meneses a favor de Jaime
Fidencio Aylas Cuyubamba y esposa Norma Eleonora Barra Arias de Aylas, de fecha
trece de diciembre de dos mil dos, expresamente dejó estipulado que el vendedor
deberá de iniciar y concluir con los trámites de independización del primer, segundo,
tercer y cuarto piso de la construcción existente, bajo sus costos, por cuanto la venta
pactada es por el total del local del primer piso; y 2) Resulta también inconsistente,
lo alegado por el ejecutado en el sentido de que no se le ha indicado vencido el
plazo para independizar el bien, o que sea imposible que solo el ejecutado inicie y
concluya con los trámites de la independización de la construcción existente; al
respecto debe señalarse que tal circunstancia debió prever el ejecutado al momento
de asumir la obligación señalada en la cláusula tercera del indicado Testimonio de
Escritura Pública de Compraventa de Derechos y Acciones; por el contrario el
demandado lejos de cumplir con tal obligación, ha hecho abandono de los trámites
administrativos que los inició ante el Registro de Propiedad Inmueble de los
Registros Públicos de Lima, con el pretexto de que este Organismo le ha formulado
observaciones; consecuentemente, al no haber demostrado el ejecutado el
cumplimiento de su obligación contraída y solo alegar excusas con la finalidad de
evadir su responsabilidad frente al incumplimiento de su obligación.

CUARTO. Mediante resolución de vista de fecha veintitrés de julio de dos mil trece,
obrante a fojas doscientos veintinueve, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima Norte, revocó la resolución apelada de fecha diez de
enero de dos mil trece; reformándola, declararon fundada la contradicción; en
consecuencia, improcedente la demanda de Obligación de Hacer; tras concluir que:
1) Respecto a la causal de iliquidez o inexigibilidad de la obligación contenida en el
título, es preciso indicar que dicha causal está referida cuando la obligación no
resulta determinable, es decir cuando su valor no pueda ser determinado mediante
una operación aritmética, sino que se requiere de actos previos para que se
establezca su monto o cuando si bien se da la existencia de la obligación ésta no
resulta exigible por cuanto todavía no ha vencido el plazo o porque la obligación
está sujeta a condición suspensiva. Aquí no hay un cuestionamiento al documento
en sí, sino al acto que recoge dicho documento. Se cuestiona la ejecutabilidad del
título por carecer de una prestación cierta, expresa y exigible, condiciones básicas
para que un título resista ejecución, tal como lo describe el artículo 689 del Código
Procesal Civil; y 2) El caso de autos, de la revisión de la cláusula tercera del Contrato
de Compraventa de Derechos y Acciones que en copia certificada obra de fojas dos,
se advierte que en el título no aparece descrito el momento a partir del cual se puede
exigir el cumplimiento de lo ordenado. Así tampoco se señala con claridad, el lugar
y el modo en que se cumplirá lo acordado, lo cual se evidencia de la controversia
que existe respecto a la independización del inmueble, esto es, las áreas que deben
ser consignadas como de propiedad exclusiva del ejecutante y del ejecutado; en
consecuencia, el Testimonio de Escritura Pública adjuntado como título de ejecución
no satisface los requisitos mínimos establecidos en el artículo 689 del Código
Procesal Civil, por lo que la contradicción formulada por la parte ejecutada resulta
atendible.

QUINTO. Ante todo, en materia de casación es factible ejercer el control de las


decisiones jurisdiccionales, para determinar si en ellas se han infringido o no las
normas que garantizan el derecho al debido proceso, tomándose en consideración
que éste supone el cumplimiento de los principios y de las garantías que regulan el
proceso como instrumento judicial, cautelando sobre todo el ejercicio del derecho
de defensa de las partes en litigio. SEXTO. Respecto a la denuncia formulada por la
recurrente es menester indicar que en el proceso único de ejecución, es un proceso
especial de carácter autónomo que se rige por sus propias normas y sus propios
principios, en virtud del cual una persona denominada «acreedor» (ejecutante)
recurre al poder judicial (juez) solicitando su intervención a fin de que disponga u
ordene a otra persona llamada «deudor» (ejecutado) que cumpla con su obligación
(de dar, hacer y no hacer) la misma que consta en un título ejecutivo de naturaleza
judicial o extrajudicial; de conformidad con lo establecido en el artículo 688 inciso
10 constituye título ejecutivos “El testimonio de escritura pública”.

SÉTIMO. Procediendo al análisis de la infracción contenida en el ítem 1 de los


fundamentos del recurso de casación de la presente resolución, referente a la
infracción normativa del artículo 689 del Código Procesal Civil; al respecto es de
señalarse que la referida norma regula los presupuestos que debe contemplar un
título para la ejecución, estableciendo: “Procede la ejecución cuando la obligación
contenida en el título es cierta, expresa y exigible”. La doctrina nacional señala:
“2.1. Las prestaciones son ciertas, cuando están perfectamente descritas en el título
la existencia de un sujeto activo (acreedor) y un sujeto pasivo (deudor) pero nada
impide que uno y otro sujeto sea múltiple, esto es, que vinculan a varios acreedores
con un deudor o varios deudores con un acreedor, o varios acreedores con varios
deudores. 2.2. Son prestaciones expresas,cuando constan por escrito aquello que el
deudor debe satisfacer a favor del acreedor […]. 2.3. El título debe contener además
prestaciones exigibles. Por exigibilidad se entiende aquella cualidad que permite que
la obligación sea reclamable”[2]; asimismo el autor Hinostroza Minguez señala con
respecto al requisito de exigibilidad de la obligación, citando varios autores que: “En
lo relativo al tercer requisito de la ejecución (obligación o derecho exigible), Walter
Antillón refiere que el derecho exigible es aquel “cuyo cumplimiento no está sujeto a
plazo o condición” (ANTlLLÓN M., 1963: 79). A decir de Paliaras “por obligación
exigible se entiende aquella que no está sujeta a plazo ni a condición, o que
habiéndolo estado se ha vencido el plazo y cumplido la condición” (PALLARES, 1989:
562) […]. Al respecto, Rocco apunta que “el concepto de exigibilidad importa […] que
el derecho, aun siendo cierto y líquido, no esté sujeto en su ejercicio a hechos,
eventos o actos que impidan el ejercicio mismo de él. Así, si existe un plazo éste
deberá haber expirad, si existe una condición suspensiva, ésta deberá haberse
verificado, si hay la obligación de una contraprestación ésta deberá haber sido
prestada o por lo menos ofrecida, si debe realizarse un acto precedente al ejercicio
del derecho, se lo deberá haber cumplido previamente” (Rocco, 1976, IV: 145)”[3].

OCTAVO. En el caso se autos, lo que está en discusión es el tercer requisito que debe
cumplir la obligación contenida en el título ejecutivo consistente en la exigibilidad
de la obligación. Al respecto es de señalarse que el Ad quem realiza un interpretación
errónea del acotado artículo, al condicionar la exigibilidad de la obligación
exclusivamente al hecho de haberse establecido un plazo o el deber de señalar el
momento a partir del cual se pueda exigir la obligación; pues bajo el contexto
dogmático antes señalado se advierte que la exigibilidad significa que únicamente
es ejecutable la obligación pura y simple, o que habiendo estado sujeta a plazo o a
condición suspensiva, se haya vencido aquel o cumplido ésta; es decir, que debe
verificarse si el titulo ejecutivo (Escritura Pública de fecha trece de diciembre de dos
mil dos) no está sujeto a plazo, si existe un plazo éste deberá haber expirado, si existe
una condición suspensiva ésta deberá haberse verificado y si hay la obligación de
una contraprestación ésta deberá haber sido prestada; siendo ello así, el Ad quem
ha incurrido en una interpretación errónea del acotado artículo 689, por lo que debe
ampararse la presente denuncia, lo que determina la nulidad insubsanable de la
recurrida a tenor de lo dispuesto en el artículo 171 del Código Procesal Civil;
careciendo de objeto emitir pronunciamiento sobre las alegaciones contenidas en el
punto 1 de los fundamentos por las cuales se declaró procedente el recurso de
casación. Estando a dichas consideraciones y en aplicación de lo previsto por el
artículo 396, tercer párrafo, numeral 1 del Código Procesal Civil, modificado por la
Ley número 29364,NUESTRO VOTO es porque se declare: FUNDADO el recurso de
casación interpuesto por Norma Eleonora Borra Arias, obrante a fojas doscientos
setenta y ocho; en consecuenciaNULA la sentencia de vista de fojas doscientos
veintinueve, de fecha veintitrés de julio de dos mil trece, expedida por la Primera Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte; SE ORDENE que la Sala Superior
emita nueva resolución teniendo en cuenta las consideraciones expuestas por este
Supremo Tribunal; SE DISPONGA la publicación de la presente resolución en el
Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Norma
Eleonora Borra Arias con Fidel Ángel Ruíz Meneses y otro, sobre Obligación de Hacer;
y se devuelvan. Ponente Señora Cabello Matamala, Jueza Suprema.

S.S. CABELLO MATAMALA, MIRANDA MOLINA.

[1] Así por ejemplo el Tribunal Registral en su Resolución número 1655-2013-SUNARPTR- L en el


punto cuatro señala: “Para proceder a la independización de los predios, debe cumplirse con ciertos
requisitos, según el tipo de predio. El artículo 60 del RIRP, señala los requisitos para la independización
de predios urbanos, entre los que se encuentra la resolución de subdivisión y los planos que forman
parte de la misma. Vale decir, se requiere de la aprobación por la mnicipalidad respectiva del
fraccionamiento del mismo. Excepcionalmente, se ha establecido que en el caso de regularización de
edificaciones procederá el fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse de autorización
municipal de subdivisión, ello en atención, a que de hecho ya se ha efectuado el fraccionamiento del
predio urbano mediante la construcción de edificaciones independientes y en algunos casos, por
propietarios distintos, situación que el legislador incorpora a la legalidad mediante el procedimiento
de regularización de edificaciones”.